REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

LA UNIVERSIDAD DEL ZULIA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
ASIGNATURA: DERECHO TRIBUTARIO
PROFESOR: EDUARDO MILLANO
SECCIÓN: 003

INFORME

ELABORADO POR:

Br. David Chourio

C.I: 15.986.116

MARACAIBO, MAYO DEL 2021.

Impuesto a Inmuebles Urbanos

Es un tributo municipal que se genera por la propiedad o posesión de terreno y

construcciones ubicados dentro del perímetro municipal urbano y que estén
dotados de servicios públicos por parte del municipio.

El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos ha tenido una evolución significativa con el

paso del tiempo, primero como una carga real de los inmuebles, luego como una
contribución de los propietarios a las cargas públicas de acuerdo a su capacidad
contributiva, y hoy en día además, como un instrumento tendiente al logro de la
correcta ordenación del suelo y de las construcciones, ya que su eficiente
aplicación se asocia al diseño e implementación de los sistemas de catastro.
Actualmente este impuesto presenta como característica común entre los países
de América Latina el ser un impuesto atribuido a la potestad tributaria de los
municipios. La Constitución venezolana atribuye a los municipios el Impuesto
sobre Inmuebles Urbanos, mientras que los inmuebles rurales lo reserva al poder
nacional.

En Venezuela el Impuesto sobre Inmuebles Urbanos tiene sus inicios en la

Ordenanza del Distrito Federal el año 1875 y tiene como primer antecedente la
Constitución de 1947, en la actualidad está basado en el principio de generalidad,
contemplado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que
plantea la obligación de todos los ciudadanos de coadyuvar a las cargas del
Estado y a través de esto satisfacer la necesidad de los municipios de procurarse
recursos.

El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos está consagrado en el artículo 179, ordinal

2, de la Constitución Bolivariana de Venezuela y atribuido originariamente al Poder
Municipal y se encuentra regulado en las Ordenanzas que al respecto crean los
Concejos Municipales.
Importancia del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos

El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos surge por ser la tierra la principal fuente de
riqueza de los Estados, es por esto que como afirma Giannini (citado por Villegas,
2002), es el impuesto más antiguo de los impuestos directos. Esto se
complementa con el hecho de que el Estado tenía o tiene un derecho originario
sobre todo el suelo de su soberanía, aunado a la seguridad y estabilidad que
como base ofrecía este impuesto para la realización y cobro de este.

Es un instrumento que las Alcaldías han utilizado para el ordenamiento de la

expansión urbana y para el mejoramiento de sus ingresos propios, de modo que
permitan un proceso de modernización de las ciudades conjuntamente con otras
fuentes de ingresos.

Elementos del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos

Hecho imponible

El hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de

naturaleza urbana ubicado en el ámbito municipal, o por la titularidad de un
derecho real de usufructuario, enfiteuta. Es decir, que la capacidad de disponer del
inmueble es la manifestación generadora de la obligación tributaria. Para Evans
(1998), el hecho generador del tributo nace entre el sujeto pasivo obligado al pago
y un inmueble urbano, que para la administración municipal venezolana, revela
capacidad de pago y por lo tanto las personas propietarias de los inmuebles deben
contribuir con los gastos públicos municipales. El artículo 4 de la Ordenanza de
Impuesto sobre Inmuebles Urbanos establece que el hecho imponible del
impuesto, lo constituye el ejercicio de los derechos de propiedad u otros derechos
reales, sobre bienes inmuebles urbanos ubicados en la jurisdicción del Municipio
Maracaibo.

Base imponible

En el artículo 5 de la ordenanza vigente la base imponible del impuesto será el

valor de los inmuebles urbanos, ubicados en la jurisdicción del Municipio
Maracaibo. El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos consistirá en una alícuota del
valor del inmueble, determinado conforme a lo establecido en esta Ordenanza.

Según el artículo 6 de la Ordenanza de Impuestos sobre Inmuebles Urbanos los

parámetros para fijar el valor de los inmuebles urbanos por la Oficina Municipal de
Catastro son los siguientes:

1. Áreas urbanas y periurbanas según el tipo de construcción, terreno, sector

y parroquia a la que pertenece y que cumpla con las características de
arquitectura, estructura, servicios y equipamiento urbano, que define y
otorga homogeneidad particular e incide en el valor de la construcción y de
la tierra.
2. El precio corriente del inmueble urbano en el mercado.
3. Las condiciones urbanísticas del sector o parroquia de su ubicación.
4. Las condiciones edificatorias del mismo.
5. El carácter histórico y artístico.
6. La antigüedad de las construcciones.
7. El uso o destino y la calidad del inmueble.
8. El número de metros cuadrados del inmueble, bien sea, que se trate de
inmuebles constituidos por terrenos, por terrenos con construcción, o solo
de construcción.
9. Cualquier otro factor que, de manera razonable, pueda incidir en el valor del
mismo y le permita a la Administración Municipal determinar el valor de una
forma adecuada y justa.

