Pojib

Prefactibilidad de
farrietaerazo@hotmail.com
uvamoscoso_16@hotmail.com
fundaciondhsemilasparaelcambio@gmail om
.c
RESUMEN
La vivienda, como la alimentación, es una necesidad básica para los seres humanos. Casi todas las familias que viven
alrededor del mundo aspiran y quieren tener una vivienda propia para garantizar el bienestar y calidad de vida de cada uno
de sus integrantes.
Generalmente, la vivienda representa la mayor y más importante inversión en la vida de una familia. En Ecuador uno de
los problemas causados por el rápido crecimiento de la población, sobresale el de la vivienda que es muy notorio en los
centros muy urbanos. Al creciente déficit habitacional debe agregarse la inequitativa distribución de la oferta de vivienda,
que se ha concentrado en los estratos más altos, hasta llegar a saturar ese mercado. Mientras tanto, más del 91% del déficit
actual se localiza entre los grupos de bajos ingresos.
En solución a este problema de gran magnitud, la empresa privada y el gobierno vienen fortaleciendo los proyectos de
Vivienda de Interés Social y otorgando subsidios de vivienda en todo el país, para dar la oportunidad a estas familias de
bajos recursos a tener su vivienda propia.
Nuestra Fundación del Desarrollo Humano “Semilla para el cambio” no es ajena a esta grave situación social
y ha enmarcado como una de las linea principales de trabajo desarrollar el presente proyecto inmobiliario
con enfoque principalmente social.
El plan de negocio que presentamos a continuación tiene como objetivo principal determinar la
prefactibilidad y viabilidad de del mismo teniendo en cuenta en primer lugar no solo los indicadores
económicos sino también su enfoque social, pues con este proyecto altamente social favoreceremos con
viviendas dignas inicialmente a 2500 familias ecuatorianas, principalmente a los de sectores con bajos recursos
económicos.
Para ello se llevará a cabo el análisis de las distintas condicionantes internas y externas al proyecto acorde a la
previsión de la construcción de 2.500 viviendas de interés social en 5 provincias del Ecuador a partir del
aporte de fondos no reembolsables de inversores privados desde USA, en donde 625 viviendas (que
representan un
25% del total serán condonadas en su totalidad al 100% ) y el resto correspondiente a 1.875 viviendas que
representan un 75% del total serán vendidas mediante créditos hipotecarios acorde al programa
gubernamental MIDUVI del Ministerio de Vivienda que da vía a financiamiento de viviendas sociales con
créditos bancarios a tazas de máx. 4.98 % de interés en plazos que oscilan entre 20 a 25 años.
Los recursos obtenidos de la utilidad serán empleados por la Fundación del Desarrollo Humano “Semilla
para el cambio” para financiar nuevos proyectos inmobiliarios en el futuro siempre teniendo en cuenta la
finalidad y perspectiva de enfoque en el interés social.
Dentro de los estudios a realizar se encuentran los relacionados con macroeconomía, localización, mercado,
arquitectura, costos, estrategia comercial, legal y en último lugar, pero no menos importante el análisis
financiero, concluyendo con una propuesta optimizada para el proyecto con la finalidad de obtener mejores
resultados en los distintos marcadores.
En las obras se pretende construir condominios habitaciones con casas dignas de dos pisos y tres habitaciones
para una completa familia en áreas individuales con una totalidad de cada una de hasta 102 m2 incluido
vivienda
+ patio.
Estos condominios de acuerdo con su diseño arquitectónico, en su versión optimizada de viviendas tendrán
distribuidas entre 400 a 500 casas de dos pisos y 10 locales comerciales, todos enmarcados dentro de las
características establecidas por el MIDUVI para su calificación como proyectoVIS.
El análisis de este trabajo permite indicar que el total de la inversión para la construcción de estos
condominios habitacionales será de un valor USD de 103.680.608,80 y genera ingresos por brutos totales de
187.500.000,00 de los cuales usd 46.875.000,00 serán de las viviendas condonadas de pago quedando un
ingreso final de
140.625.000,00 que sumado al ingreso de los locales comerciales nos da un ingreso bruto total final por un
valor de USD 141.471.550, llegando al 5to año acorde al estado de resultados (reflejado en la pág. 39) con
unos utilidad neta final de $ USD 24,091.725,13 que serán destinados a nuevos proyectos sociales.
Tabla de
INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO
CONSTRUCCION A NIVEL NACIONAL ANUALIZADO

PROYECCION AÑ0 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Total
Locales comerciales
Cantidad de Locales comerciales tipo 1-8 40,00 40,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40,00
Precio de venta del local comercial tipo 1-8 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $66.600,28
Ingreso bruto por venta de local tipo 1-8 $532.802,27 $532.802,27 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $532.802,27
Cantidad de Locales comerciales tipo 9-10 10,00 10,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,00
Precio de venta del local comercial tipo 9-10 $31.375 $31.375 $31.375 $31.375 $31.375 $31.375
Ingreso bruto por venta de local tipo 9-10 $313.747,92 $313.747,92 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $313.747,92
Construccion de Viviendas de Interes Sociasl (tipo VIS)
Cantidad de Viviendas a construir total 2.500 320 530 530 530 590 2.500
Valor de la vivienta individual $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00
Valor del M2 a Venta $735 $735 $735 $735 $735 $735 $735,29
Ingreso bruto por total de vivienda $187.500.000,00 $24.000.000,00 $39.750.000,00 $39.750.000,00 $39.750.000,00 $44.250.000,00 $187.500.000,00
Cantidad de Viviendas a condonacion de credito - 25% del total a construir 625 80 133 133 133 148 625
importe de la vivienta social a condonacion de pagos (25%) $46.875.000,00 $6.000.000,00 $9.937.500,00 $9.937.500,00 $9.937.500,00 $11.062.500,00 $46.875.000,00
Cantidad de Viviendas a ventas a credito hipotecario con programa MIDUVI 1.875 240 398 398 398 443 1.875
Ingresos por venta de vivienda de interes social $140.625.000,00 $18.000.000,00 $29.812.500,00 $29.812.500,00 $29.812.500,00 $33.187.500,00 $140.625.000,00
Total de ingresos por la venta de Locales comerciales y Viviendas (VIS) $141.471.550,19 $18.846.550,19 $29.812.500,00 $29.812.500,00 $29.812.500,00 $33.187.500,00 $141.471.550,19
Por otro lado, tendremos los siguientes indicadores financieros:
TIR 11%
VAN $1.326.169,04
Taza de descuento 10%
PR (Plazo de Recuperación) = 3 años, 10 meses y 4 días
Estos indicadores nos indican que es en un proyecto viable económicamente a pesar de que está
considerado dentro de los ingresos que un 25% de las viviendas a construir serán dadas en donación
al 100%, aparte e independiente del carácter social del mismo.
VALOR DE LA INVERSION $103.680.608,80

VALOR PARA LA FUNDACION PARA NUEVOS PROYECTOS $127.772.333,93
POR INGRESO DE CAPITAL AMORTIZADO $103.680.608,80
POR INGRESO DE LA UTILIDAD $24.091.725,13
Al final del 5to año acorde al Estado de Resultados (pag.45) obtendremos un ingreso neto final de $
24.091.725,13 que sumado a la recuperación del capital amortizado de USD de 103.680.608,80 (teniendo
en cuenta que la inversión es desde un crédito no reembolsable) nos dará un valor resultante de
$127.772.333,93 que estarán disponibles para que la fundación proceda a ejecutar nuevos proyectos de
obras mobiliarias con interés social
INVERSION DEL PROYECTO
INVERSION EN QUITO -Sector Guamani- Sur de Quito- Construccion de 500 Viviendas Total Cost x vivienda Indice porcentaje
Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $469,94 0,23%
Invers ion en Obras locales comerciales tipo 1-8 $81.969,58 $10.246,20 0,08%
Invers ion en Obras locales comerciales tipo 9 - 10 $48.268,91 $24.134,46 0,05%
Sub total de invers ion de Locales comerciales e infraestructuras $365.206,15 $36.520,62 0,35%
Cos to de cons truccion de 1 vivienda (detalles ind en cada provincia) $31.878,64 $63,76 0,03%
Cantidad de viviendas 500,00 $1,00 0,00%

Invers ion total para cons truccion de total de viviendas $15.939.320,05 $31.878,64 15,37%
Imprevistos $81.522,63
Invers ion en compra del terreno $2.847.900,00 $5.695,80 2,75%
Invers ion por cos tear los cos tos indirectos $2.136.530,46 $4.273,06 2,06%
Invers ion total de Locales comerciales e infraestructuras $365.206,15
Total del importe de la invers ion en Sector Guamani- Sur de Quito $21.370.479,29 $42.740,96 20,61%
INVERSION EN MANABI - Construccion de 500 VIS (viv.interes social) Total Cost x vivienda

Invers ion en Obras locales comerciales tipo 1-8 81.969,58 $163,94 0,08%
Invers ion en Obras locales comerciales tipo 9 - 10 48.268,91 $96,54 0,05%
Sub total de invers ion de Locales comerciales e infraestructuras 365.206,15
Importe de cons truccion de 1 vivienda (detalles ind en cada provincia) 31.878,64 $63,76 0,03%
Invers ion total para cons truccion de total de viviendas 15.939.320,05 $31.878,64 15,37%
Imprevistos 81.522,63
Invers ion en compra del terreno 1.190.000,00 1,15%
Invers ion por cos tear los cos tos indirectos 2.136.530,46 $4.273,06 2,06%
Invers ion total de Locales comerciales e infraestructuras 365.206,15
Total del importe de la invers ion en Manabi $19.712.579,29 19,01%
INVERSION EN RIOBAMBA - Construccion de 400 VIS (viv.interes social) Total Cost x vivienda

Cos to de cons truccion de 1 vivienda (detalles ind en cada provincia) 31.878,64 $63,76 0,03%
Invers ion en compra del terreno 959.178,00 $1.918,36 0,93%
Total del importe de la invers ion en Riobamba $15.883.296,37 $39.708,24 15,32%
INVERSION EN ESMERALDAS - Construccion de 600 VIS (viv.interes social) Total Cost x vivienda

Cantidad de viviendas 600,00 0,00%
Invers ion en compra del terreno 2.044.000,00 $3.406,67 1,97%
Total del importe de la invers ion en Esmeraldas $24.165.040,21 $40.275,07 23,31%
INVERSION ZONA INDIGENA - Construccion de 500 VIS (viv.interes social) Total Cost x vivienda

Imp revistos 81.522,63
Total del importe de la invers ion en Zona Indigena $19.722.579,29 $39.445,16 19,02%
INVERSION TOTAL Cost x vivienda
Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores

Cantidad de viviendas 2.500,00 $1,00 0,00%
Imp revistos 407.613,16 0,39%
Invers ion en compra del terreno 8.241.078,00
Invers ion por cos tear los cos tos indirectos 10.682.652,30
Invers ion total de Locales comerciales e infraestructuras 1.826.030,75
Total del importe de la invers ion $100.853.974,46 $40.341,59 97,27%
INVERSIONES EN ACTIVOS DIFERIDOS Total Cost x vivienda

Pre operativa $201.707,95 $80,68 0,19%
Ges tion/Es tudio prefactibilidad del Proyecto $2.521.349,36 $1.008,54 2,43%
Costos total 2.723.057,31 $1.089,22 2,63%
SUB TOTAL 103.577.031,77 $41.430,81 99,90%
IMPREVISTOS 103.577,03 $41,43 0,10%
TOTAL DEL PROYECTO 103.680.608,80 $41.472,24 100,00%

Desarrollo: Entorno Macroeconómico del
Producto Interno Bruto (PIB)
El Producto Interno Bruto (PIB) se puede definir como la suma de los valores de producción de bienes finales de un país a precio de
mercado y en un tiempo determinado. A esta definición es posible complementarla con dos más que indican que: es igual a la suma
de los valores agregados que generan las diferentes actividades productivas de una economía, o que es la suma de pagos a los
factores primarios que son aquellos que intervienen directamente en la generación de valor agregado. Recalcando que dentro
de esta cuantificación no serán considerados los productos intermedios.
A pesar de que tiene falencias relacionadas con las limitaciones de sus indicadores en centrarse en dimensiones cualitativas que
valoren el aspecto más humano, es uno de los indicadores más utilizados para realizar el diagnóstico de una economía
Por ello a continuación se realizará la descripción de lo que ha sucedido con el PIB del Ecuador desde hasta la
fecha.
PIB en el Ecuador
$ 67.546.128 $ 70.174.677 $ 71.957.813
$ 80.000.000,00 10,00%
$ 70.955.691
$ 70.105.362 $ 69.314.066 $ 71.847.297
$ 70.000.000,00 $ 64.362.433
$ 60.925.064
8,00%
$ 56.481.055
$ 54.557.732
$ 60.000.000,00 $ 54.250.408
$ 51.007.777
6,00%
$ 50.000.000,00
$ 40.000.000,00 4,00%
$ 30.000.000,00
2,00%
$ 20.000.000,00
0,00%
$ 10.000.000,00
$ 0,00 -2,00%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIB Tasa de Variacion
Gráfico 1: PIB en el Ecuador

Fuente: Banco Central del Ecuador
El PIB en el Ecuador ha tenido un crecimiento constante desde el año 2007 pasando de 51 a 71 millones de dólares, con una tasa
promedio del 3,1%, misma que alcanzó su pico más alto en el año 2011 marcando un porcentaje del 7,9%.
Es posible observar dos puntos importantes, el primero en el año 2009 que se tiene un crecimiento del 0,6% con relación al 6,4%
obtenido en el año 2008. El segundo que se da en el año 2016 y es el único año que posee tasas de crecimiento negativas con valor del
-1,2%. De acuerdo con los datos obtenidos y la proyección realizada, el 2019 tendrá también una tendencia a la bajo, pero
manteniendo una tasa

Desarrollo: Entorno Macroeconómico del
superior a 0.
PIB en la
Partiendo del análisis del PIB, ahora tomando en cuenta el mismo periodo de tiempo se realizará un análisis PIB de la
construcción y el porcentaje de aportación de este sector en el PIB Total.
PIB en el Sector de la Construcción

$ 8.000.000,00 20,00%
17,6%
$ 7.000.000,00
15,00%
$ 6.000.000,00 12,2%
10,00%
$ 5.000.000,00 8,8%
7,4%
$ 4.000.000,00 4,7% 5,00%
3,4%
$ 3.000.000,00 1,0% 2,8% 1,1%
0,00%
-0,8%
$ 2.000.000,00
-1,5%
-5,8% -5,00%
$ 1.000.000,00 -4,4%
$ 0,00 -10,00%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIB en el Sector de la Construccion Tasa de Variación
Gráfico 2: PIB en el Sector de la Construcción

Fuente: (Banco Central del Ecuador, 2019)
El PIB en el sector de la construcción ha tenido un incremento importante desde el año 2007 hasta el año 2014,
encontrando su pico máximo de desarrollo en el año 2011 con unatasa del 17,6%, misma que ha ido disminuyendo hasta
que en el año 2015 obtuvo un crecimiento negativo del -0,8%, que se agudizó en los años 2016 y 2017 que alcanzó cifras
del -5,8% y - 4,4% respectivamente. En el 2018, después de tres años, se volvió a obtener una tasa positiva del 1,1%.
Realizada este análisis a continuación se podrá observar la variación que ha existido en estos años con respecto del
aporte de la construcción en porcentaje y cantidad en relación con el PIB total.

