LECCIÓN 1 Y 2; LAS RELACIONES JURÍDICO-REALES ADQUISICIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Antecedentes de los derechos reales

Son derechos subjetivos sobre los bienes. Origen en el sistema de acciones del Derecho romano con las acciones reales
(actiones in rem) que pretendían recuperar un objeto y las acciones personales (actiones in personam) utilizadas para exigir a una
persona un determinado comportamiento (acreedor y deudor). Esto da lugar a dos ramas del derecho, el Ius in personam y el ius
in re. Esto se refleja en el Código Civil y con anterioridad en la Ley Hipotecaria de 1861.
Concepto de Derecho Real
Es un derecho subjetivo que tiene como objeto el poder directo e inmediato sobre bienes patrimoniales (no hace falta pedir
permiso a nadie, yo soy el propietario del bien).
Tiene Eficacia erga omnes o carácter absoluto, es decir tengo la propiedad del bien frente a cualquier persona, por lo tanto,
cuando hablamos de la propiedad de una casa decimos que es de mi patrimonio y nadie puede hacer nada en mi contra sobre
esta.
Recae íntegro sobre toda la cosa y permanente: aunque su ejercicio se concrete en una parte (por ej. servidumbre de paso) o sea
periódico (por ej. derechos de aprovechamiento por turno).
Puede ser posible la modificación del objeto y la subrogación real (lo propiedad sobre un inmueble, el inmueble sufre unos daños y
sin embargo hay una indemnización, es decir ocupa un objeto el lugar del otro, en este caso ocupa dinero el lugar que ocupaba el
inmueble).
También podemos decir que no se ve afectado por la división de la cosa común (por ej. la hipoteca). Por último, no recae sobre
cosas futuras, salvo excepciones legales (por ej., pisos en construcción).
Facultades que agrupan los derechos reales
Realización directa del interés dependiendo del derecho (diferencias entre un derecho de uso y otro de garantía); tu puedes
realizar tu interés de una manera directa, el que es propietario del piso disfruta de todos los derechos de propiedad de manera
directa sin tener que mediar la intervención de un tercero.
Facultades sobre los bienes
 La facultad de exclusión: preventivo (por ej. facultad de deslinde) y represivo (por ej. acción negatoria del propietario, hay
una servidumbre y tu niegas que la haya). También existe la oposición de la titularidad real frente a terceros (lo que tu
quieres es poner tu titularidad real frente a un tercero que dice que no y quiere que pierdas tu derecho de la propiedad)
 La facultad de persecución (por ej. acción reivindicatoria “que sucede cuando una persona tiene tu bien, lo tienes que
reivindicar” o declarativa del propietario “cuando un tercero no reconoce que tú eres el propietario”).
 La facultad de disposición (por ej. enajenar, renunciar o limitar un derecho). Disponer libremente del objeto y realizar en el
todos los derechos que te corresponden, esta facultad te permitirá disfrutar del derecho real en si, pero no del objeto
pleno porque recaen derechos como las servidumbre o la hipoteca que no te lo permiten.
 La facultad de preferencia o prioridad entre los derechos reales: prior tempore potior iure (por ej. la propiedad o la
hipoteca; la doble venta). La propiedad no convive con otro propietario, con excepción del prior tempore potior iure,
refiriéndose a las hipotecas, en este caso entra en juego el Registro de la propiedad (por ejemplo, yo tengo el piso
hipotecado con un banco, pero luego tengo una segunda hipoteca con otro banco, la hipoteca que primero se ejecuta es
la de la primera entidad bancaria)
Diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito
Derechos reales cuestionables:
 Hipoteca ≠poder directo; arrendamientos = poder directo. La hipoteca es un derecho real, pero con excepciones, ya que
con la hipoteca el banco puede disponer de tu casa como garantía.
 Derechos crédito = lesionados por terceros (art. 1111 C. c.). “Los acreedores, después de haber perseguido los bienes
de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden ejercitar todos los derechos y acciones de
éste con el mismo fin, exceptuando los que sean inherentes a su persona; pueden también impugnar los actos que el
deudor haya realizado en fraude de su derecho.”
 Arrendamientos = oponibles a terceros.
Teorías
 La doctrina clásica. Marca la línea divisoria sobre la diferencia entre los derechos reales y derechos de crédito.
 La negación de la clasificación. No tiene que haber una distinción entre derecho de crédito o real
 La doctrina ecléctica: aspecto interno del derecho real (poder directo) y aspecto externo del derecho real y derecho de
crédito (oponibles frente a terceros).
Criterios generales de distinción:
 La prestación (derecho de crédito), de dar, hacer o no hacer frente a las cosas (derecho real) que recae directamente
sobre un bien en concreto.
 El sujeto pasivo. En los derechos de crédito el sujeto pasivo son todos, todos van a respetar la hipoteca, las
servidumbres… mientras que en los derechos de créditos responde una persona (en un arrendamiento responde el
arrendatario)
 Eficacia relativa frente a eficacia absoluta.
 La autonomía de la voluntad frente a la ley (los derechos reales se basan en la ley)
 La teoría del título y el modo. Tiene que ser el titulo adecuado para que la entrega de la cosa de la posesión.
 El acceso al Registro de la Propiedad de los derechos reales.
 La vocación de permanencia del derecho real.
 La pérdida del objeto causa de extinción del derecho real.
 La prescripción. Prescripción adquisitiva (usucapión), los derechos reales se van a poder adquirir por prescripción
adquisitiva, pero nunca los derechos de crédito.
Figuras intermedias
Los derechos propter rem u ob rem (arts. 395 y 500 C.c.; art. 9 L.P.H.).
Art 395 CC Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o
derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Art 500 CC El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.
Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean
indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a
costa del usufructuario.
Obligaciones ambulatorias.
 No existe afección real. Aplicación art. 1911 C. c. Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus
bienes, presentes y futuros.
 Liberación de obligaciones: renuncia o abandono de titularidad
Derechos reales in faciendo: las servidumbres (art. 533C. c. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio
sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohibe al dueño del predio
sirviente hacer algo que le seria lícito sin la servidumbre.). Las servidumbres caen sobre los bienes inmuebles
La carga real: afección real de un bien (por ej., las prohibiciones de disponer, censos o condiciones resolutorias). Limita lo que
puedes hacer sobre el objeto (prohibición de vender un piso en x años siguientes a que te la hayan dado)
Ius ad rem = ¿derecho de crédito o derecho real? A caballo entre los derechos de crédito y los derechos reales. Cuando estas
reclamando la entrega de algo (cuando estas esperando a que te entreguen un piso cuando lo compras)
Poder directo en que consiste el derecho real
Los derechos reales son inherentes a las cosas = Ejercicio de acción real. Lo que intento recuperar es el objeto. Hay que
diferenciar entre reclamar la posesión y la propiedad (el derecho sobre el bien), la propiedad sería lo que se considera derecho
real. Tiene que haber un contacto físico con el objeto, pero puedo haber falta en el contacto directo en algunos derechos reales
(por ej. La hipoteca), pero la facultad es inherente y es una acción real, sin embargo, puede haber contacto físico en ciertos
derechos de créditos (por ej., los arrendamientos), pero falta acción real.
Clases de derechos reales
Derecho real pleno: El derecho de propiedad, es el derecho más pleno, pero aun así tiene limitaciones
Derechos reales limitados = Derechos reales en cosa ajena. Me dan ciertas facultades solo frente a objetos ajenos. Distinguimos
estos derechos dependiendo de las facultades que tengamos sobre el objeto:
 Derechos reales de goce y disfrute
 Derechos reales de garantía. La situación que se platea es que es un derecho que se vincula a una relación jurídico-
obligatoria. Este derechos se vinculan siempre a una obligación porque esos derechos solo sirven para garantizar que tú
vas a cumplir con tus obligaciones.
 Derechos reales de adquisición preferente
Otras figuras:
 Arrendamientos: transcendencia real y acceso al RP. No es un derecho real, aunque tiene una transcendencia real
 Derecho de retención en la prenda: derecho de crédito con efectos reales. Permite a una persona retener el objeto en su
poder hasta que el otor cumpla con las obligaciones que le corresponde. Significa que tu me has dado algo en garantía al
dinero que te he dado, y si tu no cumples con ciertas condiciones vinculadas al contrato, yo retengo esa garantía hasta
que cumplas con tus obligaciones.
 La opción de compra: oponible erga omnes y acceso al RP. Tiene eficacia real en la medida que esa opción de compra
sea registrada.
La creación de nuevos derechos reales
Sistema numerus clausus
La reserva de ley: tipificación de los derechos reales. Seguridad en el tráfico de bienes. Clarifica la publicidad registral, porque el
registrador tendrá que examinar la documentación para saber si se puede inscribir o no. No cabe la creación de derechos reales.
Sistema numerus apertus
 Artículo 1255 C. c.: pactos que alteren el contenido de los derechos reales (por ej., condición resolutoria). Los
contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean
contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
 Artículos 2.2º L. H. y 7 R. H. Libertad del propietario. Se inscribirán todos los títulos que constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres «y
otros cualesquiera reales».
Este sistema si permite modificar los derechos reales. El legislador abre la puerta a que se puedan crear nuevos derechos reales.
La jurisprudencia adopta la postura del sistema numerus apertus, pero siempre dentro de unos límites, examinando cada caso si
se puede incluir un nuevo derecho real o no:
 Prima el principio de orden público y no el de la autonomía de la voluntad.
 Se admite si son derechos reales de cosa ajena. Excepción: nuevos derechos reales de garantía para no violar la
prohibición del pacto comisorio, este pacto implica que si un banco que ha ofrecido 100 euros y tu pones una garantía de
200 euros, el banco solo se cobraría los 100 euros y te tendría que devolver los 100 restantes.
 El objeto ha de quedar delimitado. No hay que violar las delimitaciones expuestas por la ley.
 Contenido:
o Razón objetiva que justifique el nuevo derecho real (por ej., la PH).
o No violar las limitaciones legales establecidas para los derechos reales (por ej., prohibiciones de disponer
perpetuas o indivisibilidades sin límites).
 La regulación del derecho real lo permite (art. 467 C. c. en cuanto al usufructo: El usufructo da derecho a disfrutar los
bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley
autoricen otra cosa.). Lo tiene que permitir
  Reflejo en el RP. Razón: la propiedad se presume libre de cargas, si hay pactos entre las partes sobre un derecho tendrá
carácter obligacional si nos quedamos en el límite del pacto, pero para ir más allá tendrá que verse en el RP, que nos va
a dar la información sobre todo lo que ocurre en el bien inmueble. Pactos sobre un derecho = obligaciones ≠ gravámenes
reales.
Nacimiento y adquisición de los derechos reales
Modos de adquisición
Paralelismo entre los art. 609 y 1089 C. c. Carácter enumerativo
Artículo 609.La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y
transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Art. 1089. Las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasi contratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que
intervenga cualquier género de culpa o negligencia.
Clasificación
Modos originarios:
 La ocupación, adquirir sobre algo que no tiene dueño
Modos derivativos, determina lo que vas a poder hacer o no sobre el bien. Tú vas a adquirir lo que la otra persona te de
 Adquisición a título universal/a título particular. A título particular se adquiere de manera individual, mientras que a titulo
universal se transmite en mortis causa el conjunto de bienes en bloque de un titular.
