Oscar Huerta - La Problemática de La Buena Fe en El Tercero Registral PDF

DIÁLOGO
CON LA
JURISPRUDENCIA
LA PROBLEMÁTICA DE LA BUENA FE
DEL TERCERO REGISTRAL
PRIMERA EDICIÓN
AGOSTO 2013
7,040 ejemplares
© Oscar Huerta Ayala

© Gaceta Jurídica S.A.
PROHIBIDA SU REPRODUCCIÓN
TOTAL O PARCIAL
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D. LEG. Nº 822
HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA

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2013-12600
LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED
ISBN: 978-612-311-085-7
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DIAGRAMACIÓN DE CARÁTULA
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DIAGRAMACIÓN DE INTERIORES
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IN T R O D U C C IÓ N
Abordar el tema de la fe pública registral y asumir una posición a lo regu-

lado en nuestro ordenamiento jurídico es un tema complejo, y puede ser vista
desde diversos enfoques, toda vez que se podría indicar que se está a favor del
transferente (el legítimo propietario que traslada su derecho) o a favor del ad-
quirente (que amparado en la información que brinda Registros Públicos asu-
me una titularidad).
Pero el problema no acaba con asumir una cierta postura, debiéndose te-
ner en cuenta la regulación distinta del artículo 2014 del Código Civil con el
artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, considero que al contrario recién comienza, por los distintos institu-
tos jurídicos involucrados.
Según el artículo 2014 del Código Civil, “[e]l tercero que de buena fe ad-
quiere a título oneroso algún derecho (...)”, ello quiere decir que la buena fe
registral se aplica en la adquisición de cualquier derecho, real o personal, sien-
do uno de ellos uno de los más importantes el derecho de propiedad pero no
el único.
Asimismo, hay que tener en cuenta que Registros Públicos es una institu-
ción que brinda seguridad jurídica, que con sus fortalezas y debilidades se ha
tomado en serio su labor, es por ello que se justifica la rigidez en la califica-
ción registral de los títulos para que luego, una vez inscrito el acto o derecho
no se pueda declarar la nulidad o invalidez de los títulos y por consiguiente
de los asientos registrales. Pero Registros Públicos no solo genera los efectos
de la publicidad registral oponibles erga omnes sino que nuestro ordenamien-
to busca la protección de las adquisiciones efectuadas mediante los principios
registrales como efectos de las inscripciones, el Principio de Legitimación y
el Principio de la Fe Pública Registral.
Por ello debe resultar clara la aplicación de la fe pública registral como un
mecanismo de protección de derechos que nacen en la realidad extrarregistral;
toda vez que una mala aplicación puede generar que se use mal el Registro
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O scar H uerta A yal a
para la comisión de delitos y apropiarse de bienes amparándose –justamente–

en la fe pública registral, justificándose en la seguridad de tráfico.
En dicho caso cabe preguntarse si vale la pena no reformular la fe pública
registral, porque mantener posiciones extremas como señalar que solo debe
primar lo que está inscrito, considerando que la información de los títulos ar-
chivados como publicidad noticia, no me parece adecuado; así como tampoco
la posición que se deben eliminar los archivados, porque –aunque no les agra-
de a muchos– seguimos siendo un sistema que depende de los títulos archiva-
dos, si así no fuera es porque se ha regulado su reproducción y reconstrucción.
No debemos olvidar nuestra realidad, no estamos ante un sistema infalible, he-
mos avanzado bastante, pero no somos el sistema constitutivo, nuestra cultu-
ra es distinta, por lo que tenemos un sistema registral propio con fallas, pero
es nuestro sistema, el cual debemos mejorar día con el quehacer de los opera-
dores jurídicos en su conjunto.
Sin embargo, lo anteriormente expresado no significa que estemos ante un
sistema transcriptorio, ello no es así, nuestro sistema sigue siendo inscriptorio,
tal como lo reconoce el artículo 2013 del Código Civil que recoge el Principio
de Legitimación, el cual se refiere solo a las inscripciones y no a los títulos ar-
chivados, así como el artículo 2012 del Código Civil cuando se refiere a la Pu-
blicidad Registral indica a las inscripciones y no a los títulos archivados. Se
ha sostenido que la fe pública registral permite a la seguridad de tráfico, toda
vez que sin ella los adquirentes tendrían que revisar los títulos archivados, de-
biendo basarse, nada más, en las inscripciones registrales.
Teniendo en cuenta ello, corresponde repensar la denominada seguridad
jurídica, los conceptos de seguridad estática y seguridad dinámica o seguri-
dad de tráfico, la importancia que se le ha dado a esta institución es relevan-
te, y justamente por esta denominada seguridad de tráfico es que corresponde
preguntarnos: ¿si debemos cerrar los ojos ante la realidad y sostener que como
la inexactitud registral no constaba en las partidas registrales, debe aplicarse
a raja tabla la buena fe pública registral?, teniendo en cuenta que dicha figu-
ra está siendo usada para la comisión de hechos delictivos. Por ello cabe re-
flexionar sobre los alcances de la seguridad de tráfico y su relación con la bue-
na registral, teniendo en cuenta que de la lectura del artículo 2014 del Código
Civil, no se hace referencia, en forma estricta, a las inscripciones registrales,
sino más bien tiene una redacción más amplia al utilizar el término “Registros
Públicos”, por lo que no podría pensarse que el legislador se refería (para la
aplicación de la fe pública registral) a toda la información que obra en los Re-
gistros Públicos, entendiéndose también los títulos archivados.
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La problemática de la buena fe del tercero registral
La reflexión, entonces, que hay que hacernos es que si con esa postu-
ra no se afecta a la seguridad de las transacciones económicas, y si no hubie-
se sido más sencillo que el artículo 2014 del Código Civil señale que: “El ter-
cero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en las partidas registrales aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asien-
tos registrales”; sin embargo, circunscribir la fe pública solo a los asientos
registrales no ha sido la intención del legislador de 1984, así como tampoco
del anteproyecto de reforma del Código Civil.
Asimismo debe tenerse en cuenta que conforme a la Norma VIII del
Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos: P R I N -
C I P I O D E F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L.- La inexac titud de los asientos
registrales por nulidad, anulación , resolución o rescisió n del acto q ue los
origina, no perj udicará al tercero registral q ue a tí tulo oneroso y de bue-
na fe h ubiere contratado sobre la base de aq uellos, siempre q ue las causas
de dich a inexac titud no consten en los asientos registrales.
En tal sentido se advierte que no existe concordancia entre el Código Ci-
vil y el Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que el análisis
de la fe pública registral conforme a doctrina, legislación y jurisprudencia re-
sulta de suma importancia.
Por ello, la fe pública registral debe ser analizada conforme a nuestro sis-
tema registral, que –como ya indicamos– no es perfecto, tiene fallas pero
también fortalezas y ha realizado muchos avances, justamente analizando el
particular sistema peruano nos permitirá entender la fe pública registral, sus
alcances y limitaciones.
Pero no debemos olvidar el origen del problema, es decir, no se hablaría
de fe pública registral si es que no existiera la inexactitud registral, casos de
nulidad, recisión y resolución de los actos que no van ser oponibles al terce-
ro registral que se encuentre amparado en la fe pública registral y también co-
rresponde verificar si esta causa de inexactitud registral se debe encontrar en
los asientos registrales o también en los títulos archivados, y sus consecuen-
cias negativas en la adquisición de bienes y como perjudica a la seguridad de
tráfico.
Igualmente, cabe recordar que el principio de legitimación como efecto de
las inscripciones registrales, tiene una gran importancia en las transacciones
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económicas, justamente esta presunción relativa de exactitud protege a todos

los titulares registrales, pero conforme al artículo 2013 del Código Civil solo
está referido a las inscripciones, y señala además que se admite prueba en con-
trario, porque puede ser rectificado o declarado judicialmente su invalidez, en
tal sentido se denota también que la inscripción registral en nuestro sistema es
causalista, es por ello que se efectúan las rectificaciones y si es que se decla-
ra la nulidad de un título la consecuencia directa es la cancelación del asien-
to registral, porque no debemos olvidar que nuestro sistema registral no es
convalidante, porque aunque el tercero registral en aplicación de la fe pública
registral mantenga su adquisición, ello no significa que el defecto del título ha
quedado saneado, solo quiere decir que en su condición de tercero registral,
de haber actuado con buena fe y haber adquirido a título oneroso el ordena-
miento jurídico le permite conservar su adquisición en protección de la segu-
ridad de tráfico.
Asimismo, relacionada la presunción relativa de exactitud tenemos a la
presunción absoluta de conocimiento de las inscripciones regulada en el ar-
tículo 2012 del Código Civil, pero entonces por qué en el artículo 2014 del
Código Civil, no se hace referencia solo a las inscripciones sino a los Regis-
tros Públicos, ¿cómo se deberían interpretar ambos dispositivos? son coheren-
tes en un solo sistema registral.
Como se habrá podido advertir, en la fe pública registral, son diversos te-
mas que se entremezclan conceptos como sistema registral, buena fe, publi-
cidad registral, legitimación, tercero registral, adquisición a título oneroso,
oponibilidad y otros temas es por ello la complejidad que lo hace interesante.
Es por ello que en el primer capítulo desarrollamos el tema de la seguri-
dad jurídica y sus alcances, teniendo en cuenta la doctrina y el pronunciamien-
to del Tribunal Constitucional al respecto, teniendo que la Sunarp señala que
tiene como misión: Otorgar seguridad jurídica al ciudadano a través del regis-
tro y publicidad de derechos y titularidades en forma eficiente y transparente.
En el capítulo II tratamos lo referente a la publicidad registral, su concep-
to, características, y la interpretación del artículo 2012 del Código Civil, con-
sideramos que el tema es de suma relevancia en la presente obra en la medida
que hay diferentes posiciones con mucho apasionamiento jurídico, al respec-
to, acerca de la publicidad registral, lo cual está relacionado a los sistemas
registrales, al respecto hemos tratado de asumir una posición intermedia, re-
conociendo nuestra realidad jurídica y la afectación a nuestro país la importa-
ción normativa.
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En el tercer capítulo abordamos la fe pública registral, en concepto, la re-

lación con los demás principios registrales, fundamentos y la interpretación
del artículo 2014 del Código Civil.
Como continuación, en el capítulo IV tratamos los requisitos de aplicación
del principio de fe pública registral, como la adquisición válida a título one-
roso, la confianza en el Registro, la buena fe y su problemática como el mo-
mento en que debe existir la buena fe, la interpretación amplia de la fe pública
registral, el elemento de no contradicción: las causales de nulidad o extinción
del título antecedente no deben constar en el registro y elemento de cierre: ins-
cripción del título, tratando a su vez el tercero registral.
Siendo un tema de bastante preocupación el día de hoy, en el capítulo VI
hemos tratado la falsificación de documentos y fe pública registral, señalando
que en este caso no resulta aplicable.
Finalmente, en el capítulo VI se encuentra la jurisprudencia, teniendo en
cuenta que son los jueces quienes han tenido que evaluar la aplicación del
principio de la fe pública registral, son ellos los que han tenido que cargar la
responsabilidad de dirimir los alcances de la publicidad registral y cuando se
debe o no aplicar la fe pública registral.
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C A P Í T U LO I
S E G U R I D A D JU R ÍD IC A
Hoy en día se habla bastante de seguridad jurídica, pero conviene analizar

sus alcances, toda vez que muchas decisiones se justifican por la seguridad ju-
rídica y algunas instituciones señalan que brindan seguridad jurídica.
Con respecto a la fe pública registral, es muy relevante toda vez que se in-
dica que su aplicación se justifica por la seguridad de tráfico.
En su significado semántico, la seguridad supone la exención de peligro
o daño, es decir, una situación o estado social con ausencia de todo peligro o
amenaza real. Cabe señalar que existen diferentes modalidades de seguridad;
así, se tiene la seguridad humana, la seguridad pública, la seguridad jurídi-
ca, la seguridad internacional, la seguridad social, la seguridad política, etc.(1).
Pero entendemos que para que exista seguridad deben adoptarse medidas
que aseguran la ausencia de peligro o daño, en otras palabras, la seguridad no
surge cuando el Estado asume un rol pasivo, sino cuando tiene un protagonis-
mo activo, supervisando a las instituciones encargadas de brindarla, fortale-
ciendo los sistemas y mejorándola cada día.
Según Oropeza Barboza, la ausencia de la seguridad jurídica actualmente
repercute sobre el malestar material y económico de todos los miembros de la
sociedad, incide en el desarrollo de la población. Asimismo, la seguridad jurídi-
ca surge con el estado de derecho porque existe un sistema de legalidad y legiti-
mación basado en una constitución democrática, porque el derecho que se ofre-
ce al ciudadano no es solo como un instrumento para su protección, sino como
un instrumento dotado y revestido de certeza suficiente seguro en sí mismo.
(1) RIVERA S., José Antonio. “El derecho a la seguridad humana”. En: <http://www.lostiempos.com/diario/
opiniones/columnistas/20110609/el-derecho-a-la-seguridad-humana_129128_260746.htmlIbidem>.
1 1
El autor comparte la tesis de Radbruch en el sentido que la seguridad jurídi-

ca se ha de entender como la seguridad del propio derecho, es decir, del con-
tenido y existencia de las disposiciones por medio de las cuales actúa la fuer-
za del derecho.
Para el mismo autor, los requisitos y condiciones que hacen seguras a
las normas jurídicas son: la certeza y la estabilidad. La certeza se obtendrá
en el contenido de las disposiciones con la claridad y sencillez, plenitud y
compatibilidad de las normas jurídicas. Mientras que la existencia de las dis-
posiciones se obtendrán con los requisitos de: notoriedad, verificabilidad y
previsibilidad.
El citado autor, con relación a la estabilidad, sigue a Max Rümelin que
analiza a la seguridad jurídica desde dos puntos de vista: como contrape-
so de los riesgos de la libertad contractual y como factor de confianza ne-
cesario para el desarrollo estable del tráfico jurídico. Según el primero, el
cumplimiento de las formas del contrato es una garantía de los riesgos de
discrepancia en su interpretación de su voluntad, pero como ello no es sufi-
ciente, será necesario introducir normas subsidiarias de interpretación, y si
dichas normas fueran incompletas la seguridad deberá ser asumida por los
tribunales. Conforme al segundo punto de vista señala que hay que dar sa-
tisfacción al principio de “protección de la confianza” para conseguir la se-
guridad en las transacciones sobre bienes para lo cual el ordenamiento debe
tomar en cuenta como referencia la estabilidad de las situaciones de hecho,
combinándolas con otros elementos como el de seguridad probatoria y el
de la paz en las situaciones jurídicas. Esta tendencia de la estabilidad y per-
manencia de las normas jurídicas se cristaliza en la fuerza de la cosa juz-
gada de las sentencias y la conservación de los derechos adquiridos de los
contratos.
En el derecho comparado, señala Oropeza Barboza que existen tres siste-
mas de seguridad: el primero es la seguridad jurídica penal o represiva en el
cual se busca la protección al titular de las perturbaciones y que siempre es
aposteriori, el segundo es calificado como “temor judicial” (anglosajón), en
este caso la seguridad jurídica se obtiene porque la conducta de los ciudadanos
responde a un auténtico temor ante la reacción de los ciudadanos y las conse-
cuencias pueden ser penales, hacen que las relaciones económicas se respeten
y finalmente la seguridad jurídica se pretende obtener a través de un mecanis-
mo preventivo de documentación que ofrece unas garantías que hacen que las
posibles controversias de las relaciones de particulares no surjan, este sistema
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es usado en países de corte latino, la seguridad jurídica se obtiene preventiva-

mente, es decir a priori(2).
En tal sentido se aprecia que la seguridad jurídica es importante para el
desarrollo de la sociedad, como manifestación de la seguridad que surgió en
el estado de derecho con requisitos de certeza y estabilidad, y puede ser visto
como como contrapeso de los riesgos de la libertad contractual y como factor
de confianza necesario para el desarrollo estable del tráfico jurídico.
Así se indica que la seguridad jurídica proporciona a las personas la regu-
laridad y certeza de las instituciones que operan en el derecho privado, como
son el juez, el notario y el registrador público de la propiedad, los tres con la
misión de velar por la seguridad jurídica privada en sus respectivas áreas: el
primero en los casos en que surja contienda o controversia entre los titulares
de los derechos particulares mediante una función correctiva; el segundo en
los casos de normalidad de la vida, esto es sin que haya surgido contienda, es-
pecialmente en materia negocial, mediante el ejercicio de una función preven-
tiva y el tercero en el ejercicio de sus funciones de calificación e inscripción(3).
Sobre lo dicho anteriormente, en aras de la seguridad jurídica preventiva
(a priori), resulta relevante que tanto a nivel notarial y registral se adopten me-
didas tendientes a fortalecer la función de velar por la seguridad jurídica, en
el caso de los notarios con la autenticidad de la documentación y por parte de
los registradores en la calificación e inscripción registral.
En tal sentido, en la seguridad jurídica, las funciones del notario y del re-
gistrador se complementan, toda vez que el primero lo hace en toda la profun-
didad del acto jurídico tanto sustancial como formal y el segundo lo hace con
la publicidad formal y la fe pública registral.
Tal como se ha podido advertir existe una conexión entre las instituciones
de seguridad jurídica, la publicidad registral y la fe pública registral.
Con relación a la seguridad jurídica, el Tribunal Constitucional ha seña-
lado en el Exp. N° 0016-2002-AI/TC que: En primer término, y dado que
a diferencia de otras constituciones comparadas, nuestra Norma Fundamen-
tal no reconoce de modo expreso a la seguridad jurídica como un principio
(2) OROPEZA BARBOSA, Antonio. “La seguridad jurídica en el campo del Derecho Privado”. En:
<http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revjurdp/cont/2/art/art3.pdf>.
(3) Ídem.
13
constitucional, es menester que este Tribunal determine si el principio aludido

es uno de rango constitucional, y, por ende, si es susceptible de alegarse como
afectado a efectos de determinarse la constitucionalidad o inconstitucionali-
dad de una ley o parte de esta.
El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado
Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial,
las de los poderes públicos) frente a los supuestos previamente determinados
por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y
que consolida la interdicción de la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tri-
bunal Constitucional español, la seguridad jurídica supone “la expectativa ra-
zonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación del poder
en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). El principio in comento no
solo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se pre-
senten los supuestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica
de los ciudadanos, sino que exige de ellos la inmediata intervención ante las
ilegales perturbaciones de las situaciones jurídicas, mediante la “predecible”
reacción, sea para garantizar la permanencia del statu quo, porque así el Dere-
cho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debidas modifi-
caciones, si tal fue el sentido de la previsión legal(4).
Pero a efectos de brindar seguridad jurídica al derecho de propiedad se ne-
cesita de la inscripción registral, tal como lo señala el Tribunal Constitucio-
nal en el Exp. N° 0016-2002-AI/TC: “Pero cuando se trata de vincular la se-
guridad jurídica al derecho de propiedad, tal como ocurre en el caso de autos,
aquella no solo debe garantizar el mantenimiento del statu quo, de forma tal
que al individuo se le asegure el mantenimiento de su situación jurídica en la
medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para
su mutación, sino que el principio se convierte en requisito indispensable para
el desarrollo de los pueblos, en tanto permite crear la certidumbre institucio-
nal que dota a los individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la ti-
tularidad del derecho de propiedad, dar lugar a la generación de riqueza. En
efecto, el Derecho Constitucional a la propiedad tiene una incuestionable
connotación económica, y así lo ha entendido nuestra Carta Fundamental
cuando no solo reconoce a la propiedad dentro de la enumeración de su ar-
tículo 2, que agrupa a los principales derechos fundamentales, sino que en su
(4) Ver: <http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll/CLPjurisp/coleccion00000.htm/tomo00001.htm/

especialidad00002.htm/a%C3%B1o00046.htm/dia00056.htm/sumilla00060.htm?f=
templates$fn=document-frame.htm$3.0#JD_m41043>.
14
artículo 70 establece que: ‘El derecho de propiedad es inviolable. El Estado

lo garantiza (...). A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamen-
te, por causa de seguridad nacional o necesidad pública (...)’. De este modo,
el derecho a la propiedad no solo adquiere la categoría constitucional de de-
recho fundamental, sino que su defensa y promoción se constituyen en garan-
tía institucional para el desarrollo económico. Tal conclusión se ve reafirmada
cuando en el título ‘Del Régimen Económico’, específicamente en el artículo
60 del Texto Constitucional, se dispone que ‘El Estado reconoce el pluralis-
mo económico. La economía nacional se sustenta en la coexistencia de diver-
sas formas de propiedad y de empresa (...)’. Empero, para el pleno desarrollo
del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo recono-
ce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de
simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de
dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la
seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas
que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las
garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del dere-
cho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho
trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para
la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las socie-
dades, tanto a nivel individual como a nivel colectivo”(5).
La seguridad jurídica es sumamente importante, tal es así que la Sunarp
señala que tiene como misión: O torgar seguridad j urí dica al ciudadano a
través del registro y publicidad de derechos y titularidades en forma efi-
ciente y t ransparente(6).
La relación existente entre la seguridad jurídica y la publicidad registral es
estrecha, toda vez que, como señala Amorós Guardiola: “La seguridad jurídi-
ca tiene a la publicidad como uno de los instrumentos que garantiza su efica-
cia a través del efecto erga omnes”(7).
Sobre todo ahora como señala Falzea: “En los tiempos modernos, la exi-
gencia de hacer más ágiles las distintas formas de circulación jurídica de los
(5) Ídem.
(6) Vide: <http://www.sunarp.gob.pe/qSomos.asp?mnuid=2&mnusubid=>.
(7) AMORÓS GUARDIOLA, Manuel. “La teoría de la publicidad registral y su evolución”. Real
Academia de Jurisprudencia y Legislación, Madrid, 1998, p. 27 citado por: HUANCA QUISPE,
Gerbert Augusto. “La oponibilidad de derechos reales”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 172,
Año 18, Gaceta Jurídica, Lima, enero de 2013, p. 297.
15
bienes, ocasionada por la expansión del comercio y de los tráficos, así como
por la intensificación del ritmo de las relaciones económicas, ha impuesto una
protección reforzada de los terceros y, en sentido contrario, una menor garantía
de los derechos preexistentes y de las situaciones jurídicas preconstituidas”(8).
Con relación a la seguridad jurídica, se ha sostenido la existencia de la se-
guridad jurídica en sentido estricto (estática) y la seguridad de tráfico (dinámi-
ca) gracias al jurista alemán Víctor Ehrenberg, así, para este jurista, “la segu-
ridad jurídica (en el sentido estricto de la expresión) consiste en que no puede
llevarse una modificación desfavorable de la situación anterior de las rela-
ciones patrimoniales de una persona sin el consentimiento de esta. La segu-
ridad del tráfico consiste en que la previsiblemente favorable modificación
de las relaciones patrimoniales de una persona no puede frustarse por circuns-
tancias que le sean desconocidas a esa persona”(9).
Al respecto, según el citado autor cuando se usa la expresión “seguridad
jurídica”, se está haciendo referencia a la situación del suj eto legitimado, es
decir a la seguridad del disfrute del derecho. Y cuando se dice que el individuo
debe sentirse satisfecho de esa seguridad, no se está pensando tanto en la tran-
quilidad que garantizan las leyes penales, como en la posibilidad que garanti-
zan las leyes penales, como en la posibilidad que el individuo tiene de ejerci-
tar, sin trabas y amparado por el Derecho público y privado, las facultades que
integran los derechos subjetivos. Esa seguridad puede verse favorecida o ame-
nazada por los propios órganos encargados de su protección: los tribunales y
la policía; en ese sentido, se dice que en un país existe una gran seguridad ju-
rídica, o, al revés, que esta no es buena. Igualmente, sobre todo en el ámbito
del Derecho privado, puede resultar perjudicada por aquella normativa que se
establece, precisamente, para proteger la seguridad del tráfico. Así pues, segu-
ridad jurídica y seguridad del tráfico vienen a ser, en cierto modo, térmi-
nos contrapuestos, alcanzables uno a costa del otro. Por eso, cuando ambos
términos contrapuestos, alcanzables uno a costa del otro”(10).
(8) FALZEA, Ángelo. “El principio jurídico de la apariencia”. En: Revistas.pucp.edu.pe.

http://www.google.com.pe/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=web&cd=5&ved=0CEcQF
jAE&url=http%3A%2F%2Frevistas.pucp.edu.pe%2Findex.php%2Fderechopucp%2Farticle%2Fdo
wnload%2F3054%2F2901&ei=GeWoUaHyDPbd4APo3IGwCg&usg=AFQjCNEfDxzA3vXCL3m
DRGmOegGGVRh7Bg&sig2=N29hGNK0VgTDaLdTG9ylwQ.
(9) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “El egocentrismo falaz del ‘nuevo’ Derecho Registral peruano”.
En: <http://www.mdmfirmlaw.com/w/publicaciones/3.pdfhttps://docs.google.com/file/d/0B_7dzAZ0hL7
lM2VjMmU0MWUtMWYyMS00ZmJiLWE4ZTMtMmQ1YTg1OTNlNjZl/edit?hl=en#>.
(10) Ídem.
16
La contraposición entre seguridad jurídica y seguridad del tráfico, en la

cual se va obtener uno de ellos en sacrificio del otro, no es compartida por
Gonzales Barrón quien señala: “La seguridad dinámica y la estática, por se-
parado, simplemente no existen; pues la protección del adquirente no acaba
en ese momento temporal, sino que requiere protección en cuanto se convierte
en propietario. En caso contrario, se trataría de dotar de seguridad para un acto
jurídico, pero al mismo tiempo se generaría zozobra e incertidumbre duran-
te todo el tiempo de la situación dominical o propietaria. Pues bien, es claro
que estamos en presencia de un falso dilema que se desmorona por sí solo”(11).
Al respecto, Mendoza del Maestro señala que: “La seguridad de derechos
y la seguridad del tráfico protegen intereses distintos, los cuales, dependien-
do del ordenamiento, tendrán una mayor o menor tutela, no pudiéndose –sal-
vo problemas de presbicia– señalar su inexistencia”(12).
(11) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Tomo I, 3ª edición, Jurista Editores,
Lima, 2012, p. 119.
(12) Ídem.
17
C A P Í T U LO II
P U B LI C I D A D R E G I S T R A L
I. C O N C E P T O
Tal como se indicó anteriormente, la seguridad jurídica en el caso de los
Registros Públicos se efectúa mediante la publicidad registral.
La publicidad, en sentido amplio y general, es el conjunto de medios que
se emplean para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determi-
nadas situaciones o acontecimientos, con el fin de hacerlo llegar a todos, de
modo que estos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado
de públicas; esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos. Así la
publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera supone divulga-
ción y conocimiento, mientras la segunda, ocultación y desconocimiento.
El objeto de este tipo de publicidad –es decir, aquello que es materia de
publicación– puede ser, en principio, cualquier clase de acontecimiento, y la
divulgación del mismo busca, principalmente, producir un conocimiento efec-
tivo entre las personas hacia quienes va dirigida.
A la publicidad en sentido jurídico, en cambio, y dentro de esta a la publi-
cidad registral, le corresponde un concepto mucho más estricto(13).
En tal sentido, la publicidad en general busca la divulgación y conoci-
miento de acontecimientos de cualquier tipo, lo cual no ocurre con la publici-
dad registral.
(13) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la

intimidad”. En: <http://www.cinder.info/wp-content/uploads/file/DocumentosPuntadelEste/Interre-
laciones%20entre%20la%20publicidad%20registral%20y%20el%20D%C2%BA%20a%20la%20
intimidad.pdf>.
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La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy

en día, una creación del Estado para reemplazar a la publicidad posesoria
cuando esta ya no resultaba adecuada para satisfacer la necesidad de certi-
dumbre en la contratación y otorgar seguridad jurídica en la misma, en re-
lación de cierto tipo de bienes perfectamente identificables e individuali-
zables. La necesidad actual de un sistema de publicidad en cualquier país
sigue plenamente vigente y más apremiante que nunca, pero orientada fun-
damentalmente a la publicidad otorgada a través de un Registro (publici-
dad registral), reservándose únicamente para los bienes que por su natura-
leza no pueden acceder al mismo una publicidad, a través de la posesión
(publicidad fáctica), toda vez que aquella resulta ser mucho más exacta y
eficaz que esta(14).
En tal sentido, se advierte que la publicidad registral que surge por nece-
sidad de la certidumbre de la contratación y otorgar seguridad jurídica a tra-
vés de un registro, siendo relevante el contenido de la publicidad registral en
nuestro sistema registral.
Siguiendo a Delgado Pérez: “La publicidad registral es la piedra angu-
lar de todo sistema registral, sobre la cual reposan cada uno de los princi-
pios registrales. De ahí que no solo sea un principio, sino la base o condición
de los demás principios registrales, los cuales no podrían existir sino hubiera
publicidad registral. Así, por ejemplo, no tendría razón de ser el principio
de fe pública registral si no hubiera inscripciones en base a las cuales se po-
drían tomar decisiones. De igual manera, no tendría razón de ser la publicidad
registral si no se llegaran a producir efectos jurídicos, que son justamente los
principios registrales de legitimación, fe pública registral y oponibilidad. Es
por ello que se produce una retroalimentación constante entre estos principios
registrales, de tal forma que el estudio de uno de ellos siempre está relaciona-
do al estudio de los demás”(15).
La publicidad registral completa las exigencias de seguridad jurídica,
mediante la protección y potenciación de los derechos ya creados, una vez
sometidos al proceso de publicidad jurídica de signo registral institucio-
nal. Las presunciones de existencia, pertenencia y alcance de los derechos
(14) Ídem.
(15) DELGADO PÉREZ, César Enrique. “El principio de publicidad registral en la jurisprudencia.
¿Qué se debe analizar en el Registro para ser considerado un tercero registral?”. En: Diálogo con la
Jurisprudencia. Nº 17, Año 14, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2008, p. 324.
20
inscritos que –con mayor o menor vigor– establecen todos los sistemas
registrales inmobiliarios, más allá de la prueba de la existencia del negocio y
de su plena eficacia entre partes, así como los efectos sustantivos derivados
de la inscripción, que colocan a los derechos publicados en planos superio-
res de legitimación, como consecuencias naturales de la idea misma de pu-
blicidad jurídica, constituyen el más eficaz instrumento de seguridad jurídica
en el tráfico inmobiliario(16).
En esta misma línea, Delgado Scheelje, señala que la publicidad jurídica
registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas si-
tuaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano
operativo, para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el
fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de estos(17).
Según Hernández Gil, cuando ese sistema de divulgación se instrumenta
a través de un órgano especializado, creado y organizado por el Estado para
tal fin, dando lugar, a una heteropublicación o exteriorización de situaciones
jurídicas realizada por un sujeto extraño a la verificación del evento publica-
do, –cual es la Administración pública–, estamos ante la publicidad jurídica
registral(18).
I I . C A R A C T E R Í S T I C A S D E LA P U B LI C I D A D R E G I S T R A L
García García destaca como notas distintivas de la publicidad jurídica
registral las siguientes:
1. Se trata de una exteriorización y, aunque la forma también lo sea, debe
diferenciarse de esta. La forma es anterior en el tiempo a la publicidad
y la efectúan las mismas partes del negocio jurídico; en cambio, la pu-
blicidad exterioriza el acto en unos libros y asientos.
(16) MANZANO SOLANO, Antonio. “Investigación acerca de la publicidad registral y su estructura jurídica”.
En: <http://helvia.uco.es/xmlui/bitstream/handle/10396/9262/braco158-159.1.pdf?sequence=1>.
intimidad”. Loc. cit.
(18) Citado por MANZANO SOLANO, Antonio. “Investigación acerca de la publicidad registral y su
estructura jurídica”. Loc cit.
21
2. La exteriorización de la publicidad registral es continuada, constan-

do las titularidades en los libros y asientos hasta que se produce su
cancelación.
3. Es una exteriorización organizada mediante una institución jurídica, el
Registro de la Propiedad.
4. Esa exteriorización lo es de situaciones relativas a la propiedad y de-
rechos reales.
5. El fin de esa exteriorización es producir cognoscibilidad general.
6. Por último, esa exteriorización se caracteriza por producir efectos jurí-
dicos sustantivos, lo que diferencia al Registro de la Propiedad de los
Registros administrativos(19).
En cambio, Manzano prefiere hablar de principios generales de la pu-
blicidad registral, en cuanto nos muestran la esencia de la publicidad jurídi-
ca registral, que reducimos a cuatro presupuestos esenciales, que nos dan un
específico contenido positivo de la publicidad registral. A estos presupues-
tos o principios generales responden todos los sistemas registrales inmobi-
liarios, en mayor o menor medida, aunque su desarrollo técnico sea diverso.
Los llamados impropiamente principios hipotecarios –por la inercia históri-
ca de esta como principal derecho real, pues sería más técnico hablar de prin-
cipios registrales– son ese desarrollo y la base de la comparación en materia
registral, ya que representan la solución de cada sistema a un problema univer-
sal común: el de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.
1. P rincipio de consentimiento
La publicidad jurídica registral no es un trámite o requisito más en el pro-
ceso creador de los derechos, sino la elevación del derecho ya creado y per-
fecto, cumplida la forma exigida por la ley para esa perfección, a un plano su-
perior de legitimación, de garantía y de eficacia. Esa nueva situación ha de ser
querida por los interesados en que sus derechos se sometan al tratamiento de
la publicidad jurídica, de la que todos los sistemas registrales predican efectos
sustantivos, –en mayor o menor medida– que serían rechazables sin el previo
consentimiento de aquellos a quienes directamente van a afectar.
(19) Ídem.
2
2. P rincipio de cognoscibilidad legal

La cognoscibilidad legal implica no solo la posibilidad de conocer, sino
también la presunción de conocimiento por todos del contenido registral. Este
presupuesto de la publicidad jurídica constituye la esencia misma de su con-
figuración institucional.
3. P rincipio del derech o al conocimiento efectivo

La cognoscibilidad como cualidad esencial de la publicidad jurídica
registral, no es solamente una presunción de conocimiento integral del pro-
nunciamiento registral, de modo que no puede alegarse ignorancia de su con-
tenido, funcionando el derecho publicado respecto de terceros en la situación
o estado que se publica. El concepto jurídico de publicidad incluye, además, la
posibilidad, para todo interesado, de lograr el efectivo conocimiento o de he-
cho del contenido registral, mediante el acceso a los libros registrales de cuan-
tos tienen un interés legítimo en consultarlos. Sería sencillamente antijurídi-
co imponer un contenido registral y, al mismo tiempo, vedar su conocimiento.
Este derecho se hace efectivo mediante la llamada publicidad formal: ma-
nifestación o exhibición o examen directo de los libros, o mediante la emisión
de certificaciones o notas informativas, en la actualidad, por los medios tradi-
cionales o mediante la utilización de los medios informáticos modernos, como
el correo electrónico y la firma electrónica.
4. P rincipio de producción de efectos j urí dicos sustantivos

La nota más importante del concepto de publicidad jurídica registral es la
producción de efectos sustantivos o de Derecho material. La publicidad, por
sí misma, produce efectos jurídicos, que derivan directamente del hecho pu-
blicitario y no del negocio o derecho publicado, pues, de no tener acceso a la
vida registral, aquellos efectos jurídicos no se producen.
Por estas razones, en el Derecho Registral hay que separar el elemento pro-
cesal o procedimental –cuyo objeto es la formación del contenido registral–
del elemento empírico, que nos mostrará los efectos que cada sistema particu-
lar de publicidad asigna a ese contenido(20).
(20) Ídem.
23
Con relación al objeto de la publicidad registral, Delgado Scheelje seña-

la que: La publicidad jurídica, si bien comparte los elementos básicos de la
publicidad en general, en cuanto a la divulgación y conocimiento, no busca,
sin embargo, exteriorizar y dar a conocer cualquier evento o acontecimiento,
sino solo aquéllos relevantes para el Derecho, en la medida que generan efec-
tos jurídicos con trascendencia hacia terceros. Es decir, se publican únicamen-
te situaciones jurídicas que por su naturaleza tienen vocación de oponibilidad
(derechos reales, por ejemplo) para hacerlas conocidas a la generalidad de
personas que no son parte en tales situaciones.
En consecuencia, el objeto de la publicidad jurídica son estas situaciones
jurídicas, cuestión sobre la que hay acuerdo en la doctrina, al margen de que
el objeto de la inscripción (qué se inscribe) no sea la misma situación, sino el
acto que la genera, como sostiene un importante sector de esa misma doctrina
(dependiendo de la posición que se adopte se estarán inscribiendo y publican-
do derechos, o inscribiendo actos y publicando derechos).
Ello es así porque lo que interesa a los terceros que buscan el máximo de
certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones
jurídicas publicadas, así como las titularidades que a estas corresponden. De
esta manera, a quien compra no le interesa tanto el acto de adquisición (com-
praventa, donación, permuta, etc.) como el derecho de propiedad del vende-
dor, ni el gravamen que recae sobre el bien (hipoteca, embargo, etc.) sino la
situación de afectación jurídica a que se encuentra sometido y el monto de
la misma. Menos aún le interesa, como es obvio, si lo que se inscribió fue la
compraventa o el derecho de propiedad, el acto de constitutivo de la hipoteca
o el derecho a favor del acreedor hipotecario, etc.(21).
Sobre los caracteres (quién publica y cómo), según Delgado Scheelje:
Las situaciones jurídicas publicadas no se exteriorizan en forma esporádica o
eventual, sino de manera sostenida e ininterrumpida. Esta característica es la
que distingue a la publicidad registral de otro tipo de publicidades también de
contenido jurídico, como aquellas que se realizan a través de notificaciones o
edictos, por ejemplo.

24
Por otra parte, quien publica es el Estado. Este fenómeno es el que la doc-
trina ha denominado la heteropublicación y consiste, en palabras de Lacruz y
Sancho, en la “(...) publicación por parte de un sujeto extraño a la verificación
del evento publicado; más exactamente, consiste en una publicación de acon-
tecimientos que interesan a situaciones de Derecho privado, realizada por la
Administración”(22).
El “sujeto extraño” es el Estado, a través de la Administración Pública
y, concretamente, de un órgano operativo generalmente creado y organiza-
do para tal fin. En nuestro caso, así como en la mayoría de países, este órga-
no operativo se encuentra conformado por los Registros Jurídicos o Públicos
(Registro de Propiedad Inmueble, Registro Mercantil, etc.).
Con relación a los efectos (para qué se publica), a diferencia de lo que
ocurre con la publicidad en sentido lato, en que lo importante es que el cono-
cimiento exteriorizado llegue efectivamente a sus destinatarios, la publicidad
jurídica material tan solo busca que estos tengan la posibilidad de conocer.
Esta posibilidad es lo que la doctrina denomina cognoscibilidad general. Y, fi-
nalmente, respecto a los fines (por qué se publica), el fin de la publicidad ju-
rídica registral consiste en otorgar una completa seguridad jurídica, en toda la
extensión del concepto. Esto es, apunta tanto a la seguridad de estática como
a la seguridad dinámica(23).
I I I . A LC A N C E S D E LA P U B LI C I D A D R E G I S T R A L
Acerca de los alcances de la publicidad registral, no existe uniformidad
en la doctrina peruana, toda vez que si bien existe uniformidad con relación a
que la publicidad registral comprende las inscripciones, toda vez que confor-
me el artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscrip-
ciones”, y el Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Re-
solución Nº 126-2012-SUNARP-SN (publicado el 19 de mayo de 2012) se-
ñala en su artículo I:

(23) Ídem.
25
“Publicidad Material.- E l R egistro otorga publicidad j urí dica a los di-

ve rsos actos o derech os inscritos. E l concepto de inscripción compren-
de tambié n a las anotaciones preve ntivas , salvo q ue este R eglamento
exp resamente las diferencie.
E l contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuan-
do estos no h ubieran tenido conocimiento efectivo d el mismo”.
Sin embargo el mismo Reglamento señala en su artículo II del Título
Preliminar:
“Publicidad formal.- E l R egistro es pú blico. La publicidad registral
formal garantiz a q ue toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas registrales y , en general, obtenga infor-
mación del arch ivo registral.
E l personal responsable del R egistro no podrá mantener en reserva la
información contenida en el arch ivo registral, salvo las proh ibiciones
exp resas establecidas en los R eglamentos del R egistro”.
Es decir, en la publicidad formal claramente se indica que toda persona ob-
tenga además del contenido de las partidas registrales, pueda obtener la infor-
mación del Archivo Registral, y según el artículo 108 del citado Reglamento:
“Documentos que integran el archivo registral.- E l arch ivo registral está
constituido por:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos
ópticos y otros soportes magnéticos.
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo es-
tablecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que
consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emiti-
dos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás docu-
mentos expedidos en este.
c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue dene-
gada, con las respectivas esquelas de observación y tacha.
d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios in-
formáticos, así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, cons-
tarán en soporte papel.
26
E n el supuesto del literal b) corresponderá al R egistrador, baj o res-

ponsabilidad, remitir al arch ivo R egistral, debidamente foliados, ú ni-
camente los documentos establecidos en é l.
E n los casos en q ue se h ubiera incorporado al arch ivo registral docu-
mentos distintos, el G erente R egistral competente emitirá resolución
declarando q ue los mismos no forman parte del arch ivo registral y or-
denando q ue no se otorgue publicidad de dich os documentos. D ich a
R esolució n se anexar á a este.
S i el presentante de los documentos indebidamente incorporados al
arch ivo registral solicita su devol ución , el R egistrador, de considerar
procedente el pedido, procederá a la devol ución sin necesidad de re-
solución previa. La emisión de la resolución a que se refiere el párra-
fo anterior no impide la devol ución ”.
Asimismo, en el artículo 127 del Reglamento General de los Registros Pú-
blicos se indica:
D ocumentos e información q ue brinda el R egistro:
T oda persona tiene derech o a solicitar sin exp resión de causa y obte-
ner del R egistro, previ o pago de las tasas registrales correspondientes:
a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos
que conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de
inscripción.
b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anota-
ciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan
servido para extender los mismos y que obran en el archivo registral.
c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existen-
cia o vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como
aquellos que determinen la inexistencia de los mismos.
d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices
y del contenido de los asientos de presentación.
N o forma parte de la publicidad registral formal aq uella información
q ue de manera gratuita se brinde a travé s de internet o telefoní a mó -
vi l, cuyas caracterí sticas serán determinadas mediante R esolución de
S uperintendente N acional.
27
Por lo que si a los títulos archivados no les alcanza la publicidad registral

por qué es que el Reglamento General señala que en primer lugar la publici-
dad registral formal garantiza que toda persona acceda el contenido de estos,
y además señala que forman parte del archivo registral y pueden ser materia
de publicidad.
Asimismo según el artículo 2014 del Código Civil: E l tercero q ue de bue-
na fe adq uiere a tí tulo oneroso algú n derech o de persona q ue en el regis-
tro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adq uisició n una v ez
inscrito su derech o, aunq ue despué s se anule, rescinda o resuelv a el del
otorgante por v irtud de causas q ue no consten en los registros pú blicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe q ue conocí a
la inexac titud del registro.
Según Tarazona, “existe discusión sobre los alcances del término ‘Regis-
tros Públicos’, señalado en el artículo 2014 del Código Civil. Para una primera
posición, por medio de este término solo se hace alusión a los asientos conteni-
dos en la partida; y para una segunda posición, también se comprende a los títu-
los que han dado mérito a la inscripción de dichos asientos, y que se encuentran
archivados en la oficina registral. Esta controversia se debe a la falta de preci-
sión contenido en el término ‘Registros Públicos’, a diferencia de otros artícu-
los del Código Civil tales como el 2012, 2013 y 2015, en los que se hace alu-
sión al término ‘inscripciones’, así como también al hecho que en el Registro
se conserven y se expida publicidad de los títulos que dieron mérito a las ins-
cripciones, según se desprende de los artículos 108 y 127 del actual Reglamen-
to General de los Registros Públicos, disposición que también se encontraba
recogida en el anterior Reglamento General (artículos 184 y 202) (...) Confor-
me a esta posición no solo resultaría oponible el derecho extendido en el asien-
to registral, sino también todo el contenido del título, obligando de esta manera
a los contratantes a revisar, antes de comprar un inmueble, no solo los asientos
extendidos en la partida del predio, sino también los títulos archivados que les
dieron mérito, con el consiguiente incremento de los costos de transacción”(24).
Frente a este argumento de razones económicas que traería consigo la re-
visión de los títulos archivados, en el sentido que generaría un incremento de
los costos de transacción, Gonzales Barrón señala:
(24) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Algunas consideraciones sobre el principio de fe pública

registral”. En: Fuero Registral. Nº 8-2011, Sunarp, impreso en talleres gráficos de Rapimagen. Lima,
2011, p. 26.
28
“(…) Sin embargo, los sostenedores de la vida propia del asiento registral
no se quedaron con los brazos cruzados y acudieron a los consabidos ar-
gumentos económicos, como aquel referido a la necesidad de reducir los
costos de transacción (...). Desde luego nadie está en contra de la simplifi-
cación, de la eliminación de formalismos innecesarios y de facilitar los in-
tercambios dentro de un contexto de seguridad jurídica. Sin embargo, de
allí no puede concluirse que la “reducción de los costos de transacción” se
convierta en un principio general del derecho o de un canon cuasi-sagrado
e inconmovible de justicia material.
De ser así, entonces todos los valores trascendentes sobre los que se asien-
ta nuestra civilización deberían quedar en segundo plano frente a este criterio
meramente formal y de dudosa justicia cuando se trata de relaciones entre po-
derosos y débiles. No puede admitirse que los valores y principios en que se
asienta nuestra Constitución, tales como la dignidad del hombre, la igualdad, la
libertad, etc., deban quedar sometidos a un criterio económico de tipo formal.
Tal vez podría bastar este análisis teórico para descartar la sobrevalora-
ción que se pretende dar al criterio de reducción de costos. Sin embargo,
también vamos a hacer un análisis práctico a la luz del conflicto de inte-
reses que se pretende solucionar en virtud a las posturas de primacía del
asiento o del título. (…) Nótese que muchas veces los dos sujetos (propie-
tario originario y tercero) son inocentes, pues actúan con desconocimien-
to del hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero pudo conocer
esa situación con una simple consulta al título material de su transmiten-
te, ¿cómo puede recibir protección? ¿en virtud de qué principio del dere-
cho se puede dar primacía a la culpa frente a la no-culpa? La fe pública
debe considerarse un mecanismo excepcional por cuanto deroga la reali-
dad jurídica, es decir elimina el efecto de arrastre de la nulidad, e impone
una ficción. Siendo ello así, solamente puede llegarse a ese extremo cuan-
do el beneficiado con la protección ha actuado en forma diligente y no te-
nía forma racional de conocer la causa de nulidad. Por tanto, estamos ante
un concepto de moralidad social y jurídica que permite actuar la justicia
en el caso concreto, y sin estrechos moldes dogmáticos.
La Corte Suprema ha interpretado en forma reiterada, y con una unifor-
midad que llama la atención en cien años, que existe una evidente prima-
cía del título material por sobre el asiento registral, ya que este último se
considera un simple “resumen” de aquel, sin sustantividad propia. Dentro
de las múltiples ejecutorias pronunciadas en este tema, y cuya recopilación
29
bien merecería una tesis, tenemos las signadas con los números: 2356-98-
Lima (diario oficial: 12 de noviembre de 1999), 415-99-Lima (diario oficial:
01 de septiembre de 1999), 158-2000-San Martín[19] (diario oficial: 30 de
octubre de 2000), 1322-2001-Lima (diario oficial: 01 de octubre de 2002) y
2580-2001-Lima (diario oficial: 2 de mayo de 2002). Por lo tanto, debe con-
cluirse en que existe una consolidada corriente jurisprudencial que avala la
posición aquí sostenida, por la cual los asientos registrales solo se entien-
den en concordancia con el título del que proceden, y jamás priman sobre él.
Sin embargo, en forma reciente una Sala Civil de la Corte Suprema ha
emitido una descuidada sentencia en la cual sostiene que la verificación
de los títulos archivados solo es necesaria cuando en el asiento registral
exista información insuficiente, pues de otra manera se ‘eleva el costo de
los actos jurídicos’. Sobre el particular nótese lo deleznable que significa
PRIVARLE DE SU LEGÍTIMO DERECHO A UN PROPIETARIO por
la simple circunstancia de que el tercero no quiso gastar CUATRO NUE-
VOS SOLES en la lectura de un título archivado. ¿Acaso eso es una ele-
vación de los costos de transacción?, y si lo fuera ¿eso permite despojar a
alguien? ¿se puede eliminar derechos a favor de un tercero que actúa con
culpa? ¿desde cuándo la reducción de los costos de transacción es un prin-
cipio general del derecho? No puede colocarse en un mismo nivel la pre-
tendida reducción de costos con los principios de justicia material, tales
como la dignidad del hombre, su libertad, autonomía privada y tutela efi-
caz de los derechos adquiridos. (...) Por tal razón, los sistemas jurídicos
que acogen este principio registral lo hacen en forma mediatizada, con la
imposición de distintos requisitos (buena fe, onerosidad, que en el registro
no consten las causas de nulidad, etc.), o en otros casos simplemente no se
le acoge por respeto a la realidad jurídica y a los valores que ella encarna.
Por lo tanto, la afirmación referida a la hipotética primacía del asiento por
‘reducción de costos’ no pasa de ser un teórico canto de sirena sin ningún
sustento en los Principios Generales del Derecho.
Afortunadamente hace poco una Sala de Derecho Constitucional y Social
de la Corte Suprema ha regresado a la buena doctrina mediante la emisión
de una ejemplar sentencia en la que analiza, con gran detalle y precisión,
los requisitos de aplicación del principio de fe pública. No es el caso hacer
un análisis de toda la decisión, que por cierto es muy interesante, sino cir-
cunscribirse a la relevante definición que hace del asiento registral como
simple resumen o extracto del título material, por lo que nunca puede te-
ner independencia o sustantividad. De esta manera, debe considerarse que
30
la ejecutoria aislada que se citó antes ha quedado superada a través de una

sentencia más reciente, máxime si prácticamente existe un criterio juris-
prudencia reiterado en un siglo(25).
Al respecto considero que las razones económicas en el sentido que incremen-
tarían los costos de transacción no es una razón suficiente para restringir los
alcances de la publicidad registral solamente a los asientos registrales, máxi-
me si en la misma exposición de motivos del Código Civil con relación al ar-
tículo 2014 del Código Civil señala: Cabe señalar por otro lado que limitar
la aplicación del principio de fe pública registral al solo contenido del asien-
to, tendría lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tu-
viera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos ac-
ceso también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos, lo
cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan
extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es a todo lo
que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido de asiento”(26) .
Asimismo hay casos en el Registro de Predios en los que el mismo Reglamen-
to de Inscripciones del Registro de Predios señala que la publicidad alcanza al con-
tenido del Título Archivado como lo señala el artículo 85 del citado Reglamento:
C ontenido del asiento de inscripción del reglamento interno.- E l asien-
to de inscripción del reglamento interno del ré gimen de propiedad ex -
clusiva y propiedad comú n debe contener el criterio de asignación de
porcentaj es de participación en las z onas de propiedad comú n, la re-
lación de bienes de propiedad comú n con calidad de intransferibles si
los h ubiere, el ré gimen de la j unta de propietarios y la referencia de
q ue los demás datos constan en el tí tulo arch ivad o. E n este caso, los al-
cances de la publicidad a que se refiere el segundo párrafo del artículo
I del T í tulo P reliminar del R eglamento G eneral de los R egistros P ú -
blicos se ext ienden al tí tulo arch ivad o.
E l asiento de inscripción del reglamento interno del ré gimen de inde-
pendiz ación y copropiedad debe contener los mismos req uisitos, en
cuanto fueran aplicables.
(25) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asien-
to registral Contribución que pone punto final a un debate innecesario”. En: <http://www.derechoy-
cambiosocial.com/revista019/titulo%20frente%20al%20asiento%20registral.htm>.
(26) Ver: <http://es.scribd.com/doc/31707524/Exposicion-de-Motivos-Oficial-del-Codigo-Civil-
Registros-Publicos>.
31
Con relación a que en nuestro país se optó por el sistema de inscripción,

que a diferencia del de transcripción, consiste en la extracción del título pre-
sentado, de los elementos del derecho a ser publicitado, así como todas aque-
llas circunstancias que lo afecten, para efectos de su publicidad y oponibilidad
a los terceros, asiento que se presume exacto e íntegro, conforme el artículo
2013 del Código Civil (...)”(27).
Cabe señalar que, si bien es cierto nuestro sistema es de inscripción, ello
no significa que esta sea independiente del título que lo genera, en aplicación
del principio de causalidad, tanto es así que según el artículo 46 del Regla-
mento General de los Registros Públicos señala:
R eferencia obligatoria del acto causal e inscripción no conval idante.-
E l asiento registral exp resará necesariamente el acto j urí dico de donde
emana directa o inmediatamente el derech o inscrito, el mismo q ue debe-
rá constar en el correspondiente tí tulo.
La inscripción no conval ida los actos q ue sean nulos o anulables con
arreglo a las disposiciones vi gentes.
Es decir, con la inscripción no se convalidan los actos nulos o anulables,
ello significa que nuestro sistema aparte de ser causalista es declarativo, por lo
que el derecho no surge con la inscripción, no es un sistema constitutivo me-
nos uno abstracto.
Si bien por facilidad de la técnica registral se usa la inscripción en lugar de
la transcripción, ello no quiere decir que la publicidad registral alcance solo a
las inscripciones.
Por lo que no compartimos la postura que señala: “(...) Entender lo con-
trario, es decir, que la publicidad registral con efecto erga omnes se extiende
también a los títulos que dieron mérito a los asientos de inscripción desnatura-
lizaría el sistema adoptado, convirtiéndolo en la práctica en un sistema de ar-
chivo de títulos, reduciéndose el asiento a un mero resumen, con cargo a ma-
yor ampliación en el título archivado, lo cual evidentemente encarecería el
costo de la contratación, porque el registrador se limitaría a señalar el derecho
inscrito, debiendo las partes estudiar toda la información contenida en los tí-
tulos archivados”(28), en la medida que el hecho que la publicidad registral
(27) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 26

