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El usufructo y la nuda propiedad

Lic. Gerardo Morales

Miércoles 30 de marzo, 2016

Conceptos
 
La propiedad inmueble le otorga a su propietario el título, para que pueda usar, disfrutar y disponer de la
cosa, de acuerdo a lo establecido por el artículo 45 de la Constitución Política, y las disposiciones de
defensa y toda contratación establecidos por el Código Civil.
A partir de esto, la propiedad tiene dos facetas que normalmente van unidas: el uso, disfrute o
explotación del bien, unidos en una persona, que es el dueño o propietario.
El uso y disfrute no merecen mayor explicación, pues si se trata de una casa, se ejercen los derechos al
habitarla. 
Es un disfrute general, que también se puede convertir en rentas, al darla en arrendamiento, o disfrutar
de otros beneficios que otorga el título de dueño, en una finca, por ejemplo, al recibir los beneficios de su
producción.
Pero la propiedad puede ser también objeto de otras decisiones o disposiciones, como es gravarla con
una hipoteca, dividirla, segregarla, venderla o regalarla.
Aunque la propiedad la disfruta el dueño, sus atributos pueden ser divididos o separados, al darle el
disfrute y uso, a otra persona, con lo que el dueño se queda con la propiedad pero sin disfrute. 
Ese resto de los atributos de la propiedad que se reserva el dueño, se llama nuda propiedad, o propiedad
denuda.
Se le llama nuda o desnuda en español, porque perdió sus atributos, a favor de otra persona, que se
llama usufructuario. 
Ya el dueño queda solo con su inscripción disminuida en el Registro Nacional, porque el usufructo
otorgado por donación o por precio, se inscribe. 
A partir de esa inscripción, el disfrute está en manos del usufructuario para todos los efectos, de por vida
o por el plazo establecido en la contratación.
La nuda propiedad puede ser traspasada, o incluso rematada, pero con la limitación de que el adquirente
solo tendrá una inscripción en el Registro, y podrá disfrutar de la propiedad cuando el plazo del usufructo
venza, y si fue de por vida a favor del usufructuario, cuando este falte.
 En resumen, la nuda propiedad es como un huevo, al que solo le quedó el cascarón, sin contenido real
de uso o disfrute.
 
Miércoles 30 Marzo, 2016
 
HORA: 12:00 A
http://www.diarioextra.com/Noticia/detalle/288001/el-usufructo-y-la-nuda-propiedad

https://www.conceptosjuridicos.com/usufructo/

El pleno dominio es un tipo de propiedad que supone la posesión completa sobre un bien (por
ejemplo, una vivienda).

Pleno dominio supone tener la propiedad completa sobre un bien, como puede ser una vivienda.

Mediante la plena propiedad una persona es propietaria de un bien y además posee el

pleno uso sobre el mismo.

Así, el pleno dominio se divide en:

1. Nuda propiedad: derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un

bien, sin poder disfrutar de él.

2. Usufructo: derecho a usar y disfrutar de un bien que posee una persona

(usufructuario) sin ser el propietario.
Estos dos derechos, aunque recaigan sobre el mismo bien, son diferentes y pueden
darse por separado, es decir, pueden recaer en diferentes personas. Que la nuda
propiedad y el usufructo recaigan sobre distintas personas suele ser muy habitual en
las herencias.

De este modo, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad

coincidan en la misma persona.
 El nudo propietario es la persona que tiene la nuda propiedad de una cosa. Es decir, tiene el
derecho a ser dueño de dicha cosa pero cuenta con la limitación de no poder gozar o disfrutar
de ella, derecho que pertenece al usufructuario.

El nudo propietario es la persona que tiene el derecho a ser dueño de una cosa pero no puede usar

ni disfrutar de ella porque ese derecho pertenece al usufructuario.

Para entender este concepto es importante comprender previamente las diferencias

entre usufructo, nuda propiedad y pleno dominio.

 El usufructo es el derecho de goce y disfrute que tiene una persona

(usufructuario) sobre un bien del que no tiene su propiedad.

 La nuda propiedad por el contrario es el derecho de una persona (nudo

propietario) a ser dueña de un bien con la limitación de no poder hacer uso y
disfrute del mismo.

