RESPUESTAS A DUDAS E INQUIETUDES POR PARTE DE LAS

COMUNIDADES VECINAS DEL PLAN PARCIAL EL BOSQUE, DE

AMARILO: ACTORES DE SAN SIMÓN, SAN SEBASTIÁN Y GUAYMARAL

Contenido
Movilidad .............................................................................................................................................. 1
El retorno actual en la Autopista Norte está a pocos metros de donde se piensa construir la
Avenida Guaymaral, ¿el retorno se podría mover más al norte? ..................................................... 1
Con la nueva Avenida Guaymaral, ¿cómo se podrá regresar a San Simón, San Sebastián y
Guaymaral desde Bima? ................................................................................................................... 1
¿Es viable prolongar la ampliación de la Av. Guaymaral hasta Chía? ............................................... 1
¿Amarilo puede arreglar, pavimentar y mantener la vía Guaymaral actual hasta el puente de la
Balsa? ............................................................................................................................................... 2
¿Qué sucede en caso de que no se apruebe la sustracción de la Boyacá? ...................................... 2
Durante la construcción del Plan Parcial El Bosque, ¿el ingreso de las volquetas se dará por la
actual servidumbre Guaymaral?....................................................................................................... 3
¿Se construirá un carril de desaceleración en la Av. Guaymaral para ingresar a San Simón? .......... 3
Viviendas VIS y VIP................................................................................................................................ 3
¿Por qué es obligatorio que un 40% de las viviendas sean VIP y VIS? .............................................. 3
Una torre VIS/VIP colinda con San Simón, ¿esto se puede cambiar? ............................................... 3
¿Cómo se realiza el filtro de selección de los compradores de estos bienes? ................................. 4
¿No se pueden construir las viviendas estrato 6 primero y luego las VIS y VIP? .............................. 4
¿Qué pasaría si la demanda de VIS y VIP afecta la demanda estrato 6? .......................................... 4
¿Cuántas viviendas son por cada estrato? ¿Cuál es el valor por metro cuadrado en cada estrato y
el metraje de los apartamentos respectivamente?.......................................................................... 4
¿Cuántas viviendas tiene otoño?...................................................................................................... 5
Servicios públicos ................................................................................................................................. 5
¿Cómo trae el Plan Parcial El Bosque las redes de servicios públicos al predio? ............................. 5
¿San Simón puede conectarse a esta red si así lo desea? ................................................................ 5
¿Cómo aseguran que no pueden entregar viviendas antes de tener terminadas las vías y las redes
de servicios públicos? ....................................................................................................................... 5
Alturas y Equipamientos ....................................................................................................................... 5

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 ¿Cuál es la altura de edificios y dónde quedarán ubicados? ............................................................ 5
¿Es posible que los edificios colindantes con San Simón no sean de 17 pisos? ............................... 6
¿Existió una segunda reunión con la Aeronáutica para corroborar la información de alturas
máximas de construcción? ............................................................................................................... 6
¿Cuál es la garantía de que los equipamientos serán utilizados de la manera correcta por parte
del Distrito? ...................................................................................................................................... 7
Ambiental ............................................................................................................................................. 7
¿Cómo se van a controlar las inundaciones de la sabana en el proyecto?....................................... 7
¿Cuenta el Plan Parcial El Bosque con los permisos solicitados por la CAR o el ANLA? ................... 7
¿Se realizará permeabilización del suelo en el Plan Parcial El Bosque? ........................................... 7
¿Dónde sería reubicado el lago de San Simón?................................................................................ 7
¿Cómo se hará el manejo de aguas lluvias? ..................................................................................... 8
Seguridad.............................................................................................................................................. 8
¿Cuál es el apoyo de Amarilo en temas de seguridad durante la construcción de Plan Parcial El
Bosque, a los vecinos cercanos como San Simón, San Sebastián y Guaymaral? .............................. 8
¿Incrementa la inseguridad para los vecinos de Plan Parcial El Bosque por ser un proyecto
multiestrato? .................................................................................................................................... 8
¿Qué ocurre con la portería de El Mimbre en San Simón? ¿Desaparece? ....................................... 8
Otros ..................................................................................................................................................... 9
¿Cómo se puede construir en San Simón en dado caso de que los propietarios se interesen en
desarrollar un proyecto? .................................................................................................................. 9
¿Cómo afectará el proyecto Plan Parcial El Bosque la valorización? ¿Tendrán que pagar más en la
valorización? ¿Subirá el predial? ...................................................................................................... 9

