APUNTE N° 9

DERECHO CIVIL II
LOS BIENES. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS

Prof. Dr. Rodrigo Barría Díaz

Universidad Alberto Hurtado
 APUNTE N° 9: LOS BIENES. LOS DERECHOS REALES LIMITADOS*

El más completo de los derechos reales es el dominio, pues comprende las facultades
de usar, gozar y disponer de un bien respecto del cual se es dueño. Por el contrario,
existen algunos derechos reales que son menos completos, por cuanto no conceden
alguna o alguna de las facultades propias del dominio. En consecuencia, los derechos
reales limitados son aquellos que, comparados con el dominio, presentan un
contenido más limitado o reducido. El usufructo, por ejemplo, otorga al usufructuario
las facultades de uso y de goce, pero no la de disposición de la cosa.

Los derechos reales limitados o limitaciones al derecho de dominio, como también se

les conoce, se reglamentan a partir del Título VIII del Libro II del Código Civil, arts. 732
y siguientes. De acuerdo al artículo 732, el dominio puede ser limitado de varios
modos:

a. Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición. Esta hipótesis
corresponde a la propiedad fiduciaria o fideicomiso.
b. Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación a que una persona tenga
derecho en las cosas que pertenecen a otra.
c. Por las servidumbres.

Para los efectos de su estudio, no seguiremos el orden propuesto por el Código Civil,
sino que estudiaremos en primer lugar al usufructo, para seguir con la propiedad 1
fiduciaria, el uso o habitación y terminar con el análisis de las servidumbres.

I. EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO

Se encuentra regulado en el Título IX del Libro II del Código Civil, artículos 764 y
siguientes.
Según el art. 764, “el derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la
facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de
restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y
calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible”.
El derecho de usufructo es un derecho real en cosa ajena que otorga a su titular la
facultad de usar y gozar de la cosa. La facultad de disposición la conserva el
propietario. Ej: don Pedro entrega en usufructo a don Pablo, su primo, un automóvil
para que lo explote como taxi, el cual será conducido por el mismo; don Pablo usará y
gozará el automóvil, pero no podrá disponer de él, puesto que ésta será atribución
exclusiva de don Pedro.
Personas que intervienen en el usufructo

*
Apunte preparado por el Prof. Dr. Rodrigo Barría Díaz, Universidad Alberto Hurtado.
 1. El dueño que constituye un derecho real de usufructo en favor de otra persona
se llama constituyente.
2. El nudo propietario es quien tiene la propiedad de la cosa fructuaria separada
del uso y del goce, pudiendo ser el mismo constituyente, en cuyo caso conserva
la nuda propiedad, o un tercero a quien se le atribuye la calidad de propietario.
3. El titular del derecho de usufructo es el usufructuario.
La cosa fructuaria es aquella que se entrega en usufructo.

Características del usufructo

1. Es un derecho real (art. 577).
2. Es un derecho real de goce sobre cosa ajena.
3. Es una limitación al derecho de dominio.
4. El usufructo es un título de mera tenencia (art.714). El usufructuario es mero
tenedor de la cosa, pero es poseedor del derecho de usufructo (arts. 715 y
922).
5. El usufructo es un derecho personalísimo y por lo tanto no puede transmitirse
por causa de muerte.
2
6. Son susceptibles de usufructo todas las cosas muebles e inmuebles y los
derechos reales.

Duración del usufructo

El usufructo tiene una duración limitada al cabo de la cual pasa al nudo propietario y
se consolida con la propiedad (art. 765, inciso segundo).

El constituyente puede fijar la duración del usufructo por un determinado tiempo o por
toda la vida del usufructuario y si omite fijar tiempo alguno se entiende constituido el
derecho por toda la vida del usufructuario. Cuando éste es una corporación o
fundación cualquiera, el plazo del usufructo no puede pasar de treinta años (art. 770).

Si el usufructo es por tiempo determinado y el usufructuario muere antes, los

herederos de éste no le suceden en el goce hasta la expiración del plazo prefijado por
el constituyente, porque el usufructo es intransmisible por testamento o abintestato
(art. 773, inciso segundo). La muerte del usufructuario siempre pone fin al usufructo.

Se prohíbe constituir usufructo alguno bajo una condición o a un plazo cualquiera que
suspenda su ejercicio. Si de hecho se constituyere, no tiene valor alguno (art. 768,
inciso primero). El plazo y la condición se admiten sólo para poner término a la
duración del usufructo; pero no para suspender la iniciación del ejercicio de este
derecho real. La prohibición tiende a impedir la existencia virtual o disimulada de los
usufructos sucesivos, pues mientras pendiera la condición gozaría de la cosa una
persona y, cumplida la condición, entraría al goce otra, que es el usufructuario. La
única excepción al respecto está prevista en el art. 768, inciso segundo.

