Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Ponencia Enfoque de Costos
Ponencia Enfoque de Costos
1
Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate. (12th. ed.) Estados Unidos de América: Autor
2
de comparables con el mismo mayor y mejor uso que servirán de base para
su estimación de valor.
2. Antecedentes normativos
2.1 Comisión Nacional Bancaria y de Valores
2.2 Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
2.3 Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
2.4 Normas Internacionales de Valuación (2005)
2.5 Secretaría de Economía. Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-2015
6. Depreciación
8. Conclusiones y recomendaciones
9. Bibliografía.
4
1. Aplicación del enfoque de costos. Principio de sustitución.
2
Appraisal Institute. (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. (12.a ed.). Estados Unidos de América: Autor
5
Enfoque de Costos. Conjunto de procedimientos a través de los cuales se obtiene un
indicador de valor para un inmueble.
Su desarrollo se basa en estimar el costo actual para reponer o reproducir las
estructuras y/o mejoras existentes más una utilidad o incentivo; se descuenta luego la
depreciación por cualquier causa (deterioro físico, obsolescencias funcional y externa)
y se le adiciona el valor estimado del terreno. El resultado obtenido constituye el valor
de la propiedad bajo dominio pleno y con ocupación estabilizada3.
La definición anterior nos lleva a revisar otros dos conceptos fundamentales para
su pleno entendimiento: dominio pleno y ocupación estabilizada.
Dominio pleno: Forma más elevada de derechos de propiedad sobre bienes raíces
que es reconocida por la ley, en los que el propietario puede disfrutar de la propiedad
en toda su extensión y sólo está limitado por las leyes de zonificación u otras
restricciones similares.
El valor de la propiedad bajo dominio pleno considera que el inmueble posee todo
el conjunto de derechos de propiedad que se tienen sobre el mismo. El valor en el
punto de estabilización está basado en una ocupación estable; es decir, en una
ocupación sin fluctuaciones significativas.
3
Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate. (12th. ed.) Estados Unidos de América: Autor
4
Appraisal Institute. (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. (12.a ed.). Estados Unidos de América: Autor
6
Este enfoque es particularmente útil en la valuación de construcciones nuevas o
casi nuevas, así como propiedades de diseño y uso especial que no es frecuente
su comercialización y/o arrendamiento.
Con el objeto de evitar las imprecisiones que el lenguaje da lugar sobre los
particulares, las siguientes definiciones fueron tomadas del libro Normas
Internacionales de Valuación5.
Precio es un término que se utiliza para la cuantía que se solicita, ofrece o paga por
un bien o servicio.
El precio que se paga por los bienes o servicios puede o no tener relación con el
valor que otros asignen a esos bienes o servicios, sin embargo el precio
generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor
concreto le asignan a los bienes o servicios bajo determinadas circunstancias.
Costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad exigida para crear
o producir el bien o servicio. Una vez elaborado dicho bien o servicio, el costo se
convierte en un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte
en el costo para el comprador.
5
Comité de Normas Internacionales de Valuación. (2005). Normas Internacionales de Valuación. (7.a ed.).
España: Autor
7
Algunas precisiones relativas a los conceptos antes anotados son:
6
Halbert C. Smith. (Abril 1977). Value Concepts as a Source of Disparity Among Appraisals, (Conceptos de
valor como fuente de disparidad entre avalúos). En The Appraisal Journal (pp. 203-209). Estados Unidos de
América: American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Real Estate Boards.
7
Appraisal Institute. (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. (12.a ed.). Estados Unidos de América: Autor
8
Los fundamentos del enfoque de costos pueden resumirse en las siguientes dos
ecuaciones:
2. Antecedentes normativos
Con el propósito de establecer las bases que dieron lugar al enfoque de costos, a
continuación se relacionan algunos datos históricos y varias disposiciones que
ilustran su aplicación. Provienen de documentos expedidos por autoridades locales
o federales, instituciones de crédito u organismos internacionales como las Normas
Internacionales de Valuación expedidas por el IVSC (International Valuation
Standars Comitee).
