Doña Lucrecia no podía creerlo.

Su hijo Manuel, de 45 años, por fin se casaba con Amparo, su

novia de la adolescencia.

Tan contenta estaba por la noticia que decidió cederle de manera gratuita a la pareja una
vivienda que tenía en el centro de Oviedo para que iniciaran allí su nueva vida.

Los dos primeros años de matrimonio transcurrieron con toda normalidad. Amparo acometió
en la vivienda una serie de reformas que consideró importantes: cambiar el viejo suelo de
mármol por un cálido parquet, ampliar el salón aprovechando el espacio de la inútil terraza,
alisar y pintar las paredes, así como remodelar por completo la obsoleta instalación eléctrica.
Todas las reformas fueron pagadas con el legado de 60.000 euros que Amparo recibió de su
abuelo fallecido.

Sin embargo, al cuarto año Amparo le comunicó a su marido que quería divorciarse y, en tal
sentido, le presentó un convenio regulador propuesto por su abogado en el que, entre otros
extremos, se prevé que ella sea la adjudicataria de la vivienda familiar.

Manuel, sumido en una enorme tristeza, firma el convenio regulador que sanciona la extinción
de su matrimonio. Doña Lucrecia recrimina a su hijo que haya tolerado que su ex mujer se
quede en su casa, y le anuncia su intención de hacer todo lo posible por expulsar a Amparo de
la vivienda.

Contesta a las siguientes preguntas:

a) ¿QUÉ TIPO DE POSESIÓN DETENTABAN MANUEL Y AMPARO SOBRE LA VIVIENDA DE

DOÑA LUCRECIA?

SE TRATA DE UNA POSESIÓN PRECARIO porque no existe contrato alguno es por razón
de buena voluntad por familiaridad, se basa en tolerancia de doña Lucrecia

ARTÍCULO 911.- POSESIÓN PRECARIA

La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha
fenecido.

AUSENCIA DE TÍTULO. Se trata del poseedor que entró de hecho en la posesión, no

posee título alguno, por ejemplo, el que entra clandestinamente en la posesión, el
usurpador, el ladrón, el hurtador.

TÍTULO FENECIDO. El título fenece por decisión judicial, por disposición de la ley, por
cumplimiento del plazo o condición resolutorios, por mutuo disenso, por nulidad,
resolución, rescisión, revocación, retractación, etc.

Una persona puede poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o
inmediato, como mero tenedor, como ocupante precario.

El poseedor precario puede o no haber sido un poseedor inmediato. No es inmediato

el que posee sin título (Art. 905 c.c ), o sea sin ningún vínculo con el que tiene derecho
a la posesión.

APORTE:
La posesiónÑprecaria ha sido regulada normativamente en el Derecho

1
 Civil peruano recién a partir de la entradaÑen vigencia del actual Código Civil, esto
es, a partir del 14 de noviembre de 1984. Hasta entonces la posesión precaria,
conocidaÑcomo "ocupación precaria”, se encontraba mencionada o aludida en los
Códigos Adjetivos o Leyes procesales, como unaÑcausal que podía ser invocada en
la acción de desahucio (hoy desalojo),Ñiniciada con el objeto de lograr la restitución
de predios.
Pese a su antiguo origen, y ante laÑausencia de una regulación especial
en la norma sustantiva civil, la jurisprudencia,Ñcomo es obvio, se trató de llenar ese
vacío, estableciendo diversos conceptos sobreÑesta forma de poseer bienes. Dichos
conceptos se fijaron dependiendoÑdel caso concreto en que se expedía la decisión
jurisprudencial.

b) SI FUERAS DOÑA LUCRECIA, ¿QUÉ ACCIÓN O ACCIONES INTERPONDRÍAS PARA

RECUPERAR EL PISO? JUSTIFICA SUFICIENTEMENTE LA RESPUESTA.

Aquí Doña Lucrecia puede tener dos acciones para dar solución

1. la acción reivindicatoria.
2. la acción de desahucio por precario

1. LA ACCIÓN REIVINDICATORIA,
Artículo 927.- Acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél que

adquirió el bien por prescripción.

exige el cumplimiento de los siguientes requisitos:

“DOMINIUM ACTORIS”, que será fácil de demostrar, en cuanto que doña

Lucrecia es la propietaria formal del piso, careciendo Amparo de cualquier
título justificativo de su posible titularidad

CONTRARIO POSSESIO, que implica la existencia de una posesión actual e

injustificada del demandado.

