Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Fort Ninamancco Cordova

Winter June, 2014

Notas críticas sobre la denominada Ley de

Inquilinos Morosos
Fort Ninamancco Córdova, Universidad Nacional Mayor de San Marcos

Available at: https://works.bepress.com/fort_ninamancco/16/

 ESPECIAL
¿SERÁ EFECTIVA LA LEY CONTRA
LOS INQUILINOS MOROSOS?

Notas críticas sobre la denominada

Ley de Inquilinos Morosos

Fort NINAMANCCO CÓRDOVA*

La denominada Ley de Inquilinos Morosos ha generado mucha expectativa al ser difun-

TEMA RELEVANTE
dida en los medios de comunicación como un mecanismo de desalojo bastante expedi-
tivo, el cual permitiría a los arrendadores recuperar sus predios en 15 días, siempre que
se haya pactado la “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”. Sin embargo,
el autor afirma que esto no se dará en la realidad, porque esta norma no incorpora
un verdadero allanamiento, y porque el nuevo artículo 594 del Código Procesal Civil
otorga algunas herramientas que permitirían dilatar el proceso de desalojo contra el
inquilino moroso.

MARCO NORMATIVO expectativas. Por lo tanto, el genuino causante

• Código Civil: arts. 144 y 1697.
• Código Procesal Civil: arts. 547, 594 y 692-A.
I. UNA NUEVA LEY QUE HA GENE-
RADO DEMASIADAS EXPECTA-
TIVAS
En general, como enseña la experiencia (a
veces, de forma un tanto dura), no es buena
idea hacerse expectativas sobre algo o sobre
alguien que se muestra promisorio, en tanto
que no haya nada “concreto”. De lo contrario,
uno corre el riesgo de sufrir una decepción.
A veces ese algo o esa persona no eran lo que
pensábamos o, simplemente, suceden impon-
derables que hacen imposible concretar tales
de la decepción no es, pues, ese algo o alguien,
sino la expectativa en sí.
Es el caso que, lamentablemente, nuestra
prensa de radio, televisión e internet ha gene-
rado demasiadas expectativas en torno a la
reciente Ley Nº 30201, denominada Ley de
Inquilinos Morosos, al afirmar sin más, en
sus titulares, que ahora se podrán desalojar
fácilmente a los inquilinos morosos en tan
solo quince días, de modo que en adelante
los propietarios de inmuebles podrán arren-
darlos con toda confianza, sin tener ya temor
de que su inquilino resulte ser una suerte de
Don Ramón, o sea un inquilino moroso que
puede permanecer, sin problemas, largos
meses en el bien arrendado.

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Comisionado de estudio de Derecho Civil del ilustre Colegio
de Abogados de Lima. Profesor de Derecho Civil en la Universidad de San Martín de Porres, Universidad Ricardo Palma
y Universidad San Juan Bautista.

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La realidad, sin embargo, es muy distinta.
Acá el problema no es tanto la ley, sino
las expectativas que la prensa, y algunos
legisladores, han tratado de generar en la
comunidad.
El objetivo de estas líneas es contribuir a eli-
minar tales expectativas. No se trata, eviden-
temente, de ser pesimista, sino de ser rea-
lista, de evaluar le ley conforme a su efectivo
contenido. Siendo así, cabe decirlo desde ya,
habrá que concluir que mejor es que el futuro
arrendador observe y evalúe con mucho cui-
dado a su potencial arrendatario, porque bien
puede terminar convirtiéndose en un Don
Ramón. Lo siento, amable lector o lectora,
no hay que hacerse expectativas.
II. LA NUEVA LEY Y EL ALCANCE
DE LA “CLÁUSULA DE ALLANA-
MIENTO A FUTURO DEL ARREN-
DATARIO” (UN FALSO ALLANA-
MIENTO)
Oficialmente la ley en mención se deno-
mina así: “Ley que crea el Registro de Deu-
dores Judiciales Morosos”. Y es que aborda
varios puntos importantes, no refiriéndose
solo al desalojo. Tiene un total de seis ar-
tículos e igual número de disposiciones
complementarias.
Los cuatro primeros artículos se refieren al
registro mencionado. Se indica que estará
a cargo del Poder Judicial. La inscripción
del deudor moroso es a petición del acree-
dor de conformidad con los artículos 594 y
692-A del Código Procesal Civil. La deuda
debe quedar acreditada mediante una reso-
lución judicial firme, el registro es de acceso
público y gratuito, la inscripción está vigente
en tanto no se extinga la obligación por cual-
quiera de las modalidades que contempla el
Código Civil, y se indica también que la ins-
cripción no aplica en casos que involucren
a entidades estatales. La ley ha modificado
también la normativa concursal.
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Ahora bien, el registro de deudores judiciales
morosos puede ayudar al futuro arrendador a
identificar a “malos” inquilinos. Pero, claro
está, esta información no es suficiente. Si una
persona se presenta ante usted, amable lector
o lectora, diciendo que no figura en tal regis-
tro ¿ello es suficiente para que usted la cali-
fique como alguien confiable? La respuesta
es obvia. Para que el registro reporte una
utilidad genuina, tendrán que pasar varios
años funcionando plenamente. Y aun así no
será nunca suficiente, sencillamente porque
la demanda de inmuebles para arrendar se
renueva de modo constante. Además, este
registro no tiene nada de nuevo, desde hace
un tiempo funciona una página web donde
se registran reportes de inquilinos morosos:
<www.inquilinosmorosos.com>.
Empero, lo que ha concitado la mayor aten-
ción de los medios de comunicación es el ar-
tículo 5 de la ley, que modifica el artículo
594 del Código Procesal Civil y hace refe-
rencia a la supuesta posibilidad de desalojar
con facilidad en tan solo 15 días a un arren-
datario moroso. Veamos esto con algo más
de detalle:
La parte pertinente de la nueva redacción del
artículo que se acaba de citar es la siguiente:
“Artículo 594.-
(…)
En los contratos de arrendamiento de
inmuebles, con firmas legalizadas ante
notario público o juez de paz, en aquellos
lugares donde no haya notario público,
que contengan una cláusula de allana-
miento a futuro del arrendatario, para la
restitución del bien por conclusión del
contrato o por resolución del mismo por
falta de pago conforme a lo establecido
en el artículo 1697 del Código Civil,
el juez notifica la demanda al arrenda-
tario para que, dentro del plazo de seis
días, acredite la vigencia del contrato de
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arrendamiento o la cancelación del alqui- opera siempre, la norma restringe su radio

