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LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (2010)


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LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (2011)


Autor: Prof. Omar H. Paiva B. Identificacin: CI. N: V 3.389.390 Seccin: 4to Ao N-84 Nocturno. Facilitadora: Abog. Judith Mndez

Campus Brbula: marzo de 2012


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ANLISIS A manera de Introduccin La Legislacin venezolana, en materia de inquilinatos y arrendamientos de viviendas, se transform significativamente en el transcurso del ao 2011. Hasta hace poco (octubre noviembre de 2011), cualquier conflicto entre arrendador e inquilino de una vivienda, se resolva de conformidad con el DecretoLey N 427 de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI), de fecha Octubre 25 del ao 1999 y supletoriamente por el Cdigo Civil Venezolano (Artculos 1.580 al 1.618 del CCV), y el procedimiento breve sealado en el Cdigo de Procedimiento Civil (Artculo 881 del CPC). En el transcurso de ese mismo ao (2011), fueron promulgados por la Asamblea Nacional, dos instrumentos legales nuevos, que son la Ley contra Desalojos Arbitrarios (LDA), inscrita en la Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela (RBV), de fecha 06/05/2011 y la Nueva Ley de Arrendamientos de viviendas denominada LEY PARA LA REGULARIZACIN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS (LRCAV), registrada en la Gaceta Oficial de la RBV N 6.053 (Extraordinaria) de fecha 12/11/2011. Por todo lo antes dicho, el presente dbito tiene la intencin de comparar la derogada LAI (ob. cit.), editada en el instrumento propio, ya indicado, con las bondades y desaciertos de la LRCAV (ob. cit.), tambin publicada en el instrumento difusor, ya sealado. Esta ltima tiene como objetivo, el de establecer el rgimen jurdico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas, ya sean arrendados o subarrendados, parcial o totalmente, en el marco de la novedosa legislacin y Poltica Nacional de Vivienda y Hbitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo (LRCAV, 2011). En tal sentido, se expresarn criterios propios, as como los comentarios provenientes de diversos entes, considerados afectados por las derivaciones que limitan la sealada normativa, las cuales van a determinar la razn y multiplicidad de criterios, que se manifiestan al darle cumplimiento a la regulacin manifestada. Asimismo, se expresarn detalles de LDA (ob. cit.); en especial los beneficios, que sta trae a todos los inquilinos.
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En principio, son muchas las opiniones encontradas; tanto los que estn a favor de las Leyes, como los que estn en contra de las mismas. Sobre las particularidades, los diputados oficialistas de la Asamblea Nacional (AN), han calificado las referidas leyes como de carcter estratgico, en el marco de la garanta integral y efectiva del derecho a la vivienda adecuada y un hbitat digno; y por otro lado, los diputados de la oposicin han asegurado, que el instrumento viola el derecho a la propiedad privada, contradiciendo y certificando los oficialistas que stas: ms bien reconocen y garantizan la propiedad privada como derecho constitucional (Brito, 2011). Ahora bien, los derechos de los Arrendadores y de los inquilinos bsicamente no han cambiado en mucho, lo que ha cambiado es el procedimiento que se debe seguir para hacer valer estos derechos, agregndose largas instancias; o sea procesos, y pasos para poder lograr un arrendador recuperar su propiedad en caso de que as lo desee. En este sentido, las Leyes en cuestin han generado principalmente los siguientes cambios: 1.- Cualquier inquilino o Arrendador que sienta que se le vulneran sus derechos como tal, posee ahora la va administrativa, la cual es obligatoria, del Ministerio de la vivienda y hbitat para resolver su conflicto; all no es necesario abogado, pero si lo desea puede asistirse de Abogado privado ( de un Defensor Pblico en materia de Arrendamientos), y as mismo lo deber hacer la otra parte; funcionarios del Ministerio realizan un procedimiento sencillo de conciliacin entre las partes. De lograrse un acuerdo, el Ministerio har valer el mismo, en caso de incumplimiento del acuerdo el Ministerio podr impondr multas. De persistir el incumplimiento, la parte afectada deber acudir a los Tribunales (Artculos 94 al 124, de la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda (LRCAV). 2.- Se ha eliminado las prrrogas de tiempo, ahora simplemente se acuerdan arrendamientos por un tiempo mnimo de un (1) ao, vencido ste el inquilino deber entregar el inmueble al arrendador (Art. 51, eiusdem). 3.- Se prohibieron el cobro de comisiones (caso de inmobiliarias o corredores de inmuebles) ahora el arrendador propietario deber en caso de haber utilizado los servicios de un corredor de inmuebles, pagar sta comisin, no podrn cobrrsela al inquilino Art.
