Modulo Regimen Legal

Régimen Legal
Parte I
Marcelo Calderón A.
Abogado
CONCEPTOS LEGALES BÁSICOS EN EL CORRETAJE
EL CORREDOR DE PROPIEDADES
Corredor de Propiedades es aquella persona natural o

jurídica que ejecuta habitualmente actos de intermediación
remunerada sobre bienes raíces, principalmente referidos a
compraventas, arriendos y administraciones, así como en la
gestión, organización y evaluación de negocios
inmobiliarios.
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MATERIAL DE APOYO CURSO CORRETAJE DE PROPIEDADES | CENTRO DE CAPACITACIÓN ACOP @ DERECHOS RESERVADOS
ANÁLISIS DEL CONCEPTO:
a) Persona natural o jurídica:

◦ Persona natural: Son personas todos los indiv iduos de la especie
humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición (Art. 55
Código Civil).
◦ Persona jurídica: Se llama persona jurídica una persona ficticia, capaz
de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada
judicial y extrajudicialmente (Art. 545 Código Civil). Una sociedad por
ejemplo
b) Habitualidad: Habitual es lo que se hace, padece o posee con

continuación o por hábito.
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c) Intermediación:
◦ Intermediar es actuar poniendo en relación a dos o más personas o
entidades para que lleguen a un acuerdo.
◦ El corredor de propiedades actúa como mandatario de las partes.
◦ El mandato es un contrato en una persona confía la gestión de uno o más

negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera (Art. 2116 C.C.).
d) Remuneración: Recompensa o pago de algo.
e) Bienes Raíces: Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no
pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que
adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas
y heredades se llaman predios o fundos (Art. 568 C.C.).
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RÉGIMEN LEGAL DEROGADO DEL CORREDOR DE
PROPIEDADES Y SU SITUACIÓN ACTUAL
CÓDIGO DE COMERCIO
Promulgado el 23 de noviembre de 1865, señala en su articulo 3º número 11,

como acto de comercio “las operaciones de banco, las de cambio y
corretaje”, esta es la razón por la cual la actividad de corretaje está afecta a
I.V.A. (impuesto al valor agregado).
Por ser una activ idad comercial, el corredor por su comisión debe dar boleta
de ventas o servicios o factura.
También se dictó un REGLAMENTO DE CORREDORES (en 1866), el que en su
artículo 6 fijaba los derechos que podían cobrar los Corredores por las
distintas operaciones en que intervenían, con el siguiente tenor “en las
compraventas de fundos rústicos o urbanos y en las de buques y sus
materiales, 2%.”
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LEY 7.747 “LEY ECONÓMICA”
Promulgada el 23 de diciembre de 1943, en tiempos de guerra, se le confirió

al presidente Juan Antonio Ríos, amplias facultades para asegurar el
abastecimiento de la nación y regular entre otros, la producción, el trabajo,
la administración pública, los precios y las actividades económicas.
El artículo cuarto de la norma, señala “El Presidente de la República

reglamentará el ejercicio de la profesión de corredor de propiedades y de
productos, fijando además las tasas máximas de comisión que podrán cobrar
por su intervención, no pudiendo ser superior al 2% para los corredores de
productos y para la compraventa de propiedades, ni superior a la tercera
parte de la renta de un mes en el caso de arrendamiento. En ningún caso
podrá cobrarse comisión al arrendatario, si se trata de arrendamiento. “
6
En virtud de las referidas facultades conferidas al Presidente Juan Antonio
Ríos, la activ idad de Corredor de Propiedades fue regulada por el Decreto
número 1.205 del Ministerio de Economía, REGLAMENTO DE CORREDORES DE
PROPIEDADES, que se promulgó con fecha 27 de octubre de 1944, entre sus
disposiciones podemos destacar las siguientes:
ANTERIORES REQUISITOS PARA EJERCER LA PROFESIÓN DE CORREDOR DE

PROPIEDADES:
1) Ser mayor de edad y legalmente capaz para comerciar;

2) Ser de reconocida honorabilidad y buenas costumbres:
3) Comprobar conocim ientos suficientes con certificados de
establecimientos de educación comercial reconocidos por el Estado o la
práctica de dos años o más en negocios de corretajes, con certificados de
corredores establecidos;
4) No estar declarado en quiebra o sujeto a convenio con los acreedores, ni
hallarse procesado ni haber sido condenado por delito que merezca pena
aflictiva;
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5) Estar inscrito en el Registro especial de Corredores de Propiedades que llevará

el Ministerio de Economía y Comercio;
6)Rendir una fianza personal, calificada por el Ministerio de Economía y Comercio
o una fianza en efectivo, cuyo monto será de cincuenta mil pesos para los
Departamentos cabeceras de Provincia y de veinticinco mil pesos para los demás
Departamentos. Los extranjeros, además, deberán comprobar una permanencia
en el país no inferior a diez años.
Otros requisitos consistían en la obligación de reinscribirse en el Registro de

Corredores cada cuatro años y llevar libros de Contabilidad, más un libro de
Registro de Ordenes de Compraventa y otro libro de Registro de Órdenes de
Arrendamiento. Una vez extendido el certificado que otorgaba la calidad de
Corredor de Propiedades, se debía obtener de la Municipalidad una Patente
Especial para Corredor de Propiedades, habilitándolo para el ejercicio en ella y
sólo en el Departamento Respectiv o, salvo para negociaciones de predios
agrícolas.
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ANTERIOR REGULACIÓN RESPECTO DE LAS COMISIONES DE CORRETAJE:
El artículo 11 del Reglamento impedía al Corredor, cobrar una remuneración superior al

2%
a cada parte en las comprav entas privadas, en remate o permutas de inmuebles.
Si se Trataba de loteos, parcelaciones agrícolas, formación de nuevas poblaciones y
enajenación de edificios por pisos, el corredor podrá convenir indemnizaciones de los
gastos y diligencias necesarias para la ejecución del negocio.
Por la v enta de negocios o traspaso de locales comerciales, correspondía el 5% de
cada parte, sobre el v alor total de la negociación.
Por arriendo de propiedades urbanas, la comisión del Corredor correspondía a la
tercera parte de la renta mensual con cargo al arrendador en tanto que el arrendatario
estaba libre de todo pago.
Tratándose del arriendo de propiedades agrícolas, correspondía el 2% a cada parte,
sobre el v alor del Contrato, y si el Corredor gestionaba la contratación de préstamos
hipotecarios, la comisión era un 1% sobre la suma prestada.
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NORMAS DEROGATORIAS:
En virtud del articulo 13 del Decreto Ley 953 de 15 de Octubre de 1977, se

permitió el acceso a las activ idades de Corredor de Propiedades y a la libre
inscripción en el Registro de Corredores, a toda persona mayor de edad,
legalmente capaz, no declarada en quiebra y no condenada o procesada por
delito que merezca pena aflictiva, en tanto que la comisión en adelante, se
pactará libremente.
Finalmente la ley 18.796 de 24 de Mayo de 1986, derogó íntegramente el Decreto
Nº 1.205 del Ministerio de Economía, REGLAMENTO DE CORREDORES DE
PROPIEDADES referido, desapareciendo por ende el Registro Nacional de
Corredores de Propiedades y, junto e ello, desaparecieron también todas las
normas que regulaban el corretaje de propiedades, por lo que ésta pasó a ser
una activ idad que cualquier persona puede realizar sin limitaciones ni exigencias
previas relativas a la profesión.
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REQUISITOS ACTUALES PARA EL EJERCICIO DEL CORRETAJE DE PROPIEDADES:
LOS GENERALES COMO ACTIVIDAD COMERCIAL

• Iniciación de Actividades ante S.I.I.
El Código de la Actividad de Corredor de Propiedades es el 702000.
• Patente Municipal si se establece oficina.
OBLIGACIÓN DE INFORMAR A LA UNIDAD DE ANÁLISIS FINANCIERO

En prevención de los delitos de lav ado de activ os y financiamiento del terrorismo en
Chile, la Unidad de Análisis Financiero norma, fiscaliza y sanciona administrativamente a
las empresas y personas naturales que ejercen activ idades en alguno de los 36 sectores
económicos detallados en el artículo 3°de la Ley 19.913, entre ellas los Corredores de
Propiedades. Las Entidades Superv isadas por la UAF (también llamadas Sujetos
Obligados a informar) tienen la obligación legal de env iar a la UAF Reportes de
Operaciones Sospechosas (ROS) y Reportes de Operaciones en Efectiv o (ROE) superiores
a 450 Unidades de Fomento o su equiv alente en otras monedas.
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RESPECTO DE LAS COMISIONES DE CORRETAJE EN LA ACTUALIDAD:
En virtud de la derogación del REGLAMENTO DE CORREDORES DE PROPIEDADES,

no existe hoy una regulación en el valor de las comisiones que los Corredores de
Propiedades deban cobran por sus servicios.
En la actividad del Corredor se puede actualmente apreciar la siguiente

estructura respecto del pago de la comisión:
Vendedor y Comprador: Porcentaje del precio de venta más IMPUESTO.
Arrendador y Arrendatario: Porcentaje del valor del arrendamiento más IMPUESTO.
Administración: Porcentaje mensual del valor del arrendamiento más

IMPUESTO.
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ACTO JURÍDICO-CONTRATO
Todos los actos en que se puede ver involucrado o intervenir

un corredor de propiedades son Actos Jurídicos, los que
podemos definir como:
“Es un acto voluntariamente realizado por el hombre, con la

intención de crear, modificar o extinguir un derecho”.
“Manifestación de la voluntad de una o más personas que se

hace con la intención de crear, modificar o extinguir un
derecho”.
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Existen Actos jurídicos unilaterales que son los generados

originalmente por la manifestación de voluntad de una sola
parte.
Ej: testamento, reconocimiento de un hijo.
Actos jurídicos bilaterales son los generado originalmente por

el acuerdo o de las voluntades de dos o más partes.
Parte se llama a la persona o personas que constituyen un

solo centro de intereses. Así, si cuatro personas son
copropietarias de un fundo y lo venden conjuntamente a
otra persona, los cuatro comuneros constituyen un solo centro
de interés y, por lo tanto son una parte (vendedora).
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El contrato, que puede definirse como “la convención que

tiene por objeto crear o generar obligaciones” es, por lo
tanto, siempre un acto jurídico bilateral.
El art. 1438 del C.C. señala que “Contrato o convención es un

acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,
hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o
muchas personas”.
Lo más importante es recordar que los contratos son acuerdos

de voluntades, por lo tanto, mientras haya acuerdo entre las
partes, lo pueden modificar, dejar sin efecto, terminar, etc.
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SUJETOS DE DERECHO
PERSONAS NATURALES
Las personas naturales son todos los individuos de la especie humana
cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición (artículo 55
Código Civil).
PERSONAS JURÍDICAS
Se llama persona jurídica una persona ficticia, capaz de ejercer
derechos y contraer obligaciones, y de ser representada judicial y
extrajudicialmente (artículo 545 Código Civil). Ejemplo:
- Sociedades de responsabilidad limitada;
- Sociedades anónimas;
- Sociedades por acciones;
- Sociedades civiles;
- Corporaciones;
- Fundaciones.
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PATRIMONIO – DERECHOS REALES – DERECHOS
PERSONALES
El PATRIMONIO es el conjunto de derechos y

obligaciones de una persona, apreciables en dinero.
Los derechos pueden ser reales o personales (Art. 576

C.C.).
Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin

respecto a determinada persona (Art. 577 C.C.).
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los
de usufructo, uso o habitación, el de prenda y el de
hipoteca.
El derecho real supone una “relación directa” entre el
sujeto del derecho y la cosa sobre que recae.
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PATRIMONIO – DERECHOS REALES – DERECHOS
PERSONALES
Derechos personales o créditos son los que sólo pueden

reclamarse de ciertas personas, que, por un hecho suyo o la
sola disposición de la ley, han contraído las obligaciones
correlativas; como el que tiene el prestamista contra su
deudor por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por
alimentos.
Entonces, la peculiaridad de los derechos personales es que

sólo pueden reclamarse de las personas que han contraído la
obligación correlativa.
Ej: en un contrato de compraventa, si el comprador no ha

pagado el precio, al único que el vendedor puede exigir
(demandar) ese pago es al comprador, a nadie más (salvo
sus herederos).
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LAS OBLIGACIONES
CONCEPTO DE OBLIGACION:
La obligación es un vínculo jurídico entre personas

determinadas, en cuya virtud una se encuentra para con la
otra en la necesidad de DAR, HACER o NO HACER una cosa.
La obligación es, pues, un vínculo de derecho que supone

dos sujetos y un objeto debido o prestación:
◦El sujeto activo o acreedor, es el que está investido de la
facultad de exigir una prestación, y
◦El sujeto pasivo o deudor, es quien está puesto en la
necesidad de ejecutarla.
Acreedor y deudor pueden ser una o muchas personas (el
artículo 1438 del C.C. establece que cada parte puede ser
una o muchas personas).
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LAS OBLIGACIONES
La obligación, en tanto vínculo jurídico, supone para el

acreedor, una situación jurídica activa, de crédito; y
para el deudor, una situación jurídica pasiva, de deuda.
El objeto de la obligación es la prestación (lo debido)

que puede ser positiva (dar o hacer) o negativa (no
hacer).
La obligación es excepcional, lo que significa que debe

ser probada.
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LAS OBLIGACIONES
Las fuentes de las obligaciones son:
1) Los Contratos
2) Los Cuasicontratos
3) Los Delitos Civiles
4) Los Cuasidelitos Civiles
5) La Ley
Articulo 1437 C.C.: Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las
voluntades de dos o más personas, como los contratos o convenciones;
ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la
aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya
a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra
persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley,
como entre los padres y los hijos sujetos a patria potestad.
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LOS BIENES
COSAS Y BIENES
a) Cosas corporales: Tienen un ser real, pueden ser percibidos

por los sentidos, por ejemplo, una casa o un libro.
b) Cosas Incorporales: Consisten en los derechos reales y

personales que hemos analizado en este curso respecto del
Patrimonio.
Bienes son las cosas que, prestando una utilidad para el

hombre, son susceptibles de apropiación. (Utilidad: aptitud de
la cosa para satisfacer una necesidad o interés del individuo,
sea económico o no).
Por lo tanto, todos los bienes son cosas, pero no todas las
cosas son bienes.
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BIENES
BIENES MUEBLES (art. 567 C.C.), Por naturaleza, Son las cosas que
prestando utilidad para el hombre, pueden transportarse de un
lugar a otro. Estas son Semovientes, cuando lo hacen por si
mismo o Inanimadas, cuando para moverse requieren de una
fuerza externa. Por Anticipación, Son bienes que se encuentran
unidos a bienes inmuebles, pero que se reputan muebles para
celebrar actos y contratos respecto de ellos.
LOS INMUEBLES O BIENES RAÍCES (art. 568 C.C.)

Por Naturaleza, Son las cosas que no pueden transportarse de un
lugar a otro; como las tierras y minas, y Por Adhesión, las que
adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los
árboles. Existen también Por Destinación, que son las cosas
muebles que la ley reputa inmuebles por una ficción legal, como
consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso,
cultivo o beneficio de un inmueble. (un tractor, una pala,
animales, etc…)
23
DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD
EL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD (art. 582 C.C.)
El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho

real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella
arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho
ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o
nuda propiedad.
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MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO
LOS PRINCIPALES MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN
En nuestro derecho, el dominio o propiedad sobre bienes

inmuebles se puede adquirir por diversos medios. Los modos
de adquirir el dominio que reconoce la ley para adquirir
inmuebles son los siguientes:
1) LA ACCESIÓN
2) LA TRADICIÓN
3) LA SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE Y
4) LA PRESCRIPCIÓN
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LA ACCESIÓN
La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de

una cosa pasa a serlo de lo que ella produce, o de lo que se
junta a ella.
Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza ayudada o

no de la industria humana.
Los frutos naturales de una cosa pertenecen al dueño de ella;

sin perjuicio de los derechos constituidos por las leyes, o por
un hecho del hombre, al poseedor de buena fe, al
usufructuario, al arrendatario.
Así los vegetales que la tierra produce espontáneamente o
por el cultivo, y las frutas, semillas y demás productos de los
vegetales, pertenecen al dueño de la tierra.
Así también las pieles, lana, astas, leche, cría, y demás
productos de los animales, pertenecen al dueño de éstos.
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Se llaman frutos civiles los precios, cánones de arrendamiento

y los intereses de capitales exigibles.
Los frutos civiles se llaman pendientes mientras se deben; y

percibidos, desde que se cobran.
Los frutos civiles pertenecen también al dueño de la cosa de

que provienen, de la misma manera y con la misma limitación
que los naturales.
Lo que se obtiene por ejemplo del arriendo un inmueble, es

un fruto civil de ese inmueble.
Lo mismo los intereses de un depósito o inversiones en dinero,

son el fruto civil del dinero.
27
De la accesión de las cosas muebles a inmuebles
Si se edifica con materiales ajenos en suelo propio, el dueño

del suelo se hará dueño de los materiales por el hecho de
incorporarlos en la construcción; pero estará obligado a
pagar al dueño de los materiales su justo precio, u otro tanto
de la misma naturaleza, calidad y aptitud.
La misma regla se aplica al que planta o siembra en suelo
propio vegetales o semillas ajenas.
Mientras los materiales no están incorporados en la

construcción o los vegetales arraigados en el suelo, podrá
reclamarlos el dueño.
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De la accesión de las cosas muebles a inmuebles
El dueño del terreno en que otra persona, sin su

conocimiento, hubiere edificado, plantado o sembrado,
tendrá el derecho de hacer suyo el edificio, plantación o
sementera, debiendo indemnizar al dueño de los materiales,
semillas o plantas.
También tiene acción para obligar al que edificó o plantó a
pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por
todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que
sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.
Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y
paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para
recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o
sementera. 29
LA TRADICIÓN
La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas y

consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro,
habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el
dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo.
Lo que se dice del dominio se extiende a todos los derechos

reales.
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Partes en la tradición:
Se llama tradente la persona que por la tradición transfiere el

dominio de la cosa entregada por él o a su nombre.
Se llama adquirente la persona que por la tradición adquiere el

dominio de la cosa recibida por él o a su nombre.
Pueden entregar y recibir a nombre del dueño sus mandatarios o

representantes legales.
La tradición hecha por o a un mandatario debidamente
autorizado, se entiende hecha por o a el respectivo mandante.
Son representantes legales de una persona el padre, la madre, el

adoptante y su tutor o curador. Lo es también el juez en los casos
de ventas forzadas en pública subasta.
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Requisitos de la tradición:
1.Existencia de dos partes (tradente y adquirente).