 El pleno dominio o plena propiedad existe cuando el derecho de usufructo y su

nuda propiedad recaigan sobre una misma persona.
Por lo tanto, el nudo propietario:

 Es el propietario del bien, pero no tiene derecho a su uso y disfrute.

 En caso de bienes inmuebles, no puede alquilar el inmueble, pero sí vender su

nuda propiedad a un tercero.

 Podrá hacerse con la plena propiedad cuando se extinga el usufructo,

generalmente por fallecimiento del usufructuario o cumplimiento del plazo que se
constituyera, o bien comprando el derecho de usufructo.
Generalmente la nuda propiedad está asociada a bienes inmuebles, y más
específicamente a viviendas, por lo que en los próximos apartados vamos a centrarnos
en esta situación.
 Derechos del nudo propietario
Por el hecho de tener la nuda propiedad, el nudo propietario tendrá los siguientes
derechos:

 Derecho de propiedad: el nudo propietario ostenta la propiedad del bien

aunque no tenga derecho a su uso y disfrute.

 Derecho a vender la nuda propiedad: el nudo propietario podrá vender la nuda

propiedad a un tercero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario.
Aunque cambie el nudo propietario, el usufructuario seguirá disponiendo del uso y
disfrute del bien.

 Derecho de hipotecar la nuda propiedad: el nudo propietario podrá igualmente

solicitar un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de un bien inmueble, aunque
no disponga de su usufructo.

 Derecho a realizar obras y mejoras: el nudo propietario puede realizar obras y

mejoras en el inmueble usufructuado siempre y cuando no perjudique con ellas al
usufructuario.

 Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: el nudo propietario recuperará

el uso y disfrute del bien una vez se extinga el usufructo, consolidando en su persona el
pleno dominio.

Obligaciones del nudo propietario

Igualmente, pese a no disponer del uso y disfrute, el nudo propietario tendrá las
siguientes obligaciones:

 Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá en ningún

caso llevar a cabo alteraciones en el bien que perjudiquen al usufructuario.

 Hacerse cargo del pago de impuestos y tributos: el nudo propietario es el

encargado del pago de todos los impuestos sobre el bien usufructuado, con la única
 excepción del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), cuyo sujeto pasivo es el
usufructuario.

 Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias: el nudo propietario debe

hacerse cargo del pago de las reparaciones extraordinarias del bien.

 Hacerse cargo de los gastos de comunidad: según ha confirmado el Tribunal

Supremo, es el nudo propietario el responsable de abonar los gastos de
comunidad, y no la persona que disponga del usufructo.

 Hacerse cargo de la hipoteca: en caso de que al constituirse el usufructo del

bien este se encuentra hipotecado, será obligación del nudo propietario afrontar
el pago de las cuotas correspondientes.
Una persona posee el usufructo de una vivienda cuando tiene derecho a usarla pero no posee su

propiedad.

El pleno dominio de un bien se divide en:

 Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de

un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.

 Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario)

sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
Se trata de derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien.

¿Qué es el usufructo?
Como hemos dicho, el usufructo es el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno.

El titular de este derecho se llama usufructuario.

El nudo propietario es el titular del dominio del bien usufructuado, pero no podrá hacer
uso de él.
El usufructuario podrá gozar del bien usufructuado durante el tiempo que dure el
usufructo. No podrá disponer del bien usufructuado, pero sí de su derecho de
usufructo.

Ejemplo: Si una persona tiene el usufructo de una vivienda podrá vivir en ella o, incluso,
alquilarla y recibir las rentas.

En ningún caso podrá vender la vivienda, pero sí su derecho de usufructo sobre ella.
En ese caso el comprador adquiere el derecho de usufructo y tiene los mismos
beneficios y obligaciones que el usufructuario vendedor.

Características del usufructo

Es un derecho real en cosa ajena
El objeto del usufructo no forma parte del patrimonio del usufructuario si no del
patrimonio del nudo propietario.

Es un derecho de disfrute completo

El usufructuario podrá disfrutar de todos los aprovechamientos de la cosa usufructuada.

Es un derecho temporal
El usufructo nunca puede ser indefinido, tiene que tener una duración.

El usufructo, si no se ha pactado nada que lo contradiga, es de carácter vitalicio: la

extinción del derecho sólo se produce al fallecimiento del usufructuario o mediante
renuncia expresa a ese derecho por parte del mismo.

