T6-2023-Método Analitico y técnicas-INTER-1 (Bloque II)

MASTER PROPIO INTERNACIONAL EN CATASTRO MULTIPROPÓSITO Y AVALÚOS
DIPLOMA DE ESPECIALIZACIÓN INTERNACIONAL EN AVALÚOS

TÍTULO PROPIO DE LA UNIVERSIDAD DE JAÉN
Universidad de Jaén - Paraje Las Lagunillas s/n – Jaén – 23071 – España
MÉTODO ANALÍTICO
Manuel-G. Alcázar (Prof. Universidad)
1. PRESENTACIÓN
7.1.1. INTRODUCCIÓN
Es uno de los métodos de valoración más utilizado, probablemente por su halo de objetivo y racional;
denominación con la que también se conoció durante muchas décadas en el ámbito de la valuación.
Esta racionalidad se le atribuyó por el arrope matemático con que se presentó en el siglo XIX: “Es-
tructura numérica que relacionaba el valor de los bienes inmuebles con su capacidad de producir
rentas”.
La innovación técnica que supuso fue puesta en tela de juicio por los tasadores decimonónicos, que
mayoritariamente sustentaban sus valoraciones en el “leal saber y entender”, conforme con sus ex-
periencias y habilidades. Por ello veían en este método una puerta de acceso para personas ajenas
a su “colectivo profesional”, más que una nueva herramienta que perfeccionase su trabajo 1 y aportase
una mayor credibilidad técnica a sus resultados.
Previamente al desarrollo del método es interesante destacar su versatilidad. De hecho, puede em-
plearse en la mayor parte de los supuestos valuatorios; incluso en aquellas ocasiones en las que la
elección de otros no es una alternativa viable. A modo de ejemplo, está especialmente recomendado
en los siguientes supuestos:
x Cuando la dinámica inmobiliaria sea nula o muy reducida.
x Valoraciones situadas en épocas distintas a la actual (tanto pasadas como futuras), siempre
que se conozcan una serie de parámetros objetivos, muchos de los cuales están disponibles
desde hace años en diferentes fuentes oficiales.
x Bienes que producen o producirán rentas indirectas, medioambientales, artísticas, etc.
x Valoración de derechos, deberes y limitaciones.
IVS (105/40.1) considera que este enfoque “provee una estimación del valor convirtiendo un flujo
futuro de tesorería a un solo valor presente. Según el enfoque de ingresos, el valor de un activo se
determina con referencia al valor de los ingresos, flujo de caja o ahorro de costos generado por el
activo.” Manifestando que “debe aplicarse y dársele suficiente peso bajo las siguientes circunstan-
cias:
a. La capacidad de generar rentas del activo es el elemento crítico que afecta al valor desde la
perspectiva de un participante, y/o
b. Se dispone de proyecciones razonables sobre la cantidad y el momento de los ingresos
futuros de activo objeto, pero hay pocos, si existen, comprables de mercado relevantes.”
Aunque, como en otras ocasiones y dentro de una visión global, el propio IVS considera que hay
situaciones en las que, aun dándole un peso significativo, el valuador ha de contemplar la opción
de utilizar otros enfoques y, en su caso, ponderar los resultados. Estos supuestos son (150/40.3):
a. “La capacidad de generar ingresos del activo objeto es sólo uno de varios factores que afec-
tan el valor desde la perspectiva de un agente.
1 En todos los lugares y épocas es posible localizar individuos o colectivos que “cuando sopla el viento corren a esconderse, en lugar
de construir molinos de viento”.
1
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Tlf.: (+34) 953.21.28.54 y 39 - Fax (+0034) 953.21.28.54
b. Existe una incertidumbre significativa sobre la cantidad y el momento de los ingresos futuros
del activo objeto.
c. Hay una falta de acceso a la información relacionada con el activo objeto; como, por ejemplo,
un propietario minoritario puede tener acceso a los estados financieros históricos, pero no a
las proyecciones/presupuestos.
d. El activo objeto todavía no ha comenzado a generar ingresos, pero se proyecta que lo hará.”
Por estas razones no es de extrañar su utilización generalizada en procedimientos de valoración

con efectos administrativos, masivos o puntuales. En estos supuestos, y cuando alguno-s de los
parámetros se fija normativamente (tipo de actualización, relación entre renta neta y renta bruta,
beneficio…), el valor calculado será un valor administrativo. Ahora bien, cuando estos parámetros
proceden directamente del mercado, el valor resultante será el de mercado.
A modo de referencia, en España se emplea en las valoraciones que se realizan conforme con los
ámbitos que regulan las siguientes normativas:
x RDL 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana. Y RD 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Regla-
mento de valoraciones de la Ley de Suelo;
x RDL 1/2004, de 5 de marzo, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario;
x Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Adelantadas someramente las utilidades, hay que indicar que este método halla su fundamento
teórico en el denominado principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se
encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente
proporcionará en el futuro. Es decir, el valor del bien (V) está en función de la renta (rta) que genere
—o pueda generar— con lo que para conocerlo bastaría con identificar la relación existente entre
ambos >V = f (rta) @.
Operativamente las etapas a seguir cuando se elige este enfoque son las siguientes 2:
1. Estimar los flujos de caja.
2. Estimar el valor de reversión.
3. Elegir el tipo de actualización.
4. Aplicar la fórmula de cálculo.
Secuencia que coincide con la planteada por Torrejón (1897), con una casi exclusiva aplicación
agraria:
1. Determinación de la renta líquida de un predio.
2. Capitalización de la renta líquida.
3. Aumentos y sustracciones que deban verificarse en el capital deducido.
Como ha podido desprenderse de la exposición, este enfoque se basa en el deseo de los inverso-
res de recibir un retorno sobre sus inversiones; retorno que debe tener en consideración el riego de
la inversión, dado que se trata de rentas presentes y futuras.
1.2. PROCEDIMIENTO
Perfilado el método, la fórmula más simple a emplear para describirlo matemáticamente sería la
siguiente >1@:
2 ECO 805/03, art. 26.

2
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i n
V ¦R
i 1
i [1]
Conforme con ella y con el planteamiento adelantado, el valor (V) se obtiene como suma de las
rentas que genera el bien en un periodo de tiempo determinado (n); debiendo estar estas rentas
referenciadas a un momento histórico concreto, que coincidirá con la fecha de tasación. Y para
acometer este proceso con rigurosidad hay que auxiliarse de la matemática financiera y conocer los
siguientes conceptos 3:
1. Sustitución de capitales: debe existir un intercambio no simultáneo de un(os) capital(es) por
otro(s).
2. Equivalencia entre capitales: los capitales intercambiados deben ser equivalentes, es decir,
valorados en el mismo momento del tiempo son de igual cuantía.
3. Aplicación de una ley financiera: la equivalencia entre los capitales resultará de la aplicación
de una ley financiera o función matemática, la cual permite determinar a cuánto equivale un
capital actual en un momento futuro (ley financiera de capitalización), o un capital futuro en
un momento actual (ley financiera de actualización o descuento).
A lo que hay que añadir otros elementos imprescindibles que el valuador ha de conocer para dar
satisfacción precisa a la solicitud recibida:
1. Renta: cantidad de dinero que se obtiene por el aprovechamiento del bien.
2. Origen: momento en que comienzan a devengarse las rentas.
3. Final: momento en que dejan de devengarse las rentas.
4. Duración: periodo de tiempo que transcurre entre el origen y el final.
5. Periodo de maduración: intervalo de tiempo en que se consideran las rentas.
6. Tipo de interés: tasa empleada en la valoración de la renta.
Distinguiendo, por último, entre rentas constantes y variables; temporales y perpetuas; prepaga-
bles y pospagables; inmediatas, diferidas y anticipadas… Escenarios diferentes que conllevan pro-
cesos de actualización distintos, que básicamente se ajustan a la siguiente expresión >2@.
ion
R1 R2 Rn Ri
V 1

(1 r ) (1 r ) 2

(1 r ) n
¦ (1 r )
i 1
i
[2]
CASO PRÁCTICO 1
Estime el valor actual de un capital (Va) del que se obtiene, de forma periódica (anual), constante y
pospagable la cantidad de 100 u.m. 4/año (Ri), suponiendo que la duración considerada es de 6 años
(n) y que el tipo de interés (i) es del 3%.
Para estimar el valor actual hay que trasladar las cantidades a la fecha elegida (actual-origen), apli-
cando la expresión matemática >2@:
ܴଵ ܴଶ ܴ௡
ܸ௔ = ଵ
+ ଶ
+ ‫ڮ‬+
(1 + ݅) (1 + ݅) (1 + ݅)௡
Conforme con el supuesto: R = 100 u.m./año; n = 6; i = 3%; por lo que la expresión anterior quedaría:
3 PARTAL, A. y otros (2011). Introducción a las finanzas empresariales. Madrid: Pirámide.

4 u.m.: unidades monetarias.
3
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100 100 100 100 100 100

Va
(1 0, 03) (1 0, 03) (1 0, 03) (1 0, 03) (1 0, 03) (1 0, 03)6
1 2 3 4 5
Sumando las cantidades se obtiene el valor actual es 541,72 u.m.
En el ámbito agrario es frecuente encontrar explotaciones en las que se puede considerar la renta
permanente, constante e indefinida (por ejemplo, un terreno destinado a la producción de cereal);
supuesto que facilita sustancialmente la estimación del valor. Si se cumplen estas hipótesis la rela-
ción matemática >1@ se simplifica hasta quedar en >3@:
R
V f ( R) V [3]
r
Sobre esta suposición se puede comparar la renta de un inmueble con la que se obtendría de una
inversión segura, del tipo de Bonos del Estado, o cualquier otra en la que el riesgo sea bajo y alta
la seguridad. Obviamente, y de acuerdo con el planteamiento enunciado, el valor de un “algo” es
proporcional a la renta económica que genera; pero en el caso de los inmuebles esta aproximación
presenta algunas peculiaridades. Aunque las rentas fuesen idénticas los tipos de interés pueden no
coincidir, pues existen otras variables que inciden sobre el valor:
1. En el ámbito rural pueden tener importancia factores tales como: distancia al núcleo urbano;
coincidencia en la conciencia social de riqueza con posesión de tierra; expectativas de futu-
ros cambios de uso: urbanísticos, empresariales, turísticos, etc.; mejoras en la explotación
que incremente el valor de la inversión realizada; proximidad a vías de comunicación o a las
empresas que manufacturen sus productos agrarios; apetencia de los vecinos por la pose-
sión de inmuebles limítrofes; etc.
2. Mientras que los ámbitos urbanos pueden influir otros: necesidad de ampliación de una de-
terminada actividad empresarial en un local adyacente; proximidad al lugar de trabajo; deseo
de disponer de una vivienda limítrofe a la habitada por cuestiones familiares o de prestigio;
número de peatones que pasean por el tramo de vía en el que está ubicado el local comer-
cial; etc.
3. La gestión empresarial es un elemento que se ha de considerar. En la componente ingresos,
una activa gestión comercial o una buena promoción del inmueble repercutirá positivamente
en esta partida, con lo que los ingresos por unidad de superficie serán mayores de la media
en la zona, tanto rural como urbana (en este último caso se manifiesta más claramente
cuando el inmueble está arrendado y lo que se contabilizan son las cuotas de alquiler). En
la componente costes, también es posible realizar una labor importante en la explotación,
máxime cuando se pueden considerar los efectos dimanados de una economía de escala.
Así, por ejemplo, una explotación agraria formada por varias fincas o con unas dimensiones
que permiten optimizar la gestión; o en el caso de uso urbano, la gestión/explotación un
bloque completo de viviendas o un número importante de locales comerciales o garajes.
4. Junto con las anteriores consideraciones hay tres elementos básicos que configuran las de-
cisiones de un inversor: seguridad, liquidez y rentabilidad; elementos que tienen su interpre-
tación propia cuando la inversión se realiza en inmuebles. Como ya se ha expuesto, estos
bienes conforman un mercado imperfecto al estar condicionados por cuestiones espaciales,
temporales y, en ocasiones, administrativas. Cierto es que un ahorrador podría invertir su
dinero en acciones, bonos del Estado o inmuebles, si la rentabilidad y riesgo fuesen simila-
res; pero también es cierto que no suele coincidir la ubicación espacial y temporal del dinero
con la puesta en venta del inmueble. En la práctica, esta realidad se traduce en transaccio-
4
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nes entre compradores y vendedores próximos, localizados dentro de un ámbito geográfico

reducido y en los que la oferta y demanda tienen poca amplitud territorial 5.
La liquidez de un bien inmueble rústico es pequeña, mientras que la de uno de naturaleza
urbana suele ser mayor, pero muy inferior a la de una inversión en acciones (por ejemplo).
En cambio, la seguridad de la inversión ha sido una constante en el mundo rural, que se ha
mantenido relativamente estable en el urbano.
5. La inflación se presenta como un elemento de crucial importancia en todas las inversiones
financieras y, por lo tanto, también en cualquier actividad relacionada con el sector inmobiliario.
Afecta a la renta, que es el parámetro que se actualiza cuando se aplica este método de valo-
ración. Pero no es una única inflación la que hay que tener en cuenta: la renta está compuesta
por ingresos y gastos, y cada una de estas partidas puede verse afectada de diferente forma:
precio de los productos, mano de obra, cuotas de las comunidades de vecinos de un bloque
de viviendas, gastos fijos de funcionamiento, seguros, etc. Así mismo, la inflación en el sector
inmobiliario rústico es diferente de la que puede presentarse en el urbano, y ambas podrían
ser distintas de la tasa de inflación general que pudiera existir en el mercado nacional de bie-
nes muebles. En resumidas cuentas: la inflación se manifiesta en el sector inmobiliario de
distinta manera a como lo hace en otros, y varía dependiendo de las características del bien
y, por supuesto, con el paso del tiempo.
Esta realidad pone de manifiesto que, por regla general en momentos en los que la inflación general
sea alta, las inversiones en bienes inmuebles serán interesantes, pues la evolución del valor de
éstos es capaz de suavizar la incidencia de aquella.
Al igual que el resto de los métodos de valoración, en el analítico también hay que solventar algunos
problemas para que pueda ser aplicado con rigurosidad. En concreto, es interesante resaltar las
siguientes consideraciones:
x Cálculo de los ingresos y gastos 6 imputables al inmueble.
x Periodicidad de la renta estimada.
x Vida útil del proyecto de inversión inmobiliaria.
x Estimación del valor de reversión.
x Identificación de los beneficios, en su caso, que genere.
x Elección de la tasa de interés a emplear.
x Influencia de la inflación.
2. FLUJOS DE CAJA
La elección de este enfoque se basa en el descuento de flujos futuros de efectivo al valor presente
en un único capital. El flujo efectivo proyectado se descontará a la fecha de valuación, dando como
resultado el valor presente del activo.
La universalidad del enfoque invita acudir, como en otras ocasiones, a IVS (105/50.4), que establece
seis fases en este proceso:
5 ALCÁZAR, M. (2006). Fondos de inversión en proyectos de reforma agraria. Una propuesta alternativa para el desarrollo rural soste-
nible. Revista Catastro, octubre de 2006. En este artículo se ofrecen alternativas para la inversión inmobiliaria rústica.
6
Respecto a las entradas y salidas de dinero indicadas, el gasto se computa en el momento en que se asume el compromiso de realizar un pago,
que es el hecho formal de abonar la cantidad comprometida cuando se aceptó aquél. El ingreso, por su parte, se computa en el momento que
se tiene la certeza de recibir un cobro, que es el hecho formal de recibir la cantidad prevista. Evidentemente tanto gasto y pago, como ingreso
y cobro pueden producirse en el mismo momento si se trata de operaciones realizadas “al contado”.
Para definir los flujos de caja, sobre todo en inversiones inmobiliarias, es conveniente apoyarse en la hipótesis de que las entradas y salidas
efectivas de dinero (cobros y pagos) que se producen en un único momento: éste suele ser mensual, en el caso de inmuebles urbanos, y anual
si son rústicos. (Ver Capitulo II)
5
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1. Escoger el tipo de flujo de caja más apropiado de acuerdo con la naturaleza del activo objeto
y el encargo.
2. Determinar el periodo explícito más apropiado, si lo hubiere, a lo largo del cual se habrá de
pronosticar el flujo de caja.
3. Preparar las proyecciones de flujo de caja para este periodo.
4. Determinar si es apropiado un valor terminal para el activo objeto al final del periodo explícito
de proyección (si lo hubiere) y luego determinar el valor terminal apropiado para la naturaleza
del activo.
5. Determinar la tasa de descuento apropiada.
6. Aplicar la tasa de descuento al flujo de caja futuro, incluyendo el valor terminal, si es el caso.
Con objeto de ofrecer una visión global de este enfoque, que permitirá su aplicación en gran parte
de los supuestos que se le plantean al tasador, es oportuno hacer referencia a las previsiones rea-
lizadas por IVS, que coinciden con las redacciones de las diferentes normativas que identifican este
método como idóneo/recomendable, solo o en complicidad con otros.
A. Tipos de flujos de caja
Al seleccionar el tipo de flujo de caja apropiado para el activo o el encargo, los valuadores deben
considerar los factores relacionados a continuación. Además, la tasa de descuento y otros insumos
han ser consistentes con el tipo de flujo de caja elegido.
a. Flujo de caja a la totalidad del activo o interés parcial. Normalmente se utiliza el flujo de caja
para todo el activo. Sin embargo, en ocasiones pueden utilizarse otros niveles de ingreso,
tales como flujo de caja al capital (después de pago de interés y principal sobre la deuda) o
dividendos (sólo el flujo de efectivo distribuido a los tenedores de capital). El flujo de caja
sobre el total del activo es el utilizado comúnmente, porque teóricamente un activo debería
tener un solo valor que es independientes de cómo se financia o de si el ingreso de paga
como dividendos o se reinvierte.
b. El flujo de caja puede ser antes o después de impuestos. Si se usa una base después de
impuestos, la tasa de impuestos aplicada debe ser consistente con la base de valor utilizada
y en muchas circunstancias sería una tasa de impuesto del agente más que una específica
para el propietario.
c. Nominal contra real. Un flujo de caja real no considera inflación, en tanto que los flujos de
caja nominales incluyen expectativas relacionadas con inflación. Si el flujo de caja incorpora
una tasa de inflación esperada, la tasa de descuento tiene que incluir la misma tasa de
inflación.
d. Moneda. La elección de moneda usada puede tener impacto sobre las suposiciones relacio-
nadas con la inflación y riesgo. Esto es particularmente cierto en mercados emergentes o en
el caso de monedas con altas tasas de inflación.
El tipo de flujo de caja elegido debe estar en concordancia con los puntos de vista de los agentes.
Por ejemplo, los flujos de caja y tasas de descuento para propiedad inmueble ordinariamente se
desarrollan sobre una base antes de impuestos en tanto que los flujos de caja y tasas de descuento
para empresas normalmente se desarrollan sobre una base post impuestos. Ajustar entre tasas
antes y después de impuestos puede ser complejo, propenso a error y debería abordarse con pre-
caución.
Cuando una valuación se está desarrollando en una divisa (la “moneda de valuación”) que difiere
de la moneda utilizada en las proyecciones de flujo de efectivo (la “moneda funcional”), un valuador
deberá usar uno de los siguientes métodos de conversión de moneda:
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a. Descontar los flujos de efectivo en la moneda funcional utilizando una tasa de descuento
apropiada para esa moneda. Convertir el valor presente de los flujos de efectivo a la moneda
de valuación al tipo de cambio efectivo de mercado en la fecha de valuación.
b. Utilizar una curva de cambio de divisa para convertir las proyecciones de moneda funcional a
proyecciones de moneda de valuación y descontar las proyecciones usando una tasa de des-
cuento apropiada para la monea de valuación. Cuando no se dispone de una curva de cambio
de divisa fiable (por ejemplo, debido a falta de liquidez en los mercados pertinentes de cambio
de divisas), puede que no sea posible usar este método y solamente sea aplicable el método
descrito en el párrafo anterior.
B. Periodo explícito de pronóstico
El criterio de selección dependerá del propósito de la valuación, la naturaleza del activo, la informa-
ción disponible y las bases de valor requeridas. Para un activo de vida corta es más probable que
sea posible y pertinente proyectar el flujo de caja a lo largo de la vida total.
Los valuadores deberán considerar los siguientes factores al seleccionar el periodo explícito de
pronóstico:
a. La vida del activo.
b. Un periodo razonable para el cual se cuenta con información fiable en la cual basar las pro-
yecciones.
c. El periodo explícito mínimo de pronóstico que debería ser suficiente para que un activo logre
un nivel estabilizado de crecimiento y ganancias, después del cual puede usarse un valor
terminal.
d. En la valuación de activos cíclicos, el periodo explícito debería incluir un ciclo completo,
cuando sea posible.
e. Para activos de vida finita, como la mayoría de los instrumentos financieros, el flujo de caja
normalmente se pronosticará sobre toda la vida del activo.
En algunas instancias, particularmente cuando el activo está operando a un nivel estabilizado de

