Presentación a Inversionistas

Emisión de CBFIs “IDEI 20”

Internacional de Inversiones, S.A.P.I. de C.V.
27 de octubre de 2020
Índice

I. Resumen Ejecutivo

II. Acerca de IDEI

III. Aspectos destacados de la inversión

IV. Características de la Transacción

V. Contactos

Lobby de Saqqara Offices

2
I. Resumen Ejecutivo

3
 Resumen Ejecutivo

◼ Los CBFIs a ser emitidos otorgan una participación en el portafolio departamentos de vivienda vertical
desarrollados por IDEI, ubicados la Zona Metropolitana de Monterrey.

◼ El plan de negocios es capturar su plusvalía durante la preventa y los primeros años de vida, complementando
el rendimiento con el resultado neto del arrendamiento mientras se vende.

◼ El portafolio se encuentra diversificado en 11 desarrollos, 333 departamentos, en segmentos residencial,

residencial plus y premium, y en diferentes etapas: terminados, por terminar y en construcción.

◼ La inversión se llevará a cabo a través de CBFIs listados en BIVA. El plazo objetivo es de 5 años, compuesto por 2
años de maduración y 3 años de desinversión para vender los inmuebles.

◼ IDEI realizará co-inversión del 20% del valor total del portafolio y se encontrará subordinado a la recuperación
del capital y del rendimiento preferente del 9% para el público inversionista.

4
Oportunidad de inversión en bienes raíces desarrollados por IDEI
Instrumento alternativo con estructura que incrementa el rendimiento y reduce riesgos

Rendimiento histórico promedio en MXN

porcentaje, %

15.0%
CAGR %
2005 – Oct 2020

Los CBFIs “IDEI 20” son una

10.8% inversión de capital con
vencimiento objetivo a 5 años y
rendimiento esperado de ~15%

4.0%
7.5% 9.0%
6.7% 7.0% Ajuste
USD/MXN

5.7%
5.3% 6.8%

4.0%

4.0%
Ajuste
USD/MXN

1.3%

USD / T-Bills 1 Cetes Deuda IPC Fibras S&P 500 CBFIs

MXN Yr 364 AAA IDEI 20

Fuente: Elaboración propia con datos de Bloomberg al 26 de octubre de 2020. El rendimiento de las Fibras corresponde a S&P/BMV
FIBRAS (Ticker: FBMEX) contabilziado a partir del 17 de marzo de 2011 cuando el índice comenzó su registro. 5
Presentadores
El equipo directivo de IDEI a cargo de la emisión de los CBFIs es el siguiente:

Jaime Escamilla
Vicepresidente de Jorge Martínez José Antonio Cavazos
Administración y Vicepresidente de Operaciones Director de Comercial
Finanzas

6
IDEI busca emitir CBFIs hasta por 1,500 millones de pesos
Inversión a 5 años con rendimiento objetivo de 15%
CBFI: Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario

Activos a adquirir Rendimiento Estructura

Portafolio de 333 departamentos 1,200 mdp

en 11 desarrollos de IDEI de la Zona Plusvalía durante preventa
Serie A: Gran Público Inversionista
Metropolitana de Monterrey
+
Rendimiento Preferente 9.0%
Plusvalía durante primeros años
Terminados, por terminar, y en
+
construcción 300 mdp
Complemento por arrendamiento
Serie B: IDEI
Valuador independiente CBRE
Subordinada a Serie A en capital y
Compromiso de mejor precio rendimiento preferente

Precio prom. por depto: 4.4 mdp Listado en BIVA

Distribuciones trimestrales
Superficie prom: 88 m2
48 mil pesos/ m2

IDEI: Internacional de Inversiones, S.A.P.I. de C.V

7
Trazzo: Trazzo Urbano Internacional, S.A. de C.V., subsidiaria de IDEI
Invertir a través de CBFIs brinda mayores ventajas que invertir en
inversiones inmobiliarias individuales

Inversión
CBFIs de
Fibras individual en
IDEI
departamento

Portafolio diversificado
✓ ✓ 
Administración profesional
✓ ✓ 
Sin monto mínimo de inversión
✓ ✓ 
Distribuciones constantes
✓ ✓ 
Sin pago provisional de impuestos
✓ ✓ 
Resiliencia COVID
✓ ✓ 
Desinversión programada
✓  
Saqqara Residences con vista hacia la
Sierra Madre Oriental

8
Participantes en la Transacción

Fideicomitente Valuador Inmobiliario

Fiduciario Representante Común

Asesor Fiscal Agente Estructurador

Intermediarios
Asesor Legal
Colocadores

9
II. Acerca de IDEI

10
IDEI: #1 en ventas de vivienda vertical en ZM de Monterrey
Desarrollador inmobiliario con amplia trayectoria en segmento de oficinas y departamentos de
lujo en Monterrey. Uno de sus desarrollos más recientes es la Torre KOI, la más alta de México

Acerca de IDEI Desarrollos de IDEI

◼ Desarrollador inmobiliario para la Zona Metropolitana de

Monterrey en los segmentos de oficina, residencial horizontal y
vertical, y de uso mixto.
─ El desarrollador más sobresaliente del norte del país de
acuerdo a Real Estate Market & Lifestyle 1
─ Fundada por Don Alberto de la Garza Evia en 1973

◼ Ventas proyectadas de 35,000 mdp para 2020 – 2024

◼ Desarrollador de la Torre KOI (2016), la más alta de México2, de

la Torre Avalanz (2000), Torre ING (1996) y Saqqara (2017)
Torre Avalanz (1998 – 2000) (izq) y
Torre ING (1994 – 1996) (der)
◼ En 2020 se inauguró el Centro Inmobiliario IDEI para realizar
visitas virtuales a los desarrollos
◼ Capital administrado para inversionistas y family offices en fondos
privados por más de 13,000 millones de pesos

