GESTIÓN CATASTRAL

Escuela para la sostenibilidad empresarial del

Área Metropolitana del Valle de Aburrá
 INTRODUCCIÓN
Parte de la meta del Gobierno Nacional para la conformación de la nueva

política de Catastro Multipropósito implica la renovación o

mantenimiento de la información física, jurídica y económica del catastro,
con el fin de tener información lo suficientemente completa de tal forma
que se puedan llevar a cabo las diversas políticas públicas derivadas de la
información catastral como el ordenamiento territorial, el fortalecimiento

fiscal y la cuantificación de la riqueza del territorio.

Dentro de los aspectos a mantener se encuentra la información

económica, que corresponde a la conformación del avalúo catastral,

aspecto que en la normatividad reciente (Decreto 148 de 2020 y
Resolución 1149 de 2021) ha presentado algunos cambios importantes

como el hecho de que ya no es obligatorio la separación del avalúo en los

componentes del lote y la construcción, puede valorarse mediante la

determinación de un valor integral. En todo caso, sea mediante las

metodologías tradicionales o las nuevas propuestas el valor catastral debe

ser un reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario.

El valor catastral es un valor de carácter primordialmente tributario, ya

que de él se desprenden importantes conceptos de política fiscal
Objetivo
municipal general
como el impuesto predial, el impuesto de la estratificación

socioeconómica y la sobretasa ambiental que se aporta a las áreas

Aprender
metropolitanas, a identificar
entre y evaluar los riesgos
otros. Adicionalmente, e impactos
la interacción del avalúo
catastral yambientales, para
las tarifas para la así poderdel
fijación formular lospredial,
impuesto programasson de
importantes

elementosmedidas de mitigación
que permiten condesuplusvalías
la captura correspondiente
del valorsistema
del suelo y por
de indicadores.
consecuencia la reinversión de este mismo en las obras públicas para el

funcionamiento de los territorios.

1
 OBJETIVOS

Objetivo general

Identificar los elementos que componen la información

económica del catastro de acuerdo con los nuevos

lineamientos del Catastro Multipropósito.

Objetivos específicos

▪ Definir elementos importantes como fundamento para la

comprensión del concepto de valor de mercado.

▪ Analizar los elementos técnicos que se deben tener en

cuenta al determinar un avalúo catastral.

▪ Identificar elementos de política pública que se apoyan

de la aplicación de la información económica del catastro

o sus metodologías.

2
 TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCIÓN.......................................................................................... 1

OBJETIVOS..................................................................................................... 2

Objetivo general ............................................................................... 2

Objetivos específicos ...................................................................... 2

LA INFORMACIÓN ECONÓMICA DEL CATASTRO ......................... 5

DESARROLLO TEMÁTICO ........................................................................ 6

Subtema 1: El mercado inmobiliario y el valor de

mercado ............................................................................................... 6
1.1. ¿Qué es dinámica inmobiliaria? ................................ 6
1.2. Tipos de dinámica inmobiliaria ................................. 7
1.3. ¿Cómo afecta la dinámica inmobiliaria al
catastro?..................................................................................... 8
1.4 Posibles indicadores de la dinámica. ....................... 8
1.5 Formación de los precios del suelo. ...................... 10
1.6. La demanda de tierra urbana .................................. 11
1.7. Periferia urbana y ciudades pluricéntricas .......... 12
1.8. ¿Por qué valorar una propiedad? .......................... 13
1.9 ¿Qué es un mercado? .................................................. 14
1.10. Observatorios Inmobiliarios. ................................. 16

Subtema 2: El suelo como instrumento de captura de

plusvalías ........................................................................................... 17
2.1 Importancia del valor del suelo. .............................. 18
2.2 ¿Qué es la valoración masiva? ................................. 18
2.3 ¿Para qué sirve la valoración masiva? ................... 19
2.4. ¿Qué se requiere para realizar la valoración
masiva tradicional? .............................................................. 20
2.5 Valoración Catastral ..................................................... 22
2.6. Participación en plusvalía.......................................... 22
2.7. Anuncio de proyecto .................................................. 25

3
 Subtema 3: Metodologías valuatorias .................................... 28
3.1 Métodos de valoración. .............................................. 29

Subtema 4: Valoración masiva .................................................. 33

4.2 Proceso de valoración catastral. .............................. 34
4.3. Zonas Homogéneas Físicas ...................................... 35
4.4. Estructuras de las Zonas Homogéneas Físicas . 36
4.5. Zonas Homogéneas Geoeconómicas................... 37
4.6. Puntos de investigación económica ..................... 38

Subtema 5: Avalúo catastral ....................................................... 40

Subtema 6: El impuesto predial ................................................ 41

CONCLUSIONES ........................................................................................ 42

REFERENCIAS ............................................................................................. 42

4
 LA INFORMACIÓN
ECONÓMICA DEL CATASTRO

TEMA 5

5
 DESARROLLO TEMÁTICO

Subtema 1: El mercado inmobiliario y el valor de

mercado
En esta sección se analizan un conjunto de definiciones y

preceptos que permiten abordar los conceptos de dinámica

inmobiliaria y cómo se relaciona con la actividad catastral,
adicionalmente, se aborda la definición del valor de mercado,

que se encuentra directamente relacionada a la actividad

comercial de las inmobiliarias y sus dinámicas territoriales

guiadas en muchas ocasiones por las preferencias de los

compradores y las acciones normativas.

