Universidad Adolfo Ibáñez

Pregrado Santiago
Facultad de Derecho
Curso: Contratos
Sección Dos
Profesor: Alberto Pino Emhart
Ayudantes: Camila España Garijo, Nicolás Malla Castelló, Carla Pizarro Vitali
Segundo semestre de 2017

Instrucciones: el siguiente análisis de caso debe ser desarrollado en no más

de diez páginas, hoja tamaño carta, letra times new roman 12, interlineado
simple y márgenes de 2,5 cm. Los trabajos deben entregarse únicamente con
las páginas corcheteadas en el extremo superior izquierdo, en forma vertical.
No deben acompañarse a los trabajos carpetas (plásticas o de cartón),
páginas en blanco (al principio o al final), clips, cartulinas, acoclips,
“fasteners” ni otra clase de accesorios de oficina. Los márgenes deben
justificarse, de manera que el texto quede totalmente ordenado en el margen
derecho (justificación completa). El estudiante debe indicar sus datos
personales en el extremo inferior derecho de la primera hoja, y asegurarse
de fundamentar su trabajo en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia
(efectuando, en estos dos últimos casos, las citas bibliográficas
correspondientes).

SEGUNDO TALLER

Compraventa y mandato

Consultas: Nicolás Malla Castelló (nmalla@alumnos.uai.cl)

Juan Andrés es un médico de 40 años de edad, que un tanto harto de su profesión, optó
dedicarse al rubro gastronómico, y, por ello, desea abrir un restorán de comida vietnamita en
el sector de barrio Italia, en la comuna de Ñuñoa.

Así, el día 20 de julio de 2016 se puso en contacto con Víctor, un jubilado arquitecto de 78
años de edad, quien tiempo atrás había publicado en el diario El Mercurio un anuncio de
venta respecto de uno de sus inmuebles. El día 27 de julio de 2016, Juan concurrió a visitar
el inmueble ofrecido por Víctor ubicado en Italia #1855, comuna de Ñuñoa. Allí, siendo
recibido por éste, tuvo ocasión de examinarlo, y concluyó que era apto para el destino que
pretendía otorgarle; cuando estaban a punto de llegar a un acuerdo sobre el precio del
inmueble, apareció Andrea, mujer de 38 años de edad, pareja de Víctor. Apenas Andrea vio

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a Juan Andrés se lanzó a abrazarlo, pues ambos fueron novios en su época escolar. La actitud
de su pareja molestó profusamente a Víctor, y éste, sorpresiva y caprichosamente, le indicó
a Juan Andrés que había cambiado de parecer y que no le vendería el inmueble a un "patas
negras". Juan Andrés quedó un tanto perturbado, y abandonó el lugar.

Reflexionando sobre lo acontecido, Juan Andrés llegó a la conclusión de que era imperativo
adquirir el inmueble de Víctor para la puesta en marcha de su proyecto gastronómico, pues
de todas las alternativas que había visto en el sector, ésta era la más conveniente en términos
de ubicación y de extensión del terreno. Por este motivo, se puso en contacto con su amigo
Gaspar, vendedor de vehículos usados de 51 años de edad. Gaspar era un hábil negociante, y
Juan Andrés pensó que él podría convencer a Víctor de que le vendiere el inmueble.

Así, el día 11 de agosto de 2016, por escritura privada, Juan Andrés celebró un contrato de
mandato con Gaspar, con arreglo al cual éste se comprometía a adquirir por cuenta y riesgo
de Juan Andrés, el inmueble que Víctor hasta esa fecha seguía vendiendo en $60.000.000.-
(según los términos del anuncio que había publicado y de acuerdo a lo que había conversado
con Juan Andrés previo a que llegara Andrea), suma que Gaspar debía enterar íntegramente
al vendedor al tiempo de celebrar el contrato; Juan Andrés le advirtió a Gaspar con especial
hincapié que antes de concluir la venta con Víctor, se cerciorare que no hubiere ningún
problema legal respecto a la propiedad del inmueble, pues una vez que éste fuere adquirido
invertiría una suma no menor en diversas obras para acondicionarlo como restorán, inversión
que podría tornarse complemente inútil ante una eventual disputa judicial sobre el mismo;
Gaspar asintió ante el requerimiento de su amigo. Además, las partes pactaron que Juan
Andrés se obligaba a pagarle a Gaspar una remuneración de $3.000.000.- por la ejecución
del encargo, una vez que este concluyere. Ese mismo día Juan Andrés transfirió
electrónicamente los $60.000.000.-. a la cuenta corriente de Gaspar, para que éste pudiere
cumplir con el encargo encomendado.

