UNIVERSIDAD RICARDO PALMA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TESIS PARA OPTAR EL TITULO PROFESION DE ARQUITECTO/A

“Conjunto Residencial de Alta Densidad con Viviendas

Flexibles y Usos Mixtos en San Isidro”

Director de Tesis:
Arq. Pedro Uribe Tueros

Bachiller:
Porras Cusichaqui, Grace Jussara

Lima – Perú

2018
 INDICE
CAPITULO I: GENERALIDADES

1.1. INTRODUCCION 1

1.2. TEMA 3

1.3 JUSTIFICACION DEL TEMA 4

1.4 OBJETIVOS 5

1.5 ALCANCES Y LIMITACIONES 6

1.6 METODOLOGIA 7

1.7 ESQUEMA METODOLOGICO 8

1.8 VIABILIDAD 9

CAPITULO II: TEORIA, CONCEPTO Y NORMATIVA

2.1. MARCO CONCEPTUAL 12

2.2. MARCO TEÓRICO 21

1.1.1. Base Teórica 21

1.1.2. Referentes 26

2.1.2.1. Nacional 26

2.1.2.2. Internacional 29

2.3. MARCO HISTORICO 33

2.4 MARCO NORMATIVO 43

CAPITULO III: SITUACION ACTUAL DE LA VIVIENDA

3.1. SITUACION GENERAL 50

3.1.1. A Nivel Nacional 50

3.1.2. A Nivel de Lima 62

3.1.3. A Nivel del Distrito de San Isidro 65

3.2. TENDENCIAS 70

CAPITULO IV: ANALISIS Y DIAGNOSTICO URBANO DEL AMBITO DE INTERVENCION

4.1. LOCALIZACION 73

4.2. INFORMACION GENERAL DEL DISTRITO – ENTORNO 74

4.3. INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO URBANO 79

4.4. SOCIO ECONOMICO 86

4.5. SISTEMA VIAL 99

4.5.1. Estructura Vial según Función 100

4.5.2. Propósitos de Viaje 103

4.5.3. Modalidades de Transporte Urbano 104

4.6. MEDIO AMBIENTE 109

4.7. LAS ACTIVIDADES URBANAS 114

4.8. SINTESIS 118

CAPITULO V: PROPUESTA DEL PROYECTO

5.1. PROCESOS Y TENDENCIAS 121

5.2. TECNOLOGIA CONSTRUCTIVA 122

5.3. LOS USOS MIXTOS COMO ELEMENTO DE CONVERGENCIA 145

5.4. LOCALIZACION Y DEFINICION DEL AMBITO 146

CAPITULO VI: DESARROLLO DEL PROYECTO

6.1. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO 176

6.1.2. En lo formal 176

6.1.2. En lo funcional 176

6.2. ANÁLISIS FUNCIONAL Y LA PROGRAMACION 177

6.2.1. Programa de Necesidades 178

6.2.2. Programa Arquitectónico 180

BIBLIOGRAFIA
 1.1 INTRODUCCION

Desde los inicios de la humanidad (200000 A.C), el hombre tuvo una vida nómada debido a
su búsqueda y recolección de alimentos, como también por su búsqueda de refugio en el
propio ambiente natural. Pero mientras iba evolucionando empieza a asentarse y crear
pequeños habitáculos con materiales livianos donde se refugiaba (Etapa Melosilitica 10000
A.C), es ahí donde nace el origen de la vivienda.

Con el desarrollo de las civilizaciones en el mundo antiguo, los habitantes del antiguo Egipto
(3100 A.C) realizaron tipologías de vivienda, unas de pequeña escala para esclavos y otras
de gran escala para faraones. Mientras los romanos (753 A.C) realizaron tres tipologías de
vivienda: Domus (vivienda unifamiliar), Insulae (vivienda plurifamiliar) y las villas (casas
solariegas).

Todas esas tipologías residenciales desaparecieron en el siglo V durante la edad media en

Europa, coincidiendo con la crisis demográfica del continente, obligando a la población a
hacinarse en pequeños habitáculos insalubres, en esta época se trataron de cambiar las
tipologías tradicionales de viviendas urbanas por edificios menos uniformes inspirados en los
modelos de la antigua edad clásica.

En el siglo XIX debido a la revolución industrial volvió a pasar lo mismo que en la edad media
habiendo una explosión demográfica, apareciendo una nueva clase social, el proletariado, que
vivía hacinada cerca de las zonas industriales. La vivienda se encontraba entre una de las
preocupaciones más importantes para los arquitectos que desarrollaron teorías higienistas
que promovían reformas legislativas encaminadas a impedir enfermedades.

En este mismo periodo los profesionales austriacos Reinhard Baumeister, Joseph Stübben y
Camillo Sitte, junto a otros conformaron una escuela alemana de la planificación de ciudades.
La disciplina busco orientar su expansión en un contexto de problemas generados por la
industrialización; pretendió intervenir, reorganizar y dirigir expansiones urbanas, logrando
conformar el llamado “Movimiento de la Planificación Moderna de las Ciudades”.

Las bases de dicho movimiento surgieron en una situación donde Alemania pretendía
remontar su pasado feudal y ajustarse a la nueva condición social, para lo cual, la
reorganización de sus ciudades y la centralización del poder era una de las premisas para la
mejora de sus territorios y así poder ejercer la planificación.

Ya entrado el siglo XX, se alcanzó una mejora sustantiva, surgiendo más ideas urbanísticas
para dar solución a los problemas que se presentaron en esta época y en la época anterior.

- 1 -
Es en el manifiesto urbanístico redactado y publicado por Le Corbusier, La carta de Atenas,
donde se da inicio a la idea de zonificación separando los distintos usos y dando mayor
importancia al uso residencial.

En la actualidad la ciudad, la metrópoli Lima, está inmersa en una planificación urbana

discontinua y desfasada de los procesos económicos sociales; la misma que ha sido
influenciada por la corriente funcionalista moderna de 1970. En los últimos años la
planificación urbana más allá de identificar los procesos económicos sociales incorpora al
medio ambiente en el contexto de estrategias de un desarrollo urbano sostenible
constituyendo un reto del presente.

Sin embargo al encontrarse el desarrollo de la ciudad inmerso en una economía de libre

mercado, entran en contradicción la zonificación planificadora con la zonificación del valor; y
sus relaciones con la accesibilidad y/o ubicación estratégica, alterando, dinamizando o
frenando las zonas residenciales por la presencia de las actividades comerciales y de servicio.

Por lo expuesto, tratando de entender la ciudad, sus procesos y tendencias, reinterpretarlas y

devolverle a las personas la calidad de vida que en los últimos años se ha ido perdiendo
debido a la voracidad del comercio y la sustitución del espacio público por el vehículo;
espacios que ahora necesitan a través de un desarrollo urbano sostenible que incluya
conceptos de integración y armonización con el entorno natural, una nueva arquitectura, que
promueva la mixtura en la urbe, de este modo se lograría satisfacer las necesidades de las
personas teniendo cerca de sus viviendas sus centros laborales y de abastecimiento donde
podrían realizar sus actividades cotidianas con mayor comodidad; conceptos que se abordan
en el desarrollo de la tesis.

- 2 -
 1.2 TEMA

Se trata de diseñar un objeto arquitectónico que tenga un carácter más vivencial, donde la
vivienda no se encuentre atomizada, sino se logre combinar y relacionar con las actividades
inmediatas necesarias para el ser humano (accesibilidad al alimento, vestido, recreación,
etc.), al mismo tiempo se busca potenciar las actividades existentes de su entorno, brindando
espacios dinámicos, reconfortantes y perdurables en el tiempo; en el marco del rol y función
que le compete al ámbito de intervención dentro del distrito de San Isidro y de la metrópoli.

Actualmente estamos frente a una metrópoli con la predominancia y las densidades bajas;
donde el terreno cada vez se encarece, por eso es que el Plan Metropolitano 2035 está
recomendando ir hacia una ciudad compacta y en desarrollo vertical con mayores densidades
y centralidades especializadas.

Sumándose a este deseo y contexto, la arquitectura que se erija y que aborde el desarrollo
en altura con desplazamiento vertical, se convierta en un factor indispensable a explorar en el
proyecto, desde la perspectiva de hacer un uso más eficiente del recurso suelo sin sacrificar
calidad de vida, ya que de esta forma se usaría la menor superficie posible con la finalidad de
obtener mayor área verde, vinculando de este modo la edificación con la naturaleza y el
paisaje; más aún cuando es cada vez más escaso el terreno para la ampliación de la ciudad,
con el consiguiente incremento de la plusvalía urbana.

Al mismo tiempo se busca que la vivienda al interior sea más flexible a los usos y al desarrollo
evolutivo del usuario que lo habite, para ello se hará una revisión de la oferta y demanda de
espacios para vivir, como así también a las técnicas, nuevas tecnologías de construcción y la
normativa para poder generar espacios dinámicos y acogedores para los usuarios.

Este trabajo consiste en aportar nuevas intervenciones en el ámbito urbano conciliando la

vivienda, comercio y servicios, anticipándonos para cuando la ciudad entre en una etapa de
crisis, donde la expansión urbana se encuentre al límite, cuando los recursos escaseen (tierra,
agua).

La locación que se escogió para el desarrollo del proyecto se encuentra en una zona
estratégica, donde concurren las necesidades de vivienda, comercio, financieras y de
servicios; donde todavía se puede encontrar calidad de vida residencial ya que es un lugar
que tiene un ámbito urbano emblemático, donde confluye la aglomeración de capitales cuya
expresión es el Centro Financiero y Empresarial.

- 3 -
 1.3 JUSTIFICACION DEL TEMA

En los últimos años, en el distrito de San Isidro, la población estuvo asistiendo a procesos
mono-funcionales que tienden a polarizarse, zonas que son extremadamente residenciales o
zonas que son extremadamente comerciales, no logrando satisfacer las necesidades de su
entorno inmediato, provocando que cada una se utilice a determinadas horas del día, como
un centro financiero vivo de día y muerto de noche, esto para el ámbito residencial y de
seguridad es dañino sumiéndolo en una monotonía debido a la carencia de otro tipo de usos,
que provoca un escaso escenario urbano animado, con espacios urbanos desérticos y por lo
tanto inseguros.

A todo esto, se le suma la prioridad que se le dio al desplazamiento motorizado, debido a que
los distintos tipos de usos están separados unos de otros, obligando a la persona a movilizarse
por grandes distancias para realizar sus actividades cotidianas, provocando problemas de
transporte y movilización, afectando así la eficiencia y eficacia del ser humano. Como dice
con tanta razón Ramón Chehade Herrera, abogado y Fundador del Instituto Peruano de
Derecho Urbanístico (IPDU), “Si seguimos fomentando en el desarrollo de una ciudad donde
para satisfacer necesidades tan simples como comprar el pan se requiera subirse a un auto,
estaremos construyendo ciudades para los vehículos, no para las personas.” 1

En este panorama encontramos que la ciudad ha perdido valores humanos, vivenciales para
ponerse al servicio del automóvil y/o la mono-funcionalidad nos sitúa a la perdida de confort y
fomento de la inseguridad, situación que mediante la propuesta se logrará revertir.

Otro problema notable en lo vivencial es la falta de espacios destinados a áreas verdes y de

recreación para el aprovechamiento del usuario, que es mínima y carente de relación con su
entorno.

Los desarrollos monofuncionales antes señalados pueden ser corregidos mediante la

generación de proyectos de usos mixtos, que resuelven muy bien las dinámicas urbanas
logrando desarrollar una saludable convivencia entre las zonas residenciales, las áreas
comerciales, las áreas laborales, áreas destinadas para la recreación y el ocio y también las
culturales; evitando de este modo generar áreas vacías e inseguras por las noches y
desplazamientos vehiculares innecesarios durante el día; contribuyendo a revertir el problema
como lo señala en el libro Habitar el Presente de J. Montaner, Z. Muxi:

1
Ramón Chehade Herrera, A veces para hacer ciudad, menos, es más, Gestión (13.12.2013).

- 4 -
“El problema de la vivienda es resoluble a una estrecha relación con una política urbana que
conforme las infraestructuras necesarias para vivir, trabajar y desplazarse permitiendo una
variedad funcional y urbana, logrando así proximidad a los equipamientos básicos y la
diversidad funcional que son valores esenciales de los cuales deben disfrutar las viviendas y
que ellas mismas han de enriquecer.” 2

Por ello, se necesita buscar nuevas formas de generación del espacio, pensando en nuevos
dispositivos que ofrezcan alternativas a las ya conocidas estrategias constructivas
convencionales por alternativas con menores impactos ambientales, así mismo es necesario
asumir la flexibilidad como una condición esencial del espacio habitable.

Al referirnos a espacios flexibles implica definir una adecuada articulación de los diversos
componentes edificatorios e instalaciones que confluyen en la vivienda, permitiendo una
mayor evolución y adecuación de los componentes según los requerimientos cambiantes del
usuario.

“El adecuado uso de la tecnología tiene una enorme influencia sobre las cualidades de la
vivienda, entendiendo que las decisiones adecuadas en lo que respecta a la estructura y a la
construcción comportan beneficios y mejoras en la vida cotidiana” 3

1.4 OBJETIVOS

a) General
• Elaborar el proyecto arquitectónico de un Conjunto Residencial de Alta Densidad
con Vivienda Flexible y Usos Mixtos ubicado en el distrito de San Isidro, logrando
concertar actividades urbanas complementarias que contribuya a mejorar la
calidad de vida de la población que lo habite.
b) Específico
• Analizar y determinar la tipología de usuario a las que se puede servir.
• Evaluar y determinar las tecnologías constructivas para generar espacios
dinámicos y acogedores para el usuario.

2
J. Montaner, Z. Muxi (2015), Habitar el Presente. P.34.
3
Idem. P.48.

- 5 -
 • Estudio de los aspectos legales y normativos referentes a la creación y función de
un Conjunto Habitacional con Usos Complementarios.
• Determinación de la dimensión y características del Conjunto Habitacional para la
convergencia de actividades urbanas complementarias que armonicen entre si y
se articulen al entorno urbano distrital.
• Formular soluciones arquitectónicas que resuelvan las necesidades del hábitat en
forma armónica, funcional, espacial y flexible e incorpore técnicas ambientales.

1.5 ALCANCES Y LIMITACIONES

• Alcances:

1. La propuesta será desarrollada a nivel de anteproyecto donde se elegirá un sector

del proyecto que el autor considere como más representativo para ser desarrollado
con mayor énfasis a nivel de detalle.
2. Se dará mayor énfasis al tema de la integración de actividades y la flexibilidad en la
vivienda.
3. La propuesta se inscribe dentro del marco general normativo y las tendencias que
se expresan en las grandes ciudades.
4. Con relación a los planos de especialidades, para el planteamiento de las
estructuras se determinarán los materiales, sistema constructivo y se pre
dimensionaran los elementos estructurales, mas no se procederá al cálculo
estructural; en el caso de eléctricas y sanitarias se determinarán los puntos y tomas
de agua y luz, redes de agua, desagüe y tendido eléctrico, cajas y tableros.

• Limitaciones:

1. Para la verificación del estado actual del terreno, no se ha podido tomar fotos al
interior debido a que el terreno tiene acceso restringido.
2. Para el análisis climático no se ha contado con la información exacta debido a que
en el distrito de San isidro no se cuenta con una estación meteorológica, por lo que
la más próxima es la que se encuentra en San Borja y son esos datos con los que
se trabajara.

- 6 -
 1.6 METODOLOGIA

2. TECNICAS DE RECOLECCION DE INFORMACION:

- Selección de información bibliográfica: Se recopilara información de libros,

ensayos, monografías, estudios de cualquier otra fuente o referencia que
represente confiabilidad y que en lo posible cuente con un enfoque académico.
También podrán ser objeto de consulta: artículos de periódicos , revistas,
páginas web y otras fuentes que se consideren como un aporte importante y
confiable
- Trabajo de campo: se evaluaran los proyectos que presenten características
o considerantes conexas al objeto de estudio, con la finalidad de establecer un
conjunto de premisas a considerar durante el planteamiento del proyecto. Se
apoyara fundamentalmente en la observación, la cual ayudara a formar una
perspectiva propia del objeto de estudio. En lo posible, se realizaran
conversatorios con los posibles usuarios del proyecto a plantearse, registros
fotográficos de la zona, apuntes, etc. La ejecución de esta etapa será
indispensable durante el análisis de la zona en la cual se desarrollara el
proyecto, la misma que deberá ser evaluada y comprendida de manera
integral.

3. TECNICAS DE PROCESAMIENTO DE LA INFORMACION

• Filtro y Clasificación: En una primera instancia se procederá a filtrar y

clasificar la información bibliográfica adquirida. Se consideraran las fuentes de
procedencia, evaluando indicadores tales como la antigüedad, grado de
confiabilidad, influencias, contexto, entre otros. La información seleccionada
deberá responder a las preguntas y cuestionamientos que se hayan planteado
para el presente trabajo.

• Evaluación: Se realizara a través de la elaboración de cuadros comparativos,

identificación de indicadores y variables, elaboración de esquemas y otros
métodos que nos ayuden a comprender las diferentes posturas con respecto
al tema.

- 7 -
ESQUEMA METODOLOGICO

- 8 -
 1.7 VIABILIDAD

• El Terreno: con respecto al terreno, su condición de lote desocupado nos otorga la

posibilidad de proyectar libremente sobre él, facilitando los procedimientos
constructivos y obviando la necesidad de realizar trabajos de demoliciones y/o
adecuaciones sobre construcciones ya existentes.
Así mismo, el terreno posee dos (02) frentes longitudinales, los mismos que ofrecen
mayores posibilidades al momento de posicionar los accesos diferenciados,
clasificándolos según uso o condición.

• Integración de Usos Complementarios: a pesar de que la normativa específica que

regula el terreno indica como uso el Comercio Metropolitano. Sin embargo, debido a
la normativa que permite la compatibilidad de usos (Ordenanza N° 1328-MML) el
terreno también puede tener los usos RDA (Residencial de Densidad Alta) y RDMA
(Residencial de Densidad Muy Alta)
El uso residencial es viable e incluso provechoso y necesario tanto para la ciudad
como para la sociedad debido a que:

- Satisfacen una necesidad vigente: la vivienda como ya se sabe, es una

necesidad insatisfecha en nuestro medio (déficit de 40,000 unidades para Lima
Metropolitana, informe de coyuntura, primer trimestre 2012), por lo tanto, el
desarrollo de este tipo de proyectos representa una alternativa viable tanto en
el aspecto social como en el económico. Además el proyecto de usos
residenciales otorga la posibilidad de poder reformular la concepción y
condición de la vivienda actual, planteando soluciones innovadoras acorde a
las necesidades actuales de la sociedad contemporánea.

- Revalora cercanías: la trascendencia de esto no solo se fundamenta en el

desincentivar el uso del automóvil, sino también en el poder intensificar los
recorridos peatonales que fomenten el dispendio del espacio urbano y la ciudad
en su totalidad.
El objetivo principal que debemos plantearnos es el devolver la calle al peatón,
sin vernos en la necesidad de prohibir por completo el uso del automóvil, la
idea es ofrecer incentivos urbanos que animen a las personas a recorrer las

- 9 -
 calles peatonalmente, evitando utilizar el automóvil cuando no sea
verdaderamente necesario. Para ello, es necesario diversificar y ofrecer
mayores posibilidades al alcance de todos, dotando de servicios las plantas
bajas de los edificios siempre que sea posible.

- Incrementa la seguridad en la calle: para la presente tesis se consideró que

si bien es cierto que los sistemas de vigilancia y seguridad fortalecen la
seguridad ciudadana, la seguridad de un sector urbano también se encuentra
condicionada a las actividades que se producen en el: las dinámicas, los
horarios, la intensidad, etc. De esta forma una calle con mayor intensidad de
uso será siempre más segura que una calle desolada.

- Incremento en la productividad del usuario: en el desarrollo del proyecto se

considera a la población flotante como usuario inmediato ya que este
representa el mayor porcentaje de la PEA del distrito, este tipo de usuario que
llega al distrito únicamente por motivos laborales. El proyecto es viable desde
el punto de vista de la productividad del usuario (PEA Flotante) debido a que
al vivir este cerca de su centro laboral evita el estrés de realizar viajes
interurbanos que cada día se prolongan debido al trafico inevitable de la ciudad,
permitiéndole descansar y tener el tiempo de realizar otras actividades
recreativas los cuales le ayudan a la mejoría de su estado anímico, teniendo
como resultado un aumento de productividad en sus centros laborales.

Siendo este un proyecto académico, se optara por cumplir con la normativa vigente
y los criterios bajos los cuales se regula la concepción y ejecución de proyectos, por lo
que se considerara los usos indicados como parte del programa arquitectónico de la
propuesta.

En conclusión y de acuerdo con lo expuesto anteriormente, es posible afirmar que el

proyecto si es viable tanto en el aspecto social como en el urbanístico, pudiendo
además representar un elemento que accione el entorno próximo en el cual se
encuentra inmerso, renovándolo y consolidándolo.

- 10 -
- 11 -
 2.1 MARCO CONCEPTUAL

A continuación se presentaran diferentes conceptos referentes a la vivienda y el urbanismo,

las cuales son palabras claves de nuestro tema de estudio.

• Calidad de Vida: La utilización de este concepto se remonta a los Estados

Unidos después de la Segunda Guerra Mundial, como una tentativa de los
investigadores de la época para conocer la percepción de las personas acerca
de si tenían una buena vida o si se sentían cómodos financieramente; pero su
uso amplio es a partir de los sesentas con el fin de conocer, entender y explicar
cuáles son la circunstancias que originan el incremento de patologías sociales
en los países desarrollados, donde a pesar de mostrar niveles elevados de
“bienestar”, existían problemas de suicidio, violencia, drogadicción, etc;
evidenciando de este modo problemas tanto en la definición del concepto, las
dimensiones que lo comprenden, su medición y los factores que la pueden
influenciar
Con este antecedente que marca la pauta en la aparición del concepto “Calidad
de vida”, mencionaremos definiciones aportadas por diversos autores al
referirse de la misma.

“El concepto de calidad de vida representa un término multidimensional de las

políticas sociales que significa tener buenas condiciones de vida “objetivas” y
un alto grado de bienestar “subjetivo”, que también incluye la satisfacción
colectiva de necesidades en adición a la satisfacción individual de
necesidades.” 4

“Calidad de vida es la capacidad que posee el grupo social ocupante de

satisfacer sus necesidades con los recursos disponibles en un espacio natural
dado. Abarca los elementos necesarios para alcanzar una vida humana
decente.” 5

4
Rosella Palomba (2002). Calidad de vida: Conceptos y medias. Recuperado el 21 de Abril del 2015 de
http://www.cepal.org/celade/agenda/2/10592/envejecimientorp1_ppt.pdf
5
Carlos Gildenberger (1978). Desarrollo y calidad de vida. Recuperado el 21 de Abril del 2015 de
http://investigaciones.usc.edu.co/files/CEIDER/GIDEEI-USC%20035.pdf

- 12 -
 “El concepto de calidad de vida se ha relacionado al bienestar del individuo,
que se obtiene a partir de la satisfacción de sus necesidades básicas. Existen
diferentes visiones acerca de cuáles son esas necesidades, pero cualesquiera
que sean, existe consenso en que son de carácter universal.” 6

“Tabla de diversas definiciones para el concepto de calidad de vida” 7

De todos estos conceptos el objetivo al que tienden es el ser humano integral,

aludiendo al bienestar en todas las facetas del hombre, atendiendo a la
creación de condiciones para satisfacer sus necesidades materiales (comida,
cobijo), psicológicas (seguridad y afecto), sociales (trabajo, derechos y
responsabilidades) y ecológicas (calidad del aire y del agua).

• Conjunto Habitacional: Para entender sobre este concepto buscamos la

definición en el diccionario de La Real Academia Española (DRAE):
Conjunto 1. adj. Unida o contigua a una cosa. 6. m. Totalidad de los elementos
o cosas poseedores de una propiedad común, que los distingue de otros. 8

6
Carlos Discoli. et al. (2010). Metodología para la evaluación de la calidad de vida urbana. (Tesis de
postgrado). Universidad Nacional de Colombia. Bogotá
7
Alfondo Urzúa M. Alejandra Caqueo U. (2012) Calidad de vida: Una revisión teórica del concepto. (Tesis de
postgrado). Universidad de Tarapacá, Chile.
8
Real Academia española. (2014). Recuperado el 24 de Abril del 2015, de
http://lema.rae.es/drae/?val=conjunto

- 13 -
 Habitación 1. f. Acción y efecto de habitar. 2. f. Lugar destinado a vivienda. 3.
f. En una vivienda, cada uno de los espacios entre tabiques destinados a
comer, etc. 9
Siendo entonces, conjunto habitacional, un cierto número de viviendas que
comparten comunes denominadores, tales como el momento de construcción,
ser parte de un mismo proyecto constructivo y en grado variable ser de un
mismo tipo habitacional.
El conjunto habitacional se identifica además por el trazado de sus límites
administrativos; se encuentra conformado por un grupo de viviendas
planificadas y dispuestas de manera integral, con las dotaciones e instalaciones
adecuadas y necesarias como son: Vialidad, infraestructura, espacios verdes o
abiertos, educación, comercio, servicios asistenciales y de salud.

• Crecimiento Urbano: El crecimiento urbano, conocido también como

urbanización, se aceleró de manera espectacular con la llegada de la
industrialización hace alrededor de 200 años. En aquel momento, un gran
número de personas se mudó a las ciudades en busca de trabajo,
principalmente en fábricas, debido a esto el crecimiento de la población urbana
ha sido acompañado por rezagos en el suministro de vivienda, infraestructura
y servicios básicos, aumentando su vulnerabilidad a fenómenos externos.

“Crecimiento urbano, es el aumento (relativo o absoluto) en el número de

personas que viven en los pueblos y las ciudades, El ritmo de crecimiento de
la población urbana depende del aumento natural de dicha población y de los
nuevos habitantes que adquieren estas zonas debido, por una parte, a la
migración neta del campo a las ciudades y, por otra parte, a la reclasificación
de los asentamientos rurales en ciudades y pueblos” 10

Siendo así, la dinámica de crecimiento de las ciudades depende de la

convergencia de diversos factores económicos, demográficos, culturales,
políticos, sociales, geográficos y tecnológicos, así como de la forma en que
estos interactúan entre si y del momento histórico en que lo hacen.

9
Idem. Recuperado el 24 de Abril del 2015, de http://lema.rae.es/drae/?val=habitacion
10
Chris Braizer. (2012). Niñas y niños en un mundo urbano .Fondo de las Naciones Unidas para la Infancia
(UNICEF)

- 14 -
 “Distribución Poblacional Mundial – Urbana y Rural (1970, 2000, 2030)” 11

“Población: Tasa de Crecimiento y Población Urbana (1999) 12

“Población: Tasa de crecimiento y Población Urbana (2015) 13

• Déficit de Vivienda: La vivienda, como activo de todo grupo familiar, se ha

convertido en una necesidad de carácter básico. Debido a ello, se espera que
el Estado estructure y lleve a cabo estrategias que incluyan al sector

11
Tendencias de crecimiento urbano. (2002). Recuperado el 20 de Abril del 2015 de
http://www.eird.org/cd/redlac/capitulo1/tendencias.html
12
Ídem.
13
Ídem.

- 15 -
 habitacional como parte de sus planes de desarrollo social. Dentro de este
contexto, es importante la correcta estimación del déficit habitacional, dado que
permite la planificación oportuna y la elaboración de objetivos dentro de la
política social del Estado. A continuación algunas definiciones de diversos
autores sobre Déficit de Vivienda.
“El déficit habitacional se define como el estado de carencia o insatisfacción de
la necesidad de refugio y alojamiento de los hogares de un determinado
territorio. Entonces, para satisfacer las necesidades de vivienda de un
determinado hogar, se deben considerar dos aspectos: el acceso a una
vivienda y la calidad de la misma, en términos de disponibilidad de servicios,
satisfacciones de necesidades básicas, autonomía, etc.” 14

“Es el conjunto de requerimientos que tiene la población para contar con una
vivienda digna. Estos requerimientos pueden ser de diferente tipo como:
demanda de los hogares que aspiran a adquirir nuevas viviendas, reemplazar
o reponer las viviendas ya existentes que no cuenta con las condiciones
mínimas para ser consideradas como viviendas dignas, mejoramiento de
viviendas que carecen de una estructura material o espacial adecuada así
como también, viviendas que no tengan acceso a los servicios básicos.” 15

Entonces, cuando nos referimos a déficit de vivienda, estamos hablando de las

necesidades insatisfechas de la población en materia habitacional, existentes
en un momento y un territorio determinado.

• Densificación Urbana: Para entender sobre este concepto buscamos la

definición en el diccionario de La Real Academia Española (DRAE):
Densidad 1. f. Número de individuos de la misma especie que viven por unidad
de superficie. 2. adj. Que contiene mucha masa con respecto a su volumen. 4.
adj. De mucho contenido o profundidad en poco espacio.
Urbano, na 1. adj. Perteneciente o relativa a la ciudad. 16

14
Fondo mi Vivienda. (2012). Dinámica del déficit habitacional en el Perú. Recuperado el 20 de Abril del 2015
de www.mivivienda.com.pe/.../DinamicadeDeficitHabitacionalenelPeru.pdf

15
Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). (2009), Perú: Mapa del Déficit Habitacional a Nivel
Distrital, 2007. Talleres de la Oficina Técnica de Administración del INEI. Lima. P.14.
16
Real Academia española. (2014). Recuperado el 26 de Abril del 2015, de http://lema.rae.es/drae/?val=denso

- 16 -
 Siendo entonces, la densificación urbana consiste en concentrar a la población
en las mismas áreas antes ocupadas por menos personas, regulando ciertos
aspectos para no llegar al hacinamiento, se ha convertido en una alternativa al
crecimiento poblacional acelerado. 17

• Densificación habitacional: El interés por el tema de la densificación

habitacional empieza a crecer a partir del estudio sobre la evolución y los
cambios urbanísticos que se estaban produciendo en la ciudad popular.
Empezó en la década de 1970 en las clases medias, y ahora se extienden a
todas las clases sociales. En los barrios consolidados en la actualidad, se
desarrolla la misma actividad de producir más alojamientos dentro del mismo
lote. Al igual que en los sectores de ingresos medios y altos, la nueva unidad
de vivienda producida no es para colocarla en el mercado inmobiliarios libre,
sino son los promotores de la construcción quienes la habitaran.

“La densificación habitacional, apunta a un uso más eficiente del espacio,

consistente en agregar nuevas unidades de vivienda en los aires o al costado
de una vivienda ya producida o produciéndose. Pero supone, además, que
disminuyan los niveles de hacinamiento preexistentes en la vivienda original y
se permita albergar el crecimiento poblacional de las nuevas generaciones en
nuevos albergues con calidad en cuanto espacio, iluminación, ventilación,
privacidad, seguridad, etc.” 18

“Ampliación o crecimiento de la vivienda unifamiliar existente, para convertirla

en multifamiliar. Crea nuevas viviendas en los techos o fondos de lote de
viviendas ya existentes. Este proceso será integral cuando a través de una
asistencia técnica profesional se repotencie no solo la vivienda sino también el
equipamiento, los servicios y el espacio público. Además deberá
implementarse una nueva reglamentación urbana apropiada para esta manera
de crecimiento de la ciudad.” 19

17
Idem. Recuperado el 26 de Abril, de http://lema.rae.es/drae/?val=urbano
18
Zolezzi Mario, Tokeshi Juan, Noriega Carlos (2005). Densificación habitacional. Una propuesta de
crecimiento para la ciudad popular. DESCO. Programa Urbano. Lima. P.21.
19
Juan Tokeshi, Carlos Noriega, Jaime Miyashiro. (2005). Programa urbano Desco. Recuperado el 20 de Abril
del 2015, de
http://www.urbano.org.pe/downloads/documento/DENSIFICACION%20HABITACIONAL%20Arquitectura.pdf

- 17 -
 • Edificios híbridos: El proceso de globalización contemporánea, inicio tras la
Segunda Guerra Mundial y consolidado a lo largo del siglo XX, ha establecido
un sistema mundial de libre circulación de capitales, bienes y personas. Estos
cambios socioculturales han dado pie a aumentar el fenómeno de la movilidad
urbana. Se ha pasado a una situación de mayor sedentariedad y fuerte arraigo
al entorno local, propio de una “Sociedad tradicional”, a una situación de alta
movilidad a distintos niveles, propio de una “Sociedad moderna”.
En las primeras décadas del siglo XXI, las principales potencias emergentes
están experimentando la migración más radical de la historia humana desde
asentamientos rurales a urbanos. Casi mil millones de personas están
desplazándose hacia asentamiento urbanos, es ahí donde aparece la
necesidad de nuevos tipos de edificios que absorban esa demanda y sustituya
las grandes promociones de viviendas sin equipamiento ni espacios públicos.
“Los edificios híbridos son estructuras capaces de albergar programas
dispares, de promover la interacción de distintos usos urbanos y combinar las
actividades privadas con la esfera pública.” 20
La libertad de invención es un potencial específico de los edificios híbridos; se
pueden desglosar de esta tipología de edificios características natas, tales
como: FORMA, El edificio híbrido no tendrá una morfología de algún uso
concreto, tratará de mantener una forma-contenedor creando un hábitat
indiferenciado donde todos los usos estén unidos.
DENSIDAD, Los edificios híbridos deben encontrarse en entornos densos y
con limitaciones para la ocupación de suelo. El esquema híbrido propone
entornos donde se mezclan gran cantidad de actividades permitiendo mejorar
las condiciones de vida y revitalizar los entornos en los que se encuentran.
ESCALA, Los edificios híbridos suelen ser grandes edificios, mega estructuras
situadas en grandes manzanas o edificios-ciudad; la escala de estos edificios
y su relación con el entorno se miden por la yuxtaposición de las secciones
programáticas.

