5TO Semestre

Sección: 3D1P

Administrativo II

Profesora: Oasis Suarez

Alumnos: Alejandra Yaguarín C.I: 27.955.885

Nicolás Lugo C.I: 28.162.828

Francisco Valdez C.I: 22.587.131

Omar Rodríguez C.I: 27.837.809

INFORME

Explique como ejerce la administración publica su potestad reglamentaria

para la defensa de los administrados en el acceso a derechos fundamentales
establecidos en La Ley de Precios Justos. En Reglamentos y Provincias en
el contexto actual derivado de la Pandemia Covi-19.

Desde marzo de 2020, en Venezuela estamos en Estado de Excepción, debido a la

pandemia por el Covid 2019. El ejecutivo nacional, debe encargarse en un estado de
excepción, de velar por los derechos de alimentación de toda la población. Además de las
políticas públicas adoptadas previo a la cuarentena, podemos destacar que los índices
inflacionarios han subido considerablemente, así como también la especulación en el
comercio formal e informal. Es por ello que el gobierno fijó una lista de precios que serán
obligatorios para 27 productos de la canasta básica con el fin de evitar la especulación en
la situación excepcional que vivimos en la actualidad. La ley de precios justos
básicamente se encarga de garantizar el acceso de la población a la canasta básica.

Identifique los sujetos de la relación jurídica administrativa derivada de esta

regulación.

Entendemos por relación jurídico administrativa, la relación entre el individuo y la

administración pública, reguladas por las normas jurídicas de carácter
administrativo. La administración pública en este caso se trata de la SUNDDE,
organizada para garantizar el cumplimiento de la ley de precios justos. El sujeto
sometido a la aplicación de esta ley es básicamente toda aquella persona que
quiera desarrollar actividades económicas en el territorio Venezolano.
 Entes administrativos regulan dicha relación.

 Administración del Estado

 La Administración de las comunidades autónomas
 La Administración Local: Provincias, municipios, entres locales menores
entre otros
 La Administración Institucional pueden ser del estado de las comunidades
autónomas o de los entes locales (Empresa municipal de transportes,
patronatos de viviendas entre otros)
 La Administración Corporativas: cámaras oficiales, colegios profesionales
entre otros.

¿Cuáles son los deberes y derechos de los administradores de acuerdo con

la legislación aplicable?

La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela consagra en cuáles son los

principales deberes que asume una persona (natural o jurídica) cuando es
designada como administrador de un inmueble, a los fines de esta Ley.

Podemos resumir tales responsabilidades así: cuidar los bienes comunes:

 realizar los actos de administración, conservación y reparaciones menores de

dichos bienes;
 respetar la normativa del documento de condominio, su reglamento y acuerdos de
los propietarios;
 recaudar los gastos comunes y administrarlos debidamente;
 representar los intereses de los propietarios en juicio en los asuntos referidos a la
administración del inmueble;
 realizar toda la contabilidad y aspectos financieros del inmueble;
 llevar los libros de contabilidad; de acuerdos de propietarios y el de actas de la
Junta de Condominio; y
 presentar anualmente su informe de cuentas y gestión.
Régimen legal arrendaticio en Venezuela

Como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los
siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la
terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la
pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato;
el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la
conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento
administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilina río.

¿Qué leyes rigen el régimen legal arrendaticio en Venezuela. Tanto en

viviendas como en comercio?

El artículo 1.133 del Código Civil dice: El contrato es una convención entre dos o
más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un
vínculo jurídico. El Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no define el
contrato de arrendamiento. El Código Civil en su artículo 1.579 expresa: El
arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a
hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante
un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con
la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las
cosas arrendadas. Casi todas las normas jurídicas contenidas en el Código Civil
sobre Reglas comunes del arrendamiento de casas y de predios rústicos
(art.1.580 al 1.618), quedaron derogadas con los instrumentos especiales que
surgieron antes o después de la Ley de Regulación de Alquileres; no así las
normas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos, que siguen
vigentes y no se les aplica el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como
todo instituto jurídico el concepto de arrendamiento ha evolucionado en el tiempo.
Desde el Derecho Romano hasta el nacimiento del Derecho del Trabajo la
actividad humana dependiente fue considerada como arrendamiento de servicios.
Se ha discutido si es un derecho real o personal, predominando en Venezuela por
el Código Civil (arts. 1.579, 1.589 y 1.591) que es un derecho personal, ya que el
arrendatario no ejerce su poder directamente sobre el bien arrendado, sino un
derecho frente al arrendador. El contrato de arrendamiento en Venezuela es
consensual, bilateral, oneroso, conmutativo, de tracto sucesivo y principal. Es
consensual, porque se perfecciona con el simple consentimiento de las partes; es
bilateral, pues surgen obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario;
oneroso, porque cada parte se procura una contraprestación: el arrendador cede
en uso un bien, pero a cambio recibe un precio; si no hay contraprestación
(gratuito) se da el contrato denominado comodato. Como sus efectos se producen
en el tiempo es de tracto sucesivo; y finalmente, es un contrato principal, no
depende de otra obligación.