Construcción (% del PIB Total)
$ 80.000.000,00 12,00%
9,53% 9,75% 9,30%
$ 70.000.000,00 8,97%
8,06% 8,23% 10,00%
$ 60.000.000,00 8,24% 8,22%

7,87%
9,83% 9,75%
8,00%
$ 50.000.000,00 8,68% 8,65%
$ 40.000.000,00 6,00%
$ 30.000.000,00
4,00%
$ 20.000.000,00
2,00%
$ 10.000.000,00
$ 0,00 0,00%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PIB Total PIB en el Sector de la Construccion Porcentaje Representado por Construcción
Gráfico 3: Construcción (% del PIB Total)

La construcción ha representado un aporte de entre el 8% y el 10% del PIB en el periodo comprendido entre los años 2007 y 2019 que
se ha mantenido relativamente estable. Sus registros más importantes los obtuvo en los años 2013, 2014 y 2015 con un valor del
9,75% para el primero y el último y su pico más alto en 2014 con 9,83%. A pesar de que en los últimos años ha disminuido el
porcentaje de participación, incluso obteniendo variaciones negativas, el sector de la construcción sigue siendo parte fundamental de
la economía del Ecuador.
El PIB total y el PIB de la construcción llevan una cierta concordancia en la que ambos han tenido las mismas tendencias de
crecimiento y reducción a lo largo de los años.
Ambos comparten sus picos más altos en los años 2008 y 2011 partiendo de la gran inversión estatal realizada, así como de las
políticas públicas anteriormente mencionadas. De la misma manera tienen sus picos negativos en los años 2009 y 2016, por causas
relacionadas con las leyes implementadas por el gobierno, la reducción de inversión en obra pública y en elcaso puntual del año 2016,
por el terremoto ocurrido en Esmeraldas.
Riesgo País
El riesgo país es un indicador que sirve para determinar por parte de inversores extranjeros el riesgo que les significa a ellos realizar
una inversión de cualquier tipo en el país, lo que le permite establecer la rentabilidad deseada para que la inversión sea concordante
con el riesgo que esta representa.

Este indicador permite de la misma manera obtener una mayor confianza en los mercados internacionales, lo que le permite al
país obtener créditos con mayor facilidad, mejores tasas de interés y a mayores plazos de financiamiento. Estos beneficios se dan
debido a
que el puntaje obtenido en el cálculo del riesgo determina también la capacidad de cumplimiento de pago que tiene dicha nación.
Riesgo País del Ecuador

5000 4731
4500
4000
3500
3000
2500
1500 1266
913 846 826 883 826
1000 769 647
614 530 615
459
500
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Al 31 de Diciembre de cada año hasta 2018 (2019 al 14/03)
Gráfico 4: Riesgo País del Ecuador

El riesgo país del0| Ecuador ha sido variable, y a lo largo de los últimos 12 años se ha mantenido en puntajes inferiores a
1000 puntos a excepción de los años 2008 y 2015. En el 2008 alcanzo su registro más alto con 4731 puntos. De acuerdo
con lo mencionado anteriormente, los puntos de riesgo país permiten alcanzar mejores tasas de interés en los
créditos solicitados, por ello de acuerdo con el componente EMBI (Emerging Markets Bonds Index) que es el principal
para el cálculo de esta variable, por cada 100 puntos de esta escala corresponde al aumento de un punto porcentual
extra sobre el rendimiento de los bonos en los Estados Unidos.
Para obtener un ámbito comparable en relación con esta variable, es posible comparar el resultado de esta variable con
los datos de los países sudamericanos.

Riesgo País de la Región
Perú 113
Al 31 de Diciembre de cada año hasta 2018 (2019
Uruguay 176
Colombia 193
Brasil 249
al
Ecuador 615
Argentina 748
Venezuela 5147
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
Gráfico 5: Riesgo País de la Región
Si bien el riesgo país en el Ecuador se redujo en 211 puntos entre el 2018 y lo que va del 2019/2020, en relación con los
países sudamericanos solamente se encuentra detrás de Venezuela y Argentina.
Y a una considerable distancia de Brasil que le sigue con 249 puntos. La diferencia es aún mayor si lo comparamos con
sus vecinos, Colombia tiene un puntaje de 193 y Perú tiene tan solo llega a los 113 y actualmente es el país con menor
riesgo país de la región.
Por esta razón es posible indicar que, si bien las condiciones han mejorado y la tendencia es a la baja, incluso tomando
en cuenta los acuerdos a los que llegó el Gobierno Nacional en estos últimos días con el Fondo Monetario Internacional,
el riesgo país del Ecuador es aún alto en comparación a los de la región, razón por la cual se convierte en un lugar poco
atractivo para los inversionistas extranjeros.

Inflación del País
La inflación está definida como “el aumento generalizado y sostenido de los precios de bienes y servicios en un país
durante
un periodo de tiempo sostenido, normalmente un año.” (elEconomista.es, 2019).
Esta se puede determinar mediante el análisis de variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Inflación en el Ecuador
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
-2,00
Gráfico 6: Inflación en el Ecuador (INEC, 2019)

Partiendo de ello, en el Ecuador desde el 2008 la inflación ha sido variable, teniendo su punto más alto en el año 2008 en
donde llegó al 8,83% y un promedio anual que está en el orden de los 8,4 puntos porcentuales. Esto se debió a la
importante crisis económica que se dio a nivel mundial. Para el año siguiente y hasta el 2015 se mantuvo en el rango del
3,5% y 5,5%. A partir del año 2016 se dio una baja significativa hasta el 1,12% y continuando con esta tendencia en el año
2018 se cerró con una inflación del 0,27%. Si continúa la tendencia de esta manera, la proyección indica que al cierre del
presente año se podría llegar a tener una tasa negativa del 0,57%. Los porcentajes de inflación bajos son alentadores
desde el punto de vista del constructor debido a que los precios de materiales y demás insumos se mantienen casi
inmóviles, sin embargo es un tema delicado al que hay que tener en cuenta porque la razón de tasas muy bajas o incluso
negativas podría ser la señal de contracción de la economía y por ende la reducción considerable de la demanda, lo que
se puede convertir en un inconveniente.

1
Inflación en el Sector de la Construcción
Así como el IPC es la variable para utilizar para el análisis de la inflación en el país, el Índice de Precios de la Construcción
(IPCO) es la que se utiliza para desarrollar el análisis de la inflación en el sector de la construcción mediante la variación
que presentan los mismos.
Índice de Precios en la
260,
239,
Porcenta
250, 244,
241,
240,
228,
230,
232,
220,
00
217,
200,
00
180, 188,
170,
00
07
07
08
08
09
09
10
mar-
nov-
mar-
08
nov-
mar-
09
nov-
mar-
10
nov-
07
jul-
jul-
jul-
jul-
Gráfico 7: IPCO Fuente: (INEC, 2019)
La tendencia en el IPCO ha sido ascendente desde el año 2007, con un aumento importante en el año 2008 que coincide, como se mencionó
anteriormente con la crisis denominada gran recesión sucedida por la llamada burbuja inmobiliaria. Debido a que las variaciones en los últimos
años no han sido
desmedidas, los constructores y en general en el sector de la construcción se genera confianza para la inversión en obra tanto privada como pública.
Variación en la Construcción
12,0
0
9,5
8,0 8,2
7,0
6,0
5,2
4,0
0
2,3 2,0 2,1
1,7
1,2
0,00 -0,02 0,
20 200 201- 201 37 202
-
-
-
Año
Gráfico 8: Variación en el Sector de la Construcción

Fuente: (INEC, 2019)
1
A más de los constructores y consumidores, el sector financiero es esencial por que el mayor porcentaje del sector de la
construcción e inmobiliario se encuentra apalancado por créditos bancarios.
Este sector se encuentra en una posición beneficiosa porque ambas áreas van a acceder con mayor confianza a créditos
sabiendo que los precios no se han de elevar drásticamente en condiciones normales.
De acuerdo con toda la información recopilada y tomando en cuenta el análisis detallado en la tabla precedente se
puede indicar que el ambiente para la inversión inmobiliaria en el país es favorable a pesar de que es necesario tomar en
cuenta ciertas variables que pueden afectar en el desarrollo del proyecto.
Sumadas a las variables económicas es importante mencionar ciertos aspectos normativos y legales que van a favorecer
al sector como son: el aumento de techo en el valor de las viviendas de interés prioritario, mismo que permitirá ampliar
el campo y las opciones de producto dentro del sector.
Sumado a ello se encuentra la inyección de capital anunciada por el gobierno para el sector de la construcción en el área
de financiamientos para créditos a promotores y consumidores principalmente para los sectores VIS y VIP.
También es importante mencionar los incentivos planteados por el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito
mediante la aplicación de su lineamiento de ecoeficiencia que favorecerá también en la implementación de viviendas
de interés público y social. Y finalmente mencionar la derogatoria de la Ley de Herencia y Plusvalía, que, en conjunto con
el resto de las políticas, volverán al sector inmobiliario y de la construcción más atractivo para la inversión nuevamente.
1
VIVIENDAS DE INTERES SOCIAL EN ECUADOR- 2022
Hoy el valor de una vivienda de interés social tiene acorde a ley un máximo de 178 salarios básicos unificados (SBU), es decir
se puede entrar a programas gubernamentales sociales con valores de una vivienda de hasta USD 75.650
El presidente Guillermo Lasso expidió el Decreto Ejecutivo 405 con el reglamento para la Ley Orgánica de Vivienda de
Interés Social, aprobada a inicios de este año por la Asamblea Nacional, la cual busca garantizar la prestación del servicio
público de vivienda de interés social a través de proyectos y planes habitacionales de iniciativa pública, privada o
cooperativa. El nuevo decreto ejecutivo norma y regula los incentivos y subsidios para los nuevos programas y deroga el
Decreto 681, que establecía el valor de la vivienda de interés social en hasta 177,66 salarios básicos unificados.
Ahora, el nuevo valor es de máximo permitido por el gobierno es de 178 salarios básicos unificados (SBU), es
decir, $ 75.650
En nuestro proyecto el precio de venta de la unidad será de 75.000 usd
El Ministerio de Vivienda es el encargado de regular la calificación de las personas beneficiarias de las viviendas de interés
social, así como sus derechos y obligaciones.
También debe ser el encargado de regular la aplicación de subsidios e incentivos establecidos en el reglamento, la
titulación, y normar la legalización y regulación de predios, así como registrar los proyectos vigentes.
1er Segmento: En el primero se encuentran las viviendas que contarán con subsidio total del Estado para beneficiarios en
situación de pobreza que cumplan ciertos criterios de elegibilidad a partir de una selección con base en el Registro Social, y
será por única vez. En este segmento, si la vivienda se construye en un terreno propio del beneficiario, tendrá un valor de
hasta 44 salarios básicos ($ 18.700); y si se construye en una propiedad del Estado o en terrenos de un promotor, tendrá un
valor de hasta 64 salarios básicos ($ 27.200).
2do Segmento En el segundo segmento se encuentran las viviendas de interés social que reciben un subsidio parcial del
Estado y que podrán tener crédito hipotecario con tasa de interés preferencial u otra fuente de financiamiento a
consideración del beneficiario. Estas viviendas tendrán un valor de hasta 102 salarios básicos ($ 43.350). El económico
estatal será de hasta 15 salarios básicos ($ 6.375); antes era de $ 6.000.
3er Segmento El arrendamiento con opción a compra es una modalidad que debe ser considerada en el segundo segmento.
En el caso de estas viviendas, se pueden construir en proyectos mixtos o en propiedad del Estado, o en terrenos del
promotor, y será el Ministerio de Vivienda el encargado de regular el plazo de duración de los contratos de arrendamiento
con opción a compra, así como los requisitos y parámetros que deben cumplir los beneficiarios para acceder a esta
modalidad.
En esta opción, ningún subsidio otorgado a un mismo beneficiario podrá superar los 18 salarios básicos ($ 7.650).
Adicionalmente, se podrá conceder un crédito hipotecario con tasa preferencial para financiar la compra de la vivienda.
En el tercer segmento se encuentran todas las viviendas de interés social que se podrán adquirir únicamente con crédito
hipotecario con interés preferencial. Tendrán un valor de 178 salarios básicos (es decir, $ 75.650)
En todos los casos en que se necesite un crédito, las tasas de interés no podrán ser mayores que las de la banca comercial,
y estarán reguladas por la Junta de Regulación y Política Monetaria y Financiera, que determinará los requisitos para
acceder a los créditos sin ningún tipo de discriminación. El plazo será de máximo 25 años.
El reglamento también establece los casos de desastres naturales, casos fortuitos o de fuerza mayor: el Estado realizará la
inversión social para la construcción o reconstrucción de una vivienda por un valor máximo de hasta 64 salarios básicos ($
27.200). Además de los subsidios, se contemplan incentivos para proyectos de vivienda de interés social, destinados a
ampliar o remodelar viviendas que requieren crecimiento o reforzamiento por un valor máximo de hasta 15 salarios básicos
unificados ($ 6.375).
1
Problemática Social por falta de disponibilidad de vivienda
La vivienda formal en América Latina es costosa, por lo tanto, no todas las familias que demandan vivienda la pueden
obtener. Uno de cada tres hogares de la región tiene déficit cualitativo y aproximadamente entre el 20% y 30% de la
población latinoamericana está ubicada en asentamientos informales.
A este problema se suma el déficit de vivienda, que entre sus causas sobresalen créditos hipotecarios con tasas de
interés muy altas. En Latinoamérica, el promedio de las cuatro últimas décadas alcanzó tasas de interés activa3 de
23.88% 4.
Mientras, que en países desarrollados y países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE)
la tasa activa es de 10.45% 5.
Es así como el limitado acceso al financiamiento para vivienda sigue siendo una de las principales restricciones en
América Latina y Ecuador no está exento de esta problemática social.
Sin embargo, no es el alto costo del crédito la única dificultad que deben afrontar las familias que buscan acceder a él.
Aun cuando encontraran los medios para pagarlos, los requisitos para obtener un crédito son numerosos y difíciles de
cumplir i.e., costos de transacción.
Por dicha razón, la gran mayoría de créditos están destinados a los quintiles con mayores ingresos de la población. Un
ejemplo de esto es lo que ocurre con el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), que a pesar de haber
incrementado la oferta de créditos hipotecarios destinados a familias de bajos recursos, no logra llegar a los grupos
sociales con menores ingresos
Por esta razón, sigue siendo difícil que un hogar de escasos recursos económicos logre financiar con sus propios ingresos
una vivienda privada; aun cuando ésta sea considerada de interés social. Se señala que el patrón de distribución urbano
en la región existe una tendencia a que los quintiles de más altos ingresos se ubiquen en el centro de la ciudad,
adquiriendo los beneficios que conlleva estar en los primeros anillos urbanos; donde se prestan servicios básicos de
calidad, educación, mayor número de oportunidades laborales, mejor infraestructura, entre otras facilidades.
En cambio, las familias con menores ingresos tienden a localizarse en las periferias ubicadas en los anillos externos,
donde se empiezan a concentrar los asentamientos informales, que carecen de acceso a servicios básicos y a muchos de
los beneficios que se obtienen en el centro de la ciudad. Cabe mencionar que frecuentemente los asentamientos
informales ocupan lugares riesgosos o no aptos para la vivienda, lo que podría devenir en otro tipo de problemas
El hecho de que no exista la suficiente capacidad de oferta de vivienda para las personas de bajos recursos genera
problemas en el ordenamiento territorial, que presentan carencias habitacionales en los atributos referentes a la
estructura, espacio y a la disponibilidad de servicios públicos domiciliarios y por tanto, requieren mejoramiento o
ampliación de la unidad habitacional en la cual viven lo cual da a asentamientos informales que son definidos como los
barrios que se caracterizan por hacinamiento y pobreza.
Se encuentran viviendas informales con acceso inadecuado a agua potable y saneamiento; y no poseen seguridad en la
tenencia. Esto muchas veces genera un gasto público no planificado, ya que esos sectores, al asentarse informalmente,
obligan al gobierno a implementar estos servicios. De igual manera, la informalidad no permite que los límites urbanos se
cumplan, lo que termina generando que la ciudad crezca de una manera no planificada y no se cumplan los
ordenamientos territoriales
Además, los segmentos de la sociedad que viven fuera de los anillos urbanos tienden a ser segregados social y
económicamente, lo que crea problemáticas y conflictos sociales.
Por otro lado, al estar segregados del centro urbano no pueden hacer uso correcto de las amenidades que posee el
centro de la ciudad. De esto también se deriva una baja movilidad social, que condiciona el desarrollo de los hogares.
Por los problemas antes mencionados, es una prioridad para los gobiernos latinoamericanos, tanto nacionales como
regionales, enfocarse en la provisión de vivienda social, dado que persiste la imposibilidad de adquirir una vivienda de
calidad para algunas personas de bajos ingresos y esto genera una serie de problemáticas sociales y económicas.
Un estudio del Instituto Urbano Global junto con la Facultad Latinoamericana de Ciencias sociales (FLACSO), demostró que
aproximadamente un tercio del total de la población urbana latinoamericana vive en asentamientos informales. Si bien es
cierto la cifra se ha reducido en los últimos años gracias a ciertas políticas y programas de vivienda social, sigue existiendo
un déficit que los gobiernos no pueden suplir debido a la falta de ingresos, o la ineficiencia de ciertas políticas
1
INFORMACION INDIVIDUAL DE CADA UNA DE LAS PREVISIONES DE OBRAS POR PROVINCIAS
1. INVERSION EN QUITO - DMQ
El Proyecto o la obra de construcción será ubicado al Sur de la Ciudad de Quito, en la Parroquia de Guamaní, en
un área total disponible bruta de 51.780 m2 y área útil de 51.494.06 m2 en donde fabricaremos 500 viviendas
tipo VIS + 10 Locales comerciales.
A un costo de 414,83 usd x m2 en obra terminada, cada vivienda tendría un PVP de 735.29 usd x m2, para un precio de la
vivienda individual de 75.000 usd para dar una inversión total de usd de $20.123.664,07.
Los 8 locales comerciales a un costo promedio x m2 de 227,23 usd los del tipo 1 -8 tendrán un precio PVP de 295,39 usd x
m2 para un valor de 13.320 usd cada uno, y los dos del tipo 9-10 tendrán un costo x m2 de 309,50 usd para venta a 402,64
usd x m2 que significa un valor de 31.374 usd cada uno.
EL sector cuenta con los equipamientos necesarios y establecidos porla norma. A nivel del barrio, se pueden
ubicar también, varios equipamientos vinculados con seguridad, educación, religión, salud, comercio y
transporte.
Conforme lo indicado es posible afirmar que el predio ubicado, cuenta con los servicios de infraestructura
básicos
y de equipamiento necesarios. https://www.plusvalia.com/propiedades/vendo-terreno-industrial-alto-impacto-5-17-