 Adquisición traslativa/constitutiva. Las traslativas significa que le derecho pasa de un patrimonio al otor (vendo un piso y
mi derecho sobre el piso se traslada a otro) pero puedo constituir sobre el piso un usufructo, que sería una adquisición
constitutiva para mi hija y una traslativa para mí, ya que yo traslado mi derecho.
La adquisición a través del título y el modo
La traditio = transmite la posesión. Mediante la traditio se formaliza la transmisión de la posesión.
Para transmitir el dominio necesita justa causa = ánimo de transmitir, intención de transmitir. La persona que transmite la posesión
tiene que saber que lo está haciendo y quiere hacerlo.
Acto dispositivo = dueño del objeto. Se hace un acto dispositivo, ya que soy la propietaria del bien y puedo transmitirte el bien.
Usucapión o prescripción adquisitiva, se puede adquirir la propiedad con el paso del tiempo.
Sistemas de adquisición de los derechos reales
Teoría del título (=contrato = justa causa) y el modo (traditio =entrega): el título es la justa causa y el modo es la entrega, este es
el sistema de nuestro C. c.
La transmisión consensual del dominio: Sistema francés e italiano, donde la entrega =ejecución material del contrato
El acuerdo traslativo: Sistema alemán
 La traditio =acuerdo con efecto traslativo independiente de la validez o no del contrato causal. Acción personal por
nulidad del contrato sin efecto frente a terceros adquirentes.
 Requisitos: bienes muebles (entrega del bien) y bienes inmuebles (inscripción RP).
La tradición
Concepto y función
Clases de tradición
 Tradición en sentido propio o real (art. 1462, pár. 1º C. c.)
 Tradición instrumental (art. 1462, pár. 2º C. c.)
 Tradición simbólica (art. 1463 C. c.)
 Acuerdo de las partes (traditio brevi manu y la constitutum possessorium) (art. 1463 C. c.)
La tradición y la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 38 LH). “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos
reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo
se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o
derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de
nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que
taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se
sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que
conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona
distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la
acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su
acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho
que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo
dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas
en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor”
 Presunción de titularidad (voy a comprar y compruebo que la persona que me ha venido el inmueble es el propietario.
Voy al registro y me encuentro como que aparece como propietario, entonces ya me fío de que la persona que me lo está
vendiendo es el propietario, eso es una presunción de titularidad porque a lo mejor Juan ya se lo ha venido a otra
persona) esto es una garantía frente a terceros.
 Efecto declarativo de la inscripción. Excepcionalmente constitutivo. La inscripción en el registro es declarativa, es decir
puede hacerse o no. (Por lo tanto, si finalmente quien me ha venido el inmueble no es el propietario yo tengo una
defensa)
Adquisiciones a non domino
Concepto: se plantean cuando el transmitente no tiene poder de disposición sobre el bien. El transmitente carece de poder de
disposición ≠ carecer de capacidad de disposición. En estas adquisiciones interviene un tercero el cuál adquiere una protección:
 Adquisiciones efectivas e irreivindicables.
 Adquisiciones ex lege
El tercero va a adquirir de manera efectiva el objeto porque la ley le protege y el verdadero dueño no lo va a poder reclamar.
Fundamento:
La seguridad del tráfico = protección de la apariencia (posesión o inscripción registral)
La protección del Registro de la Propiedad: inscripción declarativa; no es oponible lo no inscrito; la fe pública registral; y la
protección del tráfico (art. 32 LH: «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero». Si yo voy al registro y veo que la
persona que me está vendiendo el bien es titular no hace falta que investigue más. A pesar de que el registro solo tenga carácter
declarativo, nos protege.
Tipos
Adquisiciones a non domino de bienes inmuebles (art. 34 LH). Posibilidad de adquirir bienes inmuebles de personas que no
son dueñas. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre
mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección
registral que la que tuviere su causante o transferente.
Cuestiones generales en torno a la fe pública registral (art. 31, 34, 37, 39 y
40 L. H.):
 Art. 31 L. H.: «La nulidad de las inscripciones … no perjudicará el derecho anteriormente adquirido por un tercero
protegido con arreglo al artículo 34» la nulidad no te perjudica a ti como tercero
 Art. 37 L. H.: «Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos
de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley», con excepciones (por ej., retractos legales,
condiciones resolutorias inscritas, rescisión por fraude de acreedores, etc).
 Arts. 39: «Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre
el Registro y la realidad jurídica extrarregistral».
 Art. 40 LH: «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté
inscrito …. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de
buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».
Requisitos del adquirente
 Tercero hipotecario = adquirente de la propiedad o derecho real limitado ≠ parte del contrato o heredero (el heredero
siempre es parte del contrato)
 La buena fe: error excusable y presunción iuris tantum. Confía en los datos del Registro. La mala fe habrá que probarla.
 Acto válido y realizado por titular registral con poder de disposición.
 Acto a título oneroso. La protección del adquirente a título gratuito no tiene esta protección.
 Presunción del poder de disposición del transmitente. Porque si en el Registro aparece como titular una persona, no
estableciéndose ninguna restricción, será válido quien aparezca en el Registro. No se aplica esto cuando haya una doble
matriculación, habría que solventar y unificar en un único folio
 Inscripción del adquirente
Adquisiciones a non domino de bienes muebles (art. 464 C. c.). Habla de la posesión que marca la inocencia. “La posesión de
los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese
sido privado de ella ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario
obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
Tampoco podrá el dueño de cosas empeñadas en los Montes de Piedad establecidos con autorización del Gobierno obtener la
restitución, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeñado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del
empeño y los intereses vencidos.
En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico
de objetos análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio”
Posturas doctrinales
 Doctrinal tradicional o tesis romanista: el art. 464 y la usucapión ordinaria (art. 1955 C. c. El dominio de los bienes
muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe. También se prescribe el dominio de las
cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición. En cuanto al
derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto
a las adquiridas en venta pública, en bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado
habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto en el artículo 464 de este Código.). Nemo dat quod
non habet. Justifica la usucapión ordinaria (posibilidad de adquirir un bien por prescripción adquisitiva).
 Tesis germanista: reivindicable en caso de pérdida o privación ilegal. Establece presunciones en cuanto a los bienes que
nosotros obtenemos.
Examen del art. 464 C. c.
 Suple en el adquirente la falta de titularidad del transmitente, no la nulidad del negocio adquisitivo (art. 1953 C. c.)
 Quien reivindica no se fundamenta en un título anterior sino en la pérdida o privación ilegal (robo/hurto) del bien. La
privación ilegal es el hurto del bien, en este caso si podrá reclamarlo.
 Adquisición mediante subasta pública y el derecho de retención. La entidad que ha realizado la subasta puede retener el
objeto del comprado hasta que este reembolse la cantidad acordada.
  Cosas empeñadas en los Montes de Piedad y el derecho de retención. La entidad que presta dinero a cambio de pignorar
un bien que no es suyo, para recuperarlo hay que devolver la cantidad prestada.
Justifica las adquisiciones de los no dueños. Lo que se persigue es la seguridad jurídica y facilitar el intercambio de los bienes. Al
propietario se le pide un cierto nivel de diligencia porque sino puede perder sus bienes.
Pérdida y extinción del derecho real
Causas generales de extinción
Modos comunes de extinción a todos los derechos reales:

 Por razón de objeto (destrucción, expropiación forzosa o accesión)

 Por razón de contenido (renuncia, transmisión, prescripción, condición resolutoria, ejecución de una garantía real,
anulación, rescisión, etc). La renuncia tiene límites, como la renuncia en un fraude de acreedores.
 Por adquisición originaria (adquisión a non domino, hallazgo o usucapión)
Modos específicos de los derechos reales limitados
 Consolidación
 Muerte del sujeto: derechos reales vitalicios
 El “no” ejercicio del derecho: prescripción o caducidad en los derechos de tanteo y retracto
Pérdida voluntaria: La renuncia del derecho real. Límite del artículo 6.2. C. c. El abandono o derelictio:
 Concepto: abandono físico del bien
 Naturaleza: acto dispositivo
 Fundamento: la renuncia con el límite art. 6.2. C. c. “La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los
derechos en ella”
 reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni
 perjudiquen a terceros”
 Régimen jurídico (art. 460.1. C. c.) El poseedor puede perder su posesión 1.º Por abandono de la cosa. 2.º Por cesión
hecha a otro por título oneroso o gratuito. 3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del
comercio. 4.º Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado
más de un año.
 Efectos: res nullius o pertenencia al Estado
Pérdida involuntaria: La destrucción de la cosa; La subrogación real: permuta forzosa; y la expropiación forzosa
Otras causas de extinción
El transcurso del tiempo: la prescripción
La consolidación: Reincorporación al dominio de las facultades que constituyen un derecho real en cosa ajena. El dueño no es
sucesor del titular del derecho real en cosa ajena. Es importante para saber en qué situación está la finca.
LECCIÓN 3: LA POSESIÓN
Concepto (art. 446 C. c.) “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser
amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen.” Naturaleza de la posesión 
La posesión como poder de hecho  La posesión como poder de derecho
 Acción real
 Apariencia de titularidad
 Derecho a retener el bien
 Derecho especial: no comprende facultades determinadas
Sujeto de la posesión Persona física o jurídica: por si misma o a través de sus representantes (arts. 431 y 443 C. c.). “La
posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre.”
“Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes
legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor.”
La coposesión (art. 445 C. c.) “La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los
casos de indivisión. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos
poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas
condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad
por los trámites correspondientes.”
 No se admite una posesión solidaria
Regla de comunidad de bienes (art. 392 C. c. “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro
indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de
este título.”): defensa de la posesión por uno de los poseedores (art. 450 C. c. “Cada uno de los partícipes de una cosa que se
posea en común, se entenderá que ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró
la indivisión. La interrupción en la posesión del todo o de parte de una cosa poseída en común perjudicará por igual a todos.”)
Objeto de la posesión
Cosas y derechos posedibles (arts. 460.3. “El poseedor puede perder su posesión: 1.º Por abandono de la cosa. 2.º Por cesión
hecha a otro por título oneroso o gratuito. 3.º Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio. 4.º
Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año.” y 333
C. c. “En toda inscripción de matrimonio en el Registro Civil se hará mención, en su caso, de las capitulaciones matrimoniales que
se hubieren otorgado, así como de los pactos, resoluciones judiciales y demás hechos que modifiquen el régimen económico del
matrimonio. Si aquéllas o éstos afectaren a inmuebles, se tomará razón en el Registro de la Propiedad, en la forma y a los efectos
previstos en la Ley Hipotecaria.”).
Cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación (art. 437 C. c. “Sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos
que sean susceptibles de apropiación.”).
 Derechos patrimoniales
La posesión de derechos (art. 430 “Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona.
Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos.” y 437 C. c)
Derechos posedibles: derechos reales, ¿derechos de crédito? ¿bienes inmateriales?
La posesión aparencial:
 Relación física con el objeto
 Apariencia de un derecho
La posesión natural y la posesión civil (art. 430 C. C.)
Derecho Romano: la possessio civilis y la possessio naturalis.
 La posesión natural: posesión ad interdictal.
 La posesión civil: posesión ad usucapionem. Además de tenerlo quiere tener un derecho real sobre el objeto
La posesión natural tiene una protección por parte de la LEC (protección interdictal), conlleva una posesión dirigida a usar el
objeto y punto y a solicitar una protección. La posesión civil es dedicada a la usucapión o la prescripción adqusitiva, esto se
traduce en que la persona que posee el bien, además alega que es propietaria porque lleva x años ocupando el bien.