El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la Asamblea Nacional

bajo Gaceta Oficial n.º 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de noviembre de 2013,
resolvió dictar el Decreto n.º 929, contentivo del Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso
Comercial, según se publica en la Gaceta Oficial n.º 40.418 del 23 de mayo de
2014.

Dicha normativa, compuesta por diez (10) capítulos, cuarenta y cuatro (44)
artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias
y una (01) Disposición Final, viene a establecer las condiciones que regularán el
Sector Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial o de servicios, consagrándose que desde
la publicación de este texto legal en Gaceta Oficial, la relación entre arrendatarios
y arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como los
ubicados en centros comerciales), deberá regirse, entre otras, por las reglas que,
conforme a esta Ley, iremos desarrollando a lo largo del presente informe. No
obstante, nos resulta oportuno destacar que, en virtud de ello, no serán aplicables
a dicha categoría de inmuebles, las disposiciones por las que se regían los
alquileres de los establecimientos comerciales, previstas en la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, por su parte, continuará regulando a ‘’ los
inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas,
industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles
destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y
terrenos no edificados.”

Dicho esto, tenemos que el contrato de arrendamiento de locales comerciales,

deberá ser elaborado por escrito y autenticado ante una Notaría Pública, con una
duración mínima de un (1) año (a menos que el arrendamiento se requiera por una
temporada en específico, pudiendo celebrarse por un tiempo inferior), debiendo
expresar las condiciones físicas del inmueble a ser arrendado y de la edificación
donde se encuentre; el valor del inmueble; el canon de arrendamiento; la
modalidad de cálculo utilizada; y las obligaciones de las partes (arrendador y
arrendatario).

Así mismo, se indica que el arrendador podrá exigir al arrendatario depósito en

efectivo o fianza, como garantía que le asegure que el arrendatario cumplirá con
las obligaciones asumidas, estableciéndose que sólo podrá exigirse una de las
dos (2) garantías señaladas, las cuales no podrán exceder el equivalente a tres (3)
meses del canon de arrendamiento fijado.
Una vez vencido el plazo del contrato, el arrendatario podrá optar a una prórroga
legal que se fijará conforme a la duración de la relación arrendaticia, siendo que
hasta un (1) año, la prórroga máxima será de seis (6) meses; entre un (1) año y
cinco (5) años, tendrá un (1) año de prórroga; entre cinco (5) y diez (10) años de
relación, la extensión será de dos (2) años; más de diez (10) años podrá disfrutar
de tres (3) años más. Resaltamos que, dicha prórroga será optativa para el
arrendatario, mientras que para el arrendador será de carácter obligatorio,
debiendo mantenerse las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de
canon convenidas por las partes, salvo que el canon haya sido objeto de ajuste
debido a un procedimiento de regulación.

¿Cuáles son los órganos competentes, en ambos casos, es decir en materia

de arrendamiento de viviendas y arrendamientos de comercio?

Indica el artículo 9 que las funciones administrativas inquilinarias como en la

anterior ley son de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional y el ejercicio de
sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo
caso las multas que aquellos impongan como sanción a los contraventores de este
Decreto-Ley, ingresarán al respectivo tesoro municipal. En el Área Metropolitana
de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas y las ejercerá el Ejecutivo
Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura.

