Cap 5-Met Analitico-01

SIGTIERRAS
ECUADOR
BLOQUE TEMÁTICO Nº 5
MÉTODO ANALÍTICO
(aplicaciones en el ámbito rural)

ÍNDICE
1.- INTRODUCCIÓN AL MÉTODO ANALÍTICO _____________________________ 2

1.1.- Presentación __________________________________________________ 2
1.2.- Consideraciones _______________________________________________ 3
2.- FLUJOS DE CAJA _________________________________________________ 6
2.1.- Arrendamientos ________________________________________________ 7
2.2.- Ingresos y gastos_______________________________________________ 9
2.3.- Valor de reversión _____________________________________________ 12
2.4.- Beneficio ____________________________________________________ 13
2.5.- Renta variable ________________________________________________ 20
2.5.1.- Renta variable y vida ilimitada _________________________________ 21
2.5.2.- Renta variable que evoluciona en ciclos periódicos ________________ 23
2.5.3.- Renta variable en los primeros años y constantes a lo largo del resto de la
vida útil ilimitada _________________________________________________ 26
2.5.4.- Renta variable en los primeros años y evolución cíclica el resto ______ 28
3.- TIPOS DE ACTUALIZACIÓN _______________________________________ 28
3.1.- Problemática en la elección ______________________________________ 28
3.2.- Elementos comparables: dimensión _______________________________ 30
3.3.- Elementos comparables: ubicación ________________________________ 34
3.4.- Inflación _____________________________________________________ 37
3.5.- Actualización independiente _____________________________________ 38
3.6.- Generalización de los tipos de actualización _________________________ 39
4.- SECTOR FORESTAL _____________________________________________ 39
5.- CASOS PRÁCTICOS _____________________________________________ 41
OBJETIVOS DE ESTE CAPÍTULO:
 Presentar el método de valoración analítico o racional: origen, evolución y

problemática.
 Analizar los procedimientos para estimar la renta, el beneficio y la ganancia.
 Presentar herramientas que permitan estimar y elegir el tipo de actualización
adecuado a la valoración realizada.
 Ofrecer resultados prácticos y aplicaciones sobre los conceptos incluidos en
este capítulo.
MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

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MÉTODO ANALÍTICO
1.- INTRODUCCIÓN AL MÉTODO ANALÍTICO
1.1.- Presentación
Es uno de los métodos de valoración más empleados, probablemente por su

fama de objetivo y racional; denominación con la que también se conoció
durante muchas décadas en el ámbito de la tasación. Esta calificación se le
atribuyó por el arrope matemático con que se presentó en el siglo XIX:
“Estructura numérica que relacionaba el valor de los bienes inmuebles con su
capacidad de producir rentas”. La innovación técnica que supuso fue puesta
en tela de juicio por los tasadores decimonónicos, que en su mayor parte
sustentaban sus valoraciones en el “leal saber y entender”. Veían en este
método una puerta de acceso para personas ajenas a su colectivo, más que
una nueva herramienta que facilitase y perfeccionase su trabajo.
Previamente al desarrollo del método es interesante destacar su versatilidad.

De hecho, puede emplearse en la mayor parte de los supuestos valorativos;
incluso en aquellas ocasiones en las que la elección de otros no es una
alternativa posible. A modo de ejemplo, está especialmente recomendado en
los siguientes supuestos:
 De bienes inmuebles de los que no existe mercado; o bien, que éste
esté muy restringido en sus parámetros de oferta y demanda.
 Valoraciones situadas en épocas distintas a la actual (tanto pasadas
como futuras), siempre que se conozcan una serie de parámetros
objetivos, muchos de los cuales están disponibles desde hace años.
 Bienes que producen o producirán rentas indirectas, medioambientales,
artísticas, etc.
 Valoración de derechos.
Por estas razones no es de extrañar que sea uno de los seleccionados en

la mayor parte de los procesos de valoración administrativa; aunque, al venir
regulado algunos de sus parámetros (en concreto y especialmente el tipo de
actualización), el valor final obtenido será un valor administrativo que puede
no coincidir con el valor de mercado.
Este método encuentra su fundamento teórico en el denominado principio de

anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en
explotación económica es función de las expectativas de renta que
previsiblemente proporcionará en el futuro. Es decir, el valor del bien (V) está
en función de la renta (rta) que genere -o pueda generar-, con lo que para
conocerlo bastaría con identificar la relación existente entre ambos V = f (rta)
. Sobre la base de lo expuesto no debería extrañar que algunos autores

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consideren al método de actualización de rentas como un "método estadístico

en embrión".
La secuencia operativa en la aplicación práctica de este método es la

siguiente:
1. Estimar los flujos de caja.
2. Estimar el valor de reversión.
3. Elegir el tipo de actualización.
4. Aplicar la fórmula de cálculo.
1.2.- Consideraciones
Definido el método, la fórmula más simple a emplear para describirlo

matemáticamente sería la siguiente 1:
1
Conforme con ella y con el planteamiento adelantado, el valor (V) se obtiene

por la suma de las rentas que genera el bien en un periodo determinado (n);
ahora bien, estas rentas han de estar referidas a un momento histórico, que
coincidirá con la fecha de tasación. Para ello hay que entrar en el ámbito de
las operaciones financieras y definir los siguientes conceptos1:
1. Sustitución de capitales: debe existir un intercambio no simultáneo de
un(os) capital(es) por otro(s).
2. Equivalencia entre capitales: los capitales intercambiados deben ser
equivalentes, es decir, valorados en el mismo momento del tiempo son
de igual cuantía.
3. Aplicación de una ley financiera: la equivalencia entre los capitales
resultará de la aplicación de una ley financiera o función matemática,
la cual permite determinar a cuánto equivale un capital actual en un
momento futuro (ley financiera de capitalización), o un capital futuro en
un momento actual (ley financiera de actualización o descuento).
A lo que hay que añadir otros elementos imprescindibles para realizar una
correcta valoración inmobiliaria:
1. Renta: cantidad de dinero que se obtiene por el aprovechamiento del
bien.
2. Origen: momento en que comienzan a devengarse las rentas.
3. Final: momento en que dejan de devengarse las rentas.
4. Duración: periodo de tiempo que transcurre entre el origen y el final.
5. Periodo de maduración: intervalo de tiempo en que se consideran las
rentas.
6. Tipo de interés: tasa empleada en la valoración de la renta.
1
Partal, A. y otros (2011), "Introducción a las finanzas empresariales". Ed. Pirámide, Madrid.
3

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Distinguiendo, por último, entre rentas constantes y variables; temporales y

perpetuas; prepagables y pospagables; inmediatas, diferidas y anticipadas,...
Situaciones diferentes que conllevan procesos de actualización distintos, que
básicamente se ajustan a la siguiente expresión 2.
…
1 1 1 1
2
Caso práctico 5.1.-
Estimar el valor actual de un capital (Va) del que se obtiene, de forma

periódica (anual), constante y pospagable la cantidad de 100 um2/año
(rtai), suponiendo que la duración considerada es de 6 años (n) y que el
tipo de interés (i) es del 3%.
Para estimar el valor actual hay que trasladar las cantidades a la fecha
elegida (actual-origen), aplicando la expresión matemática 2:
rta rta rta

V …
1 i 1 i 1 i
Conforme con el supuesto: rta = 100 um/año; n = 6; i = 3%; por lo que la

expresión anterior quedaría:
V
′ ′ ′ ′ ′ ′
Sumando las cantidades se obtiene el valor actual es: 541'72 um
En el ámbito rural es frecuente encontrar explotaciones agrarias en las que se

pueda considerar la renta permanente e indefinida; supuesto que facilita
sustancialmente la estimación del valor. Si se cumplen estas hipótesis la
fórmula matemática 1 se simplifica hasta quedar en 3:
rta
V = f (rta) V = 
r
3
Sobre esta suposición se puede comparar la renta de un inmueble con la que

se obtendría de una inversión segura, del tipo de Bonos del Estado, o
cualquier otra en la que el riesgo sea bajo y alta la seguridad. Obviamente, y
de acuerdo con el planteamiento enunciado, el valor de un “algo” es
proporcional a la renta económica que genera, pero en el caso de los
inmuebles esta aproximación presenta algunas peculiaridades. Aunque las
2
um: unidades monetarias
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rentas fuesen idénticas los tipos de interés pueden no coincidir, pues existen
otras variables que inciden sobre el valor:
1.- En el ámbito rural pueden tener importancia factores tales como:

distancia al núcleo urbano; coincidencia en la conciencia social de
riqueza con posesión de tierra; expectativas de futuros cambios de uso:
urbanísticos, empresariales, turísticos, etc.; posibilidad de mejoras que
incremente el valor de la explotación por encima de la inversión
realizada; proximidad a vías de comunicación o a las empresas que
manufacturen sus productos agrarios; apetencia de los vecinos por la
posesión de inmuebles limítrofes; etc.
2.- Mientras que el ámbito urbano pueden influir otros: necesidad de

ampliación de una determinada actividad empresarial en un local
adyacente; proximidad al lugar de trabajo; deseo de disponer de una
vivienda limítrofe a la habitada por cuestiones familiares o de prestigio;
número de peatones que pasean por ese tramo de vía en el que está
ubicado el local comercial; etc.
3.- Junto con las anteriores consideraciones hay tres elementos básicos
que configuran las decisiones de un inversor: seguridad, liquidez y
rentabilidad; elementos que tienen su interpretación propia cuando la
inversión se realiza en inmuebles. Como ya se ha expuesto, estos
bienes conforman un mercado imperfecto al estar condicionados por
cuestiones espaciales, temporales y, en ocasiones, administrativas.
Cierto es que un ahorrador podría invertir su dinero en acciones, bonos
del Estado o inmuebles, si la rentabilidad y riesgo fuesen similares; pero
también es cierto que no suele coincidir la ubicación espacial y temporal
del dinero con la puesta en venta del inmueble. En la práctica, esta
realidad se traduce en transacciones entre compradores y vendedores
próximos, localizados dentro de un ámbito geográfico reducido y en los
que la oferta y demanda tienen poca amplitud territorial3.
La liquidez de un bien inmueble rústico es pequeña, mientras que la de

uno de naturaleza urbana suele ser mayor, pero muy inferior a la de una
inversión en acciones (por ejemplo). En cambio, la seguridad de la
inversión ha sido una constante en el mundo rural, que se ha mantenido
relativamente estable en el urbano, pudiendo sufrir oscilaciones
importantes en otras alternativas.
4.- La inflación se presenta como un elemento de crucial importancia en

todas las inversiones financieras y, por lo tanto, también en cualquier
actividad relacionada con el sector inmobiliario. Afecta a la renta, que es
el elemento capitalizable cuando se aplica este método de valoración.
Pero no es una única inflación la que hay que tener en cuenta: la renta
está compuesta por ingresos y gastos, y cada una de estas partidas
puede verse afectada de diferente forma: precio de los productos, mano
3
Alcázar, M. (2006). "Fondos de inversión en proyectos de reforma agraria. Una propuesta alternativa para
el desarrollo rural sostenible". Revista Catastro, Octubre de 2006.
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de obra, cuotas de las comunidades de vecinos de un bloque de

viviendas, gastos fijos de funcionamiento, seguros, etc. Así mismo, la
inflación en el sector inmobiliario rústico es diferente de la que puede
presentarse en el urbano, y ambas podrían ser distintas de la tasa de
inflación general que pudiera existir en el mercado nacional de bienes
muebles. En resumidas cuentas: la inflación se manifiesta en el sector
inmobiliario de distinta manera ha como lo hace en otros, y varía
dependiendo de las características del bien y, por supuesto, con el paso
del tiempo.
Esta realidad pone de manifiesto que, por regla general en momentos

en los que la inflación general sea alta, las inversiones en bienes
inmuebles serán interesantes, pues la evolución del valor de éstos es
capaz de suavizar la incidencia de aquella.
Al igual que el resto de métodos de valoración, en el analítico también hay

que solventar algunos problemas para que pueda ser aplicado con
rigurosidad. En concreto, es interesante resaltar las siguientes
consideraciones:
 Cálculo preciso de los ingresos y gastos que producirá el inmueble,
para obtener como resultado la renta real o potencial.
 Periodicidad de la renta estimada.
 Vida útil del proyecto de inversión inmobiliaria.
 Estimación del valor de reversión.
 Identificación de los beneficios, en su caso, que genere.
 Elección de la tasa de interés a emplear.
 Influencia de la inflación.
Por último, aunque no por ello menos importante, en toda decisión inversora
hay que estudiar y cuantificar los gastos iniciales que conllevará. Si se elige
adquirir un inmueble hay que identificar las siguientes partidas: honorarios de
la agencia de la propiedad inmobiliaria, Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (o el IVA), gastos de notaría y
registro de la propiedad, tasación hipotecaria, gastos hipotecarios, seguros
diversos, IBI, etc.; cantidades que pueden llegar a desincentivar la inversión
en un inmueble a pesar de las posibles perspectivas de plusvalía que
pudieran contemplarse.
2.- FLUJOS DE CAJA
Los problemas planteados al final del apartado anterior exigen el uso de

matemática financiera y la fijación de algunos conceptos valorativos.
La primera actuación del tasador ha de centrarse en la identificación de la

renta que genere o pueda generar (renta potencial, ya analizada en el
capítulo IV) el inmueble y, para ello se plantean dos consideraciones previas:
1. Las rentas pueden no permanecer constantes a lo largo de la vida útil
del inmueble: rentas variables.

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2. Identificar las rentas propias del inmueble y separarlas, en su caso, de

las que genera la posible explotación que se desarrollase en él (por
ejemplo una cafetería). En estos casos el inmueble es imprescindible
para obtener la renta, pero en el mismo lo que se desarrolla en una
actividad empresarial.
La práctica de este método ha configurado dos grandes líneas de actuación,

pudiéndose considerar la primera, el arrendamiento, como una simplificación
de la segunda, el cálculo de los ingresos, gastos y beneficios derivados del
inmueble.
En los apartados inmediatos siguientes se van a desarrollar los diferentes

factores a tener en consideración para estimar los flujos de caja; en concreto:
arrendamientos, ingresos y gastos, valor de reversión, beneficio y distintos
supuestos sobre rentas variables; dejando para uno posterior el complejo
problema de los tipos de actualización.
2.1.- Arrendamientos
Cuando se disponga de información suficiente, una forma sencilla de estimar

la renta es investigar los cánones de arrendamiento o las compensaciones
por el uso del inmueble objeto de valoración; o de otros comparables en su
defecto. El proceso consiste en averiguar el canon que está abonando, o se
estaría dispuesto a abonar, en unas condiciones de oferta y demanda libres,
alguien que estuviese interesado en el mismo.
Ahora bien, y de acuerdo con la filosofía del método, no basta con conocer el
alquiler presente, sino que es necesario analizar y prever la trayectoria que
tendría en el futuro; el marco legal en el que estará inmerso; las renovaciones
y plazos; la posible morosidad; la evolución del mercado para ese sector de
inmuebles en esa zona; las rentas que se obtengan de bienes de similares
características en el mismo entorno; los gastos recuperables y el plazo de
recuperación; la posible generación de subproductos, etc.
De estas cantidades habrá que descontar algunas partidas económicas:

conservación y mantenimiento; administración; impuestos y tasas que lo
afecten; temporadas en las que no esté arrendado, etc. Y añadir el posible
valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendador (o la figura
jurídica que se considere). Todo ello con la vista puesta en la estimación de la
renta neta que genera o es capaz de generar el inmueble.
Esta información es válida y de gran utilidad en la mayor parte de las