El término del usufructo puede someterse a condición (por ejemplo: el usufructo se

extinguirá al cabo de diez años o antes si ocurre un determinado evento). Si bien la
iniciación del usufructo no puede subordinarse a una condición, el fin o la extinción del
mismo puede serlo. Pero esta condición no suprime la exigencia del plazo, ya que todo
usufructo es por esencia temporal; el efecto que puede producir la condición es sólo
anticipar la extinción del usufructo, poniéndole fin antes de la llegada del plazo; en
caso alguno puede retardar la extinción más allá de la expiración del término. Si la
condición se cumple antes del plazo, el usufructo termina y se consolida con la
propiedad; si la condición no se cumple antes del plazo o antes de la muerte del
usufructuario, según los casos, se mira como no escrita (art. 771), y entonces,
lógicamente, el usufructo terminará con la expiración del plazo o con la muerte del
usufructuario.

Constitución del derecho de usufructo

El usufructo se puede constituir por alguna de las siguientes formas
1. - Por la ley, como el que tiene el padre de familia sobre los bienes del hijo, usufructo
que se rige por reglas especiales (arts.766 N° 1, y 810).
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2. - Por testamento: en tal caso el usufructo es solemne, debiendo estar revestido de
las solemnidades propias del testamento y, aún cuando recaiga sobre inmuebles,
no requiere inscripción.
3. - Por acto entre vivos (art. 766 N° 3): en este caso puede constituirse por una
convención consensual (si recae sobre muebles) o solemne (si recae sobre
inmuebles), siendo en este último caso la solemnidad la escritura pública, que debe
inscribirse en el Registro Conservatorio (art. 767). Se ha discutido el rol de la
inscripción en este caso. Se sostiene por algunos que juega el doble papel de
solemnidad del acto constitutivo y de tradición del derecho real de usufructo; en
tanto que para otros sólo desempeña esta última función, quedando perfecto el
acto constitutivo con el solo otorgamiento del instrumento público y sin que siquiera
haya un plazo para proceder a tal inscripción. Esta última es la posición mayoritaria.
La inscripción, en todo caso, debe efectuarse en el Registro de Hipotecas y
Gravámenes del Conservador de donde se encuentre ubicado el inmueble (arts.
686 del Código Civil y 52 N° 2 del Reglamento del Conservador).
4. Por prescripción (art.766, N° 4).
5. Por sentencia judicial: es un caso excepcional y que opera en la partición de bienes
(art. 1337 N° 6).
Limitaciones en la constitución del usufructo
 1. Se prohíbe constituir dos o más usufructos alternativos o sucesivos (art. 764,
inciso primero). Ej: don Pedro entrega en usufructo un inmueble a cinco
hermanos, de modo que a cada uno le corresponde el uso y goce del bien por
cinco años. Lo que sucede es que el usufructo sucesivo supone la existencia de
varios usufructuarios, de tal manera que cuando el usufructo de uno cesa la
cosa pasa en usufructo al otro usufructuario. Lo que se prohíbe son los
usufructos sucesivos y no los usufructos conjuntos, es decir, en el ejemplo
anterior, que el inmueble se entregue a todos los hermanos por cinco años
(arts. 772 y 780).
Por su parte, el usufructo alternativo es aquel en que existen varios
usufructuarios de modo que después de gozar la cosa el último de ellos vuelve
a gozarla el primero de los usufructuarios.
La sanción para el caso de que se constituyan estos tipos de usufructos es la
del art. 769. inciso segundo, que expresa: “Si de hecho se constituyeren, -los
usufructos sucesivos- los usufructuarios posteriores se considerarán como
substitutos, para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse en primer
usufructo”.
La razón por la que se prohíben estos usufructos sucesivos y alternativos es
porque atentan contra el principio de la libre circulación de los bienes, ya que
radican el uso y goce de un bien en una sola persona o en grupo pequeño de
ellas.
2. Se prohíbe sujetar el usufructo a condición o plazo suspensivo bajo sanción de 4
nulidad (art.768, inciso primero); por excepción, vale el usufructo constituido
por testamento sujeto a condición o plazo, si ésta se hubiere cumplido o el
plazo expirado antes del fallecimiento del testador. En el usufructo el plazo es
siempre extintivo porque en el hecho dura un tiempo determinado o toda la
vida del usufructuario, si no se fija plazo se entiende que es por toda la vida del
usufructuario. El usufructo jamás se transmite a los sucesores del
usufructuario.
El usufructo y el cuasiusufructo
El Código Civil al definir al usufructo permite al usufructuario restituir al nudo
propietario, según la naturaleza de la cosa fructuaria, ya sea la misma cosa o igual
cantidad y calidad del mismo género o su valor. Contempla aquí el Código Civil, sin
decirlo expresamente, las figuras del usufructo y del cuasiusufructo.
Del tenor del art. 764 se ha entendido que hay usufructo cuando la cosa no es fungible
y cuasiusufructo cuando la cosa es fungible.
Las principales diferencias entre el usufructo y el cuasiusufructo son:
1. El usufructo es un título de mera tenencia, porque el usufructuario reconoce
