Avaluos Masivos (Catastro)

INSTITUTO GEOGRÁFICO
DE VENEZUELA
SIMÓN BOLÍVAR
La Geografía al Servicio del Desarrollo
Ámbito
R
Ámbito
Urbano
007
002
003
Avalúo Masivo de
Ámbito
Rural
001 004
006
005
011
012
Inmuebles
040
008 013
007 010
009 014
041
con fines
006 015
005
016 039 044 042
004 017 038 003 043
059
003 018 037 001 002045 004
036 058
019 046 005
035 047 057
020 034 048 056
049 014055
054 0008
63 062
033 053 064
032 050 013
065010 007 006 002
009 001
011
012 P03
Catastrales
005 003
P02
P01
PB
Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar
TABLA DE CONTENIDO
PRESENTACIÓN .......................................................................................................................2
I.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES ...........3
I.1.- Propiedad. ....................................................................................................................3
I.2.- Facultades del Derecho de Propiedad..................................................................4
I.3.- Clasificación de los bienes de acuerdo al Código Civil Venezolano (CCV)
.................................................................................................................................................5
II.- PRINCIPIOS BÁSICOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN.............................................8
II.1.- Principio del Cambio. ...............................................................................................8
III.- PLANIFICACIÓN TERRITORIAL. .................................................................................11
III.1.- Sistema de Planes en Venezuela. .....................................................................12
III.1.1.- Plan de Ordenación Urbanística (POU). .............................................................14
III.1.2.- Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL)..........................................................15
III.1.3.- Esquema de Ordenamiento Sumario. ..................................................................17
III.1.4.- Planes Especiales. ...............................................................................................17
III.1.5.- La Ordenanza. .....................................................................................................18
IV.- METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES
EN VENEZUELA .....................................................................................................................19
IV.1.- Características y Objetivos que debe cumplir el Avaluó Masivo de
Inmuebles. ..........................................................................................................................20
IV.2.- Métodos de Valoración de Inmuebles..............................................................21
V.- AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES CATASTRALES. .........................25
V.1- Planta de Valores de la Tierra..............................................................................26
Flujograma V.1.- Planta de Valores de la Tierra..............................................................33
V.2.- Tabla de Valores de la Construcción. .............................................................34
Flujograma V.2.- Tabla de Valores de la Construcción. ...................................................36
V.3.- Avalúo Masivo de Inmuebles...............................................................................37
V.3.1.- Determinación del Valor del Terreno....................................................................37
V.3.2.- Determinación del Valor de las Construcciones. ..................................................38
V.3.3.- Determinación del Valor del Inmueble. ................................................................39
Flujograma V.3.- Avalúo Masivo de Inmuebles. ..............................................................41
ANEXOS:..................................................................................................................................42
1. DETERMINACIÓN DE VALORES UNITARIOS PARA EDIFICACIONES...................42
1.1.- Procedimiento para la Obtención de los Valores Unitarios de la
Tipología: ............................................................................................................................43
2.- GLOSARIO DE TÉRMINOS..............................................................................................53
BIBLIOGRAFÍA. ......................................................................................................................58
Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 1

PRESENTACIÓN
Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles han sido una materia

muy discutida por los diversos profesionales del área de valoración
inmobiliaria. En materia de avalúo masivo específicamente, los
especialistas en valuación no han contado con procedimientos que
permitan la homologación del proceso a nivel municipal, dando como
resultado que existan formas diferentes de abordar el tema valuatorio
catastral. En tal sentido, la determinación del valor de un bien inmueble
requiere el establecimiento de basamentos fundamentales y universales a
los fines de manejar metodologías de valoración masiva homogéneas, que
permita la conformación y determinación de la riqueza inmobiliaria de los
municipios a nivel nacional.
En tal sentido, el Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar

(IGVSB), como organismo responsable de dictar las normas técnicas de
valoración catastral establecido en el artículo 46 numeral 10 de la Ley de
Geografía Cartografía y Catastro Nacional, presenta a continuación los
métodos de valoración masiva de inmuebles que serán empleados por los
municipios del país en su ámbito territorial, para determinar el valor
catastral de sus inmuebles.

I.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE LA PROPIEDAD DE BIENES

INMUEBLES
Los bienes inmuebles se encuentran vinculados a sus propietarios o

poseedores, por medio de normas establecidas en el Código Civil de
Venezuela. (CCV)
A continuación se presentan algunos conceptos de bienes inmuebles, sus

características y relación de los mismos con su poseedor, establecidos en
el Título II Capítulo II del Código Civil de Venezuela, a los fines de dar a
conocer el marco legal que los define, el ejercicio de los derechos sobre la
cosa (Bien Inmueble) y sus limitaciones.
I.1.- Propiedad.
Es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva,

con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley. (Art. 545 CCV)
Así mismo, el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana

de Venezuela establece la garantía del derecho de propiedad. “Se
garantiza el derecho de Propiedad. Toda persona tiene derecho al uso,
goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a
las contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con
fines de utilidad pública, o interés social, mediante sentencia firme y pago
oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de
cualquier clase de bienes”.
El concepto de “Propiedad” ha presentado cambios en el transcurso del

tiempo. En el pasado la propiedad consistía en una relación exclusiva y
excluyente de un poseedor sobre la cosa, en donde el poseedor ejercía el

señorío exclusivo sobre la cosa, excluyendo a cualquier posible vinculación

con otra persona. Esta es la teoría clásica de la propiedad
Con el transcurso del tiempo, esta relación ha variado en función de la

cosa, surgiendo las teorías modernas de la propiedad, las cuales se basan
en un fundamento racional o sociológico en donde lo fundamental es la
personalidad humana, en el derecho a la vida, en la utilidad o servicio que
presta a la colectividad, su misión es reforzar al hombre en la lucha por su
existencia.
Para algunos autores, la propiedad es un concepto jurídico económico

esencialmente objetivo y representa la relación de pertenencia de la cosa
al titular del derecho, representa el derecho real principal y definitivo; es
la más amplia relación de poder que tiene el hombre sobre las cosas del
mundo exterior.
I.2.- Facultades del Derecho de Propiedad.
La propiedad se manifiesta como un poder jurídico; se ejerce en forma

inmediata y directa sobre una cosa para aprovecharla totalmente; ese
poder es oponible a todo el mundo; es un derecho real por excelencia. Es
inviolable pero puede ser ocupada contra la voluntad del poseedor; se
cambia el carácter individualista por la función social que ella debe
cumplir, derecho que se caracteriza por las siguientes acciones:
• Uso: Derecho que tiene el propietario de sacar provecho o beneficio

de las cosas que posee.
• Goce: derecho que tiene el propietario a percibir los frutos,
intereses, producción, utilidades.

• Disposición: derecho que tiene el propietario de disponer de la cosa

materialmente, consumiéndola o destruyéndola; pero también puede
disponer de ella jurídicamente, enajenándola o confiriendo a otra
persona total o parcialmente la prerrogativas del derecho.
I.3.- Clasificación de los bienes de acuerdo al Código Civil

Venezolano (CCV)
Las cosas que pueden ser objeto de propiedad son bienes muebles e
inmuebles. (Art. 525, CCV); los bienes son inmuebles por su naturaleza,
por su destinación y por el objeto que se refieren. (Art. 526, CCV);
A continuación se presentan los artículos del CCV, que indican el carácter

de bien inmueble que adquieren los cosas.
Inmuebles por su naturaleza (Art. 527)

Son inmuebles por su naturaleza:
Los terrenos, las minas, los edificios y en general, toda construcción
adherida de modo permanente a la tierra o sea parte de un edificio. Se
consideran también inmuebles:
− Los árboles mientras no hayan sido derribados:
− Los frutos de la tierra y de los árboles, mientras no hayan sido
cosechados o separados del suelo.
− Los Hatos, rebaños, piaras y cualquier otro grupo de animales de cría,
mansos o bravíos, mientras no sean separaos de sus pastos o
criaderos.
− Las lagunas, estanques, manantiales, aljibes y toda agua corriente:
− Los acueductos, canales o acequias que conducen el agua a un edificio
o terreno y forman parte del edificio o terreno a que las aguas se
destinan.