ocasiones, pero hay que ser precavido e investigar las posibles causas de
arrendamientos alejados de lo que se consideraría media lógica para ese
bien, en esa localización, en ese tiempo y para el uso al que se le destina. A
modo de ejemplo se incluyen los siguientes:
 Limitaciones impuestas por las Leyes de Arrendamientos Urbanos y
Rústicos.
 Complementariedad en el uso del inmueble (sinergias).
 El tiempo previsible durante el que estará alquilado.
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 Otras.
Por lo que, al igual que en realiza cuando se aplica un método comparativo,
habrá que recoger información, seleccionarla y depurarla, para poder
emplearla en este método de actualización de rentas.
Una fuente de información que suministra datos de interés son las series
históricas de arrendamientos similares. Esta información recoge la evolución,
a lo largo del tiempo, de los periodos que ha estado el inmueble sin alquilar;
de los posibles usos alternativos al principal-original; de los gastos en que
incurre el propietario en la realización de obras necesarias tras un cambio de
inquilino o, simplemente, en el mantenimiento del inmueble; beneficios
obtenidos; y, por supuesto, de las rentas brutas abonadas periódicamente.
Sin poder extrapolarse directamente al futuro inmediato, siempre es útil para
discernir las variables explicativas con las que se trabajará, pues son datos
objetivos que inicialmente no tienen porqué no repetirse en el tiempo (al
menos los porcentajes, ya que difícilmente lo harían los importes brutos).
Para una correcta aplicación de esta alternativa es muy interesante disponer

de los documentos que acrediten los importes que aquí se van a incluir:
contrato de arrendamiento, certificación de los administradores, gastos
asignados a cada parte, ... . También es necesario conocer si los inmuebles
arrendados están amueblados o no. En el primer supuesto habría que
descontar de la renta la cantidad que correspondería a esta mejora. Es
complicado cuantificarla, dado que para ello habría que comparar alquileres
de inmuebles similares, con y sin mobiliario; por lo que en la práctica de este
método se suele estimar que la parte de la renta que corresponde (o
incrementa) el mobiliario se sitúa en el entorno del 10 al 20% del importe total
del arrendamiento amueblado.
Otros aspectos a resaltar, que se comparten con el apartado siguiente, son

los relativos a los problemas derivados de:
 La falta de ingresos como consecuencia de que el bien no esté
arrendado durante algunos periodos de su vida útil. Por este motivo la
renta anual suele estimarse multiplicando la renta mensual por 11, en
lugar de los 12 meses que tiene el año.
 La falta de pago del alquiler en el plazo acordado. La morosidad, si no
se cuenta con algún tipo de seguro o con un sistema judicial eficiente,
puede dar lugar a variaciones sustanciales de la renta prevista. No es
extraño que se incluya como un gasto más, computable al inmueble, el
importe del seguro destinado a cubrir esta eventualidad.
 Posibles cambios de uso o cultivo, lo que conllevaría, probablemente,
un incremento de la renta y, quizá, un incremento de los gastos y la
asunción de inversiones para realizar la transformación prevista:
oficina/vivienda; cereal/olivar, secano/regadío, etc. De cualquier forma,
la elección e inclusión de estos supuestos han de estar perfectamente
motivados y ser física, económica y administrativamente viables.
 La existencia de contratos de arrendamiento en los que se fijen cuotas
muy por debajo de lo que el mercado, para bienes con usos y
localizaciones similares (por ejemplo derivados de la LAU). En estos
casos habría que tener en consideración dos posibles rentas: la actual,
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hasta la fecha de finalización del contrato; y la media del mercado, a

contar desde esa fecha hasta el final de su vida útil.
2.2.- Ingresos y gastos
La estimación de la renta (Rta) suele hacerse calculado la diferencia entre los

ingresos (I) y los gastos (G) procedentes de la explotación económica a la
que esté ligado el inmueble. Este procedimiento se emplea con asiduidad en
la valoración de fincas rústicas; en cambio, en las viviendas y en los
inmuebles de consumo y no de producción es algo más complicado su
cuantificación. La práctica de este método incluye otra partida: el beneficio
(B), por lo que la expresión matemática se suele representar de la siguiente
forma 4:
Rta = I - G – B 4
Aunque es frecuente verla reducida a dos factores: ingresos y gastos, cuando

se considera que el beneficio entra a formar parte de la renta. Este es el caso
concreto, al menos, del procedimiento de valoración de suelo en situación de
rural establecido en el RVLS11.
Basado en el principio de anticipación, para aplicar este método con un nivel

de esfuerzo proporcional al objetivo perseguido, se consideran que las rentas
netas obtenidas se generan en un único momento. Este coincidirá con el final
del año o del mes, de acuerdo con el principio de Devengo, hasta el final de
su vida útil.
Para estimar los flujos de caja futuros4 imputables hasta el final de su vida útil
(n)5, dentro del marco de prudencia valorativa en el que siempre debe trabajar
el tasador, los ingresos y gastos se computan en el momento en que se
producen, siguiendo el principio de Caja. Precisamente es dentro de este
marco donde se investigan los flujos de caja previsibles, asociados a la
actividad propia a la que esté destinado el bien, atendiendo a las ratios
medias actuales, con la visión puesta en el futuro intentando adelantar el
previsible comportamiento del bien dentro de su entorno físico y económico;
reseñando cualquier aspecto que pudiera influir en la cuantía media de los
ingresos y gastos estimados.
En línea con lo anterior es interesante incluir, a modo de ejemplo, la variación

de los precios en origen, del kilogramo de aceite de oliva. En la figura 5.1 se
muestra la evolución durante la campaña 2010-11 y el valor medio, que según
la Consejería de Agricultura y Pesca fue de 1'93 euros/kilogramo.
4
Se denominan flujos de caja (“F”) a las diferencias existentes entre los cobros y los pagos (F = C – P)
ocurridas y reflejadas contablemente.
5
La vida útil del proyecto de inversión (n) suele hacerse coincidir con la del elemento representativo más
importante: construcción en el caso de un inmueble urbano y turno de la plantación en el caso de una
explotación agraria. A veces esta vida útil se estima indefinida pues esta suposición es válida para
determinados inmuebles rústicos.
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Figura 5.1.- Evolución de los precios de aceites de oliva entre enero de 2010
y enero de 2011
(Fuente: Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía)
Información que puede complementarse con la evolución a lo largo de un

periodo de cinco campañas. En la tabla 5.1 se incluyen los datos de los
precios medios de los productos agrícolas: aceites de oliva y maíz,
procedentes de la misma fuente documental, que se acompañan de las
figuras 5.2 (a, b).
Tabla 5.1.- Precios medios de productos agrícolas en varias campañas

(Fuente C. Agricultura y Pesca, J.A.)
Campaña/ Aceites de Campaña/ Maíz

Producto oliva (€/Kgr) Producto (€/Tm)
2006-2007 2,47 2007-2008 230,75
2007-2008 2,46 2008-2009 156,47
2008-2009 1,95 2009-2010 149,76
2009-2010 1,95 2010-2011 203,23
2010-2011 1,88
10

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2,5
1,5
0,5
0
2006‐2007 2007‐2008 2008‐2009 2009‐2010 2010‐2011
Figura 5.2.a.- Evolución de los precios medios (€/Kgr) de aceites de

olivar en varias campañas (Fuente C. Agricultura y Pesca, J.A.)
250
200
150
100
50
0
2007‐2008 2008‐2009 2009‐2010 2010‐2011
Figura 5.2.b.- Evolución de los precios medios (€/Tm) de maíz en varias

campañas (Fuente C. Agricultura y Pesca, J.A.)
En consecuencia, tal y como se ha expuesto, el cálculo de los ingresos reales

o potenciales puede ser complicado y fomentar la discusión. Hay que intentar
utilizar valores medios de los productos obtenidos para realizar una correcta
valoración (caso práctico 5.4).
Pero a pesar de la rigurosidad con que se elija el valor del producto agrario
que se obtenga de la explotación, hay otros aspectos a tener en
consideración, como son la existencia de subproductos o productos
complementarios al perseguido. Por ejemplo: la paja procedente del cereal; la
leña obtenida en la poda del olivar destinado a aceituna de mesa o almazara;
los despojos, o en su caso, la lana, en las ovejas (ovis aries); las cornamentas
procedentes de las caídas naturales y anuales de las piezas cinegéticas como
por ejemplo los ciervos (cervus elaphus); etc. Son bienes materiales,
vendibles, que tienen precio y, por lo tanto, valor. De los mismos existe un
mercado sujeto a las leyes de oferta y demanda, pero no son los que se
buscan cuando se planta el cereal, se cultiva el olivar, se alimentan las ovejas
o se administra un coto de caza mayor. Estos bienes han de incluirse en la
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producción final de la finca: han de ser considerados como ingresos y

formarán parte del valor final del bien que los produce; pero, paralelamente
sobre ellos repercutirán unos gastos que han de cuantificarse. En algunos
casos, como es el del olivar, el coste de poda se compensa aproximadamente
con el valor de la leña obtenida; en otros, partidas como estas pueden incidir
negativa o positivamente en las cuentas de ingresos y gastos que se
elaboren. El verdadero problema contable que presentan estos subproductos
es la asignación precisa de la parte de gastos que les corresponden: ¿qué
cantidad de unidades monetarias invertidas en la alimentación suplementaria
del ciervo corresponden a esas cornamentas que anualmente desecha dentro
de un proceso natural? Idéntica pregunta puede plantearse en relación con la
leña del olivar o los residuos orgánicos del viñedo. Ante esto la ciencia
económica y la mayoría de los tratadistas han ofrecido soluciones que suelen
ajustarse a la figura de la cuota: se le asigna una parte de los gastos
generales que corresponden al producto final6.
2.3.- Valor de reversión
En los inmuebles de naturaleza urbana, en las construcciones de uso agrario,

en los equipos de trabajo rústicos (tractor, cosechadora, etc.), entre otros,
debe tenerse en cuenta el valor de reversión; entendiendo como tal el valor
de mercado más probable que tendrían al final de su vida útil el bien (o parte
del mismo) objeto de tasación.
En ocasiones la valoración del bien se realiza antes de que finalice su vida

útil, motivada por una modificación sustancial de la situación futura de aquel.
Esto puede presentarse, por ejemplo, cuando está arrendado en unas
condiciones diferentes a las que podrían considerarse normales para el bien,
dentro del contexto socioeconómico en el que se encuentre. En este supuesto
se calculará el valor de reversión a la fecha de finalización de los flujos de
caja que se hayan estimado para este contrato de arrendamiento específico.
Y en esta misma línea de actuación, habrá que tener especial consideración
cuando se trate de bienes urbanos ligados a una explotación económica.
Conforme con lo expuesto, en el primer caso se estimaría el valor del bien

como diferencia del valor del solar sobre el que se ha edificado, menos el
coste de los gastos derivados de la demolición de la construcción y
adecuación del terreno. Existen diferentes alternativas, aunque el
procedimiento más empleado consiste en determinar el valor de mercado del
solar en la fecha de la tasación, y aplicarle las plusvalías o minusvalías que
resulten razonables atendiendo a su localización y uso, y a la evolución
previsible del mercado. Esta actuación incluye varios elementos de difícil
cuantificación: vida útil, plusvalía, minusvalía, evolución del mercado, etc. En
realidad, al final de la vida útil del proyecto quedarán un conjunto de
6
Desde hace unos años la generación de energía a partir de residuos de labores agrícolas en el olivar, viñedo,
etc., está en auge. Como consecuencia de ello y de la existencia de un mercado de energía eléctrica que puede
comercializar este producto, es más sencillo cuantificar el valor de estos residuos y su porcentaje sobre los
gastos totales de la explotación agraria.
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elementos que forman parte de la inversión, alguno de los cuales podrá haber
incrementado su valor (suelo) y otros no (edificación, maquinaria, etc.).
En este supuesto, en el que la vida útil del inmueble no ha finalizado, hay que
estimar el valor del conjunto (suelo más construcción) a la fecha prevista. La
O. ECO 805/2003 viene en auxilio del tasador y en su artículo 31.2 concreta
el proceso: "... el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al
final del contrato. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de
inquilinos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración
correspondiente y se ajustará el valor del suelo con las plusvalías o
minusvalías que resulten razonables, y se restará la depreciación física y
funcional de la edificación, calcula de acuerdo con el método del coste."
2.4.- Beneficio
Otro de los problemas que hay que solventar para aplicar correctamente
este método es la estimación del beneficio normal del empresario.
Operativamente el beneficio empresarial no es posible determinarlo con
anterioridad al cálculo de la cuenta de ingresos y gastos y,
complementariamente, los beneficios de una finca agraria o de un inmueble
urbano no tienen por qué ser iguales; no sólo dependen de la naturaleza del
bien, sino también del sistema de explotación y del periodo histórico
considerado. Conforme indica Caballer (1993) el beneficio puede
descomponerse en dos partes: beneficio normal y beneficio extraordinario.
Este último sería el que le correspondería a un empresario o arrendatario que
por sus especiales cualidades de gestión obtuviese unos beneficios
superiores a los que se considerarían normales; o por el contrario, inferiores a
esa teórica media de referencia. De cualquier forma, la lucha de las fuerzas
de la oferta y la demanda, en complicidad con el transcurso del tiempo, hacen
coincidir los beneficios en una media generalizada presionada por la
competencia, por lo que el denominado beneficio extraordinario acabaría por
anularse.
Para calcular el beneficio (B) tradicionalmente se emplean alguna de las

dos alternativas siguientes. La primera consiste en agrupar en un único
binomio la renta y el beneficio constituyendo una nueva variable a la que se
denomina ganancia (L). Se opera con ella de igual forma que con la renta;
aunque, eso sí, teniendo en cuenta las diferencias en los tipos de
actualización aplicables 6.
I-G=R+B=L
6
La fórmula empleada 6 para calcular el valor de un inmueble que
produzca una renta constante e indefinida, en la de actualización de las
rentas, o de las ganancias, sería 7:

7
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ECUADOR
En la que:
r: tipo de actualización de la renta
r’: tipo de actualización de las ganancias
Operativamente existe otra alternativa, algo más sencilla y muy útil, que ha
venido aplicándose con asiduidad en el mundo valorativo: porcéntuar los
beneficios en relación con los ingresos. Desde un punto de vista económico,
cuanto mayores sean los ingresos, mayor será el riego y, por tal motivo,
mayor debería ser el beneficio normal. Justificada la relación es algo más
complicado asignar un valor correcto a este porcentaje. Tradicionalmente esta
relación se ha determinado de forma empírica mediante el estudio y análisis
de aprovechamientos rústicos y urbanos que se generalizan, al principio en el
estudio de mercado previo, y posteriormente en las asignaciones de valores
individuales.
Por otra parte, esta relación presenta la ventaja de que los beneficios
inmobiliarios, para cada naturaleza y uso concreto, suelen mantenerse
constantes en situaciones de competencia perfecta, y a largo plazo si se trata
de una gestión empresarial de eficacia media. Por lo que, una vez estimada,
suele ser de aplicación de forma generalizada por todos los tasadores,
llegándose a considerar un acuerdo profesional el porcentaje asignado y
comúnmente aceptado del 10%.
Caso práctico 5.3.
Los titulares de la finca conocida como “Cortijo del Aire” han recibido una
oferta por la compra de cinco hectáreas de terreno de su propiedad, sitas en
la parte Norte de la explotación, conocida localmente como “Los Altos”. La
venta de esta parcela no supone un grave quebranto en la explotación, en su
conjunto, por los siguientes motivos:
1. A pesar de estar toda la explotación bajo una misma linde este
trozo de terreno se encuentra separado por un barranco, hecho que
obliga a dar un rodeo para acceder a él, dificultando y encareciendo
con ello las labores agrícolas.
2. El “Cortijo del Aire” es una gran explotación, más de 100 Has., por
lo que la venta de 5 de ellas no supone un quebranto sobre la
estructura agraria, económica y de comercialización establecida.
3. La entrada de dinero en la empresa agraria permitirá su empleo en
la mejora de los caminos existentes y en la construcción de una
nave de almacenamiento de equipos, con lo que aumentaría el
valor final de la finca en su conjunto.
Considerando oportuno estudiar la propuesta de compra se encarga la

tasación de la parcela “Los Altos”, con objeto de conocer el valor más
probable de mercado que podría alcanzar.
Descripción (somera) de la parcela:

 Localizada en el término municipal de: ..............., provincia de:
............., con la siguiente referencia catastral:
14

