EXPEDIENTE TÉCNICO

VALUACIÓN COMERCIAL POR AFECTACIÓN DE

PREDIO RÚSTICO DENOMINADO “ALTO PERU”

COMPENSACIÓN é INDEMNIZACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS

AFECTADOS POR LA OBRA:

“COMPONENTE EXPLOTACIÓN DE AGUAS

SUBTERRÁNEAS EL AYRO – CONSTRUCCIÓN DE
LÍNEA DE CONDUCCIÓN”

TACNA - PERÚ
2018
 CONTENIDO

MEMORIA DESCRIPTIVA

1. ANTECEDENTES
2. NOMBRE DEL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN
3. NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS O POSESIONARIOS
4. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO
5. DENOMINACIÓN DEL PREDIO Y UNIDAD CATASTRAL
6. OBJETO DE LA VALUACIÓN
7. MÉTODOS Y REGLAMENTACIÓN UTILIZADA
8. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA
TASACIÓ
9. UBICACIÓN
10. LINDEROS Y PERÍMETRO
11. AREA TOTAL
12. NATURALEZA Y CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS
13. PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA REGIÓN AGRÍCOLA
14. PLANTACIONES
15. DERECHO DE USO DE AGUA E INFRAESTRUCTURA DE RIEGO
16. ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS
17. FACTORES ECOLÓGICOS
18. FORMA DE EXPLOTACIÓN
19. BENEFICIO E INDUSTRALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS
20. EDIFICACIONES EXISTENTES
21. MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
22. MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES
23. SEMILLAS Y OTROS PRODUCTOS EN ALMACÉN
24. ANIMALES: GANADOS, AVES. PECES, ETC.
25. SERVIDUMBRES
26. GRAVAMENES Y CARGAS
27. VULNERABILIDAD DEL PREDIO
28. RENDIMIENTO Y PRODUCCIÓN BRUTA
29. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN
30. OBSERVACIONES

VALUACIÓN PARA LA INDEMNIZACIÓN Y COMPRA-VENTA

DE PREDIO RURAL

1. GENERALIDADES
2. MACROLOCALIZACIÓN
3. GLOSARIO DE TERMINOS
4. CRITERIO DE VALORIZACION DE TERRENOS AGRICOLAS
5. TERRENOS RUSTICOS
6. DATOS TÉCNICOS DE LAS AREAS AFECTADAS

DETALLE TECNICO DE VALUACIÓN

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CONCLUSIONES
ANEXOS

MEMORIA DESCRIPTIVA

1. ANTECEDENTES

El Proyecto Especial Afianzamiento y Ampliación de los Recursos Hídricos de

Tacna - PET, viene ejecutando una serie de intervenciones como el Proyecto de
Inversión Pública denominado “Mejoramiento y Ampliación de la Provisión de
Agua para el Desarrollo Agrícola en el Valle de Tacna Vilavilani II Fase I”, para
incrementar la dotación del recurso hídrico a la ciudad de Tacna, entre ellas está
la obra denominada “EXPLOTACIÓN DE AGUAS SUBTERRANEA EL
AYRO – LÍNEA DE CONDUCCIÓN”, por lo tanto se procederá a valuar el
área requerida por la obra, considerando lo establecido en la Resolución
Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA, modificada por la Resolución Ministerial
N°424-2017-VIVIENDA, en este caso para indemnizar y/o compensar el área
destinada a realizar las obras para la ejecución del proyecto mencionado, así
como la de compensar por los daños y perjuicios que se ocasionen por los
mismos.

2. NOMBRE DEL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN

La presente valuación se realiza a solicitud de: “Proyecto Especial de

Afianzamiento y Ampliación de los Recursos Hídricos de Tacna – PET”.

3. NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS O POSESIONARIOS

Los propietarios son los que se detallan en la partida electrónica Nº 05120951,

documento que se adjunta al presente.

4. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

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 Predio se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N° 05120951 en la Zona
Registral XIII Sede Tacna.

5. DENOMINACIÓN DEL PREDIO Y UNIDAD CATASTRAL

Sera materia de evaluación el predio rústico denominado “ALTO PERÚ” en el

sector de EL AYRO, el mismo que no cuenta con código o unidad catastral.