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MOVILIDAD
El retorno actual en la Autopista Norte está a pocos metros de donde se piensa
construir la Avenida Guaymaral, ¿el retorno se podría mover más al norte?
No se podrá mover, debido a que el separador de la Autopista Norte es un refugio para los animales
propios del humedal y no es posible garantizar el éxito de dicho trámite. Ahora bien, el retorno de la
Autopista Norte quedará 150 mts al norte de la entrada a la nueva vía Guaymaral.

Por otro lado, en el diseño de la Autopista Norte está previsto un retorno elevado que podrá tener
en cuenta esa recomendación.

El Fideicomiso Lagos de Torca (FLT) estima finalizar los diseños con aprobación por parte de las
entidades (IDU) para finales de JUN2020. Una vez se obtenga el permiso de sustracción de la reserva
vial de la Avenida Boyacá de la Reserva TVDH, se podrá iniciar la construcción de la Avenida
Guaymaral junto con las avenidas Boyacá y Polo. Es decir, que la sustracción de la reserva vial será el
Hito para el inicio de las obras. La construcción de dicha avenida tendrá una duración estimada de 19
meses, tiempo en el cual se deberá realizar un plan de manejo de tráfico para dejar en desuso la
actual Vía Guaymaral.

Con la nueva Avenida Guaymaral, ¿cómo se podrá regresar a San Simón, San
Sebastián y Guaymaral desde Bima?
Los diseños detallados aún no se tienen, por lo que, en un principio, se podría estudiar la posibilidad
para hacer un retorno que no congestione la Autopista Norte y que, a su vez, facilite el regreso a
estas zonas como lo hacen hoy en día. Estos diseños, luego deberán ser aprobados por la Secretaría
de Movilidad, que al final será la entidad del Distrito que tenga la decisión definitiva sobre esta
solución.

¿Es viable prolongar la ampliación de la Av. Guaymaral hasta Chía?

El Fideicomiso Lagos de Torca no puede intervenir por fuera de la delimitación del Plan Zonal del
Norte “Ciudad Lagos de Torca”, por lo tanto, dentro de las obras que debe diseñar, construir y
entregar el Fideicomiso esta prolongación no se incluye. Ahora bien, podemos ayudarles a gestionar
esta solicitud con el Distrito. .

Para tranquilidad de la comunidad de Guaymaral, frente al impacto en movilidad y eventual deterioro

de la vía, señalamos que actualmente se está ejecutando la Troncal de Los Andes que busca alivianar
el tránsito entre Bogotá y el municipio, desde la Autopista Norte, tal como se muestra en la siguiente
imagen. Con la solución vial descrita anteriormente, esta permitirá que las personas que deseen
desplazarse hacia Chía tengan mejores alternativas viales, dejando de utilizar la actual vía Guaymaral
hasta Chía.

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¿Amarilo puede arreglar, pavimentar y mantener la vía Guaymaral actual hasta el
puente de la Balsa?
Desde Amarilo se puede estudiar la posibilidad de unir esfuerzos con la Comunidad para aliviar los
gastos de mantenimiento de la vía. Adicionalmente, de evaluarlo así con la comunidad, se podrían
empezar los trámites para que el Distrito se haga cargo de las responsabilidades que tiene con la
comunidad, y así mantenga la vía desde la Av Boyacá hasta el Puente la Balsa. Debemos revisar la
figura que requiere establecerse para que el Distrito aprehenda la vía a través del DADEP, toda vez
que en la actualidad la vía Guaymaral es suelo privado, siendo servidumbres que no se han entregado
al Distrito.

¿Qué sucede en caso de que no se apruebe la sustracción de la Boyacá?

Si no se hace la sustracción de la Reserva vial de la Avenida Boyacá de la Reserva TVDH, no se hará el
proyecto. Inclusive, en los contratos de preventa se incluyó una cláusula en donde se menciona que
la entrega estimada de los apartamentos será en el 2020 y en el caso de que no se realice la
sustracción de la Boyacá, se devolverá la plata.