1.1. ¿Qué es dinámica inmobiliaria?

Se puede definir como “las transformaciones que

experimentan los bienes e inmuebles en sus elementos físicos

y jurídicos o a las transacciones que sobre ellos se realizan o

asocian” de acuerdo a la Resolución 1008 de 2012 del IGAC.

De acuerdo con el Ministerio de vivienda, ciudad y territorio

(2020) la consolidación de un repositorio de información que

apoye la lectura de la dinámica inmobiliaria permite a los
responsables de procesos de catastrales, así como a los

tomadores de decisiones en temas de planeación urbana, la

6
academia y los ciudadanos, contar con herramientas de

análisis en los siguientes temas:

1. Valores de referencia de los inmuebles.

2. Dinámica inmobiliaria, especialmente los cambios físicos

de la ciudad o municipio.
3. Calidad de los avalúos realizados, a manera de muestra,
para las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas y

para los modelos econométricos.

4. Cambios físicos en la ciudad, por ejemplo, construcciones

informales.
5. Indicadores para comprender socialmente los impactos
de la dinámica inmobiliaria en las familias, por ejemplo, la
exclusión al acceso de la vivienda.

6. Insumos para desarrollar y orientar políticas de

planeación territorial y de vivienda.

1.2. Tipos de dinámica inmobiliaria

Según la Resolución 1008 de 2012, la dinámica inmobiliaria

física está relacionada a las transformaciones que

experimentan los bienes e inmuebles en un espacio

geográfico determinado.

La dinámica económica, hace referencia a las transacciones

que se dan sobre o alrededor de los bienes e inmuebles

7
relacionado al precio con la que estas se comercializan. El

avalúo catastral depende de este último componente.

1.3. ¿Cómo afecta la dinámica inmobiliaria al catastro?

Las dinámicas territoriales tanto físicas como económicas

transforman permanentemente el territorio tanto en sus áreas

urbanas como rurales y aunque mucha de esta transformación

no se dé en la misma magnitud en todos los sitios por

condiciones particulares, la responsabilidad de las autoridades
catastrales es mantener la información funcional de acuerdo

con lo establecido en el artículo 2.2.2.2.2 del Decreto 148 de

2020, es decir vigente en cuanto a que la información de los
inmuebles que reposan en las bases de datos posea las

características adecuadas y vigentes con respecto a su

realidad física, cambios de área, de niveles de piso, cambios

de uso entre otros.

1.4 Posibles indicadores de la dinámica

Dentro de los posibles indicadores o identificadores que se

puedan observar en el territorio para determinar la dinámica

inmobiliaria que lo caracteriza se encuentran las siguientes:

▪ Vigencia de la actualización catastral de un

municipio: si bien desde la Ley 14 de 1983, se establece

8
 que el catastro de un municipio debe ser actualizado

máximo cada 5 años, por razón económicas, políticas y/o

técnicas, estos procesos no se efectúan resultando en
largos periodos sin una adecuada revisión de los insumos

catastrales.

▪ Dinámica inmobiliaria física o constructiva: dado que

por situaciones de preferencias o de obras públicas un

territorio se puede transformar se requiere formalizar de
forma urgente los cambios en las bases de datos

catastrales.

▪ Dinámica inmobiliaria económica: las preferencias de

los compradores hacia ciertos sectores del territorio o

derivado de condiciones de mayor demanda por

ejecución de obras públicas, situaciones sociales o de
fragmentación del suelo se pueden generar movimientos

en los valores de las propiedades que deben ser objeto

de ajuste en las bases de datos catastrales.

▪ Programas o proyectos especiales: la construcción de

obras públicas normalmente activa las dinámicas de
mercado en los sectores por los cuales ellas transcurren,

generando movimientos tanto en lo físico como en lo

económico en las propiedades de un territorio.

9
 ▪ Categoría de los municipios: no es desconocido que
una ciudad capital de categoría especial, según la
denominación del DANE; va a presentar mayores

dinámicas que municipios más pequeños tanto en

cantidad de predios como en población (categorías 5 y
6), por lo cual el catastro debe responder a estos

comportamientos y enfocar sus esfuerzos de acuerdo

con la necesidad.

1.5 Formación de los precios del suelo

Una ciudad normalmente crece por dos razones:

Desarrollo económico: derivado del crecimiento de la

industria y la prestación de comercio y servicios (sector
secundario y terciario de la economía) lo cual lleva a los

territorios a lograr la eficiencia económica.

Crecimiento demográfico: al crecer las oportunidades en un

sector de la economía, ya sea para prestar un servicio o

comerciar un bien, se requiere de personas que compren,
vendan y presten servicios, por lo cual se requieren espacios

geográficos que permitan realizar dichas actividades.

10
El crecimiento poblacional también se conecta con el
mejoramiento de las condiciones económicas, el cual implica
la demanda de más empleo, además, se debe tener en cuenta

que la migración del campo a la ciudad se da por aspectos

cómo:

▪ Empleo e ingresos

▪ Estatus
▪ Educación
▪ Violencia

1.6. La demanda de tierra urbana

La demanda de tierra urbana crece en las ciudades y áreas,

por situaciones como:

Satisfacer la necesidad de viviendas, de ahí surge el dilema de

la compra de suelo, pues las tierras disponibles tienden a la

periferia.

Tanto los estratos altos cómo los bajos pueden tender a las
zonas de borde urbano, sin embargo, son los estratos altos los

que impulsan el desarrollo de una región.