crecimiento y ganancias en la fecha de valuación, puede no ser necesario considerar un periodo
explícito de pronóstico y en valor terminal puede ser la única base para el valor (al que algunas
veces se conoce como un método de capitalización del ingreso).
El período de tenencia previsto para un inversor no debe ser la única consideración al seleccionar
un período de pronóstico explícito y no debe afectar al valor de un activo. Sin embargo, el periodo
a lo largo del cual se pretende tener el activo puede ser considerado al determinar el periodo explí-
cito de pronóstico si el objetivo de la valuación es determinar su valor de inversión.
C. Pronósticos de flujo de caja
Los flujos de caja para periodos explícitos de pronóstico se construyen usando información financiera
prospectiva (IFP: ingreso proyectado/influjos y gastos/flujos de salida).
Como lo requiere el párrafo anterior, independientemente de la IFP (v.gr., pronóstico de gestión), un

valuador debe realizar análisis para evaluar la IFP, las suposiciones que subyacen, y si son apropia-
das para el propósito de la valuación. La idoneidad de la IFP y las suposiciones subyacentes depen-
derán del propósito de la valuación y de las bases de valuación requeridas. Por ejemplo, el flujo de
caja utilizado para determinar valor de mercado deberá reflejar la IFP que habría de anticiparse por
los participantes, en contraste, el valor de inversión puede medirse usando un flujo de caja que está
basado en pronósticos razonables desde la perspectiva de un inversor particular.
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El flujo de caja se divide en intervalos periódicos adecuados (v.gr., semanales, mensuales, trimestrales
o anuales) cuya elección depende de la naturaleza del activo, el patrón del flujo de caja, la información
disponible y la duración del periodo de proyección.
El flujo de caja proyectado debe reflejar la cantidad y la programación de todos los flujos de ingresos
y de egresos futuros, asociados con el activo sujeto desde una perspectiva apropiada a la base de
valor.
Usualmente el flujo de caja reflejará alguno de los siguientes casos:
a. Flujo de caja contractual o prometido.
b. El conjunto más probable de flujo de caja.
c. El flujo de caja esperado ponderado por probabilidad.
d. Múltiples escenarios de posible flujo de caja futuro.
Con frecuencia, diferentes tipos de flujo de caja reflejan diferentes niveles de riegos y pueden re-
querir diferentes tasas de descuento. Por ejemplo, los flujos de caja esperados ponderados por
probabilidad incorporan expectativas relacionadas con todos los resultados posible y no dependen
de ningunas condiciones o eventos particulares 7. Un solo conjunto más probable de flujos de caja
puede estar condicionado a ciertos eventos futuros y por tanto podría reflejar diferentes riesgos y
justificar una tasa de descuento diferente.
Aun cuando los valuadores con frecuencia reciben IFP que reflejan ingresos y gastos contables,
generalmente es preferible usar, como base de la valuación, flujos de caja que serían anticipados
por los participantes. Por ejemplo, gastos contables no en efectivo, como depreciación y amortiza-
ción, deberían sumarse, y los flujos de salida de efectivo relacionados con gastos de capital o cam-
bios en el capital de trabajo deberían restarse al calcular el flujo de caja.
Los valuadores deben asegurar que la estacionalidad y ciclicidad del sujeto ha sido apropiadamente
considerada en los pronósticos de flujo de caja.
Regresando a ECO805/03, en su artículo 43 se identifica la “fórmula de cálculo del valor por actua-
lización” >4@, en donde el valor por actualización del inmueble objeto de valoración será el valor
actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización
elegido:
Ej Sk Valor de reversión
VA ¦ 1 i ¦ 1 i
tj tk

1 i n
>4@
en donde:
VA = Valor actual.
Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta
que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el
correspondiente Sk.
7 Nótese que cuando se utiliza un flujo de caja esperado ponderado por probabilidad, no siempre es necesario que los valuadores consideren
las distribuciones de cuenta de todos los flujos de caja posibles empleando modelos y técnicas complejas. Más bien, los valuadores pueden
desarrollar un número limitado de escenarios y probabilidades discretas que capturen la gama de posibles flujos de caja.
8
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i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de

tiempo considerados.
n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de
los ingresos esperados.
3. INFORMACIÓN
La primera actuación del tasador (tras la identificación precisa del bien) ha de centrarse en la esti-
mación de la renta que genere o pueda generar (potencial) el inmueble. Para ello se plantean dos
consideraciones previas:
1. Las rentas pueden no permanecer constantes a lo largo de la vida útil del inmueble: rentas
variables.
2. Identificar las rentas propias del inmueble y separarlas, en su caso, de las que genera la
posible explotación que se desarrollase en él (por ejemplo, una cafetería). En estos casos
el inmueble es imprescindible para obtener la renta, pero en el mismo lo que se desarrolla
en una actividad empresarial.
La práctica de este método ha configurado dos grandes líneas de actuación, pudiéndose considerar
la primera, el arrendamiento, como una simplificación de la segunda: el cálculo de los ingresos,
gastos y beneficios.
En los apartados inmediatos siguientes se van a desarrollar diferentes factores a tener en considera-
ción para operar con rigurosidad; en concreto: arrendamientos, ingresos y gastos, valor de reversión,
beneficio, y distintos supuestos sobre rentas variables; dejando para uno posterior el complejo pro-
blema de los tipos de actualización.
3.1. ARRENDAMIENTOS
Cuando exista un mercado dinámico de arrendamientos, la forma más eficiente de estimar los flujos
de caja (cobros menos pagos) es identificar el importe que se abona (periódicamente) por uso del
inmueble objeto de tasación o, en su defecto, por otro(s) de similares características, de los que si
sea posible obtener información. Los datos capturados se procesarán de idéntica forma a cómo se
realiza en un estudio de mercado destinado a emplear el método comparativo: selección, depura-
ción y, en su caso, homogeneización; obteniéndose el importe medio del arrendamiento por unidad
de referencia. Así lo recogía ya Torrejón (1897), cuando indicaba que: “El sistema de explotación
por arrendamiento proporciona una base para el cálculo de la renta líquida; la renta que figura en el
contrato.”
Ahora bien, y de acuerdo con la filosofía del método, no basta con conocer el alquiler presente, sino
que es necesario analizar y prever la trayectoria que tendría en el futuro; el marco legal en el que
estará inmerso; las renovaciones y plazos; la posible morosidad; la evolución del mercado para in-
muebles de características similares (uso, cultivos, tipología, calidades, antigüedad, conservación,
etc.) en esa zona; los gastos recuperables y el plazo de recuperación; la posible generación de sub-
productos, etc.
De estas cantidades habrá que descontar algunas partidas: conservación y mantenimiento; admi-
nistración; impuestos y tasas que lo afecten; temporadas en las que no esté arrendado, etc. Y añadir
el posible valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendador (o la figura jurídica que se
considere). Todo ello con la vista puesta en la estimación de la renta neta que genera o es capaz
de generar el inmueble.
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Esta información es válida y de gran utilidad en la mayor parte de las ocasiones, pero hay que ser
precavido e investigar las posibles causas de arrendamientos alejados de lo que se consideraría
media lógica para ese bien, en esa localización, en ese tiempo y para el uso al que se le destina. A
modo de ejemplo se incluyen los siguientes supuestos:
x Limitaciones impuestas por las Leyes (arrendamientos urbanos y rústicos).
x Complementariedad en el uso del inmueble (sinergias).
x El tiempo previsible durante el que estará alquilado (largo, estacional, vacacional, etc.).
x Otras.
Una fuente de información que suministra datos de interés son las series históricas 8 de arrenda-
mientos y/o valores, estructuradas atendiendo a las características de los inmuebles y a su locali-
zación macro o mesoespacial. Con ayuda de esta información es posible cuantificar las rentabilida-
des medias; cifra orientativa para adoptar decisiones en torno a la inversión a realizar. Junto a lo
anterior, en ocasiones también se recoge información relativa a su evolución temporal, periodos
vacantes; posibles usos alternativos al principal-original; gastos en que incurre el propietario en la
realización de obras necesarias tras un cambio de inquilino o, simplemente, en el mantenimiento
del inmueble; beneficios obtenidos; y, obviamente, las rentas brutas abonadas periódicamente. Sin
poder extrapolarse directamente al futuro inmediato, siempre será información útil para discernir las
variables explicativas con las que se trabajará; pues son datos objetivos que inicialmente no tienen
por qué no reproducirse en el tiempo (al menos porcentualmente).
Para una correcta aplicación de esta metodología, destinada a estimar el valor más probable del
bien objeto de tasación, es fundamental disponer de los documentos que acrediten los importes que
van a ser objeto de procesamiento: contrato de arrendamiento, certificación de los administradores,
gastos asignados a cada parte, etc. También es necesario conocer si los inmuebles arrendados
están amueblados o, en el caso de que se trate de bienes rústicos, si cuentan con infraestructura
(incluso con equipamiento y maquinaria). En el primer supuesto habría que descontar de la renta la
cantidad que correspondería a esta mejora. Es complicado cuantificarla, dado que para ello habría
que comparar alquileres de inmuebles similares, con y sin mobiliario; por lo que en la práctica de
este método se suele estimar que la parte de la renta que corresponde (o incrementa) el mobiliario
se sitúa en el entorno del 10 al 20% del importe total del arrendamiento amueblado.
Otros aspectos que se deben resaltar, que se comparten con el apartado siguiente, son los relativos
a los problemas derivados de:
x La falta de ingresos como consecuencia de que el bien no esté arrendado (vacante) durante
algunos periodos de su vida útil. Por este motivo la renta anual suele estimarse multiplicando
la renta mensual por 11, en lugar de los 12 meses que tiene el año.
x La falta de pago del alquiler en el plazo acordado. La morosidad, si no se cuenta con algún
tipo de seguro o con un sistema judicial eficiente, puede dar lugar a variaciones sustanciales
de la renta prevista. No es extraño que se incluya como un gasto más, computable al inmue-
ble, el importe del seguro destinado a cubrir esta eventualidad.
x Posibles cambios de uso o cultivo, lo que conllevaría, probablemente, un incremento de la
renta y, quizá, un incremento de los gastos y la asunción de inversiones para realizar la trans-
formación prevista: oficina/vivienda; cereal/olivar, secano/regadío, etc. De cualquier forma, la
8Por ejemplo, y en España:

https://www.fomento.gob.es/MFOM.CP.Web/handlers/pdfhandler.ashx?idpub=BAW049
https://www.mapa.gob.es/va/estadistica/temas/estadisticas-agrarias/economia/encuesta-precios-tierra/
https://www.preciosdevivienda.es/
También lo suministran algunos portales inmobiliarios.
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elección e inclusión de estos supuestos han de estar perfectamente motivados y ser física,
económica y administrativamente viables.
x La existencia de contratos de arrendamiento en los que se fijen cuotas claramente inferiores a la
del mercado, para bienes con usos y localizaciones similares (por ejemplo, derivados de la LAU).
En estos casos habría que tener en consideración dos posibles rentas: la actual, hasta la fecha
de finalización del contrato; y la media del mercado, a contar desde esa fecha hasta el final de su
vida útil.
3.2. INGRESOS Y GASTOS
Torrejón (1897) manifestaba que: “Cualquiera que sea el sistema elegido en la explotación del pre-
dio rústico, para determinar la renta líquida, será necesario que el perito tasador forme una cuenta
de productos y gastos que sea el fiel reflejo de las prácticas culturales adoptada en la finca, á cuyo
efecto el estudio analítico que verifique deberá ser detenido y escrupuloso, poniendo á contribución
cuantos conocimientos técnicos é informes locales haya adquirido.”
La estimación de la renta (R) suele hacerse calculado la diferencia entre los ingresos (I) y los gastos
(G) procedentes de la explotación económica a la que esté ligado el inmueble. Este procedimiento
se emplea con asiduidad en la valoración de fincas rústicas; en cambio, en las viviendas y en los
inmuebles de consumo y no de producción es algo más complicado su cuantificación. La práctica
de este método incluye otra partida: el beneficio (B), por lo que la expresión matemática se suele
representar de la siguiente forma >5@:
R=IGB >4@
Aunque es frecuente verla reducida a dos factores: ingresos y gastos, cuando se considera que el
beneficio entra a formar parte de la renta.
Basado en el principio de anticipación, para aplicar este método con un nivel de esfuerzo propor-
cional al objetivo perseguido, se consideran que las rentas netas obtenidas se generan en un único
momento. Este coincidirá con el final del año o del mes (en los alquileres suele computarse al co-
mienzo del periodo: mes o año), de acuerdo con el principio de devengo, y hasta el final de su vida
útil.
Para estimar los flujos de caja futuros imputables hasta el final de su vida útil (n) 9, dentro del marco
de prudencia valorativa en el que siempre debe trabajar el tasador, los ingresos y gastos se compu-
tan en el momento en que se producen, siguiendo el principio de caja: cobros y pagos. Precisamente
es dentro de este marco donde se investigan los flujos de caja previsibles, asociados a la actividad
propia a la que esté destinado el bien, atendiendo a las ratios medias actuales, con la visión puesta
en el futuro intentando adelantar el previsible comportamiento del bien dentro de su entorno físico y
económico; reseñando cualquier aspecto que pudiera influir en la cuantía media de los ingresos y
gastos estimados.
En línea con lo anterior es oportuno incluir, a modo de ejemplo que ilustra esta componente temporal,
la variación de los precios en origen, del kilogramo de aceite de oliva. En la figura 7.1 se muestra la
evolución durante la campaña 2010-11 y el valor medio, que según la Consejería de Agricultura y
Pesca fue de 1,93 €/kg.
9
La vida útil del proyecto de inversión (n) suele hacerse coincidir con la del elemento representativo más importante: construcción en
el caso de un inmueble urbano y turno de la plantación en el caso de una explotación forestal o de frutales. A veces esta vida útil se
estima indefinida; pues esta suposición es válida para determinados inmuebles rústicos (por ejemplo, cereal).
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FIGURA 1.- EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DEL ACEITE DE OLIVA VIRGEN EXTRA (AOVE)
ENTRE ENERO DE 2010 Y ENERO DE 2011.
(Fuente: Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía)
Información que puede complementarse con la evolución a lo largo de un periodo de cinco campa-
ñas. En la tabla 7.1 se incluyen los datos de los precios medios de los productos agrícolas: aceites
de oliva y maíz, procedentes de la misma fuente documental, que se acompañan de las figuras 7.2A
y 7.2B.
TABLA 1.- PRECIOS MEDIOS DE PRODUCTOS AGRÍCOLAS EN VARIAS CAMPAÑAS.
Campaña/ Aceites de oliva Campaña/ Maíz

Producto (€ / kg) Producto (€ / tm)
2006-2007 2,47 2007-2008 230,75
2007-2008 2,46 2008-2009 156,47
2008-2009 1,95 2009-2010 149,76
2009-2010 1,95 2010-2011 203,23
2010-2011 1,88
Fuente: Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.
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FIGURA 2ª.- EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS (€/kg) DE ACEITES DE OLIVA EN VA-
RIAS CAMPAÑAS. (Fuente: Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía)
FIGURA 2B.- EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS (€/tm) DE MAÍZ EN VARIAS