(28) Ibídem, p. 27.
32
alcance a los títulos archivados no significa que nos encontremos ante un

sistema transcriptorio, las inscripciones se seguirán efectuando como un ex-
tracto del título y tienen una finalidad práctica. El sistema inscriptorio no tie-
ne como consecuencia inmediata que la publicidad registral solo se extienda
al contenido de los asientos registrales, sino está en la forma como el Regis-
trador va a consignar el resultado de su calificación registral.
Además, hay que reconocer que nuestro sistema registral peruano es mix-
to –por decir lo menos–, en otras palabras por un lado es un sistema declarati-
vo, como por ejemplo en los casos de transferencias de inmuebles que operan
a nivel extra registral, pero en el caso de la hipoteca se necesita de la inscrip-
ción registral para la validez de la hipoteca, es por ello si bien es cierto nues-
tro sistema es inscriptorio, pero también es un sistema con títulos archivados,
si fuéramos un sistema inscriptorio puro, estaríamos con un sistema constitu-
tivo y abstracto como el alemán, lo cual no sucede en nuestro país.
En el sistema español se hace referencia al Principio de Inscripción: “Exis-
te principio de inscripción cuando para la adquisición de un derecho es nece-
saria su inscripción en el Registro de la Propiedad, como sucede en el Derecho
alemán. Pero en nuestro sistema la inscripción no es constitutiva –solo excep-
cionalmente–, sino declarativa, por lo que no cabe hablar de principio de ins-
cripción en este sentido (...). Quizás también se podría decir que en un sistema
rige el principio de inscripción cuando esta fuese de algún modo obligatoria,
no porque fuese necesaria para la constitución del derecho, sino porque se im-
pusiesen sanciones, lo cual tampoco sucede en nuestro sistema. Aunque esti-
mula la inscripción por medios indirectos, pues quien no inscribe no se ve pro-
tegido por el Registro”(29).
Lo cual es distinto al modelo de inscripción del título (se inscribe el ex-
tracto del título que se presenta) frente al transcriptorio (copiar el título que
se presenta)(30).
Es por ello que no se debe confundir la publicidad registral con el mode-
lo de inscripción del título, que como se indicó anteriormente, es solo una téc-
nica para expresar el contenido del título como consecuencia de la califica-
ción registral.
(29) MONSERRAT, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Civitas, Madrid, 2000, p. 29.
(30) Ibídem, p. 36.
3
Es por ello que tenemos normas en el Código Civil como los artículos
2012, 2013, 2015 y 2016 que hacen referencia a las inscripciones, mientras
que en el artículo 2014 del Código Civil usa el término genérico de “registros
públicos” y además, como lo señalamos anteriormente, en la medida que con-
tamos con un sistema causalista, el Reglamento General de los Registros Pú-
blicos diferencia entre la publicidad material –en la cual solo se refiere a las
inscripciones–, en cambio en la publicidad formal también se abarca a los títu-
los archivados. Negar nuestra realidad es imposible, nuestros legisladores han
copiado ideologías de otros países y los han mezclado, sin poder examinar si
encajaba en nuestra realidad social y cultural y peor aún sin verificar las con-
tradicciones del propio sistema que “creaban”, y si dicho sistema funcionaría.
Tal como lo señalaba el maestro Hurtado Pozo: “Nuestras leyes han sido
frecuentemente inspiradas por –cuando no copiadas de– la legislación extran-
jera. Esta forma de producción legal revela algo más que la tendencia imita-
tiva de la clase dominante con respecto a la metrópoli y su explicación tiene
que ir más allá de la referida a nuestra condición de dependientes. Explicar
por qué ocurre la ‘importación’ de la ley y cuáles han sido sus efectos, se con-
vierte así en una cuestión esencial para la comprensión científica del derecho
dentro de nuestro proceso social. Es una manera de preguntarse por qué nues-
tro derecho no es propio y cuáles han sido las consecuencias sociales de ello.
La respuesta –como es obvio– interesa a un público más amplio que el de los
profesionales del derecho”(31).
También es cierto que el artículo 3 de la Ley N° 26366, Ley de creación
del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de
los Registros Públicos señala: Son garantías del Sistema Nacional de los Re-
gistros Públicos:
a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones
registrales.
b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo
título modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
c) La seguridad j urí dica de los derech os de q uienes se amparan en la
fe del R egistro; y
(31) HURTADO POZO, José. “La Ley importada”. En: <http://es.scribd.com/doc/83747907/Hurtado-Pozo-

1979-La-Ley-Importada-Recepcion-del-derecho-Penal-en-e>.
34
d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las de-

más responsabilidades que correspondan conforme a ley.
Es decir, la norma en cuestión reconoce la intangibilidad del contenido de
los asientos registrales y además la seguridad jurídica de quiénes se amparan
en la fe del Registro, por lo que asume una posición mixta, por lo que consi-
deramos, según nuestro sistema registral peruano, no estamos ante un siste-
ma en que la publicidad registral solo se refiera a los asientos registrales, sino
también a los títulos archivados, bajo ciertas excepciones, tampoco estamos
ante un sistema inscriptorio puro, en la medida que no eliminamos los títulos
archivados, además hay casos en los que el propio Reglamento de Inscripcio-
nes del Registro de Predios señala que la publicidad registral se extenderá al
título archivado, como es el caso del Reglamento Interno.
Con relación a los alcances de la publicidad registral, Gonzales Barrón
señala:
“(…) la publicidad no existe por sí misma, es decir, sin que haya un ob-
jeto real al cual se refiera. Nuevamente reiteramos que existen dos pla-
nos distintos: uno, la publicidad, que necesita imperativamente del hecho
porque este es su objeto; y otra es el hecho, que vive por sí solo, sea con
publicidad o sin ella, y que, por obvias cuestiones lógicas, constituye el
concepto-prius.
Si existiese un sistema de extracción con efectos sustantivos, esto es que la
inscripción, sin el título, bastara para sustentar una adquisición, entonces
ello habría de estar señalado en normas legales expresas que reconozcan
ese inédito sistema de atribuciones patrimoniales; y para dicho fin no bas-
ta la descuidada redacción de un reglamento, sino de todo un conjunto de
instituciones civiles que respondan a ese criterio. Por ejemplo: si la inscrip-
ción deroga el título, y lo único que importa es aquella, entonces debería
haber un mecanismo procesal que permita al adquirente de un derecho to-
mar conocimiento previo de la redacción del asiento a efectos de que pueda
impugnarla. La razón es obvia: si un funcionario público, por dolo, culpa o
ignorancia, tiene la potestad de abrogar un negocio jurídico adquisitivo por
el solo hecho de redactar una inscripción, ¿qué remedios da el ordenamien-
to para impugnar esa decisión? Obligatoriamente debería otorgarse la posi-
bilidad de “apelar de la inscripción” con el fin de tutelar el derecho de pro-
piedad reconocido en la Constitución, o cualquier otro derecho sustentado
en la autonomía privada. De más está decir que nada de esto existe, por
cuanto la inscripción no es más que un resumen del título, un mero extracto
formal con fines simplificadores, y que no encuentra regulado en las leyes
35
sustantivas, sino en reglamentos registrales. Por tanto, si se quiere sostener

que la “extracción” produce ese radical efecto adquisitivo (que no existe en
el Derecho comparado), entonces primero hay que probar que ese sistema
realmente existe; y como no es posible probarlo a falta de normas y antece-
dentes, entonces todo el argumento se cae por sí mismo.
En tal sentido, la técnica de extraer un resumen del título, o de trascribir-
lo, son simples elementos facilitadores de la publicidad formal desde dis-
tintas perspectivas. Con la extracción se le da al público una visión resu-
mida y rápida de la situación jurídica, sin perjuicio que esta se produzca
realmente en virtud de los negocios atributivos; con la trascripción, en
cambio, se da al público un contenido completo de la información sin se-
leccionario. Optar por uno u otro es una simple cuestión de organización
de la oficina registral, pero de allí no se puede avanzar hasta el punto de
crear efectos mágicos o taumatúrgicos a la inscripción, y que llegan al
punto de desconocer la realidad misma, que en este caso es el hecho jurí-
dico adquisitivo. Algo más: los sujetos tienen el derecho fundamental de
autorregular sus intereses privados a través de contratos o negocios jurí-
dicos, lo que incluye disponer de sus bienes; sin embargo, con el siste-
ma propuesto un funcionario del Estado tendría la potestad, a través de un
error suyo o de una mala interpretación, de cambiar el contrato o modifi-
car una adquisición o variar el contenido de una sentencia judicial, y solo
por el hecho de redactar en mala forma un asiento de inscripción. Ese sis-
tema no existe, ni puede existir, pues atenta contra las bases fundamenta-
les del sistema jurídico que regula a los particulares, y contraviene la mis-
ma función del Estado. En suma, la labor del registrador de “extraer” (o
resumir) del hecho jurídico las circunstancias relevantes a través de una
inscripción, no significa en lo absoluto que “lo relevante” sea la única rea-
lidad, incluso con derogación del hecho jurídico adquisitivo. Un sistema
de ese tipo, arbitrario hasta el extremo, por cuanto las relaciones de los pri-
vados quedarían a merced de un Estado todopoderoso, no existe en el De-
recho comparado.
Por otro lado, también podemos esbozar razones de orden práctico para cerrar
los argumentos a favor de nuestra postura. El primero consiste en reconocer
que el registrador no puede gozar de tanto poder que le permita decretar con su
sola inscripción la adquisición de los derechos, aun cuando el hecho materia de
la publicidad exprese una cosa distinta. En otras palabras, resulta inaceptable
dotar a un funcionario público de la potestad de derogar negocios jurídicos en-
tre particulares, por el simple hecho de haber realizado una inscripción errónea.
36
Un sistema así repugna a los valores fundamentales de nuestro ordenamiento

jurídico, y no puede ser admitido ni siquiera en vía especulativa.
Una segunda razón de orden práctico: si el asiento registral contiene toda
la información relevante, entonces cabe preguntarse: ¿para qué se archiva
el título si no cumple ninguna función de oponibilidad? A veces se ha criti-
cado esta postura señalando que la publicidad sustantiva no tiene relación
con la publicidad formal, y la realidad es que sí la tiene, ya que solo pue-
de haber oponibilidad (publicidad sustancial) cuando la información sea
susceptible de ser conocida de manera efectiva (publicidad formal); de lo
contrario estaríamos ante una ficción intolerable (...).
Por tal razón, en el sistema peruano, y creo firmemente que en todos los
otros, el asiento registral constituye un simple extracto formal del título. Es
decir, cuando el Registrador considera que un título es idóneo para acceder a
la publicidad registral, procede a extender un resumen del acto o contrato en
la hoja registral. Pero ese resumen se efectúa de manera exclusivamente for-
mal, sin darle eficacia sustantiva o material al contenido del asiento, ya que
no existe separación entre ambos. En realidad, lo que se busca es facilitarle
las cosas al público usuario mediante la extensión de asientos con informa-
ción extractada que permita una más rápida comprensión de la hoja registral;
pero ese resumen de información tiene carácter formal por cuanto no dero-
ga o abroga la única realidad jurídica contenida en el título material. En bue-
na cuenta, se trata solamente de una medida de publicidad formal que permite
simplificar el acceso al público usuario de la información contenida en el Re-
gistro, pero nada más”(32).
Con relación al valor legal de los títulos archivados, se sostiene que: “De-
finitivamente la publicidad de los títulos archivados no es jurídica, ya que no
se encuentra contemplada en el artículo 2012 del Código Civil, y no resulta
oponible a los terceros. Por lo tanto, la información de los títulos archivados
es administrativa, salvo que, como se señaló anteriormente, su contenido sea
incorporado a la partida del bien, en cuyo caso, en mérito a la publicidad ma-
terial y a la presunción de validez de los asientos, recién en ese momento re-
sultará oponible a los terceros”(33).
(32) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento
registral. Contribución que pone punto final a un debate innecesario”. Loc. cit.
Registral”. Loc. cit., p. 28.
37
Asimismo, Mendoza del Maestro señala: “El registrador, toda vez que
nuestro sistema es causal, se basa en una serie de documentos para emitir
el respectivo asiento de inscripción y dar lugar a la publicidad erga omnes.
Ahora bien, luego de inscrito el título ¿qué sucede con los documen-
tos? ¿qué rol tienen los mismos en el sistema registral? (…) Toda vez
que el registrador luego de practicado el asiento ordena el archivamiento
de los documentos, consideramos que dichos títulos archivados solo tie-
nen una función de complementariedad cuando falten datos en los asien-
tos registrales”(34).
Al respecto, cabe señalar que si el mismo Reglamento General considera
a la expedición de los títulos archivados como parte de la publicidad formal y
el artículo 2014 del Código Civil se refiere al término: “Registros Públicos”, la
publicidad que se emita debe ser jurídica registral, porque si no, en dicho caso,
tendríamos que sostener que solamente para efectos de la aplicación del Prin-
cipio de la Fe Pública Registral tienen valor jurídico los títulos archivados, lo
cual no sería coherente en nuestro sistema registral.
Si bien es cierto que tanto el artículo 2012, 2013, 2015 y 2016 del Código
Civil hacen referencia a las inscripciones; sin embargo, también es cierto que
la interpretación debe efectuarse en forma sistemática y en el caso de nuestro
sistema registral depende de los títulos archivados en muchos sentidos, para
hacer una rectificación, para inscribir una modificación de reglamento inter-
no, ampliación de fábrica, etc.
Es tal la importancia del título archivado, que en mérito de las mismas se
pueden efectuar cancelaciones de asientos registrales conforme lo señala el ar-
tículo 95 del Reglamento General de los Registros Públicos:
C ancelación por inexi stencia del acto causal o de la rogatoria.-
También se cancelarán de oficio o a petición de parte, los asientos de ins-
cripción o de anotación preve ntiva cuando contengan actos q ue no cons-
ten en los tí tulos consignados como sustento de los mismos o cuando se
h ayan ext endido sin estar comprendidos en la rogatoria de inscripción .
(34) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos (Apuntes
sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. En: <http://www.derechoycambiosocial.
com/revista033/FE_PUBLICA_REGISTRAL_Y_FALSIFICACION.pdf>.
38
En tal sentido, el asiento registral se complementa con el título, es solo un

reflejo y en caso de discrepancia va prevalecer el título porque es la causa, ello
es así por ejemplo en el caso que declare la nulidad de un título, se cancela la
inscripción tal como lo señala el Literal b) del artículo 94 del Reglamento Ge-
neral de los Registros Públicos:
S upuestos de cancelación total de las inscripciones y anotaciones pre-
ve ntivas .- La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preve n-
tivas se ext iende: ( .) b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya vir-
tud se hayan extendido;
Por lo que en nuestro sistema registral el asiento de inscripción no tie-
ne vida propia. En tal sentido concuerdo con Gonzales Barrón cuando seña-
la: “Por tal razón, el presupuesto necesario para la existencia de una inscrip-
ción desligada del título es el negocio real abstracto. Cuando no se presenta
este presupuesto, resulta incoherente la pretensión de separar el “título” con
respecto a la “inscripción o asiento”. Las grandes diferencias que existen en-
tre el sistema alemán y el peruano (en realidad, la diferencia es generalizada
con todos los otros derechos europeos o latinoamericanos) hacen inaplicable
en nuestro medio la teoría de la inscripción “sustantiva”. Sin embargo, bien
vistas las cosas, ni siquiera en el sistema alemán se puede disociar el asiento
registral con respecto al título que le da origen. En efecto, recuérdese que, in-
cluso en este ámbito, la inscripción da publicidad de un título: el negocio real
abstracto (“yo quiero transmitir y tú quieres adquirir”), el cual se encuentra
desligado del negocio causal obligatorio (compraventa, permuta, donación).
Es decir, el asiento registral no puede vivir solo, ni siquiera en Alemania, y
por eso se ha creado el artificio técnico del negocio abstracto, cuya finalidad
es que las vicisitudes o patologías del negocio causal (venta, permuta, etc.) no
afecten la transferencia del derecho. Más o menos eso es lo que sucede con
la tesis que desliga el título del asiento, por cuanto la nulidad que conste en
el primero no se traslada a la inscripción. En suma, en el Derecho germánico
existe una trilogía en el proceso de transmisión de derechos; primero, el ne-
gocio causal (compraventa, permuta, donación) que viene a ser el “título me-
diato” de la transmisión, pues constituye su base justificativa desde la pers-
pectiva obligacional. En segundo lugar viene el negocio abstracto, basado en
el anterior, por el cual se declara la voluntad de transmitir y que constituye el
“título inmediato” de la transferencia. En tercer lugar, tenemos la inscripción
que da publicidad del negocio abstracto y cierra el proceso de transferencia.
Nótese que el asiento registral contiene el título inmediato, esto es, el nego-
cio abstracto; por lo que la inscripción siempre cumple la función publicitaria
39
de un negocio o título transmisivo. El dato adicional es que esa inscripción sí

aparece desligada del título mediato o negocio causal, pero siempre necesita
del título inmediato.
En consecuencia, en el sistema alemán se ha tenido el cuidado de esta-
blecer siempre un negocio distinto (abstracto) que justifique la transmisión,
y que es materia de la publicidad del registro. Por tanto, tampoco aquí se di-
socia el hecho (negocio abstracto) de la publicidad (registro), y a lo más, la
separación se da entre otro negocio (causal) con el negocio de transmisión
(abstracto). Ahora bien, en nuestro país no existe el negocio abstracto, por
lo que este no es objeto de publicidad; y si tampoco se da relevancia al ne-
gocio causal (título), entonces cabe preguntarse: ¿qué acto está contenido
en nuestras inscripciones? Si el asiento no publica el negocio abstracto (que
no existe), ni tampoco el negocio causal (por vivir el asiento desligado de
éste, en teoría), entonces la conclusión sería que la inscripción en el Perú no
contiene ningún negocio. Es un absurdo pensar que pueda existir un dere-
cho (real o de cualquier tipo) sin un título que lo haya originado. ¿O es que
el registrador al extender el asiento, crea él el negocio? Cómo esta afirma-
ción evidentemente no puede sostenerse, entonces resulta obvio que esa te-
sis queda refutada (…).
Por tanto, el asiento no tiene vida propia porque está conectado causal-
mente con el título que le dio origen. En nuestro sistema causalista de atri-
buciones patrimoniales no cabe que el asiento registral publique algo distin-
to del título”(35).
Pero lo anteriormente señalado no significa que los efectos de la publi-
cidad registral en todos los casos alcance a todo el contenido del título ar-
chivado, sino solo aquellos documentos que han sido materia de calificación
registral, por lo que la aplicación del artículo 2014 del Código Civil se debe
efectuar de forma restringida y examinando cada supuesto, y se debería revi-
sar los títulos archivados, pero solo referido a los actos que hayan tenido aco-
gida registral.
Es decir si en el título constan documentos que correspondan a actos que
no han sido materia de calificación por existir una solicitud de desistimien-
to parcial conforme al artículo 13 del Reglamento General de los Registros
(35) GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento
registral. Contribución que pone punto final a un debate innecesario”. Loc, cit.
40
Públicos, dichos documentos no deberían ser tomados en cuenta para la apli-

cación del artículo 2014 del Código Civil al no haber sido materia de califi-
cación o también cuando han sido incorporados documentos indebidamente.
Al respecto hay que tener en cuenta que el artículo 108 del Reglamento
General de los Registros Públicos señala:
Documentos que integran el archivo registral.- “El archivo registral está
constituido por:
a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos
ópticos y otros soportes magnéticos.
b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo es-
tablecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que
consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emiti-
dos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás docu-
mentos expedidos en este.
c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue dene-
gada, con las respectivas esquelas de observación y tacha.
d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios in-
formáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, cons-
taran en soporte papel.
En el supuesto del literal b) corresponderá al Registrador, bajo responsa-
bilidad, remitir al archivo registral, debidamente foliados, únicamente los do-
cumentos establecidos en él.
E n los casos en q ue se h ubieran incorporado al arch ivo registral do-
cumentos distintos, el G erente R egistral competente emitirá resolución
declarando q ue los mismos no forman parte del arch iv o registral y orde-
nando q ue no se otorgue publicidad de dich os documentos. D ich a R eso-
lución se anexar á a este.
Si el presentante de los documentos indebidamente incorporados al ar-
chivo registral solicita su devolución, el Registrador, de considerar proceden-
te el pedido, procederá a la devolución sin necesidad de resolución previa.
La emisión de la resolución a que se refiere el párrafo anterior no impide la
devolución”.
41
Es decir, conforme a la citada norma, solamente se debería remitir los

documentos que han sido materia de calificación bajo responsabilidad del
Registrador y el resto se deberá devolver al usuario; sin embargo, en la rea-
lidad varios actos inscribibles separables que se presentan en un mismo do-
cumento y el desglose no puede ser realizado, por ejemplo, se presenta va-
rias compraventas en una escritura pública, pero el presentante solicita que
se inscriba solo algunas de ellas y del resto efectúa reserva o posteriormen-
te se desiste.
En dicho caso, al no ser materia de calificación, los documentos, conside-
ro que no podría fundamentarse una inexactitud registral para inaplicar la fe
pública registral.
Asimismo, sería conveniente que el sistema informático en forma automá-
tica ingrese los documentos que son materia de devolución al usuario, a efec-
tos de salvar responsabilidades.
En caso que en el título archivado conste información contradictoria, esta
situación puede confundir al usuario y pero aún puede ser mal utilizada, como
por ejemplo en el caso que se presente un Reglamento Interno con múltiples
que transgredan normas expresas y los derechos de los propietarios, y luego
de la observación en el reingreso se presente otro Reglamento Interno con las
correcciones efectuadas, si ambos reglamentos son archivados en el Título, se
puede usar en forma maliciosa el primer reglamento dejado sin efecto, es por
la relevancia de la devolución de los documentos que no han ameritado la ins-
cripción registral, tales como memorias descriptivas y planos reemplazados
en su integridad, etc., teniendo en cuenta que según el Literal b) del artículo
108 del Reglamento General de los Registros, en el archivo registral debe
constar: (…) b) Los tí tulos q ue h an dado mé rito a las inscripciones con-
forme a lo establecido en el artí culo 7, acompañ ados de los documentos
en los q ue consten las decisiones del R egistrador o del T ribunal R egistral
emitidos en el procedimiento registral, los informes té cnicos y demás do-
cumentos exp edidos en este”.
En caso que no pueda efectuarse la devolución de la documentación ob-
servada y reemplazada, considero que el Registrador deberá poner un sello de
“reemplazado”, a efectos de evitar la confusión y resguardar la debida publi-
cidad registral.
42
I V . I N T E R P R E T A C I Ó N D E L A R T Í C U LO 2 0 1 2 D E L C Ó D I G O C I V I L
Conforme al artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones”.
Al respecto consideramos que dicha norma deberá ser interpretada con-
juntamente con lo dispuesto por el artículo II del T.P del RGRP, que establece
que la publicidad formal La publicidad registral formal garantiza que toda per-
sona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales
y, en general, obtenga información del archivo registral.
En tal sentido se ha pronunciado la Sala Civil Transitoria de la Corte Su-
prema de Justicia de la República en la Casación N° 2580-01-Lima, Publi-
cado en El Peruano el 02/05/02) al señalar: “Los títulos archivados también
forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, puesto que, en con-
cordancia con los artículos 160 y 184 del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos (del 16 de mayo de1968), el asiento registral es solamente un re-
sumen, en el que consta el título que da origen al asiento, el cual se encuentra a
disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad
registral. Es por ello, que a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es ne-
cesario leer el resumen del asiento registral, sino además tomar conocimien-
to del título archivado que le dio origen. De lo cual se concluye que el princi-
pio de publicidad registral recogido por el artículo 2012 del Código Civil será
aplicable también a cualquier título archivado que no haya logrado en su mo-
mento calificación positiva por parte del registrador, a cuyo conocimiento no
podrá oponerse por tanto a buena fe registral consagrada por el artículo 2014
del Código citado”(36).
Concuerdo con esta resolución en lo referente a reconocer la extensión de
la publicidad registral a los títulos archivados; sin embargo no en cuanto a lo
referente que el artículo 2012 del Código Civil también será aplicable a cual-
quier título que no haya tenido calificación positiva, en la medida que nuestro
procedimiento registral es de evaluación previa, por lo que es relevante la ca-
lificación registral, sin dicho elemento no se podría dar los efectos de la publi-
cidad a un título presentado.
(36) DONAYRE OCHOA, Guillermo Fabián. “Jurisprudencia del principio de publicidad registral”. En:
<http://es.scribd.com/doc/31391802/Jurisprudencia-Del-Principio-de-Public-Id-Ad-Registral>.
43
Así también tenemos la Casación N° 1104-02-La Libertad expedida por

Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, Publi-
cada en El Peruano el 03/02/03 que señala: “El asiento registral es solo un re-
sumen en el que consta el título que da origen al asiento. Dicho título está a
disposición de toda persona, ya que forma parte del asiento y de la publici-
dad de los registros. Por ello, a fin de asegurar la buena fe registral, no solo es
necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del
título archivado que le dio origen” y la Casación Nº 1712-02-Santa expedida
por la Sala Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, Publi-
cada en El Peruano el 03/02/03 que señala: “El conocimiento de la informa-
ción contenida en los Registros Públicos no puede limitarse a la revisión de lo
consignado en la ficha registral, sino que debe extenderse a los títulos archiva-
dos que le dieron origen”(37).
En estas resoluciones en comentario, el órgano jurisdiccional reconoce la
relación entre el asiento registral y el título que lo generó, reafirmando con
ello el Principio de Causalidad que sustenta nuestro sistema registral.
Esta posición ha sido reafirmada, además de otras, en la Casación Nº 2186-
2003-Junín, expedida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de
Justicia de la República, Publicada en El Peruano el 25/05/04 que señala:
“Que, conforme la interpretación de la norma debemos señalar que la ficha
registral (sic) está constituido no solo por la información resumida conteni-
da en el correspondiente asiento registral, sino por los títulos archivados que
motivaron la inscripción, los cuales constituyen parte de los Registros Públi-
cos, consecuentemente, constituye información a la que puede acceder cual-
quier agente económico que actúa dentro de una económica de mercado”.
“Que, por otro lado, es preciso recordar que el sistema registral peruano es
de inscripción, esto es, resume el contenido del título en el asiento, a diferen-
cia del sistema francés, en el que se transcribe íntegramente el título del asien-
to, por lo que las personas que utilicen los Registros Públicos son conscientes
de que en la ficha registral solo se incluye un resumen parcial de la informa-
ción referida al Título”. “Que, este criterio ya ha sido recogido por este Su-
premo Tribunal en otras ejecutorias”. “Que, por ende, en el caso de autos, a
pesar de que el banco ha constituido un gravamen hipotecario de quien apare-
cía en los Registros Públicos como su propietaria, no se podía limitar al con-
tenido del asiento registral, sino que debía de recurrir a los títulos archivados,
(37) Ídem.
4
en donde descubriría que la hipotecante tiene el estado civil de casada, al mo-

mento de constituir el gravamen”. Y en la Casación N° 590-2004-Lima, ex-
pedida Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la Repúbli-
ca, Publicada en El Peruano el 08/06/05 que señala: “Que, el artículo dos mil
doce del Código Civil, recoge el principio de la publicidad registral que dis-
pone que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones,
publicidad que no solo está referida al contenido de los asientos registrales,
sino también a los títulos que dieron origen a la inscripción, es decir, a los tí-
tulos archivados, que es el legajo que contiene el original del título que se pre-
sentó para su inscripción, teniendo la publicidad registral la naturaleza de pu-
blicidad - efecto, ya que va a desencadenar una serie de derechos y secuencias
posteriores a la transmisión de los derechos, lo que a la postre va a permitir el
tráfico comercial”(38).
Con relación a la interpretación del artículo 2012 del Código Civil, Gon-
zales Barrón señala: “El artículo 2012 CC señala que el contenido de las ins-
cripciones se reputa conocido por todos, sin admitir prueba en contrario, y la
doctrina en forma rutinaria señala que ello es la consagración legislativa del
principio de publicidad. Esta opinión, sin embargo, no toma en cuenta que el
artículo 2012 CC no tiene aplicación por sí solo, en tanto que se trata de un
precepto incompleto, que necesita de una segunda norma que llene su sentido.
En efecto, un mandato por el cual los sujetos conocen el contenido de las ins-
cripciones, no es suficiente para hacer inteligible la disposición, pues falta se-
ñalar para qué sirve que un hecho sea conocido, esto es, cuáles son los efectos
o consecuencias que produce la publicidad( 3 9 ) .
En tal sentido, la interpretación del contenido del artículo 2012 del Códi-
go Civil debe ser efectuado conjuntamente con otras normas, a efectos de de-
terminar los alcances de la publicidad registral.
Nótese, en consecuencia, que el 2012 por sí solo no otorga protección, por
lo que requiere ser complementado con los principios sustantivos de tutela
registral, tal como el 2014(40).
(38) Ídem.
(39) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., p. 128.
(40) Ibídem, p. 130.
45
C A P Í T U LO III
F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L
I. C O N C E P T O
Los dos sistemas de protección registral del adquirente: el sistema fran-
cés y el sistema germánico. El sistema francés está pensado para proteger al
adquirente de una venta anterior por parte del transmitente y se expresa en el
principio lo no inscrito no perj udica a tercero. Se protege la diligencia en la
inscripción en el Registro: adquiere la cosa el primero que inscribe sin más re-
quisitos (ni que haya adquirido de un titular inscrito, ni que su adquisición sea
onerosa, ni que sea de buena fe, es decir que ignore la existencia de una venta
anterior). Pero no protege de un vicio en la titularidad del transmitente, a dife-
rencia del sistema germánico. En este se protege la confianza que en el terce-
ro suscita el Registro y, por tanto, el que el adquiere de un titular registral, ad-
quiere el derecho tal como aparece en el Registro, aunque el transmitente no
sea el verdadero titular. También se exige, para la protección del adquirente,
su buena fe, pues si falta esta, no hay confianza en el Registro que proteger. El
sistema alemán exige la onerosidad de la adquisición, pero no porque sea con-
sustancial al principio de la confianza registral, sino porque estima más equi-
tativo proteger el interés del verdadero titular que el del adquirente del título
gratuito. Por supuesto, como en el sistema francés, se exige que el tercero pro-
tegido inscriba su adquisición, requisito común a todo sistema de protección
registral(41).
De inicio cabe preguntarnos qué es la fe pública. Una interesante aproxi-
mación al tema es la realizada por la Dra. Gabriela Vázquez, destacada inte-
grante del Instituto de Derecho Civil de la Academia, quien desde el punto de
(41) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 221.
47
partida semántico del sentido de los vocablos “fe” y “pública”, ha sostenido

que deben distinguirse dos sentidos en la “fe pública”.
Por un lado, la “fe pública” es una creencia social. Aquí tiene el sentido
de conjunto de creencias o confianza de numerosas personas. Muchas perso-
nas tienen confianza en alguien o en algo. Así, son muchos los que depositan
su fe pública en un personaje de la ciencia, de la política o del deporte. Esta fe
no es impuesta por el Estado, es facultativa o voluntaria.
Otra acepción hace de la fe pública una creencia obligatoria. Es la creen-
cia o confianza que el Estado obliga a los ciudadanos a tener en alguien o en
algo. Es necesario que el Estado nos imponga por ley creer, porque de lo con-
trario no estamos obligados a hacerlo, ya que nadie está obligado a una actitud
determinada si la ley no lo manda”(42).
El principio de fe pública registral, como se advierte, adquiere especial
importancia dentro de la dinámica de los derechos. Opera en beneficio de los
terceros que, dentro del tráfico jurídico-comercial, adquieren un bien de quien,
aparentemente, se encontraba facultado para hacerlo, y/o a través de un nego-
cio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa que lo pudie-
ra tornar ineficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el
derecho del tercero(43).
Es decir, la fe pública registral está relacionada con los denominados ter-
ceros registrales, con la adquisición de derecho por estos y el tráfico jurídico
comercial, pero además –tal como se verá más adelante– con los demás prin-
cipios registrales.
Se puede definir el principio de fe pública registral como aquel principio
que propende a la protección de los terceros de buena fe que adquirieron un
derecho sobre la base de la información proporcionada por el Registro y lo han
inscrito, aunque el transferente no tenía dicho título o este sea anulado, rescin-
dido o resuelto en mérito de causas que no constan en el Registro(44).
(42) Citada por: ALTERINI, Jorge Horacio. “La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las
llamadas legitimación y fe pública registral”. En: <http://www.alteriniabogados.com.ar/images/La_
buena_fe_y_la_titulacion.pdf>.
(43) CABRERA YDME, Edilberto. “La fe pública en el sistema registral”. En: <http://forodelderecho
blogcindario.com/2007/12/00030-la-fe-publica-en-el-sistema-registral.html>.
registral”. En: Fuero Registral. Nº 8-2011, Sunarp, Impreso en talleres gráficos de Rapimagen S.A.
Lima, 2011, p. 15.
48
El principio de fe pública es uno de los pilares en lo que se sustenta la se-

guridad del tráfico jurídico inmobiliario. En virtud a este principio, el tercero
de buena fe y a título oneroso hace inatacable su adquisición siempre que haya
confiado en la veracidad del registro y ha inscrito su propio derecho, por lo
que resulta inmune a cualquier causa de nulidad, resolución o rescisión afec-
tante del título de sus transmitente cuando esta no conste en la hoja registral
correspondiente a la finca. De esta forma la tutela en la confianza conlleva
que el tercero registral no pueda ser removido en su adquisición, protegién-
dose jure et de jure la confianza creada en virtud a los actos contenidos en los
asientos registrales(45).
Para Roca Sastre: “El principio de fe pública del Registro es adoptado por
todo ordenamiento jurídico inmobiliario que quiera proteger decisivam ente
las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes
que se hayan producido confiados en el contenido del Registro”(46). Asimis-
mo señala que actúa, pues a modo de ficción de veracidad de que la Ley in-
viste a los asientos practicados en la correspondiente hoja registral, que cons-
tata la existencia, extensión y titularidad de los derechos reales inmobiliarios
registrados, y cuya adquisición por el tercero es mantenida en las circunstan-
cias especificadas por la Ley(47).
Según Jack Bigio, “si se pretendiera dar una definición de este principio,
se diría que es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y
con buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral, que se ins-
cribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que
se fundamenta en causas no inscritas antes”(48).
I I . R E LA C I Ó N D E LA F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L C O N LO S
D E M Á S P R I N C I P I O S R E G I S T R A LE S
Si queremos estudiar una institución como la fe pública registral conviene
preguntarnos el rol que cumple en nuestro ordenamiento jurídico, así por ejem-
plo para Roca Sastre: “El principio de fe pública determina uno de los efec-
tos básicos de nuestro sistema inmobiliario de Registro y, en consecuencia,
(45) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Inmobiliario. 2ª edición, Jurista Editores,
Lima-Perú, 2004, p. 1050.
(46) ROCA SASTRE, Ramón M.; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA I XIRGO, Joan.
Derecho Hipotecario. Tomo II, 9ª edición, Bosch, Barcelona, 2008, p. 7.
(47) Ibídem, p. 9.
(48) BIGIO CHRERM, Jack. Exposición oficial de motivos del Código Civil. Lima, 1998, p. 197.
49
esencialmente constituye la razón de ser de este en su función específica de

asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección de los terce-
ros hipotecarios”(49).
Entonces, según el citado autor, la fe pública registral es uno de los efec-
tos del sistema inmobiliario registral, asegura el tráfico jurídico inmobiliario y
protege al tercer hipotecario.
En el sentido, como efecto del sistema, “[e]l principio de fe pública
registral se concreta en una presunción ‘iuris et iure’ a cuyo tenor el conteni-
do del Registro se presume exacto y válido, de modo que el tercero que confía
en ese contenido queda totalmente protegido. Esta presunción a su vez impli-
ca que el tercero adquiere el contenido y la extensión del derecho que el Re-
gistro Publica, y al mismo tiempo no se ve perjudicado por todo aquello que
no hay accedido al Registro”(50).
En consecuencia, parecería confundirse entre la publicidad registral y el
principio de fe pública registral, toda vez que ambos contienen la presunción
jure et jure, existiendo autores como Jerónimo González a quién sigue Nuñez
Lagos que entiende que la fe pública registral no es más que una modalidad
del principio de publicidad(51).
En cambio Roca Sastre considera que es una variante de lo que él llama
“principio de exactitud del registro”(52).
No hay duda de la relación que existe entre los principios registrales, toda
vez que exista una interconexión entre estos; sin embargo no es lo mismo la
publicidad registral que el principio de fe pública registral, porque recordemos
que el segundo tiene un rol especial en lo referente a las adquisiciones a fa-
vor de tercero registral, busca proteger el tráfico jurídico comercial y, además,
tal como lo vamos ver para su aplicación, deben cumplirse requisitos legales.
(49) ROCA SASTRE, Ramón M.; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA I XIRGO, Joan. Ob. cit.,
p. 7.
(50) FAUDOS PONS, Pedro; GÓMEZ VALLE, María Belén; GONZÁLEZ GARCÍA, Isabel; MARTÍN
ALÍAS, José Ignacio y SANTOS LLORO, Mónica. Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral.
Atelier, Barcelona, 2008, p. 193.
(51) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Tomo I, Marcial Pons, Madrid,
1994, p. 289
(52) RODRÍGUEZ OTERO, Lino. Elementos de Derecho Hipotecario. Tomo I, 4ª edición, Bosch,
Barcelona, 2011, p. 169.
50
En nuestro ordenamiento jurídico existe diferente regulación de la publici-

dad registral, el principio de legitimación y la fe pública registral.
Según el artí culo 2 0 1 2 del C ó digo C iv il: Se presume, sin admitirse prueba
en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripcio-
nes. Según esta norma, la presunción jure et jure de conocimiento (no del conte-
nido) se refiere a los asientos registrales, entonces cabría preguntarnos si con di-
cha norma los asientos registrales cobran vida propia y estamos ante un sistema
abstracto, pero ello no es así porque el artí culo 2 0 1 3 del C ó digo C iv il señala: “El
contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mien-
tras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”, el citado artículo
también hace referencia a las inscripciones, pero ya no hace referencia a una pre-
sunción jure et jure, sino a una presunción juris tantum, pero esta vez está referi-
da a su contenido y no al conocimiento, y es más reconoce la rectificación de los
asientos y la posibilidad de su declaración de invalidez, con lo cual nuestro sis-
tema registral depende de los títulos archivados al poderse efectuar una rectifica-
ción conforme el artículo 82 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Rectificación de error material.- Las rectificaciones de los errores materia-
les se harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que este no se
encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II
del Título Vlll de este Reglamento, a efecto de que previamente se recons-
truya el título archivado correspondiente.
La fe pública registral no se aplicará en todos los supuestos sino en los
casos de inexactitud registral, tal como lo señala Roca Sastre: “Aunque los
asientos del Registro se hallen en desacuerdo con la realidad jurídica, su valor
es decisivo en cuanto a lo que expresan prevalece sobre la realidad ante el ter-
cer adquirente protegido por la fe pública registral. En provecho de este adqui-
rente el contenido del Registro se reputa verdadero o se finge por la Ley como
irrebatiblemente exacto dentro del ámbito y alcance que la misma determina,
gracias a lo que se proporciona base firma a la contratación inmobiliaria”(53),
su aplicación debe ser excepcional y en forma restringida.
Es decir, en la fe pública registral se va preferir la ficción sobre la realidad,
prefiriéndose a un tercero registral sobre la realidad jurídica, y es una base de
la contratación inmobiliaria.
(53) ROCA SASTRE, Ramón; ROCA-SASTRE MUNCUNILL, Luis y BERNA I XIRGO, Joan. Ob.
cit., pp. 8 y 9.
51
En tal sentido, la Corte Suprema señala en la Cas. N° 695-99 Callao: “(...)

el principio de fe pública registral persigue proteger al tercero que ha adquiri-
do un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que
implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsque-
da de la seguridad en el tráfico puede implicar un sacrificio de la seguridad del
derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio el legislador ha dificul-
tado el acceso al principio de fe pública registral, el que para ser alegado debe
cumplir con los requisitos señalados en la norma (...) debiendo ser, esta últi-
ma, interpretada restrictivamente”.
Coincido en la aplicación restrictiva del principio de fe pública registral,
como lo señala Mejorada Chauca: “No olvidemos que la fe pública registral
es una excepción a la adquisición ordinaria. Por esta vía alguien recibe un
derecho que en circunstancias normales no tendría y al mismo tiempo el le-
gítimo dueño pierde un derecho. Tomemos nota de esta excepcionalidad y
su impacto en el patrimonio porque es crucial al momento de evaluar la le-
gitimidad de la nueva Fe Pública Registral. Aun para quiénes se quedan en
la fórmula más sencilla, tienen que aceptar que estamos ante una excepción
de enorme gravedad pero igual necesaria porque se debe dar seguridad al
tráfico de bienes”(54).
Y justamente por ello es que se exige que el derecho del tercero registral
esté registrado, no siendo suficiente una anotación preventiva tal como en for-
ma atinada lo ha señalado la corte suprema en la Casación N° 2374-98-Ju-
liaca: “No puede acogerse al beneficio de la fe pública registral aquel que
adquiere un derecho de una persona cuya titularidad aparece en el registro
anotada solo preventivamente”.
Para Gonzales Barrón, “[e]s un sentimiento natural el que nadie puede ser
despojado en forma arbitraria de su patrimonio. Por ello, cabe preguntarse:
¿los ciudadanos estarían de acuerdo con ser despojados de un bien suyo a fa-
vor de un tercero, solo por el hecho que esta tenga buena fe y no conozca la
falsificación realizada, o que ignore el error del notario o del registro? La res-
puesta es obvia, y demuestra que un sistema jurídico no puede apoyarse en
simples reglas técnicas de certeza, desprovistas de moralidad y justicia para la
sociedad a la cual van dirigidas; por tanto, un sistema legal debe tener viabi-
lidad social o legitimidad en cuanto a los valores compartidos por esa misma
(54) MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública registral”. En: Diálogo con la Jurisprudencia.
Nº 150, Año 16, Gaceta Jurídica, Lima, marzo, 2011, p. 116.
52
comunidad. La seguridad jurídica, efectivamente, no implica una injusticia

per se, pero tampoco puede admitirse que se proteja solo el interés exclusivo
de una de las partes del conflicto y olvidemos todas las razones del otro lado,
y para ello rechazamos la ilusión óptica de que “toda seguridad ya es justicia”.
Por tal razón, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio
entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según las
circunstancias”(55).
I I I . F U N D A M E N T O S D E L P R I N C I P I O D E F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L
Los fundamentos del principio de fe pública registral según Gonzales
Barrón son:
a) Fundamento dogmático jurídico: “El fundamento dogmático es sim-
ple: se trata de una modalidad de adquisición a non domino, previs-
ta por el legislador en aras a la seguridad jurídica de tráfico. De esta
forma, el tercero mantiene su adquisición, aun cuando el transmi-
tente no sea el titular del derecho por efecto de la nulidad o extin-
ción de su propio título. Esta anomalía solo se explica por ‘razones
prácticas’, en las que el legislador interviene para el logro de un fin
superior. En tal sentido, la seguridad de uno autoriza el despojo que
se hace en el otro”(56).
b) El fundamento moral del principio de la fe pública registral según
Gonzales Barrón, está referido a: La fe pública registral es una hipó-
tesis de tutela de la apariencia, en consecuencia, es figura excepcional
y de aplicación in extremis, por lo que señala: En nuestra opinión, por
el contrario, el fundamento de la fe pública no es el heroico objetivis-
mo plasmado en un simple concepto o política jurídica, sino en el con-
creto subjetivismo. La tutela del registro necesita evaluar la conducta
del tercero en contraposición a la del propietario que se pretende des-
pojar. En otras palabras, necesitamos recurrir a fundamentos morales
para enjuiciar las posiciones jurídicas contrapuestas(57).
(55) GONZALES BARRÓN, Gunther. “El Derecho Registral se debate hoy entre dos visiones antagónicas:
análisis del ‘realismo’ frente al ‘extremismo’”. En: <http://www.registradoresperu.org/wp-content/
uploads/2013/02/Debata_Dos_Visiones_Antagonicas_Realismo_Extremismo.pdf>.
(56) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp. 402-403.
(57) Ídem.
53
I V . I N T E R P R E T A C I Ó N D E L A R T Í C U LO 2 0 1 4 D E L C Ó D I G O C I V I L
Conforme a la redacción del artículo 2014 del Código Civil, para la existencia
de la buena fe, el desconocimiento de la inexactitud debe ser de las causas que no
consten en los Registros, lo cual engloba no solamente a las partidas registrales,
sino también a los títulos archivados. Así lo entendió el legislador de 1984 en la
exposición de motivos: “limitar la aplicación del principio de fe pública registral
solo al contenido del asiento, tendría lógica si el público, y en particular el que pre-
tende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo,
que tenemos también a los libros, títulos archivados, índices y demás documen-
tos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones pue-
dan extenderse en el concepto más general del termino inscripción, esto es, a todo
lo que tiene acogida en el registro y no solo al término restringido de asiento”(58).
Al respecto, si bien coincido que conforme al artículo 2014 del Código en
el caso de la buena fe pública registral, las causas del desconocimiento de la
inexactitud registral no solo debe constar en el asiento registral, sino también
en los antecedentes registrales, tal como también consta en el proyecto de re-
forma del Código Civil.
“Artículo 2014.- Principio de fe pública registral.
1. En el caso del Registro de Bienes, el tercero que de buena fe adquiere
algún derecho de persona que en el asiento registral aparece con facul-
tades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su de-
recho, aunque después se declare nulo, se anule, rescinda o resuelva
el del otorgante por virtud de causas q ue no consten en los asientos
registrales o en los tí tulos arch ivad os correspondientes.
2. En el caso de los Registros de Personas Jurídicas y Naturales, la pos-
terior inexactitud o invalidez de los asientos registrales no perjudicará
a quien de buena fe hubiere adquirido un derecho u obtenido algún be-
neficio patrimonial sobre la base de ellos, siempre que las causas de
dicha inexactitud o invalidez no consten en los asientos registrales o
en los títulos archivados correspondientes.
(58) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II, Gaceta
Jurídica, Lima, 2006, p. 863.
54
3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que cono-

cía la inexactitud de los asientos registrales o de los títulos archivados
correspondientes.
4. Las inscripciones registrales no convalidan los actos que sean nulos o
anulables con arreglo a este Código o a otras leyes(59).
Sin embargo no estoy de acuerdo con la interpretación del artículo 2012
que señala: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda perso-
na tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”, en el sentido que
el término ‘inscripción’ comprende a los títulos archivados, en la medida que
son distintos el título y la consecuencia de la calificación de dicho título que
son las inscripciones que según el artículo 46 del Reglamento General de los
Registros Públicos:
“R eferencia obligatoria del acto causal e inscripción no conval idante.
El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana
directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en
el correspondiente título.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arre-
glo a las disposiciones vigentes”.
Asimismo hay que tener en cuenta que el artículo 2014 del Código Civil
es casi una copia del artículo 34 de la Ley Hipotecaria española que señala:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de perso-
na que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será manteni-
do en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después
se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el
mismo registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que co-
nocía la inexactitud del registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral
que la que tuviere su causante o transferente”(60).
(59) Ver: <http://revistas.pucp.edu.pe/elvisir/sites/revistas.pucp.edu.pe.elvisir/files/images/regpublicos.pdf>.