SIGTIERRAS
ECUADOR
02018A035001850000DJ. Se accede a través del “Camino del

Santuario”, con el que limita, en el punto kilométrico 1’2.
 La finca no posee ninguna servidumbre ni gravamen conocidos,
siendo sus características agronómicas las propias de la zona. No
existen problemas para contar con mano de obra especializada
capaz de abordar las labores agrícolas y la totalidad de la
producción se comercializa en una empresa local sita en las
proximidades del núcleo urbano.
 Distribución de superficies: El cultivo tradicional de esta zona, y de
la mayor parte de la comarca agraria en la que está enclavada, es
la labor o labradío de secano. Las alternativas elegidas son las más
rentables, dentro de las posibles, de acuerdo con los parámetros de
la Política Agraria Comunitaria. En esta línea la alternativa de
cultivo propuesta, que es similar a la que se realiza en el conjunto
de la explotación “Cortijo del Aire” es la siguiente (tabla 5.2):
Tabla 5.2.- Distribución teórica de cultivos (caso práctico)
Cultivo Porcentaje de terreno Superficie (Has)

Cereal 70 % sobre total 0’7000
Girasol 20 % sobre total 0’2000
Barbecho 10 % sobre total 0’1000
Totales 100 % 1’0000
Con objeto de que este ejemplo sea descriptivo del apartado en el que se
encuentra no se describen las distintas alternativas de cultivo que podrían
elegirse (pueden consultarse en las correspondientes delegaciones del
MAAM o de las Consejerías de Agricultura autonómicas), ni las ayudas
económicas que tienen asignadas, considerándose la renta que se estimará
constante e indefinida. A tal efecto se calcula que la producción media del
último quinquenio es de 3.000 kg/ha, con un precio medio de mercado de
0,15 um/Kg.7.
Las muestras elegidas en el estudio realizado han puesto de manifiesto la

existencia de un mercado activo. Recogiéndose los siguientes testigos, todos
ellos dentro del ámbito geográfico del término municipal y con similares
características agronómicas (tabla 5.3):
Tabla 5.3.- Muestra de testigos (caso práctico)
Muestra Valor mercado Superficie Cultivo Valor Producción

um (Ha) /Ha /Ha
1 “La Muesca” 12500 4,00 Alternativa similar 3125 3500
2 “Chorrillos” 24000 10,00 Alternativa similar 2400 2500
7
En realidad, y a los efectos de este ejemplo, lo que interesa es conocer el valor económico final de la
producción, pues los testigos comparables se han elegido en la zona y tienen las mismas alternativas de
cultivo y subvenciones agrarias.
15

SIGTIERRAS
ECUADOR
3 “Gamonares” 5000 1,50 Alternativa similar 3333 3200

4 “Senda ancha” 10000 3,00 Alternativa similar 3333 3000
5 “La Moleta” 6000 2,00 Alternativa similar 3000 2800
6 “Ossigis” 13000 4,50 Alternativa similar 2889 3200
Apoyándose en estos datos se calculan los siguientes parámetros (tabla 5.4):

 Ingresos por Ha.: Multiplicando las producciones medias (en Kg.)
por 0’15 um/Kg. 450 um/ha
 Gastos por Ha.: De acuerdo con lo recogido en la contabilidad
consultada de las distintas explotaciones vendidas. En caso
contrario habría sido necesario realizar una cuenta de gastos
acordes con los diferentes cultivos (en otro ejemplo posterior se
realiza una de estas cuentas). 310 um/ha
 Ganancia: Diferencia entre los ingresos y los gastos estimados. 140
um/ha
 r’ : Tipo de actualización resultante de elegir la ganancia como
parámetro explicativo.
 Beneficio: Se ha estimado un beneficio medio del 10%, sobre
ingresos, de acuerdo con la mayor parte de los tratados de
valoración consultados. 45 um/ha
 r : Tipo de actualización resultante de elegir la renta calculada (I-G-
B) como parámetro explicativo.
 Rendimiento Neto (MEH): De acuerdo con la O. EHA 3063/2010
0’26%8. 117 um/ha
 r’’: Tipo de actualización resultante de elegir el rendimiento neto del
MEH la renta como parámetro explicativo.
Tabla 5.4.- Comparación de los tipos de actualización en función de la

variable explicativa elegida (caso práctico)
Muestra Ingresos Gastos/ Ganancia r' Beneficio r R. Neto r''

/Ha Ha (s/ Ganancia) (10% s/ I) (s/ Renta) M.E.H (MEH)
1 525 350 175 5,600 53 3,920 137 4,368
2 375 225 150 6,250 38 4,688 98 4,063
3 480 315 165 4,950 48 3,510 125 3,744
4 450 300 150 4,500 45 3,150 117 3,510
5 420 290 130 4,333 42 2,933 109 3,640
6 480 350 130 4,500 48 2,838 125 4,320
Con los datos que figuran este cuadro los tipos de interés medios resultantes
son:
8
ORDEN EHA/3063/2010, de 25 de noviembre, por la que se desarrollan para el año 2011 el método de
estimación objetiva del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el régimen especial simplificado
del Impuesto sobre el Valor Añadido.
16

SIGTIERRAS
ECUADOR
r = 3’507 %
r’ = 5’022%
r’’ = 3’941 %
Por lo que los valores más probables de mercado, resultantes para la parcela
“Los Altos”, con las siguientes características (tabla 5.5):
Tabla 5.5.- Estimación de la variable explicativa de la finca objeto de

tasación (caso práctico)
CONCEPTO UNIDADES
 Superficie (Has) 5,000
 Cultivo Cereal secano
 Ingresos (um/Ha) 450
 Gastos (um/Ha) 310
 Ganancia (um/Ha) 140
 Beneficios (um/Ha) 45
 Rendimiento Neto (M.E.H.) 117
Se calculan de acuerdo con las siguientes expresiones:
a.- Atendiendo a la renta (I-G-B):
Renta
Valor = ------------- = 2.709 um.
r
b.- Atendiendo a la ganancia (I-G):
Ganancia
Valor = ---------------- = 2.788 um.
r‘
c.- Atendiendo a la renta fijada por la O. EHA/3063/2010: (I x 0’26):
Renta Neta
Valor = ------------------ = 2.969 um.
r ‘’
Siendo la media de los tres valores 2.822 um.
Inicialmente podría aceptarse esta valoración, pero siguiendo con las posibles
casuísticas que puede encontrarse un tasador, se ha considerado oportuno
identificar (a posteriori) una muestra que no debería haberse incluido y tenía
que haber sido rechazada en el proceso previo de depuración (descrito en el
capítulo dedicado al método comparativo). Conforme puede comprobarse en
el cuadro de muestras, la 2ª, “Chorillos”, (tabla 5.2) presenta una superficie
superior a todas las demás; teniendo un valor por hectárea acusadamente
inferior al resto, y una producción alejada de la media de las otras muestras.
17

SIGTIERRAS
ECUADOR
Por estos motivos se considera adecuado eliminar este testigo y aceptar los
otros cinco que tienen unas características generales más ajustadas a las de
la parcela objeto de valoración y son, por lo tanto, bienes comparables.
Repitiendo los cálculos el resultado de la muestra homogénea es el siguiente:
a'.- Atendiendo a la renta:

Renta
Valor = ------------- = 2.905 um.
r
b'.- Atendiendo a la ganancia:

Ganancia
Valor = ---------------- = 2.931 um.
r‘
c'.- Atendiendo a la renta fijada por la O. de 13/2/98:
Renta Neta
Valor = ------------------ = 2.987 um.
r ‘’
Siendo la media de los tres valores 2.941 um, cantidad que se elige como
definitiva. De acuerdo con lo anterior, el Tasador que suscribe el presente
informe estima que el valor total de la finca “Los Altos”, es de CATORCE MIL
SETECIENTAS CINCO (14.705) um.
Con este ejemplo queda puesto de manifiesto la escasa diferencia que

conlleva la elección de la renta o la ganancia como parámetro a capitalizar: en
este caso sólo un 1% sobre el valor final.
Por otra parte, y en relación con los precios de los productos agrarios -en
gran medida el grupo principal de ingresos de una explotación agraria- los
datos que se emplean en una tasación suelen ser las medias de los últimos
tres a cinco años, para que las estimaciones sean válidas. Hay que evitar,
como ya se ha expuesto, incluir en las partidas de ingresos y gastos datos de
un momento específico que podrían distorsionar considerablemente el
resultado.
A modo de ejemplo, si se quiere estimar el valor de una finca de olivar,

considerando fijo el tipo de actualización (i = 3%), en dos fechas próximas, y
se emplea el valor del kilogramo de aceite de olivar virgen extra en el día en
el que se realiza la tasación, es posible que las distorsiones sean más que
considerables (figura 5.3 y tabla 5.6).
18

SIGTIERRAS
ECUADOR
Figura 5.3.- Evolución del precio del kilogramo de aceite virgen extra
(Fuente: POOLred)
Tabla 5.6.- Estimación del valor capitalizado de una hectárea de olivar,

considerando solo producción de aceite virgen extra, en dos fechas próximas
Fecha de la tasación: 10-nov-10 13-nov-10 Diferencia

 Producción de aceite (Kgr/Ha): 1.200 1.200 0
 Precio Kgr. aceite: 1,933 2,300 -0,367
 Ingresos medios (€/ha): 2.320 2.760 -440
 Gastos medios (%/Ingresos): 46% 46% 0
 Gastos medios (€/Ha): 1.067 1.270 -203
 Beneficio, 10% s/ Ingresos (€/ha) 232 276 -44
 Renta neta (€/ha): 1.021 1.214 -194
 Tipo de actualización (3%): 3% 3% 0
 Valor capitalizado (€/ha): 34.021 40.480 -6.459
Obviamente la diferencia de un valor de tasación de casi 6.500 €/ha, en la

finca, con un intervalo de 5 días no es representativo del mercado; máxime
cuando 5 días más tarde, 20 de noviembre, vuelve el precio del aceite virgen
extra al mismo valor que tenía el día 10. En consecuencia, no se pueden
tomar como valores de referencia de los productos datos puntuales, ni
19

SIGTIERRAS
ECUADOR
tampoco producciones; hay que considerar un espacio de tiempo suficiente

para asignar a estas variables explicativas del valor del inmueble valores
medios; especialmente en este método que se basa en la actualización de las
rentas presentes y futuras que generará el inmueble.
2.5.- Renta variable
La O. ECO 805/2003 identifica y describe los flujos de caja que considera en

el ámbito de sus competencias. En concreto son:
1. Inmobiliarios: Los cobros y pagos futuros que traigan causa del
inmueble objeto de valoración.
2. Operativos: Los de la explotación que utilice el inmueble objeto de
valoración. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la
explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones y
amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las
inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso,
las variaciones del fondo de maniobra9.
Conforme con lo indicando, y auxiliándose de esta información, es posible

estimar el valor actual neto10 (VAN) de los flujos de caja de acuerdo con la
expresión matemática 5:
ó

1 1 1
5
Representando cada término lo siguiente:

 VAN: valor actual neto.
 Ij : Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j.
 Pk : Importe de los pagos previstos en el momento k.
 tj : Periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento
de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ij .
 tk: Periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento
de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Pj .
 i : Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración
de cada uno de los periodos de estimación de los ingresos
esperados.
 n : Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el
final de cada uno de los periodos de estimación de los ingresos
esperados11.
9
Fondo de maniobra: La diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del
balance.
10
La O. ECO 805/2003 lo denomina valor por actualización. Muy relacionado con el método residual, que se
desarrolla en otro capítulo posterior.
11
Los periodos de tiempo transcurridos y el tipo de actualización a utilizar se expresarán en las unidades
correspondientes a la duración de los periodos de tiempo considerados.
20

SIGTIERRAS
ECUADOR
En esta fórmula, incluida en la O. ECO 805/2003, es posible identificar tres

bloques:
 los ingresos que genera el inmueble, actualizados a la fecha de
valoración;
 los gastos en que se incurre para obtener esos ingresos; y
 el valor de reversión del bien al final de su vida útil.
En relación con el último apartado, la fecha en que se estime el valor de

reversión podría variar si se trata, por ejemplo de un inmueble que va a ser
transformado, o que está arrendado en unas condiciones diferentes a lo que
podría considerar normal en el mercado, o en otros supuestos debidamente
justificados en el informe de valoración.
Existen diferentes fuentes documentales en las que es posible apoyarse para

identificar los distintos supuestos sobre rentas inmobiliarias variables. A los
efectos de este texto se ha considerado aconsejable elegir la normativa que
en esta materia establece el RVLS11; reglamentación que se desarrolla a los
efectos de suelo en situación de rural, pero que es extrapolable a los
inmuebles de naturaleza urbana, en los que habrá que prestar especial
atención a la vida útil y al valor de reversión.
2.5.1.- Renta variable y vida ilimitada
Desde un punto de vista financiero una renta variable es aquella cuya

cuantía varía de un periodo a otro, pudiendo ser conocida la ley de
formación. En concreto estas variaciones podrían:
a. No seguir una ley interna conocida.
b. Variar siguiendo una progresión aritmética.
c. Variar siguiendo una progresión geométrica.
Existiendo procesos específicos para estimar el valor en función de
cada uno de los supuestos anteriores.
A esta disciplina financiera se acude para disponer de las herramientas

matemáticas que permitirán cuantificar el valor del inmueble en los
supuestos en los que la renta no sea permanente y constante. En la
Figura 5.4 se incluye una repres
entación gráfica genérica.
21

SIGTIERRAS
ECUADOR
120
100
80
RENTAS
60
40
20
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
infinito
AÑOS
Figura 5.4.- Rentas variables a lo largo de toda la vida útil (genérica)
En concreto, en esta situación se valorarán explotaciones en las que las

rentas pospagables varían con el tiempo (R1, R2, R3, ... Rn), desde el
primer año (1) hasta el final de su vida útil (n), considerando ésta
ilimitada. Para ello se aplicará la expresión anterior 2.
→
…
1 1 1 1
2
En donde:
V = Valor de actualización, en euros por hectárea.
R1, R2, R3, ... Rn = Rentas variables desde el primer año hasta
el final de la duración ilimitada de la vida útil, en euros por
hectárea.
r = Tipo de actualización aplicable.
n = Número de años (periodos), considerando la vida útil
infinita.
Al no tener las rentas una ley interna de formación; es decir, no siguen

un patrón predecible un año con respecto al anterior o siguiente, no es
posible simplificar la expresión matemática 2, debiendo sumarse los
diferentes términos que la conforma12.
Se emplearía, por ejemplo, en una explotación rural destinada que no

tuviesen una renta periódica y constante: bien distintos productos, o
bien con precios de los mismos muy fluctuantes. Por ejemplo, una
plantación de chopos destinados a desenrollo. Estas plantaciones
tienen un turno medio de entre 10 y 15 años, y durante los primeros
12
Una práctica habitual en el ejercicio de la valoración agraria es intentar estimar unas rentas medias, en un
periodo de tiempo no muy extenso (3, 5 u 8 años). Estos valores se simularían constantes a lo largo de toda la
vida útil y se podría aplicar la relación V = R/r2, simplificando los cálculos.
22

SIGTIERRAS
ECUADOR
años prácticamente todo son gastos13, obteniéndose los ingresos al final

del turno, con la corta. En la Figura 5.5 se incluye una representación
gráfica genérica.
150
100
RENTAS
50
‐50
AÑOS
Figura 5.5.- Rentas variables a lo largo de toda la vida útil. Los ingresos
se producen con la corta de la chopera al final del turno (genérica)
2.5.2.- Renta variable que evoluciona en ciclos periódicos
Frecuente en las plantaciones de frutales, en las que durante unos años

los gastos son elevados y, posteriormente y de forma progresiva va
cambiando la tendencia para superar los ingresos a aquellos. Ello dura
hasta el final de la vida útil de la plantación, que finalizará atendiendo a
la rentabilidad de la misma. En consecuencia, es la que hay que utilizar
cuando las rentas sean variables y evolucionen en el tiempo en ciclos
periódicos, de duración k, y las valoraciones se realicen al inicio del
ciclo. En estos casos se aplicará la expresión 6:
1
⋯
1 1 1 1 1
6
En donde:
R1, R2, R3, ... Rk = Rentas variables desde el primer año hasta
el final del turno, en euros por hectárea.
r = Tipo de actualización.
k = Número de años del turno.
En la Figura 5.6 se incluye una representación gráfica genérica.
13
En ocasiones, durante el primer y segundo año se utilizan los espacios entre los plantones y se siembra
maíz, cuyos restos se aprovechan para fertilizar el suelo de forma natural.
23