CAMPAÑAS. (Fuente: Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía)
Todo ello sin contar con las posibles ayudas económicas procedentes de la PAC; aporte económico
que habrá que incluir, con las consideraciones de renta permanente y constante que se estimen opor-
tunas. Así, por ejemplo, el TRLS15 expresa lo siguiente: “La renta potencial se calculará atendiendo
al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la
legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá,
en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la ex-
plotación considerada.” Ayudas directas a las que se podrían añadir otras derivadas de reducción en
los costes de, por ejemplo, energía eléctrica, etc.
En consecuencia, tal y como se ha expuesto, el cálculo de los ingresos reales o potenciales puede ser
complicado y es oportuno fomentar la discusión. Hay que intentar utilizar valores medios de los productos
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obtenidos para realizar una correcta valoración (caso práctico 7.4), y concretar con precisión el momento
del tiempo en el que se computan.
No obstante, y pesar de la rigurosidad con que se estime el valor del producto agrario que se ob-
tenga de la explotación, hay otros aspectos a tener en consideración, como son la existencia de
subproductos o productos complementarios al perseguido. Por ejemplo: la paja procedente del ce-
real; la leña obtenida en la poda del olivar destinado a aceituna de mesa o almazara; los despojos,
o en su caso, la lana, en las ovejas (Ovis aries); las cornamentas procedentes de las caídas natu-
rales y anuales de las piezas cinegéticas como por ejemplo los ciervos (Cervus elaphus); etc. Son
bienes materiales, vendibles, que tienen precio y, por lo tanto, valor. De los mismos existe un mer-
cado sujeto a las leyes de oferta y demanda, pero no son los que se buscan cuando se planta el
cereal, se cultiva el olivar, se alimentan las ovejas o se administra un coto de caza mayor.
Estas partidas han de incluirse en la producción final de la finca: han de ser considerados como in-
gresos y formarán parte del valor final del bien que los produce; pero, paralelamente sobre ellos re-
percutirán unos gastos que han de cuantificarse. En algunos casos, como es el del olivar, el coste de
poda se compensa aproximadamente con el valor de la leña obtenida; en otros, partidas como estas
pueden incidir negativa o positivamente en las cuentas de ingresos y gastos que se elaboren. El ver-
dadero problema contable que presentan estos subproductos es la asignación precisa de la parte de
gastos que les corresponden: ¿qué cantidad de unidades monetarias invertidas en la alimentación
suplementaria del ciervo corresponden a esas cornamentas que anualmente desecha dentro de un
proceso natural? Idéntica pregunta puede plantearse en relación con la leña del olivar o los residuos
orgánicos del viñedo. Ante esto la mayoría de los tratadistas han ofrecido soluciones que suelen ajus-
tarse a la figura de la cuota: se le asigna una parte de los gastos generales que corresponden al
producto final 10.
3.3. VALOR DE TERMINAL
En aquellos supuestos en los que se prevea que la totalidad o parte del activo pueda continuar
prestando servicios durante más tiempo del que se ha considerado, para cuantificar el valor al final
de este periodo, hay que estimar su valor terminal. Esta situación puede presentarse en las cons-
trucciones adscritas a la explotación y en los equipos de trabajo (tractor, cosechadora, etc.). Puede
conceptuarse como el valor de mercado más probable que tendría al final del periodo considerado.
En ocasiones la valoración del bien se realiza antes de que finalice su vida útil, motivada por una
modificación sustancial de la situación futura de aquel. Esto puede presentarse, por ejemplo, cuando
está arrendado en unas condiciones diferentes a las que podrían considerarse normales para el bien,
dentro del contexto socioeconómico en el que se encuentre. En este supuesto se calculará el valor de
reversión a la fecha de finalización de los flujos de caja que se hayan estimado para este contrato de
arrendamiento específico. Y en esta misma línea de actuación, habrá que tener especial considera-
ción cuando se trate de bienes urbanos ligados a una explotación económica.
Conforme con lo expuesto, en el primer caso (construcción) se estimaría el valor del bien como
diferencia del valor del solar sobre el que se ha edificado, menos el coste de los gastos derivados
de la demolición de la construcción y adecuación del terreno. Existen diferentes alternativas, aunque
el procedimiento más empleado consiste en determinar el valor de mercado del solar en la fecha de
la tasación, y aplicarle las plusvalías o minusvalías que resulten razonables atendiendo a su locali-
10
Desde hace unos años la generación de energía a partir de residuos de labores agrícolas en el olivar, viñedo, etc. está en auge. Como
consecuencia de ello y de la existencia de un mercado de energía eléctrica que puede comercializar este producto, se dispone de más
información para cuantificar el valor de estos residuos y su porcentaje sobre los gastos totales de la explotación agraria.
14
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zación y uso, y a la evolución previsible del mercado. Esta actuación incluye varios elementos de
difícil cuantificación: vida útil, plusvalía, minusvalía, evolución del mercado, etc. En realidad, al final
de la vida útil del proyecto quedarán un conjunto de elementos que forman parte de la inversión,
alguno de los cuales podrá haber incrementado su valor (suelo) y otros no (edificación, maquinaria,
etc.).
En este supuesto, en el que la vida útil del inmueble no ha finalizado, hay que estimar el valor del
conjunto (suelo más construcción) a la fecha prevista. La ECO805/03 viene en auxilio del tasador y
en su artículo 31.2 concreta el proceso: “... el valor de reversión será el valor previsible del inmueble
al final del contrato. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la
tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el valor del suelo con las
plusvalías o minusvalías que resulten razonables, y se restará la depreciación física y funcional de
la edificación, calcula de acuerdo con el método del coste.”
También es frecuente que, durante el tiempo previsto de explotación del inmueble, por ejemplo, una
oficina, haya que acometer una inversión sustancial, en un único momento y distinta a los costes
de mantenimiento ordinario, para adecuarla a las exigencias de ese momento. Este coste hay que
computarlo en la fecha en que se prevea y estimar el flujo de caja conforme con esta partida (se
incluye un supuesto unas páginas más adelante).
Un último apartado, pero no por ello menos importante, será la consideración de que la renta, real o
potencial, tenga una vida limitada. Así, las explotaciones de recursos mineros y aquellas otras que
modifiquen administrativamente su naturaleza, de suelo rural a suelo en situación de urbanizar (vi-
viendas, industrial, terciario, …), deben contar con un límite temporal durante el cual se estimen las
rentas conforme con su uso actual para, posteriormente, considerar el nuevo. En el supuesto de una
explotación minera es probable que aquellas se reduzcan drásticamente, dado que una vez finalizada
el suelo deberá experimentar un proceso de regeneración significativo.
3.4. BENEFICIO
Otro de los problemas que hay que solventar para aplicar correctamente este método es la estima-
ción del beneficio (en su caso) normal, al que ya se ha hecho referencia. Operativamente el benefi-
cio empresarial no es posible determinarlo con anterioridad al cálculo de la cuenta de ingresos y
gastos y, complementariamente, los beneficios de una finca agraria o de un inmueble urbano no
tienen por qué ser iguales; no sólo dependen de la naturaleza del bien, sino también del sistema de
explotación y del periodo histórico considerado. Conforme indica Caballer (1993) “El beneficio puede
descomponerse en dos partes: beneficio normal y beneficio extraordinario. Este último sería el que
le correspondería a un empresario o arrendatario que por sus especiales cualidades de gestión
obtuviese unos beneficios superiores a los que se considerarían normales; o, por el contrario, infe-
riores a esa teórica media de referencia. De cualquier forma, la lucha de las fuerzas de la oferta y
la demanda, en complicidad con el transcurso del tiempo, hacen coincidir los beneficios en una
media generalizada presionada por la competencia, por lo que el denominado beneficio extraordi-
nario acabaría por anularse.”
Para calcular el beneficio (B) tradicionalmente se empleaban alguna de las dos alternativas siguien-
tes. La primera consiste en agrupar en un único binomio la renta y el beneficio constituyendo una
nueva variable a la que se denomina ganancia (L). Se opera con ella de igual forma que con la
renta; aunque, eso sí, teniendo en cuenta las diferencias en los tipos de actualización aplicables >6@.
IG=R+B=L >6@
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La fórmula empleada >6@ para calcular el valor de un inmueble que produzca una renta constante e inde-
finida, en la de actualización de las rentas, o de las ganancias, sería >7@:
renta ganancia
V >7@
r rc
en donde:
r: tipo de actualización de la renta
rc: tipo de actualización de las ganancias
Operativamente existe otra alternativa, algo más sencilla y útil, que ha venido aplicándose con asi-
duidad en el mundo valorativo: porcéntuar los beneficios en relación con los ingresos. Desde un
punto de vista económico, cuanto mayores sean los ingresos, mayor será el riego y, por tal motivo,
mayor debería ser el beneficio normal. Justificada la relación es algo más complicado asignar un
valor correcto a este porcentaje. Tradicionalmente esta relación se ha determinado de forma empí-
rica mediante el estudio y análisis de aprovechamientos rústicos y urbanos que se generalizan, al
principio en el estudio de mercado previo, y posteriormente en las asignaciones de valores indivi-
duales.
Por otra parte, esta relación presenta la ventaja de que los beneficios inmobiliarios, para cada na-
turaleza y uso concreto, suelen mantenerse constantes en situaciones de competencia perfecta, y
a largo plazo si se trata de una gestión empresarial de eficacia media. Por lo que, una vez estimada,
suele ser de aplicación de forma generalizada por todos los tasadores, llegándose a considerar un
acuerdo profesional el porcentaje asignado y comúnmente aceptado del 10%.
La complejidad de estimar e incluir el Beneficio (normal o extraordinario) en una cuenta de ingresos y

gastos es elevada pues, como se ha indicado, dependerá de la gestión que realice el titular de la explo-
tación y de las dimensiones de esta (economía de escala), en una primera aproximación. Hay que tener
en consideración que el beneficio no corresponde a la finca, sino a la explotación-finca y, como indica
Caballer (2019) “… tampoco resulta riguroso considerar la suma (R + B) como variable asociada a una
finca, ya que el beneficio es un concepto relativo a una empresa, y no a uno de sus activos.”
CASO PRÁCTICO 2
Los titulares de la finca conocida como “Cortijo del Aire” han recibido una oferta por la compra de
cinco hectáreas de terreno de su propiedad, sitas en la parte Norte de la explotación, conocida
localmente como “Los Altos”. La venta de esta parcela no supone un grave quebranto en la explo-
tación, en su conjunto, por los siguientes motivos:
1) A pesar de estar toda la explotación bajo una misma linde este trozo de terreno se encuentra
separado por un barranco, hecho que obliga a dar un rodeo para acceder a él, dificultando y
encareciendo con ello las labores agrícolas.
2) El “Cortijo del Aire” es una gran explotación, más de 100 ha, por lo que la venta de 5 de ellas no
supone un quebranto sobre la estructura agraria, económica y de comercialización establecida.
3) La entrada de dinero en la empresa agraria permitirá su empleo en la mejora de los caminos
existentes y en la construcción de una nave de almacenamiento de equipos, con lo que au-
mentaría el valor final de la finca en su conjunto.
Considerando oportuno estudiar la propuesta de compra se encarga la tasación de la parcela “Los
Altos”, con objeto de conocer el valor más probable de mercado que podría alcanzar.
Descripción (somera) de la parcela:
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x Localizada en el término municipal de ..............., provincia de ............., con la siguiente refe-

rencia catastral: 02018A035001850000DJ. Se accede a través del “Camino del Santuario”,
con el que limita, en el punto kilométrico 1,2.
x La finca no posee ninguna servidumbre ni gravamen conocidos, siendo sus características agro-
nómicas las propias de la zona. No existen problemas para contar con mano de obra especiali-
zada capaz de abordar las labores agrícolas y la totalidad de la producción se comercializa en
una empresa local sita en las proximidades del núcleo urbano.
x Distribución de superficies: El cultivo tradicional de esta zona, y de la mayor parte de la co-
marca agraria en la que está enclavada, es la labor o labradío de secano. Las alternativas
elegidas son las más rentables, dentro de las posibles, de acuerdo con los parámetros de la
Política Agraria Comunitaria. En esta línea la alternativa de cultivo propuesta, que es similar a
la que se realiza en el conjunto de la explotación “Cortijo del Aire” es la siguiente (Tabla 7.2):
TABLA.2.- DISTRIBUCIÓN TEÓRICA DE CULTIVOS (CASO PRÁCTICO).
Cultivo Porcentaje de terreno Superficie (ha)

Cereal 70% sobre total 0,7000
Girasol 20% sobre total 0,2000
Barbecho 10% sobre total 0,1000
Totales 100% 1,0000
Con objeto de que este ejemplo sea descriptivo del apartado en el que se encuentra no se describen
las distintas alternativas de cultivo que podrían elegirse (pueden consultarse en las correspondien-
tes delegaciones del MAAM o de las Consejerías de Agricultura autonómicas), ni las ayudas eco-
nómicas que tienen asignadas, considerándose la renta que se estimará constante e indefinida. A
tal efecto se calcula que la producción media del último quinquenio es de 3.000 kg/ha, con un precio
medio de mercado de 0,15 u.m./kg. 11
Sobre la base de esta información se estiman los parámetros valuatorios (por hectárea) de la finca
objeto de valoración:
x Ingresos: Multiplicando las producciones medias (en kg) por 0,15 u.m./kg: 450 u.m./ha.
x Gastos: De acuerdo con lo recogido en la contabilidad consultada de las distintas explotacio-
nes vendidas. En caso contrario habría sido necesario realizar una cuenta de gastos acordes
con los diferentes cultivos (en otro ejemplo posterior se realiza una de estas cuentas): 310
u.m./ha.
x Ganancia: Diferencia entre los ingresos y los gastos estimados: 140 u.m./ha.
x Beneficio: Se ha estimado un beneficio medio del 10%, sobre ingresos, de acuerdo con la
mayor parte de los tratados de valoración consultados: 45 u.m./ha.
x Rendimiento Neto (MEH): De acuerdo con la O. EHA 3063/2010 0,26% 12: 117 u.m./ha.
Elaborado el estudio de mercado, las muestras seleccionadas han puesto de manifiesto la existencia
de un mercado activo. Recogiéndose los siguientes testigos, todos ellos dentro del ámbito geográfico
del término municipal y con similares características agronómicas (tabla 7.3):
11 En realidad, y a los efectos de este ejemplo, lo que interesa es conocer el valor económico final de la producción, pues los testigos
comparables se han elegido en la zona y tienen las mismas alternativas de cultivo y subvenciones agrarias.
12 ORDEN EHA/3063/2010, de 25 de noviembre, por la que se desarrollan para el año 2011, el método de estimación objetiva del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y el régimen especial simplificado del Impuesto sobre el Valor Añadido.
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TABLA 3.- MUESTRA DE TESTIGOS (CASO PRÁCTICO).
Valor mer-
Superficie Produc-
Muestra cado Cultivo Valor/ha
(ha) ción/ha
(u.m.)
1 “La Muesca” 12.500 4,00 Alternativa similar 3125 3500
2 “Chorrillos” 24.000 10,00 Alternativa similar 2400 2500
3 “Gamonares” 5.000 1,50 Alternativa similar 3333 3200
4 “Senda ancha” 10.000 3,00 Alternativa similar 3333 3000
5 “La Moleta” 6.000 2,00 Alternativa similar 3000 2800
6 “Ossigis” 13.000 4,50 Alternativa similar 2889 3200
Apoyándose en estos datos se calculan los siguientes parámetros (tabla 7.4):

rc: Tipo de actualización resultante de elegir la ganancia como parámetro explicativo.
r: Tipo de actualización resultante de elegir la renta calculada (I G B) como parámetro expli-
cativo.
rs: Tipo de actualización resultante de elegir el rendimiento neto del MEH la renta como paráme-
tro explicativo.
TABLA.4.- COMPARACIÓN DE LOS TIPOS DE ACTUALIZACIÓN EN FUNCIÓN DE LA VARIA-

BLE EXPLICATIVA ELEGIDA (CASO PRÁCTICO).
Benefi-
r'
Mues- Ingre- Gas- Ganan- cio R R. Neto r''
(s/Ganan-
tra sos/ha tos/ha cia (10% (s/Renta) (M.E.H.) (M.E.H.)
cia)
s/I)
1 525 350 175 5,600 53 3,920 137 4,368
2 375 225 150 6,250 38 4,688 98 4,063
3 480 315 165 4,950 48 3,510 125 3,744
4 450 300 150 4,500 45 3,150 117 3,510
5 420 290 130 4,333 42 2,933 109 3,640
6 480 350 130 4,500 48 2,838 125 4,320
Con los resultados obtenidos (ri , ric, ricc) en los testigos (comparables) del cuadro anterior, se estima
el promedio de los valores calculados para rm , rmc , rmcc , que serán los siguientes:
r 3,507%
rcm 5,022%
rsm 3,941%
Por lo que los valores más probables de mercado, resultantes para la parcela “Los Altos”, con las
siguientes características (tabla 7.5):
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TABLA.5.- ESTIMACIÓN DE LA VARIABLE EXPLICATIVA DE