20
Arquitectura 2001 a 2010: Edificios hibridos. (2010). Recuperado el 21 de Abril del 2015, de
http://noticias.arq.com.mx/Detalles/11620.html#.VT1xESF_Okp

- 18 -
 La superposición de programas en este tipo de edificios reclama la altura y la
apropiación de superficie necesaria para el buen funcionamiento de este tipo
de proyectos.
• Espacio Público: Los conflictos sobre el espacio público urbano forman parte
de la idiosincrasia de la convivencia en las ciudades. Así ha sido desde
siempre, pero ahora seguramente estamos asistiendo a un momento de cierta
crisis, o percepción de crisis, respecto a la convivencia en el espacio público
urbano, debido a que el espacio público es propia de una época en que su
principal gestor era el Estado. Hoy, la situación ha cambiado y es evidente que
se acentúa la acción de actores privados en la creación de espacios para la
vida pública.
Según algunos autores espacio público es:

“Un concepto urbanístico y a la vez político. Por un lado, el espacio público

urbano está compuesto por las calles, plazas y parques de una ciudad, todo
aquello que no es propiedad privada. Por otro lado, el espacio público, en el
sentido de la filosofía política, lo que también se denomina esfera pública, es
un ámbito de deliberación democrática abierta a todo el mundo.” 21

“Corresponde a aquel territorio de la ciudad donde cualquier persona tiene

derecho a estar y circular libremente (como un derecho); ya seas espacios
abiertos como plazas, calles, parques, etc.; o cerrados como bibliotecas
públicas, centros comunitarios, etc.” 22
“Conjunto de inmuebles públicos y elementos arquitectónicos y naturales de
los inmuebles privados, destinados por su naturaleza, por su uso o afectación,
a la satisfacción de necesidades urbanas colectivas que trascienden, por un
lado, los límites de los intereses privados de los habitantes”. 23

21
ACE: Architecture, City and Environment. (2008). Usos y Significados del Espacio Público. Año III,
núm. 8. P.144, recuperado el 21 de Abril del 2015, de http://www-
cpsv.upc.es/ace/Articles_n8/articles_pdf/ACE_8_SE_26.pdf
22
Maria de Lourdes Garcia. (2009). Espacio Público. Facultad de Arquitectura UNAM, recuperado el 21 de Abril
del 2015, de http://www.ub.edu/multigen/donapla/espacio1.pdf
23
Espacio Público. (1988). Recuperado el 21 de Abril del 2015, de http://www.choachi-
cundinamarca.gov.co/apc-aa-files/495052435f534c4943455f3030303033/espacio_p_blico.pdf

- 19 -
 • Vivienda Colectiva: Para entender sobre este concepto buscamos la
definición en el diccionario de La Real Academia Española (DRAE):
Vivienda. 1.f. Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado.
Colectivo, va. 1. adj. Perteneciente o relativo a una agrupación de individuos.
2. adj. Que tiene virtud de recoger o reunir.
Entonces, vivienda colectiva se refiere a la “vivienda destinada a ser habitada
por un colectivo, es decir, por un grupo de personas sometidas a una autoridad
o régimen común no basados en lazos familiares ni de convivencia.
Normalmente es un edificio de uso mayormente residencial que dispone de
acceso y servicios comunes para más de dos viviendas.” 24

Otra definición, “Simbolizan el concepto de propiedad horizontal y el modelo de

ocupación del suelo de la ciudad moderna. Adoptando un crecimiento vertical
y horizontal, y organizadas con múltiples formas y volumetrías, este sistema de
agrupación se da con el objetivo de incrementar la edificabilidad, aumentar la
densidad y también ofrece un variado abanico de unidades habitacionales con
adecuadas condiciones de iluminación y ventilación.” 25

• Flexibilidad espacial de la Vivienda: Trata de la adecuación de la vivienda,

con una fácil adaptación de la estructura interna de la misma, a los diferentes
modos de vida de los grupos familiares, diferencias de relaciones
convivenciales, de cultura, de costumbres, de número de personas y a los
posibles cambios que se produzcan en el trascurso del tiempo; lográndose con
un adecuado uso de estrategias tecnológicas. Una vivienda fácilmente puede
cambiar su morfología interna sin repercutir en el edificio.
“La solución para afrontar la diversidad necesaria de tipos de viviendas radica
en desarrollar mecanismos de flexibilidad” 26

24
Vivienda Colectiva. (2012). Recuperado el 20 de Abril del 2015, de
http://www.lefis.org/wiki/doku.php?id=es:vivienda_colectiva

25
Vivienda Colectiva. (2010). Recuperado el 21 de Abril del 2015, de
http://aqso.es/perfil/servicios/edificacion/vivienda-colectiva
26
Minguez. E. (2015). Nuevos Modelos de Vivienda Flexible y Eficiente. Recuperado el 23 de Mayo del 2016,
de http://rua.ua.es/dspace/handle/10045/48708

- 20 -
 2.2 MARCO TEORICO

2.2.1 Base Teórica

A continuación se presentaran diferentes teorías y posturas referentes a la vivienda y el

urbanismo, cuyos propósitos fueron contribuir en solucionar la problemática que se
presentaba con respecto a estos temas en un espacio y tiempo determinado. Cada una de
ella fue desarrollada en un momento cronológico distinto, bajo circunstancias y condiciones
distintas.

• Ciudad Jardín:

Teoría propuesta por el urbanista británico Ebenezer Howard a fines del siglo
XIX, donde trata de dar solución a la falta de viviendas obreras, debido a las
grandes migraciones rurales hacia la ciudad; haciendo que esta se encuentre
demasiado tugurizada; esto hizo que la calidad de vida en las viviendas pase
a un segundo plano, carentes de todo tipo de cuidado e higiene, siendo estas
como lo indica Howard “[…] tan miserables, tan endebles, tan desprovistas de
equipos sanitarios, tan viciadas por el abandono y la suciedad […]” 27.
Howard en esta propuesta da a conocer el modelo de una ciudad más
saludable, construida bajo principios de higiene y con una estrecha relación
con la naturaleza, devolviendo de este modo la calidad de vida a los
pobladores.
En esta ciudad jardín los pobladores obtendrían posibilidades de interrelación
social, paz, tranquilidad, abundantes oportunidades de empleo y brillantes
perspectivas de progreso, como lo refiere Howard “Su objetivo es en resumen
alzar es estándar de salud y confort de todo verdadero trabajador de cualquier
nivel” 28, esto a través de la hibridación entre la naturaleza y el casco urbano.
Este modelo de ciudad contaría con densidades poblacionales muy bajas,
donde su crecimiento sería horizontal y bastante disperso. Esta propuesta fue
aceptada, sin embargo no se ejecutaron muchos planteamientos bajo esta

27
Ebenezer Howard (1945), Las ciudades jardín del mañana.
Faber and Faber. Londres. P. 132
28
Ebenezer Howard, Op. cit. P.137

- 21 -
perspectiva donde Howard planteaba solucionar un inconveniente, el de la
salubridad, sin analizar a profundidad cual sería el impacto negativo de su
conjetura en los niveles sociales y económicos de la población atreves del
tiempo.

“Esquema de la Ciudad Jardín” Fuente: www.timeride.com

Lineamientos Generales de la Ciudad Jardín:

Morfológicamente, la ciudad jardín es una ciudad concéntrica, el cual es

delimitado por grandes avenidas a manera de anillos y calles vehiculares
radiales que conectarían estas vías, conformando así el sistema vial de la
ciudad. De esta forma, los polígonos que quedan delimitados entre las sendas
comprenderían el espacio habitable, compuesto tanto por edificios como
también por parques y grandes superficies naturales. En la parte central de la
ciudad se encontraría un gran parque público provisto de amplias zonas de
recreo y de muy fácil acceso para todos, alrededor del mismo se encontrarían
los grandes edificios públicos, cada una de ellos en terrenos espaciosos e
independientes. En cuanto a las viviendas, estas son construidas en su mayor
parte en anillos concéntricos lindando con las avenidas y carreteras que
convergen en el centro de la ciudad; estas viviendas se encuentran provistas
de jardines comunes y cocinas cooperativas.

- 22 -
Ya hacia las afueras de la ciudad se llega a un gran cinturón verde que Howard
lo llamaría “La gran avenida”, este dividiría en dos secciones a la ciudad,
apartando de este modo las zonas donde están ubicadas la fabricas, logrando
de este modo que funcione como un gran colchón verde que mantendría
alejado el humo proveniente de las mismas; dentro de esta área existirían
espacios reservados para escuelas públicas y también para iglesias; las
viviendas que dan a esta gran avenida se han apartado del plan general de
anillos concéntricos.
En términos generales, Howard proponía en su plan la segregación de
funciones o zonificación monofuncional, separando de este modo las
viviendas, el comercio, la zona industrial y también los servicios de carácter
público como bancos, bibliotecas, etc.

• Carta de Atenas:

Manifiesto urbanístico ideado en el IV Congreso Internacional de Arquitectura

Moderna (CIAM) en 1933, siendo redactado y publicado por Le Corbusier y
Sert en 1942.
Dicho documento surgió de las profundas reflexiones de grandes arquitectos
como Ludwing Hilberseimer y el ya nombrado Le Corbusier; mientras uno
centraba sus investigaciones en torno a un diseño con crecimiento horizontal
el otro proponía una alternativa más vertical.

La Carta de Atenas expone una ciudad funcional moderna que se opone a la

ciudad tradicional, donde se muestra el concepto de una ciudad modelo que
resalta las diferentes funciones de la misma, separando los distintos usos de
suelo, una zona para la residencia, otra para fábricas y por ultimo una dedicada
al ocio y recreación con sus respectivas áreas verdes; otro punto que se trató
en el CIAM y luego fue recogida en la Carta de Atenas fue la conservación del
patrimonio histórico.

- 23 -
 “Fundadores del CIAM” Fuente: http://arquigeek.blogspot.com

Este documento se encuentra articulado en 95 puntos, que se encuentran

agrupados en tres secciones. La primera trata sobre el marco social y
económico en que se inscribe la ciudad y los factores que han de considerarse
en su desarrollo, como los valores de orden psicológico y fisiológico que se
encuentran ligados a la persona humana, esto hizo que se introdujera en el
debate preocupaciones de orden individual y colectivo; al mismo tiempo
también se refieren a los grandes cambios que surgieron en las ciudades con
la aparición de la era del maquinismo, que con su aparición provocó inmensas
perturbaciones en el comportamiento del hombre, en su distribución sobre la
tierra y en sus actividades mismas.

“Ha roto un equilibrio milenario asestando un golpe mortal al artesanado,

vaciando los campos, engrosando las ciudades y perturbando las relaciones
naturales que existían entre el hogar y los lugares de trabajo”29

La segunda parte constituye el núcleo de la carta y en ella se exponen las

conclusiones extraídas del estudio realizado sobre las treinta y tres ciudades

29
Carta de Atenas (2001). Recuperado el 25 de Marzo del 2015, de http://www-
etsav.upc.es/personals/monclus/cursos/CartaAtenas.htm

- 24 -
 Europeas examinadas; en ellas se encontró sectores urbanos congestionados
donde las condiciones de habitabilidad eran nefastas por la falta de espacio
suficiente para el alojamiento, como también la falta de superficies verdes.

“En el curso de los siglos se añadieron anillos urbanos, sustituyendo la

vegetación por la piedra, destruyendo las superficies verdes, los pulmones de
la ciudad. En estas condiciones, las grandes densidades de población
significan el malestar y la enfermedad permanente.” 30

Gracias a este análisis se identificaron los criterios que formarían la

planificación en cuatro funciones básicas: habitación, esparcimiento, trabajo y
circulación. En cuanto a la primera función se garantizaría alojamientos sanos
a los habitantes, es decir, lugares en los cuales el espacio, el aire puro y el sol
estén garantizados con mayor perdurabilidad; en la segunda se busca prever
las instalaciones necesarias de áreas verdes para la buena utilización de las
horas libres en la recreación y el ocio; en la tercera se organizaría los lugares
de trabajo donde las industrias se trasplantarían a lugares de paso de las
materias primas, a los largo de las vías fluviales, terrestres o de las vías férreas,
a su vez que estas se encontrarían separadas de las viviendas por una zona
verde recuperando así su actividad humana natural; en la cuarta se buscaría
establecer la vinculación entre las cuatro funciones mediante una red
circulatoria que garantice los intercambios y respete la prerrogativa de cada
una.
El manifiesto termina, en la tercera parte, con unas conclusiones que identifican
la finalidad del urbanismo y el marco legal que hará posible esa acción
propuesta en el planeamiento.

30
Idem.

- 25 -
 “Esquema de la ciudad moderna por Le Corbusier”
Fuente: http://arquigeek.blogspot.com

2.2.2 Referentes

Se presentaran edificios de viviendas con usos complementarios tanto nacionales como

internacionales, cada una de ella fue desarrollada en un momento cronológico distinto, bajo
circunstancias y condiciones distintas.

• Nacionales

Edificio El Pacifico

Ficha Técnica:
Arquitecto del proyecto: Arq. Fernando de Osma.
Uso actual: Mixto
Año: 1958
Ubicación: Miraflores
Área del terreno: 3,035.00 m2
Área construida: 2,891.00 m2

- 26 -
 “Edificio El Pacifico” Fuente: http://edificioelpacifico.blogspot.com/

Quizás uno de los ejemplos más emblemáticos, este edificio de vanguardia

para su época supo articular un pequeño centro comercial con cines y
el restaurante Haití con un edificio residencial en la parte superior. Ubicado en
la intersección de dos avenidas principales del distrito de Miraflores (Av. José
Pardo 121 esq. Diagonal 130-150).
El edificio está compuesto por una plataforma de dos niveles; en el primer nivel
se encuentra ubicado las zonas comerciales, un cine y en los niveles
superiores se encuentran las residencias.

Edificio Diagonal

Ficha Técnica:
Arquitecto del proyecto: Arq. Enrique Seoane Ros.
Uso actual: Mixto
Año: 1954
Ubicación: Miraflores
Área del terreno: Terreno triangular, tres frentes, manzana completa.

- 27 -
“Edificio Diagonal” Fuente: https://www.pinterest.com/pin/324892560592664073/

Edificio que presenta dos volúmenes sobresalientes en dos de sus vértices,

con una volumetría de prisma triangular compacto sin vacíos internos, con
ochavado curvo en uno de los vértices y recto en los otros dos de modo
simétrico.

La fachada tiene una composición a base de un plano central y dos planos

sobresalientes, donde predomina una retícula del plano central, tienen un estilo
moderno, sin adornos arquitectónicos y con un lenguaje más limpio.

Su distribución está conformado por comercio en los dos primeros niveles,

vivienda en los dos pisos siguientes y oficinas en los cuatro pisos restantes,
cuenta con tres ingresos, estos ubicados en los vértices, uno principal que da
hacia el Hall y los otros dos ingresos que dan acceso directo a la zona comercial
del segundo piso. La conexión espacial se da a través de un hall distribuidor en
cada piso, lo cual constituye una buena solución para este edifico que no
cuenta con circulaciones horizontales largas.

- 28 -
• Internacionales

Edificio Residencial 8 House

Ficha Técnica:
Estudio de Arquitectura: BIG – Bjarke Ingels Group.
Uso actual: Mixto
Año: 2010
Ubicación: Copenhague - Dinamarca
Área construida: 61,000 m2

“Edificio Residencial 8 House” Fuente: http://diariodesign.com/2010/11/8

Este proyecto que supone un total de 476 viviendas multifamiliares en un

bloque con planta en forma de “8”, el responsable de este proyecto, Bjarke
Ingels, le ha dado el tratamiento de un barrio-isla a escala humana, verde y
tridimensional; caracterizado por combinar atributos suburbanos,
reintroduciendo el espacio informal y los exteriores. Esta construcción aglutina
los usos de vivienda, comercial y de oficinas en un solo bloque formado a partir
de una superposición de capas que incluyen estas diferentes tipologías, donde

- 29 -
el objetivo es combatir el calor y definir la identidad visual del proyecto. Este
proyecto resuelve el problema de la interacción vecinal que se encuentra
restringido al nivel de la calle, ya que en este proyecto la vida social y el
encuentro espontaneo son resueltos a través de un corredor delimitado por
árboles que suben por el bloque urbano permitiendo la accesibilidad del usuario
a todas las viviendas.

Edificio Schots 1+2

Ficha Técnica:
Estudio de Arquitectura: Arquitectos S333.
Uso actual: Mixto
Año: 1994
Ubicación: Groningen – Países Bajos
Área construida: 14,000 m2

“Edificio Schots 1+2” Fuente: http://www.detail-online.com/inspiration/

- 30 -
El arquitecto en este proyecto identifica el sitio como parte de una estructura de
anillo urbano, que tiene una importancia estratégica en la estructura ecológica
de la ciudad. Se propone 13 “Schotsen” – bloques de construcción compactas,
erosionados internamente por la nuevas formas de espacio semi-publico que
flotan en un paisaje abierto que funciona como una zona de filtro entre el centro
de la ciudad y las extensiones de viviendas del Siglo XX.

Las capas múltiples conformadas por las diversas actividades que se realizaran
en el edificio y el paisaje, ofrecen una alternativa interiorizada y hermética del
bloque urbano tradicional.

El deseo de apertura espacial y los requisitos para la intensificación programática

se resolvieron mediante la creación de un paisaje volumétrico que consta de 300
plazas subterráneas de aparcamiento, 110 jardines de invierno, 105
departamentos, 14 patios, 8 tiendas, 4 jardines verticales, tres jardines colectivos
en el techo, 2 supermercados y un centro médico.

Edificio High Park

Ficha Técnica:
Estudio de Arquitectura: Rojkind Arquitectos.
Uso actual: Mixto
Año: 2015
Ubicación: Santa Barbara - Mexico
Área construida: 35,000 m2

- 31 -
 “Edificio High Park” Fuente: http://www.archdaily.pe/pe/768037/

Este proyecto es diseñado para aprovechar totalmente su localización

geográfica, mitigando las condiciones climáticas extremas. High Park es un
edifico para la ciudad, que abre su plaza pública como extensión para ser
ocupada por la cotidianidad, las terrazas de las oficinas y de los departamentos
hacen que sus usuarios interactúen en el día a día logrando un sentido
comunitario.

El aporte de los arquitectos en este diseño fue la integración de áreas públicas

al edificio creando espacios compartidos que pueden ser utilizados por
habitantes del edificio como también por vecinos del área.

El edificio consta de diez pisos, más tres y medio pisos subterráneos para
estacionamiento. Los primeros dos niveles son áreas comerciales y los restantes
ocho niveles son departamentos residenciales que incluyen espacio recreativos
y de entretenimiento; los treinta y dos departamentos irán de los 250 m2 hasta
los 650 m2, cada departamento tiene una distribución distinta, ofreciendo un
amplio rango de configuraciones para los departamentos de uno y dos niveles.

- 32 -
 2.3 MARCO HISTORICO

A continuación se mencionara el desarrollo que tuvo la vivienda colectiva en Lima

Metropolitana. Cada una de ellos fue desarrollada en un momento cronológico distinto, bajo
circunstancias y condiciones distintas.

• Barrios Obreros:
Al inicio del siglo XX, las nuevas tendencias y necesidades de la vida moderna,
generadas por modelos extranjeros, desarrollaron una incipiente industria que
concentró a un naciente proletariado urbano.

“Barrio Obrero Frigorífico Nacional”. Fuente: Maldonado Feliz Héctor y Torre Toro,
Juan José; “Los barrios obreros de la Junta Pro Desocupados: nuevas formas de
plantear lo urbano en Lima en la década del 30”;
Fuente: http://sisbib.unmsm.edu.pe

En la década de 1930, los barrios obreros fueron la solución de vivienda masiva

para dar alojamiento a este nuevo sector de la población, considerado
necesario y al mismo tiempo peligroso para sectores sociales medios y altos.
Así pues, el 1933 su propuso una política sistemática para construir “Barrios
Obreros” en terrenos de zonas de expansión de la ciudad, que siguieron las
más modernas técnicas urbanísticas: viviendas amplias, de material noble,
bien distribuidas, con jardines y comodidades tipo chalet, agrupadas en

- 33 -
complejos urbanos dotados de campos deportivos, piscinas, diversos servicios
y medios de recreación. Estas viviendas se obtenían mediante sorteos entre
los hombres casados, sin antecedentes penales, con trabajo estable y un
mínimo de dos hijos.
Los barrios que se construyeron mediante esta política sistemática fueron:

BARRIOS OBREROS
Barrio Obrero
Barrio Obrero de la Barrio Obrero del Barrio Obrero Av. Barrio Obrero Av.
Modelo del
Victoria (N° 1) Rimac (N°2) Bolognesi I (N°3) Bolognesi II (N°4)
Frigorifico (Callao)
1° seccion:
Constructora Enrique
Empresa Peruana de Oficina tecnica Oficina Tecnica
Institucion a Cargo ___ Flores Leon.
Construcciones Michel Fort. Michel Fort.
2° Seccion: Oficina
Tecnica Michel Fort.
Periodo de Marzo a Diciembre
Se construyó en 1937 ___ ___ ___
Construccion de 1935
20 de Febrero de Inaugurado por el
Inaugurado por el 17 de Enero de 1937
1937 por el Presidente
Inauguracion Presidente por el Presidente ___
presidente Benavides el 2 de
Benavides en 1936 Benavides
Benavides Diciembre de 1939
Area de Terreno
36,000 m2 43,071.6 m2 6,432 m2 42,691 m2 48,820.8 m2
(m2)

1° seccion: s/.461.000
Costo s/. 650.000 s/. 330.080 s/.353.500 s/. 938.000
2°Seccion: s/.209.049

1° seccion: 02
manzanas.
N° de Manzanas ___ 02 manzanas 04 manzanas 03 manzanas
2° seccion: 02
manzanas
1° seccion: 56
60 casas entre 120.10 viviendas. 374 viviendas
N° de Viviendas 118 casas construidas 44 viviendas
m2 a 336.60 m2 2° seccion: 198 unifamiliares
viviendas
Una escuela para 300
alumnos; un puesto
policial; un cine de
400 espectadores y Tenia campos
una piscina de 8x18 deportivos y pileta
Contaba con campos
m; varios parques de natación, calzadas
deportivos, parques,
Servicios Comunes que sumaban 8 mil con alumbrado, ___ ___
un pabellón atlético
m2; un centro cívico; jardines
y piscina de 25 m.
un mercado de circundantes y un
abastos, con restaurante popular.
farmacia y
consultorios
médicos incluidos.

“Conjunto Habitacional y usos complementarios en el Distrito de San Isidro.

Lima – Perú” Fuente: Cossio. M. & Rivero. M. (2014)

El proceso de adjudicación de estas viviendas se publicó el 11 de Mayo de

1937. Según el reglamento las solicitudes, debían realizarse en el Ministerio de
Fomento y todo postulante debía ser peruano de nacimiento con una familia
legalmente constituida, no debían padecer una enfermedad infectocontagiosa

- 34 -
 y debían acreditar una buena conducta y dedicación al trabajo. Tenían
preferencia los que tuvieran más hijos, con menor jornal y mejor certificación
de su empleador. Se establecía que las casas de dos dormitorios serian para
familias de 4 a 5 miembros, las casas de tres dormitorios para familias de 6 a
7 miembros, las casas de 4 dormitorios para familias de 8 a 9 miembros. El
alquiler para cada casa serial el siguiente:

- Casas de dos dormitorios: s/. 20.00, con ingreso familiar de s/.100.00.

- Casas de tres dormitorios: s/. 25.00, con ingreso familiar de s/.120.00.
- Casas de cuatro dormitorios: s/. 30.00, con ingreso familiar de
s/. 140.00.

Fuente: Maldonado Feliz Héctor y Torre Toro, Juan José; “Los barrios obreros de la
Junta Pro Desocupados: nuevas formas de plantear lo urbano en Lima en la
década del 30”; Fuente: http://sisbib.unmsm.edu.pe

Cada Barrio Obrero tendría un administrador nombrado por el Ministerio del

Fomento y las áreas deportivas estarían a cargo de la dirección de Educación
Física del Ministerio de Educación.

• Unidades Vecinales: Complejos habitacionales Autónomos:

En la década de los 40, teniendo en cuenta el agudo problema de vivienda
como consecuencia de las migraciones internas, se dejó el concepto de
“Barrios Obreros” a otro más complejo y totalizador. La idea consistió en dar

- 35 -
soluciones masivas al problema de vivienda, abandonando un poco la
arquitectura de casas para los grupos pudientes. Teniendo en cuenta proyectos
de viviendas que venían funcionando en México y Brasil, se aposto por la
“Unidad Vecinal; un súper bloque de edificios de cuatro pisos como parte de
un proyecto global que incluía áreas de servicios, tanto sociales (educación y
salud), comerciales (todo tipo de tiendas pequeñas) y estatales (correos y
policía).

“Unidad Vecinal N°3 – Cercado de Lima”.

Fuente: http://limamilenaria.blogspot.pe/2014/09/unidad-vecinal-3-y-el-metro-de-lima-
el.html

Fue la Corporación Nacional de Vivienda, quien impulsó la creación de

Unidades Vecinales para resolver el problema de la vivienda en nuestra ciudad.
Esta acordó la construcción de siete Unidades Vecinales: cuatro el Lima y dos
en Callao.
Las Unidades Vecinales poseían un diseño integral que incluía la vivienda y su
equipamiento, pero no consideraba el trabajo. En ella, la circulación se
realizaría básicamente de manera peatonal. Partiendo de la premisa por crear
unidades de vivienda casi auto-dependientes, en las cuales el niño durante
todo el día y el adulto después de trabajar, encontrarían todo lo que requiriesen

- 36 -
 sin necesidad de un automóvil. La Unidad Vecinal quería que todos disfrutaran
de la condición de peatón. Al quedar el automóvil limitado al estacionamiento
periférico, las familias y los niños recorrían el vecindario libremente, fuera de
peligro. Gracias a ellos, se produciría un habitad agradable en el que las áreas
verdes compensarían adecuadamente la densidad de los multifamiliares.

“Las Unidades vecinales, se inspiraron en una idea Británica: la Ciudad Jardín.

En la versión peruana, conjuntos de mediana altura, apostados en el perímetro
de un gran terreno; cuentan con parques, campos deportivos, escuelas,
centros comunitarios, iglesia, etc.” 31

Las Unidades Vecinales, contarían con un mercado, posta médica, comisaria,

centro cívico o local comunal, oficina de correos, escuelas primarias para niños
y niñas, cine – teatro, cancha de futbol, piscina e iglesia. Además tendrían un
sistema de circulación peatonal y vehicular propio.

▪ Unidad Vecinal N°3 (1946): Construida sobre el antiguo fundo

Aramburú, en la Av. Colonial. Este conjunto, con un total de 1.096
departamentos de diferentes tipologías, contaba con todos los servicios
urbanos para una población de 5,440 habitantes. Cuentan quienes
vivieron allí, que los diferentes equipamientos y servicios hicieron que
en los primeros años, los residentes pasaran la mayor parte del tiempo
en la Unidad Vecinal.

31
Cruchada Belaunde, Miguel. (2002). “La voz del patriarca – Presencia y recuerdo”. El Arquitecto Peruano.
Recuperado el 06 de Junio del 2016, de http://www.fernandobelaundeterry.com/2008/06/fernando-
belaunde-terry-la-voz-del.html

- 37 -
 “Unidad Vecinal N° 03”

Fuente:
Fig.1|http://laformamodernaenlatinoamerica.blogspot.pe/2014/08/expropi
acion-de-la-unidad-vecinal-n-3.html; Fig.2|
http://divagarquitectura.blogspot.pe/2012/04/unidad-vecinal-n-3.html;
Fig.3|http://divagarquitectura.blogspot.pe/2012/05/conjunto-habitacional-
palomino.html

Las viviendas rodeaban un área central para recreación activa, pasiva

y para servicios comunales, desde escuelas hasta centro de compras,
cine e iglesias, comisaria y biblioteca.
La circulación vehicular externa, con calles ciegas de servicio, logro una
radical defensa del tráfico y la barrera verde del bosque frontal,
constituyendo una eficiente protección del ruido de la avenida.

- 38 -
 “Unidad Vecinal N° 3”
Fuente: http://divagarquitectura.blogspot.pe/2012/04/unidad-vecinal-n-3.html

▪ Unidad Vecinal “Mirones” (1951 – 1955): Ubicada sobre la Av.

Colonial, ex carretera Callao, con un total de 600 viviendas. Diseñada
por el Arquitecto Santiago Agurto Calvo. Durante gran parte del siglo
XX, en este lugar estaba el primer paradero obligatorio de los tranvías
que iban a nuestro primer puerto, al que se conocía como “Mirones”.

“Unidad Vecinal Mirones”

Fuente:http://blog.pucp.edu.pe/blog/juanluisorrego/2010/02/24/la-unidad-
vecinal-de-mirones/

- 39 -
▪ Unidad Vecinal “Residencial San Felipe” (1962 – 1969): La
Residencial San Felipe es, probablemente, el proyecto moderno más
importante del ámbito nacional. Desarrollada durante la década de los
sesentas, pretendió solucionar dos problemas de la Lima moderna: la
carencia de espacios públicos y la ausencia de proyectos de escala
metropolitana.

“Residencial San Felipe” Fuente: www.arqandina.com

Ubicada en el distrito de Jesús María, de alto valor comercial en la

época de concepción del proyecto, San Felipe fue creado como un Plan
de Vivienda Colectiva destinado a la clase media. El proyecto se
desarrolló en etapas, las cuales fueron encargadas a equipos de
jóvenes arquitectos, entre ellos Enrique Ciriani, Jaques Crousse y
Oswaldo Núñez, quienes plantearon “El desarrollo de una ciudad dentro
de otra”, insertada en la trama urbana como una súper-manzana
compuesta principalmente por bloques de vivienda aislados y dotada
de servicios, equipamientos, oficinas y áreas recreativas. San Felipe se
establece como un proyecto de carácter metropolitano a gran
trascendencia. Las características más resaltantes del proyecto son: la
experiencia peatonal que ofrece, la relación con la naturaleza a lo largo
de sus recorridos, la articulación de las viviendas a través del espacio
público, y la autonomía parcial del proyecto. Al describir la Residencial
San Felipe, es imposible no resaltar la dualidad mediante la cual fue

- 40 -
 concebido el proyecto: por un lado, la monumentalidad de los bloques
como hitos de la ciudad; y por otro, el sistema de espacios públicos que
lo articulan y “humanizan”.

“Vista Aérea”
Fuente: http://habitararq.blogspot.pe/2009_05_01_archive.html

▪ Unidad Vecinal “Matute” (1952 – 1953): Ubicada en el distrito de La

Victoria, sobre un terreno de 230,000 m2. Los bloques de vivienda, de
cuatro niveles cada uno, se disponen de manera libre sobre el terreno,
con grandes jardines entre ellos.
Sobre la expresión arquitectónica de los elementos, se trata de
volúmenes rectangulares sobrios. Los muros de todo el conjunto fueron
tarrajeados y pintados de colores claros. Los edificios tienen un
tratamiento de fachada a base de desplomes entre la estructura, los
antepechos, la carpintería y los cantos de forjado. Por su parte, las
casas patio son sencillas y austeras. Sin embargo, se encuentran
agrupadas de forma que generan tamices que enriquecen el proyecto.