I. DE LOS AVALÚOS
CUARTA.- Todos los avalúos deberán contener el valor físico y de capitalización, los cuales
deberán fundamentarse con un estudio de mercado en la zona, en el que se considerarán
aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir en variaciones
significativas de los valores, razonando en todo caso los resultados de la valuación.
Cuando el inmueble tenga obras en proceso, no deberán incluirse en el avalúo, salvo que las
erogaciones relativas modifiquen significativamente el monto de la inversión.
…
OCTAVA.- Para la valuación de edificaciones se deberán precisar todos los tipos de
construcción que puedan determinarse, acorde a su uso, calidad y descripción de los
elementos de construcción que se indicarán en forma pormenorizada y completa,
señalándose para cada tipo un valor de reposición nuevo al que se le deducirán los deméritos
9
que procedan por razón de edad, estado de conservación, deficiencias de proyecto, de
construcción o de funcionalidad…
DEMERITO O DEPRECIACION
Es la pérdida de valor ocasionada por la depreciación acumulada, originada ésta por el
deterioro físico así como por las obsolescencias funcionales y/o económicas, según el caso.
Para los efectos de la determinación del Índice Físico o Directo, se recomienda considerar
únicamente la depreciación por deterioro físico debido a:
- Edad
- Estado de Conservación
1.4.10 Enfoque de Costos.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro
activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir
o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad
equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el
costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la
depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega
comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del
desarrollador. El enfoque de costos refleja el principio de sustitución
Decimocuarta. Enfoque físico. Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase
de edificios habitaciones y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto, construcción,
remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen valores con
hipótesis de vivienda terminada.
8
Instituto de Administración de Avalúos de Bienes Nacionales. (2007). Procedimiento Técnico PT-ARREDU.
México: Autor
11
preferentemente el enfoque de mercado, o en su caso, el enfoque residual, de
acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a partir de los
factores que demeritan o benefician su condición
II. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación serán los costos
obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona, incluyendo
los costos indirectos.
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del
mercado según las características del inmueble, con independencia de quien pueda
realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios existentes en la
fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición considerado como
nuevo. De manera enunciativa más no limitativa se incluirán como necesarios los
siguientes:
1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalización
de obra realizada al inmueble.
2. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.
3. Los costos de licencias de construcción.
4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.
5. Gastos por administración.
6. Otros estudios necesarios.
7. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
8. En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a la
construcción que sean fácilmente removidos.
9. Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las
construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos
siguientes:
I. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el perito
valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en
dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de
construcción, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales,
será necesaria la justificación por cada una de ellas.
II. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se multiplicará
el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que
resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será
la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de 100 años para
edificios habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el
valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a
los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
12
…
9
Comité de Normas Internacionales de Valuación. (2005). Normas Internacionales de Valuación. (7.a ed.).
España: Autor
13
3.1.1 Enfoque del Coste. Uno de los enfoques de valuación comúnmente aplicado en la
estimación del Valor de Mercado y en otras muchas situaciones de valuación. El Coste
de Reposición Depreciado es una aplicación del enfoque del coste que se utiliza para
valorar activos especializados para la elaboración de estados financieros, cuando la
información de mercado es limitada…
…
5.9 Se utilizan varios métodos para la valuación del terreno. Su aplicabilidad difiere en
función del tipo de valor y de la disponibilidad de datos. Para el Valor de Mercado,
cualquier método que se elija debe basarse en datos de mercado…
…
5.13 El enfoque del coste, también conocido como el método del contratista, goza de
reconocimiento en la mayor parte de los Estados. En cualquier aplicación, el enfoque del
coste establece el valor estimando los costes de adquirir un terreno y la edificación, de
un nuevo inmueble con la misma utilidad o de adaptar el inmueble viejo al mismo uso sin
gastos indebidos que resulten de retrasos. El coste del suelo se añade al coste total de
la construcción (cuando es aplicable, se suele añadir una estimación del incentivo
empresarial, o beneficio o pérdida del promotor, al coste de construcción). El
enfoque del coste establece el límite superior de lo que el mercado pagaría normalmente
por un determinado bien nuevo. Para un bien más viejo, se deduce cierta cantidad que
recoge las distintas formas de amortización devengadas (física, funcional o técnica y
económica o externa) para estimar un precio que se aproxime al Valor de Mercado.