Posesión en concepto o no de titular (art. 432 C. c.)
Posesión en concepto de dueño: la posesión civil o ad usucapionem (art. 1930, pár. 1º, 447 y 1941 C. c.). adquisición a través de
la usucapión. Lo fundamental es que posea en concepto de dueño para permitir valorar si tu tienes esa propiedad sobre el bien
Posesión en concepto distinto de dueño: disfrutas del bien, pero sabiendo que le pertenece a otra persona (arrendamiento de una
finca), está en concepto de usufructuario, peor no puede adquirir la propiedad y por mucho que pase le timep no se va a convertir
en propietario.
 Inversión de la posesión (art. 436 C. c. “Se presume que la posesión se sigue disfrutando en el mismo concepto en que
se adquirió, mientras no se pruebe lo contrario.”)
Posesión en nombre propio, en nombre ajeno y como servidor de la posesión
Posesión en nombre propio y en nombre ajeno: representación posesoria (art. 439 C. c. “Puede adquirirse la posesión por la
misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en
este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio
lo ratifique.”)
Servidor de la posesión (art. 431 C. c. “La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y
los disfruta, o por otra en su nombre”) =ejecutor de las facultades de la posesión. Tiene cabida tanto la representación, como otra
situación.
Posesión inmediata y mediata
Se infiere de los arts. 431 y 432 C. c. “La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de
dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.”
  Grados de intensidad de la posesión (art. 463 C. c “Los actos relativos a la posesión, ejecutados o consentidos por el que
posee una cosa ajena como mero tenedor para disfrutarla o retenerla en cualquier concepto, no obligan ni perjudican al
dueño, a no ser que éste hubiese otorgado a aquél facultades expresas para ejecutarlos o los ratificare con
posterioridad.”.)
 Defensa interdictal (ej., art. 1560 C. c. “El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que
un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador. No
existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un
derecho que le corresponde.”)
Viciosa, tolerada y en precario (art. 444 C. C.)
Posesión viciosa (con violencia o clandestinidad). Se convalida por el transcurso de un año (art. 460.4º C. c. “El poseedor puede
perder su posesión: Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado
más de un año.”).
Posesión tolerada (sin violencia; sin clandestinidad). Por ejemplo, si dejas a alguien que pase el fin de semana en tu casa
Posesión precaria: ¿posesión tolerada? Un familiar te deja la posesión de una casa en figura de precario.
Posesión justa e injusta
Se refiere a si existe título o no existe, eso es el sentido de “justo”. Esto sirve para hablar luego de la usucapión.
La usucapión
Justo título (art. 1952 C. c.: “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trate”).
Posesión de buena y mala fe (art. 433 C. c.)
Se presume la buena fe, pero la mala fe esta ahí y hay que probarla.
Posesión de buena fe :
 Presunción (art. 434 C. c.: “La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la
prueba”).
 Creencia o ignorancia (art. 1950 C. c.: “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien
recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio”).
 La valoración se produce en el momento de adquisición (art. 435 C. c.: “La posesión adquirida de buena fe no pierde este
carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la
cosa indebidamente”)
Posesión de mala fe
Vicisitudes de la posesión
La adquisición de la posesión
Modos de adquisición (art. 438 C. c.) “La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el
hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para
adquirir tal derecho”
 Originarios
 Derivativos
En concreto la adquisición hereditaria o posesión civilísima (art. 440 C. c.: “La posesión de los bienes hereditarios se entiende
transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la
herencia”. Añade: “El que válidamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento”)
El heredero recibe todo tal y como está en el momento que recibe la herencia adquiere la posesión en la posición que tenía el
causante.
Extinción y pérdida de la posesión (art. 460 C.c.)
Causas:
Por propia voluntad
 Abandono de la cosa
 Cesión por título oneroso o gratuito
Aun en contra de su voluntad
 Pérdida (art. 1122.2º, pár. 2º C. c. “Cuando las condiciones fueren puestas con el intento de suspender la eficacia de la
obligación de dar, se observarán las reglas siguientes, en el caso de que la cosa mejore o se pierda o deteriore
pendiente la condición: Si la cosa se perdió por culpa del deudor, éste queda obligado al resarcimiento de daños y
perjuicios. Entiéndese que la cosa se pierde cuando perece, queda fuera del comercio o desaparece de modo que se
ignora su existencia, o no se puede recobrar.”)
 Posesión de otro que hubiera durado más de un año (art. 1968.1º C. c.: “Prescriben por el transcurso de un año: 1.º La
acción para recobrar o retener la posesión”.)
Conservación y recuperación de la posesión
Conservación de la posesión:
 Continuación de la posesión (art. 461 C. c.: “La posesión de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle
bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore accidentalmente su paradero”)
 Presunción de posesión intermedia (art. 459 C. c.: “El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se
presume que ha poseído durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario). Se va a presumir que siempre
ha poseído
Recuperación de la posesión (art. 466 C. c.: El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente perdida, se
entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupción). Alguien se ve privado
de la posesión, recupera la posesión y ejercita su derecho para recuperarlo, eso significa que recupera su posesión como en el
momento anterior al ser ocupado su bien.
La protección posesoria
Fundamento:
  Art. 441 C. c.: “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a
ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la
entrega, deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente).
 Art. 446 C. c.: “Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser
amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen”.
La defensa interdictal (art. 250.4º LEC: Las demandas “que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una
cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute)
Clases de interdictos
 Interdicto de retener
 Interdicto de recobrar
Plazo de caducidad (según Jurisprudencia): un año (art. 439 LEC: “No se admitirán las demandas que pretendan retener o
recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo”)
La concurrencia de posesiones (art. 445 C. c.)
“La posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión. Si surgiere
contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las
fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en
depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes.”
La posesión como hecho o ius possesionis
Reglas
 Poseedor actual
 Poseedor más antiguo
 Poseedor con título
 Decisión sobre el ius possidendi
Acciones reales de integración o reintegración posesoria
Quién tiene mejor derecho a poseer. Finalidad
Tipos
 Acción reivindicatoria (art. 348, pár. 2º C. c. “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla.”)
 Acción negatoria
 Acción confesoria
La acción publiciana
Finalidad: posesión civil o para usucapir
Posiciones doctrinales
 Negación de esta acción.
 Postura ecléctica: solo si la posesión es de buena fe, con justo título y en concepto de dueño.
 Admisión como una acción posesoria por la Jurisprudencia: razones de equidad sostienen la defensa del mejor derecho a
poseer.
Liquidación de estados posesorios
Concepto: acción personal (art. 1964 C. c. “1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años. 2. Las acciones personales que
no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las
obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”)
Criterios: buena o mala fe (art. 433, 434, 435 y 442 C. c.)
Artículo 433. Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se
reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.
Artículo 434. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba
Artículo 435. La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos
que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.
Artículo 442. El que suceda por título hereditario no sufrirá las consecuencias de una posesión viciosa de su causante, si no se
demuestra que tenía conocimiento de los vicios que la afectaban; pero los efectos de la posesión de buena fe no le aprovecharán
sino desde la fecha de la muerte del causante.
Objeto de liquidación:
 Frutos
 Gastos
 Deterioros
Los frutos
Poseedor de buena fe
 Frutos percibidos (art. 451 C. c. “El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida
legalmente la posesión. Se entienden percibidos los frutos naturales e industriales desde que se alzan o separan. Los
frutos civiles se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor de buena fe en esa proporción.”)
 Frutos pendientes (art. 452 C. c. “Si al tiempo en que cesare la buena fe se hallaren pendientes algunos frutos naturales
o industriales, tendrá el poseedor derecho a los gastos que hubiere hecho para su producción, y además a la parte del
producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión. Las cargas se prorratearán del mismo modo entre
los dos poseedores. El propietario de la cosa puede, si quiere, conceder al poseedor de buena fe la facultad de concluir
el cultivo y la recolección de los frutos pendientes, como indemnización “de la parte de gastos de cultivo y del producto
líquido que le pertenece; el poseedor de buena fe que por cualquier motivo no quiera aceptar esta concesión, perderá el
derecho a ser indemnizado de otro modo”.)
  Poseedor de mala fe (art. 455 C. c. “El poseedor de mala fe abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo
hubiera podido percibir, y sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para la conservación de
la cosa. Los gastos hechos en mejoras de lujo y recreo no se abonarán al poseedor de mala fe; pero podrá éste llevarse
los objetos en que esos gastos se hayan invertido, siempre que la cosa no sufra deterioro y el poseedor legítimo no
prefiera quedarse con ellos abonando el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión.”)
Gastos y mejoras
Tipos de gastos
 Gastos necesarios (art. 453, pár. 1º C. c. “Los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena fe
podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan.”)
 Gastos útiles (art. 453, pár. 2º C. c. “Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de
retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar
el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa.”)
 Gastos de lujo o recreo (art. 454 C. c. “Los gastos de puro lujo o mero recreo no son abonables al poseedor de buena fe;
pero podrá llevarse los adornos con que hubiese embellecido la cosa principal si no sufriere deterioro, y si el sucesor en
la posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado.”): Ius tollendi
Mejoras (arts. 456 “Las mejoras provenientes de la naturaleza o del tiempo ceden siempre en beneficio del que haya vencido en la
posesión” y 458 C. c. “El que obtenga la posesión no está obligado a abonar mejoras que hayan dejado de existir al adquirir la
cosa”.)
Los deterioros art. 457 C. c. “El poseedor de buena fe no responde del deterioro o pérdida de la cosa poseída, fuera de los casos
en que se justifique haber procedido con dolo. El poseedor de mala fe responde del deterioro o pérdida en todo caso, y aun de los
ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legítimo.”
LECCIÓN 4 LA USUCAPIÓN
En general sirve para adquirir un bien por una persona que lo ha adquirido de otra que pensaba que era propietario, pero no. Se
produce la perdida de derechos reales por parte de una persona y la obtención de estos por parte de otra. Art. 1930.1. C. c.: “Por
la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”.
La usucapión puede ser renunciada, es decir tú puedes haber adquirido un bien por usucapión, pero puedes renunciar afirmando
que el bien es de otra persona.
La renuncia a la usucapión ganada:
 Legitimación y objeto: art. 1935.1. “Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción ganada
pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.” Un requisito necesario es que tengas capacidad para enajenar
 Protección de acreedores: art. 1937 C.c. “Los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en hacer valer la
prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario”. Acreedores o cualquier
persona aceptada puede ejercer el derecho a la usucapión.
Fundamento:
Modo de adquisición originario. Esto significa que tu adquieres el bien porque así la ley lo determina y porque esta lo dice, tu lo
obtienes porque lo has adquirido de alguien que pensabas que era dueño, pero no, gracias a esto lo adquiere a través de la ley, y
no por una persona que me lo haya transmitido, ya que sino sería un modo derivativo.
