Prado Lomelí Natalia

Reglamento De Zonificación y Usos de Suelo para el Centro de Población de Tijuana

El Reglamento de zonificación y usos de suelo es vital y asimismo de suma importancia para el

futuro desarrollo del Centro de población de Tijuana, debido a que los principales objetivos que aspira
son el establecer una serie de normas mediante las cuales el Ayuntamiento pondrá en práctica sus
facultades para zonificar el centro de población y poder asignar sus respectivos usos de suelo, destinos
de áreas y predios, que serán aplicados en la planeación del centro de población; de la misma manera se
fijan normas para planear el futuro mejoramiento, crecimiento y conservación de Tijuana.
Un último objetivo fundamental del reglamento es el determinar las disposiciones que normalicen
toda acción inmobiliaria que organice la Administración Pública Federal, Estatal y Municipal con el
propósito de que éstas acciones se lleven a cabo.
Prácticamente los objetivos que se pretenden lograr son el conjunto de normas técnicas y de
procedimiento para formular y administrar la planeación y el ordenamiento territorial de los centros de
población del municipio.

Cabe mencionar que aquellos estudios, opiniones técnicas o dictámenes para autorizar los usos
de suelo deben seguir al pie de la letra lo expuesto en los programas de desarrollo urbano e igualmente
cumplir con sus exigencias y procedimientos que se marcan en la Ley. Sin embargo el Ayuntamiento (que
es una de las autoridades responsables en aplicar el reglamento) podrá aprobar la suspensión temporal
de la autorización de los dictámenes de usos de suelo a través de una moratoria en la que se definirá su
vigencia y su fundamentación.

Profundizando un poco más en el tema de las autoridades y órganos auxiliares en materia de

zonificación y usos de suelo municipal se tienen principalmente como autoridades el Ayuntamiento en
donde algunas de sus facultades es aplicar ciertas limitaciones a la propiedad inmobiliaria, así como
también proyectar obras, participar en la elaboración de planes, programas e intervenir en el orden y
regulación de zonas, el Presidente Municipal es otra autoridad en materia de zonificación y usos de suelo,
este se encarga de exponer y proponer al ayuntamiento planes y programas, usos, reservas, destinos,
coordinar acciones de las dependencias, entre otras; la Secretaría de Desarrollo Urbano se enfoca en
diseñar mecanismos de coordinación de las acciones de planeación, y promover e impulsar la realización
y el seguimiento de los planes, La Dirección de Administración Urbana se orienta a verificar y emitir
dictámenes en materia de usos de suelo, además de determinar e imponer una serie de sanciones; no
obstante, los Departamentos de Control Urbano de las Delegaciones Municipales son otra autoridad
categórica; dentro de los órganos auxiliares en materia de zonificación y usos de suelo municipal se
encuentra el IMPLAN, la Dirección de Protección al Ambiente, la Dirección de Servicios Públicos y la
Dirección de Obras e Infraestructura Urbana Municipal; y a estos órganos auxiliares les pertenecen los
asuntos que se relacionen con las leyes, reglamentos y acuerdos del tema.

Cabe recalcar que existen unas herramientas e instrumentos capaces de generar una regulación
en el uso del suelo. Entre ellos se encuentran varios programas, por ejemplo los Programas Municipales
de Desarrollo Urbano en donde se señalan las acciones especificas para la conservación, el mejoramiento
y el crecimiento de los centros de población; otro instrumento de regulación son los Programas Parciales
Comunitarios, en él se definen las estrategias de desarrollo urbano y ordenamiento territorial, se detallan
proyectos viales, acciones estratégicas, presupuestos de las acciones de urbanización, entre otros.
Adjunto a los instrumentos, existen los Planes Maestros de Integración Urbana, solo pueden ser
aprobados cuando sea desarrollado por algún perito encargado y registrado correctamente en el IMPLAN,
también pueden ser aprobados cuando se emita una opinión técnica próspera por parte del IMPLAN.
Los Programas Sectoriales serán indicados por el Ayuntamiento a través del IMPLAN, en dado caso
que se llegue a presenciar un incumplimiento del programa, se podrá gestionar ante la autoridad que se
proceda a la expropiación por causa de utilidad pública de la edificación.