ler adeudado. de acción a dos supuestos en los cuales el
arrendatario debe entregar el bien inmueble:
Vencido el plazo establecido sin que se i) por vencimiento del plazo del contrato, y
acredite lo señalado en el párrafo ante- ii) resolución del contrato por falta de pago
rior, el juez ordena el lanzamiento en conforme al artículo 1697 del Código Civil.
quince días hábiles, de conformidad Así, se entiende que la tal cláusula es una
con el artículo 593 del declaración en virtud de
Código Procesal Civil. la cual el arrendatario se
(…)”. En la Ley de Inquilinos Mo- “allana por adelantado” en
rosos no hay ningún alla- caso sea demandado por la
La norma contempla un namiento verdadero, pues- entrega del inmueble con
mecanismo de desalojo que to que la ley no asume que base en alguno de los dos
aparenta ser bastante expe- el demandado está aceptan- supuestos mencionados.
ditivo. Dicho mecanismo do la pretensión de la parte
aplica para el caso de un demandante, ya que, por el ¿Pero se trata de un genuino
arrendatario moroso de un contrario, puede negarla por allanamiento? El allana-
bien inmueble. Pero cabe completo. miento implica, según lo
preguntarse ¿aplicaría para establecen los artículos
el caso de otro poseedor, como un usufruc- 330 y 333 del Código Procesal Civil, que el
tuario? Pienso que la respuesta es negativa, demandado acepta la pretensión que contra
ya que el tenor de la norma sugiere que esta- él se dirige, ante lo cual el juez, declarado el
mos ante un trámite excepcional para el de- allanamiento, debe proceder a expedir deci-
salojo. De ser así, la analogía no es admisible sión final de forma inmediata. Esto de nin-
conforme preceptúa el artículo IV del Título guna manera sucede con la “cláusula de alla-
Preliminar del Código Civil. namiento a futuro del arrendatario”, puesto
que cuando el arrendador demanda la entrega
Este mecanismo requiere un presupuesto: la del bien, el artículo 594 del Código Procesal
“cláusula de allanamiento a futuro del arren- Civil establece que el arrendatario deman-
datario”, que debe constar al menos en docu- dado puede contradecir alegando la vigen-
mento con firmas legalizadas notarialmente cia del contrato o el pago de la renta adeu-
o ante juez de paz, en aquellos lugares donde dada. El juez, a diferencia de lo que ocurre
no haya notario público ¿Es inviable, enton- ante un verdadero allanamiento, no puede
ces, emplear este mecanismo en contratos de proceder a declarar el allanamiento y expedir
arrendamiento verbales? ¿Qué sucedería si la sentencia inmediatamente. No, antes debe
“cláusula de allanamiento a futuro del arren- resolver sobre la alegación del arrendatario
datario” se pactó de manera verbal en una demandado.
reunión y queda constancia de ello en algún
medio electrónico o magnético? Se trataría, En resumen, tenemos lo siguiente: si se pacta
qué duda cabe, de un caso inusual, pero ello la cláusula de “allanamiento anticipado a
no afectaría la eficacia de la cláusula, puesto futuro del arrendatario”, el arrendador, en su
que la formalidad que impone la norma no oportunidad, podrá demandar la restitución
tiene a la nulidad como sanción de su inob- del inmueble con base en el vencimiento del
servancia, según lo estipulado en el artículo plazo o resolución por falta de pago. Noti-
ficado con la demanda, el arrendatario ten-
144 del Código Civil.
drá un plazo de seis días para contestar la
¿En qué casos opera la “cláusula de alla- demanda, pudiendo contestarla solo con base
namiento a futuro del arrendatario”? No en dos consideraciones: i) que el contrato