Esta es la cláusula integrada en la carta de instrucciones (documento legal para la vinculación de la

venta en el fideicomiso de preventas) en los proyectos de Lagos de Torca:

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 Condición Legal: (i) El FIDEICOMITENTE entregará a la FIDUCIARIA los certificados de
tradición y un estudio de títulos actualizado al momento de acreditación de las
condiciones, respecto del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria
número 50N-20830010 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá
Zona Norte. (ii) Que, como resultado del trámite que para el efecto haya adelantado
la administración distrital de Bogotá o el Fideicomiso Lagos de Torca (u otra entidad
legitimada para hacerlo), la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca – CAR,
haya aprobado mediante resolución en firme, la sustracción definitiva de la franja de
terreno que se superpone con la Reserva Forestal Van Der Hammen y que se requiere
para llevar a cabo la obra de prolongación de la Avenida Boyacá.

Durante la construcción del Plan Parcial El Bosque, ¿el ingreso de las volquetas se dará
por la actual servidumbre Guaymaral?
Dentro del Plan de Manejo de Tránsito (PMT) que debe ser aprobado por la Secretaría Distrital de
Movilidad, se planteará un acceso alternativo (carreteable) que no afectará o minimizará el impacto
sobre el tráfico de la actual vía Guaymaral. En todos los proyectos que Amarilo ejecuta buscamos ser
muy responsables con las comunidades vecinas y tratamos de no generar inconvenientes en los
entornos que intervenimos.

¿Se construirá un carril de desaceleración en la Av. Guaymaral para ingresar a San

Simón?
Ni el perfil de la Avenida Guaymaral ni los demás de Lagos de Torca contemplan carriles de
desaceleración debido a los lineamientos dados por la Secretaría Distrital de Movilidad. No obstante,
se podrá revisar con la nueva administración, cuál sería su recomendación.

Ahora bien, el diseño de dicha avenida tendrá la señalización y los elementos viales necesarios para
administrar el tráfico y controlar el acceso hacia San Simón.

VIVIENDAS VIS Y VIP

¿Por qué es obligatorio que un 40% de las viviendas sean VIP y VIS?
El gobierno nacional estableció que en los nuevos desarrollos debería haber un mínimo de 20% de
Vivienda VIP (Decreto 1077 de 2015). Adicionalmente en el Decreto 088 de 2017 por el cual se
reglamenta el Plan de Ordenamiento Zonal del Norte “Ciudad Lagos de Torca”, se establece que el
20% de suelo útil sea para la construcción de VIP y el 20% de suelo útil sea para la construcción de
VIS en todos los Planes Parciales y Licencias de Urbanización, que para el caso de CLDT no se podrá
trasladar a otros desarrollos.

Una torre VIS/VIP colinda con San Simón, ¿esto se puede cambiar?
Los conjuntos residenciales de VIP tienen una altura de 6 pisos y los conjuntos residenciales de VIS
tendrán una altura de 12 pisos. La torre en mención no se podrá mover, sin embargo, estos edificios
van a quedar a una distancia de 100 mts de San Simón (una cancha de fútbol). En esta distancia se

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sembrarán árboles y a futuro se construirá la Av. Boyacá, lo que impedirá que las personas que allí
habiten tengan una vista directa a la urbanización.

¿Cómo se realiza el filtro de selección de los compradores de estos bienes?

Amarilo creó una política para hacer el filtro de selección para adquirir una vivienda VIS/VIP con los
siguientes requisitos:

• Ingresos:
o VIS: Desde 4 salarios mínimos en el grupo familiar. (En el año 2020 corresponde a
una suma mayor a COP $3’511.212)
o VIP: Entre 1 y 2 salarios mínimos en el grupo familiar. (En el año 2020 corresponde a
una suma entre COP $877.803 y COP $1’755.606)
• Tener una cuenta bancaria a su nombre
• Revisión en centrales de riesgo con el objetivo de conocer el comportamiento financiero.
• Verificación del Sarglaft (Sistema de Administración del Riesgo de Lavado de Activos y de la
Financiación del Terrorismo)
• En el caso de las viviendas VIP, los compradores no deben tener vivienda propia o bienes
inmuebles a su nombre.