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15, eiusdem). 4.- Se elimin la figura del depsito, ya no se le puede exigir depsito al inquilino arrendatario, para ello el Ministerio cre un fondo denominado Fondo de Proteccin al Inquilino o Inquilina y al Pequeo Arrendador (Art. 67, eiusdem). 5.- El Arrendador deber poseer o abrir una cuenta bancaria para el pago de arrendamientos por parte del inquilino (Art. 68, eiusdem). 6.- El Ministerio de la vivienda fijar el canon de alquiler en caso de conflicto entre arrendador e inquilino, en base al valor del inmueble (procedimiento de regulacin del alquiler) (Art. 20, Ordinal 3, eiusdem). 7.- Segn el Art. 91, (eiusdem) Las causales para poder pedir la desocupacin de una vivienda, son las siguientes: a) Cuatro (4) o ms meses de atraso en el pago de alquiler. b) Necesidad de vivienda del propietario o de sus parientes. c) Que el inmueble vaya a demolerse o realizarse reparaciones que ameriten su desocupacin. d) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o ilegales. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violacin o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, o del documento de condominio. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento, o traspasado el mismo, sin el consentimiento del arrendador. 8.- El arrendatario deber estar solvente para exigir los derechos que le concede la ley. 9.- Los alquileres se establecern en base al valor del inmueble divido entre 12, o sea 12 meses, a los cual se le aplicar el 5 % (en caso de pequeos arrendadores (es decir los que tengan menos de 2 viviendas alquiladas), artculo 78 de la ley. Por ejemplo si la
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vivienda tuviere un valor de 280.000 Bs. el alquiler no podra superar los 1.160 Bs. Mensuales (Art. 77, eiusdem). 10.- Para poder acudir a demandar en Tribunales la desocupacin de un inmueble destinado a vivienda se deber previamente cumplir con el procedimiento de mediacin ante el Ministerio de la vivienda (Arts. 94 96 y 103 al 105, eiusdem). 11.- Todos los contratos de arrendamiento de vivienda debern consignarse ente el Ministerio de la Vivienda (Art. 45, eiusdem). 12.- Los arrendamientos de comercios no se rigen por esta ley sino que quedan rigindose por la antigua ley de arrendamientos del ao 1999 (Art. 8, eiusdem). 13. Al finalizar el juicio ante el Tribunal, el Juez antes de proceder a desalojar al inquilino, deber oficiar al Ministerio para que ste ubique u ofrezca al inquilino un refugio o vivienda, transitoria o definitiva (Art. 93, eiusdem). 14.- Adicionalmente, la propia ley seala que el canon de arrendamiento no puede representar una ganancia como tal para el arrendador, sino solo un medio para mantener el inmueble (Art. 5, ordinal 14, eiusdem). Para algunos, toda la situacin anteriormente planteada, reprimir radicalmente el mercado de oferta de inmuebles en alquiler; tambin, traer detrimento para ambas partes, tanto para los propietarios arrendadores, como para aquellos que no poseen la capacidad de adquirir una vivienda. Pero que, si pudieran pagar un alquiler no tendr ninguna opcin, ya que existirn pocas viviendas en ofertas para alquilar.

Bibliografa Consultada Brito, Mara Alejandra. (2011). Aprobada Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Prensa AN. [Informacin en lnea] Disponible: http://www.asambleanacional.gob.ve/index.php?option=com_content&view=article& id=36109:aprobada-ley-para-la-regulacion-y-control-de-los-arrendamientos-deviviendas&Itemid=50 [Consulta: 2011, Febrero 27] Cdigo Civil de Venezuela. (1982). Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela, 2990 (Extraordinaria), Junio 26, 1982 y Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Septiembre 15, 2009. Cdigo de Procedimiento Civil. (1990). Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela, 4.209 (Extraordinario), Septiembre 18, 1990. DecretoLey No. 427 (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). (1999, Octubre 25). Gaceta Oficial de la Repblica de Venezuela, 36.845, Diciembre 7, 1999. Ley contra Desalojos Arbitrarios. (2011). Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela, 39.668, Mayo 6, 2011. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (2010). Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela, 39.582, Diciembre 28, 2010. Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda. (2011). Gaceta Oficial de la Repblica Bolivariana de Venezuela, 6.053 (Extraordinario), Noviembre 12, 2011.