has-
1
60366767.html
1
Lote de Terreno Sector Guamani

51.780,00 precio m2 $55,00 $2.847.900,00
Terreno Industrial Alto Impacto 5,17 Has
GUAMANI, de Quito, Quito
Sur
SUR DE
QUITO
51.780M2 / HECT
5,17
USO DE SUELO: I3, INDUSTRIAL ALTO
IMPACTO ALTURA: 16MTS
COEFICIENTO DE CONSTRUCCION P.B. 75%
SERVICIOS ICOS
BAS
VALOR USD: 55 USD X M2
1
PROYECTO- o Sector Guamani- Sur de Quito, Quito 500

viviendas COSTOS DIRECTOS
DESCRIPCIÓ N
ITEM
1 CO MPARACIO N DE VALO RES DE TERRENO RESIDUAL
1,1 VALOR TERRENO 2.847.900,00
1,2 PRECIO ($/M2) 55,00
M2 Bruto terreno 51.780,00
Costos Indirectos
ITEM DESCRIPCIÓ N
1 INCIDENCIA
INFRAESTRUCTURA Y EXTERIO
RES
1,1 OBRAS PRELIMINARES 983,81
1,2 INST ALACIONES DE AGUA POT ABLE
7.695,57
1,3 INST ALACIONES ELÉCT RICAS 1,44%
115.572,86
1,4 T ELEFONÍA 9.521,42
1,5 VÍAS 44.296,14
1,6 ALCANT ARILLADO 56.897,87
TO TAL O BRAS DE INFRAESTRUCTURA Y EXTERIO RES
234.967,66
2 LO CALES CO MERCIALES 1 AL INCIDENCIA
8
2,1 PRELIMINARES 250,48
2,2 HORMIGON SIMPLE 8.813,26
2,3 HIERRO EST RUCT URAL
46.864,00
2,4 ENCOFRADOS 909,00
2,5 MAMPOST ERIAS 2.545,20
2,6 MASILLADOS Y ENLUCIDOS 5.858,00
2,7 VENT ANAS 1.636,20 0,50%
2,8 PUERT AS 2.504,80
2,9 REVEST IMIENT OS Y RECUBRIMIENT OS
5.686,30
2,1 INST ALACIONES ELECT RICAS
2.270,48
2,11 INST ALACIONES SANIT ARIAS
733,26
549,44
2,13 INST ALACION T ELEFONICA
117,16
2,14 PIEZAS SANIT ARIAS 3.232,00
TO TAL O BRAS DE LO CALES CO MERCIALES 1 AL 8
81.969,58
3 LO CALES CO MERCIALES 9 Y INCIDENCIA
10
3,1 PRELIMINARES 183,82 3,11
3,2 HORMIGON SIMPLE 4.760,13 INST
ALAC
IONE
30.754,50
S
3,4 ENCOFRADOS 454,50 SANI
3,5 MAMPOST ERIAS 1.272,60 T
3,6 MASILLADOS Y ENLUCIDOS 3.636,00 ARIA
S
3,7 VENT ANAS 818,10 262,6
3,8 PUERT AS 848,40 0
3.684,48
567,62
3,12 INST ALACIONES DE AGUA POT ABLE 1
185,84
32,32
3,14 PIEZAS SANIT ARIAS 808,00
TO TAL O BRAS DE LO CALES CO MERCIALES 9 Y 10
48.268,91
0,30%
2
CAS A TIPO / CONJUNTO Casa Tipo 2 (2 pisos, a=102m2)
A Rubro C IMENTAC IO N INC IDENC IA
A1 201 REPLANTEO Y NIVELACIÓN 31,13
A2 204 EXCAVACIÓN Y DESALOJO SIN CLASIFICAR A MAQUINA EN PLINTOS 85,53
Q3 206 EXCAVACION Y DESALOJO SIN CLASIFICAR A MAQUINA PLATAFORMAS 151,21
A5 214 RELLENO COMPACTO CON MATERIAL DE REPOSICIÓN 281,09
A6 215 RELLENO COMPACTO CON MATERIAL DEL SITIO (PLINTOS Y ZANJAS) 145,93
A7 301 REPLANTILLO DE H.S 140 Kg/CM2, e=5cm 186,20
B 0 ES TRUC TURA
B1 303 PLINTOS DE HORMIGÓN H.S 210 Kg/cm2. EQUIPO: CONCRETERA 1 SACO Y VIBRADOR 771,79
B2 304 CADENAS H.S 210 Kg/cm2, 20x20cm 268,77
B3 306 COLUMNAS H.S 210 Kg/cm2, 20x20cm 553,88
B 4 310 VIGA DE H.S fć= 210Kg/cm2; 15x20cm 73,49
B5 311 ESCALERA DE H.S fć= 210Kg/cm2 344,23
B6 313 LOSA ALIVIANADA ENTREPISO H.S 210Kg/cm2, e=20cm 1.084,88
B7 314 LOSA ALIVIANADA DE CUBIERTA H.S 210Kg/cm2, e=20cm (p=0.5%) 1.255,70
B8 317 MURO HORMIGÓN CICLOPEO 180Kg/cm2 ( 60% HS+40%PIEDRA) 696,50
B9 320 MALLA ELECT ROSOLDADA 4x150x150 (piso 0+00) 163,80
B10 321 MALLA ELECTROSOLDADA 8x150x150 (losa N +2.50 m) 500,31
B11 322 ACERO DE REFUERZO PROCESADO A MANO 5.987,10
B12 323 DINTEL H.S 180Kg/cm2 (10x15cm,incluye acero de refuerzo) 202,62
C 0 MAMPO STERIA
C1 319 MAMP OST ERIA DE P IEDRA, MORT ERO 1:4 0,00
C2 508 MAMP OST ERIA DE BLOQUE CARGA e =10 cm. MORT ERO 1:6, e = 2.5 cm 2.862,45
C3 503 MESA DE COCINA HORMIGON ARMADO. ENCOFRADO 104,71
C4 516 HORMIGON SIMP LE f`c = 140 Kg/cm2 P ARA CUBRIR BAJANT E 151,50
C5 703 CONT RAP ISO H.S 180KG/CM2. E = 6 CM. P IEDRA BOLA. EQUIP O: CONCRET ERA 1 SACO 937,48
D1 604 ENLUCIDO HORIZONTAL LISO INCLUYE ANDAMIOS. MORTERO 1:6, e=1.5 cm 1.264,56
D2 602 ENLUCIDO VERTICAL INCLUYE ANDAMIOS 2.923,84
D3 1010 ALISADO SOBRE LOSA DE CUBIERTA HORMG. FRESCO MORTERO 1:3 (p=5.0%) 155,85
D4 721 ALISADO EN PISO e=3.5 cm (en ceramica y piso flotante) 741,27
D6 724 28,50
MOLDURA P LAST ICA P ARA FILOS EN CERAMICA
D9 910 1.241,14
CERAMICA NACIONAL 20x30 cm (pared baño y meson y pared de meson)
D10 723 985,05
CERAMICA NACIONAL 42.5x42.5 cm (piso sala, ba;os, comedor, cocina, descanso)
D11 726 123,76
BARREDERA MDF e=5 cm + SELLANT E + LACA
97,27%
D13 908 255,97
EMP AST ADO EXT ERIOR
D14 909 745,53
EMP AST ADO INT ERIOR
D15 912 545,24
PINT URA INT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM)
D16 911 200,80
PINT URA EXT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM)
D17 725 517,73
P ISO FLOT ANT E
D18 829 463,32
PUERT A MADERA DORMIT ORIO MDF + CERRADURA 90 x 2.10
D19 830 333,05
PUERT A MADERA BAÑO MDF + CERRADURA
D21 832 177,50
PUERT A P RINCIP AL MET ÁLICA+CERRADURA DE 2 PASADORES
D22 833 161,96
PUERT A DE COCINA MET ALICA+P ICAP ORT E Y CANDADO
D23 834 309,00
PROT ECCIÓN DE HIERRO (varilla 11x11mm
D24 835 133,90
P ASAMANO MET ALICO (t ubo D=50 y 25 mm; e=1.5mm)
D25 836 831,41
VENT ANA ALUMINIO EST ANDAR Y VIDRIO e = 4mm
E1 1149 100,82
CAJA DE REVISIÓN EN H.S. f¨c=180 k8g3/cm2 (50x50x(50-100)cm)
E2 1142 74,14
CANALIZACION P VC 110MM
E3 1134 160,17
BAJANT ES AGUAS SERVIDAS P VC 110 MM. UNION CODO
E4 1131 113,46
DESAGUE P VC 110 MM
E5 1150 46,50
REGIST RO DE LIMP IEZA D=110
E6 1151 30,93
REJILLA DE ALUMINIO P ARA P ISO BAÑO D=50mm
E7 1152 36,41
REJILLA ESFERICA DE ALUMINIO D=75 mm cubierta
E8 1153 317,19
ÍNODORO BLANCO ECONOMICO + ACCESORIOS (fabricación nacional)
E9 1154 206,53
LAVABO SHELBI+P EDEST AL+GRIFERIA MET ALICA Y ACCESORIOS (fabricación nacional)
E10 1155 58,71
DUCHA+LLAVE DE P ASO+T OALLERO+JABONERA (llave met álica nacional)
E11 1156 71,70
FREGADERO ACERO INOXIDABLE 1P +1E (80X50)
E12 1157 61,63
LAVANDERIA H.SIMP LE fć=180 kg/cm2+ ACERO DE REFUERZO
E13 1105 278,21
P UNT O DE AGUA FRIA P VC 1/2"
F1 1222 133,96
T ABLERO DE CONT ROL ELECT RICO(4X8)+4 BREAKERS, (General Electric)
F2 1120 350,48
ILUMINACIÓN (cajet ines P VC)
F3 1221 287,26
T OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2#12+1#14 (cajet ines PVC) T
F4 1223 55,32
OMACORRIENT ES POLARIZADOS ·2#10+1#14 (cajet ines PVC)
G1 1604 186,68
ACERA P ERIMET RAL SIN MALLA e=5cm, HS 180 kg/cm2
G2 1012 162,66
CLARABOYA VIDRIO CLARO 6 mm (1.40X0.50)
G3 1013 64,65
BARREDERA T RIANGULAR DE MORT ERO EN CUBIERT A
G4 1603 101,55
LIMP IEZA FINAL DE OBRA
TOTAL OBRAS DE CASA TIPO 31.878,64
NÚMERO DE UNIDADES 500,00
TOTAL OBRAS VIVIENDAS 15.939.320,05
O TRO S C O S TO S DIREC TO S DEL PRO YEC TO -Infrae stru ctu ras e xte ri ore s & Locale s come rcial e s 365.206,15 INC IDENC IA
TOTAL COSTOS DIRECTOS EN OBRAS 16.304.526,20

IMP REVIST OS 81.522,63 100,00%
2
CO STO S INDIRECTO S EN PRO YECTO
ACTIVIDAD CANTIDAD
PRECIO UNITARIO TO TAL INCIDENCIA
UNIDAD
(% DE Costos Dire ctos)
PLANIFICACIÓ N - DIRECCIÓ N TÉCNICA
DISEÑO ARQUIT ECT ÓNICO 2,00% 16.304.526,20 326.090,52 15,26%
DISEÑO EST RUCT URAL 1,00% 16.304.526,20 163.045,26 7,63%
CÁLCULO DE VOLÚMENES Y PRESUPUEST O 0,05% 16.304.526,20 8.152,30 0,38%
EST UDIOS INST ALACIONES ELÉCT RICAS 0,50% 16.304.526,20 81.522,67 3,82%
EST UDIOS INST ALACIONES SANIT ARIAS 0,50% 16.304.526,20 81.522,67 3,82%
DIRECCIÓN T ÉCNICA DE OBRA 4,00% 16.304.526,20 652.181,02 30,53%
DECLARAT ORIA DE PROPIEDAD HORIZONT AL 0,05% 16.304.526,20 8.152,30 0,38%
SUMATO RIA TO TAL 1.320.666,74 61,81%
TASAS E IMPUESTO
S
APROBACIÓN PLANOS ARQUIT ECT ÓNICOS 0,15% 16.304.526,20 24.456,79
1,14% APROBACIÓN INGENIERÍAS Y BOMBEROS 0,10% 16.304.526,20 16.304,53
0,76% PLUSVALÍA 0,50% 16.304.526,20 81.522,63
3,82%
IMPUEST OS PREDIALES 0,03% 16.304.526,20 4.891,36
0,23%
SUMATO RIA TO 127.175,30 5,95%
TAL
O FICINA Y
GERENCIA
SECRET ARIA MES 29 $600,00 17.400,00
0,81% CONT ADOR MES 29 $800,00 23.200,00
1,09% GERENT E DE PROYECT O MES 29 $1.200,00 34.800,00
1,63% GUARDIANÍA MES 29 $1.200,00 34.800,00
1,63% SERVICIOS BÁSICOS MES 29 $150,00 4.350,00
0,20% PAPELERÍA Y SUMINIST ROS MES 29 $120,00 3.480,00
0,16%
SUMATO RIA TO TAL 4070,00 118.030,00
5,52%
CO MERCIALIZACIÓ N Y
VENTAS
COMISIÓN DE VENT AS % DE VENT AS 1,50% $16.304.526,20 244.567,89
11,45% PUBLICIDAD EN MEDIOS % DE VENT AS 1,20% $16.304.526,20 195.654,31
9,16% PUBLICIDAD EN SIT IO % DE VENT AS 0,40% $16.304.526,20 65.218,10
3,05% PÁGINA WEB % DE VENT AS 0,40% $16.304.526,20 65.218,10
3,05% SUMATO RIA TO TAL 2,00% 326.090,52
15,26%
CO STO S INDIRECTO S PRO YECTO INCIDENCIA
10,00%
TOTAL COSTOS INDIRECTOS 500,00 2.136.530,46 $4.273,06 100,00%
INDICADORES DE COSTO POR UNIDAD DE ÁREA / INVERSION TOTAL

ITEM DESCRIPCIÓN VALOR
1 Área Bruta Proyecto (m2) 51.780,00
2 Área Útil Proyecto (m2) 51.516,70
3 Inversion directa de Construcción $16.386.048,83
4 Costo Directo de Construcción /m2 de Área Bruta $316,46