Saqqara (2013 – 2017) Torre KOI (2013 – 2016)

1/ “IDEI, 44 años de Vanguardia y Liderazgo”. Real Estate Market & Lifestyle. Monterrey, potencia económica en Expansión. 2018.
2/ Al término de su construcción 11
Trayectoria probada durante todos los ciclos económicos
Ha desarrollado oficinas, vivienda vertical y horizontal, proyectos de usos mixtos, además de
inmuebles comerciales y hoteles en destinos turísticos, así como residencias en Texas

Más de 47 años de experiencia Acontecimientos recientes: 2010 - 2019

◼ Oficinas: +10 edificios y 256 mil m2 2018: Venta a Hotel Presidente Intecontinental

◼ Vivienda horizontal: +28 desarrollos y 8,000 residencias Renta de oficinas corporativas a Actinver y Banamex

◼ Vivienda vertical y usos mixtos: +15 desarrollos y 1,800 deptos. 2017: Venta de oficinas Saqqara a FUNO (11,236 m2)

◼ Además, experiencia en desarrollos en Texas 2016: Torre KOI “El edificio más alto de México” 1

Saqqara: Offices and Torre KOI: Earth Offices and 2015: Venta de oficinas VAO1 a Axa (12,610 m2)
Residences Sky Residences
2013: Venta de oficinas KOI a Banorte (24,000 m2)

Desarrollos recientes en San Pedro Garza García

◼ Saqqara: Desarrollo residencial, de oficinas y comercial que se

encuentra ubicado en la Ave. José Vasconcelos en San Pedro
Garza García. Cuenta con vista hacia la Sierra Madre, el Cerro de la
Silla, y hacia el campo de golf del Club Campestre.

◼ Torre KOI: Desarrollo residencial, de oficinas y comercial que se

encuentra ubicado en Ave. David Alfaro Siqueiros, en Valle Oriente,
San Pedro Garza García. Cuenta con 280 m de altura y 65 pisos:
236 departamentos y 38,916 m2 de área rentable para oficinas y
comercios.

1/ Al término de su construcción 12
Segmentos de negocio que se adaptan a necesidades del mercado
Además del desarrollo inmobiliario, cuenta con experiencia en administración de rentas de
oficinas y departamentos, y con financiamiento hipotecario

Desarrollo Inmobiliario Espacios arrendados en VAO2

◼ Oficinas, Vivienda vertical, Vivienda horizontal. Usos

Mixtos, Centros comerciales y hoteles

◼ Principales subsidiarias:

─ Trazzo Urbano Internacional

─ Inmobiliaria Centro Monterrey

Arrendamiento Inmobiliario

◼ Renta de oficinas y departamentos Sala de juntas

◼ Principales subsidiarias:

─ Espacia

─ Espacia Darwin

Financiamiento

◼ Crédito para adquisición de vivienda

◼ Principal subsidiaria:

─ Realiza Lobby

13
Enfoque de desarrollos en San Pedro Garza García
También se han desarrollado en otras zonas del área metropolitana hacia donde existe
crecimiento urbano, como el centro de Monterrey y Santa Catarina, aledaña a San Pedro

Desarrollos de oficinas Desarrollos de vivienda vertical

Año Desarrollo Ubicación Año Desarrollo Ubicación

1 1983 Torre Alta Valle del Campestre, San Pedro 1 1988 Torre Cristal Campestre, San Pedro
2 1997 Torre del Campestre Santa Engracia, San Pedro
2 1985 Torre Ábaco San Agustín, San Pedro
3 2000 Torre Avalanz Valle Oriente, San Pedro
3 1988 Torre Quimmco Valle del Campestre, San Pedro
4 2003 Altus Residencial Loma Larga, San Pedro
4 1996 Torre ING Valle Oriente, San Pedro 5 2009 COVA 1 Colinas del Valle, San Pedro

5 1998 Plaza Internacional Valle del Campestre, San Pedro 6 2011 LIU West Valle Oriente, San Pedro
7 2011 COVA 2 Cumbres del Valle, Monterrey
6 2000 Torre Avalanz Valle Oriente, San Pedro
8 2012 EVA Las Privanzas, San Pedro
7 2007 Altus Oficinas Loma Larga Oriente, San Pedro
9 2013 LIU East Valle Oriente, San Pedro
8 2008 Céntrika Del Prado, Monterrey
10 2015 Tulé Valle Poniente, Santa Catarina
9 2009 VAO Oficinas 1 Valle Oriente, San Pedro 11 2016 Atria Santa Bárbara, San Pedro

10 2012 VAO Oficinas 2 Valle Oriente, San Pedro 12 2016 KOI Sky Residences Valle Oriente, San Pedro
13 2017 Saqqara Residences Santa Engracia, San Pedro
11 2015 KOI Earth Offices Valle Oriente, San Pedro
14 2017 Cítica Centro, Monterrey
12 2018 Cítica Centro, Monterrey
15 2017 Céntrika Céntrika, Monterrey
13 2021 Saqqara Offices Santa Engracia, San Pedro 16 2020 Kimá Valle Poniente, Santa Catarina

14
Desarrollos actuales selectos: residencial vertical (1/2)
Los proyectos actuales de residencia vertical superan las 1,700 unidades, se invirtieron
5.0 mmdp con ventas estimadas de 7.9 mmdp

Saqqara KOI Sky Residences Atria II Citica

Uso: Residencial Premium Residencial Premium Residencial Plus Residencial

Unidades: 129 236 124 87

Ubicación San Pedro San Pedro San Pedro Monterrey

Inversión: 280 mdp 350 mdp 400 mdp 190 mdp

Ventas
710 mdp 450 mdp 600 mdp 320 mdp
Estimadas:

15
Desarrollos actuales selectos: residencial vertical (2/2)
Los proyectos actuales de residencia vertical superan las 1,700 unidades, se invirtieron
5.0 mmdp con ventas estimadas de 7.9 mmdp

Tulé Kimá República Céntrika

Uso: Residencial Plus Residencial Plus Residencial Plus Residencial

Unidades: 280 152 284 414

Ubicación Santa Catarina Santa Catarina Monterrey Monterrey

Inversión: 540 mdp 380 mdp 550 mdp 600 mdp

Ventas
830 mdp 675 mdp 900 mdp 970 mdp
Estimadas:

16
Desarrollos actuales selectos: oficinas y comercial
Los proyectos actuales de oficinas y comercial superan los 150,000 m2, se invirtieron
4.0 mmdp con ventas estimadas de 10.0 mmdp

KOI Earth Offices VAO 2 Citica Auriga

Uso: Oficinas Oficinas Oficinas y Comercial Oficinas, Comercial y Hotel

Área Bruta
38,916 m2 20,706 m2 20,500 m2 23,000 m2
Rentable

Ubicación Valle Oriente - San Pedro Valle Oriente - San Pedro Centro de Monterrey San Agustín - San Pedro

Inversión: 1,303 mdp 550 mdp 400 mdp 2,200 mdp

Ventas
1,560 mdp 800 mdp 615 mdp 5,800 mdp
Estimadas:
Dentro de Complejo VAO, entre Ave. Fundadores y Lázaro Venustiano Carranza, a una Batallón de San Patricio y
Acceso:
Cárdenas. cuadra de Constitución Real San Agustínֵ

17
Desarrollos actuales selectos: residencial horizontal
Los proyectos actuales de vivienda horizontal superan las 4,400 unidades, se invirtieron
4.2 mmdp con ventas estimadas de 7.3 mmdp

Amorada Estancias de Montreal Valle de Plata Los Castaños

Uso: Residencial Residencial Residencial Residencial

Unidades: 459 202 563 229

Ubicación Santiago Escobedo Apodaca Apodaca

Inversión: 280 mdp 350 mdp 510 mdp 180 mdp

Ventas
710 mdp 450 mdp 820 mdp 270 mdp
Estimadas:

18
Centro Inmobiliario IDEI ha impulsado las ventas digitales
Experiencia envolvente para realizar recorridos virtuales a los departamentos y alrededores

◼ El Centro Inmobiliario IDEI permite visitar todos los desarrollos de IDEI desde un mismo sitio

◼ Recorridos virtuales, análisis de zonas aledañas, características de departamentos

◼ Asesoría de brokers expertos

◼ 2 de cada 3 ventas logradas a través de este medio

Pantallas envolventes para recorridos virtuales Centro Inmobiliario IDEI

19
Centro Inmobiliario IDEI
Plataforma virtual para visitar departamentos en venta

20
Estrategia para impulsar ventas digitales
Estrategia para impulsar ventas digitales

◼ Intensificación de Campaña Digital

— Se incrementó la presencia en redes sociales

— Se actualizó imagen de todos los micrositios web de los

desarrollos

◼ Centro Digital de Ventas

— Atención web personalizada en los micrositios web

— 2 de cada 3 ventas desde abril a través de este medio

◼ Aplicación “Sirena”
— Implementamos esta aplicación para el uso del WhatsApp
de manera institucional Video de recorrido virtual por República

— Todos los involucrados tienen acceso a los mensajes para asegurar el correcto seguimiento a los clientes
— Genera gráficas e indicadores para el seguimiento diario

◼ CRM “Pipedrive”

— Herramienta para mejorar seguimiento y cierre de ventas con clientes

◼ Recorridos Virtuales
— Se publicaron videos en redes sociales y micrositios web

◼ Video de Solidaridad

— Se realizó video institucional de solidaridad ante situación actual, logrando +500,000 reproducciones en Facebook

21
Los niveles de ventas se han recuperado
Aunque la pandemia redujo las ventas, en agosto se recuperó el ritmo de ventas

◼ Se vendieron 188 departamentos entre enero y septiembre de 2020, +33% que en el mismo periodo de 2019.

◼ Las ventas superaron 940 millones de pesos entre enero y septiembre de 2020, +7% que en el mismo periodo de 2019.

Unidades vendidas en segmento vertical Monto de ventas en segmento vertical

número de departamentos millones de pesos
50
2019 2020 2019 2020 240
45
220

40 200

180
35
160
30
140
25
120

20 100

80
15
60
10
40
5
20

0 0
Ene

Ago

Ago
Feb

Jul

Oct

Nov

Ene

Feb

Jul

Oct

Nov
Jun

Jun
Mar

May

Sept

Dic
Abr

Mar

May

Sept

Dic
Abr

Fuente: IDEI 22
III. Aspectos destacados de la inversión

23
 Aspectos destacados de la inversión

1 Experiencia en desarrollo y administración de bienes raíces, incluso durante recesiones

2 Plan de negocio defensivo y adaptado a la nueva realidad

3 Ubicación con economía resiliente y favorable

4 Portafolio de inmuebles diversificado en las zonas de mayor demanda

5 Amplia protección al inversionista al reducir riesgo de pérdida

Vista hacia Sierra Madre Oriental

desde KOI Sky Residences

24
1
Experiencia en desarrollo y administración de bienes
raíces, incluso durante recesiones

■ La mayoría del equipo ejecutivo experimentó en el sector las recesiones previas