La población se asienta según su nivel social, esto depende

también de las condiciones de migración, teniendo en cuenta

que los procesos de desplazamiento forzado en el caso de

11
nuestro país también generan crecimientos desordenados y

con condiciones de habitabilidad inadecuadas.

La migración y el deseo de estar en un sitio pujante,

incrementa los valores de las rentas o ingresos derivados del

recurso suelo y por tanto más inversionistas desean acceder al

recurso tierra. Algunos logran tener mayor poder adquisitivo y
pueden concentrar la mayoría de la demanda de vivienda de

la ciudad, el sistema financiero colombiano generalmente

financia hasta el 90% del valor de la vivienda.

1.7. Periferia urbana y ciudades pluricéntricas

Los sectores periféricos de las ciudades, especialmente las

ciudades latinoamericanas, tienden a sufrir fuertes presiones

derivadas de las dinámicas urbanas, allí las personas que no
pueden comprar en el mercado legal de la ciudad, debido a su

bajo nivel de ingresos, acuden al mercado pirata que les

ofrece la posibilidad de asentarse en un espacio sin las
condiciones adecuadas de desarrollo, infraestructura o

habitabilidad. Estas situaciones han sido especialmente

problemáticas para las administraciones públicas ya que

derivan en problemas de planificación, sobrecostos para los

programas de atención social y dificultades en la distribución

de servicios públicos.

12
Derivado de estás presiones poblacionales, el precio en el

perímetro urbano tiende a ser más cercano al precio de un

suelo urbano y a alejarse de las condiciones del precio rural.
Sin embargo, la lectura de estos valores de suelo e incluso del
mercado inmobiliario mismo en estos sectores tiende a ser
poco claro y sin evidencias de mercado suficientes que

permitan generar conclusiones más certeras.

1.8. ¿Por qué valorar una propiedad?

Normalmente al valorar una propiedad se busca alguno de los

siguientes propósitos:

▪ Ayudar a que un propietario y un comprador efectúen su

negociación bajo todas las condiciones de equilibrio

posible, así como de satisfacción mutua (Decreto 1420 de

1998).

▪ Determinar el monto de un bien en las unidades

monetarias de un país, medio por el cual se establece el

intercambio de bienes y servicios.

▪ Reflejar el valor que se pagaría por ellos en condiciones

normales del mercado, teniendo en cuenta que lo que se

busca es un valor de mercado.

13
Es normal que en ocasiones el precio final de la transacción

del bien, sea diferente al valor dado en la valoración, por

diversas condiciones de la negociación final, como una
demanda específica o una situación de urgencia que pueda
obligar a vender el bien por fuera de las condiciones

tradicionales de mercado.

El valor de los inmuebles debe realizarse con un avalúo, el cual

puede realizar el instituto Geográfico Agustín Codazzi, una
entidad pública o privada que realice esta actividad, personas
naturales o jurídicas de carácter privado, siempre que cumplan
con las autorizaciones necesarias establecidas en el lugar que

se encuentra el inmueble.

1.9 ¿Qué es un mercado?

De acuerdo a la GTS G 02 Sección 7.4 un mercado es:

Un entorno en el que se comercializan bienes y servicios

entre compradores y vendedores a través de un
mecanismo de precios. El concepto de un mercado

implica que los bienes y servicios pueden comercializarse

entre compradores y vendedores sin ninguna restricción

indebida en sus actividades.

14
Para el cumplimiento de las condiciones de mercado es

necesario que se cumplan los siguientes preceptos:

▪ Homogeneidad de los bienes expuestos en el mercado.

▪ Número elevado de compradores y vendedores, de tal
forma que no haya sesgos.

▪ Sin influencias externas.

▪ Racionalidad de las partes y conocimiento del bien, del

mercado y sus tendencias.

¿Qué es valor de mercado?

Según la Norma Técnica Sectorial Colombiana - GTS G 02)

Valor de mercado se define como: “La cuantía estimada

por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de

valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un

vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre

tras una comercialización adecuada, en la que las partes

hayan actuado con la información suficiente de manera

prudente y sin coacción.

Ante las circunstancias de inestabilidad en el mercado

inmobiliario, la determinación de un precio medio es la que

más se aplica, a partir de una muestra. La media de todas las
transacciones con características similares al objeto en

cuestión proporciona el valor probable de mercado de ese

bien.

15
Un ejemplo de ello, es la labor que realiza un agente
inmobiliario al momento de asesorar a un comprador, que a
partir de un conjunto de características dadas por su cliente

busca las propiedades con dichas características y analiza sus

valores promedio, determinando un valor posible de inversión

de acuerdo con lo establecido por el mercado.

1.10. Observatorios inmobiliarios

Son organismos y herramientas que permiten la toma de

decisiones, específicamente en materia de planificación

territorial (social, económica y medio ambiental), los cuales,

mediante el fortalecimiento normativo están llamados a

convertirse en los principales proveedores de información de

las entidades catastrales.

Son estos organismos, los llamados a atender la vigilancia de

la dinámica inmobiliaria, deben proveer la información que
permita focalizar y analizar la transformación que presenta el

territorio en cualquiera de los componentes anteriormente

mencionados.