2. LA ACCIÓN DE DESAHUCIO POR PRECARIO (desalojo) es una acción sumaria

es efectiva esta destinado a lograr el desahucio osea la expulsión de aquellas
personas que ejercen una posesión en precario sobre un bien.
Para que suceda esto solo es demostrar que el demandado detenta sobre el
bien inmueble una posesión tolerada.

Un desahucio por precario es un proceso judicial iniciado por un propietario

frente a la persona a quien tiempo atrás le prestó el inmueble de forma
gratuita, ante la negativa a devolvérselo cuándo el propietario le pide que se lo
devuelva.

2
 Así, el precario es un concepto jurídico no definido en la ley pero elaborado
por la jurisprudencia. Aunque sus raíces llegan al derecho romano, en la
actualidad se utiliza para designar a quien está en posesión de un bien o
derecho sin ampararse en título legítimo para ello.

c) DEL CASO ¿CÓMO SE APLICARÍA LA ANTICRESIS? SUSTENTE SU RESPUESTA.

LA ANTICRESIS es el contrato por el cual se entrega un bien inmueble como garantía de

un pago futuro. Así, la propiedad pasa a manos del acreedor y asi el acreedor perciba
las rentas provenientes del uso y explotación.
a anticresis dura, en principio, hasta que el prestatario cumpla su obligación (Cumplido
ese objetivo, el bien puede volver al deudor.
En este caso aplicaríamos de esta manera:

ejemplo muy simple de anticresis.

Supongamos que Lucrecia debe 60.000 euros a Manuel y Amparo. Entonces, ellos
firman un contrato de anticresis para asegurar el retorno del financiamiento.

El acuerdo permite que Manuel y Amparo ocupen, el inmueble de Lucrecia.

El plazo del contrato es de diez meses ( el interés pactado será a cambio de que
puedan vivir durante el plazo establecido de la anticresis)
La contrata termina cuando Lucrecia devolverá los 60.000 euros y Manuel y Amparo le
devolverá el inmueble.
Además, Lucrecia devolverá parte los gastos realizados en mejoras necesarias.
Como el gasto de remodelación de la obsoleta de instalación eléctrica y otros.

Hay que tener en cuenta que gracias a las mejoras el inmueble sube su valor

Así, una vez que la deuda es saldada, el activo vuelve a manos de lucrecia.

d) DEL CASO ¿CÓMO SE DARÍA LAS OBLIGACIONES DE UNA HIPOTECA? SUSTENTE CON
UN EJEMPLO TOMANDO LOS DATOS DEL CASO MISMO

e) ¿PRECISE UN MODELO DE CONTRATO DE SUPERFICIE, CON LOS DATOS QUE TIENE EL

CASO?

CONTRATO DE “DERECHO DE SUPERFICIE DEL PRIMER PISO UBICADO

EN AV. EVITAMIENTO 1573 EL TAMBO – HUANCAYO DE PROPIEDAD DE

3
 LA SEÑORA LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS”

Conste por el presente documento que se extiende por triplicado la suscripción del contrato de
DERECHO DE SUPERFICIE que celebran de una parte LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS con
DNI N°80245566 con domicilio en av. Evitamiento 1573 El tambo - Huancayo, debidamente
representada por su Abogado Teofilo Samuel Oscanoa Tinoco DNI 80002461, con casilla
electrónica Nº 2324, y, de la otra parte MANUEL ROSALES SOTOMAYOR DNI 20342341 y
AMPARO ROMAN DONATO DNI 67546543 Ambos con domicilio en Jr. Huallaga 123 provincia
de Huancayo departamento de Junin – Perú y por el presente contrato, a quienes en adelante
denominaremos EL SUPERFICIARIOS; bajo los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA.- DEFINICIONES