Inmuebles por su Destinación (Art. 528 y 529)

Art. 528. Son inmuebles por su destinación: las cosas que el propietario
del suelo ha puesto en él para su uso, cultivo y beneficio, tales como:
− Los animales destinados a su labranza.
− Los instrumentos rurales.
− Las simientes.
− Los forrajes y abonos.
− Las prensas, calderas, alambiques, cubas y toneles.
− Los viveros de animales.
Art. 529. Son también bienes inmuebles por su destinación, todos los
objetos muebles que el propietario ha destinada a un terreno o edificio
para que permanezcan en él constantemente, o que no se pueden separar
sin romperse o deteriorarse o sin romper o deteriorar la parte del terreno
edificio a que están sujetos.
Requisitos para que un bien mueble se considere bien inmueble por

destinación:
• Que exista una cosa que por su naturaleza sea mueble, otra que por
su naturaleza sea inmueble (la mueble debe estar dentro de la
inmueble aún cuando sea un destino temporal).
• Que las cosas pertenezcan al mismo propietario
• Que exista una relación de destinación de la cosa mueble a la
inmueble.
• Que esa destinación sea manifiesta de modo que sea conocida por
terceros.
o Porque el propietario haya colocado la cosa mueble al uso,
cultivo o beneficio del fundo;

o Bien porque la haya destinado a permanecer constantemente

en el edificio o terreno;
o Bien porque la cosa mueble no puede ser trasladada sin
romperse o deteriorarse la parte del edificio o terreno a que
está sujeta.
Inmuebles por el objeto a que se refieren (Art. 530 CCV)

Son inmuebles por el objeto a que se refieren:
• Los derechos del propietario y del enfiteuta sobre los predios sujetos
a enfiteusis.
• Los derechos de usufructo y de uso sobre las cosas inmuebles y el
también el de habitación.
• Las servidumbres prediales y la hipoteca.
• Las acciones que tienden a reivindicar inmuebles o a reclamar
derechos que se refieren a los mismos

II.- PRINCIPIOS BÁSICOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN.
En toda actividad, el hombre desde tiempos remotos ha desarrollado

criterios al momento de hacer intercambio de bienes o actividades físicas
(trabajo), que le permiten obtener una ganancia o satisfacción en la
transacción realizada.
Esos criterios, se han convertido en principios, que en función del tiempo

transcurrido, sirven para explicar el comportamiento humano al momento
de hacer cualquier operación o transacción de bienes, y han servido para
el desarrollo de teorías económicas y de comportamiento social que sirven
para explicar y predecir el comportamiento del mercado de los bienes
inmuebles.
A continuación se enuncian los principios relacionados con la valoración

inmobiliaria:
II.1.- Principio del Cambio.
Los Bienes (Inmuebles y Muebles) están sujetos a variaciones en su

condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo y de los
cambios que se producen en la vida económica, social, política y
cultural, los cuales se reflejan en el valor de una propiedad.
II.2.- Principio de la Oferta y de la Demanda.

Para que un bien tenga valor debe haber escasez relativa del mismo, en
contra posición de que se presente una demanda efectiva por la cosa.
Las funciones de oferta y demanda determinan el precio del un bien.

II.3.- Principio del Uso Mejor y Más Productivo.

Se denomina también “uso mejor y más rentable”, o “mejor y mayor
uso” o “el uso capaz de producir el ingreso más alto durante un
período de tiempo futuro”, etc.
II.4.- Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes.

No debe hacerse inversión alguna que resulte un ingreso menor que el
costo de oportunidad.
II.5.- Principio del Balance o Equilibrio.

Todo proyecto debe procurar la participación equilibrada de los distintos
factores de producción, para obtener el máximo ingreso de la tierra,
evitando el sacrificio de uno de ellos para mantener el mismo nivel de
producción.
II.6.- Principio de la Predicción.

Los conocimientos y experiencias deben ser lo suficientemente
actualizados a los fines de permitir visualizar el futuro. La transacción
de compraventa de una propiedad, presupone la existencia de
compradores y vendedores que miren al futuro en función de una
expectativa.
II.7.- Principio de la Sustitución.

No es lo que el dueño estime en cuanto al valor del bien, sino lo que el
comprador este dispuesto a pagar en comparación con otros bienes
igualmente deseables.

II.8.- Principio del Nivel de Precios.

Al cambiar el nivel de costos de uno de los factores de producción,
cambia el punto de mayor rendimiento en la curva de ingresos
ascendentes y descendentes.
II.9.- Principio de la Competencia.

La deseabilidad de obtener mayores rentas orienta las inversiones.
II.10.- Principio de la Conformidad.

El uso debe estar conforme a las disposiciones legales.
II.11.- Principio de la Utilidad.

En la medida que los bienes tienen mayor utilidad y satisfacen
necesidades en un mercado de escasez, adquieren mayor valor.
II.12.- Principio de Integración y Desintegración.

Es importante definir en que período se encuentra el bien, referido a las
etapas de desarrollo del bien.

III.- PLANIFICACIÓN TERRITORIAL.
El desarrollo y crecimiento de las ciudades se han regido en nuestro país,

por medio de la utilización de la propiedad establecida en el Código Civil, y
éste, como es sabido es un cuerpo normativo concebido para sociedades
no urbanas, es decir, para sociedades agrícolas como eran las sociedades
de la primera mitad del siglo pasado. Al leer el Código Civil, se encuentra
que allí se regula la propiedad rural, y solo nueve normas en todo el
código inciden en la propiedad urbana y tienen que ver algo con
urbanismo, y son tan elementales que no sirven para ordenar el
crecimiento de las ciudades.
La promulgación de la Ley Forestal de Suelos y Aguas en el año de 1965,

indica los primeros parámetros para el uso y aprovechamiento del
territorio, a nivel nacional. Posteriormente en el año de 1977 se publica el
Reglamento de dicha Ley, el cual dicta las normativas correspondientes.
En el mes de agosto del año 1983, se promulga la Ley Orgánica de

Ordenación del Territorio, la cual constituye la herramienta básica para la
administración y uso del espacio territorial nacional, tanto en el ámbito
rural como en el ámbito urbano, siendo esta la primera Ley Nacional que
incide sobre la ordenación urbanística en Venezuela. Esta Ley define
Ordenación del Territorio como, “la regulación y promoción de la
localización de los asentamientos humanos, de las actividades económicas
y sociales de la población, así como el desarrollo físico espacial con el fin
de lograr una armonía entre el mayor bienestar de la población, la
optimización de la explotación y uso de los recursos naturales y la
protección y valorización del medio ambiente como objetivos
fundamentales del desarrollo integral del país”. Dentro de este concepto
de ordenación del territorio, se incluye la ordenación urbanística.

La Ley enumera a sus efectos los aspectos que tienen que ver
directamente con el urbanismo, estos son: el establecimiento de criterios
prospectivos y de los principios que orienten los procesos de urbanización,
industrialización, desconcentración económica y asentamiento humano; el
proceso de urbanización y la desconcentración urbana mediante la
creación de las condiciones económicas sociales y culturales necesarias
que permitan controlar el flujo migratorio a la ciudad, y la
desconcentración y localización industrial con el objeto de lograr un
desarrollo económico más equilibrado y un racional aprovechamiento de
los recursos naturales. Por tanto, queda en el concepto de la Ley, que la
ordenación urbanística forma parte de una política más general de
ordenación del territorio.
La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé en su

artículo 178, numeral 1, la competencia del municipio en la ordenación
territorial y urbanística.
III.1.- Sistema de Planes en Venezuela.
En Venezuela se han promulgado una serie Leyes que permiten el

desarrollo de la propiedad inmueble a nivel nacional. Dichas leyes
establecen los requerimiento y limitaciones en la ocupación y uso, del
espacio.
Las leyes en referencia son:
• Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (1983)
• Ley Forestal de Suelos y Aguas (1965)
Dichas Leyes, constituyen las herramientas fundamentales de la

planificación y administración del espacio territorial.