Entre los pactos más habituales que se dan entre tenedores de la nuda propiedad y
usufructuarios están la expiración del derecho: el usufructo tiene un carácter temporal;
 la condición resolutoria: la circunstancia que se ha pactado previamente; o la
destrucción o inhabilitación de la cosa sobre la que se ejerce el derecho de usufructo:
no cabe reclamar daños al propietario por la pérdida.

Kenari Orbe, abogado especialista en derecho civil en Kenari Orbe Abogados

La duración del usufructo dependerá de quién sea el usufructuario. Si el usufructuario

es una persona física, la duración podrá ser:

 Por un plazo de tiempo: por ejemplo por 25 años (temporal).

 Por toda la vida del usufructuario (vitalicio).

Si el usufructuario es un pueblo, Corporación o Sociedad, la duración del
usufructo no podrá ser superior a 30 años.

Tipos de usufructo
Distinguiremos según la forma de constitución, el objeto sobre el que recae y la
duración del usufructo.

Tipos de usufructo según su constitución

El usufructo se constituye por la ley, por voluntad de los particulares y por usucapión.

Usufructo legal

Es el usufructo constituido por disposición legal.

Actualmente, en nuestro derecho solo existe el usufructo legal del cónyuge viudo.

El cónyuge viudo, no separado legalmente o de hecho en el momento del fallecimiento,

tendrá derecho a recibir como legítima:
 El usufructo del tercio de mejora, si concurre a la herencia con hijos o
descendientes.

 El usufructo de la mitad de la herencia, si no hay hijos, pero sí ascendientes.

Usufructo voluntario

La fuente principal de constitución del usufructo es el título constitutivo por acuerdo

de los interesados.

Este título constitutivo podrá ser:

 Inter-vivos: Mediante acuerdo de los interesados en vida. Por ejemplo, una

persona compra una finca y reserva el usufructo a su padre.

 Mortis causa. Mediante testamento. Por ejemplo, el testador podrá dejar el

usufructo de su vivienda a un hijo y la nuda propiedad a un nieto.

Usufructo por usucapión

La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad de un

bien, si se cumplen unos requisitos y plazos legales.

Tipos de usufructo según su objeto

El objeto del usufructo puede ser:

 Usufructo de Bienes materiales (muebles o inmuebles).

 Usufructo de Derechos.
El usufructo podrá recaer sobre:

 Toda la cosa.

 Parte de ella.
 Una cuota si la propiedad pertenece a varias personas (proindiviso).
Se pueden distinguir, entre otros, los siguientes tipos de usufructos especiales según
su objeto:

Usufructo sobre bienes materiales:

Cosas deteriorables

El usufructuario podrá servirse de las cosas que sin consumirse se deterioran poco a
poco por su uso o el paso del tiempo.

En este caso, el usufructuario deberá:

 Emplearlas según su destino.

 Devolverlas en el estado en que se encuentren, al finalizar el usufructo.

 Indemnizar al propietario del deterioro ocasionado por su culpa.

Ejemplo: Un bien deteriorable sería una estatua o un cuadro que se deterioran con el
paso del tiempo pero no se consumen.

Cosas consumibles

Si la cosa usufructuada no se puede usar sin consumirse, el usufructuario podrá

servirse de ellas y deberá:

 Pagar el importe de su valor al terminar el usufructo.

 Si no se han dado valoradas, restituir una cantidad igual o pagar su precio.

Ejemplo: Usufructo de dinero.

Montes
El usufructuario disfrutará todos los aprovechamientos que pueda éste producir según
su naturaleza.

Árboles plantaciones arbóreas

El usufructo puede recaer sobre viñas, olivares y otros arbustos.

El usufructuario podrá percibir los frutos naturales derivados de dichas plantaciones.

Ganado o rebaño

En este caso, el usufructuario deberá reemplazar las crías de las cabezas de ganado
que mueran al año, de manera ordinaria o por ataque de depredadores.

Usufructo sobre derechos

El usufructo puede recaer sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o

intransmisible.

El usufructuario adquiere los beneficios o utilidades que le reporta el derecho

usufructuado.

Por ejemplo: Usufructo sobre un derecho de crédito. El usufructuario recibirá

únicamente los intereses.