dominio ajeno. El cuasiusufructo es un título traslaticio de dominio, porque el
cuasiusufructuario se hace dueño del bien que recibe (art. 789).
 2. Por consiguiente, llegada la época de restitución, el nudo propietario puede
ejercer la acción reivindicatoria en el usufructo; en tanto que en el
cuasiusufructo tiene derecho solamente a la restitución de un crédito, por lo
tanto, tiene una acción personal para exigir la entrega de la cantidad debida o
del valor.
3. La pérdida fortuita de la cosa debida en el usufructo libera al usufructuario de
su obligación de restituir la cosa; no sucede lo mismo en el cuasiusufructo, ya
que en este se debe una especie indeterminada de cierto género, el género no
perece y siempre habrá al alcance una especie para restituir.
Efectos del usufructo
El usufructo produce derechos y obligaciones tanto respecto del usufructuario como
del nudo propietario.
1. Derechos del usufructuario
a. Usar y gozar la cosa, esto es, emplear la cosa según su natural destino pudiendo
además hacer suyos los frutos naturales y civiles que de ella provengan. Por
excepción se apropia también de ciertos productos de la cosa, los cuales para
estos efectos se asimilan a los frutos (arts. 783, 784 y 788).
b. Administrar la cosa fructuaria (art. 777, inciso final), esto es, puede entregarla en
arrendamiento y, aún más, efectuar ciertos actos de disposición contemplados en
los incisos tercero y cuarto del art.777, pero para esto requiere del acuerdo del 5
nudo propietario. Tales actos son el dar en arrendamiento la cosa fructuaria y
comprar o vender las cosas fungibles y tomar o dar prestados a interés los dineros
que de ellos provengan.
c. Tiene derecho a arrendar y ceder el usufructo (art. 793). Esta disposición ha
originado una discusión en cuanto al objeto preciso del arriendo o cesión, porque
pudiera entenderse que puede cederse el usufructo en sí mismo o solamente su
ejercicio. La solución por la que se opte es importante especialmente si se trata de
inmuebles, porque si lo que se cede es el usufructo en sí mismo, el usufructuario
estaría facultado para hipotecarlo (art. 2148), lo que no podría hacer si sólo lo
cedido es el ejercicio del derecho de usufructo. Ahora, en el caso del
cuasiusufructo se tiene también facultad para disponer de la cosa fructuaria.
2. Obligaciones del usufructuario
a. Obligaciones previas a entrar en el goce del usufructo: el usufructuario tiene la
obligación de hacer inventarios y rendir caución. La ley autoriza expresamente
al constituyente para liberar al usufructuario de la obligación de rendir caución,
no haciendo lo mismo respecto de la otra obligación (hacer inventarios). Por
eso, se discute si puede liberarlo de esta obligación, estimándose en general
que sí, por aplicación del principio de la autonomía de la voluntad.
b. Obligaciones durante el usufructo:
 i. Respetar los arriendos y demás cargas de la cosa fructuaria; debe
respetarlos aun cuando no se hayan contraído por escritura pública (art.
792 en relación con el art. 1962).
ii. Debe mantener la cosa y su substancia (art. 764).
iii. Debe pagar expensas y mejoras (arts. 795, 796, 797 y 798).
iv. Si ha sido constituido por testamento, puede quedar obligado al pago de
deudas hereditarias y testamentarias (art. 1368).
c. Obligaciones una vez extinguido el derecho de usufructo:
Normalmente es una: restituir la cosa fructuaria (arts. 767 y 787). Debe tenerse
presente que el nudo propietario puede reivindicar la cosa si no se le entrega
buenamente (art. 915). Si se trata de un cuasiusufructo, como éste recae respecto
de cosas fungible, el usufructuario solamente debe restituir otro tanto de igual
cantidad y calidad a su valor (arts. 764 y 789), correspondiendo al
cuasiusufructuario la elección.
3. Derechos del nudo propietario
El nudo propietario tiene el dominio de la cosa fructuaria. No tiene las facultades de
uso y goce, pero conserva en plenitud la de disposición. Sus derechos son los
siguientes:
a. Tiene derecho a los frutos que se encontraren pendientes al momento de la 6
restitución de la cosa fructuaria.
b. Tiene derecho a la indemnización de perjuicios y deterioros que haya
experimentado la cosa fructuaria.
c. Puede solicitar la terminación anticipada del usufructo en determinados casos
(art. 809).
d. Como propietario, está premunido de la respectiva acción real protectora de su
derecho (art. 893) y, si se trata de inmuebles, dispondrá también de las
acciones posesorias (art. 916).
4. Obligaciones del nudo propietario
Debe pagar las expensas extraordinarias mayores que se hubieren ejecutado (arts.
797 y 798).
Extinción del usufructo
1. Por la llegada del plazo o cumplimiento de la condición.
2. Por muerte del usufructuario (art. 806).
3. Por resolución del derecho del constituyente (art. 806).
4. Por prescripción (art. 806).
 5. Por consolidación del usufructo con la nuda propiedad.
6. Por renuncia del usufructuario.
7. Por destrucción completa de la cosa fructuaria (art. 807).
8. Por sentencia judicial en los casos y con los requisitos del art. 809.

II. LA PROPIEDAD FIDUCIARIA O FIDEICOMISO

Se encuentra regulada en el Título VIII del Libro II del Código Civil, artículos 733 y
siguientes.