▪ Para conocer más acerca de las dinámicas inmobiliarias,

visita el siguiente enlace:

16
 ✓ Observatorio de suelo y dinámica inmobiliaria (OSDI)

https://bit.ly/3eTfrqM
✓ Observatorio inmobiliario https://bit.ly/3JKWq84
✓ Entregamos información y herramientas a la
ciudadanía para el seguimiento y la dinámica urbana y
del mercado inmobiliario. https://bit.ly/3HIRRtb

✓ Los proyectos de vivienda de interés social (VIS) y

prioritario (VIP) en la ciudad de Medellín.

https://bit.ly/3EXOeOi

Subtema 2: El suelo como instrumento de captura de

plusvalías

El valor del suelo es un importante medio de comprensión de

las dinámicas territoriales y captura de forma un tanto

rezagada el impacto que estas tienen sobre el valor del suelo.

Por lo anterior, puede capturar de forma indirecta tanto las

acciones del estado como las de privados que puedan generar

un incremento o detrimento del valor de una propiedad.

Plusvalía, es, por tanto, el incremento del valor del suelo que

se puede dar tanto por acciones públicas como privadas que

mejoran un entorno o su aprovechamiento, y que derivan en

un aumento de valor. El estado utiliza la Participación en

Plusvalía como una herramienta para la captura de dichos

incrementos cuando son ocasionados por entidades

territoriales de orden público.

17
2.1 Importancia del valor del suelo

Algunas de las razones por las que el suelo es un insumo tan

importante en la planificación de políticas públicas son:

▪ Es un insumo primordial para presupuestar cualquier

desarrollo urbano.
▪ Es un recurso que escasea, debe ser cuantificado e
inventariado, dado que no hay muchos suelos con
infraestructura y servicios.
▪ A medida que se hace más escaso y demandado por la

población encarece el hábitat de los pobladores.

▪ Su desconocimiento genera especulaciones ante el

comportamiento del recurso.
▪ Conocer su comportamiento y tendencias puede apoyar

en el control previo de acciones normativas.

2.2 ¿Qué es la valoración masiva?

Consiste en una metodología integrada por procedimientos y

técnicas con las cuales se realiza la valoración en masa de los

predios de un espacio geográfico a partir de un conjunto más

pequeño de predios debidamente distribuidos a manera de
muestras sobre el territorio. En su determinación se tienen en

18
cuenta información geográfica e inspección de campo que

permita la identificación de variables físicas, ambientales,

normativas y los usos reales que se estén presentando en el

territorio.

El análisis de la información geográfica y económica de un

territorio permite describir de forma general las características

de un espacio tanto urbano como rural, extrapolando además

el comportamiento económico estimado de los predios de
muestra o de investigación a los demás inmuebles que

componen el área de estudio.

Los parámetros básicos de conformación se encuentran

determinados en el modelo de Administración de Tierras

LADM_Col, correspondiente a la nueva estructura de bases de

datos en la que se debe administrar la información catastral
en Colombia, la cual proviene del estándar internacional y se

materializa en la norma ISO 19142 de 2012.

2.3 ¿Para qué sirve la valoración masiva?

Normalmente esta es utilizada por entidades públicas

relacionadas a la gestión y ordenamiento territorial con el

propósito de implementar herramientas de financiación
pública con base en la propiedad raíz y el recurso suelo, tales

19
como las oficinas de Catastro, oficinas de Planeación

Municipal y otras relacionadas al desarrollo y consecución de

infraestructura en el territorio.

Las entidades privadas que asesoran actualmente a los

gestores catastrales, también realizan procesos de valoración

masiva con propósitos catastrales como parte de los insumos

establecidos en el catastro multipropósito.

Se aplica normalmente en casos como:

▪ Valoración catastral
▪ Determinación de plusvalías

▪ Anuncios de proyecto

Estas mismas se detallan más adelante en este mismo

documento.

2.4. ¿Qué se requiere para realizar la valoración masiva

tradicional?

Debe existir un conjunto de información previa, como:

▪ Delimitación de la categoría de suelo según el

instrumento de ordenamiento territorial del municipio (si

se va a calcular Participación en Plusvalía se requiere,

20
 tanto la norma del acuerdo de anterior como del

vigente).
▪ Zonificación de usos del suelo (si es Plusvalía se requiere,
tanto la del acuerdo anterior como el vigente).
▪ Polígonos de tratamiento, densidades o
aprovechamientos según se hayan establecido en el

instrumento de ordenamiento territorial (si es Plusvalía se

requiere, tanto la del acuerdo anterior como el vigente).

▪ Polígonos con zonas de alto riesgo y amenazas.

▪ Zonas de Protección: Retiros de fuentes hídricas, espacios

públicos y demás aspectos que puedan indicar limitación

en el desarrollo del suelo.
▪ Mapa de pendientes, DEM o Curvas de Nivel para la

construcción de la topografía según modelo LADM_Col.

▪ Identificación de los servicios públicos del sector o redes

de servicios públicos del sector en estudio.

▪ Identificación en campo de la disponibilidad de las aguas

en el sector rural según el modelo LADM_Col.

▪ Jerarquía de las vías y estado de estas, determinadas

mediante inspección de campo.

▪ Valor potencial según las Áreas Homogéneas de Tierras,

que corresponde a un estudio desarrollado normalmente

por el IGAC, que indica las capacidades agrológicas de

los suelos rurales en función de su pendiente,

pedregosidad, clima, entre otros aspectos.

▪ Uso actual del suelo identificado en campo.

21
2.5 Valoración Catastral

Según el Decreto 148 de 2020, Artículo 2.2.2.2.1°:

Información Catastral – Información Económica.
“Corresponde al valor o avalúo catastral del inmueble. El

avalúo catastral deberá guardar relación con los valores de

mercado”.