Esa Dirección y las Alcaldías fijan el canon de arrendamiento máximo y sus

decisiones agotan la vía administrativa. Los interesados podrán interponer recurso
de nulidad contra las decisiones administrativas por ante la jurisdicción
contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a
la última de las notificaciones de la decisión respectiva efectuada a las partes.
Antes se hablaba de apelación, pero era una acción de nulidad, porque no conocía
un órgano administrativo en alzada, sino un tribunal. El Reglamento de la ley creó
para el Distrito Federal y el Distrito Sucre del Estado Miranda, un Tribunal de
Apelaciones de Inquilinato y en el resto del país conocían los Tribunales de
Distritos, además, creó el respectivo procedimiento.

Prevé el nuevo Decreto-Ley la posibilidad de que los organismos administrativos

competentes, si los interesados no lo solicitaren, de iniciar de oficio el
procedimiento y fijarlo; en los casos que a su juicio consideren necesario, a costa
del propietario y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que hubiere lugar
(art. 32, Parágrafo Segundo). Nos imaginamos que esto será letra muerta en la
práctica. La Ley de Regulación de Alquileres señalaba esa misma facultad (art.
29).

¿Cuáles son los sujetos de la relación arrendaticia en ambos casos?

El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular
y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de
inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias
justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses
de las venezolanas y venezolanos.

Este Decreto Ley se estructura en diez (10) capítulos y cuarenta y cuatro (44)
artículos, seis (06) Disposiciones Transitorias, dos (02) Disposiciones Derogatorias
y una (01) Disposición Final, distribuidos de la siguiente manera:

Capítulo I: DISPOSICIONES GENERALES, contentivo del objeto, ámbito de

aplicación, el órgano y ente responsable del cumplimiento de las disposiciones
establecidas en el Decreto Ley.

Capítulo II: DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA, relativa al vínculo de carácter

convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al
comercio, así como los deberes y derechos generados en razón de dicha relación.

Capítulo III: GARANTÍAS, establece que el arrendador podrá exigir al arrendatario

garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste, protegiendo a los
sujetos de aplicación del Decreto Ley.

Capítulo IV: DE LOS CONTRATOS, prevé los requisitos, estipulaciones que

deben contener los mismos, así como la prorroga legal ante el vencimiento del
contrato.

Capítulo V: DE LOS CÁNONES, SU PAGO Y FIJACIÓN, donde establece que se

efectuará el canon de arrendamiento, el plazo de prescripción, la obligación por
parte del arrendador de entregar una factura legal y el método para la fijación del
canon de arrendamiento.

Capítulo VI: DE LOS SOBREALQUILERES Y GASTOS CONDOMINIALES,

establece que todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo
cobrado por conceptos contrarios a este Decreto Ley, quedará sujeto a reintegro
por parte del propietario, arrendador o recaudador.

Capítulo VII: DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL

ARRENDATICIO, se regula lo relativo a la venta del inmueble destinado al uso
comercial, previendo que la preferencia ofertiva la tenga el arrendatario, así como
lo relativo al retracto legal en razón la violación de dicha preferencia.
Capítulo VIII: DE LOS DESALOJOS Y PROHIBICIONES, prevé las causales de
desalojo y las prohibiciones.

Capítulo IX: DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL, se establece la competencia a los

Juzgados de Municipio, en relación a los actos administrativos que emanen del
órgano rector en la materia.

Capítulo X: SANCIONES, se establece que los sujetos de aplicación del Decreto

Ley que incumplan con las estipulaciones previstas, serán sancionados por el
órgano rector en la materia.

LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO

1.-Al arrendar un inmueble, el principal derecho que tienes como inquilino es

disfrutar plenamente de la propiedad. Es decir, de los “servicios, cosas o usos
conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce
del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el
mismo”, como lo contempla la Ley.

2.-Para que esto sea una realidad, como afirma Martínez Pineda, es importante
que el propietario te garantice el buen estado de todos los servicios.

3.-El arrendatario contará con el derecho de adquisición preferente en caso de

venta de la vivienda arrendada.

4.-Podrá ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales, desde el

día siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la
vivienda arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la
transmisión.

5.-El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre

cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la
vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al
tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
 LAS OBLIGACIONES QUE DEBE CUMPLIR UN INQUILINO

1.-El primer deber del inquilino es “pagar oportunamente el canon de arriendo

como queda estipulado en el contrato”, asegura Martínez Pineda. Y agrega que,
otra responsabilidad es velar por el inmueble, el mantenimiento y el uso normal del
mismo. Por ello, si se presenta un daño ocasionado por el mal uso, quien debe
hacer el arreglo es el inquilino.