“Se llama propiedad fiduciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona,
por el hecho de verificarse una condición.
La constitución de la propiedad fiduciaria se llama fideicomiso.
Este nombre se da también a la cosa constituida en propiedad fiduciaria.
La translación de la propiedad a la persona en cuyo favor se ha constituido el
fideicomiso, se llama restitución” (art. 733).

La propiedad fiduciaria se caracteriza porque una persona adquiere el dominio de un

bien, pero ese dominio está sujeto a una condición, que, en caso de cumplirse,
produce como efecto que esa persona pierda el dominio de la cosa, el cual pasa a una
tercera persona. Ej: don Pedro le regala una casa a su hijo Pablo, quien se hace dueño 7
del inmueble de inmediato, pero se le impone la condición de titularse de abogado en
un plazo de cinco años, y si no lo hace, la casa pasará a su hermano Juan. Si Pablo se
titula de abogado dentro del plazo que se le impuso, su dominio sobre la casa se
consolida, pero si no lo hace, pierde la propiedad del inmueble, la cual pasará a Juan.

Constitución del fideicomiso

La constitución del fideicomiso es solemne. La solemnidad depende del origen de la
constitución: si se constituye por acto entre vivos, requiere instrumento público; si se
constituye por testamento, queda incluido en la solemnidad del acto testamentario
(art. 735, inciso primero). Pero, además, todo fideicomiso que afecte a inmuebles
debe inscribirse en el competente Registro (art. 735 del Código Civil y 52 N° 2 del
Reglamento), que será el de hipotecas y gravámenes.

La posibilidad de adquirir la propiedad fiduciaria por prescripción es discutida. Se

rechaza, por algunos, sosteniéndose que la prescripción no se menciona en el artículo
735 entre las formas de constitución del fideicomiso. Pero hay quienes lo aceptan,
apoyándose principalmente en los artículos 2498 y 2512, que no lo excluyen.

Elementos
Los elementos de la propiedad fiduciaria son tres: (1) Una cosa susceptible de darse
en fideicomiso; (2) Concurrencia de tres personas: constituyente, propietario fiduciario
y fideicomisario; (3) Existencia de una condición en virtud de la cual ha de pasar la
propiedad, del propietario fiduciario al fideicomisario.
 1. Una cosa susceptible de darse en fideicomiso

La norma fundamental la señala el artículo 734, que es bastante amplia, ya que

permite constituirlo tanto sobre muebles como sobre inmuebles. Como el fiduciario
debe restituir la cosa misma que constituye el fideicomiso quedan excluidos los bienes
consumibles.

2. Concurrencia de tres personas

a. Constituyente

Es el propietario del bien, que por testamento o por acto entre vivos declara
transferirlo a otro sujeto una condición, la cual es de la esencia del fideicomiso.

b. Propietario fiduciario

Es el sujeto que recibe el bien dado en fideicomiso, sujeto al gravamen de traspasarlo

a otro si se verifica la condición. Si lo recibe por acto entre vivos, puede serlo a título
gratuito o a título oneroso. Puede el constituyente nombrar varios propietarios
fiduciarios (art. 742). Ellos pueden ser de llamado simultáneo, o en forma de
substitutos. El Código no dispone expresamente que puedan nombrarse substitutos
del propietario fiduciario, pero por los artículos 742, 743 y 744 parece no haber
inconveniente.
8
c. Fideicomisario

Es la persona que tiene la expectativa de ser dueño absoluto del bien, si se cumple la
condición. Es él un acreedor condicional, bajo condición suspensiva.

No es necesario que el fideicomisario exista al tiempo de constituirse el fideicomiso,

basta con que se espere que exista (artículo 737). Pero se requiere que exista al
momento de la restitución. Y, precisamente, la existencia del fideicomisario a la época
de la restitución es una condición que siempre se entiende envuelta en el fideicomiso
(artículo 738).

Los fideicomisarios nombrados pueden ser varios, como los propietarios fiduciarios
(artículo 742); que existan o se espera que existan (artículo 746). Pueden ser de
llamado simultáneo (artículo 742) o en forma de substitutos (artículo 743).

3. Existencia de una condición

Es otro requisito esencial y característico de esta institución (artículos 733, 738).

Consiste en un hecho futro e incierto que deberá o no verificarse, lo que da
configuración propia a este instituto y que lo distingue del usufructo, en el cual el goce
de la cosa por el usufructuario habrá de tener necesariamente fin.
La condición impuesta en el fideicomiso es resolutoria para el propietario fiduciario y
suspensiva para el fideicomisario. De cumplirse, se resuelve el derecho de aquél y
nace el de éste, el cual estaba en suspenso mientras la condición pendía.

El artículo 739 señala como máximo cinco años que la condición esté pendiente; si
transcurrido dicho plazo no se ha cumplido, de pleno derecho se entiende fallida.

Efectos del fideicomiso

1. Derechos y obligaciones del propietario fiduciario

El propietario fiduciario es un propietario, aunque sujeto a la posibilidad de restituir el

objeto de su dominio. Por otra parte, se le conceden los mismos derechos del
usufructuario, salvo algunas modificaciones (artículo 754).