2.Consentimiento no viciado de las partes.
3.Existencia de un TÍTULO TRASLATICIO DE DOMINIO.
4.Entrega de la cosa.
5.Capacidad de las partes.
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Para que la tradición sea válida debe ser hecha voluntariamente

por el tradente o por su representante.
Una tradición que al principio fue inválida por haberse hecho sin
voluntad del tradente o de su representante, se valida
retroactivamente por la ratificación del que tiene facultad de
enajenar la cosa como dueño o como representante del dueño.
Para que la tradición sea válida, se requiere el consentimiento

del adquirente o de su representante. Pero la tradición que en su
principio fue inválida por haber faltado este consentimiento, se
valida retroactivamente por la ratificación.
Para que sea válida la tradición en que intervienen mandatarios

o representantes legales, se requiere además que éstos obren
dentro de los límites de su mandato o de su representación legal.
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Título translaticio de dominio
Para que la tradición sea válida, se requiere un título

translaticio de dominio
Son títulos traslaticios aquellos que transfieren a un nuevo

titular un derecho ya existente.
Ej: compraventa, permuta, donación, cesión de créditos,

transacción, etc.
Se requiere además que el título sea válido respecto de la

persona a quien se confiere. Así el título de compraventa no
transfiere el dominio entre cónyuges.
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Entrega de la cosa:
Para que se produzca la tradición, la cosa debe ser material
o físicamente entregada. Ej: Compra de cualquier cosa
mueble, como un chicle, lo que compramos en el
supermercado, etc.
Capacidad de las partes:

Por último, las partes deben ser capaces de ejercer el
derecho a entregar y recibir lo que es objeto de la tradición.
35
LA TRADICIÓN DE LOS BIENES RAÍCES
La tradición del dominio de los bienes raíces se efectúa por la

inscripción del título en el Registro de Propiedad del
Conservador de Bienes Raíces competente (el que
corresponda al territorio donde esté ubicado el inmueble).
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos

de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los
derechos de habitación o de censo y del derecho de
hipoteca.
Para hacer la inscripción, se debe presentar copia auténtica

del título respectivo o del decreto judicial o administrativo en
su caso.
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LA TRADICIÓN – TITULO TRASLATICIO DE DOMINIO
PRINCIPALES TÍTULOS TRASLATICIOS DE DOMINIO DEL MODO DE

ADQUIRIR TRADICIÓN:
COMPRAVENTA
Para el modo de adquirir TRADICIÓN, la COMPRAVENTA es el Titulo

Traslaticio de Dominio más recurrente en la gestión de un Corredor
de Propiedades, por esta razón, la estudiaremos en detalle más
adelante y analizaremos la estructura de la escritura pública del
Contrato de Compraventa.
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LA PERMUTA
La permutación o cambio es un contrato en que las partes se

obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por
otro.
A la permuta se le aplican las mismas restricciones y requisitos

que a la compraventa.
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LA CESIÓN DE DERECHOS
Existen tres tipos de cesiones de derechos:
1) Cesión de créditos o derechos personales;

2) Cesión del derecho real de herencia;
3) Cesión de los derechos en litigio.
Partes:
1.Cedente (el que cede).

2.Cesionario (el que recibe).
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La cesión de créditos personales
Requisitos:
1.Entrega del título.
2.Notificación al deudor o aceptación de éste.
La cesión de un crédito comprende sus fianzas, privilegios e

hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del
cedente.
El que cede un crédito a título oneroso, se hace responsable de

su existencia al tiempo de la cesión (que verdaderamente le
pertenecía en ese tiempo); pero no se hace responsable de la
solvencia del deudor, si no se compromete expresamente a ello;
ni en tal caso se entenderá que se hace responsable de la
solvencia futura, sino sólo de la presente; ni se extenderá la
responsabilidad sino hasta concurrencia del precio que hubiere
reportado de la cesión, a menos que expresamente se haya
estipulado otra cosa. 40
La cesión del derecho real de herencia
El que cede a título oneroso un derecho de herencia o legado

sin especificar los efectos de que se compone, no se hace
responsable sino de su calidad de heredero o de legatario.
Lo que se cede es precisamente la calidad de heredero o

legatario, no los bienes o derechos que componen la herencia.
La cesión del derecho real de herencia debe hacerse o constar

en escritura pública.
Cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al

mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de
acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra
cosa.
Se aplicarán las mismas reglas al legatario.

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La cesión derechos litigiosos
Se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo

de la cesión es el evento incierto de la litis (juicio), del
que no se hace responsable el cedente.
Se entiende litigioso un derecho, desde que se notifica

judicialmente la demanda.
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LA DONACIÓN
La donación entre vivos es un acto por el cual una persona

transfiere gratuita e irrevocablemente una parte de sus bienes
a otra persona, que la acepta.
Sólo pueden donar los que tienen la libre administración de

sus bienes (capaces).
La donación entre vivos de bienes raíces, debe ser otorgada

por escritura pública e inscrita en el competente Registro.
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Mientras la donación entre vivos no ha sido aceptada, y

notificada la aceptación al donante, podrá éste revocarla a
su arbitrio.
La donación entre vivos debe insinuarse, para que sea válida.
Se entiende por insinuación la autorización de juez

competente, solicitada por el donante o donatario. Es un
trámite judicial.
El juez autorizará las donaciones en que no se contravenga a

ninguna disposición legal y además se asegura en el
procedimiento el pago del respectivo impuesto.
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LA TRANSACCIÓN
Artículo 2446 C.C.: La transacción es un contrato en que las

partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o
precaven un litigio eventual. No es transacción el acto que
sólo consiste en la renuncia de un derecho que no se disputa.
La transacción es título traslaticio de dominio cuando

transfiere la propiedad de un objeto no disputado.
Ej: En un juicio discutimos el dominio o propiedad sobre un automóvil y

durante el juicio llegamos a la siguiente transacción: si el demandado le
reconoce el dominio al demandante sobre el automóvil, éste le
entregará una motocicleta. La transacción es título traslaticio de
dominio respecto de la motocicleta.
Hasta aquí Títulos Traslaticios de Dominio y Modo de Adquirir TRADICIÓN

45
SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE
LA SUCESIÓN POR CAUSA DE MUERTE
La sucesión por causa de muerte que es un modo de adquirir

el dominio de los bienes y derechos transmisibles dejados a su
muerte por una persona (Art. 588 C.C.).
Se sucede a una persona difunta a título universal (heredero)

o a título singular (legatario).
Las asignaciones a título universal se llaman herencias, y las

asignaciones a título singular, legados.
El asignatario de herencia se llama heredero, y el asignatario

de legado, legatario.
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El título es universal cuando se sucede al difunto en

todos sus bienes, derechos y obligaciones transmisibles,
o en una cuota de ellos, como la mitad, tercio o quinto.
El título es singular cuando se sucede en una o más

especies o cuerpos ciertos, como tal caballo, tal casa; o
en una o más especies indeterminadas de cierto
género, como un caballo, tres vacas, un millón de
pesos.
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La sucesión puede ser testada o intestada (o abintestato). Y

también puede ser en parte testada y en parte intestada,
cuando el testador no ha dispuesto de todos sus bienes en el
testamento.
Testamento:
El testamento es un acto más o menos solemne, en que una
persona dispone del todo o de una parte de sus bienes para
que tenga pleno efecto después de sus días, conservando la
facultad de revocar las disposiciones contenidas en él,
mientras viva.
La facultad de testar es indelegable. Es decir, no se puede

testar por otro, ni con mandato o poder.
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Son llamados a suceder a una persona:
1)los descendientes del difunto,

2)sus ascendientes,
3)el cónyuge o conviviente civil sobreviviente,
4)sus colaterales,
5)el adoptado, en su caso, y
6)el Fisco.
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Se sucede abintestato, ya por derecho personal, ya por derecho

de representación.
La representación es una ficción legal en que se supone que una
persona tiene el lugar y por consiguiente el grado de parentesco
y los derechos hereditarios que tendría su padre o madre, si éste
o ésta no quisiese o no pudiese suceder.
Se puede representar a un padre o madre que, si hubiese
querido o podido suceder, habría sucedido por derecho de
representación.
Los que suceden por representación heredan en todos casos por
estirpes, es decir, que cualquiera que sea el número de los hijos
que representan al padre o madre, toman entre todos y por
iguales partes la porción que hubiera cabido al padre o madre
representado.
Hay representación solo en la descendencia del difunto y en la
descendencia de sus hermanos.
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Ordenes de sucesión:
PRIMER ORDEN: Los hijos excluyen a todos los otros herederos, a menos que
hubiere también cónyuge o conviviente civil sobreviviente, caso en el cual éste
concurrirá con aquéllos.
- El cónyuge o conviviente civ il sobrev iv iente recibirá una porción equivalente
al doble de lo que por legítima corresponda a cada hijo.
- Si sólo hay un hijo, al cónyuge o conv iv iente civ il sobrev iviente le
corresponde una cuota igual a la legítima de ese hijo.
- En ningún caso la porción que corresponde al cónyuge o conv iv iente civ il
puede ser inferior a la cuarta parte de la herencia.
- Si corresponde al cónyuge o conv iv iente civ il sobrev iviente llev ar una cuarta
parte de la herencia, el resto se div ide entre los hijos por partes iguales
(ocurre cuando hay 7 o más hijos).
SEGUNDO ORDEN: Si el difunto no ha dejado posteridad, le sucederán el cónyuge

o conviviente civil sobreviviente y sus ascendientes de grado más próximo. En este
caso, la herencia se div idirá́ en tres partes, dos para el cónyuge o conviv iente civil
y una para los ascendientes. A falta de éstos, llevará todos los bienes el cónyuge o
conviviente civil civil, y, a falta de cónyuge o conviviente civil, los ascendientes.
51
TERCER ORDEN: Si el difunto no hubiere dejado descendientes,
ni ascendientes, ni cónyuge o conviviente civil, le sucederán
sus hermanos. Entre los hermanos se comprenderán aun los
que solamente lo sean por parte de padre o de madre; pero
la porción del hermano paterno o materno será la mitad de
la porción del hermano carnal.
CUARTO ORDEN: A falta de descendientes, ascendientes,

cónyuge o conviviente civil y hermanos, sucederán al difunto
los otros colaterales de grado más próximo, sean de simple o
doble conjunción, hasta el sexto grado inclusive (los que
conocemos como primos de segundo grado). El colateral o
los colaterales del grado más próximo excluirán siempre a los
otros.
QUINTO ORDEN: A falta de todos los herederos abintestato

señalados sucederá el Fisco.
52
LAS ASIGNACIONES FORZOSAS:
Son las que el testador es obligado a hacer, y que se suplen

cuando no las ha hecho, aún con perjuicio de sus
disposiciones testamentarias expresas.
Son asignaciones forzosas:

1.Los alimentos que se deben por ley a ciertas personas;
2.Las legítimas;
3.La cuarta de mejoras en la sucesión de los descendientes,
de los ascendientes y del cónyuge o conviviente civil .
53
Las asignaciones forzosas. Legítima.

Legítima es aquella cuota de los bienes de un difunto que la
ley asigna a ciertas personas llamadas legitimarios.
Los legitimarios son por consiguiente herederos.
Son legitimarios:
1. Los hijos, personalmente o representados por su
descendencia;
2. Los ascendientes, y
3. El cónyuge o conviviente civil sobreviviente.
Los legitimarios concurren y son excluidos y representados
según el orden y reglas de la sucesión intestada.
54
La mitad de los bienes, se dividirá por cabezas o estirpes

entre los respectivos legitimarios, según las reglas de la
sucesión intestada.
No habiendo descendientes con derecho a suceder,

cónyuge o conviviente civil sobreviviente, ni
ascendientes, la mitad restante es la porción de bienes
de que el difunto ha podido disponer a su arbitrio.
55
Habiendo tales descendientes, cónyuge o conviviente

civil, o ascendientes, la masa de bienes se dividirá en
cuatro partes:
◦dos de ellas, o sea la mitad del acervo, para las

legítimas rigorosas (mitad legitimaria);
◦otra cuarta, para las mejoras con que el difunto haya
querido favorecer a su cónyuge o conviviente civil, o a
uno o más de sus descendientes o ascendientes, sean o
no legitimarios (cuarta de mejoras), y
◦otra cuarta, de que ha podido disponer a su arbitrio
(cuarta de libre disposición).
56
LEY SOBRE POSESIÓN EFECTIVA DE LA HERENCIA INTESTADA

La Ley 19.903, publicada en el Diario Oficial el 10 de Octubre de 2003, regula
la tramitación de las posesiones efectivas intestadas.
Aspectos relevantes de la ley y paralelo con la posesión efectiva

testada:
1)Ante quien se solicita la posesión efectiva.
2)Cómo se pide la posesión efectiva.
3)El inventario de bienes del causante.
4)Quien otorga la posesión efectiva.
5)A quién se otorga la posesión efectiva.
6)Publicación.
7)Inscripción y emisión de Certificado.
8)Pago de un Arancel.
9)Impuesto de herencia.
10)Creación del Registro Nacional de Posesiones Efectivas.
11) Creación del Registro Nacional de Testamentos.
57
Ante quien se solicita la posesión efectiva
Si la posesión efectiva es intestada el procedimiento se

radica en el Servicio de Registro Civil e Identificación.
Se puede tramitar en el domicilio del causante o en el
del heredero que solicite la posesión efectiva.
Si existe testamento, la posesión efectiva se tramita ante

los Tribunales de Justicia (Tribunales Civiles).
Es Juez competente el del último domicilio que haya
tenido el causante en Chile.
58
Cómo se pide la posesión efectiva
Si la posesión efectiva es intestada, se debe llenar el

formulario respectivo y presentar en el Servicio de
Registro Civil e Identificación.
Si la posesión efectiva es testada, se hace la

presentación al Tribunal competente (solicitud de
posesión efectiva).
59
El inventario de bienes del causante

Cuando la posesión efectiva es intestada, el inventario se debe
hacer en la misma presentación o solicitud y, en consecuencia,
para evitar demoras en la tramitación, hay que preocuparse de
tener lo más completo posible este inventario antes de llevar la
solicitud al SRCeI.
Los bienes inmuebles se deben singularizar con su Rol, comuna y

con su inscripción a nombre del causante (fojas, número, año y
Conservador de Bienes Raíces).
Se valorizan según su avalúo fiscal a la fecha de fallecimiento del
causante (se saca en la página del S.I.I.).
Si el inmueble es agrícola, se debe además hacer un inventario y
tasación de todos los inmuebles por adherencia y destinación
que están en el predio.
60
El inventario de bienes del causante

Los bienes muebles que corresponden al menaje del último domicilio del
causante, también se deben valorizar, o acogerse a la presunción de valor que es
el 20% del avalúo fiscal del inmueble que fue último domicilio del causante (sea o
no propio).
Los vehículos se identifican según su inscripción en el Registro Nacional de
Vehículos Motorizados (patente) y se valorizan según la tasación que tiene el S.I.I.
Los depósitos, ahorros, etc., según los valores que indiquen los certificados que
emitan las instituciones respectivas a la época de fallecimiento del causante.
Las acciones en sociedades anónimas que transan en bolsa, se valorizan según un
certificado que emite la Bolsa de Valores a la fecha de fallecimiento del
causante.
Si se tienen derechos o acciones en sociedades que no transan en la Bolsa, se
valorizan según certificado emitido por el Gerente General y respaldado por el
último balance de la sociedad.
Se deben incluir también las deudas.
Cuando la posesión efectiva es testada, se acompaña un inventario de
bienes a la solicitud de posesión efectiva.
61
Quien otorga la posesión efectiva
Si la posesión efectiva es intestada, la otorga el