Con todo, Gaspar creía que era mucho más conveniente celebrar el negocio a nombre propio,
pues así Víctor no sabría que Juan Andrés en realidad adquiriría la propiedad. De este modo,
con fecha 28 de septiembre de 2016 y después de haber visitado y examinado dos veces el
bien raíz, Gaspar y Víctor celebraron, por escritura pública, el contrato de compraventa, con
arreglo al cual Víctor se obligaba a vender y entregar el bien raíz a Gaspar y, por su parte,
Gaspar a pagar por al vendedor el precio de $60.000.000.- por el mismo.; las partes
estipularon además que el precio se pagaría en dos cuotas de $30.000.000.- cada una: la
primera al tiempo de otorgar el contrato, y la segunda exigible a partir del día 20 de enero de
2017, y que el vendedor no se obligaba al saneamiento de los vicios ocultos. Esta última
estipulación fue idea de Víctor; Gaspar accedió a ello, porque, en su opinión en los negocios
debía primar siempre la confianza, y debido a que Víctor le había asegurado categóricamente
no había ningún problema legal asociado al bien raíz. El día 01 de octubre de 2016 se practicó
la inscripción conservatoria a nombre de Gaspar y Víctor le hizo entrega del inmueble.

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No obstante lo anterior, Gaspar quedó encantado con el bien raíz; le parecía sumamente
amplio y su impronta gótica le fascinaba; deseaba irse a vivir en él. Por lo que le señaló a su
amigo Juan Andrés que deseaba quedarse con el inmueble y que no se preocupare por el pago
de los honorarios convenidos, a lo cual éste le respondió que habían celebrado un contrato
de mandato con arreglo al cual el inmueble había sido adquirido para él y que el contrato
debía ser respetado.

1) ¿Podría Gaspar, para efectos retener el inmueble, solicitar la declaración de

nulidad absoluta del contrato de mandato fundada en que dado que el negocio
encomendado era la celebración de un contrato solemne, aquél debió otorgarse
por escritura pública? (0,5 puntos) Justifique su respuesta.
2) Sin perjuicio de su respuesta a la pregunta anterior, ¿dispone Juan Andrés de
alguna acción legal para efectos de que Gaspar le entregue el inmueble cuya
adquisición le encomendó en el referido contrato? (1 punto) Justifique su
respuesta.
3) Teniendo en consideración su respuesta a la pregunta anterior, suponga el día
20 de enero de 2017, Víctor, enterado de que Juan Andrés le había encomendado
a Gaspar la adquisición del inmueble para sí, solicitó al comprador el pago de
los $30.000.000.- y éste se negó a ello. ¿Podría, no obstante, reclamar el saldo del
precio adeudado a Juan Andrés? (0,5 puntos) Justifique su respuesta.

Continuación del caso. Omita el último párrafo.

El día 05 de octubre de 2016 Juan Andrés recibió el inmueble de parte de Gaspar, e

inmediatamente procedió a habilitar el inmueble como restorán. Para ello, efectuó diversas
obras de remodelación, las cuales ascendieron a $50.000.000.-.