- 41 -
 “Unidad Vecinal Matute”
Fuente: http://habitar-arq.blogspot.pe/2008/10/unidad-vecinal-1952.html

En cuanto a la posterior intervención de Ciriani, prescinde de las casas

patio y de la idea de planta baja libre. Las barras de Ciriani son de 5
plantas, una más que en el proyecto de Agurto. La planta baja está
ocupada por viviendas de tipologías variadas y las plantas superiores
se constituyen por departamentos dúplex. Urbanísticamente, la
intervención de Ciriani toma más presencia por las dimensiones de sus
elementos y las plazas duras. Los sectores correspondientes al diseño
de Agurto tienen una escala más doméstica y representan claramente
la idea de ciudad jardín. La intervención de ambos arquitectos se
diferencia, pero el conjunto se lee como una unidad y se distingue
claramente en la trama urbana de Lima.

- 42 -
 2.4 MARCO NORMATIVO

• Decreto de Alcaldía N° 002–2012 ALC/MSI – Aprueba Parámetros Urbanísticos y

Edificatorios

Según el Artículo 1°, se aprueba los Parámetros Urbanísticos y Edificatorios del distrito de
San Isidro, para una correcta aplicación de la Ordenanza N° 950-MML y su modificatoria,
aprobada con la Ordenanza N° 1067-MML.

En el Artículo 4°, se aprueba la zonificación del distrito de San isidro según la Ordenanza
N° 950-MML y su actualización aprobada por Ordenanza N°1067-MML; normativa que se
aplica a cada lote de acuerdo al frente de la vía en la cual se ubique.

• Estudio de Impacto Ambiental: para proyectos de edificación, se

desarrollaran y aprobaran de acuerdo a lo dispuesto por la Ley N° 27446 – Ley
nacional de Evaluación Ambiental, Reglamento aprobado por D.S N° 019-2009
MINAM. Aprobación que será obligatorio para emisión de la Licencia de
Edificación.

• Estudio de Impacto Vial: para proyectos de edificación, se desarrollaran y

aprobaran de acuerdo a los dispuesto por el Reglamento Nacional de
Edificaciones, Ordenanza N° 1268-MML – Regula los estudios de Impacto Vial
en Lima Metropolitana N° 1404-MML; siendo obligatoria la presentación de la
Resolución aprobada del Estudio de Impacto Vial emitida por la entidad
competente para la emisión de la Licencia de Edificación.

En el Artículo 5°, se mencionan las alturas máximas de edificaciones que se encuentran

definidas por cada frente de lote en el Plano de Alturas de Edificaciones en Ejes Viales de
Nivel Metropolitano vigente en el Plano de Altura de Edificaciones en Ejes Viales y Sectores
Urbanos de Nivel Local vigente.

En el Artículo 6°, los predios ubicados en zonas calificadas con RDB, RDM, RDA y RDMA,
serán esencialmente de uso residencial, debiendo respetarse las compatibilidades de usos
establecidos en el Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas.

- 43 -
En el Artículo 8°, se ve la altura de edificación y la densidad neta donde edificaciones con
mayor altura, podrán incrementar sus densidad neta de manera proporcional a la cantidad
de piso adicionales restantes, respetando los límites máximos establecidos según su
zonificación.

En el Artículo 10°, el porcentaje mínimo de área libre para viviendas unifamiliares,

familiares y edificios multifamiliares se deberá cumplir con lo establecido en el Cuadro N°
1 Resumen de Zonificación Residencial, donde por cada zonificación indica el número de
pisos, el tipo de uso, área libre mínima, densidad, lote mínimo normativo y frente mínimo
normativo.

En el Artículo 11°, los retiros municipales en zonificación residencial se encuentran

establecidos en el Anexo N° 3 donde dependiendo del tipo de vía en que se encuentre el
frente de la edificación, ya se tiene dispuesto la cantidad de metros lineales que deberá
retirarse.

En el caso que las vías no se encuentren en el Anexo, deberán respetar los siguientes
retiros establecidos: Frente a pasajes peatonales (1.50 m.), Frente a parque (3.00 m.),
Frente avenida (5.00 m.), Frente a calle y demás tipologías de vías (3.00 m.)

En el Artículo 18°, para el uso exclusivamente comercial, respetando los retiros municipales
establecidos, no se exigirá área libre, siempre y cuando la iluminación y ventilación se
solucionen adecuadamente.

En el Artículo 19°, las alturas máximas de edificación para usos comerciales quedan
definidas por el Plano de Alturas de Edificación en Ejes Viales de Nivel Metropolitano y
Ejes Viales y Sectores Urbanos de Nivel Local y por los Resúmenes de Zonificación
Comercial del Distrito de San Isidro (Cuadro N°02).

En zonas de comercio vecinal (CV), se permitirá hasta 4 pisos de altura.

En zonas de comercio zonal (CZ), se permitirá hasta 7 pisos de altura.

En el Artículo 20°, para los retiros en uso comercial se aplicara lo mencionado en el Artículo
11° con las siguientes excepciones:

• Cuando no exista cerco frontal, los muros en los linderos laterales en la

totalidad del retiro, solo podrán tener altura máxima d 1.20 m. sobre el nivel de
vereda.

- 44 -
• Ordenanzas N°1328-MML- Actualización Índice de Usos para la Ubicación de
Actividades urbanas del Distrito de San Isidro.

Según el Artículo 1°, se prueba el Cuadro de Índice de Usos para la Ubicación de

actividades urbanas en el distrito de San Isidro, que forma parte de la presente Ordenanza.

En el Artículo 2°, de las compatibilidades de uso de modifica el Artículo 4° de la Ordenanza

N° 1067-MML, donde se establece que en el distrito de San isidro, tomando en
consideración las características urbanas de los Sectores de Planeamiento se otorga la
compatibilidad de uso con actividades comerciales, administrativas y/o de servicio según
lo indicado en el Índice de Usos.

En el Artículo 3°, los predios calificados con zonificación de equipamiento urbano Otros
usos (OU), educación (E1, E2, E3, E4) o d salud (H1, H2 o H3) al concluir las actividades
que se desarrollaran en el, adoptaran la zonificación de los predios colindantes.

En el Artículo 5°, establecer que las actividades urbanas de servicios profesionales y

oficinas administrativas y/o comerciales en predios ubicados en zonificación residencial
que se hayan instalado de manera formal continuaran desarrollándose en las mismas
condiciones con las que se otorgó Licencia de Funcionamiento.

En el Artículo 7°, las actividades urbanas formalmente establecidas en calificaciones

comerciales CV, CZ y CM, por efecto de modificaciones realizadas al índice de usos han
quedado en uso no conforme pudiendo continuar con el uso para el cual les fue otorgado
la licencia de funcionamiento.

• Ordenanzas Metropolitanas N° 950, 1067, 1473 y 1544 – Aprueban, actualizan y

modifican el Plano de Zonificación de los Usos del Suelo del distrito de San Isidro.

Mediante el Artículo 1° de la Ordenanza N° 950-MML, se aprobó el Plano de Zonificación

de los Usos del Suelo del distrito de San Isidro, que con otros distritos, conforman el Área
de Tratamiento Normativo III de Lima Metropolitana.

Asimismo mediante el Artículo 2° de la citada Ordenanza, se aprobó las Normas Generales

de Zonificación de los Usos del Suelo del distrito de San Isidro: Cuadro Nº 01 Resumen
de Zonificación Residencial (Anexo Nº 02) y Cuadro Nº 02 Resumen de Zonificación

- 45 -
 Comercial (Anexo Nº 03) y las Especificaciones Normativas de la Zonificación (Anexo Nº
04).

Mediante la cuarta disposición final de la Ordenanza N° 1067-MML, se aprobaron

correcciones gráficas del Plano de Zonificación de San Isidro, aprobado mediante la
Ordenanza Nº 950-MML.

Con las Ordenanzas N° 1473-MML y N° 1544-MML, se modificó el Plano de Zonificación

del Distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima. Ordenanza N° 1328-MML -
Aprueba la actualización del Índice de Usos para la ubicación de actividades urbanas del
distrito de San Isidro aprobado por Ordenanza N° 1067-MML.

De acuerdo al Artículo 1°, se aprobó el Cuadro del Índice de Usos para la ubicación de
actividades urbanas del distrito de San Isidro. Asimismo, en el Artículo 2°se modificó el
Artículo 4° de la Ordenanza Nº 1067-MML referido a las compatibilidades de uso con
actividades comerciales, administrativas y/o de servicio en zonificaciones residenciales.

• Ordenanzas N°341-MML y su modificatoria Ord. 1621-MML - Aprueba el Plano del

Sistema Vial Metropolitano de Lima.

Según el Artículo 1°, se aprueba el Plano del Sistema Vial Metropolitano de Lima signado
con la nomenclatura SVM-1999, que define la estructura vial del Área Metropolitana de
Lima - Callao; la clasificación de vías, los Intercambios Viales y/o Pasos a Desnivel y 552
Láminas que contienen las Secciones Viales Normativas, que involucra a la jurisdicción del
distrito de San Isidro.

En el Artículo 2°, se establece la Clasificación de Vías para Lima Metropolitana

considerando las siguientes categorías: Vía Expresa, Nacional / Regional, Subregional,
Metropolitana, Vía Arterial, Vía Colectora y Vía Local.

En el Artículo 7°. Ítem 7.1, Las Municipalidades Distritales también podrán realizar la
formulación y ejecución y mantenimiento de los Proyectos de Inversión Pública para la
creación, ampliación, mejoramiento, recuperación, rehabilitación, semaforización,
señalización vertical y horizontal, ornato, publicidad y mobiliario urbano de las Vías del
Sistema Vial Metropolitano, con la autorización expresa de la Municipalidad Metropolitana
de Lima.

- 46 -
• Ordenanza N° 1628-MML – Aprueban la Política Metropolitana del Ambiente

La Municipalidad Metropolitana de Lima define su Política Ambiental como lineamiento de

gestión ambiental regional y municipal, de conformidad con el Sistema Metropolitano de
Gestión Ambiental, recogiendo los lineamientos nacionales establecidos en la Política
Nacional del Ambiente.

• Ordenanza N° 1617-MML – Norma los cambios de Zonificación en Lima Metropolitana

De acuerdo al Artículo Primero, constituye el marco normativo a seguir por la Municipalidad

Metropolitana de Lima en el ejercicio de la función de Planificación Urbana y Cambio de
Zonificación, teniendo en cuenta que la Zonificación regula el uso y la ocupación dentro del
ejercicio del derecho de propiedad predial, consignándose en los Planos de Zonificación.

• Ordenanza N° 437 – MSI – Modifica la Ord. N° 412 – MSI, Que establece disposiciones
para incentivar la inversión y la mejora de la competitividad en el distrito
De acuerdo al Título VI “Disposiciones para promover la sostenibilidad de las zonas
residenciales”, Anexo N° 06 “Especificaciones técnicas para la implementación de azoteas
para techos verdes”, dan a conocer los requerimientos mínimos y consideraciones técnicas
para la habilitación de techos verdes y poder contribuir en la mejora del medio ambiente
del distrito; como también el incentivar el desarrollo residencial en zonas cercanas al Centro
Financiero.

• Reglamento Nacional de Edificaciones

Norma A.010 Condiciones Generales de Diseño:

Se establecen los criterios y requisitos mínimos de diseño arquitectónico que deberán

cumplir las edificaciones, lográndose alcanzar una respuesta funcional y estética acorde
con el propósito del proyecto.

Así mismo en el Artículo 4°, se mencionan la información que debe contener los
Certificados de Parámetros que son: Zonificación, secciones de vías, usos de suelo
permitidos, coeficiente de edificación, porcentaje mínimo de área libre, altura de edificación
expresada en metros, retiros, área de lote normativo, densidad neta expresada en

- 47 -
habitantes por hectárea, exigencia de estacionamientos, áreas de riesgo o de protección,
calificación de bien cultural inmueble y condiciones particulares.

Norma A.020 Vivienda:

Se establecen criterios y requisitos mínimos para el diseño de proyectos que tienen como
uso principal o exclusivo la residencia de las familias, satisfaciendo las necesidades
habitacionales y funcionales de manera adecuada.

Así como en el Artículo 5°, para el cálculo de la densidad habitacional de una vivienda, el
número de habitantes está en función al número de dormitorios (Un dormitorio - 2 Hab.,
Dos dormitorios - 3 Hab., Tres dormitorios - 5 Hab.) En el resto de Artículos mencionados
en dicha Norma, indican de manera concisa y especifica las medidas mínimas y máximas
e información necesaria para el buen desarrollo del proyecto de vivienda a proponer.

Norma A.070 Comercio:

La presente Norma establece criterios y requisitos mínimos para el diseño de proyectos

destinados a desarrollar actividades cuya finalidad es la de comercialización de bienes o
servicios.

La Norma se complementa con las normas de los Reglamentos específicos que para
determinadas edificaciones comerciales han expedido los Sectores correspondientes:

Establecimientos de hospedaje y restaurantes – Ministerio de Comercio exterior y Turismo

– MINCETUR

Reglamento Sanitario para Establecimientos de expendio de comidas y bebidas –

Ministerio de Salud – MINSA

Mercados de abastos – Ministerios de Salud – MINSA

Norma A.100 Recreación y Deportes:

La presente Norma establece criterios y requisitos mínimos para el diseño de proyectos

para fines de recreación y deportes, aquellas destinadas a las actividades de
esparcimiento, recreación activa o pasiva, a la presentación de espectáculos artísticos y a
la práctica de deportes.

- 48 -
- 49 -
 3.1 SITUACION GENERAL

La vivienda constituye el ambiente íntimo del hombre, donde permanece más de la mitad de
su vida. Siendo una unidad vital para un adecuado nivel de vida de la población, debido a los
múltiples servicios que brinda para hacer más confortable la estadía de los usuarios.

3.1.1 A Nivel Nacional:

• Parque habitacional:
La construcción es una actividad que describe la situación económica, y más aún,
la demanda interna. Es así que si las personas ostentas mayores ingresos, es
posible la demanda de más casas y departamentos. Así mismo, la construcción
de mejores viviendas refleja un progreso en infraestructura, que como ya se sabe
es un área de vital importancia para el desarrollo de nuestro país.

Desde hace varios años, el Perú viene experimentando un crecimiento económico

sostenido, a pesar de las situaciones adversas a las que se ha enfrentado, como
la crisis financiera del 2008. Este crecimiento es explicado, en gran parte y sobre
todo en los últimos años, por la evolución del sector construcción en nuestro país.

El crecimiento de la construcción en un 15% durante el año 2012 mostró la

recuperación del dinamismo del sector, luego de crecer solo en un 3.4% en el año
2011.Tambien fue uno de los principales motores del crecimiento del 6.3% del PBI,
según cifras del INEI, además de representar más del 7% de la producción total
nacional. Todo esto pese al complicado y distorsionado régimen laboral de la
construcción civil que tiene nuestro país.

La razón de este aumento de niveles del valor agregado de la rama de construcción

fue debido a los mayores ingresos de la población; se estima que el PBI per cápita
ha aumentado en un 5% el año pasado.32 Sumándole a ello el crecimiento
poblacional aproximado en el Perú, hace que la demanda por construcción de
viviendas haya aumentado también, tomando en cuenta que casi el 80% de los
peruanos viven en zonas urbanas.

32
Estimación hecha a partir del PBI en base 1994 y las proyecciones poblacionales del Instituto Nacional de
Estadística e Informática (INEI)

- 50 -
El total de viviendas particulares, según el Censo del 2007, alcanzó la cifra de
7’563,950 unidades habitacionales distribuidas de la siguiente manera:

CUADRO N°1
CUADRO N° 1
PERÚ: TIPOS DE VIVIENDAS PARTICULARES QUE OCUPAN LOS HOGARES, 2007-2014
PERÚ: TIPOS DE VIVIENDAS PARTICULARES QUE OCUPAN LOS HOGARES, 2007-2014
Tipos de vivienda 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Total 7,566,142 7,699,740 7,833,338 7,966,936 8,100,535 8,234,133 8,367,731 8,501,329
Casa independiente 6,433,593 6,589,507.8 6,686,803.3 6,679,550 6,827,886 7,046,182 7,225,055 7,344,678
Departamento en
413,933 408,100.5 471,683.9 520,826.0 519,433 457,214 516,036 533,797
edificio
Vivienda en quinta 117,590 121,288.2 126,892.7 134,980.7 128,438 135,174 127,039 137,293
Vivienda en casa de
vecindad (Callejón, 361,103 377,036.6 400,528.3 437,886.1 429,573 423,341 364,762 362,392
solar o corralón)
Choza o cabaña 167,204 136,268.6 105,448.5 158,823.7 163,950 146,700 118,360 114,542

Vivienda improvisada 63,624 55,637.9 35,139.7 31,115.6 26,781 23,409 14,502 8,627
Local no destinado
para habitación 7,999 10,244.6 6,646.4 894.7 2,282.2 2,112.0 1,043.2 0.0
humana
Nota Técnica: Las estimaciones de los indicadores provenientes de la Encuesta Nacional
de Hogares han sido actualizadas teniendo en cuenta los factores de ponderación
estimados sobre la base de los resultados del Censo de Población del 2007, las cuales
muestran las actuales estructuras de la población urbana y rural del país.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de

Hogares

La cifra estimada para el año 2014 es de 8’501,329 unidades habitacionales,

evidencia en relación con la obtenida en el Censo del año 2007, un incremento
anual de 133,598 unidades habitacionales, lo que significa una tasa promedio es
de 2.7% anual.

- 51 -
 GRAFICA N°01
Hogares con Casa Independiente

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática IN1EI – Encuesta Nacional de Hogares

Los hogares con casa independiente a partir del año 2009 hasta el 2010 muestran
una disminución en el porcentaje, siendo el del año 2010 el más bajo con 83.8%
(6’679,550 unidades habitacionales) y el más alto en el año 2014 con 86.4%
(7’344,678 unidades habitacionales).

GRAFICA N°02
Hogares en Departamento

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de Hogares

- 52 -
 Los hogares en departamento, en el año 2008 muestra el menor porcentaje con
5.30% (408,101 unidades habitacionales), siendo el del año 2010 el más alto con
6.54% (520,826 unidades habitacionales).

GRAFICA N°03
Hogares con Vivienda en Quinta

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de Hogares

Los hogares con vivienda en quinta, en el año 2010 muestra el mayor porcentaje
con 1.69% (134,981 unidades habitacionales), siendo el del año 2013 el más bajo
con 1.52% (127,039 unidades habitacionales).

GRAFICA N°04
Hogares con Vivienda en Casa de Vecindad

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de Hogares

- 53 -
 Los hogares con vivienda en casa de vecindad, en el año 2010 muestra el mayor
porcentaje con 5.50% (437,886 unidades habitacionales), siendo el del año 2014
el más bajo con 4.26% (362,392 unidades habitacionales).

GRAFICA N°05
Hogares con Vivienda en Choza o Cabaña

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de Hogares

Los hogares con vivienda en choza o cabaña, en el año 2007 muestra el mayor
porcentaje con 2.21% (167,204 unidades habitacionales), siendo el de los año
2009 y 2014 el más bajo con 1.35% (105,448 unidades habitacionales en el 2009
y 114,542 unidades habitacionales en el 2014).

GRAFICA N°06
Hogares con Vivienda Improvisada

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de Hogares

- 54 -
 Los hogares con vivienda improvisada, en el año 2007 muestra el mayor
porcentaje con 0.84% (63,624 unidades habitacionales), de ahí en los años
posteriores muestra un decremento continuo, siendo en el año 2014 el de
porcentaje más bajo con 0.10% (8,627 unidades habitacionales).

GRAFICA N°07
Hogares en Local no Destinado para Habitación Humana

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de Hogares

Los hogares en locales no destinados para habitación humana, en el año 2008
muestra el mayor porcentaje con 0.13% (10,245 unidades habitacionales), siendo
el de los año 2010 y 2014 los más bajo con 0.01% (895 unidades habitacionales)
y en el 2014 donde no se muestra ningún incremento.

• Perfil Habitacional:
La calidad y estructura de la vivienda alude al carácter temporal o permanente de
los materiales utilizados en su construcción, ello se vincula con las diferencias y
las posibilidades de acceso a una vivienda con materiales adecuados, así como
también de la disposición de servicios de agua potable.

Material predominante en paredes exteriores:

Según el Censo del año 2007 y la proyección al año 2014, del total de viviendas
particulares, se destaca que en el año 2007, 3’649,838 viviendas tienen como
material predominante en las paredes exteriores ladrillos o bloques de cemento,

- 55 -
lo que representa el 48.2%, teniendo un incremento paulatino en los años
posteriores, llegando al 2014 con 4’394,876 viviendas, lo que representa el 51.7%.
Asimismo, las viviendas que tienen como material predominante en las paredes
exteriores adobe o tapia, en el año 2007 se muestra el mayor número de viviendas
con 2’702,825, lo que representa el 35.7%, mientras en el año 2014 se muestra el
mayor número de viviendas con 2’,914,950 lo que representa el 53.6%. Así como
también, las viviendas que tienen como material predominante la madera, en el
año 2007 muestra el menor número con 441,687 viviendas, lo que representa el
5.8%, en los años posteriores se muestra un incremento paulatino llegando al año
2014 con 652,891 viviendas, lo que representa el 7.7%.
En menores proporciones las viviendas tienen como material en las paredes
exteriores, quincha (2007 con 2.0% y 2014 con 1.6%), estera (2007 con 0.9% y
2014 con 0.4%), piedra con barro (2007 con 1.2% y 2014 con 0.9%) y piedra,
sillar con cal o cemento (2007 con 0.8% y el 2014 con 0.6%).
CUADRO N° 2
PERÚ: VIVIENDA SEGÚN MATERIAL PREDOMINANTE EN LAS PAREDES EXTERIORES
2007- 2014
CUADRO N° 2
PERÚ: VIVIENDA SEGÚN MATERIAL PREDOMINANTE EN LAS PAREDES EXTERIORES 2007 - 2014
Material
predominante en las
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
paredes exteriores /
Área de residencia
Total 7,566,142 7,699,740 7,833,338 7,966,936 8,100,535 8,234,133 8,367,731 8,501,329
Ladrillo o bloque de
3,649,838 3,800,267 3,925,928 4,097,564 4,101,953 4,236,868 4,368,990 4,394,876
cemento
Piedra o sillar con cal o
63,262 48,250 56,098 56,916 54,101 68,432 56,263 52,697
cemento
Adobe o tapia 2,702,825 2,689,071 2,723,995 2,725,755 2,786,250 2,807,212 2,814,497 2,914,950
Quincha (caña con barro) 149,111 138,148 141,412 133,234 143,988 147,073 150,555 137,534
Piedra con barro 94,244 84,300 71,930 72,565 81,068 84,218 72,369 78,201
Madera 441,687 483,284 513,474 485,036 561,252 577,178 633,260 652,891
Estera 71,775 85,228 68,591 47,000 56,844 37,000 37,390 35,031
Otro material 1/ 393,401 371,191 331,909 348,867 315,079 276,151 234,406 235,149

Nota Técnica: Las estimaciones de los indicadores provenientes de la Encuesta Nacional

de Hogares han sido actualizadas teniendo en cuenta los factores de ponderación
estimados sobre la base de los resultados del Censo de Población del 2007, las cuales
muestran las actuales estructuras de la población urbana y rural del país.

1/ Comprende otros materiales como: Caña partida, carrizo, madera con barro, caña brava
y pona (palmera de la Amazonía de la cual se extrae la chonta que es una madera muy
dura de color negro con pequeños jaspes blancos)

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de

Hogares

- 56 -
Material predominante en los pisos:

Según el censo del año 2007 y la proyección al año 2014, del total de viviendas
particulares, en el 41.7% el material predominante en sus pisos es el cemento, lo
que significa en términos absolutos 3’155,267 viviendas, teniendo un aumento
paulatino en los años posteriores hasta el año 2014 con un incremento de
3’818,653 viviendas lo que representa el 44.9%; el 35.9% en el año 2007 tiene
como material predominante en sus pisos tierra, lo que en términos absolutos
significa 2’715,754 viviendas, teniendo un decremento en los años posteriores
hasta el año 2012, llegado el año 2014 se evidencia un incremento de 30.3%, lo
que en términos absolutos significa 2’551,626.

En porcentajes menores las viviendas tienen como material predominante en sus

pisos laminas asfálticas, vinílicos o similares (2007 con 3.0% y 2014 con 4.4%),
otros materiales que podría ser mármol o piedra (2007 con 1.2% y 2014 con 0.4%),
parquet o madera pulida (2007 con 5.3% y 2014 con 4.4%) y madera entablada
(2007 con 5,4% y 2014 con 5.7%).

CUADRO N° 3

PERÚ: VIVIENDAS SEGÚN MATERIAL PREDOMINANTE EN PISOS 2007-2017

Nota Técnica: Las estimaciones de los indicadores provenientes de la Encuesta Nacional

de Hogares han sido actualizadas teniendo en cuenta los factores de ponderación
estimados sobre la base de los resultados del Censo de Población del 2007, las cuales
muestran las actuales estructuras de la población urbana y rural del país.

1/ Comprende otros materiales como: Piedra, mármol, etc.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de

Hogares.

- 57 -
Material predominante en techos:
Del total de viviendas particulares, en porcentajes mayores, las viviendas tienen
como material predominante el concreto armado, en el año 2007 con 36.4%, que
en términos absolutos significa 2’754,162 viviendas, en los años posteriores se ve
un incremento hasta el año 2010 y un decremento en los años siguientes, llegando
al 2014 con 38.8% que en términos absolutos significa 3’296,406 viviendas; las
planchas de calamina, que en el año 2007 se muestra con 36.3% que en términos
absolutos significa 2’750,290 viviendas, en los años posteriores se ve un
incremento llegando al año 2014 con 41.3% que significa 3’512,958 viviendas.

En menor porcentaje los materiales predominantes en techos son, madera (en el

2007 con 2.4% y el 2014 con 2.3%), estera (en el 2007 con 2.5% y el 2014 con
0.9%), caña o estera con torta de barro (en el 2007 con 4.8% y el 2014 con 4.1%),
paja u hojas de palmera (en el 2007 con 6.0% y el 2014 con 3.1%), tejas (en el
2007 con 10.6% y el 2014 con 9.0%) y otros materiales que incluye cartón, platico,
lata (en el 2007 con 0.9% y el 2014 con 0.4%).

CUADRO N°4
PERU: VIVIENDAS SEGÚN MATERIAL PREDOMINANTE EN TECHO 2007-2014

Nota Técnica: Las estimaciones de los indicadores provenientes de la Encuesta Nacional

de Hogares han sido actualizadas teniendo en cuenta los factores de ponderación
estimados sobre la base de los resultados del Censo de Población del 2007, las cuales
muestran las actuales estructuras de la población urbana y rural del país.

1/ Incluye fibra de cemento o similar.

2/ Incluye cartón, lata, plástico, etc.

- 58 -
Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de
Hogares.

Tipos de abastecimiento de agua:

Del total de viviendas particulares, en el año 2007, 4’787,642 viviendas tienen

acceso al agua potable por medio de red pública dentro de la vivienda, lo que
representa el 63.3% del nivel nacional, teniendo un aumento en el año 2014 de
79.3% lo que representa 6’742,797 viviendas; las viviendas que tienen acceso al
agua potable por medio de red pública fuera de la vivienda pero dentro del edificio
en el año 2007 son 507,238 viviendas (6.7% del total), mostrando en los años
siguientes un decremento, hasta el año 2014 con 402,482 viviendas (4.7% del
total); mientras las viviendas que tienen acceso al agua potable por medio de un
pilón de uso público, en el año 2007, muestra 186,367 viviendas (2.5% del total)
que hasta el año 2014 hubo un decremento llegando a 144,724 viviendas (1.7%
del total). En el extremo opuesto, en el año 2007, 1’162,512 (15.4% del total)
viviendas tienen acceso al agua potable por medio de río, acequia o manantial,
mostrándose un decremento hasta el año 2014 con 533,744 viviendas (6.3% del
total), asimismo, 315,176 viviendas (4.2% del total) en el 2007 tienen acceso al
agua potable por medio de un pozo, mostrándose un decremento hasta el año
2014 con 197,867 viviendas (2.3% del total).

CUADRO N°5
PERU: VIVIENDAS PARTICULARES, SEGÚN TIPO DE ABATSECIMIENTO DE AGUA

2007-2014

Nota Técnica: Las estimaciones de los indicadores provenientes de la Encuesta Nacional

de Hogares han sido actualizadas teniendo en cuenta los factores de ponderación

- 59 -
 estimados sobre la base de los resultados del Censo de Población del 2007, las cuales
muestran las actuales estructuras de la población urbana y rural del país.

1/ Incluye: agua de lluvia, agua de nieve derretida, red pública de la casa de un vecino,
etc.

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – Encuesta Nacional de

Hogares.

• Déficit Habitacional:
Al analizar la situación de la vivienda en el Perú encontraremos problemas
comunes a todos los países Iberoamericanos, pero dramáticamente
aleccionadores debido a la gravedad con que se presentan: tugurización, grave
déficit de viviendas y más grave déficit de servicios.
El déficit sigue aumentando, y las soluciones se alejan de nuestra limitada
capacidad de inversión, cada vez más restringida por el tremendo peso de la
deuda externa.
Respecto al dimensionamiento del déficit habitacional no existe una cifra de
común aceptación, esta indefinición resulta de la poca o nula importancia que se
le ha venido dando al estudio del tema habitacional en nuestro país. El mayor
esfuerzo ha sido elaborado por el INEI a través de los Censos Nacionales de
Población y Vivienda como también de la encuesta Nacional de Hogares.
La demanda ha crecido siempre más que la oferta, esta creciente demanda
habitacional, disparada no solo por el crecimiento poblacional, sino también
debido a las enormes olas migratorias que cambiaron para siempre la
configuración de las ciudades, y en especial la de nuestra capital.
El déficit habitacional en el país (año 2015), asciende a 1’860,692 viviendas;
considerando dos componentes: el déficit cuantitativo y el cualitativo, donde el
primero es calculado en 389,745 viviendas que representa el 20.9% del total del
déficit habitacional y el déficit tradicional, que es la diferencia entre el total de
hogares residentes en las viviendas calculada en 6’754,74 hogares y el total de
viviendas con ocupantes presentes conformada por 6’400,131 viviendas; la
diferencia simple da como resultado el total de hogares secundarios que serían
potenciales aspirantes a obtener una vivienda, cuya cifra a nivel nacional es de
353,943 viviendas. 33

33
Estimación hecha por la Cámara Peruana de la Construcción. 2015. (CAPECO)

- 60 -
 Entre el año 2008 y el año 2014, la oferta de unidades inmobiliarias aumentó de
10,000 a 24,000 viviendas por año, según CAPECO, y aun así, la demanda siguió
siendo más grande que la oferta. Esto se refleja en un sostenido aumento de los
precios, que entre el año 2005 y el año 2013, crecieron a un ritmo de 13.9%, de
acuerdo con el Banco Central de Reserva (BCR).
La desaceleración económica que empezó a sentirse en el año 2014, detuvo al
sector inmobiliario y genero una depuración del mercado. Con esto era previsible
que el déficit habitacional siguiera siendo un asunto pendiente de solución por
largo tiempo. Las iniciativas del gobierno como el leasing inmobiliario y el estímulo
del alquiler – venta de viviendas, presentan aun deficiencias estructurales debido
a que por un lado el marco legal todavía sigue siendo muy favorable para los
inquilinos morosos, lo cual disuade a las inmobiliarias de la idea de ingresar al
mercado de alquileres; por otro lado, los bancos aún están a la espera de la
reglamentación para adaptar sus productos a una nueva estructura de negocios
inmobiliarios.

Frente a esta realidad a nivel nacional, se debe poner en marcha una nueva política
habitacional que permita la solución integral del déficit vigente, aprovechando y fortaleciendo
los avances realizados por el gobierno nacional y, a su vez, generando nuevos mecanismos
que garanticen el acceso de la población a una vivienda digna y un hábitat adecuado.

Trabajar en programas integrales de urbanización, mejoramiento habitacional y regularización

de asentamientos y complejos urbanos, para que así se pueda producir un nuevo suelo urbano
e infraestructura que prevenga la ocupación e informalidad. En paralelo se debe ir actuando
de manera preventiva, atendiendo la demanda de nuevos hogares y previniendo la formación
de situaciones de irregularidad y precariedad habitacional, esto se lograría desarrollando
soluciones de créditos hipotecarios a largo plazo con tasas anuales bajas que se mantengan
en línea con la evolución de los ingresos de los solicitantes, y subsidiando aquellos sectores
vulnerables; combinar crédito, ahorro y subsidio, readecuar los programas de “Techo Propio”,
“Mi Vivienda” a fin de que se considere un método de selección transparente y desarrollar
otras alternativas como el alquiler social.