SIGTIERRAS
ECUADOR
40
30
20
10
RENTA
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39
‐10
‐20
‐30
AÑOS
Figura 5.6.- Rentas variables que evolucionan en ciclos periódicos

(genérica)
Se quiere a un técnico para valorar una plantación de frutales, en la que la

renta es variable y evoluciona en ciclos periódicos, de una determinada
duración. El tasador decide aplicar la expresión matemática 6
correspondiente a este supuesto en el RVLS11.
Consultada la Propiedad y recopilada información fidedigna de diversas

fuentes documentales, se obtienen los datos medios de ingresos (I) y
gastos (G), con lo que se calculan las rentas (R), de todos los años (k)
que componen un turno. Fruto de esta investigación es la tabla 5.7,
adjunta. En la columna 5ª de esta tabla se incluyen las rentas
actualizadas, de acuerdo con la expresión matemática anterior.
24

SIGTIERRAS
ECUADOR
Tabla 5.7.- Rentas actualizadas de una plantación de frutales
Año Ingresos Gastos Renta Renta actualizada

1 0 250 -250 -242,22
2 0 50 -50 -46,94
3 0 20 -20 -18,19
4 0 10 -10 -8,81
5 20 10 10 8,54
6 40 20 20 16,55
7 60 30 30 24,05
8 80 40 40 31,06
9 100 50 50 37,62
10 150 60 90 65,62
11 200 70 130 91,83
12 200 70 130 88,97
13 200 70 130 86,21
14 200 70 130 83,52
15 200 70 130 80,93
16 200 70 130 78,41
17 200 70 130 75,97
18 200 70 130 73,61
19 160 60 100 54,86
20 130 50 80 42,52
21 0 250 -250 -128,75
22 0 50 -50 -24,95
23 0 20 -20 -9,67
24 0 10 -10 -4,68
25 20 10 10 4,54
26 40 20 20 8,79
27 60 30 30 12,78
28 80 40 40 16,51
29 100 50 50 20,00
30 150 60 90 34,88
31 .../... .../... .../... .../...
32 .../... .../... .../... .../...
Tabla que puede representarse gráficamente en las figuras supuesto 5.7.
25

SIGTIERRAS
ECUADOR
150
100
50
monetarias
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
‐50
‐100
Unidades
‐150
‐200
‐250
‐300
Años
Figura 5.7.a.- Representación gráfica de las rentas calculadas
150,00
100,00
50,00
Unidades monetarias
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
‐50,00
‐100,00
‐150,00
‐200,00
‐250,00
‐300,00
Años
Figura 5.7.b.- Representación gráfica de las rentas actualizadas
Sustituyendo en la expresión matemática anterior 6 las rentas

actualizadas entre el año 1º y el año 20º (final del turno), y para un tipo
de actualización (r) del 3'210 %:
1
⋯
1 1 1 1 1
242′22 46′94 42′52 1 0′0321

⋯
1 0′0321 1 0′0321 1 0′0321 1 0′0321 1
El resultado de las operaciones anteriores es 1.332 um/ha
2.5.3.- Renta variable en los primeros años y constantes a lo largo del

resto de la vida útil ilimitada
Este supuesto se puede identificar con explotaciones como la de olivar,

en las que durante los primeros años no hay ingresos; poco a poco
26

SIGTIERRAS
ECUADOR
comienzan a producir las plantas y en un determinado momento entran

en plena producción; producción que puede considerarse permanente y
constante en el tiempo si los cuidados agrarios son los adecuados. En
el supuesto de que se valorase la explotación en el momento en que
están en plena producción podría utilizarse la expresión simplificada (V
= rta/r). En caso contrario, si la explotación estuviese en los primeros
años de vida, con rentas variables, habría que utilizar la siguiente
expresión 7:
…
1 1 1 1
7
En donde:
R1, R2, R3, ... Rh = Rentas variables desde el primer año hasta
que entra en plena producción, en euros por hectárea.
R = Renta permanente y constante a partir de la entrada en
plena producción, en euros por hectárea.
h = Primeros años, hasta que entran en plena producción.
En la figura 5.8 se incluye una representación gráfica genérica.
60
50
40
30
20
RENTAS
10
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
infinito
‐10
‐20
‐30
‐40
‐50
AÑOS
Figura 5.8.- Rentas variables en los primeros años y

constantes el resto (genérica)
Otro supuesto en el que podría ser empleado es en la valoración de un

parque lúdico. Durante los primeros años se computan elevados costes
y, poco a poco los ingresos van superando los costes para, al final de
un periodo conseguir una renta constante que podría considerarse
infinita en el tiempo.
27

SIGTIERRAS
ECUADOR
2.5.4.- Renta variable en los primeros años y evolución cíclica el resto
Este supuesto es muy útil en la estimación del valor de explotaciones en

suelo rural destinadas a la obtención de corcho (Quercus suber), por
ejemplo. Los alcornoques tienen un largo periodo de crecimiento y a
partir de una determinada edad pueden comenzar las labores de "la
saca del corcho", en turnos que varían, dependiendo de la zona
geográfica y de la explotación, entre 6 y 9 años.
En casos como estos se utilizará la siguiente expresión 8:
1
… …
1 1 1 1 1 1 1
8
En donde:
R1, R2, R3, ... RI = Rentas variables desde el primer año hasta
que entra en plena producción, en euros por hectárea.
I = Periodo de años desde que se plantan hasta que es posible
obtener el producto perseguido ("saca del corcho").
k = Duración de un ciclo productivo.
En la Figura 5.9 se incluye una representación gráfica genérica.
80
60
40
RENTAS
20
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27
‐20
‐40
AÑOS
Figura 5.9.- Rentas variables en los primeros años y

evolución cíclica el resto (genérica)
3.- TIPOS DE ACTUALIZACIÓN
3.1.- Problemática en la elección
La renta neta, para su empleo en el método analítico, puede estimarse con

bastante rigurosidad y precisión, contando en ocasiones con listados de
ingresos y gastos reales, perfectamente contabilizados y contrastados. En
28

SIGTIERRAS
ECUADOR
cambio, la elección del tipo de actualización es algo más difícil, por lo que la
Valoración ha articulado diferentes opciones para solucionar esta
problemática: fijo impuesto por ley; investigado por el tasador en el mercado
local; asignado a través de datos oficiales publicados; y mixto14.
En consecuencia, no es extraño comprobar que la mayor parte de las críticas

que recibe este método deriven del tipo de actualización empleado (“r”15).
Pequeñas variaciones en el tipo aplicado pueden dar origen a valores muy
diferentes. A modo de ejemplo se adjunta la tabla 5.8, en la que, para una
misma renta neta (1.000 um/año, permanente y constante), se han
incrementado en 0'50% la secuencia empleada.
Tabla 5.8.- Influencia del tipo de interés elegido

en el valor estimado de un bien, para una renta de 1.000 um/Ha/año
Tipo elegido Valor estimado (um/Ha)

r = 1,00% 100.000
r = 1,50 % 66.667
r = 2,00 % 50.000
r = 2,50 % 40.000
r = 3,00 % 33.333
r = 3,50 % 28.571
r = 4,00 % 25.000
Cuando el objetivo es el valor de mercado, hay que buscar en el propio

mercado el tipo a emplear, que será el que la permanente dinámica de la
oferta y demanda establezca. Para determinarlo empíricamente, en un
momento y en un espacio determinado, existen diferentes alternativas: teoría
de la decisión, métodos estadísticos, métodos sintéticos, combinación de
variables (inflación anual, variación de los precios, ... ), etc.; todos ellos
perfectamente aplicables siempre y cuando el resultado obtenido (r) se ajuste
a la realidad del mercado inmobiliario local.
El tipo de interés de mercado puede variar en función de la naturaleza del

bien; su uso, tipología y aprovechamiento; ubicación geográfica;
dimensiones,... y, obviamente, dependiendo de la fecha a la que se quiera
referir la tasación. Es, por lo tanto, un elemento de gran interés para el
inversor pues, para una misma renta (independientemente del bien) los
valores de mercado pueden ser diferentes; en consecuencia: el factor que
varía ha de ser precisamente el tipo de actualización. Sobre la base de lo
brevemente expuesto se pueden realizar dos comentarios:
1.- Inicialmente, en el ámbito rústico, se parte de la hipótesis de que las

distintas alternativas de cultivo (cereales, barbechos, viña, …) se
14
. En el apartado 3.6 se desarrollan y exponen diferentes situaciones.
15
Caballer, V., lo define como: “un coeficiente de transformación de dinero futuro a dinero presente”.
29

SIGTIERRAS
ECUADOR
ajustan a una dinámica establecida en función de criterios agrarios y

de mercado. No obstante, desde hace años los agricultores
comunitarios siembran de acuerdo con las reglamentaciones
europeas, atendiendo a lo que en ellas se indica y, sobre todo, con la
vista puesta en las ayudas económicas de la Política Agraria
Comunitaria (PAC). Esta “intromisión” administrativa desvirtúa lo que
se podría considerar, desde un punto de vista estrictamente agrario,
el aprovechamiento normal de la tierra. En contrapartida el agricultor
ve garantizada una renta constante que le permita continuar con su
actividad productora. De lo anterior se deduce que la PAC influye en
las decisiones de los agricultores, en la generación de las rentas
agrarias y, consecuentemente en el valor del inmueble. Una
modificación sustancial de una política agraria que altere el apoyo a
determinados cultivos en detrimento de otros, conllevará una
variación de las rentas, los valores de mercado y un incremento o un
decremento de los tipos de actualización.
2.- Los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en concreto los

destinados a locales y oficinas, son los que se ven afectados en
primer lugar y de forma más acusada, con las fluctuaciones de las
economías nacionales. Estos bienes tienen un mercado de alquileres
muy activo, por lo que es posible cuantificar con facilidad y precisión
los tipos de capitalización apoyándose en los arrendamientos, que
por otra parte presentan un nivel de ocultación menor al de las
viviendas. En consecuencia, el seguimiento y estudio de estos datos
favorecen el entendimiento del mercado inmobiliario y la elaboración
de conjeturas sobre posibles evoluciones del mismo, e incluso de la
economía en general (ver apartado 3.3).
Las administraciones suelen emplear este método, de forma excluyente o

complementaria, en las normativas destinadas a obtener un valor para un
inmueble; valor que puede no coincidir con el de mercado (lo más probable),
pero que sí se ajustará a la finalidad descrita en sus artículos: catastro,
expropiación, .... Tal y como se ha adelantado, en España existen diferentes
marcos legislativos que exigen el empleo del método de actualización de
rentas y fijan los tipos aplicables, algunos de los cuales se van a comentar en
este mismo capítulo.
Previamente a su análisis se incluyen diversos apartados y supuestos que

pondrán de manifiesto cómo el mercado define diferentes tipos de
actualización para los inmuebles, dependiendo de su naturaleza, tamaño,
ubicación, etc.
3.2.- Elementos comparables: dimensión
Al igual que cuando se aplica un método comparativo, en este es

imprescindible que los testigos utilizados tengan cierta semejanza. Y no es
sólo en función de su naturaleza, uso y localización; sino también en
atendiendo a sus dimensiones, tal y como se verá en este punto.
30

SIGTIERRAS
ECUADOR
En las pequeñas explotaciones agrarias la relación entre los ingresos y los

gastos por hectárea, para una misma producción, será menor que en las de
gran tamaño. En estas últimas, aunque las producciones por unidad de
superficie sean idénticas a las de las fincas pequeñas, los gastos serán
menores, en la medida en que las economías de escalas actúan. Por lo tanto,
las rentas netas ( I – G – B ), por hectárea, serán diferentes y los valores,
para un mismo tipo de actualización, serían distintos.
Una valoración analítica, que no tuviese en consideración la dimensión de la

explotación, asignaría valores por hectárea idénticos a ambas fincas cuando
la realidad del mercado pone de manifiesto que las agrupaciones optimizan
los gastos, aumentando la renta neta global por hectárea.
Lamentablemente esta situación, económicamente lógica y perfectamente

demostrable mediante cálculos sencillos, es echada por tierra al confrontarla
con la realidad del mercado inmobiliario, conforme puede comprobarse en el
siguiente ejemplo. Una finca agrícola de grandes dimensiones, en relación
con las del resto de la comarca, puesta en venta no encuentra compradores
con facilidad. Es difícil que exista una demanda real que cubra esa oferta y,
por tal motivo, el vendedor suele reducir sus pretensiones económicas hasta
que coincidan con las del comprador (generalmente pocos son los que podrán
adquirirla). Si el nuevo titular la vende en pequeños lotes, los más numerosos
posibles nuevos compradores si abonarán por las fracciones de la finca matriz
las cantidades medias establecidas por el mercado local. Se trata de una
situación paradójica: la suma del precio de todas las nuevas parcelas
vendidas es mayor que el precio abonado por la finca en su totalidad por el
primer comprador; cuando desde un punto de vista puramente económico la
explotación en su conjunto es más rentable que las pequeñas fincas
(“partidas a la carta”), y su valor de mercado debería ser mayor. La
explicación se encuentra en la ley de la oferta y la demanda: pocos
compradores capaces de desembolsar grandes cantidades de dinero
restringen el mercado y obligan al vendedor a reducir sus pretensiones
económicas; por su parte, el nuevo titular ofrecerá parcelas de dimensiones y
valores ajustados a la demanda local en una situación de mercado más
cercana a la libre competencia de la oferta y demanda.
En el ámbito urbano este escenario también se puede localizar. El valor de

mercado de un piso de dimensiones muy superiores a la media de la zona no
suele alcanzar los valores de mercado previsibles, por metro cuadrado, que
alcanzan otros próximos (incluso dentro del mismo inmueble). Esta realidad
se contempla cuando se aplican métodos comparativos y el tasador suele
homogeneizar el valor de los testigos teniendo en consideración las
diferencias de tamaño considerables.
El propietario de la finca de 100 hectáreas, destinadas a un

aprovechamiento de viña vitivinícola, la pone en venta, y tras un tiempo
prudencial, con un nivel de información aceptable y con el conocimiento de
gran parte de los posibles adquirientes de sus características, llega a un
31

SIGTIERRAS
ECUADOR
acuerdo económico con un comprador que abona por ella un total de 180.000
um. De acuerdo con esta información, y considerando homogénea la
explotación, el nuevo comprador decide venderla en parcelas más pequeñas
atendiendo a sus características geográficas. En consecuencia, encarga el
replanteo de lotes uniformes aprovechando los caminos, arroyos, taludes y
otros accidentes geográficos existentes; siempre conforme con la legislación
vigente en la materia.
El resultado son ocho parcelas diferentes, que pone a la venta en las

mismas condiciones que su anterior propietario: nivel de información, tiempo
de gestión prudencial, conocimiento por parte de los compradores de las
características de cada una de ellas, etc., consiguiendo su objetivo en un
plazo máximo de 6 meses (figura 5.10 y tabla 5.9):
4ª
1ª
5ª
2ª
FINCA MATRIZ
100 Has.
7ª
3ª
6ª 8ª
Figura 5.9.- Parcelación de la finca matriz
32

SIGTIERRAS
ECUADOR
Tabla 5.10.- Valores en venta de la finca matriz y de las nuevas parcelas

en las que se ha dividido, con indicación del porcentaje de diferencia
sobre el valor de la venta original
Finca Superficie (Has) Valor mercado Total Valor/Ha