Una vez han pasado el filtro de Amarilo, desde la Fiduciaria Fiducredicoorp se realizan otras
verificaciones de antecedentes en las listas inhibitorias (Procuraduría, Contraloría, etc.) y las listas
Clinton. Si la persona ha sido reportada en una de estas listas, pasa al área de Compliance de Amarilo,
para realizar una investigación con la que se tomará la decisión de si será necesario devolver el dinero
a la persona por la imposibilidad de cerrar el negocio.

¿No se pueden construir las viviendas estrato 6 primero y luego las VIS y VIP?
Debido a la oferta y demanda, esto no es posible, ya que con estas viviendas se puede llegar más
rápido al cierre financiero.

¿Qué pasaría si la demanda de VIS y VIP afecta la demanda estrato 6?

Amarilo tiene varios ejemplos de proyectos multiestrato que han sido exitosos, como por ejemplo
Madero en Chía o Hacienda Casablanca en Madrid. Por lo tanto, Amarilo tiene la experiencia para
posicionar urbanismo multiestrato como el que nos exige el decreto.

¿Cuántas viviendas son por cada estrato? ¿Cuál es el valor por metro cuadrado en
cada estrato y el metraje de los apartamentos respectivamente?
En el siguiente cuadro se detalla el número de unidades por estrato, así como el valor de m2 de
cada estrato y el número total de unidades actualizado a 29 ENE 2020 (esta información puede
variar según el diseño específico).

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 UNIDADES AREA APROX/ VLR.
ESTRATO
REALES UNIDAD VENTA M2

VIP 1.368 42.5 m2 $ 1,754.000

TOPE VIS 4.408 45.7 m2 $2,721.000
ESTRATO 4 2.213 79.8 m2 $5,300.000
ESTRATO 5 1.515 122.0 m2 $5,800.000
ESTRATO 6 857 190.5 m2 $6,500.000
TOTAL VIVIENDA 10,361

¿Cuántas viviendas tiene otoño?

El proyecto Hacienda El Otoño de Amarilo contempla aproximadamente 4.100 unidades de vivienda
multiestrato.

SERVICIOS PÚBLICOS
¿Cómo trae el Plan Parcial El Bosque las redes de servicios públicos al predio?
El Fideicomiso Lagos de Torca es el encargado de hacer la infraestructura pública (vías y servicios
públicos), los servicios públicos serán subterráneos por donde pasen las vías. Dentro de esto está
incluido el acueducto, alcantarillado (pluvial y sanitario).

¿San Simón puede conectarse a esta red si así lo desea?

Tanto San Simón, San Sebastián y Guaymaral podrán conectarse a este servicio si así lo desean, toda
la infraestructura se dejará dispuesta para tal fin.

¿Cómo aseguran que no pueden entregar viviendas antes de tener terminadas las vías
y las redes de servicios públicos?
Para iniciar la construcción de las viviendas y de las vías será necesario tener la aprobación de la
sustracción de la reserva vial de la Avenida Boyacá, los estudios y diseños aprobados, así como las
licencias de urbanización y construcción correspondientes. Tanto las vías como las viviendas se
construirán de forma paralela, sin embargo, no se entregarán viviendas antes de finalización de la
construcción de las vías y la infraestructura de servicios públicos, pues estos últimos son, además,
necesarios para que la Secretaría de Hábitat otorgue el Permiso de Habitabilidad.

ALTURAS Y EQUIPAMIENTOS
¿Cuál es la altura de edificios y dónde quedarán ubicados?
Los conjuntos residenciales de VIP tienen una altura de 6 pisos; los conjuntos residenciales de VIS,
12 pisos y los estratos 4, 5 y 6 tendrán alrededor de 17 pisos.