Equipo ejecutivo
experimentado ■ Estos nos da mejor entendimiento de las reacciones de mercado y estrategia operativa para
aprovechar oportunidades de mercado

■ 47 años desarrollando oficinas y residencias en la Zona Metropolitana de Monterrey

Amplia experiencia y
trayectoria ■ Identificando oportunamente necesidades de mercado y cambios en la preferencias de usuarios

■ Posición #1 en número de departamentos vendidos en 2018, 2019 y 2020

25
Equipo directivo con experiencia
La experiencia en el sector supera los 26 años en promedio

Experiencia Experiencia
Nombre y puesto Experiencia y educación
en IDEI en el sector
Socio Fundador de IDEI
Alberto de la Garza Evia
Presidente del Consejo de 47 años +47 años
Tecnológico de Monterrey
Administración
Lic. en Administración de Empresas
Planeación estratégica de IDEI
Jorge Martínez Ha desarrollado +140 mil m2 vendibles de departamentos
19 años +19 años
Vicepresidente de Operaciones
MBA del IPADE
Planeación financiera y estructura de inversión de proyectos de
Jaime Escamilla
IDEI, y manejo de capital por más de 22,000 mdp
Vicepresidente de 14 años +20 años
Administración y Finanzas
MBA del IPADE
Responsable de Espacia Administradora
Administración y comercialización del pool de rentas
José Antonio Cavazos
16 años +19 años
Director Comercial
Programa de Alta Dirección, D-1, IPADE
Lic. en Mercadotecnia, Universidad Regiomontana
Responsable del diseño, ejecución y comercialización de los
proyectos verticales
Jorge Zepeda
5 años +28 años
Director de Proyectos Verticales
CMIC
Maestría en Admón. de la Construcción
Responsable de la instrumentación de documentos legales para
la adquisición, venta y asociación de inmuebles
Mario Flores
15 años +38 años
Director Jurídico
Universidad Autónoma de Nuevo León
Lic. en Derecho

26
 IDEI: posicionado como líder de vivienda vertical
1 Los resultados de los últimos 18 meses al 2T20 muestran la más alta participación de
mercado en la ZM de Monterrey en los segmentos: Residencial, Res. Plus y Premium

Proyectos activos Unidades vendidas de vivienda vertical Ventas de vivienda vertical

número de proyectos unidades vendidas millones de pesos

IDEI IDEI IDEI

8% 13%

7% 29%

4% 8% 36%
166 4% 41%
4,312
proyectos 2% unidades 7% 11,003 mdp
activos 2% en ventas
2% vendidas
2% 6%
63% 2%
2% 12%
5% 3%
4% 3%
3% 3% 4% 5%
3% 4% 4% 5%

Fuente: Estudio 4S al 4T19 y 2T20. 27

 2 Plan de negocio defensivo y adaptado a la nueva realidad

El arrendamiento de bienes raíces es defensivo

Negocio defensivo ■ Produce flujos constantes y predecibles a largo plazo
■ Preferencias de nuevas generaciones favorecen arrendamiento vs. adquisición

Inmuebles desarrollados por IDEI han generado alto rendimiento

■ Rendimientos históricos de doble dígito cuando se adquiere en preventa
■ La experiencia del desarrollador reduce retrasos en entrega, maximizando el rendimiento
Rendimientos atractivos
Rendimiento se eleva al capturar la plusvalía
■ El usuario final puede pagar más por un inmueble que el inversionista de arrendamiento, este valor
se genera al desaparecer costo fiscal y del bróker

La pandemia del COVID-19 acelerará los cambios estructurales por eficiencia y menor ingreso
Adaptado a la nueva realidad ■ Las ventas a través de canales digitales han sido clave para mantener nivel de ventas
■ Tendencia por mayor eficiencia al vivir cerca de centros educativos, de trabajo y recreación

28
 Preventa de IDEI con plusvalía de doble dígito
2 El crecimiento del precio de la vivienda ha aumentado a nivel nacional 8% anual, los
desarrollos de preventa de IDEI han mostrado plusvalía de 17%

Alta plusvalía Valor de m2 en departamentos por municipio (2020)

miles de pesos por m2
◼ La plusvalía de la adquisición de inmuebles en preventa
56.5
desarrollados por IDEI ha sido de 17%, el doble del crecimiento 47.5 49.8
33.7 35.2 35.7 37.0
del precio de la vivienda terminada a nivel nacional.

◼ Creemos que la plusvalía en ZM de Monterrey es el resultado de:

Jalisco

CDMX

N.L.

San Pedro,

Cuajimalpa,

Hidalgo,
Catarina, N.L.

Miguel

CDMX
— mayor ingreso

CDMX
N.L.
Santa
— más servicios en alrededores (hospitales, centros educativos,
centros comerciales, restaurantes)
— mayor costo de construcción Fuente: propiedades.com

— mayores costos de traslado Crecimiento de precios de vivienda (2015-2020)

por ciento

17.0%

8.1% 8.7% 8.9%

6.8%
3.5%

Inflación Económico Nacional Nuevo León Media Preventa

Social Residencial IDEI

Desarrollo de usos mixtos Auriga, estará ubicado en la zona de San Agustín. Vivienda terminada
Fuente: Banxico y SHF

29
3 Ubicación con economía resiliente y favorable

✓ Dinamismo económico mayor al resto del país

✓ Bono demográfico favorece a la demanda por vivienda

✓ Alta calidad de vida retiene y atrae población

✓ Vivienda vertical es una solución a problemas de traslado de la ZM de Monterrey

✓ Financiamiento hipotecario en expansión y con menores tasas de interés

30
 Nuevo León, una entidad con dinamismo económico
3 Los indicadores económicos muestran un mercado de mayor crecimiento que otras
entidades del país