La planificación rural se basa principalmente en la aplicación de la Ley

Forestal de Suelos y Aguas, y su Reglamento, así como en la Ley Orgánica
de Ordenación del Territorio, considerando igualmente todo decreto, que
afecte un área en especial, los cuales condicionan el uso, ocupación y
aprovechamiento del territorio. Estos decretos se refieren a aquellos que
definen a las áreas bajo régimen de administración especial, zona de
reserva hidráulica, zonas de seguridad, etc.
La planificación urbana forma parte de un sistema integrado y jerarquizado

de planes (Art. 16, LOOU), a saber:
• Plan Nacional de Ordenación Territorial
• Plan Regional de Ordenación Territorial
• Plan Estadal de Ordenación Territorial
• Plan de Ordenación Urbanística
• Plan de Desarrollo Urbano Local
• Esquema Sumario
• Planes Especiales.
Dichos planes consideran primariamente la Ley Orgánica de Ordenación

del Territorio y la Ley Forestal de Suelos y Aguas.
Los sistemas de planes más utilizados, son:

• El Plan de Ordenación Urbanística
• El Plan de Desarrollo Urbano Local
• Las Ordenanzas de Zonificación (Instrumentos mas conocidos y
utilizados en la regulación del suelo urbano)
Un plan urbano en líneas generales consiste en un conjunto de

lineamientos para el desarrollo y control de la ocupación espacial,
densificación poblacional de una ciudad, basados en objetivos previamente

establecidos, para lograr una situación deseada que garanticen el

bienestar y desarrollo de la comunidad que habita en ella. Las regulaciones
que se adopten condicionarán la utilización y distribución del suelo urbano.
El tipo de plan urbano a promulgarse, depende del objeto del mismo, del
alcance, tanto en área de incidencia como variables a considerar.
La aprobación de planes urbanos incide directamente en la capacidad de

renta del terreno, ya que establece el potencial de desarrollo de los
mismos, en tal sentido:
• Delimita las áreas urbanas, en las cuales se supone tendrán lugar
inversiones de equipamiento e infraestructura, en un tiempo
determinado, de acuerdo al plazo indicado en el plan.
• Distribuye la ubicación de las actividades dentro del perímetro
urbano, y la intensidad de la misma; designa usos y potencial de
utilización.
• El conocimiento de los lineamientos de planificación que rigen a una
ciudad permite orientar a los inversionistas sobre las posibilidades y
limitaciones del desarrollo inmobiliario.
III.1.1.- Plan de Ordenación Urbanística (POU).
El Plan de Ordenación Urbanística es la concreción espacial urbana del plan

nacional de ordenación del territorio, del Plan Regional o Estadal,
estableciendo los lineamientos de la ordenación urbanística de uno o más
municipios. El desarrollo de los planes de ordenación urbanística,
corresponde al Ministerio de Infraestructura (MINFRA).
En los Planes de Ordenación Urbanística, se contemplan los siguientes

aspectos:

1. Definición de la estrategia de crecimiento de las ciudades en

términos de población, áreas de expansión urbana, base económica
y demás características físicos naturales.
2. Definición de los usos del suelo urbano, e intensidades de ocupación.
(Densidades Globales)
3. Definición del sistema de zonas verdes y espacios libres de
protección y conservación ambiental.
4. Localización de los principales servicios de equipamiento.
5. Trazado y características de los servicios de infraestructura.
6. Caracterización del sistema de drenaje primario.
7. Definición del sistema de vialidad urbana primaria.
8. Señalamiento de las áreas de alta peligrosidad y delimitación de loas
franjas de seguridad.
9. Definición del programa de actuaciones urbanísticas. (Conjunto de
acciones que los organismos públicos realizarán en el ámbito del
plan y en que plazo).
10. Las medidas económico-financieras para la ejecución del plan.
III.1.2.- Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL).
Constituye la herramienta normativa fundamental de los municipios para

regular sus ciudades, controlar y guiar su funcionamiento. Es la concreción
espacial del Plan de Ordenamiento Urbanística. Desarrolla, especifica,
complementa y concreta los lineamientos de la ordenación urbanística de
una localidad en particular.
Contenidos de un plan de desarrollo urbano local.

1. Definición detallada del desarrollo urbano, en términos de

población, áreas de expansión urbana, base económica y control
del medio ambiente.
2. Clasificación del suelo y el régimen urbanístico aplicable, así como
la identificación de las áreas que ameritan la elaboración de planes
especiales.
3. Delimitación de espacios libres y áreas verdes destinadas a parques
y jardines públicos, y a zonas recreacionales y de expansión.
4. Localización para edificaciones y servicios públicos y colectivos.
5. Trazado y características de la red vial urbana arterial y colectora,
definición del sistema de transporte público y organización de las
rutas del mismo.
6. Trazado y características de la red de acueductos, cloacas y
drenaje, en la secuencia de incorporación recomendada.
7. Señalamiento preciso de las áreas para equipamiento de orden
general e intermedio según normas correspondientes, y para las
instalaciones de alta peligrosidad delimitando su respectiva franja
de seguridad.
8. Identificación de las áreas de desarrollo urbano no controlado, con
indicación de las características a corregir a los fines de
incorporarlo a la estructura urbana.
9. Establecimiento de las áreas que deberán desarrollarse bajo la
modalidad de urbanización progresiva.
10. La regulación detallada de los usos del suelo y delimitación de las
zonas en que se divide el área del plan en razón de aquellos y, si
fuere el caso, la organización de la misma en perímetros o
unidades de actuación (ZONIFICACION).
11. Definición de la programación por etapas de la ejecución del Plan,
con indicación precisa de las zonas de acción prioritaria, del costo

de implantación de los servicios o de la realización de las obras de

urbanismo, así como fuentes de financiamiento.
12. La identificación de los terrenos de propiedad privada que
resultarán afectados por la ejecución del plan, indicando plazo para
la expropiación y disponibilidad de recursos para implantar el
servicio o realizar la obra.
Es responsabilidad del Municipio, elaborar y aplicar dichos planes, una vez
obtenida la aprobación por parte de la Cámara Municipal.
III.1.3.- Esquema de Ordenamiento Sumario.
Se refiere a la previsión que contempla la Ley Orgánica de Ordenación

Urbanística (LOOU) en aquellas ciudades o núcleos urbanos menores a
25.000 habitantes, en los cuales no se ha elaborado el plan de desarrollo
urbano local, en donde el Concejo Municipal respectivo, y en su defecto al
Ministerio de Desarrollo Urbano (Ministerio de Infraestructura) pueden
elaborar esquemas de ordenamiento sumario que fije las condiciones
básicas de desarrollo, incluyendo las áreas de expansión. (Artículos 35 y
36 de la LOOU)
III.1.4.- Planes Especiales.
Son aquellos cuyo objetivo fundamental es la ordenación, creación,

defensa o mejoramiento de algún sector particular de la ciudad, en
especial las áreas de conservación histórica, monumental, arquitectónica o
ambiental, las zonas de interés turístico o paisajístico, los asentamientos
no controlados las áreas de urbanización progresiva, o cualquier otra área
cuyas condiciones específicas ameriten un tratamiento por separado,
dentro del plan de desarrollo urbano local. La autoridad urbanística
municipal dispondrá lo concerniente a la elaboración, aprobación y
ejecución de estos planes. (Artículos 49,50 y 51 de la LOOU)

III.1.5.- La Ordenanza.
La Ordenanza es una publicación legal de la autoridad local en forma de

Gaceta Municipal. Su estructura responde a los patrones básicos utilizados
en los instrumentos jurídicos, pudiéndose dividir en Capítulos, Secciones y
Artículos.
En términos generales, una ordenanza de zonificación se estructura de la
manera siguiente:
Capítulo I. Disposiciones Generales.
Introduce La Ordenanza haciendo mención a su finalidad, alcance espacial

y temporal entre otros aspectos.
Capítulo II. Fundamentos Conceptuales y Desarrollo.
Descripción de las variables urbanas fundamentales que se regulan en

cada zona. (Usos permitidos, densidad, tipología de edificación permitida,
altura, % de ubicación, % de construcción, índice de estacionamientos
exigidos, etc.)
Capítulo III.- Disposiciones Complementarias.
Se refiere a las regulaciones generales aplicables a todas las zonas, tales

como índice de áreas de construcción por persona, disposiciones para el
equipamiento en edificaciones multifamiliares, regalías o áreas de
construcción no computables otorgadas según las características de la
edificación, especificaciones especiales, etc.
Capítulo IV.- Disposiciones Finales.
Consta de los aspectos finales, tales como mención de la fecha de

aprobación y entrada en vigencia de la Ordenanza, organismo municipal

encargado de la aplicación y cumplimiento de la ordenanza, identificación

de anexos, etc.
IV.- METODOLOGÍA DE VALORACIÓN DE INMUEBLES CON

FINES CATASTRALES EN VENEZUELA
La Ley de Geografía Cartografía y Catastro Nacional, a través de la

