CONFERENCIA:

PERSPECTIVAS DEL PERITO

EN EL CAMPO INMOBILIARIO
EN PANDEMIA Y POST
PANDEMIA
EXPOSITOR:
ING. GUILLERMO ALFREDO QUEQUEZANA QUINTANA
 ANALISIS DE LA
PROBLEMÁTICA DEL PERITO
EN EL CAMPO INMOBILIARIO
ACTUAL
1.- Antecedentes:
■ Análisis del año 2000
■ Cambios sustanciales
2.- Paralización del mercado inmobiliario
3.- Caída en el mercado de oferta y demanda
4.- Reanudación de actividades inmobiliarias
5.- Nuevos proyectos
6.- Protocolos
7.- Proyecciones
Dispositivos Normativos
 CÓDIGO CIVIL

• Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y
dentro de los límites de la ley.

• Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad del predio se extiende al

subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del
perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su
derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.
PROPIEDAD SOBRESUELO
(edificaciones + aires)
PREDIAL
Aires

LÍMITE LÍMITE

Edificación

SUBSUELO
(sótanos)
Artículo 957.-
957.-
La propiedad
predial queda
sujeta a la Aires
zonificación, a los
procesos de
habilitación y
subdivisión y a los
requisitos y
limitaciones que
establecen las
disposiciones R-3 R-5
respectivas.
PERITO DE ANÁLISIS TÉCNICO

Profesional que, de acuerdo a su

especialidad, el análisis que
efectúa y su experiencia, se
acerca lo más posible a la verdad
de un hecho.
PERITO TASADOR

Profesional que, de acuerdo a

su especialidad, el análisis
que efectúa y su experiencia,
se acerca lo más posible al
valor real.
CONDICIONES
PERSONALES DEL PERITO

1. Estar permanentemente capacitado:

capacitado: Se refiere a la actualización de
conocimientos en cuanto a normatividad, así como a la búsqueda de nuevas
metodologías y nuevas tecnologías que son básicas para la acción del
perito.

2. Profundizar en los valores éticos:

éticos: La idoneidad del profesional perito a
través de la transparencia de sus acciones hará que su pericia sea más
seria, sustentable y defendible en cualquier tribunal de justicia o en la
actividad privada.
3. Profundizar valores de honestidad:
honestidad: La imparcialidad de sus
acciones, el no permitir presiones de ningún tipo, el rechazar
cualquier medio que quisiera desviar o favorecer las
conclusiones de su pericia, contribuirá a ejercer una mejor
justicia en el país.

4. La experiencia acumulada:
acumulada: A mayor experiencia del perito, será
mejor su accionar en la pericia, y contará con mayor
acuciosidad, capacidad e inteligencia para tomar sus decisiones
en la justicia.
5. Tratamiento de normas de uso:
uso: El manejo de los diferentes
reglamentos, códigos, leyes y cualquier norma en general, le
permitirá al perito mayor facilidad en la determinación de su
pericia.

6. Solución e interpretación de resultados:

resultados: No solo el manejo de
las normas, sino también su interpretación hace que la pericia
sea más eficiente, más real y más justa.
DEFINICIONES
Perito tasador

Profesional colegiado hábil que cuenta con calificaciones,
capacitaciones acreditadas y experiencia en tasaciones,
compatibles con su formación profesional, que resultan
necesarias para realizar de manera objetiva e imparcial, la
tasación de un bien, y con inscripción vigente en el registro de
peritos adscritos del Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento u otros registros de peritos. La condición de
colegiado no es exigible en aquellos casos en que la ley no
establezca su obligatoriedad
Tasación
Es el procedimiento a través del cual el perito tasador o el perito
de VIVIENDA inspecciona, estudia y analiza las cualidades y
características de un bien en determinada fecha para fijar su
valor razonable, de acuerdo a las normas del presente
Reglamento. En caso de que la tasación sea retrospectiva se
consideran los valores a la fecha solicitada.
Tasación reglamentaria