Director Regional de la oficina del Servicio de
Registro Civil e Identificación competente.
Si la posesión efectiva es testada, la otorga el Juez

en lo Civil del último domicilio del causante.
62
A quién se otorga la posesión efectiva
La posesión efectiva será otorgada a todos los que

posean la calidad de herederos, de conformidad a los
registros del Servicio de Registro Civil e Identificación,
aun cuando no hayan sido incluidos en la solicitud y sin
perjuicio de su derecho a repudiar la herencia de
acuerdo a las reglas generales.
También será concedida a quienes acrediten esa

calidad, conforme a las reglas generales, incluso si no se
encuentran inscritos en Chile.
63
A quién se otorga la posesión efectiva

La posesión efectiva se entenderá dada a toda la
sucesión, aun cuando sólo uno de los herederos la pida.
Para este efecto, una vez presentada la solicitud, el
tribunal solicitará informe al Servicio de Registro Civil e
Identificación respecto de las personas que posean
presuntamente la calidad de herederos conforme a los
registros del Servicio, y de los testamentos que
aparezcan otorgados por el causante en el Registro
Nacional de Testamentos.
El hecho de haber cumplido con este trámite deberá
constar expresamente en la resolución que conceda la
posesión efectiva.
64
Publicación
Posesión efectiva intestada:
La resolución que conceda la posesión efectiva de la herencia

será publicada en extracto por el Servicio de Registro Civil e
Identificación en un diario regional correspondiente a la Región
en que se inició el trámite, en día 1º o 15 de cada mes o el día
hábil siguiente, si éstos recayeren en día sábado o feriado. Sin
perjuicio de los medios complementarios de publicidad que
establezca el reglamento, el Servicio mantendrá a disposición
del público un ejemplar de las publicaciones en cada una de sus
oficinas.
En general, la publicación se hace en un diario virtual

www.elmostrador.cl
65
66
67
Publicación
Posesión efectiva testada:
La resolución que concede la posesión efectiva de la herencia,
se publicará en extracto por tres veces en un diario de la
comuna, o de la capital de la provincia o de la capital de la
región cuando allí no lo haya.
En dicho aviso podrá también anunciarse la facción del
inventario solemne.
27º JUZGADO CIVIL SANTIAGO, causa Rol V-339-2013, concedió posesión
efectiva de la herencia testada de doña María Isabel González Soto, a su
cónyuge don Pedro Pablo Pérez Pereira, heredero testamentario, a su hijo
Pedro Pérez González y a sus nietos Hugo, Paco y Luis, todos de apellidos
Pérez Muñoz, en representación de su padre fallecido e hijo de la causante
don Pablo Pérez González. Testamento de fecha 23 de enero de 2013,
notario de Santiago Cosme Fernando Gomila Gatica. Se fija como fecha
para facción de Inventario Solemne la audiencia del día 8 de mayo de 2014
a las 10:00 horas. La Secretaria.
68
Inscripción y emisión de Certificado
La posesión efectiva intestada otorgada por el

SRCeI se inscribe en el Registro Nacional de
Posesiones Efectivas y el Servicio emite un
Certificado de posesión efectiva con el que se
tramita el pago del impuesto en el S.I.I.
Las posesiones efectivas testadas también se

inscriben en el Registro Nacional de Posesiones
Efectivas y para estos efectos, el Tribunal oficia al
SRCeI para que haga la inscripción.
69
Pago de un Arancel en el SRCeI
La tramitación íntegra de la posesión efectiva intestada estará

afecta al pago de un derecho equivalente a 1,6 unidades
tributarias mensuales para aquellas sucesiones cuya masa de
bienes exceda las 15 unidades tributarias anuales y no supere las
45.
Las sucesiones que excedan dicho monto estarán afectas al
pago de un derecho equivalente a 2,5 unidades tributarias
mensuales.
En todo caso, la posesión efectiva de herencias cuyo cuerpo o
masa de bienes no exceda de 15 unidades tributarias anuales
será tramitada gratuitamente.
(UTM junio 2019: $48.741.-)

70
El impuesto de herencia (Ley 16.271).

El impuesto se aplica sobre el valor líquido de cada asignación o
donación, con arreglo a una escala progresiva:
La asignación que no exceda de 80 unidades tributarias anuales (UTA)
pagará un 1%;
La cantidad que exceda de 80 UTA, y no pase de 160 UTA, pagará un
2,5%;
La cantidad que exceda de 160 UTA y no pase de 320 UTA, pagará un
5%;
7,5%;
10%;
15%;
La cantidad que exceda de 800 UTA y no pase de 1.200 UTA, pagará un
20%;
La cantidad que exceda de 1.200 UTA, pagará un 25%.
71

Las asignaciones por causa de muerte que correspondan al cónyuge o
conviviente civil y a cada ascendiente, o adoptante, o a cada hijo, o
adoptado, o a la descendencia de ellos, estarán exentas de este impuesto
en la parte que no exceda de cincuenta unidades tributarias anuales.
La unidad tributaria a que se refiere la ley será la que rija al momento de la
delación de la herencia (fallecimiento del causante).
Cuando los asignatarios tengan con el causante un parentesco colateral de
segundo, tercero o cuarto grado (hermanos, tíos y primos), las asignaciones o
donaciones que reciban estarán exentas de este impuesto en la parte que
no exceda de cinco unidades tributarias anuales. En consecuencia, la escala
se aplicará desde su primer tramo a las cantidades que excedan de este
mínimo exento.
Cuando los asignatarios o donatarios tengan con el causante, un parentesco
colateral de segundo, tercero o cuarto grado, se aplicará la escala indicada
recargada en un 20%, y el recargo será de un 40% si el parentesco entre el
causante y el asignatario fuere más lejano o no existiere parentesco alguno.
72
El impuesto determinado de esta forma, se expresará en

unidades tributarias mensuales según su valor vigente a la
fecha de la delación de la respectiva asignación, y se
pagará según su valor en pesos a la fecha en que se efectúe
el pago del tributo.
Las sumas que se hubieren pagado provisionalmente se
expresarán en unidades tributarias mensuales según su valor
vigente a la fecha de pago, para los efectos de imputarlas al
monto del impuesto definitivo expresado también en
unidades tributarias mensuales.
73
Creación del Registro Nacional de Posesiones Efectivas
La Ley Nº 19.903 crea el Registro Nacional de Posesiones

Efectivas.
Las posesiones efectivas intestadas se inscriben directamente

en el mismo SRCeI.
Cuando la posesión efectiva es testada, hechas las

publicaciones legales y previa agregación de una copia
autorizada del inventario, el tribunal ordenará la inscripción
de la posesión efectiva y oficiará al Servicio de Registro Civil e
Identificación dando conocimiento de este hecho.
74
Registro Nacional de Testamentos

La ley establece que el hecho de haberse otorgado o
protocolizado un testamento deberá anotarse en el registro
especial respectivo, para lo cual los notarios deben remitir,
dentro de los 10 primeros días de cada mes, una carta al
Registro Civil en que señalen todos los testamentos otorgados
o protocolizados en su notaría en el mes anterior.
Este registro contendrá las nóminas de los testamentos que se
hubieren otorgado o protocolizado en los oficios de los
notarios u otros funcionarios públicos que hagan sus veces,
indicando su fecha, el nombre y rol único nacional del
testador y la clase de testamento de que se trata.
75
Para que los herederos puedan disponer de los inmuebles, no

basta con obtener la posesión efectiva. Deben además
realizarse previamente las inscripciones que establece la Ley:
1.Inscribir del decreto judicial o la resolución administrativa

que otorgue la posesión efectiva (Posesión Efectiva);
2.Inscribir el testamento si existe (Testamento);
3.Inscribir el inmueble a nombre de todos los herederos
(Inscripción especial de herencia o Herencia);
4.Inscribir la adjudicación a uno o más herederos cuando ha
existido partición y liquidación de la comunidad hereditaria
(Adjudicación).
76
LA ADJUDICACIÓN
LA ADJUDICACIÓN EN JUICIOS O ACTOS DIVISORIOS O DE

PARTICIÓN
Se produce comunidad cada vez que dos o más personas

adquieren una cosa en común, como cuando se compra
algo entre dos personas o se hereda a una persona entre
varios.
La ley señala que ninguno de los coasignatarios de una cosa

universal o singular será obligado a permanecer en la
indivisión; la partición del objeto asignado podrá siempre
pedirse con tal que los coasignatarios no hayan estipulado lo
contrario.
No puede estipularse proindivisión por más de cinco años,
pero cumplido este término podrá renovarse el pacto.
77
LA ADJUDICACIÓN
La partición puede hacerse de común acuerdo entre

los comuneros, si todos son capaces, o debe ser
autorizada por la justicia si hay incapaces entre ellos.
Si la partición no se hace de común acuerdo, es

materia de arbitraje forzoso, es decir, un tribunal privado
y especial será el que practique la partición.
El árbitro puede ser nombrado de común acuerdo por

los comuneros o, a falta de acuerdo, es nombrado por
la Justicia Ordinaria (Tribunales Civiles).
El árbitro debe ser nombrado como Arbitro de Derecho.

78
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
La prescripción es un modo de adquirir la propiedad de

una cosa ajena, por haberse poseído esa cosa en
forma continuada en las condiciones y tiempo
determinados por la ley.
La prescripción debe siempre alegarse. Es decir, debe

oponerse como excepción o solicitar se declare por un
Tribunal.
79
Requisitos de la prescripción adquisitiva:

1)Cosa susceptible de adquirirse por prescripción;
2)Existencia de posesión;
3)Transcurso de un plazo.
Cosa susceptible de adquirirse por prescripción:

En general, todas las cosas son susceptibles de adquirirse por
prescripción.
Cosas que no se pueden adquirir por prescripción:
1)Los derechos personales;
2)Las servidumbres discontinuas y las servidumbres continuas
inaparentes;
3)Las cosas que están fuera del comercio humano;
4)Las cosas indeterminadas;
5)Las cosas propias.
80
Requisitos de la prescripción adquisitiva:

Posesión:
Se debe poseer la cosa con ánimo de señor y dueño.
Transcurso de un plazo:
El plazo de prescripción es continuo, corre sin interrupción,
incluyendo los feriados.
El tiempo necesario para la prescripción ordinaria es de:
- 2 años para los bienes muebles;
- 5 años para los bienes inmuebles;
El tiempo necesario para la prescripción extraordinaria es de 10 años
para todo tipo de bienes.
Según el art. 2505 del C.C. contra un título inscrito no hay lugar a la
prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales
constituidos en éstos, sino en virtud de otro titulo inscrito; ni empezará
a correr sino desde la inscripción del segundo.
81
LIMITACIONES AL DERECHO DE DOMINIO
LIMITACIONES AL DERECHO DE DOMINIO:
Hemos dicho que el dominio es el derecho más completo

que podemos tener sobre una cosa.
Autoriza a usar, gozar y disponer de la cosa de que se es
dueño.
Usar : según su naturaleza.
Gozar : de sus frutos y productos.
Disponer: enajenarla o incluso destruirla.
Sin embargo, la ley permite o reconoce que el dominio
conviva con otros derechos reales sobre la cosa. A estos otros
derechos reales sobre cosa ajena se les llama también
limitaciones al dominio o derechos reales limitados.
82
Los derechos reales que limitan el goce de un bien

son los siguientes:
a)La Propiedad Fiduciaria;

b)El Usufructo;
c)El Derecho de Uso o Habitación;
d)Las Servidumbres Prediales.
Vamos a revisar rápidamente las tres últimas.
83
EL USUFRUCTO
"El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en

la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su
forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es
consumible (que se destruya por su uso)”
El usufructo supone dos personas:

◦El usufructuario, que tiene las facultades de usar y gozar la cosa;
◦El nudo propietario, quien mantiene la facultad de disposición.
La persona que crea, establece o da origen al usufructo se llama

constituyente. Este puede quedar al margen del derecho o ser
una de las partes.
84
El usufructo, por lo tanto, supone necesariamente dos

derechos coexistentes: el del nudo propietario y el del
usufructuario.
El derecho de usufructo se puede constituir de varios

modos:
1º Por la ley;
2º Por testamento;
3º Por donación, venta u otro acto entre vivos;
El usufructo sobre inmuebles constituido por acto entre

vivos, debe otorgarse por escritura pública e inscribirse
en el respectivo Registro de Hipotecas y Gravámenes.
85
El usufructo puede constituirse por tiempo determinado

o por toda la vida del usufructuario (vitalicio).
Cuando en la constitución del usufructo no se fija

tiempo alguno para su duración, se entenderá
constituido por toda la vida del usufructuario.
Si sobre un inmueble se ha establecido usufructo, quien

tiene derecho a arrendarlo es el usufructuario, no el
nudo propietario.
86
DERECHO DE USO Y DE HABITACIÓN
El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad

de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de
una cosa.
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama

derecho de habitación.
Se le aplican las mismas reglas que al usufructo, pero a
diferencia de éste, no es un derecho completo.
El derecho de uso y habitación es esencialmente personalísimo,
es intransmisible e intransferible.
Transmitir: por causa de muerte o herencia.

Transferir: cualquier título entre vivos (compraventa, cesión, etc.).
87
LAS SERVIDUMBRES
Servidumbre predial, o simplemente servidumbre,

es un gravamen impuesto sobre un predio, en
utilidad de otro predio de distinto dueño.
Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen,

y predio dominante el que reporta la utilidad.
88
Las servidumbres pueden ser:

-Naturales: como la de libre escurrimiento de las aguas lluvias. El
predio sirviente no tiene derecho a indemnización o
compensación alguna por sufrir esta servidumbre.
-Legales: las que impone la ley. Que pueden ser de interés
público, como la de uso de riberas para menesteres de pesca y
navegación. También existen las servidumbres legales de interés
privado, como las de demarcación, cerramiento, tránsito,
medianería, acueducto, luz y vista.
-Voluntarias: Las que se pueden constituir por una convención
cualquiera (título), por testamento, por sentencia judicial y por
prescripción.
Una servidumbre común es la de tránsito, que impone al predio
que tiene acceso a un camino público, la obligación de dar
paso al predio que no tenga acceso a ese camino.
89
LOS CONTRATOS
LOS CONTRATOS
En el corretaje van a intervenir en dos contrato

principalmente:
- Compraventa
- Arrendamiento
Ya vimos que contrato es una especie de convención

que “tiene por objeto crear o generar obligaciones”.
El art. 1438 del C.C. señala que “Contrato o convención
es un acto por el cual una parte se obliga para con otra
a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte
puede ser una o muchas personas”.
90
LOS CONTRATOS
Requisitos de todo contrato:
Según el art. 1445 del C.C. para que una persona se

obligue a otra por un acto o declaración de voluntad
es necesario:
1º que sea legalmente capaz;
2º que consienta en dicho acto o declaración y su

consentimiento no adolezca de vicio;
3º que recaiga sobre un objeto lícito;
4º que tenga una causa lícita.