creación del Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar, centraliza
las directrices en materia de catastro a nivel nacional, entre otras las
referentes a la valoración catastral, a los fines de homologar los
procedimientos correspondientes. En tal sentido, el artículo 46 de ésta Ley
indica las competencias del IGVSB, y el Numeral 10 del mismo, establece:
Dictar las normas técnicas de valoración catastral.
En fecha 28 de mayo de 2002 mediante resolución ministerial N° 54 se

aprueban las Normas Técnicas para la Formación y Conservación del
Catastro Nacional, las cuales fueron publicadas en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela N° extraordinario 5590 de fecha 10 de
junio de 2002; las cuales establecen en el Artículo 1: “Las presentes
normas tienen por objeto regular la formación y conservación del catastro
a los fines de asegurar la uniformidad del régimen catastral en el territorio
nacional”.
En este mismo sentido, a fines de homologar los procedimientos

valorativos, el artículo 16 de las normas antes citadas contempla:
“Para determinar el valor catastral de los inmuebles, las oficinas
municipales de catastro deberán emplear el método de avalúo masivo, el
cual consiste en un procedimiento de comparación de las características de

los inmuebles objeto de avalúo, con las contenidas en la Planta de

Valores de la Tierra y en la Tabla de Valores de la Construcción.
La Planta de Valores de la Tierra refleja los valores unitarios de la tierra de
un municipio; y Tabla de Valores de la Construcción expresa los valores
unitarios de las diferentes tipologías de construcción determinadas en el
municipio”.
Por lo antes expuesto, para la determinación del valor de los inmuebles a

nivel municipal, se debe elaborar previamente la Planta de Valores de la
Tierra (PVT) y la Tabla de Valores de la Construcción(TVC).
La planta de valores de la tierra se determina mediante la aplicación de

métodos directos de valoración basados en el conocimiento del mercado
inmobiliario, o mediante la aplicación de métodos indirectos, que
contemplen igualmente parámetros del mercado de inmuebles.
La tabla de valores de la construcción se elabora mediante la aplicación del

método del costo, en el cual se determina el costo de reposición de las
tipologías establecidas en cada municipio.
IV.1.- Características y Objetivos que debe cumplir el Avaluó Masivo

de Inmuebles.
El resultado de aplicar Avalúo Masivo es el valor catastral del inmueble, el

cual debe satisfacer las siguientes características y objetivos:
• Valor Referenciado a Valor de Mercado. Se establece que la

determinación del valor catastral, se basa en el análisis del
comportamiento del mercado inmobiliario local.

• Es un Valor Universal, por ser la base de un tributo periódico,

según lo estipulan las Leyes y Ordenanzas (Ord. Impuesto Sobre
Inmuebles Urbanos), el cual afecta a todos los bienes inmuebles de
cada municipio.
• Es un Valor Objetivo, ya que recae sobre el objeto tributario, la Ley
no contempla la situación de capacidad económica del propietario del
bien para fijar el valor; además es una valoración normada, que
busca la menor dosis de subjetividad posible, mediante la aplicación
de normas técnicas de determinados instrumentos, y solo se puede
elegir entre estos instrumentos.
• Es una Valoración Determinante. La necesidad de justicia y
equidad lleva necesariamente a la coordinación de los resultados de
inmuebles semejantes deben dar como resultado un valor
semejante.
IV.2.- Métodos de Valoración de Inmuebles.

En avalúo masivo, se utilizan diferentes métodos de valoración
inmobiliaria, mediante los cuales se conforman la Planta de Valores de la
Tierra y la Tabla de Valores de la Construcción. Estos métodos se clasifican
en directos e indirectos.
IV.2.1.- Métodos Directos.

Son aquellos métodos que permiten determinar el valor de un inmueble
mediante la observación del comportamiento de los valores de
compraventa del mercado inmobiliario.
IV.2.1.1.- Comparativo de Datos del Mercado.

El método de comparación directa con el mercado se basa en la obtención
de un gran número de referenciales de compraventa de inmuebles, lo
suficientemente representativo de una zona física homogénea, que

posibilite mediante la aplicación de técnicas estadísticas y de la creación

de modelos, extraer unas conclusiones que permitan proyectar los
resultados obtenidos al resto de inmuebles de cada zona física
homogénea.
Este método es el que representa con mayor fidelidad la variaciones

experimentadas en el mercado inmobiliario urbano, característico de
mercados donde el suelo se vende en función de lo que se puede edificar
sobre el mismo. Se representa por la fórmula:
VIn = VT + VC
En donde...
VIn = Valor del Inmueble
VT = Valor del Terreno
VC = Valor de la Construcción
Metodología aplicada a:
• Lotes de Terreno
• Parcelas
• Parcelas con construcción o mejoras y bienhechurías.
IV.2.1.2.- Costo de Reposición o Método del Costo.

Para establecer el valor de la construcción se utiliza el método del valor
de reposición, en el cual se calcula el costo actual de reposición de la
edificación, afectándolo por el estado de conservación y edad. Se
pueden considerar otros factores que lo afecten. Se aplica en:
• Elaboración de la Tabla de Valores de la Construcción.

• Determinación del valor de las tipologías constructivas,
mejoras o bienhechurías.

IV.2.2.- Métodos Indirectos.

Son aquellos métodos que permiten determinar el valor de un inmueble
mediante el uso de fórmulas financieras, las cuales se basan en la
capacidad de generación de renta del inmueble o de la inversión que se
realice.
IV.2.2.1.- Método de la Renta.

Basado en la determinación del valor de un inmuebles según su
capacidad de generar renta, considerando la legislación y tasas
pasivas bancarias. Puede ser el resultado de la aplicación de
fórmulas muy complejas derivadas de cálculos financieros; o tan
sencillas como:
VIn = R/ t
En donde…
R = Renta mensual
t = Tasa de interés considerada
Este método se aplica en aquellos casos donde el número de transacciones

inmobiliarias es escaso, y existe gran número de inmuebles arrendados. Es
importante considerar una cantidad importante de inmuebles arrendados.
Se puede aplicar a:
• Inmuebles. Lotes, Parcelas, Locales, etc.
• Cultivos (Temporales o permanentes – Ganadería)

IV.2.2.2.- Desarrollo Hipotético.

Fundamentado en un modelo de valuación económico para la
determinación del valor de un terreno, en base a un desarrollo hipotético
inmobiliario en concordancia a las características del inmueble,
considerando los requerimientos legales en materia de urbanismo y las
condiciones del mercado.
Se aplica en:
• Parcelas o Lotes de Terreno
IV.2.2.3.- Método Residual.

Se utiliza para la determinación del valor unitario del suelo, el cual es el
resultado de la deducción del valor de la construcción del valor de
mercado del inmueble. Se representa por la fórmula:
VT = VIn - VC
En donde...
VT = Valor del Terreno
VC = Valor de la Construcción
En la cual se requiere conocer los valores de los inmuebles (VIn),

correspondiente al monto de la transacción de compraventa de los
mismos; así como el valor de la construcción (VC), calculado a partir del
valor de la tipología correspondiente afectada por el estado de
conservación y edad de la misma.

Al realizar la diferencia se obtienen los valores del terreno de los

referenciales tratados, posteriormente mediante la aplicación de técnicas
estadísticas, permiten establecer los distintos valores del terreno en cada
una de las zonas físicas establecidas.
Se aplica en:
1.1.1. Viviendas Unifamiliares.
1.1.2. Viviendas Multifamiliares
1.1.3. Locales, comerciales industriales o de oficina.
V.- AVALÚO MASIVO DE INMUEBLES CON FINES

CATASTRALES.
La determinación del valor de los inmuebles ubicados en el territorio

municipal, se realiza mediante la aplicación de metodologías de avalúo
masivo, tanto para la determinación del valor del terreno como el valor de
la construcción, para lo cual se deben elaborar la Planta de Valores de la
Tierra y la Tabla de valores de la Construcción. (Artículo 16 del
Reglamento de Normas Técnicas para la Formación y Conservación del
Catastro Nacional)
A continuación se presentan los procedimientos de elaboración de la Planta

de Valores de la Tierra (PVT) y la Tabla de valores de la Construcción
respectiva para cada municipio.