PIB per cápita (2018) Crecimiento del PIB (2005 – 2018) Población Ocupada con > 5 SMD (2019)
Dólares al año porcentaje anual porcentaje del total

16,147 3.9% 9.0%

3.4%
3.1%
11,188 2.7%
9,941 9,225
4.3%
3.6% 3.6%

Nuevo Jalisco CDMX Nacional Nuevo Jalisco CDMX + Nacional Nuevo Jalisco CDMX + Nacional
León + EdoMex León EdoMex León EdoMex

Tabla Comparativa de Indicadores

Estado de
Nacional CDMX Jalisco Nuevo León
México
PIB (2018) billones de pesos 22.2 3.6 2.0 1.6 1.7
Crecimiento PIB (2005 - 2018) porcentaje anual 2.7% 3.0% 3.2% 3.4% 3.9%
Población (2018E) millones de personas 120.0 9.0 16.2 7.9 5.1
Crecimiento Poblacional (2010 - 2015) porcentaje anual 1.4% 0.3% 1.4% 1.5% 2.1%
Trabajadores inscritos en IMSS (2019) millones de personas 20.4 3.4 1.6 1.8 1.6
Ocupados con salario >5 SMD (2019) porcentaje 3.6% 6.1% 2.3% 4.3% 9.0%
Informalidad Porcentaje 27% 30% 33% 23% 21%
Viviendas (2015) millones de viviendas 31.9 2.6 4.2 2.1 1.4
Habitantes por vivienda (2015) habitantes 3.8 3.5 3.9 3.8 3.7

Nota: Cálculo de PIB per cápita se realizó con tipo de cambio promedio de 2018, 19.23 MXN/USD.
SMD: Salario mínimo diario. 31
Fuente: INEGI, Banxico.
 La demografía favorece al crecimiento de la demanda
3 La demanda por vivienda para adquirir o rentar se encuentra impulsada por el bono
demográfico, el grupo de edad que tendrá de 20 a 35 años

Pirámide poblacional de Nuevo León (2015) Demanda por vivienda en México

miles de personas Mujeres Hombres
75 y más ◼ La demografía favorece a la demanda de vivienda, y Nuevo León
70 a 74
es de las entidades con mayor crecimiento de la misma.
65 a 69
60 a 64
55 a 59 ◼ Los grupos poblacionales de 20 a 35 años son los que más
50 a 54
Bono demandan vivienda, ya sea adquirida o rentada, y también
45 a 49 demográfico
40 a 44 representan los grupos más grandes en la pirámide poblacional.
35 a 39 80k cada
30 a 34 año
25 a 29 ◼ En Nuevo León se adquirieron 72.2 mil viviendas en promedio
20 a 24
15 a 19
90k cada entre 2016 y 2018.
año
10 a 14
5a9
0a4
250 200 150 100 50 0 50 100 150 200 250

Demanda por adquisición de vivienda – SHF (2019)

unidades
59,941
44,481
38,663
33,881
25,282 25,714

Chihuahua Guanajuato CDMX EdoMex Jalisco Nuevo León Desarrollo República, ubicado en el centro de Monterrey.

Fuente: INEGI, SHF. 32

 Nuevo León cuenta con alta calidad de vida
3 Los indicadores sociodemográficos son de los más altos del país, y estudios
demuestran un alto índice de calidad de vida

Municipios con mayor calidad de vida (2018) Alta calidad de vida

puntaje 1-100
ZMM - San Pedro 74.6 ◼ San Pedro Garza García, San Nicolás, Guadalupe y Monterrey se
ZMM - San Nicolás 69.7 encuentran entre los municipios con mayor calidad de vida en el
Saltillo 69.3
país.
Hermosillo 69.1
ZMM - Guadalupe 68.9
La Paz 68.6 ◼ La distribución de los niveles socioeconómicos de Nuevo León es
Mexicali 68.5 similar al de CDMX.
ZMM - Monterrey 67.6
Mérida 67.5
Cajeme 67.3
Fuente: Ciudades más habitables de México 2018

Comparativo de nivel socioeconómico (2018)

porcentaje

Alta Media Alta Media Baja

Nacional 6 % 11 % 27 % 56 %

Ciudad de
11 % 18 % 34 % 37 %
México

Nuevo
10 % 16 % 37 % 37 %
León
Desarrollo Citica, ubicado en el centro de Monterrey.
Fuente: NSE, AMAI y Secretaría de Economía

ZMM: Zona Metropolitana de Monterrey 33

 El crecimiento vertical se ha vuelto una solución
3 La verticalización de la Zona Metropolitana de Monterrey resultó de una combinación
de factores económicos, orográficos y de conveniencia en traslados
Crecimiento vertical de la Zona Metropolitana de Monterrey

Vista de noche hacia Valle Oriente. Vista hacia Santa Bárbara. Vista hacia Lázaro Cárdenas.

Mapa del Plan de Desarrollo Urbano 2013-2025 Factores que favorecen absorción de vivienda vertical
La vivienda vertical ofrece ventajas para mantener y elevar la calidad de vida,
por lo que IDEI busca este nuevo y creciente nicho de mercado.