Dependiendo del grado de disponibilidad de datos de mercado para los cálculos, el
enfoque del coste puede producir un indicador directo del Valor de Mercado. El enfoque
del coste es muy útil para estimar el Valor de Mercado de proyectos de construcción,
propiedades de finalidad especial y otros bienes que no se comercializan normalmente
en el mercado…
…
5.20 En cualquier análisis de datos comparables, es esencial que los bienes de donde se
obtienes los datos comparables tengan características similares con el bien objeto de
valuación…La diferencias se deberán remarcar y analizar para realizar los ajustes
necesarios en todos los enfoques.
…
5.20.3 En el enfoque del coste, los datos comparables se refieren a los costes de
construcción o desarrollo, y se realizan ajustes para reflejar diferencias de
cantidades, calidades y utilidad. Además, se realiza un análisis de datos de
terrenos comparables y estimaciones de depreciación de comparables.
…
5.25 Los métodos básicos para la valuación de terrenos son:
5.25.1 Una técnica de comparación de ventas para la valuación de terrenos que
incluye la comparación directa del bien objeto de valuación con parcelas
14
similares para las que haya disponibles datos actuales sobre operaciones de
mercado. Aunque las ventas son las más importantes, el análisis de anuncios y
ofertas para parcelas similares que compitan con las que se valora pueden
contribuir a un mayor entendimiento del mercado.
5.25.2 Una técnica de desarrollos de subdivisión también puede aplicar a la
valuación de terrenos. Este proceso implica proyectar la subdivisión de un
determinado terreno en una serie de subparcelas, desarrollando los ingresos y
gastos asociados con el proceso, y descontando los ingresos netos en un
indicador de valor…
Cuando no se pueden realizar comparaciones directas de terrenos, se pueden
aplicar, con cautela, los siguientes métodos.
5.25.3 La repercusión. Es una técnica de comparación indirecta que establece un
cociente entre el valor del terreno y de la construcción u otra relación entre los
componentes del inmueble. El resultado es una medida que determina la
repercusión de terreno y de las construcciones sobre el precio total de mercado
para fines comparativos.
5.25.4 La extracción es otra técnica de comparación (a veces denominada
abstracción). Provee una estimación del valor de la construcción mediante un
análisis del coste menos amortización y la resta o extracción del resultado del
precio total de los comparables. El resto o residuo es un indicador del posible
valor del terreno.
5.25.5 La técnica residual del terreno también emplea datos de ingresos y gastos
como elementos de análisis. Se realiza un análisis financiero de la renta neta
que se puede obtener a través de un uso generador de renta y se deduce el
retorno financiero aplicable a la construcción. La renta restante se considera el
residuo que corresponde al terreno y se capitaliza como indicador del valor. El
método se limita a inmuebles generadores de rentas y se aplica mejor a bienes
nuevos para los que haya que establecer menos hipótesis.
5.25.6 El terreno también se puede valorar por capitalización de rentas de suelo.
Si el terreno puede producir rentas de forma independiente, dichas rentas
pueden capitalizarse en un indicador de Valor de Mercado cuando haya
suficientes datos de mercado…
2.5 Secretaría de Economía. Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-
2015.
El Diario Oficial de la Federación en su edición del 19 de abril de 2016, publicó
la DECLARATORIA de vigencia de la Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-
2015 “SERVICIOS-SERVICIOS DE VALUACIÓN-METODOLOGÍA”.
15
Esta norma estable:
1.1.6 Asegurar que se provea al usuario un informe confiable en sus resultados de valor y
contenido para análisis económico, contable, financiero y toma de decisiones.
…
1.1.8 Establecer procedimientos que lleven a la formulación de Informes de Valuación
correctos, consistentes y auditables, congruentes con la legislación aplicable en la
materia.
La presente Norma se aplica en aquellos casos en que no exista una regulación específica que
establezca la obligatoriedad en su observancia en la práctica del servicio de valuación y para
los siguientes casos: … Bienes Inmuebles, que comprenden a históricos y de inversión en
construcción, y excluye inmuebles objeto de créditos garantizados para la vivienda
regulados por la Sociedad Hipotecaria Federal.