5 Costo Directo de Construcción / m2 de Área Útil $318,07
6 Costo Total $21.370.479,29
7 Costo Total / m2 de Área Bruta $412,72
8 Costo Total / usd x m2 de Área Útil $414,83
´PVP usd x m2 735,29
´PVP usd x m2 $75.000,00
VENTAS LOCALES
Área Útil x Área Útil Área Bodega Parqueadero
Descripción # Unidades Costo total Precio Total
Unidad m2 Total m2 Patio m2 (uds) (Uds) Precio x m2
Local Comercial 1 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 2 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 3 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 4 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 5 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 6 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 7 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 8 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 9 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46 $31.374,79
Local Comercial 10 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46 $31.374,79
2
2. INVERSION EN MANABI
El Proyecto o la obra de construcción será ubicado Terreno en venta en la vía Montecristi a Manta E-30,
Montecristi, es la ciudad cabecera cantonal del Cantón Montecristi, así como la quinta urbe más grande y
poblada de la Provincia de Manabí. Las obras ocuparán en un área total disponible bruta de 70.000 m2 y
área útil de 51.516.70 m2 en donde fabricaremos 500 viviendas tipo VIS + 10 Locales comerciales.
2
A un costo de 382.64 usd x m2 en obra terminada, cada vivienda tendría un PVP de 735.29 usd x m2, para un precio de la
vivienda individual de 75.000.00 usd para dar una inversión total de usd de $20.123,664,07 incl. locales comerciales (8 con
promedio de 45 m2 y 2 con 77 m2)
Los 8 locales comerciales a un costo promedio x m2 de 227,23 usd los del tipo 1 -8 tendrán un precio PVP de 295,39 usd x
m2 para un valor de 13.320 usd cada uno, y los dos del tipo 9-10 tendrán un costo x m2 de 309,50 usd para venta a 402,64
EL sector cuenta con los equipamientos necesarios y establecidos porla norma. A nivel del barrio, se pueden
ubicar también, varios equipamientos vinculados con seguridad, educación, religión, salud, comercio y
transporte.
Conforme lo indicado es posible afirmar que el predio ubicado, cuenta con los servicios de infraestructura
básicos y de equipamiento necesarios.
Terreno en Venta Montecristi 70.000 m² a 30 m de La Via Montecristi a Manta E - 30, Manabí -

Plusvalia
70.000,00 17,00 $1.190.000,00
70000 m² Cubierta
isti a Manta E-30

Terreno en venta Montecristi 70.000 m2 a 30mts de la via
Montecr d ubicada en Montecristi, frente al Club de Golf, acceso
Propiedaea la via principal E-30 ruta Montecristi-Manta, perfecta
30 mts d , tiene un frente de 83 metros.

vivienda
para desarrollo de proyecto inmobiliario, comercial, lotizacion,
2
PROYECTO- Terreno en venta Montecristi - 500 viviendas

COSTOS DIRECTOS
ITEM DESCRIPCIÓ N INCIDENCIA
1 CO MPARACIO N DE VALO RES DE TERRENO RESIDUAL METO DO
MERCADO
1,1 VALOR T ERRENO 1.190.000,00
1,2 PRECIO ($/M2) 17,00
Costos Indirectos
ITEM DESCRIPCIÓ
1 N INCIDENCIA
RES
7.695,57
1,3 INST ALACIONES ELÉCT RICAS
115.572,86 1,44%
1,4 T ELEFONÍA 9.521,42
1,5 VÍAS 44.296,14
234.967,66
2 LO CALES CO MERCIALES 1 AL INCIDENCIA
8
46.864,00
2,7 VENT ANAS 1.636,20 0,50%
2,8 PUERT AS 2.504,80
5.686,30
2.270,48
733,26
549,44
117,16
2,14 PIEZAS SANIT ARIAS
3.232,00
TO TAL O BRAS DE LO CALES CO MERCIALES 1 AL 8 81.969,58
10.246,20
3 LO CALES CO MERCIALES 9 Y INCIDENCIA
10
3,1 PRELIMINARES 183,82 TO TAL
3,2 HORMIGON SIMPLE 4.760,13 O BRAS
DE LO
CALES
30.754,50 CO
3,4 ENCOFRADOS 454,50 MERCI
3,5 MAMPOST ERIAS 1.272,60 ALES 9
3,6 MASILLADOS Y ENLUCIDOS 3.636,00 Y 10
48.268,9
3,7 VENT ANAS 818,10 1
3,8 PUERT AS 848,40
3.684,48
567,62
262,60
185,84
32,32
808,00
2
0,30%
2
CAS A TIPO / CONJUNTO Casa Tipo 2 (2 pisos, a=102m2)

B 0 ESTRUC TURA
B4 310 VIGA DE H.S fć= 210Kg/cm2; 15x20cm 73,49
B12 323 DINTEL H.S 180Kg/cm2 (10x15cm,incluye acero de refuerzo) 202,62
C 0 MAMPO STERIA
C1 319 MAMP OST ERIA DE PIEDRA, MORT ERO 1:4 0,00
C2 508 MAMP OST ERIA DE BLOQUE CARGA e =10 cm. MORT ERO 1:6, e = 2.5 cm 2.862,45
C5 703 CONT RAP ISO H.S 180KG/CM2. E = 6 CM. PIEDRA BOLA. EQUIP O: CONCRET ERA 1 SACO 937,48
D2 602 ENLUCIDO VERTICAL INCLUYE ANDAMIOS 2.923,84
D3 1010 ALISADO SOBRE LOSA DE CUBIERTA HORMG. FRESCO MORTERO 1:3 (p=5.0%) 155,85
D4 721 ALISADO EN PISO e=3.5 cm (en ceramica y piso flotante) 741,27
D6 724 MOLDURA P LAST ICA PARA FILOS EN CERAMICA 28,50
D9 910 CERAMICA NACIONAL 20x30 cm (pared baño y meson y pared de meson) 1.241,14
D10 723 CERAMICA NACIONAL 42.5x42.5 cm (piso sala, ba;os, comedor, cocina, descanso) 985,05
D11 726 BARREDERA MDF e=5 cm + SELLANT E + LACA 123,76
97,27%
D13 908 EMP AST ADO EXT ERIOR 255,97
D14 909 EMP AST ADO INT ERIOR 745,53
D15 912 P INT URA INT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM) 545,24
D16 911 P INT URA EXT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM) 200,80
D17 725 P ISO FLOT ANT E 517,73
D18 829 P UERT A MADERA DORMIT ORIO MDF + CERRADURA 90 x 2.10 463,32
D19 830 P UERT A MADERA BAÑO MDF + CERRADURA 333,05
D21 832 P UERT A P RINCIPAL MET ÁLICA+CERRADURA DE 2 PASADORES 177,50
D22 833 P UERT A DE COCINA MET ALICA+P ICAP ORT E Y CANDADO 161,96
D23 834 P ROT ECCIÓN DE HIERRO (varilla 11x11mm 309,00
D24 835 P ASAMANO MET ALICO (t ubo D=50 y 25 mm; e=1.5mm) 133,90
D25 836 VENT ANA ALUMINIO EST ANDAR Y VIDRIO e = 4mm 831,41
E1 1149 CAJA DE REVISIÓN EN H.S. f¨c=180 k8g3/cm2 (50x50x(50-100)cm) 100,82
E2 1142 CANALIZACION P VC 110MM 74,14
E3 1134 BAJANT ES AGUAS SERVIDAS PVC 110 MM. UNION CODO 160,17
E4 1131 DESAGUE P VC 110 MM 113,46
E5 1150 REGIST RO DE LIMPIEZA D=110 46,50
E6 1151 REJILLA DE ALUMINIO P ARA PISO BAÑO D=50mm 30,93
E7 1152 REJILLA ESFERICA DE ALUMINIO D=75 mm cubiert a 36,41
E8 1153 ÍNODORO BLANCO ECONOMICO + ACCESORIOS (fabricación nacional) 317,19
E9 1154 LAVABO SHELBI+P EDEST AL+GRIFERIA MET ALICA Y ACCESORIOS (fabricación nacional) 206,53
E10 1155 DUCHA+LLAVE DE PASO+T OALLERO+JABONERA (llave met álica nacional) 58,71
E11 1156 FREGADERO ACERO INOXIDABLE 1P +1E (80X50) 71,70
E12 1157 LAVANDERIA H.SIMPLE fć=180 kg/cm2+ ACERO DE REFUERZO 61,63
E13 1105 P UNT O DE AGUA FRIA P VC 1/2" 278,21
F1 1222 T ABLERO DE CONT ROL ELECT RICO(4X8)+4 BREAKERS, (General Elect ric) 133,96
F2 1120 ILUMINACIÓN (cajet ines PVC) 350,48
F3 1221 T OMACORRIENT ES POLARIZADOS ·2#12+1#14 (cajet ines P VC) 287,26
F4 1223 T OMACORRIENT ES POLARIZADOS ·2#10+1#14 (cajet ines P VC) 55,32
G1 1604 ACERA P ERIMET RAL SIN MALLA e=5cm, HS 180 kg/cm2 186,68
G2 1012 CLARABOYA VIDRIO CLARO 6 mm (1.40X0.50) 162,66
G3 1013 BARREDERA T RIANGULAR DE MORT ERO EN CUBIERT A 64,65
G4 1603 LIMPIEZA FINAL DE OBRA 101,55

O TRO S C O STO S DIREC TO S DEL PRO YEC TO -In frae structu ras e xte ri ore s & Local e s com e rci al e s 365.206,15 INC IDENC IA

0,5% IMPREVIST OS 81.522,63 100,00%
2
2

6 Costo Total $19.712.579,29
8 Costo Total / m2 de Área Útil $382,64
´PVP 735,29
´PVP $75.000,00
CANTIDAD
ACTIVIDAD UNIDAD PRECIO UNITARIO TO TAL INCIDENCIA
SUMATO RIA TO TAL 1.320.666,74 61,81%
TASAS E IMPUESTO
APROBACIÓN PLANOSS ARQUIT ECT ÓNICOS 0,15% 16.304.526,20 24.456,79 1,14%
APROBACIÓN INGENIERÍAS Y BOMBEROS 0,10% 16.304.526,20 16.304,53 0,76%
PLUSVALÍA 0,50% 16.304.526,20 81.522,63 3,82%
IMPUEST OS PREDIALES 0,03% 16.304.526,20 4.891,36 0,23%
SUMATO RIA TO TAL 127.175,30 5,95%
SECRET ARIA MES 29 $600,00 17.400,00 0,81%

CONT ADOR MES 29 $800,00 23.200,00 1,09%
GERENT E DE PROYECT O MES 29 $1.200,00 34.800,00 1,63%
GUARDIANÍA MES 29 $1.200,00 34.800,00 1,63%
SERVICIOS BÁSICOS MES 29 $150,00 4.350,00 0,20%
PAPELERÍA Y SUMINIST ROS MES 29 $120,00 3.480,00 0,16%
SUMATO RIA TO TAL 4070,00 118.030,00 5,52%
CO MERCIALIZACIÓ
COMISIÓN DE VENT ASN Y VENTAS % DE VENT AS 1,50% $16.304.526,20 244.567,89 11,45%
PUBLICIDAD EN MEDIOS % DE VENT AS 1,20% $16.304.526,20 195.654,31 9,16%
PUBLICIDAD EN SIT IO % DE VENT AS 0,40% $16.304.526,20 65.218,10 3,05%
PÁGINA WEB % DE VENT AS 0,40% $16.304.526,20 65.218,10 3,05%
SUMATO RIA TO TAL 2,00% 326.090,52 15,26%
10,84%
VENTAS LOCALES
Descripción # Unidades Preciox m2 Costo total Precio Total
Unidad m2 Total m2 Patio m2 (uds) (Uds)
Local Comercial 1 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 2 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 3 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 4 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 5 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 6 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 7 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 8 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 9 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46 $31.374,79
Local Comercial 10 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46 $31.374,79
2
3. INVERSION RIOBAMBA
El crecimiento poblacional en la ciudad de Riobamba, viene sufriendo un incremento incontrolable, de unidades

habitacionales carentes de planificación territorial, falta obras de infraestructura, y ruptura de la frontera agrícola, sumado el
desmesurado tráfico de tierras existente en la periferia de la ciudad, dicho crecimiento acelerado durante los últimos años,
debido a la falta de regulación o aplicación de ordenanzas que limiten o por lo menos controlen dicho crecimiento, si a todo
esto le sumamos la falta de políticas públicas claras, que le permitan convertirse en un órgano facilitador, de procesos, que
fomente la creación de normativa clara y de fácil aplicación.
Los espacios, (asentamientos informales) que se encuentran en estado de ilegalidad, agravan la situación en muchos sectores
ubicados principalmente en la periferia de la ciudad, en dichos sectores el tráfico de tierras es más evidente, pues se ha
permitido la incursión de grupos de personas, (especialmente campesinos) mismos que incumplen requisitos establecidos por
ley, invaden territorios e implantan viviendas, mediante procesos de autoconstrucción, sin cumplir con las condiciones
técnicas, de seguridad, de salubridad y sostenibilidad mínimas.
En la Ciudad de Riobamba superan las 2000 hectáreas de asentamientos, requieren intervención urgente que permita su
incorporación inmediata como áreas urbanas de la ciudad. (GADMR, 2014-2019)
Los sistemas espaciales, (vivienda) destinados a satisfacer necesidades habitacionales y brindar seguridad en su diario vivir,
deben ser espacios útiles, que cumplan con las necesidades básicas del hombre actual, que asegure la privacidad y protección
de cada integrante del núcleo familiar y brinde protección, tanto de los agentes climáticos como de desastres naturales
Si analizamos con profundidad, podemos determinar que esta realidad, resulta de la falta de incentivos, y la carencia de
programas de vivienda que deben implementarse con urgencia, según datos estadísticos obtenidos en la presente
investigación; y análisis del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial (PDYOT), así como del Código Urbano,
determinan que el déficit de vivienda en la ciudad sobrepasa las 5400 unidades habitacionales.
El Proyecto o la obra de construcción será ubicado a 10 minutos del Centro de Riobamba (a 8 Km) en un área total
disponible bruta de 43.599 m2 y área útil de 41.316.70 m2 en donde fabricaremos 400 viviendas tipo VIS + 10 Locales
comerciales.
El cantón Riobamba se encuentra dentro de la Provincia de Chimborazo. Su cabecera cantonal es la ciudad de Riobamba,
lugar donde se agrupa la mayor parte de su población total.
A un costo de 384.83 usd x m2 en obra terminada, cada vivienda tendría un PVP de 735,29 usd x m2, para un precio de la
vivienda individual de 75.000,00 usd para dar una inversión total de usd de $15.817.713,06 incl. locales comerciales (8 con
Los 8 locales comerciales a un costo promedio usd x m2 de 227,23 usd los del tipo 1 -8 tendrán un precio PVP de 295,39 usd
x m2 para un valor de 13.320 usd cada uno, y los dos del tipo 9-10 tendrán un costo x m2 de 309,50 usd para venta a 402,64
EL sector cuenta con los equipamientos necesarios y establecidos porla norma. A nivel del barrio, se pueden ubicar
también, varios equipamientos vinculados con seguridad, educación, religión, salud, comercio y transporte.
Conforme lo indicado es posible afirmar que el predio ubicado, cuenta con los servicios de infraestructura básicos y de
equipamiento necesarios
3
43.599,00 precio m2 $959.178,00 .
$22,00
A 10 MINUTOS DEL CENTRO DE RIOBAMBA (8 KM)
• Área de terreno Ver datos m2
• Terreno totalmente plano
• Agua de regadío permanente
• Luz eléctrica
• Agua de consumo
• Vía asfaltada 8 m de ancho por delante de la propiedad
• Tierra apta para cualquier tipo de sembríos
• Clima espectacular
• Ideal para cualquier tipo de proyecto
• Ubicado a (8km) de Riobamba
3
PROYECTO-A 10 MINUTOS DEL CENTRO DE RIOBAMBA (8 KM) 400 viviendas