La puesta en marcha de una política habitacional y el desarrollo urbano sostenible deben ser
abordados en forma integral, con visión de largo plazo y buscando generar las condiciones
para que los hogares en situación de pobreza puedan hacer del sueño de la casa propia, una
realidad.

- 61 -
3.1.2 A Nivel de Lima:

• Tenencia de la Vivienda:

En Lima Metropolitana y Callao, existen más de 1’800,000 viviendas

independientes; la mayoría de los hogares son viviendas propias con un 57.4%
del total de viviendas, ya sea que estén pagadas totalmente o que se estén
pagando a plazos. Por otro lado, solo el 13.8% de la población habita en una
vivienda alquilada.

CUADRO N°6
TENENCIA DE LA VIVIENDA EN LIMA METROPOLITANA Y CALLAO, 2014

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)

En cuanto al título de propiedad, solo el 72.4% de hogares posee uno. De este

porcentaje, el 94.6% está registrado en la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos (SUNARP) según el INEI.

• Tipo de Vivienda:
El 76.2% de hogares de Lima Metropolitana y Callao vive en una casa
independiente y muy por debajo, con un 18.4%, se encuentran los hogares que
viven en departamentos.

- 62 -
 CUADRO N°7
TIPO DE VIVIENDA DE LIMA METROPOLITANA Y CALLAO, 2014

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)

• Calidad de la Vivienda:
Al consultarse sobre el tipo de material predominante en las paredes, pisos y
techos de las viviendas de Lima y Callao, las tendencias siguen siendo
similares en el tiempo. La mayor cantidad de viviendas tenían las paredes de
ladrillo o cemento (84.2%), el techo de concreto (69.8%) y los pisos de cemento
(51.1%); teniendo lo valores más bajos con 0.1% en paredes el de estera, en
techos el de tejas y en pisos el de otro material que incluye piedra, mármol, etc.

- 63 -
 CUADRO N°8
MATERIAL PREDOMINANTE EN LAS VIVIENDAS DE LIMA
Y CALLAO, 2014

Fuente: Instituto Nacional de estadística e Informática (INEI)

• Formalización de la Vivienda:
A lo largo del 2014, se formalizaron 9,065 predios en Lima Metropolitana. Los
distritos con el mayor número de predios formalizados fueron. Pachacamac con
1,883 predios, seguido de Puente Piedra con 1,163 predios. A ellos les sigue
San Juan de Miraflores con 900 predios.

- 64 -
 CUADRO N° 9
Predios Inscritos por COFOPRI,
CUADRO N°9 por distritos
PREDIOS INSCRITOS POR COFOPRI POR DISTRITOS 2014
de Lima Metropolitana, DE LIMA METROPOLITANA, 2014
DISTRITO N°
Ancon 80
Ate 514
Barranco 0
Breña 36
Carabayllo 277
Chaclacayo 34
Chorrillos 124
Cieneguilla 12
Comas 235
El Agustino 596
Independencia 260
Jesus Maria 0
La Molina 11
La Victoria 183
Lima Cercado 16
Lince 0
Los Olivos 66
Lurigancho - Chosica 137
Lurin 352
Magdalena del Mar 27
Miraflores 0
Pachacamac 1,883
Pucusana 71
Pueblo Libre 5
Puente Piedra 1,163
Punta Hermosa 39
Punta Negra 30
Rimac 33
San Bartolo 19
San Borja 0
San Isidro 0
San Juan de Lurigancho 464
San Juan de Miraflores 901
San Luis 2
San Martin de Porres 379
San Miguel 106
Santa Anita 71
Santa Maria del Mar 1
Santa Rosa 55
Santiago de Surco 64
Surquillo 12
Villa el Salvador 617
Villa Maria del Triunfo 0
TOTAL 8875
Fuente: Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI)

- 65 -
 Durante este mismo periodo de tiempo, COFOPRI recibió 1,814 solicitudes de
formalización de predios.

• Déficit Habitacional:
San Juan de Lurigancho es el distrito con mayor déficit habitacional en Lima
metropolitana con 15.6%, mientras Santa María del Mar es la de menor déficit
con 0.01%.
Al año 2014, en Lima, existe un déficit de 442,741 unidades de vivienda que
comprende a 43 distritos. Del total, 182,152 corresponde al déficit cuantitativo
(viviendas que necesitan ser reemplazadas para satisfacer las necesidades de
hogares secundarios que aspiran a la compra de una) que en termino de
porcentajes representa el 41.1%; además el 58.9% equivalente a 260,589
unidades de vivienda corresponden al déficit cualitativo, es decir, a viviendas
existentes con deficiencia en la calidad de esta en cuanto a material,
construcción, etc.34

3.1.2 A Nivel del Distrito de San Isidro:

• Tenencia:
En San Isidro predomina la tenencia a la vivienda propia pagada (62%),
seguida de la vivienda en alquiler (25%) y la vivienda propia pagándose a
plazos (9%). Este último indicador es bajo en relación al que presentan los
otros distritos colindantes (a excepción de La Victoria), lo cual muestra la
inexistencia de impacto del Fondo Mi Vivienda y de los créditos hipotecarios en
general. En cuanto a vivienda propia totalmente pagada, San Isidro ocupa el
segundo lugar después de San Borja. Con un 25% de viviendas en alquiler,
San Isidro ocupa una posición intermedia en cuanto a este tipo de tenencia con
relación a los distritos vecinos (en La Victoria, Lince y Surquillo hay más alquiler
porcentualmente).

34
Edición Empresa. (13 de Febrero del 2015). “En Lima existe un déficit habitacional de 442,741 unidades”. La
Republica. Recuperado de http://larepublica.pe/13-02-2015/en-lima-existe-un-deficit-habitacional-de-
442741-unidades

- 66 -
 CUADRO
CUADRO N° 11
N°10
San Isidro
SAN ISIDRO y distrito COLINDANTES
Y DISTRITOS colindantes según tipoTIPO
SEGÚN de tenencia
DE TENENCIA

TOTAL DE PROPIA A PROPIA

DISTRITO ALQUILADA CEDIDA
VIVIENDAS PLAZOS PAGADA
San Isidro 17860 25 9 62 2
Jesús María 18234 28 17 50 2
Lince 15701 36 8 51 2
Magdalena 13735 29 17 49 2
Miraflores 27913 29 13 53 2
San Borja 28269 20 12 64 2
Surquillo 23671 36 12 46 2
La Victoria 49007 44 4 46 2
Fuente: INEI, Censo de Población y Vivienda 2007.

Distinguiendo por los sectores de planeamiento de San Isidro, se tiene que la

vivienda propia totalmente pagada es predominante en todos los sectores,
alcanzando su pico en el sector 5 con 69%. Mientras tanto, la vivienda en
alquiler tiene presencia significativa en el sector 3 (con 30%) y en el sector 1
(27%), mientras que, en el sector 5, tiene reducida presencia (17%). La vivienda
propia pagándose a plazos tiene presencia en el sector 1 (11%).

CUADRO N°11
TENENCIA DE VIVIENDA CUADRO N° 12
POR SECTORES DE PLANEAMIENTO
Tenencia de vivienda por sectores de planeamiento
CEDIDA POR EL
SECTOR TOTAL ALQUILER PROPIA A PLAZOS PROPIA PAGADA
TRABAJO
Absoluto % Absoluto % Absoluto % Absoluto %
1 4396 1200 27 478 11 2513 57 97 2
2 4899 1148 23 429 9 3090 63 123 3
3 2874 869 30 257 9 1612 56 57 2
4 2700 668 25 173 6 1677 62 70 3
5 2758 471 17 249 9 1899 69 52 2

Fuente: INEI, Municipalidad de San Isidro (Catastro).

• La forma de vivir en el Distrito:

En el distrito de San Isidro predomina el edificio en departamento con un 58%
de las unidades, seguido por las casas independientes con 39%. El porcentaje

- 67 -
de los edificios en departamentos es más alto que los distritos colindantes a
San Isidro, a excepción de Miraflores con 60% (cuadro N° 13). Obsérvese que
en los distritos de Surquillo, Magdalena y La Victoria los departamentos en
edificios constituyen sólo un tercio de las unidades, lo cual demuestra el
crecimiento vertical de San Isidro.

CUADRON°12
CUADRO N° 13
SAN ISIDROSanY DISTRITOS COLINDANTES
Isidro y distritos SEGÚN
colindantes según TIPO
tipo de DE VIVIENDA
vivienda
VIVIENDA EN
TOTAL CASA EDIFICIO EN VIVIENDA
DISTRITO CASA DE
VIVIENDAS INDEPENDIENTE DEPARTAMENTO EN QUINTA
VECINDAD
San Isidro 17,860.00 39% 58% 2% 1%
Jesús María 18,234.00 32% 52% 13% 2%
Lince 15,701.00 40% 44% 12% 2%
Magdalena 13,735.00 46% 37% 14% 3%
Miraflores 27,913.00 33% 60% 6% 1%
San Borja 28,269.00 46% 53% 1% 0%
Surquillo 23,671.00 48% 35% 13% 4%
La Victoria 49,007.00 46% 36% 13% 4%

Fuente: INEI, Censo d Población y Vivienda 2007.

En San Isidro las viviendas en quinta y viviendas en casa de vecindad son

prácticamente inexistentes (suman 2.77%), a diferencia de Jesús María, Lince,
Magdalena, Surquillo y La Victoria en que estos tipos de vivienda se ubican
entre 14% y 17%. Esto quiere decir que la problemática de tugurios y viviendas
hacinadas es reducida en San Isidro, aunque existe.

Una aproximación por los sectores de planeamiento de San Isidro muestra que
la predominancia de departamentos en edificios se constata en el sector 1
(69%), en el sector 2 (65%) y en el sector 3 (64%). En tanto las casas
independientes predominan en el sector 4 (47%) y en el sector 5 (61%). La
vivienda en quinta y en casa de vecindad tienen poco peso, a excepción del
sector 4 (en que ambas suman un 10%), lo cual se debe a la presencia del
tugurio denominado como “La Florida” (ubicado en las esquinas Av. Arequipa
y Av. Aramburú).

- 68 -
 CUADRO N°13
CUADRO N° 14
SAN ISIDRO, TIPO DE VIVIENDA POR SECTORES DE PLANEAMIENTO
San Isidro, tipo de vivienda por sectores de planeamiento
CASA DEPARTAMENTO VIVIENDA EN VIVIENDA EN CASA
SECTOR TOTAL
INDEPENDIENTE EN EDIFICIO QUINTA DE VECINDAD
Absoluto % Absoluto % Absoluto % Absoluto %
1 5,177 1528 30 3559 69 53 1 18 0.3
2 5,593 1904 34 3614 65 53 1 15 0.3
3 3,441 1123 33 2207 64 90 3 17 0.5
4 3.062 1441 47 1312 43 186 6 115 4
5 3,051 1846 61 1178 39 0 0 0 0

Fuente: INEI, Censo de Población y Vivienda 2007.

• Material predominante en la construcción de vivienda:

Según el Censo del 2007, en el distrito de San Isidro el 98.3% de las viviendas
existente han sido construidas por ladrillo o bloques de cemento, en menor
porcentaje existen viviendas construidas con adobe, madera y quincha. Tal
como se muestra en el cuadro Nº 15.

CUADRO N° 14
CUADRO N° 15
MATERIAL PREDOMINANTE EN LAS
Material predominante en las
PAREDES EXTERIORES
paredes exteriores
MATERIAL
Ladrillo o bloque de
cemento 17,559
Adobe o tapia 142
Madera (pona,
tornillo,etc) 42
Quincha (caña con
barro) 24
Estera 3
Piedra con barro 0
Piedra, sillar con cal o
cemento 15
Otro material 75
TOTAL 17,860

Fuente: INEI, Censo de Población y Vivienda 2007.

- 69 -
 Así mismo el 56 % de las viviendas sus pisos son de parquet o madera pulida,
seguido por losetas y cemento, tal como se observa en el cuadro Nº 16.

CUADRO N° 15
CUADRO N° 16
MATERIAL PREDOMINANTE EN LOS
Material predominante en los
PISOS EXTERIORES
pisos exteriores
MATERIAL
Tierra 116
Cemento 2,179
Losetas,
terrazos,ceramicos 4,189
o similares
Parquet o madera
9,988
pulida
Madera (pona,
840
tornillo,etc)
Laminas asfalticas,
468
vinilicos o similares
Otro material 89
TOTAL 17,869

Fuente: INEI, Censo de Población y Vivienda 2007.

Cabe mencionar que dado el tipo de material predominante en la vivienda y de

acuerdo al nivel socioeconómico de las familias, se asume que el nivel de
fragilidad de las viviendas es bajo.

• Características de la Vivienda:

En el distrito de San Isidro los tipos de vivienda que predominan son los
departamentos y las viviendas unifamiliares y en menor número las quintas.
Según el estado de conservación de cada línea constructiva y en cada unidad
catastral se determina que existen viviendas que se encuentran en muy buen
estado de conservación, estas se localizan en mayor número en el Sector 1, y
en el Sector 3; en buen estado de conservación se identifican en mayor número
en el Sector 4 y en el Sector 2; en regular estado de conservación se identifica

- 70 -
 más en el Sector 4 y el Sector 3; y en muy mal estado de conservación
predomina más en el Sector 4.
En general a nivel del distrito, predomina las viviendas en buen estado de
conservación en un 50.51%, le sigue las viviendas en muy buen estado de
conservación en un 35.29%, y en menor proporción las de regular estado de
conservación en un 13.69%.
CUADRO N°1716
CUADRO N°
TIPOLOGIASDE
TIPOLOGIAS DEVIVIENDA
VIVIENDA
SECTORES DE ZONIFICACIÓN
TIPO SECTOR SECTOR SECTOR SECTOR SECTOR
TOTAL TOTAL %
1 UU.CC 2 UU.CC 3 UU.CC 4 5 UU.CC 5 UU.CC
Unifamiliar 981 1272 648 832 1487 5220 23
Departamento 5248 4334 2781 1437 1736 15536 69
Pro. Horizontal 160 178 147 256 165 906 4
Quinta 258 234 65 218 91 866 4
Viv. Tugurizada 1 0 0 3 0 4 0
Total 6648 6018 3641 2746 3479 22532 100

Fuente: Sub Gerencia de Catastro integral y Control Urbano 2014 – Municipalidad de

San Isidro

3.2 TENDENCIAS

Tras las migraciones internas que tenemos en nuestro país hacia la capital han provocado la
tugurización, sumándose a ello, la falta de terreno para el crecimiento horizontal de la ciudad
ha hecho que se busquen soluciones, como la del desarrollo de complejos habitacionales con
crecimiento vertical, reemplazando la vivienda unifamiliar de dos pisos por viviendas
multifamiliares de tres a más pisos, haciendo que la población viva en departamentos.

Desde el año 2007, el precio por metro cuadrado de departamentos ha ido incrementándose
de manera sostenida hasta mediados del 2014, para luego descender. Es así que, de un total
de diez distritos de nuestra capital analizados, siete han tenido dicha tendencia y solo en tres
aumentó el valor de las viviendas: La Molina (8.1%), Surco (5%) y Miraflores (1%). Además,
donde es más costoso el metro cuadrado promedio es en Miraflores (US$2,097) y San Isidro
(US$2,071), según información de CAPECO y BBVA Research.

- 71 -
 Fuente: BBVA Research y BCRP

Por otro lado, la desaceleración económica nacional afecto al sector inmobiliario, de manera
que hubo una pérdida de dinamismo de las ventas en casi todos los segmentos de precios,
menos en aquellos que manejan un valor de US$20,001 a US$50,000, mostrando un
crecimiento de 22.6% con respecto al año anterior. A su vez, el segmento que tuvo la mayor
caída (-45.5%) fue aquel con precios entre US$50,001 y US$100,000.

El alza de precios y el cambio de cultura de los peruanos en los últimos años ha generado el
crecimiento de la demanda por departamentos con un solo dormitorio. Asimismo, se prevé
que esta tendencia será más notoria en los próximos años.

Quienes optan por departamentos de una habitación son, sobre todo, jóvenes solteros y
parejas sin hijos que aún no desean tenerlos por un tiempo.

“Por ello las constructoras están elevando la oferta de departamentos con un dormitorio.
Luego estas familias podrán crecer y migrar a un departamento con dos o tres habitaciones”
– Juan Jose Lavaud (Gerente del fondo de inversiones inmobiliarias W Capital Safi) 35

En cuanto al cambio de cultura, muchas familias ahora son más pequeñas y prefieren vivir en
zonas urbanas antes que en las rurales.

Entre el año 2007 y el año 2014, el área promedio de los departamentos se redujo de 92 m2
a 86 m2, según cifras de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO). Actualmente, ya
se pueden encontrar departamentos con un solo dormitorio desde 35 m2 y 40 m2.

35
Reyes, JC. (24 de Octubre del 2015). “Crece demanda por los departamentos con un solo dormitorio”.
Gestion. Recuperado de http://gestion.pe/inmobiliaria/crece-demanda-pequenos-departamentos-solo-
dormitorio-2146352

- 72 -
- 73 -
 4.1 LOCALIZACION

• Ubicación Geográfica
El distrito de San Isidro se encuentra ubicado políticamente en el departamento de Lima,
dentro de la Región de Lima Metropolitana, provincia de Lima y al sur oeste del centro
histórico.
Tomando en consideración los hitos limítrofes, el distrito se ubica desde la Longitud
77°00’76” Oeste hasta la Longitud 77°06’18” Oeste y desde la Latitud 12°08’51” Sur hasta
la Latitud 12°11’14” Sur.

• Demarcación Política y Limites Distritales

El distrito limita con siete distritos y el Océano pacifico, siendo los limites los siguientes:
• Por el Norte, limita con el distrito de Jesús María, con el distrito de Lince con
el distrito de La Victoria a través de la Av. Javier Prado Este.
• Por el Este, limita con el distrito de San Borja, a través de la Av. Guardia Civil.
• Por el Sur, limita con el distrito de Surquillo y con el distrito de Miraflores
• Por el Oeste, limita con el Océano Pacifico y con el distrito de Magdalena del
Mar

El distrito se encuentra dividido en cinco (05) Sectores de Planeamiento Urbano y

24 Subsectores Vecinales.

“Sectores del Distrito de San Isidro”

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 -2022

- 74 -
 4.2. INFORMACION GENERAL DEL DISTRITO – ENTORNO

• Extensión
La extensión superficial es de 978.47 Has; de forma alargada con una longitud de 9.78 km.
en la dirección Oeste-Este, que cubre alrededor de 60% del ancho de la sección plana de
Lima Metropolitana comprendida entre el mar y los cerros de las estribaciones andinas, y
un ancho de 13 cuadras aproximadamente en el sentido Sur a Norte, que se reduce en su
límite con el distrito de Surquillo a 1.3 km. En una porción de forma trapezoidal; y en la
dirección opuesta hacia el Oeste termina en un acantilado y una plataforma frente al
Océano Pacifico.

• Altitud
La altitud del distrito de San Isidro varia de los ceros metros hasta los 154 m.s.n.m., la parte
central del distrito que corresponde al Bosque El Olivar de San Isidro tiene una altitud
promedio de 109 m.s.n.m.

• Clima
La temperatura media anual de la costa del Litoral Limeño, donde se ubica el distrito de
San Isidro es de 18°C.
La temperatura máxima en los meses veraniegos puede llegar a los 30°C y la mínima a los
12°C en época invernal.
El distrito de San Isidro por estar ubicado en la franja costera, tiene un clima del tiro árido,
con deficiencia de lluvias durante todo el año; solo se presentan lloviznas ligeras entre Abril
y Diciembre, con un ambiente atmosférico húmedo. Las sensaciones de calor o frio se dan
de acuerdo a las estaciones correspondientes, están en función de la alta humedad
atmosférica que domina el ambiente de la capital.
En el distrito se distinguen cuatro estaciones habituales, verano, otoño, invierno y
primavera con los siguientes promedios de temperatura diaria:
• Verano: Enero a Marzo (21°C a 29°C)
• Otoño: Abril a Junio (17°C a 27°C)
• Invierno: Julio a Setiembre (12°C a 19°C)
• Primavera: Octubre a Diciembre (16°C a 24°C)

- 75 -
• Relieve y Suelo

Relieve: Está conformado por una terraza ligeramente inclinada y ondulada producto del
asentamiento del material acarreado por el río Rímac. También conforman el relieve del
distrito el acantilado de la Costa Verde que tiene una longitud aproximada de 800 m. y el
litoral marítimo con el Océano Pacifico.

Suelo: Se encuentra asentado en el cono de deyección del río Rímac, estando el terreno
conformado predominantemente por un estrato potente de grava fluvio-aluvial, conocida
como conglomerado.
El estrato superficial está constituido por un material de relleno hasta una profundidad que
varía entre 0.40 y 0.70 metros, en estado medianamente compacto, consistente en arena
fina a gruesa, limosa y con presencia de raíces en gran porcentaje y gravas.
Eventualmente aparece un estrato desde la profundidad anterior hasta 1.40 metros de
arcilla limosa, con cierto contenido de arena fina, de consistencia dura y poco húmeda.
En áreas muy localizadas y de poca extensión se encuentra un relleno de material de
desmonte, cuyo espesor máximo alcanza de 12” a 20”.
Según los registros de pozos de agua, esta esta zona este material tienen una potencia
mayor a los 190 m de profundidad alcanzados en dichas perforaciones.

• La Configuración Espacial de San Isidro

La configuración del distrito está condicionada por su posición en la metrópoli Lima de:

- Superficie horizontal de pendiente poco significativa.

- Ocupando las 2/3 partes en el sentido Oeste – Este.
- Colindante con el mar, eje Costa Verde.

Particularidades que la sitúa como ámbito de alta transitabilidad entre Sur y Norte; y entre
Oeste – Este, expresado físicamente en vías metropolitanas, que condicionan el desarrollo
residencial, con tramas urbanas variadas, con características homogéneas por sectores
hacia el interior, albergando “bolsones” de áreas extensas como iconos ambientales
significativos y representativos como el Olivar y El Golf, que interrumpen la trama vial
distrital.

- 76 -
 Espacialmente San Isidro es un distrito consolidado, donde predominan las alturas bajas e
intermedias hacia el interior de los sectores y alturas medias y altas hacia los ejes
desarrolladores, observando un paisaje urbano variado, con nodos significativos no solo
para el distrito, sino para la metrópoli, como así también iconos ambientales o
arquitectónicos que contribuyen al distrito.

Haciendo el análisis morfológico del distrito, se encontró en el actual paisaje urbano tres
modelos o tipologías, caracterizados por Kevin Lynch en su libro “La imagen de la ciudad”.

El primero, el que denomina “Agujeros en una Masa” corresponde a la ciudad europea

clásica; en que las calles y las plazas se “excavan” en una masa más bien compacta de
edificios de altura moderada, características que se encuentran en los sectores 1, 2 y 5 del
distrito.

“Agujeros en masa” las calles y parques excavados de la masa Fuente: Google Earth

El segundo que denomina “Objetos en el Espacio” en que los edificios se convierten en

elementos perceptivos muy destacados sobresaliendo de su enclave. Según Lynch: “En
ciertas ocasiones, en algunas pocas composiciones finas y bien planificadas, o más
raramente por accidente, estos conjuntos de grandes objetos en el espacio crean una
escena espléndida. Con mayor frecuencia el todo se desintegra”36. Este modelo, tan
tentativo para el arquitecto (sobre todo para el arquitecto mediático ya que posibilita que

36
Lynch, K. (1959). “The Image of the City”. Massachusetts: The Massachusetts Institute of Technology Press,
Cambridge.

- 77 -
 su edificio se convierta en un icono) y tan odiado por el urbanista ya que es casi imposible
conseguir espacios funcionales y bellos, es realmente difícil de tratar.

Expresiones que se encuentran en el sector 4 como el Hotel Westin y nuevas edificaciones

que se suceden por ejemplo, por el Centro Empresarial, sedes bancarias como Scotiabank,
BBVA Continental, Crédito, Wiese, Alto Caral, etc; alteran la fisonomía del distrito.

El edificio más alto de Lima como el Hotel Westin Libertador se ha constituido en un icono
no sólo para el distrito sino para la metrópoli de Lima, por su esbeltez.

“Objetos en el espacio” edificios convertidos en elementos perceptivos” Fuente:

Google Earth

El tercero, que Lynch llama “Entorno Suburbano Frondoso” herencia de la ciudad jardín,
se contraponen con las tipologías de viviendas unifamiliares, en parcelas independientes,
agrupadas o adosadas, encontrándose esta tipología al interior de los sectores 1, 2 y 5 del
distrito.

- 78 -
“Entorno frondoso”, en la periferia del distrito, frente al mar Fuente: Google Earth

En el distrito se observa la mezcla de tipologías de “Modelos de Paisaje” de “Agujeros

en una Masa” con el de “Objetos en el Espacio” que se vienen produciendo por la
evolución de sus edificaciones, sustituyendo determinadas manzanas por edificios
singulares (Centro Empresarial) en lugares históricos del distrito o próximos a la zona
monumental de El Olivar. De continuar la tendencia, terminará por distorsionar el carácter
apacible del distrito, de calidad ambiental y escala humana; como las edificaciones que
incursionan el Centro Financiero, el Centro Empresarial y los ejes desarrolladores como la
Av. Javier Prado; y se habrá perdido la tipología de suburbio residencial, herencia de la
ciudad Jardín.

En síntesis, considerando las diferentes manifestaciones espaciales San isidro tiene una
configuración urbana lineal teniendo como referente la vía expresa Javier Prado,
policéntrica teniendo como referente los nodos físicos – ambientales el Golf y el Olivar y
nodos económicos como el Centro Financiero y Empresarial.

- 79 -
 4.3. INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO URBANO

• Infraestructura Urbana del Distrito

La estructura urbana que presenta el distrito, es la resultante de las relaciones urbanísticas

que se han venido consolidando en los últimos 20 años a nivel físico espacial, como
expresión directa de la dinámica económica y social que opera en el distrito, del movimiento
de capitales e inversiones en el distrito, y como consecuencia del rol y función que le
compete dentro de la metrópoli: Lima. En ése contexto se encontró a San Isidro con una
organización social y administrativamente distribuida en 5 sectores, los mismos que
presentan características muy peculiares entre sí, e interrelacionados vialmente entre ellos,
interrumpidos por algunas barreras urbano - ambientales como el Golf, El Olivar o la Vía
Expresa “Paseo de la Republica” que dificultan la integración distrital.

San Isidro presenta una estructura que responde a las características especiales de
localización, al proceso de consolidación de urbanización, a sus iconos ambientales, a las
barreras urbanas y a la forma en que el sistema socioeconómico ha ido instituyendo y
asentando la actividad financiera y comercial condicionando la morfología urbana en el
contexto de la gran metrópoli. Este proceso ha condicionado los usos del suelo, el
desarrollo de infraestructura vial y el desarrollo urbano en general del distrito, adoptando
un rol de prestación de servicios administrativos, financieros, de comercio y la función
residencial de calidad ambiental.

La economía globalizada y la inversión privada ha contribuido a consolidar un nodo, o

centro de gravedad más importante de la metrópoli, o centro financiero, complementado
con nodos secundarios como el Centro Empresarial, y los centros comerciales
especializados; y un desarrollo residencial predominante de calidad. La ocupación del
espacio económico, se ha venido manifestando por el incremento de oficinas y prestación
de servicios, liderados por empresas corporativas nacionales e internacionales, instalando
sedes corporativas, con tendencia al alza, originando un desequilibrio, por la especulación
en el mercado inmobiliario, incursionando otros tipos de servicios en zonas residenciales a
“puerta cerrada” en el marco de disposiciones normativas permisivas.

El desarrollo del centro financiero empresarial y comercial, y su ubicación estratégica en el

área central de Lima, ha convertido al distrito en un espacio atractor de población flotante

- 80 -
 externa, una presión vehicular, no solo por los que transcurren por el distrito, sino por los
que acceden, sobresaturando sus vías, amenazando con expandirse las actividades
comerciales y de oficinas sobre el área residencial y/o generando subcentros comerciales
y/o servicios y potenciando otros.

La configuración actual del territorio del distrito, expresa una articulación espacial
fragmentada, condicionada por las barreras urbanas viales como el Paseo de la República,
la Av. Javier Prado y República de Panamá, barreras de equipamiento recreacional, como
el Golf y el Olivar; creando espacios claramente diferenciados y heterogéneos.

“Estructura Urbana” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 -2022

• Equipamiento Urbano

Educación
La cobertura rebasa a las necesidades del distrito, la oferta supera el ámbito distrital
alcanzando un ámbito metropolitano.

Según información de la Unidad de Servicios Educativos No. 03 registran para el distrito

nueve Centros Estatales, una Municipal y los demás de gestión privada.

- 81 -
El mayor número de centros educativos se localizan en el Sector 1. En el Sector 4 se
encuentra el mayor número de educandos, cargado por la presencia del centro educativo
Alfonso Ugarte, sigue el Sector 2.

En los sectores 1 y 2 se observa una mayor presencia de Centros de Educación Inicial-

Jardín, o Inicial-Cuna-Jardín.

En el Sector 4 destaca la presencia de Centros Educacionales Ocupacionales, existiendo

seis (06) centros de ésta naturaleza.

“Equipamiento Urbano – Educación” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 –

2022

- 82 -
 CUADRO N° 17
SAN ISIDRO: NUMERO DE LOCALES ESCOLARES SEGÚN ETAPA, MODALIDA Y NIVEL EDUCATIVO
OFRECIDO, 2012
Colegios
Alumnos Institutos Total
Inicial Primaria Secundaria Subtotal
Sector 1 824 1261 778 2863 8778 14504
Sector 2 684 1411 1086 3181 717 7079
Sector 3 300 957 829 2086 619 4791
Sector 4 337 330 570 1237 9431 11905
Sector 5 388 1017 903 2308 14852 19468
Privado 2533 4976 4166 11675 34397 46072
Público 393 922 1366 2681 91 2772
Total 14356 34488 48844
Fuente: UGEL-03, Ministerio de Educación

El Cuadro Rango de Atención Poblacional por Categoría de Establecimiento Educativo de

acuerdo al número de locales existentes, que recomienda el Ministerio de Educación
muestra el Rango de atención Poblacional para 30,846 tomando como referencia la
población proyectada al año 2012 de 61,692 habitantes, la misma que asumiendo los
indicadores que establece el Ministerio de Educación para las categorías de los centros
educativos del distrito expresa una población servida de 42,164 dando un rango promedio
de atención de 434.69 por establecimiento.

- 83 -
 CUADRO N°18
RANGO DE ATENCION POBLACIONAL POR CATEGORIA DE ESTABLECIMIENTO EDUCATIVO
CUADRO N° 19
EXISTENTE
Rango de Atención Poblacional por Categoría de Establecimiento Educativo Existente
RANGO
RANGO DE TOTAL
POBLACION N° DE PROMEDIO
CATEGORIA ATENCION INDICADOR POBLACION
TOTAL LOCALES DE
POBLACIONAL SERVIDA
ATENCION
Cada 1500 personas se considera un
Inicial 37 1,667.35
cetro educativo inicial
Cada 2100 personas se considera un
Primaria 21 2,337.71
centro educativo primaria
Cada 2300 personas se cosidera un
Secundaria 20 3,084.60
centro educativo secundario
61,692.00 42164.61 434.69
Cada 3400 personas se considera un
Tecnico productiva 17 3,628.34
centro educativo tecnico productiva
No se considera ningun centro de
Nivel basica especial 0 -
educacion basica especial
Cada 23000 personas se cosidera un
Nivel basica alternativa 2 30,846.00
centro de educacion basica alternativa

Fuente: UGEL-03, Ministerio de Educación

El Requerimiento de Educación según el Sistema Nacional de Equipamiento,

contabilizando los establecimientos y la población atendida, aplicando los rangos de
servicio se encuentra una demanda de 141,000.00 m2 de superficie; sin embargo
contabilizando las áreas de los establecimientos educativos, estos suman 314,135.41 m2
duplicando la demanda requerida

CUADRO N° 19
REQUERIMIENTO DE EDUCACION SEGÚN EL SISTEMA NACIONAL DE EQUIPAMIENTO-SISNE

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012-2022, Sistema Nacional de Equipamiento – SISNE

- 84 -
 Salud
En la mayoría de las clínicas cubren una atención que sobrepasa la demanda
distrital, las mismas que por su nivel de atención tienen un alcance metropolitano.

