Avaluo Nemocon Lote 4

Lote Nº 4 LLANO OCCIDENTAL – Nemocon- Vereda Casablanca.
Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017
Señores
SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACION
Ciudad.
Apreciados señores.
De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial, del Lote Nº 4 denominado Llano Occidental de la Vereda Casablanca
de la zona rural del municipio de Nemocon – Departamento de Cundinamarca.
Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en
la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor
que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se
detallan en el presente documento.
Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a

prestarles nuestros servicios.
Sin otro particular reciban un cordial saludo,
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

Gerente
Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo: info@evaluartesas.com Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
CONTENIDO
1. INFORMACIÓN BÁSICA
2. ASPECTOS JURÍDICOS DE LOS INMUEBLES
3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR
4. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE
5. CONDICIONES RESTRICTIVAS
6. CONSIDERACIONES GENERALES
7. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
8. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
9. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
10. METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA
11. AVALÚO COMERCIAL
ANEXOS
MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES
AVALUO COMERCIAL
LOTE Nº 4 LLANO OCCIDENTAL

VEREDA CASABLANCA
ZONA RURAL
NEMOCON - CUNDINAMARCA
SOLICITADO POR
SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACION
BOGOTÁ D.C. FEBRERO DE 2017
Lote Nº 4 – LLANO OCCIDENTAL - Nemocon - Vereda Casablanca. Página 1
I. INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 SOLICITANTE
SALUDCOOP E.P.S EN LIQUIDACION
1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE
1.2.1 UBICACIÓN : El inmueble se localiza en la Vereda Casablanca del

Municipio de Nemocon, al cual se accede por un
carreteable ubicado a una distancia aproximada de 800
metros del Peaje denominado Casablanca por la
carretera nacional que conduce de Zipaquirá a
Chiquinquirá, luego se toma al oriente el carreteable
por el cual se hace un recorrido de aproximadamente
1.4 kilómetros hasta encontrar a mano derecha el
frente del inmueble objeto de estudio.
1.2.2 NOMBRE PREDIO : Lote N° 4 - Llano Occidental.
1.2.3 VEREDA : Casablanca.
1.2.4 MUNICIPIO : Nemocón.
1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.
1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un globo de terreno, ubicado en la vereda Casablanca denominado
Lote Nº 4 Llano Occidental, el cual se encuentra dentro del suelo de Rural
Suburbano con el uso de comercio y servicios, pero que por lo que se observó y
su ubicación corresponde a un terreno muy rural.
1.4 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de
avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones
jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que su uso más probable, es
el agrícola o ganadero, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede
ser destinado.
Es importante dejar señalado que actualmente y por lo que se observó el día de

la inspección ocular al inmueble, este no cuenta con ningún tipo de explotación
agrícola ni ganadero.
1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.
1.6 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y
particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.
1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.
En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la

estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:
• Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

• Enfoque del Costo. (Cost Approach).
• Enfoque del ingreso. (Income Approach).
Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes
enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que
corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.
Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por

el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420
de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de
Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.
1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

• Certificado de Tradición y Libertad de la siguiente Matrícula Inmobiliaria 176-
35352 del 20 de junio de 2.016.
• Copia sencilla de la carta respuesta del derecho de petición por parte de la

Alcaldía Municipal de Nemocon, Secretaria de Planeación e Infraestructura
en cuanto a la norma urbanística del predio, de fecha agosto 04 de 2.006.
• Escritura pública N° 2.665 de octubre 28 de 2.004, otorgada en la Notaría
63 del círculo notarial de Bogotá.
1.9 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Diciembre 21 de 2016.
1.10 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Febrero 9 de 2017.
1.11 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco
se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado
inmobiliario comparable.
II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO
SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Y OTROS.
2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad
aportado por el solicitante, parte del predio fue adquirido por Saludcoop,
mediante el oficio 405 - 051951 de abril 26 de 2.011 de la Superintendencia de
Sociedades de Bogotá D.C., Por lo tanto, el porcentaje que le corresponde a
Saludcoop es del 0,0378 (Anotación Número 7).
2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

176-35352.
2.4 CEDULA CATASTRAL

2548600000000000040105000.
2.5 INFORMACIÓN IGAC
NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

corresponde a un estudio formal de los mismos.
III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR
3.1 MUNICIPIO DE NEMOCON