6. OBJETO DE LA VALUACIÓN

La presente valuación se efectúa con el objeto de indemnización y/o

compensación de un predio rural para la ejecución de la Obra:
“EXPLOTACIÓN DE AGUAS SUBTERRANEA EL AYRO – LÍNEA DE
CONDUCCIÓN”.

7. MÉTODOS Y REGLAMENTACIÓN UTILIZADA

La Metodología empleada es a valor comercial, con inspección ocular in situ y

según lo dispuesto mediante Resolución Ministerial N°172-2016-VIVIENDA,
modificada por la Resolución Ministerial N°424-2017-VIVIENDA.

8. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTÁ

REFERIDA LA TASACIÓN

La inspección ocular fue llevada a cabo el día 13 del mes de Diciembre,

expediente presentado en el mismo mes del año 2018.

9. UBICACIÓN

Sector : El Ayro
Distrito : Palca
Provincia : Tacna
Departamento : Tacna

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10. LINDEROS Y PERÍMETRO

Los linderos del predio, son los señalados en su ficha registral y/o partida
electrónica y los linderos y medidas perimétricas del área afectada son los
indicados por el solicitante de la valuación y que se adjuntan en plano anexo,
formado por los polígonos:
- Línea de Conducción Ayro 05 con un perímetro de 5,118.91 m.
- Línea de Conducción Ayro 06-1-A con un perímetro de 5,537.78 m.
- Línea de Conducción Ayro 06-1-B con un perímetro de 487.86 m.
- Línea de Conducción Ayro 07-1 con un perímetro de 100.73 m.
- Línea de Conducción Ayro 08-1 con un perímetro de 451.40 m.

11. AREA TOTAL

Los linderos y colindantes del área afectada encierra una extensión superficial
según el detalle siguiente para cada polígono sujeto a valuación:
- Línea de Conducción Ayro 05 con un área de 51,689.30 m2.
- Línea de Conducción Ayro 06-1-A con un área de 52,436.25 m2.
- Línea de Conducción Ayro 06-1-B con un área de 4,475.01 m2.
- Línea de Conducción Ayro 07-1 con un área de 602.50 m2.
- Línea de Conducción Ayro 08-1 con un área de 4,106.04 m2.

Por lo que, para el presente expediente, el área de afectación y sujeta a valuación

es la suma de: 113,309.10 m2.

12. NATURALEZA Y CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS

Según lo observado durante la inspección técnica efectuada en campo, por su

capacidad de uso mayor, el terreno se clasifica como Tierras aptas para cultivos
de pastos (Categoría P), debido a que no reúnen la calidad agrológica mínima
para cultivos en limpio o permanente. Terreno con relieve irregular, y pendiente
variable.
Según su clasificación, son tierras aptas para pastos naturales, (Categoría P)
cuya calidad agrológica es alta (Categoría P1) con ciertas limitaciones y

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 deficiencias para el crecimiento de pasturas naturales, requieren de prácticas
sencillas de manejo de suelos y pastos para para evitar el deterioro del suelo.
Presenta tipo de limitación por Clima (C) por la presencia de heladas,
temperaturas bajas y sequias prolongadas.

13. PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA REGIÓN AGRÍCOLA

De la inspección técnica efectuada, se desprende que en la zona materia de

valuación predomina pastos naturales y tolares dispersos que albergan y sirven
de forraje para camélidos sudamericanos que se crían en dicho sector.

14. PLANTACIONES

Sobre el área valuada se ha observado pastos naturales originarios.

15. DERECHO DE USO DE AGUA E INFRAESTRUCTURA DE RIEGO

En el sector el desarrollo de las especies vegetales se produce por precipitación

pluvial la que es suficiente para su desarrollo y no cuenta con infraestructura de
riego.

16. ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

Por las características de la especie vegetal predominante, no requiere elementos

de trabajo adicionales, dado que su desarrollo es en forma natural.