LA FINCA OBJETO DE TASACIÓN (CASO PRÁCTICO).
Concepto Unidades
Superficie (ha) 5,000
Cereal se-
Cultivo
cano
Ingresos (u.m./ha) 450
Gastos (u.m./ha) 310
Ganancia (u.m./ha) 140
Beneficios (u.m./ha) 45
Rendimiento Neto (M.E.H.) 117
Se calculan de acuerdo con las siguientes expresiones empleando la ri media calculada:

a) Atendiendo a la renta (I G B):
Renta
Valor 2.709 u.m.
r
b) Atendiendo a la ganancia (I G):
Ganancia
Valor 2.788 u.m.
rc
c) Atendiendo a la renta fijada por la O. EHA/3063/2010: (I u 0,26):
Renta Neta
Valor 2.969 u.m.
r cc
siendo la media de los tres valores 2.822 u.m.
Inicialmente podría aceptarse esta valoración, pero siguiendo con las posibles casuísticas que
puede encontrarse un tasador, se ha considerado oportuno identificar (a posteriori) una muestra
que no debería haberse incluido y tenía que haber sido rechazada en el proceso previo de depura-
ción (descrito en el capítulo dedicado al método comparativo). Conforme puede comprobarse en el
cuadro de muestras, la 2ª, “Chorillos”, (Tabla 7.2) presenta una superficie superior a todas las de-
más; teniendo un valor por hectárea acusadamente inferior al resto, y una producción alejada de la
media de las otras muestras. Por estos motivos se considera adecuado eliminar este testigo y acep-
tar los otros cinco que tienen unas características generales más ajustadas a las de la parcela objeto
de valoración y son, por lo tanto, bienes comparables. Repitiendo los cálculos el resultado de la
muestra homogénea es el siguiente:
ac) Atendiendo a la renta:
Renta
Valor 2.905 u.m.
r
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bc) Atendiendo a la ganancia:
Ganancia
Valor 2.931 u.m.
rc
cc) Atendiendo a la renta fijada por la Orden de 13/2/98:
Renta Neta
Valor 2.987 u.m.
r cc
siendo la media de los tres valores 2.941 u.m., cantidad que se elige como definitiva. De acuerdo
con lo anterior, el tasador que suscribe el presente informe estima que el valor total de la finca “Los
Altos”, es de CATORCE MIL SETECIENTAS CINCO (14.705) u.m.
Con este ejemplo queda puesto de manifiesto la escasa diferencia que conlleva la elección de la renta
o la ganancia como parámetro a capitalizar: en este caso sólo un 1% sobre el valor final.
Por otra parte, y en relación con los precios de los productos agrarios —en gran medida el grupo
principal de ingresos de una explotación agraria— los datos que se emplean en una tasación suelen
ser las medias de los últimos tres a cinco años, para que las estimaciones sean válidas. hay que
evitar, como ya se ha expuesto, incluir en las partidas de ingresos y gastos datos de un momento
específico que podrían distorsionar considerablemente el resultado.
CASO PRÁCTICO 3
A modo de ejemplo, si se quiere estimar el valor de una finca de olivar, considerando fijo el tipo de
actualización (i = 3%), en dos fechas próximas, y se emplea el valor del kilogramo de aceite de olivar
virgen extra en el día en el que se realiza la tasación, es posible que las distorsiones sean más que
considerables (Fig. 7.3 y tabla 7.6).
20
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FIGURA 3.- EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL KILOGRAMO DE ACEITE VIRGEN EXTRA.
(Fuente: Poolred)
TABLA.6.- ESTIMACIÓN DEL VALOR CAPITALIZADO DE UNA HECTÁREA DE OLIVAR,

CONSIDERANDO SOLO PRODUCCIÓN DE ACEITE VIRGEN EXTRA,
EN DOS FECHAS PRÓXIMAS.
Fecha de la tasación: 10-nov-10 13-nov-10 Diferencia

Producción de aceite (kg/ha): 1.200 1.200 0
Precio kg aceite: 1,933 2,300 0,367
Ingresos medios (€/ha): 2.320 2.760 440
Gastos medios (%/Ingresos): 46% 46% 0
Gastos medios (€/ha): 1.067 1.270 203
Beneficio, 10% s/ Ingresos (€/ha): 232 276 44
Renta neta (€/ha): 1.021 1.214 194
Tipo de actualización (3%): 3% 3% 0
Valor capitalizado (€/ha): 34.021 40.480 6.459
Obviamente la diferencia de un valor de tasación de casi 6.500 €/ha, en la finca, con un intervalo de
5 días no es representativo del mercado; máxime cuando 5 días más tarde, 20 de noviembre, vuelve
el precio del aceite virgen extra al mismo valor que tenía el día 10. En consecuencia, no se pueden
tomar como valores de referencia de los productos datos puntuales, ni tampoco producciones; hay
que considerar un espacio de tiempo suficiente para asignar a estas variables explicativas del valor
21
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del inmueble valores medios; especialmente en este método que se basa en la actualización de las
rentas presentes y futuras que generará el inmueble.
3.5. RENTA VARIABLE
Una primera aproximación a la renta requiere su clasificación en limitada e ilimitada, tal y como ya
se ha adelantado; a lo que hay que añadir si se puede considerar constante o no. Sobre la base de
esta premisa es oportuno realizar una aproximación rural (que encuentra su imagen en el ámbito
urbano), indicando que las no constantes pueden identificarse en explotaciones destinadas a fruta-
les y forestales, a las que es viable añadir otras cada vez más frecuentes, como son las instalacio-
nes de infraestructuras para la generación de energía eólica, hidráulica y solar. Así mismo, también
se oportuno incluir en este bloque de rentas no constantes aquellas que se encuentran sometidas
a variaciones de los costes no directamente asociados a la producción, como son los financieros.
La ECO805/03 identifica y describe los flujos de caja que considera en el ámbito de sus competen-
cias. En concreto son:
1. Inmobiliarios. Los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valora-
ción.
2. Operativos. Los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Estos flujos
se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos
las dotaciones y amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las in-
versiones efectuadas
en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra 13.
Conforme con lo indicando, y auxiliándose de esta información, es posible estimar el valor actual
neto 14 (VAN) de los flujos de caja de acuerdo con la expresión matemática anteriormente expuesta
>4@:
Ii Pk Valor de reversión
VAN ¦ (1 i) tj
¦ (1 i) tk

(1 i ) n
>4@
En esta fórmula es posible identificar tres bloques:

x los ingresos que genera el inmueble, actualizados a la fecha de valoración;
x los gastos en que se incurre para obtener esos ingresos; y
x el valor de reversión del bien al final de su vida útil.
En relación con el último apartado, la fecha en que se estime el valor de reversión podría variar si
se trata, por ejemplo, de un inmueble que va a ser transformado, o que está arrendado en unas
condiciones diferentes a lo que podría considerar normal en el mercado, o en otros supuestos
debidamente justificados en el informe de valoración.
Existen diferentes fuentes documentales en las que es posible apoyarse para identificar los distintos
supuestos sobre rentas inmobiliarias variables. A los efectos de este texto se ha considerado acon-
sejable elegir la normativa que en esta materia establece el RVLS11; reglamentación que se desa-
rrolla a los efectos de suelo en situación de rural, pero que es extrapolable a los inmuebles de
naturaleza urbana, en los que habrá que prestar especial atención a la vida útil y al valor de rever-
sión.
13
Fondo de maniobra es la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance.
14 La O. ECO 805/2003 lo denomina valor por actualización. Muy relacionado con el método residual, que se desarrolla en otro capítulo
posterior.
22
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CASO PRÁCTICO 4
El objetivo de este ejemplo es estimar el valor máximo que ofrecería una sociedad de inversión por
la compra de un edificio destinado a uso exclusivo de oficinas, siendo consciente de que pasados
10 años tendría que acometer una actualización tecnológica del mismo para mantener constantes
las rentas esperadas, conforme con los siguientes parámetros:
Concepto Unidades
Superficie total destinada a uso oficina (m2) 5.000
Renta media mensual (u.m./m2) 6,0
Tasa de ocupación media anual (%) 80%
Gastos medios mensuales (u.m./m2) 0,25
Duración prevista de la inversión (años) 20
Valor de reversión previsto del suelo, considerando finalizada la vida útil de la
2.500.000
construcción y sin costes de demolición (u.m.)
Costes de actualización tecnológica previstos (u.m.) en el año 10 500.000
Tipo de actualización estimado por la Sociedad, conforme con sus datos (%) 7,50%
Rentabilidad deseada por la Sociedad (%) 10,50%
Conforme con las hipótesis de partida, se calcula el valor de mercado del inmueble, aplicando la
fórmula siguiente, conforme con los valores estimados:
R1 R2 Rn Valor residual
Va
1 i 1 i
1 2
1 i n
1 i n
Concepto Unidad
Ingresos medios anuales (12 meses) considerando el% de ocupación (u.m.) 288.000
Gastos medios anuales (12 meses) con el 100% del edificio 15.000
Renta media anual (12 meses) considerando el% de ocupación (u.m.) 273.000
288.000 288.000 500.000 288.000 2.500.000

Va
1 0,0751
1 0,075 2
1 0,075 10
(1 0,075) 20
(1 0,075)20
Empleando la función “VA” de Excel, el resultado es de 3.129.032 u.m.
3.5.1. Renta variable y vida ilimitada
Desde un punto de vista financiero una renta variable es aquella cuya cuantía varía de un periodo
a otro, pudiendo ser conocida la ley de formación. En concreto, estas variaciones podrían:
a. No seguir una ley interna conocida.
b. Variar siguiendo una progresión aritmética.
c. Variar siguiendo una progresión geométrica.
Existiendo procesos específicos para estimar el valor en función de cada uno de los supuestos
anteriores.
23
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Se acude a la matemática financiera para cuantificar el valor del inmueble en los supuestos en los
que la renta no sea permanente y constante. En la figura 7.4 se incluye una representación gráfica
genérica.
120
100
80
Rentas
60
40
20
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 infinito
Años
FIGURA 4.- RENTAS VARIABLES A LO LARGO DE TODA LA VIDA ÚTIL (GENÉRICA).
En concreto, en esta situación se valorarán explotaciones en las que las rentas pospagables varían
con el tiempo (R1, R2, R3, ..., Rn), desde el primer año (1) hasta el final de su vida útil (n), conside-
rando ésta ilimitada. Para ello se aplicará la expresión anterior >2@.
n of
R1 R2 Rn Ri
V 1

(1 r ) (1 r ) 2

(1 r ) n
¦ (1 r )
i 1
i
>2@
en donde:
V = Valor de actualización, en euros por hectárea.
R1, R2, R3, ..., Rn = Rentas variables desde el primer año hasta el final de la duración ilimitada de
la vida útil, en euros por hectárea.
r = Tipo de actualización aplicable.
n = Número de años (periodos), considerando la vida útil infinita.
Al no tener las rentas una ley interna de formación; es decir, no siguen un patrón predecible un año
con respecto al anterior o siguiente, no es posible simplificar la expresión matemática >2@, debiendo
sumarse los diferentes términos que la conforma 15.
Sería aplicable en una explotación rural destinada que no tuviesen una ren-
ta periódica y constante: bien distintos productos, o bien con precios de los mismos muy fluc-
tuantes. Por ejemplo, una plantación de chopos destinados a desenrollo. Estas plantaciones
tienen un turno medio de entre 10 y 15 años, y durante los primeros años prácticamente todo
15
Una práctica habitual en el ejercicio de la valoración agraria es intentar estimar unas rentas medias, en un periodo de tiempo no muy
extenso (3, 5 u 8 años). Estos valores se simularían constantes a lo largo de toda la vida útil y se podría aplicar la relación V = R/ri,
simplificando los cálculos.
24
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son gastos 16, obteniéndose los ingresos al final del turno, con la corta. En la figura 7.5 se incluye
una representación gráfica genérica.
140
120
100
80
60
Rentas
40
20
-20
-40 Años
-60
FIGURA 5- RENTAS VARIABLES A LO LARGO DE TODA LA VIDA ÚTIL.
Los ingresos se producen con la corta de la chopera al final del turno (genérica).
3.5.2. Renta variable que evoluciona en ciclos periódicos
Frecuente en las plantaciones de frutales, en las que durante unos años los gastos son elevados y,
posteriormente y de forma progresiva va cambiando la tendencia superando los ingresos a aquellos.
Ello dura hasta el final de la vida útil de la plantación, que se dará por concluida atendiendo a la
rentabilidad económica de la misma. En consecuencia, es la que hay que utilizar cuando las rentas
sean variables y evolucionen en el tiempo en ciclos periódicos, de duración k, y las valoraciones se
realicen al inicio del ciclo. En estos casos se aplicará la expresión >8@:
ª R1 R2 Rk º ª (1 r ) k º
V « 1
2
»u« » >8@
¬ (1 r ) (1 r ) (1 r ) k k
¼ ¬ (1 r ) 1 ¼
en donde:
R1, R2, R3, ..., Rk = Rentas variables desde el primer año hasta el final del turno, en euros por
hectárea.
r = Tipo de actualización.
k = Número de años del turno.
En la figura 7.6 se incluye una representación gráfica genérica.
16 En ocasiones, durante el primer y segundo año se utilizan los espacios entre los plantones y se siembra maíz, cuyos restos se apro-
vechan para fertilizar el suelo de forma natural.
25
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40
30
20
10
RENTA
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
-10
-20
-30
AÑOS
FIGURA 6.- RENTAS VARIABLES QUE EVOLUCIONAN EN CICLOS PERIÓDICOS

(GENÉRICA).
CASO PRÁCTICO 5
Se quiere a un técnico para valorar una plantación de frutales, en la que la renta es variable y
evoluciona en ciclos periódicos, de una determinada duración. El tasador decide aplicar la expresión
matemática >6@ correspondiente a este supuesto en el RVLS11.
Consultada la propiedad y recopilada información fidedigna de diversas fuentes documentales, se

obtienen los datos medios de ingresos (I) y gastos (G), con lo que se calculan las rentas (R), de
todos los años (k) que componen un turno. Fruto de esta investigación es la tabla 7.7, adjunta. En
la columna 5ª de esta tabla se incluyen las rentas actualizadas, de acuerdo con la expresión mate-
mática anterior.
TABLA.7.- RENTAS ACTUALIZADAS DE UNA PLANTACIÓN DE FRUTALES.
Año Ingresos Gastos Renta Renta actualizada

1 0 250 250 242,22
2 0 50 50 46,94
3 0 20 20 18,19
4 0 10 10 8,81
5 20 10 10 8,54
6 40 20 20 16,55
7 60 30 30 24,05
8 80 40 40 31,06
9 100 50 50 37,62
10 150 60 90 65,62
11 200 70 130 91,83
12 200 70 130 88,97
26
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13 200 70 130 86,21

14 200 70 130 83,52
15 200 70 130 80,93
16 200 70 130 78,41
17 200 70 130 75,97
18 200 70 130 73,61
19 160 60 100 54,86
20 130 50 80 42,52
21 0 250 250 128,75
22 0 50 50 24,95
23 0 20 20 9,67
24 0 10 10 4,68
25 20 10 10 4,54
26 40 20 20 8,79
27 60 30 30 12,78
28 80 40 40 16,51
29 100 50 50 20,00
30 150 60 90 34,88
31 .../... .../... .../... .../...
32 .../... .../... .../... .../...
Tabla que puede representarse gráficamente en las figuras supuesto 7.7.

150
100
50
0
Unidades monetarias
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
-50
-100
-150
-200
-250
-300
Años
FIGURA 7ª.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS RENTAS CALCULADAS.
27
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150,00
100,00
50,00
0,00
Unidades monetarias
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
-50,00
-100,00
-150,00
-200,00
-250,00
-300,00
Años
FIGURA 7B.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS RENTAS ACTUALIZADAS.
Sustituyendo en la expresión matemática anterior >6@ las rentas actualizadas entre el año 1º y el año
20º (final del turno), y para un tipo de actualización (r) del 3,210%:
ª R1 R2 Rk º ª (1 r ) k º
V « »u« »
¬ (1 r ) (1 r ) (1 r ) k ¼ ¬ (1 r ) k 1 ¼
1 2
ª 242, 22 46,94 42,52 º ª (1 0, 0321) 20 º

« u
20 » « »
¬ (1 0, 0321) (1 0, 0321) (1 0, 0321) ¼ ¬ (1 0, 0321) 20 1 ¼
1 2
El resultado de las operaciones anteriores es 1.332 u.m./ha.
3.5.3. Renta variable en los primeros años y constantes a lo largo del resto
de la vida útil ilimitada
Este supuesto se puede identificar con explotaciones como la de olivar, en las que durante los
primeros años no hay ingresos; poco a poco comienzan a producir las plantas y en un determinado
momento entran en plena producción; producción que puede considerarse permanente y constante
en el tiempo si los cuidados agrarios son los adecuados. En el supuesto de que se valorase la
explotación en el momento en que están en plena producción podría utilizarse la expresión simplifi-
cada (V = rta/r). En caso contrario, si la explotación estuviese en los primeros años de vida, con
rentas variables, habría que utilizar la siguiente expresión >9@:
R1 R2 Rh R
V 1
2
h
>9@
(1 r ) (1 r ) (1 r ) r u (1 r ) h
en donde:
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R1, R2, R3, ..., Rh = Rentas variables desde el primer año hasta que entra en plena producción,
en euros por hectárea.
R = Renta permanente y constante a partir de la entrada en plena producción, en euros por
hectárea.
h = Primeros años, hasta que entran en plena producción.