El municipio de Nemocón es un poblado de origen precolombino. En la época de
la Conquista de América, el conquistador Gonzalo Jiménez de Quesada se
encontraba explorando la hoya y las cabeceras del Río Grande de La Magdalena,
en cumplimiento de la misión encomendada por Don Pedro Fernández de Lugo,
Gobernador de Santa Marta. En el sitio de Tora tiene conocimento que
remontando la cordillera está la tierra de la abundancia y de la sal. Allí llega y
encuentra tierras apacibles, sus moradores son los Chibchas, pueblo trabajador y
pacífico, que ha forjado una cultura política, social y religiosa, sobre las bases del
cultivo de maíz, la explotación de las salinas y el culto a sus dioses.
Se encuentra localizado en la provincia de sabana centro del departamento de

Cundinamarca y pertenece a la cuenca alta del río Bogotá. El relieve pertenece a
la Sabana de Bogotá, en su mayoría plano con algunas inclinaciones moderadas
y se encuentran algunos accidentes orográficos así: Cuchilla del Santuario,
Cuchilla El Perico, Alto Monte Carmelo y Cerro verde. Se encuentran dos
sectores propensos a la erosión por fenómenos geográficos, climatológicos y
atmosféricos, incrementándose el grado de erosión por nuevos asentamientos
dedicados a los chircales en las veredas de Patio Bonito, Cerro Verde, Checua y
Moguá. El municipio se encuentra localizado en la Provincia de Sabana Centro
del Departamento de Cundinamarca.
El municipio de Nemocón tiene determinantes geográficas y ambientales

importantes que corresponden a su ubicación en el norte de la Cordillera Andina,
hace parte del altiplano Cundi-boyacense.
Su cabecera municipal está localizada a los 5° 04’ 09” de latitud norte y 73° 52’
48” de longitud oeste. La mayor parte del territorio es de clima frío. La
precipitación media anual 629.7 mm. y un número promedio mensual de días con
precipitación de 153 al año. El periodo más lluvioso va de septiembre a diciembre
y el más seco de diciembre a marzo.
Límites del municipio:

Limita por el norte con el Municipio de Tausa, oriente con el Municipio de Suesca,
Sur con el los Municipios de Gachancipá y Zipaquirá y Occidente con el Municipio
de Cogua, y los ríos Neusa y Checua.
Extensión total: Nemocón ocupa una extensión de 9.811,19 Has Km2 .
Extensión área urbana: Área Urbana: 61.19 Has. Km2.
Extensión área rural: Área Rural: 9.750 Has. Km2.
Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): La altura

sobre el nivel del mar es de 2.585 m.
Temperatura media: 12,8 ° C.º C.
Distancia de referencia: Dista aproximadamente a 65 kilómetros del distrito

capital.
3.2 SECTOR DE LOCALIZACION VEREDA CASABLANCA

El inmueble se localiza en el suelo rural del Municipio de Nemocón en la Vereda
Casablanca, cuyo uso es de comercio y servicios. No obstante, y conforme a lo
observado el sector corresponde a una zona consolidada para la explotación del
uso agrícola o ganadero, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites
generales:
3.3 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Veredas Checua y Patio Bonito.
POR EL SUR : Veredas La Puerta y Oratorio
POR EL ORIENTE : Zona Urbana de Nemocon.
POR EL OCCIDENTE : Municipio de Cogua.
3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan el uso netamente agrícola y ganadero con
edificaciones tipo casas campesinas.
El comercio se observa sobre la carretera nacional representado principalmente

por contar con edificaciones destinadas a restaurantes, tiendas y estaciones de
servicios.
3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con la vía principal carretera nacional que comunica a Bogotá con el
Municipio de Chiquinquirá, eje vial importante del municipio. A continuación,
relacionamos las vías más importantes del sector:
CARRETERA NACIONAL BOGOTA - CHIQUINQUIRA

Eje vial importante, en la zona de influencia corresponde a una vía de una sola
calzada en doble sentido de circulación, actualmente se encuentra en ampliación
para la doble calzada, en algunos tramos ya está la doble calzada, se encuentra
en buen estado de conservación y mantenimiento. Dispone del transporte público
intermunicipal y departamental.
CARRETERA ZIPAQUIRA NEMOCON