COSTOS DIRECTOS
1 CO MPARACIO N DE VALO RES DE TERRENO RESIDUAL METO DO MERCADO
1,1 VALOR T ERRENO 959.178,00
1,2 PRECIO ($/M2) 22,00
Costos Indire ctos
ITEM DESCRIPCIÓ N
INCIDENCIA
1 INFRAESTRUCTURA Y EXTERIO RES
1,2 INST ALACIONES DE AGUA POT ABLE 7.695,57
1,3 INST ALACIONES ELÉCT RICAS 115.572,86
1,4 T ELEFONÍA 9.521,42 1,79%
1,5 VÍAS 44.296,14
2 234.967,66 INCIDENCIA
2,1 LO CALES CO MERCIALES 1 AL 8
2,4 HIERRO EST RUCT URAL 46.864,00
VENT ANAS 1.636,20 0,62%
2,8
2,9 PUERT AS 2.504,80
2,1 REVEST IMIENT OS Y RECUBRIMIENT OS 5.686,30
2,11 INST ALACIONES ELECT RICAS 2.270,48
2,12 INST ALACIONES SANIT ARIAS 733,26
2,13 INST ALACIONES DE AGUA POT ABLE 549,44
2,14 INST ALACION T ELEFONICA 117,16
PIEZAS SANIT ARIAS 3.232,00
3 TO TAL O BRAS DE LO CALES CO MERCIALES 1 AL 8 81.969,58 INCIDENCIA
3,1 LO CALES CO MERCIALES 9 Y 10
3,8 VENT ANAS 818,10 0,37%
3,9 PUERT AS 848,40
3,11 INST ALACIONES ELECT RICAS 567,62
PIEZAS SANIT ARIAS 808,00
48.268,91
3
A6 215 RELLENO COMPACTO CON MATERIAL DEL SITIO (PLINTOS Y 145,93
A7 301 ZANJAS) REPLANTILLO DE H.S 140 Kg/CM2, e=5cm 186,20
B 0 ES TRUC TURA
B10 321 MALLA ELECTROSOLDADA 8x150x150 (los a N +2.50 m) 500,31
B12 323 202,62
DINTEL H.S 180Kg/cm2 (10x15cm,incluye acero de refuerzo)
C 0
MAMPO STERIA
C1 319 0,00
MAMP OST ERIA DE P IEDRA, MORT ERO 1:4
C2 508 2.862,45
MAMP OST ERIA DE BLOQUE CARGA e =10 cm. MORT ERO 1:6, e = 2.5 cm
C3 503 104,71
MESA DE COCINA HORMIGON ARMADO. ENCOFRADO
C5 703 937,48
CONT RAP ISO H.S 18 0KG/CM2. E = 6 CM. P IEDRA BOLA. EQUIP O: CONCRET ERA 1 SA
D1 604 1.264,56
ENLUCIDO HORIZONTAL LISO INCLUYE ANDAMIOS. MORTERO 1:6, e=1.5 cm
D2 602 2.923,84
ENLUCIDO VERTICAL INCLUYE ANDAMIOS
D3 1010 155,85
ALISADO SOBRE LOSA DE CUBIERTA HORMG. FRESCO MORTERO 1:3 (p=5.0%)
D4 721 741,27
ALISADO EN PISO e=3.5 cm (en ceramica y piso flotante)
D6 724 28,50
D9 910 1.241,14
D10 723 985,05
D11 726 123,76
96,73%
D13 908 255,97
D14 909 745,53
D15 912 545,24
P INT URA INT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM)
D16 911 200,80
P INT URA EXT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM)
D17 725 517,73
P ISO FLOT ANT E
D18 829 463,32
P UERT A MADERA DORMIT ORIO MDF + CERRADURA 90 x 2.10
D19 830 333,05
P UERT A MADERA BAÑO MDF + CERRADURA
D21 832 177,50
P UERT A P RINCIP AL MET ÁLICA+CERRADURA DE 2 P ASADORES
D22 833 161,96
P UERT A DE COCINA MET ALICA+P ICAP ORT E Y CANDADO
D23 834 309,00
P ROT ECCIÓN DE HIERRO (varilla 11x11mm
D24 835 133,90
D25 836 831,41
E1 1149 100,82
CAJA DE REVISIÓN EN H.S. f¨c=18 0 k8 g3/cm2 (50x50x(50-100)cm)
E2 1142 74,14
E3 1134 160,17
E4 1131 113,46
DESAGUE P VC 110 MM
E5 1150 46,50
E6 1151 30,93
E7 1152 36,41
REJILLA ESFERICA DE ALUMINIO D=75 mm cubiert a
E8 1153 317,19
E9 1154 206,53
LAVABO SHELBI+P EDEST AL+GRIFERIA MET ALICA Y ACCESORIOS (fabricación
E10 1155 58,71
nacio DUCHA+LLAVE DE P ASO+T OALLERO+JABONERA (llave met álica nacional)
E11 1156 71,70
E12 1157 61,63
E13 1105 278,21
F1 1222 133,96
T ABLERO DE CONT ROL ELECT RICO(4X8)+4 BREAKERS, (General
F2 1120 350,48
Elect ric) ILUMINACIÓN (cajet ines P VC)
F3 1221 287,26
T OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2#12+1#1 4 (cajet ines P VC)
F4 1223 55,32
T OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2#10+1#1 4 (cajet ines P VC)
G1 1604 186,68
G2 1012 162,66
G3 1013 64,65
BARREDERA T RIANGULAR DE MORT ERO EN CUBIERT A
G4 1603 101,55
O TRO S C O S TO S DIREC TO S DEL PRO YEC TO -In frae s tru ctu ras e xte ri ore
s & Local e s com e rci al e s
365.206,15 INC IDENC IA

IMP REVIST OS 65.583,31 100,00%
3
CANTIDAD
SUMATO RIA TO TAL 1.062.449,73 60,99%
TASAS E IMPUESTO S
APROBACIÓN PLANOS ARQUIT ECT ÓNICOS 0,15% 13.116.662,19 19.674,99 1,13%
PLUSVALÍA 0,50% 13.116.662,19 65.583,31 3,77%
O FICINA Y GERENCIA
SECRET ARIA MES 29 $600,00 17.400,00 1,00%
CONT ADOR MES 29 $800,00 23.200,00 1,33%
GERENT E DE PROYECT O MES 29 $1.200,00 34.800,00 2,00%
GUARDIANÍA MES 29 $1.200,00 34.800,00 2,00%
SERVICIOS BÁSICOS MES 29 $150,00 4.350,00 0,25%
PAPELERÍA Y SUMINIST ROS MES 29 $120,00 3.480,00 0,20%
SUMATO RIA TO TAL 4070,00 118.030,00 6,78%
CO MERCIALIZACIÓ N Y VENTAS
COMISIÓN DE VENT AS % DE VENT AS 1,50% $13.116.662,19 196.749,93 11,30%
SUMATO RIA TO TAL 2,00% 262.333,24 15,06%
10,97%


6 Costo Total $15.883.296,37
´PVP usd x m2 $75.000,00
VENTAS LOCALES
Descripción # Unidades Unidad m2 Total m2 Patio m2 (uds) (Uds) Precio x m2 Costo total Precio Total
Local Comercial 1 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20 $13.320,06

Local Comercial 2 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 3 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 4 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 5 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 6 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 7 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 8 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20 $13.320,06
Local Comercial 9 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46 $31.374,79
Local Comercial 10 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46 $31.374,79
3
4. INVERSION EN ESMERALDAS
El Proyecto o la obra de construcción será ubicado en un terreno en la Parroquia de Tonsupa, Provincia de Esmeraldas en
un área total disponible bruta de 271.140 m2, de las cuales comparemos para el proyecto 100.000 m2 y área útil de
61.716.70 m2 en donde fabricaremos 600 viviendas tipo VIS + 10 Locales comerciales.
A un costo de 391,55 usd x m2 en obra terminada, cada vivienda tendría un PVP de 735,29 usd x m2, para un precio de la
vivienda individual de 75.000,00 usd para dar una inversión total de usd de $ 27,165.040 incl. locales comerciales (8 con
Los 8 locales comerciales a un costo promedio usd x m2 de 227,23 usd los del tipo 1 -8 tendrán un precio PVP de 295,39 usd
x m2 para un valor de 13.320 usd cada uno, y los dos del tipo 9-10 tendrán un costo x m2 de 309,50 usd para venta a 402,64
EL sector cuenta con los equipamientos necesarios y establecidos porla norma. A nivel del barrio, se pueden ubicar
también, varios equipamientos vinculados con seguridad, educación, religión, salud, comercio y transporte.
Conforme lo indicado es posible afirmar que el predio ubicado, cuenta con los servicios de infraestructura básicos y de
equipamiento necesarios.
Terreno de Venta en Tonsupa Esmeraldas

100.000,00 precio m2 $20,44 $2.044.000,00
Nota: Se comprara 100,000 M2
217640 m² Cubierta total disponible
Espectacular terreno de venta en Tonsupa a 100 m de la playa ideal para urbanizar en lotes , se
son en total 217.640 m2
area de lotes para la venta 131.017
el proyecto cuenta con lotes de: Lotes de 400, 450, 500 metros en promedio... si hay lotes más
grandes también
3
PROYECTO- en Tonsupa
Esmeraldas
ITEM COSTOS INCIDENCIA
DIRECTOS
DESCRIPCIÓ
N
1 CO MPARACIO N DE VALO RES DE TERRENO RESIDUAL METO DO
MERCADO
1,1 VALOR T ERRENO 2.044.000,00
1,2 PRECIO ($/M2) 20,44
M2 Bruto terreno
100.000,00
Costos Indirectos
ITEM DESCRIPCIÓ
1 N INCIDENCIA
RES
1,1 OBRAS PRELIMINARES
983,81
7.695,57
1,21%
1,3 INST ALACIONES ELÉCT RICAS
115.572,86
1,4 T ELEFONÍA
9.521,42
1,5 VÍAS
44.296,14
1,6 ALCANT ARILLADO
56.897,87
234.967,66
2 LO CALES CO MERCIALES 1 INCIDENCIA
AL 8
2,1 PRELIMINARES TO
250,48 TAL O
BRAS
2,2 HORMIGON SIMPLE DE LO
8.813,26 CALES
2,3 HIERRO EST RUCT URAL CO
MERCI
46.864,00 ALES 1
2,4 ENCOFRADOS AL 8
909,00 81.969,
58
2,5 MAMPOST ERIAS
2.545,20
2,6 MASILLADOS Y ENLUCIDOS
5.858,00
2,7 VENT ANAS
1.636,20
2,8 PUERT AS
2.504,80
5.686,30
2.270,48
733,26
549,44
117,16
3.232,00
3
0,42%
3 LO CALES CO MERCIALES 9 INCIDENCIA

Y 10
3,1 PRELIMINARES
183,82
3,2 HORMIGON SIMPLE
4.760,13
30.754,50
3,4 ENCOFRADOS
454,50
3,5 MAMPOST ERIAS 0,25%
1.272,60
3,6 MASILLADOS Y ENLUCIDOS
3.636,00
3,7 VENT ANAS
818,10
3,8 PUERT AS
848,40
3.684,48
567,62
262,60
185,84
32,32
808,00
48.268,91
3
CAS A TIPO / CONJUNTO Casa Ti po 2 (2 pi sos, a=102m2)
B 0 ES TRUC TURA
B9 320 MALLA ELECT ROSOLDADA 4x150x15 0 (piso 0+00) 163,80
B12 323 202,62
DINTEL H.S 180Kg/cm2 (10x15cm,incluye acero de refuerzo)
C 0
MAMPO S TERIA
C1 319 0,00
MAMP OST ERIA DE P IEDRA, MORT ERO 1:4
C2 508 2.862,45
MAMP OST ERIA DE BLOQUE CARGA e =10 cm. MORT ERO 1:6, e = 2.5 cm
C3 503 104,71
MESA DE COCINA HORMIGON ARMADO. ENCOFRADO
C4 516 151,50
HORMIGON SIMP LE f`c = 140 Kg/cm2 P ARA CUBRIR BAJANT E
C5 703 937,48
CONT RAP ISO H.S 180KG/CM2. E = 6 CM. P IEDRA BOLA. EQUIP O: CONCRET ERA 1 SA
D1 604 1.264,56
ENLUCIDO HORIZONTAL LISO INCLUYE ANDAMIOS. MORTERO 1:6, e=1.5 cm
D2 602 2.923,84
ENLUCIDO VERTICAL INCLUYE ANDAMIOS
D3 1010 155,85
ALISADO SOBRE LOSA DE CUBIERTA HORMG. FRESCO MORTERO 1:3 (p=5.0%)
D4 721 741,27
ALISADO EN PISO e=3.5 cm (en cera mica y piso flotante)
D6 724 28,50
D9 910 1.241,14
D10 723 985,05
CERAMICA NACIONAL 42.5x 42.5 cm (piso sala, ba;os, comedor, cocina, descanso)
D11 726 123,76
D13 255,97 97,64%
908
D14 909 745,53
D15 912 545,24
P INT URA INT ERIOR (cromát ica aut orizada p or VIVEM)
D16 911 200,80
D17 725 517,73
P ISO FLOT ANT E
D18 829 463,32
D19 830 333,05
D21 832 177,50
D22 833 161,96
D23 834 309,00
D24 835 133,90
D25 836 831,41
E1 1149 100,82
CAJA DE REVISIÓN EN H.S. f¨c=1 80 k8g3/cm2 (50x50x(50-100)cm)
E2 1142 74,14
E3 1134 160,17
E4 1131 113,46
DESAGUE P VC 1 10 MM
E5 1150 46,50
E6 1151 30,93
E7 1152 36,41
E8 1153 317,19
E9 1154 206,53
LAVABO SHELBI+P EDEST AL+GRIFERIA MET ALICA Y ACCESORIOS (fabricación nacio
E10 1155 58,71
DUCHA+LLAVE DE P ASO+T OALLERO+JABONERA (llave met álica nacional) FREGADERO
E11 1156 71,70
ACERO INOXIDABLE 1P +1E (80X50)
E12 1157 61,63
E13 1105 278,21
F1 1222 133,96
T ABLERO DE CONT ROL ELECT RICO(4X8)+4 BREAKERS, (General Electric)
F2 1120 350,48
ILUMINACIÓN (cajet ines P VC)
F3 1221 287,26
T OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2#12+1#14 (cajet ines P VC) T
F4 1223 55,32
OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2 #10+1#14 (cajet ines P VC)
G1 1604 186,68
G2 1012 162,66
CLARABOYA VIDRIO CLARO 6 mm (1.40X0.50) BARREDERA
G3 1013 64,65
T RIANGULAR DE MORT ERO EN CUBIERT A
G4 1603 101,55
O TRO S C O S TO S DIREC TO S DEL PRO YEC TO -In frae stru ctu ras e xte riore s
& Local e s com e rci al e s

IMP REVIST OS 97.461,95 100,00%
3
C ANTIDAD
PLANIFIC ACIÓ N - DIRECCIÓ N TÉCNICA
CÁLCULO DE VOLÚMENES Y PRESUPUEST O EST UDIOS 0,05% 19.492.390,21 9.746,24 0,39%
INST ALACIONES ELÉCT RICAS EST UDIOS INST 0,50% 19.492.390,21 97.462,00 3,85%
ALACIONES SANIT ARIAS DIRECCIÓN T ÉCNICA DE 0,50% 19.492.390,21 97.462,00 3,85%
OBRA 4,00% 19.492.390,21 779.695,58 30,80%
SUMATO RIA TO TAL 1.578.883,75 62,38%
TASAS E IMPUESTO S
PLUSVALÍA 0,50% 19.492.390,21 97.461,95 3,85%
O FICINA Y GERENCIA
SECRET ARIA MES 29 $600,00 17.400,00 0,69%
CONT ADOR MES 29 $800,00 23.200,00 0,92%
GERENT E DE PROYECT O MES MES MES 29 $1.200,00 34.800,00 1,37%
GUARDIANÍA MES 29 $1.200,00 34.800,00 1,37%
SERVICIOS BÁSICOS 29 $150,00 4.350,00 0,17%
PAPELERÍA Y SUMINIST ROS 29 $120,00 3.480,00 0,14%
SUMATO RIA TO TAL 4070,00 118.030,00 4,66%
CO MERCIALIZACIÓ N Y VENTAS
COMISIÓN DE VENT AS % DE VENT AS 1,50% $19.492.390,21 292.385,85 11,55%
SUMATO RIA TO TAL 2,00% 389.847,80 15,40%
C O STO S INDIRECTO S PRO YECTO INCIDENCIA
10,47%


6 Costo Total $24.165.040,21
8 Costo Total / m2 de Área Útil $391,55
´PVP 735,29
´PVP $75.000,00
Total
Inversion en compra del terreno $2.044.000,00

Inversion / costos directos dentro del proyecto 19.589.852,16
Inversion / costos Indirectos dentro del proyecto 2.531.188,05
Costos total 24.165.040,21
VENTAS LOCALES
Descripción # Unidades Precio x m2 Costo total Precio
Total
Local Comercial 1 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20
Local Comercial 2 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $13.320,06
$10.246,20
Local Comercial 3 $13.320,06
Local Comercial 4 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20