Tipos de usufructo según su duración

Usufructo temporal

Es aquel que se concede por un plazo de tiempo determinado. Este plazo, por regla
general, se fija en el título constitutivo del usufructo.
Usufructo vitalicio

Es aquel cuya duración termina cuando muere el usufructuario.

Extinción del usufructo

Las causas legales de extinción del derecho de usufructo son las siguientes:

Muerte del usufructuario

Ahora bien, el usufructo constituido en favor de varias personas (usufructo sucesivo) se
extinguirá cuando fallezca de la última de ellas.

Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición

resolutoria.
El usufructo terminará una vez que llegue el plazo estipulado o se cumpla la
condición resolutoria establecida.

Si el usufructuario muere antes del cumplimiento del plazo o condición, quedará

igualmente extinguido el usufructo.

En este caso, para que continúe el usufructo a favor de los sucesores del usufructuario
será preciso que así se haya pactado expresamente.

Por ejemplo: si el usufructo se constituye por un plazo de 25 años y el usufructuario

muere antes, el usufructo se extingue, salvo pacto en contrario.

Un supuesto especial sería el usufructo por el tiempo que tarde un tercero en llegar
a cierta edad.
 Si el usufructo se concede por el tiempo que tarde un tercero en llegar a una cierta
edad (25 años por ejemplo), aunque muera antes (con 18 años), subsistirá el tiempo
que quede (7 años) hasta la edad prefijada.

Salvo que el usufructo se haya concedido expresamente en atención a la existencia de

esa persona.

Consolidación
Es decir cuando se reúna el usufructo y la nuda propiedad en una misma persona.

Ello ocurrirá cuando el usufructuario adquiera, por cualquier título, la nuda propiedad.

Renuncia del usufructuario

La facultad que tiene el usufructuario de renunciar al usufructo tiene limitaciones:

 Si se hace la renuncia en fraude de acreedores, se podrá pedir la rescisión.

 Si el usufructo está hipotecado, no se extingue la hipoteca hasta el:

o cumplimiento de la obligación asegurada (pago), o

o vencimiento del tiempo de duración del usufructo de no haber habido

renuncia.

Pérdida total de la cosa objeto de usufructo

Si la pérdida fuera parcial, continuará el usufructo sobre el resto.

En caso de pérdida por expropiación forzosa, el nudo propietario deberá:

 Sustituir el objeto usufructuado, o

 Abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indemnización por el
tiempo total del usufructo.

Cesar en su derecho el que lo constituyó

Es decir, si la persona que constituyó el usufructo pierde su derecho sobre la cosa
usufructuada.

Prescripción extintiva
Cuando el usufructuario deja de usar su derecho durante el tiempo establecido en
la ley.

Efectos de la extinción del usufructo

Terminado el usufructo:

 Se entregará al propietario la cosa usufructuada, consolidando el dominio.

 El usufructuario o sus herederos conservarán el derecho de retener la cosa,

hasta que se le abonen los desembolsos realizados en lo usufructuado.

 Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño

de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.

 Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario)

sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre un
mismo bien.

Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan

en la misma persona.
 ¿Qué es la nuda propiedad?
Como hemos dicho, la nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin
tener el uso y disfrute del mismo.

El nudo propietario es la persona titular de ese derecho. Es el "dueño" del bien, pero
sus facultades sobre él están muy limitadas, como veremos más adelante.

Es frecuente, en la actualidad, que el propietario de una vivienda venda la nuda

propiedad y se reserve el usufructo.

Las personas que optan por esta solución son normalmente personas mayores que no
tienen herederos o necesitan recursos económicos.

De esta forma, se aseguran el uso de la vivienda, generalmente vitalicio (durante toda

su vida), y reciben una compensación económica.

La irrupción de los fondos de inversión ha llevado a estudiar nuevas fórmulas para

rentabilizar el dinero. Si se detectan necesidades inmediatas en una persona mayor,
que no tenga sucesores, es una opción vender la nuda propiedad y mantener el
usufructo en una operación rápida.

José Manuel Sierra, socio fundador de Sierra Abogados & Inversiones

¿Cuáles son las diferencias entre la nuda

propiedad y el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden
establecer las siguientes diferencias:

 El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.

 El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.