“Equipamiento Urbano – Salud” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 – 2022

El Cuadro de Requerimiento de Salud según el Sistema Nacional de Equipamiento,

contabilizando los establecimientos y la población atendida, aplicando los índices de
servicio se encuentra una demanda de 25,940.49 m2 de superficie; sin embargo,
contabilizando las áreas de cada uno de los establecimientos de salud, estos suman
54,547.18 m2

CUADRO N° 20
CUADRO N° 21
REQUERIMIENTO DE SALUD SEGÚN EL SISTEMA NACIONAL DE EQUIPAMIENTO-SISNE
REQUERIMIENTO DE SALUD SEGÚN EL SISTEMA NACIONAL DE EQUIPAMIENTO - SISNE

POBLACION POBLACION EQUIPAMIENTO

CATEGORIA DE EQUIPAMIENT
TOTAL USUARIA SERVIDA AREA TOTAL INDICE INDICE (m2/hab. De INDICE (m2/hab. Y DE SALUD
EQUIPAMIENTO DE O DE SALUD
PROYECTAD POR CADA TIPO (hab:) (m2/cama) la poblac. Resultante) m2/1000 hab.) ACTUAL SEGÚN
SALUD REQUERIDO
O AL 2012 DE EQUIPAM. CATASTRO
600 - 15000 Pob. R.
Centro de salud urbano 0.2/0.2 - 5.0 m2/hab. 0.05 m2/hab. 400
61,692.00 30000 - 50000 Pob. U
54,547.18
Hospital (100 - 199 camas) 40000 a 90000 3.6 180 2.0 m2/hab. 2.3 camas/1000 hab. 25,540.49
25,940.49

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012-2022, Sistema Nacional de Equipamiento – SISNE

- 85 -
 Otros Usos

Uso de Servicio de Alojamiento de alta calidad, predominantemente en los Sectores 1 y 3

del distrito, proximidades al Golf y al Olivar, presentándose con mayor concentración en
los alrededores del Hotel Country Club.

“Equipamiento Urbano – Otros Usos (Alojamiento)” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012–2022

La Zona paisajística y de Servicios, constituido por la Franja de la Costa Verde de 850 ml

de largo, malecón costero, que limita con grandes parques y plazuelas como el parque
Bernales, parque Grecia, parque de la Benemérita Guardia Civil (La Pera) y la plazuela
Gandhi están siendo desaprovechados actualmente.

Recreación

En el Cuadro de Requerimiento de Recreación Publica se muestra la demanda de áreas

para recreación pasiva y áreas verdes, para la población proyectada al año 2012 de 61,692
habitantes, la misma que asumiendo los factores que establece el Sistema Nacional de
Equipamiento representa una superficie de 345,475.20 m2 para todo el distrito; sin
embargo el distrito contabiliza 651,903.56 m2 de áreas verdes, estando por encima de lo
requerido; expresando una relación de 10.56 m2 por habitante, por sobre de los 9.00
m2/hab. Que recomienda la OMS. En particular el Sector 1 presenta déficit de áreas

- 86 -
 verdes. Además, se indica la existencia de áreas públicas y privadas destinadas a la
recreación, cultura y deportes sumando 485,303.38 m2.

CUADRO N° 21
REQUERIMIENTO DE RECREACION PUBLICA SEGÚN EL SISTEMA NACIONAL DE
CUADRO N° 23
EQUIPAMIENTO-SISNE
REQUERIMIENTO DE RECREACION PUBLICA SEGÚN EL SISTEMA NACIONAL DE EQUIPAMIENTO - SISNE
POBLACION
EQUIPAMIENTO
POBLACION USUARIA INDICE
CATEGORIA % DE LA EQUIPAMIENTO RECREACIONA
TOTAL SERVIDA AREA TOTAL (m2/hab. De
DE POBLACION POR RECREACIONAL L ACTUAL
PROYECTAD POR CADA (m2) la poblac.
RECREACION SERVIR (a) REQUERIDO SEGÚN
A AL 2012 TIPO DE Resultante)
CATATRO
EQUIPAM.
1.05 Hab Pob. Tot. >10000 -
Menor de barrio 2500 a 7500 5.0 m2/hab. 123384
1.25 a 3.75 Ha. Pob. Tot. =<7500
61692 Sector 10000 a 30000 2.0 a 6.0 Ha. - 2.0 m2/hab. 123384 651903.56
Solo si Pob. Tot.
Central 40000 a 90000 6.4 a 14.4 Ha. 1.6 m2/hab. 98707.2
>30000>100000

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012-2022, Sistema Nacional de Equipamiento – SISNE

4.4. SOCIO ECONOMICO

• Dimensión Social y los Actores Sociales

En términos sociales y económicos, San Isidro es uno de los distritos del Perú que cuenta
con mayor población de altos ingresos, tiene una ubicación central en Lima y su población
ha resuelto casi la totalidad de las necesidades básicas. Los diversos estudios
desarrollados por consultoras, Naciones Unidas y organismos de desarrollo confirman esta
situación. Al año 2010, según la consultora Ipsos Apoyo, San Isidro es el distrito de Lima
Metropolitana con más manzanas con nivel socioeconómico (NSE) A, ocupa el puesto
número 1 con una calificación de 0.7590 en el Índice de Desarrollo Humano (IDH) de las
Naciones Unidas, tiene el segundo lugar en cuanto a cobertura de las Necesidades Básicas
Insatisfechas (NBI) y sólo cuenta con un 1.26% de población pobre, según el Instituto
Metropolitano de Planificación (IMP).
La situación que presenta San Isidro lleva, a plantear las necesidades por atender de los
vecinos. Como cualquier conglomerado humano, San Isidro tiene personas en situación
vulnerable que requieren el apoyo público para la mejora de la calidad de vida y sobre las

- 87 -
 cuales el gobierno local tiene responsabilidades. Las necesidades sociales aluden a algo
de lo que es imposible sustraerse o que no puede faltar en la vida de una persona.
“Las necesidades se establecen desde criterios subjetivos y objetivos vinculados a la
carencia y la situación particular que se presentan desde las variables de género, edad y
población vulnerable.” 37

Ingreso Familiar (Niveles Socioeconómicos)

San Isidro, de acuerdo a la consultora Ipsos Apoyo, es el distrito en Lima Metropolitana

que más manzanas con nivel socioeconómico A tiene: 62%. Un 36% pertenece al nivel B
y sólo el 2% restante al nivel C (cuya presencia se reduce a unas 11 manzanas). San Isidro
supera en manzanas de nivel A al distrito de La Molina (43.2%), San Borja (42.3%) y
Santiago de Surco (37%).
Entre los años 2002 y 2010, de acuerdo a la información de perfiles zonales de Ipsos-
Apoyo, San Isidro ha reducido el NSE A en 1 punto y ha aumentado el nivel B en 0.4% y
el Nivel C en 1.2%.38
A nivel de manzana por ingreso per cápita en los hogares, los sectores Nivel A se
distribuyen mayormente en los sectores 1,2, 3 y 5. Mientras tanto el sector 4 es el que tiene
un predominio del nivel B. 39

Índice de Desarrollo Humano (IDH)

San Isidro ocupa el puesto número 5 en el índice de desarrollo humano (IDH) distrital del
Perú en el 2013, elaborado por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo
(PNUD). Dicho índice se elaboró a partir de cinco variables:
a) Esperanza de vida al nacer, en el cual San Isidro tiene 79,46 años, ocupando el
puesto 6 (superado por La punta, La Perla, Bellavista, Callao y Chorrillos);
b) Alfabetismo, en el cual San Isidro con 99.67% ocupa el puesto 3 (superado por La
Punta y Miraflores);
c) Escolaridad, en el que San Isidro con 94.17% ocupa el primer lugar;
d) Logro educativo en el que San Isidro con 97.83% ocupa el puesto uno; y

37
Jesús Leal y Luis Cortés, La dimensión de la ciudad. CIS, Madrid, 1995, páginas 6 y 7.
38
Ipsos Apoyo, Perfiles Zonales de Lima Metropolitana 2010 y Apoyo Opinión y Mercado Perfiles Zonales de
Lima Metropolitana 2002.
39
Municipalidad de San Isidro, Perfil sociodemográfico San Isidro, Lima 2011, p. 29.

- 88 -
 e) Ingreso familiar per cápita en el cual San Isidro, con 1,418 Nuevos Soles por mes,
ocupa el tercer puesto.

CUADRO N° 22
CUADRO N° 24
INDICE DE DESARROLLO HUMANO, 2013
INDICE DE DESARROLLO HUMANO, 2013
LUGAR POBLACIÓN IDH RANKING
San Isidro 58,056 0.7638 5
Lima 9 395 149 0.634 -
Perú 30 135 875 0.5058 -
Fuente: PNUD, Informe de Índice de Desarrollo Humano PNUD. Anexo metodológico. Lima, 2013.

Necesidades Básicas Insatisfechas

Según el método de Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) que mide la presencia de

los hogares en viviendas con características físicas inadecuadas, hogares con
hacinamiento, hogares en viviendas sin desagüe de ningún tipo, hogares con niños que no
asisten a la escuela y hogares con alta dependencia económica. En el distrito de San Isidro
el indicador de NBI es 0.010903, ocupando el segundo lugar entre los distritos con menos
NBI, detrás del distrito de La Punta con 0.006590 y superando a Miraflores con 0.011618.

Pobreza y desigualdad social

Según la información del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP), elaborada sobre la

base de datos del Instituto Nacional de Estadísticas e Informática (INEI), el distrito de San
Isidro viene reduciendo sus porcentajes de pobreza los cuales son mínimos. Al año 2007
existía un 1.26% de población pobre y al año 2009 un 0.60%.
En cuanto a la desigualdad, medida a través del coeficiente de Gini, es menor que en los
niveles nacional y de la provincia de Lima.40

40
El coeficiente de Gini es una medida de desigualdad, que mide básicamente los ingresos. Es un número entre
0 y 1 donde 0 es la perfecta igualdad y 1 la perfecta desigualdad. De manera que mientras más cerca de 0 hay
mayor igualdad. El coeficiente de San Isidro es mejor que el resto a nivel nacional.

- 89 -
 CUADRO N° 23
CUADRO N° 25
POBREZA Y COEFICIENTE DE GINI EN SAN ISIDRO, LIMA PROVINCIA Y PERÚ
POBREZA Y COEFICIENTE DE GINI EN SAN ISIDRO, LIMA PROVINCIA Y PERÚ
2007 2009
LUGAR Coeficiente de Pobreza
Pobreza total Pobreza extrema Pobreza total Coeficiente de Gini
Gini extrema
San Isidro 1.26 0 0.28 0.6 0 0.35
Provincia de
17.95 0.89 0.31 17.5 0.8 0.36
Lima
Perú 39.9 13.7 0.44 34.8 11.5 0.42
Fuente: IMP. Plan Regional de Desarrollo Concertado de Lima 2121. Diagnostico Preliminar.
Lima, 2012

Impacto Social en la Zona de Limite

Actualmente existe una disputa limítrofe entre las municipalidades de San Isidro y de
Magdalena del Mar, si bien de cierta data, pero que se ha exacerbado. Entre los problemas
que los vecinos manifiestan se encuentra que Magdalena del Mar autoriza la edificación de
pequeños departamentos (de unos 50 m2), en una zona con una aureola de distinción, con
lo que se gana la adhesión de los nuevos propietarios, así como otorgamiento de licencias.

Esta situación genera un estado de confusión en los vecinos de San Isidro quienes reciben
órdenes de pago, servicio de serenazgo, recojo de basura de ambos distritos. Entre los
diversos peligros que los vecinos perciben se tiene la ordenanza municipal de Magdalena
sobre la “colindancia” (se autorizará la construcción de edificios de la misma altura del
adyacente). Por lo tanto, se requiere esfuerzos por parte de la municipalidad de San Isidro
para definir los límites distritales y poner fin a esta situación.

Movilidad Social

San Isidro experimenta un proceso de inmigración, como lo registra en el Censo de

Población y Vivienda del 2007 de población inmigrante. De un total de 12,639 población
total inmigrante en el distrito de San Isidro, 8,995 son proveniente de la metrópoli y 3,644
provienen del resto del país.

- 90 -
 CUADRO N° 24
CUADRO N° 27
POBLACION INMIGRANTE DE SAN ISIDRO
POBLACION INMIGRANTE DE SAN ISIDRO
Inmigración Inmigración
Ámbito Inmigración
% Intra % con el resto %
Geográfico Total (pers.)
metropolitana del país
Ciudad de Lima 1,123,086 100 638,664 100 484,422 100
San Isidro 12,639 1.1 8,995 1.4 3,644 0.8

Fuente: Base de datos del censo de Población y Vivienda del 2007.

Elaboración: Consultoría para el INEI

Seguridad Ciudadana

El distrito de San Isidro, en comparación con los otros distritos de Lima Metropolitana,
cuenta con mejores indicadores de seguridad ciudadana. Un 27%, según la encuesta de
victimización del 2011 de la ONG Ciudad Nuestra, indica que algún miembro de la familia
ha sido víctima de algún delito los últimos 12 meses. Este porcentaje es mucho menor que
el promedio de Lima (43%) y de distritos como Villa El Salvador (52%), La Victoria (50%),
Miraflores (30%) y San Borja (29%). A su vez, en San Isidro el porcentaje de atracos y de
percepción de inseguridad es bajo comparativamente, aunque sí debe destacarse que en
robos en viviendas San Isidro se ubica en una posición intermedia con un índice mayor que
el de Lima Metropolitana.

- 91 -
 CUADRO
CUADRO N° N°2528
SEGURIDAD CIUDADANA EN SAN ISIDRO Y DISTRITOS
SEGURIDAD CIUDADANA EN SAN ISIDRO Y DISTRITOS COLINDANTES, 2011
COLINDANTES, 2011
Percepción
Robos en Robos Victimización
Distrito de Atracos
viviendas al paso por hogares
inseguridad
San Isidro 20.3 40.6 27.4 29.1 4.6
Jesús María 15.1 49.3 34.3 44.9 11
Lince 18.5 43.1 39.3 66 23.1
Magdalena 10.8 36.9 32.1 43.6 13.8
Miraflores 26.3 22.8 29.7 32.3 5.3
San Borja 24.6 31.9 29.3 32.8 4.3
Surquillo 8.9 58.9 42.5 64.6 6.7
La Victoria 13.9 63.9 50.1 87.3 5.5
Perú 24.3 47.5 41.3 71.9 9.4
Lima
20.2 49.6 42.5 71.6 11.2
Metropolitana

Fuente: Ciudad Nuestra. Primera encuesta de victimización, 2011

Estos indicadores positivos obedecen a diversos factores vinculados a la ocurrencia del

delito. En primer lugar, es una pauta común en las ciudades del mundo que las áreas o
distritos de sectores de mayores ingresos tengan menor incidencia delictiva por la
existencia de mayor seguridad (policías, cámaras de vigilancia) que hace desistir a los
delincuentes de operar en estas zonas. A su vez, existen menos problemas sociales
asociados a la violencia urbana tales como pandillas, “zonas rojas” o control de las calles
por el delito los cuales, a su vez, se incrementan en las áreas de menores ingresos.

• Dimensión Económica y empresarial

Aspectos Económicos
El agrupamiento de las actividades económicas, según el grado de concentración de la
población económicamente activa PEA, por grandes sectores económicos, permite tener
una mejor perspectiva y visión acerca del grado de especialización del distrito.

Población Económicamente Activa

- 92 -
La población económicamente activa PEA de 6 años comparativa en la estructura de
análisis de los años 1972 y 1981, así como de 15 años y más representan en la actualidad
aproximadamente el 0.6% de la PEA total, el cual constituye un buen indicador si se le
considera en cuanto a la exposición de menores del componente familiar en el mercado
laboral.
Asimismo, la fuerte incorporación de la mano de obra femenina, marca ostensiblemente su
participación en el mercado laboral, estando en el orden del 57.25% siendo más
sorprendente aún el nivel alcanzado del 98% de esta pea femenina ocupada.

CUADRO N° 26
SAN ISIDRO: POBLACION ESTIMADA DE 6 AÑOS Y MAS
CUADRO N° 29POR SEXO Y GRANDES GRUPOS DE EDAD
SAN ISIDRO: POBLACION ESTIMADA DE 6 AÑO Y MAS OR SEXO Y GRANDES
SEGÚN CONDICION DE ACTIVIDAD. 2012
GRUPOS DE EDAD SEGUN CONDICION DE ACTIVIDAD - 2012
POB LACION GRANDES GRUPOS DE EDAD
CONDICIÓN DE
TOTAL HOMBRES MUJERES jun-14 15-64 65 Y MÁS
ACTIVIDAD
Hab. % Hab % Hab % Hab % Hab % Hab %
SAN ISIDRO 53.465 100,0 22.88 42,8 30.589 57,2 5.01 9,4 38.73 72,4 9.72 18,2
POBLACION
ECONÓM 28.706 53,7 14.17 26,5 14.54 27,2 35 0,1 26.75 50,0 1.92 3,6
ACTIVA
- OCUPADA 28.118 52,6 13.87 25,9 14.251 26,7 32 0,1 26.2 49,0 1.89 3,5
- DESOCUPADA 588 1,1 299 0,6 289 0,5 3 0,0 550 1,0 35 0,1
POB. ECONÓMI.
24.759 46,3 8.71 16,3 16.049 30,0 4.98 9,3 11.98 22,4 7.8 14,6
NO ACTIVA

Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda

INEI–Perú: Estimaciones y proyecciones de población por sexo, según departamento, provincia y
distrito 2000-2015

En cuanto a la PEA de 15-64 años, se puede indicar que el gran componente de esta, el
98%, se encuentra ocupada, teniendo en su estructura un equilibrio de género.

En el análisis de la población económicamente activa PEA, según categoría de ocupación,

cabe resaltar la concentración en el rubro empleados, representando éste el 57.5% y que,
de acuerdo a grupos de edad, el 95.8% de la población de 15 años y más se encuentra
abocada en el desempeño de esta categoría dada la preponderancia del sector terciario en
el distrito.

Según la Categoría de Ocupación, el rubro de empleador o patrono, nos muestra una

marcada concentración de agentes cabeza de actividades económicas que no solo radican
en el distrito, sino que concentran su inversión en él; esta categoría participa con el 8.1%
sobre el total de la PEA.

- 93 -
El rubro de mayor participación es el de empleado, con 57.5%, concentrando el 59.2%, del
total de 15-64, seguido del rubro trabajador independiente, con el 19.3%, localizando esta
fuerza con el 18.3% en 15-64.

Asimismo, el rubro trabajador del hogar tiene una fuerte concentración del 13%, dado que
la mayoría de los hogares cuenta con servicio doméstico que trabaja y vive en los mismos,
siendo casi una generalidad el contar de 1-2 personas en el desarrollo de esta tarea,
concentra 13.4%, de esta fuerza laboral en el grupo de 15-64 años.

CUADRO
CUADRO N°N°
2730
SAN ISIDRO:
SAN ISIDRO: POBLACION
POBLACION ESTIMADA DE ESTIMADA
6 AÑOS A MÁS,DE 6 SEXO
POR AÑOS Y MAS, POR
Y GRANDES SEXO
GRUPOS Y
DE EDAD
GRANDES GRUPOS DE EDAD SEGÚN CATEGORIA DE OCUPACION - 2012
SEGÚN CATEGORIA DE OCUPACION - 2012
Condición de Po bla cio n Grandes grupos de edad
Actividad Total Hombres Mujeres jun-14 15-64 65 y más
Población
económicamente 28.118 13.867 14.251 32 26.198 1.888
Activa
Empleado 16.184 8.575 7.609 8 15.499 677
Obrero 315 249 66 0 292 23
Trabajador
5.429 3.132 2.297 3 4.784 642
independiente
Empleador o
2.267 1.611 656 0 1.962 305
patrono
Trabaj. Familiar no
230 84 146 4 153 73
remunerado
Trabajador del
3.693 216 3.477 17 3.508 168
hogar
Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda
INEI–Perú: Estimaciones y proyecciones de población por sexo, según departamento, provincia y
distrito 2000-2015

Población No Económicamente Activa

Son todas las personas que pertenecen a la población en edad de trabajar sin embargo no
han trabajado ni buscado trabajo y no desean trabajar. Dentro de este grupo se encuentran
las amas de casa, los estudiantes, los rentistas y los jubilados, que no se encuentran
trabajando ni buscando trabajo. (Organización Integral del Trabajo – OIT)

En lo que respecta a la población económicamente no activa de 6 años y más en el distrito,

tiene un gran componente de estudiantes que no trabaja, 38% compartido casi
equitativamente en género, y ubicándoseles repartidos casi equitativamente, en los rangos

- 94 -
de 6-14 y 15-64, con el 50.7% y 49.1%, respectivamente, que comparativamente con la
población económicamente activa total arroja un 19.5% y 18.7%, respectivamente.

A partir de esta información es posible concluir que existe una cantidad considerable de
población joven estudiantil emergente (15 a más años) sumada, a una casi equitativa de
población estudiantil de 6 a 14 años, lo cual aumenta e incrementa el efecto natural de
reposición poblacional entre los estratos más representativos que potencialmente
conforman la PEA de cada ámbito distrital.

CUADRO N° 31
CUADRO N° 28
SAN ISIDRO: POBLACION NO ECONOMICAMENTE ACTIVA ESTIMADA DE
SAN ISIDRO:6 POBLACION
AÑOS Y MAS NO ECONOMICAMENTE ACTIVA ESTIMADA
Y GRANDES GRUPOS DE EDADDE 6 AÑOS Y MAS Y
SEGÚN
GRANDES GRUPOS DE EDAD SEGÚN CONDICION DE ACTIVIDAD - 2012
CONDICION DE ACTIVIDAD - 2012
Condición de Po bla cio n Grandes grupos de edad
Actividad Total Hombres Mujeres jun-14 15-64 65 y más
Población econom.
24.759 8.71 16.049 4.977 11.984 7.798
No activa
Cuidado del hogar
8.342 1.275 7.067 77 5.657 2.608
y no trabaja
Estudiante y no
9.42 4.596 4.824 4.782 4.623 15
trabaja
Jubilado/pensionista
4.084 1.765 2.319 -- 704 3.38
y no trabaja
Rentista y no
824 304 520 -- 375 449
trabaja
Otro 2.089 770 1.319 118 625 1.346

Fuente: INEI-Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda

INEI–Perú: Estimaciones y proyecciones de población por sexo, según departamento, provincia y
distrito 2000-2015

Estructura Económica Territorial Urbana

La dinámica económica del distrito, ha configurado tres zonas diferenciadas las cuales se
desarrollan en los sectores de mayor dinamicidad y por tanto más cercanas a las vías de
mayor afluencia.

- 95 -
 “Plataformas Económicas” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 -2022

Empleo, Desempleo y Subempleo

El empleo se encuentra directamente relacionado a la población que se encuentra

ocupada o desocupada no existiendo criterios adicionales en torno al tema ¿posee o no
trabajo?, sin embargo si se analiza solo desde esta perspectiva, la misma puede tener un
gran sesgo de error, ya que al interior de lo se denomina población ocupada, ésta agrupa
dos conceptos de trascendencia: adecuadamente empleada y sub empleada; y es aquí
donde recién se puede apreciar si la fuerza laboral obtiene el justiprecio de su labor o en
qué medida está sujeta al mercado “negro” de la sub ocupación y el sub ingreso.

En tal sentido en el distrito de San Isidro, se encuentra que de una población

económicamente activa PEA de 28,706 habitantes, el 41% se encuentra sub empleada,
mientras el 57% se halla empleado adecuadamente y con una tasa de 2% de
desocupación.

En tal sentido si se hubiera analizado a cuanto ascendiera la PEA ocupada de San Isidro,
se habría remitido a establecer erróneamente que esta era del orden del 98%, y es que la
realidad económica del distrito puede ofrecer más de un 57% de población adecuadamente
empleada, más las empresas logran arrancar un 41% de sub empleo amparándose en la
oferta y demanda del mercado laboral, abaratando costos al contar con personal temporal
que no involucre sumergirse en leyes sociales.

- 96 -
 CUADRO
CUADRON°N°2932
SAN ISIDRO:
SAN ISIDRO: POBLACION
POBLACION ECONOMICAMENTE
ECONOMICAMENTE ACTIVA
ACTIVA ESTIMADA DEESTIMADA DEPOR
6 AÑOS Y MAS 6 AÑOS
SEXO Y
GRANDES
Y MAS POR SEXO GRUPOS DE
Y GRANDES EDAD SEGÚN
GRUPOS DE EDADCONDICION
SEGÚN DE EMPLEO - 2012
CONDICION DE EMPLEO - 2012
Condición del Poblacion Grandes grupos de edad
Empleo Absol. % Hombres Mujeres jun-14 15-64 65 y más
Pob. Econom. Activa 28.706 100 14.166 14.54 35 26.748 1.923
Adecuadamente
16.362 57,0 4679 11.683 19 15.246 1097
empleada
Sub empleada 11.756 41,0 9.188 2.568 13 10.952 791
Desempleada 588 2,0 299 289 3 550 35

Fuente: Resultados Definitivos de los Censos de Población y Vivienda 1981 y 1993/ INEI
Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda /INEI
Censo Económico 1993/INEI IV Censo Nacional Económico 2008 /INEI.

Empresas y Establecimientos Comerciales

Por otro lado el desarrollo de la estructura económica de San Isidro, de acuerdo al número
y distribución de empresas o establecimientos y según grandes sectores de la actividad
económica, éste indica que el mayor número al año 2,012, se encuentra concentrado en el
sector terciario, con el 88.5% en el cual, el sector comercio cuenta con el 49.8% de los
establecimientos dedicados a esta actividad. Cabe añadir asimismo, que en San Isidro se
localizan 5,075 establecimientos, concentrando las sedes administrativas de los grandes
establecimientos.

Por otro lado y a partir del análisis de la evolución comparativa durante los años 2,000 -
2012, se tiene que el sector primario y secundario porcentualmente descienden a diferencia
del sector terciario en donde el rubro de comercio desciende 50.7% a 38.7% del 2000 al
2,012 respectivamente; mientras el rubro servicios que asciende de 38.2% a 51.30%. El
crecimiento del sector terciario, se da básicamente al descansar sobre el incremento de la
actividad económica: servicios, que concentra 2,603 establecimientos y que representa el
51.3% del total en el distrito de San Isidro.

Cabe resaltar, que el análisis, según establecimientos comerciales para San Isidro se basa
en los resultados censales, del Censo Económico al de 1993 y el 2008, habiéndose
elaborado sobre ellas las estimaciones al 2012, asimismo se aclaran las cantidades de
establecimientos que considera el censo de aquellos contabilizados en el municipio, la
metodología del censal nos dice:

CUADRO N° 30

- 97 -
 CUADRO N° 33
SAN ISIDRO: NUMERO DE EMPRESAS O ESTABLECIMIENTOS SEGÚN GRANDES SECTORES DE
SAN ISIDRO: NUMERO DE EMPRESAS
ACTIVIDAD O ESTABLECIMIENTOS
ECONOMICA 1998 - 2008 SEGÚN
GRANDES SECTORES DE ACTIVIDAD ECONOMICA 1993-2008
1993 2000 2008
ACTIVIDAD No No No
ECONOMICA ESTABLECI % ESTABLECI % ESTABLECI %
MIENTO MIENTO MIENTO
San Isidro 3.851 100 4.037 100 5075 100
I. SECTOR
87 2,3 90 2,2 91 1,8
PRIMARIO
Oficina Administrativa
27 28 23
Pesca

Oficina Administrativa
60 62 68
Min. E Hidrocarburos
II.SECTOR
354 9,2 359 8,9 419 8,3
SECUNDARIO
Industria
264 268 216
Manufacturera
Construcción 89 90 170
Suministro de Luz,
1 1 33
Agua, Gas
III. SECTOR
3.41 88,5 3.588 88,9 4565 90,0
TERCIARIO
COMERCIO 1.917 49,8 2.045 50,7 1962 38,7
Comercio, reparac.
1.26 1344 1239
de veh. Autom.
Hoteles y
287 306 505
Restaurantes
Actividad
Inmob.Empres.y 203 217 155
Alquiler
Intermediación
167 178 63
Financiera
SERVICIOS 1.493 38,8 1.543 38,2 2603 51,3
Transp. Almacenam.
234 242 439
y Comun.
Administ. Pública y
26 27
Defensa P.
Enseñanza 106 109 137
Servicios Sociales y
296 306 365
de Salud
Otras Activ. Serv.
831 859 1662
Comun.Soc.

Fuente: INEI - IV Censo Nacional Económico 2008.

- 98 -
Población Económicamente Activa Flotante

El diagnóstico distrital, establece la preocupación de tener un sobredimensionamiento

creciente en el flujo vehicular ocasionado por una gran demanda de mano de obra en
actividades de comercio y servicios principalmente, la cual se torna insatisfecha, al solo
contar actualmente el distrito, con aproximadamente, una sexta parte de la PEA
demandada, la cual cubre, con lo que se denomina “PEA Flotante”, proveniente de
diversos distritos circundantes, en su mayoría de los extremos de la Metrópoli.

Esta PEA flotante, al acceder a San Isidro sobre carga la red de conexión interdistrital y
de las principales vías del distrito, así como la de los servicios básicos, los cuales se ven
rebasados. Más el problema se agudiza, cuando se entra a la dualidad de querer tener un
distrito saludable ambientalmente, que recobre su valor residencial, característica dada
solo por la tranquilidad que gozaba el medio, y/o satisfacer la creciente demanda de mano
de obra de las actividades del distrito, provenientes extraterritorialmente y por ende la
sobrecarga vehicular que ello significa, congregando el paso obligado de población hacia
otros distritos.

Es así, que según el Censo Económicos de 1993, el número de empresas ascendía a 3,851
que daba ocupación a 97,036 personas en el distrito; de los cuales el 29.8% correspondía
a la PEA ocupada de San Isidro y el resto, 70.2%correspondía a la PEA flotante proveniente
de otros distritos.

Al año 2000, la cifra estimada de establecimientos se incrementa a 4,037 teniendo una

PEA ocupada en San Isidro del 28.4%, incrementándose la PEA ocupada flotante de 70.0%
a 74.6%, por efecto de la fuerte emigración en el ámbito distrital.

Al 2012, según estimaciones en base al Censo Económico del 2008, San Isidro cuenta con
4,442 unidades económicas, dando ocupación a una pea de 188,285 trabajadores, de la
cual el distrito solo cubre el 13.4%, viéndose cubierta, la restante, 86.6% por pea flotante
que se incrementa en 3.8 puntos, con respecto a la del año 2000.

Las diferencia en las cantidades censales al 2008 de 5,075 y 4,303, se refieren al

discernimiento que se hace de establecimientos económicos para las estimaciones de la
población ocupada, tomándose en cuenta aquellas unidades económicas que generan
mayor empelo expansivo, por tanto estas disminuyen en cantidad mas no en volumen de
oferta laboral.

- 99 -
 CUADRO N° 31
CUADRO N° 34
SAN
SAN ISIDRO: POBLACION
ISIDRO: POBLACIONECONOMICAMENTE ACTIVA ACTIVA
ECONOMICAMENTE ESTIMADA DE 6 AÑOSDE
ESTIMADA Y MAS OCUPADA
6 AÑOS Y MAS
TOTAL, LOCAL Y FLOTANTE SEGÚN NUMERO DE EMPRESAS O ESTABLECIMIENTOS
OCUPADA TOTAL, LOCAL Y FLOTANTE SEGÚN NUMERO DE EMPRESAS
O ESTABLECIMIENTOS 1993 - 2008 - 2012
1993–2008-2012
Condición de 1993 2000 2008 2012
actividad Absol. % Absol. % Absol. % Absol. %
Número de empresas 3.851 4.037 4303 4442
Pob. Económ. Activa
97.036 100 99.826 100 152.391 100 188.285 100
ocupada
Pea ocupada San
28.886 29,8 28.353 28,4 26.242 17,2 25.246 13,4
Isidro
Pea. Ocupada
68.15 70,2 71.473 71,6 126.149 82,8 163.039 86,6
flotante

Fuente: Resultados Definitivos de los Censos de Población y Vivienda 1981 y 1993/ INEI
Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda /INE
Censo Económico 1993/INEI
IV Censo Nacional Económico 2008 /INEI

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 - 2022

- 100 -
 4.5. SISTEMA VIAL

Debido a su ubicación geográfica al suroeste del Centro de Lima en la zona denominada

“Centro Ampliado de Lima Metropolitana” y a su forma casi rectangular con un promedio que
alcanza los 5 km. De base (que corresponde al 60% del ancho de la sección plana de Lima)
y 2km. De altura, convierte al Distrito de Sn Isidro en una zona de paso casi obligatorio para
los viajes interdistritales, absorbiendo de un 30% a 40% de los 12.2 millones de viajes
motorizados realizados en Lima y Callao, por lo que la red vial del distrito no solo es empleada
por los vecinos, sino a un alto porcentaje de población de Lima (denominada población flotante
o en tránsito) la cual asciende a 700,000 personas diarias.