Local Comercial 6 1,00

1,00 43,78
46,59 43,78
46,59 -- -- 1,00
1,00 $304,25
$285,90 $10.246,20
$10.246,20

1,00 45,00
45,00 45,00
45,00 -- -- 1,00
1,00 $296,00
$296,00 $10.246,20
$10.246,20
1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46
$31.374,79
Local Comercial 10 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46
$31.374,79
3
5. INVERSION EN AREAS DE POBLACION INDIGENA
Antes del análisis es necesario destacar las diferentes áreas donde se

asienta desde tiempos ancestrales la población indígena del Ecuador la
cual cuenta con identidad propia, se rigen por leyes y costumbres de
forma muy particular y constituyen a su vez una población significativa
del pais, como observamos en el plano e información las mas de 13
nacionalidades indígenas se asientan en una amplia region que
comprende varias provincias y a todo lo largo del pais.
Dada sus costumbres y leyes se hace necesario previamente ante

cualquier inversión ultimar con la dirección de las confederaciones
indígenas la propia inversión en estas áreas ancestrales asi como
coordinar con ellos la aprobación de cada proyecto a ejecutarse en sus
áreas de asentamiento, pues muchos son sensibles a la intervención de
otros grupos de personas que no formen parte de ellos y sus costumbres.
Lo que estamos planificando es que la misma población indígena se incorpore a las propias obras del proyecto asi por un
lado les damos fuentes de trabajo y por otro con las viviendas que recibirán contribuimos a su bienestar y mejoría de las
condiciones socio económicas.
MAPA DE LAS NACI ONALI DADES I NDÍ GENAS DE ECUADOR

1. Cofán
2. Kichwas de Sucumbíos
3. Siona
4. Secoya
5. Kichwas de Orellana
6. Waorani
7. Kichwas de Pastaza
8. Zápara 9. Shiwiar
10. Andoas
11. Achuar
12. Shuar
13. Kichwas de Napo
4
Muchas familias indígenas viven en situación de pobreza extrema, sin capacidad de endeudamiento, tienen sólo la
posibilidad de acceder a “ayudas gubernamentales” que pueden o no sumarse a las partidas estatales para ayudas
sociales y obtener por esta vía una casa terminada construida por una empresa contratada por la entidad estatal o
municipal, o bien, a una ayuda para la autoconstrucción en forma de bonos para compra de materiales con el fin
de mejorar la vivienda en un terreno propio
4
Para la elaboración de la propuesta los ejes conceptuales fueron:
➢ Sustentabilidad,
➢ AdecuaciónCultural
➢ Rescate de cultura constructiva
➢ Progresividad.
Sustentabilidad. Se ha previsto la utilización de materialeslocales y la incorporación de baños ecológicos,

tanques de captación de agua pluvial y cocinas ahorradoras de leña parael mejor aprovechamiento de los
recursos naturales.
Adecuación Cultural. Para las familias fue importante incorporar al diseño el portal como punto de encuentro
familiar yel zarzo o tapanco para guardar sus semillas de maíz; la teja resulta el mejor material encontrado para
la conservación de su cosecha.
Rescate de cultura constructiva. El empleo de tierra, piedra, madera y barro ha sido primordial para rescatar las
formas de producción tradicionales y ha propiciado un comercio localde elementos constructivos; las familias
comienzan a revalorar las características físicas de estos materiales por sobre los industrializados.
El Proyecto o la obra de construcción será ubicado en un terreno ocupado por las

comunidades indígenas a coordinar con las diferentes confederaciones en el pais en un
área brutas que pueden llegar hasta 60.000 m2 y con la suma de área total útil de hasta
51.516.70 m2 en donde fabricaremos hasta 500 viviendas tipo VIS + 10 Locales
comerciales para facilitar las labores y apoyo a los diferentes emprendedores en sus
comunidades.
A un costo de 382.84 usd x m2 en obra terminada, cada vivienda tendría un PVP de 735,29 usd x m2,
para un precio de la vivienda individual de 75.000,00 usd para dar una inversión total de usd de $
19,641,056,66 incl. locales comerciales (8 con promedio de 45 m2 y 2 con 77 m2)
Los 8 locales comerciales a un costo promedio usd x m2 de 227,23 usd los del tipo 1 -8 tendrán un
precio PVP de 295,39 usd x m2 para un valor de 13.320 usd cada uno, y los dos del tipo 9-10 tendrán
un costo x m2 de 309,50 usd para venta a 402,64 usd x m2 que significa un valor de 31.374 usd cada
uno.
4
COSTOS DIRECTOS
1 CO MPARACIO N DE VALO RES DE TERRENO RESIDUAL METO DO MERCADO
1,1 VALOR T ERRENO 1.200.000,00
1,2 PRECIO ($/M2) 20,00
Costos Indire ctos
ITEM DESCRIPCIÓ N
INCIDENCIA
1 INFRAESTRUCTURA Y EXTERIO RES
1,2 INST ALACIONES DE AGUA POT ABLE 7.695,57
1,3 INST ALACIONES ELÉCT RICAS 115.572,86
1,4 T ELEFONÍA 9.521,42 1,44%
1,5 VÍAS 44.296,14
TO TAL O BRAS DE INFRAESTRUCTURA Y EXTERIO RES 234.967,66
2 LO CALES CO MERCIALES 1 AL 8 INCIDENCIA
2,7 VENT ANAS 1.636,20
0,50%
2,8 PUERT AS 2.504,80
2,1 INST ALACIONES ELECT RICAS 2.270,48
2,14 PIEZAS SANIT ARIAS 3.232,00
TO TAL O BRAS DE LO CALES CO MERCIALES 1 AL 8 81.969,58
3 LO CALES CO MERCIALES 9 Y 10 INCIDENCIA
3,7 VENT ANAS 818,10
3,8 PUERT AS 848,40 0,30%
3,1 INST ALACIONES ELECT RICAS 567,62
3,14 PIEZAS SANIT ARIAS 808,00
TO TAL O BRAS DE LO CALES CO MERCIALES 9 Y 10 48.268,91
4
CAS A TIPO / CO NJUNTO Casa Ti po 2 (2 pi sos, a=102m2)
Q3 206 EXCAVACION Y DESALOJO SIN CLASIFICAR A MAQUINA 151,21
A5 214 PLATAFORMAS RELLENO COMPACTO CON MATERIAL DE REPOSICIÓN 281,09
A6 215 RELLENO COMPACTO CON MATERIAL DEL SITIO (PLINTOS Y 145,93
A7 301 ZANJAS) REPLANTILLO DE H.S 140 Kg/CM2, e=5cm 186,20
B 0 ES TRUC TURA
B1 303 PLINTOS DE HORMIGÓN H.S 210 Kg/cm2. EQUIPO: CONCRETERA 1 SACO Y 771,79
B2 304 VIBRADOR CADENAS H.S 210 Kg/cm2, 20x20cm 268,77
B7 314 LOSA ALIVIANADA DE CUBIERTA H.S 21 0Kg/cm2, e=20cm 1.255,70
B8 317 (p=0.5%) MURO HORMIGÓN CICLOPEO 180Kg/cm2 ( 60% 696,50
B9 320 HS+40%PIEDRA) MALLA ELECT ROSOLDADA 4x150x150 163,80
B10 321 (piso 0+00) 500,31
B11 322 MALLA ELECTROSOLDADA 8x150x150 (los a N +2.50 m) 5.987,10
B12 323 ACERO DE REFUERZO PROCESADO A MANO 202,62
C 0 DINTEL H.S 180Kg/cm2 (10x15cm,incluye a cero de refuerzo)
C1 319 0,00
MAMPO S TERIA
C2 508 MAMP OST ERIA DE P IEDRA, MORT ERO 1:4 2.862,45
C3 503 MAMP OST ERIA DE BLOQUE CARGA e =10 cm. MORT ERO 1:6, e = 2.5 cm 104,71
D1 604 CONT RAP ISO H.S 1 80KG/CM2. E = 6 CM. P IEDRA BOLA. EQUIP O: CONCRET ERA 1 SA 1.264,56
D3 1010 ENLUCIDO VERTICAL INCLUYE ANDAMIOS 155,85
D4 721 ALISADO SOBRE LOSA DE CUBIERTA HORMG. FRESCO MORTERO 1:3 741,27
D6 724 (p=5.0%) ALISADO EN PISO e=3.5 cm (en cera mica y pis o flotante) 28,50
D9 910 1.241,14
D10 723 985,05
D11 726 123,76
908 255,97 97,27%
D13 BARREDERA MDF e=5 cm + SELLANT E + LACA
D14 909 745,53
D15 912 545,24
D16 911 200,80
P INT URA INT ERIOR (cromát ica aut orizada por VIVEM)
D17 725 517,73
D18 829 463,32
P ISO FLOT ANT E
D19 830 333,05
D21 832 177,50
D22 833 161,96
D23 834 309,00
D24 835 133,90
D25 836 831,41
E1 1149 100,82
E2 1142 74,14
CAJA DE REVISIÓN EN H.S. f¨c=180 k8g3/cm2 (50x50x(50-100)cm)
E3 1134 160,17
E4 1131 113,46
E5 1150 46,50
DESAGUE P VC 110 MM
E6 1151 30,93
E7 1152 36,41
E8 1153 317,19
E9 1154 206,53
E10 1155 58,71
LAVABO SHELBI+P EDEST AL+GRIFERIA MET ALICA Y ACCESORIOS (fabricación
E11 1156 71,70
nacio DUCHA+LLAVE DE P ASO+T OALLERO+JABONERA (llave met álica nacional)
E12 1157 61,63
E13 1105 278,21
F1 1222 133,96
F2 1120 350,48
T ABLERO DE CONT ROL ELECT RICO(4X8)+4 BREAKERS, (General Elect
F3 1221 287,26
ric) ILUMINACIÓN (cajet ines P VC)
F4 1223 55,32
T OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2#12 +1#14 (cajet ines P VC)
G1 1604 186,68
T OMACORRIENT ES P OLARIZADOS ·2#10 +1#14 (cajet ines P VC)
G2 1012 162,66
G3 1013 64,65
G4 1603 101,55
BARREDERA T RIANGULAR DE MORT ERO EN CUBIERT
TOTAL
A OBRAS DE CASA TIPO 31.878,64

O TRO S C O S TO S DIREC TO S DEL PRO YEC TO -In frae s tru ctu ras e xte ri ore
s & Local e s come rci al e s

IMP REVIST OS 81.522,63 100,00%
4

CANTIDAD
(% DE Costos Directos)
DISEÑO ARQUIT ECT ÓNICO DISEÑO 2,00% 16.304.526,20 326.090,52 15,26%
EST RUCT URAL 1,00% 16.304.526,20 163.045,26 7,63%
CÁLCULO DE VOLÚMENES Y PRESUPUEST O EST 0,05% 16.304.526,20 8.152,30 0,38%
UDIOS INST ALACIONES ELÉCT RICAS 0,50% 16.304.526,20 81.522,67 3,82%
SUMATO RIA TO TAL 1.320.666,74 61,81%
TASAS E IMPUESTO S
APROBACIÓN INGENIERÍAS Y BOMBEROS PLUSVALÍA 0,10% 16.304.526,20 16.304,53 0,76%
0,03% 16.304.526,20 4.891,36 0,23%
O FICINA Y GERENCIA
SECRET ARIA CONT MES MES 29 $600,00 17.400,00 0,81%
ADOR MES MES 29 $800,00 23.200,00 1,09%
GERENT E DE PROYECT O MES MES 29 $1.200,00 34.800,00 1,63%
GUARDIANÍA 29 $1.200,00 34.800,00 1,63%
SERVICIOS BÁSICOS PAPELERÍA Y 29 $150,00 4.350,00 0,20%
SUMINIST ROS 29 $120,00 3.480,00 0,16%
SUMATO RIA TO TAL 4070,00 118.030,00 5,52%
CO MERCIALIZACIÓ N Y VENTAS COMISIÓN

DE VENT AS PUBLICIDAD EN MEDIOS % DE VENT AS 1,50% $16.304.526,20 244.567,89 11,45%
% DE VENT AS 0,40% $16.304.526,20 65.218,10 3,05%
SUMATO RIA TO TAL 2,00% 326.090,52 15,26%
10,83%


6 Costo Total $19.722.579,29
´PVP usd $75.000,00
VENTAS LOCALES
Descripción # Unidades Precio x m2 Costo total Precio
Total
Local Comercial 1 1,00 43,78 43,78 - - 1,00 $304,25 $10.246,20
Local Comercial 2 1,00 46,59 46,59 - - 1,00 $285,90 $13.320,06
$10.246,20
Local Comercial 4 1,00 45,00 45,00 - - 1,00 $296,00 $10.246,20


1,00 43,78
46,59 43,78
46,59 -- -- 1,00
1,00 $304,25
$285,90 $10.246,20
$10.246,20

1,00 45,00
45,00 45,00
45,00 -- -- 1,00
1,00 $296,00
$296,00 $10.246,20
$10.246,20
1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46
$31.374,79
Local Comercial 10 1,00 77,98 77,98 - - 1,00 $402,34 $24.134,46
$31.374,79
4
Análisis Financiero
El monto de inversión en el proyecto asciende a $103.680.608,80 dentro de los cuales $100.853.974,46 son costos directos
relacionados con el terreno y ejecución de las obras de construcción lo que representan un 97.27 % del total de la
inversión, convirtiéndose en los de mayor incidencia.
INVERSION EN QUITO -Sector Guamani- Sur de Quito- Construccion de 500 Viviendas Total Cost x vivienda Indi ce porcentaje
Inv ers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $469,94 0,23%
Invers ion en Obras locales comerciales tipo 1-8 $81.969,58 $10.246,20 0,08%
Invers ion en Obras locales comerciales tipo 9 - 10 $48.268,91 $24.134,46 0,05%
Sub total de invers ion de Locales comerciales e infraes tructuras $365.206,15 $36.520,62 0,35%
Cos to de cons truccion de 1 vivienda (detalles ind en cada provincia) $31.878,64 $63,76 0,03%
Invers ion total para cons truccion de total de viviendas $15.939.320,05 $31.878,64 15,37%
Imprevis tos $81.522,63
Invers ion en compra del terreno $2.847.900,00 $5.695,80 2,75%
Invers ion por cos tear los cos tos indirectos $2.136.530,46 $4.273,06 2,06%
Invers ion total de Locales comerciales e infraes tructuras $365.206,15
Total del importe de la invers ion en Sector Guamani- S ur de Quito $21.370.479,29 $42.740,96 20,61%
INVERSION EN MANABI - Construccion de 500 VIS (viv.intere s social) Total Cost x vivienda
Sub total de invers ion de Locales comerciales e infraes tructuras 365.206,15
Imprevis tos 81.522,63

Invers ion en compra del terreno 1.190.000,00 1,15%
Invers ion total de Locales comerciales e infraes tructuras 365.206,15
Total del importe de la invers ion en Manabi $19.712.579,29 19,01%
INVERSION EN RIOBAMBA - Construccion de 400 VIS (viv.intere s social) Total Cost x vivienda
Cos to de cons truccion de 1 vivienda (detalles ind en cada provincia) 31.878,64 $63,76 0,03%
Invers ion en compra del terreno 959.178,00 $1.918,36 0,93%
Total del importe de la invers ion en Riobamba $15.883.296,37 $39.708,24 15,32%
INVERSION EN ESMERALDAS - Construccion de 600 VIS (viv.intere s social) Total Cost x vivienda
Cantidad de viviendas 600,00 0,00%
Total del importe de la invers ion en Es meraldas $24.165.040,21 $40.275,07 23,31%
INVERSION ZONA INDIGENA - Construccion de 500 VIS (viv.interes social) Total Cost x vivienda
Imp revistos 81.522,63
Total del importe de la invers ion en Zona Indigena $19.722.579,29 $39.445,16 19,02%
INVERSION TOTAL Cost x vivienda
Inv ers ion en Obras en infraes tructura e interiores

Cantidad de viviendas 2.500,00 $1,00 0,00%
Imp revistos 407.613,16 0,39%
Invers ion en compra del terreno 8.241.078,00
Invers ion por cos tear los cos tos indirectos 10.682.652,30
Invers ion total de Locales comerciales e infraes tructuras 1.826.030,75
Total del importe de la invers ion $100.853.974,46 $40.341,59 97,27%
I NVERSI ONES EN ACTI VOS DIFERIDOS Total Cost x vivienda