2.6. Participación en plusvalía

La participación en plusvalía es la obligación tributaria de los

propietarios o poseedores de inmuebles respecto de los

cuales se ha dado un incremento en el precio del suelo, como

resultado de acciones urbanísticas que modifican su

utilización o incrementan su aprovechamiento.

Proviene desde el artículo 82 de la Constitución Nacional y

está reglamentada por la Ley 388 de 1997, Capítulo XI a partir

de un conjunto de hechos generadores.

Se puede calcular siempre y cuando se presenten por lo

menos uno de los hechos generadores, definidos como

decisiones administrativas que configuran acciones

22
urbanísticas y que autorizan destinar el inmueble a un uso

más rentable o incrementar el aprovechamiento del suelo

permitiendo una mayor área edificada.

Dentro de los tipos de hechos generadores se tienen:

1. Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana

o la consideración de parte del suelo rural como

suburbano.
2. Modificación de los usos del suelo.
3. Autorización de un mayor aprovechamiento constructivo,
vía índice de construcción, índice de ocupación o ambos

a la vez.

4. Ejecución de obra pública.

Por otro lado, para su cálculo y establecimiento es necesario

tener los siguientes elementos:

▪ La nueva normatividad debe ser aprobada y publicada.

▪ El plan de ordenamiento territorial o los instrumentos
que lo desarrollen deberán especificar las zonas

beneficiarias de plusvalías y el tipo de hecho generador.

▪ Los hechos generadores de la Participación en Plusvalía
pueden ser evaluados en conjunto o por separado,

recordemos que dichos hechos son las acciones

23
 normativas que generen un incremento de valor del

suelo.
▪ Los municipios pueden participar con un porcentaje del
30% al 50% del monto total de Plusvalía. Es
importante mencionar que dicho porcentaje es pagado
por los propietarios del suelo bajo ciertas condiciones

exigibles que se mencionan en la parte inferior.

▪ La solicitud del cálculo se debe hacer en los 5 días

hábiles siguientes a la aprobación del POT y se tienen 60

días hábiles para realizar el cálculo de la plusvalía por

parte de la entidad correspondiente.

Se hace exigible el pago de las plusvalías bajo cualquiera de

las siguientes circunstancias:

1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción.

2. Cambio efectivo del uso del inmueble.

3. Transferencia de dominio.
4. Títulos, valores de derechos adicionales de construcción

y desarrollo.

En el siguiente vínculo se puede ver el video recomendado

por el Lincoln Institute of Land Policy, entidad del ámbito

académico encargada de realizar análisis a los instrumentos

24
de gestión del suelo en América Latina. Este video describe los

beneficios de captar plusvalías derivadas del suelo.

▪ Vídeo recomendado:
✓ Plusvalías del suelo para beneficio de la ciudad

https://bit.ly/3HIVP53

2.7. Anuncio de proyecto

Debido a la alta especulación en el valor de las propiedades

que se genera por la construcción de un proyecto, programa u
obra, la Ley 388 de 1997, artículo 61 parágrafo 1, planteó la
posibilidad de descontar el mayor valor generado en el valor

del suelo por el Anuncio de Proyecto, de acuerdo con la Ley

388 de 1997:

Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se

le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o

mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra

que constituye el motivo de utilidad pública para la
adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere

pagado la participación en plusvalía o la contribución de

valorización; según sea del caso.

Además, con la Ley 1077 de 2015, Art 2.2.5.4.4 se determinó

que anunciar un proyecto implica la elaboración de los
denominados “Avalúos de Referencia”, que son aquellos

25
destinados a definir el valor del suelo antes del anuncio del

proyecto y que se realizará por zonas o subzonas

geoeconómicas.

Un ejemplo de ello se da cuando una entidad pública desea

desarrollar algún tipo de proyecto de infraestructura, para lo

cual demarca un área de influencia la cual es valorada en su

suelo a valores comerciales antes de comenzar la ejecución de

las obras, esto para establecer los valores de referencia con los
cuales se podrán comprar las propiedades en el momento
específico de las adquisiciones para la construcción del
proyecto. Este valor por lo tanto deberá ser adecuadamente

indexado en el momento de la compra del inmueble para

evitar inequidades para el propietario, pero en todo caso no

se pagarán los conceptos especulativos que se deriven en el

valor del suelo por la construcción de las obras.

Para el cálculo de los avalúos de referencia se deben tener los

siguientes insumos para la elaboración de un anuncio de

proyecto:

▪ Descripción de programa, proyecto u obra y, de ser el

caso, instrumento normativo que lo contempla, decreta o

aprueba.
▪ Delimitación de la zona de influencia en donde se

adelantará el proyecto.

26
 ▪ Demás insumos requeridos en la elaboración de zonas

homogéneas geoeconómicas.

La aplicación del anuncio de proyecto implica que se debe

descontar del valor de adquisición del predio el mayor valor
generado por el anuncio de proyecto, para lo cual se tiene el

siguiente procedimiento:

▪ Determinar el avalúo comercial de acuerdo con las

condiciones normativas y de mercado al momento de la

adquisición.
▪ Se actualizan con algún índice determinado que refleje

las condiciones inerciales del mercado inmobiliario los

valores de las zonas geoeconómicas que establecen los
avalúos de referencia, esto entre la fecha de elaboración

de estos últimos y la fecha de elaboración del avalúo de

adquisición.
▪ Se determina si existe diferencia entre el valor del suelo

actualizado de los avalúos de referencia y el investigado

en el avalúo puntual de adquisición, si el valor del suelo

en el avalúo de adquisición es mayor al de los avalúos de

referencia se debe al incremento por el anuncio del

proyecto.