2.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el
uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que
pueda presumirse, según las circunstancias.

3.-El derecho a usar de la cosa arrendada conforme a su destino y finalidad para

la que se arrendó, con la diligencia de un padre de familia. Art.1555-2.

4.- Responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe
haberse ocasionado sin culpa suya, y responder también de los deterioros
causados por las personas de su casa. Arts. 1563 y 1564.

5.-La obligación de poner en conocimiento del arrendador en el más breve plazo

posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o
abiertamente prepare en la cosa arrendada, así como la necesidad de realizar
obras de conservación. Si no cumple con estas obligaciones, será responsable el
arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionen al
propietario. Art. 1559.
 PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVODE CONSIGNACION DE CANONES DE
ARRENDAMIENTOS

1.- Regístrese en nuestro sistema en línea SIRCAV, es necesario que para el

registro utilice solamente un correo Gmail.

2.-Solicitud por escrito dirigida a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos

de viviendas con los requisitos del artículo 81. De la ley para la regulación y
control de arrendamientos de viviendas.

3.- Descargar una planilla de fijación de canon de justo y valor.

4.-Contrato de arrendamiento o justificativo de testigos notariados.

5.-Carta de residencia emitida por el CNE.

6.-Recibo de pago de un servicio básico (agua, luz, teléfono).

Para el inicio de este procedimiento, el solicitante necesariamente debe registrarse

en SUNAVI, sin esperar el pago de la sanción que se le impone al no hacerlo
oportunamente, el cual consiste en el pago de una multa en Unidades Tributarias.
Dicho procedimiento previo es de carácter “conciliatorio” de manera que si en la
secuela procedimental comparecen oportunamente las partes involucradas pueda
lograrse un acuerdo de entrega del inmueble ante el requerimiento debidamente
demostrado por el solicitante (propietario, arrendador y/o apoderado de cualquiera
de éstos).

Como se trata de un procedimiento administrativo, no es menester la asistencia de

abogado, pero ante las dificultades que pudieren presentarse en el demorado
trámite, es recomendable que el solicitante se asista de un profesional del
Derecho para mayor certeza y seguridad procesal. La ley especial impone que las
partes deben suscribir un contrato de arrendamiento escrito conforme a las pautas
que se indican en el texto legal; sin embargo, el procedimiento previo abarca tanto
al contrato a tiempo determinado (ideal, según la ley) como el contrato a tiempo
indeterminado (verbal) destacando que el legislador inquilinario no prohíbe
expresamente la existencia del contrato verbal o a tiempo indeterminado. Se
observa que en esta materia especial, puede solicitarse el desalojo con base en
cualquiera de las causales establecidas de manera taxativa en el artículo 91 de la
Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas,
correspondiéndole siempre la “carga de la prueba” al solicitante, habida cuenta
que si el sujeto objeto de protección no compareciere a lo largo del íter
procedimental por ante la SUNAVI, en nada le afecta a su esfera de los derechos
e intereses como tal, debido a que será solo a partir de la decisión administrativa
debidamente notificada por el organismo administrativo, cuando el solicitante
pueda acceder judicialmente en su contra a través del correspondiente juicio por
desalojo.

FIJACION DE CANON Y JUSTO VALOR

En Venezuela la fijación de arrendamientos se debe realizar de acuerdo a los

inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente decreto Ley,
donde el Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad
establecidos; para la determinación del valor del inmueble, el organismo
encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá
tomar en consideración los siguientes factores: Primero, el uso, clase, calidad,
situación dimensiones aproximadas, luego el valor fiscal declarado o aceptado por
el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad.

Asimismo a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los

inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, se tomara en
consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la
administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a
que se refiere la Ley de la Propiedad Horizontal. El alquiler máximo de los
muebles y otros accesorios que se arrienden junto con la vivienda sujeta a
regulación, será fijado por las partes contratantes sin que en ningún caso pueda
ser mayor del dos por ciento (2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de
los mismos. El alquiler de los muebles en ningún caso, podrá exceder de treinta
por ciento (30%) del monto del canon fijado al inmueble.