Pre operativa $201.707,95 $80,68 0,19%
Ges tion/Es tudio prefactibilidad del Proyecto $2.521.349,36 $1.008,54 2,43%
Costos total 2.723.057,31 $1.089,22 2,63%
SUB TOTAL 103.577.031,77 $41.430,81 99,90%
IMPREVISTOS 103.577,03 $41,43 0,10%
TOTAL DEL PROYECTO 103.680.608,80 $41.472,24 100,00%

4
En relación con el financiamiento por parte de los inversores se manejará a través del otorgamiento de un crédito
hipotecario
NO REEMBOLSABLE.
Con respecto a los beneficiarios de las viviendas de interés social resultado de la inversión en este proyecto se destaca que con las
especificaciones y condiciones de las viviendas pueden acceder a las opciones de financiamiento que facilita el Ministerio de la
Vivienda del ecuador , permitiendo asi misma despues de una previa calificación acceder a las diferentes modalidades y acuerdos
establecidas con las entidades bancarias para unidades de vivienda que se encuentren calificadas dentro de los segmentos VIS y VIP.
Se tiene un tiempo estimado de ventas de 60 meses que inicia en el 4 mes del proyecto. en donde el 25% deben ser condonadas al
100%, y el 75% serán vendidas a beneficiarios como interés social para posteriormente estos fondos recaudados destinarlos a
financiar futuros proyectos inmobiliarios siempre enfocado a favorecer intereses sociales a los sectores más necesitados de la
población ecuatoriana.
Obras & Ingresos por Provincias

INGRESOS
PROVINCIA DE PICHINCHA- DMQ- QUITO PROYECCION AÑ0 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Tota l
Locales comerciales $169.310,04 $169.310,04 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $169.310,0
Ca nti da d de Loca l e s comerci a l es ti po 1-8 8,00 8,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8,00
Pre ci o de ve nta de l l oca l come rci a l ti po 1-8 $13.320 $13.320 $0 0,00 0,00 0,00 13.320,0
Ingre s o bruto por venta de l oca l ti po 1-8 $106.560,45 $106.560,45 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $106.560,4
Ca nti da d de Loca l e s comerci a l es ti po 9-10 2,00 2,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,00
Pre ci o de ve nta de l l oca l come rci a l ti po 9-10 $31.375 $31.375 $0 $0 $0 $31.374,7
Ingre s o bruto por venta de l oca l ti po 9-10 $62.749,58 $62.749,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $62.749,5
Construccion de Viviendas de Interes Sociasl
Cantidad de Viviendas a construir total 500 60 110 110 110 110 500
Valor de la vivienta individual $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,0 $75.000,0

Va l or de l M2 a Venta $735 $735 $735 $735 $735 $735
Ingreso bruto por total de vivienda en DMQ $37.500.000,00 $4.500.000,00 $8.250.000,00 $8.250.000,00 $8.250.000,0 $8.250.000,0 $37.500.000,0
Va l or de l a vi vi e nta i ndi vi dua l $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,0 $75.000,
Cantidad de Viviendas a ventas a credito hipotecario con programa MIDUVI 375 45 83 83 83 83 375
Ingre s os por ve nta de vi vi e nda de i ntere s s oci a l $28.125.000,00 $3.375.000,00 $6.187.500,00 $6.187.500,00 $6.187.500,0 $6.187.500, $28.125.000,
INGRESOS
Total de ingresos por la venta de Locales comerciales y Viviendas (VIS) $28.294.310,04 $3.544.310,04 $6.187.500,00 $6.187.500,00 $6.187.500,00 $6.187.500,00
$28.294.310,04 ANUALIZADO
PROVINCIA DE MANABI PROYECCION AÑ0 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Tota l
Ca nti da d de Loca l es come rci a l e s ti po 1-8 8,00 8,00 0,0 0,0 0, 0 8

Pre ci o de venta del l oca l comerci a l ti po 1-8 $13.320 $13.320 $13.32 $13.32 $13.32 $13.32 $13.320
Ingre s o bruto por venta de l oca l ti po 1-8 $106.560,45 $106.560,45 $0,0 $0,0 $0, $0 $213.120
Ca nti da d de Loca l es come rci a l e s ti po 9-10 2,00 2,00 0,0 0,0 0, 0 2
Pre ci o de venta del l oca l comerci a l ti po 9-10 $31.375 $31.375 $31.37 $31.37 $31.37 $31.37 $31.374
Ingre s o bruto por venta de l oca l ti po 9-10 $62.749,58 $62.749,58 $0,0 $0,0 $0, $0 $62.749
Cantidad de Viviendas a construir total 500 60 110 110 110 110

Valor de la vivienta individual $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,0 $75.000,0 $75.000,0
Va l or de l M2 a Venta $735 $735 $735 $735 $735 $735
Va l or de l a vi vi enta i ndi vi dua l $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,0 $75.000, $75.000
Ingresos por venta de vivienda $28.125.000,00 $3.375.000,00 $6.187.500,00 $6.187.500,0 $6.187.500,0 $6.187.500,0 $28.125.000,0
Total de ingresos por la venta de Locales comerciales y Viviendas (VIS) $28.294.310,04 $3.544.310,04 $6.187.500,00 $6.187.500,0 $6.187.500,0
4$6.187.500,0 $28.400.870,4
4
INGRESOS
ANUALIZADO
PROVINCIA DE RIOBAMBA
PROYECCION AÑ0 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Tota l
Ca nti da d de Loca l es comerci a l es ti po 1-8 8,00 8,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8,00
Preci o de venta del l oca l comerci a l ti po 1-8 $13.320 $13.32 $13.320 $13.32 $13.320 $13.320
0 0
Ingres o bruto por venta de l oca l ti po 1-8 $106.560,4 $106.560,4 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $106.560,45
5 5
5 5 $62.749,58
Ingres o bruto por venta de l oca l ti po 9-10 $62.749,5 $62.749,5 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00
8 8

Va l or de l a vi vi enta i ndi vi dua l $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00
Va l or del M2 a Venta $735 $735 $735 $735 $735 $735 $735,29
Cantidad de Viviendas a condonacion de credito - 25% del total a construir 0 100 0 15 0 20 0 20 0 20 0 25 100
0 0 0 0 0 0
IINGRESSOSS
AANNUUAALILZIA
PROVIINCIIA DEE EESSMEERRAALLDDAASS PPRROOYYEECCCIO AAÑÑ0011 AAÑÑOO22
ZADDOAO Ñ O 3
A Ñ O 3 AÑAÑOO4 4 AÑAÑOO5 5 ToTtoatlal
IONN
CCaannttiiddaadd ddee LLooccaalleess ccoommeerrcciiaalleess ttiippoo 11--88 88,0, 00 88,0,00 0,00,0 0 0,00,0 0,00,0 0,0,00 8,80,00
00 0
PPrreecciioo ddee vveennttaa ddeell llooccaall ccoommeerrcciiaall ttiippoo 11--88 $$1133.3.32200 $ $1$31.33. $1$031.33. $1$31.33. $1$031.3.2 $1$31.3.2302
$1133.3.3 23$0,20 23$0
020 23$0
020 3020$ , , 06
IInnggrreessoo bbrruuttoo ppoorr vveennttaa ddee llooccaall ttiippoo 11--88 $ $ $0 00,0 0 $,00, $,00, $0 ,0 0 $1,0$60160.65.65
$1100662.5.5 $1100626.5,.506 00 , 000 00 , 0 06,04,545
CCaannttiiddaadd ddee LLooccaalleess ccoommeerrcciiaalleess ttiippoo 99--1100 2 ,0 0, 60 2 ,0 0 0,00,0 0 00, 00 0,00,0 0,0 0 2,20,00
0 00 0 0
PPrreecciioo ddee vveennttaa ddeell llooccaall ccoommeerrcciiaall ttiippoo 99--1100 $$3311.3.37755 $ $3$13.13. $3$13.13. $3$13.13. $3$13.13. $3$13.13.734
$3311.3.3 73$5,75 73$0
575 73$0
575 73$0
575 7,4$7,6979
IInnggrreessoo bbrruuttoo ppoorr vveennttaa ddee llooccaall ttiippoo 99--1100 $ $ $0 00,0 0 $,00, $,00, $,0,0 $6 2 .27.479
$6622.7.7449 $6622.7.744 00 000 00 4,95,858
CCoonnssttrruucccciioonn ddee VViivviieennddaass ddee IInntteerreess SSoocciiaassll ((ttiippooVVISIS))
CCaannttiiddaadd ddee VViivviieennddaass aa ccoonnssttrruuiirrttoottaall 6600 8800 121020 121020 121020 161060 606000
VVaalloorr ddee llaa vviivviieennttaa iinnddiivviidduuaall $ $ $7$57.50.00, $7$57.50.00, $7$57.50.000 $7$57.50.000 $7$57.50.000
$77$5$57.0
73. 00
3505, $7755$.0.000, 00,$7 0,00,000$ 7
VVaalloorr ddeell M22 aa VVeennttaa 0 0$37535 00,0 0 $7$375 $7 3 5 0,0,000
$7$375 0,0$7 ,000$3753,5
$7733 35 35 35 , 29
IInnggrreessoo bbrruuttoo ppoorr ttoottaall ddee vviivviieennddaa eennDDMMQQ $ $ $9$.90.00.00.00, $9$.90.00.00.00 $9$.90.0000.00. $1$21.20.0000.0. $4$54.5209.0000.0.
C a n t i d a d d e V i v i e n d a s a c o n d o n a c i o n d e c r e d i t o - 2 5 % d e l t o t a l a c $
o
C a n t i d a d d e V i v i e n d a s a c o n d o n a c i o n d e c r e d i t o - 2 5 % d e l t o t a l a c o 4n 5 s.0t 004n 5s .
t r 0 u .
r u.0ir00 ir $ 6 .0 00 .0.000
6 . 0 00,0 0 ,001,1050500 0000,0202,0000 0 0000,0,000 3030 0000,0,000
VVa30
30 vvii30
alloorr ddee llaa 30 d40
vviieennttaa iinn40 l 1050
diivviidduuaal15 $ $ $7$57.50.00, $7$57.50.00, $7$57.50.000 $7$57.50.000 $7$57.50.000
iimppoorrttee ddee llaa vviivviieennttaa ssoocciiaall aa ccoonnddoonnaacciioonnddeeppaaggo $ $7755.0. 000, $ $7755.0.000, $2$0.02,20.05205.00. $2$0.02,20.50205.00. $2$0.,2020.,50200
05.00. $3$0.3,00,0.000
000.0.0 $1$101,0.1,0200
.5205.0.
oCss(a(22n5t5% % ) $ 1 .2 5 0 . $ 1.5.5 0.0.00U V I 00,00,0 0 00,00,0 0 000,00,000 0 0 0 ,000 0000,0,090 0090
C a n t iidda) add ddee VViivviieennddaass aa vveennttaass aa ccrreeddiittoohhiippootteeccaarrioioccoonn11 ppr.2
roo5gg0rr.0 aa0mma1aM M00IDID U V I 4455000 660 0,0
Inn90
I90 po90
ggrreessooss p90 aa1d0d20
orr vveenntt12 nd40d50
ee vviivviieen45 aa ddee iinntteerreess ssoocciiaall $ $ $6$.67.5705.00. $6$.67.5705.00. $6$.67.5705.00. $9$.90.0000.0.0 $3$33.37.5705.0.
$333.7.75500.0. 0 $44.5.5000.0.00 00,00,0 0 00,00,0 0 0000,00,000 000,0,000 0000,0,000
TToottaall $ $ $6$.67.5705.00. $6$.67.5705.00. $6$.67.5705.00. $9$.90.0000.0.0 $3$33.39.1991.93

$333.9.91199.3.3 $44.6.6699.3.31
INGRESOS
ANUALIZADO
ANUALIZADO
PROVINCIA DE
PROVINCIA DE ZONA
ZONAINDIGENA
INDIGENA
PROYECCION
PROYECCION AÑ0AÑ0
1 1 AÑO AÑO
2 2 AÑO 3AÑO 3 AÑO 4AÑO 4 AÑO 5 AÑO 5 Tota l
0
Ca nti da d de
Cantidad de Loca l es comerci
Locales a l es titipo
comerciales po 1-8 8,00 8,00 8,00 8,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8,00
6
8,0 o de venta del l oca l comerci a l ti po 1-8
Preci $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320,06
Ingres 5
Ingresoobruto
brutopor
porventa
ventadede
l oca l ti po
local tipo1-81-8 $106.560,45
$106.560,45 $106.560,45
$106.560,45 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $106.560,45
$0,00
Ca nti da d de 0
Cantidad de Loca l es comerci
Locales a l es titipo
comerciales po 9-10
9-10 2,00 2,00 2,00 2,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,00
Preci 9
2,0 o de venta del l oca l comerci a l ti po 9-10 $31.375 $31.375 $31.375 $31.375 $31.375 $31.375 $31.374,79
Ingres o bruto por venta de l oca l ti po 9-10 $62.749,58 $62.749,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $62.749,58 8
Ingres o bruto por venta de local tipo 9-10 $62.749,58 $62.749,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00
Cantidad de Viviendas a construir total 500 60 110 110 110 110
Va
500l or de l a vi vi enta i ndi vi dua l $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00
Va l or del M2 a Venta $735 $735 $735
Valor de la vivienta individual $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $735 $75.000,00 $735$75.000,00 $735 $75.000,00
Cantidad de Viviendas a condonacion de credito - 25% del total a construir 125 15 28 28 28 28
i mporte de l a vi vi enta s oci a l a condona ci on de pa gos (25%) $9.375.000,00 $1.125.000,00 $2.062.500,00 $2.062.500,00 $2.062.500,00 $2.062.500,00 $9.375.000,00
importe de la vivienta s ocial a condonacion de pagos (25%)
Cantidad
CantidaddedeViviendas
Viviendasa ventas
a ventasa credito hipotecario
a credito con programa
hipotecario MIDUVI
con programa MIDUVI 375 375 45 45 83 83 83 83 83 83 83 83 375
Tota l de i ngres os por l a venta de Loca l es comerci a l es y Vi vi enda s (VIS) $28.294.310,04 $3.544.310,04 $6.187.500,00 $6.187.500,00 $6.187.500,00 $6.187.500,00 $28.294.310,04
INGRESOS TOTALES
INGRESOS DEL DEL
TOTALES PROYECTO
PROYECTO
4
INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO
CONSTRUCCION A NIVEL NACIONAL ANUALIZADO

PROYECCION AÑ0 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Tota l
Locales comerciales
Preci o de venta del l oca l comerci a l ti po 1-8 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $13.320 $66.600,28
Cantidad de Viviendas a construir total 2.500 320 530 530 530 590 2.500
Va l or de l a vi vi enta i ndi vi dua l $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00 $75.000,00
Va l or del M2 a Venta $735 $735 $735 $735 $735 $735 $735,29
Ingreso bruto por total de vivienda $187.500.000,00 $24.000.000,00 $39.750.000,00 $39.750.000,00 $39.750.000,00 $44.250.000,00 $187.500.000,00
Cantidad de Viviendas a ventas a credito hipotecario con programa MIDUVI 1.875 240 398 398 398 443 1.875
EGRESOS
AÑ0 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 Total
EGRESOS TOTALES
EGRESOS POR CONSTRUCCION DE VIVIENDAS
Costo de construccion de 1 vivienda (detalles ind en cada provincia) $10.201.164,83 $16.895.679,25 $16.895.679,25 $16.895.679,25 $18.808.397,66 $79.696.600,25
500,00 Quito $31.878,64 $1.912.718,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $15.939.320,05
500,00 Manabi $31.878,64 $1.912.718,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $15.939.320,05
400,00 Riobamba $31.878,64 $1.912.718,41 $2.550.291,21 $2.550.291,21 $2.550.291,21 $3.187.864,01 $12.751.456,04
600,00 Esmeraldas $31.878,64 $2.550.291,21 $3.825.436,81 $3.825.436,81 $3.825.436,81 $5.100.582,42 $19.127.184,06
500,00 Indigena $31.878,64 $1.912.718,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $3.506.650,41 $15.939.320,05
Costos Indirectos dentro del proyecto, costo x casa $1.367.923,64 $2.264.722,29 $2.264.722,29 $2.264.722,29 $2.734.214,85 $10.896.305,35
500,00 Quito $4.273,06 $256.383,66 $470.036,70 $470.036,70 $470.036,70 $683.689,75 $2.350.183,51
500,00 Manabi $4.273,06 $256.383,66 $470.036,70 $470.036,70 $470.036,70 $470.036,70 $2.136.530,46
400,00 Riobamba $4.354,68 $261.280,93 $348.374,57 $348.374,57 $348.374,57 $435.468,22 $1.741.872,87
600,00 Esmeraldas $4.218,65 $337.491,74 $506.237,61 $506.237,61 $506.237,61 $674.983,48 $2.531.188,05
500,00 Indigena $4.273,06 $256.383,66 $470.036,70 $470.036,70 $470.036,70 $470.036,70 $2.136.530,46
C.TOTALES VIVIENDAS $11.569.088,47 $19.160.401,54 $19.160.401,54 $19.160.401,54 $21.542.612,51 $90.592.905,60
C. DIRECTOS $10.201.164,83 $16.895.679,25 $16.895.679,25 $16.895.679,25 $18.808.397,66 $79.696.600,25
C.INDIRECTOS $1.367.923,64 $2.264.722,29 $2.264.722,29 $2.264.722,29 $2.734.214,85 $10.896.305,35