Los efectos de la usucapión se retrotraen al día de inicio de la posesión. Comienzan desde el momento que se inicia la posesión,
en definitiva, tu no adquieres algo por usucapión desde que se completa el bien, pero los efectos se retrotraen al pasado y
cuentan desde que empezaste a poseer. La usucapión sirve para garantizar una seguridad en el tráfico de bienes (se premia a
quien se ocupa de los asuntos y no al que no)
Clases de usucapión
En función de un
 Usucapión ordinaria/extraordinaria en función de una serie de características
 Usucapión mobiliaria/inmobiliaria en función de si queremos adquirir bienes muebles o inmuebles
Sujetos de la usucapión
Sujeto activo: usucapiente: art. 1931 C. c. “Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces
para adquirirlos por los demás modos legítimos”
 Usucapión abreviada u ordinaria: capacidad negocial. Con un plazo menor para adquirir la posesión.
 Usucapión larga o extraordinaria: capacidad para poseer. El plazo es mucho más amplio.
 El coposeedor: art. 1933 C. c. “La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás”. Hay
que ver quien tiene mejor derecho de poseer y sino se posee entre todos, que es el caso. Lo que haga uno de los
coposeedores beneficia a los demás.
Sujeto pasivo: art. 1932 C. c. “Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas,
inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley”. Añade: “Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de
administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos cuya negligencia hubiese sido causa de la
prescripción.” El sujeto pasivo pierde el derecho de poseer a favor del sujeto activo. Afecta a todo tipo de personas, físicas o
jurídicas, menores de edad o personas incapacitadas. Los menores y los incapacitados tienen un derecho a reclamar por aquellos
que suministran sus bienes por negligencia.
 Menores e incapacitados.
 Personas jurídicas.
 La herencia: art. 1934 C. c. “La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de
haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar”.
Objeto de la usucapión
Derechos reales posedibles (art. 1930, pár. 1º C. c. “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones
determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.”)
Exclusión
 Derecho reales no posedibles, derechos que no pueden ser adquiridos físicamente.
 Bienes de dominio público (art. 1936 C. c. “Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de
los hombres”)
 Bienes de la personalidad
Requisitos de la usucapión
Requisitos comunes a toda usucapión
 Posesión
 Tiempo
Requisitos especiales de la usucapión ordinaria
 Buena fe
 Justo título
La posesión (art. 1941 C. c. “La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.”)
En concepto de dueño (art. 447 “Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título para
adquirir el dominio“ y 1942 C. c. “No aprovechan para la posesión los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia
o por mera tolerancia del dueño”). Yo tengo una posesión en concepto de propietario, yo actúo como propietaria porque creo que
me han pasado el derecho sobre el bien.
Pública (art. 444 C. c. “Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de
una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.”). no es una posesión clandestina, por lo tanto, el que realmente es dueño lo
puede reclamar.
Pacífica (arts. 441 “En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a
ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega,
deberá solicitar el auxilio de la Autoridad competente.” y 444 C. c.)
No interrumpida
 Interrupción natural (art. 1944 C. c.: interrupción más de un año “Se interrumpe naturalmente la posesión cuando por
cualquier causa se cesa en ella por más de un año.”)
 Interrupción civil (art. 1945 C. c.: citación judicial hecha al poseedor “La interrupción civil se produce por la citación
judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente.”). Cuando se recibe una citación judicial y se
reclama el desalojo del bien
 Interrupción por reconocimiento (art. 1948 C. c.: reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del
dueño “Cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del derecho del dueño interrumpe asimismo la
posesión.”). Cualquier reconocimiento que pueda llevar a cabo el que esta poseyendo puede interrumpir los plazos.
 Presunción de continuidad (art. 1960. 2. “En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las
reglas siguientes: 2.ª Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo
durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario”. y 459 C. c. “El poseedor actual que demuestre su posesión en
época anterior, se presume que ha poseído durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.”)
Tiempo
 Bienes muebles (art. 1955 C. c. “El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres
años con buena fe. También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años,
sin necesidad de ninguna otra condición. En cuanto al derecho del dueño para reivindicar la cosa mueble perdida o de
que hubiese sido privado ilegalmente, así como respecto a las adquiridas en venta pública, en bolsa, feria o mercado, o
de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se estará a lo dispuesto
en el artículo 464 de este Código”.)
 Bienes inmuebles (art. 1957-1959 C. c.)
o Artículo 1957. El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión
durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
o Artículo 1958. Para los efectos de la prescripción se considera ausente al que reside en el extranjero o en
ultramar. Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como
uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un año entero y continuo no se tomará en
cuenta para el cómputo.
o Artículo 1959. Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su
posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre
presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Buena fe (arts. 1950 “La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de
ella, y podía transmitir su dominio” y 1951 C. c. “Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433,
434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio
y demás derechos reales”.)
Justo título: que sea justo (art. 1952 C. c. “Entiéndese por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho
real de cuya prescripción se trate”), verdadero., válido y probado (art. 1954 C. c. “El justo título debe probarse; no se presume
nunca”). El titulo tiene que ser un titulo valido de una compraventa, por ejemplo, pero no de un arrendamiento.
Efectos de la usucapión
Una vez que se cumplen estas condiciones se adquiere la usucapión y opera ipso iure, pero no se aplica de oficio. Además, tienen
efectos retroactivos, es decir desde que tu empiezas a poseer y empieza a contarse el plazo para poseer.
La usucapión y el registro de la propiedad
Hay veces que nos encontramos con el que quiere adquirir por posesión, al que tiene que ocuparse de sus bienes peor no lo hace
y al propietario registral y se crearan diferentes situaciones.
La usucapión en favor del titular inscrito o usucapión secundum tabulas (art. 35 LH). La inscripción no convalida actos nulos (art.
33 LH).
La usucapión contra el titular inscrito o usucapión contra tabulas (art. 36 LH)
 Conflicto entre el tercero hipotecario y el usucapiente o persona a punto de usucapir en el año siguiente a la adquisición.
 Conflicto entre usucapiente y titular registral
La usucapión liberatoria
TEMAS 5, 6, 7, 8 y 9 LA OCUPACIÓN. LA ACCESIÓN. EL DERECHO DE PROPIEDAD. LA COMUNIDAD DE BIENES.
PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad
Concepto (art. 348 C. c.: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas
en las leyes”) = derecho subjetivo que implica un poder inmediato y excluyente de los demás.
Caracteres
 Vocación de generalidad: libre de cargas
 Abstracción: nuda propiedad
 Elasticidad
 Derecho exclusivo
 Derecho perpetuo: Derecho de Sucesiones.
Objeto del derecho de propiedad
Objetos posibles: mueble (material/inmaterial), inmueble (urbana/rústica).
Propiedades especiales:
 Urbana
 Rústica
 Aguas: Ley 1/2001, de 20 de julio
 Minas: Ley 22/1973, 21 de julio
 Montes: Ley 43/2003, de 21 de noviembre
 Intelectual: Ley 1/1996, de 12 de abril
 Industrial: Ley de Patentes: Ley 11/1986, 20 de diciembre; y Ley 17/2001, de 7 de diciembre, de Marcas
Limitaciones del poder del propietario
1. La función social de la propiedad (art. 33 CE: “1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función
social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos
sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo
dispuesto por las leyes.”)
2. El ius inocui.
3. Derechos reales de adquisición preferente.
4. Las relaciones de vecindad:
 Distancias y obras intermedias (arts. 590 “Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas,
acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el
vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas
por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las
condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen
necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos” y art. 592 C. c. “Si las
ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho
a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que
se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su
heredad.”)
 Prevención de riesgo y responsabilidades por razón del dominio (arts. 389 “culo 398. Para la administración y mejor
disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando
el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto
de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la
cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la
disposición anterior” 391 C. c. “En los casos de los dos artículos anteriores, si el edificio o árbol se cayere, se estará a lo
dispuesto en los artículos 1.907 y 1.908.”
Art 1907 “El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta
sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.”
Art 1908 “Igualmente responderán los propietarios de los daños causados: 1.º Por la explosión de máquinas que no
hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas
en lugar seguro y adecuado. 2.º Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades. 3.º Por
la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor. 4.º Por las emanaciones
de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.”)
 Régimen de luces y vistas (arts. 581 “El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella
ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30
centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre Sin embargo, el
dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la
medianería y no se hubiera pactado lo contrario. También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared
contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.”. Art. 582 “No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u
otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se
construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no
hay 60 centímetros de distancia.” Art 583 “Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas
rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los
haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades”.)
 Medianería (arts. 571 y ss. C. c. “La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las
ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.”)
5. Las prohibiciones de disponer (art. 26 LH): “Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la
Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas: Primera. Las establecidas por la Ley que, sin expresa
declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus
efectos como limitaciones legales del dominio. Segunda. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o
administrativa serán objeto de anotación preventiva. Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de
última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la
legislación vigente reconozca su validez.”
Clases de prohibiciones de disponer:
 Prohibiciones de origen legal (art. 196 C. c. “Firme la declaración de fallecimiento del ausente, se abrirá la sucesión en
los bienes del mismo, procediéndose a su adjudicación conforme a lo dispuesto legalmente Los herederos no podrán
disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración del fallecimiento. Hasta que transcurra este mismo
plazo no serán entregados los legados, si los hubiese, ni tendrán derecho a exigirlos los legatarios, salvo las mandas
piadosas en sufragio del alma del testador o los legados en favor de Instituciones de beneficencia. Será obligación
ineludible de los sucesores, aunque por tratarse de uno solo no fuese necesaria partición, la de formar notarialmente un
inventario detallado de los bienes muebles y una descripción de los inmuebles.”).
 Prohibiciones de origen judicial o administrativo.
 Prohibiciones voluntarias. Tipos:
o Origen en actos gratuitos (p. e.: testamentos, donaciones, etc.).
 Requisitos: causa justa y tiempo.
 Inscribibles en el RP.
o Origen en actos onerosos (art. 27 L. H.: “Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o
contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento”).
 Efectos obligacionales.
La propiedad temporal y la propiedad compartida
Ley 19/2015, de 29 de julio, de incorporación de la propiedad temporal y de la propiedad compartida Libro quinto del Código Civil
de Cataluña.
 Art. 547: «El derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y
determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo». (ej. comprar un piso por los años que se va a
necesitar).
 Art. 556: «La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota del
dominio, la posesión, el uso y el disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del
otro titular, llamado propietario formal» (ej. adquirir un piso por una cierta suma, pero comprando sólo un 40% y el resto
progresivamente y sin endeudarse).
La propiedad temporal características
Objeto: bien inmueble o bien mueble no fungible que «puedan constar en un registro público».
Régimen jurídico: confiere a su titular el dominio de un bien por un plazo cierto y determinado, a cuyo vencimiento el dominio
deviene para el titular sucesivo.
El propietario goza, durante un plazo el plazo fijado de un poder jurídico idéntico al del propietario ordinario.
Plazo: no inferior a 10 años en inmuebles y 1 año en muebles y no superior a 99 años.
El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el Registro.
La propiedad compartida características:
Objeto: bien inmueble o bien mueble no fungible que «puedan constar en un registro público»
Régimen jurídico: comunidad de bienes con exclusión del derecho de división.
Titular formal (dispone de una cuota) y titular material (dispone de una cuota inicial del dominio, así como la posesión y el uso y
disfrute exclusivo del bien, y el derecho a adquirir la totalidad del bien de modo gradual).
Facultades: el propietario material monopoliza casi todas las facultades dominicales a cambio del pago de una contraprestación
dineraria al propietario formal, por el uso exclusivo y excluyente del objeto.
Adquisición: cuota y derecho de adquisición gradual.