Parágrafo Primero: La base imponible, en ningún caso, podrá ser superior al

valor del inmueble urbano en el mercado.

Parágrafo Segundo: La Dirección de Catastro podrá incluir, suprimir o modificar

los parámetros establecidos en este Artículo para fijar el valor de los inmuebles
urbanos a través de Ordenanza.

Parágrafo Tercero: En correlación con el artículo 16 de las Normas Técnicas

para la Formación y Conservación del Catastro Nacional, la Dirección de
 Catastro, usará el método de avaluó masivo, a los fines de homologar los
procedimientos valorativos, y el cual consiste en un procedimiento de
comparación de las características de los inmuebles objeto de avaluó, con las
contenidas en la Planta de Valores de la Tierra y en la Tabla de Valores de la
Construcción. La Dirección de Catastro tomará las medidas necesarias para el
cumplimiento de éste artículo.

Parágrafo Cuarto: La determinación del valor fiscal del inmueble para el cálculo
del impuesto urbano se hará partiendo del valor que se le otorgue en la planta
de valores catastrales para terrenos y construcciones, las cuales serán
actualizadas de forma automáticas a través del Sistema de Cálculo para
Tramites, tomando como referencia el valor del criptoactivo Petro.

Monto del Impuesto

El monto al impuesto anual será determinado de acuerdo a su valor fiscal (base

imponible) según lo establecido en el artículo 7 de la Ordenanza de Impuestos
sobre Inmuebles Urbanos conforme a los siguientes porcentajes:

a) Inmuebles destinados a vivienda, 0.5%.

b) Inmuebles destinados a oficinas, clínicas y similares, el 1%.
c) ) Inmuebles destinados al uso comercial y/o industrial, el 1%.
d) Terrenos, el 1.2%.

Sujetos del tributo

Son los que intervienen en la determinación tributaria, se clasifican en:
Sujeto activo. Es sujeto activo de la obligación tributaria, el Municipio Maracaibo
del Estado Zulia, por estar investido de potestad tributaria o poder público para
crear y percibir el tributo (Art. 10 Ordenanza de Impuestos sobre Inmuebles
Urbanos).
Sujeto pasivo.
Los sujetos pasivos según la administración municipal venezolana son las
personas naturales o jurídicas propietarias de inmuebles en su condición de
titulares de ese derecho.
Son sujetos pasivos en calidad de contribuyentes, las personas naturales y las
personas jurídicas, que sean titulares de derechos de propiedad u otros derechos
reales sobre bienes inmuebles urbanos ubicados en la jurisdicción del Municipio
Maracaibo; así como los beneficiarios de concesiones administrativas sobre los
mismos bienes. En caso de comunidad de la propiedad, serán sujetos pasivos en
calidad de contribuyentes todos y cada uno de los comuneros en forma solidaria
(Art. 13 Ordenanza de Impuestos sobre Inmuebles Urbanos). El Código Orgánico
Tributario en su artículo 19 establece que el contribuyente o responsable es el
obligado a cancelar el tributo. Normalmente, el sujeto pasivo del tributo (el
contribuyente) es también sujeto pasivo de la obligación, sin embargo hay casos
particulares en los cuales la ley fiscal atribuye la obligación de pagar el tributo a
otras personas distintas al contribuyente, y que por esa circunstancia se suman a
éste o actúan paralelamente a él o también puede sustituirlo íntegramente.
Se considera sujetos pasivos en calidad de responsables, aquellos que, sin tener
el carácter de contribuyentes, deben por disposición expresa de esta Ordenanza,
cumplir con las obligaciones atribuidas a los contribuyentes. Son sujetos pasivos
en calidad de responsables, los agentes de retención y los demás que determine
el Código Orgánico Tributario (Art. 15 Ordenanza de Impuestos sobre Inmuebles
Urbanos).
Según el artículo 16 de la Ordenanza de Impuestos sobre Bienes Urbanos son
sujetos pasivos en calidad de responsables:
1. El usufructuario, solidariamente con el propietario del inmueble.
2. El acreedor anticresista si no hay pacto en contrario, conforme con lo previsto
en el artículo 1856 del Código Civil vigente.
3. El enfiteuta y el comodatario, solidariamente con el propietario del inmueble.
4. El adquirente, por cualquier título, de un inmueble urbano, solidariamente con
su causante, por los impuestos causados y no pagados hasta el momento de
producirse la transmisión de la propiedad, salvo cuando la causa de la adquisición
sea el resultado de una decisión judicial definitiva y firme.
5. El arrendatario o adjudicatario, por cualquier título de terrenos nacionales,
estadales, municipales o de cualquier otra entidad pública; únicamente sobre la
construcción que aquellos hubiesen hecho, calculando el impuesto con base en el
valor de lo construido.