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¿Es posible que los edificios colindantes con San Simón no sean de 17 pisos?
Actualmente la tendencia en construcción cambió debido al incremento del valor de los terrenos, al
valor de las casas y el acelerado crecimiento de la población. Por estos motivos, ahora se busca
construir hacia arriba, de manera que la densificación urbana sea mayor y el acceso a bienes y
servicios, así como al trabajo, el estudio y la recreación sea más fácil. Otro de los motivos que
impulsan este desarrollo en alturas, es la posibilidad de generar así amplios espacios públicos que
nos ayuden a integrar la naturaleza a la ciudad. Algunas ciudades que ya están implementado estos
modelos de desarrollo en América Latina son Santiago de Chile, Monterrey, Guadalajara; y en otras
partes del mundo, New York, Dubái y Hamburgo.

Adicionalmente, en Lagos de Torca también es necesario debido a que la venta del número de
viviendas previstas es necesario para la financiación de las cargas generales. Es decir, el Distrito
ordena a los desarrolladores ejecutar y ceder suelos para las cargas generales y en contraprestación
los desarrolladores pueden aumentar la edificabilidad del predio (el porcentaje en que se puede
construir) para que así se puedan suplir los costos financieros en los que se debe incurrir. Dentro de
las cargas generales están las avenidas, vías y andenes necesarios, redes de servicios públicos,
cesiones para equipamientos, parques y espacio público en general.

¿Existió una segunda reunión con la Aeronáutica para corroborar la información de

alturas máximas de construcción?
En una primera instancia ya se verificó con la Aerocivil las alturas aptas para el proyecto. Debido a
que los tramites ya fueron realizados y un concepto ya fue emitido, no se considera necesario una
segunda reunión para tal fin.

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¿Cuál es la garantía de que los equipamientos serán utilizados de la manera correcta
por parte del Distrito?
El Distrito será quién defina el uso y financie la construcción de los equipamientos según considere
necesario para la zona. Desde Amarilo y Lagos de Torca vamos a cogestionar que se ejecuten tales
equipamientos con las vocaciones necesarias para dar soporte urbano a todas las familias que vivan
en el proyecto.

Como información adicional, en la zona estará la Universidad Pedagógica Sede Norte, y la ampliación
del Hospital Simón Bolivar.

AMBIENTAL
¿Cómo se van a controlar las inundaciones de la sabana en el proyecto?
El IDIGER destinará 65 mil millones de pesos para la recuperación del Humedal con el objeto de
realizar el Proyecto Lagos de Torca. Esto buscará que, a futuro, esta zona no sufra inundaciones como
sucede hoy en día. Adicionalmente, el alcance del estudio Hidráulico contempla las siguientes
medidas de mitigación para la inundación con un periodo de retorno de 100 años:

- La construcción propia de las redes y colectores del sector

- La reconformación de las nueve (9) quebradas localizadas en el costado oriente del proyecto.
- La reconformación de los Humedales Torca y Guaymaral
- La reconformación del Canal Guaymaral.

¿Cuenta el Plan Parcial El Bosque con los permisos solicitados por la CAR o el ANLA?
La CAR (Corporación Ambiental Regional) o ANLA (Autoridad Nacional de Licencias Ambientales) no
tiene competencia en el caso del Plan Parcial El Bosque o El Proyecto Lagos de Torca, debido a que
es suelo urbano. Por otro lado, en el caso de las vías no requieren una licencia ambiental.

En suelo urbano -como el de Lagos de Torca y por ende el Plan Parcial El Bosque-, la autoridad
competente es la Secretaría Distrital de Ambiente y fue quien concertó los aspectos ambientales del
proyecto.

¿Se realizará permeabilización del suelo en el Plan Parcial El Bosque?

El suelo permitirá el paso del agua pluvial de tal manera que no haya inundaciones en los sectores
aledaños. Además, el agua pluvial será redirigido al Humedal para la conectividad hídrica. Así mismo
se implementarán criterios de ecourbanismo y construcción sostenible mediante sistemas urbanos
de drenaje sostenible tanto en el espacio público como en las áreas útiles del proyecto.

¿Dónde sería reubicado el lago de San Simón?

El lago de San Simón y los patos los podrá reubicar la urbanización de San Simón en donde lo
determinen. Adicionalmente, está la posibilidad de que se haga un Plan de Manejo y Traslado de
Fauna para que las aves hagan parte integral del humedal.