V.1- Planta de Valores de la Tierra.
La determinación del valor catastral de los terrenos se realizará,

estructurando la Planta de Valores de la Tierra conforme al
comportamiento de los valores del mercado inmobiliario local. A
continuación se describen los procedimientos que se deben seguir para
determinar la Planta de Valores de la Tierra ( Gráfico: Planta de Valores de
la Tierra)
OMC emite
comunicación a
Oficina de Registro
Inmobiliario 1
1. Las Oficinas Municipales de Catastro, deberán emitir una

comunicación a la Oficina Registro Inmobiliario, solicitando
autorización para la investigación de las transacciones inmobiliarias
realizadas en el Municipio. Este procedimiento será aplicado hasta
tanto se instale el Sistema de Folio Real conforme a lo establecido en
la Ley del Registro Público y del Notariado.
OMC emite
comunicación a ¿Concede SI Solicitar Libro
Oficina de Registro Autorización? Índice 2
Inmobiliario 1
NO
2. Obtenida la autorización por parte de la Oficina de Registro

Inmobiliario, se solicita el Libro Índice para su revisión
correspondiente.
Recopilar Información
Solicitar Libro
de Operaciones
Índice 2
Compraventa 3

3. Del Libro Índice, se obtiene y recopila información relacionada con

las operaciones (referenciales) de compraventa inmobiliaria. La
Información a ser recopilada será:
a. Tipo de inmueble
b. Nombre del comprador
c. Nombre del vendedor
d. Fecha
e. Monto de la operación
f. N° de Protocolo, Tomo, Trimestre, etc.
Recopilar Información Solicitan Tomos del

de Operaciones Protocolo Primero
Compraventa 3 4
4. Se solicitan los Tomos correspondientes al Protocolo Primero de cada

una de las operaciones, constatándose la realización de las mismas.
Solicitan Tomos del

Protocolo Primero
4
Recopila Información
sobre área de Terreno
y Construcción 5
5. Se obtiene información correspondiente a las áreas de terreno y de

construcción, así como de otros aspectos importantes que puedan
haber sido pactados en la operación. La Información a ser recopilada
será:
a. Área de terreno
b. Área de Construcción
c. Forma de Pago

d. Bienhechurías, pozo de agua, plantación, ganado, corrales,

vehículos, y cualquiera que se refleje en el documento y que
sea de utilidad para la investigación.
Representa los Recopila Información

referenciales en sobre área de Terreno
Base Cartográfica y Construcción
6 5
6. Representar los referenciales en la cartografía correspondiente.
Agrupar inmuebles ¿Existen planos Representa los

SI con variables
según variables referenciales en
urbanas. de zonificación?
7 Base Cartográfica 6
7. De existir planos con variables de zonificación, se agruparán los

inmuebles representados según las variables urbanas.
Agrupar inmuebles ¿Existen planos

SI
según variables con variables
urbanas. 7
de zonificación?
NO
Agrupar inmuebles
según zonas físicas
homogéneas 8
8. Si no existen planos con variables de zonificación, los datos serán

representados en planos, en los cuales se han determinado las zonas

físicas homogéneas resultantes del proceso de sectorización

catastral.
Agrupar inmuebles
según variables
urbanas. 7
Agrupar los inmuebles Agrupar inmuebles

en función de los según zonas físicas
criterios utilizados 9 homogéneas 8
9. Las actividades descritas en los puntos 7 y 8, permiten la agrupación

espacial de los referenciales por zonas físicas homogéneas.
Agrupar los inmuebles

en función de los
criterios utilizados 9
Homologan los
referenciales 10
10. Una vez cumplidos estos pasos se procede a la homologación de

los referenciales de acuerdo a lo siguiente:
a. Fecha de transacción (operación de compraventa)
b. Área del Terreno.
c. Área de Construcción.
d. Área Aprovechable (en áreas rurales).
Inspección de los
Homologan los inmuebles e Identifica
referenciales 10 Tipologías Constructivas
11

11. Posteriormente se realiza la inspección ocular de los

inmuebles, identificando la tipología constructiva, edad, vida útil y
estado de cada uno de los referenciales.
Inspección de los Determina el valor

inmuebles e Identifica actual de la tipología
Tipologías Constructivas constructiva
11 12
12. Determinar el valor actual de la tipología constructiva

correspondiente a cada uno de los referenciales considerados.
Determina el valor Determina el Valor

actual de la tipología de la construcción
constructiva 13
12
13. Determinación del valor de la construcción, a partir del área

de construcción de cada inmueble, multiplicado por el costo
depreciado de la tipología correspondiente.
El valor es la diferencia
1 entre valor del inmueble
menos el valor de
construcción 14
SI
Determina el Valor ¿Viviendas

de la construcción Unifamiliares?
13
14. La determinación del valor del terreno, en viviendas

unifamiliares o bifamiliares, es el resultado de la diferencia entre el

valor del inmueble menos el valor de la construcción obtenido en el

punto anterior.
¿Viviendas
Unifamiliares?
NO
Se determinará
por el método
correspondiente
a 25 m2
15
15. El valor del terreno de edificaciones multifamiliares, se

determinará el método correspondiente a un área de 25 m².
Se determinará
Definir los valores por el método
unitarios del correspondiente
terreno 16
a 25 m2 15
16. Definir los valores unitarios del terreno mediante la aplicación

de análisis estadístico.
Estructurar la Definir los valores

Planta de valores unitarios del
de la Tierra 17 terreno 16
17. A partir de los valores unitarios obtenidos en el punto anterior

se estructurará la planta de valores de la tierra.

Elaborar Plano y Estructurar la

listado de planta de Planta de valores
valores de la tierra de la Tierra 17
18
18. Elaborar el plano y listados correspondientes.
Elaborar Plano y
Fin listado de planta de
valores de la tierra
18

Flujograma V.1.- Planta de Valores de la Tierra.
OMC emite Solicitan

Solicitan
comunicación ¿Concede Recopilar Información
Recopilar Información
SI
SI Solicitar Libro
Solicitar Libro de Operaciones
Operaciones Tomos del
Tomos del
a Oficina de Autorización? de
Índice
Índice Compraventa Protocolo
Protocolo
Registro 22 Compraventa
33 Primero
Primero 44
Inmobiliario 1
NO
¿Existen planos Representa los

los Recopila Información
Recopila Información
Agrupar inmuebles SI Representa
con variables de referenciales en
en sobre área
sobre área de
de
según variables referenciales
zonificación? Base Cartográfica.
Cartográfica. 66 Terreno yy
Terreno
urbanas. 7 Base
Construcción.
Construcción. 55
NO
NO
El valor
El valor es
es la
la diferencia
diferencia
entre valor
entre valor del
del inmueble
inmueble
Agrupar los inmuebles 11
Agrupar inmuebles según menos el
menos el valor
valor de
de
en función de los construcción
zonas físicas homogéneas 88 construcción 14
14
criterios utilizados.
9
SI
SI
Inspección de los Determina el el Valor

Valor
Homologan los inmuebles e Determina el
Determina el valor
valor Determina ¿¿Viviendas
Viviendas
referenciales. actual de
actual de la
la tipología
tipología de la
de la construcción.
construcción. Unifamiliares
Unifamiliares
Identifica Tipologías
10
Constructivas. 1111
constructiva. 12
constructiva. 12 13
13 ??
NO
NO
Elaborar Plano y Se determinará

Se determinará
Estructurar la
Estructurar la Definir los
Definir los valores
valores
listado de planta por el
por el método
método
Fin Planta de
Planta de valores
valores unitarios del
unitarios del
de valores de la correspondiente aa
correspondiente
de la
de la Tierra.
Tierra. 1717 terreno.
terreno. 16
16
tierra. 18
18 25 m
25 m22.. 15
15
11
Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales

33
V.2.- Tabla de Valores de la Construcción.
La determinación del valor catastral de las construcciones se realizará

utilizando la Tabla de Valores de la Construcción, estructurándola de
acuerdo a las diferentes tipologías constructivas que existan en cada
municipio. A continuación se describen los procedimientos que se deben
seguir para determinar la tabla de valores de la construcción
(Flujograma V.2.- Tabla de Valores de la Construcción):
1. Realizar un reconocimiento de campo a los fines de identificar los

tipos de construcciones existentes en el municipio.
Realiza reconocimiento de
campo en el área de
estudio, para determinar la
tipificación constructiva 1
2. Realizar la tipificación de las construcciones del ámbito territorial

municipal, lo cual consiste en la agrupación de las construcciones
con características constructivas similares.
Realiza reconocimiento de
Realiza la tipificación de
campo en el área de
las construcciones
estudio, para realizar la
existentes 2
tipificación constructiva 1
3. Definir los niveles de calidad constructiva en cada tipología (baja,

media o superior).
Realiza la tipificación de Definir los niveles de

las construcciones calidad constructiva de
existentes 2 cada tipología 3

34
4. Determinar los cómputos métricos (Partidas de obra), en cada una

de las tipologías constructivas, así como en los niveles de
clasificación de las mismas.
Estimar las partidas de Definir los niveles de

obra en cada tipología calidad constructiva de
constructiva 4 cada tipología 3
5. Estimar los precios unitarios por partida de cada una de las

tipologías determinadas. Determinar el valor unitario de cada
tipología.
Estimar las partidas de

obra en cada tipología
constructiva 4
Estimar los precios unitarios

de cada una de las
determinadas tipología. 5
6. Elaborar la Tabla de Valores de la Construcción Bs./ m2.
Estimar los precios unitarios

de cada una de las
determinadas tipología. 5
Elaboración de la tabla de
valores de la construcción FIN
6