Asimismo, dado que el distrito se encuentra limitado por los distritos de Magdalena de Mar,
Jesús María, Lince, La Victoria, Surquillo, San Borja y Miraflores; la trama vial de estos distritos
y la circulación vehicular que por ellos discurre, por razones de conectividad urbana, “cruzan”
San Isidro lo que agudiza la congestión vehicular y molestia a los residentes que ven alterada
su calidad de vida.

Esta situación se complica aún más si tomamos en cuenta las pocas vías de carácter
metropolitano con las que cuenta el distrito como por ejemplo la Av. Javier Prado, Av.
Aramburu y Av. Santa Cruz (de conexión este – oeste y viceversa) presentan altos grados de
congestión vehicular en horas punta, con flujos vehiculares por encima de su capacidad,
propiciando el uso de vías locales internas del distrito, generando diversos recorridos alternos.

Por otro lado, la ocupación del territorio del distrito a través de los procesos de urbanización
y el crecimiento poblacional alcanzado, además de estar caracterizado por la localización de
equipamientos urbanos como Centros Comerciales, Tiendas por Departamento en el
denominado Centro Financiero; han convertido a San Isidro de un importante generador de
viajes metropolitanos, principalmente del transporte privado y público, generando problemas
de congestionamiento en diversas vías locales del distrito, generando puntos y/o
intersecciones críticas dentro del entorno local.

Esta situación es la que viene propiciando reducciones de velocidad de circulación, llegando

los conductores a desplazarse hasta por debajo de los 10 km/hr, lo que trae como
consecuencia un incremento de la contaminación ambiental en sus diversos aspectos: sonora,
emisiones de gases y visual, además del consecuente malestar de los vecinos al ver afectado
su entorno y su calidad de vida.

- 101 -
Por lo que es necesario, el mejoramiento de las condiciones físicas y operativas de la red vial
del distrito, así como de la operación del tránsito vehicular que por ella discurre.

4.5.1 Estructura Vial según Función

La concepción urbana de la red vial de San Isidro, no corresponde a un planeamiento racional,
sino a un crecimiento desordenado ocasionado por urbanizaciones que no han sido
estudiadas en conjunto, resultando una mezcla de zonas antiguas, medias y modernas, con
vías principales con problemas de trazo e intersecciones que no permiten un tránsito fluido.

• Contexto Metropolitano
En términos de vialidad, el distrito de San Isidro posee una red vial jerarquizada
según lo establecido en el Plano del Sistema Vial Metropolitano, actualizado y
aprobado mediante Ordenanza N° 341-MML, la misma que clasifica las vías a nivel
metropolitano de acuerdo a su importancia, funcionalidad y al servicio que estas
prestan, siendo su clasificación la siguiente:

Vías Metropolitanas
- Vías Expresas
- Vías Arteriales
- Vías Colectoras

- 102 -
 TABLA N° 1
TABLA N° 1
LISTADO DE VIAS EXPRESAS, ARTERIALES Y COLECTORES
LISTADO DE VIAS EXPRESAS, ARTERIALES Y COLECTORAS
N° SECCION VIA TRAMO Mts.
EXPRESAS
01 E-06 Circuito de Playas Regatas - Marbella 34.00 - 67.00
02 E-16 Paseo de la Republica Pza. Gradu - Rep. De Panama 72.00
03 E-33 Javier Prado Sanchez Carrion - Pan. Sur
ARTERIALES
04 A-11 Angamos Del Ejercito - Santa Cruz 25.00 - 30.00
05 A-59 Ejercito Jr. Polar - Malecon 30.00 - 33.00
06 A-134 Republica de Panama Ovalo Balta - Malecon 28.00 - 35.00
07 A-136 Salaverry Ejercito - Pza. Jorge Chavez 40.00
COLECTORAS
08 C-36 Aramburu Arequipa - Pas. De la Republica 30.00
09 C-37 Arenales 28 de Julio - Javier Prado 20.00
10 C-38 Arequipa 28 de Julio - Pardo 29.00 - 30.00
11 C-70 camino Real Javier Prado - Paz Soldan 15.00
Paz Soldan - Choquehuanca 30.00
Choquehuanca - Pezet 15.00
Pezet - Cavenecia 30.00
13 C-85 Emilio Cavenecia Camino Real - Ov. Gutierrez 21.00
14 C-109 Alberto del Campo Salaverry - Juan Aliaga 20.00
15 C-110 Der Parque Norte Galbez Barrenechea - Guardia Civil 29.00 - 60.00
16 C-142 Guardia Civil Calle 4 - Prolg. Paseo de la Republica 40.00
17 C-259 Javier Prado Sanchez Carrion - Brasil 35.00
18 C-310 Santa Cruz Arequipa - Pardo 22.00
19 C-332 Petit Thouars 28 de Julio - Chinchon 20.00

Fuente: Sistema Vial Metropolitano – Ordenanza N° 341 – MML

Red Vial Metropolitana en San Isidro (Ord. N° 341 – MML)

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 -2022
Sistema Vial Metropolitano – Ordenanza N° 341-MML y sus modificatorias

- 103 -
- Vías Expresas: Son aquellas que soportan importantes volúmenes de
vehículos con circulación de alta velocidad, en condiciones de flujo libre. Unen
zonas de importante generación de tránsito, extensas zonas de vivienda,
concentraciones comerciales e industriales. Asimismo integran la ciudad con
el resto del país.
En estas vías el flujo es ininterrumpido; no existen cruces al mismo nivel con
otras vías, sino a diferentes niveles ó con intercambios especialmente
diseñados. Las Vías Expresas sirven también a las propiedades vecinas
mediante rampas y vías auxiliares de diseño especial. Las Vías Expresas
transportan vehículos livianos y pesados, cuyo tráfico debe ser tomado en
consideración para el diseño geométrico, especialmente en el caso de las
carreteras que unen la ciudad con el resto del país. El servicio de transporte
público de pasajeros por buses es desarrollado preferentemente en calzadas
exclusivas con paraderos debidamente diseñados. No se permite la circulación
de vehículos menores.

- Vías Arteriales: Son aquellas que también llevan apreciables volúmenes de

tránsito entre áreas principales de generación de tránsito y a velocidades
medias de circulación. A grandes distancias se requiere de la construcción de
pasos a desnivel y/o intercambios con vías arteriales o colectoras que
garanticen una mayor velocidad de circulación. El diseño de las intersecciones
deberá considerar carriles adicionales para volteos que permitan aumentar la
capacidad de la vía.
En las Vías Arteriales se permite el tránsito de los diferentes tipos de vehículos.
El transporte público de pasajeros por buses puede realizarse por calzadas
exclusivas cuando el derecho de vía así lo permita, o carriles segregados con
paraderos debidamente diseñados para minimizar las interferencias con el
tránsito directo.
Las Vías Arteriales deberán tener vías de servicio laterales para el acceso a
las propiedades. Excepcionalmente, en las áreas centrales, podrán no tener
vías de servicio; cuando los volúmenes de tránsito así lo justifiquen, se
construirán pasos a desnivel entre la Vía Arterial y alguna de las vías que la
intercepta, aumentando sensiblemente el régimen de capacidad y de
velocidad.

- 104 -
 - Vías Colectoras: Son aquellas que tienen por función llevar el tránsito desde
un sector urbano hacía las vías Arteriales y/o vías Expresas. Sirven por ello
también a una buena proporción de tránsito de paso. Prestan además servicio
a las propiedades adyacentes.
El flujo de tránsito es interrumpido frecuentemente por intersecciones
semaforizadas en los cruces con vías Arteriales y otras vías Colectoras. Para
el transporte público de pasajeros se debe establecer y diseñar paraderos
especiales.

- Vías Locales: Son aquellas cuya función es proveer acceso a los predios o
lotes adyacentes. Dentro de este contexto de vías locales, se debe precisar
que del análisis espacial realizado existen un conjunto de vías que no
corresponden a la Red Vial Metropolitana, pero que al encontrarse limitada
dicha malla principalmente en la conexión Oeste – Este, debido a que sólo se
disponen de la Av. Javier Prado, Av. Santa Cruz y Av. Aramburu las cuales
presentan alto grado de congestión vehicular en horas punta, con flujos
vehiculares por encima de su capacidad, propiciando el uso de vías locales
internas del distrito.
En este sentido, se ha venido consolidando una malla vial local principal o
intermedia, constituida por una seria de vías locales, que conectan la retícula
Vial Metropolitana (vías expresas, arteriales y colectoras), sirviendo como
alternativa de circulación a estás, permitiendo el acceso y fluidez de la ciudad
a escala zonal, además de la interconexión con distritos vecinos.

4.5.2. Propósitos de Viaje

En Lima, el principal centro empresarial es el de San Isidro, ya que alberga las sedes de
empresas nacionales e internacionales de distinto rubros; por la misma razón, la oferta
hotelera, laboral y turística son variadas, haciendo que una de las razones principales de
concurrencia al distrito sea el laboral.
Un 72 % de la población asiste diario o interdiario, esto se debe a que la gran mayoría asiste
al distrito por temas laborales. La demanda flotante del distrito en promedio (lunes a viernes)

- 105 -
es de 755,717 personas mayores de 18 años; la mayoría de la población utiliza transporte
público (89%) y su estadía es aproximadamente 6 horas promedio.
Por otro lado, otras de las razones de concurrencia al distrito son el realizar una diligencia o
tramite, visita familiar o amical, el de estudio por población estudiantil que reside y no reside
en el distrito, por compras, asistencia a hospitales y clínicas.
En el caso del propósito turístico se debe a que el distrito cuenta con atractivos como el
Bosque del Olivar, Huaca Huallamarca, Basilica de la Virgen del Pilar, etc.

Razones de Concurrencia al Distrito de San Isidro

Fuente: Plan Local de Seguridad Ciudadana de San Isidro – 2016

4.5.3. Modalidades de Transporte Urbano

Según el Plan Maestro de Transporte de Lima y Callao de 2004, en San Isidro el 53% de los
viajes diarios se realizan en vehículo particular y taxi, a diferencia del promedio de los distritos
de Lima Metropolitana en donde el 52% de los viajes se efectúan en transporte público de

- 106 -
pasajeros. De manera similar, en San Isidro sólo el 7% de los viajes se realizan a pie, en tanto
en Lima Metropolitana este valor es del 25%. Los gráficos siguientes muestran en porcentaje
los modos tanto de Lima en su conjunto como de San Isidro en particular.
El siguiente gráfico muestra los viajes según modos de transporte en Lima Metropolitana en
porcentajes. %TOTAL DE LIMA METROPOLITANA

25.4% T. PÚBLICO

51.5% TAXI
11.2%
T.PRIVADO
CAMINANDO
5.5%

Viaje según modo de transporte - Lima Metropolitana 2005 (Porcentaje)

Fuente: Plan Maestro de Transporte 2005

% SAN ISIDRO DEL TOTAL GENERAL DÍA

6.8%

38.3% T. PÚBLICO
36.2% TAXI

16.8% T.PRIVADO
CAMINANDO

Viajes según modo de transporte en San isidro (Porcentaje)

Fuente: Plan Maestro de Trasporte 2005

- 107 -
• Sistema Integrado de Transporte
La reorganización del sistema de Transporte de Lima tiene como meta la conformación de
un Sistema Integrado de Transporte, racional y más eficiente para la Ciudad, a través de
reformas en cuatro (04) niveles de intervención:
a) Sistemas Masivos: Tren Eléctrico y COSAC – Metropolitano.
b) Corredores Complementarios.
c) Corredores de Integración.
d) Rutas de Aproximación.

Esquema Jerárquico del Sistema Integrado de Transporte (SIT)

Fuente: Sistema Integrado de Transporte (SIT) – MML

• Sistemas Masivos

Tren Eléctrico
La Red Básica del Metro de Lima está compuesto por cinco (05) líneas aprobadas mediante
Decreto Supremo N° 059-2010-MTC.

De esta esta Red Básica, la que actualmente se encuentra construida y en operación es la

Línea 1, que como se puede observar articula diferentes distritos a través de su recorrido
Sur – Norte San Juan de Lurigancho – Villa El Salvador, movilizando alrededor de 500,000
personas/día.
De acuerdo a la estructura de esta Red, San Isidro estaría alimentado por dos (02) Líneas
de Metro: la Línea 3 que comprende como parte de su recorrido la Av. Arequipa y la Línea
4 que comprende dentro de su recorrido la Av. Javier Prado y la Av. F. Sánchez Carrión.

- 108 -
 En este sentido, teniendo en cuenta que se trata de un Sistema de Transporte Masivo que
traerá grandes beneficios al distrito, es de suma importancia priorizar la inmediata
implementación de estos Sistemas Masivos de Transporte, principalmente el de la Línea 4
ya que interconectará los distritos de La Molina con el Callao (Aeropuerto), siendo
necesario considerar su trazo inicial por el tramo de la Av. Javier Prado correspondiente al
distrito de San Isidro, al ser esta una de las vías que soporta el mayor volumen de tránsito
del distrito en alrededor de 9,000 veh/hr, además de contar con los seis (06) puntos más
críticos de la ciudad de Lima, con velocidades de desplazamiento promedio entre 8 y 10
km/h, permitiendo dicha Línea cubrir y mejorar los viajes realizados diariamente por este
importante eje vial, absorbiendo asimismo gran parte de los viajes interdistritales realizados
de oeste a este y viceversa, así como de aquellos que tienen como punto de destino el
Centro Financiero de San isidro, buscando un equilibrio en el Sistema Vial Urbano.

Red Básica del Metro de Lima

Fuente: Sistema Eléctrico de Transporte Masivo de Lima y Callao AATE

COSAC – Metropolitano
Este Sistema se encuentra regulado por la Ordenanza N° 873-MML, Reglamento de
Operaciones del Sistema de Corredores de Alta Capacidad 41.
El trazo de vía por el cual viene operando este sistema corresponde a la Vía Expresa del
paseo de la República, el cual tiene el primer sistema BRT de Lima con el Metropolitano.

41
Gerencia de Desarrollo Urbano - MSI. “Plan Urbano de San Isidro 2012-2022”.

- 109 -
A su paso por San Isidro cuenta con 3 estaciones ubicadas en los Puentes de la Vía
Expresa del Paseo de la República con Javier Prado, Canaval Moreyra y Aramburú.
Las dos primeras corresponden a las estaciones de mayor demanda de paraderos del
Sistema. Por su actual operación, el Metropolitano ha demostrado ser una de las mejores
alternativas para el transporte masivo de pasajeros en buses.
Corredores Complementarios
Los Corredores complementarios son un Sistema de Buses que operan bajo el esquema
denominado tronco-alimentador, compuesto por buses de mayor tamaño, que operan en
las vías más importantes de la Ciudad y que concentran la mayor demanda de pasajeros,
a estos se les denomina Rutas Troncales, estas rutas tendrán sus propias Rutas
Alimentadoras que serán operadas por buses de menor dimensión y que alimenta en los
extremos la demanda de las Rutas Troncales.
En la siguiente tabla se puede apreciar la red de Corredores Complementarios a nivel de
Lima Metropolitana con énfasis en el distrito de San Isidro.

TABLA N°
TABLA N° 23
Corredores
CORREDORES Complementarios aA circular
COMPLEMENTARIOS CIRCULAR porPOR
San Isidro
SAN ISIDRO
RUTAL RUTAS TOTAL FLOTA
DESCRIPCION
TRONCALE ALIMENTADOR RUTAS (buses)
140
Corredor Tacna - Garcilaso - Arequipa 4 1 5 (60 de 18m y
80 de 12m)
300
Corredor Javier Prado - La Marina 9 1 10 (48 de 18m y
252 de 12m)
TOTAL SERVICIOS 13 2 15 440

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 – 2022

- 110 -
 Red Vial de los Corredores Complementarios en Lima Metropolitana
Fuente: Red Vial de Corredores Complementarios. PROTRANSPORTE

Corredores de Integración

Integran los Sistemas de mayor carga (Corredores Complementarios, Tren y

Metropolitano), conectan zonas importantes de la Ciudad no cubiertas por otros sistemas.

Dentro del distrito de San Isidro se tiene previsto la operación del Corredor de Integración
conformado por la Av. Augusto Pérez Araníbar.

Red Vial de Corredores de Integración a nivel de Lima Metropolitana Fuente: Gerencia de

Transporte urbano – MML

- 111 -
 4.6 MEDIO AMBIENTE

Condiciones Urbano Ambientales

A continuación, se describirá el estado actual del entorno urbano, habiéndose analizado las
condiciones ambientales, así como los principales problemas e impactos ambientales,
originados debido a la dinámica urbana.

Se presenta una caracterización de las condiciones ambientales en su estado actual, que es

resultado de la interacción entre el medio físico y social.

Se analizará la condición del suelo, según su uso habiendo identificado dos perspectivas, el
suelo urbano edificado y el suelo urbano no edificado.

• Suelo Urbano Edificado

El proceso de identificación de las unidades ambientales, aporta en sí mismo un
conocimiento de la zona de estudio que se complementa con una descripción de
dichas unidades (en general, unidades de integración independientemente de la
tipología de éstas) para finalmente ser valoradas, en atención a sus cualidades
ecológicas, productivas, funcionales, paisajísticas y científico-culturales, en el
objetivo de identificar áreas propicias para el desarrollo urbano y/o su consolidación.
Sobre el suelo urbano se identifican unidades ambientales, integradas entre sí, de
tipologías distintas por sus cualidades ecológicas, productivas, funcionales,
paisajísticas y científico-culturales, predominando las unidades residenciales 34%,
vías 35%, comercio 10%, áreas verdes 7%, recreación 5% y otros 9% del área del
distrito.

• Suelo Urbano No Edificado

Espacio público
La importancia de la gestión ambiental no se circunscribe únicamente al manejo de
los recursos naturales, sino también a disponer para el hombre espacios para
ambientar su coexistencia.
Cuando se hace referencia a la sostenibilidad del espacio público, se está haciendo
alusión al uso adecuado del mismo por parte de los ciudadanos, el desarrollo de un
sistema de mantenimiento y adecuación física y equilibrio ambiental, así como la

- 112 -
implementación de mecanismos de control y administración, que incluyan la
participación de la comunidad como actor fundamental en estos procesos.
Se citarán algunos puntos de identificación de aproximación al Espacio Público
Sostenible:

Lo Urbano:

• Actividades complementarias que garanticen la vitalidad.

• Prioridad del peatón
• Capacidad de estructuración y regeneración de áreas

Lo Social:
• Espacio comunitario, no excluyente.
• Participación comunitaria en la gestión y vitalidad permanente del espacio
público, en la búsqueda del sentido de apropiación.
• Identificación ciudadana con el Espacio Comunitario.

Lo Ambiental:

• Gestiona los recursos energéticos

• La vegetación como agente de valoración.
• Aprovechamiento de la energía solar
• Uso de materiales renovables

La Administración:

• Democrática. Dar al necesitado

• Con visión en el tiempo.
• Relacionamiento permanente con la comunidad y sus necesidades.

- 113 -
 “El Verde Urbano” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 – 2022

Potencialidades Ambientales, Preservación y Recuperación

El distrito de San Isidro entre los distritos de Lima aparece con los mejores índices de
superficie por habitante de 7.8 m2/hab. A comparación de los distritos populosos como San
Juan de Lurigancho, Comas o Villa El Salvador que dispone entre 0 a 2.5 m2/hab.

Se debe a que el distrito posee 47 parques, sumando en su conjunto una superficie de

414,222.63 m2 de servicio real (aproximadamente 5% de la superficie del distrito),
estableciendo una proporcionalidad de 1 parque por cada 280 familias aproximadamente,
situación que contribuye a dotarle de características paisajistas y ambientales notables al
distrito.

Los parques o áreas más significativos son El Golf, El Olivar y los ejes Av. del Parque Norte
y Sur. Se complementa con la existencia de bermas y retiros en la mayoría de vías con
vegetación. El distrito de San Isidro cuenta con un total de áreas verdes de 917,571.61 m2
(incluye parques públicos y jardines).

- 114 -
 TABLA N° 3
TABLA N° 6
PARQUES PUBLICOS Y JARDINES
Parques Publicos y Jardines
UBICACIÓN AREA M2 %

PARQUES 414,223 45
BERMAS CENTRALES 266,020 29
BERMAS LATERALES 14,592 2
BERMA LATERAL COSTA VERDE 4,257 0
JARDIN DE AISLAMIENTO 7,994 1
ACANTILADO COSTA VERDE 60,124 7
PARQUE EL OLIVAR 87,078 9
BOULEVARD 8,559 1
PASEOS 4,573 1
PLAZAS 20,679 2
PLAZUELAS 4,156 0
ESTADIO MUNICIPAL 20,000 2
EXPLANADA COSTA VERDE (PLAYA) 5,318 1
TOTAL 917,572 100

Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 – 2022

Administración y Control Ambiental

El desarrollo urbano sostenible planificado desde la perspectiva social, económica, y

ambiental exige incorporar la variable ambiental y sus factores en el proceso de la planificación
urbana, específicamente en cuanto a las condiciones ambientales que las diferentes
actividades (residencial de alta densidad, comercial, financiera y recreativa).

El desarrollo urbano de San Isidro se concibe desde una perspectiva más amplia, que vaya
más allá de la vivienda y la infraestructura residencial y haga posible, en cuanto ambiente se
refiere, emprender políticas y estrategias orientadas a revertir los problemas ambientales
actuales, agravados cada día por el transporte público, transporte de combustible, transporte
de carga pesada, por la emisión de sustancias peligrosas y los ruidos que afectan la calidad
de vida.

No existe información a nivel distrital de información sobre estado y calidad de los servicios
de infraestructura de: agua potable, desagües y disposiciones excretas, basuras domésticas
y residuos peligrosos. No se conoce acerca de la emanación de sustancias peligrosas
provenientes de elementos inflamables, oxidantes, tóxicos (venenos) agudos, sustancias

- 115 -
infecciosas, corrosivos y sustancias tóxicas; a partir de la presencia de grifos de combustible,
de gas, tiendas de expendio de pinturas y otros productos inflamables, clínicas y hospitales o
a nivel del ámbito de domicilio la disposición de medicamentos vencidos, residuos industriales,
tratamiento y disposición final.

Otro elemento contaminante y perturbador constituye el transporte generador de residuos o

materias primas peligrosas por lo que se hace necesario conocer sobre su capacidad
instalada, la capacidad de soporte del distrito y su compatibilidad con normas internacionales
de seguridad.

Es imprescindible determinar el tipo y naturaleza de los elementos contaminantes que afectan

el medio ambiente natural tales como calidad de los recursos hídricos, del aire, zonas de
protección ecológica etc., determinantes en las condiciones de salud de los habitantes del
distrito.

Es necesario que el distrito disponga de un sistema básico de información sobre las

condiciones actuales y futuras del medio ambiente, a fin de que se pueda planificar un
desarrollo urbano sostenible, desde la perspectiva social, económica y ambiental, que permita
revertir el deterioro del medio ambiente del distrito.

La Municipal debería dedicar más esfuerzos y recursos en la solución de problemas de

contaminación existentes, por lo que se deben concertar los criterios y condicionantes
ambientales que deben cumplirse para beneficio mutuo en todo el distrito.

4.7 LAS ACTIVIDADES URBANAS

Desde su creación, la función residencial ha sido predominante, albergando sectores sociales

altos y medios con carácter exclusivo que se expresa en sus densidades bajas, inicialmente
en soluciones horizontales y en los últimos 20 años alternado con soluciones en altura.

El territorio actual de San Isidro expresa un “ordenamiento” urbano interrumpido por barreras
urbanas, como la vía expresa, El Olivar, El Golf y su evolución urbana con diferentes tramas
y patrones de asentamiento diferenciados; por consiguiente una estructura vial desarticulada;
generando espacios diferenciados en calidad ambiental e intensidad de usos del suelo. Sin
embargo, en su conjunto, por su posición geográfica y estratégica en la metrópoli, con un valor
de suelo elevado, superior a otros distritos de la capital.

- 116 -
Las vías como la Av. Javier Prado, Av. Arequipa, Av. Camino Real y Av. Conquistadores, que
antes constituían las vías principales de acceso al distrito han pasado a ser, paso obligado de
interconexión distrital de Norte a Sur con una fuerte presión vehicular al interior del distrito,
interrumpiendo la relación Oeste – Este.

Así se tiene el caso de la Av. Javier Prado que en el tramo de San Borja, se ha convertido en
vía rápida ,al llegar a San Isidro se produce la congestión vehicular, constituyendo una nueva
barrera urbana.

Por su ubicación estratégica dentro del Área Central Metropolitana, en los últimos años se ha
consolidado la actividad financiera y comercial especializada, conformando un nodo central,
que opera como lugar de coordinación, control y servicio para el capital global, de alcance
metropolitano, nacional e internacional.

Esta connotación de actividades urbanas especializadas de alcance metropolitano, le

demanda acreditar elementos de competitividad de diverso índole, concentrando
infraestructura, comunicaciones de punta y mercados de recursos humanos altamente
capacitados; y como tal concentración de poder económico, funciones de alta dirección,
convirtiéndose en lugar de producción postindustrial, de finanzas y servicios especializados;
funciones que se expresan en la localización de 296 entidades financieras, 98 organismos
públicos, 98 organismos internacionales, 5,256 oficinas administrativas y profesionales; 2,435
locales comerciales, de servicios, entre otros.

Funciones Urbanas que la convierten en un atractor de una población flotante compuesto por
152,391 personas que estan trabajando y 900,000 personas de tránsito, circulación de 131
rutas de transporte, y como tal sobre uso de la infraestructura vial, alterando la función
residencial y poniendo en riesgo sus niveles de calidad ambiental residencial.

- 117 -
 CUADRO N° 32
SAN ISIDRO: POBLACION ECONOMICAMENTE CUADRO N° 38 ACTIVA OCUPADA POR SECTORES
San isidro: Poblacion Economicamente Activa Ocupada por Sectores según Rama de
SEGÚN RAMAActividades
DE ACTIVIDADES
EconomicasECONOMICAS
- 2012 - 2012
RAMA DE ACTIVIDAD Sector Sector Sector Sector Sector
Total %
ECONÓMICA 1 2 3 4 5
PEA OCUPADA 6607 7630 4224 4216 4866 27543
I. SECTOR PRIMARIO 169 179 106 70 102 626 2.27
Agric., ganadería, caza y
silvicultura (sedes) 44 47 31 24 25 171 0.62
Pesca 17 25 14 8 8 72 0.26
Explotación de minas y
canteras 108 107 61 38 69 383 1.39
II. SECTOR
SECUNDARIO 666 696 396 325 451 2534 9.2
Industrias manufactureras 466 469 257 209 312 1713 6.22
Suministro de electricidad, gas
y agua 22 18 7 15 15 77 0.28
Construcción 178 209 132 101 124 744 2.7
III. SECTOR TERCIARIO 5621 6509 3586 3621 4120 23457 85.17
Comercio 2673 3050 1800 1896 2187 11606 42.14
Venta, mant.y rep. veh.autom.y
motoc. 77 98 52 48 73 348 1.26
Comercio al por mayor 255 228 141 101 163 888 3.22
Comercio al por menor 465 529 364 459 400 2217 8.05
Hoteles y restaurants 200 201 150 189 147 887 3.22
Intermediación financiera 330 422 180 179 240 1351 4.91
Activid.inmobil., empres. y
alquileres 1346 1572 913 920 1164 5915 21.48
Servicios 2948 3459 1786 1725 1933 11851 43.03
Trans., almac. y
comunicaciones 382 374 240 247 269 1512 5.49
Servicios sociales y de salud 373 385 255 329 365 1707 6.2
Admin.pub. y defensa; p.
segur.soc.afil 280 312 169 192 232 1185 4.3
Enseñanza 415 465 284 331 313 1808 6.56
Otras activ. serv.comun.soc y
personales 470 545 347 290 302 1954 7.09
Hogares privados con servicio
doméstico 999 1.359 475 334 450 2259.4 8.2
Organiz. Y órganos
extraterritoriales 29 19 16 2 2 68 0.25
IV. NO ESPECIFICADO 151 246 136 200 193 926 3.36

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI – 2008

Del cuadro que antecede podemos concluir que la actividad económica predominante a nivel
del distrito es el sector terciario, alcanzando el 85% de las actividades, que se expresan en:

a. Comercio: Venta, mantenimiento de vehículos automotrices, comercio al por mayor,

comercio al por menor, hoteles y restaurants
b. Intermediación financiera: actividad inmobiliaria, empresas y alquileres
c. Servicios: Transacciones y comunicaciones
d. Servicios sociales y de salud

- 118 -
 e. Administración pública y defensa
f. Enseñanza: universidades, academias y colegios
g. Otras actividades, servicios comunitarios, sociales y personales
h. Hogares privados con servicio doméstico.

CUADRO N° 33
CUADRO N° 39
SAN ISIDRO: POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA ESTIMADA DE 6 AÑOS A MÁS OCUPADA TOTAL,
San Isidro: Población Económicamente Activa estimada de 6 años y más ocupada Total, local y
LOCAL Y FLOTANTE SEGÚN NUMERO DE EMPRESAS O ESTABLECIMIENTOS
flotante según número de empresas o establecimientos
1993 -– 2008
1993 2008 –- 2012
2012
1993 2000 2008 2012
CONDICION DE
ACTIVIDAD ABSOL. % ABSOL. % ABSOL. % ABSOL. %

NUMERO DE EMPRESAS 3.851 4.037 4303 4442

POB. ECONOM. ACTIVA
97.036 100 99.826 100 152.391 100 188.285 100
OCUPADA
PEA OCUPADA SAN
28.886 29,8 28.353 28,4 26.242 17,2 25.246 13,4
ISIDRO
PEA. OCUPADA
68.15 70,2 71.473 71,6 126.149 82,8 163.039 86,6
FLOTANTE
Fuente: Resultados Definitivos de los censos de Población y Vivienda 1981 y 1993 / INEI
Censos Nacionales 2007: XI de la Población y VI de Vivienda / INEI
Censo Económico 1993 / INEI IV Censo Nacional Económico 2008 / INEI

Complementariamente a la función residencial, financiera y comercial, se desarrollan las

funciones turísticas, culturales, educativas, recreativas, salud y culto.

El distrito consta de 73,908 predios de los cuales 35% son residenciales, el 9% son comercios
y oficinas y el 56% corresponde a otras actividades (principalmente unidades de
estacionamientos). Cuenta con una población total proyectada al 2014 de 65,91842 y al 2024
con una población de 94,565 habitantes.

42
Según Estudio para la Determinación de Habitantes por vivienda y afluencia de personas a los predios, sustentado en
estudio piloto por muestreo, por la Subgerencia de Desarrollo Corporativo – Gerencia de Planeamiento Presupuesto y
Desarrollo Corporativo de la Municipalidad de San Isidro MSI; indica para el ejercicio 2013, la proyección total de habitantes
es 23,232 predios x prom. hab. por predio, es decir 65,918 hab.

- 119 -
Al año 2014 cuenta con una población de 65,918 habitantes, siendo la población por sectores
la siguiente, el Sector 1 de 15,095 ha. (22.9%), Sector 2 de 18,127 hab, (27.5%), Sector 3 de
9,558 hab. (14.5%), Sector 4 de 10,151 hab. (15.4%), Sector 5 de 11, 865 hab. (18%), otros
1,122 hab, población de manzanas en límite del distrito no identificadas.

“Población por Sectores” Fuente: Plan Urbano de San Isidro 2012 – 2022

4.8 SÍNTESIS

• San Isidro enfrenta los impactos de la metrópoli, por su ubicación geográfica,

ocupando las 2/3 partes de la superficie en el sentido Oeste –Este, entre el mar y las
estribaciones andinas; sumado a ello la dinámica y consolidación del Centro
Financiero localizado en el sector 4, a manera de nodo o centro de gravedad, que se
constituye en el elemento desintegrador del distrito, desarticulando los sectores
residenciales que se “sienten” ajenos y desatendidos por el fenómeno urbano-
metropolitano. A ello se suma la sede del Ministerio del Interior y el Mincetur alentando
otros usos de manera informal, hacia el Sector 5 zona de baja densidad.