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continúa vigente, o ii) que la deuda por renta
ha sido pagada. En caso el demandado no
acredite ninguna de estas dos circunstancias,
el juez ordenará el lanzamiento en quince
días hábiles. No hay ningún allanamiento
verdadero, puesto que la ley no asume que el
demandado está aceptando la pretensión de
la parte demandante, ya que, por el contrario,
puede negarla por completo.
Como se verá en seguida, este mecanismo
está lejos de ser expeditivo. Con esta ley,
pese a quien le pese, Don Ramón estaría en
su “salsa”.
III. UN DESALOJO QUE DISTA DE
SER EXPEDITIVO: DON RAMÓN
EN SU “SALSA”
Como sabemos, Don Ramón permanecía
catorce meses sin pagar la renta de su depar-
tamento. Así que si una normativa no puede
lograr desalojar a un inquilino moroso en
un lapso menor, bien podríamos decir que,
con ella, el buen Don Ramón estaría en su
“salsa”. Y es que no cabe duda que un pro-
ceso de desalojo que puede durar más de
catorce meses, no merece el calificativo de
expeditivo o, como dicen otros medios de
prensa, exprés.
En efecto, para empezar, la decisión del juez
con respecto a la contestación de la demanda
puede ser impugnada. Por eso es suma-
mente criticable que algún parlamentario
haya dicho, ante los medios de prensa, que
con esta nueva ley no caben recursos impug-
natorios de ninguna clase. Todo lo contra-
rio, si el juez ordena el desalojo, el inquilino
moroso puede apelar y suspender los efec-
tos de tal orden judicial. Recordemos ahora
lo que manda el artículo 547 de Código Pro-
cesal Civil. Si la cuantía involucrada excede
las cincuenta URP, el Juez competente será
el Especializado en lo Civil, caso contrario
lo será el Juez de Paz Letrado.
En el primer caso, el inquilino moroso puede
llevar el litigio ante la Corte Suprema de
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Justicia. Esta sola posibilidad, como sabe-
mos quienes litigamos al menos un poco,
hace que el proceso dure fácilmente más de
catorce meses. Así es, si el inquilino moroso
no está conforme con la decisión de la Sala
Superior respectiva sobre su recurso de ape-
lación, podrá interponer su recurso de casa-
ción. No solo se trata del tiempo que toma el
proceso a nivel de cada una de las judicatu-
ras, sino también el trámite administrativo
de elevación y devolución de los actuados.
Todo esto puede durar fácilmente un par de
años al menos. Y si los juzgadores conside-
ran que existen nulidades, varios meses más.
En el segundo caso, el inquilino moroso
puede apelar ante el Juez Especializado en
lo Civil. El trámite a nivel del Juzgado de
Paz puede tomar fácilmente algunos meses.
Mientras se admite la demanda, se notifica
a la otra parte, se provee su contestación
y se expide sentencia, pueden pasar unos
seis meses con suerte, a menos que a crite-
rio del juez exista alguna inadmisibilidad, lo
que podría conllevar unas semanas más de
retraso. Luego de esto, el inquilino moroso
puede presentar su apelación. La admisión
de la misma puede tomar un mes o algo
más. La recepción por parte del Juez Espe-
cializado puede tomar otro mes o más. El
juez puede adoptar su decisión en un par de
meses al menos. La devolución de los actua-
dos puede tomar un mes y la recepción de los
actuados y la ejecución de la sentencia otro
mes. Aquí, con mucha suerte y empuje por
parte del abogado, podría decirse que podría
conseguirse el desalojo en un año. Entonces,
alguien podría afirmar que, al final del día, en
los desalojos que son competencia del Juez
de Paz letrado, Don Ramón no podría sen-
tirse en su “salsa”.
Pero la realidad, lamentablemente, es harto
diferente. Para empezar, es difícil que el pro-
ceso dure solo un año, lo más probable es
que dure catorce meses o más. Y digo esto
porque el nuevo artículo 594 del Código Pro-
cesal Civil otorga algunas herramientas que
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permitirían dilatar bastante el proceso de de-
salojo al inquilino moroso. En efecto, cuando
este artículo indica que el arrendatario solo
puede invocar dos causales para contrade-
cir la demanda, tales causales distan de ser
simples y concretas, toda vez que encierran
grandes posibilidades para dilatar el proceso.
Como dije, no es bueno generarse expec-