Determinación del Valor del Inmueble

Para determinar el valor del inmueble (VI), la Dirección de Catastro deberá realizar
el avaluó del precio en el mercado del inmueble para ese año, con el cual se
cobrará los últimos seis años si el contribuyente no se ha registrado en la
Administración Tributaria o a los últimos 4 años si está inscrito en la
Administración Tributaria, de conformidad con lo contemplado en el Código
Orgánico Tributario en relación con las prescripciones.
La Oficina Municipal de Catastro procederá una vez notificado por cualquier medio
de comunicación al propietario u ocupante del inmueble, a realizar la inspección
del mismo, al tercer día para efecto de calcular el impuesto de inmueble urbano.
La base imponible o valor fiscal (VF) de cada inmueble se determinará
multiplicando el valor del Inmueble en el mercado, según el valor catastral de los
mismos, por la proporción fiscal (PF) establecida para cada tipo de inmueble. En el
artículo 31 de esta ordenanza el resultado del valor fiscal (VF) se le calculara el
porcentaje según el uso del inmueble, establecido en el artículo 6 de la Ordenanza
de Impuestos sobre Inmuebles Urbanos. En términos matemáticos, la operación
se efectuara de acuerdo a la siguiente fórmula:
VF=VI x PF
Dónde:
VF= Valor Fiscal
VI= Valor del Inmueble según el valor catastral de los mismos, el cual se fijara
tomando como referencia el precio correspondiente en el mercado.
PF= Proporción Fiscal
Monto del Impuesto Anual = VF x Porcentaje del uso del inmueble.
A los efectos de determinar el Valor Fiscal o Base Imponible a que se refiere el
artículo anterior, se establecen las siguientes Proporciones Fiscales (PF) del Valor
Inmueble (VI).
a) Para inmuebles de uso residencial, la Proporción Fiscal (PF) será de 0.4 del
Valor Inmueble (VI).
b) Para inmuebles destinados a oficinas, clínicas y similares, la Proporción Fiscal
(PF) será igual al 0.4 del Valor Inmueble (VI).
c) Para Inmuebles destinados al uso comercial y/o industrial, la Proporción Fiscal
(PF) será igual a 0.6 del Valor Inmueble (VI).
d) Para los terrenos, la Proporción Fiscal (PF) será del 0.70 del Valor Inmueble
(VI).

Es muy importante resaltar que de conformidad con el ordenamiento jurídico

venezolano, está prohibido el cobro de tributos en divisa extranjera. En tal sentido,
se hará uso del criptoactivo venezolano PETRO como unidad de cuenta para el
cálculo dinámico de los tributos y sanciones, cobrando exclusivamente a partir de
su equivalente en Bolívares Soberanos.

Liquidación del Impuesto

La liquidación se solicitará ante el Servicio Desconcentrado Municipal de
Administración Tributaria (SEDEMAT), durante el primer mes de cada año,
cumpliendo con las condiciones, plazos y formas establecidas en la Ordenanza.
La liquidación se acompañará con los recaudos que permitan registrarse y/o
actualizar al administrado en el Registro de Información de Contribuyentes del
Impuesto sobre Inmuebles Urbanos (Art. 35 Ordenanza de Impuestos sobre
Inmuebles Urbanos).