60
50
40
30
20
RENTAS
10
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 infinito
-10
-20
-30
-40
-50
AÑOS
FIGURA 8.-RENTAS VARIABLES EN LOS PRIMEROS AÑOS Y CONSTANTES EL RESTO

(GENÉRICA).
Otro supuesto en el que podría ser empleado es en la valoración de un parque lúdico. Durante los
primeros años se computan elevados costes y, poco a poco los ingresos van superando los costes
para, al final de un periodo conseguir una renta constante que podría considerarse infinita en el
tiempo.
3.5.4. Renta variable en los primeros años y evolución cíclica el resto
Este supuesto es muy útil en la estimación del valor de explotaciones en suelo rural destinadas a la
obtención de corcho (Quercus suber), por ejemplo. Los alcornoques tienen un largo periodo de
crecimiento y a partir de una determinada edad pueden comenzar las labores de “la saca del cor-
cho”, en turnos que varían, dependiendo de la zona geográfica y de la explotación, entre 6 y 9 años.
En casos como estos se utilizará la siguiente expresión >10@:
R1 R2 RI
V 1
2

(1 r ) (1 r ) (1 r ) I
>10@
ª RI 1 RI k º ª (1 r ) k º
« I 1
»u« »
¬ (1 r ) (1 r ) I k k
¼ ¬ (1 r ) 1 ¼
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en donde:
R1, R2, R3, ..., RI = Rentas variables desde el primer año hasta que entra en plena producción,
en euros por hectárea.
I = Periodo de años desde que se plantan hasta que es posible obtener el producto perseguido
(“saca del corcho”).
k = Duración de un ciclo productivo.
70
60
50
40
30
RENTAS
20
10
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28
-10
-20
-30 AÑOS
F
IGURA 9.- RENTAS VARIABLES EN LOS PRIMEROS AÑOS Y E VOLUCIÓN CÍCLICA EL
RESTO (GENÉRICA).
CASO PRÁCTICO 6
El objetivo de este ejemplo es seleccionar juiciosamente cuál de las alternativas de inversión agra-
ria/urbana es más adecuada para un posible comprador. El supuesto se plantea con una finca agra-
ria, pero puede extrapolase a un inmueble urbano que tenga aún una vida útil extensa, y conside-
rando la unidad de referencia el inmueble (aparcamiento, piso, local…) y no la hectárea.
x Opción A: Compra de un inmueble que tiene en la actualidad una renta, conforme
con los datos históricos contrastados y sobre la base de hipótesis consensuadas, de 10.000
u.m./ha/año.
x Opción B: Compra de un inmueble que tiene en la actualidad una renta, conforme con los datos
históricos contrastados y sobre la base de hipótesis consensuadas, de 10.000 u.m./ha/año. Pero,
en este supuesto, se han acometido obras de mejora, por un total de 13.000 u.m./ha el primer año;
lo que dará lugar a un incremento de la renta generada hasta un total de 12.000 u.m./ha/año (a
partir del 2º año).
x Opción C: Compra de un inmueble rústico que no está en producción óptima. Para obtenerla
será necesario invertir, durante tres años, las siguientes cantidades: 17.000, 15.000 y 13.000
u.m./ha/año (cantidad considerada al final del periodo anual). A partir del 4º año se generará
una renta permanente, constante, indefinida y pospagable de 14.000 u.m./ha/año.
30
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El tipo de actualización considerado en este supuesto es del 2,0%.
Opción A: Renta constante, permanente, indefinida y pospagable (u.m./ha/año)

Aplicando la fórmula:
Renta
V .
r
Se calcula el valor actual de la finca, en u.m./ha
10.000
V 500.000 u.m.
2,0%
Opción B: Renta constante, permanente, indefinida y pospagable (u.m./ha/año) a partir del 2º año,
tras la inversión del 1º año.
Aplicando la fórmula, se calcula el valor actual de la finca, en u.m./ha
12.000
V 13.000 587.000 u.m.
2,0%
Opción C: Renta constante, permanente, indefinida y pospagable (u.m./ha/año) a partir del 4º año,
tras la inversión que debe realizarse durante los tres primeros años.
Aplicando la fórmula:
i f
V ¦R
i 1
En este caso, el desarrollo sería:
ª§ R1 · § R2 · § R3 ·º § Rpermanente: 4 a f ·
V «¨ ¸ ¨ ¸ ¨ ¸ » ¨
¨ ¸
¸
© 1 i
«¨
1 ¸ ¨ 1 i 2 ¸ ¨ 1 i 3 ¸» © i ¹
¬ ¹ © ¹ © ¹¼
ª§ R1c · § R2c · § R3c ·º
«¨ ¸ ¨ ¸ ¨ ¸ »
¬© 1 i
« ¨ 1 ¸ ¨ 1 i 2 ¸ ¨ 1 i 3 ¸»
¹ © ¹ © ¹¼
La renta de los tres primeros años es negativa (primer bloque), mientras que a partir del 4º año será
permanente, constante, pospagable e indefinida, por lo que aplicando la fórmula anterior el valor
(u.m./ha) sería:
ª§ 17.000 · § 15.000 · § 13.000 · º § 14.000 ·

V «¨ ¸ ¨ ¸ ¨ ¸ » ¨ ¸
¬© 1 0, 02
« ¨ 1 ¸ ¨ 1 0, 02 2 ¸ ¨ 1 0, 02 3 ¸ » © 0, 02 ¹
¹ © ¹ © ¹¼
ª§ 14.000 · § 14.000 · § 14.000 ·º
«¨ ¸ ¨ ¸ ¨ 3 ¸ »
© 1 0, 02
«¨
1 ¸ ¨ 1 0, 02 2 ¸ ¨ 1 0, 02 ¸¹ ¼»
¬ ¹ © ¹ ©
616.291 u.m.
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4. TIPOS DE ACTUALIZACIÓN
4.1. PROBLEMÁTICA EN LA ELECCIÓN
La estimación de la renta neta para su empleo en el método analítico puede realizarse con rigurosidad
y precisión utilizando, en ocasiones, listados de ingresos y gastos reales, perfectamente contabiliza-
dos y contrastados. En cambio, la elección del tipo de actualización es algo más difícil; motivo por el
cual la Valoración Inmobiliaria ha articulado diferentes opciones para solucionarlo: impuesto por ley;
investigado por el tasador en el mercado (submercado local); asignado a través de datos oficiales
publicados; y mixto 17. En consecuencia, no es extraño comprobar que la mayor parte de las críticas
que recibe este enfoque deriven del tipo de actualización empleado (r). 18
Consciente de esta complejidad, IVS (105/50.29) manifiesta que: “La tasa a la cual se ha de des-
contar el flujo de caja proyectado debería reflejar no solamente el valor del dinero en el tiempo,
también los riesgos asociados con el tipo de flujo de caja y las operaciones futuras del activo.” Es
decir, ajusta el tipo de actualización a la evolución del mercado; o lo que es lo mismo, reconoce que
el tipo aplicable dependerá de lo que ocurra en el futuro. En este momento queda nuevamente
puesto de manifiesto la importancia de los parámetros riesgo, liquidez y rentabilidad. Cuanto mayor
sea la seguridad y la liquidez, menor será el tipo aplicable; lo que también aflora en la componente
plusvalía que se genere, tal y como se ha expuesto en unas páginas más arriba. Si al cabo de unos
años el valor del inmueble aumenta, la inversión inicial no solo recuperará unas cantidades periódi-
camente, como consecuencia de la renta, sino que en el momento de su venta (por ejemplo) o
nueva tasación, el valor del inmueble se habrá incrementado. En consecuencia, el tipo de actuali-
zación en bienes de los que se pronostique una plusvalía será menor que el contemplado en otros
que no se prevea.
La transcendencia en la elección del tipo de actualización es enorme en el resultado final. Lo que

podría considerarse “pequeñas variaciones porcentuales” dan origen a resultados muy diferentes. Y
para resaltar las consecuencias, y a modo de ejemplo, se adjunta la tabla 7.8, en la que, para una
misma renta neta (100 u.m./año, permanente y constante), se han incrementado en 0,50% la secuen-
cia empleada. En la misma se puede apreciar el error (tomarlo en valores absolutos) que implica la
elección de un tipo u otro.
TABLA 8.- INFLUENCIA DEL TIPO DE INTERÉS ELEGIDO EN EL VALOR ESTIMADO DE UN

BIEN, PARA UNA RENTA DE 100 U.M./HA/AÑO. ERROR ESTIMADO EN CADA SUPUESTO.
Tipo elegido Valor estimado 1,00% 1,50% 2,00% 2,50% 3,00% 3,50% 4,00%
1,00% 10000 1,00% 0
1,50% 6667 1,50% -3333 0
2,00% 5000 2,00% -5000 -1667 0
2,50% 4000 2,50% -6000 -2667 -1000 0
3,00% 3333 3,00% -6667 -3333 -1667 -667 0
3,50% 2857 3,50% -7143 -3810 -2143 -1143 -476 0
4,00% 2500 4,00% -7500 -4167 -2500 -1500 -833 -357 0
17 Más adelante, en este mismo capítulo, se desarrollan y exponen diferentes situaciones.

18 V. Caballer lo define como “un coeficiente de transformación de dinero futuro a dinero presente”.
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Cuando la finalidad del encargo sea estimar el valor de mercado, hay que explorar en ese mismo
mercado. Para cuantificarlo empíricamente, en un momento y en un espacio determinado, existen
diferentes alternativas: teoría de la decisión, métodos estadísticos, métodos sintéticos, combinación
de variables (inflación anual, variación de los precios, ...), etc.; todas ellas perfectamente aplicables,
siempre y cuando el resultado obtenido (r) lo describan con rigor.
Y como los mercados están en continua evolución, derivada de una permanente búsqueda de equi-
librio entre la oferta y la demanda, para cuantificar el tipo aplicable habrá que atender a la naturaleza
del bien; su uso, tipología y aprovechamiento; ubicación geográfica; dimensiones... y, obviamente,
dependiendo de la fecha a la que se quiera referir la tasación (submercados distintos), etc.
Torrejón y Boneta (1897) ya recogía estas reflexiones cuando indicaba lo siguiente (ámbito rústico
pero extrapolable al suelo urbano):
“… y si el tipo que se adopta para la capitalización es el que aconsejan las circunstancias eco-
nómicas generales de la industria y particularmente de la comarca en que el predio está situado.”
“Mas si la tasación es de carácter esencialmente privado, en cuyo caso el mismo perito ha de
resolver acerca del tipo para la capitalización, …”
“Además, el tipo de capitalización varía de comarca á comarca y de momento á momento”
Sobre la base de lo antedicho queda claro que se trata de un parámetro fundamental en la disciplina
valuatoria, aportándose dos comentarios que refuerzan esta afirmación:
1. Inicialmente, en el ámbito rústico, se parte de la hipótesis de que las distintas alternativas de
cultivo (cereales, barbechos, viña, …) se ajustan a una dinámica establecida en función de crite-
rios agrarios y de mercado. No obstante, desde hace años los agricultores comunitarios siembran
de acuerdo con las reglamentaciones europeas, atendiendo a lo que en ellas se indica y, sobre
todo, con la vista puesta en las ayudas económicas de la Política Agraria Comunitaria (PAC).
Esta “intromisión” administrativa desvirtúa lo que se podría considerar, desde un punto de vista
estrictamente agrario, el aprovechamiento normal de la tierra. En contrapartida, el agricultor ve
garantizada una renta constante que le permite continuar con su actividad productora. De lo an-
terior se deduce que la PAC influye en las decisiones de los agricultores, en la formación de las
rentas agrarias y, consecuentemente en el valor del inmueble. Una modificación sustancial de
una política agraria que altere el apoyo a determinados cultivos en detrimento de otros, conllevará
una variación de las rentas, los valores de mercado y un incremento o un decremento de los tipos
de actualización a emplear.
2. Los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en concreto los destinados a locales y oficinas,
son los que se ven afectados en primer lugar y de forma más acusada, con las fluctuaciones
de la economía. Estos bienes tienen un mercado de alquileres muy activo, por lo que es
posible cuantificar con facilidad y precisión los tipos de capitalización apoyándose en los
arrendamientos, que por otra parte presentan un nivel de ocultación menor al de las vivien-
das. En consecuencia, el seguimiento y estudio de estos datos favorecen el entendimiento
del mercado inmobiliario y la elaboración de conjeturas sobre posibles evoluciones del mismo
(ver apartado 4.3).
Las Administraciones Públicas suelen emplear este enfoque, de forma excluyente o complementa-
ria, en las normativas destinadas a obtener un valor (administrativo) para los inmuebles; valor cal-
culado que podría no coincidir con el de mercado, pero que sí se ajustará a la finalidad descrita en
su articulado. A modo de ejemplo, en España existen diferentes marcos legislativos (catastro, ex-
propiación…) que exigen el empleo del método de actualización de rentas y fijan los tipos aplicables;
algunos de los cuales se van a comentar en este mismo capítulo.
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Previamente a su análisis se incluyen diversos apartados y supuestos que pondrán de manifiesto

cmo la realidad del mercado (submercados) define diferentes tipos de actualización para los inmue-
bles, dependiendo de su naturaleza, tamaño, ubicación, etc. De esta forma el valuador tendrá argu-
mentos que le permitirán justificar la elección (en su caso y si está permitida) de un tipo diferente al
recomendado.
Para concluir este apartado, y en línea con el análisis de los proyectos de inversión, el inversionista
suele fijar las rentabilidades mínimas que desea obtener y, para ello, estima la cantidad máxima
que podría abonar por la compra de un activo.
CASO PRÁCTICO 7
El objetivo de este ejemplo es estimar el valor máximo que ofrecería una sociedad de inversión por
la compra de un edificio destinado a uso exclusivo de oficinas, sito en una zona de la ciudad que se
considera apta para este tipo de uso. La elección sobre la compra contempla dos opciones:
x Opción A: Considerando el tipo de actualización que conoce la Sociedad Inversora, con lo
que se obtendría el valor más probable de mercado.
x Opción B: Considerando la rentabilidad mínima requerida por sus accionistas.
x Los datos de que se disponen son los siguientes:
Concepto Unidades
Superficie total destinada a uso oficina (m2) 5.000
Renta media mensual (u.m./m2) 6,0
Tasa de ocupación media anual (%) 80%
Gastos medios mensuales (u.m./m2) 0,25
Duración prevista de la inversión (años) 20
Valor de reversión previsto del suelo, considerando finalizada la vida útil de la
2.500.000
construcción y sin costes de demolición (u.m.)
Rentabilidad deseada por la Sociedad ((%) 10,50%
Opción A: Conforme con las hipótesis de partida se calcula el valor de mercado del inmueble, apli-
cando la fórmula siguiente, conforme con los parámetros apuntados:
R1 R2 Rn Valor residual
Va }
1 i 1 i
1 2
1 i n
1 i n
x Ingresos medios anuales (12 meses), considerando el porcentaje de ocupación previsto (u.m.):
288.000.
x Gastos medios anuales (12 meses), considerando el 100% del edificio: 15.000.
x Renta media anual (12 meses), considerando el porcentaje de ocupación previsto (u.m.): 273.000.
x Tipo de actualización estimado por la Sociedad, conforme con sus datos de mercado (%): 7,50%.
288.000 288.000 288.000 2.500.000

Va }
1 0,075 1 0,075
1 2
1 0,075 20
1 0,07520
Empleando la función “VA” de Excel, el resultado es de 3.371.629 u.m.
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Opción B: Al considerar la Sociedad que la rentabilidad debe ser igual o superior a 10,50%, se
emplea la misma fórmula anterior en la que el tipo elegido sería esta cantidad; resultando que el
valor máximo que podría abonar la Sociedad, conforme con esta hipótesis, es de 2.586.425 u.m.
Suministrados estos dos resultados la Sociedad de Inversión podrá adoptar la decisión que consi-
dere oportuna conforme con sus intereses.
4.2. ELEMENTOS COMPARABLES: DIMENSIÓN
Al igual que cuando se emplea el enfoque comparativo, en este es imprescindible que los testigos
utilizados presenten semejanza en materia de naturaleza, uso, localización, … y, a los efectos de
este supuesto, atendiendo a sus dimensiones.
En explotaciones agrarias de superficie reducidas la relación entre los ingresos y los gastos por
hectárea, para una misma producción, será menor que en las de gran tamaño. En estas últimas,
aunque las producciones por unidad de superficie sean idénticas a las de las fincas pequeñas,
los gastos serán menores, en la medida en que las economías de escalas actúan. Por lo tanto,
las rentas netas por hectárea (I-G-B) serán diferentes; y los valores, para un mismo tipo de
actualización, serán distintos.
Una valoración analítica, que no tuviese en consideración la dimensión de la explotación, asig-

naría valores por hectárea idénticos a ambas fincas (grande y pequeña); pero la realidad del
mercado pone de manifiesto que la agrupación de superficies productivas optimiza los gastos,
aumentando la renta neta global por hectárea.
No obstante, esta realidad agroeconómica, perfectamente demostrable mediante cálculos senci-

llos, puede verse contradicha en algunas situaciones, conforme puede comprobarse en el si-
guiente ejemplo. Una finca agrícola de grandes dimensiones, en relación con las del resto de la
comarca, puesta en venta sin fraccionarla no encuentra compradores con facilidad. Es difícil que
exista una demanda real que cubra esa oferta y, por tal motivo, el vendedor suele reducir sus
pretensiones económicas hasta que coincidan con las del comprador (generalmente pocos son
los que podrán adquirirla). Si el nuevo titular la vende en pequeños lotes, los más numerosos
potenciales compradores si abonarán por las fracciones de la finca matriz las cantidades medias
establecidas por el mercado local. Se trata de una situación paradójica: la suma del precio de
todas las nuevas parcelas vendidas es mayor que el precio abonado por la finca en su totalidad
por el primer comprador; cuando desde un punto de vista puramente económico la explotación en
su conjunto es más rentable que las pequeñas fincas (“partidas a la carta”), y su valor de mercado
debería ser mayor. La explicación se encuentra en la ley de la oferta y la demanda: pocos com-
pradores capaces de desembolsar grandes cantidades de dinero restringen el mercado y obligan
al vendedor a reducir sus pretensiones económicas; por su parte, el nuevo titular ofrecerá parcelas
de dimensiones y valores ajustados a la demanda local en una situación de mercado más cercana
a la libre competencia de la oferta y demanda.
En el ámbito urbano (viviendas, oficinas, etc.) este escenario también se puede identificar. El valor
de mercado de un piso de dimensiones muy superiores a la media de la zona no suele alcanzar los
valores de mercado previsibles, por metro cuadrado, que alcanzan otros próximos (incluso dentro
del mismo inmueble). En este supuesto las alternativas de división y ventas de unidades más pe-
queñas son mucho más restringidas; por esto, puede plantearse la opción de arrendamiento, cam-
biando el uso (si es viable), ofreciendo al mercado un conjunto de oficinas, con algunos elementos
comunes, que optimizará la explotación. La renta global de los arrendamientos de diferentes espa-
cios independientes para uso de oficina será más elevada que la procedente de una única renta en
concepto de uso residencial.
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Indicar, por último, que esta realidad valuatoria también se contempla cuando se aplican métodos
comparativos. El tasador suele homogeneizar el valor de los testigos teniendo en consideración las
diferencias de tamaño que afectarían al valor unitario. Pudiendo, en ocasiones, no aceptar la mues-
tra si no dispone de opciones para su homogeneización.
CASO PRÁCTICO 8
El propietario de la finca de 100 hectáreas, destinadas a un aprovechamiento de viña vitivinícola, la

pone en venta. Tras un tiempo prudencial, con un nivel de información aceptable y con el conoci-
miento de gran parte de los posibles adquirientes de sus características, llega a un acuerdo econó-
mico con un comprador que abona por ella un total de 180.000 u.m. De acuerdo con esta informa-
ción, y considerando homogénea la explotación, el nuevo comprador decide venderla en parcelas
más pequeñas atendiendo a sus características geográficas. En consecuencia, encarga el replanteo
de lotes uniformes aprovechando los caminos, arroyos, taludes y otros accidentes geográficos exis-
tentes; siempre conforme con la legislación vigente en la materia.
El resultado son ocho parcelas diferentes, que pone a la venta en las mismas condiciones que su
anterior propietario: nivel de información, tiempo de gestión prudencial, conocimiento por parte de
los compradores de las características de cada una de ellas, etc. consiguiendo su objetivo en un
plazo máximo de 6 meses (Fig. 7.10 y Tabla 7.9):
FIGURA 10.- PARCELACIÓN DE LA FINCA MATRIZ (100 HA) EN OCHO NUEVAS FINCAS CON
GEOMETRÍA ADAPTADA A LA REALIDAD GEOGRÁFICA LOCAL (ACCESOS, BARRANCOS,
ETC.).
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TABLA 9.- VALORES EN VENTA DE LA FINCA MATRIZ Y DE LAS NUEVAS PARCELAS