16
2. DEFINICIONES Y TERMINOLOGÍA
…
2.9 Enfoque de costo
Proporciona una indicación de valor utilizando el principio económico conforme al cual un
comprador no pagaría por un activo más que el costo de obtener uno de igual utilidad, ya sea
por compra o por construcción.
17
b) Flujos de efectivo reales generados por el bien o activo,
c) Los costos reales o efectivos de bienes o activos idénticos o similares.
3.1.25.7 …. Para indicar valor de mercado usando el enfoque de costo, los costos de
construcción y la depreciación deben determinarse haciendo referencia a un análisis
de estimaciones de costos y depreciación basados en el mercado… Si se basa en
datos derivados del mercado adecuadamente analizados, cada enfoque utilizado
debe producir una indicación del valor de mercado.
18
e. Sumar al valor de las mejoras depreciadas, el valor del terreno.
El MMU del terreno considerado baldío se define como…«el uso que produce el
mayor valor actual para la tierra una vez hechos los pagos por mano de obra, capital y
coordinación»10.
Algunas otras definiciones relativas a los terrenos que es muy importante tener
siempre presente son:
Lote Tipo. El lote tipo de una zona, es aquel cuyas dimensiones están
estandarizadas en forma predominante entre todos los lotes de la misma, y su
condición de valor es la unidad comparativa para efectos de la estimación de valor
de otros lotes.
Terreno Adicional. Se considera como terreno excedente (en inglés excess land)
aquella porción de terreno que no es necesaria para desarrollar su mayor y mejor
uso, ya sea como terreno vacante o bien que no apoya al desarrollo del mayor y
mejor uso de las mejoras (construcciones) existentes. Si esta superficie puede ser
dividida del total para desarrollar su mayor y mejor uso de forma independiente, o
10
Appraisal Institute. (2008). Market Analysis and Highest & Best Use (análisis de mercado y mayor y mejor
uso). Course Handbook. Estados Unidos de America: Autor.
19
bien sirve para una expansión futura de las mejoras existentes, se considera como
terreno adicional y el valuador deberá indicar su valor unitario separadamente11.
Terreno Excedente. Se considera como terreno excedente (en inglés surplus land)
aquella porción de terreno que no contribuye al desarrollo de su mayor y mejor uso
como terreno vacante, no apoya al desarrollo del mayor y mejor uso de las mejoras
existentes y además no puede ser dividida del total de la propiedad. Esta superficie,
al no poderse separar, no podrá desarrollar su mayor y mejor uso de forma
independiente y por ende su aportación al valor total de la propiedad será mínimo12.
Una forma práctica para identificar si una propiedad cuenta con terreno excedente
o adicional es revisar la normativa para los usos de suelo de la localidad (COS,
CUS, Lote Mínimo), reglamentos de construcción vigentes, los comúnmente
observados o requeridos por el mercado para ese uso y compararlos con los
observados y calculados para el inmueble en estudio. El resultado de esta
comparación proporcionará al valuador los elementos suficientes para poder
identificar y justificar, en su caso, si el inmueble valuado presenta sobrantes o
excedentes de terreno.
Adicional
Calle
Avenida
Excedente
11
Appraisal Institute. (2008). Advanced Sales Comparison and Cost Approaches (Enfoques de comparación
de ventas y costos avanzado). Estados Unidos de América: Autor
12
Appraisal Institute. (2008). Advanced Sales Comparison and Cost Approaches (Enfoques de comparación
de ventas y costos avanzado). Estados Unidos de América: Autor
20
Para la estimación del valor del terreno comúnmente se aplican uno o más de los
siguientes métodos o técnicas:
Para la correcta aplicación los métodos antes descritos, es necesario hacer las
siguientes precisiones:
1. Estos métodos nos pueden llevar a estimar el valor unitario del lote tipo o el valor
total del lote valuado en su conjunto.