Derivado de lo anterior es que el propietario fiduciario puede:

a. Enajenar la cosa por acto entre vivos y transmitirla por causa de muerte,
manteniéndose siempre indivisa y con el gravamen de eventual restitución;
salvo las situaciones que detalla el artículo 751.
b. Gravar la propiedad fiduciaria, con hipoteca, servidumbre u otras cargas, en la
forma y condiciones que establece el artículo 757, bajo la sanción de
inoponibilidad que ahí mismo se dispone.
c. Administrar el bien de que fiduciariamente es dueño, como lo dispone el 9
artículo 758. Está, como propietario que es, premunido de la acción
reivindicatoria (artículo 893); y el objeto es inembargable en esa situación
(artículos 1618 N° 8 del Código Civil y 445 N° 14 del Código de Procedimiento
Civil). Se ha resuelto por la jurisprudencia que los frutos sí son embargables.
d. Gozar de los frutos de su propiedad fiduciaria, toda vez que es dueño (además,
artículos 754, 781 y 790).

Pero a su vez, como consecuencia de la situación en que el fiduciario se encuentra, de

restituir eventualmente la cosa, se le imponen ciertas obligaciones. Como norma
básica, se le imponen las cargas del usufructuario, salvo algunas modificaciones
(artículo 754):

a. Como tiene las cargas del usufructuario, se entiende que debe confeccionar
inventario solemne de lo que recibe (el artículo 775 lo establece para el
usufructuario); puede verse obligado a rendir caución (artículos 755 y 761).
b. Debe asimismo conservar la cosa para poder así restituirla si se cumple la
condición (artículo 758). Como durante el tiempo que tiene la cosa en su poder
puede introducirle mejoras, el Código da varias reglas sobre el abono de ellas,
distinguiendo entre necesarias (que pueden ser ordinarias o extraordinarias),
útiles y voluntarias (artículos 754, 756, 759, 795, 796, 798, 909 y 911), reglas
todas que tendrán aplicación si llega a producirse el evento de la restitución;
tiene también el derecho de retención (artículos 754 y 800).
 c. Por último, si la condición impuesta se cumple, nace para el fiduciario la
obligación de restituir al fideicomisario (artículo 733), obligación que cumplirá
efectuándole la tradición de la cosa dada en fideicomiso.

Los artículos 749 y 760 establecen tres situaciones que hacen excepción a las
obligaciones antes enunciadas; el artículo 749 se refiere al llamado “tenedor
fiduciario”, que está obligado a restituir también los frutos; el artículo 760, inciso
primero, permite la posibilidad de liberar al fiduciario de responsabilidad por todo
deterioro; y el inciso segundo hace referencia al que se ha denominado “fideicomiso
de residuo”.

2. Derechos y obligaciones del fideicomisario

El fideicomisario adquiere con la constitución del fideicomiso la simple expectativa de

llegar a obtener la cosa de que se trata. Este es para él el efecto básico que se
produce con la constitución de la propiedad fiduciaria (artículo 761). Consecuencia de
ello son los derechos que la ley le confiere:

a. Derecho de solicitar medidas conservativas (artículos 761 y 1492). Entre otras,

puede exigir caución de conservación y restitución (artículo 755).
b. Se ha sostenido que podría transferir su expectativa (venderla, por ejemplo, por
el artículo 1813).
c. Derecho a solicitar indemnización al fiduciario por los perjuicios de la cosa,
derivados de su hecho o culpa (artículo 758). 10
d. Si la condición se cumple, desde entonces tiene el derecho a exigir del
fiduciario su entrega.

Por último, si la condición se cumple, el fideicomisario puede verse obligado a

rembolsar al fiduciario las mejoras introducidas por éste a la cosa y que, según las
disposiciones que antes se señalaron, son reembolsables.

Extinción del fideicomiso

Las varias causas por las que se extingue el fideicomiso están indicadas en el artículo
763:

a. Restitución.
b. Por resolución del derecho del autor del fideicomiso.
c. Por la destrucción de la cosa en que está constituido el fideicomiso, según
previene el art. 807 relativo al usufructo.
d. Por la renuncia del fideicomisario antes del día de la restitución, sin perjuicio de
los derechos de los substitutos.
e. Por faltar la condición o no haberse cumplido en tiempo hábil, y
f. Por confundirse la calidad de único fideicomisario con la de único fiduciario. Por
ejemplo, ocurre esto cuando el fideicomisario hereda al fiduciario.
 III. EL DERECHO REAL DE USO Y HABITACIÓN

Se regula en el Título X del Libro II del Código Civil, artículo 811 y siguientes.

Si bien el Código Civil trata las figuras del uso y la habitación como dos derechos
diversos, en realidad sólo consisten en uno, con la salvedad de que el derecho real de
habitación es el mismo derecho de uso pero que se ejerce sobre una casa. Así queda
claro de la definición que señala "el derecho de uso es un derecho real que consiste,
generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y
productos de una cosa. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se
llama derecho de habitación”.

Al igual que el usufructo -y de hecho constituyen manifestaciones especiales de éste-,

reúnen los caracteres de ser un derecho real que limita el dominio, de carácter
temporal e intransmisible.

El derecho real de uso es, además, personalísimo.