Matriz 100 180.000 1.800
Total 100 180.000 1.800
Finca Superficie Valor mercado Valor % sobre

(Has.) total (um) (um/ha) 1.800 um/ha
1ª 13 30.000 2.308 128%
2ª 6 10.500 1.750 97%
3ª 12 26.000 2.167 120%
4ª 14 32.000 2.286 127%
5ª 17 34.000 2.000 111%
6ª 8 15.000 1.875 104%
7ª 10 19.000 1.900 106%
8ª 20 37.000 1.850 103%
Totales 100 198.500
El escaso espacio de tiempo transcurrido entre la compra de la finca matriz y

su posterior venta, en las parcelas independientes de este ejemplo, permite
no contemplar plusvalías derivadas de un incremento general del valor de los
terrenos destinados a este cultivo. No obstante, el comprador inicial ha
recuperado el dinero que pagó por la finca, más 10.500 um procedentes del
incremento del valor de mercado conjunto de las nuevas parcelas16.
Conforme con el planteamiento teórico expuesto anteriormente, la demanda

de fincas de grandes dimensiones es reducida en ese entorno geográfico, por
lo que su valor se ajustó entre pocas alternativas: 1.800 um/ha En cambio, la
demanda de parcelas pequeñas es más abundante y, por lo tanto, su precio
puede incrementarse. Esto es lo que ha ocurrido, pero no todas en la misma
proporción, sino que incluso una de ellas ha visto reducido su valor unitario en
un 3%. El motivo de estas diferencias se encuentra -nuevamente- en la
relación oferta/demanda: las parcelas comprendidas entre 12 y 17 hectáreas
son las que han experimentado un mayor incremento, lo que pone de
manifiesto que son las más deseadas por los agricultores de la zona. Mientras
que las superiores a 20 Has., e inferiores a 10 son menos atractivas; llegado
al caso extremo de la nº 2, con 6 hectáreas, que se vendió a un precio inferior
por unidad de superficie a lo que se pagó por ella en la primera transacción.
16
Todo ello considerando que, en el caso de que se formalizara en escritura pública y registro de la
propiedad, la transacción, los impuestos correspondientes estén incluidos en los precios finales. En caso
contrario las diferencias deberían recalcularse. También habría que partir del supuesto de que las cantidades
declaradas coincidan con las realmente abonadas.
33

SIGTIERRAS
ECUADOR
Esto último no es extraño, el mercado inmobiliario castiga las pequeñas

parcelas pues reduce el número potencial de compradores a vecinos y
linderos.
3.3.- Elementos comparables: ubicación
La ubicación (Cañas, 1993), junto con el tipo de bien y el uso al que está
destinado son elementos claves en la formación del tipo de actualización del
mercado inmobiliario local. En el ámbito rústico es una realidad conocida por
todos: dos fincas de idénticas características (accesibilidad, cultivo,
producción, topografía, disponibilidad de agua, dimensión, etc.) presentará
diferentes valores de mercado dependiendo de la distancia al núcleo de
población o al centro de recepción de los productos agrarios. En cierta
medida los valores de los inmuebles, de las mismas características, se
distribuyen en torno al casco urbano (en el que suelen encontrarse las
empresas encargadas de comercializar los productos) en forma de estrella.
Cierto es que cada vez en menor medida por la mejora de los caminos y los
medios de transporte, pero aún sigue siendo un factor a tener en
consideración.
En relación con los bienes inmuebles de naturaleza urbana también variará

el tipo de actualización a emplear en función de su distancia al-los centro-s de
comercios y negocios; influyendo, obviamente también, la accesibilidad, el
entorno, las infraestructuras, los servicios, etc. (muy relacionados con al
estructura propia de cada ciudad). Aunque ha ido perdiendo algo de peso
debido a una nueva concepción de los servicios y los avances telemáticos,
aún sigue siendo importante la localización de las oficinas y, por lo tanto, la
ubicación espacial influye de forma importante en la formación del valor de
mercado. A modo de ejemplo, en la publicación de “Barta&Partners”17 puede
apreciarse la diferencia de valores de venta y alquiler, y consecuentemente
de los tipos de actualización que se estiman para este supuesto (tabla 5.11 y
figuras 5.10 y 5.11).
17
BARTA&PARTNERS “Mercado Inmobiliario”, nº 30 de mayo de 2001. (Madrid 2001).
34

SIGTIERRAS
ECUADOR
Tabla 5.11.- Intervalos de valores de venta, alquileres y tipos de actualización calculados

para oficinas, ubicadas en diferentes lugares de Madrid. Análisis comparativo de dos
años consecutivos
PRECIOS DE LAS Primer trimestre de 2001

Alquiler Venta (ptas./m2) Actualización 18
OFICINAS (ptas/m2/mes)
ZONA Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo
1. Pº Castellana hasta G. Marañón 7500 4250 950000 550000 9,08% 8,89%
2. Azca/Lima/Cuzco 6500 3500 700000 550000 10,68% 7,32%
3. Recoletos/Cibeles 8500 3500 850000 500000 11,50% 8,05%
4. Serrano/Velázquez 5500 3000 750000 400000 8,43% 8,63%
5. Pio XII/Chamartín/Ilustración 5000 2500 650000 450000 8,85% 6,39%
6. Campo de las Naciones 4000 2400 600000 450000 7,67% 6,13%
7. A. Soria/J. Valcarcel/Av. América 5500 2200 650000 300000 9,73% 8,43%
8. Mirasierra/Crta. de Burgos/La Moraleja 4250 2500 600000 300000 8,15% 9,58%
9. Gran Vía/Pz. de España/Princesa 3500 2200 600000 250000 6,71% 10,12%
10. Aledaños M-30 Sur-Este 3000 1700 550000 280000 6,27% 6,98%
11. Concha Espina/Pº Habana/A. Alcocer 3500 2200 600000 250000 6,71% 10,12%
12. Chamberí/Argüelles 2700 1800 500000 275000 6,21% 7,53%
13. Alcobendas/S. Sebastián de los Reyes 2900 1700 500000 300000 6,67% 6,52%
14. Las Rozas/Majadahonda 3000 1600 475000 225000 7,26% 8,18%
15. Ctra. Coruña/Av. Dos Castillas 3750 1800 500000 250000 8,63% 8,28%
16. Zona Sur 2500 1600 450000 200000 6,39% 9,20%
17. S. Fernando/Tres Cantos 2600 1600 450000 200000 6,64% 9,20%
PRECIOS DE LAS Primer trimestre de 2000

Alquiler Venta (ptas./m2) Actualización
OFICINAS (ptas/m2/mes)
ZONA Máximo Mínimo Máximo Mínimo Máximo Mínimo
1. Pº Castellana hasta G. Marañón 4000 3000 800000 550000 5,75% 6,27%
2. Azca/Lima/Cuzco 3500 3000 700000 550000 5,75% 6,27%
3. Recoletos/Cibeles 3800 3000 750000 500000 5,83% 6,90%
4. Serrano/Velázquez 3500 2500 700000 400000 5,75% 7,19%
5. Pio XII/Chamartín/Ilustración 3000 2500 550000 300000 6,27% 9,58%
6. Campo de las Naciones 2200 3000 600000 450000 4,22% 7,67%
7. A. Soria/J. Valcarcel/Av. América 3500 2400 550000 300000 7,32% 9,20%
8. Mirasierra/Crta. de Burgos/La Moraleja 2500 2000 600000 300000 4,79% 7,67%
9. Gran Vía/Pz. de España/Princesa 2500 1800 500000 250000 5,75% 8,28%
18
Considerando una ocupación media de 11,5 meses al año y estimando los alquileres brutos, no netos. No
proceden de la publicación indicada, se han calculado para ilustrar este ejemplo.
35

SIGTIERRAS
ECUADOR
10.Aledaños M-30 Sur-Este 3500 1850 550000 280000 7,32% 7,60%

11.Concha Espina/Pº Habana/A. Alcocer 2800 2000 600000 250000 5,37% 9,20%
12.Chamberí/Argüelles 2600 1500 400000 275000 7,48% 6,27%
13.Alcobendas/S. Sebastián de los Reyes 2200 1700 400000 200000 6,33% 9,78%
14.Las Rozas/Majadahonda 2600 1800 480000 225000 6,23% 9,20%
15.Ctra. Coruña/Av. Dos Castillas 2600 1800 480000 225000 6,23% 9,20%
16.Zona Sur 2600 2000 500000 280000 5,98% 8,21%
17.S. Fernando/Tres Cantos. 2200 1700 400000 200000 6,33% 9,78%
Distribución de "r" atendiendo a la ubicación del inmueble

(1º Tr. 2000)
14,00%
Tipo de actualización
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Zona muestreada
Figura 5.10.- Representación de los tipos de actualización estimados,

para valores de mercado máximos y mínimos en las localizaciones reseñadas
(1º Tr. 2000)
36

SIGTIERRAS
ECUADOR
Distribución de "r" atendiendo a la ubicación del inmueble

(1º Tr. 2001)
Tipo de capitalización
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Zona muestreada
Figura 5.11.- Representación de los tipos de actualización estimados

para valores de mercado máximos y mínimos en las localizaciones reseñadas
(1º Tr. 2001)
3.4.- Inflación
La inflación, como ya se ha comentado, es un parámetro de enorme influencia

en el proceso de valoración en general y, en concreto, en aquellos en los que
se emplea el método analítico. La suma de esas rentas futuras no sólo se ven
afectadas por el tipo de actualización sino también por la inflación sobre todos
y cada uno de los elementos que forman parte de la renta. Así mismo, la tasa
elegida se encuentra bajo el peso de la inflación. En épocas en las que la
inflación es alta también variará el tipo de actualización, pero no en la misma
proporción pues la inversión en inmuebles es atractiva como “bien refugio”; en
cambio, es costoso recurrir a financiación externa para adquirir esos mismos
bienes pues las entidades bancarias prestan sus recursos económicos a un
tipo de interés más elevado.
La estimación del valor de un inmueble considerando una tasa anual

acumulativa como consecuencia del incremento de los costes (mano de obra,
materiales, licencias, etc.) y de los ingresos (venta de los productos) se
establece modificando ligeramente la fórmula empleada anteriormente, en la
que, a efectos de este ejemplo, no se incluye el valor de reversión 9:
Ij (1 + ) Pj (1 + )
VAN =  --------------- -  ---------------
(1+r)j (1+r)j
9
Siendo muy frecuente que “” y “” no coincidan: la mano de obra puede tener
una tasa de inflación mayor que la aplicable al precio de los productos
obtenidos, o estos verse beneficiados por la política agraria en
37

SIGTIERRAS
ECUADOR
contraprestación de un incremento notable de la mano de obra procedente de

emigración. El resultado es que ambas tasas pueden coincidir o ser diferentes
y, si se pueden estimar por alguno de los mecanismos que las ciencias
económicas ponen a disposición del técnico, deben contabilizarse.
Operativamente la estimación de la renta en el año nº 20 de un proyecto de

inversión, conociendo los gastos actuales (450 um), los ingresos (1.000 um) y
que las respectivas tasas de inflación son =4% y =5% , se calcula de la
siguiente forma (R = I - G - B = I - G - 10%I) :
Renta = [1000 x (1 + 0’05)  - [ 450 x (1 + 0’04)  + [0’1 x (1000 * (1 + 0’05) )

20 20 20
Renta = 1.402 um
3.5.- Actualización independiente
Por regla general, salvo en el caso de solares y terrenos incultos o

improductivos, el inmueble está compuesto por el suelo y el vuelo;
entendiéndose por vuelo, la construcción existente o el cultivo al que se
destina la parcela. Consecuentemente, el valor del inmueble (Vv), empleando
el método analítico puede separarse en dos partes: valor del suelo (Vs) y valor
del vuelo (Vv) 10:

10
Determinando separadamente la renta (Rta) del suelo y del vuelo, así como
sus respectivos tipos de actualización, puede estimarse el valor del inmueble
como agrupación de los dos valores parciales: suelo más vuelo.
En la práctica este proceso insta al empleo conjunto de dos métodos

valorativos: sintético y analítico. En un determinado momento puede ser
relativamente sencillo obtener valores de tierras sin aprovechamiento. En este
caso sería posible estimar comparativamente los valores de las mismas
atendiendo a un único parámetro: su ubicación espacial. A este valor base
(valor del suelo) se le añade el valor del vuelo, que se obtiene capitalizando la
renta obtenida, teniendo en cuenta las producciones, cuidados culturales de
la explotación, gastos, etc., en el caso de fincas rústicas; o el arrendamiento
de urbanas.
El empleo conjunto de dos métodos de valoración: comparativo y analítico,

permite ajustar con precisión el valor de los resultados obtenidos. En contra
se encuentra el hecho de que se deben de obtener numerosas muestras de
valor de suelo (podría denominarse “desnudo”), separar ese valor del valor
del vuelo en las muestras destinadas a aprovechamientos agrarios y
cuantificar la renta de las mismas sin tener en cuenta el suelo.
Puede considerarse complejo el proceso, pero en algunas ocasiones se

convierte en el más adecuado para estimar el valor del bien inmueble.
38

SIGTIERRAS
ECUADOR
3.6.- Generalización de los tipos de actualización
4.- SECTOR FORESTAL
La valoración forestal es compleja y no son frecuentes las tasaciones

realizadas por técnicos cualificados. Los motivos son múltiples:
 Dificultad para conocer los precios de la madera: no sólo influye la
especie sino el turno, la calidad del producto, los tratamientos silvícolas
que se le han aplicado a la masa forestal, el coste de la corta y
traslado, el valor de otros productos alternativos en el mercado
internacional, la escasez de agentes intervinientes, etc.
 El traspaso de los particulares a alguna administración de la gestión de
la masa forestal.
 El valor medioambiental de gran parte de las zonas destinadas a
aprovechamiento forestal incide decisivamente en la plantación,
tratamientos, corta, regeneración, especies, transporte, etc.
 El largo periodo de tiempo que transcurre desde el momento en que se
realiza la plantación y el momento de la tala final u obtención del
producto buscado (muy influenciado por la zona geográfica en la que
esté ubicada y por la especie empleada). Este espacio de tiempo
implica un aumento del riesgo y de la incertidumbre, factores que
repercuten en el valor del bien.
 Existencia de productos complementarios a la madera, anuales o
periódicos, que pueden obtenerse: caza, pesca, setas, líquenes,
apicultura, leñas, resinas, corcho, frutos, etc.
 Existencia de otros muchos complementarios que no son visibles con
facilidad: protección de cuencas, generación de oxigeno, actividades
recreativas y culturales, diversidad de fauna y flora, retención de agua,
etc.
 Variación entre los costes de producción (a veces sólo tala) en cada
uno de los metros cúbicos (o estereros) de madera comercializada. En
algunos países sólo la corta, en otros han de plantar, tratar y
posteriormente cortar, con restricciones medioambientales elevadas.
 Dispersidad de cultivos y sistemas de aprovechamiento: junto a la
variedad del arbolado: pinos, eucaliptos, robles, nogales, cerezos,
alcornoque, encinas, hayas, etc., se añade la diversidad de montes:
Monte regular (el aprovechamiento es homogéneo y cíclico en cada
turno se corta y planta); Monte irregular (el aprovechamiento no es
homogéneo existiendo plantaciones de muy diversas edades, por lo
que las cortas son en diferentes épocas); Monte semirregular (se
presenta en los casos en los que se han realizado aclareos en zonas
concretas).
 Incremento de la demanda de pasta para papel y una desmesurada
demanda de maderas preciosas y semipreciosas en los países
occidentales.
39