▪ Dicho incremento se descuenta del valor de adquisición.

• Para saber más acerca de este tema, consultar el siguiente

enlace:

27
 ✓ LADM_COL: https://bit.ly/3JJvxkQ

Subtema 3: Metodologías valuatorias

La realización de avalúos implica un conjunto de técnicas o

metodologías que aplican desde preceptos estadísticos hasta
principios de ingeniería financiera y evaluación de proyectos, y

a pesar de su divergencia en temáticas, todas deben buscar un

mismo objetivo: encontrar el valor de mercado según la

realidad del mercado inmobiliario.

Borrero (2005) define un avalúo como “tasación del valor de

un predio a precios comerciales, realizada por un perito o
firma especializada en propiedad raíz, con miras a una
operación comercial” y agrega que “el valor determinado en

un avalúo debe ser el precio comercial al cual se podría

realizar una transacción en condiciones normales” (Borrero,

2005).

Según Ramírez (2002):

Un avalúo se puede definir cómo la estimación técnica y

objetiva del valor de un bien. Esta estimación implica la

utilización de Enfoque o Métodos valuatorios

especializados, que involucran aspectos de varias áreas

del saber cómo son economía, ingeniería y finanzas.

28
Por otra parte, Dantas (2009) afirma que es una “expresión

monetaria de un bien, a la fecha de referencia de la tasación,

en una situación en que las partes, conocedoras de las
posibilidades de su uso involucradas en la transacción, no
están impedidas en la negociación”. Mientras que el decreto

148 de 2020 en su artículo 2.2.2.1.1 dispone que

Es el precio más probable por el cual un predio se

transaría en un mercado donde el comprador y el

vendedor actuarían libremente con el conocimiento de

las condiciones y jurídicas que afectan el bien. Para su
determinación no será necesario calcular de manera

separada el valor del suelo y de la construcción.

3.1 Métodos de valoración

Los métodos a abordar en esta guía temática hacen referencia

a los establecidos en la Resolución 620 de 2008, que tienen un

ámbito de aplicación relativo a la Ley 388 de 1997, es decir, en

el marco de la ejecución de proyectos de obras públicas,

desarrollo y ordenamiento territorial, por lo que su aplicación

se ha extendido a muchos más ámbitos del sector público

incluido el catastral.

Cabe aclarar, que desde la literatura se tienen documentadas

muchas más metodologías de las citadas a continuación, sin

embargo, actualmente estas no cuentan con la suficiente

29
reglamentación en la normativa nacional y por esta razón, en

ocasiones limita su aplicación por parte del personal técnico.

Método de comparación o de mercado: según la

Resolución 620 de 2008, artículo 1º

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor

comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o

transacciones recientes, de bienes semejantes y

comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o

transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor

comercial.

Es importante mencionar que para este método se deben

tener las siguientes claridades:

▪ Para el avalúo: cuando se haya utilizado información de

mercado de documentos escritos, estos deben ser

verificados, confrontados y ajustados antes de ser
utilizados en los cálculos estadísticos.

▪ Se deben calcular los estadísticos de control:

✓ Media.
✓ Mediana.

✓ Moda.
✓ Desviación Estándar.
✓ Coeficiente de Variación (<7.5%).

✓ Límite máximo y mínimo de valores.

Por otro lado, se tiende a utilizar la información de encuestas

o preguntas a expertos en la determinación de los valores

30
finales, sin embargo, las encuestas solo se pueden usar para

comparar entre resultados provenientes de análisis

sustentados en datos y en los eventos de no existir mercado

suficiente.

Método de capitalización de rentas o ingresos: la

Resolución 620 de 2008, artículo 2º expone que:

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor

comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos
que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles

semejantes y comparables por sus características físicas,

de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de
los probables ingresos o rentas generadas en la vida

remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de

capitalización o interés.

Para el método de capitalización, es necesario realizar la

investigación de los arrendamientos para bienes comparables

tal como en el método de mercado, pero con enfoque en los

registros de arrendamientos, teniendo en cuenta ciertas

condiciones:

▪ La información de mercado de renta debe ser reciente

preferiblemente menor a 1 año.
▪ El canon no debe sobrepasar los topes legales del 1% del

doble del avalúo catastral.

31
 ▪ Al canon de renta se debe descontar montos como

servicios públicos, administración y otras expensas que

puedan estar incluidas.
▪ Las rentas investigadas deben ser asociadas
exclusivamente al inmueble y no a la actividad

económica desarrollada por el mismo.

Método (técnica) residual: la Resolución 620 de 2008,

artículo 4º establece que

Es el que busca establecer el valor comercial del bien,

normalmente para el terreno, a partir de estimar el
monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística

vigente y de conformidad con el mercado del bien final

vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe

descontar al monto total de las ventas proyectadas, los

costos totales y la utilidad esperada del proyecto

constructivo. Es indispensable que además de la

factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad

comercial del proyecto, es decir, la real posibilidad de

vender lo proyectado.

