Impuestos y derechos en la

transmisión del domino de bienes

inmuebles 2019
C.P. Yima J. Medrano Trujillo
 Programa 2019
ISR por enajenación, adquisición e IVA

❖ Compra venta de contado

❖ Compra venta “casa habitación del contribuyente”
❖ Compra venta con valor inferior al avalúo
❖ Compra venta con enajenan PM no contribuyente
❖ Compra venta residentes en el extranjero
❖ Donaciones
❖ Adjudicaciones judiciales y daciones en pago
❖ Adjudicación por herencia
❖ Adquisiciones por prescripción
 Compra Venta de contado, ISR

1. Vendedor Persona Física. El notario

calcula y entera en términos del artículo
126 y existe la obligación del enajenan
de acumular el ingreso a su declaración
anual (a excepción de la PF con
actividad empresarial).
2. Vendedor Persona Moral. El notario
esta relevado del cálculo y entero del
impuesto según el artículo 9 de la ley
(si la venta la hace una PM No
contribuyente, se hará mención en un
punto aparte).
 Compra Venta de contado, IVA

1. Vendedor Persona Física, sólo terreno.

No existe la obligación del notario de
calcularlo, está considerado como acto
exento conforme al artículo 9 de la ley.

2. Terreno y construcción, casa habitación.

No existe la obligación del notario de
calcularlo, está considerado como acto
exento conforme al artículo 9 de la ley
(indispensable declararlo en el clausulado)

3. Terreno y construcción con destino diferente a casa habitación.

Cuando el uso es diferente al de casa habitación, se genera este impuesto sólo por las
construcciones gravadas y el impuesto se cubre por parte del comprador PF. Si el
vendedor es PM, el notario no calcula ni entera el impuesto.
Compra Venta, “Casa habitación del contribuyente”
Sus variantes mas importantes:
1. Cuando hay construcciones con características
comerciales. Si esta el enajenan en lo
comprendido por el artículo 93 fracción XIX,
podrá exentar la parte de casa habitación hasta
700 mil udis, y por el resto pagara ISR e IVA. Todo
esto, apoyado en el avalúo fiscal según lo indica el
artículo 3 del RCFF

2. Cuando la casa habitación está otorgada en usufructo temporal o vitalicio. Definir

en el clausulado y manifestar quien va a percibir el ingreso y en consecuencia, calcular y
enterar. Importante hacer notar que el criterio notarial a nivel nacional es muy variable,
especialmente si quieren exentar 2 o más familias que “habitan conjuntamente” la casa
habitación en cuestión.
Compra Venta, “Casa habitación del contribuyente”
3. Enajenación de derechos de
copropiedad. Sólo aplicará el
beneficio del artículo 93 fracción
XIX a quien así lo demuestre, y
muy a reserva del criterio del
notario en turno. Muy frecuente el
“fenómeno” de varias familias o
incluso gente sin parentesco
“habitando” en el mismo
inmueble.

4. Exención de casa habitación por extranjero. Si tiene mas de un 50% de sus ingresos
totales en territorio nacional, se le aplican las mismas disposiciones del Título IV capitulo
IV de la LISR. y deberán cumplir con los requisitos adicionales de ley.
Compra Venta con valor menor al avalúo comercial

En la compra venta, como en cualquier acto de enajenación, es indispensable obtener

avalúo comercial del inmueble conforme a lo establecido en el artículo 3 del RCFF.
Cuando entre el precio pactado y el avalúo existe más de un 10% de diferencia, se
producen las siguientes consecuencias fiscales:
Compra Venta con valor menor al avalúo comercial

ISR por Adquisición de Bienes Inmuebles

a) se genera ISR por enajenación para el vendedor

b) La diferencia entre estos dos valores, se considera ingreso para el adquirente, por lo
que se genera un ISR por adquisición con una tasa impositiva del 20% sobre la
diferencia
c) Si se está formalizando un contrato de compra venta originado en un contrato
privado o promesa y existe esta diferencia, no se genera este impuesto siempre y
cuando se cumplan a cabalidad los requisitos del artículo 217 del RISR. Caso
contrario, el notario calculará y enterará este impuesto a cargo del adquirente.
Compra Venta con Enajenante PM con fines NO lucrativos

1. El notario sólo calcula cuando las PM caen en el supuesto del artículo 126, último
párrafo y que están comprendidas en el Título III de la ley con sus excepciones

2. El notario no calcula ni entera el ISR cuando la PM es integrante del artículo 86 de la

LISR

3. El notario no calcula ni entera el ISR cuando la PM está autorizada para recibir

donativos deducibles según lo marca el artículo 79 y 86 de la ley

4. Si hay un supuesto de ISR por adquisición , el notario calcula y entera según las
características de la PM adquirente
Impuestos y derechos municipales y estatales 2019

- Avalúo catastral

- Traslado de Dominio

+ Aviso Preventivo

+ Certificado de liberación

+ RPP Compra venta

+ RPP Crédito

+ Cancelación de Hipoteca
Impuestos y derechos municipales y estatales 2019

Documentos básicos
para cálculos:

1. Predial del ejercicio

pagado

2. Ficha técnica
(preferentemente)

3. Antecedente de
compra venta

4. Complemento o
factura
Fallas más comunes al recibir papelería para calcular impuestos y
derechos
1. Antecedente insuficiente (donación,
herencia, etc.)

2. Poderes no aptos para exención de ISR

3. Papelería inadecuada o insuficiente para

exención de ISR

4. Desconocer el valor de la operación o

fingir desconocerlo
9. Desconocer el proceso de escrituración
5. Exhibir avalúos insuficientes o erróneos
10. Expediente único de identificación
6. Exhibir papelería vieja
incompleto
7. Exhibir valores catastrales sin actualizar
11. No traer CFDI para efectos del cálculo
8. Terrenos con problemas de fusión
del ISR (complemento o factura)
 ¿Qué es el dichoso complemento?
A partir del 2014, es el nuevo
integrante en el cuerpo de de la
factura de honorarios que expide
el Notario Público y su carácter
es 100%de carácter fiscal.

Sustituye a la propia escritura en

materia de ISR, para efectos
del cálculo del impuesto.

El complemento puede ser integrado al CFDI del notario al momento de firmar

y ser solicitada por el cliente, o en su defecto, tiempo después de haberse firmada la
escritura, incluso, mucho después de haber sido liquidados los honorarios.

Si el enajenante fue PM o PFCAE, la factura que ellos emitan, sustituirá al CFDI del Notario
 Omisión más generalizada por parte del corredor de bienes
inmuebles para con el vendedor
El enajenan está obligado a

manifestar en su declaración

anual del ejercicio fiscal sus

ingresos exentos, en este caso,

por la exención de casa

habitación siempre que dichos

ingresos, excedan de 500 mil

pesos. Esto se hará a través del

sistema DeclaraSat en abril del

ejercicio inmediato posterior a

la enajenación.
 Impuestos y derechos en la
transmisión del domino de bienes
inmuebles 2019
C.P. Yima J. Medrano Trujillo