EGRESOS POR CONSTRUCCION DE LOCALES COMERCIALES $651.192,45 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $651.192,45
Costos total por cada local TIPO 1-8 409.848 - - - - 409.848
Quito $10.246,20 $81.969,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $81.969,58

Manabi $10.246,20 $81.969,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $81.969,58
Riobamba $10.246,20 $81.969,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $81.969,58
Esmeraldas $10.246,20 $81.969,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $81.969,58
Indigena $10.246,20 $81.969,58 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $81.969,58
Costos total por cada local TIPO 9-10 $241.344,55 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $241.344,55
Quito $24.134,46 $48.268,91 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $48.268,91
Manabi $24.134,46 $48.268,91 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $48.268,91
Riobamba $24.134,46 $48.268,91 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $48.268,91
Esmeraldas $24.134,46 $48.268,91 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $48.268,91
Indigena $24.134,46 $48.268,91 $0,00 $0,00 $0,00 $0,00 $48.268,91
TOTAL COSTOS $12.220.280,92 $19.160.401,54 $19.160.401,54 $19.160.401,54 $21.542.612,51 $91.244.098,05

5
ESTADO DE RESULTADOS
TOTAL INGRESOS (VIVIENDAS A VENTA (Excluyendo las de condonacion) + LOCALES COMERCIALES) $18.846.550,19 2981250000,00% $29.812.500,00 $29.812.500,00 $33.187.500,00 $141.471.550,19
Egreso por Construccion de Viviendas- incluido en valor de inversion Incluidos en el monto de la inversion $0,00
Egresos por construccion de locales comerciales- incluido en valor de inversion Incluidos en el monto de la inversion $0,00
Total de egresos Incluidos en el monto de la inversion $0,00

( = ) UTILIDAD / EBITDA -103.680.608,80 $18.846.550,19 2981250000,00% $29.812.500,00 $29.812.500,00 $33.187.500,00 $141.471.550,19
( - ) AMORTIZACION -DE FONDO NO REMMBOLSABLE $0,00 2592015220,05% $25.920.152,20 $25.920.152,20 $25.920.152,20 $103.680.608,80
EBIT (Beneficio antes de intereses e impuestos). $18.846.550,19 389234779,95% $3.892.347,80 $3.892.347,80 $7.267.347,80 $37.790.941,38
( - ) INTERESES -DE FONDO NO REMMBOLSABLE $0,00 0,00% $0,00 $0,00 $0,00 $0,00
( = )EBT / BENEFICIOS ANTES DE IMPUESTOS $18.846.550,19 389234779,95% $3.892.347,80 $3.892.347,80 $7.267.347,80 $37.790.941,38
( - ) REPARTO DE UTILIDADES POR LEY 15% $2.826.982,53 58385216,99% $583.852,17 $583.852,17 $1.090.102,17 $5.668.641,21
( = ) UTILIDAD ANTES DE PAGO DE RENTA $16.019.567,66 330849562,96% $3.308.495,63 $3.308.495,63 $6.177.245,63 $32.122.300,18
( - ) IMPUESTOS PAGO DE RENTA 25% $4.004.891,91 82712390,74% $827.123,91 $827.123,91 $1.544.311,41 $8.030.575,04
( = ) UTILIDAD DEL EJERCICIO $12.014.675,74 248137172,22% $2.481.371,72 $2.481.371,72 $4.632.934,22 $24.091.725,13
Evaluación Financiera Proyecto
TIR
VAN $1.326.169,04
Taza de descuento
PR (Plazo de Recuperación) = 3 años, 10 meses y 4 días
Debido a que se obtuvo un VAN positivo ($ 1.326.169,04), además de una TIR (11.0 %) rior
a la tasa de descuento del 10.0 % (Aun incluso considerando que el 25% de los ingresos
brutos por las viviendas será donado al 100%), se considera un proyecto viable
económicamente recomendándose la ejecución de este independientemente de la importancia de la
obra social que se llevara con la ejecución de este, en beneficio de sectores dentro de la población
ecuatoriana con bajos recursos y poder de adquisición al poder asi también brindarles una vivienda
digna.
VALOR DE LA INVERSION $103.680.608,8

VALOR PARA LA FUNDACION PARA NUEVOS PROYECTOS $127.772.333,9
POR INGRESO DE CAPITAL AMORTIZADO $103.680.608,8
POR INGRESO DE LA UTILIDAD $24.091.725,1
5
Aspectos Legales
Dentro de los aspectos legales se ha recopilado toda la información necesaria respecto de la normativa nacional y local
vigente que afectaría o influye al proyecto en sus distintas aristas para enmarcarlo en ella y volverlo viable legalmente.
Debido a que el proyecto se encuentra en etapa de aprobación de planos la principal normativa a ser tomada en cuenta es la
desarrollada por los diferentes Municipios en donde se ejecute cada obra respetando las reglas técnicas de arquitectura
y urbanismo. El proyecto arquitectónico en el presente proyecto es viable partiendo de este aspecto técnico.
Arquitectura
Introducción
El diseño arquitectónico es uno de los aspectos más importantes dentro del proyecto debido a que de él se parte
para el cálculo de gran parte de los costos, se adapta al proyecto al mercado y se lo hace atractivo y funcional
para los futuros compradores.
Diseño Arquitectónico
Concepción de Proyecto
Imagen 4: Render Perspectiva Frontal
El proyecto del conjunto residencial se desarrolló a partir de un concepto moderno con un estilo
limpio, sencillo pero llamativo para el sector mediante el uso de colores sobrios y detalles
volumétricos simples que permiten generar un solo cuerpo que se desarrolla a lo largo del diseño.
4
Parte importante del diseño radicó en destacarse del promedio de oferta de la zona, en el que
independientemente de ser sencillo debe contener detalles que enriquezcan que a simple vista
demuestren calidad.
Implantación
Ilustración Implantación Ilustrada
En la Ilustración se puede observar la implantación general del proyecto en la que se diferencian claramente dos bloques
residenciales a ambos costados de la circulación vehicular con el área verde y el área comunal ubicadas en el centro de
este.
Así mismo se encuentran las áreas comerciales en los linderos norte y sur con frente a la calle principal y
secundaria.
4
Fachadas
Las fachadas de las unidades de vivienda con sencillas y se encuentran organizadas en pares a manera
de espejo formando un solo conjunto arquitectónico, poseen ventanas amplias y detalles constructivos
que permiten destacar los ingresos y las divisorias entre cada para de casas.
De la misma manera, y manteniendo el mismo tipo de detalles y coloración, con el objetivo de formar
un conjunto y partido arquitectónico, se obtienen las fachadas de los ingresos y locales comerciales
cuya diferencia es la implementación de ventanales más amplios con el objetivo de permitir visuales
del exterior hacia el interior de las áreas comerciales a manera de escaparates.
Propuesta Arquitectónica
Ilustración 35: Proyecto Base

4
Acces
Accesos peatonales y Vehiculares del Proyecto
El diseño cuenta con dos accesos concretos al área residencial, ambos tanto el vehicular cuanto el peatonal se
encuentra en el centro del proyecto. El acceso se compone de una vía central con 8,50 metros, de los cuales
5,50m corresponden a la calzada y 1,50m a cada una de las aceras. Todas estas garantizan la libre circulación a
lo largo del proyecto tanto por peatones como por vehículos y por ende el acceso a cada uno de los ingresos a
las viviendas y parqueaderos de uso exclusivo. Sumado a ello existen los accesos vehiculares a los locales
comerciales que constan de 8 parqueaderos.
Asimismo, los accesos peatonales a los locales comerciales que se encuentran ubicados en los linderos este y
oeste, sumado al que se encuentra central y es compartido con aquellas aceras que llevan hacia el ingreso al
conjunto.
Programa Arquitectónico y Funcionalidad
A continuación, mediante un organigrama funcional se ilustrará el funcionamiento y conexiones que
tienen las diferentes áreas del conjunto.
Como es posible observar existe una conexión directa entre los accesos ubicados en los linderos norte y sur y a
partir de ello se realiza la conexión a las áreas residenciales y comunales.

5
Los únicos accesos y circulaciones públicas se encuentran al sur y norte para servir a los locales comerciales.
Plantas tipo
Habiendo analizado de forma general el proyecto arquitectónico y su respectivo programa a
continuación se podrán observar los planos arquitectónicos de las plantas tipo de las residencias, en las
que se encuentra detallado el mobiliario y conexión mediante el patio frontal con la circulación
peatonal y vehicular central.
Planta Baja Tipo

5
La planta baja de cada unidad residencial cuenta con un parqueadero semicubierto al costado izquierdo
del ingreso, desde el cual es posible acceder a una bodega exterior. Al interior de la vivienda
contamos con la sala junto al ingreso posterior a ello el baño social y en la parte posterior de la
construcción el comedor y cocina que se encuentran contiguos a la salida hacia el patio exterior
donde está ubicada el área de máquinas y una pequeña zona BBQ. La conexión con la planta alta se da
mediante unas escaleras dispuestas en forma de “L” ubicadas en la esquina superior derecha.
Planta Alta Tipo

5
Partiendo de las escaleras, en la planta alta tipo de las residencias tenemos a manera de recibidor un
área que puede ser utilizada como estudio, estar o simplemente hall y que se convierte en el área de
distribución del segundo piso. A partir de esta área central es posible encontrar el baño compartido
para los dormitorios 1 y 2, así como el acceso al cuarto máster que posee su propio baño completo.
Toda el área construida se desarrolla en 102m2, de los cuales 45m2 se encuentran en planta baja y
57m2 en planta alta. Sumando a ello 34m2 de área abierta de uso exclusivo en planta baja dividida
entre el patio posterior con 25m2 y el frontal con 9m2.
Finalmente se completan las áreas de uso exclusivo de la vivienda con los 16m2 correspondientes al
parqueadero semicubierto.
Finalmente es relevante mencionar que los ambientes interiores cumplen con los lados y áreas
mínimos establecidas mediante la ordenanza municipal como se puede observar a continuación:
Normativa Casas
Área Mínima (m2) Lado Mínimo (m) Área Mínima (m2) Lado Mínimo (m)
Sala-Comedor 16,00 2,70 30,00 4,20
Cocina 6,50 1,50 9,36 2,75
Dormitorio 1 Master 9,00 2,50 13,81 3,25
Dormitorio 2 8,00 2,20 12,00 3,22
Dormitorio 3 7,00 2,20 9,01 2,58
Media Batería Sanitaria - 0,90 - 1,25
Baterías Sanitarias 2,50 1,20 3,20 1,20
Dimensiones Mínimas Requeridas vs. Dimensiones Casa Tipo

5
Acabados
Lugar Material
Pisos Sala, Comedor, Cocina Cerámica
Pisos Baños Cerámica

Pisos Dormitorios Piso Flotante
Paredes Estucado y Pintado
Mobiliario Aglomerado
Puertas MDF
Mesones de cocina y baños Granito
Ventaneria Aluminio y Vidrio
Claro
Sanitarios y Grifería Edesa
En cuanto a lo que a acabados se refiere, habiendo hecho el estudio de mercado y visitado los
proyectos de la competencia fue posible verificar que la gama de materiales que se utilizan para los
proyectos desarrollados en el sector no es muy amplia y tiene que ver con los costos de estos.
Por esta razón se ha decido tener en cuenta el mercado en conjunto con criterios de diseño y confort
para escoger materiales que si bien son comunes y de gama media la correcta utilización y
combinación serán las que permitan destacar el producto final del resto.
Esto debido a que en los proyectos que se encuentran en desarrollo este es uno de los problemas que
hace que los productos finales pierdan el atractivo.

5

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INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO

CONSTRUCCION A NIVEL NACIONAL ANUALIZADO

Construccion de Viviendas de Interes Sociasl (tipo VIS)

Por otro lado, tendremos los siguientes indicadores financieros:

VALOR DE LA INVERSION $103.680.608,80

Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $469,94 0,23%

Invers ion en Obras locales comerciales tipo 9 - 10 $48.268,91 $24.134,46 0,05%

Cantidad de viviendas 500,00 $1,00 0,00%

Invers ion total de Locales comerciales e infraestructuras $365.206,15

Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $469,94 0,23%

Invers ion total de Locales comerciales e infraestructuras 365.206,15

Total del importe de la invers ion en Manabi $19.712.579,29 19,01%

Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $469,94 0,23%

Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $391,61 0,23%

Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores $234.967,66 $469,94 0,23%

INVERSION TOTAL Cost x vivienda

Invers ion en Obras en infraes tructura e interiores

Total del importe de la invers ion $100.853.974,46 $40.341,59 97,27%

INVERSIONES EN ACTIVOS DIFERIDOS Total Cost x vivienda

IMPREVISTOS 103.577,03 $41,43 0,10%

TOTAL DEL PROYECTO 103.680.608,80 $41.472,24 100,00%

Producto Interno Bruto (PIB)

de esta cuantificación no serán considerados los productos intermedios.

PIB Tasa de Variacion

Gráfico 1: PIB en el Ecuador

manteniendo una tasa

construcción y el porcentaje de aportación de este sector en el PIB Total.

PIB en el Sector de la Construcción

PIB en el Sector de la Construccion Tasa de Variación

Gráfico 2: PIB en el Sector de la Construcción

aporte de la construcción en porcentaje y cantidad en relación con el PIB total.

$ 60.000.000,00 8,24% 8,22%

PIB Total PIB en el Sector de la Construccion Porcentaje Representado por Construcción

Gráfico 3: Construcción (% del PIB Total)

la economía del Ecuador.

crecimiento y reducción a lo largo de los años.

por el terremoto ocurrido en Esmeraldas.

con el riesgo que esta representa.

Riesgo País del Ecuador

Gráfico 4: Riesgo País del Ecuador

extra sobre el rendimiento de los bonos en los Estados Unidos.

los datos de los países sudamericanos.

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

Gráfico 5: Riesgo País de la Región

países sudamericanos solamente se encuentra detrás de Venezuela y Argentina.

riesgo país de la región.

atractivo para los inversionistas extranjeros.

un periodo de tiempo sostenido, normalmente un año.” (elEconomista.es, 2019).

Gráfico 6: Inflación en el Ecuador (INEC, 2019)

se puede convertir en un inconveniente.

que presentan los mismos.

Gráfico 7: IPCO Fuente: (INEC, 2019)

años no han sido

Gráfico 8: Variación en el Sector de la Construcción

construcción e inmobiliario se encuentra apalancado por créditos bancarios.

sabiendo que los precios no se han de elevar drásticamente en condiciones normales.

cuenta ciertas variables que pueden afectar en el desarrollo del proyecto.

el campo y las opciones de producto dentro del sector.

mediante la aplicación de su lineamiento de ecoeficiencia que favorecerá también en la implementación de viviendas

En nuestro proyecto el precio de venta de la unidad será de 75.000 usd

INFORMACION INDIVIDUAL DE CADA UNA DE LAS PREVISIONES DE OBRAS POR PROVINCIAS

1. INVERSION EN QUITO - DMQ