2. Si la información y el método empleado nos lleva a conocer el valor total del lote
valuado no se requiere realizar ningún procedimiento o ajuste adicional ya que
analizamos al lote en estudio en su conjunto y el resultado será directamente el
valor del mismo (métodos de extracción, distribución proporcional y
capitalización de ingresos).
Paso 1: Se estima el valor unitario del lote tipo de la zona donde se ubica el
sujeto de estudio, mediante la aplicación del método comparativo de mercado
de lotes semejantes.
21
Paso 2: Se multiplica la superficie total del sujeto por el valor antes obtenido y
por el factor de eficiencia del lote en estudio.
Los costos físicos son los que están directamente ligados a la calidad física
de la construcción, involucrando en ellas las características de los materiales
empleados, la correcta ejecución de los trabajos de albañilería y
recubrimientos y la existencia o no de instalaciones eléctricas, hidráulicas,
sanitarias, etc.
22
vistas panorámicas, etc., es decir, de una serie de factores de difícil
ponderación pero que no se deben escapar en una justa valuación.
13
Appraisal Institute. (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. (12.a ed.). Estados Unidos de América: Autor
14
Appraisal Institute. (2008). Advanced Sales Comparison and Cost Approaches (Enfoques de comparación
de ventas y costos avanzado). Estados Unidos de América: Autor
15
Desde el punto de vista del emprendedor
23
o Servicios de vigilancia durante la construcción.
o Caseta del contratista y cercado temporal.
o Instalaciones para almacenaje de materiales.
o Instalación y costos de la línea de corriente eléctrica.
o Fianzas garantizando la adecuada ejecución de la obra.
o Gastos generales y utilidad del contratista, incluyendo supervisión de la
obra, seguro contra accidentes de trabajo, seguro contra incendio y
responsabilidad civil.
16
Desde el punto de vista del emprendedor.
24
o Gastos administrativos del emprendedor.
o Costos notariales y derechos relativos al traslado de dominio (registro,
certificados y alineamientos).
Emprendedor: Persona física o moral que decide comenzar una obra, un negocio
o un empeño, especialmente si encierran dificultad o peligro17.
17
Real Academia Española. (2001). Diccionario de la Lengua Española. (22.a ed.). España: http://www.rae.es/
18
El término original que aparece en el texto es empresarial. Es criterio del autor cambiarlo por
emprendedor para ser consistente con el resto de las definiciones y evitar futuras confusiones.
25
Valor unitario de reposición o reproducción nuevo: Término empleado en
el desarrollo del enfoque de costos para denotar la cantidad necesaria para
reponer y/o reproducir las construcciones y/o mejoras en estado nuevo. Es
igual a la suma de los costos directos e indirectos (del emprendedor) y la
utilidad que espera recibir el emprendedor en el mercado, a la fecha de
avalúo19.
Valor neto de reposición o reproducción: Valor del bien a la fecha de
referencia expresada en términos monetarios basado en la condición actual
en que se encuentra de acuerdo a su edad, estado de conservación y grado
de obsolescencia funcional y económica presente20.
Vida útil total: Periodo de tiempo razonable en el cual se espera el bien
cumplirá la función para la cual fue diseñado o construido.
Vida útil económica: Periodo de tiempo en que las construcciones
contribuyen al valor de la propiedad. La vida económica de una construcción
comienza cuando se construye y termina cuando el edificio deja de aportar
valor a la propiedad. Este periodo generalmente es menor que la vida útil total.
Para efectos de avalúo siempre deberá emplearse la vida útil menor entre la
total y económica.
Vida útil remanente: Vida útil probable que se estima tendrá el bien en el
futuro dentro de los límites de su vida útil total o económica.
Edad actual: Número de años que han transcurrido desde que las mejoras
fueron terminadas; también se conoce como edad cronológica.
Edad efectiva: Es la edad basada en la condición (deterioro y obsolescencia
presentes) y utilidad de una estructura. Puede diferir de la edad cronológica.
19
Definición propuesta por el autor de este material.
20
Definición propuesta por el autor de este material.
26
arquitecto, buscar socios, conseguir crédito, asumir riesgos, etc. sin tener la
posibilidad de ganar dinero.
