2.1.3.1.

REVISIÓN PREVIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Según lo establecido en el artículo 21 de la Ley para la Regularización

y Control de los Arrendamientos de Viviendas (2011). La Superintendencia Nacional

de Arrendamiento de Vivienda, como órgano de control y revisión, debe verificar que

los contratos escritos cumplan con todos los parámetros establecidos en esta Ley.

Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento y el canon,

que debe ser calculado por los métodos contenidos en la presente Ley.

2.1.3.2. EQUILIBRIO DE LAS PARTES

La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de

Viviendas en la República Bolivariana de Venezuela; generó principalmente los

siguientes cambios: primeramente que cualquier inquilino o Arrendador que sienta

que se le vulneran sus derechos como tal, posee ahora la vía administrativa, la

cual es obligatoria, del Ministerio de la vivienda y hábitat para resolver su

conflicto; allí no es necesario abogado, pero si lo desea puede asistirse de

Abogado privado (o de un Defensor Público en materia de Arrendamientos), y así

mismo lo deberá hacer la otra parte; funcionarios del Ministerio realizan un

procedimiento sencillo de conciliación entre las partes. De lograrse un acuerdo, el

Ministerio hará valer el mismo, en caso de incumplimiento del acuerdo el Ministerio

podrá impondrá multas.

De persistir el incumplimiento, la parte afectada deberá acudir a los

Tribunales. En segundo lugar, los derechos de los Arrendador y de los arrendatarios y

arrendatarias básicamente no han cambiado en mucho, lo que ha cambiado es el

procedimiento que se debe seguir para hacer valer

estos derechos, agregándose largas instancias y pasos para poder lograr un arrendador

recuperar su propiedad en caso de que así lo desee. En tercer lugar. Se ha eliminado

las prórrogas de tiempo, ahora simplemente se acuerdan arrendamientos por un

tiempo mínimo de un (1) año, vencido éste arrendatarios y arrendatarias deberá

entregar el inmueble al arrendador.

También hay que resaltar que la ley garantiza el derecho a la Defensa de los

arrendatarios y arrendatarias, pero no se garantiza el derecho a la defensa al

arrendador que es el débil jurídico en la relación arrendaticia.

Podemos indicar, que según la ley material el arrendador carece de defensa ya

que el estado, asigna un defensor público solo para una de las partes interviniente en

la relación contractual como lo es el arrendatario, dejando un vacío en cuanto a la

defensa del arrendador es por lo que señalamos que este sería el débil jurídico al

momento de ejercer su defensa.

1.1.1. ACCESO A LA VÍA JUDICIAL DE LAS PARTES EN LA RELACIÓN

CONTRACTUAL

Según lo establecido en el artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la

Desocupación Arbitraria de Vivienda (2011). Cumplido el procedimiento antes

descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos

jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a

la vía judicial sin el Cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos

precedentes.

Según lo establecido en el artículo 11 de la Ley Contra el Desalojo y la

Desocupación Arbitraria de Vivienda (2011). Cuando alguna de las partes, conforme

a lo establecido en el artículo Anterior, optare por acudir a los órganos

jurisdiccionales, el juez competente se asegurará de que el sujeto objeto de protección

cuente con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso, y aún en la

fase de ejecución. Si dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proveérsela por

medios propios, el juez suspenderá el proceso a los fines de la notificación a la

Defensa Pública, la designación y comparecencia de un defensor designado. De igual

forma procederá cuando el Defensor designado deba ser sustituido.

2.1.4.1. AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES PARA

CONTRATAR

Por su parte, en el Artículo 51 de la Ley para la Regularización y Control de

los Arrendamientos de Viviendas (2011). Los contratos de arrendamiento tendrán una

duración mínima de un año, los cuales podrán ser renovados por preferencia del

arrendatario o arrendataria. Pudiendo el arrendatario o arrendataria manifestar antes

de la culminación del lapso, su voluntad de no continuar con el contrato sin perjuicio

de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes.

Así mismo en el Artículo 52 de la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Viviendas (2011). Las partes, al suscribir el contrato de

arrendamiento, deben extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de

los cuales uno será para el arrendador, uno para el

arrendatario o arrendataria, y uno para la Superintendencia Nacional de

Arrendamiento de Vivienda.

En este mismo orden de idea El principio de la Autonomía de la Voluntad

según la Doctrina señala:

En cuanto a este importante aspecto, se tomaran en consideración los artículos

de la ley para la regulación y control de los arrendamiento de vivienda (2011) donde

el Artículo 50, expone que el contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual el

arrendador y/o arrendadora se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un

inmueble a un arrendatario y/o arrendataria quien a su vez se obliga a pagar por ese

uso y goce un canon mensual el cual deberá cumplir con los extremos exigidos en el

artículo 39° de la presente Ley.

El contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial,

susceptibles de ser valorados desde el punto de vista económico.

Según E Maduro y Emilio Pitter sucre (2007; .P. 527) Dentro del negocio

jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas

para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias. El carácter eminentemente

patrimonial de las obligaciones objeto del contrato es quizás el signo peculiar del

mismo y lo que permite distinguirlo de la convención propiamente dicha, reservadas

para las relaciones jurídicas de carácter extramatrimonial.

Esto no significa que todas las prestaciones deban tener un contenido

patrimonial, pero que sean susceptibles de valoración económica.

La actuación de una orquesta para deleite de una persona y sus invitados no

tiene en si mismo un contenido patrimonial, pero la prestación de tales servicios es

susceptibles de valorarse económicamente: el precio de mercado que cobrarían los

integrantes de la orquesta para actuar en un teatro que los presente con fines

comerciales.

El principio de la autonomía de la voluntad es el fundamento de la

obligatoriedad del contrato.

A pesar de todas las limitaciones al principio de la autonomía de la voluntad

por la intervención del estado, este sigue siendo el fundamento de la obligatoriedad,

lo que conduce a darle plenos efectos jurídicos a todos los contratos innominados, lo

que ha permitido una mayor riqueza en los medios jurídicos de intercambiar bienes y

servicios.

A) Divergencias entre la voluntad real o interna y la voluntad declaratoria.

a) Sistema Volitivo

Según Maduro y Pitter (2007; p.617) Fundado en el principio de la autonomía

de la voluntad, acoge el procedimiento de la voluntad interna o real sobre la

voluntad declarada. En consecuencia, en caso de divergencia, debe predominar la

voluntad real, es decir, lo realmente querido por el sujeto, puse ello constituye su

verdadera voluntad. En un sistema formalista como el Derecho Romano, el problema

no pueden plantearse. Los redactores del código de napoleón consideraban que la

voluntad real de las personas era

importante, y sus primeros comentaristas no llegaron a plantearse el problema de la

divergencia entre la voluntad real y la aparente.

Entre los partidarios de la doctrina volitiva tenemos a Savigny, Iherinh y la mayor

parte de los tratadistas franceses e italianos.

B) Critica al Sistema Volitivo

Al sistema volitivo se le han señalados varias críticas. Dentro de esas pueden

citarse: Primera: sacrifica la seguridad jurídica que debe rodear todo acto jurídico

para tener sólo en cuenta el interés del eminente de la declaración. En efecto, sise le

otorgase el procedimiento de la voluntad real sobre la declarada, serian muy

frecuentes las demandas de nulidad de contratos, alegando que su voluntad interna

era distinta a la que efectivamente declaró. Esto crearía una gran inseguridad para la

otra parte y para los terceros que generalmente no tienen más guía para conocer la

voluntad de su co-contratante que lo declarado por él. Segunda: dado que la voluntad

interna es de naturaleza psíquica, no trasciende al campo jurídico sino después de

declarada, darle primacía a aquella sobre ésta, equivale a entronizar en el campo del

Derecho criterios y valores matajurídicos muy variables y casi imposible de conocer.

C) Sistema Declarativo

Según Maduro y Pitter (2007; P. 618) Es totalmente contrapuesto al sistema

volitivo, pues acoge el predominio de la voluntad totalmente declarada sobre la

voluntad interna. Se funda en la idea de que en el terreno jurídico lo único perceptible

con abiertas posibilidades de certeza es la

voluntad declarada; no habiendo lugar a dudas ni incertidumbres. Como

consecuencia, se rodea a los actos de una gran estabilidad. El Código Civil alemán de

1900 acoge el sistema declarativo, que es seguido por algunos tratadistas.

D) Critica al sistema declarativo

Otorgarle la supremacía de la voluntad declarada sobre la real crearía un

excesivo formalismo en la formación del consentimiento, lo que es extraño a los

principios y estructuras del Derecho Moderno. Protege al destinatario de la

declaración, en detrimento del eminente de la misma.

Además, debe aceptarse plenamente el sistema declarativo, se harían

nugatorias las instituciones jurídicas derivada de la validez o existencia de la voluntad

real, tales como la nulidad por error, dolo o violencia. La idea de la buena fe como

instrumento de las obligaciones.