a) A menos que en el texto del presente documento se estipule de otra manera, las
palabras y expresiones genéricas que se señalan a continuación tendrán los siguientes
significados y en cualquier caso de interpretación, los títulos y complementarios
deberán ser ignorados.
b) PRIMER PISO de un área de 200m2 ubicado en av. Evitamiento 1573 El tambo -
Huancayo a don MANUEL ROSALES SOTOMAYOR y doña AMPARO ROMAN
DONATO LOS SUPERFICIARIOS.
c) EL CONTRATO: significa el presente documento suscrito por los representantes legal
del inmueble y LOS SUPERFICIARIOS, el mismo que contiene los términos y
condiciones contractuales y forman parte integrante e inseparable de él.
d) En caso de discrepancia entre la parte principal del contrato y su anexo prevalecerá el
contrato sobre los anexos.

SEGUNDA.- ANTECEDENTES

a) LOS SUBSIDIARIOS son personas naturales

b) DOÑA LUCRECIA es propietaria del siguiente inmueble, en adelante el inmueble:
a. Inmueble ubicado en av, Evitamiento 1573 El tambo - Huancayo CUYO
PRIMER PISO es de 200m2 inscritas en la partida nº 21234 del registro de la
propiedad inmueble de Huancayo.
c) DOÑA LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS declara que sobre el INMUEBLE, no pesa
ningún gravamen carga, medida Judicial o extrajudicial que afecte o pueda afectar
propiedad y/o libre uso y disposición del mismo. Sin perjuicio de lo señalado el párrafo
precedente, se obliga en forma solidaria realizar el saneamiento por evicción de
acuerdo a ley.

d) DOÑA LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS se obliga a comunicar inmediatamente a LOS

SUPERFICIARIOS sobre cualquier demanda, denuncia, proceso o procedimiento
iniciado o por iniciar respecto

4
 del INMUEBLE, incluyendo cualquier ejecución judicial o extrajudicial por parte de
terceros, sea hipoteca, embargo o cualquier cargo o gravamen o derecho real que
pudiera afectarla, debiendo mantener informada a LOS SUBSIDIARIOS del estado de
los procesos respectivos
e) Por su parte, LOS SUBSIDIARIOS forman parte de una familia
f) Es objeto del contrato la entrega en derecho de superficie del INMUEBLE, conforme a
las condiciones que se señalan en contrato. Las partes dejan constancia que LOS
SUBSIDIARIOS suscribe el contrato con la finalidad vivir durante 10 años en el
inmueble, pudiendo LOS SUBSIDIARIOS realizar modificaciones y ampliaciones a las
mismas con el fin de ofrecer otros servicios complementarios.

g) Cabe señalar que respecto del INMUEBLE, se entrega en derecho de superficie la

totalidad del mismo, lo cual incluye las áreas del establecimiento con condición muestra
un deterioro parcial de las zonas como: de tanque, oficina áreas conexas y todo cuanto
de hecho y de derecho le corresponda.

TERCERA.- DERECHO DE SUPERFICIE, OBJETO DEL CONTRATO.

Por el presente contrato ,LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS constituye en favor de EL

SUPERFICIARIO y sobre el área descritas en el literal (b) de la cláusula segunda del presente
contrato, suscrito por ambas partes, el DERECHO DE SUPERFICIE en los términos y con los
alcances a que se contrae el Artículo 1030° del Código Civil, el mismo que se regirá de acuerdo
a los términos y condiciones que aparecen en este instrumento. El DERECHO DE
SUPERFICIE del terreno que se constituye por este instrumento en favor de EL
SUPERFICIARIO podrá ser transmisible y puede ser cedido con conocimiento del LA
EMPRESA.

LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS, se obliga a:

a) Cancelar oportunamente los recibos por concepto de luz, agua, teléfono, arbitrios
municipales, licencias de funcionamiento, anuncios, y/o cualquier tributo similar
complementario que pudiese crearse a cargo de LOS SUPERFICIARIOS y que
corresponda al periodo de vigencia del contrato.
b) Devolver los bienes materia del contrato al vencimiento del plazo señalado en la
clausula tercera del contrato o de la prorroga correspondiente.
c) Adoptar todas las precauciones técnicas necesarias para evitar los riesgos propios del
negocio, y en especial, instalar y conservar extintores de incendio y otros instrumentos
de prevención de riesgos inherentes, que estarán en perfecto estado de
funcionamiento.
d) LOS SUPERFICIARIOS directa o indirectamente será responsable de cualquier multa
indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de las normas
señaladas con anterioridad o de algún daño causado al ambiente consecuencia de la
ejecución del contrato