17. FACTORES ECOLÓGICOS

En cuanto a los aspectos climatológicos del sector, la zona presenta un clima frio
– cálido que corresponden a valles mezoandinos, con una temperatura que oscila
entre -5ºC a 15ºC, con una temperatura media anual de 5ºC durante todo el año,
siendo los meses más cálidos octubre y noviembre, y los meses más fríos junio y
julio, con heladas variables durante el año.

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 Presenta precipitaciones variables durante el año, siendo la más alta desde enero
a marzo con registrándose hasta 45 mm por día acumulándose en 3 meses hasta
1,040 mm. y la mínima en mayo y junio con 0.00 mm por día.

18. FORMA DE EXPLOTACIÓN

La explotación del terreno en mención se realiza en toda su extensión conducida

en forma directa por los propietarios y/o poseedores.

19. BENEFICIO E INDUSTRALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS

Los beneficios que se obtienen producto de la naturaleza del terreno (carne, lana,
piel y viseras de camélidos sudamericanos), son comercializados en ferias
locales.

20. EDIFICACIONES EXISTENTES

No presenta.

21. MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

No presenta, no se observan obras complementarias.

22. MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No presenta.

23. SEMILLAS Y OTROS PRODUCTOS EN ALMACÉN

No presenta.

24. ANIMALES: GANADOS, AVES. PECES, ETC.

En el sector predomina la crianza de camélidos sudamericanos.

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25. SERVIDUMBRES

No presenta.

26. GRAVÁMENES Y CARGAS

Según la ficha registral inscrita en la Zona Registral XIII – Sede Tacna, NO

presenta gravámenes y/o cargas.

27. VULNERABILIDAD DEL PREDIO

En el sector de valuación los riesgos ante desastres naturales son principalmente

los producidos por eventos sísmicos, pero la vulnerabilidad en el sector por este
tipo de eventos es mínima ya que las edificaciones son escazas y rústicas, y de
poca área construida. Sin embargo, su población tanto como su ganado son
vulnerables ante eventos climatológicos como las heladas.

28. RENDIMIENTO Y PRODUCCIÓN BRUTA

Considerando que, los beneficios que se obtienen son productos de la crianza de

camélidos sudamericanos, y de acuerdo a la carga o soportabilidad de U.A./ha
(Unidades Agropecuarias) de alpacas criadas en ambiente de pastos naturales, se
obtiene en promedio un rendimiento de 2.50 U.A./ha.

29. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN

Mediante información obtenida en la Zona Registral XIII – Sede Tacna, ha

permitido realizar el estudio de títulos para determinar los derechos de propiedad
y sus antecedentes, para la valoración se ha considerado la tabla de valores
arancelarios de predios rústicos (Distrito de Palca) emitido por el Ministerio de
Vivienda Construcción y Saneamiento además de otros factores de
mejoramiento, e información obtenida en campo.

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30. OBSERVACIONES

Sobre las áreas valuadas se observan pastos naturales típicos de esas altitudes y
diversos que sirven de alimento o forraje para camélidos sudamericanos que
habitan en dicha zona, por lo que se califican como tierras aptas para pastos
naturales.
Por otro lado, el Proyecto Especial Afianzamiento y Ampliación de los Recursos
Hídricos de Tacna – PET, viene llevando a cabo una serie de proyectos de
inversión para mejorar la calidad de vida de la población de Tacna a través del
trasvase de las aguas de la cuenca hidrológica del río Maure y Uchusuma hacia
la cuenca del río caplina a través de la quebrada Vilavilani, así como la obra:
Explotación de Agua Subterránea El Ayro, entre otros; con la cual se
incrementará la dotación de recurso hídrico para uso poblacional. Estos factores
son los predominantes para la generación de plusvalías en el sector inmobiliario
tanto urbano como rural.

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 VALUACIÓN PARA LA INDEMNIZACIÓN Y/O
COMPENSACION DE PREDIO RURAL AFECTADO POR
LA OBRA:

“EXPLOTACIÓN DE AGUAS SUBTERRANEA EL AYRO

– LÍNEA DE CONDUCCIÓN”

1. GENERALIDADES

El Proyecto de Especial Afianzamiento y Ampliación de los Recursos Hídricos

de Tacna es un órgano desconcentrado del Gobierno Regional de Tacna
promotores del desarrollo local, con personería jurídica de derecho público y
plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.