En cuanto a la constitución y extinción del derecho real de uso y habitación se aplican

las reglas del usufructo. En este caso también se verifican un nudo propietario y un
usuario. La diferencia que se podría constatar es que no se contemplan usos legales.

En cuanto a las facultades del titular del derecho real de uso éste tiene el derecho a
usar de la cosa y a gozar de sus frutos de manera restringida. 11
No existe obligación de otorgar caución en el derecho real de uso y habitación, pero el
habitador si debe otorgar inventario y se extiende al usuario cuando deba restituir la
cosa en especie (art. 813).

En cuanto a la determinación de las facultades del usuario y habitador se limitan a la

satisfacción de las necesidades personales y de la familia, sin perjuicio de lo que haya
determinado el título constitutivo (art. 814).

IV. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

Se encuentran tratadas en el Título XI del Libro II del Código Civil. El Código Civil define
las servidumbres en el artículo 820: “Servidumbre predial, o simplemente
servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de
distinto dueño”.

Las servidumbres son un derecho real consistente en una carga u obligación

que afecta a un inmueble en beneficio de otro inmueble. Este derecho real beneficia a
un predio que se llama predio dominante y a cuyo respecto la servidumbre es activa; el
predio que soporta el ejercicio de la servidumbre se denomina predio sirviente y a su
respecto la servidumbre no es un derecho sino un gravamen, porque importa una
limitación del derecho de dominio del dueño de ese predio (arts. 732 N° 3, y 821).
Respecto del predio sirviente la servidumbre es pasiva. En consecuencia, las
servidumbres constituyen al mismo tiempo un derecho real y un gravamen,
dependiendo a quien afecten.
Tienen especial importancia las servidumbres en materia agrícola, ya que mediante
ellas ciertos predios pueden obtener facilidades que de otro modo no tendrían. La
servidumbre es un gravamen estrictamente predial, no hay por lo tanto servidumbres
sobre las personas ni tampoco sobre los bienes muebles.

Elementos de las servidumbres

Son dos:

1. Dos predios de distinto dueño

En cuanto a la diferencia de dueño, es una característica fundamental en la institución,

porque, como ha dicho la jurisprudencia, no se puede ser a la vez sujeto activo y pasivo
de una relación jurídica.

2. Un gravamen

El gravamen pesa sobre uno de los predios para favorecer al otro y que origina en el
primero la denominación de predio sirviente y en el segundo la de predio dominante. El
gravamen y la utilidad han de ser, pues, para los respectivos predios. 12

Características de las servidumbres

La servidumbre, para el predio que la soporta, es un gravamen, constituye una
limitación de la facultad de goce del propietario del predio sirviente; en cambio, para el
predio en cuyo beneficio se establece es una utilidad, constituye un derecho del dueño
del predio dominante, que presenta las siguientes características:

1. Es un derecho real, porque se tiene sobre una cosa, el predio sirviente, sin
respecto a determinada persona (art. 577). De ahí que aunque cambie el dueño
del predio sirviente el gravamen sigue vigente y no podrá ser alzado por el
nuevo dueño sin el consentimiento del dueño del propietario del predio
dominante.
2. Es un derecho inmueble porque se ejerce sobre una cosa de esta naturaleza
(art. 580).
3. Es un derecho accesorio. Esta característica de la servidumbre activa es de
especial importancia y deriva directamente de la predialidad de la servidumbre;
es accesoria en cuanto no puede subsistir sin los predios sobre los cuales recae
(art. 825). Como consecuencia, el derecho de servidumbre no puede ser cedido,
embargado o hipotecado independientemente del predio dominante, y, por otra
parte, integra el goce de la propiedad a que accede.
4. Es un derecho perpetuo, en el sentido de que subsiste mientras existan los
predios a que se refiere y subsista también la necesidad o justificación del
 gravamen. Sin embargo, debe tenerse presente que no hay impedimento para
que se establezcan por las partes con duración limitada (art. 885 N° 2) y que
pueden extinguirse por el no uso (art. 885 N° 5).
5. Es un derecho indivisible, lo que significa que la servidumbre no puede
adquirirse, ejercerse o extinguirse parcialmente por las partes (arts. 826, 827 y
886).