 El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el

usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).

 El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.

 El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda

propiedad a un tercero.

 El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede

vender el usufructo a un tercero.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no
tiene nada. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la "propiedad desnuda".

¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y

disfrute?
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el
uso y disfrute se reúnen en una misma persona.

Es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona.

La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario

por venta del usufructo o por extinción del usufructo.

Venta del usufructo

En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual
es venderlo al nudo propietario.

A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio
(propiedad y uso y disfrute).
Extinción del usufructo
Son causas de extinción del usufructo, entre otras:

Muerte del usufructuario

Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al
nudo propietario.

Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no

recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.

Cumplimiento del plazo por el que se constituyó

En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo
propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.

Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto

de usufructo

Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por

ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.

Derechos del nudo propietario

Aunque las facultades del nudo propietario sobre el bien usufructuado son muy
limitadas, gozará de unos derechos y deberá cumplir unas obligaciones.

Corresponden al nudo propietario los siguientes derechos:

Derecho de propiedad
El nudo propietario ostenta la propiedad del bien, aunque no tiene el derecho de uso y
disfrute.

Derecho a vender la nuda propiedad

El nudo propietario podrá vender el bien usufructuado a un tercero, pero siempre
respetando los derechos del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).

Por tanto, lo que adquiere el comprador es la nuda propiedad y se coloca en la

situación del anterior propietario.

El usufructuario seguirá siéndolo aunque cambie la propiedad.

Derecho de hipotecar la nuda propiedad

Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, podrá hipotecarse la nuda
propiedad.

Es decir, el nudo propietario puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda

propiedad de la finca usufructuada.

Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario

hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.

Derecho de realizar obras y mejoras

El nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre
que no perjudique al usufructuario (artículo 503 del Código Civil).

Derecho a que se le restituya el uso y disfrute

Terminado el usufructo, el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien (artículo
522 del Código Civil).
Desde ese momento, se consolidará el pleno dominio en la persona del nudo
propietario (nuda propiedad y usufructo).

Obligaciones del nudo propietario

Entre las obligaciones del nudo propietario podemos citar las siguientes:

Reparaciones extraordinarias
El nudo propietario está obligado a abonar las reparaciones extraordinarias del bien
(artículo 501 del Código Civil).

El usufructuario deberá avisarle cuando la necesidad de hacerlas sea urgente.

Si no las realiza cuando sean indispensables, podrá hacerlas el usufructuario y exigir al

nudo propietario el aumento de valor que tenga la finca.

Respetar el derecho del usufructuario

El nudo propietario no podrá alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, ni
realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 489 del Código
Civil).

Pago de los tributos e impuestos que le correspondan

El nudo propietario deberá abonar las contribuciones especiales o extraordinarias que
se hayan impuesto sobre el usufructo (artículo 505 del Código Civil).

Ahora bien, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (contribución urbana) será de cuenta
del usufructuario.
Si sobre un inmueble existe un usufructo, el hecho imponible del IBI solo se realiza por
el derecho de usufructo, no se grava el derecho de propiedad.

Por tanto, el sujeto pasivo del IBI es el usufructuario.

La nuda propiedad no constituye en ningún caso elemento del hecho imponible,

lo que supone que el impuesto no tiene en cuenta el valor económico de las facultades
dominicales que conserva el propietario…

Consulta Vinculante V0475-18, de 21 de febrero de 2018, SG de Tributos Locales

Abonar la hipoteca de lo usufructuado

Si al tiempo de constituirse el usufructo la finca está hipotecada, corresponderá al nudo
propietario el pago de las cuotas correspondientes (artículo 509.1 del Código Civil).

Responder ante el usufructuario

El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se
vende judicialmente para el pago de deudas (artículo 509.2 del Código Civil).

Gastos de comunidad
El pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario del inmueble.

Por tanto, será el nudo propietario el que responde ante la Comunidad de

Propietarios.

Así lo ha manifestado el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de mayo de 2005, en la

que indica que:

…según el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, la contribución al pago de

los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un
inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no
sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado
sostenimiento…

Ahora bien, nudo propietario y usufructuario pueden acordar que sea el último quien
haga frente a dichos gastos. Pero este acuerdo tendrá validez entre ellos, no frente a
la comunidad de propietarios.