SIGTIERRAS
ECUADOR
 Influencia del mercado internacional y dependencia, en muchos casos,

de otros países para obtener las maderas demandadas por la
sociedad. Zonas con graves problemas de estabilidad social, escasos
recursos económicos y limitaciones medioambientales muy relajadas.
Esta situación acrecienta la problemática valorativa en la medida de que es

aún más difícil estimar la utilidad, coste y escasez del inmueble a tasar;
incrementando, consecuentemente, el aspecto subjetivo de la tasación. A
grandes rasgos el proceso de valoración forestal comienza con la clasificación
de los aprovechamientos en rodales homogéneos atendiendo a la especie,
estado (monte bravo, repoblación, etc.), edad media de la masa y sus,
características agroforestales. En el caso de que se trate de un monte en el
que convivan diversas especies, con distintas edades, calidades y
rendimientos es normal porcéntuar cada una de ellas, de tal forma que se
conviertan en rodales virtuales homogéneos. A partir de este momento, y
mediante la aplicación de diversos mecanismos (fracción de cabida cubierta,
tablas de producciones, inventarios forestales, fotointerpretación, imágenes
de satélites, etc.) se estima la producción media por cada superficie
homogénea considerada y los gastos en los que se incurrirá.
Complementariamente hay que tener en cuenta el valor medioambiental que
suele tener añadido el sector forestal como parte indisociable de su
existencia.
Desde hace poco tiempo la valoración forestal se ha visto auxiliada por un

aliado de indudable importancia, similar a la figura de los fondos de inversión
inmobiliarios en el ámbito urbano: las empresas de comercialización de
maderas (sobre todo nobles) a través de las cuales los ahorradores pueden
invertir su dinero en la adquisición de lotes forestales. Estas sociedades
ponen a la venta los árboles (en lotes o medios lotes) que los compran los
inversores, comprometiéndose la primera a entregarle la cantidad obtenida
por la venta de la madera (menos un porcentaje que se reserva en concepto
de gestión y mantenimiento) en el momento en que se corta. A estos datos se
puede acceder con facilidad y son unos de los escasos barómetros del valor
de los productos forestales. Otros de los escasos aliados que sirven para
estimar el valor de la madera son las empresas papeleras y de desenrollo que
suelen fijar precios de adquisición estables en la madera entregada “en
fábrica”.
40

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5.- CASOS PRÁCTICOS
Se presentan los casos prácticos seguidos de las soluciones
Caso práctico 5.9.
1.- Objetivos:
El presente informe se realiza con el objetivo de valorar una explotación

destinada a la alimentación de una cabaña de ganadería extensiva, sita en la
zona Norte de la provincia de Toledo. El titular de explotación, D. .... , con
domicilio en ..., calle ...., desea conocer su valor de mercado para decidir
sobre la propuesta de compra realizada hace unos días por los propietarios
de una empresa constructora ubicada en Madrid.
Para ello contacta con un tasador al que le encarga la valoración de la

explotación en su conjunto.
2.- Identificación.
Finca denominada “Los Pastos del Boticario”, sita en término municipal de

XX, provincia de Toledo. Registralmente figura inscrita en el Folio nº 35, del
Tomo 47, Libro 58, en inscripción primera como finca número 1.234, del
Registro de la Propiedad de ......
La superficie con que figura inscrita es de 65’3200 Has. y sus linderos son:
 Norte: Finca propiedad de la Familia Ochoa, conocida como

“Los Álamos”.
 Sur: Carreta comarcal TO-323.
 Este: Camino de “Las Albercas”.
 Oeste: Linde del término municipal.
Catastralmente está formada por varias parcelas, todas delimitadas bajo una
misma linde pero atravesadas por el “Arroyo del Boticario”. Sus referencias
catastrales son:
Polígono parcela
8 15
8 16
9 3
con una superficie catastral total de 64’5000 Has., y con los siguientes
linderos (SEC)
 Norte: 8/17: D. ........... Y 8/18: Dª. ...........

 Sur: Carreta comarcal TO-323.
 Este: Camino de “Las Albercas”.
 Oeste: 1/13 (término municipal limítrofe de YY) D.....
41

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3.- Localidad y entorno.
 Tipo de núcleo: Se trata de un núcleo autónomo situado en la parte

Centro-Norte de la provincia de Toledo, cabecera de una amplia comarca y
con un término municipal muy extenso.
 Ocupación laboral y nivel de renta: La ocupación laboral es

preponderantemente agrícola, con parcelas de tamaño mediano y grande
(más de 50 Has.), en las que los principales cultivos son el pastizal, olivar y
almendro; En los últimos años el olivar ha ido ocupando parte del terreno
destinado a pastizal, auxiliándose de agua extraída de pozos que la captan
a gran profundidad.
 Población y evolución de la misma: De acuerdo con el padrón del año

2008 tiene una población de derecho de 13.546 habitantes, con un
crecimiento sostenido en los últimos años.
 Delimitación del entorno: La finca se encuentra en el término municipal de

XX, a unos 11 Km de su núcleo urbano, en un entorno eminentemente
agrícola, rodeado de explotaciones de similares características.
 Equipamiento: Es completo en el municipio, si bien debido a la proximidad

a la capital se complementa con esta.
 Comunicaciones: Buenas comunicaciones a través de la carretera que la

limita, vía que permite enlazarla con la Nacional IV. Así mismo existe una
estación de ferrocarril en el núcleo urbano próximo.
 Accesibilidad: Se accede desde la N-IV, por la comarcal TO-323. Dentro

de la finca los carriles están en buen estado.
 Tipificación de las explotaciones del entorno: La superficie del término

municipal es de 25.315 Has. que se distribuyen de la siguiente forma:
Superficies agrícolas 38 %
Tierras labradas 23 %
cultivos herbáceos de secano 18 %
cultivos herbáceos de regadío 5%
Tierras con cultivos permanentes 9%
cultivos leñosos de secano 9%
Tierras agrícolas heterogéneas 7%
mosaico de cultivos 7%
Superficies forestales 62 %
Bosques de coníferas 21 %
Zona de vegetación arbustiva y herbácea 41 %
pastizales 32 %
matorrales xerófilos y mesófilos 5%
matorrales con arbolado. 4%
42

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4.- Terreno:
 Superficies:
Registral: 65’3200 Has.
Catastral: 64’5000 Has.
Adoptada tras medición topográfica: 65’0000 Has.
Productiva: 64’5000 Has.

Caminos e infraestructuras: 0’5000 Has.
 Infraestructuras:
Caminos: Son de tierra propiedad de la finca que
los atraviesa.
Suministro eléctrico: En perfecto estado. Hasta la
construcción.
Nave agrícola: 120 m2, cerramiento de bloques de
hormigón y tejado de chapa
galvanizada.
Muelle de carga: De bloques de hormigón, junto a la
nave.
Agua: Dos pozos artesanos uno de los
cuales suministra un caudal de 2’5
litros / segundo.
Cortijo: Derruido; De 110 m2 de planta.
5.- Descripción de la finca:
 Clima mediterráneo con las siguientes características:

Temperatura media anual: 10 a 18 ºC
Temperatura media mes más frío: 0 a 8 ºC
Temperatura media mes más cálido: 20 a 30 ºC
Duración media del periodo de heladas: 5 meses.
ETP media anual: 700 a 1000 mm.
Precipitación media anual: 500 a 800 mm.
Déficit medio anual: 200 a 400 mm.
Duración del periodo seco: 3 a 5 meses
Precipitación en invierno: 38 %
Precipitación en primavera: 28 %
Precipitación en otoño: 30 %
 Orografía: La finca presenta una zona de pendientes suaves (4 – 10

%) y otra, próxima al “Arroyo del Boticario”, en la que se supera el
40%. La altitud media es de 750 msnm, siendo la máxima altura el
“Cerrillo del Viento”, con 850 metros y la mínima se encuentra junto al
arroyo con 725 m. Presenta orientación Sur-Sureste.
 Cultivos y aprovechamientos: La totalidad de la finca está destinada al

aprovechamiento de ganado ovino. Se trata de una zona en la que se
43

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aprovecha la vegetación y en la que se encuentran distribuidas

encinas (Quercus ilex), chopos (Populus nigra) y diverso matorral,
agrupados en pequeños rodales en las escasas zonas rocosas
existentes.
6.- Información de mercado:
 Oferta: Baja para explotaciones de estas características.

 Demanda: Baja debido a la incertidumbre del mercado ovino en
España y ea sistema de ayudas agropecuario.
 Revalorización: Es muy probable que la finca goce de una
revalorización en tanto en cuanto los nuevos propietarios podrían
aportar dinero para aumentar la cabaña ganadera mediante el aporte
extra de alimentación suplementaria; nuevas perforaciones que
incrementen el caudal de agua; mejorar el sistema de
comercialización, etc.
7.- Metodología de valoración:
La escasa vegetación arbórea no justifica una valoración independiente de la

misma, dado que gran parte de sus productos son consumidos por el ganado.
Para valorar el terreno se recurre a la transformación del producto vegetal –el
pasto- en ganado: carne, lana, piel, despojos, etc. El procedimiento consiste
en estimar los ingresos provenientes del ganado que pasta en la finca y
descontarle los gastos de explotación y mantenimiento, junto con el
correspondiente beneficio. Una vez estimada la renta de la explotación (por
hectárea) se capitaliza al tipo de interés medio que presentan estas
explotaciones en esa zona. Como en el ejemplo anterior el tipo de
actualización se obtiene a través de un estudio de mercado realizado al
efecto.
8.- Tabla de unidades y descripciones:
Auxiliándose de la información aportada por la Propiedad, la asesoría que le

gestiona la documentación administrativa y las empresas distribuidoras, se
elabora la adjunta tabla de unidades (Tabla 5.15).
Tabla 5.15.- Unidades y descripciones de la explotación considerada (caso

práctico)
Tabla de unidades y descripciones

 Superficie total de la finca, en Has. 65,00
 Superficie cultiva de la finca, en Has. 64,50
 Superficie improductiva en Has.: rocas, caminos, ríos, etc. 0,50
 Superficie destinada a uso pascícola, en Has. 64,50
 Valor del corral y de la nave, en um 25000
 Carga ganadera lanar, cabezas/ha 1,4
 Proporción de machos de reproducción, sobre el total en % 4
44

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 Número de machos reproductores 3,6

 Proporción de ovejas reproductoras, sobre el total en % 71
 Número de ovejas reproductoras 64,1
 Proporción de reposiciones de animales de desecho, sobre
total % 20,0
 Número de cabezas para reposición de desechos 18,1
 Proporción de bajas por muerte natural, sobre el total en % 5
 Número de cabezas para reemplazar las muertes naturales 4,5
 Producción anual de corderos, sobre el total de ovejas
reproductoras, en % 115
 Número de corderos vendidos en un año 51
 Kg. de carne de cordero que se vende con 25 Kg., en um 110
 Kg. de carne de animal de desecho que se venden con 40
Kg., en um 28
 Precio de los despojos, pieles, en um 375
 Precio del Kg. de lana, en um 43
 Producción de lana de los machos reproductores, en Kg/Ud 3
 Producción de lana de las ovejas reproductoras, en Kg/Ud 2
 Producción de lana de los corderos, en Kg/Ud 1,5
 Precio del Kg. de estiércol vendido en explotación, en um 0,8
 Producción de estiércol media anual (6 veces el peso del
animal)
 Peso medio de la cabeza de ganado de reproducción, en Kg. 40
 Peso medio de la cabeza de ganado de renuevo, en Kg. 30
 Jornal diario de un (1/2) pastor, en um, incluidas las cargas
sociales, 365 días, 400
 Camas para el ganado, cantidad de paja diaria, en Kg. por
cabeza 0,1
 Precio del Kg. de paja para cama del ganado, en um(procede
de la explotación) 0
 Transporte del ganado 2 veces al año, en um/cabeza 10
 Gastos en veterinario, en u.m/ cabeza 20
 Gastos sanitarios varios, en um/cabeza 5
 Esquileo, en um/cabeza 15
 Gastos imprevistos, % sobre el total de gastos varios 8
 I.B.I. y otros impuestos: en um/Ha 5
 Impuestos varios sobre el ganado, en u.m/cabeza 3
 Gastos financieros sobre capital invertido (en %) 5
Utilizando esta información y la procedente de diversas fuentes documentales

(bibliografía, asociaciones de agricultores y ganaderos, ...9 se elabora la tabla
5.16 en la que se desglosan los ingresos y gastos, por unidad de superficie.
45

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Tabla 5.16.- Tablas de ingresos y gastos de la explotación considerada (caso

práctico).
Ingresos y gastos
Ingresos: um
 Procedentes de la venta de los corderos 140676
 Procedentes de la venta de los animales de desecho 20227
 Procedentes de la venta de los despojos 1693
 Procedentes de la venta del estiércol 16254
 Procedentes de la venta de la lana 7436
Total ingresos,,,,,,,, 186286
Gastos:
 Mano de obra 146000
 Camas para el ganado 0
 Transporte 1716
 Veterinario 1716
 Seguros y administración 429
 Esquileo 1287
 Imprevistos 275
 Impuestos sobre los bienes 325
 Impuestos sobre el ganado 257
 Gastos financieros sobre capital en bienes inmuebles,
interés 1250
 Gastos en gestión de la explotación sobre producción
final 9314
 Gastos en alimentación artificial del ganado 0
Total gastos...... 162568
Beneficio:
 (8% producción final + 4% capital mobiliario y
circulante) / 2 14352
Renta:
 Renta = Ingresos - Gastos - Beneficio empresarial 9366
Valor de la Ha. de finca capitalizada al 5%

 Actualización de la renta al interés establecido en el
estudio previo 187321
9.- Valoración.
De acuerdo con la documentación aportada, la investigación de mercado local

realizada y la información recopilada en la cámara agraria local y provincial,
46

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Consejería de Agricultura de la Junta de Castilla-La Mancha, mataderos y

mercados próximos, etc. El valor calculado, empleando el método analítico,
de la hectárea de pastizal de la finca “Los Pastos del Boticario”, es de
187.321 um.
Las zonas destinadas a edificaciones y caminos suponen un 7 % del terreno

total; funcionalmente se les puede asignar un valor comparable al resto pues
su potencial agronómico es similar. Así mismo, se consideran indispensables
para el normal desarrollo de la actividad agraria (naves y caminos).
Las 65’0000 Has. que componen la finca tendrán como valor de mercado el
resultado de multiplicar esta superficie por el valor medio calculado para cada
una de ellas: 187.321 um; en total: 12.175.865 um.
El edificio (suelo y vuelo) destinado a nave-almacén se ha valorado

independientemente (en un capítulo posterior se explicará una metodología
adecuada para ello) y su valor neto actual es de 25.000 um.
Por todo lo cual, y a juicio del Tasador que suscribe este informe y de acuerdo
con la documentación obrante en su poder, el valor de la finca “Los Pastos del
Boticario” es de DOCE MILLONES DOSCIENTAS MIL OCHOCIENTAS
SESENTA Y CINCO (12.200.865) UNIDADES. MONETARIAS.
En Toledo, a ... de ... de .......
Caso práctico 5.10.
Un agricultor del término municipal de Cambil (Jaén) decide invertir una cierta
cantidad de dinero, heredada recientemente, con objeto de suavizar la
presión fiscal sobre la misma. Para ello se informa a través de los medios
disponibles (agencias de la propiedad, revistas de información comarcal,
anuncios en los establecimientos, etc.) y tras visitar algunas explotaciones
decide estudiar más a fondo la viabilidad de dos fincas conocidas como
“Matabegid” y “Arbuniel”, dentro de su mismo término municipal.
Ante la duda de su adquisición consulta a un tasador profesional sobre la

elección a realizar teniendo en cuenta la siguiente información (tabla 5.17):
Tabla 5.17.- Identificación de las fincas (caso práctico)
Finca A Bº
 Paraje Matabegid Arbuniel
 Polígono catastral 13 15
 Parcela catastral 7 3
 Precio venta (en um) 15.750 10.500
47

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 Superficie (en Has.) 3’5 2’1