LOS SUPERFICIARIOS se obliga a :

a) Entrega del inmueble materia del contrato en buen estado de funcionamiento y

conservación.
b) Hacerse responsable de la absolución de notificaciones y/o pago de cualquier multa
infracción impuesta al respecto del inmueble derivadas de procedimientos administrativos,
coactivos o de cualquier naturaleza iniciados por causa anterior a la vigencia del contrato.

CUARTA.- PLAZO Y CONTRAPESTRACION DEL DERECHO DE SUPERFICIE

a) El plazo total del DERECHO DE SUPERFICIE es de DIEZ (10) años.

b) Asimismo, las partes acuerdan que LOS SUPERFICIARIOS tendrán primera y de una

5
 renovación del contrato si así lo acuerdan ambas partes

c) La Renta Mensual fija e invariable se abonara en el mes al que corresponde en

consecuencia, DOÑA LUCRECIA SOTOMAYOR RIVAS emitirá la factura
correspondiente los días 20 De Cada Mes, en cual a su vez deberá ser presentado de
manera inmediata a LOS SUPERFICIARIOS para que realice el pago el 30 de cada
mes, caso contrario se aplicará una penalidad de 100.00 (Cien Y 00/100 EUROS ) por
cada día de atraso.
d) LOS SUPERFICIARIOS se compromete a remitir copias de los contratos de sub-
arriendos, publicidad y otros, en un plazo no mayor a QUINCE (15) días útiles de
suscritos los mismos.

e) LOS SUPERFICIARIOS se comprometen en el caso de retirarse dejar el primer piso de

200m2 cito en av. Evitamiento 1573 El tambo - Huancayo en optimas condiciones.

QUINTA: SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS.

a) Cualquier litigio, pleito, controversia, duda, discrepancia o reclamo resultante de la

ejecución o interpretación del presente contrato serán obligatoria e incondicionalmente a la
jurisdicción y procedimiento arbitral que se establecen en la presente clausula.
b) En todos los casos el procedimiento arbitral será realizado por un tribunal arbitral
conformado por un árbitro único cuyo lauro será inapelable el arbitraje será de derecho.
c) El arbitro único será designado de común acuerdo por las partes. si las partes no
consiguen ponerse de acuerdo sobre sui designación luego de transcurridos diez (10) días
calendarios de la primera propuesta planteada por escrito por cualquiera de las partes, el
arbitro único será designado por el centro de arbitraje y conciliación nacional e
internacional de la cámara de comercio de Huancayo, eligiéndolo entre las personas que
integran la relación de árbitros que dicha entidad tiene establecida. en este caso se
entenderá que ambas partes han renunciado a su derecho de designar árbitro de parte.
d) El procedimiento, el plazo del arbitraje y demás disposiciones que sean necesaria para su
ejecución, serán los establecidos en el reglamento del centro de arbitraje conciliación
nacional e internacional de la cámara de comercio de lima.
e) En todo lo no previsto en esta clausula de arbitraje, así como en el caso que resulte
desactivado el menciona centro de arbitraje y conciliación nacional e internacional de la
cámara de comercio de lima, se aplicaran las normas de la ley general de arbitraje, ley nº
26572 o las disipaciones de aquella ley o norma que la sustituya.

Sin perjuicio de lo expresado, las partes se someten a las leyes del Perú y a los jueces y tribunales
de lima, para resolver cualquier situación que pudiera ser

SEXTA: GASTOS.

Serán de cargo de LOS SUPERFICIARIOS el pago de todos los gastos, incluyendo los notariales y
registrales que ocasione la elevación a escritura pública de la presente minuta y su posterior
inscripción en el registro de propiedad inmueble de lima.

SEPTIMA.- LEY APLICABLE.

Las partes convienen expresamente que el presente contrato, su interpretación ejecución y

consecuencias.

OCTAVA.- APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY.

6
En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, se someten a las Normas del
código Civil y demás del Sistema jurídico que resulten aplicables por las leyes del Perú.