Plazo: de 30 a 99 años.
Inscripción del derecho
Modos de adquirir la propiedad
La accesión
Concepto (art. 353 C. c. “La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o
incorpora, natural o artificialmente.”). Fundamento: accesorium sequitur principale.
Clases:
 Accesión de inmueble a inmueble (por ej., la accesión fluvial -arts. 366, 367 y 370 C. c.- y por ministerio de la ley
-arts.369 y 373 C. c.-).
o Art. 366. “Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento
que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas”
o Art. 367 “Los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno
descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas
extraordinarias.”
o Art. 370 “Los cauces de los ríos que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas,
pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce
abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y
otras.”
 o Art. 369. “Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del
terreno a donde vayan a parar, si no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos los reclaman,
deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.”
o Art. 373 “Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos
pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la
isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada
distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.
 Accesión de mueble a mueble (por ej., la adjunción -art. 375 C. c.-, la mezcla o confusión - arts. 381 y 382 C. c.- y la
especificación -art. 383 C. c.-).
o Art. 375 “Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que vienen a
formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su
valor al anterior dueño”.
o Art. 381 “Si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla se
verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario
adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o
confundidas.”
o Art. 382 “Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente
especie, los derechos de los propietarios se determinarán por lo dispuesto en el artículo anterior. Si el que hizo
la mezcla o confusión obró de mala fe, perderá la cosa de su pertenencia mezclada o confundida, además de
quedar obligado a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa con que hizo la mezcla.”
o Art. 383 “El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie,
hará suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta. Si ésta es más preciosa que la obra en
que se empleó o superior en valor, el dueño de ella podrá, a su elección, quedarse con la nueva especie, previa
indemnización del valor de la obra, o pedir indemnización de la materia. Si en la formación de la nueva especie
intervino mala fe, el dueño de la materia tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de
exigir de éste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido.”
 Accesión de mueble a inmueble.
o Concepto (art. 358 C. c. “Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones
hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos
siguientes”): principio superficies solo cedit
o Presunción (art. 359 C. c. “Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a
su costa, mientras no se pruebe lo contrario.”)
o Casos:
 Construcción en suelo propio con materiales ajenos (art. 360 C. c. “El propietario del suelo que hiciere
en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su
valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará, además, obligado al resarcimiento de daños y perjuicios.
El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin
menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras
ejecutadas.”)
 Construcción en suelo ajeno con materiales propios (arts. 361-363 C. c.)
 Art. 361 “El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá
derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los
artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que
sembró, la renta correspondiente”
 Art. 362 “El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado,
plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.”
 Art. 363 “El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe
puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo
las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.”
 La construcción extralimitada : la accesión invertida. Requisitos:
 Edificio construido sobre suelo propio
 No se puede disgregar la parte sobre suelo ajeno
 El mayor valor del edificio
 Construcción extralimitada de buena fe
La ocupación
Concepto (arts. 609 “La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se
adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos
mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.” y 610 C. c. “Se adquieren por la ocupación los
bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro
oculto y las cosas muebles abandonadas.”): res nullius.
Naturaleza jurídica: adquisición originaria
Supuestos
 Ocupación de animales (arts. 611 “El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales” y 612 C. c. “El propietario de
un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño
causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar en él. Cuando el propietario no haya
perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo El
propietario de animales amansados podrá también reclamarlos dentro de veinte días, a contar desde su ocupación por
otro. Pasado este término, pertenecerán al que los haya cogido y conservado.”)
  Ocupación de inmuebles: Ley33/2003, de 3 de noviembre del Patrimonio de las Administraciones Públicas
 Ocupación de valores y dinero constituido en depósitos bancarios: ídem
El hallazgo
Concepto (art. 614 CC. “El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena tendrá el derecho que le concede
el artículo 351 de este Código”
Régimen jurídico (arts. 615-617 C. c.)
 Art. 615 “El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere
conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo. El
Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos. Si la cosa mueble no pudiere
conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego
que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio.
Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la
cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado. Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su
caso, a satisfacer los gastos”
 Art. 616 “Si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el
hallazgo, la décima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000
pesetas, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto al exceso.”
 Art. 617 “Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de cualquier
naturaleza que sean, o sobre las plantas y hierbas que crezcan en su ribera, se determinan por leyes especiales.”
Supuesto del artículo 617 C. c.: Hallazgos derivados del mar, playas, etc. Regulación por la Ley 60/1962, de 24 de diciembre, por
la que se regulan los auxilios, salvamentos, remolques, hallazgos y extracciones marítimos (art. 47-50)  Art. 31 Ley de Costas.
El tesoro oculto
Concepto (art. 352 C. c. “Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros
objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.”)
Régimen legal (art. 351 C. c. “El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare. Sin embargo, cuando fuere hecho
el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor. Si los efectos
descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en
conformidad a lo declarado”)
La defensa del derecho de propiedad
 La acción reivindicatoria
 La acción declarativa
 La acción negatoria
 La acción de deslinde y amojonamiento
La acción reivindicatoria
Concepto (art. 348 C. c. “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas
en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.”)
Requisitos
 Prueba del dominio
 Prueba de la posesión del demandado
 Prueba de la identidad de la cosa que se reclama
Efectos
Plazo de ejercicio (arts. 1962 “Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo
que el poseedor haya ganado por menos término el dominio, conforme al artículo 1.955, y excepto los casos de extravío y venta
pública, y los de hurto o robo, en que se estará a lo dispuesto en el párrafo 3.º del mismo artículo citado.” y 1963 C. c. “Las
acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido
para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.”)
Acciones no privativas de la propiedad
La acción de deslinde y amojonamiento
Art. 384 “Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La
misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.”
Criterios para el deslinde (arts. 385 “El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos
suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes“ y 386 C. c. “Si los títulos no determinasen el
límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el
deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.”)
Plazo (art. 1965 C. c. “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la
partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”)
TEMA 7: LA COMUNIDAD DE BIENES
Concepto (art. 392 C. c. “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.”). La comunidad
como una cotitularidad de derechos
Diferencias entre comunidad y sociedad
 Personalidad jurídica y régimen jurídico
 Fuentes:
o La comunidad (ley/contrato)
o La sociedad: contrato
 Finalidad:
o La comunidad: carácter estática
o La sociedad: carácter dinámico
Tipos de comunidad
 Comunidad germánica o en mano común
 Comunidad romana o por cuotas
La comunidad germánica
Características
 Ausencia de cuota
 Relación personal entre sus miembros
 Ausencia del derecho de división
Supuestos discutidos:
 La sociedad de gananciales
 Comunidades familiares y sucesorias en el Derecho foral
 Comunidades vecinales y aprovechamientos comunales de pastos y leñas
La comunidad romana
 Caracteres
 La cuota
El derecho de división
Supuesto: la comunidad de bienes del C. c.
Caracteres de a comunidad de bienes:
1. La cuota
Efectos sobre la administración de la cosa común (art. 393-395 C. c.)
 Art. 393 “El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas
cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la
comunidad.”
 Art 394 “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de
manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.”
 Art 395 “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la
cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio”
Libertad de disposición de la cuota (art. 399 C. c. “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y
utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los
condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.”). Límites:
 Naturaleza del derecho
 Prohibiciones de disponer
2. Gestión de la cosa común
Actos de alteración (art. 397 C. c. “Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la
cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.”): unanimidad
Actos de administración (art. 398 C. c. “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos
de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la
mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere
gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso
nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”): mayoría.
Decisión judicial en los siguientes casos:
 No hay mayoría
 Acuerdo gravemente perjudicial
 Actos que realiza por sí solo un comunero para defender el derecho común: acción reivindicatoria, negatoria, prescripción
(art. 1933 C. c.)
3. La división de la cosa común (actio conmuni dividundo)
La facultad divisoria del art. 400 C. c. “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos
podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este
plazo podrá prorrogarse por nueva convención.” Imprescriptible (art. 1965 C. c. “No prescribe entre coherederos, condueños o
propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las
propiedades contiguas.”).
Modos de realizar la división (art. 402 C. c.” La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o
amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes. En el caso de verificarse por árbitros o amigables
componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a
metálico”): contractual, arbitral o judicial.
Legitimación (art. 403 “Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse
a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de
haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del
cedente para sostener su validez.” y 405 C. c. “La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los
derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán
igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.”)
Límites para pedir la división de la cosa común:
 Pacto de indivisión (art. 400, pár. 2º, C. c.)
 Indivisibilidad impuesta de forma unilateral por el testador o el donante: las prohibiciones de disponer
 La indivisibilidad objetiva (arts. 401 “Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán
exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina. Si se tratare de un
edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse
mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por
el artículo trescientos noventa y seis” y 404 C. c. “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no
convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”)
TEMA 8: LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Legislación: art. 396 C. c. y Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
Concepto (art. 3 y 4)
Fuentes normativas: Código Civil, LH, normativa administrativa.
Autonomía de la voluntad: título constitutivo y estatutos de la comunidad.
Régimen jurídico
Ámbito de aplicación de la LPH (art. 1 LPH): división de un edificio en pisos locales con «aprovechamiento independiente por tener
salida a un elemento común de aquél o a la vía pública»
Objeto de aplicación (art. 2 LPH):
a) Las comunidades de propietarios de pisos y locales constituidas en régimen de propiedad horizontal.
b) Las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 C. c. «y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal».
c) Los complejos inmobiliarios privados (p. e., urbaniz. de chalés).
d) Las subcomunidades «de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o
económica», siempre que el título constitutivo no lo prohíba (p. e. una comunidad general de una urbanización y una
subcomunidad por cada portal).
e) Las entidades urbanísticas de conservación que son de titularidad pública pero formadas por particulares (p. ej.,
mantenimiento de dotaciones y servicios de urbanizaciones realizado por los particulares conforme a las reglas
urbanísticas).
Título constitutivo (art. 5 LPH) = constitución de la PH.
 La propiedad horizontal se constituye mediante escritura de división horizontal de un edificio. El otorgamiento del título
constitutivo es esencial con el contenido que establece la Ley para crear una propiedad horizontal: descripción del
inmueble, fijación cuotas de participación. Escritura pública para la publicidad registral.
 Se puede predisponer por el dueño de un edificio (p. e., un promotor que vende las viviendas) o por todos los adquirentes
de un único dueño.
 Puede surgir de la división de un edificio por parte de sus copropietarios (p. e., comunidad de bienes se transforma en
PH)
Modificación: requiere unanimidad.
Contenido obligado del título constitutivo:
 Descripción de los elementos privativos (pisos y locales): libertad de disposición y uso del dueño de acuerdo con las
reglas de la comunidad (p. e., obras que modifiquen la solidez o la estética del edificio).
 Descripción de los elementos comunes por naturaleza (p. e. las escaleras) o por destino (p. e., un piso se constituye al
servicio de la comunidad –una portería-).
 Cuota de participación en los elementos comunes.
 Contribución en las cargas y participación en beneficios (art. 3, penúlt. párr. LPH).
Contenido facultativo del título constitutivo:
 Uso y destino del edificio, no prohibido por la ley.
 Estatutos privativos que reflejan las «instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y
reparaciones, … que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el RP».
Los propietarios en la LPH
Normas de régimen interior (art. 6 LPH): Regulan detalles de la convivencia y uso de los servicios y cosas comunes, dentro de los
límites establecidos por la Ley y los estatutos (p. ej., horarios de una piscina, etc).