(60) Ver: <http://constitucion.rediris.es/legis/1946/l1946-02-08_hipotecaria.html>.
5
Pero nuestro sistema es distinto al sistema español, por ejemplo no ha

puesto excepciones a la aplicación del principio de fe pública registral como
sí lo señala el artículo 37 de la Ley Hipotecaria española:
“Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra
tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme
a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:
1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas
que consten explícitamente en el Registro.
2. Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donata-
rio condiciones inscritas en el Registro.
3. Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.
4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acree-
dores, las cuales perjudicarán a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito.
b) Cuando, habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cóm-
plice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el
pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hu-
biere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la
enajenación fraudulenta.
En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pue-
da dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo primero de
este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que
correspondan”(61).
(61) Véase: <http://constitucion.rediris.es/legis/1946/l1946-02-08_hipotecaria.html>.
56
C A P Í T U LO IV
R E Q U I S I T O S D E A P LI C A C I Ó N D E L
P R I N C I P I O D E F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L
Al respecto, la C asación N º 308 8- 06- Lima, ha señalado que: “[E]l ar-

tículo 2014 del Código Sustantivo consagra el principio de la fe pública
registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente, los si-
guientes requisitos: a) El adquirente obtenga el derecho a título oneroso; b) El
adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurí-
dico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo,
buena fe que se presume mientras no se acredite que tenía conocimiento de la
inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) El
otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del
que se tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asien-
tos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan
o resuelvan el derecho del otorgante”.
Tal como lo veremos más adelante hay bastante discusión en cuanto
a los alcances del artículo 2014 del Código Civil no solo a nivel doctri-
nario sino también jurisprudencial, apreciándose una distinta regulación
en el Reglamento General de los Registros Públicos en comparación del
Código Civil.
Conforme a la redacción actual del artículo 2014 del Código Civil: “El
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su dere-
cho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por vir-
tud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del
tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro”.
57
Según Arias-Schreiber Pezet, los requisitos que debe reunir el tercero

registral son:
a) Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para otorgar el
derecho.
b) Adquirir a título oneroso.
c) Tener buena fe subjetiva, esto es, desconocer la inexactitud del
Registro.
d) Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las cau-
sas de la inexactitud.
e) Inscribir el derecho adquirido(62).
De acuerdo a Tarazona Alvarado los requisitos para ser considerados
tercero registral son:
a) Buena fe.
b) Adquisición del derecho a título oneroso.
c) Que se adquiera un derecho de quien figure en el Registro con faculta-
des para otorgarlo y no se desprendan de las mismas causas que anu-
len, rescindan o resuelvan el título del transferente(63).
Para Gonzales Barrón, los requisitos para la aplicación del principio de fe
pública registral son:
a) Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso.
b) Bis: sigue elemento: ¿qué adquisiciones se consideran excluidas de la
protección de la fe pública registral?
c) Elemento objetivo: confianza en el registro.
d) Elemento subjetivo: buena fe del adquirente.
(62) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Tomo II, Gaceta
Jurídica, Lima, 2006, pp. 860 al 863.
(63) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., pp. 19 al 24.
58
e) Elemento de no contradicción: las causales de nulidad o extinción no

deben constar en el registro.
f) Elemento de cierre: inscripción del título(64).
I. A D Q U I S I C I Ó N V Á LI D A A T Í T U LO O N E R O S O
En primer lugar, cabe señalar que el carácter de esta adquisición, es
adq uisició n a non domino: Las posturas más características son las de
Zanz, quien considera que si el titular inscrito tiene la facultad de disponer,
aunque su titularidad no exista, es evidente que su adquisición habrá de ser
considerada como a non domino. En el mismo sentido se pronuncia Roca
Sastre, al decir que el tercero habrá efectuado una adquisición a non domi-
no, o una adquisición de persona que estando facultada para transmitir, sin
embargo, no lo puede hacer civilmente: Dicho autor considera que la adqui-
sición a non domino constituye, pues, un concepto central de la fe pública
registral y, concretamente, de sus efectos en nuestro ordenamiento jurídico
inmobiliario(65).
De la misma postura es Gonzales Barrón al señalar como uno de los fun-
damentos del principio de fe pública registral al fundamento dogmático jurídi-
co: “El fundamento dogmático es simple: se trata de una modalidad de adqui-
sición a non domino, prevista por el legislador en aras a la seguridad jurídica
de tráfico”(66).
En esta misma línea Mendoza del Maestro al referirse al principio de fe
pública registral señala: “Nos podemos aproximar a este principio como aquel
en virtud del cual el tercero que adquiere confiando en ‘la legitimación’ del
titular registral es mantenido en la adquisición –a non domino– que reali-
za a pesar de que luego se verifique alguna patología en la adquisición del
otorgante”(67).
En nuestro ordenamiento se han regulado diferentes supuestos heterogé-
neos de la adquisición a non domino. Así, pues, encontramos el supuesto en
bienes muebles, 115 del heredero aparente, el de fe pública registral, 116 las
(64) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp. 420 al 447.
(65) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., pp. 300-301.
(66) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob cit., pp. 402-403.
(67) MENDOZA DEL MAESTRO, Gilberto. “La fe pública registral y la falsificación de documentos
(Apuntes sobre la legitimación aparente y el poder de disposición)”. Loc. cit.
59
garantías mobiliarias a non domino,117 los contratos celebrados por repre-

sentantes aparentes, 118 los casos en los que existe la relación antecedente
pasible de nulidad por un supuesto de simulación entre otros(68).
Con relación a que la adquisición es originaria o derivada tenemos las si-
guientes posiciones:
- Opinan que se trata de una adquisición derivativa, por ejemplo, Men-
goni y Ferri dentro del Derecho italiano, ya que según estos autores el
tercero recibe la cosa del propietario: como el acto no inscrito no exis-
te para el tercero, resulta claro que para este el único titular que existe
es el registral.
- Lacruz Berdejo, Ladaria Caldentey, don Jerónimo González, Jordano
Barea y Gómez Acebo entienden que se trata de una adquisición de ca-
rácter originario, según un conjunto de argumentos basados unos en la
apariencia registral y otros en razones de valores económicos.
- Existe, por último, una opinión intermedia mantenida en la doctrina
alemana por Wolff y en la española por Manuel Gonzalez, quien en-
tiende que es del tipo mixto: derivativa para lo que consta en el Regis-
tro y originaria en cuanto a lo que no consta. Igualmente, Roca Sastre
considera que puede ser derivativa y originaria(69).
Según Mendoza del Maestro, en el caso de la fe pública registral, la adqui-
sición es derivada, en la medida en que el poder de disposición de las adquisi-
ciones a non domino reside en la legitimación aparente(70).
Algunos sostienen que esta exigencia se justifica porque en el caso del ad-
quirente a título oneroso, la pérdida de su derecho generará un “daño econó-
mico”, a diferencia del adquirente a título gratuito que solo sufrirá un “lucro
cesante”.
Otros opinan que debería extenderse esta protección a los adquirentes a
título gratuito, al ser igualmente atendible su deseo de seguridad en las ad-
quisiciones, ya que el incremento producido en su patrimonio puede haber
(68) Ídem.
60
ocasionado que el mismo asuma nuevas obligaciones que no podrán cumplirse

si pierde la propiedad del bien.
Sin embargo, la razón principal de esta opción legislativa radica en el
carácter excepcional de esta adquisición a non domino incorporado por este
principio registral, siendo que el legislador, a efectos de brindar protección,
exige adicionalmente un sacrificio económico en el tercero adquirente que
justifica la ruptura de la regla general de la nulidad y su efecto de arrastre so-
bre los actos ulteriores(71).
Según Chico y Ortiz, referente a la adquisición a título oneroso, es im-
portante señalar que dicha adquisición, para quedar protegida, ha de ser
válida, es decir, ha de tratarse de un negocio jurídico con plena validez. La
validez o no de dicho negocio será o no descubierta a través del llamado
principio de legalidad, pero si el negocio jurídico a pesar de haber pasado
por el tamiz del principio de calificación se inscribe, no podría generar la fi-
gura del tercero(72).
Al respecto, cabe señalar que nuestro sistema registral no es convalidan-
te, tal como señala el artículo 46 del Reglamento General de los Registros Pú-
blicos.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no convalidante.-
E l asiento registral exp resará necesariamente el acto j urí dico de donde
emana directa o inmediatamente el derech o inscrito, el mismo q ue debe-
rá constar en el correspondiente tí tulo.
La inscripción no conval ida los actos q ue sean nulos o anulables con
arreglo a las disposiciones vi gentes.
En consecuencia la nulidad, rescisión o resolución no debe estar presen-
te en el acto jurídico que sustente la adquisición del tercero registral, es decir,
debe tratarse de una adquisición válida y a título oneroso.
Según Gonzales Barrón, el principio de fe pública actúa como mecanis-
mo de protección de los llamados “negocios de tráfico”, esto es, aquellos en
los que la voluntad de adquirir tiene como punto de partida la información
(71) ALIAGA HUARIPATA, Luis. “Principio de fe pública registral”. En: Código Civil comentado.
Tomo X, 2ª edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2007, p. 319.
(72) CHICO Y ORTIZ, José María. Ob. cit., p. 299.
61
proporcionada por el Registro. Es el caso típico de los negocios onerosos que

se celebran entre dos partes claramente diferenciadas entre sí(73).
Desde luego entre los actos que más tienen acceso al Registro son los de
transferencia de propiedad de predios a título oneroso como las compraventas
de una forma dinámica. En este caso se tiene claro que nos encontremos ante
un acto oneroso, el problema se vuelve complicado con el caso de las dona-
ciones con cargo o remuneratoria.
Según Arias, en lo que se refiere a las donaciones con cargo, cabe anotar
que estas son también llamadas “onerosas” o “modales” por la doctrina. En
ellas el donatario está obligado a asumir determinado gravamen o cargo. Los
autores coinciden en señalar que en este tipo de donaciones, el cargo impues-
to al donatario no debe exceder el valor del bien donado. La esencia del cargo
consiste en constituir un elemento accesorio y secundario, y en modo alguno
puede tener el perfil de una contraprestación, pues el acto perdería el carácter
de gratuidad que es consustancial a la donación(74).
Al respecto, Monserrat señala que: “Los sucesores mortis causa no esta-
rán protegidos por la fe pública registral, pero no por ser terceros. En cuanto a
las donaciones onerosas y remuneratorias, en la medida en que no sean actos
gratuitos, se entiende que no están excluidas de la protección. Así en las one-
rosas, en la parte en que coincidan el valor del gravamen impuesto y el valor
de la donación (...)(75).
Según Gonzales Barrón, la opinión más difundida es considerar que se tra-
ta de negocios mixtos, y que la protección del tercero inscrito solo podría lle-
gar hasta el valor de la contraprestación dada por el donatario. Sin embargo,
no parece que sea la mejor opción la “división” del negocio jurídico, cuando
claramente responde a un fin unitario. Por lo tanto, en tales casos deberá apli-
carse el régimen que corresponda al propósito predominante. Así, en una do-
nación con cargo o remuneratoria, el fin principal es la gratuidad, por lo que
así deberá reputarse al negocio. En consecuencia, no podrá alcanzar la protec-
ción de la fe pública registral(76).
(74) ARIAS-SCHEREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 485.
62
1. A dq uisiciones exc luidas de la aplicación de la fe pú blica registral

Al respecto, cabe señalar que en nuestro ordenamiento jurídico no hay lis-
tado de adquisiciones excluidas de la aplicación de la fe pública registral; sin
embargo doctrinariamente se sostiene: “Este principio no obstante, no tiene
carácter absoluto, y como tal se ve sometido a una serie de excepciones, así
como también otros supuestos en los que la aplicación de la fe pública que-
da en suspenso por un determinado periodo de tiempo, que se justifican aten-
diendo a las diferentes situaciones en las que el adquirente se puede encontrar,
puesto que de lo contrario el principio quedaría roto”. Comenzando por las ex-
cepciones, son entre otras, las siguientes:
1. Las menciones, que son aquellos derechos que siendo susceptibles de
inscripción separada y especial, únicamente constan mencionados en
el asiento registral.
2. La prescripción adquisitiva de dominio, puesto que la protección
del tercero adquirente de buena fe se ve sometida a los requisitos de
aquella.
3. Las servidumbres aparentes, con el problema que supone determinar
cuáles son.
4. Los negocios a título gratuito, en los que la protección se reduce tal y
como señala el artículo 34, a la que tuviese el transmitente.
5. Los retractos legales, que en la medida que vienen determinados por
ley, afectan al tercer adquirente con independencia de su no constan-
cia en el Registro. Tal y como manifestaba Roca Sastre, la publicidad
legal supera a la registral.
6. Las denominadas hipotecas legales tácitas, aunque en la actualidad la
doctrina habla de créditos privilegiados(77)
Según Monserrat, estas excepciones serían:
1. La falta de protección al adquirente de un derecho real en cosa ajena
que ya no pertenece al transmitente, titular registral, porque lo ha per-
dido por prescripción extintiva.
(77) FAUDOS PONS, Pedro; GÓMEZ VALLE, María Belén; GONZÁLEZ GARCÍA, Isabel; MARTÍN
ALÍAS, José Ignacio y SANTOS LLORO, Mónica. Ob. cit., p. 195.
63
2. La falta de protección del adquirente de un bien de dominio público,

inscrito en el Registro como privado.
3. Se puede considerar una excepción el que al tercero adquirente de un
derecho de propiedad le afectan las servidumbres aparentes, aunque
no estén inscritas en el Registro, salvo que entendamos que la aparien-
cia impida que se den los requisitos de la protección del tercero.
4. El supuesto de doble inmatriculación(78).
Conforme a Chico y Ortiz las excepciones al principio de fe pública
registral serían:
1. Menciones.
2. Usucapión.
3. Anotaciones preventivas.
4. Cesión de créditos hipotecarios.
5. Transitoriedad.
6. Limitaciones legales o estatutarias de la propiedad.
7. La retroacción de la quiebra.
8. El derecho de reversión(79).
En nuestro país, Gonzales Barrón señala: “Si la protección del registro se
concentra en los negocios jurídicos onerosos, o ‘negocios de tráfico’ como le
llama la doctrina alemana, transactions en el Derecho norteamericano, enton-
ces la lógica conclusión es que las adquisiciones legales, forzadas o por acto
de autoridad, se encuentran excluidas de la protección. A ello debe agregarse
los actos gratuitos y aquellos en donde el transmitente y el adquirente son en
sustancia, la misma parte”(80).
(78) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., pp. 287-292.

64
Así, el citado autor señala que están excluidas del ámbito de aplicación de
la fe pública registral:
1. Las adquisiciones por mandato legal, como es el caso de las sucesio-
nes hereditarias, los legados o sucesores a título particular.
2. Las adquisiciones en las que esté interesada una misma persona tam-
poco se sustentan en negocios del tráfico.
3. Igualmente se excluye de la categoría de “negocios de tráfico” al con-
junto de titulares que aparecen transmitiéndose a sí mismos un dere-
cho sobre el inmueble, pero bajo otro ropaje jurídico.
4. También deben excluirse los remates judiciales, ya que la fe pública
registral protege a los terceros que adquieren por negocio jurídico y
confían en la situación que les informa el registro(81).
Al respecto, debemos señalar que en la medida en que la aplicación del
principio de fe pública registral es restringida, las exclusiones deberían cons-
tar en un listado a efectos de facilitar su aplicación por los órganos jurisdic-
cionales correspondientes, si bien es cierto que se entiende vía interpretación
a contrario sensu del artículo 2014 del Código Civil, que se encuentran exclui-
dos las adquisiciones gratuitas, en los demás casos la exclusión debería ser de
forma expresa.
I I . C O N F I A N Z A E N E LR E G I S T R O
Según Gonzales Barrón, se trata de un elemento de regularidad sustentado
en las inscripciones del Registro. Según el artículo 2014 del CC, la protección
se da a quien adquiere algún derecho respecto de persona que aparezca en el
Registro con facultades para otorgarlo. El tercero protegido debe adquirir, por
consiguiente, de un titular inscrito(82).
Para la protección al tercero resulta necesario no solo que en el Registro
el transferente del derecho figure con facultades para otorgarlo, aunque en
la realidad extrarregistral no las tenga, sino que además se requiere que del
(81) Ibídem, pp. 424-425.

(82) Ibídem, p. 429.
65
Registro no se desprenda alguna causal de nulidad, anulabilidad, rescisión o

resolución del título del transferente(83).
En tal sentido, se advierte la importancia de la inscripción registral de la
titularidad del otorgante del derecho a efectos de que el tercero sea amparado
de la fe pública registral, pero además debe tener las facultades en el Registro
para el otorgamiento.
Según Monserrat la protección de la fe pública registral también proce-
de en el caso de que el tercero adquiere de un transmitente entre el titular
registral y él, en tal sentido señala: “Mas no se ve razón material para que no
opere la protección registral si el segundo adquirente lo hace a la vista de que
del título de adquisición de su transmitente resulta que este ha adquirido del
titular registral (se supone que se inscriben ambas transmisiones): si el requi-
sito de la titularidad registral del transmitente viene exigido por el fundamen-
to de la protección registral, la confianza en el Registro, como en es este ejem-
plo el adquirente contrata confiando en el Registro, no hay porqué negarle la
protección registral”(84).
Sin embargo, dicha postura no es unánime, según Sanz, Molina, Rabelló
y otros autores, (la adquisición del titular registral) no debe ser de carácter si-
multáneo al de la adquisición del tercero protegido, pues lo importante es que
al tiempo de inscribirse la adquisición del tercero conste inscrito el derecho
correspondiente a favor del transmitente(85).
Al respecto, considero que en la medida en que la aplicación de la fe
pública registral se debe efectuar de manera restrictiva, y conforme el artículo
2014 del Código Civil señala: “El tercero que de buena fe adquiere a título
oneroso algú n derech o de persona q ue en el registro aparece con faculta-
des para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aun-
que después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”.
(83) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 24.

(85) CHICO Y ORTIZ José María. Ob. cit., p. 299.
6
Por lo que el derecho del transmitente debe estar previamente registrado,

tal como señala Gonzales Barrón: “En consecuencia de lo dicho, es imperati-
vo que el titular registral esté inscrito al momento en que el tercero adquiera
su derecho; con lo que se descarta la protección cuando la inscripción previa
se produce luego de la adquisición. La primera hipótesis se presenta cuando A
vende a B en su condición de titular registral. La segunda hipótesis se presen-
ta cuando A es propietario, pero todavía no está inscrito, sin embargo vende a
B; posteriormente, se inscriben los sucesivos títulos de A y B, pero con la sal-
vedad que la compra de B se hace cuando A no contaba todavía con la posi-
ción registral a su favor”(86).
I I I . LA B U E N A F E
Según Alterini, el principio de la buena fe ilumina las soluciones: “Una de
las ideas que más me ha motivado, especialmente en los últimos años, es la
de la trascendencia de exaltar el principio de la buena fe. Creo que también es
una directriz idónea para superar muchos de los problemas de la temática no-
tarial-registral. He llegado a decir que si el derecho debiera expresarse en una
sola norma, acaso la formulación de mayor riqueza sería la que impusiera a las
personas comportarse de buena fe. Recuerdo que tal aserto es compatible con
una Constitución japonesa del año 604, dictada durante el principado de Sho-
toku, de solo 17 artículos, que proclamó que la buena fe es la fuente del dere-
cho. Por cierto que la clarificación de la temática que nos ocupa depende de
lo que entendamos por buena fe, la que por otra parte creo que se corresponde
con el ‘vivir honestamente’”.
El eminente filósofo italiano Norberto Bobbio, sostenía que si tuviera que
propiciar una sola norma, recomendaría la que impusiera el no dañar a los de-
más. El tan solo no dañar a los demás conduce a resultados escasos. He dicho
que no se me escapaba la trascendencia de la regla del “neminen laedere”, es
decir del no dañar a los demás, que junto con las directivas del vivir honesta-
mente y del dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo de comunidad
jurídica que imaginaron los juristas romanos, según el feliz tríptico de Ulpiano
recogido por el Digesto. Sin embargo, deja afuera al vivir honestamente y al
dar a cada uno lo suyo. En cambio, el vivir honestamente supone el no dañar a
los demás. ¿Cómo una persona que vive honestamente va a dañar a los demás?
67
Igualmente, una conducta honesta ante la comunidad, conduce necesaria-

mente a dar a cada uno lo suyo.
Insisto en que si debiera optarse por una sola de las tres directivas roma-
nas, me inclinaría por la que proclama el deber de “vivir honestamente”, pues
en términos jurídicos ese reclamo de rectitud, de honradez, coincide con la
pretensión del actuar de buena fe, y también porque el vivir honestamente, in-
terpretado con amplitud, hasta presupone que no habrá de incurrirse en la des-
honestidad del dañar a los demás o en la conducta desviada de no dar a cada
uno lo suyo. La comprensión amplia del “vivir honestamente”, se explica sin
esfuerzos, si con la matización defendida por Max Weber entre la ética de las
convicciones y la ética de las responsabilidades, se concibe a la ética no solo
como un compromiso íntimo con Dios o con la conciencia, sino también como
reflejo de deberes o responsabilidades para con los demás, incluso mediante
conductas activas. O sea que si de este tríptico tuviéramos que elegir una úni-
ca apoyatura, me inclinaría por el “vivir honestamente”, y la coincidencia del
vivir honestamente con el comportamiento de buena fe es significativa, por-
que la buena fe es un camino definido hacia un derecho que armonice con las
improntas éticas”(87).
Para Vicenzo Roppo, “corrección” es solo una de las expresiones emplea-
das para explicar el significado de buena fe. Pero se proponen otras: lealtad,
cooperación con la contraparte, sensibilidad a sus razones, salvaguarda de sus
intereses, comportamiento solidario recíproco”(88)
En síntesis, según dicho autor, “la buena fe obliga a cada una de las partes
a comportarse –en el ámbito de la relación contractual– de modo de no perju-
dicar, y más bien de salvaguardar el razonable interés de la contraparte, cuan-
do ello no comporte a su cargo ningún apreciable e injusto sacrificio. A su vez,
las consecuencias a cargo del contratante que viola la buena fe pueden sinte-
tizarse de este modo: imposibilidad de hacer valer pretensiones contractuales
hacia la contraparte, o bien exposición a las pretensiones contractuales de la
contraparte”(89).
(87) ALTERINI, Jorge Horacio. “La buena fe y la titulación como desmitificadoras de las llamadas
legitimación y fe pública registral”. En: <http://www.alteriniabogados.com.ar/images/La_buena_
fe_y_la_titulacion.pdf>.
(88) ROPPO, Vicenzo. El contrato. Gaceta Jurídica, Lima, 2009, p. 460.
(89) Ibídem, p. 463.
68
Tal como lo señala Gabriel de Reina Tartiére: “La buena fe surge como la
clave de bóveda de nuestro sistema de contratación inmobiliaria”(90).
Tal como lo señala Fernández Cruz: “Si bien entonces la buena fe tiene un
significado bastante amplio dentro de la Teoría General del Derecho, ya que la
misma actúa como principio general que informa a todo nuestro ordenamien-
to, sin embargo, dentro del ámbito de la contratación, la misma adquiere con-
tornos definidos.
Así, la buena fe, entendida dentro del tema de la interpretación del con-
trato como medida de corrección a la cual se deben ceñir las partes, adopta un
matiz de regla, concerniente a los usos sociales, dentro de la teoría declara-
cionista, dado que son precisamente los usos sociales los que definen cuáles
son las medidas de corrección que se acostumbran a seguir dentro de un deter-
minado ambiente histórico-social, señalándonos cuáles son los parámetros de
desenvolvimiento de la vida en sociedad”(91).
En tal sentido, la buena fe es una institución relevante en el Derecho que
actúa como principio general, pero también para la interpretación de los con-
tratos y justamente el instituto de la fe pública registral está vinculado en su
mayoría a los contratos en mérito a la cual se efectúan las adquisiciones de
bienes.
Tal como lo señala Gonzales Barrón: “La buena fe implica confiar en la
exactitud de los pronunciamientos del Registro, y principalmente D E S C O -
N O C E R la inexactitud del mismo. Por tanto, la buena fe es un estado psico-
lógico o un hecho intelectivo, consistente en el desconocimiento o ignorancia
de una determinada situación jurídica (...)”(92).
Asimismo, el mismo autor señala que existe otro criterio de buena fe, por
el cual se exige en el tercero una conducta diligente al momento de la adqui-
sición, por lo que se impone deberes elementales de verificación e informa-
ción, de suerte que no basta alegar simple desconocimiento, sino que, además,
el sujeto que pretende la tutela se encuentra obligado a realizar una actuación
(90) DE REINA TARTIÉRE. Principios registrales. Heliasta, Buenos Aires, 2009, p. 67.
(91) FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “Introducción al estudio de la interpretación en el Código Civil
peruano”. En: Estudios sobre contratos en general. Ara Editores, Lima, 2004, p. 824.
(92) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Ob. cit., p. 1015.
69
conforme a los cánones mínimos de honestidad en la adquisición (buena fe-

diligencia: volitiva)(93).
Así, el citado autor se adhiere a la tesis de la buena fe-diligencia conside-
rando que la fe pública es un mecanismo in extremis, y que los dos intereses
(propietario y tercero) son atendibles, pues ambos actúan con desconocimien-
to del hecho motivador de la inexactitud, pero si el tercero es negligente ex-
tremo, ¿cómo puede recibir protección? ¿en virtud de qué principio del dere-
cho se primacía a la culpa grave frente a la no culpa? Asimismo, señala que
la buena fe significa el desconocimiento de una situación lesiva al interés de
otro, pero no basta simplemente el estado subjetivo de ignorancia, aun a ries-
go de haber actuado en forma culpable, negligente y descuidada y, finalmente,
agrega que la perspectiva teórica de buena fe-diligencia se combina con una
de carácter práctico indudable: la exigencia de probar que el tercero conoce
efectivamente la realidad, haría superflua la cláusula de buena fe, pues la con-
vierte en una prueba diabólica, y si la protección del tercero significa validar
una mera apariencia, una ficción, entonces ello debe ser excepcional, por lo
que se impone la exigencia de una especial diligencia del que pretende acoger-
se a su seno. En consecuencia, se pierde la buena fe cuando estamos en pre-
sencia de sospechas más o menos serias, duda razonable o discordancia entre
la realidad material y la registral(94).
Al respecto, Mendoza del Maestro señala: En los casos de la fe pública
registral, consideramos que la buena fe del tercero es de diligencia, la cual no
se extiende a la verificación de la posesión y solo en supuestos excepcionales
al título archivado(95).
1. M omento en q ue debe exi stir la buena fe

Con relación al momento en que debe existir la buena fe, es decir, si en el
momento de la adquisición o hasta la fecha de la inscripción registral hay di-
versas posiciones al respecto.
Monserrat señala que según la mayoría de la doctrina y la jurispruden-
cia no es necesario que la buena fe perdure hasta el momento de la inscrip-
ción en el Registro, pero ha suscitado dudas sobre si basta con que exista en el
(94) Ibídem, pp. 438-400.
70
momento de celebrar el contrato o es necesario que subsista hasta el momen-

to de la tradición(96).
De la misma opinión es Tarazona cuando señala que la posición mayori-
taria es la que entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de
la adquisición del derecho, debido a que es en ese momento en que el tercero
toma la decisión de adquirir el derecho, con base en la información obrante en
el Registro. Exigir que se mantenga hasta la fecha
2. I nterpretación amplia de la fe pú blica registral

Para Gonzales Barrón la “buena fe” y la “fe pública registral” están refe-
ridas a una misma institución, habiendo remarcado el legislador en el último
caso a una cuestión netamente probatoria, “(...) de todo lo cual se infiere que
la llamada ‘fe pública registral’ NO EXISTE. Este concepto alude en realidad
a la irrelevancia de las causales de ineficacia del negocio no anotadas- o no-
inscritas. En el ámbito de la oponibilidad absoluta no hay excepciones y, por
tanto, no cabe hablar de ‘buena o mala fe’, por cuanto la situación jurídica será
igualmente oponible (artículo 2012 CC). En suma, la buena fe en el principio
de fe pública siempre significa que el tercero DESCONOCE la inexactitud del
Registro por mecanismos ajenos a este; mientras la mala fe significa que el ter-
cero CONOCE la inexactitud del Registro siempre por mecanismos ajenos a
este, lo cual conlleva la pérdida de la protección legal”(97).
Justamente en la interpretación de la fe pública registral no de forma tan
literal sino de forma más amplia considerando a la buena fe como principio
general tenemos a Rómulo Morales que señala: “Por el contrario, la interpre-
tación del artículo 2014 del Código Civil debe tomar en cuenta los intereses
regulados y valorados de todos los involucrados y no solo del tercer adquiren-
te. Cuando se trata de dos intereses incompatibles, el derecho tiene que rea-
lizar una elección: si se escoge el primero se debe negar al acto o al negocio
aquella eficacia que sería necesaria para garantizar el segundo; si se escoge el
segundo, será necesario dar eficacia al acto o al negocio, con el consiguiente
sacrificio del primero [FALZEA, Angelo. ‘Apparenza’ en Ricerche di teoria
generale del diritto e di dogmatica giuridica, II. Dogmatica giuridica, Guif-
frè Editore, Milán, 1997, página 845]. Lo anterior cobra relevancia cuando la

(97) GONZALES BARRÓN, Gunther. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Ob. cit.,
pp. 1014-1015.
71
buena fe del tercero no solo sirve como fundamento para privar el derecho del
verdadero propietario. Este también tiene buena fe y va a ser privado de un
bien que puede constituir su principal fuente de riqueza o de su habitación. Por
tanto, es necesario proceder a una ponderación de intereses entre los dos suje-
tos y sacrificar al verdadero titular del derecho solo, en la medida en que este
haya tenido la posibilidad de impugnar anticipadamente el negocio inválido
[SOTTOMAYOR, Maria Clara, Invalidade e registo, A protecção do terceiro
adquirente de boa fé, Edições Almedina, Coimbra, 2010, páginas 912-913].
La exigencia de la buena fe representa una ligazón entre el derecho y la moral,
un criterio valorativo, y no solo un criterio pragmático de resolución de con-
flictos. La verdadera ratio de esta normativa es la protección de la seguridad
del tráfico jurídico. Pero el sentido de la norma no es aplicar tal protección a
aquellos que asumen comportamientos desleales en el tráfico jurídico. La ley
no quiere proteger todo el tráfico jurídico, como un valor en sí mismo,
sino el tráfico jurídico leal y honesto. Este valor jurídico no es tomado en
cuenta en nuestro medio como la j urisprudencia mencionada q ue idola-
tra la seguridad j urí dica sin tomar en cuenta el concepto de buena fe. Ello
se vuelve más grave cuando los terceros adquirentes son ostensiblemente es-
tafadores. De ahí que el intérprete de la norma no puede desconocer esa reali-
dad jurídica la cual es más amplia que la realidad registral”(98).
El citado autor hace referencia a la jurisprudencia como a la Casación
N° 2029-2005-La Merced-Junín. Lima, 15 de marzo de 2007, emitida por la
Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, la cual
se prefirió proteger el interés del Banco Continental en lugar del interés de la
cónyuge (Mery Marlene Melgarejo Roja de Ñaña) que no celebró el contra-
to de préstamo con garantía hipotecaria. En el fundamento octavo se indicó
que el cónyuge (Metodio Ñaña Sora) debió informar su calidad de casado al
contratar y, por lo tanto, su conducta fue irregular. En el fundamento noveno
se mencionó que la “Seguridad es la razón fundamental del Derecho. El De-
recho surge como instancia de aquello a lo cual las personas tienen que ate-
nerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo
que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: seguridad; saber
que esto tendrá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza,
inexorablemente. La seguridad jurídica es la que nace del Derecho”. Ambos
(98) MORALES HERVIAS, Rómulo. “El principio de la fe pública registral como instrumento de los
estafadores inmobiliarios”. En: < http://enfoquederecho.com/el-principio-de-la-fe-publica-registral-
como-instrumento-de-los-estafadores-inmobiliarios/>.
72
fundamentos no mencionan la buena fe de la cónyuge ni alguna razón para eli-

minar su derecho sobre el inmueble en litigio(99).
Según el mencionado autor, la fe pública registral no se debe aplicar de
manera ciega, sino que se debe analizar si las partes han actuado de buena
fe, en tal sentido señala: “En realidad el problema es la interpretación literal
de dicha norma donde la mayoría de la jurisprudencia y doctrina nacionales
formulan una ciega interpretación protectora del tercer adquirente cuando os-
tensiblemente las ventas sucesivas inscritas son nulas o ineficaces en sentido
estricto. La inscripción no garantiza las valideces o las eficacias de dichas ven-
tas, ya que muchos de esos terceros adquirentes actúan de mala fe aunque se
amparen en la fe pública registral. Esta interpretación ciega otorga un signifi-
cado a la buena fe como fe pública registral. Este concepto de buena fe –en-
tendido como desconocimiento de la inexactitud registral– es inaplicable. Al
contrario, la buena fe –en la norma en mención– consiste en la ignorancia del
vicio en el contrato y se aplica sobre el plano sustancial [GAZZONI, Frances-
co. La trascrizione inmobiliare, Tomo primo, Artt. 2643-2645-bis, en Il Codi-
ce Civile, Commentario diretto da Piero Schlesinger, Seconda edizione, Giuf-
frè editore, Milán, 1998, página 38. En el mismo sentido: TRIOLA, Roberto.
La trascrizione, Della tutela dei diritti, en Trattato di diritto privato, Diretto
da Mario Bessone, Volume IX, Seconda edizione, Giappichelli Editore, Tu-
rín, 2004, páginas 14-15]. La protección del tercero de buena fe constituye el
fundamento ético de la inscripción, la cual confiere seguridad al tráfico jurí-
dico [FERRI, Luigi y ZANELLI, Pietro, Della trascrizione, Artt. 2643-2696,
en Commentario del Codice civile Scialoja-Branca, Libro Sesto - Della tute-
la dei diritti, A cura di Francesco Galgano, Terza edizione, Zanichelli Editore,
Bolonia, 1995, páginas 50-51]. El hecho de pensar que la buena fe debe bus-
carse solo en el registro público es desconocer los valores jurídicos que fun-
damentan la norma”(100).
Efectivamente, no es un secreto que existen delincuentes que han estado
utilizando la figura de la fe pública registral, para apropiarse ilícitamente de
bienes inmuebles en desmedro de los derechos de las personas, afectando con
ello a la seguridad jurídica que brinda Registros Públicos; es por ello que con-
sidero que no procede aplicar la buena fe pública registral en el caso de falsi-
ficación de documentos tal como se verá más adelante.
(99) Loc. cit.