Eje vial principal de acceso directo al casco urbano del Municipio de Nemocon,
corresponde a una sola calzada en doble sentido de circulación el comunicando a
Zipaquirá con Nemocon. Su estado de conservación actual es regular.
Adicionalmente por esta vía también transita el transporte intermunicipal que
comunica a estos dos municipios.
3.6 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de energía
eléctrica.
En cuanto al servicio de acueducto es veredal y al alcantarillado este se suple con

pozos sépticos.
El servicio de transporte público al sector se localiza sobre las vías mencionadas,

para acceder directamente al predio se debe hacer en vehículo particular.
3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Cundinamarca.
Ciudad/Municipio : Nemocon.
Clase de suelo : Rural.
Vereda : Casablanca.
Equipamiento Urbano : Agricola, ganadero y casas campesinas.
1. Reglamentación
Ley 9 de 1989: por el cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal,
compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.
Ley 388 de 1997: por el cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y
se dictan otras disposiciones.
Acuerdo 029 de 2.000 por medio del cual se adoptó el Esquema de

Ordenamiento Territorial de Nemocon.
Acuerdo 026 de 2.009 por medio del cual se revisa y se ajusta el Acuerdo 029 de
2.000 del Esquema de Ordenamiento Territorial de Nemocon.
.
Acuerdo 004 de 2.015 por medio del cual se realiza la revisión general del EOT
de Nemocón.
3.8 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es nula, toda vez que se trata de una zona
rural y solo se observa la explotación agrícola y ganadera.
Fin de página…
IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
LOTE N°4
Fuente: Imágenes plano división política veredal municipio de Nemocón
4.1 UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo corresponde a un lote de terreno localizado en la
vereda Casablanca del Municipio de Nemocon, el cual se localiza sobre un
carreteable a una distancia aproximada de 1,4 kilómetros de la carretera nacional
a la altura de 800 metros del peaje Casa Blanca.
4.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno en bruto tiene un área superficiaria de setenta y ocho mil quinientos
treinta y cinco metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados
(78.535,14 m2)
Fuente: El área relacionada fue tomada del Certificado de tradición y libertad correspondiente.
4.3 LINDEROS
Los linderos se encuentran registrados en la escritura pública N° 2.665 del 28 de
octubre de 2.004 protocolizada en la Notaria 63 del Circulo de Bogotá y
corroborada en la sentencia del 25 de agosto de 1.986 del juzgado civil del
circuito de Zipaquirá (Decreto Ley 1711 de 1.984, articulo11).
A continuación, señalamos los linderos:
NORTE : En 109,65 metros aproximadamente con el camino de

penetración.
SUR : En 110,08 metros aproximadamente, lindando con
predios de Leopoldo Guerrero Méndez.
ORIENTE : En 774,26 metros aproximadamente con el lote N° 3,
adjudicado a Jorge, Adolfo, Luisa y Blanca Bernal Mahé.
OCCIDENTE : En 682,46 metros aproximadamente con el lote de
terreno N° 5 adjudicado a Ana Tulia Bernal de Ruiz.
4.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

El lote de terreno tiene forma aproximada a un rectángulo. Cuenta con topografía
plana con leves ondulaciones.
4.5 CERRAMIENTO
El lote de terreno cuenta con el cerramiento de cercas con postes en madera y
alambre.
V. CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación, citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
• La localización general del inmueble objeto de avalúo, en la vereda Casablanca de

municipio de Nemocon, en el suelo rural suburbano con área de comercio y
servicios, pero que con lo observado corresponde a un sector más rural y destinado
para la explotación agrícola y ganadero, su acceso se realiza por un carreteable.
• El transporte público al sector se considera acorde y es intermunicipal, para acceder

directamente al predio se debe realizar en vehículo particular.
• El sector se encuentra clasificado dentro del suelo rural suburbano en área de

comercio y servicios.
• La actividad edificadora en el sector es nula, por tratarse de un sector rural con