2.1.4.2. DERECHOS E INTERESES ECONÓMICOS DE LAS PARTES

Según la Ley para la Regularización y Control de los Arredramientos de

Viviendas (2011). Los arrendadores y arrendatarios que se encuentren sujetos al

procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia

ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la

entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de

arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.

Transcurrido el año referido, prescribe la acción de retirar lo

consignado por parte de los titulares de la relación arrendaticia y los recursos que se

encuentren sin reclamo, en las cuentas bancarias destinadas a consignación, serán

destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo

de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

En los casos de relaciones arrendaticias anteriores a la entrada en vigencia de

la presente Ley, en los cuales el arrendador no comparezca, o no se encuentre

identificado, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y el

arrendatario o arrendataria suscribirán el acuerdo establecido en el artículo 68 y 71 a

favor de los herederos del propietario del inmueble, salvo las excepciones que

establezca la Ley por concepto de herencia yacente. Los intereses generados producto

del depósito del pago del canon de arrendamiento, serán en función del Fondo de

Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.

2.1.4.3. INTERVENCIÓN DEL ESTADO EN EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS

Según lo establecido en el artículo 55 Ley para la Regularización y Control de

los Arrendamientos de Viviendas (2011). Manifiesta que los Contratos de

arrendamiento deben quedar sometidos a la jurisdicción judicial donde se encuentre el

inmueble, los arrendadores y/o arrendadoras que por la necesidad del arrendatario o

arrendataria hagan caso omiso de lo dispuesto en el presente artículo serán objeto de

sanción conforme lo
dispone la presente Ley.

1. SISTEMA DE CATEGORÍA

1.1. DEFINICIÓN NOMINAL

Derecho Constitucional a la defensa en la ley para la regularización y control

de los arrendamientos de vivienda en la República Bolivariana de Venezuela.

1.2. DEFINICIÓN CONCEPTUAL

El Derecho Constitucional a la defensa Según Alfredo Arismendi (2008; p. 5)

Es un conjunto de principios y normas del poder del Estado y regula el ejercicio de

las funciones públicas. El Derecho Constitucional se refiere también al ejercicio de

las funciones públicas, es decir, la actividad que despliega el Estado en la realización

de sus fines. Las funciones públicas pueden ser políticas y ejecutivas: A) las

funciones políticas son dos: las de gobierno y las legislativas y su regulación

competen al derecho constitucional. B) las funciones ejecutivas son también dos: la

administrativa y la jurisdiccional. Una y otra constituyen el objeto del derecho

Administrativo y Derecho procesal.

1.3. DEFINICIÓN OPERACIONAL

El Derecho constitucional es una rama del Derecho público cuyo

campo de estudio incluye el análisis de las leyes fundamentales que definen

 11

un Estado. De esta manera, es materia de estudio todo lo relativo a la forma

de Estado, forma de gobierno, derechos fundamentales y la regulación de los

poderes públicos, incluyendo tanto las relaciones entre poderes públicos,

como las relaciones entre los poderes públicos y ciudadanos.

CUADRO 1
OPERACIONALIZACIÓN DE LA CATEGORÍA
Objetivo General: Analizar el Derecho Constitucional a la Defensa en la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en la República
Bolivariana de Venezuela.
OBJETIVO
CATEGORÍA SUBCATEGORÍA UNIDAD DE ANÁLISIS
ESPECÍFICO
Derecho a la defensa en
la ley para la regulación
Analizar el derecho a Derecho a la y control de los
la defensa como defensa como arrendamientos de
Derecho derecho vivienda
Constitucional constitucional Tutela judicial efectiva
(ejecución sentencia)
El debido proceso
Analizar la Objeto
Derecho Defensoría como
defensoría como Creación
Institución Pública Constitucional a institución pública Funciones
la defensa en la Orden público en la
Analizar los derechos ley para la Equilibro de la materia inquilinaria
y obligaciones entre regularización y defensa entre las Condiciones de la
las partes control de los partes relación arrendataria
intervinientes en la arrendamientos intervinientes en la Revisión previa del
relación contractual de vivienda en la relación contrato de
República contractual arrendamiento
Bolivariana de
Equilibrio de las partes
Venezuela
Autonomía de la
voluntad de las partes
para contratar
Analizar el acceso a la Derecho de las Derechos e intereses
vía judicial de las partes económicos de las partes
partes en la relación contratantes Intervención del estado
arrendataria en el contrato de
arrendamientos de
viviendas

FUENTE: GONZALEZ, PEROZO, PONTON (2012)