Preparado por Preparado para

GRUPO 03 Marcelo Granieri

Trabajo Final Máster Profesor / Lecturer
OBS Business School OBS Business School

Caso de Juan Del Carpio

Edificio Multifamiliar
Negocio
2021
 Sección 1: Resumen Ejecutivo

La empresa inmobiliaria La Familia Grupo Inmobiliario S.A.C. fue fundada en el 2008 en la ciudad de Lima en Perú.
La empresa cuenta con experiencia en la actividad inmobiliaria con el desarrollo, construcción de edificios
multifamiliares, y como muestra de su trabajo están los proyectos que han sido diseñados y construidos por sus
profesionales. La Familia Grupo Inmobiliario S.A.C. se destaca por ser una empresa que se dedica a entender y a
satisfacer las diversas necesidades que presentan sus clientes.

Precisamente por la necesidad de edificaciones de viviendas multifamiliares que presenta la zona, nace la idea de
desarrollar el proyecto Edificio Multifamiliar Juan Del Carpio por la atractiva oportunidad de negocio que presenta
construir un edificio que satisfaga las necesidades de la zona del distrito de San Isidro.

San Isidro hoy día se le conoce como el Distrito Central de Negocios, por lo que se destacan la cercanía de centros
comerciales, centros financieros más importantes en Perú, y la presencia de organismos nacionales e
internacionales. Por consiguiente, la gran mayoría de la población no viven en el distrito, siendo esta información
importante en el estudio de mercado, donde la mayoría de los trabajadores con ingresos económicos medio alto
que se dedican a ejercer sus labores en esta zona, por lo tanto, el proyecto tiene como reto de buscar una solución
residencial de estos trabajadores.

Se planifica el desarrollo de un proyecto inmobiliario de 40 unidades de departamentos las cuales se encontrarán

distribuidas en un edificio en altura de 7 pisos, que también dispone subsuelos y terraza. El proyecto de nombre
de Edificio Multifamiliar JUAN DEL CARPIO ofrece áreas comunales, y áreas de entretenimiento.

Los costos del proyecto se dividen en tres componentes, costo del terreno, costos directos y costos indirectos.

CONCEPTO VALOR % incidencia

Costos de terreno $1,816,238.57 33,11%
Costos directos $2,962,904.00 54,01%
Costos indirectos $706,756.29 12,88%
TOTAL $5,485,898.86 100%

De los costos totales, la mayor incidencia recae sobre los costos directos del proyecto ocupando el 54%, seguido
por los costos del terreno con el 33% y los costos indirectos con el 13%.

Como se puede apreciar en la siguiente tabla, el VAN calculado es mayor a cero y el TIR es superior a la tasa de
oportunidad, lo cual hace que el proyecto sea rentable.

RESUMEN DE RESULTADOS
Ingresos $6,588,744.11
Terrenos $1,816,238.57
Costos (directo e indirecto) $3,669,660.29
Utilidad $1,102,845.25
Rentabilidad sobre el costo 20.1%
Inversión Max. $2,139,790.57
VAN $935,690.11
TIR Mensual 4.32%
TIR Anual 52%

TFM: Caso de Negocio

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 Sección 2: Objetivos y Alcance

Objetivo:
El objeto de este proyecto nace de las necesidades de multifamiliares en la zona, donde se ve una oportunidad de
negocio muy atractiva la construcción de un edificio multifamiliar en la calle Juan Del Carpio en el distrito San Isidro

Alcance:
Construcción de un condominio multifamiliar (40 departamentos, 3 sótanos, 38 estacionamientos) bajo estándares
de calidad establecidos por inmobiliaria) por un costo de $5,485,898.86 con una duración de un año.

Sección 4: Estudio de Mercado

El estudio del mercado competidor tendrá la doble finalidad de permitir al evaluador conocer el funcionamiento
de empresas similares y de ayudarlo a definir una estrategia comercial competitiva respecto a ellas. Por lo tanto,
el siguiente gráfico y tabla, muestra la distribución de proyectos similares y el costo promedio por metro cuadro
ofertado en el mercado, respectivamente.