◼ Alto crecimiento económico y demográfico

─ Aumento en poder adquisitivo y tamaño de población favorece la
demanda en el mercado inmobiliario

◼ El crecimiento horizontal ha complicado tiempos de traslado

─ La ciudad mide ~45 km de oeste a este y de norte a sur

◼ Orografía limita crecimiento horizontal

─ Zonas urbanas divididas por montañas y poca conectividad vial
─ El relieve montañoso está compuesto por la Sierra Madre Oriental, la
Loma Larga, el Cerro de la Silla, el Cerro de las Mitras y el Cerro del
Topo Chico, todos dentro de la Zona Metropolitana de Monterrey

34
 Mayor financiamiento hipotecario favorece demanda
3 El crecimiento constante en el financiamiento para vivienda y las menores tasas de
interés facilitan la adquisición de vivienda

Saldo del crédito hipotecario en Nuevo León Financiamiento hipotecario en México

millones de pesos
81,090 ◼ Saldo de financiamiento hipotecario en crecimiento y con
72,900
65,347 menores tasas de interés
59,214
53,398
47,870
◼ El sistema financiero cuenta con un saldo de 2.7 billones de
pesos en financiamiento hipotecario. Esta es la cifra más alta en
la historia reciente del país, la cual ha crecido a una tasa anual
del 8% en los últimos 10 años.
2014 2015 2016 2017 2018 2019
◼ Además, las tasas de interés se han reducido, ubicándose por
Fuente: Banxico
debajo de 11.0%, facilitando la adquisición de vivienda.
Tasa de interés promedio mensual para créditos hipotecarios
puntos porcentuales
13

12

11

10

8
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fuente: Banxico
Desarrollo Tulé, ubicado en Valle Poniente, Santa Catarina.

35
4 Portafolio de inmuebles diversificado

✓ Diversificación permite reducir riesgo y abarcar más zonas

✓ Criterios de selección que favorecen venta final:

2 recamaras y con superficie menores a 100m2

✓ Métricas de absorción estables en ZM de Monterrey

36
 Portafolio de inmuebles diversificado
4
333 departamentos a adquirir ubicados en 11 desarrollos

Superficie Precio por Valor en

Desarrollo Unidades Segmento Precio de m2 Entrega
promedio unidad IDEI 20

Totales IDEI 20 M2 miles de pesos millones de pesos millones de pesos

Total 3,566 333 88 47.9 4.4 1,414

Saqqara 253 10 Premium 162 76.3 12.4 123.8 2T22

KOI 224 16 Premium 152 66.8 10.2 162.8 Terminado

Atria 249 9 Premium 173 55.5 9.6 86.3 Terminado

Avalon 578 43 Res. Plus 94 50.6 4.8 204.6 4T22

Kanát 304 43 Res. Plus 79 47.3 3.7 159.7 2T22

Novus
750 49 Res. Plus 69 47.6 3.3 161.6 2T23
Fundidora

Kimá 152 23 Res. Plus 98 45.6 4.5 103.1 Terminado

Tulé 280 20 Res. Plus 100 44.8 4.5 89.6 Terminado

República 284 45 Res. Plus 65 42.3 2.8 124.3 4T21

Úna 224 35 Residencial 63 36.3 2.3 79.5 2T22

PS - 2T21
Céntrika 268 40 Residencial 91 32.5 3.0 118.7
PN - 2T22

37
 Ventas estables en la ZM de Monterrey
4
Los precios continúan creciendo anualmente

◼ La ZM de Monterrey ha mostrado incrementos en plusvalía que van del 8% al 14% dependiendo el segmento.

◼ Las ventas en los segmentos en donde IDEI participa muestran tendencia creciente.

Ventas por segmento Precio por m2 por segmento

número de departamentos miles de pesos por metro cuadrado
1,400 80
Residencial 2016
Residencial Plus 2017 69
1,200 70
Premium 2018
2019 60
1,000 54

46 50
800
40
34
600 31
30
21
400
20

200 10

0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Residencial Residencial Plus Premium

Nota: Residencial 1.2 a 2.8 mdp; Residencial Plus 2.8 a 6.0 mdp; Premium 6.0 a 18 mdp.
Fuente: Estudio 4S al 4T19. 38
 Portafolio de inmuebles diversificado
4 Con aspectos que favorecen absorción: 1) Ubicación en zonas de crecimiento,
2) superficies menores a 100m2 y 3) con precios menores a 50,000 pesos / m2

Valor de departamentos por zona Valor de departamentos por fecha de entrega

porcentaje, % millones de pesos Los desarrollos cuentan
Centro Urbano 615 con +40% de preventa y
Valle Oriente Santa María, 14% crédito puente,
/ Valle, 26% reduciendo riesgo de
442 construcción

Centro de
Monterrey, 17% 162
124
71

Valle Poniente,
Santa Lucía -

Entregado
25% 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T
Fundidora, 17%
2021 2022 2023

Número de departamentos por superficie Número de departamentos por rango de precio / m2

unidades unidades
de 50 a 74 106 de 25 a 39 75

miles de pesos por m2

de 75 a 90 107
m2 promedio

de 40 a 44 65
de 90 a 100 61
de 45 a 49 115
de 100 a 120 28
de 50 a 59 52
de 120 a 280 23

de 180 a 280 8 de 60 a 64 26

39
 Ubicaciones cerca de oficinas, escuelas y comercios
4 Las ubicaciones se encuentran en la zona alrededor de Valle, en San Pedro, en el
Centro de Monterrey y en Parque Fundidora

Zona Metropolitana de Monterrey

◼ Los 11 desarrollos se encuentran en 3

municipios:
Santa Catarina, San Pedro Garza García, y
Monterrey
Referencias de distancias:
En Monterrey:
◼ ~45 Km del Aeropuerto Internacional de
Monterrey a Valle Poniente, Santa Catarina
◼ ~45 Km de la entrada norte de la ZM de
Monterrey por Aeropuerto Internacional del
Norte hasta el Sur, en Club de Golf la
Herradura por la Carretera Nacional

En CDMX:
◼ ~45 Km de Planta Ford en Cuautilán Izcalli
a Perisur en Coyoacán
◼ ~45 Km del Aeropuerto Internacional de la
Ciudad de México a La Marquesa, en el
Estado de México

En Guadalajara:
◼ ~30 Km del Aeropuerto Internacional
Leyenda: Miguel Hidalgo a la Basílica de Nuestra
Desarrollos de IDEI Señora de Guadalupe

40
 Koi, Atria y Saqqara en Valle y Valle Oriente
4 La zona se puede considerar como la más vibrante por contar con parques
corporativos, centros comerciales, hospitales, escuelas, clubes y parques.