Los Gobiernos Regionales representan al vecindario, promueven la adecuada

prestación de los servicios locales y el desarrollo integral, sostenible y armónico
de su circunscripción.

La finalidad del Proyecto Especial Tacna es dar solución a la escasez de recursos

hídricos de la región de Tacna, la optimización de dichos recursos y mejorar el
manejo del agua en cuenca, gestionando su uso con criterio de eficiencia y
racionalidad, mediante la ejecución de proyectos orientados a esa solución, y de
los estudios que permitan la identificación y compatibilización de las mejores
alternativas de oferta hídrica para uso múltiple

2. MACROLOCALIZACIÓN

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PERU

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 TACNA

UBICACIÓN DE LA OBRA

ALTITUD

El sector de El Ayro se encuentra a una Altitud media de 4,250 m.s.n.m. y el

Pueblo Tradicional de Palca a una Altitud de 3,000 m.s.n.m.

3. GLOSARIO DE TERMINOS

INDEMNIZACION:
Se refiere a resarcir ó reparar algún daño y/o perjuicio que se ocasione a
consecuencia de una obra pública.

COMPENSACION:
Igualar el efecto de una cosa con el de otra que obra en el sentido opuesto.
Normalmente se pretende igualar el efecto de un daño en un terreno, mediante la
valorización comercial in situ del terreno añadido a éste los pagos por daños y
perjuicios según tipo de cultivos agrícolas, actividad pecuaria ó infraestructura
que se afectará a personas naturales ó jurídicas a consecuencia de una Obra
Pública.

TERRENO RUSTICO AFECTADO

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 Es la extensión que ocupará el componente de la Obra y ocasionalmente
involucra una extensión temporal o área indirecta (para el paso de personal y
maquinaria).

DAÑOS Y PERJUICIOS
Es la pérdida de los beneficios que los posesionarios dejan de percibir por el área
afectada (tierra y aire).

LUCRO CESANTE
Ganancia dejada de obtener como consecuencia del incumplimiento de una
obligación, por la infracción de un deber, o por un sacrificio patrimonial
legítimo. Normalmente debe ser indemnizada por el causante del daño.

4. CRITERIO DE VALORIZACION DE TERRENOS AGRICOLAS

Para efectos de la indemnización y/o compensación de terrenos que se afectarán

por ejecución del proyecto, no pudiendo recuperarse para la explotación de sus
propietarios ó conductores, se cuantifican los daños económicos de cultivos,
especie vegetal y/o infraestructura existente en las áreas de terrenos afectados.

Asimismo se tomarán criterios técnicos del Reglamento Nacional de Tasaciones

según Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA, modificada por la
Resolución Ministerial N°424-2017-VIVIENDA, acorde a las normas vigentes;
a continuación exponemos los criterios aplicados.

Cabe señalar que por ser este un documento con fines de determinar el valor
referencial del terreno rústico que se requiere para este proyecto, al valor más
próximo del terreno, se está considerando el valor potencial que pueda generar el

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 suelo en favor de sus propietarios titulares como la producción de especies
animales (principalmente camélidos sudamericanos).

5. TERRENOS RUSTICOS

Artículo III.A.06.
Los terrenos rústicos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes
clases.
-Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)
-Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)
-Tierras aptas para pastos (Clase P)
-Tierras aptas para producción forestal (Clase F)
-Tierras de protección (Clase X)

Según lo observado en campo, la calidad de tierra que predomina es un Semi

Arenoso y Pedregoso.

Artículo III.A.06.
Los terrenos rústicos según el sistema de abastecimiento de agua se clasifican en
cuatro categorías.
- Riego por gravedad y agua superficial.
- Riego proveniente de bombeo de agua superficial.
- Riego proveniente de agua subterránea.
- Riego con agua de Lluvia (secano).

De las verificaciones de los terrenos se observa lo siguiente:

- Predomina en la zona tierras aptas para pastos, Clase P.
- Predomina en la zona el riego proveniente de lluvia.
- La pendiente es variable (de baja a moderada).
- Las características que presenta la zona (clima, suelo, agua) la hacen muy
favorable para la producción de pastos naturales que permiten la crianza de
camélidos sudamericanos.