Posteriormente, con fecha 21 de diciembre de 2016, Juan Andrés inauguró su restorán. Todo
parecía indicar que el negocio sería un éxito; al evento de inauguración asistieron 200
personas, el restorán estaba completamente lleno. Empero, cuando Juan Andrés se disponía
a brindar y a agradecer a sus primeros clientes por la confianza depositada en el restorán,
ocurrió algo inesperado: de los baños y cocinas del restorán empezaron a salir miles de ratas
de alcantarilla, las que, en cuestión de minutos, se tomaron prácticamente todo el local. El
incidente, desde luego, conmocionó a todos los clientes, y éstos abandonaron inmediatamente
el lugar. Días después Juan Andrés fue multado por la autoridad sanitaria; en el informe que
emitió la autoridad se concluía que la fuga de ratas se debió a un defecto en la construcción
del alcantarillado del inmueble, el cual podría haber sido advertido fácilmente por alguna
persona que tuviere conocimientos medios en construcción. Víctor conocía el defecto, y, por
ello, había pedido a Gaspar estipular en el contrato que se eximía de responder de los vicios
ocultos del inmueble.

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El referido incidente, además de devastar anímicamente a Juan Andrés, lo dejó prácticamente
arruinado: tuvo que desembolsar una cuantiosa multa a la autoridad sanitaria; ya
prácticamente nadie asistiría a su restorán; y, por último, la fuga de ratas dañó
considerablemente buena parte de las instalaciones del mismo, de modo que, prescindiendo
de la anterior circunstancia, volver a habilitar el local le significaría al menos $25.000.000.-
, suma de la que en ese momento no disponía.

4) Suponga que Juan Andrés no pudo reponerse inmediatamente al impacto que le

produjo el incidente de las ratas y que recién hoy se dirige a ud. como abogado
para consultarle acerca de si dispondría de alguna o de algunas acciones legales
contra el vendedor con motivo del mentado incidente. ¿Cuál sería su respuesta?
¿Tendría que ser ésta negativa, habida consideración de la estipulación del
contrato de compraventa con arreglo a la cual Víctor se eximía de responder por
los vicios ocultos del inmueble? Refiérase tanto a las acciones especiales de la
compraventa, como a las acciones contractuales generales (2 puntos) Justifique
su respuesta.

Continuación del caso.

Pasó un tiempo y Juan Andrés logró reponerse anímica y económicamente al referido

incidente. Así, tras obtener un préstamo de $30.000.000.- de parte de su tío, reacondicionó el
local y lo reabrió. Esta vez la (re)apertura sí resultó completamente exitosa. Desde mayo del
presente año el local de Juan Andrés es considerado como el mejor restorán de comida
vietnamita del país y a él concurren diversas celebridades nacionales y extranjeras.
Afortunadamente, el comprador recuperó y dobló su inversión inicial y mensualmente
percibe utilidades ascendentes a $10.000.000.-.

Sin embargo, el día 15 de octubre del presente año, Juan Andrés fue visitado por Enrique, el
hermano de Víctor. Éste le señaló y acreditó fehacientemente que el inmueble vendido por
su hermano, era de su propiedad, y que Víctor pudo vendérselo aprovechando que en aquella
época se encontraba fuera del país y porque conocía al funcionario del Conservador de Bienes
Raíces que cursó la inscripción en favor de Gaspar el 01 de octubre de 2016. Enrique
concluyó su visita al inmueble indicando al comprador que iniciaría prontamente las
respectivas acciones legales para recuperar el inmueble.

5) Frente a la visita de Enrique y habida consideración de que éste es efectivamente

el propietario del bien raíz, ¿dispone Juan Andrés de alguna acción legal contra
Víctor aun cuando a la fecha Enrique no haya iniciado ningún curso de acción
legal en orden a recuperar el inmueble? De ser afirmativa su respuesta,
identifique si ésta debiere deducirse de acuerdo al régimen general o especial de
remedios contractuales que el Código Civil concede al comprador (1 punto)
Justifique su respuesta.

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6. ¿Cuál sería su respuesta a la pregunta anterior si en el contrato de
compraventa se hubiere pactado expresamente que Víctor se obligaba a vender,
entregar y hacer dueño del inmueble al comprador? (1 punto) Justifique su
respuesta.