Pago del Impuesto

El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos se determinará por anualidades, y será
pagado por mensualidades ante las oficinas receptoras del Servicio
Desconcentrado Municipal de Administración Tributaria (SEDEMAT), las
mensualidades comenzarán a contarse a partir del primero (01) de enero de cada
año.
El pago del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, deberá realizarse dentro del mes
calendario correspondiente.
La Administración Tributaria Municipal podrá realizar convenios de pago con
deudores morosos, sobre la base de un pago inicial del treinta por ciento (30%) de
la deuda liquida y exigible, más el pago del año en curso vigente. El pago de la
diferencia, será efectuado por el contribuyente en porciones mensuales en un
número no mayor a seis (6). En consecuencia, los contribuyentes pueden obtener
Solvencia Municipal para otros fines distintos a la de enajenación o gravamen del
inmueble objeto del impuesto adeudado. En caso del incumplimiento de las
condiciones y plazos otorgados, la obligación se hará liquida y exigible; dejando la
Administración Tributaria Municipal sin efecto el convenio, y exigirá el pago
inmediato de la totalidad de lo adeudado.
La transmisión de la propiedad de los inmuebles por cualquier título, hace
solidariamente responsables al vendedor y al comprador con respecto al pago de
los tributos municipales adeudados.
El pago del impuesto puede ser efectuado por los contribuyentes o por los
responsables. También puede ser efectuado por un tercero, quien se subrogará en
los derechos, garantías y privilegios del Fisco Municipal en los términos
establecidos en el Código Orgánico Tributario.
Proceso de Compra Venta de un Inmueble

La venta de un inmueble cumple con dos (2) etapas:

 La primera es la opción de compra-venta, donde se establecen las

condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio,
forma de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de
venta, monto de la garantía entregada para asegurar la operación, y las
penalidades correspondientes en caso de incumplimiento.

 La segunda es la protocolización del documento definitivo de compra-

venta, presentado al Registro Inmobiliario correspondiente con los recaudos
que señalamos a continuación.

Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario

correspondiente de acuerdo a la ubicación del inmueble, conjuntamente con el
documento de venta redactado y visado por abogado, los siguientes recaudos:

 Documento de venta redactado y visado por abogado.

 Copia de la Cédula de Identidad de los otorgantes.
 Original y copia del Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de
cada uno de los otorgantes.
 En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse los documentos
constitutivos y últimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la
Cédula de Identidad del representante legal.
 Ficha Catastral (Si la Cuenta está a nombre de una persona diferente al
propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
 Solvencia del Derecho de Frente.
 Solvencia de Agua del inmueble (Si se trata de un apartamento,
previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
 Registro de Vivienda Principal. En caso de no tener registrado el inmueble
como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio
de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el
SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a la
Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
  Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el
Registro Inmobiliario, en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
 Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía
correspondiente por la operación inmobiliaria.

Los requisitos a contemplar a la hora de realizar la compra de un inmueble,

son los siguientes:

 Título de propiedad del inmueble.

 Comprobantes de predial y agua.
 Valoración vigente.
 Documentos personales.
 Tramite de autorización de crédito.

Acotación de Importancia:             

Los gastos que se generan con motivo de la compra-venta del inmueble, incluso
los Honorarios de abogado por la redacción de los documentos de Opción de
compra y Venta, recaen en el Comprador.

En los gastos se incluye, Certificación de Impuestos que requiera la entidad

bancaria, en caso de tramitación de créditos hipotecarios.

Recomendaciones:

El propietario una vez tomada la decisión de vender y comience con la tramitación

de la documentación necesaria para protocolizar.

El comprador debe antes de suscribir la  opción de compra-venta, comprobar ante

la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente al documento de venta, que el
inmueble esté libre de gravamen (embargo, prohibición de enajenar y
gravar).

¿Cómo redactar un documento de compra y venta?

Se detalla un contrato de compraventa representativo el cual tiene el siguiente
orden.

 Titular

 Lugar y fecha donde se celebra el acuerdo.

 Datos de la parte vendedora, de tener representante; estos datos también

deben colocarse.

 Información de la parte que realiza la compra, de tener representante; estos

datos también deben colocarse.

 Exposición previa: Se examinan y se representa el objeto de la compra-

venta.

 Información de la parte que realiza la compra, de tener representante; estos

datos también deben colocarse.

 Costo de Venta.

 Contextos.

 Condiciones de lo que se vende.

 Forma de Pago.

 Documentos que se presentan.

 Certificaciones que se aportan.

 Definir el tribunal donde se resuelvan inconvenientes que puedan surgir del

contrato.

 Datos y firma del comprador y vendedor.

 De ser oportuno incluye anexos: Recibo de impuestos ya pagados, avalúos

de peritos, pruebas técnicas, y cualquier otra información.