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EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS
Se estiman como modos o formas de extinción de la anticresis, todas aquellas causas que extinguen
la relación de derecho real entre el acreedor y el bien dado en garantía. Nuestro Código Civil no se
pronuncia de modo expreso sobre las causas de extinción de la anticresis, por lo que debemos considerar
aplicables aquellas que determinan la extinción de la prenda, siempre y cuando no sean incompatibles. De
ese modo, de acuerdo al artículo 1096 del Código vigente, podemos enumerar como causas de extinción de
la anticresis las siguientes: Pueden ser de dos clases:
MODOS DIRECTOS:
Los modos directos de la extinción de la anticresis, aquellos que emanan de la propia cosa dada en
garantía. Consiguientemente pueden ser.
a. La destrucción del bien: Cuando se habla de la destrucción del bien, como modo extintivo de la
anticresis, hay que entenderlo como el bien inmueble dado en garantía. Cuando nos referimos a
que la anticresis se extingue por destrucción del bien, nos estamos refiriendo a la desaparición
física de la cosa dada en garantía. Sin embargo, la desaparición física de la cosa, no libera al
deudor de garantizar la obligación si ella está pendiente. Desaparece la anticresis sobre el bien
destruido, pero no desaparece la obligación de garantizar la deuda. Es decir, que desaparece la
cosa dada en anticresis, pero no desaparece la relación obligacional principal, ni la relación de
garantía.
b. Renuncia a la anticresis por el acreedor: La renuncia del acreedor se admite en aplicación del
principio de la autonomía de la voluntad. Dada la formalidad impuesta para la constitución de la
anticresis, estimamos que la renuncia debe ser expresa y revestir la misma forma, es decir, la
escritura pública. En este caso, se extinguirá la anticresis, ya no existirá la obligación de entregar
al acreedor un bien inmueble, autorizándolo para su disfrute, pero se sustituirá la garantía, por
otra que no obligue al deudor a la entrega del bien.
c. Confusión o consolidación: Si el acreedor adquiere el derecho de propiedad sobre el bien dado
en garantía, se producirá la consolidación de las condiciones de acreedor y de propietario de la
garantía, en una sola persona.
d. Venta y expropiación del bien: nos referimos a la venta que haga el acreedor para el pago de la
obligación. La venta que haga el deudor en ejercicio de su derecho de propiedad, puede constituir
una sustitución de la garantía, que es otra forma de extinguir la anticresis.
e. Sustitución de la garantía por otra: La anticresis, se extingue también cuando la cosa es
sustituida por" otra de la misma naturaleza, o cuando cambia la naturaleza de la garantía. Puede
suceder que se haya constituido anticresis, sobre un predio y que este predio tuviese que ser
vendido. Podrá en este caso, el deudor o el propietario, sustituir el inmueble dado en garantía por
otro, mientras está vigente la obligación, o puede suceder que el acreedor" prefiera una garantía
prendaria o una garantía hipotecaria sobre el mismo bien inmueble o sobre otro.
MODOS INDIRECTOS:
Son aquellos que hacen cesar la relación de derecho real, por haberse extinguido la obligación
principal. Consiguientemente, serán modos indirectos de extinción, todos los modos de extinción de las
obligaciones o deudas en dinero, tales como:
a. El pago: El pago de la deuda constituye la forma más importante de extinguir la anticresis. La
anticresis, como derecho real de garantía, es un derecho accesorio a la obligación principal. No
tiene existencia autónoma. Existe solamente, si existe la obligación principal y se extingue
cuando dicha obligación se acaba
b. La prescripción extintiva de la deuda: Si la obligación principal, ha prescrito porque el
acreedor no ejercitó oportunamente las acciones destinadas a su pago, dejará de tener existencia
la anticresis. El deudor o el propietario, en su caso, podrán reclamar la devolución del bien dado
en garantía. Los términos de prescripción de las obligaciones, están señalados en el artículo 2001
 del código civil. La inexistencia de la obligación principal, conllevará la desaparición o extinción
de la garantía anticrética.
c. La anulación, rescisión o resolución de la obligación:
En el caso de la anulación, dejará de existir la obligación, sea desde que se constituyó, o desde la
declaración judicial de nulidad, en caso de anulabilidad. Se trata de la presencia de elementos que hacen
ineficaz el acto jurídico. El artículo 1370 del código civil, define la rescisión, como "que deja sin efecto un
contrato por causal existente al momento de celebrarlo". El artículo 1371, define la resolución del acto
jurídico, como aquella que "deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración". La
diferencia entre la rescisión y la resolución reside en la oportunidad en la que se presenta el germen de la
ineficacia del acto jurídico. Si ese germen existía ya en el momento de celebrar el acto jurídico, habrá
rescisión, y si naciendo válidamente el acto jurídico, el germen de su ineficacia se presenta después, habrá
resolución. En ambos casos resulta ineficaz la obligación principal. Con la sentencia rescisoria es retroactivo
el acto jurídico, vale decir, la obligación principal en la anticresis dejará de tener eficacia desde el momento
mismo en que fue celebrado, mientras que el caso de resolución, esta no opera retroactivamente. Entonces el
acto jurídico dejara de tener eficacia desde el momento de la demanda o cuando se presentaron las
circunstancias que hicieron ineficaz el contrato.
2. APLICACIÓN DE LA RENTA
El artículo 1093° establece que “la renta del inmueble se aplica al pago de los intereses y gastos, y el
saldo al capital.” El uso del bien otorgado en anticresis es fundamental para poder explotarlo, por lo que el
Código Civil ha establecido en su artículo 1094 que, si bien son aplicables al acreedor las obligaciones del
arrendatario, no lo es la de pagar la renta, pues sería un sinsentido que el acreedor que está en posesión del
bien para percibir los frutos, tenga además que pagar una renta al deudor.
3. RETENCIÓN DEL INMUEBLE POR OTRA DEUDA
El artículo 1095 establece que, “el acreedor no puede retener el inmueble por otra deuda, si no se le
concedió este derecho.”
Este artículo establece la facultad del acreedor anticrético de retener el bien hasta que los frutos que
perciba cancelen la obligación que ha asumido para con el deudor. Sin embargo, esta facultad se restringe
únicamente a la deuda garantizada con la anticresis, salvo pacto en contrario.
En consecuencia, las partes bien podrían establecer en el contrato de constitución de anticresis que la
garantía que se constituye asegure el cumplimiento de una obligación determinada, así como de otras
obligaciones que se celebren entre los mismos acreedor y deudor, por lo que de esta manera el acreedor
podría permanecer en posesión del bien extinguida la obligación originalmente garantizada, si es que aún no
hubiese visto satisfecha otra obligación asegurada con la anticresis.