(100) Loc. cit.
73
I V . E LE M E N T O D E N O C O N T R A D I C C I Ó N : LA S C A U S A LE S D E
N U LI D A D O E X T I N C I Ó N D E L T Í T U LO A N T E C E D E N T E N O
D E B E N C O N S T A R E N E LR E G I S T R O
Al respecto, tal como se indicó anteriormente en lo referente a los alcances

de la publicidad registral, consideramos que las causales o extinción del título
antecedente no deben constar no solo en las partidas registrales, sino tampo-
co en los títulos archivados, toda vez que el artículo 2014 del Código Civil se-
ñala: E l tercero q ue de buena fe adq uiere a tí tulo oneroso algú n derech o
de persona q ue en el registro aparece con facultades para otorgarlo, man-
tiene su adq uisición una ve z inscrito su derech o, aunq ue despué s se anu-
le, rescinda o resuelva el del otorgante por vi rtud de causas q ue no cons-
ten en los registros pú blicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe q ue conocí a

la inexac titud del registro.
Además se debe tener en cuenta que si el mismo Reglamento General con-

sidera a la expedición de los títulos archivados como parte de la publicidad
formal y el artículo 2014 del Código Civil se refiere al término: “Registros Pú-
blicos”, la publicidad que se emita debe ser jurídica registral, porque si no en
dicho caso tendríamos que sostener que solamente para efectos de la aplica-
ción del principio de la fe pública registral tienen valor jurídico los títulos ar-
chivados, lo cual no sería coherente en nuestro sistema registral.
Por lo que en el caso de nuestro sistema registral depende de los títulos ar-
chivados en muchos sentidos, para hacer una rectificación, para inscribir una
modificación de reglamento interno, ampliación de fábrica, etc.
Es tal la importancia del título archivado, que en mérito de las mismas se

pueden efectuar cancelaciones de asientos registrales conforme lo señala el ar-
tículo 95 del Reglamento General de los Registros Públicos.
En tal sentido, el asiento registral se complementa con el título, es solo un

reflejo y en caso de discrepancia va a prevalecer el título porque es la causa,
ello es así por ejemplo en el caso de que se declare la nulidad de un título, se
cancela la inscripción, tal como lo señala el Literal b) del artículo 94 del Re-
glamento General de los Registros Públicos.
74
V . E LE M E N T O D E C I E R R E : I N S C R I P C I Ó N D E L T Í T U LO
Según Gonzales Barrón, el último requisito para consumar la protección
del tercero “cualificado”, es que inscriba su título adquisitivo (...). La juris-
prudencia ha reconocido en forma reiterada que la consumación de la pro-
tección registral (“el cierre del círculo”) se produce cuando el tercero inscri-
be su propio título. Por ejemplo, la Corte Suprema ha dicho sobre este tema:
“(...) La principal finalidad de la inscripción es amparar a los terceros que
contraten de buena fe, a título oneroso y sobre la base de lo que aparezca en
el registro, tal como lo establece el artículo 2014 del Código Civil, de esta
manera una v ez inscrito el derech o, el titular mantiene su adq uisició n,
aunque después se anule el derecho del otorgante, en virtud de causas que
no consten en los Registros Públicos (...)” (Casación Nº 2210-99) (el resal-
tado es nuestro)(101).
Como dice Roca Sastre, la exigencia de este requisito es lógica: el Regis-
tro debe proteger la adquisición cuyo título acude a él y no la adquisición del
título que lo rehúye. Si el tercer adquirente no inscribe y mientras tanto se ins-
criben títulos incompatibles con el suyo, ya no podrá inscribir ni gozar de la
protección registral. Y en cuanto inscriba, goza de la protección registral y ya
no podrán inscribirse títulos incompatibles con su derecho, aunque sean de fe-
cha anterior a la de su adquisición(102).
1. T ercero registral
El tercero registral es aquel que resulta protegido por el ordenamiento ju-
rídico en el sentido de mantener su derecho inscrito en el Registro, aunque el
de su transferente se ha anulado, rescindido o resuelto en mérito a causas que
no constaban en el Registro.
Según Barrueto Salas, en un primer significado, es tercero registral aquel
que, de buena fe, adquiere un derecho a título oneroso de quien aparece en el
registro con derecho inscrito y, a su vez, ha inscrito su adquisición. Es decir,
un determinado adquirente registral ha alcanzado la situación jurídica en que
es protegido por el principio de la fe pública registral.
La misma autora señala que en un segundo significado, también es tercero
registral quien, ya amparado por la fe pública, opondrá con éxito tal situación
(101) GONZALES BARRÓN, Gunther. Derecho Registral y Notarial. Ob. cit., pp. 446-447.
(102) Citado por MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 264.
75
jurídica, frente a cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya inter-

venido, y que, a su vez, no se haya inscrito o se inscriba posteriormente, con-
virtiéndose su posición en invulnerable e inatacable.
Asimismo, ella agrega que, resulta evidente, entonces, que la persona
constituida en tercero registral usará para defender su derecho, no las normas
de derecho común que le podrían resultar perjudiciales, sino, exclusivamen-
te, los principios y normas de derecho registral, con las cuales su derecho está
asegurado toda vez que las leyes de los Registros son de orden público, y, por
consiguiente, prevalecen frente a las normas comunes, y si se trata de dere-
chos reales inscritos o de derechos de la misma naturaleza según el artículo
2022 del Código Civil .
Es necesario precisar que el tercero registral es distinto al tercero civil,
por cuanto este último está referido a aquella persona ajena a una relación ju-
rídica determinada. El tercero registral, en cambio, es aquel tercero civil que
reuniendo determinados requisitos establecidos por la ley, inscribe su dere-
cho adquirido.
Desde el punto de vista del Derecho Civil, el tercero es aquel que no ha
sido parte en un contrato, y por lo tanto no le es oponible. Ello no obstante, ese
tercero lo puede ser en términos absolutos, es decir, que sea totalmente ajeno
al contrato, o, por el contrario, que se trate de un tercero que posteriormente
entrará en relación con los contratantes.
Por lo que se refiere al tercero en el derecho hipotecario, es el tercer ad-
quirente, respecto de una inscripción registral, si bien no han faltado autores,
quienes como Roca Sastre, entienden que es preciso distinguir entre el terce-
ro y la protección registral, en la medida en que el contenido del Registro pro-
tege a ese tercero, pero también puede perjudicarle. En ese sentido, tanto el
adquirente a título gratuito como el que lo es sin buena fe, son terceros, y, sin
embargo, no se verían amparados por el principio de la fe pública registral.
76
C A P Í T U LO V
F A LS I F I C A C I Ó N D E D O C U M E N T O S
Y F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L
El tema ha sido analizado por Mendoza del Maestro que señala: “Situacio-
nes lamentables como la falsificación de documentos han puesto en problemas
al principio de fe pública registral toda vez que frente a ‘casos reales’ parecería
que este principio ha quedado rezagado”.
I. C O N C LU S I O N E S D E L P LE N O JU R I S D I C C I O N A LC I V I L
En octubre del año 2012 se llevó a cabo el Pleno Jurisdiccional Nacional
Civil cuyo segundo tema fue: la fe pública registral en los casos de falsifica-
ciones de títulos.
Así, pues, la primera ponencia señaló que el principio de fe pública
registral debía aplicarse en los supuestos de falsificación de documentos:
“P rimera P onencia:
La fe pública registral protege a los terceros de buena fe cuando el acto
previo es nulo o falso, pues el artículo 2014 del Código Civil, no distin-
gue, en consecuencia, por efecto de la seguridad jurídica del tráfico, no
importa la magnitud del vicio que afecte el título, pues basta que el tercero
cuenta con título oneroso, sea de buena fe e inscriba su derecho, para go-
zar de la tutela legal”.
La segunda ponencia, por el contrario señaló, que ante la presencia de
“vicios radicales de nulidad” no se aplica la fe pública registral:
7
“S egunda P onencia:
La fe pública registral no protege a los terceros de buena fe cuando se tra-
ta de vicios radicales de nulidad, como es el caso de la falsificación de los
títulos, pues el artículo 70 de la Comisión del Estado, dice que la propie-
dad es inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un titular pue-
da ser despojado fácilmente a través de una falsificación. El artículo 2014
del Código Civil debe leerse desde la perspectiva constitucional de protec-
ción de la propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen derechos”.
Como fundamentos de la defensa del principio de fe pública se brindó la
protección del “tráfico patrimonial”:
“F undamentos de la primera ponencia:
El soporte jurídico de la primera ponencia está constituido por la Casa-
ción N° 1845-2000- Junín que señala que el artículo 2014 del Código Sus-
tantivo desarrolla el principio e instituto de la buena fe registral según el
cual se protege la adquisición de buena fe, de quien aparece en el registro
como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier in-
tento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscri-
tas antes. El fundamento del principio de la fe pública radica en la necesi-
dad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las
adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes
y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello,
la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales, en
efecto las inscripciones del registro se consideran exactas y completas res-
pecto de terceros adquirientes de buena fe, y quien adquiere el derecho de
propiedad, una servidumbre o un derecho de hipoteca, confiado en la acti-
tud del registro deviene en propietario, titular de la servidumbre o de la hi-
poteca (Casación N° 1168-98-Lambayeque)”.
Como fundamento de la tutela del verdadero propietario se encuentra el
artículo 70 de la Constitución que regula la inviolabilidad de la propiedad,
siendo que la interpretación contraria sería irracional dado que se estaría “le-
galizando un despojo”:
“F undamentos de la segunda ponencia:
El artículo 70 de la Constitución del Estado preceptúa que: ‘El derecho de
propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con
el bien común y dentro de los límites de la Ley. A nadie puede privarse
78
de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o

necesidad pública, declarada por la Ley, y previo pago en efectivo de in-
demnización justipreciada que incluya compensación por el eventual per-
juicio’. En este sentido, la inviolabilidad a la que se hace referencia en la
norma constitucional, trae consecuencia, que nadie puede afectar, desco-
nocer o cuestionar la propiedad, esto es, el propietario no puede ser priva-
do de su derecho, salvo que sea por una decisión judicial, además en con-
cordancia con lo previsto en el inciso 16) del artículo 2 de la Constitución
del Estado, el Estado garantiza y asegura que se respetará el derecho a la
inviolabilidad a la derecho, por ser este un derecho fundamental.
Por consiguiente, el principio de fe pública, entendido como principio y
no como excepción, es una clara muestra de interpretación normativa contra-
ria a los valores constitucionales, pues se limita a legalizar el despojo de un
propietario sin verificar la diligencia del tercero, ni la negligencia del titular
afectado. De lo contrario, estaríamos simplemente despojando a uno, para ter-
minar atribuyendo el bien a otro casi por azar, sin racionalidad, sin que el ti-
tular originario haya contribuido de forma alguna con la apariencia que le
perjudicó.
I I . E L P O D E R D E D I S P O S I C I Ó N E N LA F E P Ú B LI C A R E G I S T R A L
El segundo extremo del primer párrafo del artículo 2014 nos dice “man-
tiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, res-
cinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los
Registros Públicos”.
Entendemos que este artículo, a pesar de no existir transferencia válida
en el primer negocio jurídico, ya sea por nulidad, anulabilidad, resolución o
rescisión.
Dicho artículo no hace la distinción, como la hace la primera ponencia,
entre “vicios radicales de nulidad” y “vicios atenuados de nulidad.” Enten-
demos que nuestros magistrados han querido mostrar que la intensidad en
los supuestos de falsificación de documentos es gravosa por la no participa-
ción del verdadero titular, sin embargo, consideramos que se puede llegar al
mismo resultado con una aplicación adecuada de los conceptos previamente
explicados.
Téngase en cuenta, que en cualquier supuesto de adquisiciones a non do-
mino existe un “despojo” de titularidad al verdadero propietario, no obstante
79
lo cual no consideramos que los magistrados hayan deseado extender dicha in-
terpretación a cualquier supuesto de adquisición a non domino como los men-
cionados en los artículos 948 y 194, entre otros.
En principio, deberíamos señalar que en los supuestos de falsificación de
documentos nos encontramos en el supuesto de ausencia de manifestación de
voluntad, lo cual es pasible de nulidad.
Dicha nulidad no puede ser saneada ni susceptible de ser aplicable el ins-
tituto de la conversión, por tanto en este extremo sería aplicable el principio
de la buena fe registral.
Ahora bien, dado que el registro no convalida nulidades, el transferente no
podría derivar su titularidad al tercero de buena fe, dado que no goza de la le-
gitimidad causal. No obstante ello, sí tiene legitimación aparente, dada su ins-
cripción en el registro, la cual se presume exacta y válida.
Entonces, dicho legitimado aparentemente, a pesar de no ser titular goza
del poder de disposición Verfügungsmacht, por ello y en virtud de su fuente
de validez normativa que autoriza ello Ermächtigunsnorm (el artículo 2014),
lo cual permite que se despliegue la eficacia en la adquisición del tercero de
buena fe, es decir, que sea el nuevo titular.
En ese sentido, sigue estando vigente la afirmación de Oertman cuando se-
ñala que la apariencia (que en este caso se configura en la legitimación aparen-
te del otorgante) se configura como presupuesto de eficacia del acto o negocio,
y no como elemento constitutivo.
No obstante ello, dado que aparentemente se ha configurado la adquisi-
ción a non domino, falta un requisito que analizamos en el supuesto del ar-
tículo 948: El titular aparente debe haber obtenido mediante un título la posi-
ción externa de propietario.
En otras palabras, el propietario aparente tiene como base un título trasla-
tivo de propiedad formado por la declaración de voluntad del verdadero titu-
lar del inmueble, aunque dicho título sea inválido o ineficaz. Queda fuera de
este concepto las falsificaciones de documentos, dado que no existe voluntad
de declaración.
Es por esta razón que en los casos de falsificación de documentos, no se
aplica el principio de fe pública registral, toda vez que no cumple con todo
80
el supuesto de hecho complejo en el que se desenvuelven las adquisiciones a

non domino(103).
En tal sentido, concluye Mendoza del Maestro que: “En los casos de fal-
sificación de documentos no se aplica la fe pública registral, dado que a pesar
de configurarse un supuesto de nulidad por ausencia de manifestación de vo-
luntad, no existe título en la adquisición del otorgante emitido por el verdade-
ro propietario”(104).
A decir de Gonzales Barrón: “Un caso concreto son las falsificaciones de
instrumentos públicos a pesar de tal circunstancia, llegan a inscribirse; y lue-
go permiten seguidamente que un tercero adquiera confiado en la apariencia
registral. Normalmente se sostiene que tal situación conlleva que el tercero
mantenga su adquisición por virtud del principio de fe pública registral (ar-
tículo 2014 del CC). Esta es una hipótesis típica de interpretación que infrin-
ge la Constitución, pues desnaturaliza la garantía de indemnidad que forma
parte del contenido esencial del derecho de propiedad (...). La falsificación de
títulos, aun cuando estén inscritos, no genera protección del tercero de bue-
na fe. La razón de ello es muy simple: no basta la buena fe del sujeto (terce-
ro) a quien se quiere proteger; pues, además, se necesita la culpa de quien se
quiere despojar (propietario), esto es, que la apariencia sobre la cual confía
el tercero, haya sido creada o le sea imputable al titular del derecho. Esa cul-
pa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación
del propietario; siempre que exista una norma jurídica que avale tal hipótesis.
Las falsificaciones no se protegen cuando el titular es inocente de la aparien-
cia creada(105).
(104) Ídem.
81
C A P Í T U LO V I
JU R IS P R U D E N C IA
A U T O C A LI F I C A T O R I O D E LR E C U R S O
C A S . N ° 2397- 20- U C A Y A LI
N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, ocho de enero del dos mil tres. V I S T O S ; Con

los acompañados, y verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del re-
curso de casación interpuesto por el Banco Continental, conforme a lo previsto en el ar-
tículo 387 del Código Procesal Civil; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Que, la parte recu-
rrente no consintió la sentencia de primera instancia que le fue desfavorable, por lo que
cumple con el requisito de procedencia a que se refiere el inciso 1 del artículo 388 del Có-
digo Procesal Civil. S egundo.- Que el peticionante invoca en su recurso de casación las
causales previstas en los incisos 1 y 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil, referidos
a la aplicación indebida y a la inaplicación de una norma de derecho material, respectiva-
mente. T ercero.- Que, examinado el contenido del recurso se desprende que el Banco re-
currente denuncia como error in iudicando la aplicación indebida del artículo 1099 inciso
1 del Código Civil, y la inaplicación del artículo 2014 del mismo cuerpo normativo, ale-
gando que la controversia versa sobre la titularidad de don Raúl Reguera Oliveira sobre
el inmueble otorgado en garantía hipotecaria y que la sentencia de vista debió dictarse a
la luz del citado artículo 2014 del Código Sustantivo que desarrolla el principio de la bue-
na fe registral; Que el recurso satisface los requisitos de fondo previstos en los numerales
2.1 y 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil, por lo que debe ser admi-
tido. Por tales razones y estando a la facultad prevista por el artículo 393 del mencionado
Cuerpo Legal: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto por el Ban-
co Continental, en los seguidos por doña Nilda Alodia Caiña de Reguera sobre nulidad de
acto jurídico, en consecuencia desígnese la vista de la causa oportunamente.
83
C A S . N ° 364- 20 - U C A Y A LI
N U LI D A D D E E S C R I T U R A P Ú B LI C A . Lima, nueve de enero del dos mil tres. V I S -

T O S ; con los Acompañados y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, el recurso de casa-
ción interpuesto cumple con los requisitos de forma para su admisibilidad, conforme lo
exige el artículo trescientos ochentisiete del Código Procesal Civil; S egundo.- Que, res-
pecto de los requisitos de fondo, el recurrente invoca como sustento de su recurso las cau-
sales contenidas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del
Código Procesal citado, denunciando: a) la inaplicación de los artículos doscientos die-
cinueve incisos cuarto y quinto del Código Civil concordante con los artículos ciento no-
venta y ciento noventitrés del acotado cuerpo legal; toda vez que, los contratos celebrados
entre los demandados constituye actos jurídicos nulos cuando su fin sea ilícito y adolezcan
de simulación absoluta afirmando que se encuentra demostrado que el demandado, Gri-
maldo Campos Arévalo, efectuó la transferencia del bien cuya nulidad se solicita cuando
ya tenía conocimiento de que el inmueble materia de litis se encontraba en litigio así como
los demandados aparentaron celebrar un acto jurídico cuando no existió la voluntad para
celebrarlo, pues su único proceso fue el de burlar el derecho de la demandante a cobrar
una acreencia de la venta de cincuenta mil pies cuadrados de madera tomillo; y b) la con-
travención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso porque las sen-
tencias del Juzgado Especializado en lo Civil y la[s] del Colegiado Superior no han cum-
plido con fundamentar y expresar con claridad la motivación de sus resoluciones, pues se
han limitado a hacer referencias de algunos hechos producidos en la secuela del proceso
omitiendo precisar en qué norma material fundamentan el fallo, infringiendo así el artículo
ciento veintidós inciso tercero del Código Procesal Civil y el artículo cien treintinueve in-
ciso quinto de la Constitución Política; T ercero.- Que, respecto al primer agravio denun-
ciado debe advertirse que la sentencia de vista hizo suyos los fundamentos del fallo recu-
rrido del a-quo de acuerdo a la facultad conferida por el artículo doce de la Ley Orgánica
del Poder Judicial y este último pronunciamiento, el del Juzgado Especializado en lo Ci-
vil, en su cuarto considerando al fundarse en el artículo cien[to] noventa del Código Civil
para descartar la existencia de simulación absoluta para concluir que los contratos de com-
praventa del diecinueve de agosto de mil novecientos noventiséis y tres de setiembre del
mismo año resultaron válidos, no solo ha consignado las normas de derecho material en
que se sustenta sino que tiene obvia concordancia con el artículo doscientos diecinueve del
mismo Código, que contiene las causales de nulidad del acto jurídico, que las instancias
de mérito han considerado que no se han producido, a lo que hay que agregar que la pre-
tendida nulidad de hipoteca a favor del Banco Continental de Pucallpa carece de susten-
to pues conforme al artículo dos mil catorce del Código Civil, que el juez ha invocado, di-
cha entidad contrató válidamente bajo la Fe del Registro Público; C uarto.- Que, por estas
mismas consideraciones deben desestimarse la causal b), pues igualmente se advierte que
no ha existido contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso
pues, como se ha glosado, la sentencia de vista hizo suyo los fundamentos del fallo recurri-
do el que no solo contiene la relación de hechos, sino que los ha motivado con mención de
las normas de derecho material y adjetivas aplicables al caso sustantivo; Q uinto.- Que, en
consecuencia, la casación no contiene los requisitos de fondo previstos en los numerales
dos punto dos y dos punto tres del artículo trescientos ochentiocho del Código Procesal Ci-
vil, en consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo trescientos noventidós
84
del citado cuerpo normativo; declararon: I M P R O C E D E N T E el recurso de casación in-

terpuesto a fojas trescientos ochentiocho contra la resolución de vista de fojas trescientos
ochenta, su fecha treinta de setiembre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al
pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades de Referen-
cia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial
El Peruano; en los seguidos por Forestal San Roque S.A. contra Grimaldo Campos Aréva-
lo y otro, sobre Nulidad de escritura pública; y los devolvieron.
85
C A S . N ° 257- 20- IC A
T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, veintiuno de enero del dos mil tres. V I S T O S ;

con el acompañado; verificado el cumplimiento de los requisitos de forma del recurso in-
terpuesto, previstos en el artículo 387 del Código Procesal Civil para su admisibilidad; y,
A T E N D I E N D O : P rimero.- Que la sentencia de primera instancia fue favorable al Ban-
co recurrente, razón por la cual no le es exigible el requisito de procedencia señalado en el
inciso 1 del artículo 388 del Código citado. S egundo.- La entidad impugnante, invocan-
do el inciso 2 del artículo 386 del ordenamiento procesal civil, denuncia casatoriamente la
inaplicación de los artículos 2012 y 2013 del Código Civil, argumentando que la Sala Ci-
vil al revocar la sentencia apelada no ha aplicado los principios de publicidad registral y
de legitimación señalados en las normas invocadas, toda vez que el Banco procedió a em-
bargar la propiedad inscrita a nombre de la demandada Julia Sarmiento Sotil inscribiendo
la medida legalmente, mientras que la parte actora en ningún momento inscribió la compra
que indica, en cuyo caso el Banco hubiera conocido de la traslación de dominio, por tan-
to, la inscripción a nombre de Julia Sarmiento y el embargo a nombre del Banco de Cré-
dito se presumen ciertos y surten plenamente todos sus efectos, lo cual no ha sido tomado
en consideración en la impugnada. Examinada esta denuncia, su fundamentación satisfa-
ce las exigencias del apartado 2.2 del inciso 2 del artículo 388 inciso 2 del Código Proce-
sal Civil, por lo que el recurso por esta causal es estimado procedente. T ercero.- Que invo-
cando la misma causal de casación la entidad impugnante denuncia la inaplicación de los
artículos 2014 del Código Civil y 8 del Reglamento General de los Registro Públicos; sos-
tiene que se han inaplicado las normas que reconocen el principio de la buena fe registral
al haberse revocado la sentencia de primera instancia, sin tener en cuenta que el Banco al
conocer que no existía ninguna transferencia a tercera persona por parte de doña Julia Sar-
miento Sotil procedió a realizar el embargo para que la deudora cumpla con el pago. La
fundamentación de esta denuncia cumple con los requisitos de fondo previstos en el inci-
so 2 del artículo 388 del Código Procesal citado, por lo que esta causal también es estima-
da procedente. C uarto.- Asimismo, denuncia la inaplicación de la doctrina jurispruden-
cial, argumentando que se ha debido aplicar la Casación número mil trescientos treintisiete
- noventiocho - Lambayeque, del dos de diciembre de mil novecientos noventiocho, según
la cual para que un derecho de propiedad inmobiliaria tenga la certeza necesaria para su
protección y posibilidad de tráfico comercial requiere su inscripción; agrega que tampoco
se ha tenido en cuenta la Casación número trescientos diez - dos mil uno - Lambayeque -
Tercería de Propiedad que señala que los embargos inscritos se encuentran debidamente
protegidos por el principio de la buena fe registral. Sin embargo, no existiendo en nues-
tro sistema casatorio jurisprudencia emanada de los plenos casatorios que constituya doc-
trina jurisprudencial que vincule a los órganos judiciales con las formalidades previstas en
el artículo 400 del ordenamiento procesal civil, la causal denunciada resulta improceden-
te. Por las razones expuestas y de conformidad con el artículo 393 del Código Procesal Ci-
vil: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas ciento treinticinco inter-
puesto por el Banco de Crédito del Perú, por la causal prevista en el inciso 2 del artículo
386 del texto legal citado a que se refieren los considerandos segundo y tercero, preceden-
tes; en los seguidos por don Félix Espino Huamaní y otra, sobre tercería de propiedad; dis-
pusieron que en forma oportuna se designe fecha para la vista de la causa.
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C A S . N ° 2605- 20- A R E Q U IP A
T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, veintitrés de enero del dos mil tres. V I S T O S ; Con

los acompañados, verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recur-
so interpuesto por doña Gilda Palao Herrera conforme a lo previsto en el artículo 387 del
Código Procesal Civil; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Que, a la recurrente no le es exigible
el requisito de fondo previsto en el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil, por
cuanto la sentencia de primera instancia le fue favorable. S egundo.- Que la peticionante
invoca en su recurso las causales previstas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Códi-
go Procesal Civil, referidas a la interpretación errónea de normas de derecho material, a la
inaplicación de una norma de derecho material y a la contravención de normas que garan-
tizan el derecho a un debido proceso. T ercero.- Que, respecto a la primera causal, por error
in iudicando, la impugnante alega que se ha aplicado el artículo 2014 del Código Civil, en
sentido contrario, pues en el considerando octavo de la apelada se señala que ha existido
buena fe del accionante, cuando por el contrario está acreditada la mala fe con que ha in-
tervenido, hecho por el cual se encontraría desvirtuada la presunción contenida en el dis-
positivo legal señalado. Que esta denuncia debe admitirse toda vez que satisface el requi-
sito de fondo previsto por el numeral 2.1 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal
Civil. C uarto.- Que también se denuncia la inaplicación del artículo 220 del Código Civil,
señalando con claridad y precisión la norma que ha sido inaplicada, explicando el porqué
de su aplicación y el agravio que le causa su inobservancia, por lo que también se cum-
ple con el requisito de fondo previsto por el numeral 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del
Código Procesal Civil, por lo que debe declararse procedente. Q uinto.- Que en cuanto al
error “in procedendo” la recurrente denuncia la contravención a los principios constitucio-
nales contenidos en los incisos 3,5,6, 8 y 14 del artículo 139 de la Constitución Política del
Estado, referidos a la tutela jurisdiccional efectiva, motivación y fundamento de las reso-
luciones, pluralidad de instancias, administración de justicia por vacío o deficiencia de la
ley, por cuanto: a) la sentencia de vista declaró nulo el concesorio de la apelación que re-
solvía el pedido de suspensión del proceso, pues se dice “se trata de un mero trámite”, sin
embargo, la recurrente alega que se debió considerar dicha resolución como un auto a fin
de evitar la vulneración al debido proceso; b) por existir un pronunciamiento nulo y una
interpretación arbitraria por parte del Colegiado respecto a lo descrito en el acta de audien-
cia y conciliación donde se fijó los puntos controvertidos; c) denuncia también que en los
considerandos de la sentencia recurrida solo hay una “aparente motivación”, lo que vulne-
ra el derecho al debido proceso; y d) finalmente alega que se ha acreditado con los expe-
dientes acompañados y las pruebas corrientes en autos la nulidad manifiesta del título del
accionante. Examinada la fundamentación de estos cargos, se aprecia que la recurrente ha
señalado las normas garantistas del debido proceso que considera vulneradas, por lo que
cumple con el requisito de fondo previsto por el numeral 2.3 del inciso 2 del artículo 388
del Código Procesal Civil. Por las razones expuestas y estando a lo dispuesto por el ar-
tículo 393 del Código Procesal Civil: Declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación
interpuesto por doña Gilda Palao Herrera, por las causales previstas en los incisos 1, 2 y
3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, y a que se refieren los considerandos terce-
ro, cuarto y quinto de la presente resolución; en los seguidos con don Fernando Javier Ro-
jas Fuentes y otra sobre tercería de propiedad; en consecuencia desígnese oportunamente.
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A U T O C A LI F I C A T O R I O D E R E C U R S O
C A S . N ° 2619- 20- C A JA M A R C A
E EJ C U C I Ó N D E G A R A N T Í A H I P O T E C A R I A . Lima, veintitrés de enero del dos mil

tres. V I S T O S ; y A T E N D I E N D O : P rimero.- El recurso de casación interpuesto cumple
con las exigencias de forma establecidas para su admisibilidad; no siendo necesario que
la entidad recurrente acredite el cumplimiento del requisito de fondo previsto en el inci-
so 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil, al haber obtenido pronunciamiento favo-
rable en primera instancia. S egundo.- La impugnante sustenta su recurso sobre la base de
las causales previstas en los incisos 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, refe-
ridas a la inaplicación de normas de derecho material, así como a la contravención de las
normas que garantizan el derecho a un debido proceso, o la infracción de las formas esen-
ciales para la eficacia y validez de los actos procesales. T ercero.- Al respecto, denuncia
que se ha dejado de aplicar el artículo 2014 del Código Civil referida al principio de buena
fe registral, sosteniendo que se ha demostrado en autos con las escrituras públicas que se
anexan a la demanda que los emplazados don Aníbal Romero Becerra y su cónyuge cons-
tituyeron a favor del Banco de Crédito del Perú primera y preferencial hipoteca respecto
del predio sito en el Jirón Del Comercio trescientos quince - Cajamarca, siendo estos quie-
nes aparecen como únicos propietarios al momento de constituir la hipoteca. Analizada la
fundamentación expuesta, debe señalarse que esta cumple con el requisito de fondo esta-
blecido en el artículo 388 inciso 2 apartado 2.2 del Código Procesal Civil. C uarto.- En
cuanto a los vicios in procedendo, alega que se ha contravenido el principio de congruen-
cia procesal contenido en el artículo 122 inciso 3 del Código Procesal Civil, por cuanto los
demandados en ningún momento niegan la deuda o cuestionan el estado de cuenta, los de-
nunciados civiles tampoco, consecuentemente la relación procesal y el objeto del proceso
se definieron en la etapa postulatoria sin la posibilidad de incluir posteriormente argumen-
to nuevo, pues se impide el derecho de defensa o contradicción que lleva implícito todo
proceso, en el presente caso la sentencia de vista admite a debate y ampara un hecho nue-
vo referido al pagaré que no fue materia de contradicción; alega también que se ha infrin-
gido el principio de valoración conjunta y razonada de la prueba por el cual esta debe ser
valorada por el juzgador según las reglas de la sana crítica, dándole a cada uno de los me-
dios probatorios el valor que considere adecuados, lo cual no ocurre con el pagaré emiti-
do por doña Fulvia Elena Terán de Romero como persona natural, y por tanto obligada a
honrar la deuda que allí se reconoce; asimismo, alega que no existe motivación para con-
firmar la resolución apelada en el extremo de las nulidades; alega también, la falta de mo-
tivación lógica de los hechos y la relación de estos con la ley; por otro lado, advierten que
se ha declarado fundada una contradicción propuesta por los fiadores la cual jamás se pre-
sentó; acusan además, que existen dos instrumentos cambiarios que contienen cada uno de
ellos una orden válida de pago, los cuales se rigen por su autonomía e independencia; se-
ñala además, los deudores no han negado en el proceso que adeuden la suma contenida en
el petitorio de la demanda, no habiendo la Sala valorado con independencia la obligación
cierta, líquida y exigible contenida en los títulos valores; finalmente, la hipoteca y fianza
en cuestión se encuentran plenamente vigentes y válidas hasta el momento, teniendo como
obligados a los sujetos procesales debidamente emplazados en esta acción. Analizado el
basamento precedente, debe indicarse que este cumple con lo dispuesto en el artículo 388,
inciso 2, apartado 2.3 del Código adjetivo.
8
Por las razones expuestas y en uso de la facultad prevista en el artículo 393 del Código
acotado: declararon P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas quinientos tres, inter-
puesto por don César Alberto Soto Sánchez; por las denuncias calificadas positivamente en
los considerandos tercero y cuarto de la presente resolución; en los seguidos por el Banco
de Crédito del Perú, sobre ejecución de garantía hipotecaria; en consecuencia, desígnese.
89
C A S . N ° 2749- 20- LA LI B E R T A D
T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, seis de marzo del dos mil tres. V I S T O S ; Con los

acompañados, verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso; y
A T E N D I E N D O : P rimero.- La sentencia de primera instancia ha sido favorable a la en-
tidad recurrente en casación, por lo que no le es exigible el requisito de procedencia pre-
visto por el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- La entidad re-
currente, invocando la causal prevista por el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal
Civil, denuncia casatoriamente la inaplicación de las normas materiales contenidas en los
artículos 2012 y 2013 del Código Civil. Sostiene la entidad recurrente que se procedió a
trabar la medida cautelar de embargo sobre el vehículo materia de la litis en atención a que
en el Registro de la Propiedad Vehicular aparecía registrada el mismo a nombre de su deu-
dora (ahora codemandada Carlos A. Mannucci Sociedad Anónima), por lo que son aplica-
bles, según afirma, los principios de publicidad, legitimación y buena fe registral. Habién-
dose fundamentado el recurso conforme a las exigencias previstas por el artículo 388 del
Código Procesal Civil, el recurso resulta procedente. T ercero.- Del mismo modo, la en-
tidad recurrente, invocando la causal de casación prevista por el inciso 3 del artículo 386
del Código Procesal Civil, denuncia la contravención de normas que garantizan el derecho
al debido proceso, haciendo consistir esta en que la Sala Superior no ha valorado en forma
razonada y conjunta los medios probatorios aportados. Sin embargo, la denuncia por la ci-
tada causal deviene en improcedente, pues, lo que en el fondo pretende el recurrente es la
revaloración de las pruebas aportadas en el desarrollo del proceso con la finalidad que esta
Sala cambie el sentido de la decisión, lo que no es viable en casación. Por las razones ano-
tadas y en observancia de lo dispuesto por el artículo 393 del Código Procesal Civil: De-
clararon P R O C E D E N T E el recurso de casación por la causal a que se refiere el segundo
considerando interpuesto por don Juan José Estrada Díaz en los seguidos por don Carlos
Melly Luna Victoria en representación de Transportes Industriales Sociedad Anónima, so-
bre tercería de propiedad; en consecuencia desígnese oportunamente.
90
C A S . N ° 2807- 20- S A N T A
R E I V I N D I C A C I Ó N . Lima, once de marzo del dos mil tres. V I S T O S ; Con el acompaña-

do, verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso interpuesto; y
A T E N D I E N D O : P rimero.- El recurrente no consintió de la sentencia de primera instan-
cia que le fue adversa, por lo que satisface el requisito de procedencia previsto por el in-
ciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- El impugnante al recurrir en
casación invoca como causales de su recurso las previstas en los incisos 1 y 3 del artículo
386 del citado cuerpo procesal. T ercero.- En cuanto a la denuncia casatoria basada en el
inciso 1 del acotado artículo 386 del Código Adjetivo citado, cabe señalar que analizados
los argumentos esgrimidos por el recurrente se constata que los mismos están orientados a
proponer la causal de inaplicación de normas de derecho material, pues, aduce que al expe-
dirse la sentencia de vista no se han aplicado los numerales 2012, 2013 y 2022 del Código
Civil, referidas al principio de legalidad, publicidad, legitimidad, buena fe, impenetrabili-
dad y preferencia en el tiempo, señalando además, entre otras razones, que su derecho de
propiedad se encuentra inscrito, encontrándose protegido bajo la fe registral que consagran
las aludidas normas. Sin embargo, cabe señalar que dichas normas son impertinentes para
la presente controversia, toda vez que lo que se pretende con la demanda es la reivindica-
ción del bien inmueble sublitis alegándose derecho de propiedad y no se persigue oponer
un derecho real a quien también tiene derechos reales sobre el mismo bien, máxime si en
la audiencia correspondiente dicha circunstancia no fue establecida como punto controver-
tido, ni ha sido materia de debate en los presentes autos. Por lo que el recurso debe deses-
timarse por improcedente. C uarto.- Respecto de la denuncia casatoria basada en la causal
de contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, el impugnante
aduce que la sentencia de vista atenta contra los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Cons-
titución Política del Estado y los artículos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil,
pues señala que no contiene el fundamento legal correspondiente. Empero, analizada la re-
ferida sentencia se concluye que esta contiene una adecuada fundamentación fáctica y ju-
rídica, por lo que careciendo de asidero los fundamentos del recurso, el mismo igualmente
deviene en improcedente. Por las motivaciones anotadas y en observancia del artículo 392
del Código Procesal Civil: Declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casación inter-
puesto por don Elías León Rodríguez en los seguidos con don Edmundo Flores Cusihua-
man y otra, sobre reivindicación; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de una multa de
tres Unidades de Referencia Procesal, así como a las costas y costos originados en la tra-
mitación del recurso; O R D E N A R O N la publicación de la presente resolución en el diario
oficial El Peruano, bajo responsabilidad y los devolvieron.
91
C A S . N ° 3412- 2 02- IC A
M E JO R D E R E C H O D E P R O P I E D A D . Lima, veintitrés de abril del dos mil tres. LA

S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA
R E P Ú B LI C A , Vista la causa Número tres mil cuatrocientos doce - dos mil dos, con el
acompañado, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casa-
ción interpuesto a fojas quinientos sesentiséis por don Castulo Luna Uribe contra la reso-
lución de vista de fojas quinientos sesentiuno del dieciocho de setiembre del dos mil dos,
expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Ica, que confirmando la sen-
tencia apelada de fojas quinientos veintisiete, del siete de junio del dos mil dos, declaró in-
fundada la demanda interpuesta por don Castulo Luna Uribe y otra contra doña Atenia Ney-
ra Morón sobre mejor derecho de propiedad y fundada la demanda reconvencional inter-
puesta por esta última contra los primeros y otros, sobre nulidad de Escritura Pública de
compraventa e indemnización y ordena que por este último concepto los demandantes pa-
guen a la actora la suma de diez mil nuevos soles; integraron la misma entendiéndose ade-
más como demandados en la reconvención a doña Julissa Noelia Neyra Farfán y otros, por
lo que estos deberán abonar en forma solidaria la suma fijada como indemnización, ade-
más de los indicados por el juez; la Confirmaron en todo lo demás que contiene la recurri-
da y que ha sido materia de grado; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, esta Sala
Suprema por resolución del veintinueve de noviembre del dos mil dos se estimó proceden-
te el recurso por la causal del inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Códi-
go Procesal Civil relativa a la inaplicación de normas de derecho material, por cuanto se
indicó que se inaplicaron los artículos ciento noventicuatro y dos mil catorce del Código
Civil, toda vez que mediante ellos se reconoce la intangibilidad del derecho adquirido por
el tercero de buena fe, lo cual ha sido desconocido en el caso de autos, ya que al momen-
to de adquirir el inmueble actuó con legitimidad y sana convicción de la veracidad de lo
que aparecía en los instrumentos públicos y que lo llevaron al convencimiento de que
quien le transfería el inmueble tenía la condición de dueño, por lo que procedió a formali-
zar la transferencia, desconociendo la forma y modo de adquisición de los titulares del de-
recho, siendo que si estos actuaron de mala fe a través de un acto doloso o simulado, ello
fue anterior a la compra realizada por su persona, del cual tenía total desconocimiento; en
consecuencia, prima su derecho de propiedad por haber adquirido de buena fe y a título
oneroso; y C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, por escrito de fojas veinticinco aparece
que don Castulo Luna Uribe interpone demanda de mejor derecho de propiedad respecto
del inmueble sito en Avenida Pachacútec Yupanqui Número ochocientos seis del Distrito
de Parcona contra la demandada Atenia Neyra Morón, por cuanto considera haber adqui-
rido el bien bajo el Principio de la Fe Pública Registral y a título oneroso; S egundo. - Que,
a fojas ciento ocho la accionada contesta la demanda señalando que el indicado inmueble
le fue adjudicado mediante resolución Número ciento treinticuatro del dos de setiembre de
mil novecientos noventisiete recaída en el proceso de entrega de bien mueble Número cua-
trocientos setentinueve noventitrés seguido por su parte contra su hermano Ludolfo Neira
Morón y que el demandante no puede ser considerado comprador amparado en la buena fe
que otorga el registro, pues adquirió el predio a sabiendas del sindicado proceso; asimis-
mo conviene por la nulidad de la escritura pública de compraventa otorgada el trece de
mayo de mil novecientos noventiocho por Yulissa Noelia Neyra Farfán y otros en favor del
92
actor y la indemnización por daños y perjuicios; T ercero.- Que, la sentencia de primera

instancia, cuyos argumentos han sido recogidos por la Sala Superior, ha declarado infun-
dada la demanda de reivindicación y fundada las pretensiones planteadas en vía de recon-
vención estableciendo, entre otras argumentaciones, que: i) se adjudicó el bien submateria
a la demandada por resolución debidamente consentida, siendo este el primer título que ha
emergido legalmente; ii) el acto de anticipo de legítima otorgado por don Ludolfo Neyra
Morón a favor de sus hijos mediante Escritura Pública del dieciocho de setiembre de mil
novecientos noventiséis resulta nulo, al igual que el acto de compraventa otorgado por la
Municipalidad Distrital de Parcona en favor de dicho otorgante, porque también se ha
transgredido el orden público y las buenas costumbres, no resultando lícito transferir un
bien obtenido fraudulentamente y que es ajeno; y iii) la compraventa en favor del actor de
fecha trece de mayo de mil novecientos noventiocho ha transgredido las buenas costum-
bres y el orden público toda vez que los vendedores conocían que el título original expedi-
do por la municipalidad en favor de su padre don Rodolfo Neyra ya había sido declarado
nulo por la misma entidad edilicia; no pudiéndose amparar el actual propietario y deman-
dante en el principio de la buena fe registral toda vez que, conforme ha reconocido, dicho
predio lo mantuvo en principio en calidad de arrendario y que también conocía del proce-
so judicial que mantenía doña Atenía Neyra Morón con Rodolfo Neyra Morón, como se
aprecia en autos; C uarto.- Que, el recurrente invoca la inaplicación del artículo dos mil
catorce del Código Civil a tenor del cual aquel que compra un inmueble de quien aparece
en el registro de propiedad como dueño, adquiere válidamente el dominio aunque después
se anule, rescinda o resuelva el derecho de su otorgante, en razón al mérito y garantía que
otorga la fe registral; apreciándose del segundo párrafo de la norma que la buena fe del ter-
cero se presume siempre y cuando no se prueba que conocía de la inexactitud del registro;
Q uinto.- Que, en el caso que nos ocupa, como puede advertirse de lo expuesto bajo el acá-
pite iii) del considerando tercero precitado, los órganos de instancia ya han establecido en
base a la apreciación de la prueba obrante en autos, que la buena fe registral que reclama
el recurrente ha quedado desvirtuada, de lo cual puede inferirse que este último tenía co-
nocimiento que los datos consignados en el registro eran inexactos; S ext o.- Que, estando
a lo concluido por las instancias inferiores no se llega demostrar cómo en caso de aplicar-
se el artículo dos mil catorce del Código Sustantivo se alteraría el sentido de lo resuelto en
la presente causa; de otra parte tampoco resulta amparable la inaplicación del artículo cien-
to noventicuatro del Código Civil por cuanto este también alude a la buena fe del tercero;
máxime si tal norma regula un supuesto de simulación absoluta, que no ha sido determina-
da a nivel de instancia; S é timo.- Que, resulta adecuado precisar que los fundamentos fác-
ticos establecidos en las sentencias de mérito no pueden ser modificados en sede casatoria,
pues ello importaría la revaloración de la prueba, materia ajena a los fines casatorios con-
sagrados en el artículo trescientos ochenticuatro del Código Procesal Civil que restringe la
competencia del Tribunal Supremo a conocer de las cuestiones de iure o de derecho y de
vicios in procedendo que sean planteados en la forma prevista en la ley procesal; O ctavo.-
Por tales consideraciones y en aplicación del artículo trescientos noventisiete del Código
Procesal Civil; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas qui-
nientos sesentiséis contra la resolución de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha
dieciocho de setiembre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las cos-
tas y costos del recurso, así como a la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; O R -
D E N A R O N se publique la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los, se-
guidos por Castulo Rona Uribe con Atenía Alejandrina Neyra Morón, sobre Mejor Derecho
de Propiedad; y los devolvieron.
93
C A S . N ° 62- 20 3- JU N ÍN
N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, veintinueve de abril del dos mil tres. V I S -

T O S ; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Que, a fojas doscientos veintisiete don Rafael Mario
Puente Gutiérrez, en su condición de apoderado del demandante Jorge Eleodoro Urruchi
García, recurre en casación invocando el inciso segundo del artículo trescientos ochenti-
séis del Código Procesal Civil, esto es por inaplicación de normas de derecho material,
cumpliendo con los requisitos de forma que establece el numeral trescientos noventisie-
te del acotado; S egundo.- Que, fundamentando en dicho sentido denuncia que la Sala de
mérito debió aplicar los siguientes artículos del Código Civil: a) dos mil doce, porque en
virtud del referido numeral, toda persona incluido el Banco Wiese Sudameris, tuvo cono-
cimiento sin admitir prueba en contrario del poder y su ampliación que le otorgara a su
cónyuge inscrito en los Asientos uno y dos del Folio doscientos noventiuno Tomo vein-
tiocho del Registro de Mandatos, por ende también conocer que el inmueble afectado con
hipoteca pertenecía a la sociedad conyugal; b) dos mil catorce, expresando que la inapli-
cación correcta de dicho dispositivo debió ser que en la ficha veintisiete mil quinientos
veintiocho sobre la que se sustenta la buena fe del Banco, aparece la inexactitud del regis-
tro porque se preparó específicamente para tramitar la inscripción de hipoteca antes de su
constitución, obviándose cinco asientos registrales, por lo que el Banco no tiene la calidad
de tercero registral de buena fe sino de mala fe; c) mil noventinueve inciso primero, por-
que al tratarse de un inmueble de propiedad de la sociedad conyugal, su esposa doña Eva
Gutiérrez Zárate no podía representar a la aludida sociedad, menos disponer del bien por
lo que debió aplicarse el referido artículo declarando la invalidez de la hipoteca; y d) tres-
cientos quince, aplicándose en concordancia con los Asientos Registrales uno y dos de fo-
jas doscientos noventiuno del Tomo veintiocho del Registro de Mandatos; T ercero.- Que,
la fundamentación del recurso no satisface el requisito de fondo del artículo trescientos
ochentiocho inciso segundo del Código Procesal Civil, toda vez, que la causal de inapli-
cación de normas de derecho material exige que el recurrente demuestre que el supuesto
hipotético de esta es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos, y cómo su apli-
cación modificaría el resultado del juzgamiento; sin embargo, ello no ocurre en el caso de
autos, toda vez que la recurrida ha establecido que el Banco Wiese Sudameris es un ter-
cero registral cuyo derecho está reconocido por el principio de la fe pública registral que
otorgan los Registros Públicos, al haber la cónyuge del demandante adquirido el inmueble
sublitis en condición de soltera, inscribiendo en tal condición su derecho en Registros Pú-
blicos y de igual forma la escritura de constitución de hipoteca cuya nulidad se pretende,
por lo que la denuncia por inaplicación del artículo dos mil catorce del Código Civil ca-
rece de amparo legal porque sí ha sido aplicado por la Sala de mérito, que también deter-
minó que el actor no ha demostrado que la entidad financiera citada haya tomado conoci-
miento de los poderes que le otorgara a su cónyuge, en tal sentido, la cita que se hacen de
las normas glosadas- resultan impertinentes a la cuestión fáctica establecida en autos, pre-
tendiendo modificar los hechos establecidos por la recurrida, cuestión ajena a la finalidad
del recurso casatorio; C uarto.- Que, en consecuencia, en aplicación del artículo trescien-
tos noventidós del Código Adjetivo, declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casa-
ción interpuesto a fojas doscientos treintisiete contra la resolución de vista de fojas dos-
cientos veintinueve, su fecha veintiocho de enero del presente año; C O N D E N A R O N al
recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades
94
de Referencia Procesal; O R D E N A R O N se publique la presente resolución en el diario

oficial El Peruano; en los seguidos con Banco Wiese Sudameris y otros, sobre Nulidad de
Acto Jurídico; y los devolvieron.
95
C A S . N ° 634- 203- LA LI B E R T A D
N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, veintinueve de abril del dos mil tres. V I S -

T O S ; y C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, el recurso de casación interpuesto cumple
con los requisitos de forma que para su admisibilidad exige el artículo trescientos ochen-
tisiete del Código Procesal Civil; S egundo.- Que, en cuanto a los requisitos de fondo
la recurrente denuncia como agravio la causal prevista en el inciso segundo del artículo
trescientos ochentiséis del Código Adjetivo, acusando: inaplicación del artículo dos mil
catorce del Código Civil, concordado con los artículos ciento noventisiete y mil trescien-
tos setentidós parte in fine del mismo cuerpo legal, pues tanto la sentencia de vista como la
del a quo se han fundamentado únicamente en la falta o ausencia de la voluntad del agen-
te y, por tal razón, es nulo el acto jurídico contenido en la minuta y escritura pública del
veintiocho de octubre de mil novecientos noventisiete y del treinta de octubre de mil no-
vecientos noventisiete respectivamente; así como, su consecuente asiento registral, mas
no ha tenido en cuenta que la recurrente, Martha Aidé Narváez Zúñiga, en su calidad de
compradora, ha procedido diligentemente, actuando de buena fe adquiriendo el bien a
título oneroso, toda vez que, conforme está probado en autos, la recurrente antes de reali-
zar la compraventa del inmueble sub júdice, acudió a los Registros Públicos a verificar la
inscripción de la propietaria, la posible existencia de un gravamen y en vista que todo es-
taba saneado en mérito de los principios registrales de publicidad, buena fe y literalidad
registral acudió al Notario para celebrar una compraventa con todas las formalidades de
ley; además es menester dejar expresado que el Colegiado Superior no ha tenido en cuen-
ta la pericia grafotécnica efectuada por los peritos nombrados en autos, quienes determi-
naron que las firmas provienen de un mismo puño escribiente de la vendedora Flor Mari-
na Rodríguez Rodríguez, quienes lo ratificaron en la audiencia especial con asistencia de
los justiciables y donde la parte demandante no formuló observación alguna a dicha peri-
cia, por lo tanto el derecho de la recurrente se encuentra amparado con el principio de la fe
registral encontrándose inscrito y habiéndolo adquirido a título oneroso; T ercero.- Que, el
artículo dos mil catorce del Código Civil, concordado con el artículo VIII del Título Preli-
minar del Reglamento General de los Registros Públicos contiene el principio de la buena
fe registral, por el cual se protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe
de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, con-
tra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no incri-
tas antes; C uarto.- Que, la causal de inaplicación de una norma de derecho material exige,
que el recurrente demuestre que el supuesto hipotético contenido en ella es aplicable a la
cuestión fáctica establecida en autos y como su aplicación modificaría lo resuelto; Q uin-
to.- Que, en este orden de ideas, el vicio in iudicando denunciado no puede prosperar pues
de la revisión de autos se desprende que tanto el a quo como el ad quem han concluido que
el acto jurídico cuya nulidad se solicita, es nulo pues adolece de los requisitos indispensa-
bles para su configuración, voluntad del agente y fin lícito, por lo tanto, el derecho de la co-
demandada Martha Aidé Narváez Zúñiga, no está amparado en el principio de la buena fe
registral al no haber realizado las indagaciones necesarias para determinar si la vendedora
era o no dueña del predio, pues conforme ha quedado demostrado la persona que le trans-
firió la propiedad del inmueble sub júdice no contaba con facultades para hacerlo, agregán-
dose que es una persona distinta a la demandante, cuyos datos y generales de ley obraban
en los títulos inscritos en los Registros Públicos correspondientes al asiento registral donde
96
se inscribió la compraventa, por lo que se puede inferir que en el fondo la denunciante pre-
tende una revaloración de los medios probatorios, circunstancia ajena al debate casatorio
cuando se denuncian errores in iudicando los cuales están limitados exclusivamente a exa-
minar la normatividad de fondo con prescindencia de lo que se estima probado; S ext o.-
Que, por estas consideraciones, se concluye que el presente recurso no satisface el requisi-
to de fondo previsto en el acápite dos punto dos del inciso segundo del artículo trescientos
ochentiocho del Código Procesal Civil, por lo que en aplicación del artículo trescientos no-
ventidós del mismo cuerpo legal, declararon: I M P R O C E D E N T E el recurso de casación
interpuesto a fojas quinientos setentiocho contra la resolución de vista de fojas quinientos
cincuentisiete su fecha veintidós de enero del dos mil tres; C O N D E N A R O N al recurren-
te al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades de Refe-
rencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario ofi-
cial El Peruano; en los seguidos por Flor Marina Rodríguez Rodríguez contra Martha Aidé
Narváez Zúñiga, sobre nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron.
97
S E N T E N C IA
C A S . N ° 583- 20- C H IM B O T E
T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, cinco de mayo del dos mil tres. LA S A LA C I V I L