 Precio /ha (en um)19 4.500 5.000
 Producción (Kg./ha) 2500 2600
 Ingresos (um/ha) 750 780
 Gastos (um/ha) 515 530
 Beneficio medio sobre ingresos 75 78
 Renta media anual /Ha 160 172
Con estos datos parece inicialmente aconsejable adquirir la finca “B”, pues la
diferencia de producción anual –que quizá es lo primero que se observa y lo
que con mayor fuerza destacará el vendedores superior a la “A” en 100
Kg./ha Por su parte, el titular de la finca “A” incidirá en las ventajas de adquirir
ésta, dado que esa pequeña diferencia de producción es totalmente asumible
por la diferencia de precio de venta solicitado: varían en 500 um, un 11’1%
más la “B” sobre la “A”.
Consultado el tasador, éste realiza un estudio de mercado de fincas de

análogas características sitas en el entorno, y del mismo se obtiene el
siguiente cuadro resumen (tabla 5.18):
Tabla 5.18.- Muestras capturadas e indicación de las variables representativas

(caso práctico)
Finca 1º 2º 3º 4º 5º 6º
Paraje Jabalcuz Puerto Alto S. Cristóbal Mágina La Pandera Jontoya
Polígono catastral 3 4 6 8 11 1
Parcela catastral 14 26 37 48 59 61
Precio venta (en um) 9500 15000 16000 3500 5000 45000
Superficie (en Has.) 2,58 3,86 4 0,75 1,05 13,5
Precio /ha (en um) 3682 3886 4000 4667 4762 3333
Fuente API Comprador Vendedor API Comprador API
Fecha Semestre anterior
Producción (Kg./ha) 2500 2800 2500 2400 2500 2700
Ingresos (um/ha) 750 840 750 720 750 810
Gastos (um/ha) 525 600 530 515 520 567
Bº s/ ingresos (um/Ha) 75 84 75 72 75 81
Renta media
anual(um/Ha) 150 156 145 133 155 162
Apoyándose en este cuadro se estima el tipo de actualización de todas y cada

una de las fincas testigo aceptadas inicialmente:
19
Ambas fincas están destinadas al cultivo de la viña y el precio abonado al agricultor, en la última campaña,
por Kg. de uva ha sido de 0’30 um.
48

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Finca: 1º 2º 3º 4º 5º 6º
Tipo empleado 4,07 4,01 3,63 2,85 3,26 4,86
Realizando la media aritmética de los resultados individuales se obtiene el

porcentaje de 3,78 %, medio de los anteriores. Aplicando este tipo de
actualización a los rendimientos declarados y comprobados de las fincas “A” y
“B”, que se ofertan al interesado posible comprador se obtienen los siguientes
resultados:
Finca “A” “B”

Valor por Ha. (um) 4.233 4.551
Valor total (um) 14.816 9.556
De acuerdo con estos datos, sería más interesante negociar el precio final
sobre la finca “A”, por la que el titular actual pide 4.500 um/ha (un 6'3% más),
que hacerlo sobre la “B”, por la que se solicita 5.000 um/ha (un 9'8% más)
Hecha esta primera apreciación el tasador revisa todas y cada una de las
parcelas que ha empleado para la elaboración de esta muestra rápida, y
cumplimenta una hoja de comparación de características elaborada por él
mismo. Visitadas y puntuadas20 el resultado es el siguiente (tabla 5.19):
Tabla 5.19.- Asignación de puntuaciones subjetivas a las fincas (caso

práctico) sobre la finca “A”
Criterios / Testigos 1º 2º 3º 4º 5º 6º
 Situación geográfica 4 4 4 4 4 2
 Propiedad 5 5 5 5 5 4
 Distancia N U y Comercializadora 4 4 4 1 2 2
 Cargas y servidumbres 4 5 5 1 4 4
 Superficie 5 3 2 2 2 1
 Distribución de superficies 4 4 4 4 4 4
 Forma y estructura 5 4 4 4 4 3
 Accesibilidad 4 4 3 2 2 5
 Pendientes 4 4 4 4 4 3
 Suelo 4 4 4 3 4 2
 Cultivo 5 5 5 5 5 5
 Clima e hidrología 5 5 5 5 5 3
 Producción 5 3 5 4 5 4
 Gastos 5 4 5 5 5 3
20
De acuerdo con el siguiente sistema de comparación diseñado por el tasador atendiendo a su experiencia
profesional: Idéntica: 5; Muy parecida: 4; Parecida: 3; Poco parecida: 2; Distinta: 1.
49

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 Rendimientos 5 5 5 4 5 4
 Mano de obra 4 4 4 4 4 4
 Comercialización 4 4 4 1 3 2
 Juicio crítico (máximo 15) 13 14 10 9 9 5

Totales: 89 85 82 67 76 60
Identidad sobre 100% 89 85 82 67 76 60
Tabla 5.20.- Asignación de puntuaciones subjetivas a las fincas

(caso práctico) sobre la finca “B”
Criterios / Testigos 1º 2º 3º 4º 5º 6º
 Situación geográfica 4 4 5 5 5 3
 Propiedad 5 5 5 5 5 4
 Distancia N U o Comercializadora 4 4 4 1 2 2
 Cargas y servidumbres 4 5 5 1 4 4
 Superficie 4 2 2 5 5 1
 Distribución de superficies 3 3 5 5 4 3
 Forma y estructura 4 4 4 4 5 2
 Accesibilidad 4 2 4 3 4 4
 Pendientes 4 4 4 4 4 3
 Suelo 2 3 5 4 3 3
 Cultivo 5 5 5 5 5 5
 Clima e hidrología 4 5 5 5 5 3
 Producción 5 3 5 5 5 3
 Gastos 5 1 5 4 5 3
 Rendimientos 4 4 4 4 4 5
 Mano de obra 4 4 4 4 4 4
 Comercialización 4 4 4 4 4 4
 Juicio crítico (máximo 15) 5 7 13 11 13 8

Totales: 74 69 88 79 86 64
Identidad sobre 100% 74 69 88 79 86 64
Comparación que pone de manifiesto que existen algunas diferencias entre

las fincas objeto de valoración y los testigos capturados inicialmente y
empleados en una primera aproximación para cuantificar el valor. Por este
motivo se vuelven a calcular los tipos de interés medios de los testigos
50

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seleccionados, esta vez atendiendo al grado de coincidencia con las fincas a

tasar.
Tabla 5.21.- Estimaciones realizadas con las muestras seleccionadas
Finca “A” Elección 1º Elección 2º

 Testigos seleccionados 1, 2, 3 y 5 1, 2 y 3
 Tipo de capitalización medio 3’74 3’90
 Valor por Ha. 4.276 4.072
 Valor total de la finca 14.965 14.253
 Valor solicitado por Ha. 4.500 4.500
 Diferencia entre el precio solicitado y el
valor calculado (solicitado/calculado): 1’0524 1’1051
Finca “B” Elección 1º Elección 2º

 Testigos seleccionados 1, 3, 4 y 5 3, 4 y 5
 Tipo de actualización medio 3’45 3’24
 Valor por Ha. 4.984 5.303
 Valor total de la finca 10.467 11.137
 Valor solicitado por Ha. 5.000 5.000
 Diferencia entre el precio solicitado y el
valor calculado (solicitado/calculado): 1’0032 0’9428
El Tasador que suscribe, de acuerdo con los datos presentados en el informe

que antecede, considera más adecuada la inversión en la finca “B”, para la
finalidad perseguida por el posible adquiriente. El valor medio calculado de la
indicada finca está comprendido entre 4.984 y 5.303 um/ha, dentro de lo
solicitado por el vendedor (5.000). En cambio, el valor medio calculado de la
finca “A” está comprendido entre 4.072 y 4.276 um/ha, inferior a las 4.500
um/ha solicitadas por el vendedor21.
1.- Objetivos.
El objeto del presente informe es la determinación del valor medio de

mercado de una finca de olivar de regadío, sita en el término municipal de
XXX, provincia de Albacete, para cuantificar el valor que se fijará en el
proceso de donación de la misma a uno de los hijos de la titular.
2.- Descripción.
21
Comentario: En este ejemplo se ha puesto de manifiesto la importancia de elegir con precisión los testigos
comparativos. No se pueden aceptar muestras parecidas sin realizar una exhaustiva comparación, bien
empleando el cuadro adjunto, o bien otro cualquiera que se ajuste a las características propias del entorno
geográfico de trabajo y a la experiencia del Tasador. En este caso se ha considerado que ambas fincas
presentarán iguales plusvalías en un futuro próximo.
51

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2.1.- Situación legal: Situación geográfica, propiedad, linderos y cabida,

servidumbres y gravámenes, accesibilidad, datos catastrales, etc. (Similar a
otros ejemplos incluidos en este mismo texto, por este motivo no se desarrollan
aquí).
2.2.- Situación agronómica:
 Suelo: Las características edafológicas son las propias de la zona, un

suelo fértil en donde históricamente se ha venido cultivando el olivar.
 Topográficamente esta parcela se encuentra en una vaguada de

cómodo acceso. Presenta una ligera pendiente hacia el Este y Sudeste,
lo que disminuye el riesgo de heladas y favorece la evacuación de aguas
pluviales sobrante, evitando problemas de encharcamiento en las zonas
bajas.
 Clima e hidrología: Al tratarse de una explotación de regadío las

aportaciones de agua no se encuentran limitadas –estrictamente- por las
precipitaciones anuales. De esta forma al régimen de lluvias actual se
añaden aportaciones de agua en los momentos adecuados,
garantizando cosechas abundantes y periódicas.
 Cultivo: La totalidad de la finca se encuentra plantada de olivar, variedad

picual de unos 35 años, madura y en plena producción, conforme puede
apreciarse en la documentación fotográfica adjunta (a incluir en los
anexos correspondientes). Las plantas están dispuestas en el marco
tradicional de este cultivo (10 m x 10 m), sin que existan zonas
despobladas, improductivas o eriales. La producción recogida se destina
a la obtención de aceite, en una almazara próxima de la que la titular es
cooperativista. Se considera una producción media de 3.800 Kg./ha, a lo
largo de toda la vida de la plantación, aceptándose una renta constante.
La relación hoja/madera es alta.
 Distribución de superficies y entorno: La parcelas de este paraje están

dedicadas al cultivo del olivar de regadío y, en su mayor parte, el agua la
suministra la Comunidad de Regantes “San Isidro Labrador”.
2.3.- Situación económico-social: mano de obra, comercio, comentario crítico.

Similar a otros ejemplos incluidos en este mismo texto, por este motivo no se
desarrollan aquí.
3.- Metodología de la valoración.
3.1.- Antecedentes.
Al estar ubicada la finca en una buena zona olivarera tradicional las parcelas
alcanzan valores de mercado altos; mientras que los valores registrados
oficialmente suelen alejarse de la realidad inmobiliaria ante la presión fiscal que
pueden sufrir en la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Por este motivo es necesario elegir el método analítico, dado que las
52

SIGTIERRAS
ECUADOR
muestras/comparables obtenidos no gozan de muchas garantías de confianza.

No obstante, y a pesar de no incluir referencias concretas, sí se ha tenido
constancia de que las últimas transacciones realizadas de este tipo de olivar se
encuentran entre los 4.000.000 y 6.500.000 de um/ha; alcanzándose valores
próximos a los 10.000.000 en las zonas adyacentes a los núcleos de población,
debido a las influencias urbanísticas. En concreto, estos últimos valores
corresponden a fincas que tienen o tendrán en un futuro muy próximo un
aprovechamiento alternativo al propiamente agrario.
3.2.- Elección del Método.
El método de valoración empleado es el que se conoce como método analítico,

matemático o de actualización de rentas, idóneo en su aplicación con los datos
de que se dispone. Consiste en la actualización de las rentas presentes y
futuras que es capaz de generar la explotación agraria.
La tierra tiene unas características peculiares respecto a los objetivos que se

consideran deseables en toda inversión; objetivos que son: elevada rentabilidad,
alta seguridad y máxima liquidez. Se puede asegurar que las inversiones en
fincas rústicas tienen una liquidez baja, una alta seguridad y una rentabilidad
variable; por lo tanto, cuanto mayor sea la seguridad menor será el tipo de
actualización. Por estos motivos y apoyándose en los valores conocidos de las
últimas compraventas realizadas de explotaciones de similares características,
el tipo elegido para la actualización es de un 2’50 %22.
Ajustándose a la siguiente ecuación matemática, se determina el valor de la

parcela.
100

Siendo: "V" el valor final de la parcela; "r" el interés; y "R" la renta neta anual,
permanente y constante.
3.3. – Tabla de precios.
Los precios de los medios materiales y humanos que se detallan a continuación

(Tabla 5.22) son los que están vigentes en la actualidad, y se han obtenido de
las proximidades de la explotación, pudiéndose considerar precios medios en
este término municipal. El resto están reglamentados por la Consejería de
Trabajo de la Junta de Castilla-La Mancha, en las distintas modalidades
previstas.
22
Elegido de acuerdo con un estudio de mercado previo, en la zona agraria en la que se encuentra enclavada
esta explotación, para ese cultivo de olivar de regadío. Se ha seguido un proceso similar al descrito en el
ejemplo anterior.
53

SIGTIERRAS
ECUADOR
Tabla 5.22.- Tabla de unidades y precios medios (caso práctico).
OLIVAR: CONCEPTO Cantidad

 jornal maestro de poda (um) 6200
 jornal de trabajador (um) 5200
 hora de peón agrícola (um) 900
 jornal de recolector (um) 5500
 alquiler diario de motosierra (um) 6027
 hora de tractor (um) 3200
 hora de carro cuba para tratamientos (um) 3200
 kg. de abono (um) 35
 kg. de producto cúprico (um) 600
 kg. de insecticida (um) 3000
 litro de abono foliar (um) 1300
 litro de herbicida (um) 1000
 producción media anual (kg./ha último quinquenio) 4800
 rendimiento medio (%, último quinquenio) 21%
 kg. de aceite virgen (um) 275
 kg. de aceite lampante (um) 225
 kg. de orujo (um) 0
 kg. de leña (um) 0
 subvención por hectárea (um) 145000
 coste recogida(um/ kg. de aceituna) 21
 riego de la plantación de olivar (um/kg. de aceituna) 5
 gastos de molturación y limpieza por (um/kg. 5,2
aceituna)
 carga y transporte a la almazara (um/kg. aceituna) 1,2
 prima de seguro de accidentes (um) 2000
 IBI, y seguros (um) 5000
 IVA (%) 7,00%
 tipo de actualización 2,50%
 administración e imprevistos 3,00%
4.- Productos y gastos
4.1.- Gastos.
Los gastos de esta actividad agraria se estiman por Ha. (10.000 metros
cuadrados) y año. Una vez calculados se multiplica dicha cantidad por las
superficies de parcelas, o partes de ellas, que presenten las mismas
54

SIGTIERRAS
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características agro-económicas.
Por tratarse de zonas destinadas a un único cultivo, homogéneo en producción,

calidad, tratamientos y rendimiento, se calculará exclusivamente una cuenta de
gastos.
Tabla 5.23.- Cuenta de gastos de 1'0 Ha. de olivar de regadío

(caso práctico).
CANT. OLIVAR: CONCEPTO UM/UD TOTAL

5 hora de pase de grada, tres pases 3200 16.000
2,2 hora de pase cruzado de rastra, dos pases 3200 7.040
1,4 ruleteado antes de recolección 3200 4.480
450 kilogramos de abono 35 15.750
1 distribución abonado 3200 3.200
3,5 kg. de producto cúprico 600 2.100
3,5 litros de abono foliar 1300 4.550
0,6 kg. de insecticida 3000 1.800
2 jornales tratamientos y abonado 5200 10.400
2 litros de herbicida para tratamiento ruedos 1000 2.000
1,2 jornales de motosierra 6200 7.440
1,2 día de alquiler de motosierra 0 0
1 jornal de peón para deschuponado y 5200 5.200
desvaretado
4800 riego de la plantación de olivar por kg., de 5,2 24.960
aceituna
4800 kg. de recolección 21 100.800
4800 kg. de carga de cosecha y portes 1,2 5.760
1 seguro de accidentes 2000 2.000
1 I.B.I. y otros 5000 5.000
4800 kg. de molturación y limpieza 5,2 24.960
Total: 243.440
3% gastos de administración, generales e 7.303

imprevistos
10% beneficio del productor, sobre productos 43.376
3% interés sobre el capital circulante 8.824
Gastos, um/ha 302.942
4.2- Productos.
La estimación de los productos obtenidos se realiza atendiendo a los datos
55

