Actividad Integradora

Universidad de Guadalajara en su Modalidad Virtual

Requisitos y reglas generales de los servicios de valuación
Ing. Vianey Soledad Ochoa Gutiérrez
vianey.ochoa@udgvirtual.udg.mx
Objetivo
Diferenciaras requisitos y reglas generales de los servicios de valuación según sea un bien o servicio, de acuerdo a la norma
mexicana.
Introducción
En los servicios de valuación existen requisitos necesarios que identifican ciertas características de calidad en un avalúo para
que tenga valor y utilidad para el cliente. Estos requisitos son importantes porque constituyen la base de los servicios del
trabajo que se desarrolla.
Requisitos Reglas
a) Identificación y estatus del valuador • El enfoque o método usado para estimar el
b) Identificación del cliente y cualesquiera otros usuarios previstos valor
c) Finalidad o propósito de la valuación a. La base de valuación adoptada, determinada por el
d) Identificación del bien o activo, u obligación objeto de la propósito de la valuación.
valuación b. La disponibilidad de insumos de valuación y datos
c. Los enfoques o métodos usados por los participantes en
e) Base de valor el mercado. Pag 33
f) Fecha de valuación
• El tipo de bien o activo que se está valuando
g) Alcance de investigaciones
• El estado real o supuesto de un bien o activo
h) Naturaleza y procedencia de la información de base
al momento de la valuación
i) Suposiciones especiales
j) Restricciones sobre el uso, distribución o publicación • Suposiciones adicionales o suposiciones
k) Confirmación de que la valuación se realizara conforme a esta que modifiquen fundamentos.
norma • Normativa aplicable en función del propósito
l) Enfoque de la valuación y fundamentación de la valuación
m) Monto que arroje la valuación o valuaciones a. Normas de información financiera NIF
n) Fecha del informe de valuación b. Normas internacionales de información
financiera NIIF

Tabla 1. Requisitos y normas para la implementación en un reporte. (Secretaría de Economía, 2016)

Todos los informes de valuación deben contener la información que se relación los incisos de a) a la k), son cuestiones que debe
consignarse en el alcance de trabajo.

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 Bien Requisitos Reglas Justificación
Bienes o activos No hay requisitos adicionales para • Enfoque de mercado; el valor se Debido a la naturaleza de
incorpóreos o bienes o activos intangibles fuera determina haciendo referencia a la bienes o activos intangibles
intangibles. de la inclusión o cuestiones actividad del mercado y comparación. con frecuencia hay mayor
señaladas en la tabla 1. • Enfoque de renta o ingresos; se necesidad de considerar el
determina con el valor presente de uso de múltiples métodos y
ingresos, flujos de efectivo o reducción enfoques para obtener el
de costos. valor en que el caso de otros
o Método de ahorro de derechos de bienes o activos.
regalías
o Método prima de beneficios
o Método de exceso de beneficios.
• Enfoque de costo; es para bienes o
activos generados internamente y que no
poseen flujos de ingresos identificables.
Se estima el costo de reposición de un
bien.

Valuación de Esta norma solo incluye • Enfoque de mercado compara la Los derechos, privilegios o
empresas e modificación, requisitos empresa en estudio con empresas condiciones conexos al
intereses adicionales. Señaladas 4.1.2 y similares, intereses de propiedad derecho de propiedad,
empresariales. 4.1.3 pág. 38. empresarial o valores intercambiados. requiere consideración en el
Debe incluir especificaciones de la • Enfoque de renta requiere la estimación proceso de valuación. Estos
estructura legal de la empresa, si es de una tasa de capitalización, se obtiene usualmente se definen a
un interés total o parcial, si está de beneficios o fijos de caja mediante la través de documentos
limitada o excluye bienes u aplicación de una tasa de capitalización legales, tales como estatuto,
obligaciones. o una tasa de descuento antes de los instrumentos públicos de una
costos de servicio. sociedad, escritura
constitutiva, acuerdos.
Valuación de No hay requisitos adicionales para • Enfoque de ingresos puede usarse Esta norma solo incluye
planta, plata, maquinaria y equipo cuando es posible identificar flujos de modificaciones, requisitos
maquinaria y señaladas en la tabla 1.. caja específicos para el bien o activo, en adicionales o ejemplos
equipo. donde un grupo de bienes o activos que específicos de como aplican

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 Debe considerarse el grado al que
el conjunto de plata, maquinaria y
equipo esta adherido o integrado
con otros bienes o activos. Debe •
considerarse claramente que es lo
que se debe incluirse o excluirse de
la valuación.
• Enfoque de costo particularmente en el
forman una planta de procesos está tales normativas para
operando para producir un producto valuaciones.
comercializable.
Enfoque de renta no es usualmente
practico para muchos elementos
individuales de plata, maquinaria y
equipo.
caso de bienes o activos individuales. Se
calcula el costo de reposición es el costo
de obtener un bien o activo o de utilidad
equivalente.