Zona Valle y Valle Oriente en San Pedro Garza García

Atria

Saqqara

Koi

41
 Tulé, Kanat y Kimá en Valle Poniente
4 Valle Poniente se encuentra en Santa Catarina, junto a San Pedro, en la zona se
encuentra Prepa Tec, UDEM, American School Foundation y el Consulado de EUA.

Zona Poniente en Santa Catarina

Tulé

Kanat

Kimá

42
 Novus y Uná en Parque Fundidora / Paseo Santa Lucía
4 Con ubicación inmediata a Parque Fundidora, Cintermex, Arena Monterrey, y
proximidad a las líneas 1 y 3 del metro.

Parque Fundidora y Paseo Santa Lucía

Novus
Fundidora

Uná

43
 Céntrika y República en Centro de Monterrey
4 Con ubicación en Centro de Monterrey, cercano a la UANL, línea 1 del metro y acceso
a San Pedro a través de Venustiano Carranza (Tunel Loma Larga)

Centro de Monterrey

Céntrika

República

44
 Avalon se encuentra en el límite Monterrey / San Pedro
4 Ubicado en el Centro Urbano Santa María, con oficinas corporativas, IPADE, y acceso
directo a las avenidas más importantes, Constitución y Morones Prieto

Zona Centro Urbano Santa María, en límites de Monterrey y San Pedro

Avalón

45
 Portafolio de inmuebles diversificado
4
333 departamentos a adquirir ubicados en 11 desarrollos

Desarrollo Instagram Sitio web

IDEI ideivertical idei.mx

Trazzo vivetrazzo trazzo.com.mx

Espacia espacia_departamentos espacia.com.mx

Saqqara saqqaramx saqqara.mx

KOI koiskyresidences koi.mx

Atria ideivertical atria.mx

Avalon avalon.idei avalon.idei.com.mx

Kimá kimamx kima.idei.com.mx

República republica.mty republica.idei.com.mx

Tulé tule.mx tuletequiero.com

Céntrika vivetrazzo centrika.com.mx

Novus
Desarrollo Avalon, Centro Urbano Santa María, sobre Ave. Constitución en novus.fundidora novusfundidora.com
Monterrey, cruzando el “Puente Atirantado” de San Pedro Garza García.
Fundidora
Kanat kanatmexico kanat.mx

46
5
Amplia protección al inversionista al reducir riesgo de
pérdida

✓ IDEI participará con 20% en el portafolio a través de Trazzo

✓ El rendimiento de IDEI está subordinado al rendimiento de los inversionistas

✓ IDEI se compromete a no comercializar inmuebles de los desarrollos en

“IDEI 20” a un menor precio por m2 que el precio adquirido

47
 Plusvalía en 2 etapas: preventa y arrendamiento
5 La adquisición en preventa genera un rendimiento durante su construcción. Durante
el arrendamiento la plusvalía aumenta mientras se desarrollan siguientes fases.

1 2 3

Adquisición del portafolio de Distribución de flujos Venta de los inmuebles,

inmuebles generados por Arrendamiento capturando plusvalía

Al momento de la emisión Del año 1 al 5 Del año 3 al 5

Administración del
Fideicomiso Venta de inmuebles al mercado
Vehículo adquiere
inmuebles
Vehículo(s) de Inversión Vehículo(s) de Inversión

+ Ingresos por emisión + Ingresos por arrendamiento + Ingresos por arrendamiento

- Gastos de Fideicomiso y Emisión - Gastos de Fideicomiso - Gastos de Fideicomiso

- Creación de Reservas - Restitución de Reservas - Restitución de Reservas

- Pago por adquisición de inmuebles - Comisión por arrendamiento 1.5 meses - Comisión por arrendamiento 1.5 meses
- 4% de cobranza mensual - 4% de cobranza mensual

+ Ingresos por venta de inmuebles

- 4% de comisión por venta

= Resultado de operación = Resultado de operación

48
 Protección al inversionista
5 La co-inversión de 20% de Trazzo se encontrará subordinada al rendimiento
preferente de la Serie A, creando incentivos para maximizar el rendimiento

Prelación de distribuciones Sensibilidad de rendimiento vs plusvalía

Años
Serie B Fondo Serie A
1 2 3 4 5
20%
Se distribuirá resultado neto por:

Venta de Inmuebles

Arrendamiento
15%

Rendimiento anual, %
El rendimiento preferente
permite reducción de riesgo
Se distribuirá a Serie A (Gran Público Inversionista) en Serie A
100% 100%
10% El rendimiento se iguala
64% en ambas series cuando
20% 20% la plusvalía es 11%

Se distribuirá a Serie B (Trazzo)

36%
5%
80% 80%

◼ 100% de los flujos para Serie A hasta 1) recuperar 100% del capital
invertido y 2) pagar rendimiento preferente de 9%
◼ 80% de los flujos para serie B y 20% para Serie A hasta recuperar 100% 0%
de capital invertido de Serie B e igualar rendimiento de ambas series 0% 5% 10% 15% 20%
◼ Una vez igualados los rendimientos, los flujos se distribuirán 64% para Plusvalía anual, %
Serie A y 36% para Serie B