En relación con la parte privativa y los elementos comunes:
 Facultades de los propietarios.
 Obligaciones de los propietarios.
Facultades de los propietarios en la lph
Obras (art. 7 LPH):
 Elemento privativo: «modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad».
 Elementos comunes: «no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo sin dilación al administrador».
Uso: Desarrollar actividades siempre que no estén por «prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».
Libre disposición del derecho «sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las
obligaciones derivadas de este régimen de propiedad» (art. 3, pár. 2º LPH)
Obligaciones de los propietarios en la lph (art 9 lph)
a) «Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo
de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos».
b) «Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no
perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder».
c) «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título … a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
d) «Contribuir … a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de
conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad» = ≥10%
del presupuesto.
 e) Comunicar al secretario del comunidad el domicilio a efectos de citaciones y el cambio de titularidad en su caso.
f) Obras a realizar:
o Consentir en su vivienda o local las reparaciones y obras que exija el servicio del inmueble con derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados (art. 9 d) LPH).
o Obras, incluso sin acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o
de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios (art. 10 LPH):
- Obras de conservación, seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal del inmueble, de sus servicios
e instalaciones comunes, «así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación».
- Obras de accesibilidad para personas discapacitadas, o ≥ 70 años.
- División de pisos o locales por el propietario para formar «otros más reducidos e independientes»; u
obras para aumentar su superficie por agregación de otros, o disminuir por segregación de alguna
parte, cuando esta obras sean «consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación
de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas».
Gobierno de la comunidad (art 13 lph)
La Junta de Propietarios = reunión de todos los propietario de pisos y locales
 Asistencia a reuniones y derecho a voto (art. 15)
 Clases de Juntas (art. 16): ordinarias (1/año) y extraordinarias.
 Libro de Actas (art. 19): refleja los acuerdos.
Presidente (art. 13):
 Nombrado entre los propietarios.
 Representación de la comunidad.
Vicepresidente/s (art. 13)
 Facultativo.
 Actividades del presidente en su ausencia y asistirlo en su labor.
Secretario y administrador (art. 20)
 Son cargos acumulables en una misma persona.
 «Podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones».
 Ejecuta los acuerdos de la comunidad.
Competencias de la Junta de Propietarios (art. 14)
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos en la comunidad «y resolver las reclamaciones que los titulares
de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos».
b) Aprobar los presupuesto: plan de ingresos y gastos.
c) Aprobar las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble: «serán a cargo de quien sea
propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras»
d) Aprobar «la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias».
e) «Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior».
f) «Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio común».
Reglas de funcionamiento de la Junta de Propietarios (art. 17 LPH):
Unanimidad: modificación del título constitutivo y estatutos.
Un tercio de las cuotas de participación: servicios de telecomunicación, instalación de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de energías renovables, u obras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
Tres quintas partes de participación:
 Los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, aunque modifique el título
constitutivo o los estatutos.
 Mejora energética o hídrica del inmueble.
 El acuerdo que limita o condiciona el ejercicio de la actividad turística. No la puede prohibir.
 Acuerdo sobre cuotas especiales de gastos o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde
se realice la actividad turística, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos
acuerdos no tendrán efectos retroactivos
Mayoría:
 Obras de supresión de barreras arquitectónicas para personas con discapacidad y el ascensor en todo caso, aunque
implique modificar el título constitutivo y los estatutos.
 Resto de acuerdos.
Solo comunicación : «La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del
edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El
coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados
directos en la misma»
Impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios «por quien hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto». Causas (art. 18 LPH):
a) Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Acuerdos que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios
propietarios.
c) Acuerdos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se
hayan adoptado con abuso de derecho
TEMAS 10, 11,12: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD LOS ASIENTOS REGISTRALES, LA PUBLICIDAD
Publicidad y registro
Legislación: la LH y el C. c. (arts. 605-608)
El Registro de la Propiedad
 Concepto
 Organización
 Libertad de registración (art. 362 RH)
Principios hipotecarios
Principio de inscripción
Principio de publicidad (art. 221 L. H. “Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado
de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público
que actúe por razón de su oficio o cargo.”)
 Material: el contenido del asiento beneficia al titular inscrito.
 Formal: acceso a los libros del Registro por los interesados. Nota simple y certificaciones.
Principio de legitimación (art. 38 L. H. “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o
derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de
nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que
taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se
sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que
conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona
distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la
acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su
acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho
que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo
dispuesto en los artículos ciento treinta y cuatro y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas
en los números segundo y tercero del artículo cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.”)
Principio de fe pública registral (art. 34 L. H. “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del
tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no
gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”)
 Protección registral frente a negligencia del verdadero titular
 Buena fe
Principio de prioridad registral: prior tempore potior iure.
Principio de tracto sucesivo: cierre registral.
Principio de rogación: a instancia de parte
Principio de legalidad: la Registradores de la Propiedad analizan la veracidad y legalidad del documento presentado.
Elementos formales (Art. 145 LH “Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere: Primero.
Que se hayan constituido en escritura pública. Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad”)
Nota simple o certificación registral
La finca registral
La base del Registro de la Propiedad. Coordinación con el Catastro Inmobiliario: Ley 13/2015, de 24 de junio. de reforma de la Ley
Hipotecaria y del Decreto-legislativo que aprueba el texto refundido del Catastro Inmobiliario de 5 de marzo de 2004. Modificación
del artículo 198 LH
“La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante
alguno de los siguientes procedimientos:
1.º La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
2.º El deslinde registral de la finca.
3.º La rectificación de su descripción.
4.º La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
5.º La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
6.º Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
7.º El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
8° El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
9.º El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
Los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo
funcionario la competencia para su tramitación, debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso,
la totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos.
La desestimación de la pretensión del promotor en cualquiera de los expedientes regulados en este Título no impedirá la
incoación de un proceso jurisdiccional posterior con el mismo objeto que aquél.”
Desjudicialización de procedimientos de concordancia entre el RP y la realidad extrarregistral. La concordancia entre el Registro
de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral se podrá llevar a efecto mediante alguno de los siguientes
procedimientos:
1. La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
2. El deslinde registral de la finca.
3. La rectificación de su descripción.
4. La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
5. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
7. El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
8. El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
9. El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.
La inmatriculación de la finca registral
Concepto
Medios art. 199 LH
“1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la
misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la
correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del
dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos el procedimiento, así como a los de las fincas registrales colindantes afectadas.
La notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la
notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del
Estado”, sin perjuicio de utilizar, en todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla séptima del artículo 203. Los así
convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su
derecho convenga. Cuando las fincas colindantes estén divididas en régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará
al representante de la comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de las fincas colindantes
cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en fincas divididas en régimen de propiedad horizontal.
La certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o como operación específica, será objeto
de calificación registral conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base
gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En
los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin
que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas
generales.
Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes
inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados
hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio
expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se
encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente.
En caso de calificación positiva, la certificación catastral descriptiva y gráfica se incorporará al folio real y se hará constar
expresamente que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el Catastro, circunstancia que se notificará telemáticamente
al mismo y se reflejará en la publicidad formal que de la misma se expida.
2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca,
deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.
El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior, en el que además se deberá notificar a los
titulares catastrales colindantes afectados, incorporará la representación gráfica alternativa al folio real, y lo comunicará al
Catastro a fin de que incorpore la rectificación que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del
texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteración, el Catastro lo comunicará al Registrador, a efectos de que este haga constar la circunstancia de la
coordinación e incorpore al folio real la nueva representación gráfica catastral de la finca.
La representación gráfica alternativa solo podrá ser objeto de publicidad registral hasta el momento en que el Catastro notifique la
práctica de la alteración catastral, y el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada gráficamente con el
Catastro.”)
 Marco jurídico general (arts. 9 y 10 LH). Documento público. “El folio real de cada finca incorporará necesariamente el
código registral único de aquélla”. Descripción y representación gráfica de la finca. Naturaleza del derecho, extensión y
condiciones. Titular
 Procedimientos específicos
o Título público de adquisición (art. 205 LH “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre
que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho
otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título
inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de
tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u
otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la
coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que
 no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las
Administraciones Públicas, notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, acompañando la
certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que se pretende inmatricular con el fin de que, por dicha
entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la
recepción de la notificación. Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o, no remitiendo
su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del
dominio público, denegará la inmatriculación pretendida. En caso de calificación positiva por el Registrador, éste
procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificará la inmatriculación realizada, en la forma
prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o acciones que
puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes
en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los
documentos aportados, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca. Asimismo ordenará la
publicación del edicto y utilizará el servicio en línea para creación de alertas específicas a que refiere la regla
séptima del apartado 1 del artículo 203.”
Efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha (art. 207 LH “Si la inmatriculación de la
finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el
artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán
hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de
inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación.”).
o Expediente de dominio (art. 203 LH) ante Notario.
o Certificado de dominio (arts. 199 y 206 LH):la inmatriculación de las fincas de las Administraciones Públicas y
las entidades de Derecho público. Se actualiza la especial situación de la Iglesia Católica que debe actuar como
cualquier otra persona física o jurídica. Efectos frente a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha
(art. 207 LH “Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los números
1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los efectos protectores dispensados por el
artículo 34 de esta Ley no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará
constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de
dicha limitación.”).
 Doble inmatriculación (art. 313 RH)
Modificación de entidades registrales
 Agrupación y agregación
 Segregación
 División
 Declaración de obra nueva
 Excesos de cabida
Derechos inscribibles
¿Actos, títulos o derechos?
Actos y derechos inscribibles (art. 2 LH “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos
traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos
en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca,
censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes
inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y
cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Sexto.
Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o
eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.”, y 7 “La primera inscripción de cada finca en el Registro
de la Propiedad será de dominio y se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de esta Ley. El titular
de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su
derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento.” y 9 RH): arrendamientos, opciónes de compra, estatutos de
comunidad de propietarios, etc.
Derechos que no precisan inscripción: prohibiciones legales de disponer o retractos legales
Derechos no inscribibles (art. 5 LH “Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles.”): la posesión.
Los asientos registrales
Concepto
Clases de asientos
Asiento de presentación:
 Principio de prioridad registral o rango hipotecario
 Cierre registral a títulos incompatibles (art. 17 LH “Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título
traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá
inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita
o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no
podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días,
contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.”)
Asiento de inscripción: constitutiva o declarativa. Solo se extinguen por cancelación o transferencia de dominio o derecho real a
otra persona (art. 76 LH “Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.”).
Asiento de anotación preventiva
  Carácter transitorio, enerva la aplicación del principio de la fe pública registral y vienen previstas por la ley (numerus
clausus).
 Clases (art. 42 LH “Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o
extinción de cualquier derecho real.
Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del
deudor.
Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a
efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las
leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
Quinto. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número
cuarto del artículo segundo de esta Ley.
Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes
concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
Séptimo. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.
Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
Noveno. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable,
por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe
en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
Décimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o
en otra Ley.”)