explotación agrícola y ganadero.
• El inmueble objeto de estudio cuentan con frente a un carreteable, el cual debe ser
transitado en aproximadamente 1,6 kilómetros desde la carretera nacional Zipaquirá
– Chiquinquirá a la altura de 800 metros aproximadamente del peaje denominado
Casablanca.
• El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 004 del 2.015 por el cual se
realizó la revisión general del Esquema de Ordenamiento Territorial del Municipio
(E.O.T) de Nemocón, el cual lo clasifica dentro del área de Actividad de Comercio y
Servicios en suelo rural Suburbano.
• Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma,

topografía y linderos generales los cuales son acordes.
• El valor asignado se entiende como valor presente al inmueble tal y como se

encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima
de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.
• Es importante señalar que Saludcoop E.P.S. En Liquidación es propietaria del predio

en una participación del 0,0378%, según los documentos suministrados por el
solicitante.
VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO
De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación de Nemocon
y el Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT) disponible, el predio objeto de
estudio no presenta riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en
masa.
6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

El inmueble cuenta con el área registrada en los documentos jurídicos vigentes.
6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental normal, debido a su localización geográfica, el cual es a un sector rural
con la explotación agrícola y ganadero.
6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta
con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.
6.5 SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.
6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.
6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa poca oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector
inmediato de localización, por lo tanto para nuestros análisis valuatorios
específicamente del enfoque de mercado se han comparado con lotes rurales del
mismo municipio en veredas con similares características.
VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
• El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el

bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.
• El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los

aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de
ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.
• El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes

tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las
instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la
valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida
sobre la operación del negocio.
• El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la

información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.
VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
• La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a

metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.
• El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros

establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.
• El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del

“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.
• Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta

donde el valuador alcanza a conocer.
• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y

condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.
• El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.
• Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido

plasmado en el presente informe de valuación.
• El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten

realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.
• El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble

que se está valorando.
• El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble

objeto de valuación.
IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)
Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de
conflicto de interés.
De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las

partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe
X. METODOLOGÍA VALUATORIA
Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos
anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:
10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.
Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y

universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y
planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.
Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de

los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.
Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes

factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante
los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien
en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.
Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos

Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).
Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación

alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.
En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos

relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.
Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y

características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.
10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.
10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS
10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.
Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores

totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace
un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que
generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.
Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada

en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje
promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o
por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:
VA = VTo * (1-%C)
En donde,
VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.
Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del
valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:
VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.
Se encontraron tres (3) ofertas de lotes de terrenos ubicados en la zona rural del
municipio de Nemocon y que se tratan de fincas con la explotación agrícola o
ganadera. Los valores se encuentran entre los $11.000 por M2 y los $12.821 por
M2, por lo tanto, la diferencia radica en que la del mayor valor por M2 cuenta con
casa, bodega y está en producción ganadera, mientras que la de menor precio
corresponde a una finca con casa campesina en producción, pero su ubicación es
interna similar a la del objeto de avalúo.
MERCADO FINCAS NEMOCON - FEBRERO 2017
ÁREA ÁREA
LOCALIZACIÓN/ VR M²
N° OFERTA TIPO TERRENO CONST. OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA
SECTOR TERRENO
M² M²
FINCA PRODUCTORA
AGRICOLA GANADERA
1 VEREDA CHUECA FINCA 500.000,0 0,0 $6.000.000.000 10,0% $5.400.000.000 $10.800 310-8709273
CON CASA BODEGA Y
POZO PROFUNDO
LOTE PARA
VEREDA LA
2 FINCA 147.200,0 0,0 $2.000.000.000 10,0% $1.800.000.000 $12.228 DESARROLALR CON 318-4772894
PUERTA
FNETE DE 20 METROS
FINCA GANADERA CON

VEREDA EL CASA PRINCIPAL Y
3 FINCA 499.200,0 0,0 $7.160.000.000 10,0% $6.444.000.000 $12.909 3-102357729
ORATORIO CASA CUIDANDERO,
PASTOS
Media $11.979
Desviación Estandar $1.076
% Desviación 8,98%
Valor Mínimo $10.800
Valor Máximo $12.909
Int. Confianza Mínimo $10.903
Int. Confianza Máximo $13.055
Cof. De Asimetría -0,99
N° Datos 3
Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, para el inmueble

objeto de avalúo, el cual se localiza en la vereda Casablanca se adopta un valor
de $11.000 por m2, que corresponde a predios similares con el uso del suelo
rural agrícola y ganadero, además por su localización interna sobre un
carreteable.
De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el

valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al
terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:
XI. AVALUO COMERCIAL