Dentro de este reglamento se plasman las normas generales de uso de suelo en la que la
zonificación se clasifica en dos clases; la zonificación primaria que incluye el uso de suelo habitacional,
industrial, comercio y servicios, equipamiento urbano, mixto, especial, especial de conservación, turística
y de actividades primarias; y la zonificación secundaria en la cual el uso de suelo corresponde al
habitacional unifamiliar y multifamiliar, horizontal y vertical, densidad media, alta y baja.
La estructura territorial se puede dividir en áreas urbanizadas, áreas de reserva urbana, áreas de
restricción a infraestructura o instalaciones especiales, áreas especiales de conservación y áreas de
conurbación.

Asimismo están presentes las normas para la dosificación y densificación del uso de suelo y los
procedimientos para el cálculo de las densidades es en base a las especificaciones de los programas de
desarrollo urbano; las normas para regular las envolventes de edificación son aquellas en donde se
presentan diversas limitaciones en cuanto a características volumétricas de las construcciones,
generándose condiciones que deben tomarse en consideración, por ejemplo determinar las alturas
máximas permitidas, las áreas de restricciones frontales, laterales y posteriores, los frentes mínimos. Todo
esto que es necesario y tiene como objetivo garantizar una densidad de imagen urbana determinada.
Las normas para regular la intensidad de los usos del suelo son el Coeficiente de ocupación del
suelo (C.O.S) y el Coeficiente de utilización del suelo (C.U.S.), no olvidando que se pueden establecer
normas especiales para determinado sector del centro de población en relación a la intensidad de los usos
de suelo. Estas normas de edificación son de suma importancia a la hora de diseñar y construir, pues en
ello dependerá lo que se pueda construir en la propiedad, y como arquitectos debemos estar
apegándonos a lo que dice la reglamentación de nuestro municipio y al momento de diseñar es
indispensable tener bien definido y proyectado cuales van a ser nuestros limites que tendremos para
construir.

En la actualidad, se plantean un sinfín de desafíos para satisfacer la creciente demanda de

viviendas, edificaciones, infraestructuras y servicios básicos, y todo esto requiere de una coordinación
normativa intensa para que tanto su estructura física como sus usos del suelo permanezcan
correctamente durante generaciones, creando un mejor futuro.

Cabe mencionar que, los usos del suelo según su clasificación deben atender a ciertos
reglamentos, por ejemplo a la reglamentación de zonas para actividades primarias en donde se
aprovechan los recursos de la naturaleza (agricultura, ganadería, minería); la reglamentación de zonas de
equipamiento urbano, para prever la dosificación optima del equipamiento básico en las unidades
urbanas y establecer lineamientos normativos de la edificación, cantidad de equipamiento y usos de suelo
que orienten a la acción; la reglamentación para zonas de comercio y servicios, en donde se dota de
superficies necesarias al centro de población para llevar a cabo funciones comerciales necesarias para el
desarrollo de la población, porque se sabe que es primordial impulsar el dinamismo económico local,
generando ingresos locales, en donde se mide el desarrollo social junto con el económico; la
reglamentación de zonas turísticas, para protegerlas contra riesgos urbanos y cuidar la belleza y valor
ambiental de los recursos naturales como un gran atractivo; la reglamentación de zonas con usos
especiales que se clasifican en instalaciones de infraestructura y usos especiales; y la reglamentación de
zonas con usos mixtos, en donde se desarrollan diversas funciones complementarias generándose por
medio de corredores urbanos.