91
LOS CONTRATOS
La Capacidad
Reglas fundamentales en materia de capacidad:
1)La capacidad es la regla general y la incapacidad
excepcional. En consecuencia, la capacidad se presume y
quien alega incapacidad propia o de otra persona, debe
probar tal circunstancia.
2)No hay más incapaces que aquellos señalados expresamente
por la ley.
3)Las normas que regulan la capacidad son de orden público y,
en consecuencia, no cabe consensuar su aceptación y menos
prescindir de su exigencia en un acto jurídico.
4)La capacidad debe existir al momento de celebrarse o
perfeccionarse el acto jurídico, según sea el caso.
92
LOS CONTRATOS
Factores que determinan la incapacidad de una persona
Sólo la ley o una sentencia judicial pueden declarar incapaz a una
persona.
Dos factores pueden incidir para declarar a una persona incapaz: la
edad y la salud mental.
Se considera incapaces a quienes no han alcanzado cierta edad,
atendiendo a su insuficiente desarrollo físico y psíquico, así como
también a la falta de experiencia suficiente para actuar por sí mismo en
el campo de los negocios jurídicos.
Por la falta de desarrollo físico y mental la ley declara incapaces a los
impúberes. Carecen de juicio y discernimiento.
La falta de experiencia hace que la ley incluya entre los incapaces a los
menores adultos, ya que, si bien la ley considera que tienen juicio y
discernimiento, carecen aún de la experiencia suficiente para actuar en
el ámbito de los negocios jurídicos.
93
LOS CONTRATOS
Factores que determinan la incapacidad de una persona

En cuanto a la salud mental, distinguimos:
1)La ausencia de raciocinio, por lo que la ley declara
incapaces a los dementes;
2)La incapacidad de conocer ese raciocinio, por lo que la
ley declarar incapaces a los sordos o sordomudos que no
pueden darse a entender claramente y,
3)Los impulsos irrefrenables que pueden originar un grave
perjuicio en el patrimonio de un individuo, lo que mueve a
la ley a declarar incapaces a los disipadores o
dilapidadores, que no han demostrado poseer prudencia
en el actuar (esta declaración es siempre judicial).
94
LOS CONTRATOS
Clases de incapacidad
Se distingue entre absolutamente incapaces y
relativamente incapaces.
Los absolutamente incapaces carecen de voluntad, de
suficiente juicio o discernimiento. Son tales:
-los dementes,
-los impúberes y
-los sordos y sordomudos que no pueden darse a
entender claramente.
La incapacidad absoluta impide ejecutar por sí mismo
cualquier acto jurídico.
95
LOS CONTRATOS
Quienes son dementes

La Corte Suprema ha sostenido que debe entenderse por
tales a todos los que tengan de un modo permanente sus
facultades mentales sustancialmente deterioradas, todos
aquellos que se encuentran privados de razón.
La expresión "dementes" que utiliza la ley no debemos
interpretarla en su sentido técnico, de acuerdo al significado
que le asigna la psiquiatría, sino en su sentido natural y obvio.
Los impúberes
La pubertad es la aptitud para procrear. El art. 26 del C.C.
establece que son impúberes los hombres menores de 14
años y las mujeres menores de 12 años.
Los impúberes se clasifican en infantes (todo el que no ha
cumplido 7 años) e impúberes propiamente tales.
96
LOS CONTRATOS
Los sordos y sordomudos que no pueden darse a entender

claramente
El fundamento de esta incapacidad absoluta reside en la

imposibilidad de conocer, con una mínima certeza, la
voluntad del individuo. De ahí que la ley los proteja.
Características comunes a los absolutamente incapaces
1)Nunca pueden actuar por sí mismos en el mundo

jurídico, sino que siempre representados.
1)Si actúan por sí mismos, el acto jurídico adolece de

nulidad absoluta.
97
LOS CONTRATOS
Incapacidad relativa
A los relativamente incapaces la ley les reconoce

voluntad, pero les falta experiencia o prudencia en el
actuar. Son tales:
-los menores adultos y
-los disipadores que se hallen bajo interdicción de
administrar lo suyo.
La incapacidad relativa permite que el incapaz actúe

por sí mismo, pero siempre que se cuente con la
autorización previa de su representante legal.
98
LOS CONTRATOS
Relativamente incapaces. Los menores adultos
Normalmente, los menores están sometidos a la

potestad del padre y la madre, o a la curaduría o
tutela.
Los menores pueden actuar:

1)Personalmente, pero debidamente autorizados por sus
padres o guardador;
2)A través de sus representantes legales; y
3)Excepcionalmente, por sí solo, sin autorización.
99
LOS CONTRATOS
Sin embargo, en ciertos casos la ley exige el cumplimiento de

requisitos adicionales, en resguardo de los intereses del menor.
Generalmente, consistirán en:
1)la autorización judicial (por ejemplo, para vender un inmueble
del menor);
2)la aprobación judicial (por ejemplo, para hacer la partición de
una herencia en que tiene interés el menor); y
3)la venta en pública subasta (por ejemplo, cuando un tutor
debe vender bienes del pupilo).
La ley permite también que el menor actúe por sí solo, en el caso
de ejercer cualquier empleo o profesión liberal, industria u oficio.
En estos casos, los bienes adquiridos por el menor conforman su
patrimonio profesional o industrial. Se presume que si el menor es
capaz de obtener emolumentos, también tiene el suficiente
juicio y experiencia para administrarlos por sí mismo. Con todo,
para enajenar o hipotecar los bienes raíces y sus derechos
hereditarios, se requiere autorización judicial.
100
LOS CONTRATOS
Relativamente incapaces. Los disipadores que se hallen bajo

interdicción de administrar lo suyo.
La disipación debe ser reiterada, de manera que se
demuestre una falta total de prudencia.
El art. 445 del C.C. señala algunos casos de disipación: “La
disipación deberá probarse por hechos repetidos de
dilapidación que manifiesten una falta total de prudencia.
El juego habitual en que se arriesguen porciones
considerables del patrimonio, donaciones cuantiosas sin
causa adecuada, gastos ruinosos, autorizan la interdicción.”
La interdicción puede ser definitiva o sólo provisoria, mientras
se decide la causa.
101
LOS CONTRATOS
Los decretos de interdicción provisoria o definitiva (al igual que

tratándose del demente), deben inscribirse en el Registro de
Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y notificarse al público
por medio de tres avisos.
La inscripción y las publicaciones deben reducirse a expresar que

determinado individuo no tiene la libre administración de sus
bienes.
Todos los actos jurídicos realizados por el disipador antes de

dictarse el decreto de interdicción, son válidos. Los realizados
con posterioridad, adolecerán de nulidad.
La interdicción del disipador o del demente, debe solicitarse, en

forma de juicio, por determinadas personas, generalmente el
cónyuge y ciertos parientes. En todo caso, tratándose de un loco
furioso, cualquiera persona puede solicitar la interdicción.
102
LOS CONTRATOS
Características comunes a los relativamente

incapaces:
1)Pueden actuar personalmente, previa autorización de

sus representantes, o a través de éstos últimos.
1)Si actúan por sí mismos, sin estar previamente

autorizados, sus actos adolecerán de nulidad.
103
LOS CONTRATOS
Las incapacidades particulares

Se trata de prohibiciones particulares que la ley ha impuesto
a determinadas personas, para ejecutar o celebrar ciertos
actos jurídicos.
La infracción a dichas prohibiciones no acarrea una sanción
uniforme, y dependerá de si se trata de normas prohibitivas o
imperativas.
Se trata de falta de legitimación para un negocio jurídico, y

es diferente a la incapacidad propiamente tal. La
incapacidad dice relación con la carencia de una aptitud
intrínseca del individuo, mientras que la legitimación para el
negocio es una relación entre el sujeto y el objeto del acto
jurídico.
104
LOS CONTRATOS
La capacidad depende de un modo de ser del sujeto en sí,

mientras que la legitimación resulta de un modo de ser frente a
otra persona.
La capacidad de ejercicio revela la idoneidad del sujeto para

actos jurídicos en general, en tanto la legitimación considera la
idoneidad para un acto singular que se mide conforme a
circunstancias particulares.
A las incapacidades particulares están expuestos

accidentalmente sujetos con capacidad plena.
105
LOS CONTRATOS
Segundo requisito de todo contrato: Consentimiento exento

de vicio
El consentimiento es la manifestación de la voluntad.
Para que la voluntad sea considerada por la ley, debe:
1.Expresarse, manifestarse, EXTERIORIZARSE.

Excepcionalmente la ley le asigna efecto al silencio.
2.La voluntad debe ser SERIA, es decir, debe representar una

real intención de obligarse.
3.La voluntad debe ser LIBRE, no se debe expresar producto

de un vicio del consentimiento: error, fuerza o dolo.
106
LOS CONTRATOS
Objeto lícito (Tercer requisito de todo contrato)
Requisitos que debe reunir el objeto que recae sobre una

cosa material:
El objeto que recae sobre cosa material debe ser real,
comerciable, determinado y lícito.
1) Debe ser real: Esto significa que el objeto debe existir o
esperarse que exista en la naturaleza (actualmente o en el
futuro). No puede ser una cosa imaginaria, como un
unicornio.
Puede ser objeto de un acto o contrato una cosa que no

existe, pero que se espera que exista (por eso se permite la
venta en verde, que en realidad es una promesa de
compraventa).
107
LOS CONTRATOS
2) Debe ser comerciable: es decir, susceptibles de

dominio o posesión privada. Por excepción, algunas
cosas están fuera del comercio humano, ya sea por su
naturaleza misma, por su destinación o por
consideraciones de orden público o de otra índole que
el legislador señala.
Están fuera del comercio humano, por ejemplo:

a) Las cosas consagradas al culto divino;
b) Los bienes nacionales de uso público;
c) Las cosas comunes a todos los hombres;
d) Los derechos personalísimos;
e) El derecho a una sucesión futura.
108
LOS CONTRATOS
3) Debe ser determinado o determinable: La cosa debe estar

suficientemente señalada o especificada al tiempo del contrato,
de tal forma que se pueda saber qué podrá exigir el acreedor y
a qué está obligado el deudor.
La determinación del objeto puede ser genérica o específica.
Es específica cuando el contrato se refiere a un individuo
determinado de un género determinado (obligaciones de
especie o cuerpo cierto). Ej: se vende el departamento 22 del
edificio ubicado en Av. Providencia Nº 2215 o se vende el
caballo “Tequila”.
Es genérica cuando el contrato se refiere a un individuo
indeterminado de un género determinado. Ej: se vende un
caballo.
En la compraventa de bienes raíces o inmuebles, la
determinación siempre debe ser específica.
109
LOS CONTRATOS
4) El objeto debe ser lícito
Casos de objeto ilícito:
4.1) Enajenación de cosas enumeradas en el art. 1464 del C.C.:
¿Qué se entiende por enajenación?

Significa hacer ajena una cosa, es decir, transferir el dominio que
se tiene sobre ella. Significa que una cosa sale de un patrimonio
y pasa a otro mediante la tradición.
¿Se incluye también la enajenación por ventas forzadas (remate

judicial)?
Se refiere sólo a la enajenación voluntaria, pues según el art. 481
del C.P.C. se puede ejecutar (rematar) un bien ya embargado.
110
LOS CONTRATOS
Se excluye de este concepto de enajenación la

adjudicación, es decir, el acto por el cual un comunero
adquiere para sí todo el bien que se poseía en comunidad.
Por la adjudicación se singulariza el dominio.
Hoy no se discute que esto no es una enajenación, por el

efecto declarativo de la partición, en que se elimina todo el
período que la cosa se tuvo en comunidad y se entiende
adquirido directamente por el que se la adjudicó.
111
LOS CONTRATOS
¿Hay objeto ilícito en la venta de las cosas que señala el art.

1464?
“Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales,
cuya enajenación no esté prohibida por ley” (art. 1810 en
relación al art. 1464 del C.C.).
En nuestro sistema de adquisición del dominio se debe distinguir
claramente el título y el m odo de adquirir.
El título es el acto jurídico que sirve de fuente remota a la adquisición de
un derecho, creando la obligación de transferir (compraventa, permuta,
donación, etc.).
Los modos de adquirir son ciertos hechos que tienen la virtud de hacer
nacer (modos originarios) o traspasar (modos derivativos) el dominio y,
en general, los derechos reales.
Así, el contrato de compraventa no es propiamente un acto de
enajenación, sino que constituye un título. Para que se transfiera el
dominio es necesaria la tradición, que constituye el modo de adquirir.
112
LOS CONTRATOS
Análisis del art. 1464 del C.C.:
a) Cosas que no están en el comercio (art. 1464 Nº 1):

Recordemos que no están en el comercio humano aquellas
cosas que no pueden ser objeto de dominio o posesión privada,
como son:
- Las cosas que la naturaleza ha hecho comunes a todos los
hombres;
- Los bienes nacionales de uso público.
b) Derechos y privilegios que no pueden transferirse a otra

persona (art. 1464 Nº 2):
Se refiere a los derechos personalísimos, como el de uso y
habitación, el de alimentos o el que nace del pacto de
retroventa.
113
LOS CONTRATOS
c) Cosas embargadas por decreto judicial (art. 1464 Nº 3):

El embargo es una institución propia del juicio ejecutivo, en virtud de la
cual el deudor ejecutado queda privado de la de la facultad de
administrar el bien embargado (facultad que pasa al depositario) y de
disponer del mismo (facultad que pasa al juez como representante legal
del ejecutado). El embargo tiene como objetivo asegurar el pago de la
deuda.
Tratándose de bienes muebles, hay objeto ilícito en su enajenación
desde que se traba el embargo.
Tratándose de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos, es
necesario que el embargo se inscriba en el Registro de Interdicciones y
Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces
competente; sólo desde este momento es oponible a terceros (respecto
de las partes produce efecto desde que se notifica).
Se asimila el embargo a otras medidas precautorias como la prohibición
de gravar, enajenar o celebrar actos o contratos sobre bienes
determinados.
114
LOS CONTRATOS
Condiciones para que se puedan enajenar válidamente las

cosas embargadas:
a) Autorización judicial: La autorización debe emanar del

mismo juez que decretó el embargo o la media precautoria.
Si la cosa ha sido embargada por varios jueces, la
autorización deben darla todos.
b) Consentimiento del acreedor: Si se considera que el

embargo está establecido en beneficio exclusivo del
acreedor, es lógico que su consentimiento elimine el objeto
ilícito de la enajenación. Si son varios los acreedores, todos
deben consentir en la enajenación.
Tanto la autorización del juez como el consentimiento del

acreedor deben ser previos a la enajenación.
115
LOS CONTRATOS
d) De las especies cuya propiedad se litiga (cosas litigiosas) (art.

1464 Nº 4):
Cosas o especies litigiosas son los muebles o inmuebles sobre
cuyo dominio se discute en un juicio (no basta que exista un
juicio sobre la cosa, sino que lo que se discuta sea el dominio).
Además, para que los bienes litigiosos queden comprendidos en
el art. 1464 Nº 4, se requiere que el tribunal decrete prohibición
de celebrar actos y contratos respecto de ellos. Si es bien raíz,
esta prohibición debe inscribirse además en el Registro de
Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de
Bienes Raíces competente.
Enajenación válida de las cosas litigiosas:

Las cosas litigiosas pueden enajenarse válidamente cuando el
juez que conoce en el litigio da su autorización.
116
Régimen Legal
Parte II
Marcelo Calderón A.
Abogado
117
CONTRATOS
LA COMPRAVENTA
“La compraventa es un contrato en que una de las partes se
obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella
se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador
da por la cosa vendida, se llama precio".
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un
contrato en virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una
cosa propia, por el precio pactado”; y compra, “la acción y
efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”.
Elementos esenciales del contrato de compraventa:

1)La cosa;
2)El precio;
3)El consentimiento.
118
LA COMPRAVENTA
LA COSA VENDIDA
LA COSA VENDIDA:
Requisitos que debe reunir la cosa vendida.
1.Debe ser comerciable y enajenable.
2.Debe ser singular y determinada o determinable.
3.Debe existir o esperarse que exista.
4.No debe pertenecer al comprador.
119
LA COMPRAVENTA
LA COSA VENDIDA
1. Pueden venderse todas las cosas cuya enajenación no esté

prohibida.
Se prohíbe la enajenación:
a) de las cosas que no están en el comercio;
b) de los derechos o privilegios que no puedan transferirse a
otra persona;
c) de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos
que el juez autorice o el acreedor consienta en ello;
d) de especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez
que conoce el litigio; y
e) de los inmuebles inscritos con arreglo al Decreto Ley 2.695
(Regularización de la posesión de la pequeña propiedad
raíz), durante el plazo de un año contado desde la fecha
de la inscripción.
120
LA COMPRAVENTA
LA COSA VENDIDA
2. La cosa debe ser, además, singular y determinada o

determinable.
La ley no admite la venta de universalidades, como todo el
patrimonio de una persona.
Si la cosa vendida no está determinada a lo menos en su
género, no habría contrato, porque no existiría la cosa sobre la
que recaiga la obligación del vendedor.
3. La cosa vendida debe existir o esperarse que exista. Aquí
tenemos el ejemplo de las “ventas en verde”.
4. La cosa vendida no debe pertenecer al comprador. Si la
cosa vendida pertenece al comprador, la obligación de éste
carecería de causa.
121
LA COMPRAVENTA
LA COSA VENDIDA
La venta de cosa ajena:
Si por una parte la ley exige que la cosa no pertenezca al comprador,

nada establece en cuanto a que deba pertenecer al vendedor.
En efecto, la ley señala que la venta de cosa ajena es válida, porque

el contrato de compraventa sólo impone al vendedor la obligación de
entregar la cosa y porque habiendo una cosa sobre la que recaiga el
consentimiento de las partes que sea determinada o determinable y
lícita, el contrato puede formarse válidamente.
La obligación del vendedor no es hacer dueño de la cosa al

comprador, sino darle la posesión pacífica de la cosa.
Todo lo anterior, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño.
122
LA COMPRAVENTA
EL PRECIO
EL PRECIO
Concepto: es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa.
Requisitos:
1)Debe consistir en dinero;
2)Debe ser real y serio;
3)Debe ser determinado o determinable.
Es de la esencia de la compraventa, que el precio consista en dinero.
Pero no es esencial que se pague en dinero, porque después de
constituida la obligación del comprador de pagar el precio, puede ser
novada (cambiada), acordando las partes que se pague de otra forma,
o pueden las partes acordar que la obligación se cumpla dando en
pago un determinado bien.
Como en Chile el dinero o moneda corriente es el peso, el contrato debe
contener las reglas para determinar el precio en pesos si se ha fijado en otra
moneda o unidad de valor. Ej: El precio de la compraventa es la cantidad de
cuatro mil ochocientas unidades de fomento, por su equivalente en pesos,
moneda nacional, a la fecha del presente contrato.
123
LA COMPRAVENTA
EL PRECIO
- No es real el precio que es simulado (por ejemplo, cuando se

hace una compraventa pero en realidad es una donación);
- Tampoco es real el precio irrisorio y ridículo, aquél que por su
falta de proporción con el valor de la cosa vendida, pone de
manifiesto que las partes no han tenido el propósito serio de
que sea exigido.
El precio es determinado, cuando se le conoce con toda

precisión, cuando se sabe exactamente a cuánto asciende. El
precio es determinable, cuando no se indica exactamente su
monto, pero se dan las bases para llegar a conocerlo, en el
propio contrato.
El precio no puede quedar al arbitrio de uno solo de los

contratantes, pero si puede quedar al arbitrio de un tercero. En
este caso, la venta es condicional, sujeta a la condición de que
el tercero determine el precio.
124
LA COMPRAVENTA
EL PRECIO
Si se venden dos o más inmuebles en un solo contrato, se

debe determinar el precio independiente de cada inmueble.
Ej: El precio de la compraventa es la cantidad de 22.800 unidades
de fomento, por su equivalente en pesos, moneda nacional, a esta
fecha, que la parte compradora paga a la parte vendedora, en
este acto, de contado, declarando esta última haberlo recibido
íntegramente, a su total y entera satisfacción, dando por
íntegramente pagado el precio de la compraventa. La parte
vendedora renuncia expresamente a las acciones resolutorias que
pudieran emanar del pago del precio del presente contrato. Las
partes dejan constancia que del precio acordado, 22.000 unidades
de fomento corresponden al departamento, 350 unidades de
fomento corresponden a cada uno de los estacionamientos y 100
unidades de fomento corresponden a la bodega.
* Esta obligación nace con la creación del Formulario 2890 (S.I.I.), ya

que se debe llenar uno por cada inmueble que se vende o transfiere
el dominio.
125
LA COMPRAVENTA
EL CONSENTIMIENTO
EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES

Por regla general, la compraventa es un contrato consensual;
por excepción, es un contrato solemne. Por lo tanto, salvo en los
casos señalados en la ley, la compraventa se perfecciona con la
oferta y la aceptación (consentimiento).
Casos de compraventa solemne.
En ciertos casos, la ley exige otorgar escritura pública para
perfeccionar la compraventa. Tal solemnidad rige para la venta:
1.de bienes raíces;

2.de servidumbres;
3.de derechos hereditarios.
La solemnidad (escritura pública), en este caso, viene a ser la
manera o forma de expresar el consentimiento en concepto de
la ley.
126
LA COMPRAVENTA
EL CONSENTIMIENTO
El consentimiento en las ventas forzadas realizadas en una

subasta pública:
De acuerdo a las reglas generales, el consentimiento debe
lograrse exento de vicios, libre y espontáneamente.
En estos casos, se sostiene que el deudor otorgó su
consentimiento de antemano, al contraer la obligación y
someterse al derecho de prenda general sobre sus bienes en
favor del acreedor.
La adjudicación en remate también se denomina compraventa
en remate. Sobre el particular, el Código de Procedimiento Civil
establece que el Acta de Remate, extendida en el registro del
secretario del tribunal que intervenga en el remate, valdrá como
escritura pública, para el efecto del art. 1801 del C.C. Sin
embargo, debe extenderse la pertinente escritura pública, que
será suscrita por el rematante y el juez como representante legal
del vendedor. En dicha escritura, debe insertarse el Acta de
Remate.
127
LA COMPRAVENTA
CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
LA CAPACIDAD PARA CELEBRAR EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La regla general, es que son capaces para celebrar el contrato de
compraventa todas las personas a quienes la ley no declara inhábiles
para celebrar éste contrato o cualquiera otro contrato en general.
Sin embargo, la ley establece ciertas incapacidades especiales que
afectan a ciertas personas, para celebrar este contrato en ciertas
circunstancias:
1)Com praventa entre marido y m ujer no separados judicialmente:

Esta prohibición tiene por fundamento resguardar los intereses de los
acreedores del marido o de la mujer, que podrían verse burlados, si el
marido o la mujer deudores vendieren sus bienes más importantes a su
cónyuge, sustrayéndolos así del derecho de prenda general de sus
acreedores.
128
LA COMPRAVENTA
Además, la ley también prohíbe las donaciones irrevocables

entre cónyuges.
La prohibición se refiere a toda clase de compraventas, sea
por escritura pública o privada, voluntaria o forzada y de
cualesquiera clase de bienes, muebles o inmuebles,
corporales o incorporales.
La compraventa será nula, cualquiera que sea el régimen de
bienes pactado por los cónyuges (sociedad conyugal,
separación de bienes o participación en los gananciales).
Los cónyuges pueden, sin embargo, darse bienes en pago de
sus obligaciones recíprocas. Nuestros tribunales han sido
uniformes en aceptar la dación en pago entre cónyuges.
129
LA COMPRAVENTA
2) Compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a

patria potestad (menor de edad):
Esta prohibición se aplica a todo hijo, sea de filiación
matrimonial o no y aún si el menor actúa dentro de su peculio
profesional o industrial.
3) Prohibición a los jueces, abogados, procuradores y otros

funcionarios que se desempeñan en el ámbito judicial:
Se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores y notarios,
comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se
vendan a consecuencia del litigio. La prohibición rige aún
cuando la venta se efectúe por pública subasta.
En el caso de los jueces, esta prohibición se extiende a sus
cónyuges e hijos.
130
LA COMPRAVENTA
4) Prohibición a los tutores y curadores de comprar bienes de sus pupilos:

La ley prohíbe la compra de bienes muebles del pupilo por el tutor o curador.
Esta prohibición se extiende al cónyuge, hijos, ciertos parientes y socios del tutor
o curador.
Esta compra puede ser autorizada por los otros tutores o curadores generales
que no estén implicados y por el juez en subsidio.
Respecto de los bienes inmuebles del pupilo, la prohibición es absoluta y se
extiende al cónyuge, ascendientes y descendientes del tutor o curador.
A los albaceas se les aplican las mismas normas que a los tutores y curadores.
5) Compra por el mandatario, síndico o albacea:
El mandatario no puede comprar las cosas que el mandante le ordenó vender
ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, a menos
que así lo hubiere autorizado expresamente el mandante.
Lo dicho respecto de los mandatarios es aplicable a los síndicos de quiebras
(hoy de insolvencia y reemprendimiento), los que en relación a la administración
y realización de los bienes del fa
131
LA COMPRAVENTA
6) Los nacionales de países limítrofes se encuentran impedidos de

adquirir el dominio y otros derechos reales o ejercer la posesión o
tenencia de bienes raíces -de propiedad estatal o privada-
situados total o parcialmente en zonas fronterizas.
Están afectos a esta prohibición tanto las personas naturales como
las personas jurídicas de dichos países con sede principal en el país
limítrofe, o cuyo capital pertenezca en un 40% o más a nacionales
del mismo país o cuya administración y control efectivo esté en
manos de nacionales de esos países.
(D. L. Nº 1939 de 1977 art. 7º del Ministerio de Tierras y Colonización,
Ley Nº 19.256 y D. S. Nº 232 de 1994 del Ministerio de RR.EE.).
La Dirección Nacional de Fronteras y Límites determina las zonas

fronterizas, éstas se pueden ver en su página web: www.difrol.cl
132
LA COMPRAVENTA
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

1) Obligación de entrega o tradición de la cosa
vendida;
2) Obligación de saneamiento de la evicción y por
los vicios redhibitorios.
Obligación de entrega de la cosa vendida:
En virtud de la obligación de entrega, el vendedor no sólo debe poner la
cosa a disposición del comprador, sino que si se trata de una especie o
cuerpo cierto, debe además conservarla hasta la entrega y emplear en
su custodia el debido cuidado.
Como la compraventa es un contrato que reporta beneficios a las dos
partes, el vendedor responde hasta de la culpa leve, de manera que
debe emplear en el cuidado de la cosa la diligencia de un buen padre
de familia, o sea, aquella diligencia o cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios; y es por lo tanto, responsable
de los deterioros o de la pérdida de la cosa en el tiempo que media
entre la celebración del contrato y la entrega, producidos por un hecho
o culpa suya.
133
LA COMPRAVENTA
Si la cosa vendida se pierde o deteriora a consecuencia de un caso

fortuito, la pérdida o deterioro es de cargo del comprador.
La obligación del vendedor se extinguirá, en consecuencia,

subsistiendo la obligación del comprador de pagar el precio, cuando:
a)La cosa vendida sea una especie o cuerpo cierto; y
b)La pérdida o deterioro sobrevengan por caso fortuito y no por
responsabilidad del vendedor.
Excepciones a la regla general, es decir, cuando el riesgo es de cargo

del vendedor:
a.Cuando así lo han pactado las partes;
b.En las ventas condicionales;
c.Cuando la cosa se destruye durante la mora (atraso) del vendedor.
134
LA COMPRAVENTA
Recordemos que la entrega o tradición de los bienes inmuebles

se efectúa mediante la inscripción del titulo (contrato de
compraventa) en el Registro de Propiedad del Conservador de
Bienes Raíces competente.
Sin embargo, es aceptado que el vendedor no cumple
cabalmente con la entrega del inmueble, sólo con la inscripción,
sino que además debe hacer la entrega material del mismo.
La entrega en los predios rústicos:
La regla es que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato y
esta regla tienen especial importancia en la venta de predios
rústicos. La ley regula los efectos cuando el vendedor no entrega al
comprador la extensión de terreno señalada en el contrato.
Los predios rústicos pueden venderse como especie o cuerpo cierto
o por su cabida (superficie).
La regla general es que los predios rústicos se entienden vendidos
como especie o cuerpo cierto y no en relación a su cabida.
135
LA COMPRAVENTA
Se entiende que la venta del predio es en relación a la cabida cuando:

1.La cabida se expresa en el contrato;
2.El precio se fija en relación a ella; y
3.Las partes no han renunciado a las acciones para el caso que la
cabida real sea menor o mayor a lo indicado en el contrato.
Si hay diferencia entre la cabida real y la señalada en el contrato, hay
que distinguir:
a)La cabida real es mayor que la declarada: el comprador deberá aumentar
proporcionalmente el precio para pagar el exceso. Salvo si esa diferencia de
precio es mayor a la décima parte del precio de la cabida real, caso en el que el
comprador puede aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del
contrato.
b)La cabida real es menor que la declarada: en este caso, el vendedor está
obligado a completar la cabida y, si esto no es posible o el comprador no lo
exige, se rebajará proporcionalmente el precio para que el comprador pague lo
que efectivamente ha recibido. Pero si el precio de la cabida que falta es mayor
al a la décima parte del precio de la cabida completa, el que el comprador
puede aceptar la disminución proporcional del precio o desistirse del contrato.
El plazo para ejercer esta acción es de un año contado desde la entrega material
del predio.
136
LA COMPRAVENTA
Obligación de saneamiento:
El vendedor no cumple su obligación con la sola entrega de la
cosa al comprador, sino que debe entregar en forma tal que el
comprador pueda gozar de ella en forma tranquila y pacífica.
Puede ser que después de la entrega, el comprador no
pueda gozar de la cosa en forma tranquila y pacífica, ya sea
porque hay personas que tienen derechos sobre la cosa vendida
anteriores al contrato de compraventa y, que de ejercerse, van
a significar un menoscabo o despojo para el comprador; sea
porque la cosa vendida adolezca de vicios o defectos que
impiden al comprador obtener de ella la utilidad que se
proponía.
La ley protege al comprador y le da acción para obligar al
vendedor a que le proporcione el goce tranquilo y pacífico de la
cosa vendida o, si esto no es posible, para que le indemnice los
perjuicios. Esta se llama Acción de Saneamiento.
137
LA COMPRAVENTA
La acción de saneamiento tiene dos características

fundamentales:
1)Es una obligación de la naturaleza del contrato de

compraventa, es decir, se entiende incorporada en el contrato
sin necesidad de cláusula especial; pero las partes pueden
excluirla o limitar su alcance, mediante estipulación expresa.
2)La obligación de saneamiento es de carácter eventual, puede

o no ser exigible según acontezcan o no los hechos descritos.
Cuando el comprador es perturbado en su posesión por actos
de un tercero que pretende derechos sobre la cosa, se produce
la EVICCIÓN. Cuando se trata de defectos ocultos de la cosa,
que imposibilitan al comprador sacar el provecho pretendido
con el contrato, hay VICIOS REDHIBITORIOS.
138
LA COMPRAVENTA
LA EVICCIÓN:
La evicción es la privación del todo o parte de la cosa que sufre
el comprador como consecuencia de una sentencia judicial, por
causa anterior a la venta.
(Evicción viene del latín “evincere”, que quiere decir derrotar,
despojar o vencer).
La evicción no es un derecho o una obligación, sino un hecho que
produce consecuencias jurídicas: da al comprador el derecho a
reclamar el saneamiento e impone al vendedor la obligación de
sanear.
Requisitos para que nazca la obligación de saneamiento:
1.Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa
comprada, a consecuencia de un derecho que reclama un tercero.
2.Que la evicción se produzca por sentencia judicial, que desposea
total o parcialmente al comprador de la cosa.
3.Que la privación que sufre el comprador tenga una causa anterior
a la venta.
139
LA COMPRAVENTA
Qué debe hacer el vendedor en caso de evicción:

Como la evicción sólo se puede producir por una sentencia judicial, la
primera obligación del vendedor es “defender” al comprador en ese
juicio para evitar que el despojo se produzca.
Si, a pesar de su defensa, se pierde el juicio, debe además indemnizar al
comprador.
Citación de evicción:
El comprador debe citar al vendedor al juicio para que lo defienda. Si el
comprador omite esta citación, el vendedor no está obligado al
saneamiento.
Extinción de la acción de evicción:
1)Por renuncia: como la obligación de saneamiento no es de la esencia
del contrato de compraventa, sino de su naturaleza, las partes pueden
modificar sus efectos e incluso excluirla completamente. Esta renuncia
en todo caso, no exime al vendedor de restituir el precio pagado en
caso de evicción total.
2)Por prescripción: la acción para exigir el pago del precio, gastos del
juicio, etc. prescribe en cuatro años contados desde la fecha de la
sentencia que produce la ev icción.
140
LA COMPRAVENTA
Concepto de vicios redhibitorios.
El C.C. no los ha definido, pero sí ha indicado las

características que deben reunir los vicios para ser
considerados redhibitorios.
Los podemos definir como los vicios o defectos que existiendo
en la cosa vendida al tiempo de la venta, y siendo ocultos,
esto es, no conocidos por el comprador, hacen que ella no
sirva para su uso natural o sólo sirva imperfectamente.
Los contratantes pueden hacer redhibitorios los vicios que

naturalmente no lo son. Lo anterior quiere decir que hay vicios
redhibitorios que objetivamente tienen tal condición, y otros
que serían más bien subjetivos, por estipulación de las partes.
141
LA COMPRAVENTA
Como ha señalado la Corte de Apelaciones de Santiago, estos

vicios se refieren a defectos físicos de la cosa, a su mala calidad,
que impide o dificulta su uso natural, y no a los defectos jurídicos
relacionados con posibles prohibiciones legales para contratar o
vicios del consentimiento sancionados con otros remedios
jurídicos, como la acción ordinaria de nulidad. En tal sentido, la
jurisprudencia ha concluido que los vicios redhibitorios sólo
pueden existir en las cosas corporales.
La palabra redhibitorio no es sinónimo de “oculto”. Según su
etimología, redhibitorio viene de dos voces latinas, red y habere.
En el Derecho Romano, estos vicios se llamaban redhibitorios
porque daban derecho a un redhibitio, o sea, a devolver la cosa
al vendedor, para que éste a su vez devolviera el precio. Como
los vicios en cuestión daban lugar a redhibitio, se llamó acción
redhibitoria a la que producía este efecto, y vicios redhibitorios a
los que autorizaban su ejercicio.
142
LA COMPRAVENTA
Requisitos de los vicios redhibitorios: que el vicio exista al

tiempo de la venta, que sea grave y que sea oculto.
1.El vicio debe existir al tiempo del contrato, vale decir, debe
existir en el momento en que las partes se ponen de acuerdo
en el precio y en la cosa, si la venta es consensual, o en el
momento de otorgarse la respectiva escritura pública, si la
venta es solemne.
2.El vicio debe ser grave y tiene tal carácter, cuando por él la
cosa vendida no sirve para su uso natural o sólo sirve
imperfectamente, de modo que sea de presumir que
conociéndolo, el comprador no la hubiere comprado o la
habría comprado a un precio inferior. Por uso natural de la
cosa, se entiende aquel al cual ordinariamente se la destina;
cada vez que la cosa vendida no sirva para su uso natural,
aunque sirva para otros, habrá vicios redhibitorios.
143
LA COMPRAVENTA
3. Que el vicio sea oculto. Esta es sin duda la característica principal

del vicio redhibitorio. Que el vicio sea oculto, quiere decir que el
comprador no lo haya conocido al tiempo de celebrar el contrato.
Si lo conoce y a pesar de eso compra la cosa, quiere decir que no le
atribuye importancia al defecto. De ahí que los vicios aparentes, o sea
los visibles de manera ostensible, no son vicios redhibitorios.
El vendedor que sabe que la cosa adolece del vicio, debe
manifestarlo al comprador, y si no lo hace, el vicio será oculto, y por lo
tanto, redhibitorio.
Pero no basta que el vicio no sea manifestado al comprador para que
sea oculto; es menester, además, que el comprador no lo haya
conocido, sin negligencia grave de su parte, o que los vicios sean tales
que no los haya podido conocer fácilmente en razón de su profesión u
oficio.
144
LA COMPRAVENTA
Si el comprador ha puesto al comprar la cosa el cuidado que

ordinariamente se pone en estos casos, no habría negligencia
grave de su parte. Si a pesar de lo anterior no conoció los
vicios, estos serán redhibitorios, puesto que no resaltaban al
momento de hacer el examen que ordinariamente se hace al
comprar una cosa.
En resumen, el vicio no es oculto:

a. Cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador; 
b. Cuando el comprador no experto lo ha ignorado por
grave negligencia suya; y 
c. Cuando el comprador experto pudo fácilmente
conocerlo, en razón de su profesión u oficio.
145
LA COMPRAVENTA
Efectos de los vicios redhibitorios.