EN LAS QUE SE HA DIVIDIDO, CON INDICACIÓN DEL PORCENTAJE
DE DIFERENCIASOBRE EL VALOR DE LA VENTA ORIGINAL.
Superficie
Finca Valor mercado total Valor/ha
(ha)
Matriz 100 180.000 1.800
Total 100 180.000 1.800
Superficie Valor mercado total Valor % sobre

Finca
(ha) (u.m.) (u.m./ha) 1.800 u.m./ha
1ª 13 30.000 2.308 128%
2ª 6 10.500 1.750 97%
3ª 12 26.000 2.167 120%
4ª 14 32.000 2.286 127%
5ª 17 34.000 2.000 111%
6ª 8 15.000 1.875 104%
7ª 10 19.000 1.900 106%
8ª 20 37.000 1.850 103%
Totales 100 198.500
El escaso espacio de tiempo transcurrido entre la compra de la finca matriz y su posterior venta, en
las parcelas independientes de este ejemplo, permite no contemplar plusvalías derivadas de un
incremento general del valor de los terrenos destinados a este cultivo. No obstante, el comprador
inicial ha recuperado el dinero que pagó por la finca, más 10.500 u.m. procedentes del incremento
del valor de mercado conjunto de las nuevas parcelas 19.
Conforme con el planteamiento teórico expuesto anteriormente, la demanda de fincas de grandes di-
mensiones es reducida en ese entorno geográfico, por lo que su valor se ajustó entre pocas alternativas:
1.800 u.m./ha En cambio, la demanda de parcelas pequeñas es más abundante y, por lo tanto, su precio
puede incrementarse. Esto es lo que ha ocurrido, pero no todas en la misma proporción, sino que incluso
una de ellas ha visto reducido su valor unitario en un 3%. El motivo de estas diferencias se encuentra
—nuevamente— en la relación oferta/demanda: las parcelas comprendidas entre 12 y 17 hectáreas son
las que han experimentado un mayor incremento, lo que pone de manifiesto que son las más deseadas
por los agricultores de la zona. Mientras que las superiores a 20 hectáreas e inferiores a 10 son menos
atractivas; llegado al caso extremo de la nº 2, con 6 hectáreas, que se vendió a un precio inferior por
unidad de superficie a lo que se pagó por ella en la primera transacción. Esto último no es extraño, el
mercado inmobiliario castiga las pequeñas parcelas pues reduce el número potencial de compradores
a vecinos y linderos.
El último párrafo muestra, nuevamente, una realidad inmobiliaria que hay que tener en conside-
ración. La agrupación de una finca de tamaño pequeño a una otra de tamaño medio (ambas refe-
rencias superficiales en relación con la media de la zona), mantendría los ingresos por unidad de
superficie, pero reduciría los costes. Por ello el valor total de la nueva finca, formada por agrega-
19
Todo ello considerando que, en el caso de que se formalizara en escritura pública y registro de la propiedad, la transacción, los
impuestos correspondientes estén incluidos en los precios finales. En caso contrario las diferencias deberían recalcularse. También
habría que partir del supuesto de que las cantidades declaradas coincidan con las realmente abonadas.
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ción de las dos anteriores, sería mayor 20, al serlo el valor unitario ya que la renta neta se ha
incrementado. Esta realidad valuatoria hay que considerarla, utilizando el criterio del valor com-
plementaria y un enfoque analítico; y asesorar convenientemente al solicitante de la tasación para
que conozca la potencialidad de esa nueva unidad económica de producción que se generaría.
4.3. ELEMENTOS COMPARABLES: UBICACIÓN
La ubicación, junto con las peculiaridades del bien y el uso al que está destinado, son elementos
claves en la formación del tipo de actualización en el mercado inmobiliario local. En el ámbito
rústico es una realidad conocida por todos: dos fincas de idénticas características (accesibilidad,
cultivo, producción, topografía, disponibilidad de agua, dimensión, etc.) presentará diferentes va-
lores de mercado dependiendo de la distancia al núcleo de población o al centro de recepción de
los productos agrarios.
Desde hace años 21 se dispone de algoritmos que permiten la cuantificación de los costes derivados
del transporte entre dos puntos (finca y centro de recepción de productos). Algoritmos que se han
ido perfeccionando al incluir las características de las vías: estado, pendiente, complejidad, etc. y
del vehículo: capacidad de carga, etc. La utilización de estas herramientas matemática facilita la
estimación de los costes y es una variable explicativa del valor; dado que a igualdad de ingresos
unitarios (u.m./ha), los costes unitarios varían atendiendo al recorrido (combustible, horas de agri-
cultor, etc.) necesario para acceder a la explotación con objeto de aportar insumos o extraer pro-
ductos. En consecuencia, las rentas unitarias finales se verán incrementadas en relación con acce-
sibilidad que presente la explotación hacia los centros (nodos) de referencia.
Una vez considerada esta diferencia en los costes, a través de las rentas netas, se comprueba que
el mercado incrementa su demanda hacia los inmuebles que estén más próximos a determinadas
localizaciones, conformando una estructura de isoprecios en forma de estrella, cuyos vértices sue-
len coincidir con las vías principales. Es decir, la demanda para exploraciones agrarias con igual
renta neta varía atendiendo a su accesibilidad (comodidad).
En relación con los bienes inmuebles de naturaleza urbana también variará el tipo de actualización
a emplear en función de su distancia al(a los) centro(s) de comercios y negocios; influyendo,
obviamente también, la accesibilidad, el entorno, las infraestructuras, los servicios, etc. (muy re-
lacionados con la estructura propia de cada ciudad). Aunque ha ido perdiendo algo de peso debido
a una nueva concepción de los servicios y los avances telemáticos, aún sigue siendo importante
la localización de las oficinas y, por lo tanto, la ubicación espacial influye de forma importante en
la formación del valor de mercado. A modo de ejemplo, en la publicación de “Barta&Partners” 22
puede apreciarse la diferencia de valores de venta y alquiler, y consecuentemente de los tipos de
actualización que se estiman para este supuesto (Tabla 7.10 y Figs. 7.10 y 7.11).
20 De Olazábal (1927) en su texto Valoración de montes indicaba que “lo que a una mano se tiene, préstase a mayor orden y mejor
gobierno que lo espaciado”.
21 En 1959, Edsger Dijkstra diseñó lo que denominó “algoritmo de caminos mínimos”, en el que identificaba la distancia más corta entre
dos nodos, explorando las diferentes alternativas. En este supuesto se considerarían los posibles caminos que unen los dos nodos agroe-
conómicos a considerar: finca con centro de recepción de productos agrarios. En la actualidad existen diferentes opciones, algunas deri-
vadas del consumo de combustible unidas a la emisión de gases tóxicos, como por ejemplo COPERT EURO IV, entre otras y a modo
de ejemplo.
En el RVLS11 se contempla esta realidad y se ofrecen herramientas sencillas para computarla.
22 BARTA&PARTNERS. Mercado Inmobiliario, nº 30, mayo de 2001 (Madrid, 2001). Aunque antiguo es plenamente útil para docu-
mentar este ejemplo con datos capturados del mercado.

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TABLA 10.- INTERVALOS DE VALORES DE VENTA, ALQUILERES Y TIPOS DE ACTUALIZACIÓN CAL-

CULADOS PARA OFICINAS, UBICADAS EN DIFERENTES LUGARES DE MADRID. ANÁLISIS COMPA-
RATIVO DE DOS AÑOS CONSECUTIVOS.
Primer trimestre de 2001

Precios de las oficinas Alquiler Venta
Actualización 23
(ptas/m2/mes) (ptas/m2)
Zona Max. Mín. Máx. Mín. Máx. Mín.
1) Pº Castellana hasta G. Marañón 7.500 4.250 950.000 550.000 9,08% 8,89%
2) Azca/Lima/Cuzco 6.500 3.500 700.000 550.000 10,68% 7,32%
3) Recoletos/Cibeles 8.500 3.500 850.000 500.000 11,50% 8,05%
4) Serrano/Velázquez 5.500 3.000 750.000 400.000 8,43% 8,63%
5) Pio XII/Chamartín/Ilustración 5.000 2.500 650.000 450.000 8,85% 6,39%
6) Campo de las Naciones 4.000 2.400 600.000 450.000 7,67% 6,13%
7) A. Soria/J. Valcárcel/Av. América 5.500 2.200 650.000 300.000 9,73% 8,43%
8) Mirasierra/Ctra. Burgos/La Moraleja 4.250 2.500 600.000 300.000 8,15% 9,58%
9) Gran Vía/Pza. de España/Princesa 3.500 2.200 600.000 250.000 6,71% 10,12%
10) Aledaños M-30 Sur-Este 3.000 1.700 550.000 280.000 6,27% 6,98%
11) Concha Espina/Pº Habana/A. Alcocer 3.500 2.200 600.000 250.000 6,71% 10,12%
12) Chamberí/Argüelles 2.700 1.800 500.000 275.000 6,21% 7,53%
13) Alcobendas/S. Sebastián de los Reyes 2.900 1.700 500.000 300.000 6,67% 6,52%
14) Las Rozas/Majadahonda 3.000 1.600 475.000 225.000 7,26% 8,18%
15) Ctra. Coruña/Av. Dos Castillas 3.750 1.800 500.000 250.000 8,63% 8,28%
16) Zona Sur 2.500 1.600 450.000 200.000 6,39% 9,20%
17) S. Fernando/Tres Cantos 2.600 1.600 450.000 200.000 6,64% 9,20%
1. Pº Castellana hasta G. Marañón 4.000 3.000 800.000 550.000 5,75% 6,27%
2. Azca/Lima/Cuzco 3.500 3.000 700.000 550.000 5,75% 6,27%
3. Recoletos/Cibeles 3.800 3.000 750.000 500.000 5,83% 6,90%
4. Serrano/Velázquez 3.500 2.500 700.000 400.000 5,75% 7,19%
5. Pio XII/Chamartín/Ilustración 3.000 2.500 550.000 300.000 6,27% 9,58%
6. Campo de las Naciones 2.200 3.000 600.000 450.000 4,22% 7,67%
7. A. Soria/J. Valcarcel/Av. América 3.500 2.400 550.000 300.000 7,32% 9,20%
8. Mirasierra/Ctra. Burgos/La Moraleja 2.500 2.000 600.000 300.000 4,79% 7,67%
9. Gran Vía/Pza. de España/Princesa 2.500 1.800 500.000 250.000 5,75% 8,28%
10. Aledaños M-30 Sur-Este 3.500 1.850 550.000 280.000 7,32% 7,60%
11. Concha Espina/Pº Habana/A. Alcocer 2.800 2.000 600.000 250.000 5,37% 9,20%
12. Chamberí/Argüelles 2.600 1.500 400.000 275.000 7,48% 6,27%
13. Alcobendas/S. Sebastián de los Reyes 2.200 1.700 400.000 200.000 6,33% 9,78%
14. Las Rozas/Majadahonda 2.600 1.800 480.000 225.000 6,23% 9,20%
15. Ctra. Coruña/Av. Dos Castillas 2.600 1.800 480.000 225.000 6,23% 9,20%
16. Zona Sur 2.600 2.000 500.000 280.000 5,98% 8,21%
17. S. Fernando/Tres Cantos. 2.200 1.700 400.000 200.000 6,33% 9,78%
23 Considerando una ocupación media de 11,5 meses al año y estimando los alquileres brutos, no netos. No proceden de la publi-
cación indicada, se han calculado para ilustrar este ejemplo.

39
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Distribución de "r" atendiendo a la ubicación del inmueble

(1º Tr. 2000)
14,00%
12,00%
Tipo de actualización
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Zona muestreada
FIGURA 11.- REPRESENTACIÓN DE LOS TIPOS DE ACTUALIZACIÓN ESTIMADOS, PARA

VALORES DE MERCADO MÁXIMOS Y MÍNIMOS EN LAS LOCALIZACIONES RESEÑADAS
(1º TR. 2000).
Distribución de "r" atendiendo a la ubicación del inmueble

(1º Tr. 2001)
12,00%
Tipo de capitalización
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Zona muestreada
FIGURA 12.- REPRESENTACIÓN DE LOS TIPOS DE ACTUALIZACIÓN ESTIMADOS PARA VA-

LORES DE MERCADO MÁXIMOS Y MÍNIMOS EN LAS LOCALIZACIONES RESEÑADAS
(1º TR. 2001).
Precisamente el TRLS15 y, con mayor detalle el RVLS11, hacen referencia al denominado factor
de corrección por localización, que permite ajustar los valores de suelo calculados atendiendo a lo
que denomina renta de posición. En concreto, en el TRLS15 se incluye el siguiente párrafo: “El valor
del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de
40
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factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de acti-

vidad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplica-
ción y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo
ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.”
Probablemente el legislador ha querido dar respuesta a lo que plantea en la propia exposición de

motivos: “… pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye
en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional
del precio de la tierra.” 24.
4.4. INFLACIÓN
La inflación es un parámetro de enorme influencia en los procesos valuatorios, especialmente

cuando se contempla el valor resultante como una proyección. El resultado de actualizar las rentas
se verá afectado por el tipo de actualización elegido y por la inflación que pudiera afectar a los
elementos que la conforman. Cuando la inflación crece puede variar el tipo de actualización, pero
no en la misma proporción, pues la inversión en inmuebles es atractiva como “bien refugio”; en
cambio, es costoso recurrir a financiación externa para adquirir esos mismos bienes, pues las
entidades financieras prestan sus recursos económicos a un tipo de interés más elevado.
La estimación del valor de un inmueble considerando una tasa anual acumulativa como consecuen-
cia del incremento de los costes (mano de obra, materiales, licencias, etc.) y de los ingresos (venta
de los productos) se establece modificando ligeramente la fórmula empleada anteriormente, en la
que, a efectos de este ejemplo, no se incluye el valor de reversión >11@:
I j (1 O ) Pj (1 P )
VAN ¦ (1 r ) ¦ (1 r )
j j >11@
siendo muy frecuente que “O“ y “P“ no coincidan: la mano de obra puede tener una tasa de inflación
mayor que la aplicable al precio de los productos obtenidos, o estos verse beneficiados por la política
agraria en contraprestación de un incremento notable de la mano de obra procedente de emigración.
El resultado es que ambas tasas pueden coincidir o ser diferentes y, si se pueden estimar por alguno
de los mecanismos que las ciencias económicas ponen a disposición del técnico, pueden contabili-
zarse.
Operativamente la estimación de la renta en el año nº 20 de un proyecto de inversión, conociendo

los gastos actuales (450 u.m.), los ingresos (1.000 u.m.) y que las respectivas tasas de inflación son
P = 4% y O = 5%, se calcula de la siguiente forma (R = I G B = I G 10% I):
Renta = [1000 × (1 + 0,05)20@ [ 450 × (1 + 0,04)20@ + [0,1 × (1000 × (1 + 0,05)20)@ = 1.402 u.m.
4.5. ACTUALIZACIÓN INDEPENDIENTE
Por regla general, salvo en el caso de solares y terrenos incultos o improductivos, el inmueble está
compuesto por el suelo y el vuelo; entendiéndose por vuelo, la construcción existente o el cultivo al
que se destina la parcela. Consecuentemente, el valor del inmueble (Vv), empleando el método
analítico puede separarse en dos partes: valor del suelo (Vs) y valor del vuelo (Vv) >12@:
24 ALCÁZAR, M. (2012). Procedimiento expropiatorio y estimación del justiprecio.