Valuación de Debe considerarse las siguientes • Enfoque de comparación; los La inmovilidad del suelo y
derechos cuestiones. derechos de propiedad no son homogéneos, edificios significa que lo que
inmobiliarios a) La evidencia requerida para aun así, el suelo y edificios con los cuales se se transmite en el intercambio
verificar el derecho sobre relación el derecho objeto de valuación es el derecho que tiene una
propiedad inmobiliaria y tuviera características físicas idénticas a parte, el suelo y edificios
cualesquiera derechos otros que se intercambian en el mercado, la físicamente. El valor.
subordinados o relativos ubicación será diferente.
pertinentes. • Enfoque de renta o de ingresos se
b) La amplitud de la basa en ingreso real o estimado que genera
inspección. o podría generar el propietario del derecho.
c) Responsabilidad de la El ingreso a menudo relacionado con el flujo
información sobre el área de efectivo real o potencial. Se indica para
del sitio y áreas de piso indicar el valor por un proceso de
edificadas. capitalización.
d) Responsabilidad de • Enfoque de costo este aplica a la
confirmar la especificación y valuación de derechos sobre propiedad a
condición del edificio. través del costo de reposición depreciado.
e) Alcance de las Se utiliza cuando no hay evidencia de
investigaciones sobre precios de transacción para propiedades
naturaleza, especificación y similares o flujos de ingresos identificable
adecuación de servicios.

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 f)Existencia de cualquier real o nocional que obtendría el propietario
información sobre la del interés en cuestión.
condición del suelo y
cimentación
g) Responsabilidad por la
identificación de riesgos
ambientales existentes o
potenciales.
h) Responsabilidad o
restricción legal sobre el uso
de la propiedad u cualquier
de los edificios.
Valuación de No hay requisitos adicionales para • Enfoque de comparación, es Un inmueble del patrimonio
derechos sobre derecho de propiedad inmobiliario especialmente importante encontrar histórico, artístico o cultural es
inmuebles del fuera de la inclusión en los incisos propiedades comparables con un bien inmueble que está
patrimonio a) a la h) de la valuación de características históricas similares a reconocido públicamente u
histórico, derechos inmobiliarios aquellas de los inmuebles objeto de oficialmente designado por un
arquitectónico y valuación. gobierno u organismo
cultural. • Enfoque de renta; cuando las gubernamental como
características físicas del inmueble poseedor de importancia
histórico contribuyen a su poder de cultural.
atracción bajo uso que produce ingresos,
es particularmente importante reflejar el
costo para restaurar, adaptar o mantener
las características de la propiedad.
• Enfoque de costo se debe considerar si
las características históricas de un
inmueble tendrían un valor intrínseco en
el mercado de esa propiedad,

Valuación de No hay requisitos adicionales para En la valoración de propiedades rurales los Las propiedades rurales se
derechos sobre derecho de propiedad inmobiliario aspectos físicos y ambientales de la caracterizan por las diversas
inmuebles rural fuera de la inclusión en los propiedad inmueble cobran especial formas de producción de
rurales. importancia. Estos incluyen elementos como materas primas y por los

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 incisos a) a la h) de la valuación de el clima, el tipo de suelo y su capacidad métodos operativos que tales
derechos inmobiliarios. productiva, la disponibilidad de agua para formas imponen.
riego y la capacidad de alimentar y
transportar el ganado.
Valuación de No hay requisitos adicionales para El valor de mercado en resumen el objeto es El inmueble de inversión es
inmuebles de Inmuebles de inversión en Proceso estimar el precio que se pagaría y recibiría una propiedad que es suelo o
inversión en de construcción ya señalados en la en un intercambio hipotético de la propiedad un edificio, o parte de un
proceso de tabla 1. parcialmente en el mercado a la fecha de edificio o ambas, que se tiene
construcción. valuación. por su propietario para
a) Evidencia de ventas de propiedades generar rentas o para
comparables en diferentes apreciación de capital.
ubicaciones.
b) Evidencia de ventas de propiedades
comparables trazadas en diferentes
condiciones económicas
c) Proyecciones de flujo de caja
descontando o capitalización de
ingresos respaldada por información
comparables de mercado sobre
costos de construcción, términos de
arrendamientos, costos operación
suposiciones de crecimiento, tasas
de descuesto y capitalización y otros
insumos.

Valuaciones Debe incluir la identificación de la • Normas internacionales Los valuadores debe tener
de
para norma de información financiera información financiera NIIF presente las disposiciones
información aplicable incluyendo el propósito • Comisión nacional bancaria y devigentes las NIF son
financiera. contable específico para el cual se valores CNBV aplicables para todas las
requiere la valuación. • Comisión nacional de seguros y entidades en México con
finanzas CNSF excepción de las que cotizan
en la bolsa mexicana de
valores.
Tabla 2. Requisitos y normas para la implementación en un reporte desglosado por cada tipo de bien a valuar. Autoría propia.

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Link de midomo para visualizar la actividad.
https://www.mindomo.com/es/mindmap/7375e0fd87b64ade824800ae98eb8581

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Referencias
Secretaría de Economía. (2016). Norma Mexicana: Servicios, servicios de valuación, metodología: NMX-R-081-2015. Obtenido de
https://fecoval.org/leyes-normas-y-reglamentos/