Prom. No.
Nombre de Fase de Precio total
Inmobiliaria Números De Rango M2 Precio m2
Proyecto Proyecto dólares
de Pisos Dptos
Albamar Momentum En planos 12 70 40-80 2.806,00 $10.542.142,00
Aviva Inmobiliaria W-WORLDCLASS En Construcción 7 19 60-300 2.422,00 $5.543.958,00
Buen Vivir JUAN DEL CARPIO En planos 7 40 40-200 2.277,00 $5.457.969,00
Maas Inmobiliaria Violet En Construcción 10 29 40-160 2.385,00 $4.426.560,00
Qolono Inmobiliaria Singular En planos 7 32 40-100 2.708,00 $4.749.832,00
Qolono Inmobiliaria The Hud En Construcción 6 32 40-160 2.612,00 $4.782.572,00
Qolono Inmobiliaria Úniqo En planos 7 29 60-250 2.201,00 $6.532.568,00
Quatro Inmobiliaria WAY 3980 En Construcción 7 65 40-80 2.486,00 $8.638.850,00
$ Promedio/m2 2.487,13

TFM: Caso de Negocio

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 Sección 3: Análisis Costo Beneficio
El cronograma valorado, que se puede apreciar a en la tabla, para cada etapa a realizarse en el proyecto a nivel de prefactibilidad contiene el costo del
terreno, los costos directos, los costos indirectos con el respectivo desglose de cada uno de éstos a fin de conocer su incidencia en porcentaje y en
dólares, mismo que asciende a los $ 5,485,898.86 dólares americanos.
CRONOGRAMA VALORADO COMPRA DE TERRENO DISEÑO Y LICENCIAS EJECUCION DE OBRA CIERRE DE OBRA
Valor
Descripcion Incidencia %
presupuestado Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Costo del terreno:
Costo del terreno $1,816,238.57 33.11% $1,816,238.57 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
SUBTOTAL $ 1,816,238.57 33.11% $1,816,238.57 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Costos directos:
Obras preliminares y demolicion $15,000.00 0.27% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $15,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Estructura $796,555.14 14.52% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $39,827.71 $80,623.14 $119,483.14 $159,311.14 $159,311.14 $159,311.14 $78,687.71 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Arquitectura $761,382.86 13.88% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $76,138.29 $114,207.43 $152,276.57 $190,345.71 $152,276.57 $76,138.29 $0.00 $0.00
INSTALACIONES ELECTRICAS $155,714.29 2.84% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $17,301.59 $0.00 $0.00
INSTALACIONES SANITARIAS $83,854.00 1.53% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $8,385.43 $8,385.43 $8,385.43 $12,578.00 $12,578.00 $10,901.14 $8,385.43 $8,385.43 $5,869.71 $0.00 $0.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS $80,000.00 1.46% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $20,000.00 $20,000.00 $20,000.00 $20,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
EQUIPAMIENTO $325,388.57 5.93% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $32,538.86 $0.00 $0.00 $32,538.86 $48,808.29 $81,347.14 $81,347.14 $48,808.29 $0.00 $0.00 $0.00
SEGURIDAD $102,771.14 1.87% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $10,277.14 $5,138.57 $5,138.57 $5,138.57 $7,474.29 $7,474.29 $7,474.29 $7,474.29 $7,474.29 $7,474.29 $5,138.57 $27,094.00 $0.00 $0.00
Total CD $2,320,666.00 0.00% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $25,277.14 $44,966.29 $85,761.71 $182,847.59 $192,472.44 $192,472.44 $325,342.16 $299,057.30 $289,300.73 $324,854.16 $231,910.44 $126,403.59 $0.00 $0.00
Gastos Generales (9,95% total CD) $230,916.86 4.21% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $2,515.14 $4,474.29 $8,533.71 $18,194.29 $19,152.00 $19,152.00 $32,373.14 $29,757.71 $28,786.86 $32,324.57 $23,076.29 $12,576.86 $0.00 $0.00
IGV Costo Directo construccion $411,321.14 7.50% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $4,480.18 $7,969.94 $15,200.64 $32,408.42 $34,114.36 $34,114.36 $57,664.55 $53,005.75 $51,276.47 $57,578.05 $41,104.46 $22,403.97 $0.00 $0.00
SUBTOTAL $2,962,904.00 54.01% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $32,272.47 $57,410.51 $109,496.07 $233,450.29 $245,738.80 $245,738.80 $415,379.85 $381,820.77 $369,364.05 $414,756.78 $296,091.19 $161,384.42 $0.00 $0.00
Costos indirectos:
Desarrollo del proyecto $54,137.43 0.99% $0.00 $10,827.49 $10,827.49 $10,827.49 $21,654.97 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Licencias, Pagos municipales pre obra $34,018.00 0.62% $0.00 $6,803.60 $0.00 $27,214.40 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Pagos Municipales post obra $51,603.71 0.94% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $51,603.71 $0.00 $0.00
Gastos Legales $3,000.00 0.05% $0.00 $750.00 $750.00 $750.00 $750.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Gastos de Ventas $239,770.00 4.37% $0.00 $0.00 $23,977.00 $23,977.00 $23,977.00 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50 $11,988.50
Gastos Administrativos $175,101.71 3.19% $0.00 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87 $9,727.87
IGV Costo Indirecto $88,075.71 1.61% $0.00 $4,439.71 $7,152.18 $11,450.59 $8,862.34 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $3,430.02 $11,580.63 $3,430.02 $3,430.02
Seguros $6,000.00 0.11% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $6,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Comision de estructuracion $25,000.00 0.46% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $25,000.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00
Gasto Financiero hasta fin de obra $23,764.00 0.43% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $3,960.67 $3,960.67 $3,960.67 $3,960.67 $3,960.67 $3,960.67 $0.00 $0.00
Comision de Supervision $6,285.71 0.11% $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $523.81 $0.00 $0.00
SUBTOTAL $706,756.29 12.88% $0.00 $32,548.66 $52,434.54 $83,947.35 $70,972.19 $25,670.20 $50,670.20 $25,670.20 $25,670.20 $25,670.20 $25,670.20 $29,630.87 $29,630.87 $29,630.87 $29,630.87 $29,630.87 $89,385.20 $25,146.39 $25,146.39