P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A , vista la causa el día de
la fecha, producida la votación correspondiente de acuerdo a ley, emite la presente senten-
cia; con el acompañado: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Es materia del presente recur-
so de casación la sentencia de vista de fojas doscientos veintiséis, su fecha veintiocho de
diciembre de dos mil dos, expedida por la Sala Civil Corporativa de la Corte Superior de
Justicia del Santa que, confirmando la sentencia de primera instancia de fojas ciento seten-
titrés, su fecha primero de agosto de dos mil uno, declara infundada la demanda incoada
por don Henry Edgar Salazar Rincón, contra Distribuidora Ferretería Sanitarios Materia-
les de Construcción Sociedad Anónima y otro, sobre tercería de propiedad. 2. F U N D A -
M E N T O S P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E E L R E C U R -
S O : Mediante resolución obrante a fojas diecisiete del cuadernillo de casación, de fecha
veintiuno de junio de dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casación inter-
puesto por don Henry Edgar Salazar Rincón por la casual prevista por el inciso 1 del ar-
tículo 386 del Código Procesal Civil, relativa a la aplicación indebida del artículo 33 de
la Ley N° 27181 - Ley General de Transportes y Tránsito Terrestre. 3. C O N S I D E R A N -
D O S : P rimero.- El recurrente sostiene que la promesa de venta y formalización de la pro-
piedad vehicular a su favor se efectuó con fecha cinco de enero de mil novecientos noven-
tiocho y siete de octubre de mil novecientos noventinueve, respectivamente, siendo que
la Ley número 27181 recién entró en vigencia el nueve de octubre de mil novecientos no-
ventinueve, por lo que dicha norma se habría aplicado retroactivamente, violando lo dis-
puesto por el artículo 103 de la Constitución Política del Estado. S egundo.- Revisados los
autos se advierte que, en efecto, la Ley N° 27181 –Ley General de Transportes y Tránsi-
to Terrestre–, fue publicada el ocho de octubre de mil novecientos noventinueve, habiendo
entrado en vigencia al día siguiente de su publicación, es decir, el nueve de octubre de mil
novecientos noventinueve, por lo que su aplicación deviene en impertinente. T ercero.- Si
bien es cierto que se ha determinado la aplicación indebida de la norma antes aludida en la
resolución materia del presente recurso, empero, no es menos cierto que la parte resolutiva
de la sentencia impugnada se ajusta a derecho, por los fundamentos que la sustentan, por lo
que esta Sala no debe casarla en virtud de lo dispuesto por el artículo 397 del Código Pro-
cesal Civil. C uarto.- Cabe agregar que revisados los autos se tiene que, por resolución de
fecha quince de setiembre de mil novecientos noventinueve, se trabó embargo en forma de
secuestro sobre el vehículo materia de tercería (fojas quince del acompañado). Con fecha
quince de octubre del mismo año se llevó a cabo la diligencia de secuestro (fojas diecisie-
te del acompañado). Por otro lado, del certificado de gravamen de fojas cuatro se tiene que
la propiedad del vehículo fue inscrito a nombre del tercerista recién el veintitrés de febrero
del dos mil, es decir, con posterioridad a la medida cautelar ordenada trabar. Q uinto.- Por
lo antes expuesto se llega a la conclusión que, en virtud de los principios de publicidad y fe
registral contenidos en los artículos 2012 y 2014 del Código Civil, respectivamente, la me-
dida cautelar solicitada por la empresa codemandada DIFESAMAC ha sido debidamente
trabada. Por lo que la demanda deviene en infundada. 4. D E C I S I Ó N : Estando a las con-
sideraciones expuestas: A ) Declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto
por don Henry Edgar Salazar Rincón; a fojas doscientos treintiuno, en consecuencia N O
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C A S A R la sentencia de vista de fojas doscientos veintiséis, su fecha veintiocho de diciem-

bre del dos mil dos, en los seguidos con la Distribuidora Ferretera, Sanitarios, Materiales
de Construcción Sociedad Anónima sobre tercería de propiedad. B ) C O N D E N A R O N
a la entidad recurrente al pago de una multa de tres Unidades de Referencia Procesal y
al pago de costas y costos originados en la tramitación del recurso. C ) D I S P U S I E R O N
la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabili-
dad; y lo devolvieron.
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S E N T E N C IA
C A S . N ° 59- 20- H U Á N U C O
O T O R G A M I E N T O D E E S C R I T U R A . Lima, cinco de mayo del dos mil tres. LA S A LA

C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la
causa en audiencia pública el día de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Es materia del presente
recurso de casación la sentencia de vista de fojas ciento ochentiséis su fecha veintitrés
de enero del dos mil dos, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Huánuco -
Pasco que confirmando la sentencia apelada de fojas ciento veinticuatro su fecha catorce
de setiembre del dos mil uno, declara infundada la demanda de fojas diecinueve sobre nu-
lidad de escritura pública de Constitución de Garantía Hipotecaria e Inscripción Registral
y el pago de una indemnización por daños y perjuicios; con costas y costos. 2. F U N D A -
M E N T O P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E E L R E C U R -
S O : Mediante resolución de fecha veinticinco de junio del dos mil dos, se ha declarado
procedente el recurso de casación interpuesto por doña Gema Ramírez Paredes por la cau-
sal de inaplicación de los artículos 140,141, 219 y 315 del Código Civil. 3. C O N S I D E -
R A N D O : P rimero.- Que, la impugnante sostiene que el acto jurídico nació nulo, y que la
nulidad del acto jurídico se centra en que el codemandado Mays Bedoya no tenía la condi-
ción de agente capaz al celebrar el acto de constitución de hipoteca, ya que el fin persegui-
do era ilícito porque enajenó un bien sin el consentimiento de la recurrente obteniendo un
crédito fraudulento, incurriendo en ilícitos penales. El acto carece de manifestación de vo-
luntad, por no haber otorgado su consentimiento ya que al tratarse de un bien social era ne-
cesario su intervención para la disposición del mismo. S egundo.- De lo expuesto se con-
cluye que el punto central de la controversia es determinar si el inmueble adquirido como
soltero, hipotecado como tal e inscrito en los registros públicos, teniendo este la condición
de casado, tiene preferencia sobre la calidad de bien social. T ercero.- Que, la sentencia de
vista ha establecido de modo concluyente que el acto jurídico materia de nulidad ha cum-
plido con los requisitos de los artículos 140 y 1099 del Código Civil, por cuanto en la ficha
registral el cónyuge de la demandante don Mario Alberto Mays Bedoya aparecía como sol-
tero, si esto es así los dispositivos 141 y 219 del Código Civil –que regulan la manifesta-
ción de voluntad y causales de nulidad del acto jurídico– no resultan aplicables al caso de
autos desde que existen todos los elementos para la validez del acto jurídico. C uarto: Para
determinar si en el caso de autos se ha dejado de aplicar las normas anotadas es necesario
analizar los hechos aportados al proceso. La sentencia de vista para confirmar la senten-
cia de primera instancia que declara infundada la demanda de nulidad de escritura pública
de constitución de hipoteca e indemnización por daños y perjuicios se apoya fundamental-
mente en los artículos 2014 y 2012 del Código Civil, al sostener que el Banco demanda-
do ha procedido de buena fe y que todos conocen de las inscripciones registrares. Q uinto.-
Que, además es evidente que la demandante ha conocido y permitido que su cónyuge don
Mario Alberto Mays Bedoya actúe como soltero, adquiera el bien como soltero y consti-
tuya garantía hipotecaria sobre el inmueble en esa misma condición y a pesar que el ar-
tículo 315 del Código Civil exige la participación de ambos cónyuges para la disposición
de los bienes sociales, la recurrente no ha impugnado la validez de contrato de compra-
venta; que conforme a los principios de publicidad registral y de buena fe que ella genera
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se tiene convicción de que la demandante conocía de los hechos y los ha consentido, desde
que ha iniciado una acción de embargo sobre el inmueble materia de garantía hipotecaria,
en un proceso de alimentos que le siguiera a su cónyuge, tal como se advierte de los actua-
dos de fojas doce a dieciséis. S ext o.- En tal sentido es incuestionable la primacía del ar-
tículo 2012 del Código Civil relativa al principio de publicidad con relación a las normas
materiales invocadas. Admitir lo contrario importaría hacer tabla rasa del sistema registral
que nos rige y haría ineficaces los principios registrales de legalidad que preconiza que
todo título que pretende su inscripción debe ser compatible con el derecho ya inscrito, de
impenetrabilidad que preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o
resulten incompatibles con otros aunque sean de fecha anterior y el de publicidad, recogi-
do por el artículo 2012 del Código Civil que preconiza la presunción absoluta sin admitir
prueba en contrario de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscrip-
ciones. Las razones anotadas conducen a establecer que las normas materiales invocadas
no resultan de aplicación al caso de autos. 4. D E C I S I Ó N : a) Por las consideraciones ex-
puestas y de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil: declararon I N -
F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Gema Ramírez Paredes median-
te escrito de fojas doscientos nueve; en consecuencia N O C A S A R la resolución de vista
de fojas ciento ochentiséis su fecha veintitrés de enero del dos mil dos. b) C O N D E N A -
R O N a la recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal, así como
al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso. c) D I S P U S I E R O N
la publicación de esta resolución en el diario oficial El Peruano bajo responsabilidad; en
los seguidos con don Mario Alberto Mays Bedoya y otro sobre otorgamiento de escritura.
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C A S . N ° 374- 20- C U S C O
I N E F I C A C I A D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, veintiséis de mayo del dos mil tres. LA

S A LA , C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA
R E P Ú B LI C A , vista la causa número tres mil setecientos setenticuatro - dos mil dos; en la
audiencia pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguien-
te sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto
por Clodoaldo Claudio Canahuire Condori, abogado y apoderado de doña Rosa Margarita
Rothgiesser Gonzáles y Abel Américo Muñiz Ortega, mediante escrito de fojas cuatrocien-
tos veintitrés contra la sentencia de vista, emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Su-
perior de Justicia del Cusco, de fojas cuatrocientos catorce, de fecha treinta de setiembre
del dos mil dos, que revoca la apelada en el extremo que declara fundada la demanda in-
terpuesta por Abel Américo Muñiz Ortega y Rosa Margarita Rothgiesser Gonzáles contra
Noé Rodríguez Ascue y otros sobre ineficacia del acto jurídico y la nulidad de la inscrip-
ción registral, en consecuencia ineficaz el acto jurídico de compraventa del veinticuatro de
octubre de mil novecientos noventiséis y nula la inscripción registral asiento seis de la fi-
cha quince mil quinientos ventitrés de la Oficina Registral Regional Región Inka con cos-
tas y costos, la que reformándola declararon infundada y la confirmaron en cuanto declara
infundada la demanda de indemnización de daños y perjuicios; F U N D A M E N T O S D E L
R E C U R S O : Que, concedido el recurso de casación a fojas cuatrocientos veintinueve, fue
declarado procedente por resolución del trece de enero del dos mil tres, por las causales
contempladas en los incisos primero y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Có-
digo Procesal Civil, sustentada en: a) la aplicación indebida del artículo dos mil catorce
del Código Civil, porque se trata de una norma de carácter genérico y respecto de la ac-
ción revocatoria o pauliana, existe norma específica que se encuentra en el artículo cien-
to noventicinco del mismo Código que hace mención a la razonable situación de conocer
o de no ignorar el perjuicio eventual a un acreedor, por lo que esta norma excluye la apli-
cación de principio de publicidad registral que es genérico y no específico y b) la contra-
vención de las normas que garantizan el debido proceso, porque en la resolución de vis-
ta se han transgredido las normas de los artículos ciento veintidós inciso tercero, ciento
setentidós, ciento noventisiete y doscientos veintiuno del Código Procesal Civil, porque
contra la sentencia no se ha producido apelación u otro tipo de cuestionamiento por par-
te de los demandados en el proceso y es la litisconsorte que es la única persona que ha im-
pugnado la sentencia y el juez ha dejado de valorar actos procesales que constituyen me-
dios probatorios idóneos a fin de establecer la razonable situación en que se encontraba
la demandada Adriana Navarrete Noblega para conocer el eventual perjuicio a un acree-
dor y que se encuentra contenida en el acta de conciliación obrante a fojas ciento setenti-
dós en que los demandados ofrecieron arribar a un acuerdo conciliatorio, lo que evidencia
que todos los demandados conocían de un eventual perjuicio a los recurrentes, porque de
lo contrario la demandada habría declinado efectuar la conciliación y porque no se ha ad-
vertido que los demandados directos vendedores y compradora no han impugnado la sen-
tencia de primera instancia y por tanto han consentido plenamente con los extremos de la
indicada sentencia y tampoco se han adherido a la apelación interpuesta por la litisconsor-
te y se ha infringido el principio de prohibición de aplicación de la reforma en peor, por-
que si los demandados han consentido en la sentencia y tampoco se han adherido expresa-
mente a la apelación, la sentencia resulta por decir lo menos oficiosa con grave perjuicio
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de los recurrentes; C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, primero hay que analizar el inci-

so tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, porque de decla-
rarse fundada, ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; S egundo.- Que, de acuer-
do con el artículo noventiocho del Código Procesal Civil, el litisconsorte de una parte goza
de las mismas facultades de esta, lo que implica que puede interponer medio impugnato-
rio; T ercero.- Que, el hecho de que las partes hayan solicitado la suspensión de la audien-
cia de conciliación para seguir dialogando durante una mayor tiempo, para finalmente no
conciliar, no implica que se hayan aceptado las preces de la demanda y que todos los de-
mandados conocían un eventual perjuicio a los recurrentes; C uarto.- Que, al incorporar-
se a doña Lucy Amanda Carrillo Navarrete como litisconsorte, porque presumiblemente
deban extenderse a ella los efectos de una sentencia, la circunstancia de que vendedores
y compradoras no haya impugnado la sentencia de primera instancia, no impide que ella
haya hecho valer su derecho interponiendo la apelación ni que se ha reformado en peor
para la parte recurrente, porque al haberse concedido la apelación la Sala Superior estaba
facultaba para revocar la sentencia apelada; Q uinto.- Que, descartada la contravención al
debido proceso, cabe analizar la causal contemplada en el inciso primero del artículo tres-
cientos ochentiséis del Código Procesal Civil; S ext o.- Que, la sentencia de vista ha esta-
blecido que la demandada doña Adriana Navarrete Noblega no tuvo conocimiento del per-
juicio que irrogó a los acreedores, pues conforme lo reconocen los mismos demandantes
en su demanda, los demandados habían procedido en primer lugar a levantar la primera hi-
poteca que existía favor de la Mutual de Vivienda Cusco y luego aprovechando la falta de
registro de la segunda hipoteca otorgado a favor de los recurrentes, vendieron el inmueble
a favor de doña Adriana Navarrete, que no tuvo conocimiento de esta segunda hipoteca por
no estar inscrita y los vendedores aparecían magistralmente con capacidad para otorgar la
transferencia, por lo que la ampara la fe registral y el artículo dos mil catorce del Código
Civil; S é timo.- Que, la circunstancia de que la hipoteca otorgada a favor de los recurren-
tes no haya sido inscrita en los Registros Públicos, constituye una negligencia de su parte,
que no puede sustentarse contra quien ha adquirido el inmueble bajo la fe del registro y a
quien no se ha probado, de que tenía conocimiento del perjuicio que irrogaba a los acree-
dores o que haya estado en razonable situación de conocerlos o de no ignorarlos; O cta-
vo.- Que, por ello resulta de aplicación el artículo dos mil catorce del Código Civil; N ove -
no.- Que, por las razones expuestas y no presentándose las causales de los incisos primero
y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, y aplicando el ar-
tículo trescientos noventiocho del Código Adjetivo, declararon I N F U N D A D O el recurso
de casación interpuesto por don Clodoaldo Claudio Canahuire Condori, apoderado y abo-
gado de doña Rosa Margarita Rothgiesser Gonzáles y don Abel Américo Muñíz Ortega, a
fojas cuatrocientos veintitrés y en consecuencia N O C A S A R la sentencia de vista de fo-
jas cuatrocientos catorce, del treinta de setiembre del dos mil dos; C O N D E N A R O N al re-
currente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del recurso, así como a
la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la pre-
sente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Rosa Margarita Roth-
giesser Gonzáles de Muñiz y otro con Adriana Navarrete Noblega y otros, sobre ineficacia
de Acto Jurídico y otros; y los devolvieron.
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C A S . N ° 36- 203- A R E Q U IP A
T E R C E R Í A D E P R O P I E D A D . Lima, dos de junio del dos mil tres. LA S A LA C I V I L

T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A ,
Vista la causa treintiséis- dos mil tres; con los acompañados; en Audiencia Pública de la
fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; M A T E R I A
D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación de fojas doscientos setentitrés inter-
puesto por Juana Jesús Cabala Cabala, contra la sentencia de vista de fojas doscientos se-
senticuatro, su fecha nueve de octubre del dos mil dos, expedida por la Primera Sala Civil
de la Corte Superior de Justicia de Arequipa; que revoca la apelada de fojas ciento noven-
ticuatro, de fecha veintisiete de diciembre del dos mil uno; y reformándola declara impro-
cedente la demanda sin costas ni costos; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Por reso-
lución de este Supremo Tribunal del veintiuno de enero del dos mil tres se ha declarado la
procedencia del recurso por la causal del inciso primero del artículo trescientos ochentiséis
del Código Procesal Civil, al haberse acusado la aplicación indebida del artículo dos mil
dieciséis del Código Civil, porque la Sala Superior lo ha invocado bajo el supuesto equí-
voco que la inscripción de la medida cautelar de embargo en forma de inscripcion a favor
del Banco de Lima, goza de derecho preferente al reclamado por la recurrente, es decir, al
derecho de propiedad que la actora ostenta sobre el bien materia de litis, por la prioridad
en el tiempo de la inscripción; C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, el artículo quinientos
treinta y tres del Código Procesal Civil establece que la tercería debe fundarse en la pro-
piedad de los bienes afectados por medida cautelar o para la ejecución; y debe entender-
se que, para ampararse la demanda el actor debe probar su derecho con anterioridad a la
fecha del gravamen cuyo levante se persigue; S egundo.- Que, de autos fluye que la acto-
ra, doña Juana Jesús Cabala Cabala, demanda la tercería de propiedad respecto al inmue-
ble ubicado en la calle Cruz Verde doscientos cuatro, Cercado, Arequipa; por cuanto, sobre
el mismo se ha trabado medida cautelar de embargo en forma de inscripción en el proce-
so acompañado seguido por el Banco de Lima contra Víctor Andrés Cabala Pinedo y Juan
Carlos Castro Castro; para lo cual afirma que el bien sub júdice lo adquirió el dos de octu-
bre de mil novecientos noventiocho, por documento privado con firmas legalizadas, y res-
pecto al cual se otorgó con fecha treintiuno de octubre del dos mil la escritura pública de
compraventa; T ercero.- Que, contra tal pretensión se ha opuesto el demandado, Lima Su-
dameris Holding (antes Banco de Lima), demandante en el proceso acompañado y a favor
del cual se trabó la medida cautelar antes reseñada; manifestando que el documento priva-
do que contiene la compraventa es una simulación absoluta al ser familiares la comprado-
ra y el vendedor, quienes han confeccionado el documento con el único fin de evadir sus
obligaciones; que la demandante no ha acreditado plenamente su derecho, dejando en cla-
ro su actitud deliberada de no formalizar ni inscribir su supuesto derecho con el único pro-
pósito de dilatar el proceso de obligación de dar suma de dinero; que en el aludido proceso
se ordenó e inscribió el embargo con la seguridad que se afectaba al ejecutado en aque-
lla causa, don Víctor Andrés Cabala pinedo y no a la actora, cuya escritura pública recién
se inscribió el seis de abril del dos mil uno, habiéndose trabado el gravamen el diecisiete
de junio de mil novecientos noventinueve bajo el principio de la buena fe registral cuan-
do no existía registro alguno de la transferencia de la propiedad a la demandante; C uar-
to.- Que, la Sala Superior, en la resolución que se recurre ha revocado la sentencia apelada
y reformándola ha declarado improcedente la demandada para lo cual, ha expuesto: Que
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en la escritura pública del treintiuno de octubre del dos mil, extendida en base a una minu-
ta celebrada en la misma fecha no se hace mención al contrato privado; que en la escritu-
ra pública se hace mención a una hipoteca a favor del Banco Wiese Sudameris, la que no
aparece inscrita y que por tanto debe colegirse que la referencia es al embargo que se vie-
ne cuestionando; que analizado el contrato privado con la escritura pública, el primero no
le produce convicción en su contenido, debiendo tomarse como fecha cierta la escritura
pública del treintiuno de octubre del dos mil; y que por tanto la demandante al celebrar la
escritura pública de compraventa tenía conocimiento del gravamen, el que se encontraba
inscrito de modo que la inscripción a favor del Lima Sudameris Holding le otorgaba pre-
ferencia de derecho; y que estando inscritos ambos derechos (el de la actora y el de la en-
tidad demandada) pero precediendo la inscripción a favor del Banco de Lima (Hoy Lima
Sudameris Holding) la tercería resultaba improcedente; Q uinto.- Que, considerados los
argumentos de la Sala Superior, resulta que tal Colegiado, valorando la prueba actuada, ha
concluido que la fecha en que se efectuó la adquisición por parte de la actora data del trein-
tiuno de octubre del dos mil, cuando se celebró la escritura pública de compraventa; do-
cumento que evidentemente por su rango y por no contener ninguna referencia al contrato
privado de fojas tres lo dejó sin efecto, siendo que a dicha fecha ya se encontraba inscrito
el gravamen a favor de Lima Sudameris Holding (antes banco de Lima), hechos en base a
los cuales se debe analizar la causal invocada y que no corresponden ser modificados por
este Supremo Tribunal, que es uno de iure y no uno de facto; S ext o.- Que, el artículo dos
mil dieciséis del Código Civil recoge el principio de prioridad expresado en el apotegma
“prior tempore, potior jure” (el primero en el tiempo es mejor en el derecho), en atención a
la cual la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro; S é timo. - Que, conforme a la base fáctica arribada en la sentencia de
vista, la medida cautelar inscrita a favor del Banco de Lima, es de data anterior a la adqui-
sición de la propiedad del bien sublitis por la accionante efectuada el treintiuno de octu-
bre del dos mil e inscrita con posterioridad; de modo que, confrontados los derechos de las
partes, y a fin de dilucidarse preferencia, es de aplicación el artículo dos mil dieciséis del
Código Civil, conforme al cual prima el derecho del Banco en mérito a que es anterior a la
adquisición de la demandada y por ende obviamente anterior a la inscripción de su domi-
nio; y en ese entender no se advierte la aplicación indebida de la norma en cuestión; máxi-
me si de acuerdo a lo dicho precedentemente, por la tercería de propiedad el actor debe
acreditar su derecho con anterioridad al momento en que se constituyó el gravamen y al no
haberse acreditado ello, no puede prosperar la demanda; O ctavo.- Por tales consideracio-
nes, de conformidad con el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; de-
clararon: I N F U N D A D O el recurso de casación de fojas doscientos setentitrés interpues-
to contra la resolución de vista de fojas doscientos sesenticuatro su fecha nueve de octubre
del dos mil dos; C O N D E N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recur-
so, así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publi-
cación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Juana
Jesús Cabala Cabala contra Banco de Lima (ahora Lima Sudameris Holding) y otros, so-
bre tercería de propiedad; y los devolvieron.
105
C A S . N ° 347- 20- S A N M A R T ÍN
E EJ C U C I Ó N D E G A R A N T Í A . Lima, nueve de junio del dos mil tres. V I S T O S ; Veri-

ficado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso de casación inter-
puesto por don Manuel Roosvel Gómez Tesheira y Fidelia Alegría Arévalo, conforme a
lo previsto en el artículo 387 del Código Procesal Civil; y A T E N D I E N D O : P rimero.- Se
aprecia de autos que, los recurrentes no han consentido la resolución de primera instancia
que le fue adversa, por lo que satisface el requisito que exige el inciso 1 del artículo 388
del Código Procesal Civil. S egundo.- Los peticionantes invocando las causales previstas
en los incisos 1 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, denuncian la interpretación
errónea de una norma de derecho material y la infracción a las formas esenciales para la
eficacia y validez de los actos procesales, descrito en el artículo 720 del citado cuerpo le-
gal. T ercero.- Respecto al error in iudicando los impugnantes esgrimen los siguientes ar-
gumentos: a) se ha interpretado erróneamente el artículo 2013 del Código Civil que regu-
la el principio de legitimación registral, toda vez que al existir un pedido de nulidad de los
asientos registrales de hipoteca, primero debió resolverse el pedido declarándose nulos los
asientos registrales, para luego resolver el fondo de la controversia; señalan que la inter-
pretación correcta de la norma consistente en que el contenido de las inscripciones se pre-
sume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o declare judicialmen-
te la nulidad; siempre y cuando del mismo documento no resulte manifiesta la ausencia de
formalidad esencial que la ley prescribe bajo sanción de nulidad. Analizada la denuncia
se advierte que en el fondo el recurrente propone que mediante una vía incidental se deje
sin efecto asientos registrales que derivan de un contrato de cesión de hipoteca, lo cual no
es procedente, pues la nulidad de un asiento registral, implica la nulidad de un acto jurídi-
co la cual debe hacerse en vía de acción, siendo así, el Colegiado al tener como válidos el
contenido de las inscripciones ha actuado de acuerdo a ley de conformidad con el princi-
pio de legitimación, no existiendo interpretación errónea de la norma, motivo por el cual
la denuncia no es procedente; b) se denuncia también la interpretación errónea del artículo
2016 del Código Civil, fundamentando los recurrentes que este dispositivo, que regula la
preferencia de derecho que otorga el Registro, no era de aplicación al caso de autos pues
no se discute prioridades registrales por ende esta norma no debió aplicarse. Analizada la
denuncia propuesta se advierte que su fundamento se basa en otra causal casatoria distin-
ta a la señalada, razón por la cual la denuncia incurre en falta de claridad y precisión y por
ello resulta improcedente; c) Se aduce también la interpretación errónea del artículo 1099
inciso 3 del Código Civil, y esgrimen que al haberse garantizado un crédito futuro, era ne-
cesario se realice a una liquidación de cuentas, la cual debía hacerse bilateralmente y con
conocimiento de los deudores, pues así podrían haber hecho valer su derecho de contra-
dicción y defensa, lo que no ha ocurrido en el presente caso. Analizados el auto final y la
resolución recurrida se advierte que la norma denunciada no ha servido de fundamento ju-
rídico para expedir dichas resoluciones por lo que mal hacen los recurrentes en denunciar
que el Colegiado ha interpretado erróneamente una norma, cuando esta no ha sido aplica-
da, siendo así la denuncia resulta inviable; d) por último alegan la interpretación errónea
del artículo 1206 del Código Civil, referido a la cesión de derechos, bajo el fundamento
que en el quinto considerando de la resolución apelada y en la recurrida se ha establecido
106
que la cesión de una hipoteca puede hacerse sin cederse el crédito u obligación principal,
lo cual según los impugnantes no procede como propuesta de interpretación señalar que la
cesión de la garantía hipotecaria por su naturaleza accesoria necesariamente debe hacerse
también con la cesión de la obligación principal que en este caso es el crédito para que así
tenga validez. Sin embargo del análisis del auto final y de la resolución recurrida, específi-
camente del considerando quinto se advierte que el a quo ni el Colegiado han establecido
lo que manifiestan los impugnantes, que la cesión de hipoteca puede hacerse sin cederse el
crédito u obligación principal, tampoco se advierte que se haya hecho distingos entre obli-
gaciones principales y accesorias; por el contrario lo que han establecido las instancias de
mérito es la facultad del acreedor de hacer uso del derecho de cesión sin asentimiento del
deudor, lo que está autorizado por las norma[s] denunciadas, motivos por los cuales no se
evidencia la interpretación errónea de la norma. C uarto.- En cuanto a los errores in pro-
cedendo, los recurrentes denuncian los siguientes agravios: a) que se ha incumplido con la
formalidad procesal respecto a las cuestiones probatorias formuladas, pues el auto final y
la resolución de segunda instancia no han cumplido con declarar fundadas las tachas pro-
puestas contra los asientos registrales cuatro y cinco del certificado de gravamen corrien-
te a fojas siete conforme se pidió; analizada la denuncia, se concluye que esta resulta im-
procedente, pues las conclusiones fácticas al que han llegado las instancias de mérito no
constituyen infracción a las formas esenciales para la eficacia y validez de los actos proce-
sales; b) señalan también que se ha incumplido la formalidad procesal referida a la escritu-
ra pública de constitución de hipoteca pues esta no concuerda con su inscripción registral,
es decir en la constitución de la garantía hipotecaria donde aparece como acreedor hipote-
cario otra persona distinta a la que aparece en el asiento registral; analizada la denuncia se
advierte que los impugnantes no cumplen el requisito de fondo, es decir, no señalan cuál es
la formalidad procesal que consideran incumplida, motivo por el cual este agravio resulta
improcedente; c) por último denuncian que no se ha dado cumplimiento a las formalida-
des previstas en el artículo 720 del Código Procesal Civil, en lo que se refiere a la tasación
o valorización del inmueble hipotecado pues esta es falsa, no actualizada y no ha sido fir-
mada por dos peritos, no pudiendo realizarse otra con posterioridad tal como lo ha ordena-
do el a quo, toda vez que la tasación comercial constituye un recaudo para poder emitir el
auto de pago; que de la revisión de los actuados se advierte que la tasación presentada a fo-
jas diez por el demandante cumple con todas las formalidades exigidas por el artículo 720
del Código Procesal Civil, por lo que no se verifica infracción alguna a las formas esen-
ciales para la eficacia y validez del proceso. En consecuencia no habiéndose cumplido con
los requisitos de fondo señalados por los numerales 2.1 y 2.3 del inciso 2 del artículo 388
del Código Procesal Civil y en concordancia con lo dispuesto por el artículo 392 del cita-
do Cuerpo Legal: Declararon I M P R O C E D E N T E el recurso de casación interpuesto por
don Manuel Roosvel Gómez Tesheira y Fidelia Alegría Arévalo, en los seguidos por Pro-
motora Oriental Sociedad Anónima Cerrada, sobre ejecución de garantía; C O N D E N A -
R O N a los recurrentes al pago de la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así
como al pago de costas y costos originados en la tramitación del recurso; D I S P U S I E R O N
la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabili-
dad; y los devolvieron.
107
A U T O C A LI F I C A T O R I O D E R E C U R S O
C A S . N ° 3471- 20- C A LLA O
E EJ C U C I Ó N D E G A R A N T Í A . Lima, once de junio del dos mil tres. V I S T O S ; y A T E N -

D I E N D O : P rimero.- El recurso de casación interpuesto cumple con las exigencias de for-
ma establecidas para su admisibilidad; así como con el requisito de fondo previsto en el
inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. S egundo.- La entidad recurrente sus-
tenta su recurso sobre la base de las causales previstas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo
386 del Código adjetivo, referidas a la aplicación indebida e inaplicación de normas de de-
recho material, así como a la contravención de las normas que garantizan el derecho a un
debido proceso. T ercero.- En relación a los vicios in procedendo, la impugnante alega que
la sentencia de vista carece de motivación y mención expresa de la ley, además de haberse
omitido pronunciamiento sobre los hechos alegados por el recurrente, vulnerándose los ar-
tículos 139 inciso 3 y 5 de la Constitución Política del Estado, así como el artículo 122 in-
ciso 3 y 4 del Código Procesal Civil; normas que establecen la motivación escrita de las re-
soluciones judiciales, así como la expresión clara y precisa de lo que se dicte u ordene. Sin
embargo, de la lectura de la sentencia de vista expedida en autos se desprende que al hacer
suyos los fundamentos de la apelada, se encuentra debidamente sustentada con expresión
clara de los fundamentos de hecho y de derecho que la motivan, contando con los requisi-
tos establecidos en el artículo 122 del Código Procesal Civil; en consecuencia, no adole-
ce de vicio alguno que acarree su nulidad. C uarto.- Asimismo, invoca la aplicación inde-
bida del artículo 1215 del Código Civil, norma que establece el inicio de los efectos de la
cesión, la cual produce efectos contra el deudor cedido desde que este la acepta o le es co-
municada fehacientemente, sosteniendo que la debida aplicación de dicha norma pasa por
observar previamente la presunción legal (jure et de iure) contenida en el artículo 2012 del
Código sustantivo. Al respecto, debe señalarse que la fundamentación de la denuncia satis-
face el requisito de fondo contenido en el artículo 388, inciso 2, ordinal 2.1 del Código for-
mal. Q uinto.- Finalmente, alega que el Colegiado Superior ha dejado de aplicar el artículo
2012 del Código Civil, sosteniendo que la cesión de hipoteca, se encuentra inscrita con fe-
cha trece de noviembre de mil novecientos noventiocho, por lo que en virtud a la presun-
ción legal contenida en la norma invocada, la deudora Gestión de Negocios Sociedad Anó-
nima fue comunicada desde tal fecha (sin admitirse prueba en contrario), de dicha cesión.
Analizada la denuncia formulada, debe indicarse que esta satisface el requisito de fondo
preceptuado en el numeral 388, inciso 2, acápite 2.2 del Código Procesal Civil. Por las ra-
zones expuestas y en uso de la facultad prevista en el artículo 393 del Código adjetivo: de-
clararon P R O C E D E N T E el recurso de casación de fojas doscientos veinte, interpuesto
por la Caja de Pensiones Militar Policial; por las denuncias calificadas positivamente en
los considerandos cuarto y quinto de la presente resolución, basadas en los incisos 1 y 2 del
artículo 386 del Código formal; en los seguidos con Gestión de Negocios Sociedad Anóni-
ma, sobre ejecución de garantías; en consecuencia desígnese oportunamente.
108
C A S . N ° 35- 20 02- LI M A
D E S A LO JO . Lima, diecisiete de junio del dos mil tres. V I S T O S ; verificado el cumpli-

miento de los requisitos de forma que para la admisibilidad del recurso interpuesto exige
el artículo 387 del Código Procesal Civil; y, A T E N D I E N D O : P rimero.- La sentencia de
primera instancia fue favorable al recurrente, razón por la cual no le es exigible el requi-
sito de procedencia señalado en el inciso 1 del artículo 388 del Código citado. S egundo.-
El impugnante sustenta su recurso en la causal prevista en el inciso 2 del artículo 386 del
ordenamiento procesal civil, al amparo del cual denuncia: a) la inaplicación de la doc-
trina j urisprudencial, como es la expresada en la Casación número doscientos setenti-
séis guión noventinueve Lima, del seis de julio de mil novecientos noventinueve. Sin em-
bargo, esta denuncia resulta inviable al no haberse producido aún doctrina jurisprudencial
vinculante con las formalidades que establece el artículo 400 de Código anotado, por lo
que el recurso por dicha causal es desestimado; b) la inaplicación del artí culo 923 del
C ód igo C ivi l, alegando que para ejercer el derecho de propiedad se requiere contar con un
título inobjetable, siendo el caso que los demandantes no ostentan un título suficiente que
acredite su calidad de propietarios, al encontrarse cuestionado judicialmente el que poseen
mediante los procesos de rescisión de contrato por lesión y de nulidad de acto jurídico,
respectivamente, que se encuentran en trámite; por lo tanto, es prematuro el desalojo in-
coado. Examinada esta causal, se observa que la propiedad de los demandantes se encuen-
tra inscrita registralmente, en tal sentido, según el artículo 2013 del Código Civil, se presu-
me cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente
su invalidez; por lo que no se corrobora la infracción de la norma sustantiva que se esgri-
me como inaplicada. En consecuencia, habiéndose incumplido con el requisito de fondo
señalado en el apartado 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil es de
aplicación el artículo 392 del mismo Código: Declararon I M P R O C E D E N T E el recurso
de casación de fojas doscientos cincuenticuatro, interpuesto por don Daniel Valdivia Cár-
denas; en los seguidos por don Raúl Ortega Pérez y otra, sobre desalojo; C O N D E N A R O N
al recurrente a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de las
costas y costos originados en la tramitación del recurso; D I S P U S I E R O N la publicación
de esta resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.
109
C A S . N ° 27- 20- A R E Q U IP A
N U LI D A D D E A C T O JU R Í D I C O . Lima, diecinueve de junio del dos mil tres. LA

S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E LA R E P Ú B LI C A ,
vista la causa en audiencia pública el día de la fecha, y producida la votación con arreglo
a ley, con los acompañados, emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O :
Es materia del presente recurso de casación, la sentencia de vista de fojas cuatrocientos
treintiuno su fecha seis de noviembre del dos mil uno integrada a fojas cuatrocientos cua-
renticuatro expedida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Arequipa que revo-
cando la apelada de fecha catorce de noviembre del dos mil obrante a fojas doscientos se-
tentiséis a doscientos ochentiuno y reformándola declara fundada la demanda y nulos los
actos jurídicos y documentos que los contienen, referentes a las escrituras públicas de
constitución de hipoteca de fecha cuatro de julio de mil novecientos noventiséis, constitu-
ción de fianza solidaria respaldada con hipoteca y ampliación de hipoteca de fecha diecio-
cho de marzo de mil novecientos noventisiete y rectificación de fecha dos de abril de mil
novecientos noventisiete y nulos los asientos registrales que dieron origen tales escrituras.
2. F U N D A M E N T O S P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O C E D E N T E
E L R E C U R S O : Mediante resolución de fecha cuatro de junio del dos mil dos se ha de-
clarado procedente el recurso de casación interpuesto por el Banco de Crédito del Perú
por la causal de interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil y la inaplica-
ción de los artículos 2013, 2016 y 2022 del citado Código Sustantivo. 3 . C O N S I D E -
R A N D O : P rimero.- El recurrente expresa que se ha interpretado erróneamente el artículo
2014 del Código Civil, toda vez que la interpretación de este precepto debe entenderse en
el sentido que el Banco recurrente en su condición de tercero mantiene su garantía hipote-
caria aun cuando se haya resuelto el derecho de propiedad de los otorgantes por virtud de
causas que no constaban en los Registros Públicos y que siendo así habría actuado de bue-
na fe al no haberse acreditado que conocía la inexactitud registral, por causas de actos no
registrados. S egundo.- El artículo 2014 del Código Civil consagra el principio de buena fe
registral, en el que para su aplicación deben concurrir copulativamente los siguientes re-
quisitos: a) que el adquirente obtenga el derecho a título oneroso; b) que actúe de buena fe
tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al mo-
mento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que
tenía conocimiento de la inexactitud del registro, presunción iuris tantum; c) que el
otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho- entendiéndose
que no se refiere a una sola clase de registro, sino al conjunto de estos que integran los Re-
gistros Públicos; d) que de los asientos registrales ni de los títulos inscritos, se observen
causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. T ercero.- El principio
de buena fe registral se fundamenta en la necesidad de buscar la seguridad del tráfico pa-
trimonial y esa búsqueda puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, es por
ello que el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral, el que
para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente,
en consecuencia la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en
forma restrictiva. C uarto.- Siendo así, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien
alega este principio para que su derecho sea oponible, es que actúe de buena fe tanto al mo-
mento de la celebración del negocio jurídico como al momento de la inscripción del mis-
mo. Q uinto.- En el presente caso, con fecha dieciséis de junio de mil novecientos noven-
tiuno los codemandados Ricardo Manuel Cáceres Muñoz y Betzabeth Deifilia Gamero
1 1 0
Tejada –padres de los accionantes– celebraron contrato de separación de patrimonios y an-

ticipo de legítima del inmueble ubicado en avenida San Martín número trescientos quince
del distrito de Miraflores - Arequipa a favor de sus menores hijos, contrato que corre a fo-
jas cinco. El primero de los actos jurídicos se encontraba inscrito desde el trece de febrero
de mil novecientos noventidós en la ficha registral número un millón doscientos treintinue-
ve mil ciento ochentisiete del Registro Personal de la Oficina Regional de los Registros
Públicos de Arequipa que corre a fojas trescientos veintisiete, es decir cuatro años antes de
la celebración de los actos jurídicos materia de nulidad y si bien en ese asiento registral no
constaba el anticipo de legítima, esto se debe a que en nuestro sistema registral lo que apa-
rece del asiento no es sino un resumen del título. S ext o.- Según la Exposición de Motivos
Oficial del Código Civil, redactada por la Comisión Revisora (Texto elaborado por Jack
Biggio Chrem y Víctor Raúl Ramírez), Editorial Cultural Cuzco, Marzo de mil novecien-
tos noventiocho página doscientos nueve se tiene que “(....) el principio de fe pública
registral se extiende al título representado por el asiento y no solo al asiento mismo; esto
se debe, como ya se ha dicho, a que el asiento no es sino un resumen del título, no pudien-
do ampararse solo en el contenido del asiento cuando nuestro sistema da al público y en
particular al tercero acceso a los libros, títulos archivados, índices, y demás documentos,
quedando entendido que el término inscripción debe abarcar el concepto más general, esto
es no solo al término restringido de asiento”. S é timo.- En consecuencia, la buena fe
registral en que pretende ampararse el Banco demandado queda desvirtuada pues cuando
se celebró el contrato de constitución de hipoteca cuatro de julio de mil novecientos no-
ventiséis y posteriormente el de fianza solidaria ya corría inscrito la separación de patrimo-
nios. Que para alegar este principio el impugnante estaba obligado no solo a verificar el
tracto sucesivo, esto es verificar el registro de propiedad inmueble, sino también el regis-
tro personal y de mandatos de quienes constituían garantía hipotecaria sobre el inmueble
para cerciorarse si estas personas tenían o no capacidad legal para realizar el acto. Si esto
hubiese sido así habría verificado que el inmueble no pertenecía a los codemandados. Por
tanto la buena fe regístral no le es aplicable. En consecuencia el Colegiado ha aplicado en
forma correcta el artículo 2014 del Código Civil, resultando la denuncia improcedente.
N ove no.- Que en cuanto a la causal de inaplicación de los artículos 2013, 2016 y 2022 del
Código Civil, el impugnante sostiene que los principios registrales consagrados en estos
dispositivos han sido ignorados en la sentencia de vista, a pesar de que eran de indispensa-
ble apreciación axiológica para merituar la validez del asiento de dominio donde estaba re-
gistrado el derecho de propiedad de los otorgantes y por cuyo mérito el Banco aceptó la
constitución de garantía hipotecaria. D é cimo.- Sin embargo, dichas normas citadas hacen
referencia al principio registral de legitimación, de prioridad en el tiempo, y la oponi-
bilidad de derechos reales sobre inmuebles. Para resolver este extremo debe establecerse
si con las normas citadas, que se dice no han sido aplicadas, cambiaría el sentido de la de-
cisión contenida en la sentencia de vista o no. Analizados los artículos 2013, 2016 y 2022
del Código Civil y apreciándose que ha quedado establecido de modo definitivo que a la
fecha de celebración de los actos jurídicos materia de nulidad, el inmueble ubicado en Ave-
nida San Martín número trescientos quince del distrito de Miraflores - Arequipa no era pro-
piedad de los codemandados y por ende el objeto era jurídicamente imposible, incurrien-
do en causal de nulidad prevista en el inciso 3 del artículo 219 del Código Civil; no cabe
discusión alguna respecto a los principios que se invocan, de donde se concluye que la
inaplicación de las normas invocadas no cambiarían el sentido de la decisión tomada por
la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Arequipa, siendo impertinente para dilucidar
la controversia; razón por la cual el recurso debe desestimarse. 4. D E C I S I Ó N : a) Por las
1 1 1
consideraciones expuestas estando a lo establecido en el artículo 397 del Código Procesal