Método de costo de reposición: según la Resolución 620 de

2008, Artículo 3º

Es el que busca establecer el valor comercial del bien

objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la

32
 construcción a precios de hoy, un bien semejante al del

objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al

valor así obtenido se le debe adicionar el valor

correspondiente al terreno.

Con respecto a este método se debe tener en cuenta:

▪ Los costos podrán variar dependiendo del sitio

donde se localiza el inmueble.

▪ Se debe usar este método en caso de que el bien

objeto de avalúo no cuente con bienes comparables
por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios,
etc.) o por la inexistencia de datos de mercado
(ofertas o transacciones) y corresponda a una

propiedad no sujeta al régimen de propiedad

horizontal.

Subtema 4: Valoración masiva

La valoración catastral masiva da los lineamientos

metodológicos para la elaboración de las zonas homogéneas
físicas y geoeconómicas, elementos importantes en otros

instrumentos de gestión del suelo como las plusvalías y el

anuncio de proyecto.

4.1 Definiciones normativas

33
Avalúo comercial: según el Decreto 148 de 2020 en su

artículo 1, el avalúo comercial es:

Es el precio más probable por el cual un predio se

transaría en un mercado en donde el comprador y el

vendedor actuarían libremente con el conocimiento de

las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. Para
su determinación no será necesario calcular de manera

separada el valor del suelo y el de la construcción.

Avalúo catastral: es definido en el Decreto 148 de 2020,

artículo 1 como:

El valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico

que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor

comercial o superar el valor de este último. Para su
determinación no será necesario calcular de manera

separada el valor del lote y el de la construcción.

4.2 Proceso de valoración catastral

En un esquema general se puede decir que la valoración

catastral bajo la normativa actual tiene el siguiente

procedimiento:

34
Figura.

Diagrama valoración Catastral

Nota. Creación propia

4.3. Zonas Homogéneas Físicas (ZHF)

La Resolución 1149 de 2021, artículo 4 establece que:

Son espacios geográficos con características similares en

cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual

del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las

construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de

tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes
u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de

las adyacentes.

La codificación de estas variables se encuentra caracterizada

en el diccionario de Datos del Modelo de Administración de

35
Tierras 1.0, el cual pueden encontrar en el siguiente material

complementario:

▪ Diccionario de Datos Modelo de Aplicación de

Levantamiento Catastral Ladm_Col V. 1.0 del IGAC

(Instituto Geográfico Agustín Codazzi):

https://bit.ly/3EXurhU

4.4. Estructuras de las Zonas Homogéneas Físicas

Para zonas urbanas se utilizan las siguientes variables:

Figura.

Variables Zonas Homogéneas Físicas Urbanas.

Nota. Creación propia

36
Para zonas rurales se utilizan las siguientes variables:

Figura.

Variables Zonas Homogéneas Físicas Rurales

Nota. Creación propia

Estas clasificaciones se desprenden del diccionario de datos

del modelo de administración de tierras versión 1.0, se

recomienda ver:

▪ Diccionario de Datos Modelo de Aplicación de

Levantamiento Catastral Ladm_Col V. 1.0 del IGAC
(Instituto Geográfico Agustín Codazzi):

https://bit.ly/3EXurhU

4.5. Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Según la Resolución 1149 de 2021, Articulo 4 "Son los

espacios geográficos determinados a partir de Zonas

37
Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto

a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario”.

Se debe aclarar que el valor de las zonas geoeconómicas hace

referencia única y exclusivamente al valor de la tierra.

4.6. Puntos de investigación económica

Se realizan puntos de investigación económica seleccionados

dentro del área urbana del municipio para establecer valores

unitarios del terreno, mediante el análisis de la información

directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario.

La muestra debe corresponder al 1% de los lotes + 15 predios,

sin incluir mejoras, los cuales se ubicarán por toda la ciudad.

Deben seleccionarse muestras distintas para los terrenos y

para las construcciones.

El coeficiente de variación entre puntos de un mismo

polígono de Zona Homogénea Física no debe superar el 10%

para poder asignar el valor promedio a la zona de estudio.

38
Figura.
Análisis de variación dentro de una Zona Homogénea Física

Nota. Creación propia

Para la valoración de los puntos de investigación se deben

tener en cuenta los siguientes aspectos:

▪ Se realiza una investigación económica a partir de

avalúos puntuales con los cuales se busca establecer los

valores por metro cuadrado (m²) de terreno y

construcción, mediante la información del mercado

inmobiliario.

▪ Se realizan utilizando las metodologías de avalúo

establecidas en la normativa.
▪ Se puede utilizar la información proporcionada por los

Observatorios Inmobiliarios.

39
Subtema 5: Avalúo catastral

Como un esquema general la valoración catastral se muestra

en la siguiente imagen (Catastro Distrital, 2008):

Figura.
Diagrama Valoración catastral masiva.

Bajo la valoración tradicional que actualmente se aplica en la

gran mayoría de los gestores catastrales, el procedimiento de

cálculo es el siguiente:

1. Hallar la porción del lote correspondiente a esa unidad,

derivado de analizar si es una copropiedad o no.

40
 2. Calcular el valor del lote, según valor de zona

homogénea geoeconómica y multiplicar por el factor de

avalúo catastral (entre 60% y 100%).
3. Con la tabla de valores o modelo estadístico, buscar la
tipología constructiva y encontrar valor m² según puntaje
proveniente del proceso de reconocimiento predial.

4. Calcular el valor de construcción y multiplicarlo por el

factor de avalúo catastral (entre 60% y 100%).