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¿Cómo se hará el manejo de aguas lluvias?
Las aguas lluvias del plan parcial El Bosque se conducirán a través de redes hidráulicas y vallados hacia
el Humedal de Guaymaral, el cual amortiguará y este lo conducirá por gravedad al rio Bogotá.

La solución de aguas lluvias de todo el sector hace parte del estudio avanzado por el Fideicomiso
Lagos de Torca “Actualización del Estudio Borde Norte” cuya premisa principal es llevar dichas aguas
hacia los humedales para lograr mantener la conexión hídrica que se requiere para el ecosistema. El
agua lluvia se conduce a través de colectores, para el costado occidental del proyecto o a través de
las reconformaciones de las quebradas para el costado oriental.

SEGURIDAD
¿Cuál es el apoyo de Amarilo en temas de seguridad durante la construcción de Plan
Parcial El Bosque, a los vecinos cercanos como San Simón, San Sebastián y
Guaymaral?
Para la coordinación de un plan de seguridad, Amarilo propone realizar unas mesas para acordar un
plan estratégico participativo en donde todos puedan sentirse tranquilos.

¿Incrementa la inseguridad para los vecinos de Plan Parcial El Bosque por ser un
proyecto multiestrato?
Según los perfiles de las personas que pueden adquirir un inmueble en el proyecto, y teniendo en
cuenta la revisión de Sarglaft, centrales de riesgo y listas inhibitorias que realiza Amarilo, y la
fiduciaria, se considera que este no es un factor para que aumente la inseguridad. Por otro lado,
teniendo en cuenta las características del proyecto en cuanto a iluminación, espacio público y zonas
de comercio la apuesta es que la seguridad en el sector mejore.

Además, el Fideicomiso Lagos de Torca quiere buscar el apoyo en otras entidades (instituciones,
Alcaldía, entre otros) donde se pueda explorar la posibilidad de desarrollar un programa de
acompañamiento a largo plazo a la comunidad y así poder generar una sana convivencia entre todos.

Por otro lado, las ciudades del futuro buscan que en cortas distancias todas las personas puedan
satisfacer todas sus necesidades compras, trabajo, recreación, vivienda, etc. Para esto es necesario
construir ciudades incluyentes en donde todos podamos convivir e interactuar unos con otros, lo que
trae grandes beneficios para la ciudadanía como p.eg. reducción de costos económicos, sociales y
ambientales por cortos desplazamientos, incremento en la calidad de vida, reducción de la
contaminación, entre otros.

¿Qué ocurre con la portería de El Mimbre en San Simón? ¿Desaparece?

Así es, la portería de Mimbre en San Simón ya no podrá estar debido a que por ahí va a pasar la Av.
Boyacá, y también dará paso a la intersección de esta avenida con la Av. Guaymaral.

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OTROS
¿Cómo se puede construir en San Simón en dado caso de que los propietarios se
interesen en desarrollar un proyecto?
Debido a que San Simón es una urbanización que ya tiene construcciones y se ha desarrollado, este
suelo tendrá un Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana. Este suelo es aquel que busca la
transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que por sus características son aptas para renovar
y así aprovechar al máximo su potencial de desarrollo.

Como regla general, deberá tener un área mínima de 5.000 m2 de predio o predios que tengan un
frente mínimo de 35 metros sobre vías de la malla vial vehicular. No obstante, al haber diferentes
condiciones y algunas excepciones, lo mejor es acercarse directamente al Fideicomiso para conocer
y evaluar el caso particular. Así mismo, se podrá consultar el Artículo 141 del Decreto 088 de 2017
que regula estas actuaciones.

¿Cómo afectará el proyecto Plan Parcial El Bosque la valorización? ¿Tendrán que

pagar más en la valorización? ¿Subirá el predial?
Los impuestos de valorización normalmente se dan para conseguir los recursos para la cubrir
ejecución de las obras de carga general aledañas a las viviendas existentes. Para este caso no tendría
por qué afectar tal impuesto, ya que precisamente el recurso con el que se están construyendo estas
obras de carga general es privado. Es decir que en las obras de Lagos de Torca debería haber
valorización por este concepto ya que los desarrolladores pusieron los recursos.

En cuanto al predial, ésta es una evaluación que hace el distrito de manera independiente, y depende
específicamente del avalúo comercial del inmueble.