41
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Rs Rv
Vi Vs Vv >12@
rs rv
Determinando separadamente la renta (R) del suelo y del vuelo, así como sus respectivos tipos de
actualización, puede estimarse el valor del inmueble como agrupación de los dos valores parciales:
suelo más vuelo.
En la práctica este proceso insta al empleo conjunto de dos métodos valorativos: sintético y analí-
tico. En un determinado momento puede ser relativamente sencillo obtener valores de tierras sin
aprovechamiento. En este caso sería posible estimar comparativamente los valores de estas aten-
diendo a un único parámetro: su ubicación espacial. A este valor base (valor del suelo) se le añade
el valor del vuelo, que se obtiene capitalizando la renta obtenida, teniendo en cuenta las produccio-
nes, cuidados culturales de la explotación, gastos, etc. en el caso de fincas rústicas; o el arrenda-
miento de urbanas.
El empleo conjunto de dos métodos de valoración: comparativo y analítico, permite ajustar con pre-
cisión el valor de los resultados obtenidos. En su contra se encuentra el hecho de que se deben de
obtener numerosas muestras de valor de suelo (podría denominarse “desnudo”), separar ese valor
del valor del vuelo en las muestras destinadas a aprovechamientos agrarios y cuantificar la renta
de estas sin tener en cuenta el suelo.
Puede considerarse complejo el proceso, pero en algunas ocasiones se convierte en el más
adecuado para estimar el valor del inmueble.
4.6. GENERALIZACIÓN DE LOS TIPOS DE ACTUALIZACIÓN
Para estimar el valor de mercado de un inmueble hay que conocer los tipos de actualización
directamente a través de un estudio de mercado local. Ahora bien, cuando se quiere generalizar
el procedimiento de valoración a una escala autonómica o nacional, la estimación del tipo es un
trabajo arduo y discutible. Las Administraciones solventan esta problemática aprobando y publi-
citando una determinada cifra 25, o haciendo referencia a otras instituciones que disponen de es-
tudios estadísticos a través de los cuales se calcula; obteniéndose unos resultados que no siem-
pre se aproximan a los valores de mercado que podrían alcanzar los bienes valorados. Son
valores administrativos, cuantificados siguiendo un procedimiento reglado, que se utilizan en el
ámbito de aplicación de esa ley/norma, y en aquellas otras que toman estas cantidades como
referencia para sus respectivas actuaciones.
En este texto se hacen diversas referencias a estas normativas, pero se considera de interés reco-
gerlas en este apartado de forma sintética.
4.6.1. Real Decreto Legislativo 2/2008
El artículo 23.a, sobre “la valoración del suelo rural a los efectos de esta Ley (2/2008)”, incluido pos-
teriormente en el TRLS15, está redactado en los siguientes términos: “Los terrenos se tasarán me-
diante la actualización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según
su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará
atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos con-
forme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su produc-
25 En España, esta elección se remonta a la época de las Desamortizaciones. Así lo recogía ya Museros y Rovira (1877), cuando indicaba
que: “Según Real Instrucción de 31 de mayo de 1855, el tipo del tanto por ciento á que se han de capitalizar los terrenos que se
desamortizan es del 5, deduciendo antes del capital el 10 por 100 por gastos de administración. La ley de 11 de julio de 1856 manda
que la capitalización se haga en las tierras al 4 por 100 y en las fincas urbanas al 5.”
42
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ción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a
los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios
para la explotación considerada.”
Complementándose en la disposición adicional séptima, en la que se indicaba el tipo de capitaliza-

ción que se utilizará: “…la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento in-
terno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años”. Referencia
sustituida por la “Rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años. Referencias aplicables a
partir del día 30 de septiembre de 2015” 26
Con fecha 21 de noviembre de 2020 se publicó en el BOE la Sentencia del Tribunal Supremo 27 por
la que se declara nulo de pleno derecho el artículo 12, párrafo primero, parágrafo b) y el Anexo I del
Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobada por Real Decreto 1492/2011 (VLS/11).
En la misma se realiza un análisis del posible carácter imperativo en la aplicación del tipo de capi-
talización r2 expuesto en el mencionado artículo (RVLS811: 12.b.1), calculado con ayuda de los
coeficientes correctores del Anexo I sobre el tipo r1, para la estimación del valor de explotaciones
agropecuarias, teniendo en consideración lo previsto en la a Disposición Adicional 7ª del TRLS/15 28.
Consideraciones jurídicas sobre las que el autor no tiene nada que comentar; no así en relación con
los aspectos técnicos, por lo que a los efectos de la realización de tasaciones ajenas a las finalidades
previstas en el TRLS/15, considera plenamente aplicables coeficientes correctores de los tipos de
actualización atendiendo a, entre otros, los cultivos y aprovechamientos a los que está destinada la
explotación agropecuaria.
Con objeto de documentar este apartado se reseñan los artículos mencionados:

Artículo 12. Tipos de capitalización (RVLS/11).
b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará
como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general
r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento
según el tipo de cultivo o aprovechamiento.
Disposición adicional séptima. Reglas para la capitalización de rentas en suelo rural (TRLS/15).
1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere
el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de
los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligacio-
nes del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que
deba entenderse referida la valoración.
2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el
apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o
aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma
significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanís-
ticas.
Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.
En consecuencia, lo que se incluye a continuación ya no es aplicable a los efectos de la “Ley del

Suelo”, pero si es oportuno recogerlo aquí pues ofrece una alternativa técnica correcta al valuador en
26 Recuperado de http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_2.pdf. Aplicables a partir del día 30 de septiembre de 2015.

27
Disponible en: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-14654
28
Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana.
43
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el ejercicio de su actividad. Permite adecuar el tipo de actualización al uso y aprovechamiento de la

explotación objeto de valoración 29. Considera al anterior como tipo general (r1) y anexa una tabla
de coeficientes correctores para calcular los correspondientes (r2) de cada uno de los cultivos y
aprovechamientos que identifica (Tabla 7.11) en el ámbito de las explotaciones agropecuarias y
forestales (r2 = r1 u coeficiente).
TABLA 11.- COEFICIENTES CORRECTORES DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN

EXPLOTACIONES AGROPECUARIAS Y FORESTALES (RVLS11).
Coeficiente
Tipo de cultivo o aprovechamiento
corrector
Tierras labor secano y explotaciones cinegéti-
0,49
cas extensivas
Tierras labor regadío 0,78
Hortalizas aire libre 0,78
Cultivos protegidos regadío 0,78
Frutales cítricos 0,61
Frutales no cítricos 0,72
Viñedo 0,59
Olivar 0,43
Platanera 0,75
Prados naturales secano 0,39
Prados naturales regadío 0,39
Pastizales 0,51
Otras explotaciones agropecuarias 0,64
Explotaciones forestales 0,58
Como puede comprobarse, esta corrección de r1 se realiza atendiendo al riesgo de la inversión y a

la participación de la tierra, como factor productivo, en la explotación. Es decir:
x Cuanto mayor es la participación del factor tierra en la explotación, menor es el tipo de actua-
lización.
x Cuanto mayor es el riesgo de la inversión, mayor es el tipo de actualización.
4.6.2. Orden ECO 805/2003
El artículo 32 (modificado 30), de la Orden ECO/805/2003, se centra en los tipos de actualización

empleados en el método de actualización. Reseña en el ámbito de las tasaciones que se realizan
conforme a esta Orden, se sigue el procedimiento reglado que detalla:
x Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que
atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial,
etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento
(existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.
29 Torrejón y Boneta (1897) ya indicaba que “Tan solo a títulos de informe o noticia consignamos el tipo de interés que algunos autores
aceptan para la capitalización de los predios rústicos: tierras de labor, 3%; viñas 5%; olivares, 6%, dehesas de primera clase, 2%;
dehesas de segunda clase, 2,5%; dehesas de tercera clase, 3%; terrenos eriales con matorrales, 3%; tierras de regadío fijo, por canal
ó arroyo, 2%; por noria, 2,5%; tierras de regadío eventual, 2,75%.”
30 Modificado por Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre
normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
44
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Este tipo de interés no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la
Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual
o superior a cinco años si la finalidad es, básicamente, garantía hipotecaria.
x El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que está
utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.
x Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la
aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante
el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
Hay que indicar que las sociedades de tasación suelen facilitar a sus tasadores una tabla de tipos
de referencia actualizadas, que son los que se emplean en los trabajos; aunque faculta al técnico a
que los modifique justificadamente. Algunos tipos de referencia disponibles son lo que se incluyen
en la tabla 7.12. Como se puede apreciar tienen en consideración la naturaleza del bien, la posible
liquidez y seguridad, así como la situación del mercado nacional.
TABLA 12.- TASAS ANUALES MÍNIMAS PARA LA ESTIMACIÓN DEL VALOR ANALÍTICO
DE LOS BIENES INMUEBLES ATENDIENDO AL USO Y TIPOLOGÍA (REFERENCIAS).
Tasa anual mínima,

Tipo de inmueble
porcentaje (%)
Viviendas de primera residencia 4,5
Viviendas de segunda residencia 7,5
Oficinas 5,5
Locales comerciales 7,0
Naves industriales 9,0
Plazas de aparcamiento 6,0
Fincas rústicas 4,0
Otras 8,0
4.6.3. Real Decreto Legislativo 1/2004
El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario, dedica la sección I de su título V al valor catastral y su determinación.
El procedimiento de valoración catastral urbano se articula conforme con la normativa que establece
el RD 1020/1993, de 25 de junio. En el ámbito rústico el texto refundido vuelve a referirse a lo que
“transitoriamente” se incluyó en la 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales.
En concreto, en la disposición transitoria segunda se indica que: “…el valor catastral de los referidos
bienes será el resultado de capitalizar al tres por ciento el importe de las bases liquidables vigentes
para la exacción de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria correspondiente al ejercicio 1989,
obtenidas mediante la aplicación de los tipos evaluatorios de dicha contribución, prorrogados en virtud
del Real Decreto-Ley 7/1988, de 29 de diciembre, o de los que se hayan aprobado posteriormente en
sustitución de ellos, y sin perjuicio de su actualización anual mediante los coeficientes establecidos y
los que establezcan las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, una vez incorporadas las alte-
raciones catastrales que hayan experimentado o experimenten en cada ejercicio.”
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4.6.4. Otros supuestos
Existen otros ejemplos en la legislación española (Ley de Arrendamientos Históricos Rústicos, Ley
de Arrendamientos Urbanos, etc.) y numerosos trabajos relacionados con la determinación del tipo
de actualización aplicable atendiendo a la naturaleza del bien y a su ubicación espacial. Hecho que
demuestra la complejidad de la cuestión y la dificultad que encuentra cualquier metodología valora-
tiva que decida aplicar un único, o sólo unos pocos, tipos de actualización para calcular analítica-
mente el valor de los inmuebles.
En muchos casos el motivo de que la Administración selecciones este enfoque es porque desea
obtener unos valores finales alejados de los de mercado y, de esta forma, actuar en distintas líneas:
favorecer la adquisición de las viviendas o fincas agrarias a los actuales arrendatarios históricos;
fijar una base imponible catastral rústica que no fomente la insumisión fiscal; estimar unos valores
mínimos al objeto de fijar el depósito previo a la ocupación en las expropiaciones forzosas; o esta-
blecer un valor a efectos del mercado hipotecario que posteriormente se conciliará con otro calcu-
lado mediante métodos alternativos. En realidad, lo que se está haciendo es imponer un valor, más
que estimarlo.
No obstante, la investigación en este método continúa desarrollándose y operativamente se han

buscado soluciones que permitan la elección correcta de “r”, de acuerdo con las características
propias del mercado inmobiliario local. En esta línea en la tesis “Propuesta metodológica para la
elaboración de la normativa técnica de valoración, estudios de mercado y ponencia de valores de
bienes inmuebles de naturaleza rústica 31” se identifican diferentes tipos de actualización, para cada
uno de los grandes cultivos y aprovechamientos existentes, y se establece un intervalo de valores
atendiendo a la disposición espacial de las explotaciones agrarias que permite la estimación precisa
del valor (en este caso catastral, pero puede ser aplicado a cualquier otro) de las parcelas mediante
el empleo del método analítico.
5. SECTOR FORESTAL
5.1. Descripción y definiciones
“La ordenación, la conservación y el desarrollo sostenible de todos los tipos de bosques son funda-
mentales para el desarrollo económico y social, la protección del medio ambiente y los sistemas
sustentadores de la vida en el planeta. Los bosques son parte del desarrollo sostenible.” 32
Declaración, que en el caso de España, se asume a través de la Ley 43/2003 de Montes, al mani-
festar (art. 4) lo siguiente: “Los montes, independientemente de su titularidad, desempeñan una
función social relevante, tanto como fuente de recursos naturales y sustento de actividades econó-
micas como por ser proveedores de múltiples servicios ambientales, entre ellos, de protección del
suelo y del ciclo hidrológico; de fijación del carbono atmosférico; de depósito de la diversidad bioló-
gica y como elementos fundamentales de la conectividad ecológica y del paisaje. El reconocimiento
de estos recursos y externalidades, de los que toda la sociedad se beneficia, obliga a las Adminis-
traciones públicas a velar en todos los casos por su conservación, protección, restauración, mejora
y ordenado aprovechamiento.”
31 ALCÁZAR, M. (2000).
32 Declaración de la Asamblea de las Naciones Unidas en junio de 1997.
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Llegados a este punto es patente la importancia de conocer y valuar este patrimonio. Pero primero
habrá que identificar que se considera (en el caso de España) monte. Para ello se acude al artículo
5.1 de la Ley mencionada: “A los efectos de esta ley, se entiende por monte todo terreno en el que
vegetan especies forestales arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente
o procedan de siembra o plantación, que cumplan o puedan cumplir funciones ambientales, protec-
toras, productoras, culturales, paisajísticas o recreativas.” Continuando este artículo indicando que
también tienen la consideración de monte:
a. Los terrenos yermos, roquedos y arenales.
b. Las construcciones e infraestructuras destinadas al servicio del monte en el que se ubican.
c. Los terrenos agrícolas abandonados que cumplan las condiciones y plazos que determine
la comunidad autónoma, y siempre que hayan adquirido signos inequívocos de su estado
forestal.
d. Todo terreno que, sin reunir las características descritas anteriormente, se adscriba a la fi-
nalidad de ser repoblado o transformado al uso forestal, de conformidad con la normativa
aplicable.
e. Los enclaves forestales en terrenos agrícolas con la superficie mínima determinada por la
Comunidad Autónoma.
Excluyendo en su apartado segundo como montes a:
a. Los terrenos dedicados al cultivo agrícola.
b. Los terrenos urbanos.
c. Los terrenos que excluya la comunidad autónoma en su normativa forestal y urbanística.
Realidades que ha de imbricarse con algunas definiciones de la normativa forestal española, reco-
gidas en el artículo 6 de la Ley referida:
a. Forestal: todo aquello relativo a los montes.
b. Especie forestal: especie arbórea, arbustiva, de matorral o herbácea que no es característica
de forma exclusiva del cultivo agrícola.
c. Gestión: el conjunto de actividades de índole técnica y material relativas a la conservación,
mejora y aprovechamiento del monte.
d. Selvicultura: conjunto de técnicas que tratan de la conservación, mejora, aprovechamiento y
regeneración o, en su caso, restauración, de las masas forestales.
e. Gestión forestal sostenible: la organización, administración y uso de los montes de forma e
intensidad que permita mantener su biodiversidad, productividad, vitalidad, potencialidad y
capacidad de regeneración, para atender, ahora y en el futuro, las funciones ecológicas, eco-
nómicas y sociales relevantes en el ámbito local, nacional y global, y sin producir daños a
otros ecosistemas.
f. Repoblación forestal: establecimiento de especies forestales en un terreno mediante siembra
o plantación. Puede ser forestación o reforestación.
g. Forestación: repoblación, mediante siembra o plantación, de un terreno que era agrícola o
estaba dedicado a otros usos no forestales.
h. Reforestación: reintroducción de especies forestales, mediante siembra o plantación, en te-
rrenos que estuvieron poblados forestalmente hasta épocas recientes, pero que quedaron
rasos a causa de talas, incendios, vendavales, plagas, enfermedades u otros motivos.
i. Aprovechamientos forestales: los maderables y leñosos, incluida la biomasa forestal, los de
corcho, los de resina, pastos, caza, frutos, hongos, plantas aromáticas y medicinales, pro-
ductos apícolas y los demás productos y servicios con valor de mercado característicos de
los montes.
j. Plan de aprovechamiento: documento que describe el objeto del aprovechamiento y especi-
fica la organización y medios a emplear, incluidas extracción y saca y, en su caso, las medi-
das para garantizar la sostenibilidad de acuerdo con las prácticas de buena gestión recogidas
en la normativa de la comunidad autónoma o en las directrices del PORF.
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k. Incendio forestal: el fuego que se extiende sin control sobre combustibles forestales situados
en el monte.
l. Cambio del uso forestal: toda actuación material o acto administrativo que haga perder al
monte su carácter de tal.
m. Instrumentos de gestión forestal: bajo esta denominación se incluyen los proyectos de orde-
nación de montes, planes dasocráticos, planes técnicos u otras figuras equivalentes.
n. Proyecto de ordenación de montes: documento técnico que sintetiza la organización en el
tiempo y el espacio de la utilización sostenible de los recursos forestales, maderables y no
maderables, en un monte o grupo de montes, para lo cual debe incluir una descripción por-
menorizada del terreno forestal en sus aspectos ecológicos, legales, sociales y económicos
y, en particular, un inventario forestal con un nivel de detalle tal que permita la toma de deci-
siones en cuanto a la selvicultura a aplicar en cada una de las unidades del monte y a la
estimación de sus rentas.
o. Plan dasocrático o plan técnico: proyecto de ordenación de montes que, por su singularidad
—pequeña extensión; funciones preferentes distintas a las de producción de madera o cor-
cho; masas inmaduras (sin arbolado en edad de corta), etc.— precisan una regulación más
sencilla de la gestión de sus recursos. En consonancia, el inventario forestal podrá ser más
simplificado, si bien será necesario que incorpore información sobre espesura en el caso de
montes arbolados.
p. Monte ordenado: el que dispone de instrumento de gestión forestal vigente.
q. Certificación forestal: procedimiento voluntario por el que una tercera parte independiente pro-
porciona una garantía escrita tanto de que la gestión forestal es conforme con criterios de sos-
tenibilidad como de que se realiza un seguimiento fiable desde el origen de los productos fo-
restales.
r. Agente forestal.
Este lenguaje propio ha de ser conocido por el valuador para actuar con rigor. No hay que olvidar
que el monte es una unidad administrativa, biológica y de actuación; un capital biológico en continua
evolución que ha de gestionarse con una prioritaria visión de sostenibilidad; y así lo recogía Olazábal
(1927) “El monte debe ser valorado como monte, esto es, como finca viva y perdurable, destinada
a continua producción forestal”.
5.2. Peculiaridades
En el sector forestal las inversiones económicas con elevadas, y para que se alcancen los objetivos
planteados han de estar inmovilizadas durante largos periodos de tiempo, con lo que se acrecienta
la incertidumbre, una faceta poco atractiva para el inversionista. Estas concreciones, y las limitacio-
nes añadidas que establece la Ley de Montes en relación con los usos y comercialización, confirman
la complejidad de la valoración forestal; que ya lo recogía Elorrieta (1947) cuando indicaba que “La
valoración de montes ofrece en nuestros días amplio campo de especulación y hasta controversia”.
El bosque, mejor dicho, la masa arbórea, es un producto vivo, en crecimiento y acumulable 33. La
inversión se centra básicamente en el vuelo, que es donde van “creciendo” las rentas; mientras
que en suelo se podrán mantener, aunque ellas pueden “crecer” en plusvalía. En consecuencia,
hay que favorecer la producción de la masa forestal, manteniendo la potencialidad del suelo, pues
al final del turno este ha de ser de utilidad para comenzar de un nuevo ciclo o ser apto para otras
alternativas agrarias.
33
“El monte debe ser valorado como monte, esto es, como finca viva y perdurable, destinada a continua producción
forestal” (De Olazábal, 1927)
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Mediante las disciplinas forestales se busca una máxima utilidad del monte, tanto en sus aspectos
productivos como ambientales. No hay que olvidar que una plantación forestal —también— es una
industria agraria, como lo es un sembrado de cereal o una finca de limoneros. Ahora bien, existen
diferencias en su gestión y explotación, por lo que el técnico valuador ha de conocer disciplinas
como Dasometría, Ordenación, Selvicultura, etc. Sobre la base de ellas, y con la guía de la Orde-
nación Forestal se puede planificar espacial y temporalmente un aprovechamiento conforme con un
proyecto técnico y económico.
F. Piccioli (1880) manifestaba que “La tasación forestal es aquella parte de las matemáticas aplicadas
que tiene por objeto hallar la cantidad de masa leñosa contenida en una parte aislada o en todo un árbol
o rodal entero, y determinar las leyes de su crecimiento.” Por consiguiente, hay que diseñar y ordenar
el proceso productivo para lograr a través de una función de producción obtener un retorno de la inver-
sión realizada. Así, se puede planear —a grandes rasgos— la actuación en un monte regular conside-
randolo como una unidad de explotación (formado por fincas, parcelas…) en la situación de:
x Un único rodal. Se presenta cuando la mayor parte de la masa arbórea tiene la misma edad; es
decir, proceden de una repoblación masiva realizada en un único momento. Con reposición de
marras en los primeros años, está destinado a ser talado —también— en un único momento, que
se determina en el fin de su turno.
x Rodales escalonados. El inversor divide el monte en tantos rodales como años tiene el turno
previsto. De esta forma cada año podrá talar uno de ellos y se conseguirá una periodicidad
en la corta, es decir, en la renta. Otra opción de esta alternativa es la división en rodales que
sean talados cada “n” años, generándose la renta en esos momentos de tiempo (cada 3, 5...
años)
En ocasiones el objeto de tasación es un monte irregular, en el que conviven árboles en distinto