Ellos dan al comprador el derecho alternativo de exigir o la
rescisión de la venta o la rebaja del precio, según mejor le
pareciere. De esta manera, podría el comprador:
1)Pedir la resolución del contrato: La ley habla de
“rescisión”, pero en verdad no hay nulidad, sino
incumplimiento de la obligación de entrega, y por ende,
una hipótesis de resolución del contrato.
2)Pedir la rebaja del precio. 
Pero no todos los vicios redhibitorios autorizan al comprador
para ejercitar alternativamente uno u otro derecho:
únicamente le dan esta facultad los vicios graves.
146
LA COMPRAVENTA
Efectos de los vicios redhibitorios.

En contra del vendedor de mala fe, el comprador tiene además
acción de indemnización de perjuicios.
Establece el artículo 1861 C.C.: “Si el vendedor conocía los vicios y
no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido
conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo
a la restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de
perjuicios; pero si el vendedor no conocía los vicios ni eran tales que
por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado a la
restitución o la rebaja del precio”.
Situación cuando el objeto vendido se compone de varias
cosas:
-Primera regla: no habrá acción redhibitoria por el conjunto, sino
sólo por la cosa viciosa;
-Segunda regla: habrá acción redhibitoria por el conjunto,
cuando aparezca que éste no se habría comprado, de faltar la
cosa que adolece del defecto.
147
LA COMPRAVENTA
Extinción de la acción de saneamiento por vicios redhibitorios. 

Cesa por renuncia, por disposición de la ley (en los casos de
ventas forzadas) y por prescripción.
1. Por renuncia. Al igual que el saneamiento por evicción, el
saneamiento de los vicios redhibitorios es de la naturaleza del
contrato de compraventa, pudiendo las partes renunciar al
mismo, es decir, estipular que el vendedor no responderá de los
vicios ocultos de la cosa. Pero aún en el caso de renuncia, el
vendedor estará obligado al saneamiento, si estaba de mala fe,
es decir, cuando conocía los vicios y no los declaró.
2. Por disposición de la ley, en el caso de las ventas
forzadas. Pero al igual que en la renuncia, si hay mala fe del
vendedor, estará obligado al saneamiento y a la indemnización
de perjuicios, y se entenderá que estaba de mala fe, cuando
conocía los vicios y no los declaró a petición del comprador
148
LA COMPRAVENTA
3. Por prescripción de las acciones que originan los vicios

redhibitorios. A este respecto, tenemos que distinguir entre la
acción redhibitoria y la acción de rebaja del precio. La
primera, esto es, la que tiene por objeto la resolución del
contrato de venta (o “rescisión”, como señala el Código),
prescribe en 6 MESES, tratándose de cosas muebles, y en UN
AÑO tratándose de inmuebles. La acción de rebaja del
precio prescribe en UN AÑO si la cosa es mueble y en 18
MESES si la cosa es inmueble. Los plazos comienzan a correr
en todo caso desde la entrega real de la cosa, y no desde
la entrega legal.
149
LA COMPRAVENTA Y LESIÓN ENORME
Lesión enorme: Se entiende por lesión el perjuicio pecuniario
que de un contrato conmutativo puede resultar para una de
las partes.
El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe
es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende.
El comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo
precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio
que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato.
El comprador contra quien se pronuncia la rescisión, podrá a su
arbitrio consentir en ella, o completar el justo precio con deducción
de una decima parte; y el vendedor en el mismo caso, podrá́ a su
arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio
recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.
La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años
contados desde la fecha del contrato. 150
LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA
1.- La comparecencia.
Lo primero que figura en una escritura de compraventa
son las partes vendedora y compradora:
◦Nombre completo (como aparece en la cédula de
identidad);
◦Nacionalidad;
◦Estado civil;
◦Profesión u oficio;
◦Domicilio (incluyendo comuna); y
◦Número de cédula de identidad.
En el caso de las personas jurídicas se indica el nombre
completo de la sociedad (razón social), su domicilio, Rut y los
datos completos del representante legal.
151
EN SANTIAGO DE CHILE, a ……………… de septiembre de dos mil diecinueve, ante mí,

COSME FERNANDO GOMILA GATICA, Abogado, Notario Público Titular de la Cuarta
Notaría de Santiago, con oficio en Paseo Ahumada trescientos cuarenta y uno, cuarto
piso, comparecen: don ALVARO ALVAREZ ALVARADO, chileno, casado bajo régimen de
sociedad conyugal, según se acreditará, empleado, cédula nacional de identidad
número 1.111.111-1, domiciliado en calle ___________ número___________, comuna de
___________, Región Metropolitana, quien actúa en su calidad de administrador de la
sociedad conyugal habida con doña Valeria Valenzuela Velásquez, en adelante
también "la parte vendedora"; don PEDRO PABLO PEREZ PEREIRA, chileno, casado bajo
régimen de separación total de bienes, de acuerdo a articulo ciento treinta y cinco
inciso segundo del Código Civ il, según se acreditará, empleado, cédula nacional de
identidad número 2.222.222-2, domiciliado en calle ___________ número___________,
comuna de ___________, Región Metropolitana, en adelante "la parte compradora", "el
deudor" o "el garante hipotecario"; doña Carolina Andrea Bravo Correa, chilena,
casada, ingeniero civ il industrial, cédula de identidad número ______, y don Juan Manuel
Cifuentes Fuentes, chileno, casado, empleado, cédula de identidad número
___________, ambos en representación de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, CHILE,
sociedad anónima bancaria, rol único tributario número noventa y siete millones treinta y
dos mil guion ocho, todos domiciliados en Avenida Pedro de Valdiv ia número cien,
comuna de Prov idencia, en adelante también "el Banco" o "BBVA"; todos los
comparecientes mayores de edad, a quienes conozco y exponen:
152
2) La singularización de la propiedad
PRIMERO: Doña Valeria Valenzuela Velásquez es dueña del Departamento

número 1201 del decimo segundo piso, de la bodega número ocho del
subterráneo y del uso y goce de los estacionamientos nueve y diez del primer piso,
todos del edificio ubicado con frente a la Avenida Aguirre número mil, comuna de
Providencia, Región Metropolitana de acuerdo al plano archivado con el número
cuatro mil novecientos, cuatro mil novecientos A a la C; y dueña además de
derechos en proporción al valor de lo adquirido en unión de los otros adquirentes
en los bienes comunes entre los cuales se encuentra el terreno que deslinda: Al
Norte, en cincuenta coma cuarenta metros con sitio ocho; Al Sur, en cincuenta
coma cuarenta metros con calle Las Flores; Al Oriente, en treinta y siete coma
veinte metros con Avenida Aguirre; y Al Poniente, en treinta y siete coma veinte
metros con propiedad vecina. Adquirió estas propiedades y el uso y goce de los
estacionamientos por tradición que le hizo don Juan López Muñoz, sirviendo de
título traslaticio del dominio la compraventa otorgada por escritura pública de
fecha veinticinco de diciembre de dos mil cinco en la Notaría de Santiago de
doña Maria Angélica Zagal Cisternas, título que se encuentra inscrito a fojas ciento
dos mil setecientos número ciento nueve mil setenta en el Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año dos mil seis. Se deja
constancia que doña Valeria Valenzuela Velásquez adquirió los inmuebles antes
indicados bajo el estado civ il de casada bajo el régimen patrimonial de sociedad
conyugal, sin actuar ni acreditar patrimonio reservado de acuerdo al artículo
ciento cincuenta del Código Civil, por lo que adquirió para la sociedad conyugal
habida con su cónyuge.
153
3) La venta y la adquisición
SEGUNDO: Por el presente instrumento, don ALVARO ALVAREZ
ALVARADO, quien actúa en su calidad de administrador de la sociedad
conyugal habida con doña Valeria Valenzuela Velásquez, vende, cede
y transfiere, a don PEDRO PABLO PEREZ PEREIRA, quien compra, acepta y
adquiere para sí, las propiedades singularizadas precedentemente.
4) El precio y la forma de pago

TERCERO: El precio de la compraventa es la suma de ciento cuarenta y cinco
millones de pesos, equivalentes a seis mil cuatrocientas veintisiete coma
cuarenta y cinco Unidades de Fomento por su valor al día cuatro de
septiembre de dos mil doce, que se entera y paga de la siguiente forma: a)
Con ____ pesos, equivalentes a ____ Unidades de Fomento, que el comprador
paga al vendedor en este acto en dinero efectivo. b) Con ____ pesos,
equivalentes a ___ Unidades de Fomento, por su valor a la fecha antes
señalada, que la parte compradora paga a la parte vendedora con cargo a
un mutuo hipotecario, por igual monto, que el Banco le otorga en los
términos y condiciones que se señalan en la cláusula SEPTIMA y siguientes de
esta escritura. 154
5)La forma en que se hace la venta
6)El saneamiento de la evicción y vicios redhibitorios
QUINTO: La venta se hace ad-corpus, en el estado en que se
encuentra lo vendido y que la parte compradora declara
aceptar y reconocer, con sus derechos, usos, costumbres y
servidumbres, activas y pasivas, libre de todo gravamen,
prohibición, embargo y juicios pendientes, con sus contribuciones
fiscales y municipales y demás servicios al día, respondiendo el
vendedor del saneamiento de la evicción y vicios redhibitorios en
conformidad a la ley. Se comprenden en la venta los derechos
de dominio, uso y goce que corresponden a lo que se vende, en
el terreno y demás bienes que se reputan comunes conforme a
la Ley número diecinueve mil quinientos treinta y siete, su
Reglamento y posteriores modificaciones y al Reglamento de
Copropiedad del Edificio, inscrito en el Registro de Gravámenes
del Conservador de Bienes Raíces de Santiago, a fojas ____
número ____ del año ___, Reglamento de Copropiedad que la
parte compradora declara conocer y aceptar en su integridad.
155
7) Entrega del precio, entrega material de la propiedad,

renuncia a la acción resolutoria, finiquito entre las
partes.
CUARTO: La parte vendedora declara haber recibido la

totalidad del precio y lo declara en consecuencia
íntegramente pagado. La parte compradora declara haber
recibido materialmente a su entera satisfacción la propiedad
raíz materia de este contrato. Las partes renuncian
expresamente a las acciones resolutorias que pudieran
emanar del presente contrato. Las partes declaran cumplida
cualquier promesa de compraventa celebrada entre ellas
relativa al inmueble objeto de este contrato, respecto de
cuyas obligaciones se otorgan el más amplio y completo
finiquito.
156
8) Declaración respecto de Bien Familiar y autorización para

vender
TRIGÉSIMO NOVENO: Don ÁLVARO ÁLVAREZ ALVARADO, y
presente a este acto, doña VALERIA VALENZUELA VELÁSQUEZ,
ya individualizados en la comparecencia, declaran y
exponen que a la fecha de esta escritura ninguno de ellos ha
solicitado ni solicitará, judicialmente la declaración de la
calidad de "Bien Familiar" del inmueble que por el presente
instrumento se vende; y b) Sin perjuicio de lo anterior doña
Valeria Valenzuela Velásquez, por sí, en conformidad a lo
establecido en los artículos ciento cuarenta y dos y siguientes
del Código Civil viene en consentir y aceptar expresamente
los términos del presente contrato, y, en especial, la venta del
inmueble objeto de esta escritura.
157
9) Cláusulas de cancelación y alzamiento
SEPTIMO: Presente a este acto [______________], en representación, según se
acreditará, del Banco de Chile, sociedad anónima bancaria, ambos con domicilio
en calle Paseo Ahumada Nº251 de la ciudad y comuna de Santiago, el
compareciente mayor de edad, quien acredita su identidad con la cédula
mencionada y expone: Uno) Que en representación del Banco de Chile, viene por
el presente acto, en alzar y cancelar solamente respecto de los Inmuebles que se
enajenan por el presente instrumento, la hipoteca y prohibiciones constituidas a
favor del Banco de Chile, inscritas a fojas 14.977 Nº 17.376 del año 2015 del
Registro de Hipotecas y Gravámenes y a fojas 10.289 Nº 16.677 del año 2015 del
Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, todas del Conservador de
Bienes Raíces de Santiago, quedando plenamente vigente las hipotecas y
prohibiciones respecto del resto de los inmuebles no transferidos. Esta cancelación
y alzamiento parcial se otorga sujeto a la condición suspensiva de que se inscriba
el dominio a nombre del Comprador, libre de cualquier otro gravamen,
prohibición y/o embargo, salvo el Reglamento de Copropiedad inscrito a fojas 702
Nº 714 del año 2017, del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de
Bienes Raíces de Santiago y las servidumbres constituidas con anterioridad a este
acto. El Banco de Chile no asume responsabilidad alguna ante eventuales
gravámenes, prohibiciones o embargos que pudieran registrar los Inmuebles,
distintos a los que por el presente instrumento se alzan. Si dentro del plazo de 120
días a contar de esta fecha no se inscribiere el dominio a nombre del comprador
en las condiciones señaladas, se entenderá fallida para todos los efectos legales
la referida condición suspensiva, sin necesidad de declaración judicial alguna,
quedando plenamente vigentes en favor del Banco de Chile las garantías y
prohibiciones que por el presente instrumento se alzan.
158
10) Domicilio de las partes

DECIMO: Para todos los efectos legales derivados del
presente contrato, las partes fijan domicilio en la ciudad
de Santiago, y se someten desde ya a la jurisdicción de
sus Tribunales de Justicia.
11) Distribución de los gastos

UNDÉCIMO: Todos los gastos y derechos que origine el
presente contrato serán de cargo de ambas partes por
mitades; los gastos de inscripción serán de cargo único
y exclusivo de la parte compradora.
159
12) MANDATO PARA ACLARAR Y RECTIFICAR
DUODÉCIMO: los comparecientes confieren mandato

suficiente al abogado don xxxxxx xxxxxxx xxxxxxxxxxxx xxxxxxxx,
para que actuando en su representación, pueda ejecutar los
actos y suscribir los instrumentos públicos y privados que
fueren necesarios para aclarar, rectificar o completar esta
escritura en relación con la individualización de los inmuebles
objeto del presente instrumento, sus deslindes o cualquier
requisito que fuera necesario a juicio del Conservador de
Bienes Raíces respectivo, para inscribir adecuadamente el
dominio a nombre de la parte compradora, pudiendo
efectuar las anotaciones, inscripciones, subinscripciones y
aclaraciones que fueren necesarias. El otorgamiento de estas
facultades es desde luego irrevocable y persistirá aunque
sobrevenga la muerte o incapacidad de cualquiera de los
contratantes o de todos ellos. 160
13) Facultad para inscribir

UNDÉCIMO: Se faculta al portador de copia autorizada de esta
escritura para requerir del Conservador de Bienes Raíces pertinente
las inscripciones, subinscripciones, anotaciones, cancelaciones y
demás actuaciones que procedan, facultad que será desde luego
irrevocable y subsistirá aunque sobrevenga la muerte de una de las
partes o de todas ellas.
14) Personerías
La personería de don ___, para representar al Banco ___, consta de
escritura pública de fecha ___ de marzo de dos mil tres, otorgada en
la Notaría de Santiago de don René Benavente Cash. Las escrituras
señalada no se inserta expresa petición de las partes por ser
conocidas por ellas y que el notario que autoriza ha tenido a la vista.
15) Firma de la escritura

16) Documentos que se insertan
161
LA PROMESA DE COMPRAVENTA
LA PROMESA DE COMPRAVENTA
“La promesa es un contrato por el cual los estipulantes
se obligan a celebrar otro, cumplidos que sean el plazo
o la condición que fija la época de su otorgamiento.”
Requisitos:
1.Que la promesa conste por escrito.
2.Que el contrato prometido no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces.
3.Que la promesa contenga un plazo o condición que
fije la época de celebración del contrato.
4.Que en ella se especifique de tal manera el contrato
prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la
tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriba.
162
EL MANDATO
CONCEPTO Y REGLAS GENERALES
EL MANDATO
El mandato es un contrato en que una persona confía la
gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo
de ellos por cuenta y riesgo de la primera.
CONSTITUCION DEL MANDATO

El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por
escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de
cualquier otro modo inteligible.
El contrato se reputa perfecto por la aceptación del
mandatario.
La aceptación puede ser expresa o tácita.
Aceptación tácita es todo acto en ejecución del mandato.
163
EL MANDATO
El mandato es por lo general meramente consensual,

es decir, se perfecciona por el solo acuerdo de
voluntades, sin formalidades de ninguna especie.
Sin embargo, por excepción, es solemne y, al omitirse

la solemnidad, es nulo y no surte efecto alguno:
1)Cuando las leyes requieren un instrumento auténtico.
2)Cuando el mandato habilita al mandatario para
representar al mandante en un acto o contrato que
sea solemne.
164
EL MANDATO
El mandato para vender bienes raíces es SOLEMNE, debe

otorgarse por escritura pública, porque la ley la exige para la
validez de la compraventa de esta clase de bienes.
El mandato para arrendar inmuebles es consensual.