TOTAL $5,485,898.86 100.00% $1,816,238.57 $32,548.66 $52,434.54 $83,947.35 $70,972.19 $57,942.67 $108,080.71 $135,166.28 $259,120.50 $271,409.00 $271,409.00 $445,010.72 $411,451.64 $398,994.92 $444,387.65 $325,722.06 $250,769.62 $25,146.39 $25,146.39

En la tabla número cinco se puede apreciar el planteamiento del cronograma de ventas, debido a que el edificio cuenta con 40 departamentos, garajes
u otros, se estima y se planifica vender todos los departamentos hasta el mes 14, incluido los 5 meses que están planificados paras preventas, con un
monto total de ventas que asciende a los $6,588,744.11 dólares americanos.
Cronograma de Ventas
Compra de Terreno Diseño y Licencias Ejecución de Obra Cierre de Obra
Meses Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Total de venntas
Separaciones $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $6,588,744.11
Ingresos por adelantos $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $988,311.62
Desembolso credito Hipotecario $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $2,100,162.19 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $350,027.03 $5,600,432.49
Total de ingresos $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $2,161,931.66 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $411,796.51 $6,588,744.11
Desembolso de adelantos $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $61,769.48 $988,311.62
Desembolso de cuenta garantia $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $315,683.56 $209,639.53 $383,241.24 $349,682.16 $337,225.45 $382,618.17 $263,952.58 $189,000.14 $0.00 $0.00
Saldo en cuenta garantia $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $0.00 $2,100,162.19 $2,134,505.65 $2,274,893.15 $2,241,678.95 $2,242,023.81 $2,254,825.40 $2,222,234.26 $2,308,308.71 $2,469,335.60 $2,819,362.63 $3,169,389.66

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Para establecer la viabilidad del proyecto estático o puro del edificio Multifamiliar, se procede a realizar el cálculo del VAN, valor actual neto, cuando este
es mayor o igual a cero quiere decir que el proyecto es viable.