Clasificación de las servidumbres

1. Según el carácter del gravamen, se clasifican en positivas y negativas.
a. Positivas: es la que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar
al dueño del predio dominante hacer algo; por ejemplo: servidumbre de
acueducto, en que el dueño del predio sirviente debe dejar al dueño del predio
dominante construir el acueducto (art. 823).
b. Negativa: es la que impone al propietario del predio sirviente la prohibición de
hacer algo que sin la servidumbre le seria lícito, como la de no poder elevar sus
paredes sino hasta cierta altura.
2. Las servidumbres según sus señales de existencia y ejercicio, se clasifican en
aparentes e inaparentes y en continuas y discontinuas, respectivamente.
a. Aparente: es la que continuamente está a la vista, como la de tránsito, cuando
se ejerce por una senda o por una puerta especialmente destinada a ello (art.
824). 13
b. Inaparente: son las que no se conocen por una señal exterior, como la misma
de tránsito cuando carece de estas dos circunstancias o la del acueducto por
un tubo subterráneo.
c. Continuas: es la que se ejerce o puede ejercerse continuamente, sin necesidad
de un hecho actual del hombre, como la del acueducto por un canal artificial
que pertenece al predio dominante (art. 822).
d. Discontinua: es la que se ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y
supone un hecho actual del hombre, como la servidumbre de tránsito.
La continuidad o discontinuidad de la servidumbre depende de su naturaleza y no de
su forma actual de ejercicio; se señala como ejemplo típico el de la servidumbre de
acueducto en la cual hubiere una compuerta que debiera ser accionada por un
hombre que la abriría y la cerraría, no pasando por esto a ser discontinua.
En cambio, la servidumbre de tránsito es siempre discontinua, aún cuando el dueño
del predio dominante transite permanentemente por la vía destinada a ese efecto y
siempre será discontinua por su propia naturaleza.
Esta clasificación importa especialmente en los siguientes aspectos:
 a. Las servidumbres discontinuas de toda clase y las continuas inaparentes no
pueden adquirirse por prescripción porque falta la continuidad y publicidad en
la posesión del derecho (art. 882).
b. No hay acciones posesorias en protección de las servidumbres discontinuas e
inaparentes, excepto la querella de restablecimiento y las acciones posesorias
especiales.
c. La forma de constitución de las servidumbres voluntarias llamadas destinación
del padre de familia, sólo tiene lugar respecto de las servidumbres aparentes
(art. 881).
d. En la extinción por el no ejercicio de la servidumbre durante tres años, el plazo
corre en las servidumbres continuas desde que se efectuó un acto contrario a
la servidumbre y, en las discontinuas, desde que han dejado de gozarse (art.
885, incisos quinto y final).
3. Según su origen, se clasifican en legales, naturales y voluntarias.
Naturales son las que provienen de la natural situación de los lugares; legales son las
impuestas por la ley; y voluntarias son las constituidas por un hecho del hombre (art.
831).
a. Servidumbres naturales: el Código Civil contempla en la actualidad únicamente
la servidumbre de libre descenso y escurrimiento de las aguas (art. 833), no
habiendo más servidumbres de carácter natural que esta. 14
b. Las servidumbres legales las impone la ley, que a la vez es título y modo de
adquirir (constituir) la servidumbre y se regulan en los artículos 839 a 879.
Cuando hay una servidumbre legal el dueño del predio dominante nada debe
indemnizar al dueño del predio sirviente; por excepción, las servidumbres de
acueducto y de tránsito obligan al dueño del predio dominante a indemnizar
perjuicios al dueño del predio sirviente.
Las servidumbres legales se clasifican en:
i. Servidumbres legales relativas al uso público: el Código se refiere
especialmente al uso de las riberas para la navegación o flote (art. 839, inciso
tercero) y a las demás determinadas por los reglamentos u órdenes
respectivas.
ii. Servidumbres legales relativas al uso de los particulares: se legisla con respecto
a ellas en el Código de Minería y la Ley de Navegación Aérea, entre otros textos
legales. El Código Civil reglamenta solamente algunas servidumbres
establecidas en beneficio de los particulares, que son las del art. 841, vale
decir, las de demarcación, cerramiento, tránsito, medianería, acueducto, luz y
vista:
 Servidumbre de demarcación (arts. 842 y 843). Supone que el dominio de dos
predios no esta controvertido, pues si lo estuviere se debería establecer primero el
 dominio y luego la demarcación. Su finalidad es la fijación de los límites que
separan predios colindantes.
 Servidumbre de cerramiento. Es aquella que permite al dueño de un predio obligar
a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la separación o división
en su caso, de ser coindivisiarios comunes. En caso de que trate de cerrar un
terreno propio se aplican los arts. 844 y 845.
 Servidumbre de medianería. Consiste en que dos predios que tienen paredes o
cercos comunes quedan sujetos a derechos o gravámenes de carácter recíproco
relativos al uso y goce (art. 851). Opera esta servidumbre de medianería en dos
formas:
 Cuando el cerramiento se hizo de común acuerdo (art. 852), sin que importe el
terreno en que está construido el cerramiento.
 Cuando el cerramiento lo construyó uno solo de los dueños y el otro ejerce el
derecho de hacerlo medianero mediante el pago de la mitad del valor del
terreno y de la porción de cerramiento cuya medianería el pretenda. La
medianería se prueba cuando consta que el cerramiento se hizo a expensas
comunes y, en segundo lugar, mediante las presunciones legales del art. 853.
Los titulares medianeros tienen ciertos derechos:
 El medianero de pared puede construir sobre ella.
15