El mandato para vender, hipotecar y arrendar es ESPECIAL, es
decir, se debe otorgar para un inmueble determinado.
Las atribuciones de pactar compraventas, hipotecas o

arrendamientos requieren de poder especial, en que se
especifique la facultad concedida al mandatario.
El poder especial para vender comprende la facultad de

percibir el precio.
165
EL MANDATO
DELEGACION DEL MANDATO

El mandatario puede delegar el encargo si no se le ha prohibido; pero, no
estando expresamente autorizado para hacerlo, responderá de los hechos del
delegado como de los suyos propios.
La delegación no autorizada o no ratificada expresa o tácitamente por el
mandante no da derecho a terceros contra el mandante por los actos del
delegado.
REVOCACION DEL MANDATO:

El mandante puede revocar el mandato a su arbitrio, y la revocación expresa o
tácita, produce su efecto desde el día que el mandatario ha tenido
conocimiento de ella.
Diferente es el caso respecto de terceros que hayan contratado con el
mandatario:
En general, todas las veces que el mandato expire por una causa ignorada del
mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución del mandato será válido y
dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante.
166
EL MUTUO
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS
EL MUTUO
"El mutuo o préstamo de consumo es un contrato en
que una de las partes entrega a la otra cierta
cantidad de cosas consumibles con cargo de restituir
otras tantas del mismo género y calidad”.
Este contrato es muy habitual en las compraventas

con créditos hipotecarios del sistema financiero, en las
cuales se celebran simultáneamente tres contratos:
1) Compraventa;
2) Mutuo;
3) Hipoteca.
167
EL MUTUO
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS
◦ En el contrato de mutuo se especifica el monto

prestado, el plazo y la tasa de interés.
◦ También es frecuente que se celebren

contratos de mutuo o préstamo de dinero entre
particulares, en cuyo caso normalmente se
hacen por documento privado.
◦ En ambos casos, el mutuo está afecta al

Impuesto de Timbres.
168
LA FIANZA Y LA CODEUDA SOLIDARIA
a)El fiador, es una persona que se ha obligado a

responder de una obligación ajena,
comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla
en todo o parte, si el deudor principal no la cumple.
b) El codeudor solidario, es aquella persona que se ha

obligado junto a otro deudor a pagar el total de la
obligación y no sólo una parte.
169
Si el fiador o el codeudor solidario es marido casado en

sociedad conyugal, se requiere que su mujer lo autorice, para
que la obligación de garantía pueda hacerse efectiva en
bienes de la sociedad conyugal.
Sin ese requisito, la fianza o codeuda sólo afectará los bienes
propios del marido.
Si se está casado en régimen de participación en los

gananciales, cualquiera de los cónyuges requiere autorización
del otro cónyuge para garantizar obligaciones de terceros.
Si está casado en régimen de separación total de bienes no se

requiere la autorización del otro cónyuge.
170
LA HIPOTECA
CONCEPTO Y CARACTERISTICA
LA HIPOTECA
La hipoteca es un derecho real que grava un

inmueble, que no deja de permanecer en poder
del constituyente, para asegurar el cumplimiento
de una obligación principal, otorgando al
acreedor el derecho de perseguir el inmueble en
manos de quienquiera que la posea y de pagarse
preferentemente con el producto de la
realización.
171
LA HIPOTECA
COSAS QUE SE PUEDEN HIPOTECAR
La ley la define como un "derecho de prenda", lo que

significa que se constituye como garantía en favor de un
acreedor, como seguridad de su crédito. Otorga al
acreedor un derecho real, que puede ejercer sobre la cosa
hipotecada, sin respecto a determinada persona.
Son, en general, susceptibles de ser hipotecados los bienes

raíces y las naves.
También se acepta la hipoteca de cuota y la hipoteca de
bienes futuros.
172
LA HIPOTECA
SOLEMNIDAD DE LA HIPOTECA
La hipoteca debe otorgarse por escritura pública e

inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes
respectivo. Sin este requisito no tendrá valor alguno.
Su fecha se contará desde la inscripción.
La falta de la escritura pública o de la inscripción priva
de efectos a la hipoteca.
173
LA HIPOTECA
OTRAS FORMALIDADES
La hipoteca de inmuebles de incapaces requiere de
autorización por decreto judicial previo, en los mismos casos
y términos que las enajenaciones de esos bienes, bajo
sanción de nulidad.
La hipoteca de los bienes raíces de la sociedad conyugal y
de los que son propios de la mujer exige la autorización de
la mujer, compareciendo personalmente o por medio de
mandatario nombrado por escritura pública.
La omisión de esa autorización provoca la nulidad relativa
de la hipoteca.
174
LA HIPOTECA
LA ESCRITURA PÚBLICA DE HIPOTECA
Se debe indicar la fecha y naturaleza del contrato a

que accede la hipoteca y el archivo en que se
encuentra.
Si la hipoteca se constituye por acto separado, se

expresará también la fecha del contrato que
garantiza.
175
LA HIPOTECA
PROHIBICION INEFICAZ
Aunque en la escritura de hipoteca se haya prohibido

al dueño del bien hipotecado enajenarlo o
hipotecarlo, tal prohibición no surtirá efectos.
El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá

siempre enajenarlos, no obstante cualquier prohibición
en contrario (art. 2.415 C.C.).
176
LA HIPOTECA
HIPOTECA CON CLAUSULA DE GARANTIA GENERAL
Es aquella en que el deudor constituye hipoteca sin

monto determinado, para asegurar el cumplimiento
de todas sus obligaciones, presentes o futuras,
gravando uno a más bienes raíces, con tal objeto.
No existe precepto legal que la establezca
explícitamente, pero su validez fluye del principio de
autonomía de la voluntad y, además, de la disposición
que faculta a las partes para limitar la hipoteca a una
determinada suma.
177
LA HIPOTECA
CAUSALES DE EXTINCION DE LA HIPOTECA
1.La hipoteca se extingue junto con la obligación

principal, de la cual es accesoria y cuya suerte sigue.
2.Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho
del que la constituyó, o por el evento de la condición
resolutoria, según las reglas legales.
3.Se extingue, además, por la llegada del día hasta el
cual fue constituida.
178
LA HIPOTECA
PRESCRIPCION DE LA HIPOTECA
La acción hipotecaria prescribe junto con la

obligación a que accede y en el mismo plazo que
ésta.
Por lo general, el plazo de prescripción de la acción

será de 5 años contados desde que la obligación
principal se haya hecho exigible.
179
LA HIPOTECA
CANCELACION DE LA HIPOTECA
La hipoteca se extingue por la cancelación que otorga al acreedor, mediante
escritura pública, de la que deberá tomarse nota al margen de la inscripción
hipotecaria.
A contar del 23 de enero de 2016, entró en vigencia la Ley 20.855 sobre Alzamiento de
Hipotecas y Prendas.
◦ Créditos con Garantía Específica:
◦ Para los créditos caucionados con una prenda o hipoteca específica, el Banco acreedor procederá a
cancelar y alzar la garantía dentro de los 45 días contados desde la extinción total del crédito.
◦ Créditos con Garantía General:
◦ Para los créditos caucionados con hipoteca o prenda general, una v ez que se encuentre pagada la
última obligación caucionada con dicha garantía, el Banco acreedor informará al cliente, que puede
solicitar el alzamiento de dicha garantía.
◦ Si el cliente solicita el alzamiento, el Banco procederá a realizar una ev aluación comercial para ratificar
que no existan nuev os créditos u otras operaciones que queden garantizados por la hipoteca o prenda a
alzar.
◦ En los casos que correspondan, el Banco otorgará la escritura de cancelación y alzamiento y la ingresará
al Conservador de Bienes Raíces o Registro Civil, dentro de los 45 días contados desde la solicitud del
cliente.
◦ El Banco informará el alzamiento y cancelación de la hipoteca o prenda, dentro de los 30 días siguientes
de realizada la respectiva cancelación en el Conservador de Bienes Raíces o Registro Civil, según
corresponda.
180
DECRETO CON FUERZA DE LEY Nº 2 Y SU IMPORTANCIA
El D.F.L. Nº 2 de 1959 sobre Plan Habitacional del
Ministerio de Obras Públicas ha mantenido lo esencial
de sus normas, con modificaciones que lo han
perfeccionado y actualizado de acuerdo a los
requerimientos del mercado.
Ampara exclusivamente la adquisición de viviendas
económicas, quedando fuera de sus beneficios
aquellas que tengan una superficie edificada superior a
140 m2, siendo irrelevante si han sido adquiridas nuevas
o usadas.
Artículo 1º Se considerarán "viviendas económicas", para los efectos
del presente decreto con fuerza de ley, las que se construyan en
conformidad a sus disposiciones, tengan una superficie edificada no
superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y reúnan los
requisitos, características y condiciones que determine el
Reglamento Especial que dicte el Presidente de la República.
181
Por la modificación introducida por la Ley 20.455,

publicada en el Diario Oficial de fecha 31.7.2010 y que
entró en vigencia el 1.11.2010, sólo pueden acogerse
a sus beneficios las personas naturales con un límite
máximo de 2 viviendas por persona, beneficiándose
aquellas de data de adquisición anterior.
Las franquicias que establece el D.F.L. Nº 2, dicen

relación principalmente con el impuesto a la renta, el
impuesto territorial y el impuesto de herencias y
donaciones.
182
Respecto del Impuesto a la Renta: las rentas que
produzcan estos inmuebles no se consideran para los
efectos del pago del impuesto a la renta.
Artículo 15º. Las rentas que produzcan las "viviendas económicas"
no se considerarán para los efectos del Impuesto Global
Complementario ni Adicional, y estarán, además, exentas de
cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la
Renta.
Igual tratamiento tendrán las rentas provenientes de la
enajenación de "viviendas económicas" que se obtengan en
cumplimiento de un contrato de arrendamiento con opción de
compra, salvo que el tradente sea la empresa que construyó
dichas viviendas.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán,
también, en aquellos casos en que el inmueble sea ocupado por
su dueño.
183
Respecto del impuesto territorial (contribuciones): las
propiedades sólo están afectadas al 50% de dicho tributo,
variando los plazos de exención parcial entre los 10, 15 y 20
años, según si la superficie edificada es no superior a 140, 100
y 70 metros cuadrados, respectivamente.
Artículo 14. Las "viv iendas económicas" estarán exentas de todo impuesto fiscal
que grave la propiedad raíz, con excepción de aquellos que correspondan a
pagos de servicios, tales como pavimentación, alcantarillado, alumbrado y otros.
La exención no regirá en la parte del impuesto territorial que corresponde a las
Municipalidades.
Esta exención regirá a contar de la fecha del certificado de recepción emitido
por la Municipalidad correspondiente o de la Dirección de Arquitectura, en su
caso, conforme a los siguientes plazos: a) por 20 años, cuando la superficie
edificada, por unidad de vivienda, no exceda de 70 metros cuadrados; b) por 15
años, cuando esa superficie exceda de 70 metros y no pase de 100 metros
cuadrados, y c) por 10 años, cuando ella sea superior a 100 metros cuadrados y
no pase de 140 metros cuadrados.
Los terrenos en que se construyan las "viviendas económicas" no gozarán de la
exención mencionada en este artículo.
184
En cuanto al Impuesto a las Herencias y Donaciones: Las
viviendas acogidas al D.F.L. Nº 2 que se transmitan en
sucesión por causa de muerte o sean objeto de donación,
están excluidas de la aplicación de dichos impuestos, siempre
y cuando los causantes o donantes las hayan adquirido en
primera transferencia o los causantes las hayan construido o
adquirido con una anterioridad de a lo menos 6 meses a la
fecha de fallecimiento.
Artículo 16. Las "viv iendas económicas" y los derechos reales constituidos en
ellas, que se transmitan en sucesión por causa de muerte o sean objeto de
donación, serán excluidos de la aplicación del Impuesto de Herencias,
Asignaciones y Donaciones, y su adjudicación no estará afecta al impuesto
establecido en el Nº 10 del artículo 7º del decreto con fuerza de ley Nº 371,
de 1953.
Las exenciones establecidas en el inciso anterior se aplicarán únicamente
cuando los causantes o donantes hayan construido las viviendas
económicas o las hayan adquirido en primera transferencia, y en el primero
de los casos siempre que el causante las haya construido o adquirido con
anterioridad de a lo menos 6 meses, a la fecha del fallecimiento.
185
Los beneficios mencionados quedan garantizados a
través de un permiso de edificación reducido a escritura
pública, que tiene la naturaleza jurídica de un contrato
ley que no puede ser modificado unilateralmente por el
legislador.
Artículo 18. Aprobado un permiso de edificación que contemple
"viviendas económicas", dicho permiso será reducido a escritura
pública que firmarán el Tesorero Comunal respectivo, en
representación del Estado, y el interesado. Esta escritura tendrá el
carácter de un contrato, en el cual se entenderán incorporadas de
pleno derecho las franquicias, exenciones y beneficios del presente
decreto con fuerza de ley, y, en consecuencia, la persona natural
acogida a sus disposiciones, así como sus sucesores o causa-
habientes a cualquier título, con las limitaciones establecidas en el
artículo 1º, gozarán en forma permanente de los privilegios
indicados, no obstante cualquier modificación posterior que
puedan sufrir parcial o totalmente las disposiciones referidas.
186
Asimismo, si se adquiere una propiedad D.F.L. Nº 2 con
un crédito hipotecario, éste está exento en un 50% del
impuesto de timbres y estampillas, hasta el plazo de 2
años siguientes a la recepción municipal de la vivienda.
Artículo 12º. Toda escritura que se extienda con motivo de la
construcción o transferencia de "viviendas económicas", estará
afecta solamente al 50% de los impuestos que correspondan hasta
el plazo de dos años siguientes a su recepción, sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 13º.
Artículo 13º. La primera transferencia de "viviendas económicas" y de

los terrenos en que ellas han sido construidas estará exenta de los
impuestos establecidos en el Nº 8 del artículo 1º de la ley 16.272,
siempre que se efectúen dentro del plazo de un año contado desde
la recepción de la vivienda por parte de la Municipalidad o de la
Dirección de Planificación Habitacional, en su caso. La segunda
transferencia, siempre que se haga dentro del plazo de dos años, a
contar de la misma recepción, estará gravada con el 50% del
impuesto aludido en este artículo. 187
REGIMENES MATRIMONIALES Y
SUS PRINCIPALES
CARACTERÍSTICAS
188
RÉGIMEN DE SOCIEDAD CONYUGAL
Régimen de Sociedad Conyugal. Características

esenciales.
Es el régimen normal o legal del matrimonio: no

necesita pactarse. Cualquier otro régimen requiere de
pacto expreso o sentencia judicial.
La administración de la sociedad conyugal

corresponde únicamente al marido, sin perjuicio de
que para determinados actos y contratos de especial
importancia, requiere de la autorización de la mujer.
189
El marido administra no sólo sus bienes y los de la

sociedad conyugal, sino que también los bienes
propios de la mujer, sin perjuicio de que en relación a
estos bienes, en actos de importancia, se requiera,
además, la autorización de la mujer.
190
A la sociedad conyugal le corresponde el usufructo de

los bienes personales de cada uno de los cónyuges, y,
naturalmente, también el usufructo de los bienes de la
sociedad conyugal.
Conforme a la ley actual, dentro del régimen de

sociedad conyugal la mujer es jurídicamente capaz
de celebrar actos y contratos, pero esta capacidad es
solo teórica, desde el momento que solo al marido le
corresponde la administración de la sociedad
conyugal e incluso la administración de los bienes
propios de la mujer.
191
Cuando la sociedad conyugal se disuelve (v. gr.

muerte de uno de los cónyuges) se restituyen a cada
cónyuge los bienes raíces de su exclusiva propiedad y
los gananciales obtenidos se dividen por mitades entre
ambos cónyuges.
La restitución de los inmuebles propios de cada

cónyuge se refiere, fundamentalmente, a los que
cada uno de ellos tenía a la fecha de contraer
matrimonio o haya podido adquirir durante el
matrimonio a título gratuito (herencias o legados).
192
BIENES RESERVADOS DE LA MUJER CASADA
EN RÉGIMEN DE SOCIEDAD CONYUGAL
Establece el art. 150 que la mujer casada, de cualquier

edad, puede dedicarse libremente al ejercicio de un
empleo, oficio, profesión o industria y que se mira como
separada de bienes respecto del ejercicio de ese empleo,
oficio, profesión o industria y de lo que en ellos adquiera.
El patrimonio que la mujer forma en tales condiciones se

denomina “patrimonio reservado”. Esta expresión es más
general que la de “peculio profesional o industrial”, porque
el patrimonio reservado no sólo está compuesto por el
producto del trabajo de la mujer, sino también por los
bienes adquiridos por ésta con dichos productos.
193
BIENES RESERVADOS DE LA MUJER CASADA
EN RÉGIMEN DE SOCIEDAD CONYUGAL
En relación a este patrimonio reservado la mujer tiene plena

capacidad para celebrar cualquier tipo de actos y
contratos
Cuando el matrimonio se disuelve, la mujer o sus herederos

pueden optar por “renunciar a los gananciales” y quedarse
con todo su patrimonio reservado o por colacionar sus
bienes reservados a la sociedad conyugal y partir en
mitades los gananciales.
Este régimen está concebido como una excepción a la

normativa general de la sociedad conyugal.
194
RÉGIMEN DE SEPARACIÓN TOTAL DE BIENES
Es un régimen de excepción, requiere pacto expreso o sentencia

judicial.
Durante el matrimonio, por acuerdo de los cónyuges, es posible
sustituir el régimen de separación total de bienes por el régimen de
participación en los gananciales (pero NO por el de sociedad
conyugal).
En este régimen, cada cónyuge administra sus bienes libremente y

con entera independencia del otro, sin perjuicio de la excepción
contemplada para el caso de que se trate de un "bien familiar"
según veremos.
195
Desde el punto de vista económico-patrimonial marido y

mujer son personas enteramente independientes una de la
otra.
También son independientes para efectos tributarios (v.gr.
cada una declara sus propias rentas).
A la disolución del matrimonio:

En principio, no se produce ningún efecto patrimonial
respecto del cónyuge sobreviviente, sin perjuicio de los
derechos hereditarios que pudieren corresponderle
conforme la ley, a título de heredero abintestato, o que el
fallecido le hubiere asignado por testamento asignaciones
con cargo a la cuarta de libre disposición o cuarta de
mejoras.
196
Los que se hayan casado en país extranjero se mirarán

en Chile como separados de bienes a menos que
inscriban su matrimonio en el Registro de la Primera
Sección de la Comuna de Santiago y pacten en ese
acto sociedad conyugal o régimen de participación
en los gananciales dejándose constancia de ello en
dicha inscripción (art. 135 inc. 2º del C.C.).
197
RÉGIMEN DE PARTICIPACIÓN EN LOS GANANCIALES
Este régimen fue introducido en nuestro Derecho por la Ley Nº
19.335 y rige desde el 23.12.94.
Características esenciales de este régimen:

1.Por ser régimen de excepción, requiere de convenio expreso
entre los cónyuges (capitulaciones matrimoniales o en el acto
del matrimonio);
2.Durante el matrimonio, es posible sustituir el régimen de
participación en los gananciales, por el de separación total de
bienes (no así por el de sociedad conyugal). También es posible
cambiar del régimen de sociedad conyugal o de separación de
bienes al régimen de participación en los gananciales.
3.El patrimonio del marido y de la mujer se mantienen durante el
matrimonio en forma totalmente separada y cada uno
administra libremente lo suyo, salvo la limitación para otorgar
cauciones personales a obligaciones de terceros, sin el
consentimiento del otro cónyuge.
198
4.Al finalizar la vigencia del régimen, se suman los

gananciales obtenidos por cada cónyuge y se dividen por
dos, correspondiendo a cada uno la mitad de los
gananciales. Si sólo uno ha obtenido gananciales, también se
repartirán por mitades entre ambos cónyuges.
CONCEPTO DE "GANANCIALES“
Está dado por la diferencia entre el "patrimonio originario" de
cada cónyuge y su "patrimonio final".
El patrimonio originario será prudencialmente actualizado en
su valor a la fecha de terminación del régimen.
Las adquisiciones a título gratuito (donación, herencia o
legado) que hayan tenido lugar durante la vigencia del
régimen, se agregan al patrimonio originario.
199
CONCEPTO DE "GANANCIALES“
En suma, lo que corresponde distribuir o dividir entre los

cónyuges corresponde al concepto de ganancias o
utilidades producidas por el trabajo de ambos cónyuges
durante el matrimonio.
En el régimen de "participación en los gananciales" durante

la vigencia del régimen, es igual que si los cónyuges
estuvieren casados bajo el régimen de separación total de
bienes, pero a la fecha de la disolución del matrimonio, se
asimila este régimen a la sociedad conyugal, en cuanto a
que los gananciales se distribuyen por mitades.
200
INSTITUCIÓN DE LOS "BIENES FAMILIARES"
Ámbito de aplicación:
Las normas sobre "bienes familiares" se aplican

cualquiera sea el régimen de bienes del matrimonio,
esto es, ya sea sociedad conyugal, separación de
bienes o participación en los gananciales.
201
Bienes o derechos que pueden constituir "Bienes

Familiares":
1)Inmueble que sirva de residencia principal de la familia y los
muebles que guarnezcan dicho hogar;
2)Derechos o acciones que los cónyuges tengan en
sociedades propietarias de un inmueble que sea residencia
principal de la familia.
El inmueble que sirve de residencia principal a la familia
puede ser del dominio o patrimonio particular de uno de los
cónyuges, de ambos en conjunto, de la sociedad conyugal o
de una sociedad en que uno o ambos cónyuges tengan
derechos o acciones.
Los "bienes familiares" solo pueden ser enajenados, gravados
o arrendados con la voluntad de ambos cónyuges.
202
Afectación como "Bien Familiar”
Para que jurídicamente el bien tenga el carácter de

"bien familiar" debe ser declarado como tal por
sentencia judicial en procedimiento breve y sumario,
con conocimiento de causa y citación al cónyuge
propietario.
203
Efectos de que un inmueble pase a tener la calidad de

"Bien Familiar”:
El acto o contrato de enajenación o gravamen o de

promesa de gravamen o enajenación requerirá
necesariamente de la voluntad de ambos cónyuges.
Lo mismo regirá para la celebración de contratos que

conceden derechos personales de uso o de goce
sobre algún bien familiar (caso del arrendamiento y
del usufructo).
204
La voluntad del cónyuge no propietario del inmueble

puede manifestarse:
a) Interviniendo expresa y directamente en el
acto;
b) Por escritura pública separada; y
c) Por mandato especial por escritura pública.
La infracción a estas normas produce la nulidad
relativa del acto o contrato celebrado, vicio que
puede sanearse por la ratificación posterior del
cónyuge cuya voluntad no fue expresada en el
contrato respectivo.
205
Caso en que el inmueble “bien familiar" pertenece a

una sociedad en que uno de los cónyuges es socio o
accionista:
En este caso, la declaración del inmueble como "bien

familiar" requiere de una declaración de cualquiera
de los cónyuges, hecha por escritura pública y
anotada al margen de la inscripción de la sociedad
en el Registro de Comercio o en el Registro de
Accionistas, si se trata de una Sociedad Anónima.
Para vender el inmueble, la sociedad requerirá de la
concurrencia al contrato de ambos cónyuges.
206
RESUMEN
ACTO O CONTRATO SOCIEDAD CONYUGAL SEPARACIÓN DE BIENES PARTICIPACIÓN DE GANANCIALES
Enajenación, gravamen y/o promesa Voluntad del marido, con Voluntad del cónyuge propietario Voluntad del cónyuge propietario
de enajenación o gravamen bienes autorización de la mujer (bienes de
raíces la sociedad conyugal o propios de la
mujer)
Arrendamiento o cesión de tenencia Regla General: voluntad sólo del Voluntad del cónyuge propietario Voluntad del cónyuge propietario
de bienes raíces urbanos y agrícolas marido
Excepciones:
Voluntad del marido con

autorización de la mujer para
arriendos urbanos por más de 5
años y rústicos por más de 8 años
(ya se trate de bienes de la sociedad
conyugal o de la mujer).
207
RESUMEN
ACTO O CONTRATO SOCIEDAD CONYUGAL SEPARACIÓN DE BIENES PARTICIPACIÓN DE
GANANCIALES
Constituirse en aval, a.- Voluntad del marido: Voluntad solo del cónyuge Voluntad de ambos
codeudor solidario, fiador u obliga solo sus bienes que otorga la garantía cónyuges (Art. 3 Ley
otras cauciones personales personales (no los sociales 19.335)
de obligaciones de terceros ni los de su mujer)
b.- Voluntad del marido,
con autorización de su
mujer: obliga bienes
propios y además, los de la
sociedad conyugal
Bienes familiares: Voluntad del marido y de la Voluntad del marido y de la Voluntad del marido y de la
inmuebles que es mujer. mujer mujer
residencia principal de la También es aplicable la
familia norma si el bien es de
patrimonio reservado de la
mujer
208
ACUERDO DE UNIÓN CIVIL
El Acuerdo de Unión Civil es un contrato celebrado libre y
espontáneamente entre dos personas que comparten un hogar. Tiene
el propósito de regular los efectos jurídicos derivados de su vida
afectiva en común de carácter estable y permanente.
Se encuentra regulado en la Ley Nº 20.830, publicada en el Diario
Oficial de fecha 21 de Abril de 2015 y entró en vigencia el 22 de
Octubre de 2015.
¿Quién puede celebrar un Acuerdo de Unión Civil?
El acuerdo lo puede celebrar una pareja heterosexual (una mujer y un
hombre), o una pareja homosexual (dos hombres o dos mujeres).
1.Los contrayentes deben ser mayores de edad y tener la libre
administración de sus bienes. Sin embargo, el disipador en interdicción
de administrar lo suyo, puede celebrar por sí mismo este acuerdo.
2.Los contrayentes no pueden encontrarse ligados por vínculo
matrimonial no disuelto o un acuerdo de unión civil vigente.
3.No podrán celebrar este contrato entre sí los ascendientes y
descendientes por consanguinidad o afinidad, ni los colaterales por
consanguinidad en el segundo grado (hermanos).
209
Estado civil y parentesco:
1) Los contrayentes se denominarán convivientes civiles y serán

considerados parientes para los efectos previstos en el artículo
42 del Código Civil.
2) Su celebración conferirá el estado civil de conviviente civil.
3) Entre un conviviente civil y los consanguíneos de la persona

con la que está unida por un acuerdo de unión civil existirá,
mientras éste se encuentre vigente, parentesco por afinidad. La
línea y grado de afinidad de una persona con un consanguíneo
de su conviviente civil se califica por la línea o grado de
consanguinidad de dicho conviviente civil.
210
Efectos patrimoniales:
1)El régimen general de bienes entre los convivientes civiles será el

de separación de bienes pero, si lo desean, pueden acordar un
régimen de comunidad de bienes.
2)Si pactan comunidad de bienes, deben hacerlo en el momento
de celebrar el acuerdo y debe quedar constancia en el acta. La
ley regula las condiciones de esta comunidad de bienes:
a) Los bienes adquiridos a titulo oneroso durante la vigencia del
acuerdo, se considerarán indivisos por mitades entre los
convivientes civiles (salvo los de uso personal);
b) Se considera fecha de adquisición de los bienes, aquella en
que se ha otorgado el titulo;
c) Se aplicarán a esta comunidad las normas del cuasicontrato
de comunidad (art. 2304 y siguientes C.C.).
211
3)Cada conviviente civil será heredero intestado y legitimario del otro y
concurrirá en su sucesión de la misma forma y gozará de los mismos
derechos que corresponden al cónyuge sobreviviente.
4)El conviviente civil podrá también ser asignatario de la cuarta de
mejoras.
5)El conviviente sobreviviente tiene derecho a la adjudicación
preferente de sus derechos en el inmueble que ha sido residencia
principal de la familia y de que se le adjudique el derecho de uso o
habitación en la porción que exceda su cuota.
6)El conviviente sobreviviente tiene derecho a la indemnización de
perjuicios por el hecho ilícito que causó la muerte de su conviviente.
7)Todas las inhabilidades, incompatibilidades y prohibiciones que las
leyes y reglamentos establecen respecto de los cónyuges se harán
extensivas, de pleno derecho, a los convivientes civiles.
8)Los convivientes civiles no pueden ser curadores el contrayente
declarado disipador.
9)Los convivientes civiles tienen preferencia para ser designados
curadores de su conviviente declarado demente.
212
ESTUDIO DE TÍTULOS
El estudio de los títulos es el análisis que hace un abogado

de los antecedentes legales de un inmueble, para definir si
es aconsejable su adquisición por parte de su cliente o si
ofrece suficiente seguridad al Banco o Institución Financiera
que la recibe en garantía hipotecaria.
Período que abarca el estudio de los títulos
Normalmente se solicitan antecedentes hasta acreditar 10

años de posesión inscrita.
¿Por qué 10 años? Porque ese es el plazo máximo de
prescripción en nuestro Derecho.
213
ESTUDIO DE TITULOS
Documentos necesarios para el estudio de títulos y

constitución de la garantía hipotecaria. Inmueble urbano
usado.
1)Promesa de Compraventa, Cierre de Negocio o Carta
Oferta si procediere. Nos va a ilustrar sobre las condiciones
del negocio: inmueble, precio, forma de pago del precio,
plazos de entrega, etc.
2)Escrituras de transferencias de los últimos 10 años. Si el
vendedor no tiene una copia, ésta se obtiene en el Archivo
Judicial o Notaría donde se otorgó.
3)Copia de la Inscripción de Dominio actual (a nombre del
vendedor) con certificado de vigencia a la fecha. Se obtiene
en el C.B.R. respectivo.
4)Copia de las inscripciones de las transferencias de los
últimos 10 años. Se obtienen en el C.B.R. respectivo.
5)Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones e
Interdicciones de Enajenar al día. Se obtiene en el C.B.R.
respectivo.
214
ESTUDIO DE TÍTULOS
6)Certificado de Deuda de Contribuciones. Se obtiene en la
Tesorería General de la República, aún en su sitio web:
www.tesoreria.cl.
7)Recibo de pago de contribuciones (última cuota cancelada).
8)Certificado de no expropiación de Serviu y Municipalidad
respectiva.
9)Certificado de Numeración Municipal (Dirección Obras
Municipales).
10)Si la propiedad está exenta del pago de contribuciones, se
debe solicitar el Certificado de Deuda de Derechos de Aseo en
la Municipalidad respectiva.
11)Se debe acreditar el estado civil del vendedor. El estado civil
de casado o divorciado se acredita con el certificado
matrimonio respectivo, donde también aparece el régimen de
bienes que rige ese matrimonio y las anotaciones de divorcio. El
estado civil de soltero se puede acreditar con una declaración
jurada o de testigos. El estado civil de viudo se puede acreditar
con el certificado de matrimonio más el certificado de
defunción del cónyuge.
215
ESTUDIO DE TÍTULOS
Si en alguna transferencia ha intervenido una sociedad, se debe
acompañar:
1. Copia de la inscripción de la sociedad con certificado de
vigencia y anotaciones marginales (Registro de Comercio,
C.B.R.).
2. Escritura de constitución de la sociedad (Archivo Judicial).
3. Extracto protocolizado de escritura de constitución (Archivo
Judicial).
4. Escritura de mandatos vigentes (Archivo Judicial).
5. Escritura de modificaciones sociales (Archivo Judicial).
6. Extractos protocolizados de escrituras de modificación de
sociedad (Archivo Judicial).
7. Copia de la inscripción de las modificaciones de la sociedad
(Registro de Comercio, C.B.R.).
216
ESTUDIO DE TÍTULOS
EN CASO DE SUCESIONES, ACOMPAÑAR:
1.Inscripción del Auto de Posesión Efectiva con constancia

del pago o exención de impuesto a la herencia (C.B.R.).
2.Inscripción Especial de Herencia a favor de los herederos

(C.B.R.).
3.Escritura de adjudicación en partición (Archivo Judicial) y

su correspondiente inscripción en el Registro de Propiedad
del C.B.R. si corresponde.
217
ESTUDIO DE TÍTULOS
DEPARTAMENTOS - CONDOMINIOS NUEVOS:
1)Certificado de recepción final (Dirección de Obras
Municipalidad).
2)Certificado de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
(Dirección de Obras Municipalidad).
3)Planos de planta (Dirección de Obras Municipalidad) con
constancia de encontrarse archivados en C.B.R. respectivo.
4)Plano de subdivisión o fusión de inmuebles con inscripción
en el C.B.R. respectivo (C.B.R.).
5)Resolución de aprobación de fusión o subdivisión de
inmuebles (Dirección de Obras Municipalidad).
6)Certificado de numeración municipal (Dirección de Obras
Municipalidad).
218
ESTUDIO DE TÍTULOS
7) Reglamento de Copropiedad (Archivo Judicial).

8) Inscripción del Reglamento de Copropiedad en
C.B.R. respectivo (C.B.R).
9) Permiso municipal de edificación reducido a
escritura pública, si es D.F.L. 2 (Archivo Judicial o
Dirección de Obras Municipalidad).
10) Contrato de construcción o factura, según
corresponda.
11) Certificado de división de roles en trámite (S.I.I.).
219
ESTUDIO DE TITULOS
SITIOS PERTENECIENTES A UN LOTEO
1)Plano de loteo, aprobado por la D.O.M. respectiva y

archivado en el C.B.R.
2)Contrato de construcción para urbanización o

factura según corresponda.
3)Certificado de división o asignación de roles en

trámite.
220
ESTUDIO DE TITULOS
PREDIOS AGRICOLAS
1)Certificado de radio urbano (Municipalidad).

2)Certificado de dominio de aguas (Registro de Propiedad de
Aguas en el C.B.R.).
3)Certificado de Gravámenes y Prohibiciones de Aguas.
4)Pago de cuotas Asociación de Canalistas (Asociación de
Canalistas).
5)Certificado deuda CORA (Tesorería General de la
República).
6)Certificado deuda INDAP (INDAP).
7)Certificado de prenda agraria o prenda industrial (C.B.R.).
8)Certificado de manifestaciones o concesiones minera
(SERNAGEOMIN).
221
GRACIAS POR SU
ASISTENCIA
222

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