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 6. DATOS TÉCNICOS DE LAS AREAS AFECTADAS

El motivo de la indemnización y/o compensación se debe a que son terrenos que

necesariamente se ocuparán para la ejecución de las “OBRAS EXPLOTACIÓN
DE AGUAS SUBTERRANEA EL AYRO – LÍNEA DE CONDUCCIÓN”.

DETALLE TECNICO DE VALORIZACIONES

PARA COMPENSACIÓN Y/O INDEMNIZACIÓN POR USO Y
OCUPACIÓN

VALUACIÓN DE TIPO COMERCIAL

A solicitud del interesado se realiza una valuación de tipo comercial, para lo cual se ha
efectuado el cálculo teniendo como base referencial la tabla de valores arancelarios de
terrenos rústicos con similares características (tierras aptas para pastos naturales del
cuadro de valores arancelarios del Ministerio de Vivienda) al cual se le ha añadido el
factores de mejoramiento y además de los criterios establecidos en el Reglamento
Nacional de Tasaciones.

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE COMPENSACIÓN:

1. VALUACIÓN DEL TERRENO (VT):

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 Para efecto de adquisición del terreno debido a la ocupación permanente por
acciones propias de la obra pública, se estima en s/0.36/m2 (calculado en base al
valor arancelario de terrenos rústicos S/0.12/m2 X el factor de mejoramiento de
oferta de venta 2.00 y el factor de fractura de continuidad del terreno 1.50):
VT = Área Afectada X Valor Unitario de Terreno
VT = 113,309.10 m2 X S/ 0.36
VT = S/ 40,791.28

2. VALUACIÓN TOTAL COMPENSACIÓN DEL PREDIO (VTC):

A mérito del artículo 82° del Reglamento Nacional de Tasaciones por afectación de
predio motivado por la ejecución de una obra de infraestructura pública se le
incrementa un 10%.

VTC = VT x 1.10
VTC = S/ 44,870.41

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE INDEMNIZACIÓN:

1. VALUACIÓN DE ESPECIES VEGETALES/ANIMALES (VE):

El área afectada presenta pastos naturales cuya rentabilidad se refleja en los

ingresos económicos que se obtienen por la producción de camélidos
sudamericanos (Unidades Agropecuarias) tales como la comercialización de carne,
vísceras, lana, y cuero o piel, obteniéndose una rentabilidad estimada en S/ 0.37/m2
(según la capacidad de carga o soportabilidad de U.A. por hectárea de 2.5 U.A./ha y
los beneficios que se obtienen de ella).

VE = Área Afectada X rentabilidad/m2

VE = 113,309.10 m2 X S/ 0.37/m2
VE = S/ 41,924.37

2. VALUACIÓN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC).

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 No presenta obras complementarias.

3. VALUACIÓN TOTAL DE INDEMNIZACIÓN (VTI):

A mérito del artículo 82° del Reglamento Nacional de Tasaciones por afectación de
predio motivado por la ejecución de una obra de infraestructura pública se le
incrementa un 10%.

VTI = (VE + VOC) x 1.10

VTI = S/ 46,116.81

MONTO TOTAL A DESEMBOLSAR = VALOR TOTAL DE COMPENSACIÓN + VALOR TOTAL DE

INDEMNIZACIÓN

MONTO TOTAL A DESEMBOLSAR = S/ 90,987.22

CONCLUSIONES

 La valuación por compensación es la cantidad de S/ 44,870.41 (cuarenta y

cuatro mil ochocientos setenta con 41/100 soles) resulta del análisis del valor
del terreno.
 La valuación por indemnización es la cantidad de S/ 46,116.81 (cuarenta y seis
mil ciento dieciséis con 81/100 soles) resulta del análisis de la especie vegetal y
demás elementos que yacen en la superficie del predio.
 El valor total de compensación más indemnización suma la cantidad de S/
90,987.22 (noventa mil novecientos ochenta y siete con 22/100 soles). Lo que
debe ser pagado a favor de los titulares con derechos reales que acrediten
documentalmente la propiedad sobre el predio.

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