SIGTIERRAS
ECUADOR
aportados por la titular de la explotación, cotejados con la inspección ocular del

técnico que suscribe en el campo durante la visita realizada el día ../../...
Para la estimación del valor del kilogramo de aceituna se ha tenido en cuenta

los datos medios aportados por las OPAs. (Organización de Productores
Reconocidas) consultadas y la evolución de los precios recogidos en la página
del Ministerio (tablas 5.24 y 5.25).
Tabla 5.24.- Determinación del valor de 1 kg. de aceituna

(caso práctico)
CONCEPTO UNIDAD
 producción media en el último quinquenio (Kg./Ha) 4800
 rendimiento neto de aceite virgen (%) 21%
 precio del kilogramo de aceite virgen (um) 275
 precio del kilogramo de aceite lampante (um) 225
 porcentaje de orujo por Kg. de aceituna (%) 66%
 precio del Kg. de orujo (um) 0
 subvención 145000
 I.V.A. (%) 7%
Valor medio del kilogramo de aceituna de las
características descritas (um): 90,37
Tabla 5.25.- Estimación del coste de molturación de 1 kg. de aceituna

(caso práctico)
CONCEPTO UNIDAD
 Rendimiento de aceite por Kg. de aceituna (%) 0,2
 Porcentaje de aceite lampante por Kg. aceituna (%) 1%
 Porcentaje de agua por Kg. de aceituna (%) 12,0
 kg. de orujo por Kg. de aceituna molturada 87,8
 Limpieza del Kg. de aceituna (um) 1,3
 Molturación del Kg. de aceituna (um) 2,1
 Amortización maquinaria en fábrica (um/Kg. 1,8
aceituna)
Coste del molturado del Kg. de aceituna (um): 5,2
Con lo que la cuenta de ingresos de 1'0 hectárea de olivar de regadío de estas

características será (tabla 5.26):
56

SIGTIERRAS
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Tabla 5.26.- Cálculo de la cuenta de ingresos de 1'0 Ha. de tierra destinada al

aprovechamiento de olivar (caso práctico)
CANT. CONCEPTO UM TOTAL

4800 Kg. de aceituna, producción media
último quinquenio 90,37 433.756
3168 Kg. de orujo 0 0
Subvención/ayuda. Incluida en valor
1 Kg. aceituna (um) 145.000 145.000
1008 Kg. de aceite virgen 275 277.200
El valor de mercado de la mencionada hectárea se obtiene (Tabla 5.27)

aplicando el tipo de actualización del 2'50%, de acuerdo con lo indicado al
comienzo de este ejemplo.
Tabla 5.27.- Cálculo del valor 1'0 Ha. de tierra destinada al aprovechamiento
de olivar de regadío (caso práctico)
VALORACIÓN POR HECTÁREA

 Ingresos por diversos conceptos (um) 433.756
 Gastos por diversos conceptos (um) 302.942
 Tipo aplicado (%) 2,50
 Valor por hectárea (um) 5.232.545
En total 5.232.545 um. /ha
El valor de la leña obtenida de la poda se ha considerado nulo porque se limita

a compensar los gastos de su preparación y transporte.
5.- Conclusiones.
Aceptando como superficie la indicada en la nota simple del Registro de la

Propiedad de Hellín: 3’5000 Has., cabida que coincide con la que figura en la
base de datos catastral, el valor de la finca descrita, de acuerdo con el informe
anterior, es de DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS TRECE MIL
NOVECIENTOS NUEVE (18.313.909) UM
Y para que conste y a los efectos oportunos firmo el presente informe, que se
compone de ...... páginas (incluidos los anexos) en Hellín el ....... de ........ de
......... .
6.- Anexos.
Se incluye cartografía, documentación fotográfica, certificaciones catastrales,

documentación relativa a la titularidad, documentos que acrediten los datos
elegidos, documentación entregada por la administración expropiante y otros
que se consideren relevantes a los efectos de esta valoración.
57

SIGTIERRAS
ECUADOR
Determinar el valor de una parcela de terreno, sita en vega del río

Guadalquivir, destinada a la explotación de huerta de regadío, con una
superficie de 2’00 Has. La parcela a tasar presenta la particularidad de que se
encuentra próxima a una zona en la que se están construyendo edificios
destinados a segundas residencias, por lo que, previsiblemente, dentro de
unos años la explotación será fraccionada en unidades independientes (de
acuerdo con la legislación autonómica en materia de unidades mínimas de
cultivo) para su venta.
Visitando las parcelas próximas a la que es objeto de tasación se

comprueba que los aprovechamientos tradicionales son: tomate, patata, haba,
pimiento y maíz, con el siguiente desglose de superficies:
Cultivo Superficie (%)

Tomate 20%
Patata 35%
Habas 10%
Pimiento 10%
Maíz 25%
100%
Que gráficamente presentaría la siguiente distribución espacial (figura 5.12):
Tomate
Patata
Habas
Pimiento
Maíz
Figura 5.12.- Distribución espacial genérica de los cultivos propuestos en una

hectárea de terreno destinada a huerta de regadío
Con esta alternativa de cultivo se obtendrán las siguientes producciones e

ingresos, para los precios medios de los productos en la zona (tabla 5.28):
Tabla 5.30.- Cálculo de ingresos netos de 1 Ha. de tierra destinada al

aprovechamiento de huerta (caso práctico)
58

SIGTIERRAS
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Cultivo Superficie Rendimiento Producción V. unit. Total

(%) (Kg/ha) (Kg) (um/Kg) (um)
Tomate 20 28.000 5.600 0,15 840
Patata 35 20.000 7.000 0,10 700
Habas 10 8.000 800 0,25 200
Pimiento 10 15.000 1.500 0,30 450
Maíz 25 10.000 2.500 0,15 375
23
100 2.565
Para la estimación de la renta líquida por hectárea (Tabla 5.28), que se

obtiene de una explotación de estas características se va a emplear la
normativa que en esta materia está regulada por la O. EHA/3063/2010:
0’63%.
Tabla 5.28.- Cálculo de la renta líquida 1'0 Ha. de tierra destinada al

aprovechamiento de huerta, de acuerdo con la O.M. 13/2/98(caso práctico)
Cultivo Total um Gastos: 63% Renta Beneficio Renta

(O.M.13/2/98) neta
Tomate 840 529,20 310,80 84,00 226,80
Patata 700 441,00 259,00 70,00 189,00
Habas 200 126,00 74,00 20,00 54,00
Pimiento 450 283,50 166,50 45,00 121,50
Maíz 375 236,25 138,75 37,50 101,25
2.565 1.615,95 949,05 256,50 692,55
De lo que se desprende que la renta media anual de una explotación del tipo
de la analizada es de 692’55 um/ha
Cuantificada la renta y considerando esta constante, permanente e indefinida,

el valor de la hectárea de terreno de estas características se obtendrá
capitalizándola al tipo de interés medio en la zona para ese cultivo. En este
caso, y una vez realizado un estudio de mercado agrario similar a los
expuestos, se comprueba que la “r” media es de 4’5%. Por lo que el valor de
la parcela de 2’00 hectáreas se obtiene multiplicando:
V = 2 x ( 699’55 / 4’5% ) = 30.780 um.
Tasación totalmente válida si la finca no tuviese unas expectativas

urbanísticas similares a las que se encuentran en ese paraje. Esta
consideración se incluye solo a título de ejemplo, sin tener en consideración
las legislaciones urbanísticas ni el TRLS08.
23
Es frecuente que esta suma supere el 100 % pues en el mismo terreno, y en el mismo año agrícola pueden
sembrarse cultivos diferentes de tal forma que no coincidan físicamente en el tiempo.
59

SIGTIERRAS
ECUADOR
Para abordar este supuesto el tasador realiza otro estudio de mercado, en

este caso no ciñéndose exclusivamente al aspecto agrario contemplado en el
anterior para calcular “r”, sino comparativo de valores de parcelas destinadas
a la construcción de segundas residencias. Se investigan los precios que se
están pagando (generalmente por metro cuadrado y en bruto, es decir, sin
conexiones de energía eléctrica, agua potable, alcantarillado, acceso
asfaltado, etc.), por parcelas similares, y el número razonable de años que
transcurrirá hasta que pueda ser puesta en venta con este perfil alternativo
descrito. De este estudio se obtienen datos precisos (es muy normal que
estos precios se aproximen y que abunden las referencias) que, una vez
homogeneizados siguiendo un método sintético, resulta una media de 5
um/metro cuadrado y una propuesta previsible de adquisición en un plazo no
superior a cinco años.
De acuerdo con lo expuesto, la renta agraria obtenida de la explotación no

puede considerarse ya constante e ilimitada en el tiempo, sino que esa finca
producirá una determinada renta durante los próximos cinco años, fecha en la
cual se pretende vender. La valoración de esta potencialidad no debe
entrañar dudas al tasador pues es muy probable que así ocurra, en todo caso
y si se juzga conveniente, puede cuantificarse un riesgo para el caso de que
no siga avanzando el proyecto "pseudo-urbanístico" y la parcela no sea
atractiva para este fin. Particularmente se considera correcto valorar la finca
atendiendo a esta potencialidad, pues es muy probable que así sea y los
propietarios colindantes son conscientes de este hecho y, con toda seguridad,
no venderían sus parcelas por el valor tasado anteriormente: 15.390 um/ha
Para realizar esta tasación se emplea la relación matemática adjunta 11,

estimando una renta real (692'55 um/ha) durante cinco años y sumando, al
final de los mismos, la cantidad de dinero que previsiblemente recibirá
(10.000 m2 x 5'0 um/m2) por la puesta en venta de la parcela atendiendo a su
perfil de “urbanización”.
692’55 692’55 692’55 692’55 10.000 x 5

VAN = ----------- + ----------- + ----------- + ------------ + ------------------
(1+r)1 (1+r)2 (1+r)3 (1+r)4 (1+r)5
11
Considerando r = 4’5% y operando, el resultado es de 42.607 um/Ha, por lo

que el valor total de la finca descrita, con 2’00 hectáreas será de 85.214 um.
El propietario de una finca agraria (B) ha decidido ponerla en venta y la ofrece

por 1.000 um/ha El titular de la finca colindante (A) está interesado en su
adquisición y, para analizar la viabilidad de su inversión, solicita al vendedor
información sobre los rendimientos de la explotación. Los datos que le
suministran son los siguientes:
60

SIGTIERRAS
ECUADOR
 superficie: 5’00 Has.

 aprovechamiento: cereal de regadío
 ingresos medios/ha: 50 um
 gastos medios/ha: 20 um
De acuerdo con los mismos y tras un estudio de mercado de la zona se

estima que el tipo de actualización, para ese cultivo y zona, medio es de
3’50% (En este estudio solo se ha tenido en consideración la ganancia: L = I -
G; es decir, se ha incluido el beneficio dentro de la renta). Con esta
información se estima el valor de la finca B por unidad de superficie:
50 20
857 /
3 50%
El vendedor solicita 142’9 um/ha más que el valor medio de mercado

calculado empleando el método analítico (1.000 - 857 = 143). No obstante, el
propietario de A se replantea la operación, y después de comprobar que no
se prevé la venta de otros terrenos colindantes con su explotación, decide
realizar un análisis de ingresos y gastos; teniendo en consideración su propia
contabilidad. De acuerdo con ella, el importe de los gastos de la finca A es de
14 um/ha; por lo que previsiblemente los de la finca B podrían reducirse hasta
esta cifra (téngase en cuenta que las dos fincas son muy semejantes). Con
este supuesto vuelve calcular el valor unitario de la finca B.
50 14
1.029 /
3 50%
Es decir, el titular de la finca A podría invertir en la adquisición de la finca B

hasta 1.029 um/ha; considerándose esta alternativa interesante desde un
punto de vista económico.
Por otra parte, el titular de A dispone de medios mecánicos y humanos

suficientes para abordar la explotación de la nueva finca en su conjunto
(A+B), por lo que los gastos, por unidad de superficie, se reducirían, pasando
de 14 a 13 um; mientras que los ingresos se mantendrían constantes. Con
esta información se vuelve a recalcular el valor de B para A.
50 13
1.057 /
3 50%
Es decir, el titular de la finca A podría invertir en la adquisición de la finca B

hasta 1.057 um/ha; considerándose esta alternativa interesante desde un
punto de vista económico. En este último análisis se han aplicado los criterios
conocidos como complementario y analítico, manteniendo constante el
método utilizado desde el comienzo.
61

Cap 5-Met Analitico-01

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SIGTIERRAS

(aplicaciones en el ámbito rural)

1.- INTRODUCCIÓN AL MÉTODO ANALÍTICO _____________________________ 2

OBJETIVOS DE ESTE CAPÍTULO:

 Presentar el método de valoración analítico o racional: origen, evolución y

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

1.- INTRODUCCIÓN AL MÉTODO ANALÍTICO

Es uno de los métodos de valoración más empleados, probablemente por su

Previamente al desarrollo del método es interesante destacar su versatilidad.

Por estas razones no es de extrañar que sea uno de los seleccionados en

Este método encuentra su fundamento teórico en el denominado principio de

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

consideren al método de actualización de rentas como un "método estadístico

La secuencia operativa en la aplicación práctica de este método es la

Definido el método, la fórmula más simple a emplear para describirlo

Conforme con ella y con el planteamiento adelantado, el valor (V) se obtiene

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

Distinguiendo, por último, entre rentas constantes y variables; temporales y

Caso práctico 5.1.-

Estimar el valor actual de un capital (Va) del que se obtiene, de forma

rta rta rta

Conforme con el supuesto: rta = 100 um/año; n = 6; i = 3%; por lo que la

Sumando las cantidades se obtiene el valor actual es: 541'72 um

En el ámbito rural es frecuente encontrar explotaciones agrarias en las que se

Sobre esta suposición se puede comparar la renta de un inmueble con la que

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

1.- En el ámbito rural pueden tener importancia factores tales como:

2.- Mientras que el ámbito urbano pueden influir otros: necesidad de

La liquidez de un bien inmueble rústico es pequeña, mientras que la de

4.- La inflación se presenta como un elemento de crucial importancia en

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

de obra, cuotas de las comunidades de vecinos de un bloque de

Esta realidad pone de manifiesto que, por regla general en momentos

Al igual que el resto de métodos de valoración, en el analítico también hay

2.- FLUJOS DE CAJA

Los problemas planteados al final del apartado anterior exigen el uso de

La primera actuación del tasador ha de centrarse en la identificación de la

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

2. Identificar las rentas propias del inmueble y separarlas, en su caso, de

La práctica de este método ha configurado dos grandes líneas de actuación,

En los apartados inmediatos siguientes se van a desarrollar los diferentes

Cuando se disponga de información suficiente, una forma sencilla de estimar

De estas cantidades habrá que descontar algunas partidas económicas:

Esta información es válida y de gran utilidad en la mayor parte de las

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

Para una correcta aplicación de esta alternativa es muy interesante disponer

Otros aspectos a resaltar, que se comparten con el apartado siguiente, son

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

hasta la fecha de finalización del contrato; y la media del mercado, a

2.2.- Ingresos y gastos

La estimación de la renta (Rta) suele hacerse calculado la diferencia entre los

Aunque es frecuente verla reducida a dos factores: ingresos y gastos, cuando

Basado en el principio de anticipación, para aplicar este método con un nivel

En línea con lo anterior es interesante incluir, a modo de ejemplo, la variación

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

Información que puede complementarse con la evolución a lo largo de un

Tabla 5.1.- Precios medios de productos agrícolas en varias campañas

Campaña/ Aceites de Campaña/ Maíz

MANUEL-G. ALCÁZAR MOLINA

Figura 5.2.a.- Evolución de los precios medios (€/Kgr) de aceites de

Figura 5.2.b.- Evolución de los precios medios (€/Tm) de maíz en varias

En consecuencia, tal y como se ha expuesto, el cálculo de los ingresos reales