5. Sumar los componentes de lote y construcción

correspondientes.

▪ Para ampliar la información acerca de la valoración

masiva en el catastro y cómo se relaciona con el

impuesto predial, se recomienda observar el siguiente

material complementario:
✓ ¿Cómo se hace con Agustín? Un avalúo catastral:
https://bit.ly/3t5toKB

Subtema 6: El impuesto predial

Una vez calculado el avalúo catastral, este sirve de insumo

para la determinación de uno de los tributos más

representativos a nivel mundial: el impuesto predial, que surge

de la mera tenencia de un inmueble en un espacio geográfico
delimitado por un límite político-administrativo. El impuesto

predial tiene referencias históricas milenarias que vienen

41
desde los egipcios o los babilonios, con una naturaleza que se

sostiene casi hasta nuestros días.

Desde diversas normativas, se pueden observar las siguientes

definiciones de impuesto predial en donde se indica que el
impuesto predial unificado es el impuesto propio y más
emblemático de los municipios y distritos, conforme a él se

grava la riqueza expresada en la propiedad inmueble.

(Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio de Colombia,

2021). Así mismo y también de acuerdo a al Minvivienda

(2021), se indica que este

Recae sobre la propiedad inmueble y se genera por la

mera existencia del predio. Su base gravable es el avalúo

catastral. Es una de las principales rentas de los

municipios y distritos, quienes tienen a su cargo su

administración, recaudo y control (párr. 1)

Por su parte y en un ámbito más local, el Estatuto Tributario

de Medellín define el Impuesto Predial como un “gravamen

real que se aplica a los bienes raíces ubicados en el Municipio

de Medellín y es establecido en función del avalúo catastral o

base gravable” (Acuerdo 66 de 2017 Art 14).

Dentro de sus particularidades este impuesto tiene las

siguientes características:

42
 ▪ Captura el valor de los inmuebles según su avalúo

catastral como mínimo.

▪ Funciona en todos los municipios del país, no obstante,
no tiene el mejor recaudo por rezago del catastro.
▪ Es un impuesto anual de propiedad de los municipios y
distritos.

▪ No tiene destinación específica.

▪ Es necesario que para el éxito del recaudo de este

impuesto se cuente con un avalúo catastral actualizado.

▪ Es uno de los instrumentos más idóneos para capturar la

plusvalía del suelo.

Para su aplicación normalmente se siguen los siguientes

pasos:

▪ Identifique dentro del estatuto si el inmueble es objeto

de exenciones o descuentos específicos.

▪ Establezca el rango de tarifa en el que se encuentra el

avalúo catastral objeto de análisis.

▪ Utilice la siguiente fórmula

Figura.

Fórmula del impuesto predial.

Nota. Creación propia

43
 CONCLUSIÓN

Como se pudo observar a lo largo del documento, el catastro

incluye una cantidad de procesos que deben ser realizados de
forma técnica, precisa y, en el caso de la información económica,
vigilando que tenga correspondencia con la dinámica inmobiliaria y
el mercado inmobiliario en sí.

Si bien la norma catastral ha avanzado ostensiblemente durante los

años recientes, la visión del proceso económico requiere mayores
niveles de detalle que permitan la evolución del mismo, ya que no
hay que olvidar que este es el punto final de un proceso físico,
jurídico y económico del catastro multipropósito y como tal es el
más visible ante las comunidades y autoridades de control.

La actualización de los valores catastrales no es un proceso que

goce de mucha favorabilidad política, sin embargo, se debe
entender este como parte fundamental del fortalecimiento fiscal
que deben realizar los municipios con el fin de dar cumplimiento a
sus políticas públicas y a la política nacional de catastro
multipropósito que finalmente lo que busca es tener territorios más
competitivos y con información adecuada para planear su
desarrollo.

44
 ▪
REFERENCIAS

Acuerdo 066 de 2017. [Concejo de Medellín]. Por medio del

cual se expide la normativa sustantiva aplicable a los
tributos vigentes en el Municipio de Medellín. 20 de
noviembre del 2017

Borrero, O. (2005). Formación de precios del suelo urbano.

https://bit.ly/334Tsu2

Decreto 148 de 2020. [Departamento Administrativo Nacional

De Estadística]. Por el cual se reglamentan parcialmente

los artículos 79, 80, 81 Y 82 de la Ley 1955 de 2019 y se

modifica parcialmente el Título 2 de la Parte 2 del Libro 2

del Decreto 1170 de 2015, 'Por medio del cual se expide
el Decreto Reglamentario Único del Sector

Administrativo de Información Estadística. 4 de febrero

del 2020

Minvivienda. (15 de diciembre del 2020). Observatorio de suelo

y dinámica inmobiliaria (OSDI) https://bit.ly/3eTfrqM

Minvivienda. (7 de septiembre del 2021). Impuesto predial

unificado. https://bit.ly/3qO74Cl

RESOLUCIÓN 1149 DE 2021. [Instituto Geográfico Agustín

Codazzi]. Por la cual se actualiza la reglamentación

técnica de la formación, actualización, conservación y

difusión catastral con enfoque multipropósito. 19 de
agosto

45
RESOLUCIÓN NÚMERO 620 DE 2008. [Instituto Geográfico

Agustín Codazzi]. Por la cual se establecen los

procedimientos para los avalúos ordenados dentro del
marco de la Ley 388 de 1997. 23 septiembre 2008

46
47