Adentrándose a la transferencia de derechos de desarrollo, es un instrumento que autoriza

traspasar los derechos de construcción no edificados que le corresponden a un predio, a otro, ésta solo
aplicarán en determinadas áreas del territorio que se identifican como áreas generadoras y receptoras de
derechos. En pocas palabras la transferencia de derechos de desarrollo autoriza lograr el máximo
aprovechamiento de los bienes y servicios que otorga la ciudad, para conseguir recursos que sean
destinados al mejoramiento y protección. Es importante aclarar que la transferencia de derechos de
desarrollo comienza reconociendo cuáles son aquellas zonas susceptibles de otorgar o recibir derechos.

Los procedimientos para la autorización del uso del suelo es por medio de constancias y
dictámenes. En las constancias se reconocen los derechos de usos del suelo y a su vez aclara si un uso
especifico esta permitido o prohibido; en cambio, los dictámenes tienen la finalidad de controlar la
relación de usos en base a los programas de desarrollo urbano.

El reglamento a su vez abarca los Estudios de Impacto Urbano en los que sus proyectos
estratégicos se enfocan en cambios de uso del suelo, uso industrial, equipamiento central y regional,
centros de convenciones, conjuntos hospitalarios, usos especiales, por mencionar algunos. Sin embargo,
los Estudios de Impacto Vial corresponden a los aforos vehiculares de determinadas zonas, estimaciones
de tráfico, condiciones de vialidad, proyectos te integración vial, entre otros deberán ser elaborados por
perito en vialidades y ellos deben estar registrados ante el IMPLAN. Otro tema que se aborda en el
reglamento es el Silencio Administrativo, las responsabilidades de los servidores públicos y los recursos
de revisión.
El Silencio Administrativo hace alusión cuando una autoridad olvide responder a una solicitud sin
el retiro del dictamen realizado, esto quiere decir que el silencio administrativo es un mecanismo que
protege a los ciudadanos ante incumplimientos por parte de la Administración pública. En cambio, algunas
de las responsabilidades de los servidores públicos son el autorizar documentos, contratos o convenios a
planes y programas y otras disposiciones legales.

Retomando un poco el tema inicial del uso de suelo, cada uno cuenta con sus determinadas
características y tienen ciertas finalidades de acuerdo con la normatividad vigente, de hecho las normas
generales de ordenación son un complemento a la zonificación para regular la intensidad y el uso de suelo,
con el propósito de alcanzar los objetivos y estrategias planteadas para el desarrollo de futuras
propuestas. No hay que olvidar que la zonificación es un instrumento significativo en temas de planeación
que impone sus debidas limitaciones.
Se sabe que existe un control del uso del suelo a partir de constancias de alineamiento, certificados
de zonificación, licencias de construcción, entre otros, por parte de una autoridad competente. Y en la
actualidad es muy común que las personas olviden sacar su permiso de zonificación (uso de suelo) y esto
conlleva a pagar multas debido a las irregularidades con las que cuentan, pero esto puede evitarse
mediante cierta asesoría; por ejemplo para evitar posibles problemas con el uso de suelo lo primero que
se debería hacer es contratar la asesoría de un perito certificado por la delegación para que éste pueda
checar y verificar determinados trámites que sean necesarios. Ciertamente el desconocimiento o la falta
de información al respecto puede ocasionar terribles consecuencias.

PREGUNTAS-DUDAS PERSONALES
1. ¿Los planes y programas de Desarrollo únicamente pueden ser aprobados por el Ayuntamiento?,
¿Pueden intervenir otros órganos en esta decisión?
2. ¿Se debe de renovar el uso de suelo una vez que haya sido solicitado con anterioridad?
3. ¿Cuáles son las consecuencias de no contar con el uso de suelo correcto?
4. Se sabe que el estudio de impacto urbano y vial van de la mano, sin embargo, ¿qué estudio de impacto
debe ser primeramente aprobado por el IMPLAN?
5. ¿Cuál es el plazo que debe cumplir la Administración pública?