 Se extinguen por cancelación, caducidad o conversión en inscripción (art. 77 LH “Las anotaciones preventivas se
extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción”)
Asiento de nota marginal
Asiento de cancelación
TEMA 13: EL DERECHO DE USUFRUCTO. DERECHO DE USO Y HABITACIÓN
EL USUFRUCTO
Concepto (art. 467 C. c. “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”). Disfrute de bienes ajenos y se considera una
carga para quien se conoce como propietario. Es un derecho real en cosa ajena y temporal
Caracteres:
 Derecho real limitado
 Derecho real en cosa ajena
 Temporal
 Gravamen sobre el dominio porque el valor del objeto es inferior con un usufructo (si el nudo propietario vende el objeto,
se vende con la carga)
Constitución (art. 468 “El usufructo se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o
en última voluntad, y por prescripción” y 470 C. c. “Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el
título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se observarán las disposiciones contenidas en las dos
secciones siguientes.”)
 Ley: usufructo vidual del cónyuge supérstite (art. 834 C. c. “El cónyuge que al morir su consorte no se hallase separado
de éste legalmente o de hecho, si concurre a la herencia con hijos o descendientes, tendrá derecho al usufructo del tercio
destinado a mejora.”).
 Negocio jurídico
o Inter vivos (art. 1255 C. c. “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan
por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”) o mortis causa
(institución de heredero o legatario. La cautela socini).
En ambos casos aplicación del límite temporal del art. 515 C. c: “No podrá constituirse el usufructo a favor de un
pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el
pueblo quedara yermo, o la corporación o la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el usufructo.”
o Causa gratuita (art. 640 C. c. “También se podrá donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras,
con la limitación establecida en el artículo 781 de este Código.”) u onerosa. Como una donación o a cambio de
precio.
o Enajenación o retención del usufructo.
 Prescripción adquisitiva o usucapión.
Sujetos
Usufructuario
 Persona física: capacidad suficiente para realizar el negocio jurídico de constitución o para adquirir mortis causa o por
usucapión.
 Persona jurídica (art. 515 C. c.). Nos planteamos la cuestión de la duración del usufructo. Se establece un limite temporal
de 30 años, transcurridos estos, el usufructo se extingue, en cambio en las personas físicas se puede crear un usufructo
vitalicio.
 Pluralidad de usufructuarios (art. 469 “Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor
de una o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo
condición. También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.” Y 521 C. c.
“El usufructo constituido en provecho de varias personas vivas al tiempo de su constitución, no se extinguirá hasta la
muerte de la última que sobreviviere”).
o Simultáneas: comunidad de bienes (art. 392 C. c. “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un
derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá
la comunidad por las prescripciones de este título”). Derecho de acrecer (art. 987 C. c. “El derecho de acrecer
tendrá también lugar entre los legatarios y los usufructuarios en los términos establecidos para los herederos.”).
es que pasa si uno fallece, si los demás tienen derecho a participar en esa comunidad de bienes, y la respuesta
es que sí.
o Sucesivas: aquí nunca hay una comunidad de bienes, porque el usufructo no se extingue hasta la muerte del
usufructuario, por lo tanto al morir finaliza le usufructo y la siguiente persona será un pleno usufructuario hasta
que también muera.
 Entre personas vivas hay un derecho de acrecer (art. 521 C. c. “Serán de cuenta del usufructuario los
gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo.”).Por ej., el usufructo entre
cónyuges.
 Entre personas no vivas se aplica el límite del art. 781 C. c. previsto para las sustituciones
fideicomisarias. Nos viene a decir que la herencia de un fallecido se deja a otra persona que tiene que
dejar la herencia tal y como se la entregaron para dárselo a una persona que todavía no vive (por
ejemplo, la herencia va dirigida a los hijos de los hijos de la persona que ha recibido la herencia que
todavía no han nacido)
Art 781 CC. “Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y
transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no
pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento
del testador.”
Nudo propietario: es el propietario del bien pero no puede usarlo, pero tiene capacidad para disponer
Objeto
Caracteres (art. 469 C. c.):
 Bienes muebles/inmuebles
  Bienes materiales/inmateriales. Derechos que no sean personalísimos o intransmisibles.
 Cosas apropiables
Usufructos especiales
 Sobre bienes deteriorables (art. 481 C. c. “Si el usufructo comprendiera cosas que sin consumirse se deteriorasen poco a
poco por el uso, el usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas, empleándolas según su destino, y no estará obligado
a restituirlas al concluir el usufructo sino en el estado en que se encuentren; pero con la obligación de indemnizar al
propietario del deterioro que hubieran sufrido por su dolo o negligencia”).
 Sobre bienes consumibles (art. 482 C. c. “Si el usufructo comprendiera cosas que no se puedan usar sin consumirlas, el
usufructuario tendrá derecho a servirse de ellas con la obligación de pagar el importe de su avalúo al terminar el
usufructo si se hubiesen dado estimadas. Cuando no se hubiesen estimado, tendrá el derecho de restituirlas en igual
cantidad y calidad, o pagar su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo.”). Se indemniza por el deterioro, ya que no
se podría devolver el objeto como ha sido entregado.
 ¿Usufructo con facultad de disposición atribuible al usufructuario? Se permite que el usufructuario se aproveche de los
frutos que da el objeto. El nudo propietario puede dar al usufructuario la facultad de disposición en algunos caso y así
disponer libremente del objeto (por ejemplo, podría venderlo)
 Sobre derechos (arts. 469 C. c. “Podrá constituirse el usufructo en todo o en parte de los frutos de la cosa, a favor de una
o varias personas, simultánea o sucesivamente, y en todo caso desde o hasta cierto día, puramente o bajo condición.
También puede constituirse sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.”).
o Sobre créditos (arts. 475 y 507 C. c.): usufructo de acciones de una empresa.
 Art. 475 “Si el usufructo se constituye sobre el derecho a percibir una renta o una pensión periódica,
bien consista en metálico, bien en frutos, o los intereses de obligaciones o títulos al portador, se
considerará cada vencimiento como productos o frutos de aquel derecho.
Si consistiere en el goce de los beneficios que diese una participación en una explotación industrial o
mercantil cuyo reparto no tuviese vencimiento fijo, tendrán aquéllos la misma consideración.
En uno y otro caso se repartirán como frutos civiles, y se aplicarán en la forma que previene el artículo
anterior”
 Art 507 “El usufructuario podrá reclamar por sí los créditos vencidos que formen parte del usufructo si
tuviese dada o diere la fianza correspondiente. Si estuviese dispensado de prestar fianza o no hubiere
podido constituirla, o la constituida no fuese suficiente, necesitará autorización del propietario, o del
Juez en su defecto, para cobrar dichos créditos.
El usufructuario con fianza podrá dar al capital que realice el destino que estime conveniente. El
usufructuario sin fianza deberá poner a interés dicho capital de acuerdo con el propietario; a falta de
acuerdo entre ambos, con autorización judicial; y, en todo caso, con las garantías suficientes para
mantener la integridad del capital usufructuado.”
o Sobre derechos reales (por ej., propiedad intelectual): no servidumbre prediales ni hipoteca.
 Sobre una acción real (art. 486 C. c.)
 Sobre cosas comunes (art. 392 C. c.).
o Facultades del usufructuario (art. 490 c. c.)
o Excepciones: facultades de disposición, alteración y división de la cosa común corresponden al nudo propietario.
o La división de la cosa común no afecta la usufructuario.
 Sobre un patrimonio, normalmente hereditario. Un patrimonio entendido como la suma de un conjunto de bienes que
tienen un mismo titular. Se plantean dudas como qué pasa con las deudas (se van a liquidar)
 Constituido por acto inter vivos (art. 506 C. c.). A título gratuito se aplican los límites de los arts. 642 y 643 C. c. 
Constituido por acto mortis causa. Problemas:
o El pago de las deudas derivadas de una disposición testamentaria (art. 508 C. c.).
o El pago de las deudas de la masa hereditaria (art. 510 C. c.)
Contenido (art. 470 C. c.)
El nudo propietario:
Derechos
 Poder dispositivo (art. 489 C. c. “El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo será
responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya.”).
 Hipotecar su derecho (art. 107.2. LH)
 Obras de mejora (art. 503 C. c. “El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca
usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del
usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.”)
Obligaciones: reparaciones extraordinarias (art. 501 C. c. “Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El
usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.”)
El usufructuario
Obligaciones
 Hacer inventario y prestar fianza (art. 491 C. c. “El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado:
1.º A formar, con citación del propietario o de su legítimo representante, inventario de todos ellos, haciendo tasar los
muebles y describiendo el estado de los inmuebles. 2.º A prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones
que le correspondan con arreglo a esta sección.”). Garantías reales o personales. Excepciones en cuanto a inventario y
fianza (tiene que hacer una garantía). Se hace inventario, se valoran los objetos y, se garantiza el cumplimiento de las
obligaciones, excepto en situaciones legales como el derecho del cónyuge viudo:
o Legal (art. 492 C. c. “La disposición contenida en el número segundo del precedente artículo no es aplicable al
vendedor o donante que se hubiere reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados ni a los padres
 usufructuarios de los bienes de los hijos, ni al cónyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria, si
no contrajeren los padres o el cónyuge ulterior matrimonio”)
o Dispensa (art. 493 C. c. “El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la
obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie”) el usufructuario
podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario y establecer una fianza
 Incumplimiento del deber de fianza (art. 494 C. c. “No prestando el usufructuario la fianza en los casos en que deba
darla, podrá el propietario exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan, que los
efectos públicos, títulos de crédito nominativos o al portador se conviertan en inscripciones o se depositen en un banco o
establecimiento público, y que los capitales o sumas en metálico y el precio de la enajenación de los bienes muebles se
inviertan en valores seguros. El interés del precio de las cosas muebles y de los efectos públicos y valores, y los
productos de los bienes puestos en administración, pertenecen al usufructuario. También podrá el propietario, si lo
prefiere, mientras el usufructuario no preste fianza o quede dispensado de ella, retener en su poder los bienes del
usufructo, en calidad de administrador, y con la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido, deducida la
suma que por dicha administración se convenga o judicialmente se le señale.”) si se incumple, las personas interesadas
pueden reclamar el cumplimiento de la fianza y someter a una administración la administración de sus bienes.
 Conservación de la sustancia y forma del bien.
 Nivel de diligencia (art. 497 C. c. “El usufructuario deberá cuidar las cosas dadas en usufructo como un buen padre de
familia.”)
 Reparaciones: ordinarias (art. 500 C. c. “El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten
las cosas dadas en usufructo. Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del
uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el
propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario”). las derivadas del uso las paga el usufructuario
 Abono de cargas y tributos (art. 504 C. c. “El pago de las cargas y contribuciones anuales y el de las que se consideran
gravámenes de los frutos será de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure”). Por ejemplo, la
declaración del renta recae sobre el usufructuario
Derechos:
 Goce y disfrute del bien (art. 467 C. c. “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de
conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.”)
 Accesiones y servidumbres (art. 479 C. c. “El usufructuario tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por
accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes
a la misma.”)
 Frutos (art. 471 c. c. “El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los
bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.”)
 Mejoras útiles (art. 487 C. c. “El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de
recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a
indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.”). Se
admiten, pero solo si no cambia el fin del objeto y no puede ser indemnizado por el nudo propietario por la mejora
realizada.
 Eficacia del usufructo desde su constitución (art. 496 C. c. “Prestada la fianza por el usufructuario, tendrá derecho a todos
los productos desde el día en que, conforme al título constitutivo del usufructo, debió comenzar a percibirlos.”).