49
IV. Características de la Transacción

50
Términos y Condiciones (1/2)

Fideicomitente ▪ Trazzo Urbano Internacional, S.A. de C.V. (“Trazzo”, subsidiaria de IDEI)

▪ Tenedores de Serie A: Gran Público Inversionista

Fideicomisarios
▪ Tenedores de Serie B: Trazzo

Clave de pizarra ▪ IDEI 20 (Serie A); IDEI 20-2 (Serie B)

Tipo de oferta ▪ Oferta Pública Primaria Nacional

▪ 1,200’000,000 M.N. en Serie A

Monto de la emisión
▪ 300’000,000 M.N. en Serie B

Construcción de libro ▪ [24] de [Noviembre] de 2020

Rendimiento esperado ▪ ~15%

Periodo de desinversión ▪ A partir del año 3

Plazo objetivo ▪ 5 años

Fuente de distribuciones ▪ Flujo neto proveniente de la enajenación de inmuebles y del arrendamiento

Retorno preferente ▪ 9% para Serie A

▪ Etapa 1: 100% para Serie A y 0% para Serie B
hasta que Serie A recupere 100% del capital y reciba rendimiento preferente

Prelación de distribuciones ▪ Etapa 2: 20% para Serie A y 80% para Serie B

hasta que Serie B recupere 100% del capital e igual rendimiento a Serie A

▪ Etapa 3: 64% para Serie A y 36% para Serie B

51
Términos y Condiciones (2/2)

Valuador Inmobiliario ▪ CBRE

Fiduciario ▪ Banco INVEX

Representante Común ▪ CIBanco

Asesor Legal ▪ Santamarina y Steta

Asesor Fiscal ▪ KPMG

Agente Estructurador ▪ INVEX Casa de Bolsa

▪ INVEX Casa de Bolsa

Intermediarios Colocadores
▪ Actinver Casa de Bolsa

52
Estructura del vehículo

Diagrama de la emisión Funciones de cada entidad

Serie A Serie B
1,200 mdp 300 mdp Administrador:
◼ Girar instrucciones a F/3915 respecto a las inversiones
CBFIs
Fideicomisario B y Fideicomitente
Trazzo Urbano Fideicomiso Emisor :
Internacional, ◼ Emitir CBFIs
S.A. de C.V.
INVEX ◼ Pagar gastos de Emisión
F/3915
FICAP Espacia Darwin, ◼ Crear, mantener y reestablecer reservas para gastos del fideicomiso
S.A. de C.V. ◼ Capitalizar y financiar a Espacia Fondo

Administrador ◼ Recibir recursos provenientes de reembolsos de capital, dividendos,

pagos de intereses o amortizaciones de Espacia Fondo
100%
◼ Realizar distribuciones a Series A y B
Espacia Fondo,
S.A.P.I. de C.V.
Espacia Fondo:
◼ Pagará a Fideicomitente por adquisición de inmuebles
◼ Mantendrá la propiedad de los inmuebles y realizará contratos de
promesa de compraventa de inmuebles aún no escriturados
Portafolio de Activos:
- Inmuebles adquiridos ◼ Planeará el de mantenimiento de inmuebles
- Contratos promesa de compraventa ◼ Recibirá flujos provenientes del arrendamiento y venta de inmuebles
◼ Pagará comisiones al Administrador por administración de
arrendamientos y enajenación de unidades

53
V. Contactos

54
Contactos

IDEI - Fideicomitente

Jaime Escamilla jaime.escamilla@idei.com.mx

José Antonio Cavazos joseantonio.cavazos@idei.com.mx

Mario Flores mario.flores@idei.com.mx

INVEX – Agente Estructurador e Intermediario Colocador

Ernesto Alatorre ealatorre@invex.com

Alejandro Vélez mvelez@invex.com

Actinver – Intermediario Colocador

Nathan Moussan nmoussan@actinver.com.mx

Iñigo Cossio icossioq@actinver.com.mx

Business Center en Saqqara Residences

55
Límite de responsabilidad

Esta presentación fue elaborada por INVEX Casa de Bolsa, S.A. de C.V., INVEX Grupo Financiero (“INVEX”) con información proporcionada por Internacional de
Inversiones, S.A.P.I. de C.V., (“IDEI”) como un apoyo visual para la emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs” o “La Transacción”) a través de
su subsidiaria Trazzo Urbano Internacional, S.A. de C.V. (“Trazzo”). El presente documento preliminar no constituye una oferta pública de enajenación de los valores
descritos y los posibles adquirentes deberán revisar la información contenida en el Prospecto de Colocación y demás Documentos de la Emisión de CBFIs.

La información contenida en esta presentación es preliminar y se encuentra sujeta a cambios, reformas, adiciones, aclaraciones o sustituciones, y hace referencia al
prospecto de colocación de la emisión de CBFIs, incluyendo, sin limitar, las proyecciones de rendimientos que no son vinculantes en forma alguna. La versión
actualizada de esta presentación que incluya los citados cambios, reformas, adiciones, aclaraciones o sustituciones que se puedan realizar entre la fecha de este
documento y la fecha en que se lleve a cabo la oferta, podrá consultarse en los sitios web de la Bolsa Institucional de Valores, S.A. de C.V. (“BIVA”) y de la Comisión
Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) en las siguientes direcciones electrónicas: www.biva.mx y www.gob.mx/cnbv.

Asimismo, ni IDEI, ni los intermediarios colocadores, ni el agente estructurador, ni el representante común son responsables de hacer del conocimiento del público
cualquier cambio que se realice a la presentación actual.

Los valores a los cuales se hace referencia en esta presentación no pueden ser ofertados públicamente hasta en tanto la CNBV inscriba los mismos en el Registro
Nacional de Valores y otorgue la autorización correspondiente.

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