35
Flujograma V.2.- Tabla de Valores de la Construcción.
Realiza reconocimiento de Realiza la tipificación de

campo en el área de estudio, las construcciones Definir los niveles de
para determinar la tipificación existentes calidad constructiva de
constructiva 1 2 cada tipología 3
Estimar los precios unitarios de

cada tipología constructiva. Determinar cómputos
5 métricos
4
Elaboración de la tabla de
FIN
valores de la construcción 6

36
V.3.- Avalúo Masivo de Inmuebles.
El avalúo masivo de los inmuebles ubicados en el territorio municipal se

realiza mediante la aplicación de la Planta de Valores de la Tierra (PVT)
y la Tabla de valores de la Construcción respectiva de cada municipio.
A continuación se presentan los pasos a seguir a los fines de realización

del avalúo masivo de inmuebles a nivel municipal, en donde primero se
determina el valor del terreno, luego el valor de la construcción,
resultando de la sumatoria de ambos valores, el valor del inmueble.
V.3.1.- Determinación del Valor del Terreno
Para obtener el valor del terreno se deberá cumplir con los

procedimientos siguientes:
1. Disponer de la Planta de Valores de la Tierra, la cual antes de su

aplicación, debe ser aprobada por la Cámara Municipal.
Coteja dirección del

PVT inmueble con planta de
Aprobada valores de la tierra.
1
2. Cotejar la ubicación de cada inmueble a ser avaluado con el plano

de la planta de valores de la tierra.
Coteja dirección del Define costo del

inmueble con planta de terreno (Bs./m ² )
valores de la tierra. 1 1 según PVT. 2

37
3. Multiplicar el valor establecido en la Planta de Valores de la Tierra

por el área de terreno que presenta.
Define costo del Multiplica valor de

terreno (Bs./m. ² ) PVT por el área de
terreno
según PVT. 2 3
4. El valor resultante del paso anterior será el valor del terreno.
Multiplica valor de Obtiene valor

PVT por el área de catastral del
terreno terreno
3 4
3
V.3.2.- Determinación del Valor de las Construcciones.
Para obtener el valor de la construcción se deben seguir los

procedimientos siguientes:
1. Cotejar las características constructivas presentes en el inmueble,
reflejadas en cada ficha catastral, con las tipologías establecidas
en la Tabla de Valores de la Construcción definidas para el
municipio.
Coteja las características de

TVC los inmuebles contenidas en
Aprobada cada ficha catastral con
contenidas tipologías en la
TVUC. 1
2. Multiplicar los precios unitarios obtenidos por el área de cada

tipología identificada, con lo cual se obtiene el costo de reposición
del inmueble.

38
Coteja las características de Multiplica precios

los inmuebles contenidas en unitarios por área de cada
cada ficha catastral con tipología y se obtiene
contenidas tipologías en la costo de reposición del
TVUC. 1 inmueble 2
3. Aplicar el método de depreciación que considere el estado de

conservación edad y vida útil.
Multiplica precios Aplica ajustes por

unitarios por área de cada edad, vida útil y
tipología y se obtiene estado de
costo de reposición del conservación 3
inmueble 2
4. El valor resultante de los puntos anteriores será el valor de la

construcción.
Aplica ajustes por

edad, vida útil y Valor de la
estado de construcción
4
conservación 3
V.3.3.- Determinación del Valor del Inmueble.
El valor del inmueble será el resultado de la sumatoria del valor del

terreno más el valor de la construcción:
Valor catastral del Valor Catastral de

terreno la construcción
VALOR
CATASTRAL DEL
INMUEBLE

39
VI = VT + VC
Donde:
VI= Valor del Inmueble

VT= Valor del Terreno
VC= Valor de la Construcción
Los municipios podrán adoptar otra metodología no señalada en este

documento o realizar combinaciones de varias de ellas para realizar el
avalúo de los inmuebles que se encuentren en su territorio, en función
de las características o particularidades del municipio, previa evaluación
y aprobación del Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar.

40
Flujograma V.3.- Avalúo Masivo de Inmuebles.
PVT
Aprobada
Define costo del Obtiene valor catastral

Coteja dirección del Multiplica valor de
terreno (Bs./m.²) del terreno
inmuebles con la planta de PVT por el área de
valores de la tierra 1 según PVT 2 terreno 3 4
Obtiene valor catastral del

inmueble al sumar el valor
Fin del terreno y el de la
TVC Aprobada construcción 15
Coteja características
constructivas del Multiplica precios unitarios por
inmueble contenidas en área de cada tipología se Aplica ajustes por edad,
obtiene costo de reposición del Valor de la
cada ficha catastral con vida útil y estado de construcción
tipologías contenidas en inmueble 2 conservación 3
4
la TVC. 1

41
ANEXOS:
1. DETERMINACIÓN DE VALORES UNITARIOS PARA

EDIFICACIONES
Para determinar los valores unitarios de los tipos de edificaciones se

realizarán investigaciones económicas con el fin de definir los diferentes
tipos de construcciones, procediendo luego a preparar los cómputos
métricos de obra de cada una de ellas, y luego el costo de reposición de la
misma, mediante el análisis de la información directa e indirecta de los
precios del mercado inmobiliario; posteriormente se obtiene el valor unitario
de la tipología en referencia.
En la determinación del valor unitario de la construcción se aplica él Método

del Costo, en función de que normalmente un comprador no pagara más por
un bien de lo que pagaría construir una similar, el cual se resume en la
determinación del Costo de Reposición del bien inmueble el cual representa
el costo real del inmueble reproduciéndolo en forma similar con materiales,
mano de obra y métodos constructivos actuales que sustituyan la utilidad del
bien que se repone.
En una economía estable, los costos de reposición de los bienes inmuebles

con varios años de uso son equivalentes al costo de reproducción a nuevo
menos la depreciación acumulada en función del estado de conservación y la
edad, considerando que el factor tierra ha sido aprovechado en su mejor y
más productivo uso, y que no existen deficiencias funcionales.

42
En economías no estables, la inflación tiene una incidencia negativa en la

depreciación, la cual tiende a desaparecer originando la plusvalía y en
consecuencia aumentan los costos de reposición originales.
1.1.- Procedimiento para la Obtención de los Valores Unitarios de la

Tipología:
Estimación del costo de reproducción del bien por medio de los siguientes
análisis:
• Presupuesto de obra nueva.
• Presupuesto por analogías de obras similares.
• Presupuesto por equivalencia, en donde se aplica un factor de
arranque de los costos de mayor incidencia (Estructura) y se
añaden en forma porcentual los otros rubros de la
obra.(movimiento de tierras, pavimentos, electricidad, plomería
y otras instalaciones).
1.1.1.- Elementos Constructivos: Son todos aquellos componentes de una

estructura que constituyen parte esencial de la misma; por ejemplo las
fundaciones o infraestructura, las columnas, muros, losas y vigas que forma
las estructura y las paredes, revestimientos instalaciones eléctricas,
instalaciones sanitarias, herrería, revestimientos y demás elementos de una
edificación.
1.1.2.- Computo: Es la medición en longitud, área o volúmenes de un

proyecto
determinado.
1.1.3.- Objetivo:
Determinar la cantidad de materiales necesarios para ejecutar una obra.