En la tabla se puede observar el VAN calculado para el proyecto puro, el cual es de $935,690.11 y un TIR mensual de 4.32% (52% anual) superior a la tasa
de oportunidad del 0.50% mensual lo que significa que el proyecto es rentable

FLUJO DE CAJA
Meses Mes 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Total
Egresos $ 1,816,238.57 $ 32,548.66 $ 52,434.54 $ 83,947.35 $ 70,972.19 $ 57,942.67 $ 108,080.71 $ 135,166.28 $ 259,120.50 $ 271,409.00 $ 271,409.00 $ 445,010.72 $ 411,451.64 $ 398,994.92 $ 444,387.65 $ 325,722.06 $ 250,769.62 $ 25,146.39 $ 25,146.39 $ 5,485,898.86
Ingresos Totales $ - $ - $ - $ 61,769.48 $ 61,769.48 $ 61,769.48 $ 61,769.48 $ 61,769.48 $ 2,161,931.66 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 411,796.51 $ 6,588,744.11
Flujo de caja $ -1,816,238.57 $ -32,548.66 $ -52,434.54 $ -22,177.88 $ -9,202.71 $ 3,826.81 $ -46,311.23 $ -73,396.80 $ 1,902,811.16 $ 140,387.50 $ 140,387.50 $ -33,214.21 $ 344.87 $ 12,801.58 $ -32,591.14 $ 86,074.45 $ 161,026.89 $ 386,650.11 $ 386,650.11
Flujo de caja acumulado $ -1,816,238.57 $ -1,848,787.24 $ -1,901,221.77 $ -1,923,399.65 $ -1,932,602.36 $ -1,928,775.55 $ -1,975,086.79 $ -2,048,483.59 $ -145,672.42 $ -5,284.92 $ 135,102.58 $ 101,888.37 $ 102,233.24 $ 115,034.83 $ 82,443.69 $ 168,518.13 $ 329,545.03 $ 716,195.14 $ 1,102,845.25
Tir mensual 4.32%
Van $ 935,690.11
Tasa de oportunidad mensual 0.50%
Capital necesario $ 2,139,790.57
Pre ventas necesarias $ 1,727,572.57
Aporte de Banco (de ser necesario) $ 1,618,535.43
Costo total $ 5,485,898.86
Ventas totales $ 6,588,744.11
Rentabilidad estatica $ 1,102,845.25
Porcentaje de rentabilidad sobre el costo 20.1%

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 Sección 6: Conclusiones y Recomendaciones

 Los ingresos económicos por ventas de los departamentos del edificio tienen un valor total de
$6,588,744.11 dólares americanos.

 En el mes número 18 se tiene la mayor cantidad de ingresos debido a que en ese mes se producen los
desembolsos de los créditos bancarios mientras que en los meses previos los ingresos corresponden a la
preventa de reserva y entrada del método de pago planteado por el promotor.

 El análisis estático determina una rentabilidad del 20.1% y una utilidad de $1,102,845.25 a 18 meses.

 El análisis estático determina que el proyecto requiere la mayor inversión en el primer mes ya que en este
se comprará el terreno y se empezaran a hacer los estudios de planificación para el desarrollo del proyecto.

 El VAN calculado para el proyecto puro es de $935,690.11 lo que significa que el proyecto es rentable.

 En base a lo antes mencionado, se ha podido determinar que el proyecto es rentable, por lo tanto, se
recomienda que se lleve a cabo su desarrollo.

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