LOTE N° 4 LLANO OCCIDENTAL
VEREDA CASA BLANCA
MUNICIPIO DE NEMOCON
CUNDINAMARCA
11.1 VALOR TOTAL DEL PREDIO

ÁREA
DESCRIPCIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL
M2
TERRENO 7,853514 $ 110.000.000 $ 863.886.540
TOTAL AVALUO COMERCIAL $ 863.886.540
SON: OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA

Y SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA PESOS M/CTE.
11.2 VALOR PARTICIPACIÓN EN PROPIEDAD

ÁREA VALOR
DESCRIPCIÓN
M2 PROPORCIONAL
PORCENTAJE DE PARTICIPACION 0,0378% $ 326.549
TOTAL AVALUO COMERCIAL $ 326.549
SON: TRESCIENTOS VEINTISÉIS MIL QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE

PESOS M/CTE.
VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
Bogotá D.C., febrero 9 de 2017.
Atentamente,
JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL EDGAR JOSE DIAZ RIVEROS

Gerente Profesional de Avalúos
RNA 2080 DE FEDELONJAS
AVALÚO COMERCIAL
FEBRERO 2017
LOTE N° 4 LLANO OCCIDENTAL- VEREDA CASA BLANCA-
NEMOCON - CUNDINAMARCA
CARRETERA NACIONAL ZIPAQUIRA - CHIQUINQUIRA
CARRETERA NACIONAL CHIQUINQUIRA - ZIPAQUIRA
ACCESO CARRETEABLE
ACCESO CARRETEABLE
DETALLE DEL PREDIO LOTE N° 4 LLANO OCCIDENTAL

Avaluo Nemocon Lote 4

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Lote Nº 4 LLANO OCCIDENTAL – Nemocon- Vereda Casablanca.

Bogotá D.C., Febrero 9 de 2017

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a

Sin otro particular reciban un cordial saludo,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

2. ASPECTOS JURÍDICOS DE LOS INMUEBLES

3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

4. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL INMUEBLE

7. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

9. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

10. METODOLOGÍA VALUATORIA EMPLEADA

11. AVALÚO COMERCIAL

LOTE Nº 4 LLANO OCCIDENTAL

BOGOTÁ D.C. FEBRERO DE 2017

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El inmueble se localiza en la Vereda Casablanca del

1.2.2 NOMBRE PREDIO : Lote N° 4 - Llano Occidental.

1.2.3 VEREDA : Casablanca.

1.2.4 MUNICIPIO : Nemocón.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

1.4 MAYOR Y MEJOR USO

Es importante dejar señalado que actualmente y por lo que se observó el día de

1.5 ENCARGO VALUATORIO

1.6 BASES DE LA VALUACIÓN

1.7 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la

• Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por

1.8 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

• Copia sencilla de la carta respuesta del derecho de petición por parte de la

1.9 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

1.10 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

1.11 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

2.4 CEDULA CATASTRAL

2.5 INFORMACIÓN IGAC

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 MUNICIPIO DE NEMOCON

Se encuentra localizado en la provincia de sabana centro del departamento de

El municipio de Nemocón tiene determinantes geográficas y ambientales

Límites del municipio:

Extensión total: Nemocón ocupa una extensión de 9.811,19 Has Km2 .

Extensión área urbana: Área Urbana: 61.19 Has. Km2.

Extensión área rural: Área Rural: 9.750 Has. Km2.

Altitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar): La altura

Temperatura media: 12,8 ° C.º C.

Distancia de referencia: Dista aproximadamente a 65 kilómetros del distrito

3.2 SECTOR DE LOCALIZACION VEREDA CASABLANCA

3.3 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

El comercio se observa sobre la carretera nacional representado principalmente

3.5 VÍAS DE ACCESO

CARRETERA NACIONAL BOGOTA - CHIQUINQUIRA

CARRETERA ZIPAQUIRA NEMOCON

3.6 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

En cuanto al servicio de acueducto es veredal y al alcantarillado este se suple con

El servicio de transporte público al sector se localiza sobre las vías mencionadas,

3.7 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Acuerdo 029 de 2.000 por medio del cual se adoptó el Esquema de