43
Establecer el costo de la obra o una de sus partes.

1.1.4.- Conocimientos Necesarios:
• Procedimientos constructivos.
• Lectura de planos.
• Normas de mediciones vigentes.
1.1.5.- Documentos Necesarios.
• Planos de plantas, cortes y fachadas.
• Planos estructurales
• Planos de instalaciones.
• Planos de detalles.
• Especificaciones.
1.1.6.- Procedimiento:
• Clasificar el trabajo de acuerdo a:

• Partes que tienen costos diferentes.
• Trabajos a realizar.
El cómputo debe ser detallado, dejando constancia de las operaciones y

criterios a fin de facilitar la revisión, mediante el uso de planilla para cada
uno de los rubros.
1.1.7.- Presupuesto
Se define como el cálculo o estimación del costo de una obra.
1.1.7.1.- Se puede realizar de tres maneras:
• Presupuesto por análisis.

44
• Presupuesto por analogía.

• Presupuesto por equivalencia.
1.1.7.1.1.- Presupuesto por Análisis
Consiste en la obtención del costo de obra mediante la suma de los costos

de las diferentes partes que conforman la misma.
Para su realización se deben cumplir las siguientes etapas:
• Información
• Inventario
• Computo métrico
• Plan de Trabajo
• Calculo de Costos
• Gastos Generales
• Financiamiento.
Información:
Consiste en la búsqueda, clasificación y selección de datos relativos al costo
y disponibilidad de materiales, mano de obra, transporte, maquinarias,
equipos, etc.
Inventario:
Establecimiento de los items que integran la obra, vaciando la información
en planillas previamente elaboradas, indicando el estudio de aquellos rubros
que no se toman en cuneta en la obra, pero que son necesarios para la
ejecución de la mimas, como son los vestuarios de obreros, casetas de
vigilancia, etc.
Computo Métrico:

45
Es el indicador numérico de las cantidades que integran cada una de las

partidas que serán utilizadas en el presupuesto de obra.
Plan de Trabajo:
Herramienta importante para el cumplimiento de los plazos de entrega de
obra, estableciendo los tiempos de inicio de cada actividad involucrada en la
construcción de la edificación; representados estos por el camino crítico, los
organigramas, etc.
Cálculo de los Costos:

Es la etapa de lo costos unitarios y consta de los siguiente rubros:
• Materiales
• Equipos
• Mano de Obra
• Materiales: Se expresa en bolívares, la incidencia de la cantidad de

materiales utilizados, su transporte hasta el sitio de obra, cantidades
mínimas a considerar en pedido (Considerando Normas de
Construcción), requeridos en una unidad de medida.
• Equipos: Comprende los gastos ocasionados en el uso de

herramientas, maquinarias o equipos. Incluye movilización,
combustible, amortización y mantenimiento.
• Mano de Obra: Representa los gastos incurridos por la utilización de

mano de obra propiamente dicha, la cual incluye jornales pagados a
ayudantes, oficiales, jornales por vigilancia y gastos por prestaciones
sociales. Se determina cuanto cuesta una hora de trabajo,

46
considerando inclusive el valor de la mejoras sociales de los

trabajadores.
Gastos Generales:
Corresponde a los gastos de administración, imprevistos y utilidad de la
empresa.
Financiamiento:
Corresponde al análisis de los intereses generados por los préstamos
otorgados para la ejecución de la obra.
Una vez conocido el costo de cada una de las partidas, así como las
magnitudes de los cómputos métricos de las mismas, su producto y
posterior sumatoria nos da como resultado el costo total de obra.
El presupuesto por análisis nos muestra lo siguiente:
• Cantidades de materiales necesarios, el inventario de los mismos, con

los datos de incorporación y salida.
• Cantidad de jornales, con su respectiva clasificación y el volumen
requerido en las diferentes etapas de la obra.
• Equipo necesario, lo cual requiere el estudio de compra o alquiler de
los mismos.
• Establecimiento del flujo de caja.
• Costo anticipado de obra.
Se observa que en el análisis de los precios unitarios en un presupuesto, los

criterios de cálculo no son rígidos sino que por el contrario las variaciones
por los costos directos están en función directa de los rendimientos dentro

47
del programa de trabajo de la obra, y los costos indirectos dependen de los

Costos Indirectos de la Empresa.
1.1.7.1.2.- Presupuesto por Analogía.
Al dividir el costo actual de varias construcciones entre las áreas respectivas

de construcción, siendo estas construcciones semejantes, tanto por uso
como en calidad de acabados, estos resultados deben ser aproximadamente
iguales.
De no ser parecidos, se le puede imputar a dos razones:

• Los edificios no son completamente semejantes
• Existen errores de calculo o de concepción del problema.
Por lo tanto se puede decir que los costos de dos obras semejantes son
proporcionales a sus magnitudes.
El presupuesto por analogía tiene aplicación en la estimación de costo, como

ejemplo, son los precios unitarios en la venta de inmuebles, el precio por
metro cuadrado de instalación de cocina empotrada, los valores por punto
de electricidad, plomería etc.
La condición de semejanza es rigurosa y necesaria, ya que no se puede

comparar un centro comercial con una vivienda unifamiliar, ni esta con una
vivienda multifamiliar.
Las unidades de medida serán:

48
Como magnitudes físicas, el metro cuadrado área de construcción, metro

cúbico de volumen construido. Estas magnitudes se expresan en Bs./m²;
Bs./m³.
Como magnitud de analogía, el número de pupitres de un colegio, el número

de estudiantes, el número de camas de hospital etc. Estas magnitudes se
expresan en Bs./cama; Bs./alumno.
Se utiliza el metro cúbico cuando se trata de edificios industriales o

elementos de almacenaje, indicando la capacidad, Ejemplo Bs./Ton.
La semejanza del todo lleva implícita la semejanza de sus partes como son
en excavación, estructura, instalaciones, acabado etc.
Si cada parte se expresa como un porcentaje del costo total, puede entonces
para obras semejantes verificarse la igualdad en cada rubro.
Siendo la variación un item por ejemplo, entre 10% y un 15%, cuando se

encuentra en el inmueble objeto de estudio en un 20% habrá que modificar
el presupuesto o el proyecto.
El método de analogía aplicable a las valuaciones masivas permite clasificar

por tipo de calidad, a las construcciones en excelentes, muy buenas, buenas,
regulares; y aún subdividir cada tipo.
Se recomienda la utilización de este método, en edificaciones de

especificaciones constructivas comparables.

49
1.1.7.1.3.- Presupuesto por Equivalencia.
El presupuesto por equivalencia permite que por medio de un presupuesto

base determinar otros presupuestos de obras similares, en donde cambia la
incidencia de los rubros de acabado de la obra. Se representa por la formula
siguiente:
C=A+B*S
… en donde:
C = Costo Unitario a determinar
A = Cifra en Bs./m² que representa el costo de las estructura y

obras gruesas de la obra.
B = Coeficiente fijo, expresado en Bs./m.²
S = Sumatoria de los puntos que se le asignan a cada uno de los

siguientes rubros: Fachada, distribución, revestimientos,
pisos, carpintería, herrería, electricidad, instalaciones
sanitarias, cocina, pintura y baños.
Distribución porcentual en edificación:
Concepto %
Obras preliminares y movimiento de tierras 5,00
Infraestructura 8,00
Superestructura y concreto sin armar 30,00
Albañilería 5,00

50
Instalaciones Sanitarias 10,00

Instalaciones eléctricas 7,00
Herrería, Carpintería y Cerrajería 7,00
Revestimientos y acabados 10,00
Piezas sanitarias y porcelana 5,00
Pavimentos e impermeabilización 10,00
Pintura, vidrios, varios y obras finales. 3,00
Total: 100,00
No se incluyen gastos por conceptos de equipos, obras exteriores
Tipificación consiste en agrupar las edificaciones, según sus características

constructivas.
Factores que inciden en el Avalúo de los Edificios y Construcciones en

general son:
• Calidad de los materiales de construcción.
• Acabado de los trabajos.
• La robustez.
• El estado de conservación.
• La ubicación.
• Otras que se determinen a futuro.

51

52
2.- GLOSARIO DE TÉRMINOS

Bien
El Bien es la cosa que tiene actividad económica perceptible; es decir
aquellas entidades capaces de proporcionar un interés, una utilidad, una
ventaja al sujeto y que son susceptibles de apropiación. Los bienes son
cosas que pueden ser objeto de propiedad pública o privada.
Bienhechuría
Cualquier mejora que se incorpore permanentemente al suelo por el hombre
que no puede ser retirada sin destrucción, fractura o daño del bien
incorporado.
Cosa.
Toda entidad corpórea o incorpórea que puede ser objeto de una relación
jurídica cualquiera. (Concepto amplio).
Todo objeto material del mundo exterior. Toda entidad, material o inmaterial
que teniendo existencia autónoma pueda ser sometida al poder del sujeto
como medio para satisfacer interesas económicos. (Concepto restringido)
Costo
Cantidad de dinero que se invierte en las diferentes etapas constructivas y
de comercialización de un inmueble.
Factor de comercialización
Razón entre el valor de mercado y el costo de reposición del inmueble
similar.