tativas con base en primeras impresiones.
Me explico:
La normativa establece que el inquilino
moroso puede alegar que el contrato está
vigente o que la deuda por rentas ha sido can-
celada. Supongamos que el inquilino moroso
no es como Don Ramón, un tipo de buen
corazón que solo es poco dado al trabajo,
sino un tipo sin muchos escrúpulos, o sea un
inquilino moroso promedio. Este bien puede
presentar documentos con un contenido falto
a la verdad en el que constaría la vigencia
del contrato. No solo eso, pueden presentar
declaraciones juradas de testigos que afirma-
rían que se suscribieron tales documentos.
Esto ya complica la labor del juez, ya que se
tendrían que resolver una serie de cuestio-
nes probatorias que pueden hacer que el pro-
ceso se prolongue meses más, incluso el juez
podría verse forzado a actuar pruebas de ofi-
cio. Y no digo nada sobre las excepciones y
defensas previas que el demandado puede
plantear también.
Exactamente lo mismo puede decirse sobre
la probanza del pago. Se pueden presentar
recibos fraguados por el propio demandado
o por terceros. También pueden presentarse
declaraciones juradas de testigos que afirman
que los pagos sí se han realizado. Otra vez,
de esta manera, puede generarse un “vía cru-
cis” probatorio para el juez.
“Qué desalojo exprés, qué desalojo en quince
días ni qué ocho cuartos, yo aquí podría que-
darme más de catorce meses sin pagar la
renta”, diría el entrañable personaje. Y razón
no le faltaría.
Por otro lado, nótese que la ley solo trata –sin
conseguirlo– de acelerar el desalojo, sin pro-
nunciarse sobre el pago de la deuda por ren-
tas pendientes. Esto merece una llamada de
atención, dado que otro problema grave que
experimentan los arrendatarios es no con-
tar con un mecanismo expeditivo para hacer
efectivos sus créditos. Si se pretende apu-
rar el desalojo, no puede dejarse de hacer lo
mismo con la cobranza de las rentas.
IV. EL REGLAMENTO NO PUEDE
(NI DEBE) SOLUCIONAR EL PRO-
BLEMA
Insisto, el problema son las expectativas que
algunos parlamentarios y la prensa ha gene-
rado en la comunidad. Ahora bien, quizá
alguien podría afirmar, manteniendo las
expectativas, que el reglamento puede solu-
cionar el problema, de acuerdo a lo estable-
cido en la segunda disposición complemen-
taria final de la ley objeto de estas notas.
Pues no. De ninguna manera esto puede
ser posible. No debemos olvidar jamás que
las normas reglamentarias no pueden abor-
dar asuntos que no están en la ley o alterar
la misma, aunque sea para bien. Las nor-
mas reglamentarias son estrictamente eje-
cutivas, una ley puede alterarse, para bien o
para mal, en virtud de una nueva ley, no en
virtud de normas reglamentarias. Estas sir-
ven para ejecutar las leyes, no para afectar-
las en su esencia. Las posibilidades de dila-
tación del proceso que confiere esta ley y
el Código Procesal Civil no pueden, cier-
tamente, ser suprimidas por el reglamento.
Este, en definitiva, no puede volver expedi-
tivo un proceso de desalojo que no lo es. Y
si lo hiciera, se incurriría en una clamorosa
ilegalidad. En este caso, el inquilino moroso
podría plantear con éxito una demanda de
acción popular.
Es lamentable hacerse expectativas y sufrir
una decepción. Pero estoy convencido de
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que un “lamentablemente” puede conver-
tirse en un “afortunadamente”. Y es que al
deshacernos de las expectativas sobre la lla-
mada Ley de Inquilinos Morosos, podemos
ver la situación tal como es y, a partir de allí,
poder empezar a plantear propuestas más
reales, más genuinas para la solución de los
problemas que nos aquejan. En materia de
desalojo hay todavía mucho por hacer, es
poco el avance que implica esta nueva ley.
Y, no resulta ocioso reiterarlo, debe pensarse
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también en una forma rápida para la recupe-
ración de acreencias del arrendador, puesto
que el interés en cobrar las deudas impagas
no puede considerarse de relevancia inferior
al interés en recuperar el bien inmueble. Se
tiene que admitir que ambos intereses mere-
cen una tutela óptima, lo cual ha olvidado
la ley.
Una reportera de televisión, a propósito de
esta ley, dijo: “¡Por fin el Congreso se hizo
una!” ¿De verdad? No lo creo.