 El medianero de pared puede elevarla.
 El medianero de árboles puede pedir que sean derribados si le causan
daños. Los árboles que están en la cerca medianera son también
medianeros, como igualmente los que se encuentran en la línea divisoria,
aun cuando no haya cerramiento.
Sobre los medianeros pesa la obligación de concurrir a las expensas de construcción,
conservación y reparación a prorrata del cerramiento común. Aquí se forma una
verdadera comunidad proindiviso (art. 857, inciso primero).
 Servidumbre de tránsito. Es un gravamen impuesto sobre un predio en favor de
otro predio que carece totalmente de comunicación o salida a camino público,
para que el dueño de este último transite por el primero, debiendo pagar una
indemnización al dueño del predio sirviente.
Para que exista esta forma de servidumbre es necesario que se verifiquen ciertos
requisitos:
 Un predio dominante sin salida a camino público; si tiene salida, aun cuando
ella sea difícil, no tiene lugar la servidumbre de tránsito (art. 849).
 Se requiere que la salida a camino público sea necesaria para la explotación del
predio dominante (art. 847).
  Que se pague al dueño del predio sirviente el valor de los terrenos y de otros
perjuicios que se le causen. Los valores a pagar como indemnización se deben
determinar de común acuerdo y, a falta de éste, en juicio sumario oyéndose a
las partes (arts. 847 y 848). El art. 850 establece ciertos casos de
servidumbres de tránsito sin pago de indemnización alguna.
• Servidumbre de luz y vista. La servidumbre de luz es el gravamen que soporta un
predio en orden a que el predio vecino abra una ventana o tronera para tener luz (arts.
873, 874 y 877). La servidumbre de vista es el gravamen por el cual el dueño de un
predio no puede tener ventanas, balcones, miradores o azoteas que den vista sobre un
predio vecino, a menos que medie entre ambos una distancia de 3 metros medidos en
la forma que indica el art. 878.
c. Servidumbres voluntarias. Son aquellas que se constituyen por un acuerdo o
convenio entre las partes (art. 880, inciso primero), o bien, por una sentencia
judicial (art. 880, inciso segundo), o bien, se adquieren por prescripción (art.
882).
Se puede decir en general que estas servidumbres voluntarias son las mismas
servidumbres legales, pero a las cuales les falta un requisito para tener el carácter de
tal, como seria por ejemplo, la situación de un predio que tiene una salida a camino
público muy difícil y legalmente a su respecto no hay servidumbre de tránsito, pero en
forma voluntaria y por vía convencional el dueño del predio dominante y el dueño del
predio sirviente podrían acordar una servidumbre de tránsito, para darle al primero la
más fácil salida al camino público. 16
Constitución de las servidumbres
Las formas de constituir una servidumbre son las siguientes:
1. Por medio de un título, esto es, por medio de una convención celebrada entre el
dueño del predio dominante y el dueño del predio sirviente (art. 882).
Las servidumbres discontinuas y las continuas inaparentes sólo pueden constituirse
de esta forma (art. 883). El título constitutivo de la servidumbre puede suplirse por el
reconocimiento del dueño del predio sirviente (art. 883, inciso primero).
2. Por prescripción, la cual también presenta una característica especial, porque a
su respecto hay un plazo único de cinco años (art. 882, inciso segundo).
3. Por sentencia judicial (art. 880, inciso segundo).
4. También pueden constituirse por una forma muy especial que se llama
“destinación del padre de familia”, que consiste en que el dueño de dos
predios, que ha impuesto entre ellos un servicio continuo y aparente, enajena
uno de sus predios, o éste, por partición, pasa a un dueño diferente o distinto;
en este caso, subsiste ese servicio como servidumbre, salvo que en el título de
enajenación o partición se diga algo distinto (art. 881).
Extinción del derecho de servidumbre
 1. Por resolución del derecho del constituyente, es decir, extinción del dominio del
predio sirviente (art. 885 N° 1).
2. En su caso, por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición
resolutoria (art. 885 N° 2, aplicable sólo a las servidumbres voluntarias).
3. Por confusión, esto es, por pasar a ser una misma persona dueña del predio
dominante y dueña del predio sirviente (art. 885 N° 3).
4. Por renuncia del titular (art. 885 N° 4), el cual es el dueño del predio
dominante.
5. Por imposibilidad de ejercer la servidumbre durante el plazo de tres años (art.
887); esta imposibilidad tiene que ser de carácter objetivo y, si cesa el
impedimento, revive la servidumbre con tal que esto suceda antes de haber
transcurrido dicho plazo. Este plazo se cuenta, tratándose de servidumbres
continuas, desde que se haya ejecutado un hecho contrario a la servidumbre,
es decir, que impida su ejercicio. Ej: si se trata de una servidumbre de
acueducto, desde que se destruye el acueducto. Tratándose de las
servidumbres discontinuas, el plazo se cuenta desde que han dejado de
gozarse, esto es, desde el último hecho de ejercicio de la servidumbre.
La prescripción del derecho de servidumbre
Sólo pueden ganarse por prescripción adquisitiva las servidumbres continuas y
aparentes (art. 882, inciso segundo). El plazo de prescripción es de cinco años. Esta 17
prescripción adquisitiva presenta las siguientes características:
1- El plazo se computa desde que se terminan las obras por las que se ejercerá
la servidumbre y es el mismo sea que la posesión sea regular o irregular.
2- Si son varios los dueños del predio dominante, como la servidumbre tiene
carácter indivisible, el goce de uno de ellos interrumpe la prescripción
respecto de todos y si contra uno de ellos no puede correr la prescripción, no
puede correr contra ninguno (art. 886).

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