53
Frente
Dimensión de un lote de terreno o parcela que da a una vía pública o
privada.
Homogeneización
Tratamiento técnico de los precios observados, mediante la aplicación de
coeficientes o transformaciones matemáticas que expresen, en términos
relativos, las diferencias de atributos entre los inmuebles investigados y el
que se está tasando.
Inferencia estadística
Parte de la ciencia estadística que permite extraer conclusiones a partir del
conocimiento de la muestra técnica de la población.
Inmuebles comparables
Aquellos identificados en la investigación, que por tener características
similares, sirven de base para la tasación del inmueble objeto.
Inspección
Actividad técnica de campo donde el tasador capacitado realiza un examen
detallado de las características intrínsecas y extrínsecas del bien a tasar, de
su entorno inmediato (vecindario), de los servicios comunitarios que le
sirven, indispensable antes de realizar el informe técnico de tasación.
Intervalo de opinión valorativa

Intervalo cerrado de valores, obtenidos por la aplicación de los procesos
estadísticos correspondientes, donde estará contenido el valor más
representativo del inmueble tasado, que deberá ser justificado por el
tasador.

54
Investigación
Conjunto de procedimientos de identificación, recolección, selección,
procesamiento, análisis e interpretación de resultados sobre datos relativos
a inmuebles similares al que se está tasando, para fundamentar la
estructura técnica del informe.
Lote de terreno
Gran extensión de terreno que puede ser desarrollado con base a los planes
de desarrollo, considerándose su localización (Urbano o rural), aspectos
físicos y existencia de un mercado comprador.
Parcela
Porción de terreno con frente para vías públicas o particulares, en
condiciones de ser aprovechada de inmediato para fines urbanos.
Profundidad
Es la dimensión de la parcela o lote de terreno medida desde su lindero
frontal hasta su lindero posterior opuesto.
Tasación
Estimación técnica del valor de un inmueble con base en la aplicación de
metodologías científicas.
Tasador
Profesional capacitado, debidamente certificado para realizar tasaciones de
inmuebles.
Valor de Mercado
Es el monto estimado por el cual se intercambia un activo a la fecha de la
tasación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una

55
negociación directa, después de una adecuada comercialización en la que las

partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudencia y sin coacción.
Valor Inmobiliario
Es la expresión monetaria de un bien inmueble fundamentada en las
características intrínsecas y extrínsecas, que el tasador estima en una fecha
determinada con base en el análisis del mercado inmobiliario en el área de
influencia del inmueble.
Valoración Catastral
Método para la determinación de los valores de los inmuebles mediante la
aplicación de la planta de valores de la tierra (PVT) y tabla de valores de la
construcción (TVC).
Valuación
“Proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito, y descansa en
observaciones y en la teoría económica, la cual produce un estimado de
valor de cambio por dinero efectivo, de una propiedad específica para una
fecha y lugar determinado. Cada valuación es un trabajo de investigación, es
una aplicación y combinación de economía de la tierra, análisis de mercado
y análisis de la inversión. La valuación no crea valor, sino que observa
meramente todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus
usos, y las fuerzas políticas, económicas, sociales y físicas que por su
interacción influyen en el valor. No recomienda acción, pero provee las bases
sobre las cuales las decisiones de acción puedan tomarse”.
Zona económica homogénea: se entiende por el espacio geográfico de

una región con características similares en cuanto a su valor unitario tanto
en valor del terreno como valor de la construcción.

56
Zona física homogénea: el espacio geográfico de una región con

características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, vías, uso,
destino económico u otras variables que la permitan diferenciar de las áreas
adyacentes.

57
BIBLIOGRAFÍA.
Allan Brewer-Carìas, 1.988. Ley Orgánica Para la Ordenación del

Territorio. Estudios e Índice Alfabético por 2ª Edición. Editorial Jurídica
Venezolana.
Apunte Criollo, Washington. 1.995. Glosario Catastral Urbano y Rural

Para América Latina y el Caribe.
Briceño Santiago.1.979. Terminología de valuación de bienes
inmuebles.
Código Civil de la República de Venezuela. 1.982.
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. 2000.
FUNDACOMUN, 1.979. Manual de Procedimiento de Catastro urbano.

Caracas.
FUNDACOMUN, 1.996-Nomenclatura Catastral Ley Orgánica de

Régimen Municipal.
García Pelayo Ramón y Gross. 1.974. Larousse Diccionario

Enciclopédico
Ley de Geografía, Cartografía y Catastro Nacional. 2.000.
Ley Orgánica de Régimen Municipal.
Ley Forestal de Suelos y Aguas.
Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela, (SOITAVE). 2002.

Apuntes Curso Formación Profesional de Perito Avaluador.

58

Avaluos Masivos (Catastro)

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INSTITUTO GEOGRÁFICO

La Geografía al Servicio del Desarrollo

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 1

Los métodos y técnicas de avalúos de inmuebles han sido una materia

En tal sentido, el Instituto Geográfico de Venezuela Simón Bolívar

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 2

I.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE LA PROPIEDAD DE BIENES

Los bienes inmuebles se encuentran vinculados a sus propietarios o

A continuación se presentan algunos conceptos de bienes inmuebles, sus

Es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva,

Así mismo, el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana

El concepto de “Propiedad” ha presentado cambios en el transcurso del

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 3

señorío exclusivo sobre la cosa, excluyendo a cualquier posible vinculación

Con el transcurso del tiempo, esta relación ha variado en función de la

Para algunos autores, la propiedad es un concepto jurídico económico

I.2.- Facultades del Derecho de Propiedad.

La propiedad se manifiesta como un poder jurídico; se ejerce en forma

• Uso: Derecho que tiene el propietario de sacar provecho o beneficio

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 4

• Disposición: derecho que tiene el propietario de disponer de la cosa

I.3.- Clasificación de los bienes de acuerdo al Código Civil

A continuación se presentan los artículos del CCV, que indican el carácter

Inmuebles por su naturaleza (Art. 527)

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 5

Inmuebles por su Destinación (Art. 528 y 529)

Requisitos para que un bien mueble se considere bien inmueble por

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 6

o Bien porque la haya destinado a permanecer constantemente

Inmuebles por el objeto a que se refieren (Art. 530 CCV)

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 7

II.- PRINCIPIOS BÁSICOS DEL PROCESO DE VALUACIÓN.

En toda actividad, el hombre desde tiempos remotos ha desarrollado

Esos criterios, se han convertido en principios, que en función del tiempo

A continuación se enuncian los principios relacionados con la valoración

II.1.- Principio del Cambio.

Los Bienes (Inmuebles y Muebles) están sujetos a variaciones en su

II.2.- Principio de la Oferta y de la Demanda.

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 8

II.3.- Principio del Uso Mejor y Más Productivo.

II.4.- Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes.

II.5.- Principio del Balance o Equilibrio.

II.6.- Principio de la Predicción.

II.7.- Principio de la Sustitución.

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 9

II.8.- Principio del Nivel de Precios.

II.9.- Principio de la Competencia.

II.10.- Principio de la Conformidad.

II.11.- Principio de la Utilidad.

II.12.- Principio de Integración y Desintegración.

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 10

III.- PLANIFICACIÓN TERRITORIAL.

El desarrollo y crecimiento de las ciudades se han regido en nuestro país,

La promulgación de la Ley Forestal de Suelos y Aguas en el año de 1965,

En el mes de agosto del año 1983, se promulga la Ley Orgánica de

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 11

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, prevé en su

III.1.- Sistema de Planes en Venezuela.

En Venezuela se han promulgado una serie Leyes que permiten el

Dichas Leyes, constituyen las herramientas fundamentales de la

Taller de avalúo Masivo de Inmuebles con Fines Catastrales 12

La planificación rural se basa principalmente en la aplicación de la Ley

La planificación urbana forma parte de un sistema integrado y jerarquizado

Dichos planes consideran primariamente la Ley Orgánica de Ordenación