- 120 -
• Por su rol y función dentro de la metrópoli, se ha constituido en el “Foco de atracción”
de las inversiones inmobiliarias de gran escala, centros financiero, sede de embajadas
y organismos internacionales, centro de gravedad de la economía del país y de la
economía globalizada, ha generado una infraestructura de calidad, incorporando
conceptos de arquitectura sustentable; incrementando su carácter de atractor de
inversiones. Esta fenomenología pone en cuestión la infraestructura vial local;
conectado con la metrópoli a través de las vías metropolitanas que cruzan al distrito,
absorbiendo los impactos del transporte público metropolitano que sobre utilizan las
vías; de Norte a Sur y de Este a Oeste; vulnerando zonas como El Olivar.

• El desarrollo del distrito esta desarticulado, mientras que en el sentido Norte y Sur se
tiene a la Av. República de Panamá, Paseo de la Republica, Arequipa, Petit Thouars,
Camino Real y Salaverry; en el sentido Este-Oeste solo se cuenta con la avenida
Javier Prado que no cumple su rol de vía expresa, está saturada con intersecciones
no resueltas, paralelamente no existen alternativas por la forma del distrito, no hay
pares viales que permitan desahogar, como resultado se tiene Choquehuanca sobre
utilizada “partiendo” al Bosque del Olivar, por los vehículos que vienen del Oeste,
entrampados en una zona que no tiene capacidad vial.

• La congestión vehicular, generadora de problemas urbanos, demanda que se

identifique alternativas que mitiguen los impactos viales y del transporte metropolitano.
Si Javier Prado no cumple su rol de vía expresa, encausando el flujo vehicular de
Oeste a Este, obliga a “atravesar” longitudinalmente el distrito, afectando además la
calidad ambiental y residencial, por las emisiones del CO2.

• En cuanto a equipamiento urbano, como áreas verdes, educación y salud, el distrito

duplica las áreas normativas para dichos equipamientos.

• La población flotante más de 900 mil personas día, al acceder a San Isidro por motivos
laborales sobre carga la red de conexión interdistrital y de las principales vías del
distrito, así como también los servicios básicos, los cuales se ven rebasados; al mismo
tiempo demandando mayor seguridad.

- 121 -
- 122 -
 5.1. PROCESOS Y TENDENCIAS

Una de las tendencias más recientes en materia de desarrollo urbano en las grandes
metrópolis es la construcción de edificaciones de uso mixto, las cuales combinan múltiples
usos dentro de una misma propiedad; sin embargo, este tipo de edificaciones no son nuevas
ya que siempre ha habido combinación de usos, solo que ahora se ha dado una combinación
más completa y eficiente en los desarrollos.

Este tipo de edificios funcionan mejor cuando los servicios que prestan se complementan
entre si ya que cada uno de los usos los hacen más valiosos unos a otros; ofrecen buenos
niveles de rentabilidad porque permiten un mayor aprovechamiento del suelo al maximizar el
uso de cada metro cuadrado y aumentan la densidad poblacional en distintos sectores de la
ciudad, lo que favorece el crecimiento urbano vertical.

• Edificios Sostenibles
Debido al constante crecimiento poblacional y la sobre explotación de los recursos
naturales han dado paso a buscar nuevas alternativas para la disminución del impacto
ambiental de nuestras actividades, llegándose a la propuesta de construir edificios
sostenibles, siendo estos una tendencia en nuestro país en los últimos años.
Los edificios suponen un impacto muy importante para el medio que les rodea, son
responsables de un 40% del consumo de energía, 13.6% del consumo de agua y
contribuyen de forma muy importante <al agotamiento de los recursos, pero son una
parte fundamental de nuestra sociedad ya que pasamos una media del 90% de nuestro
tiempo dentro de ellos.
La construcción sostenible es aquella que con especial respeto y compromiso con el
medio ambiente implica el uso sostenible de la energía. Cabe destacar la importancia
del estudio de la aplicación de las energías renovables en la construcción de los
edificios, así como una especial atención al impacto ambiental que ocasiona la
aplicación de determinados materiales de construcción y la minimización del consumo
de energía que implica la utilización de los edificios.
La edificación sostenible propone una transformación del mercado hacia un medio
construido más eficiente, con un menor impacto sobre lo que lo rodea que sea capaz
de cuidar a las personas que habitan en su interior. Este tipo de edificios son una
estructura concebida para aumentar la eficiencia y reducir el impacto ambiental.
Al mismo tiempo este tipo de construcciones no se caracterizan por un rasgo concreto
ni se limitan a un conjunto de normas o requisitos. Se trata de un proceso completo,
que abarca desde la elección del solar en que iniciara la construcción hasta la

- 123 -
 proyección de la estructura y la utilización de materiales ecológicos o la posibilidad de
reciclaje de los mismos.

5.2 TECNOLOGIA CONSTRUCTIVA

Planteamiento Estructural:

El avance tecnológico y arquitectónico en la construcción de edificios de gran escala,

requieren de la implementación de un sistema estructural que coadyuven al ahorro de tiempo,
recursos y capital, logrando nuevos y mayores alcances en el desarrollo de grandes proyectos
inmobiliarios.

• Sistema Aporticado
Está formado por vigas y columnas, conectados entre sí por medio de nodos
rígidos, los cuales permite la transferencia de los momentos flectores y las
cargas axiales hacia las columnas. La resistencia a las cargas laterales de los
pórticos se logra principalmente por la acción de flexión de sus elementos.´

Zapata Rígida: elemento estructural de concreto armado cuya función es la de

recibir las cargas provenientes de la columna (de menor área) y transmitirlas al
terreno portante por medio de la zapata (de área mayor) repartiendo así mejor
las cargas a través de una mayor área.

- 124 -
 “Zapata Rígida” Fuente: http://www.construmatica.com
Zapata Excéntrica: elemento estructural de concreto armado, se da cuando la
columna está a un lado del centro de la zapata, se usa generalmente para
columnas aisladas en el perímetro del terreno.

“Zapata Excéntrica” Fuente: http://www.construmatica.com

Columnas: elementos estructurales robustos en su sección que soportan tanto

cargas verticales (peso propio) como fuerzas horizontales (sismos y vientos),
trabajan generalmente a flexo compresión como también en algunos casos a
tracción (columnas atirantadas). Tiene en su interior refuerzos en base a
varillas de acero.

- 125 -
 “Tipos de Armaduras” Fuente: http://www.construmatica.com

Muro de Concreto Armado: sostienen cargas de servicio como el mobiliario y

las personas, lo mismo que su propio peso. Además forman un elemento rígido
que soporta las solicitaciones sísmicas. Se deben colocar en forma simétrica
para evitar los efectos de torsión.

Muros de Albañilería Confinada: es aquella reforzada con confinamientos,

un conjunto de elementos con refuerzos horizontales y verticales, cuya función
es la de transmitir las cargas al terreno de fundación. Estos muros de ladrillo
enmarcados por columna y vigas de refuerzo en sus cuatro lados.

- 126 -
 Fuente: http://www.construmatica.com

Vigas: resisten cargas transversales en ángulo recto con respecto al eje

longitudinal de la viga, trabaja a flexión. Recibe las cargas de las losas
transmitiéndolas a las columnas y/o muros y sus apoyos se encuentran en los
extremos.

Fuente: http://www.construmatica.com

Losa Aligerada: es la que se realiza colocando en los intermedios de los

nervios estructurales, bloques, ladrillos, casetones de madera o metálicas
(cajones) con el fin de reducir el peso de la estructura. A menos masa mejor el
comportamiento de la estructura antes un sismo.

Fuente: http://www.construmatica.com

- 127 -
Organización y/o Planeamiento:

En la actualidad se debe tener en cuenta la adaptación de la vivienda a los sucesivos cambios

en las etapas de la vida de sus habitantes ya que las posibilidades que nos brinda el mercado
de la inmobiliaria son muy rígidas. Por ellos para tratar la flexibilidad y la movilidad de una
vida doméstica contemporánea, se realizará la exploración de lógicas constructivas que
posibiliten ámbitos de vivienda flexibles para así lograr la adaptación a la fugacidad del
hombre.

• Tabiquería móvil acústico

Los tabiques móviles acústicos permiten modificar dimensiones de cada
estancia según las necesidades del usuario.
El sistema multidireccional permite compartimentar un espacio en cualquier
dirección, según las características y dimensiones de la estancia; consta de un
conjunto de paneles que se desplazan por una serie de guías en el techo, no
necesita carril en el suelo, de gran aislamiento acústico (37 a 53 dB), su gran
versatilidad permite el almacenamiento en un lugar previamente proyectado,
tanto dentro como fuera de la estancia. De esta forma se consigue el
aprovechamiento total del espacio cuando los paneles permanecen guardados.

“Tabiquería Móvil” Fuente: RollingWall

Carriles: De aluminio anodizado o lacado colgados de elementos resistentes

(vigas, forjados, losas de hormigón, etc.) por medio de placas y soportes de
acero, provistos de elementos mecánicos de nivelación.

- 128 -
 “Carril Multidireccional” Fuente: RollingWall

Intersecciones de los carriles en el sistema multidireccional: La

intersección más usual son en L, T y +. La intersección en + debe evitarse en
los carriles principales por crearse un puente fónico. Son solo recomendables
para las zonas de almacenamiento.

“Tipos de intersecciones” Fuente: RollingWall

Barreras fónicas: Una buena instalación de tabiques móviles exige la

colocación de barrera fónica adecuada entre forjado y falso techo y, en caso
de existir suelo técnico, entre este y el forjado inferior.

- 129 -
 “Barras fónicas” Fuente: RollingWall

Módulos sistemas multidireccionales: Los módulos multidireccionales se

desplazan a lo largo de los carriles, colgados cada uno de dos vástagos con
dos rodamientos horizontales cada uno, lo que no les permite el giro sobre sí
mismo. Son almacenados en las zonas previstas trasladándose hasta ellas por
carriles auxiliares.

“Módulos de sistemas multidireccionales” Fuente: RollingWall

Características de los módulos: están construidas por una estructura auto
portante metálica de acero y aluminio que garantiza su rigidez estructural. El
espesor del módulo es de 84 y 103 mm en perfilaría vista y 116 y 135 mm en
perfilaría oculta. En su interior se alojan los mecanismos telescópicos y la
cámara con material de aislamiento acústico de lana de roca. En las caras
exteriores se incluyen dos tableros de aglomerado de DM, normales ignífugos
de 10 mm de espesor, 0.60 a 1.23 m de ancho y de 6 a 8 m de alto con acabado
según se desee. Cantos protegidos por perfiles de aluminio anodizado o
lacado. El mecanismo interno de los módulos garantiza la correcta fijación de
los módulos, las traviesas móviles fijan y liberan los módulos, para formar una
división o bien retirarla. Estas son activadas manualmente mediante una llave

- 130 -
 de anclaje que, con un simple y rápido cuarto de vuelta, presionan
simultáneamente contra el suelo y el carril.
Estos módulos tienen un peso de 45 – 50 kg/m2 y un aislamiento acústico de
35 a 51 dB(A) según el tipo de tabique deseado.

Tipos de módulos:
▪ Panel simple: disponen de accionamiento lateral, con traviesas
móviles superiores e inferiores que son accionadas simultáneamente
por la llave de anclaje, para fijar o liberar el modulo.
▪ Panel montante telescópico: su accionamiento es frontal, dispone
tanto de traviesas móviles superiores e inferiores como de un montante
telescópico lateral. Al accionar el mecanismo telescópico se activan
simultáneamente las traviesas móviles superiores e inferiores y el
montante vertical, fijando o liberando el modulo y el cerramiento.
▪ Panel puerta interna: disponen de un accionamiento lateral, con
traviesas móviles superiores e inferiores que son accionadas
simultáneamente por la llave de anclaje, para fijar o liberar el modulo.
La hoja de puerta incorpora cerradura con llave y un paso útil de
abertura mínimo de 0.80 x 2.60 m.
▪ Panel puerta doble: su accionamiento es frontal, dispone de traviesas
móviles superiores e inferiores, hoja activa con maneta, cerradura y
hoja pasiva. El paso útil aproximado es de 1.60 x 2.60 m.
▪ Panel batiente: disponen de un accionamiento lateral por contacto con
el modulo posterior contra batiente, con traviesas superiores e
inferiores, para fijar o liberar el modulo, con maneta y cerradura.

• Suelo Técnico Compacto (STC)

Estructura modular compuesta por una red de canalizaciones embebida en la

solera del relleno del pavimento a través de la que se distribuyen las distintas
instalaciones eléctricas, voz/datos, etc.
En la intersección de dichos canales se crean los llamados “nudos técnicos”,
que permiten el registro desde el exterior, e instalar o incorporar objetos por
encima del suelo pero conectados a él.

- 131 -
Así las instalaciones quedan cubiertas por un pavimento tradicional pero
accesibles permanentemente sea cual sea la función a la que se destine el
edificio.
Este sistema tiene capacidad para albergar el cableado necesario y resuelve
el conexionado de las galerías que conducen toda la información.
La presencia del sistema en el pavimento se manifiesta a través de un aro de
aluminio de 126 mm de diámetro.

“Suelo Técnico Compacto” Fuente: http://tcnova.es/suelos-tecnicos-tecnicas-

innovadoras

Nudo técnico: Puntos de registro o acceso al sistema.

Cada nudo se compone de tres elementos: la base, la tapa superior con el
collarín roscado y el nudo técnico (aro de aluminio roscado que abre o cierra
el sistema para su uso desde el exterior). Los nudos son de altura regulable.

- 132 -
“Nudo Técnico” Fuente: Elaborado propia.

“Nudo Técnico” Fuente: Elaborado propia.

- 133 -
Canales técnicos: Galerías de distribución de las instalaciones.
La sección de los canales es flexible en altura ya que se puede fabricar a
medida para satisfacer necesidades especiales: de las instalaciones, de las
altura libres del edificio (por ejemplo utilizando la sección mínima en casos de
rehabilitación), etc.

“Canales Técnicos” Fuente: Elaborado por la autora

Diseño Concéntrico: Diseño “cerrado” para solados continuos.

Una vez instalados los canales y los nudos cerrados, se protege el interior con
unas tapas provisionales y se rellena con mortero de acabado hasta la cota de
las aberturas del nudo. La instalación finaliza enroscando el aro con su disco
estético.

- 134 -
 “Diseño Concéntrico” Fuente: http://www.sistemastdm.com/html/tdm.html

Diseño Excéntrico: Diseño “abierto” para solados modulares.

En esta variante el nudo se disocia, permaneciendo abierto hasta el momento
de solar, así es posible un ajuste flexible entre el módulo de red y el módulo de
acabado. En la fase de solado se adhiere la tapa superior del nudo a la placa
de acabado, y luego se fija. El sistema se completa enroscando el aro al final.

- 135 -
 “Diseño Excéntrico” Fuente: http://www.sistemastdm.com/html/tdm.html

Modulación de Red: La densidad de canales y nudos totalmente flexible.

La modulación define ramas lineales o reticulares adaptadas a la densidad que
precise cada proyecto en función de sus características arquitectónicas:
modulación de estructura, fachada, formato, pavimento, necesidades de
tecnificación, etc.
La modulación estándar entre canales es de 90 x 90 cm por su capacidad para
cubrir el 100% del área a tecnificar, aunque la modulación del sistema es un
parámetro que se puede ajustar de acuerdo a las necesidades del proyecto,
esto hace del STC una solución a medida.

Extensión de la modulación mediante nudos secundarios.

Existe la capacidad de alternar nudos primarios con nudos secundarios
(conectados a un solo eje), esta configuración permite reducir el número de
canales manteniendo el número de nudos.

- 136 -
 “Modulación de Red” Fuente: http://www.sistemastdm.com/html/tdm.html

Rellenos de compactación: Relleno de la capa de compresión (relleno de

espacio entre canales)
Al ser compacto, genera un soporte homogéneo y firme bajo el nivel del
pavimento, permitiendo el uso de cualquier tipo de solado continuo o modular
con libertad de formato.
Al eliminar la cámara de aire se resuelve múltiples patologías provocadas por
el uso de soluciones convencionales de suelos elevados, como son la mejora
del confort y el aislamiento acústico, o la solución a los problemas de salubridad
generados por la falta de limpieza de las cámaras, eliminando con ello además
el deterioro de las instalaciones.
La elección del relleno depende de la problemática que necesite resolver cada
proyecto (forjados poco resistentes, capacidad mecánica del pavimento,
conductividad térmica, economía, etc.), en cualquier caso todas las opciones

- 137 -
de relleno son compatibles con las instalaciones que se pueden incorporar al
STC: fuerza, comunicación, suelo, suelo radiante, clima, fluidos, etc.

Mortero convencional Mortero autonivelante

de cemento espumado

“Rellenos de Computación” Fuente: http://www.sistemastdm.com/html/tdm.html

Una de las ventajas esenciales del sistema STC es su capacidad para

incorporar las prestaciones de un suelo técnico a los sistemas constructivos
tradicionales, manteniendo sus altísimas prestaciones mecánicas. Al no ser
elevado sino compacto, mantiene un alto grado de confort acústico, con un
aislamiento a ruido aéreo de 59 dB. Estos rellenos se emplean normalmente
para solados tradicionales.

Rellenos secos aligerados: Compactación con materiales técnicos

aligerados para redes apoyadas.
Una de las ventajas esenciales del sistema STC con relleno seco es la
economía de tiempo, que permite su instalación y puesta en servicio en pocas
horas. Con agilidad y limpieza de montaje. Además aporta grandes mejoras en
el aislamiento acústico (tanto ruido aéreo como ruido de impacto). Por ejemplo,
si un STC con relleno seco y solado con láminas adhesivas acústicas (Click
and Stone), ofrece un aislamiento a ruido de impactos de 21 dB, y un
aislamiento a ruido aéreo de 66 dB. Los rellenos secos permiten la instalación
del sistema en situaciones desfavorables por la capacidad portante de los
forjados, circunstancia crítica, y muy habitual en obras de rehabilitación.

- 138 -
 “Relleno Seco Aligerado” Fuente: http://www.sistemastdm.com/html/tdm.html

Pueden emplearse para este tipo de rellenos en seco tablero de yeso con fibra
(Wedi, etc.), Tableros de madera hidrófuga a partir de materiales reciclados o
placas de espuma de poliestireno extruido.
Su uso es siempre recomendable, aunque solo es posible cuando se aplica
previamente la capa de nivelación porque el rigor industrial de los componentes
los exige.

• Suelos Técnicos Elevados (STE)

Sistema que nace bajo la necesidad de ocultar el gran número de instalaciones,
como pueden ser telefonía, electricidad, tuberías, aire acondicionado, etc.
Estas instalaciones quedan ocultas debajo del sistema, ya que se ha creado
un “plenum técnico” de accesibilidad inmediata y sencilla.

- 139 -
 “Piso Técnico Elevado” Fuente: http://www.ston-ker.com/recursos/catalogos

Panel con núcleo de aglomerado de madera: Está compuesto por madera

aglomerada ligada por resinas de altas prestaciones, disponibles es espesor
de 38 mm y con revestimiento inferior el aluminio o acero galvanizado,
confiriéndole al panel propiedades ligeramente diferentes en cada caso. El
perímetro de todos los paneles esta rebordeado con material plástico para
evitar el descantillado de las piezas.

“Panel con Núcleo Aglomerado” Fuente: http://www.ston-ker.com/recursos/catalogos

- 140 -
Panel con núcleo de sulfato de calcio: Este formado por un alma mineral de
una sola capa a base de sulfato de calcio de alta densidad. Se puede encontrar
es espesores de 15 y 29 mm, y con recubrimiento inferior de aluminio o chapa
de acero galvanizado. Al igual que en los paneles de madera, el perímetro de
todos los paneles esta rebordeado con material plástico, con el fin de evitar el
descantillado de las piezas.

“Panel con Núcleo de Sulfato” Fuente: http://www.ston-ker.com/recursos/catalogos

Estructura: fabricada en acero galvanizado, la estructura para pavimento

técnico, presenta un sistema de fijación anti movimiento de la cabeza para
evitar posibles variaciones en la nivelación que se puedan producir por
vibraciones o movimientos de las losetas una vez la obra esté terminada.

▪ Pedestales: elementos realizados completamente en acero

galvanizado, encargados de dotar al pavimento de la altura necesaria
para el proyecto a realizar. Estos elementos incorporan en su cabeza
unas juntas plastias anti ruido con cuatro tetones de posicionamiento.
Entre sus cualidades destacamos la de ser fácilmente regulable en
altura gracias a un perno roscado.

- 141 -
 “Pedestales” Fuente: http://www.ston-ker.com/recursos/catalogos

▪ Travesaños: los travesaños, al igual que los pedestales, están

fabricados enteramente en acero galvanizado y se utilizan ´para dotar
al pavimento de una mayor estabilidad y resistencia. En su parte
superior incorpora unas tiras plásticas anti ruido a lo largo de toda su
superficie. Estos travesaños van atornillados a la cabeza del pedestal.

“Travesaños” Fuente: http://www.ston-ker.com/recursos/catalogos

- 142 -
 Desde el punto de vista de las prestaciones, presenta una gran
resistencia a flexión con carga y/o excéntrica, gracias a un perno
roscado de sección M16, un tubo de 22 mm de diámetro y de 2 mm de
espesor, calibrado internamente para obtener así un acoplamiento con
tolerancias más reducidas y, por consiguiente, menores holguras y un
acoplamiento directo entre el perno roscado del disco de base y el tubo,
sin necesidad de interponer elementos de plástico deformables.

• Cocina Modular:
Está dotada de un muro técnico por donde se conducen las instalaciones que
aseguran el correcto funcionamiento de la misma, permitiendo su
independencia respecto a los cerramientos convencionales, posibilitando junto
con los suelos técnicos, su ubicación en cualquier lugar de la vivienda.
Por lo tanto, la cocina modular se puede organizar como “islas aisladas” si se
desea en el centro de un espacio o como un conjunto de muebles - cerramiento
que delimita un espacio
“La cocina puede evolucionar especialmente, ampliándose de forma orgánica
según los requerimientos del usuario” 43

“Cocina Modular” Fuente: http://rua.ua.es/dspace/handle/10045/48708

• Sanitarios Mueble:
Conjunto de elementos modulares, autónomos, sanitarios mueble no ligados al
espacio y que se instalan con gran facilidad.

43
Minguez. E. (2015). Nuevos Modelos de Vivienda Flexible y Eficiente. Recuperado el 23 de Mayo del 2016,
de http://rua.ua.es/dspace/handle/10045/48708

- 143 -
 Las piezas pueden ser alimentadas desde el suelo técnico a través de su muro
técnico que puede convertirse en una estantería o en un cerramiento.
Los sanitarios mueble, juntos con la presencia de los suelos técnicos y teniendo
presente la ubicación de las bajantes del edificio se pueden ubicar en cualquier
espacio de la vivienda.

“Sanitarios Mueble” Fuente: http://rua.ua.es/dspace/handle/10045/48708

Planteamiento Sostenible:

Durante la última década, las ciudades han impulsado numerosos proyectos arquitectónicos
y urbanísticos que se diseñan siguiendo criterios sostenibles, encaminados a la integración
de la construcción sobre el medio ambiente.

• Techos verdes: La cubierta es el principal elemento que nos protege de las

inclemencias del tiempo. El sistema de techos verdes se trata de capas que
incorporan el uso de vegetación sobre cubiertas de techos, proporcionando
beneficios sociales, económicos y para el medio ambiente, especialmente en
áreas urbanas. En esta oportunidad se aprovechará su condición para realizar
una cubierta vegetal o ecológica, que incrementa el aislamiento del edificio y
absorbe el CO2.
También lo que se busca es el devolver a los habitantes lo que se perdió en el
desarrollo humano, para lograr un mejor uso de la ciudad, edificios más
eficientes y considerar los ecosistemas como parte valiosa para nuestras
comunidades.

Las principales ventajas ecológicas de las cubiertas verdes son:

- 144 -
- Retención del agua: Las cubiertas ajardinadas son capaces de retener hasta
al 90% de la precipitación. Una gran parte de esta agua es devuelta a la
atmosfera, el resto fluye de forma retardada a los sistemas de desagüe. Así
se puede disminuir la dimensión de los conductos y a la vez se reducen costes
de desagüe.
- Mejora el clima urbano: este tipo de cubiertas ajardinadas reducen el
calentamiento atmosférico y humedecen el ambiente urbano creando asi un
clima más agradable.

- Reducción de la contaminación: actúan como un filtro que retiene

elementos tóxicos, por lo que contribuyen a reducir la contaminación
atmosférica. Del mismo modo, el sustrato filtra el agua de la lluvia reduciendo
en ella las sustancias nocivas.

- Mejor protección contra el ruido: Reducen la reflexión sonora hasta 3dB y

son capaces de mejorar la insonorización hasta 8 dB. Así, son ideales para
edificios rodeados de focos ruidosos.

- Espacio vital adicional: Las cubiertas ajardinadas compensan gran parte de

las zonas verdes perdidas a causa de la urbanización; los ajardinamientos
extensivos son los que ofrecen mayores posibilidades de compensación.

- 145 -
Fig.1| Retención de agua; Fig.2| Mejora del clima urbano; Fig.3| Reducción de
contaminación; Fig.4| Mejor protección contra el ruido.
Fuente: http://www.zinco-cubiertas-ecologicas.es
Los techos verdes constan en esencia de las siguientes capas, dependiendo
de la solución adoptada, varias de estas funciones pueden ser asumidas por
un solo material:

- Lamina impermeable: Impide el paso del agua y la conduce hacia su

evacuación. Esta lamina para una cubierta vegetal no solo debe cumplir la
función de impermeabilizar, sino que debe impedir el deterioro provocado
por las raíces.

- Capa drenante: permite que el agua discurra sin obstáculos por encima
de la lámina hasta su evacuación. Esta capa crea una cámara de aire por
donde se evacua el agua de la cubierta, es completamente necesaria ya
que si el sustrato se encharca las raíces de las plantas pueden tener
problemas de hongos.

- Capa de retención: retiene parte del agua que cae en la cubierta evitando
que se pierda. Esta capa contiene unos pequeños receptáculos, que como
ya se mencionó, almacenan parte del agua de la cubierta. Existen laminas
con distintos tamaños de receptáculos, conforme más seco sea el clima

- 146 -
 mayor será la necesidad de almacenar agua en la cubierta y mayor deberá
ser el grosor de la lámina HDPE.

- Capa filtrante: evita la lixiviación del sustrato, solo deja pasar el agua y no
las partículas del sustrato, lo que hace que pierda propiedades de cara al
crecimiento de la vegetación.

- Capa absorbente: retiene el agua a modo de esponja para prolongar la

humedad de la cubierta en el tiempo. Esta capa se puede situar en el propio
sustrato o por debajo de él, esta es la capa más importante de las cubiertas
vegetales, sin mantenimiento en climas secos ya que el principal problema
en estas zonas es la rápida evaporación del agua.

- Sustrato: es el medio de crecimiento de la vegetación, de sus

características depende en parte la absorción de agua, nutriente y el peso
de la cubierta.

- Sobre sustrato: esta capa cumple distintas funciones según el tipo de

cubierta, pero principalmente protege al sustrato.

- Vegetación: es la capa más delicada de la cubierta vegetal, de su elección

depende el correcto funcionamiento de todo el sistema.

“Techo Verde” Fuente: http://www.urbanarbolismo.es/

- 147 -
 5.3. LOS USOS MIXTOS COMO ELEMENTO DE CONVERGENCIA

Está comprobado que cuando se combinan distintos usos bajo un mismo techo se generan
sinergias, se reducen los costos de movilización y se brindan más opciones a los usuarios;
este tipo de proyectos se consolidan como un medio para revitalizar los espacios urbanos,
especialmente en sectores que por el crecimiento desmedido de las ciudades se vieron
relegados a un segundo plano; la regeneración de los centros urbanos con esta medida está
cobrando un fuerte auge en muchas ciudades.

Con este tipo de intervenciones privadas de uso mixto experimentamos todo un cambio en la
forma de entender los proyectos: integración con el entorno, rehabilitación de espacios o
transformación de uso son algunos de los componentes de los desarrollos que más éxito
tienen en las grandes ciudades. Estos nuevos desarrollos mixtos urbanos requieren de una
conceptualización más sofisticada para lograr su éxito comercial; desde ajustar bien la mezcla
de los usos, hasta ofrecer amenidades más allá de lo tradicional. Incluso al existir una
integración con el medio ambiente urbano, hablamos de la posibilidad de espacios privados
mezclados con otros abiertos al público en general que transita por la zona.

La planificación de este tipo de proyectos singulares es uno de los puntos clave de su éxito,
porque hablamos de la intervención dentro de un ecosistema ya establecido. Generar un
impacto positivo dentro del mismo es todo un reto que requiere una buena dosis de
creatividad, pero también de respeto por el entorno existente.

A manera de conclusión, en una ciudad es positivo que el trabajo, ocio, la vivienda y la

actividad comercial tengan lugar en el mismo entorno, ya que esta es la razón de ser de los
usos mixtos desde el punto de vista del usuario; por lo que se debe revertir la idea de
separación de actividades donde las personas se hicieron dependientes al uso del automóvil
o del transporte público.

- 148 -
 5.4. LOCALIZACION Y DEFINICION DEL AMBITO

Debido a que el proceso de diseño no es lineal sino cíclico, permite una constante retro
alimentación desde el inicio hasta el final. El estudio del lugar en el que se va a trabajar
es una parte importante de este proceso de retro alimentación, ya que en esta parte
iniciamos y convergemos, en el proceso de diseño, permitiéndonos establecer límites
arquitectónicos y permitiéndonos descubrir el potencial del espacio en el que se
trabajara.

• Ubicación:
El proyecto se desarrollará en el Sector 4 sobre el terreno con código catastral
31058501 y dirección Av. República de Colombia s/n. Está ubicado en la Mz. 131
el mismo que se encuentra delimitado por las vías: Ca. Augusto Tamayo y Av.
Paseo de la Republica.

SAN ISIDRO

LIMA

Fuente: Elaboración propia.

• Descripción del Terreno:

El terreno cuenta con un área de 4,343.36 m2 y los siguientes frentes: Av. Republica
de Colombia (63.34ml) y Av. Augusto Tamayo (90.69 ml).

- 149 -
 Vista Aérea del Terreno
Fuente: Google Earth

• Situación Actual:
El predio se encuentra desocupado, se han desarrollado diversos proyectos,
principalmente contemplando usos comerciales y/o corporativos; sin embargo,
ninguno ha sido ejecutado.
En las siguientes imágenes se observa la situación actual del terreno en
concordancia con lo indicado en puntos anteriores.

Fuente: Google Earth

- 150 -
 Fuente: Google Earth

• Área de Influencia del Terreno:

Para el análisis del terreno se está tomando como área de influencia un radio de 500
ml tomando como eje central el terreno. Por lo tanto, se considera este espacio urbano
como la zona en la cual se encuentra inmerso el proyecto, debiéndose evaluar
cuidadosamente y conocer las dinámicas que se desarrollan en ella, pretendiendo la
consolidación y/o mejora de la misma.

- 151 -
 T

Fuente: Elaboración propia.

• Imagen Urbana:
Se puede percibir la cantidad de arquitectura contemporánea que existe en la zona
de estudio. Los grandes edificios con fachadas de vidrio se distinguen a lo lejos
debido a su gran altura y cantidad de los mismos, como también se pueden
observar viviendas que han sido modificadas y adaptadas al uso de oficinas.
“Actualmente, San Isidro se ha convertido en uno de los distritos más pujantes; sin
embargo, a pesar de la modernidad que lo caracteriza, aún conserva importantes
legados de nuestra cultura indígena y colonial que, combinados con los más
refinados diseños arquitectónicos, lo convierten en uno de los más hermosos,
tradicionales e históricos distritos de Lima.”44

44
Municipalidad de San Isidro. Historia del Distrito. Recuperado el 03 de Octubre del 2016 de
http://msi.gob.pe/portal/nuestro-distrito/historia-del-distrito/

- 152 -
 “Fotografías del Entorno” Fuente: Google Earth.

• Accesibilidad y Vialidades:

Flujos vehiculares:
Debido a que es un sector completamente urbano, donde se produce un flujo en
mayor intensidad con dirección Oeste-Este y Este-Oeste sobre la Av. Canabal y
Moreyra y Av. Juan de Arona ya que estas son vías locales principales que cumplen
la función integradora y estructural, por donde no solo transita transporte privado
sino también un gran número de transporte público y de carga.
Mientras de Norte-Sur con una intensidad moderada sobre la Ca. Camelias y la Ca.
Augusto Tamayo ya que estas dos son vías locales principales por donde solo
transita transporte privado.
Y con menor intensidad por las vías arteriales del área de la zona de estudio ya
que estas son vías por donde solo está permitido el tránsito de transporte privado.