Civil: Declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por Banco de Crédito
del Perú; en consecuencia N O C A S A R la resolución de vista de fojas cuatrocientos trein-
tiuno, su fecha seis de noviembre del dos mil uno, expedida por la Segunda Sala Civil de
La Libertad. b) C O N D E N A R O N al recurrente al pago de una multa de una Unidad de Re-
ferencia Procesal, así como al pago de las costas y costos originados en la tramitación del
recurso. c) D I S P U S I E R O N la publicación de esta resolución en el diario oficial El Perua-
no bajo responsabilidad; en los seguidos por Frank Joel Cáceres Gamero y otro con el Ban-
co de Crédito del Perú y otros sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron.
1 1 2
E X P . N ° 673- 203- A A /T C -I C A
S E N T E N C I A D E LT R I B U N A LC O N S T I T U C I O N A L
M O LI N E R A S A N T A M A R I N A S .A .C . En Lima, a los 23 días del mes de abril de 2003,

la Sala Primera del Tribunal Constitucional, con asistencia de los señores magistrados
Alva Orlandini, Presidente; Aguirre Roca y García Toma, pronuncia la siguiente sentencia.
A S U N T O : Recurso extraordinario interpuesto por Molinera Santa Marina S.A.C. contra
la sentencia de la Sala Mixta de la Corte Superior de Justicia de Ica, de fojas 762, su fecha
29 de enero de 2003, que declara improcedente la acción de amparo de autos. A N T E C E -
D E N T E S : La recurrente, con fecha 26 de julio de 2002 interpone acción de amparo con-
tra la Oficina Registral de Los Libertadores Wari, el Banco Wiese, Contilatin del Perú y la
Superintendencia de Administración Tributaria (Sunat), solicitando que se dejen sin efec-
to y se declare la invalidez de los Asientos Registrales N°s 2-E y 3-E de la Partida Electró-
nica N° 11000168, de Registro de Propiedad Inmueble de Pisco-Oficina Registral Los Li-
bertadores Wari, alegando que adquirió el inmueble inscrito en la referida partida de don
Ivo Tomasevich Colichón, y que en tal oportunidad dichos asientos no figuraban, vulne-
rándose su derecho de propiedad y el principio de buena fe registral. La Sunat contesta la
demanda solicitando que se la declare improcedente, argumentando que dichos asientos se
reinscribieron en mérito a la resolución expedida por el ejecutor coactivo quien, atribuyén-
dose facultades que no le correspondían, había dispuesto, previamente, y de modo inco-
rrecto, que se dejaran sin efecto todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble ma-
teria de litis; agregando que las facultades del ejecutor coactivo alcanzan solo a las medidas
que sean de su responsabilidad y que, por tal razón, este declaró posteriormente la nulidad
de la referida resolución. El Banco Wiese Sudameris deduce la excepción de caducidad y
solicita que se declare infundada la demanda, aduciendo que al haberse inscrito la hipote-
ca a su favor con anterioridad al embargo que posibilitó el remate del bien sublitis, tiene
derecho de preferencia y de ejecución sobre dicho bien, agregando que, precisamente por
tal razón, el ejecutor coactivo declaró nula la resolución que la canceló, cumpliendo así
con reponer la vigencia de los tres gravámenes preferentes impugnados. Añade que mal
puede la demandante invocar la buena fe registral cuando del mismo Registro podía cole-
girse la preexistencia de los gravámenes impugnados. La empresa Woodstock S.A.C. en li-
quidación se apersona al proceso y contesta la demanda solicitando que se la declare im-
procedente o infundada, alegando que la titularidad que reclama la demandante se basa en
dos actos fraudulentos: la adjudicación, producto del remate del bien, y la compra de este,
agregando que ha iniciado una investigación preliminar por delito contra la fe pública, es-
tafa y abuso de autoridad, en contra del ejecutor coactivo de la Municipalidad de Pisco, el
Sr. Tomasevich Colichón, y el representante de la demandante. Agrega que, luego de la
compra del inmueble y su respectiva inscripción, se declaró la nulidad de actuados en el
proceso coactivo mediante Resolución N° 31, comprendiéndose, además, el acto de rema-
te y la posterior adjudicación. Finalmente, añade que la accionante tenía pleno conoci-
miento de todos los gravámenes que pesaban sobre el inmueble, pues suscribió, con ante-
rioridad a la compra, un contrato de arrendamiento con Christophe Marcel Lacroix,
representante de la empresa Lacroix Industrias Asociados S.A.C. y actual representante de
la demandante. El Juzgado Especializado en lo Civil de Pisco, con fecha 30 de octubre de
2002, declara improcedente la demanda, considerando que el ejecutor coactivo ha ocasio-
nado un conflicto de intereses que no puede dilucidarse en una acción de garantía,
1 1 3
agregando que la nulidad y la cancelación de los asientos registrales, debe solicitarse en

otra vía. La recurrida confirma la apelada, por los mismos fundamentos. F U N D A M E N -
T O S : 1 . La demandante alega propiedad de un bien adquirido sin los gravámenes que
aparecen en dos asientos registrales y pide, invocando la buena fe registral, que los men-
cionados asientos queden sin efecto. Con tal motivo, emplaza a la Oficina Registral de los
Libertadores Wari, al Registrador Público interviniente, al Banco Wiese Sudameris, a
Contilatin del Perú y a la Sunat, como beneficiarios con los asientos impugnados. 2 . Los
demandados argumentan que los asientos impugnados existían antes de la compra del
bien que hizo la demandante, pero que, al momento de hacerla, habían sido indebidamen-
te cancelados por un ejecutor coactivo, quien, en efecto, carecía de facultades para hacer-
lo. Asimismo, aducen que se afectó el derecho de persecución y preferencia del que go-
zaban respecto a las hipotecas inscritas. 3 . La empresa Woodstock S.A.C. se apersona al
proceso y aduce que la demandante tenía conocimiento de la existencia de todos los gra-
vámenes existentes antes de realizar la compra, lo que acredita con el testimonio de Es-
critura Pública de Arrendamiento con opción exclusiva de compra, de fecha 3 de octubre
de 2000 (fojas 262), suscrito por la empresa Woodstock S.AC. en Liquidación y Lacroix
Industrias Asociados S.A.C., cuyo representante es Cristophe Marcel Lacroix. Asimismo,
alega que el proceso coactivo ha sido declarado nulo a partir del remate y la adjudicación,
acreditando lo sostenido con las correspondientes resoluciones que obran de fojas 231 a
234. 4 . El Tribunal Constitucional estima necesario precisar que del artículo 2014 del Có-
digo Civil, en concordancia con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento Ge-
neral de los Registros Públicos, se puede concluir que entre los requisitos necesarios para
que el principio de fe pública registral despliegue sus efectos, figuran: adquisición válida
de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral res-
pecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del
derecho, buena fe del adquiriente, e inscripción del derecho a su favor. 5 . Sin embargo,
de lo actuado se observa que, en el caso, los argumentos esgrimidos por los demandados
–en particular por el Banco Wiese Sudameris y por Woodstock S.A.C.– han puesto en tela
de juicio la buena fe de la empresa demandante, la cual no ha desvirtuado las alegaciones
hechas, no ha levantado los cargos formulado[s] y no ha acreditado la vigencia de los he-
chos invocados como fundamento de su pretensión; y, de otro, que la actora tampoco ha
probado la alegada inexactitud del Registro, pues se ha sostenido, sin que ella lo desmien-
ta, que del examen del Registro podía colegirse la preexistencia de los gravámenes im-
pugnados. 6 . Por lo demás, este Colegiado no ha advertido definitividad en la lesión ale-
gada, toda vez que, conforme al artículo 2013 del Código Civil, la actora tiene expedita
una vía rápida y específica que brinda al órgano judicial la potestad para declarar la inva-
lidez de los asientos registrales materia de autos, razón por la que se deja a salvo su dere-
cho para hacerlo valer, en todo caso, en la forma legal que corresponda. 7 . La conducta
negligente del Registrador y del Ejecutor Coactivo hacen necesario que se indague y de-
termine la existencia de las responsabilidades de dichos funcionarios; y, de ser el caso,
que se les imponga la medida disciplinaria a que hubiere lugar, razón por la cual, a crite-
rio de este Colegiado, resulta de aplicación el artículo 11 de la Ley N° 23506. Por estos
fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones que le confieren la
Constitución Política del Perú y su Ley Orgánica, F A LLA R E V O C A N D O la recurrida
que, confirmando la apelada, declaró improcedente la demanda; y, reformándola, la de-
clara I N F U N D A D A , dejando a salvo el derecho de la demandante para que lo haga valer
conforme a ley; e integrándola, ordena que, en virtud de la aplicación del artículo 11 de
la Ley N° 23506, se remitan copias de los actuados a la Fiscalía Provincial Penal de
1 1 4
Turno, para que proceda conforme a ley, dando cuenta al Tribunal Constitucional de las
medidas adoptadas. Dispone la notificación a las partes, su publicación conforme a ley y
la devolución de los actuados.
SS. ALVA ORLANDINI; AGUIRRE ROCA; GARCÍA TOMA
1 1 5
E X P . N ° 016- 20- A I / T C - LI M A
S E N T E N C I A D E LT R I B U N A LC O N S T I T U C I O N A L
C O LE G I O D E N O T A R I O S D E JU N Í N . En Lima, a los 30 días del mes de abril de

2003, reunido el Tribunal Constitucional en sesión de Pleno Jurisdiccional, con la asisten-
cia de los señores Magistrados Alva Orlandini, Presidente; Bardelli Lartirigoyen, Vicepre-
sidente; Rey Terry, Aguirre Roca, Revoredo Marsano, Gonzales Ojeda y García Toma,
pronuncia la siguiente sentencia. A S U N T O : Acción de inconstitucionalidad interpuesta
por el Colegio de Notarios de Junín contra el segundo párrafo del artículo 7 de la Ley N°
27755, que prevé que: “Vencido el plazo del proceso de integración de los registros pre-
visto en el artículo 2 de la presente Ley, todas las inscripciones se efectuarán por Escritu-
ra Pública o mediante formulario registral legalizado por Notario, cuando en este último
caso el valor del inmueble no sea mayor de veinte (20) Unidades Impositivas Tributa-
rias (UIT)”. A N T E C E D E N T E S : El demandante manifiesta que el artículo 7 de la Ley
N° 27755, al disponer que la inscripción del inmueble cuyo valor no sea mayor de 20 Uni-
dades Impositivas Tributarias (UIT), puede efectuarse mediante formulario registral lega-
lizado por Notario, implica una inconstitucional modificación del ordenamiento jurídico
del país basado en el derecho escrito y codificado. Sostiene que el formulario registral ca-
rece de una matriz, imposibilitando la expedición de copias en caso de que el documento
se extravíe o se destruya; no conlleva la seguridad de la escritura pública, por cuanto esta
otorga fecha cierta y permite comprobar la capacidad de los contratantes; facilita la fal-
sificación de firmas; puede ser autorizado por cualquier verificador sin que existan nor-
mas precisas que regulen sus obligaciones y responsabilidades profesionales. Afirma que
en nuestro sistema de Derecho son los notarios quienes dan fe de los actos y contratos que
se inscriben en los registros públicos. Aduce que una eficiente publicidad registral radica
en que todo acto o contrato inscribible se formalice en una escritura pública, garantizán-
dose de esta manera la legitimidad, legalidad y certeza de derecho. Sostiene que la supe-
rioridad de la escritura pública radica en su matricidad y su fecha cierta, siendo deber del
notario verificar la capacidad, libertad y conocimiento de los otorgantes, y velar por la le-
gitimidad del acto o contrato. El apoderado del Congreso de la República contesta la de-
manda y manifiesta que el legislador, a través de la dación de la Ley N° 27755, fomenta el
ejercicio pleno del derecho de propiedad y cumple con el deber de facilitar el acceso del
mayor número posible de ciudadanos al registro de propiedad inmobiliaria, buscando pro-
mover la igualdad de condiciones en el acceso al registro. Afirma que, con la introducción
del formulario registral legalizado por Notario Público, el camino al registro resultaría me-
nos complicado. Sostiene que cuando la norma impugnada establece el empleo alternativo
del formulario registral legalizado por Notario Público, no introduce elementos ajenos al
sistema del notariado latino; por el contrario, respeta la tradición jurídica romano- germá-
nica del derecho escrito y codificado. De otra parte, señala que la seguridad jurídica que
garantiza el tráfico de bienes y servicios, se sustenta no solo en el formulario o escritura
pública, sino también en el registro mismo, siendo necesario que los derechos sean oponi-
bles frente a terceros, lo cual solo se logra con la publicidad registral y la seguridad jurídi-
ca que esta brinda. Aduce que corresponde al reglamento de la ley y demás normas infra-
legales, establecer todas las normas de seguridad pertinentes. Señala que debido a que la
Ley N° 27755 no ha sido aún reglamentada, el demandante supone una serie de situacio-
nes ficticias y generadoras de inseguridad jurídica que en la realidad no resultan probables,
1 1 6
porque, de acuerdo con los antecedentes legislativos y sus reglamentos, el empleo del for-
mulario registral brinda una mayor seguridad jurídica. Sostiene que no es correcto afirmar
que el formulario registral carece de matriz, pues la Ley del Notariado prevé la posibilidad
de que el formulario legalizado se incorpore al protocolo notarial, indicando, además, que
el archivo registral conserva los formularios registrales, posibilitando que se pueda obte-
ner una copia del documento original. Asimismo, afirma que es incorrecto sostener que la
legalización del formulario registral implica una simple legalización de firmas, ya que se
trata de una función más compleja, respaldada por las normas y principios de la función
notarial. Por otro lado, señala que para que el formulario sea inscrito requiere, además de
la legalización por parte del Notario Público, la posterior calificación por parte del Regis-
trador, quien puede observar, e incluso tachar, los actos pendientes de inscripción si es que
determina que estos no se ajustan a las normas jurídicas aplicables. Asevera que es erró-
neo afirmar que la escritura pública se trata de un documento que tiene “superioridad” so-
bre cualquier otro, dado que esta también puede devenir en nula por contravenir las forma-
lidades establecidas en la ley. En ese sentido, indica que no todo acto o contrato inscribible
se formaliza en una escritura pública, pues el artículo 2010 del Código Civil dispone que
la inscripción se hace en virtud del título que conste en instrumento público, salvo disposi-
ción contraria, de lo que se desprende que la inscripción puede tener lugar a partir de cual-
quier instrumento público, no solo la escritura pública, e incluso de un documento privado,
si así lo dispone la ley. F U N D A M E N T O S : 1. Aunque la demanda no es lo suficientemen-
te precisa en determinar cuál es el derecho o el principio constitucional que se considera
afectado, del tenor de la misma es posible concluir que es el principio de la seguridad ju-
rídica el que se entiende vulnerado por la disposición impugnada. En efecto, el recurrente
manifiesta que aceptar la alternativa de que la inscripción de los inmuebles que no tengan
un costo mayor de 20 UIT pueda ser efectuada mediante formulario registral legalizado
por Notario supone una afectación del principio de seguridad jurídica, pues el formulario
registral no presta las mismas garantías de una escritura pública; por su parte, el deman-
dado considera que la utilización del formulario registral aminora los costos de inscrip-
ción, razón por la cual se fortalece el principio de seguridad jurídica, al permitirse que más
personas gocen de un título de propiedad inscrito en los registros públicos. Así, aunque la
divergencia en el presente caso pudiera aparecer como una relativa simplemente a la rela-
ción costo-beneficio de una opción legislativa, al estar comprometida la seguridad jurídica
y con ella el correcto desarrollo que debe merecer el derecho constitucional a la propiedad,
el Tribunal Constitucional considera que existe materia que justifica un pronunciamiento
sobre el fondo de la cuestión.
La seguridad j urí dica como principio constitucional
2. En primer término, y dado que a diferencia de otras constituciones comparadas, nuestra
Norma Fundamental no reconoce de modo expreso a la seguridad jurídica como un princi-
pio constitucional, es menester que este Tribunal determine si el principio aludido es uno
de rango constitucional, y, por ende, si es susceptible de alegarse como afectado a efec-
tos de determinarse la constitucionalidad o inconstitucionalidad de una ley o parte de
esta. 3. El principio de la seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Cons-
titucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas (en especial, las de los poderes
públicos) frente a los supuestos previamente determinados por el Derecho, es la garantía
que informa a todo el ordenamiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitra-
riedad. Tal como estableciera el Tribunal Constitucional español, la seguridad jurídica su-
pone “la expectativa razonablemente fundada del ciudadano en cuál ha de ser la actuación
1 1 7
del poder en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5). El principio in comento no
solo supone la absoluta pasividad de los poderes públicos, en tanto no se presenten los su-
puestos legales que les permitan incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos, sino que
exige de ellos la inmediata intervención ante las ilegales perturbaciones de las situaciones
jurídicas, mediante la “predecible” reacción, sea para garantizar la permanencia del statu
quo, porque así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su caso, para dar lugar a las debi-
das modificaciones, si tal fue el sentido de la previsión legal. 4. Así pues, como se ha di-
cho, la seguridad jurídica es un principio que transita todo el ordenamiento, incluyendo,
desde luego, a la Norma Fundamental que lo preside. Su reconocimiento es implícito en
nuestra Constitución, aunque se concretiza con meridiana claridad a través de distintas dis-
posiciones constitucionales, algunas de orden general, como la contenida en el artículo 2,
inciso 24, parágrafo a) (“Nadie está obligado a hacer lo que la ley no manda, ni impedido
se hacer lo que ella no prohíbe”), y otras de alcances más específicos, como las contenidas
en los artículos 2, inciso 24, parágrafo d) (“Nadie será procesado ni condenado por acto
u omisión que al tiempo de cometerse no este previamente calificado en la ley, de mane-
ra expresa e inequívoca, como infracción punible, ni sancionado con pena no prevista en
la ley”) y 139, inciso 3, (“Ninguna persona puede ser desviada de la jurisdicción predeter-
minada por la ley, ni sometida a procedimiento distinto de los previamente establecidos, ni
juzgada por órganos jurisdiccionales de excepción, ni por comisiones especiales creadas
al efecto, cualquiera que sea su denominación”).
S eguridad j urí dica y d erech o de propiedad
5. Pero cuando se trata de vincular la seguridad jurídica al derecho de propiedad, tal como
ocurre en el caso de autos, aquella no solo debe garantizar el mantenimiento del statu
quo, de forma tal que al individuo se le asegure el mantenimiento de su situación jurídica
en la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para su mu-
tación, sino que el principio se convierte en requisito indispensable para el desarrollo de
los pueblos, en tanto permite crear la certidumbre institucional que dota a los individuos
de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad del derecho de propiedad, dar lu-
gar a la generación de riqueza. En efecto, el derecho constitucional a la propiedad tiene
una incuestionable connotación económica, y así lo ha entendido nuestra Carta Fundamen-
tal cuando no solo reconoce a la propiedad dentro de la enumeración de su artículo 2, que
agrupa a los principales derechos fundamentales, sino que en su artículo 70 establece que:
“El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza (...). A nadie puede privarse
de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública
(...)”. De este modo, el derecho a la propiedad no solo adquiere la categoría constitucional
de derecho fundamental, sino que su defensa y promoción se constituyen en garantía insti-
tucional para el desarrollo económico. Tal conclusión se ve reafirmada cuando en el título
“Del Régimen Económico”, específicamente en el artículo 60 del texto constitucional, se
dispone que: “El Estado reconoce el pluralismo económico. La economía nacional se sus-
tenta en la coexistencia de diversas formas de propiedad y de empresa (...)”. Empero, para
el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo
reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de sim-
ple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho
frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la
oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es
decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el dere-
cho. Es la inscripción del derecho de propiedad en un registro público el medio a través
1 1 8
del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucio-
nal para la creación de riqueza y, por ende, para el desarrollo económico de las sociedades,
tanto a nivel individual como a nivel colectivo.
T est de proporcionalidad
6. El Tribunal Constitucional considera que tal como aparece planteada la cuestión contro-
vertida, esta puede resolverse bajo el test de proporcionalidad. En efecto, es pertinente pre-
guntarse si el propósito legislativo de hacer del derecho de propiedad un derecho oponible
frente a terceros (registrarlo), a través de la reducción de los costos que supone la obliga-
toria utilización de la escritura pública para la inscripción del mismo, no termina por sacri-
ficar en tal grado el principio constitucional de la seguridad jurídica, que termina resultan-
do desproporcionado aun cuando el fin resulte legítimo. Y es que si bien es cierto, tal como
ha quedado dicho, la inscripción en el registro del derecho de propiedad dota de seguridad
jurídica al ejercicio del mismo, también lo es que es importante que la legislación cree las
condiciones suficientes para que la seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el
procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se considera que de lo que se trata es
que el contenido de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad.
De la legitimidad constitucional del fin perseguido
7. Es bien conocido el grave problema que atraviesa nuestra sociedad en lo que a la ins-
cripción del derecho de propiedad se refiere. Es considerable el número de propietarios en
nuestro territorio que no poseen un título de propiedad inscrito en registros públicos, lo
que supone que no sea posible ejercer a plenitud el derecho constitucionalmente recono-
cido. En ese sentido, es reconocible la intención del legislador, quien, a través de la utili-
zación del formulario registral, procura crear para los propietarios de escasos recursos una
vía menos costosa para inscribir su derecho. El fin perseguido, por lo pronto, aparece como
constitucionalmente legítimo, pues se pretende dotar al derecho de propiedad de las garan-
tías suficientes para su pleno desarrollo, a través del registro del mismo.
De la adecuación del medio utilizado para alcanzar el fin buscado
8. De otra parte, se puede concluir razonablemente que la reducción de los costos de
transacción en la búsqueda de inscribir el derecho de propiedad, generará que un mayor
número de personas puedan acceder a dicha inscripción, razón por la cual se entiende que
la medida adoptada es idónea para alcanzar el objetivo que se busca. En efecto, la escritura
pública es sin duda más costosa que la utilización de un formulario registral legalizado por
Notario Público; por tanto, prever la alternativa de utilización de este último por quienes,
encontrándose dentro del supuesto de la norma, así lo deseen, es un medio adecuado a
efectos de alcanzar el fin perseguido.
D e la necesidad del medio utiliz ado
9. Sin embargo, para concluir la proporcionalidad de la disposición cuestionada, no es su-
ficiente la legitimidad del propósito buscado, ni tampoco la adecuación de la medida al
fin perseguido. Es imprescindible valorar la necesidad de que sea esa medida la utilizada
y no otra la que pueda sacrificar en menor grado el principio constitucional comprometi-
do, en este caso, la seguridad jurídica. A efectos de determinarse la necesidad o no de la
medida adoptada, es del caso preguntarse cuál es el verdadero grado de afectación que su-
fre el principio de la seguridad jurídica, cuando se propone como alternativa la utilización
del formulario registral legalizado por Notario Público, en lugar de la escritura pública. Al
1 1 9
respecto, y en primer término, es pertinente señalar que el Tribunal Constitucional com-

parte la posición del demandante, en cuanto sostiene que la escritura pública es un docu-
mento público notarial que, en principio, proporciona mayor seguridad jurídica que el for-
mulario registral. Sin duda, la escritura pública es el documento notarial más importante,
dotado de una especial solemnidad, no solo en su contenido (introducción, cuerpo y con-
clusión), sino en los actos previos y posteriores a su elevación, estipulados en los artículos
50 y siguientes de la Ley N° 26002, Ley del Notariado. Se trata, pues, de un instrumento
público, notarial, protocolar. Empero, el Tribunal Constitucional considera que si bien la
alternativa de uso de los formularios registrales reduce los alcances de la protección que
dispensa la seguridad jurídica, esta no se ve desvirtuada desde que se exige que el formu-
lario registral sea “legalizado por Notario Público”. La previsión de esta legalización nota-
rial permite sostener las siguientes consideraciones: 1) Antes de que el formulario registral
sea sometido a la calificación del registrador, será imprescindible la intervención del No-
tario, la misma que, más allá de que no se trate de la celebración de una escritura pública,
producirá fe de la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el no-
tario presencie (artículo 26 de la Ley N° 26002). 2) Una adecuada interpretación de la Ley
N° 26002, nos indica que, tratándose de una legalización, esta ingresa en lo que en la
referida ley se denominan certificaciones, las que, a su vez, son instrumentos públicos
extraprotocolares susceptibles de protocolizarse a pedido de parte (artículo 96 de la Ley
N° 26002). 3) En tal sentido, siendo un instrumento público notarial, la legalización del
formulario registral dará fe de la realización del acto, hecho o circunstancia, de la identi-
dad de las personas u objetos y de la suscripción del documento, confiriéndole fecha cierta
(artículo 97 de la Ley N° 26002). Es de observarse entonces que, conforme a estos linea-
mientos, si bien el formulario registral legalizado por Notario no goza de la solemnidad de
una escritura pública, se ha optado por una medida que no termina por desvirtuar la segu-
ridad jurídica, sino que, respetándola dentro de términos todavía razonables, presenta una
opción legislativa proporcional frente al fin legítimo que se pretende alcanzar, esto es, que
un mayor número de ciudadanos tenga la posibilidad de consolidar su derecho de propie-
dad a través de su inscripción registral. 10. Resulta importante agregar que, por lo demás,
no es ajeno a este Tribunal que la Ley N° 27755 será objeto de reglamentación en breve
plazo, la misma que podrá desarrollar, bajo criterios aún más amplios, la seguridad jurídi-
ca otorgada por la legalización notarial del formulario registral.
D erech o a la igualdad
1 .1 Finalmente, y aunque los recurrentes no han alegado una supuesta afectación del de-
recho a la igualdad por parte de la norma impugnada, considerando que las inscripciones
mediante formulario registral legalizado por Notario, solo se encuentran abiertas para los
casos en que el valor del inmueble no sea mayor de 20 UIT, este Tribunal estima pertinente
revisar si tal disposición es atentatoria al derecho constitucional referido. En reiterada ju-
risprudencia, este Supremo Colegiado ha establecido que el derecho a la igualdad consig-
nado en la Constitución no significa, siempre y en todos los casos, un trato legal uniforme
hacia los ciudadanos; el derecho a la igualdad supone tratar “igual a los que son iguales”
y “distinto a los que son distintos”, lo cual parte de la premisa de que es posible constatar
que en los hechos no son pocas las ocasiones en que un determinado grupo de individuos
se encuentran postergados en el acceso, en igualdad de condiciones, a las mismas oportu-
nidades. Tal constatación genera en el Estado la obligación de tomar las medidas pertinen-
tes a favor de los postergados, de forma que sea posible reponer las condiciones de igual-
dad de oportunidades a las que la Constitución aspira. Tal trato desigual no es contrario a
120
la Norma Fundamental, pues está amparado en la razonabilidad; estamos ante el supues-

to de “tratar distinto a los que son distintos”, con la finalidad de reponer la condición de
igualdad que en los hechos no se presenta. 12. Es evidente que aquellos individuos que
cuentan con un título de propiedad registrado poseen una especial ventaja frente a aquellos
que no cuentan con la inscripción. Tal ventaja se traduce, especialmente, en facultades de
índole económica. Los que ostentan un título inscrito cuentan con un derecho de propie-
dad oponible erga omnes, razón por la cual será más difícil despojarlos injustamente de su
propiedad, con el desmedro económico que ello acarrearía, y tienen mayores posibilida-
des de convertirse en sujetos de crédito, por mencionar solo algunas de la referidas venta-
jas. Existiendo, pues, marcadas distancias entre un título registrado y uno que no lo está,
y, por ende, entre los que ostentan un derecho de propiedad con las prerrogativas que la
Constitución aspira y aquellos que no, y considerando que parte importante de las razones
por las que se suscitan tales distancias se debe a que no todos tienen el poder adquisitivo
para acceder al registro, entonces es deber del Estado instaurar las condiciones para des-
pejar los obstáculos que generan tal desigualdad de oportunidades. Tal ha sido el propósi-
to de la disposición cuestionada. En tal sentido, el legislador ha partido de una presunción
meridianamente objetiva: mientras mayor sea el precio del inmueble que se busca inscri-
bir, se presume que mayor es el poder adquisitivo de la persona titular del mismo, y vice-
versa, mientras menor sea el precio, menor será la capacidad adquisitiva de quien se desea
inscribir. Por estos fundamentos, el Tribunal Constitucional, en uso de las atribuciones que
le confieren la Constitución Política del Perú y su Ley Orgánica. F A LLA Declarando I N -
F U N D A D A la demanda de inconstitucionalidad contra el segundo párrafo del artículo 7
de la Ley N° 27755. Dispone la notificación a las partes, su publicación en el diario ofi-
cial El Peruano y la devolución de los actuados.
SS. ALVA ORLANDINI; BARDELLI LARTIRIGOYEN; REY TERRY; AGUIRRE
ROCA; REVOREDO MARSANO; GONZALES OJEDA; GARCÍA TOMA
12
C A S . N ° 209- 205- LA M E R C E D - JU N ÍN
Lima, quince de marzo de dos mil siete.- LA S A LA C I V I L P E R M A N E N T E D E LA

C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en discordia; vista la causa
en la fecha, con los acompañados y producida la votación con arreglo a ley, emite la si-
guiente sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación inter-
puesto por doña Mery Marlene Melgarejo Rojas de Ñaña contra la resolución de vista de
fojas trescientos catorce a trescientos diecisiete, su fecha veintitrés de junio del dos mil
cinco, emitida por la Primera Sala Mixta Descentralizada de la Corte Superior de Justicia
de Junín, que confirma la sentencia apelada que declara infundada la demanda interpuesta
por doña Mery Marlene Melgarejo Rojas de Ñaña con el ex Banco de los Andes - Sucur-
sal La Merced hoy Banco Continental sobre nulidad de escritura pública y otros; con cos-
tas y costos. 2. F U N D A M E N T O S P O R LO S C U A LE S S E H A D E C LA R A D O P R O -
C E D E N T E E L R E C U R S O : Admitido el recurso de casación, fue declarado procedente
mediante resolución de fecha diez de octubre del dos mil cinco, por la causal de la inter-
pretación errónea e inaplicación de una norma de derecho material; fundamentando en: a)
la interpretación errónea del artículo 315 del Código Civil; y que la correcta interpretación
debe hacerse en forma sistemática y sobre todo a los principios consagrados en los artícu-
los 4 y 7 de la Constitución del Estado, consecuentemente se tiene que garantizar los bie-
nes patrimoniales que pertenecen a la sociedad de gananciales cuya norma se encuentra
dentro de la institución de familia y de no ser así se estaría desprotegiendo a toda la insti-
tución garantizada por la Constitución del Estado; b) la inaplicación del artículo V, VII del
Título Preliminar y el artículo 219 incisos 1, y 3 del Código Civil; que la recurrente se en-
cuentra casada con don Metodio Ñaña Sora desde el veinte de mayo de mil novecientos
ochenta y seis, habiendo adquirido el bien sublitis dentro del matrimonio, cuyo contrato de
adquisición fue celebrado el veinticinco de noviembre de mil novecientos ochenta y siete,
siendo una propiedad que pertenece a la sociedad de gananciales, y consecuentemente am-
bos cónyuges necesariamente deben manifestar su voluntad, empero la actora no ha inter-
venido en el contrato de garantía hipotecaria sobre dicho inmueble, además su cónyuge se
presenta a título personal como soltero, pese a que para disponer o gravar necesariamente
tenía que ser con la concurrencia de ambos cónyuges. 3. C O N S I D E R A N D O : P rimero:
La demandante pretende se declare la nulidad de las escrituras públicas de concesión de lí-
nea de crédito y constitución de garantía hipotecaria de fecha dos de diciembre de mil no-
vecientos noventa y veinticinco de noviembre de mil novecientos noventa y uno, así como
de los actos jurídicos que contienen, celebradas por el Banco de los Andes, hoy Banco
Continental, con Metodio Ñaña Sora, argumentando que este ha gravado bienes de la so-
ciedad conyugal que tienen formada, sin su consentimiento ni participación. S egundo.-
Las instancias de mérito han establecido que el inmueble gravado fue adquirido el veinti-
cinco de noviembre de mil novecientos ochenta y siete por don Metodio Ñaña Sora,
indicando el estado civil de soltero, y así se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmue-
ble, y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Civil
han declarado infundada la demanda. T ercero.- En este caso nos encontramos frente a un
aparente conflicto de normas legales. Por un lado las reglas de Derecho de Familia, relati-
vas a la sociedad de gananciales que nace del matrimonio. Así, todo bien que se adquiere
durante su vigencia se presume común, salvo prueba en contrario, y ninguno de los cónyu-
ges puede disponer o gravar un bien común, sin conocimiento y participación del otro. Esa
12
regla está recogida en el artículo 315 del Código Civil. C uarto: De otro lado están las re-
glas de los Registros Públicos y las que amparan un derecho real de hipoteca. Los Regis-
tros Públicos, tienen como principal finalidad publicitar situaciones jurídicas; asegurar el
tráfico patrimonial, proteger al tercero de buena fe. De allí que se presume de pleno dere-
cho que todos tenemos conocimiento del contenido de las inscripciones, que estas se pre-
sumen ciertas, mientras judicialmente no se modifique su contenido, y que para oponer de-
rechos reales sobre inmuebles, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad, como bien establecen los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Civil, que
sustentan la Sentencia de vista. Q uinto.- En realidad no hay conflicto ni oposición entre
dichas normas, sino que se complementan, pues el bien común de la sociedad conyugal,
inscrito con tal calidad, en el Registro Público, recibe la protección de su publicidad. Esa
no es la situación en el presente caso, pues habiéndose inscrito el inmueble como de exclu-
siva propiedad de Ñaña Sora, la recurrente no puede oponer su derecho de cónyuge al de
los demandados, en aplicación de lo dispuesto en las normas el artículo 2022 del Código
Civil, en que se sustenta la de vista. Así se resolvió en las Casaciones números mil cuatro-
cientos noventa y cinco- noventa y siete, mil trescientos treinta y siete - noventa y ocho,
y dos mil doscientos noventa y nueve - noventa y ocho. S ex to. - La recurrente no ha de-
nunciado la aplicación indebida de los artículos 2012, 2013 y 2022 del Código Civil, que
dan sustento a la recurrida, por lo que consiente en su aplicación y estos mantienen su
vigencia y vigor. No corresponde analizar su pertinencia, pues se ha consentido en ella.
S é timo.- En consecuencia la denuncia de interpretación errónea del artículo 315 del mis-
mo Código, que la sentencia de vista considera como una regla general, que no obsta fren-
te a casos especiales, como cuando se contrata bajo la fe del Registro Público, es infunda-
da, y corresponde añadir, que una situación que se mantuvo oculta, no puede prevaler
sobre la publicidad del Registro Público, sin poner en grave riesgo la seguridad jurídica.
Por la misma razón es infundada la denuncia de inaplicación del artículo 219 incisos 1 y 3
del Código Sustantivo, así como el artículo V del Título Preliminar del mismo Cuerpo de
Leyes, pues precisamente el orden público exige que se respeten los contratos celebrados
al amparo de la fe del Registro Público, no siendo del caso analizar el artículo VII del mis-
mo Código, por ser una norma procesal. O ctavo .- No se presentaría este conflicto si el
deudor y demandado, Metodio Ñaña Sora, hubiera cumplido con las obligaciones que con-
trajo con el Banco de los Andes. Como no lo hizo y se puso en mora fue materia de ejecu-
ción. Eso explica que la demandante, primero intentara una tercería excluyente de domi-
nio que se declaró infundada, y ahora intenta esta demanda de nulidad. Tampoco se hubiera
presentado esta situación, si Ñaña Sora hubiera informado [de] su calidad de casado al
contratar. Es claro entonces que esta situación ha sido provocada, por señalar lo menos,
por la conducta irregular de Metodio Ñaña Sore. N ove no.- La Seguridad es la razón fun-
damental del Derecho. El Derecho surge como instancia de aquello a lo cual las personas
tienen que atenerse en sus relaciones con los demás: certeza, pero no solo teórica (saber lo
que se debe hacer) sino también certeza práctica, es decir: Seguridad; saber que esto ten-
drá que ocurrir y que, si es preciso, será impuesto por la fuerza, inexorablemente. La Se-
guridad Jurídica es la que nace del Derecho. 4. D E C I S I Ó N : a) Por estas consideraciones:
Declararon I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Mery Marleny
Melgarejo Rojas de Ñaña, en consecuencia N O C A S A R la sentencia de vista de fecha
veintitrés de junio del dos mil cinco obrante a fojas trescientos catorce; en los seguidos
con el ex Banco los Andes –sucursal La Merced– hoy Banco Continental, y otro sobre
nulidad de acto jurídico. b) C O N D E N A R O N a la parte recurrente al pago de la multa
de dos Unidades de Referencia Procesal, así como de las costas y costos originados en
123
la tramitación del recurso. c) D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en

el diario oficial El Peruano; bajo responsabilidad; y los devolvieron.
SS. SÁNCHEZ PALACIOS PAIVA; CARRIÓN LUGO; SANTOS PEÑA; MANSILLA
NOVELLA
LOS FUNDAMENTOS DEL VOTO DE LOS SEÑORES VOCALES SUPREMOS CA-

ROAJULCA BUSTAMANTE Y MIRANDA CANALES, SON COMO SIGUE: y,
C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, de autos y lo expuesto en el recurso de casación se
advierte que el punto de controversia está relacionado en determinar si para la disposición
de los bienes comunes se requiere necesariamente de la participación de ambos cónyuges
y de no ser así, el acto jurídico celebrado por uno de ellos es nulo. S egundo.- Que, según
lo apreciado en el petitorio de la demanda obrante a fojas veinticinco a treinta y uno, la ac-
tora Mery Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña pretende que se declare la nulidad de las es-
crituras públicas de Concesión de Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipoteca-
ria del veinte de diciembre de mil novecientos noventa y su ampliación de Concesión de,
Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipotecaria del veinticinco de noviembre de
mil novecientos noventa y uno, por no haber participado en la celebración de dichos con-
tratos celebrados entre el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced, hoy Banco Conti-
nental, y su cónyuge Metodio Ñaña Sora ante Notario Público; además que se declare la
nulidad de los actos jurídicos contenidos en dichas escrituras públicas por carecer de ma-
nifestación de voluntad del agente y no revestir la forma prescrita bajo sanción de nulidad
de conformidad con el artículo 219 incisos 1 y 6 del Código Civil. T ercero.- Que, la inter-
pretación errónea de una norma de derecho material está referida al sentido o alcance im-
propio que se pudiera haber dado a la norma pertinente; por lo que, en el presente caso,
para una interpretación correcta del artículo 315 del Código Civil, se debe considerar que
los bienes sociales de la sociedad de gananciales son de naturaleza autónoma con garantía
institucional, por cuanto sus normas son de orden público sin que pueda modificarse por la
sola voluntad de los cónyuges; consecuentemente, no existe una situación de copropiedad
sobre ellos, es decir, los cónyuges no tienen derechos o acciones sobre tales bienes, hasta
que se produzca la liquidación de dicha sociedad; en ese sentido, debe atenderse ante todo
a los principios consagrados en la actual Constitución Política del Perú, específicamente
en sus artículos 4 y 7, en los que se prevé que la comunidad y el Estado deben proteger a
la familia, teniendo todos derecho a la protección del ambiente familiar; en ese sentido, se
puede establecer que el artículo 315 del Código Civil contiene una norma imperativa, en
la que el ejercicio de la autonomía privada se ve ciertamente limitada, en el sentido que se
exige la intervención de los cónyuges, aunque se les da la posibilidad de que puedan ac-
tuar por poder; norma imperativa que atiende a la protección constitucional del ámbito fa-
miliar, entre ellos del ámbito patrimonial de la familia; por ello, de no cumplirse con la
norma imperativa contenida en el artículo 315 materia de análisis, se estaría contravinien-
do una norma de orden público, por lo que resulta aplicable el artículo V del Título Preli-
minar del Código Civil; esta norma contiene lo que en doctrina se denomina “nulidad vir-
tual”; entendiéndose que los supuestos de nulidad virtual se dan cuando el acto jurídico se
opone a una norma imperativa; por ende la presente causal es amparable. C uarto.- Que, la
inaplicación de una norma de derecho material se configura cuando el Juez deja de aplicar
al caso controvertido normas sustanciales que ha debido aplicar y que, de haberlo hecho,
habría determinado que las decisiones adoptadas en la sentencia fuesen, diferentes de las
acogidas; en ese sentido y, atendiendo los fundamentos del considerando precedente, cabe
124
precisar que el artículo V del Título Preliminar del Código Civil es aplicable al caso de au-
tos. Respecto a la inaplicación del artículo VII del Título Preliminar del Código acotado,
se debe tener en cuenta que dicha norma consagra el principio iura novit curia, por lo tan-
to, no se ha considerado que el recurso de casación por la causal denunciada solo está re-
servado para normas de índole material o sustantivo; entendiéndose como tal a todas aque-
llas normas generales y abstractas que regulan y establecen derechos y obligaciones, mas
no aquellas que determinan la forma de hacerlos valer ante el órgano jurisdiccional; inde-
pendientemente del cuerpo legal en que se encuentren; como es este caso, el Código Civil
que contiene una norma de índole procesal. Q uinto.- Que, respecto a la inaplicación del
artículo 219 incisos 1 y 3 del Código Civil; la recurrente sostiene como fundamentos de su
demanda y su recurso extraordinario que se encuentra casada con el demandado don Me-
todio Ñaña Sora desde el veinte de mayo de mil novecientos ochenta y seis, habiendo ad-
quirido el bien sublitis dentro del matrimonio cuyo contrato de adquisición fue celebrado
el veinticinco de noviembre de mil novecientos ochenta y siete, siendo una propiedad que
pertenece a la sociedad de gananciales; no obstante ambos cónyuges necesariamente de-
bieron manifestar conjuntamente su voluntad en el contrato de garantía hipotecaria y su
ampliación, celebrado entre el ex Banco de los Andes-Sucursal La Merced (hoy Banco
Continental) y su cónyuge quien se presenta a título personal como soltero; por tanto, si el
inciso 1 del artículo 219 del Código Civil prevé que el acto jurídico es nulo cuando falta la
manifestación de voluntad del agente, es del caso indicar que en los de autos, no se está
alegando un supuesto de disenso, sino la ausencia de manifestación de voluntad por parte
de uno de los polos de la relación jurídica, atendiendo a que quien debió manifestar su vo-
luntad debió haber sido la sociedad de gananciales y no solo uno de los cónyuges; pode-
mos concluir que en los de autos sí existió una manifestación de voluntad por parte del
agente; a mayor abundamiento, cuando en un determinado acto jurídico se aprecia una
ausencia de manifestación de voluntad, ello involucra que nos encontramos ante supuestos
tales como la incapacidad natural del agente, el error en la declaración, la declaración he-
cha en broma y la violencia, supuestos en los que evidentemente no se pueden subsumir a
los autos, dado que quien transfirió es un sujeto con plena capacidad jurídica, habiéndose
presentado a título personal como único propietario y expresando su voluntad de acuerdo
a su designio interno; de manera que a los de autos no resulta aplicable el supuesto de nu-
lidad previsto en el inciso 1 del artículo 219 del Código Civil. S ext o.- Que, por último, res-
pecto a la inaplicación del inciso 3 del artículo 219 del Código Civil, esta norma indica que
el acto jurídico es nulo cuando su objeto es física y jurídicamente imposible o cuando es
indeterminable; además, al estar ante unos contratos de Concesión de Línea de Crédito y
Constitución de Garantía Hipotecaria del veinte de diciembre de mil novecientos noventa
y su ampliación de Concesión de Línea de Crédito y Constitución de Garantía Hipotecaria
del veinticinco de noviembre de mil novecientos noventa y uno, respecto de un bien per-
teneciente a la sociedad de gananciales, la recurrente denuncia que el objeto del contrato
es imposible jurídicamente al haberse celebrado un negocio jurídico contrario a la Ley y al
orden público; en ese sentido, cabe precisar que conforme lo establece el artículo 1402 del
Código Civil, el objeto del contrato consiste en crear, regular, modificar o extinguir obli-
gaciones; de ello se desprende, que el objeto del contrato es la obligación; por ende al ana-
lizar si el objeto es jurídicamente posible, ello debe diferenciarse claramente de su licitud
o no, dado que la licitud está referida a la finalidad del acto; asimismo, la imposibilidad ju-
rídica es entendida cuando es jurídicamente imposible la prestación que implica la discon-
formidad de ella con un precepto de derecho, o sea cuando existe un obstáculo legal; con-
secuentemente, conforme a lo expuesto y , atendiendo a que el bien pertenece a la sociedad
125
de gananciales, se puede entender que la transferencia efectuada de manera individual por

uno de los cónyuges, atribuyéndose la propiedad del bien, implica estar dentro de los al-
cances de un contrato en el que el bien es ajeno, figura jurídica prevista en el inciso 2 del
artículo 1409 del Código Civil, dado que para estar frente a la venta de un bien ajeno se re-
quiere: a) que sea un bien cierto e individualmente determinado; b) que pertenezca en pro-
piedad a otra persona; c) que el vendedor obre en nombre y por cuenta propia; y, d) que el
vendedor carezca del derecho de disposición sobre el bien; supuestos que se cumplen, por
lo que en principio podría afirmarse que el objeto es jurídicamente posible; sin embargo,
en este caso concreto, el análisis no solo debe ser realizado en función a lo establecido para
el derecho de los contratos, sino que ello debe analizarse a la luz del derecho de familia;
en ese contexto también debe ser analizada la aplicación del inciso 3 del artículo 219 del
Código Civil; dado que el objeto del contrato presenta un obstáculo legal para su viabili-
dad, no pudiendo aplicársele las reglas de la transferencia de bienes ajenos, puesto que pre-
senta una contravención a una norma de orden público, como lo es el artículo 315 del Có-
digo citado; de manera que a los autos resulta aplicable el supuesto de nulidad previsto en
el inciso 32 del artículo 219 del Código Civil. Por las consideraciones expuestas; y estan-
do a lo establecido en el inciso 1, del artículo 396 del Codigo Procesal Civil: N U E S T R O
V O T O es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación de fojas trescientos die-
ciocho, interpuesto por doña Mery Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña; y que en conse-
cuencia se CASE la sentencia de vista de fojas trescientos catorce, su fecha veintitrés de
junio de dos mil cinco, y, actuando en sede de instancia: se R E V O Q U E la sentencia
apelada de fojas doscientos setenta y nueve, su fecha dieciséis de febrero del mismo
año, en cuanto declara Infundada la demanda sobre nulidad de acto jurídico; R E F O R -
M Á N D O LA , se declare F U N D A D A la demanda de fojas veinticinco, en consecuencia, se
ORDENE que el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced (hoy Banco Continental)
entregue el bien inmueble materia de autos a la accionante; en los seguidos por doña Mery
Marleny Melgarejo Rojas de Ñaña, con el ex Banco de los Andes - Sucursal La Merced y
otro, sobre nulidad de acto jurídico.- Lima, treinta y uno de marzo de dos mil seis.
SS. CAROAJULCA BUSTAMANTE; MIRANDA CANALES
126
C A S . N ° 308- 06 - LI M A
Lima, trece de junio del dos mil siete. LA S A LA D E D E R E C H O C O N S T I T U C I O N A L