 Poder dispositivo (art. 480 C. c.), salvo que se pacte lo contrario (art. 470 C. c “Los derechos y las obligaciones del
usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de éste, se
observarán las disposiciones contenidas en las dos secciones siguientes.”. y 26-27 LH). Responsabilidad del
usufructuario (art. 498 C. c. “El usufructuario que enajenare o diere en arrendamiento su derecho de usufructo será
responsable del menoscabo que sufran las cosas usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya”).
o Contrato de arrendamiento (art. 13.2. LAU). Los daños causados por un arrendamiento son sufragados por el
usufructuario.
o La hipoteca del derecho de usufructo (art. 107.1. y 108 L.H.)
Extinción
Art. 513 CC “El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.”
 Muerte del usufructuario: regla general.
 Expiración plazo o cumplimiento de condición: límites en cuanto a personas jurídicas (art. 515 C. c. “No podrá constituirse
el usufructo a favor de un pueblo o corporación o sociedad por más de treinta años. Si se hubiese constituido, y antes de
este tiempo el pueblo quedara yermo, o la corporación o la sociedad se disolviera, se extinguirá por este hecho el
usufructo.”) y el usufructo constituido en relación a la edad de una persona (art. 516 C. c. “El usufructo concedido por el
tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad, subsistirá el número de años prefijado, aunque el tercero muera
antes, salvo si dicho usufructo hubiese sido expresamente concedido sólo en atención a la existencia de dicha persona”).
 Consolidación
 Renuncia del usufructuario: límites:
o Fraude de acreedores (art. 1291 C. c. “Son rescindibles:
 1.º Los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización judicial, siempre que las personas a quienes
representan hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de
aquéllos.
2.º Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la lesión a que se refiere
el número anterior.
3.º Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba.
4.º Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin
conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad judicial competente.
5.º Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la Ley.”).
o Usufructo hipotecado (art. 107.1. LH).
o Pérdida de la cosa: parcial (art. 514 C. c. “Si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará
este derecho en la parte restante.”) y total:
 Arts. 517 “Si el usufructo estuviera constituido sobre una finca de la que forme parte un edificio, y éste
llegare a perecer, de cualquier modo que sea, el usufructuario tendrá derecho a disfrutar del suelo y de
los materiales. Lo mismo sucederá cuando el usufructo estuviera constituido solamente sobre un
edificio y éste pereciere. Pero en tal caso, si el propietario quisiere construir otro edificio, tendrá
derecho a ocupar el suelo y a servirse de los materiales, quedando obligado a pagar al usufructuario,
mientras dure el usufructo, los intereses de las sumas correspondientes al valor del suelo y de los
materiales.”
 518 c. c. “Si el usufructuario concurriere con el propietario al seguro de un predio dado en usufructo,
continuará aquél, en caso de siniestro, en el goce del nuevo edificio si se construyere, o percibirá los
intereses del precio del seguro si la reedificación no conviniere al propietario. Si el propietario se
hubiera negado a contribuir al seguro del predio, constituyéndolo por sí solo el usufructuario, adquirirá
éste el derecho de recibir por entero en caso de siniestro el precio del seguro, pero con obligación de
invertirlo en la reedificación de la finca. Si el usufructuario se hubiese negado a contribuir al seguro,
constituyéndolo por sí solo el propietario, percibirá éste íntegro el precio del seguro en caso de
siniestro, salvo siempre el derecho concedido al usufructuario en el artículo anterior.”).
Física o jurídica (la expropiación –art. 519 C. c.- “Si la cosa usufructuada fuere expropiada por causa de utilidad
pública, el propietario estará obligado, o bien a subrogarla con otra de igual valor y análogas condiciones, o bien
a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por todo el tiempo que deba durar el
usufructo. Si el propietario optare por lo último, deberá afianzar el pago de los réditos.”)
o Por resolución del derecho del constituyente
o Prescripción
o Todas las demás causas que las partes puedan pactar en su título constitutivo (art. 470 C. c.)
Efectos de la extinción (art. 522 C. c. “Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho
de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la
entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.”)
DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN
Concepto (art. 523 C. c. “Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título
constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.”)
Características:
 Derecho personalísimo: indisponible (art. 525 C. c. “Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar
a otro por ninguna clase de título.”)
 Constitución por negocio jurídico inter vivos o mortis causa (art. 523 C. c. “Las facultades y obligaciones del usuario y del
que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las
disposiciones siguientes.”)
 Sólo puede recaer sobre bienes corporales
DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO
Contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico (ley 6 de julio de 2012)
Artículo 2. “Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año
en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante
más de un período de ocupación”.
Características:
 Contrato entre un empresario y un consumidor (art. 1 “1.Los contratos de comercialización, venta y reventa de derechos
de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como los
contratos de intercambio, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando se celebren entre un empresario y un consumidor.
2. Se entiende por empresario toda persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad
económica, negocio, oficio o profesión y cualquier persona que actúe en nombre o por cuenta de un empresario.
3. Se entiende por consumidor toda persona física o jurídica que actúe con fines ajenos a su actividad económica,
negocio, oficio o profesión.”).
 Derecho real limitado=disfrutar de un inmueble (art. 23.1. “Es objeto de este Título la regulación de la constitución,
ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.”).
 Gravamen sobre la propiedad del inmueble.
 Tiempo de aprovechamiento=más de un año y menos de 50 (art. 23.3.: “El período anual de aprovechamiento no podrá
ser nunca inferior a siete días seguidos …”).
 No puede denominarse multipropiedad (art. 23.4.).
 No se extingue por consolidación (art. 23.4.: “La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad en una
misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen”.
Régimen jurídico
 El régimen de aprovechamiento por turno lo constituye el propietario registral del inmueble (art. 25).
 Contrato formal e inscripción constitutiva (art. 11: Los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
… se formalizarán por escrito, en papel o en otro soporte duradero…”. Además art. 25.3.: “El régimen de
aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá
en el Registro de la Propiedad.”Al otorgamiento de la escritura deberá concurrir la empresa que haya asumido la
administración y prestación de los servicios, salvo manifestación expresa del propietario de que son por él asumidos
directamente”).
 Derecho de desistimiento ad nutum de 14 días con carácter irrenunciable (arts. 12 y 16 “Los consumidores no podrán
renunciar a los derechos que se les reconoce en esta Ley. La renuncia a los derechos reconocidos por esta Ley a los
consumidores es nula, siendo asimismo nulos los actos realizados en fraude de ley, conforme a lo previsto en el artículo
6 del Código Civil.”).
 Resolución del propietario por falta de pago de cuotas del adquirente del derecho.
 El titular del derecho de aprovechamiento tiene libre disposición de su derecho.

LECCIÓN 14: LAS SERVIDUMBRES

Concepto (art. 530 C. c. “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio
sirviente.”)
Caracteres:
 Derecho real limitado
 Derecho real en cosa ajena
 Gravamen impuesto sobre un inmueble
 Derecho perpetuo salvo que su utilidad sea o se pacte como transitoria.
Constitución (art. 536 C. c. “El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas de que se trata en
esta sección se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este Código.”):
 Ley: servidumbres legales
 Negocio jurídico: servidumbres voluntarias
o Propietario (art. 594 “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por
conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden
público.” y 597 C. c. “Para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de
todos los copropietarios. La concesión hecha solamente por algunos quedará en suspenso hasta tanto que la
otorgue el último de todos los partícipes o comuneros. Pero la concesión hecha por uno de los copropietarios
separadamente de los otros obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no
impedir el ejercicio del derecho concedido.”)
o Acto de constitución = acto dispositivo = capacidad para disponer
 Por signo aparente o por destino (art. 541 C. c. “Si la cosa dada en usufructo se perdiera sólo en parte, continuará este
derecho en la parte restante.”)
 Por prescripción (art. 537 C. c. “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por
prescripción de veinte años.”)
Clases de servidumbres
Servidumbres prediales y servidumbres personales (art. 531 C. c. “También pueden establecerse servidumbres en provecho de
una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.”)
Servidumbres voluntarias y legales (arts. 536 “Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios.
Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.” y 549 C. c. “Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad
pública o el interés de los particulares.”)
 Servidumbres voluntarias
 Servidumbres legales:
o En materia de aguas (art. 552 C. c. “Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y
sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la
graven.”),
o De paso (art. 564 C. c. “El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino
público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. Si esta
servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio
dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y
en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. Cuando se limite al paso necesario para el
cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía
permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen”),
o Medianería (art. 571 C. c. “La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las
ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.”),
o De luces y vistas (art. 580 C. c. “Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera
ventana ni hueco alguno.”),
o De desagüe de edificios (art. 586 C. c. “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o
cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no
sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de
modo que no causen perjuicio al predio contiguo.”)
o De distancias y obras (art. 589 C. c. “No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o
fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la
materia.”)
Servidumbres positivas (s. de paso) y negativas (s. no edificar) (art. 533 C. c. “Las servidumbres son además positivas o
negativas. Se llama positiva a la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o
de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.”)
Servidumbres continuas (s. luces y vistas) y discontinuas (s. paso) (art. 532 C. c. “Las servidumbres pueden ser continuas o
discontinuas, aparentes o no aparentes. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún
hecho del hombre. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de
las mismas. No aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.”)
Servidumbres aparentes ( s. paso con un camino) y no aparentes (s. luces y vistas si no hay huecos o balcones) (art. 532 C. c.)
Contenido
Régimen jurídico (art. 598 C. c. “El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción determinan los
derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. En su defecto, se regirá la servidumbre por las disposiciones del
presente título que le sean aplicables.”)

Modificación
 Acuerdo de los interesados (art. 546.6º “º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del
sirviente” y 594 C. c. “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por
conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.”)
 El derecho a variar del dueño del predio sirviente (art. 545 C. c. “El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de
modo alguno el uso de la servidumbre constituida. Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la
forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le
privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o
forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan
derecho al uso de la servidumbre.”)
 Prescripción (art. 547 C. c. “La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la
misma manera.”)
Extinción art. 546 C.c. “Las servidumbres se extinguen:
1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.
2.º Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la
servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las
continuas.
3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los
predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción,
conforme a lo dispuesto en el número anterior.
4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.
6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente”
EL DERECHO DE SUPERFICIE
Aspectos generales
Concepto: derecho sobreelevación (sobre el vuelo) y derecho subconstrucción (sobre el subsuelo) (edificación o plantación). Está
presente en la Ley del Suelo (en planes de ordenación urbanística o en relación con la superficie rústica).
Régimen jurídico:
 Superficies solo cedit. La accesión (art. 358 C.c. “El que pretenda usar del derecho concedido en el artículo anterior está
obligado: 1.º A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina. 2.º A
demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero. 3.º A indemnizar al dueño del
predio sirviente en la forma que se determine por las leyes y reglamentos”). Excepción: derecho real de superficie.
 Constitución mediante contrato de derecho real de superficie por el propietario de la finca: gratuita u onerosamente. Si el
derecho de superficie está sujeto a la legislación urbanística=escritura pública e inscripción constitutiva en el RP con
límite temporal de 99 años.
 El superficiario tiene un derecho de uso y aprovechamiento, y a veces de propiedad temporal sobre la construcción y/o
plantación.
 Puede transmitir su derecho o gravarlo (art. 107.5º. LH).
 La extinción del derecho de superficie= el propietario del suelo adquiere lo edificado o plantado