- 153 -
 “Flujo Vehicular” Fuente: Elaboración propia.

“Flujo Vehicular en Av. Canaval y Moreyra” Fuente: Archivo personal

• Flujo Peatonal:
Como se sabe el desarrollo de la red vial y demás componentes, en años anteriores,
ha ido restando accesibilidad al peatón para el uso de la vía pública, haciéndola
poco accesible y poco protegida; prestándole mayor importancia al tránsito
vehicular.

- 154 -
Es por ello que las autoridades del Distrito de San Isidro han ido considerando en
los proyectos de mejoramiento vial factores relacionados a la presencia de tránsito
peatonal.
En el cruce de la Av. Rivera Navarrete con Av. Juan de Arona y en el cruce de Av.
Paseo de la Republica y Av.Canaval y Moreyra se observa un flujo peatonal
moderado durante todo el día con excepción de las horas puntas que son 7:00 a.m.
y 6:00 p.m, ambas son horas donde se evidencia mayor flujo peatonal debido a que
en esas horas las personas se encuentran ingresando y/o saliendo de sus centros
de trabajo; siendo estos puntos críticos de aglomeración.
Mientras el cruce de la Av. Rivera Navarrete, Ca. Andres Reyes y la Ca. Chinchon
se evidencian como puntos de aglomeración pero en menor magnitud, al igual que
el cruce de la Av. Canaval y Moreyra con la Ca. Mariano de los Santos.
Durante la semana se observa un aumento de flujo peatonal debido a la presencia
de oficinas y comercio, este tipo de usos atrae a personas de otros distritos ya sea
por motivos laborales o de visita; siendo todo lo contrario los fines de semana ya
que en estos días las únicas personas que transitan por las vías son los residentes
del distrito.

“Flujo Peatonal” Fuente: Elaboración propia.

- 155 -
Imagen Superior: Av. Paseo La Republica – Av. Canaval y Moreyra Fuente: Google Maps
Imagen Inferior: Av. Rivera Navarrete – Av. Juan de Arona Fuente: Archivo Personal

• Transporte Publico:
De la zona de estudio, el tránsito de transporte público se da solo por la Av. Juan
de Arona y la Av. Canaval y Moreyra, ambas en una sola dirección y Av. Paseo de
la Republica en ambas direcciones.
La Av. Canaval y Moreyra y la Av. Paseo de la Republica tienen 41 rutas operando
con una frecuencia entre 560 y 600 vehículos por hora por sentido. La flota está
compuesta por buses y, en menor escala, por custers.

- 156 -
Las empresas más conocidas que transitan por estas avenidas son: ETUPSA 73
(flota de 140 vehículos), ETULSA 4 (flota de 100 vehículos), Arco Iris S.A. (flota de
44 vehículos).
En cuanto a los paraderos de transporte público, de acuerdo a la Gerencia de
Transporte Urbano de la MML, solo diez ejes viales del distrito, cuentan con
paraderos de transporte público autorizados a la fecha, de los cuales dos son los
que se encuentran en el área de estudio:

- Av. Paseo de la Republica.

- Av. Juan de Arona.

Actualmente, debido a la presencia del corredor del Metropolitano en las vía

expresa se ha implementado una estación para esta flota de buses en la Av.
Canaval y Moreyra.

“Transporte Publico y Paraderos” Fuente: Elaboración propia.

- 157 -
 “Transporte Publico” Fuente: Archivo Personal.

• Semaforización:
La semaforización es un dispositivo del cual depende en mayor o menor grado el
nivel de congestionamiento, su adecuada operación, permite optimizar la
circulación del tránsito, generando seguridad en el paso alternado de los vehículos
y peatones, reduciendo de esta manera el índice de accidentes.

“El distrito de San Isidro presenta dentro de red vial, una malla de 92 intersecciones
semaforizadas, de las cuales 35 vienen siendo administradas por la Municipalidad
Metropolitana de Lima y 57 son las que se encuentran administradas por la
Municipalidad de San isidro.” 45

45
Gerencia de Desarrollo Urbano - MSI. “Plan Urbano de San Isidro 2012-2022”.

- 158 -
En la zona de estudio, cabe precisar, que la red de semaforización se ha
consolidado sobre los principales ejes viales, permitiendo mejorar las condiciones
de fluidez de transito y/o peatonal, siendo estos ejes los siguientes:

- Av. Canaval y Moreyra - Av. Paseo de la Republica

- Av. Paseo de la Republica - Av. Juan de Arona
- Av. Rivera Navarrete - Av. Juan de Arona
- Av. Juan de Arona - Ca. Las Camelias
- Av. Juan de Arona – Ca. Federico Villareal
- Av. Paseo de la Republica – Av. Miguel Seminario
- Ca. Las Camelias – Ca. Andres Reyes
- Ca. Andres Reyes – Av. Rivera Navarrete
- Ca. Andres Reyes – Ca. Las Begonias
- Ca. Las Begonias – Av. Canaval y Moreyra

“Semaforización” Fuente: Elaboración propia.

- 159 -
 Imagen Superior: Av. Canaval y Moreyra Fuente: Archivo Personal
Imagen Inferior: Av. Juan de Arona – Ca. Federico Villareal Fuente: Archivo Personal

• Vías Colindantes:
Las distintas vías que colindan con el terreno son en un único sentido, a excepción
de la Av. Paseo de la Republica, la cual es una vía expresa en doble sentido de alta
jerarquía y por lo tanto con mayor circulación vehicular. Esto es un factor importante
que favorecerá al proyecto, ya que facilitara la forma de ingreso al objeto
arquitectónico.

- 160 -
 Fuente: Esquema de elaboración propia.

Fuente: Google Maps

El estado de conservación del pavimento de las vías del distrito se encuentra en

buen estado, debido a las políticas adecuadas de mantenimiento por parte de la
Municipalidad.
La mayoría de las vías son de pavimento de asfalto y mixto; en menor proporción
existen vías de concreto, el tipo de pavimento que se encuentra en la Av. Paseo de
la Republica es de asfalto al igual que la Av. República de Colombia y la Av. Augusto
Tamayo, solo que en esta se presencia desgaste y en algunos tramos con resanes.

- 161 -
 Fuente: Esquema de elaboración propia.

Fuente: Google Maps.

Fuente: Esquema de elaboración propia.

- 162 -
 Fuente: Google Maps.

• Usos de Suelo:
El área urbana del distrito de San Isidro ocupa una superficie de 992 has, sobre la cual
se desarrollan diversas actividades urbanas; en el área de estudio se puede identificar
áreas de uso residencial, comercial, educación, salud, institucional y monumental,
como también se puede observar la falta de zonas de recreación pública.
Asimismo, encontramos una mayor cantidad de actividad comercial u oficinas
administrativas en usos no conformes en el marco de disposiciones de compatibilidad
de usos (Ord. N° 1328 MML), esto genera un proceso de deterioro urbano debido a la
modificación del uso de las propiedades actuales.
Los inmuebles que se usaban como viviendas se están utilizando para otros fines
como resultados de la presión del sector comercial.
A consecuencia de eso, se está perdiendo el valor residencial de los bienes
construidos e incrementados el valor comercial de las propiedades; con una tendencia

- 163 -
 “Usos de Suelo” Fuente: Esquema de elaboración propia.

“…es prioritario neutralizar la compatibilidad de usos que se ha convertido en la

principal causa de deterioro y decadencia del entorno urbano al habérsela violentado
y permitido su desarrollo de manera indiscriminada, alejada de principios básicos de
planeamiento urbano como la concentración y especialización en Ejes y Núcleos
Comerciales técnicamente definidos.” 46

• Equipamiento Urbano:

- Educación: Según el análisis realizado por la Municipalidad de San Isidro, la

cobertura rebasa a las necesidades del distrito, la oferta supera el ámbito distrital
alcanzando un ámbito metropolitano; se registran para el distrito nueve (09) Centros
Estatales, uno (01) Municipal y los demás de gestión privada.
El mayor número de centros educativos se localiza en el Sector 1 y 2 mientras en
el Sector 4 destaca la presencia de Centro Ocupacionales donde existen seis (06)
centros de esta naturaleza.

46
Gerencia de Desarrollo Urbano - MSI. “Plan Urbano de San Isidro 2012-2022”.

- 164 -
 “Equipamiento de Educación Superior” Fuente: Elaboración propia.

Sin embargo, en el Sector 4, dentro del área de influencia del terreno se localizaron
tres (03) Centros Educativos que estarían dentro del Equipamiento Educativo
Basico (E1, E2), los cuales son:

- Colegio Nacional Alfonso Ugarte ubicado en Av. Paseo de la Republica, que

ocupa una manzana completa con frentes hacia la Ca. Luis Villarán, Ca.
Chacarilla y Av. República de Colombia.
- CEP Nuestra Señora de la Luz ubicado en Av. República de Colombia.
- Nido Jardín Esther Festini ubicado en la Ca. Antequera.
- Jardín – Guardería Las Garzas ubicado en la Ca. Las Garzas.

- 165 -
Img. Sup. Izquierda: Jardin – Guarderi Las Garzas, Img. Inf. Izquierda: CEP Nuestra
Señora de la Luz Primaria, Img. Derecha: CEP Nuestra Señora de la Luz Secundaria
Fuente: Archivo personal.

- Salud: Las instalaciones de servicios complementarios para la salud donde la

mayoría de las clínicas cubren una atención que sobrepasa la demanda distrital, las
mismas que por su nivel de atención tienen un alcance metropolitano.
Según el Sistema Nacional de Equipamiento, se encuentra una demanda de
25,940.49 m2 de superficie; sin embargo las áreas de cada uno de los
establecimientos de salud en el distrito suman 54,547.18 m2.

- 166 -
 “Equipamiento de Salud” Fuente: Elaboración propia.

Dentro del área de influencia de análisis del terreno encontramos instituciones que
cumplen con la categoría básica del sector salud ya que son puestos de salud que
cuentan con presencia de un médico especialista o Centros de Salud ambulatorios.

- Centro Odontológico Americano COA (consultorio dental): Categoría I-2 –

Puesto de Salud con Medico, ubicado en Av. Juan de Arona y Ca. Manuel
Fuentes.
- Centro Medico CORPAC (policlínico): Categoría I-3 – Centro de Salud sin
internamiento, ubicado en Ca. Gonzales Olaechea.

- 167 -
Img. Izquierda: Centro Medico CORPAC, Img. Derecha: Centro Odontológico Americano
COA. Fuente: Archivo personal.

- Otros Usos (Constitucional y Religioso): Dentro del área de influencia del

terreno se encuentran varias instituciones gubernamentales, en su mayoría
embajadas y una oficina de las Naciones Unidas, por lo que este podría ser uno de
los factores del aumento de la actividad comercial y de oficinas administrativas en
la zona.
En la parte de instituciones religiosas, dentro del área de influencia, se encuentran
una parroquia y una pequeña capilla.

“Equipamiento Constitucional y Religioso” Fuente: Elaboración propia.

- 168 -
Dentro de las instituciones gubernamentales tenemos:
- Ministerio de Desarrollo e Inclusión Social (MIDIS), ubicado en la Ca. Miguel
Seminario.
- Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI), ubicado en
la Av. Paseo de la Republica.
- Consejo Nacional de la Magistratura, ubicado en la Av. Paseo de la Republica.
- Organismo de Evaluación y Fiscalización Ambiental (OEFA), ubicado en la Ca.
Mariano de los Santos.
- Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria (SUNAT),
Ubicado en Av. Juan de Arona.
- Municipalidad de San Isidro, Ubicado en Ca. Augusto Tamayo.
- Corporación Financiera de Desarrollo, ubicado en Ca. Augusto Tamayo.
- Sistema Informático Nacional de Defunciones, ubicado en Av. Paseo de la
Republica.

Img. Sup. Izquierda: MIDIS, Img. Sup. Derecha: OEFA, Img. Inf. Derecha: SUNAT
Img. Inf. Derecha: Consejo Nacional de la Magistratura. Fuente: Archivo personal.

- 169 -
 Dentro de las instituciones religiosas tenemos:
- Iglesia de Jesucristo de los Santos, ubicada en Ca. Manuel Olaechea.
- Parroquia Santa Mónica, ubicada en Av. Del Parque.

Img. Izquierda: Parroquia Santa Mónica, Img. Sup. Derecha: Parroquia de Jescristo de
los Santos.
Fuente: Archivo personal.

• Perfiles Urbanos:

Cuando nos referimos a Perfil Urbano nos referimos a la conjugación de los elementos
naturales y construidos que forman parte del marco visual.
La creación del perfil urbano de la ciudad se da a partir de lo que percibimos y de cómo
lo interpretamos y organizamos mentalmente; se refiere a esquemas mentales de la
ciudad, realizados a partir de caminar e integrarse a la ciudad, razón por la cual se
tienen imágenes diferentes entre sí y con la misma realidad exterior.
El concepto de perfil urbano se encuentra estrechamente relacionado con la calidad
del ambiente urbano, mismo que se conforma principalmente a través de la mezcla de
elementos arquitectónicos, de diseño, arte y comunicación.

- 170 -
“Zonificación General de los Usos de Suelo 2007 - MSI” Fuente: Elaboración propia.

- 171 -
 “Plano de Alturas Especificas de Edificación 2007 - MSI” Fuente: Elaboración propia.
- Perfiles Inmediatos: Los perfiles inmediatos al terreno mantienen una densidad
media y alta que en su mayoría está conformado por edificios de oficina y en una
minoría se puede observar una densidad baja con edificaciones de dos pisos ya sea
para el uso de oficina o comercio.

Av. República de Colombia Fuente: Elaboración propia.

Ca. Augusto Tamayo Fuente: Elaboración propia.

- 172 -
 Av. Paseo de la Republica Fuente: Elaboración propia.
- Perfiles Próximos: Los perfiles próximos al terreno están compuestos por
densidad baja (viviendas de dos pisos), densidad media (vivienda multifamiliares de 5
pisos) y densidad alta (viviendas de quince pisos y/o edificio de oficinas).
En este caso también se pueden observar viviendas que están siendo usadas como
oficinas y/o comercio.

Ca. Chinchón Fuente: Elaboración propia.

Ca. Las Camelias Fuente: Elaboración propia.

- 173 -
• Espacio Público:
La importancia de una gestión ambiental no se circunscribe únicamente al manejo de
los recursos naturales, sino a disponer para el hombre espacios donde se pueda
ambientar su coexistencia; lo que también implica el uso adecuado de los mismos por
parte de los ciudadanos con el desarrollo de un sistema de mantenimiento, de
adecuación física y equilibrio ambiental.
Dentro del área de influencia del terreno se contempla la ausencia de espacios
públicos donde los habitantes puedan realizar actividades recreativas, por lo que uno
de los propósitos del proyecto sería el de brindar este tipo de espacios a los habitantes
para así mejorar su calidad de vida.

- Área libre por habitante: Según la recomendación de la Organización Mundial de

la Salud (OMS), las ciudades deben disponer como mínimo de 9 m2 de área verde
por habitante y como máximo de 16m2 de área verde por habitante, distribuidos
equitativamente en relación a la densidad de la población.
Los beneficios que brinda la presencia significativa de espacios verdes en una
ciudad son innumerables, ya que la existencia de este tipos de espacios dan
estructura a la ciudad amortiguando el impacto producido por los niveles
excesivamente altos de la densidad poblacional y edificatorios, de ahí su gran
importancia como elementos clave en la prevención de riesgos naturales y la
mitigación de los efectos producidos por el cambio climático.

“Área Libre por Habitante” Fuente: Elaboración propia.

- 174 -
 El distrito de San Isidro cuenta con una superficie de 10.56 m2/hab. Figurando con
el mejor índice a comparación de los otros distritos de Lima. Esto se debe a que el
distrito posee cuarenta y siete (47) parques, sumando en su conjunto una superficie
de 651,903.56 m2 de servicio real (aproximadamente 5% de la superficie del
distrito), estableciendo una proporcionalidad de un parque por cada 280 familias
aproximadamente.47

Comparando la cantidad de m2/hab. Que solicita la OMS al índice con el que cuenta
el distrito nos damos cuenta que está por encima del mínimo, hecho que no se
observa en los demás distritos que conforman la ciudad de Lima, donde el problema
aumenta con el continuo crecimiento poblacional y de que la superficie de área
verde no crece a la par.
Por lo que es necesario trabajar en identificar medidas que nos permitan aumentar
el área verde, principalmente en zonas donde no existe.

- Áreas Libres Cercanas al Terreno: Los parques o áreas más significativas que se
encuentran más cercanas al terreno son El Golf y El Olivar, estos que a su vez se
complementan con la existencia de bermas y retiros en la mayoría de vías con
vegetación como es el caso de la berma central de la Av. Javier Prado Oeste y la
de la Av. Arequipa.

Lima Golf Club: con 45 hectáreas el Lima Golf Club posee extensas áreas verdes
con presencia de árboles y una laguna artificial, con un estilo británico orientado
específicamente a la práctica del golf siendo considerado como la cuarta cancha de
golf más antigua de la cuenca del pacifico ya que esta se fundó en 1923.
Se han lanzado varias propuestas para convertirlo en un espacio público integrador
e inclusivo, donde se puedan realizar actividades deportivas y recreativas; un
espacio público que todos los ciudadanos podrían disfrutar. Sin embargo, unos de
los problemas que se afronta es que dicho espacio es de propiedad privada por lo
que para cualquier tipo de actividad o propuesta que se desee desarrollar ahí se
debe tener el consentimiento de los propietarios.
Actualmente se observa a los residentes de la zona realizar actividades deportivas
en el perímetro, lo que hizo que la municipalidad del distrito cada domingo restrinja

47
Gerencia de Desarrollo Urbano - MSI. “Plan Urbano de San Isidro 2012-2022”.

- 175 -
 el ingreso vehicular a los alrededores del Golf para que las personas puedan
disfrutar de actividades recreativas y deportivas al aire libre.

Vista Aérea del Lima Golf Club Fuente: Google.

El Bosque del Olivar: con 23 hectáreas es el atractivo más resaltante del distrito
de San Isidro, que constituyo no solo un recuerdo de la historia limeña, sino un gran
pulmón para la ciudad. Actualmente existen 1600 olivos aproximadamente y 200
árboles de diferentes tipos dentro del bosque.
Fue declarado Monumento Nacional el 16 de Diciembre de 1959, bajo Resolución
Suprema N° 5773.

“El encanto de El Olivar no solo se limita al paisaje formado por sus señoriales
arboles; asimismo, en sus frondosas copas habitan una gran variedad de especies
de aves destacando el Turtupilín, el Botón de Oro, el Violinista y el Gavilán
Acanelado junto a otras bellas aves completando un total de 25 especie
aproximadamente.”48

48
Municipalidad de San Isidro. Bosque El OLivar. Recuperado el 24 de Noviembre del 2016, de
http://msi.gob.pe/portal/nuestro-distrito/turismo-distrital/bosque-el-olivar/

- 176 -
 Actualmente la municipalidad fomenta actividades recreativas y culturales para la
población en el interior del Olivar.

Bosque El Olivar Fuente: Google.

• Normatividad:
De acuerdo al Plano de Zonificación del distrito de San Isidro, aprobado según
Ordenanza N° 950-MML “Reajuste Integral de Zonificación de Usos de Suelo del
distrito de San Isidro y un sector del distrito de Magdalena del Mar, que son parte del
Área de Tratamiento Normativo III de Lima Metropolitana”, el lote sobre el cual se ubica
el proyecto cuenta con zonificación CZ (Comercio Zonal).
Sin embargo, de acuerdo a la Ordenanza N° 1328 –MML que “Actualiza el Índice de
Usos para la Ubicación de Actividades Urbanas del distrito de San Isidro aprobado por
Ordenanza N° 1067-MML”, el lote donde se ubica el proyecto tiene como usos
compatibles la Residencia de Densidad Alta (RDA) y Residencia de Densidad Media
(RDM).

- 177 -
- 178 -
 6.1. CARACTERISTICAS DEL PROYECTO

6.1.1. En lo formal

En la arquitectura uno de los elementos más importantes a la hora de diseñar es el sentido de

la forma, la cual a su vez se ve íntimamente relacionada a la función arquitectónica, la cual
está determinada por el concepto de la misma.

Esta premisa se refiere a los rasgos elementales que tendrá la forma de la propuesta
arquitectónica. En ella se retomara una característica morfológica que guiara el trazo y dibujo
de los diferentes bloques. La imagen o imágenes construidas mediante diseño guardaran
relación con la propuesta temática del proyecto.

• Verticalidad: al utilizar el máximo de altura permitida, el volumen del proyecto contara

con una predominante verticalidad; el crecimiento vertical será para hacer un mejor
uso de suelo; sin embargo para generar terrazas ajardinadas y darle movimiento al
proyecto, existirán elementos horizontales.
La propuesta arquitectónica estará integrada, tanto en el interior como en el exterior
del proyecto, es decir, que estará completamente unida formalmente con su
emplazamiento.

“Esquema Formal” Fuente: Elaboración propia.

- 179 -
6.1.2. En lo funcional

Mediante estas características, se define la relación que existe entre el espacio y la necesidad
que busca satisfacer, así como la interrelación entre los distintos ambientes.

• Uso mixto del suelo: con el propósito de disminuir la cantidad de viajes que una
persona realiza diariamente para poder llevar a cabo sus actividades diarias, el
proyecto contará con distintos usos, utilizando el 77% del proyecto en el uso principal
que será la residencial, formado por siete tipos de vivienda de acuerdo a distintas
necesidades de vida.
Como forma de generar mayor dinámica urbana en la zona, se ubicará un 12% del
proyecto destinado a comercio y con un 11%que serán para la recreación.
El comercio se colocara en los primeros niveles de la edificación, el área común será
lo siguiente y la vivienda estará en los últimos niveles.

- 180 -
 6.2 ANÁLISIS FUNCIONAL Y LA PROGRAMACION

El siguiente programa de necesidades se ha realizado con el objetivo de ofrecer la

satisfacción y el confort necesario a los futuros usuarios del proyecto.

Como su nombre lo indica, un proyecto de usos mixtos cuenta con distintos ambientes que
corresponden a diferentes actividades, teniendo como resultado una mayor densidad.

Este proyecto contara con distintos espacios, los cuales se distribuyen de la siguiente manera.

6.2.1. Programa de Necesidades

• Vivienda: el área del proyecto destinada a vivienda será el 77% del total del Área
Construida, los distintos niveles contaran con:

Area de
AREAS AREAS Numero de
circulacion TOTAL
NOMBRE DE COMPONENTES AMBIENTES UNIDADES PARCIALES TOTALES unidades
y muros (m2)
(m2) (M2) inmobiliarias
(10%)
Sala comedor 1 26.60
Cocina 1 9.70 2,484.00
DPTO DE 1 DORMITORIO* 60.00 54.00 46.00
Dormitorio principal 1 16.80
SS.HH visita 1 6.90
Sala comedor 1 22.00
Cocina 1 10.30
DPTO DE 2 DORMITORIOS ** Dormitorio principal + SS.HH + WC 1 25.00 72.00 64.80 22.00 1,425.60
Dormitorio Estudio 1 10.32
SS.HH visita 1 4.38
Sala comedor 1 37.20
Cocina 1 16.20
Dormitorio principal + SS.HH + WC 1 43.30 5,964.30
DPTO DE 3 DORMITORIOS *** 141.00 126.90 47.00
Dormitorio secundario 1 18.90
Dormitorio Estudio 1 16.10
SS.HH visita 1 9.30
Sala comedor 1 30.00
Cocina 1 15.90 3,897.58
DPTO DUPLEX 1 DORMITORIO* 90.57 84.73 46.00
Dormitorio principal 1 34.17
SS.HH visita 1 10.50

Se proponen siete (04) tipos de vivienda, las diferencias serán en el área de cada uno
y de esta forma podrán satisfacer las necesidades de personas de distintos tipos de
vida.

- 181 -
• Comercio: para generar dinámica urbana en la zona se propone un área comercial en
los dos primeros pisos del proyecto, la cual formara un 12% del área construida.

AREAS AREAS SUB AREAS

AMBIENTES UNIDADES PARCIALES TOTALES TOTALES AFORO
(m2) (m2) (m2)
PRIMER PISO
TIENDA 101 1.00 44.00 44.00 22.00
TIENDA 102 1.00 44.00 44.00 22.00
TIENDA 103 1.00 44.00 44.00 22.00
TIENDA 104 1.00 44.00 44.00 22.00
TIENDA 105 1.00 33.00 33.00 16.50
TIENDA 106 1.00 36.00 36.00 18.00
TIENDA 107 1.00 53.00 53.00 26.50
TIENDA 108 1.00 22.00 22.00 11.00
TIENDA 109 1.00 25.00 25.00 12.50
741.60
TIENDA 110 1.00 60.00 60.00 30.00
TIENDA 111 1.00 31.00 31.00 15.50
TIENDA 112 1.00 29.00 29.00 14.50
TIENDA 113 1.00 50.00 50.00 25.00
TIENDA 114 1.00 59.00 59.00 29.50
TIENDA 115 1.00 59.00 59.00 29.50
TIENDA 116 1.00 50.00 50.00 25.00
SS.HH DAMAS 1.00 26.50 26.50 13.25
SS.HH CABALLEROS 1.00 32.10 32.10 16.05
SEGUNDO PISO
TIENDA 201 1.00 89.00 89.00 44.50
TIENDA 202 1.00 44.00 44.00 22.00
TIENDA 203 1.00 44.00 44.00 22.00
TIENDA 204 1.00 19.00 19.00 9.50
TIENDA 205 1.00 76.00 76.00 38.00
TIENDA 206 1.00 23.00 23.00 11.50
TIENDA 207 1.00 53.00 53.00 26.50
TIENDA 208 1.00 17.00 17.00 8.50
TIENDA 209 1.00 17.00 17.00 8.50
823.60
TIENDA 210 1.00 60.00 60.00 30.00
TIENDA 211 1.00 19.00 19.00 9.50
TIENDA 212 1.00 74.00 74.00 37.00
TIENDA 213 1.00 18.00 18.00 9.00
TIENDA 214 1.00 47.00 47.00 23.50
TIENDA 215 1.00 45.00 45.00 22.50
TIENDA 216 1.00 119.00 119.00 59.50
SS.HH DAMAS 1.00 26.50 26.50 13.25
SS.HH CABALLEROS 1.00 32.10 33.10 16.05
TOTAL 1,565.20 782.10

- 182 -
 • Área Común Recreativa: ambientes exclusivos para los usuarios que residen en el
proyecto, para que puedan realizar sus actividades recreativas pasivas.

AREAS AREAS SUB AREAS

AMBIENTES UNIDADES PARCIALES TOTALES TOTALES AFORO
(m2) (m2) (m2)
Hall 2.00 255.32 510.64 128
SUM 1.00 102.63 102.63 51
Sala de recepciones 1.00 265.00 265.00 133
Messanine sala de recepciones 1.00 142.03 142.03 71
Area de Preparacion
1.00 17.28 17.28 9
(mezannine sala de recepcion)
Almacen
1.00 14.14
(mezannine sala de recepcion) 14.14 7
Gimnasio 1.00 165.00 165.00 83
Mezzanine Gimnasio 1.00 101.00 101.00 1,841.33 51
Duchas y vestidores
1.00 59.19
(mezzanine gimnasio) 59.19 30
Sauna (mezzanine gimnasio) 1.00 39.27 39.27 20
Sala de juegos 1.00 115.00 115.00 58
SS.HH damas 2.00 19.97 39.94 10
SS.HH caballeros 2.00 19.97 39.94 10
Cto. De limpieza 1.00 5.13 5.13 3
Almacen de servicio 1.00 5.77 5.77 3
Terraza 1.00 219.36 219.36 110
TOTAL 1,841.33 773

6.2.2. Programa Arquitectónico

- 183 -
 AREAS AREAS SUB
NECESIDADES FUNCIONES ZONAS / PISOS UNIDADES PARCIALES TOTALES AREA LIBRE
(m2) (m2)
Beneficiarion Directos 913 hb/ha
Beneficiarios Indirectos 753 hb
Galerias 1er. Piso 16.00 46.35 741.60
Galerias 2do. Piso 15.00 51.48 772.20
COMERCIO SS.HH VARONES 1er y 2do Piso 2.00 53.00 106.00 ___
SS.HH DAMAS 2do y 2do Piso 2.00 65.20 130.40
Control + Oficina 1er. Piso 2.00 15.50 31.00
Hall 3er. Piso 2.00 255.32 510.64
SUM 3er. Piso 1.00 102.63 102.63
Sala de recepciones 3er. Piso 1.00 265.00 265.00
Messanine sala de recepciones 3er. Piso 1.00 142.03 142.03
Area de Preparacion
3er. Piso 1.00 17.28
(mezannine sala de recepcion) 17.28
Almacen
3er. Piso 1.00 14.14
(mezannine sala de recepcion) 14.14
Gimnasio 3er. Piso 1.00 165.00 165.00
SOCIAL Mezzanine Gimnasio 3er. Piso 1.00 101.00 101.00 ___
Duchas y vestidores
3er. Piso 1.00 59.19
(mezzanine gimnasio) 59.19
Sauna (mezzanine gimnasio) 3er. Piso 1.00 39.27 39.27
Sala de juegos 3er. Piso 1.00 115.00 115.00
SS.HH damas 3er. Piso 2.00 19.97 39.94
SS.HH caballeros 3er. Piso 2.00 19.97 39.94
Cto. De limpieza 3er. Piso 1.00 5.13 5.13
Almacen de servicio 3er. Piso 1.00 5.77 5.77
Terraza 3er. Piso 1.00 219.36 219.36
Vivienda de 1 dormitorio 4to a 17vo Piso 46.00 60.00 2,760.00
Vivienda de 2 dormitorios 4to a 17vo Piso 22.00 72.00 1,584.00
VIVIENDA Vivienda de 3 dormitorios 4to a 17vo Piso 47.00 141.00 6,627.00 ___
Vivienda duplex 2 dormitorios 16vo a17vo Piso 2.00 96.53 193.06
Recepcion 1er. Piso 2.00 25.00 50.00
Cuarto de limpieza Sotano 1 1.00 26.97 26.97
Cuarto de basura Sotano 1, 2, 3 3.00 5.39 16.16
Cuarto CCTV Sotano 1 1.00 22.67 22.67
Cuarto tecnico de IIEE Sotano 1 1.00 9.92 9.92
Sala extractor de monoxido Sotano 1, 2, 3 3.00 7.76 23.27
Cuarto tecnico de instalaciones Sotano 2 1.00 20.53 20.53
Cuarto de tableros Sotano 2 1.00 20.05 20.05
Subestacion electrica Sotano 2 1.00 34.95 34.95
Tanque de petroleo Sotano 2 1.00 9.53 9.53
Cuarto de instalaciones mecanicas Sotano 3 1.00 20.88 20.88
SERVICIO (SOTANOS) Cuarto de tecnico de IIEE Sotano 3 1.00 32.78 32.78
Cuarto de equi. De inyec. Aire fresco Sotano 3 1.00 13.33 13.33
Estacion acelerometrica Sotano 3 1.00 11.85 11.85
Cuarto de bombas Sotano 1.00 55.73 55.73
Cisterna de agua contra incendio Sotano 1.00 54.32 54.32
Cisterna de agua potable Sotano 1.00 67.89 67.89
Depositos vivienda Sotano 1, 2, 3 60.00 8.38 503.00
Depositos comercio Sotano 1 16.00 11.00 176.04
Depositos comercio Sotano 2 10.00 20.93 209.27
Depositos comercio Sotano 3 15.00 24.42 366.33
Estacionamiento Sotano 1, 2, 3 -- -- 8,468.18
Plazas 1er. 3er. 9no. 14vo. 18vo Piso
Veredas y circulaciones 1er. 3er. 9no. 14vo. 18vo Piso
RECREACION 3,114.89
Jardineria 1er. 3er. 9no. 14vo. 18vo Piso
Rampas, accesos y circulacions 1er. 3er. 9no. 14vo. 18vo Piso
AREAS TOTALES ** 30,931.73 ___
AREAS LIBRE 3,114.89
AREA DE TERRENO 5,706.06 -

Fuente: D.A 02-2012 MSI, Ord. 1057-MML (plano de alturas), Norma A.070 (comercio), Norma A.010
(vivienda)

*Aplicación del concepto de densidad

**Aplicación del concepto de coeficiente de edificación

***Aplicación de 50% de área libre, de acuerdo a la Ord. 347-2016 MSI

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