Es la tasación en la que se utilizan

valores correspondientes a los
Valores Arancelarios de Terrenos y
Valores Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados de acuerdo a
la normativa vigente.
Tasación comercial
Es la tasación en la que se utilizan valores
del libre mercado y se aplican métodos
directos e indirectos u otros debidamente
sustentados.
Expropiación
Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada sustentada
en causa de seguridad nacional o necesidad pública, autorizada
únicamente por ley expresa, a iniciativa de los tres niveles de gobierno y
previo pago en efectivo de la indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio, conforme al artículo 70 de la
Constitución Política del Perú. Para el presente Reglamento el justiprecio
es el análisis del justo valor del bien.
Daño emergente

■ Se considera como daño emergente a la disminución del patrimonio del

sujeto pasivo como consecuencia de la Adquisición o Expropiación de un
inmueble, el cual comprende el costo de la reparación del daño ocasionado
y los gastos en los que se incurra como consecuencia de la afectación.
■ El sujeto activo determina el período y las características para el cálculo del
daño emergente, el mismo que comprende desde la posesión del inmueble
o el inicio de los gastos incurridos a consecuencia de la adquisición o
expropiación hasta la recuperación de la funcionalidad y operatividad de la
condición inicial de las actividades que se desarrollan en el inmueble,
debidamente acreditado en el expediente técnico legal.”
Lucro Cesante

Se considera lucro cesante a la ganancia dejada de percibir por
el sujeto pasivo, como consecuencia de la afectación de la
actividad económica desarrollada en el bien inmueble objeto de
adquisición o expropiación, el cual es materia de indemnización
por el sujeto activo, siempre que esta actividad económica esté
acreditada de forma fehaciente.
TEORÍA
DEL VALOR
 ¿QUÉ ES LA OBRA?

Como se genera la obra

Obra Declaratoria Registros

Proyecto Licencia Planificación de
Física Públicos
de Obra Edificación

RNE PUyE Ley Responsable Inspector Ley Ley RIP

29090 Residente Municipal 27157 29090
Acreditado
Ley
30830
ESQUEMA DE LA TEORÍA DEL VALOR
DE UNA EDIFICACIÓN

INSCRIPCIÓN REGISTRAL

DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN

VALOR
OBRA FÍSICA

LICENCIA

PROYECTO
CONCEPTOS SOBRE EL VALOR
1. Es de difícil apreciación y precisión.
2. No es entendido por todos de igual forma.
3. El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro caso.
4. El entendimiento varía de una persona a otra.
5. Es muy sensible a los fines, circunstancias y condiciones de cada caso.
6. La utilización y aplicación del valor exigen no solo conocimientos de ingeniería, sino
también económicos, financieros y legales.
7. De la mejor estimación del valor del inmueble dependerá en gran parte el éxito de
las operaciones en cada una de las etapas que se tenga que seguir en cuanto se
llegue a la decisión de la transacción comercial.
8. Cuando un inmueble no se ha podido vender en cualquier etapa de su oferta, ello
significa por lo general que el valor de tasación no ha respondido a los valores
reales del mercado.
09. El término “valor” de los bienes inmuebles, como de todo bien, se debe
considerar bajo lo siguiente:

Concepto de apetencia de posesión.

Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones que
estos nos pueden brindar.

Aprovechamiento de su uso.

Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación, estado y uso
probable.
INSPECCIÓN VIRTUAL

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, a través de la Dirección
General de Políticas y Regulación en Construcción y Saneamiento, durante la
vigencia del Estado de Emergencia declarado por el Gobierno Nacional que
limite el desplazamiento de los peritos tasadores o de los peritos de VIVIENDA,
o su acceso a la zona donde se ubique el predio materia de tasación, procede
a realizar la inspección virtual del mismo, previa coordinación con el solicitante
del servicio, utilizando para ello las herramientas tecnológicas, informáticas
y/o de telecomunicaciones necesarias que permitan corroborar la información
consignada en el expediente técnico legal, debiéndose señalar en el informe.
DICTAMEN
PERICIAL

GRACIAS