Aún mercados deprimidos este costo sigue formando parte del costo total de
emprendimiento. Para el caso de inmuebles ya construidos, éstos también
requirieron de esta utilidad para poderse realizar. Recordemos que en un
mercado sobre ofertado, nada tiene un valor igual a lo que realmente cuesta.
27
Valor de Reposición Nuevo
Incentivo del
Costo directo Costo indirecto
emprendedor
Costos financieros y de
Utilidad del constructor ministración de crédito
(etapa de construcción)
Seguros e impuestos
Subcontratos prediales (etapa de
construcción)
Gastos administrativos
Comisiones (ventas y
arrendamiento)
28
6. Depreciación.
La depreciación es un tema de mucha importancia dentro de la valuación ya
que interviene en el desarrollo de los tres enfoques de valuación.
21
Real Academia Española. (2001). Diccionario de la Lengua Española. (22.a ed.). España: http://www.rae.es/
22
Appraisal Institute. (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. (12.a ed.). Estado Unidos de América: Autor
29
En bienes inmuebles, la depreciación comúnmente se identifica en tres
categorías:
a. Línea recta
b. Depreciación acelerada (parábola de Kuentzle)
c. Depreciación desacelerada
30
d. Método de Ross
e. Método de Ross-Heidecke
f. Método de Ross-Heidecke modificado23
23
Propuesta de modificación al criterio original de Ross-Heidecke hecha por los autores. Se basa en la
separación de la depreciación física total en dos componentes: uno para la obra negra o aspecto estructural
y el otro para los acabados o recubrimientos.
31
Exceso de áreas de circulación en relación a las áreas rentables en
edificios de oficinas o comerciales.
Revestimientos o acabados pasados de moda.
Estilo arquitectónico pasado de moda.
Edificios de oficinas de buena calidad sin aire acondicionado.
Mala orientación de las construcciones respecto al sol.
Distribución arquitectónica poco funcional.
Instalaciones eléctricas, hidráulicas o sanitarias deficientes que
generan costos adicionales de mantenimiento u operación.
Alturas en construcciones que difieren del estándar requerido por el
mercado (demasiada altura o poca altura).
Ausencia de cochera en casas habitación.
32
Desocupación o pérdida en rentas o ventas de una zona residencial
o comercial derivadas del incremento en la inseguridad.
Desocupación o pérdida en rentas o ventas en un centro comercial
derivado del cierre de la tienda ancla.
Cualquier hecho o acontecimiento ocurrido en el inmueble que
ocasione el rechazo de la sociedad, o inclusive alguna creencia local
que origine superstición o miedo.
33
8. Conclusiones y recomendaciones.
I. Con relación a la estimación del valor del terreno.
- Verificar que las muestras de mercado seleccionadas para la obtención del
valor del terreno, con independencia del método o técnica empleada para
su cálculo, tengan el mismo mayor y mejor uso que el sujeto a valuar.
- Buscar ser consistentes con las áreas construidas utilizadas con relación a
las empleadas en los otros enfoques de valuación.
34
9. Bibliografía
Comité de Normas Internacionales de Valuación. (2005). Normas
Internacionales de Valuación. (7.a ed.). España: Autor
Appraisal Institute (2008). Market Analysis and Highest & Best Use. Course
Handbook. Estados Unidos de América: Autor
Boykin, James H.; Ring, Alfred A. (1993). The Valuation of Real Estate. (4th. ed.).
Estados Unidos de América: Prentice Hall
Halbert C. Smith. (April 1977). Value Concepts as a Source of Disparity Among
Appraisals, (Conceptos de valor como fuente de disparidad entre avalúos). En The
Appraisal Journal (pp. 203-209). Estados Unidos de América: American Institute of
Real Estate Appraisers of the National Association of Real Estate Boards.
Diario Oficial de la Federación del 13 de diciembre de 2007: PT-ARREDU.
Diario Oficial de la Federación del 19 de abril de 2016: Declaratoria de vigencia de
la Norma Mexicana NMX-R-081-SCFI-2015 “SERVICIOS-SERVICIOS DE
VALUACIÓN-METODOLOGÍA”.
35