periodo de crecimiento, por lo que las talas suelen realizarse atendiendo a su clase diamétrica,
seleccionando aquellos ejemplares que han alcanzado su edad óptima de corta, bien de forma asi-
lada o bien por manchas forestales.
Llegados a este punto hay que abordar un aspecto crucial en la ordenación: el turno de corta.
Con objeto de alcanzar la máxima rentabilidad de la masa forestal las funciones de producción,
articuladas sobre la base de la especie arbórea y la capacidad del suelo, junto con los tratamien-
tos silvícolas aplicados, determinan el momento idóneo de la corta, en alguno de los supuestos
anteriormente indicados. Ahora bien, puede ocurrir que en ese momento temporal la demanda
(los precios de mercado) de esa clase (especie, diámetro, altura y estado) no alcance los valores
mínimos para que la inversión realizada se recupere o genere los beneficios esperados. En este
supuesto la peculiaridad de la explotación forestal admite que se tale solo una parte (en su caso),
para obtener unos ingresos, permitiendo al resto o la totalidad seguir creciendo, pues el bosque
es un organismo vivo. Esta alternativa, perfectamente válida a menos que existan compromisos
contractuales que insten a la corta, faculta el traslado del producto (madera) a otro momento
temporal en el que se suponga que serán mejores los precios. Decisión válida, pero que habrá
que sopesar razonadamente pues, si la ordenación está correctamente programada, aunque se
acreciente el volumen total de madera, puede que los incrementos económicos previstos no sean
tan importantes como los proyectados en el turno establecido inicialmente.
Es oportuno reseñar otra peculiaridad de este aprovechamiento que el valuador debe contemplar:
hay especies forestales que al incrementar su grosor y cambiar de clase diamétrica, o bien su altura,
pasarán de un mercado a otro, de un aprovechamiento a otro; con lo que se modifica el perfil del
futuro comprador. Esta continuidad de la explotación, reduciendo los productos disponibles/oferta-
dos en el mercado puede ser una buena decisión a los efectos de incrementar el precio final, pero
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la reconversión en marcha del aprovechamiento requiere gastos añadidos que habrá que sopesar,
así como retrasar la siguiente plantación programada.
Al ser la variable producción continua, con rentas variables (como se ha expuesto más arriba,
junto con herramientas para cuantificar su valor atendiendo a esta realidad), puede actuarse sobre
ellas promoviendo modificaciones en las características del arbolado, con la vista puesta en me-
jorar los precios finales. No hay que olvidar que este mercado forestal es menos dinámico que el
agrario y su opacidad es mayor, al actuar menos agentes, aunque las subastas de madera por
parte de la AA. PP. la reducen parcialmente. De cualquier manera, los costos de corta y saca
varían ostensiblemente en función de las características de la finca, al que igual los de transporte.
Complejidades con las que el valuador ha de trabajar, y que se resumen y complementan en la

escueta relación siguiente:
x Dificultad para conocer los precios de la madera: no sólo influye la especie sino el turno, la
calidad del producto, los tratamientos silvícolas que se le han aplicado a la masa forestal, su
edad 34, el coste de la corta y traslado, el valor de otros productos alternativos en el mercado
internacional, la escasez de agentes intervinientes, etc.
x El traspaso de la gestión forestal de particulares a alguna AA. PP.
x Su clasificación en montes públicos y privados, de dominio público y patrimoniales, cataloga-
dos de utilidad pública.
x El valor ambiental de gran parte de las zonas destinadas a aprovechamiento forestal incide
decisivamente en la plantación, tratamientos, corta, regeneración, especies elegidas, trans-
porte, etc.
x El largo periodo de tiempo que transcurre desde el momento en que se realiza la plantación y
el momento de la tala final u obtención del producto buscado (muy influenciado por la zona
geográfica en la que esté ubicada y por la especie empleada). Este espacio de tiempo implica
un aumento del riesgo y de la incertidumbre, factores que repercuten en el valor del producto.
x Potencialidad para generar productos complementarios a la madera, de carácter anual o perió-
dico, como son los que tradicionalmente se han obtenido: caza, pesca, setas, líquenes, apicul-
tura, leñas, resinas, corcho, frutos, etc. Junto con otros cuyo valor se incrementa exponencial-
mente: protección de cuencas, reducción del efecto invernadero, actividades recreativas y
culturales, diversidad de fauna y flora, retención de agua, etc. de más difícil evaluación econó-
mica.
x Variación entre los costes de producción (a veces sólo tala) en cada uno de los metros cúbicos
(o estéreos) de madera comercializada. En algunos países sólo la corta, en otros han de plan-
tar, tratar y posteriormente cortar, con restricciones medioambientales elevadas.
x Dispersión de cultivos y sistemas de aprovechamiento. A la variedad del arbolado: pinos,
eucaliptos, robles, nogales, cerezos, alcornoque, encinas, hayas, etc. se añade la diversidad
de montes: monte regular (el aprovechamiento es homogéneo y cíclico en cada turno se
corta y planta); monte irregular (el aprovechamiento no es homogéneo existiendo plantacio-
nes de muy diversas edades, por lo que las cortas son en diferentes épocas); monte semi-
rregular (se presenta en los casos en los que se han realizado aclareos en zonas concretas).
x Incremento de la demanda de pasta para papel y una desmesurada petición de maderas pre-
ciosas y semipreciosas en los países occidentales.
x Influencia del mercado internacional y dependencia, en muchos casos, de otros países para
obtener las maderas demandadas por la sociedad. Zonas con graves problemas de estabili-
dad social, escasos recursos económicos y limitaciones ambientales muy relajadas.
34 “Importa, por consiguiente, dejar sentado que la gran parte del vuelo del capital que se halla bajo de turno, debe ser considerada
como formada por valores inmaturos, como pagarés, cuyo vencimiento se halla al fin de su turno” (de Olazábal, L., 1927).
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Esta realidad, sucintamente expuesta, acrecienta la problemática valorativa, en la medida en que

es aún más difícil estimar la utilidad, coste, externalidad y escasez de la explotación a tasar;
incrementando, consecuentemente, el aspecto subjetivo de la tasación.
5.3. VALORACIÓN
Como se ha expuesto, el sector forestal lleva asociada -justificadamente- una intensa componente
ambiental que cada día se acrecienta, aunque no solo se debe adscribir a estos aprovechamientos,
pues el sector agrícola también las satisface. Esto conlleva un conjunto de limitaciones y deberes que
incrementan las exigencias en el diseño del proceso productivo, lo que —generalmente— repercuten
en los resultados económicos directos de la explotación. El productor/inversionista forestal ha de ser
consciente de esto y, en la medida de lo posible, reivindicar ese valor ambiental para que las externa-
lidades positivas generadas por el monte las recoja económicamente aquel a través de algunas de
las figuras que las AA. PP. diseñe: subvenciones, exenciones o bonificaciones tributarias, etc.
En esta línea valuatoria ambiental, destinada a cuantificar las externalidades, son alternativas
técnica viables el empleo de alguno de los siguientes métodos: de valoración contingente, que se
articula a través de encuestas a la población; el del coste de viaje, que estima el importe econó-
mico en el que incurre un visitante para disfrutar del bien; y el conocido como de los precios
hedónicos, a través del cual el valor se obtiene por agrupación de los valores de sus diferentes
características explicativas 35. Y así se manifiesta la Ley de Montes (art. 32): “La gestión forestal
sostenible. Directrices básicas comunes. 1. Los montes deben ser gestionados de forma sosteni-
ble, integrando los aspectos ambientales con las actividades económicas, sociales y culturales,
con la finalidad de conservar el medio natural al tiempo que generar empleo y colaborar al au-
mento de la calidad de vida y expectativas de desarrollo de la población rural.”
Conforme con lo expuesto, y a grandes rasgos, el proceso de valoración forestal comienza con la
clasificación de los aprovechamientos en rodales homogéneos atendiendo a la especie, estado
(monte bravo, repoblación, etc.), edad media de la masa, sus características (regular, irregular o
mixtas) y calidades. En el caso de que se trate de un monte en el que convivan diversas especies,
con distintas edades, calidades y rendimientos es normal porcentuar cada una de ellas, de tal forma
que se conviertan en rodales virtuales homogéneos. A partir de este momento, y mediante la apli-
cación de diversos mecanismos (fracción de cabida cubierta, tablas de producciones, fotointerpre-
tación, imágenes de satélites, LIDAR, etc.) se inventaría la masa y se estima la producción media
por cada superficie homogénea considerada, y los gastos en los que se incurrirá.
Consideraciones a las que hay que añadir que la madera no es el único producto que se obtiene; es
más, en ocasiones su aprovechamiento es muy limitado por tratarse de montes destinados a protec-
ción en los que las cortas están muy condicionadas y su coste es elevado. Así, una buena ordenación
puede contemplar productos primarios, como la leña, resina, corcho, frutos silvestres, setas, miel, …,
entresacas; junto con otros secundarios como las canteras, sin olvidar la caza y, cada vez más, el
agua, turismo, protección de suelos, sumideros de carbono, etc.
Ya se ha incluido en este texto un ejemplo de valoración de un terreno arbolado empleando un método

comparativo (Aereboe), en el que se estima el valor por agregación de los valores de suelo y vuelo.
Este procedimiento es recomendable especialmente cuando existe algún acuerdo sobre la titularidad
de los derechos de suelo y vuelo, pudiendo añadirse otros valores derivados de utilidades o produc-
ciones indirectas cuyo foco generador sea el inmueble (monte). Con este procedimiento el problema
35 Se recomienda la lectura de otros autores, por ejemplo: AZQUETA OLLARZUN, D. (1994). Valoración económica de la calidad
ambiental. O el clásico de LÓPEZ LILLO, A. (1969). Valoración del paisaje natural.

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se escinde en dos: estimar el valor del suelo y el del vuelo, conceptuando este como el valor de la
madera en pie.
Generalmente la adquisición de la madera se acuerda considerando el árbol el pie, talada y en carga-

dero, o en fábrica. Dependiendo que quien asuma estos costes añadidos: tala y traslado a cargadero;
apilado y carga en camiones; transporte hasta centro de recepción; el valor de aquella variará. Si hay
un mercado dinámico pueden conocerse los valores medios y el tasador cuantificar el valor de la masa
forestal en pie. Ahora bien, estos valores tampoco son fáciles de determinar para el comprador, que
ha de cuantificarlos junto con el coste de transformación de la madera (en la ubicación que se acuerde)
en el producto que él suministre: tableros, pasta de papel, …, muebles, e incorporando los beneficios
estimado por esta labor. Es decir, el valor de la madera para el comprador sería la diferencia entre el
valor del producto final que elabora, menos los costes en su generación y los beneficios esperados:
una aproximación al método residual, utilizado masivamente en la valoración de los inmuebles cons-
truidos.
La elección del método valuatorio de anticipación de beneficios es frecuente, especialmente en

monte regulares, debiéndose establecer con rigurosidad los turnos de corta y los aprovechamientos
periódicos secundarios mencionados que genere y que sean compatibles con su aprovechamiento.
Y para ello la técnica valuatoria ofrece alternativas —ya expuestas en este mismo capítulo— para
dar respuesta a las demandas que se planteen.
Indicar, por último, que desde hace poco tiempo la valoración forestal se ha visto auxiliada por un
aliado de indudable importancia, similar a la figura de los fondos de inversión inmobiliarios en el ámbito
urbano: las empresas de comercialización de maderas (sobre todo nobles) a través de las cuales los
ahorradores pueden invertir su dinero en la adquisición de lotes forestales. Estas sociedades ponen
a la venta los árboles (en lotes o medios lotes) que los compran los inversores, comprometiéndose la
primera a entregarle la cantidad obtenida por la venta de la madera (menos un porcentaje que se
reserva en concepto de gestión y mantenimiento) en el momento en que se corta. A estos datos se
puede acceder con facilidad y son unos de los escasos barómetros del valor de los productos fores-
tales. Otros de los exiguos aliados que sirven para estimar el valor de la madera son las empresas
papeleras y de desenrollo que suelen fijar precios de adquisición estables en la madera entregada “en
fábrica”.
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T6-2023-Método Analitico y técnicas-INTER-1 (Bloque II)

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MASTER PROPIO INTERNACIONAL EN CATASTRO MULTIPROPÓSITO Y AVALÚOS

DIPLOMA DE ESPECIALIZACIÓN INTERNACIONAL EN AVALÚOS

Manuel-G. Alcázar (Prof. Universidad)

Por estas razones no es de extrañar su utilización generalizada en procedimientos de valoración

2 ECO 805/03, art. 26.

3 PARTAL, A. y otros (2011). Introducción a las finanzas empresariales. Madrid: Pirámide.

100 100 100 100 100 100

Sumando las cantidades se obtiene el valor actual es 541,72 u.m.

nes entre compradores y vendedores próximos, localizados dentro de un ámbito geográfico

A. Tipos de flujos de caja

B. Periodo explícito de pronóstico

En algunas instancias, particularmente cuando el activo está operando a un nivel estabilizado de

C. Pronósticos de flujo de caja

Como lo requiere el párrafo anterior, independientemente de la IFP (v.gr., pronóstico de gestión), un

i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de

8Por ejemplo, y en España:

3.2. INGRESOS Y GASTOS

TABLA 1.- PRECIOS MEDIOS DE PRODUCTOS AGRÍCOLAS EN VARIAS CAMPAÑAS.

Campaña/ Aceites de oliva Campaña/ Maíz

FIGURA 2B.- EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS (€/tm) DE MAÍZ EN VARIAS

3.3. VALOR DE TERMINAL

La complejidad de estimar e incluir el Beneficio (normal o extraordinario) en una cuenta de ingresos y

Descripción (somera) de la parcela:

x Localizada en el término municipal de ..............., provincia de ............., con la siguiente refe-

TABLA.2.- DISTRIBUCIÓN TEÓRICA DE CULTIVOS (CASO PRÁCTICO).

Cultivo Porcentaje de terreno Superficie (ha)

TABLA 3.- MUESTRA DE TESTIGOS (CASO PRÁCTICO).

Apoyándose en estos datos se calculan los siguientes parámetros (tabla 7.4):

TABLA.4.- COMPARACIÓN DE LOS TIPOS DE ACTUALIZACIÓN EN FUNCIÓN DE LA VARIA-

TABLA.5.- ESTIMACIÓN DE LA VARIABLE EXPLICATIVA DE

Se calculan de acuerdo con las siguientes expresiones empleando la ri media calculada:

b) Atendiendo a la ganancia (I  G):

c) Atendiendo a la renta fijada por la O. EHA/3063/2010: (I u 0,26):

siendo la media de los tres valores 2.822 u.m.

ac) Atendiendo a la renta:

bc) Atendiendo a la ganancia:

cc) Atendiendo a la renta fijada por la Orden de 13/2/98:

TABLA.6.- ESTIMACIÓN DEL VALOR CAPITALIZADO DE UNA HECTÁREA DE OLIVAR,

Fecha de la tasación: 10-nov-10 13-nov-10 Diferencia

3.5. RENTA VARIABLE

En esta fórmula es posible identificar tres bloques:

288.000 288.000 500.000 288.000 2.500.000

Empleando la función “VA” de Excel, el resultado es de 3.129.032 u.m.

3.5.1. Renta variable y vida ilimitada

FIGURA 4.- RENTAS VARIABLES A LO LARGO DE TODA LA VIDA ÚTIL (GENÉRICA).

FIGURA 5- RENTAS VARIABLES A LO LARGO DE TODA LA VIDA ÚTIL.

3.5.2. Renta variable que evoluciona en ciclos periódicos

En la figura 7.6 se incluye una representación gráfica genérica.

FIGURA 6.- RENTAS VARIABLES QUE EVOLUCIONAN EN CICLOS PERIÓDICOS

Consultada la propiedad y recopilada información fidedigna de diversas fuentes documentales, se

TABLA.7.- RENTAS ACTUALIZADAS DE UNA PLANTACIÓN DE FRUTALES.

Año Ingresos Gastos Renta Renta actualizada

13 200 70 130 86,21

Tabla que puede representarse gráficamente en las figuras supuesto 7.7.

FIGURA 7ª.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS RENTAS CALCULADAS.

FIGURA 7B.- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LAS RENTAS ACTUALIZADAS.

ª 242, 22 46,94 42,52 º ª (1  0, 0321) 20 º

El resultado de las operaciones anteriores es 1.332 u.m./ha.

En la figura 7.8 se incluye una representación gráfica genérica.

FIGURA 8.-RENTAS VARIABLES EN LOS PRIMEROS AÑOS Y CONSTANTES EL RESTO

3.5.4. Renta variable en los primeros años y evolución cíclica el resto

En casos como estos se utilizará la siguiente expresión >10@:

En la figura 7.9 se incluye una representación gráfica genérica.

b) Atendiendo a la ganancia (I G):

ª 242, 22 46,94 42,52 º ª (1 0, 0321) 20 º

ª§ 17.000 · § 15.000 · § 13.000 · º § 14.000 ·