Y S O C I A L D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A : con el
acompañado; con lo expuesto en el dictamen fiscal supremo, en Audiencia Pública lleva-
da a cabo el día de la fecha; y producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente
sentencia: 1. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto
por Sandra Gonzáles Castro en representación de Mobil Oil del Perú Sociedad de Respon-
sabilidad Limitada contra la resolución de fojas seiscientos doce, su fecha veinticinco de
abril del dos mil seis expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justi-
cia, que confirma la sentencia apelada de fojas cuatrocientos noventa y tres, su fecha quin-
ce de diciembre del dos mil cuatro que falla declarando infundada la demanda interpuesta
por Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada. 2. F U N D A M E N T O S
D E L R E C U R S O : El presente recurso de casación ha sido declarado procedente median-
te cuadernillo formado en esta Suprema Sala por resolución de fecha veinticinco de enero
del dos mil siete por la causal de interpretación errónea de los artículos 2012 y 2014 del
Código Civil, refiriendo al respecto que: a) Existe interpretación errónea del artículo 2012
del Código Civil pues la publicidad registral no solo abarca el contenido del Asiento
Registral sino también los títulos archivados; presentándose la interpretación errónea al
supeditarse el principio de publicidad registral ala información que aparece en el Asiento
Registral, cuando doctrinaria y jurisprudencialmente se ha admitido que la publicidad al-
canza la información que obra en los títulos archivados; siendo la correcta interpretación
del artículo en mención que la información contenida en el título archivado es conocida
por todos, pues el asiento solo constituye un resumen de lo que obra en el título; b) Existe
interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil pues las resoluciones señalan que
el tercero registral, Juan José Amaya Medina, al momento de adquirir las propiedades usu-
fructuadas, se encontraba amparado por el principio de la buena fe registral ya que al com-
prar los inmuebles no constaba inscrito la ampliación del usufructo, sin embargo, exten-
diéndose el principio de publicidad al título archivado, y siendo los asientos solo un
resumen de lo que obra en aquellos, resulta necesario su conocimiento para asegurar la
buena fe; y en tal sentido la correcta interpretación es que el tercero registral no puede ser
amparado por el principio de la buena fe registral cuando estaba a su alcance conocer lo
que constaba en el título archivado. 3. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, conforme al
análisis de lo actuado se llega a verificar lo siguiente: a) Mediante escrito de fojas sesenta
y cuatro Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada interpone demanda de
acción contenciosa administrativa, a fin que se declare la nulidad total de la Resolución del
Tribunal Registral del Norte N° 113-2002-SUNARP/TRN de fecha catorce de agosto del
dos mil dos y en forma accesoria la nulidad de la tacha decretada por el Registrador Público
de la Zona Registral Número V Sede Trujillo y por consiguiente se-ordene la extensión del
asiento de inscripción de ampliación de plazo de usufructo solicitado; básicamente la em-
presa actora sustenta su pretensión principal, en la aplicación errónea del artículo 2012 del
Código Civil que contiene el principio de publicidad registral. b) Que de autos se advierte
que la demandante suscribió un contrato de usufructo con la sociedad conyugal conforma-
da por Eduardo José Casinelli Rodríguez y esposa respecto de los inmuebles ubicados en
la avenida Túpac Amaru número trescientos ochenta y tres - trescientos ochenta nueve y
trescientos noventa y tres inscritos en la fichas número 29453 y 294564 del registro de la
127
propiedad inmueble de La Libertad con vigencia hasta el cuatro de octubre del dos mil
diez, dichos predios fueron posteriormente adquiridos por Servicios Motorizados Socie-
dad Anónima, cuya denominación fue variada a Servicios Petroleros Sociedad Anónima
Cerrada, con quien el dieciséis de setiembre de mil novecientos noventa y ocho suscribió
un contrato de usufructo sobre el bien inmueble de su propiedad e inscrito en la ficha
50338, se constituye una hipoteca sobre los inmuebles inscritos precitados a favor de la de-
mandante, modificándose el contrato de usufructo ampliando su plazo por cinco años, esto
es, hasta el cuatro de octubre del dos mil quince no obstante al presentarse para la inscrip-
ción respectiva, el registrador omite inscribir dicha ampliación de usufructo; que con pos-
terioridad Servicios Petroleros Sociedad Anónima Cerrada transfiere la propiedad de di-
chos bienes dados en usufructo al señor Juan José Amaya Medina quien inscribe su
derecho de propiedad el veintidós de junio de mil novecientos noventa y nueve; que ha-
biendo solicitado la empresa actora se extienda el asiento de inscripción de la ampliación
del plazo de usufructo citada, esta fue tachada por el registrador; que interpuesto recurso
de apelación respectiva esta fue confirmada por el Tribunal Registral mediante Resolu-
ción N° 113-2002-SUNARP/TRN. S egundo.- Que, efectuado las actuaciones procesales
pertinentes, por sentencia de primera instancia de fecha quince de diciembre del dos mil
cuatro se declaro infundada la demanda, la misma que fuera confirmada por resolución de
vista del veinticinco de abril del dos mil seis, señalando básicamente que no resulta posi-
ble extender la publicidad registral relacionada con el acto de ampliación del lazo de usu-
fructo debido a que dicho acto no aparece inscrito en las fichas registrales, y que si bien
existe un título archivado dentro de la cual se encuentra el citado acto de ampliación, este
no puede reputarse como válido a los efectos de señalar que el tercero registral Juan José
Amaya Medina tuvo conocimiento de dicha ampliación al momento de inscribir las pro-
piedades usufructuadas. T ercero.- Que, al respecto, el artículo 2012 del Código Civil re-
coge literalmente el contenido del artículo V del Título Preliminar del Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos que contiene el principio de publicidad, al establecer que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y el artículo 2013 del aco-
tado establece que el contenido de las inscripciones de presume cierto y produce todos sus
efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero
contiene una presunción iure et de iure, el segundo una presunción juris tantum, en otras
palabras, todos conocen el contenido de las inscripciones y su contenido será cierto
mientras no se declare lo contrario. C uarto. - Que asimismo, el artículo 2012 del Códi-
go Sustantivo debe de complementarse con lo dispuesto en el artículo 184 del Regla-
mento General de los Registros Públicos, el que establece que a fin de asegurar la publici-
dad de los registros los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda
persona los libros, los títulos archivados, índices y además documentos que obran en las
oficinas registrales. Q uinto.- Que, la exposición de motivos del artículo 2012 bajo comen-
tario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del
contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción
legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro
“implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan material-
mente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento” y que “la primera publici-
dad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista amplia-
mente garantizada la segunda, es la que se puede llamar procesal” (Exposición de Motivos
Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima, mayo de mil novecientos noventa y
ocho Jack Biggio Cherem, página ciento noventa y uno). S ext o: Que, esto determina que
forman parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archivados, lo que
128
guarda concordancia con el artículo 160 del Reglamento antes citado, porque como el
asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el título que da origen al asien-
to, dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la
publicidad de los registros. S é timo.- Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral
no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del
título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo 185 del Reglamento, dispo-
ne que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere
tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o
causa por las cuales se solicitan. O ctavo.- En tal contexto, es menester precisar que cuan-
do el Código Civil emplea el término “registro público” su concepto y alcances no puede
ser interpretado de manera restrictiva, limitándolo solo al conocimiento del asiento
registral, dado que la presunción absoluta de que toda persona tiene conocimiento del con-
tenido de las inscripciones implica el conocimiento tanto del asiento registral como de los
títulos y documentos que lo sustentan y que se encuentran archivados en los Registros Pú-
blicos, de lo cual además se desprende la obligación de que tienen los funcionarios de la
entidad registral de dar a conocer los títulos archivados, índices y demás documentos que
obran en las oficinas registrales. N ove no.- Que, en tal sentido, en el caso de autos, el ter-
cero registral Juan José Amaya Medina se encontraba en la obligación de efectuar la bús-
queda de todo aquello que pudiera afectar su futuro derecho de propiedad, por consiguien-
te, en el caso de autos se verifica una interpretación errónea del artículo 2012 del Código
Civil que rige el principio de publicidad. D é cimo.- Que, por su parte, el artículo 2014 del
Código Sustantivo consagra el principio de la buena fe registral, en el que para su aplica-
ción deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) El adquirente obtenga
el derecho a título oneroso; b) El adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la ce-
lebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del
mismo, buena fe que se presume mientras no se acredite que tenía conocimiento de la in-
exactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) El otorgante apa-
rezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) El adqui-
rente inscriba su derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos
resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. D é cimo P ri-
mero.- Que, en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue proteger al terce-
ro, que ha adquirido un derecho de quien finalmente tiene capacidad para otorgarlo, lo que
implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la se-
guridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es
que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de la
buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el
considerando precedente; en consecuencia, la norma que contiene el mencionado princi-
pio debe ser interpretada en forma restrictiva. D é cimo S egundo.- Que, uno de los requisi-
tos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su de-
recho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del
acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo. D é -
cimo T ercero.- Que, en tal sentido, en el caso de autos se aprecia también la interpretación
errónea del artículo 2014 del Código Civil pues a don Juan José Amaya Medina no le al-
canzan los efectos de la buena fe registral dado que se encontraba a su alcance conocer de
la ampliación en el plazo del usufructo de cinco años más, esto es, hasta el cuatro de octu-
bre del dos mil quince, ello en el entendido que en la buena fe de naturaleza objetiva, la
protección al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado en su intervención con-
tractual, pues en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado
129
de manera diligente, prudente y honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y
legitimidad de su conducta, por ello, para sostener dicho convencimiento se debe verificar
la realización de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por consiguiente,
en el caso concreto, no se llega a evidenciar que el tercero en mención haya actuado de
buena fe. D é cimo C uarto.- Que, en consecuencia, resulta amparable la casación por la
causal prevista en el inciso 1 del artículo 386 del Código Procesal Civil, correspondiendo
actuar con carácter jurisdiccional para resolver el conflicto de conformidad con el artículo
396 inciso 1 del Código Adjetivo. 4. D E C I S I Ó N : Por los fundamentos expuestos, decla-
raron: F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Sandra Gonzáles Castro,
en representación de Mobil Oil del Perú Sociedad de Responsabilidad Limitada; en conse-
cuencia N U LA la resolución de vista de fojas seiscientos doce, su fecha veinticinco de
abril del dos mil seis expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de la Re-
pública; y, actuando en sede de instancia R E V O C A R O N la sentencia apelada de fojas
cuatrocientos noventa y tres, su fecha quince de diciembre del dos mil cuatro que declaró
Infundada la demanda de tercería de propiedad; R E F O R M Á N D O LA declararon F U N -
D A D A la demanda; en consecuencia N U LA la Resolución del Tribunal Registral N°
113-2002-SUNARP/TRN del catorce de agosto del dos mil dos; D I S P U S I E R O N que se
emita nueva resolución en los términos precedentes; disponiendo la inscripción de la am-
pliación del usufructo conforme a ley; O R D E N A R O N la publicación de la presente reso-
lución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Mobil Oil del Perú Sociedad de
Responsabilidad Limitada contra el Tribunal Registral del Norte y otros, sobre Impugna-
ción de Resolución Administrativa; y los devolvieron. SEÑOR VOCAL PONENTE FE-
RREIRA VILDOZOLA
SS. GAZZOLLO VILLATA; PACHAS ÁVALOS; ESTRELLA CAMA; FERREIRA VIL-
DOZOLA; SALAS MEDINA
130
C A S . N ° 2458- 20 05- LI M A
( El Peruano, 31/ 01/ 207)
Lima, trece de julio del dos mil seis. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E

S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audiencia pública
de la fecha emite la siguiente sentencia. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recur-
so de casación interpuesto por el demandante Teodoro Walter Ruiz Gómez, contra la sen-
tencia de vista de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo del dos
mil cinco, que Confirmando la apelada de fojas trescientos sesentiocho, fechada el siete
de noviembre del dos mil dos, declara Infundada la demanda; en los seguidos por Teodo-
ro Walter Ruiz Gómez contra Noelia Irene Lau Vilcachagua y otro sobre Nulidad de Acto
Jurídico. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Corte mediante resolución de fecha
veinticinco de octubre del dos mil cinco, obrante a fojas veinte del cuadernillo formado en
este Supremo Tribunal, ha estimado Procedente el recurso por las causales de: i) Interpre-
tación errónea de una norma de derecho material; y, ii) Inaplicación de otra norma sustan-
tiva; expresando el recurrente como fundamentos: i) Interpretación errónea: que los juz-
gadores han interpretado erróneamente el principio de buena fe pública registral contenida
en el artículo dos mil catorce del Código Civil, toda vez que la codemandada Noelia Irene
Lau Vilcachagua requería la participación del demandante para poder transferir el inmue-
ble sublitis, no pudiendo considerarse que el codemandado Ricardo Antonio Montalbán
Ahuite se encuentre protegido con la buena fe pública registral por cuanto la referida de-
mandada Noelia Irene Lau Vilcachagua aparecía como casada en el documento titulado
de cesión de derechos y acciones, de fojas doscientos noventiuno, extendido mediante Es-
critura Pública de fecha veinte de julio de mil novecientos noventidós e inscrito median-
te título número uno cuatro cuatro dos cinco y registrado en el asiento tres - C de la ficha
uno seis tres nueve cuatro cuatro uno; y, ii) Inaplicación: que en autos no se ha aplicado
el artículo dos mil doce del Código Civil, referido al principio de publicidad registral, en
virtud del cual se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene cono-
cimiento del contenido de las inscripciones, dado que se presume que el demandado Ricar-
do Antonio Montalbán Ahuite tenía conocimiento del estado civil de casada de la vende-
dora Noelia Irene Lau Vilcachagua, conforme al citado contrato de Cesión de Derechos y
Acciones, debiendo entenderse que el citado principio de publicidad está referido no sola-
mente a los asientos registrales sino también a los títulos archivados. C O N S I D E R A N D O :
P rimero.- Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a
esta Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo
dos mil doce del Código Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado
y si, por cuyo conocimiento, al tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de bue-
na fe registral recogido por el artículo dos mil catorce del mismo Cuerpo Legal. S egun-
do.- Que, a fin de resolver la materia del recurso, es preciso iniciar por el principio de fe
pública registral previsto en el artículo dos mil catorce del Código Civil para luego seguir
con el principio de publicidad regulado en el artículo dos mil doce del mismo Código; que
en ese sentido debe indicarse que el fundamento del principio de fe pública registral radica
en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las ad-
quisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan pro-
ducido confiados en el contenido del registro; para ello, el Código Civil en su artículo dos
mil doce reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales. T ercero.- Que,
13
el legislador, concuerda con esta interpretación, según la cual, la fe pública registra) pro-
tege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el regis-
tro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar
dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (Exposición de Moti-
vos Oficial del Código Civil, Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páginas cien-
to noventicuatro y ciento noventisiete). C uarto.- Que, si bien es verdad el artículo ciento
ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los
hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de
los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados,
índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello no debe ser inter-
pretado como que el principio de publicidad registral se extiende también por regla gene-
ral a los títulos archivados, sino en el sentido de que dicha extensión alcanzará a los títu-
los archivados si existiera insuficiente información en el asiento de inscripción; dado que
estimar que los interesados deben recurrir a los títulos archivados o a procedimientos ex-
traordinarios para la determinación de con quien están contratando generaría un obstáculo
para la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual aten-
taría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica. Q uinto.- Que, en este caso, el
demandado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite mantiene o conserva la eficacia de su de-
recho en virtud del principio de fe pública registral, toda vez que cuando adquirió por com-
praventa el inmueble sub júdice de parte de Noelia Irene Lau Vilcachagua, en la Ficha
Registral número uno seis tres nueve cuatro cuatro uno, continuada a la Partida número
cuatro nueve cero tres cuatro nueve ocho dos, su vendedora no aparecía con el estado ci-
vil de casada, sino que se identificó como soltera; derecho conservado que ha sido trans-
mitido al litisconsorte necesario Vicente Inoñán Ventura; por consiguiente, la interpreta-
ción que desarrollan: los juzgadores del artículo dos mil catorce del Código Civil para la
desestimación de la presente demanda se encuentra arreglada a ley; y si bien se ha produ-
cido la inaplicación expresa del artículo dos mil doce del mismo Código; su aplicación no
desvirtúa el criterio y sentido de la sentencia de vista sino que, por el contrario, la sustenta
más. S ext o.- Que, en tal virtud, no habiéndose configurado los errores jurídicos denuncia-
dos, corresponde desestimar el recurso, de conformidad con el artículo trescientos noven-
tisiete del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones que preceden; declararon:
I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos setentinueve por
Teodoro Walter Ruiz Gómez; en consecuencia N O C A S A R O N la resolución de vista de
fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo del dos mil cinco; C O N D E -
N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de
dos Unidades de Referencia Procesal; O R D E N A R O N la publicación de la presente re-
solución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos Teodoro Walter Ruiz Gómez con
Noelia Irene Lau Vilcachagua sobre Nulidad de Acto Jurídico; y, los devolvieron
SS. TICONA POSTIGO; CARRIÓN LUGO; PALOMINO GARCÍA; HERNÁNDEZ
PÉREZ
E L V O T O E N D I S C O R D I A D E L S E Ñ O R V O C A L S U P R E M O F E R R E I R A V I LD O -
Z O LA , E S C O M O S I G U E : V I S T O S : De conformidad con el dictamen Fiscal Supremo;
en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, y producida la votación con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia:
M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación interpuesto a fojas cua-
trocientos setentinueve, por don Teodoro Walter Ruiz Gómez, contra la sentencia de vista
132
de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco expedi-
da por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima que confirmando la
sentencia de primera instancia, su fecha siete de noviembre de dos mil dos; declara infun-
dada la demanda de nulidad de acto jurídico; en el proceso seguido por don Teodoro Wal-
ter Ruiz Gómez con doña Noelia Irene Lau Vilcachagua. F U N D A M E N T O S D E L R E -
C U R S O : Mediante resolución de fecha veinticinco de octubre de dos mil cinco, obrante
fojas veinte del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, se ha estimado proceden-
te el recurso por las causales de: I) Interpretación errónea de una norma de derecho mate-
rial, refiriendo que los Juzgadores han interpretado erróneamente el principio de buena fe
pública registral contenida en el artículo dos mil catorce del Código Civil, toda vez que la
codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua requería la participación del demandante para
poder transferir el inmueble sublitis, no pudiendo considerarse que el codemandado Ricar-
do Antonio Montalván Ahuite se encuentre protegido con la buena fe pública registral por
cuanto la referida demandada aparecía como casada en el documento titulado de cesión de
derechos y acciones de fojas doscientos noventiuno, extendido mediante Escritura Pública
de fecha veinte de julio de mil novecientos noventidós e inscrito mediante título número
catorce mil cuatrocientos veinticinco y registrado en el asiento tres-C de la ficha un millón
seiscientos treintinueve mil cuatrocientos cuarentiuno. II) Inaplicación de una norma de
derecho material sosteniendo que en el caso de autos no se ha aplicado el artículo dos
mil doce del Código Civil referido al principio de publicidad registral, en virtud del cual
se presume sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones, dado que se presume que el demandado Ricardo Antonio
Montalván Ahuite tenía conocimiento del estado civil de casada de la vendedora Noelia
Irene Lau Vilcachagua conforme al citado contrato de Cesión de Derechos y Acciones
debiendo entenderse que el citado principio de publicidad está referido no solamente a
los asientos registrales sino también a los títulos archivados. C O N S I D E R A N D O : P ri-
mero.- Que, conforme al análisis de lo actuado se llega a verificar lo siguiente: a) Median-
te escrito de fojas diecisiete don Teodoro Walter Ruiz Gómez interpone demanda de nuli-
dad de acto jurídico del contrato de compraventa de fecha veintiocho de octubre de mil
novecientos noventiocho celebrado entre la codemandada, su cónyuge, Noelia Irene Lau
Vilcachagua con el codemandado don Ricardo Antonio Montalván Ahuite, respecto del
inmueble ubicado en la Calle Trabajo número ciento noventidós del Distrito de Ate Vitar-
te, alegando que dicho inmueble constituye un bien de la Sociedad Conyugal; acumulati-
vamente solicita la nulidad del asiento registral efectuado por este último. b) Según la fi-
cha registral número un millón seiscientos treintinueve mil cuatrocientos cuarentiuno el
citado inmueble fue de propiedad de don Lau Cam Tim, quien al fallecer en mil novecien-
tos setentiuno dejó como herederos a sus hijos Rolando Domingo, Isabel Emma, Luis
Teófilo, Noelia Irene Lau Vilcachagua y Bertha Genoveva Lau Pum. c) Mediante escritu-
ra pública de cesión de acciones y derechos del veinte de julio de mil novecientos noven-
tidós don Luis Teófilo y Noelia Irene Lau Vilcachagua adquieren las acciones y derechos
correspondientes a sus hermanos. d) Por escritura pública de compraventa del siete de
agosto de mil novecientos noventiocho doña Noelia Irene Lau Vilcachagua adquirió las
acciones y derechos correspondientes a su hermano Luis Teófilo Lau Vilcachagua. e) Por
escritura pública de compraventa del veintiocho de octubre de mil novecientos noventio-
cho doña Noelia Irene Lau Vilcachagua, consignando como estado civil soltera, transfiere
el bien a favor de don Ricardo Antonio Montalbán Ahuite, procediendo este a inscribir su
derecho en los Registros Públicos. f) Según partida de matrimonio de fecha dos de
setiembre de mil novecientos sesentisiete la codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua y
el demandante Walter Ruiz Gómez contrajeron matrimonio civil. S egundo.- Que,
13
efectuado las actuaciones procesales pertinentes, por sentencia de primera instancia de

fecha siete de noviembre de dos mil dos se declaró infundada la demanda señalando que
no se había anotado en el asiento registral que la codemandada Noelia Irene Lau tenía la
condición de casada y que por el contrario en la escritura pública de compraventa de
Acciones y Derechos de fecha siete de agosto de mil novecientos noventiocho otorgado
por Luis Teófilo Lau Vilcachagua la referida codemandada había consignado como su
estado civil el de soltera. T ercero.- Que, la sentencia apelada fue confirmada por el Supe-
rior Colegiado con fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco señalando que si bien en el
testimonio de escritura pública de Cesión de Acciones y Derechos del veinte de julio de
mil novecientos noventidós la demandada consignó como su estado civil el de casada, sin
embargo dicho estado civil no fue anotado en los asientos registrales, resultando ello res-
ponsabilidad exclusiva del registrador, no resultando oponible al demandado Ricardo An-
tonio Montalván Ahuite al encontrarse protegido con la buena fe pública registral previsto
en el artículo dos mil catorce del Código Civil, encontrándose también protegido por di-
cho dispositivo el litisconsorte Vicente Inoñán Ventura quién adquirió el citado bien me-
diante escritura pública de compraventa del veintiséis de mayo de mil novecientos noven-
tinueve del citado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite. C uarto.- Que, el artículo dos mil
doce del Código Civil recoge literalmente el contenido del artículo Quinto del Título Pre-
liminar del Reglamento General de los Registros Públicos que contiene el principio de pu-
blicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripcio-
nes y el artículo dos mil trece del acotado establece que el contenido de las inscripciones
de presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judi-
cialmente su invalidez; el primero contiene una presunción jure et de iure, el segundo una
presunción juris tantum, en otras palabras, todos conocen el contenido de las inscripciones
y su contenido será cierto mientras no se declare lo contrario. Q uinto.- Que, en consecuen-
cia el artículo dos mil doce del Código Sustantivo tiene que complementarse con lo dis-
puesto en el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públi-
cos, el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de
los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados,
índices y además documentos que obran en las oficinas registrales. S ext o.- Que, la expo-
sición de motivos del artículo dos mil doce bajo comentario, confirma esta apreciación al
sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral, encierra solo
un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada
sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro “implicaría un grave problema, re-
ferido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley
presume de su conocimiento” y que “la primera publicidad, a la que podemos llamar sus-
tantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es
la que se puede llamar procesal” (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Regis-
tros Públicos, Lima, mayo de mil novecientos noventiocho. Jack Biggio Cherem, página
ciento noventiuno). S é timo.- Que, esto determina que forman parte de la publicidad de los
Registros Públicos, los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo cien-
to sesenta del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solamente un
resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición
de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. O cta-
vo.- Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resu-
men del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen,
más aún cuando el artículo ciento ochenticinco del Reglamento, dispone que para conse-
guir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés
134
directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las

cuales se solicitan. N ove no.- Que, en tal sentido, en el caso de autos, el codemandado Ri-
cardo Antonio Montalván Ahuite se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda
de todo aquello que pudiera afectar su futuro derecho de propiedad, por lo que resulta de
aplicación al presente caso el artículo dos mil doce del Código Civil que rige el principio
de publicidad, de lo que se concluye validamente que este se encontraba en posibilidad de
tomar conocimiento del estado civil de casada de la vendedora Noelia Irene Lau Vilcacha-
gua, situación que además se evidencia de la escritura pública de cesión de Acciones y De-
rechos fechada el veinte de julio de mil novecientos noventidós, suscrita con anterioridad
al contrato de compraventa cuya nulidad se pretende. D é cimo.- Que, asimismo, el artículo
dos mil catorce del Código material consagra el principio de la buena fe registral, en el que
para su aplicación deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) el adqui-
rente obtenga el derecho a título oneroso; b) el adquirente actúe de buena fe tanto al mo-
mento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la
inscripción del mismo, buena fe que se presume mientras no se acredite que tenía conoci-
miento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) el
otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se trata-
se; d) el adquirente inscriba su derecho; y e) que ni de los asientos registrales ni de los tí-
tulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante.
D é cimo P rimero.- Que, en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue pro-
teger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad
para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo,
la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del
derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso
al principio de la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir con los requisi-
tos señalados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que contiene el
mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. D é cimo S egundo.- Que,
uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral
para que su derecho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la ce-
lebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del
mismo. D é cimo T ercero.- Que, en tal sentido, en el caso de autos se aprecia también la in-
terpretación errónea del artículo dos mil catorce del Código Civil desde que, por un lado
la codemandada Noelia Irene Lau Vilcachagua requería la participación del demandante
para la suscripción del contrato de compraventa de fecha veintiocho de octubre de mil no-
vecientos noventiocho, por consiguiente no se encontraba en posibilidad legal de otorgar
en compraventa el bien sublitis al ser de la Sociedad Conyugal; y el codemandado Ricar-
do Antonio Montalván Ahuite, por su parte, se encontraba en la posibilidad cierta de cono-
cer que su codemandada tenía la condición de casada respecto del referido bien por lo que
no se puede presumir que haya actuado de buena fe. D é cimo C uarto.- Que, en consecuen-
cia, resulta amparable la casación por las causales previstas en los incisos primero y segun-
do del artículo trescientos ochentiséis Código Procesal Civil, correspondiendo actuar con
carácter jurisdiccional para resolver el conflicto de conformidad con el inciso primero del
artículo trescientos noventiséis del Código Adjetivo. Por estas consideraciones: M I V O T O
es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos
setentinueve, por don Teodoro Walter Ruiz Gómez; en consecuencia: N U LA la sentencia
de vista de fojas cuatrocientos sesentisiete, su fecha veinticinco de mayo de dos mil cinco;
y, actuando en sede de instancia: R E V O C A R la sentencia apelada de fojas trescientos se-
sentiocho, su fecha siete de noviembre de dos mil dos que declaró infundada la demanda
135
de tercería de propiedad; R E F O R M A N D O se declare F U N D A D A la demanda; se D I S -

P O N G A la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo res-
ponsabilidad; en los seguidos por don Teodoro Walter Ruiz Gómez contra doña Noelia Ire-
ne Lau Vilcachagua y otro, sobre Nulidad de Acto Jurídico y otro; y se devuelva.
S. FERREIRA VILDOZOLA
136
C A S . N ° 210- 9- C H IN C H A
( El Peruano, 08/ 01/ 20)
Lima, treinta de noviembre de mil novecientos noventinueve. LA S A LA C I V I L T R A N -

S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la
Causa número dos mil doscientos diez-noventinueve, en Audiencia Pública de la fecha y
producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L
R E C U R S O : Doña Zenaida Huarcaya Pachas recurre en casación de la sentencia de vista
de fojas trescientos veintiuno, del cinco de agosto del presente año, que confirma la senten-
cia apelada de fojas doscientos ochenticinco del veinticuatro de mayo anterior, que decla-
ra fundada en parte la demanda de fojas treintiséis interpuesta por el Instituto Peruano de
Seguridad Social y la nulidad del acto jurídico contenido en la escritura pública del veinti-
siete de junio de mil novecientos noventiséis efectuada por doña María Dominica Cossío
Borda viuda de Tangüis a favor don Roberto Freddie Morales Herrera otorgada ante el no-
tario Abraham Velarde Álvarez, así como la cancelación de su asiento registral que se pre-
cisa, la revoca en el extremo que declara infundada en la parte que solicita la nulidad de la
venta hecha por don Roberto Freddie Morales Herrera a favor de doña Zenaida Huarcaya
Pachas, otorgada ante el notario doctor Raúl Camacho Camacho del veintiséis de agosto
de mil novecientos noventisiete y la cancelación registral, y reformándola, declara funda-
do dicho extremo de la demanda y en consecuencia la nulidad del acto jurídico que con-
tiene dicha escritura y la cancelación del asiento registral. F U N D A M E N T O S D E L R E -
C U R S O : Por resolución de esta sala Suprema del cinco de octubre del presente año se
declaró procedente el recurso por las causales de aplicación indebida del Artículo dos-
cientos diecinueve inciso cuarto del Código Civil e Inaplicación del Artículo dos mil ca-
torce del mismo Código, con el fundamento de que la recurrente adquirió de don Roberto
Freddie Morales Herrera, quien aparecía en el Registro Público como único propietario
con facultades para enajenar y se ha acreditado que la recurrente desconocía la revocación
de la sentencia de reversión, en razón de que adquirió el inmueble el veintiséis de agos-
to de mil novecientos noventisiete y dicha resolución se expidió el diez de noviembre si-
guiente, por lo que adquirió de buena fe, a título oneroso, de quien en el Registro aparecía
con facultades, de donde resulta inaplicable la norma relativa a la nulidad del acto jurídico
y aplicable el artículo dos mil catorce del Código Civil. C O N S I D E R A N D O : P rimero.-
Que las sentencias de mérito han establecido: a) Que la señora María Cossío Borda donó
un lote de terreno ubicado en el ex fundo La Esperanza, en el distrito y provincia de Pis-
co a favor del Instituto Peruano de Seguridad Social; b) Que dicha señora inició un proce-
so de reversión de dicha donación y obtuvo sentencia favorable en Primera Instancia del
once de abril de mil novecientos noventisiete, cuya apelación no fue concedida, por lo que
la sentencia se transcribió al Registro de la Propiedad Inmueble y se inscribió el catorce de
mayo de mil novecientos noventisiete; (motivo cuarto de la apelada); c) Que la misma se-
ñora vendió el inmueble a favor de don Roberto Freddie Morales Herrera el veintisiete de
junio de mil novecientos noventiséis, quien adquirió con conocimiento de que su compra
era lícita, (motivos quinto y sexto de la apelada, y cuarto de la de vista); d) Que interpues-
ta queja por denegatoria de la apelación de la sentencia pronunciada en el proceso de re-
versión, se declaró fundada y la Corte Superior con fecha diez de noviembre de mil nove-
cientos noventisiete revocó la sentencia del Juez y declaró improcedente la demanda de la
señora Cossío (motivo cuarto de la apelada y tercero de la de vista); e) Que doña Zenaida
137
Huarcaya Pachas adquirió el inmueble de don Roberto Freddie Morales Herrera el veinti-
séis de agosto de mil novecientos noventisiete, de buena fe, a título oneroso y de quien te-
nía su derecho inscrito, (motivo sétimo de la apelada). S egundo.- Que la sentencia de vis-
ta no ha modificado esta última apreciación de la apelada, y en su motivo quinto, se limita
a sostener que de la anterior relación de hechos se desprende que el acto jurídico es nulo,
siendo su fin ilícito comprendido dentro de los alcances del inciso cuarto del Artículo dos-
cientos diecinueve el Código Civil, considerando como tal el celebrado por doña Zenaida
Huarcaya. T ercero.- Que sin establecer una nueva relación de hecho, y sin explicar cómo
es que se establece la ilicitud se anula la venta otorgada por don Roberto Freddie Mora-
les en favor de doña Zenaida Huarcaya Pachas, lo que es materia de revisión en casación.
C uarto.- Que en el Sistema Registral Peruano, la inscripción no bonifica ni sanea el título,
pues es posible que los asientos de inscripción sean rectificados o anulados, como resul-
ta de lo dispuesto en el Artículo dos mil trece del Código Civil, y habiéndose probado que
con Roberto Freddie Morales actuó con conocimiento, se anula la adquisición que él hizo,
y su correspondiente inscripción en el Registro. Q uinto.- Que distinta es la situación de
la señora Zenaida Huarcaya Pachas quien, como se ha establecido, procedió de buena fe,
a lo que se agrega que adquirió a título oneroso de quien en el Registro aparecía con dere-
cho inscrito, y que ella a su vez ha inscrito su adquisición, de tal manera que ha cerrado el
círculo, y debe obtener la protección del artículo dos mil catorce del Código Civil. S ext o.-
Que la principal finalidad de la inscripción es amparar a los terceros que contraten de bue-
na fe, a título oneroso y sobre la base de lo que aparezca en el Registro, como establece el
artículo dos mil catorce del mismo Código, de tal manera que una vez inscrito su derecho,
mantiene su adquisición, aunque después se anule el derecho del otorgante en virtud de
causas que no consten en los registros públicos. S é timo.- Que en consecuencia, la nulidad
del título de Morales no acarrea la nulidad del título de doña Zenaida Huarcaya, y en aten-
ción a la cuestión de hecho se da la aplicación indebida del artículo doscientos diecinue-
ve inciso cuarto del Código Civil y la inaplicación del Artículo dos mil catorce del mismo
Código; por estas consideraciones, declararon: F U N D A D O el Recurso de Casación inter-
puesto por doña Zenaida Huarcaya Pachas a fojas trescientos treintiuno. N U LA la senten-
cia de vista de fojas trescientos veintiuno, su fecha cinco de agosto del año en curso, y en
conformidad con lo dispuesto en el Artículo trescientos noventiséis inciso primero del
Código Procesal Civil, actuando en sede de instancia: C O N F I R M A R O N la sentencia de
Primera Instancia de fojas doscientos ochenticinco, fechada el veinticuatro de mayo del
presente año; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial
El Peruano; en los seguidos por el Instituto Peruano de Seguridad Social (Hoy EsSalud)
con María Dominica Cossío Borda viuda de Tangüis y otros, sobre nulidad de actos jurí-
dicos y otros; y los devolvieron.
SS. URRELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.; CASTI-
LLO LA ROSA S.
138
C A S . N ° 2580- 01 - LI M A
( El Peruano 02/ 05/ 20)
Lima, 25 de enero del 2000. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U -

P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa Nº 2580-01, con los acom-
pañados; en Audiencia Pública el día de la fecha y producida la votación con arreglo a ley,
emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casa-
ción interpuesto por el Banco Santander Central Hispano - Perú contra la sentencia de vis-
ta de fojas 453 su fecha 15 de junio del 2001, que confirmando la apelada de fojas 399 fe-
chada el 1 de setiembre del 2000 declara fundada en parte la demanda. F U N D A M E N T O S
D E L R E C U R S O : La Sala mediante resolución de fecha 19 de setiembre del 2001 ha es-
timado procedente el Recurso de Casación por las siguientes causales: a) la inaplicación
de norma de derecho material, afirmando que se habría inaplicado el artículo 2014 del Có-
digo Civil, el cual prevé que el tercero de buena fe mantiene su derecho aunque después se
anule el del otorgante en virtud de causas que no constan en el registro; sin embargo, la
Sala Superior no meritúa este principio por existir una resolución judicial, que retrotrae la
fecha del embargo al 30 de setiembre de 1997, esto es, en fecha anterior a la hipoteca del
recurrente; en ese sentido, lo resuelto por la Sala supone la inaplicación del principio del
tercero de buena fe registral, ya que se le viene otorgando preferencia a un embargo que no
aparecía en la partida del inmueble al momento de constituirse la hipoteca constituida a fa-
vor del Banco recurrente; además, se señala que el tercero de buena fe mantiene su adqui-
sición una vez inscrito su derecho, de acuerdo a ello, y teniendo en cuenta, como bien se-
ñala la Sala en su sexto considerando, que la primera hipoteca se inscribió sin que exista
título alguno de gravamen que lo anteceda, no puede desconocerse la preferencia del gra-
vamen hipotecario en virtud de causas que no consten en los registros públicos; b) la inter-
pretación errónea de una norma de derecho material, considerándose que se ha interpreta-
do equívocamente el artículo 2012 del Código Civil, que establece que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones, cuando los Vocales Díaz Vallejos y Gas-
tañadui Ramírez, sostienen que el tercerista tiene amparo en el principio de publicidad
registral que contiene la hipoteca; al respecto, se precisa que el artículo 2014 del Código
Civil, cuando indica que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones no se refie-
re o incluye títulos archivados que no hayan logrado una calificación positiva por parte del
registrador, como erróneamente interpretan los magistrados, sino solo aquellos actos o
contratos que sí hayan merecido una inscripción, a través de un bloqueo o inscripción de-
finitiva; lo contrario implicaría otorgar una exigencia imposible de cumplir y una restric-
ción inaudita al tráfico mercantil, es decir, solicitar todo el legajo existente en Registros
Públicos respecto de un inmueble que aparece en el registro realengo, sin título pendiente
de inscripción y que consecuentemente no tiene porque importar peligro alguno el gravar-
lo con hipoteca, razón por la que consideramos que la interpretación correcta de dicha nor-
ma debe concretarse al conocimiento por cualquier persona, sin admitir prueba en contra-
rio, de sus antecedentes de inscripción, y de lo que se encuentra pendiente de inscripción,
mas no de aquello que no haya merecido inscripción. C O N S I D E R A N D O : P rimero.-
Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta Sala de
Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo 2012 del Có-
digo Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado que no haya logrado
en su momento, calificación positiva por parte del registrador y sí por cuyo conocimiento
139
al tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de buena fe registral recogido por

el artículo 2014 del Código Sustantivo. S egundo. - Que, esta Sala ha establecido que el ar-
tículo 2012 del Código material recoge literalmente el contenido del artículo V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y contiene el principio de
publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscrip-
ciones y el artículo 2013 del acotado establece que el contenido de las inscripciones de
presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicial-
mente su invalidez; el primero contiene una presunción iuris et de iure, el segundo una
presunción juris tantum, en otras palabras todos conocen el contenido de las inscripciones
y su contenido será cierto mientras no se declare lo contrario. T ercero.- Que, en conse-
cuencia el artículo 2012 del Código Sustantivo tiene que complementarse con lo dispues-
to en el artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos, el que establece
que a fin de asegurar la publicidad de los registros los funcionarios de los mismos están
obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y además
documentos que obran en las oficinas registrales. C uarto.- Que, la exposición de motivos
del artículo 2012 bajo comentario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción
cerrada de conocimiento del contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la pu-
blicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad
efectiva de acceso al Registro “implicaría un grave problema, referido al hecho de que las
personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimien-
to” y que “la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva, no es posible consi-
derarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es la que se puede llamar pro-
cesal” - artículo 184 del Reglamento General de los Registros Públicos; (Exposición de
Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos, Lima, mayo de 1998 Jack Biggio
Cherem, página 191). Q uinto.- Que, esto determina que forman parte de la publicidad de
los Registros Públicos, los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo
160 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solamente un resu-
men, en el que consta el título que da origen al asiento, dicho título está a disposición de
toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. S ext o.-
Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen
del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más
aún cuando el artículo 185 del Reglamento, dispone que para conseguir la manifestación
de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la ins-
cripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. S é timo.-
Que, en el caso de autos, el tercerista Mitsui Automotriz Sociedad Anónima obtuvo una
sentencia de la Sala Corporativa Transitoria Especializada en Derecho Público de la Corte
Superior de Justicia de Lima, del 28 de diciembre de 1998, que ordenaba la inscripción del
embargo trabado sobre el inmueble inscrito en la ficha registral N° 68712 del Registro de
la Propiedad Inmueble hasta por la suma de US$ 25,000.00 dólares según lo dispuesto por
resolución judicial del 22 de setiembre de 1992 expedida por el Décimo Cuarto Juzgado
Especializado en lo Civil de Lima, disponiendo la Sala a su vez que los efectos de dicha
inscripción se retrotraigan a la fecha de presentación del embargo, bajo el título 163781,
esto es, el 30 de setiembre de 1997. O ctavo.- Que, en tal sentido, si bien el contenido del
título 163781 no llegó a ser inscrito en su momento el Banco recurrente se encontraba en
la obligación de efectuar la búsqueda de dicho título archivado y así descubrir que pesaba
sobre el inmueble sub júdice un embargo judicial y que su inscripción dependía del cum-
plimiento de ciertas formalidades o, en su defecto de mandato judicial que es lo que preci-
samente se efectuó posteriormente pero con efectos retroactivos. N ove no.- Que, en conse-
cuencia, en aplicación del principio de publicidad previsto en el artículo 2012 del Código
140
Civil, al Banco recurrente le era conocida la existencia del referido embargo, por tanto
bajo su cuenta, costo y riesgo celebró el contrato de Hipoteca perdiendo así el derecho de
preferencia inherente a este derecho real de garantía de conformidad con el artículo 1097
del Código Sustantivo en beneficio de Mitsui Automotriz Sociedad Anónima, quien con
arreglo a ley ha formulado la presente demanda de Tercería de Derecho Preferente de
Pago; perdiendo también el Banco Continental el beneficio del principio de la buena fe
registral recogido por el artículo 2014 del Código material, por tanto no se ha configurado
los errores jurídicos denunciados; estando a las consideraciones que preceden declararon:
I N F U N D A D O el Recurso de Casación interpuesto a fojas 462; en consecuencia N O C A -
S A R la sentencia de vista de fojas 453 su fecha 15 de junio del 2001, que confirmando en
la parte materia del recurso la sentencia apelada de fojas 399 fechada el 1 de setiembre del
2001 que declara fundada la pretensión de tercería preferente de pago respecto del inmue-
ble situado en la Calle el Polo, lote N° 24, manzana “E”, distrito de Lurigancho en mérito
al embargo que corre inscrito en el asiento D-00001 de la partida N° 42877840; C O N D E -
N A R O N al recurrente al pago de las costas y costos del recurso así como a la multa de 02
URP; D I S P U S I E R O N que la presente resolución sea publicada en el diario oficial El Pe-
ruano; en los seguidos por Mitsui Automotriz Sociedad Anónima con el Banco Continen-
tal y otros sobre Tercería Preferente de Pago; y los devolvieron.
SS. VÁSQUEZ; LAZARTE; INFANTES; SANTOS; QUINTANILLA
14
C A S . N ° 1 104- 02- LA LI B E R T A D
( El Peruano 03/ 02/ 203)
Lima, cuatro de octubre del dos mil dos. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA

C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , vista la causa número mil
ciento cuatro- dos mil dos; en audiencia pública de la fecha y producida la votación con
arreglo a ley se emite la siguiente sentencia. M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del re-
curso de casación interpuesto por doña Juana Martell Zevallos, contra la sentencia de Vis-
ta de fojas trescientos cuarenta y ocho, de fecha veintinueve de enero del año dos mil dos
expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad, que re-
voca la sentencia apelada de fojas doscientos veintinueve, su fecha veinticuatro de agosto
del dos mil uno, que declara infundada la demanda, sobre tercería de propiedad; y refor-
mándola la declararon fundada. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, concedido el
recurso de casación de fojas trescientos sesenta y nueve, fue declarado procedente por este
Supremo Tribunal mediante resolución de fecha veintinueve de mayo del dos mil dos, por
las causales contempladas en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochen-
tiséis del Código Procesal Civil, denunciando: A) la aplicación indebida de los artículos
dos mil diecisiete y dos mil veintidós del Código Civil, toda vez que: a.1) no se está ante
un caso de incompatibilidad registral ni el asunto se resuelve aplicando el principio de im-
penetrabilidad; que se está ante una medida cautelar de fecha anterior a la compraventa
que efectuara la tercerista, al haber dicha medida recobrado vigencia y recuperado todo su
valor, que nada impide el tráfico inmobiliario de bienes gravados, sin embargo los adqui-
rentes de un bien que en el Registro aparece gravado se sujetan a las consecuencias del gra-
vamen; y, a.2) el caso submateria tampoco se resuelve aplicando el principio de oponi-
bilidad de derechos reales sobre los derechos personales, dada la fecha de inscripción del
embargo muy anterior a la adquisición de la actora, así como a otros factores no tenidos en
cuenta por la Sala Revisora pero sí por el a quo; B) inaplicación del artículo dos mil dieci-
séis del Código Civil, pues habiéndose acreditado que la inscripción del embargo fue an-
terior a la adquisición e inscripción del derecho de propiedad de la actora, la recurrente
mantiene la preferencia de su derecho en aplicación del principio de prioridad; C) interpre-
tación errónea de los artículos dos mil doce y dos mil catorce del Código Civil dado que
c.1) no solo el contenido de las inscripciones es público sino también los títulos archiva-
dos, a los cuales tienen acceso todas las personas; y, c.2) que el principio de buena fe
registral no resulta aplicable en el presente caso desde que sí se encontraba al alcance de
la actora conocer de la inexactitud del Registro, en el sentido que sobre el inmueble sub
júdice pesaba una medida cautelar de embargo en forma de inscripción. C O N S I D E -
R A N D O : P rimero. - Que, la sentencia de Vista ha establecido, apreciando la prueba ac-
tuada que la tercerista adquirió el inmueble sublitis, por escritura pública del cinco de di-
ciembre de mil novecientos noventa y ocho, cuya inscripción registral se realizó el
dieciséis de diciembre del mismo año, y que a la fecha que adquirió el inmueble subma-
teria no recaía sobre él carga alguna, conforme al certificado positivo de gravamen que
obra a fojas nueve y diez del expediente principal, siendo por tanto de aplicación el ar-
tículo dos mil diecisiete del Código Procesal Civil, no obstante por mandato de la seño-
ra Juez del Segundo Juzgado Especializado en lo Civil, de fecha veintitrés de julio de mil
novecientos noventa y nueve, recupera sus efectos la medida de embargo; lo que resulta
incompatible con el título de la actora, que ya se encontraba inscrito en la fecha
142
antes mencionada, prevaleciendo de esta manera el principio de un derecho real sobre uno
de naturaleza personal, que contiene el artículo dos mil veintidós del Código Procesal aco-
tado. S egundo.- Que, la aplicación de los citados artículos no es correcta pues la inscrip-
ción de ese embargo rige para cualquier otro derecho real que pudiera existir si no estuvie-
se previamente inscrito; la razón estriba en la naturaleza y fines de los Registros Públicos
sujeta a los principios de legalidad, publicidad, por el cual se presume sin admitir prueba
en contrario (iure el de iure), que toda persona tiene conocimiento del contenido de las ins-
cripciones; y, la de fe pública registral que da seguridad, permanencia y efectividad a los
actos jurídicos que se realizan en base de la situación que fluye de las inscripciones que
existan. T ercero.- Que, en tal sentido la sentencia apelada, ha establecido, que el embargo
se inscribió el veintitrés de agosto de mil novecientos noventiséis, y lo que se ha denomi-
nado como cancelación, no fue sino un mandato de suspensión de medida cautelar, orde-
nada por el Juez de la causa el cuatro de setiembre de mil novecientos noventisiete, la mis-
ma que recupera sus efectos el veintitrés de julio de mil novecientos noventinueve, luego,
si hubo una venta en el periodo en que se encontraba suspendida la medida cautelar, no
puede afectar la validez del embargo inscrito. C uarto.- Que, al haberse dado la aplicación
indebida de los artículos dos mil diecisiete, referido al principio de impenetrabilidad o de
prioridad excluyente y dos mil veintidós del Código Civil, se dejó de aplicar el artículo dos
mil dieciséis de la misma norma sustantiva, que señala que la prioridad en el tiempo de la
inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, consagrando
así el principio de prioridad y de la regla “quien es primero en el tiempo es mejor en el de-
recho”, pues, como se ha indicado la inscripción del embargo es de fecha anterior al de la
actora que se produce el dieciséis de diciembre de mil novecientos noventiocho, siendo así
no se ha orientado a dar valor prevalente al derecho que surge de la citada inscripción del
embargo. Q uinto.- Que, asimismo, el Colegiado Superior ha considerado que resulta de
aplicación el artículo dos mil doce del Código Civil, por cuanto los títulos que dieron ori-
gen a la inscripción, esto es el legajo que forma parte de la inscripción, no es exhibido a
los solicitantes, determinándose de esta manera que el principio de buena fe registral
también le es aplicable, pues no se ha demostrado que la actora haya adquirido el bien de
mala fe; además que lo ha hecho a título oneroso, cuya adquisición se encuentra apoyada
en la previa inscripción del trasmitente y cuyo título de adquisición ha sido debidamente
inscrito. S ext o.- Que, al respecto el artículo dos mil doce del Código material recoge lite-
ralmente el contenido del artículo quinto del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos que contiene el principio de publicidad, al establecer que toda per-
sona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, el mismo que se complemen-
ta con lo dispuesto en el artículo ciento ochenta y cuatro del Reglamento General de los
Registros Públicos, que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros, los
funcionarios de esta entidad están obligados a manifestar a toda persona los libros, los tí-
tulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales; lo que
determina que forma parte de la publicidad de los Registros Públicos, los títulos archiva-
dos; lo que guarda concordancia con el artículo ciento sesenta del Reglamento antes cita-
do, porque como el asiento registral es solo un resumen en el que consta el título que da
origen al asiento, dicho título está a disposición de toda persona ya que forma parte del
asiento y de la publicidad de los registros. S é timo.- Que, por ello y a fin de asegurar la bue-
na fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar cono-
cimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo ciento ochenta
y ocho del Reglamento dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás
documentos no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documen-
tos, ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. O ctavo.- Que, en tal sentido,
143
en el caso de autos, si bien al haberse efectuado la inscripción por parte de la actora, no

existía gravamen alguno, la misma se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda
de dicho gravamen archivado y así descubrir que pesaba sobre el inmueble sub júdice un
embargo judicial, que se encontraba suspendido y que su inscripción dependía del cumpli-
miento de ciertas formalidades o, en su defecto de mandato judicial que es lo que precisa-
mente se efectuó posteriormente pero recobrando vigencia el embargo. N ove no.- Que, en
consecuencia, se advierte que el Colegiado ha efectuado una interpretación errónea del ar-
tículo dos mil doce del Código Civil, pues a la actora le era conocida la existencia del re-
ferido embargo, por tanto, bajo su cuenta, costo y riesgo efectuó la compraventa del bien
sublitis, perdiendo así el derecho de tercería; y perdiendo también la actora el beneficio del
principio de la buena fe registral recogido por el artículo dos mil catorce del Código mate-
rial, cuya interpretación también ha sido errónea, por tanto se ha configurado los errores
jurídicos denunciados. D é cimo.- Qué, en consecuencia, resulta amparable la casación por
las causales previstas en los incisos primero y segundo del Código Procesal Civil, corres-
pondiendo a esta Sala actuar con carácter jurisdiccional para resolver el conflicto de con-
formidad con el artículo trescientos noventa y seis inciso primero del Código Adjetivo; por
los fundamentos expuestos, declararon: F U N D A D O el recurso de casación interpuesto
por doña Juana Martell Cevallos; en consecuencia: N U LA la sentencia de Vista de fojas
trescientos cuarenta y ocho, su fecha veintinueve de enero del dos mil dos expedida por la
Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad; y, actuando en sede de
instancia C O N F I R M A R O N la sentencia apelada de fojas doscientos veintinueve, su fe-
cha veinticuatro de agosto del dos mil uno que declaró infundada la demanda de tercería
de propiedad; con lo demás que contiene; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente
resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por doña Edelmira Asunción
Matienzo Loayza contra Juana Leoverilda Martell Zevallos y otra, sobre Tercería de Pro-
piedad; y los devolvieron.
SS. ECHEVARRÍA ADRIANZÉN; MENDOZA RAMÍREZ; INFANTES VARGAS;
SANTOS PEÑA; QUINTANILLA QUISPE
14
C A S . N ° 2186- 20 3- JU N ÍN
( El Peruano, 30/ 03/ 205)
Lima, veinticinco de mayo de dos mil cuatro. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA

C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audien-
cia pública del veinticinco de mayo del año en curso, emite la siguiente sentencia: M A T E -
R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por el Banco Wiese
Sudameris - sucursal Huancayo contra la resolución de fojas trescientos veinte, su fecha
once de julio de dos mil tres, y corregida a fojas trescientos veintiocho su fecha veintiuno
de julio de mismo año, que revocando la apelada que declaraba infundada la demanda y re-
formándola declararon fundada la demanda de tercería; en consecuencia, la desafectación
del indicado bien; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Sala mediante resolución de
fecha quince de octubre de dos mil tres, ha declarado procedente el recurso por la causa re-
lativa a la aplicación indebida del artículo trescientos setenticinco de la Ley de Bancos -
Ley veintiséis mil setecientos dos, argumentando que la referida norma es manifiesta-
mente impertinente a la litis, puesto que se refiere a las transacciones financieras
sospechosas; debiendo tenerse presente que este proceso surge a raíz de un préstamo ban-
cario que se sujeta al mérito de la fe pública registral, por lo que no puede considerarse
como sospechosa; y, a la inaplicación de los artículos dos mil trece, dos mil catorce y dos
mil veintidós del Código Civil, sosteniendo que las referidas normas se aplican a los he-
chos expuestos por las partes, puesto que existe un enfrentamiento entre los derechos rea-
les del actor, como cónyuge de la codemandada y de los derechos reales de la recurrente,
como titular de un derecho real de hipoteca a su favor, el cual se constituyó al amparo de
la fe pública registral. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, en el caso de autos, Jorge
Eleodoro Urruchi García, interpone demanda de tercería excluyente de dominio dirigién-
dola contra su cónyuge Eva Gutiérrez Zárate de Urruchi, Julia Mercedes Gutiérrez Zárate
y el Banco Wiese Sudameris - sucursal Huancayo; sustenta su demanda, sintéticamente, en
que no ha autorizado a su cónyuge para que otorgue garantía hipotecaria sobre un bien so-
cial. S egundo.- Que, por su parte, su cónyuge contesta la demanda aceptando los argu-
mentos del actor; mientras que el Banco demandado señala que celebró con la codeman-
dada la constitución de la hipoteca debido a que era esta quien aparecía en los registros
públicos como única propietaria del bien. T ercero.- Que, el a quo, recoge y aplica los prin-
cipios registrales, desestimando la demanda, además, considera que no existe ningún ele-
mento que determine que la constituyente de la hipoteca haya informado al Banco deman-
dado sobre su estado civil; apelada esta resolución por la parte actora la Sala Revisora
resuelve revocarla y reformándola declara fundada la demanda de tercería y dispone la de-
safectación del bien, argumentando que el Banco al amparo del artículo trescientos seten-
ticinco de la Ley de Bancos debió de percatarse del estado civil de la codemandada, recu-
rriendo a búsquedas computarizadas o registrales, que determinen, fehacientemente, la
identidad de la codemandada. C uarto.- Que, por razones expositivas, es pertinente que, en
primer lugar, examinar el extremo referido a la aplicación indebida del artículo trescientos
setenticinco de la Ley de Banco vigente, norma que prescribe que sus seis incisos, la for-
ma como la empresa bancaria o financiera debe proceder ante sus clientes a fin de evitar
que estos realicen dentro de las empresas bancarias o financieras, actividades ilícitas:
Q uinto.- Que, la causal casatoria de aplicación indebida de una norma de derecho mate-
rial, se configura cuando los magistrados de mérito aplican al conflicto, una norma
145
jurídica impertinente, esto es, que no se ajusta a las consideraciones fácticas del proceso.
S ext o.- Que, conforme se ha descrito en el considerando tercero, la Sala de mérito no ha
considerado que la operación efectuada por el Banco recurrente y la codemandada sea
pasible de un ilícito penal, sino que ha pretendido extraer una conclusión ilustrativa de
cómo la recurrente debió de actuar para la determinación de la identidad de sus clientes,
esto es, la Sala Superior procura sostener que la norma empleada puede aplicarse, extensi-
vamente, no solo para los clientes o cuentas sospechosas sino que, además, puede o debe
ser aplicado a todos los clientes de la entidad bancaria o financiera. S é timo.- Que, en con-
secuencia, respecto de este extremo, no se habría configurado la causal de aplicación inde-
bida de una norma de Derecho material, toda vez que la Sala Revisora no ha aplicado para
resolver el conflicto intersubjetivo de intereses el artículo trescientos setenticinco de la
Ley de Bancos vigentes, sino que ha pretendido extraer, extensivamente, una conclusión
sobre el actuar del Banco, por lo que este extremo debe ser desestimado. O ctavo.- Que,
con relación a la inaplicación de normas de derecho registral, es preciso recordar que esta
causal casatoria se configura cuando los magistrados de mérito inaplican las disposiciones
jurídicas pertinentes y necesarias, a la litis, siendo que, dicha omisión, cambia el sentido
de la decisión adoptada. N ove no.- Que, las presuntas normas inaplicadas son las siguien-
tes: artículo dos mil trece del Código Civil, la cual prescribe que: el contenido de la ins-
cripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se de-
clare judicialmente su invalidez; asimismo, el artículo dos mil catorce del mismo cuerpo
legal refiere que: el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de per-
sona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presu-
me mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro; y por último, el artículo
dos mil veintidós del Código Sustantivo, señala que: Para oponer derechos reales sobre in-
muebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el de-
recho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata
de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. D é ci-
mo.- Que, la entidad recurrente sostiene que se habrían inaplicado las disposiciones
registrales antes invocadas y que determinarían que la recurrente ha actuado de acuerdo a
lo contenido en el asiento registral, que produce publicidad registral; en consecuencia, es
preciso analizar el principio de fe pública registral previsto en el artículo dos mil catorce
del Código anotado, para luego seguir con el principio de legitimidad regulado en el ar-
tículo dos mil trece del mismo código. U ndé cimo.- Que, el fundamento del principio de fe
pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto con-
siste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquiren-
tes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, la ley reputa
exacto y completo el contenido de los asientos registrales: es así que, las inscripciones del
registro se consideran exactas y completas, respecto de terceros adquirientes de buena fe,
ya que quien adquiere el derecho de hipoteca, confiado en la exactitud del registro devie-
ne en titular de la hipoteca. D uodé cimo. - Que, el legislador, al redactar el Código Civil,
esta de acuerdo con esta posición (Exposición de Motivos Oficial al Libro de los Regis-
tros Públicos: doctor Jack Bigio Chrem); siendo esto así, la fe pública registral protege
la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro
como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar di-
cha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (Exposición de Motivos
Oficial del Código Civil, Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páginas ciento
146
noventicuatro y ciento noventisiete). D é cimo T ercero.- Que, en consecuencia, de acuerdo

con la norma invocada, el tercero adquiriente adquiera el derecho de la persona que en el
registro aparece con facultades para transmitirlo; que en el caso de autos, el Banco recu-
rrente constituye un gravamen hipotecario de quien en los registros públicos aparecía
como la única propietaria del bien; por lo que, el citado banco actúa en la creencia, es de-
cir de buena fe, de que la garantía hipotecaria otorgada a su favor estaba constituido por
quien gozaba de todas las facultades para gravar el bien, puesto que, era de su única y ex-
clusiva propiedad según la información registral que tenía. D é cimo C uarto.- Que, sin em-
bargo, aun cuando el legislador concuerda con esta interpretación, en la última parte del ar-
tículo dos mil catorce del Código Civil, precisa que el titular del derecho mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del
tercero se presume, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. D é cimo
Q uinto.- Que, conforme la interpretación de la norma debemos señalar que la ficha
registral (sic) está constituido no solo por la información resumida contenida en el corres-
pondiente asiento registral sino por los títulos archivados que motivaron la inscripción, los
cuales constituyen parte de los Registros Públicos, consecuentemente, constituye informa-
ción a la que puede acceder cualquier agente económico que actúa dentro de una económi-
ca de mercado. D é cimo S ext o.- Que, por otro lado, es preciso recordar que el sistema
registral peruano es de inscripción, esto es, resume el contenido del título en el asiento, a
diferencia del sistema francés, en el que se transcribe íntegramente el título del asiento, por
lo que las personas que utilice los Registros Públicos son conscientes de que en la ficha
registral solo se incluye un resumen parcial de la información referida al Título. D é cimo
S é timo.- Que, este criterio ya ha sido recogido por este Supremo Tribunal en otras ejecu-
torias. D é cimo O ctavo.- Que, por ende, en el caso de autos, a pesar de que el Banco ha
constituido un gravamen hipotecario de quien aparecía en los Registros Públicos como su
propietaria, no se podía limitar al contenido del asiento registral, sino que debía de recurrir
a los títulos archivados, en donde descubriría que la hipoteca tiene el estado civil de casa-
da, al momento de constituir el gravamen. D é cimo N ove no.- Que, por ende, el Banco re-
currente no puede amparar su derecho en la buena fe registral, no siéndole aplicable al caso
de autos, tampoco el artículo dos mil trece del Código Civil; V eintavo .- Que, con relación
al artículo dos mil veintidós del Código Civil, su aplicación a este caso deviene en innece-
saria, puesto que no se trata de un conflicto de derecho de igual o distinta naturaleza, sino
de la determinación de si el derecho del recurrente en casación se encuentra o no protegi-
do por las disposiciones y principios registrales: estando a las conclusiones que preceden
y a lo dispuesto por el artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; declara-
ron: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas trescientos treintiséis por el
Banco Wiese Sudameris-sucursal Huancayo; en consecuencia, N O C A S A R O N la resolu-
ción de vista de fojas trescientos veinte, su fecha once de julio de dos mil tres, y su correc-
ción de fojas trescientos veintiocho su fecha veintiuno de julio del mismo año; C O N D E -
N A R O N a la recurrente al pago de las costas y costos originados en la tramitación del
recurso así como a la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la
publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad;
en los seguidos por Jorge Eleodoro Urruchi García con Eva Gutiérrez Zárate de Urruchi y
otros sobre Tercería Excluyente de Dominio; y, los devolvieron.
SS. ROMÁN SANTISTEBAN; LAZARTE HUACO; RODRÍGUEZ ESQUECHE;
EGÚSQUIZA ROCA
147
E LV O T O D E LS E Ñ O R V O C A LT I C O N A P O S T I G O E S C O M O S I G U E : V I S T O S :
y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, aparece de autos a fojas uno que don Jorge Eleo-
doro Urruchi García interpone demanda de tercería excluyente de dominio, a fin de que se
excluya del remate ordenado en el Expediente número dos mil uno - cero doscientos seten-
tinueve (sobre ejecución de garantía hipotecaria que sigue el Banco Wiese Sudameris con-
tra Julia Mercedes Gutiérrez Zárate y Eva Gutiérrez Zárate) al bien inmueble ubicado en
el Jirón Francisco Bolognesi número trescientos quince, Distrito de El Tambo, Provincia
de Huancayo, en razón a que el mismo pertenece a la sociedad conyugal conformada con
su esposa Eva Gutiérrez Zárate, quien adquirió el citado bien durante la vigencia de la so-
ciedad de gananciales que formaron con la unión matrimonial contraída el siete de agosto
de mil novecientos setentiuno, por lo que constituye un bien social y no un bien personal
de la indicada Eva Gutiérrez Zárate, razón por la cual aquella no podía otorgarlo en garan-
tía sin intervención ni consentimiento del otro cónyuge. S egundo.- Que, al absolver el
traslado de la demanda, el Banco Wiese Sudameris señala que el título de dominio del
inmueble sublitis aparecía inscrito en los Registros Públicos a favor de Eva Gutiérrez
Zárate como soltera, habíendolo adquirido con ese estado civil de sus anteriores propieta-
rios con fecha veintiséis de noviembre de mil novecientos setentisiete, reiterando el mis-
mo estado al suscribir la Escritura Pública de Garantía Hipotecaria y Restricción Contrac-
tual de fecha trece de noviembre de mil novecientos noventisiete a favor del Banco.
T ercero.- Que, la sentencia de primera instancia declaró infundada la demanda interpues-
ta aplicando el principio de legitimidad previsto en el artículo dos mil trece del Código Ci-
vil, conforme al cual el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus
efectos mientas no se rectifique o declare judicialmente su invalidez; y, en consecuencia,
advirtiéndose en autos que en los registros públicos aparece consignado que Eva Gutiérrez
Zárate adquirió el inmueble sublitis como soltera de sus anteriores propietarios, declaran-
do como tal su estado civil al momento de la suscripción de la Escritura Pública de Garan-
tía Hipotecaria y Restricción Contractual, el demandante tercerista no puede pretender ex-
cluir del remate aquello que se apoya en la fe del registro. La sentencia de vista, sin
embargo, revocó la apelada y declaró fundada la demanda interpuesta, alegando como fun-
damento principal que si bien la señora Eva Gutiérrez Zárate no mencionó su condición de
casada al tramitar y obtener el préstamo hipotecario, ni inscribió el bien común a nombre
de la sociedad conyugal, la entidad financiera estaba en la obligación de ultimar los trámi-
tes para percatarse del estado civil de la prestataria, recurriendo para ello a la búsqueda
computarizada de los asientos registrales, sin dejar de observar de modo adicional los sis-
temas de identificación de clientes y mantenimiento de registros dispuesto por el artículo
trescientos setenticinco de la Ley veintiséis mil setecientos dos, y que al inobservar estos
detalles de obligatorio cumplimiento ha motivado el otorgamiento de un préstamo a quien
no tenía facultad para gravar a título individual un bien del patrimonio social. C uarto.-
Que, en autos la institución demandada denuncia la aplicación indebida del artículo tres-
cientos setenticinco de la Ley veintiséis mil setecientos dos, Ley General del Sistema Fi-
nanciero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros,
pues refiere que aquella se relaciona con transacciones financieras sospechosas, que no es
el caso, pues este proceso surge a raíz de un préstamo bancario que no puede considerarse
como sospechoso. No obstante los argumentos expuestos por la emplazada, la norma aco-
tada, si bien se encuentra comprendida dentro de la Sección Quinta de la Ley veintiséis mil
setecientos dos, dedicada en efecto a las Transacciones Financieras Sospechosas, aquella
desarrolla en sus seis incisos las pautas que deben adoptar las empresas del sistema finan-
ciero para la identificación de sus clientes, sean ocasionales o habituales, y el manteni-
miento de sus registros dentro del establecimiento de sus relaciones comerciales, sin
148
aludir directa ni indirectamente que sus efectos se circunscriban únicamente a ese tipo de
transacciones; más aún, esta norma ha sido citada por la sentencia impugnada solo como
un fundamento jurídico adicional a la posición adoptada en este extremo por el Colegiado
Superior, en el sentido de que existiría una supuesta falta de diligencia de la entidad ban-
caria al no efectuar una búsqueda minuciosa de los asientos registrales, por lo que no se
advierte que la norma denunciada sea impertinente con las conclusiones arribadas por la
Sala de mérito. Q uinto.- Que, de otro lado, la entidad financiera denuncia la inaplicación
del artículo dos mil trece del Código Sustantivo, el mismo que contiene el principio de le-
gitimación, según el cual el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o declare judicialmente su invalidez. Este principio,
según informa la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil “establece una presun-
ción de exactitud entre la realidad y lo que publica el registro (...) Se presume, por medio
de esta disposición que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a di-
cho titular, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal (...) La
prueba en contrario a la que se alude en este artículo va a permitir que se produzca la rec-
tificación a la que se refiere los artículos ciento setenticinco del Reglamento General de los
Registros Públicos respecto de los errores materiales, y ciento setentiocho del mismo cuer-
po legal relativos a los errores de concepto; todo ello sin perjuicio de que por medio de
sentencias, se declare nulos, anulables, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurídi-
cos que contienen los derechos o titularidades admitidas por el registro” (Jack Bigio
Chrem. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil. Cultural Cuzco S.A. Editores,
Lima, 1998, páginas 192 y 193). En autos la presunción de veracidad contenida en este
principio asiste al Banco en razón a que aquel verificó en los registros pertinentes –es de-
cir, el de la propiedad inmueble– que el derecho de propiedad sobre el bien sublitis se en-
contraba inscrito únicamente a favor de Eva Gutiérrez Zárate en calidad de soltera, y que
fue en esa calidad que aquella adquirió la titularidad del dominio de los anteriores propie-
tarios y constituyó garantía hipotecaria a favor de la entidad emplazada; en consecuencia,
corresponde a la parte que niegue la certeza de lo verificado en los registros acreditar la
oportuna rectificación de los datos inscritos o que existe una declaración judicial de inva-
lidez de esa inscripción, lo que no aparece configurado en autos. S ext o.- Que, igualmente
se denuncia la inaplicación del dos mil catorce del Código Civil. Esta norma, consagra el
principio de fe pública registral que, para su configuración, exige la concurrencia copula-
tiva de determinados requisitos, como son: a) que el adquirente sea a título oneroso; b) que
el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del
que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se pre-
sumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro (pre-
sunción iuris tantum); c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otor-
gar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y, e) que ni de
los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos resulten causas
que anulen rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Este principio busca proteger
al tercero que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de ca-
pacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobilia-
rio, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho, conforme aparece en
la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “la buena fe que se exige a una per-
sona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexac-
titud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de
nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas deben ser además
desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado” (Ob. cit, página
200). S é timo.- Que, el contrato de otorgamiento de garantía hipotecaria es sin duda un
149
contrato oneroso, porque oneroso es todo aquello que genera una obligación; en conse-
cuencia, en autos se cumple con el primer requisito señalado en el considerando anterior.
En lo que respecta al segundo requisito, debe precisarse que el acto jurídico del matrimo-
nio civil se inscribe en los Registros Civiles, los que por su naturaleza no gozan del prin-
cipio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil doce del Código Civil, es
decir, que su contenido no se presume conocido sin admitir prueba en contrario, no habién-
dose acreditado en autos que la entidad financiera recurrente haya tenido conocimiento del
verdadero estado civil de Eva Gutiérrez Zárate; en tal sentido, se presume que actuó de
buena fe. En cuanto al tercer y cuarto requisitos, el Banco Wiese Sudameris adquirió un
derecho real de garantía mediante Escritura Pública del trece de noviembre de mil nove-
cientos noventisiete de aquella persona que aparecía en el registro como único titular del
inmueble gravado, procediendo a inscribirlo el veinticuatro de noviembre del mismo año.
El quinto y último requisito se verifica igualmente, porque al tiempo de constituir y regis-
trar su derecho el Banco demandado, no aparecía en los asientos registrales ni de los títu-
los inscritos causal alguna que anule, rescinda o resuelva el derecho de la otorgante Eva
Gutiérrez Zárate. O ctavo.- Que, de lo establecido en los considerandos precedentes, que-
da claro que el derecho del recurrente se encuentra protegido por el principio de buena fe
registral, y no constando en el registro que la codemandada Eva Gutiérrez Zárate haya sido
casada al momento de adquirir el derecho de propiedad sobre el bien sub litis, y que por
tanto este fuere un bien social, este derecho no puede ser opuesto al Banco emplazado. N o-
ve no.- Que, finalmente se denuncia la inaplicación del artículo dos mil veintidós del Códi-
go Civil. Esta norma señala que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes
también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone
esté inscrito con anterioridad a aquel a quien se opone; y si se trata de derechos de diferen-
te naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común. Sin embargo, no resulta per-
tinente la aplicación de esta norma para la solución de la presente controversia, toda vez
que no nos encontramos ante dos derechos reales inscritos, pues solo se encuentra registra-
do el derecho real de garantía a favor del Banco demandado, mas no el derecho de propie-
dad que alega la parte actora a favor de la sociedad conyugal conformada por Jorge Eleo-
doro Urruchi García y Eva Gutiérrez Zárate, por lo que resulta imposible establecer la
prioridad que invoca la entidad recurrente; de otro lado, tampoco nos encontramos ante
dos derechos de diferente naturaleza, pues los derechos que se invocan son ambos de na-
turaleza real. D é cimo.- Que, por las razones expuestas, configurándose la causal prevista
en el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, por
inaplicación de los artículos dos mil tres y dos mil catorce del Código Civil, de conformi-
dad con lo dispuesto en el artículo trescientos noventiséis inciso primero de la citada nor-
ma procesal, debe ampararse el recurso presentado; por cuyas razones: M I V O T O es por-
que se declare F U N D A D O el recurso de casación interpuesto por Banco Wiese Sudameris
mediante escrito de fojas trescientos treintiséis; en consecuencia, N U LA la sentencia de
vista de fojas trescientos veinte, su fecha once de julio de dos mil tres; y actuando en sede
de instancia: S E C O N F I R M E la sentencia apelada de fojas doscientos sesentidós, su fe-
cha siete de febrero de dos mil tres, que declara infundada la demanda interpuesta, con lo
demás que contiene; S E D I S P O N G A la publicación de la presente resolución en el diario
oficial El Peruano; en los seguidos por Jorge Eleodoro Urruchi García contra Banco Wie-
se Sudameris y otros sobre tercería excluyente de dominio; y los devolvieron.
SS. TICONA POSTIGO
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C A S . N ° 172- 02 -S A N T A
( El Peruano 03/ 02/ 203)
Lima, catorce de octubre del dos mil dos. LA S A LA T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E

S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , Vista la causa número mil setecien-
tos catorce - dos mil dos, con el acompañado; en Audiencia Pública de la fecha, y produ-
cida la votación con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E -
C U R S O : Se trata del Recurso de Casación interpuesto por Dense del Pilar Takamura
Feria, mediante escrito de fojas cuatrocientos dieciocho, contra la sentencia emitida por la
Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Santa, de fojas cuatrocientos once, su fecha
dieciocho de abril del dos mil dos, que confirmando la apelada de fojas trescientos veinti-
trés, su fecha doce de diciembre del dos mil uno, declaro fundada la demanda interpuesta
por el Banco de Crédito del Perú. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, la sala ha
estimado declarara procedente el recurso de casación mediante resolución de fecha once
julio del dos mil dos, por la causal prevista en el inciso tercero del Articulo trescientos
ochentiséis del Código Procesal Civil, sustentada en que se ha contravenido su derecho al
debido proceso puesto que no se ha nombrado Curador Procesal para la recurrente, confor-
me a lo dispuesto por el artículo sesentiséis inciso cuarto del Código adjetivo; teniéndose
en cuenta que la recurrente, al momento de la interposición de la demanda, era menor de
edad, por lo que no pudo contestar la misma, debiéndosele haber nombrado curadora, de
conformidad con lo dispuesto por la norma denunciada. C O N S I D E R A N D O : P rimero.-
Que, el Recurso de Casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e interpre-
tación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional de la Corte Su-
prema de Justicia, conforme se señala en el artículo trescientos ochenticuatro del Código
Procesal Civil. S egundo.- Que, a fojas dieciocho, el veintiséis de abril del dos mil, el Ban-
co de Crédito del Perú - sucursal Chimbote, interpone una demanda de acción revocatoria
o pauliana dirigiéndola contra Víctor Ricardo Takamura Salazar, Mercedes Pilar Feria
Campoverde y Denisse del Pilar Takamura Feria. T ercero.- Que, el demandante solicita
que se declara la ineficacia del acto gratuito de anticipo de legítima que han efectuado los
codemandados Víctor Ricardo Takamura Salazar y Mercedes Pilar Feria Campoverde a fa-
vor de su hija Denisse, del treinta de junio de mil novecientos noventinueve; asimismo so-
licita la cancelación del asiento registral donde consta dicho acto. C uarto.- Que, a fojas
cincuentiuno, contesta la demanda, a título personal, Víctor Ricardo Takamura Salazar, en
los términos allí contenidos. Q uinto.- Que, Por resolución cuatro, del primero de septiem-
bre del dos mil dos; el Juez admite a trámite la contestación de la demanda de Víctor Ri-
cardo Takamura Salazar y declara rebeldes a los codemandadas Mercedes Pilar Feria Cam-
po Verde y Denisse del Pilar Takamura Feria. S ext o.- Que, por resolución dieciséis, del
treintiuno de agosto del dos mil uno, para mejor resolver, el Juez requiere al demandante a
fin de que adjunte el testimonio de escritura pública de anticipo de legítima; por escrito de
fojas trescientos once, el Banco demandante cumple con el mandato y adjunta el testimo-
nio de escritura pública de otorgamiento de anticipo de legítima, en donde se declara, que
la recurrente, beneficiaria del anticipo de legitima, contaba con dieciséis años de edad.
S é timo.- Que, el inciso tercero, del artículo sesentiuno del Código Procesal Civil señala
que: El curador procesal es un abogado nombrado por el Juez a pedido de interesado, que
interviene en el proceso en los siguientes casos: Cuando exista falta, ausencia o impedi-
mento del representante del incapaz, según lo dispuesto por el artículo sesentiséis
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del acotado. O ctavo.- Que, el inciso segundo del artículo sesentiséis del Código adjetivo
prescribe que: En caso de falta, ausencia o Impedimento del representante del incapaz, se
aplican las siguientes reglas: Cuando la demanda se dirija contra un incapaz que carece de
representante o este se halle ausente, el Juez le nombrará un curador procesal o confirma-
rá el propuesto por el incapaz relativo, si lo considera idóneo; Asimismo, el inciso cuarto,
prescribe que: También se procederá al nombramiento de curador procesal cuando el Juez
advierta la aparición de un conflicto de intereses entre el incapaz y su representante legal,
o confirmará el propuesto por el incapaz relativo. N ove no.- Que, de acuerdo a la escritura
pública de anticipo de legitima, al treinta de junio de mil novecientos noventinueve, la re-
currente contaba con dieciséis años de edad, esto es, que era un sujeto procesal que debie-
ra estar representado por sus padres puesto que, procesal mente, carecía de capacidad pro-
cesal, la cual: “(...) solo la tienen aquellas personas naturales que por si mismas pueden
intervenir en el proceso; más preciso, aquellas personas que se hallan habilitadas por la ley
para hacer valer sus derechos pos si mismas planteando una demanda, contradiciéndola y
realizando determinados actos procesales (...)” (Tratado de Derecho Procesal Civil (volu-
men I); Jorge Carrión Lugo; Editorial Jurídica Grijley; Segunda reimpresión; Lima -Perú;
página doscientos seis). D é cimo.- Que, si bien es cierto que, al momento de la interposi-
ción de la demanda y hasta la presentación de la escritura pública de anticipo de legítima,
el juez, como sujeto procesal, a diferencia de los propios demandados, no habría podido
saber que la codemandada era menor de edad, puesto que el anticipo de legítima proce-
de contra cualquier heredero forzoso, sin importar la edad de este; también lo es que,
este vicio pudo haber sido advertido por la parte actora puesto que ella tenía o pudo ha-
ber tenido, anteladamente, conocimiento de la edad de la beneficiaria del anticipo de
legítima, debido a que la actora no puede limitar su conocimiento a lo establecido en la
ficha registral sino que debe extenderse a los títulos archivados que formaron estos. D é -
cimo P rimero.- Que, sin embargo, luego de la incorporación al proceso, de la escritura
pública de otorgamiento de escritura, todos los sujetos procesales, tenían pleno conoci-
miento de que uno de los co-demandados era menor de edad, debiéndosele, de oficio, o a
pedido de parte, nombrársele Curador Procesal, para la defensa de sus derechos, ante la re-
nuencia de sus representantes legales de defenderlos. D é cimo S egundo.- Que, la omisión
incurrida por el padre de la recurrente, al no advertir a la Magistratura, de la edad de la be-
neficiaria del anticipo, al momento de contestarla demanda y la renuencia de la madre de
la recurrente, que motivará que fuera declarada rebelde, no pueden perjudicarla, puesto
que la recurrente no tenía capacidad legal para comparecer por sí. D é cimo T ercero.- Que,
por ello, el Juez debió advertir esta situación y nombrarle un Curador Procesal a la menor,
para que defendiera los derechos de esta, mientras no pueda ejercerlos personalmente. D é -
cimo C uarto.- Que, en consecuencia, se ha configurado la causal denunciada, al afectarse
el derecho al debido proceso de la recurrente, causando indefensión durante el desarrollo
del proceso, por lo que deberán renovarse los actos procesales, tendientes a que puedan de-
fenderse en este proceso; por las razones expuestas y de acuerdo con el apartado dos pun-
to cuatro inciso segundo del artículo trescientos noventiséis del Código Procesal Civil: de-
clararon F U N D A D O el Recurso de Casación de fojas cuatrocientos dieciocho; y en
consecuencia N U LA la resolución de vista de fojas cuatrocientos once, su fecha dieciocho
de abril del dos mil dos; I N S U B S I S T E N T E la apelada de fojas trescientos veintitrés; y
N U LO todo lo actuado; D E B I É N D O S E renovar el acto jurídico procesal de notificación
con la demanda a la recurrente Denisse del Pilar Takamura Feria; M A N D A R O N que el
Juez del Primer Juzgado Civil de Santa expida nuevo fallo con arreglo a Ley; D I S P U -
S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, en los
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seguidos por el Banco de Crédito del Perú sucursal Chimbote con Víctor Ricardo Takamu-
ra Salazar y otros; sobre Acción Pauliana; y los devolvieron.
SS. ECHEVARRÍA ADRIANZÉN; MENDOZA RAMÍREZ; LAZARTE HUACO;
INFANTES VARGAS; SANTOS PEÑA
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C A S . N ° 3682- 02 - LI M A
( El Peruano 30/ 10/ 203)
Lima, seis de mayo del dos mil tres. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E

S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A ; vista la causa número tres mil seis-
cientos ochentidós- dos mil dos; en audiencia pública de la fecha y producida la votación
con arreglo a ley emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del
recurso de casación interpuesto a fojas cuatrocientos quince a cuatrocientos veintidós por
Elvira Rubio Cubas de Quispe contra la sentencia de vista de fojas trescientos ochentisie-
te a trescientos ochentinueve expedida por la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Jus-
ticia de Lima, el diecisiete de setiembre del dos mi dos, que confirma la sentencia apelada
de fojas doscientos treintidós a doscientos cuarenta que declara infundada la demanda in-
terpuesta por la recurrente contra Aníbal Alfonso Medina Marchand y otra sobre nulidad
de acto jurídico. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Por resolución de esta Sala Supre-
ma del siete de enero del dos mil tres, se declaró procedente el recurso por la causal pre-
vista en el inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil,
esto es, interpretación errónea de una norma de derecho material, toda vez que era impo-
sible vender o transferir a terceras personas el bien submateria, ya que esa era la voluntad
de los contratantes inscrita en los registros públicos, lo que es de conocimiento de todos
sin admitirse prueba en contrario, de acuerdo al artículo dos mil doce del Código Civil,
más aun, sino solo es necesario leer el resumen del asiento registral sino tomar conoci-
miento del título archivado, tanto más, si los artículos ciento setenta y ciento ochenticinco
del Reglamento General de los Registros Públicos así lo dispone; y en ese sentido al ha-
berse prohibido la transferencia a terceros, encontrándose tal acto registrado, su parte está
amparada en el principio de prioridad prevista en los artículos dos mil dieciséis y dos mil
diecisiete del Código Civil. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, conforme al inciso oc-
tavo del artículo ciento treintinueve de la Constitución Política del Estado, concordado con
el artículo VII del Título Preliminar del Código Procesal Civil, el juez aplica el derecho
que corresponde a los hechos y las Salas casatorias al momento de calificar el recurso y en
su oportunidad al revisar el fondo del mismo deben suplir las deficiencias o errores en los
que haya incurrido el recurrente siempre que se hayan expuesto argumentos suficientes
para el fin del recurso, con el objeto de resolver el conflicto acertadamente. S egundo.-
Que, la causal de interpretación errónea supone que en la resolución judicial se aplica la
norma jurídica pertinente dándole un sentido diferente al que corresponde. T ercero.- Que,
en el caso de autos fluye que por escritura pública del primero de agosto de mil novecien-
tos ochentitrés cuyo testimonio corre a fojas cuatro a once la recurrente adquirió en pro-
piedad el inmueble ubicado en la manzana L-tres, Lote veintiocho de la Urbanización Las
Gardenias del distrito de Surco, el mismo que según las dos cláusulas adicionales de dicho
contrato transfirió en anticipo de legítima a favor de su única hija, ahora codemandada,
Rosa Marina Quispe Rubio facultándola para efectuar en él obras de construcción y futu-
ras ampliaciones o mejoras con entera libertad, pero bajo la expresa condición de no trans-
ferir el bien en ninguna forma a terceros mientras durara la existencia de su progenitora
ahora demandante, Elvira Rubio Cubas, habiéndose inscrito la compra y subsiguiente an-
ticipo de legítima respectivamente en los asientos C-uno y C-dos de la ficha número cien-
to treintiuno cero ciento treintisiete del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima. C uar-
to.- Que, sin embargo, pese a la referida prohibición de enajenar aparece que por minuta
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de fojas trece, ordenada a perfeccionarse mediante escritura pública por mandato judicial,
la antes citada Rosa Quispe Rubio vendió el referido inmueble al codemandado Aníbal Al-
fonso Medina Marchand, quien al contradecir la demanda en este proceso, que postula la
nulidad de dicho acto jurídico de compraventa, afirma que adquirió el bien bajo la fe del
registro y a título oneroso, amparado en el artículo dos mil catorce del Código Civil, pues-
to que, al recabar la ficha registral del inmueble no pesaba sobre él ningún gravamen ni
medida que restringiera su derecho de libre disposición. Q uinto.- Que, con estos antece-
dentes, se ha dictado la sentencia de vista que haciendo suyos los fundamentos del a quo
ha desestimado la demanda basándose además, en que al tiempo de producirse la transfe-
rencia impugnada no constaba en el registro público limitación alguna para el ejercicio
pleno del derecho de propiedad sobre el inmueble dado en anticipo de legítima, aplicando
los principios de publicidad y legitimidad contenidos en los artículos dos mil doce y dos
mil trece del Código Sustantivo, debiendo destacarse que ambos fallos omiten pronunciar-
se sobre la pretensión indemnizatoria accesoria demandada, por carecer de objeto, en vis-
ta de haberse declarado infundada la pretensión principal. S ext o.- Que, precisamente la ca-
sación interpuesta denuncia la interpretación errónea del artículo dos mil doce del Código
Civil, a cuyo respecto debe acotarse que esta norma recoge literalmente el contenido del
artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que
contiene el principio de publicidad al establecer que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones, lo que se complementa con el artículo ciento ochenticuatro
de dicho Reglamento, que estipula que a fin de asegurar la publicidad de los registros los
funcionarios de esta entidad están obligados a manifestar a toda persona los libros, los tí-
tulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, toda
vez que, los asientos registrales solo contienen un resumen del título presentado, por lo que
para alegar buena fe registral no solo basta enterarse de tal resumen sino llegado el caso,
tomar conocimiento del título, sea en la notaría de origen o en el propio registro inmobi-
liario, como así lo tiene establecido esta Sala Casatoria en precedentes ejecutorias.
S é timo.- Que, siendo esto así, carece de consistencia lo alegado por el demandado y am-
parado por las instancias inferiores, en el sentido de que en el registro público no constaba
limitación alguna para el ejercicio pleno del derecho de propiedad sobre el inmueble sub-
materia, pues la escritura pública de compraventa, y anticipo de legítima del mismo que
contienen la prohibición de enajenar en su segunda cláusula adicional, figura inscrita en el
asiento C-dos de la ficha registral correspondiente formando parte del título archivado al
que el comprador ha podido tener acceso de acuerdo a las disposiciones reglamentarias ya
precisadas, por lo que, debe concluirse que en efecto, se ha incurrido en la causal in iudi-
cando de interpretación errónea del artículo dos mil doce del Código Civil. O ctavo.- Que,
sin embargo, no es posible que esta Sala Suprema se pronuncie definitivamente en sede de
instancia, pues no existe pronunciamiento del a quo y del Colegiado Superior respecto de
la pretensión indemnizatoria demandada, cuyo análisis y determinación importarían valo-
ración de prueba que no corresponde a esta Sala de Casación, por lo que es del caso que
las instancias inferiores, en calidad de reenvío, se pronuncien sobre dicha materia, ampa-
rándola o desestimándola; N ove no.- Que, estando a las razones expuestas de conformidad
con el acápite dos punto uno del inciso segundo del artículo trescientos noventiséis del Có-
digo Procesal Civil; declararon: F U N D A D O el recurso de casación de fojas cuatrocientos
quince; en consecuencia N U LA la resolución de vista de fojas trescientos ochentisiete su
fecha diecisiete de setiembre del dos mil dos; I N S U B S I S T E N T E la apelada de fojas dos-
cientos treintidós; O R D E N A R O N que el Juez expida nuevo fallo con arreglo a ley; D I S -
P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los
15
seguidos por Elvira Rubio Cubas contra Aníbal Alfonso Medina Marchand, sobre Nulidad
de Acto Jurídico; y los devolvieron.
SS. ECHEVARRÍA ADRIANZÉN; AGUAYO DEL ROSARIO; LAZARTE HUACO;
PACHAS ÁVALOS; QUINTANILLA QUISPE
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C A S . N ° 590- 20 4- LI M A
( El Peruano 30/ 1 1/ 205)
Lima, ocho de junio del dos mil cinco. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R -

T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , con los acompañados; vista la
causa en la audiencia pública en el día de la fecha producida la votación con arreglo a ley
emite la siguiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casa-
ción interpuesto por Transportes Saca Empresa Individual de Responsabilidad Limitada,
contra la resolución de fojas doscientos veinticuatro, de fecha treintiuno de octubre del dos
mil tres, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que
revocando la apelada de fojas ciento treintinueve, su fecha quince de enero del dos mil
tres, declara fundada en parte la demanda; en consecuencia ordena que se levante la medi-
da cautelar de embargo en forma de inscripción, sobre el inmueble de la sociedad de ga-
nanciales, solo hasta el porcentaje que le correspondería al cónyuge demandante en caso
de liquidación de gananciales; con lo demás que contiene. F U N D A M E N T O S D E L R E -
C U R S O : Mediante resolución de fecha dieciséis de abril del dos mil cuatro, expedida por
esta Suprema Sala, se declaró P R O C E D E N T E el presente recurso, por las causales pre-
vistas en los incisos segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Pro-
cesal Civil, esto es, la inaplicación de una norma de derecho material y la contravención
de normas que garantizan el derecho a un debido proceso, denunciando: a) la inaplicación
de los artículos dos mil doce, dos mil trece, dos mil catorce, dos mil dieciséis y dos mil
veintidós del Código Civil, toda vez que tratándose de un inmueble registrado solo a nom-
bre de Miguelina Cajas Falcón y no existiendo oponibilidad de terceristas debidamente re-
gistrado respecto del bien embargado, y en salvaguarda a su acreencia se debieron aplicar
los principios registrales, ya que actuó de buena fe y en la certeza de que el bien sublitis es
de Miguelina Cajas Falcón, sin embargo la Sala prefirió interpretar y aplicar normas de fa-
milia cuando la discusión es de carácter registral; y, b) la contravención del artículo prime-
ro del Título Preliminar y quinientos treinticinco del Código Procesal Civil y artículo se-
gundo numeral dos de la Constitución Política del Estado, al haberse incumplido los
citados principios que rigen todo proceso y que no se ha exigido que el actor ofrezca la ga-
rantía suficiente al interponer la demanda, sin embargo el juez que conoció el proceso no
quiso advertir el incumplimiento de dichas normas. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que,
es preciso examinar en primer lugar la causal referida al inciso tercero del artículo tres-
cientos ochentiséis del Código Procesal Civil, porque de declararse fundada ya no cabe el
pronunciamiento sobre las otras causales. S egundo.- Que, el artículo quinientos treinticin-
co del Código Adjetivo establece que la demanda de tercería no será admitida si no reúne
los requisitos del artículo cuatrocientos veinticuatro del mismo cuerpo legal y además, si
el demandante no prueba su derecho con documento público o privado de fecha cierta o en
su defecto, si no da garantía suficiente a criterio del juez para responder por los daños y
perjuicios que la tercería pueda irrogar. T ercero.- Que, en el presente caso, el demandante
al presentar su demanda de tercería, adjunta como anexo una Copia Certificada de su Par-
tida de Matrimonio celebrada el dieciséis de octubre de mil novecientos sesentisiete ante
la Municipalidad Distrital de Kichki - Huancapallac. Departamento de Huánuco, el mismo
que constituye un documento público de fecha cierta, expedido por el gobierno local
correspondiente, presumiéndose su veracidad salvo prueba en contrario, en consecuencia
el demandante ha cumplido con la formalidad exigida por el citado artículo, en
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consecuencia no le es exigible el otorgamiento de garantía suficiente, toda vez que esta

opera en forma subsidiaria ante la ausencia de documento alguno que sostiene su preten-
sión. C uarto.- Que, el artículo segundo numeral dos de la Constitución, referida a la igual-
dad ante la ley, busca proteger a los individuos de situaciones de discriminación de origen
racial, sexual, religioso, de opinión, condición económica o de cualquier índole, que lo
ponga en situación de desventaja frente a otro y que la ley no debe propiciar; en el presen-
te caso se evidencia que las partes han tenido las mismas oportunidades de acceso al órga-
no jurisdiccional, han presentado pruebas, alegado sus posiciones, han hecho uso de su de-
recho de defensa y a doble instancia, sin que alguno de ellos reciba un trato diferenciado o
se les haya aplicado leyes distintas usando criterios subjetivos. Q uinto.- Que, el artículo
primero del Título Preliminar del Código Procesal Civil, consagra que toda persona tiene
derecho a la tutela jurisdiccional efectiva para el ejercicio o defensa de sus derechos o in-
tereses, con sujeción a un debido proceso; por lo que conviene precisar que este principio
implica el acceso que tiene toda persona a acudir al órgano jurisdiccional competente plan-
teando una o más pretensiones o ejerciendo su derecho de defensa, mas no, que las mismas
deban ser amparadas o declaradas fundadas y siempre con arreglo a un debido proceso,
que, como se ha desarrollado en los considerandos procedentes no se ha vulnerado en
modo alguno. S ext o.- Que, el artículo dos mil doce del Código Civil, recoge el principio
de la publicidad registral que dispone que toda persona tiene conocimiento del contenido
de las inscripciones, publicidad que no solo está referida al contenido de los asientos
registrales sino también a los títulos que dieron origen a la inscripción, es decir a los títu-
los archivados, que es el legajo que contiene el original del título que se presentó para su
inscripción, teniendo la publicidad registral la naturaleza de publicidad - efecto, ya que va
a desencadenar una serie de derecho y secuencias posteriores a la transmisión de los dere-
chos lo que a la postre va a permitir el tráfico comercial. S é timo.- Que, por su parte el ar-
tículo dos mil trece del Código citado establece el Principio de Legitimación, según el cual
el que inscribe su derecho en el registro queda protegido, legitimado en su inscripción,
mientras no se declare la nulidad o se rectifique judicialmente tal inscripción. O ctavo.-
Que, a su vez, el artículo dos mil catorce del acotado, consagra al Principio de Buena Fe
Registral, el mismo que se presume mientras no se pruebe que el tercero tenía conocimien-
to de la inexactitud del registro. N ove no.- Que, el artículo dos mil dieciséis del mismo Có-
digo establece el Principio de Prioridad, que determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro; es decir, quien es primero en el tiempo es mejor en el derecho, por tal ra-
zón su aplicación se limita a establecer en forma objetiva la prioridad en el tiempo de la
inscripción ya que sus efectos se retrotraen a la fecha del asiento de presentación del acto
inscribible. D é cimo.- Que, además, el artículo dos mil veintidós del mismo cuerpo legal,
está referido a la oponibilidad registral, y se aplica respecto de derechos de la misma natu-
raleza; en cambio cuando se confronta un derecho real con un derecho personal, como es
el resultante de un crédito, ya no es aplicable puesto que uno establece una relación direc-
ta de la persona con la cosa, y el otro es una relación entre personas, tal como ocurre en el
presente caso. U ndé cimo.- Que, en consecuencia, si bien el sistema registral peruano am-
para los principios citados, con las particularidades que a cada Registro corresponde, el
Registro de Propiedad Inmueble, que es lo que nos interesa, no es constitutivo ni convali-
dante de ese derecho sino meramente declarativo, y en cambio si lo es, respecto de la hi-
poteca, que es un derecho real, por lo tanto, no necesariamente quien figure en el registro
es el propietario del bien, ya que nuestro sistema de transferencia es meramente consen-
sual, es decir, basta con el consentimiento de las partes, conforme lo dispone el artículo mil
trescientos cincuentidós del Código Civil. D é cimo S egundo.- Que, el hecho que la Sala
haya resuelto por ordenar el levantamiento de la medida cautelar de embargo en forma de
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inscripción trabada sobre el inmueble de la sociedad de gananciales, hasta el porcentaje

que le correspondería al cónyuge en caso de liquidación de gananciales, obedece a que los
bienes sociales de la sociedad de gananciales, son de naturaleza autónoma con garantía
institucional, por cuanto sus normas son de orden público, entendida esta conforme a la
doctrina imperante, como aquella situación de normalidad en que se mantiene un Estado
cuando se desarrollan las diversas actividades individuales y colectivas, sin que se produz-
ca perturbaciones o conflictos; le caracteriza tal situación el conjunto de normas e institu-
ciones cuyo objeto consiste en mantener en un país el buen funcionamiento de los servi-
cios públicos, la seguridad y la moralidad de las relaciones entre particulares. D é cimo
T ercero.- Que, por otra parte se deben ponderar, por un lado las normas de orden público
a las cuales está circunscrita la sociedad de gananciales y que no pueden ser modificados
por los cónyuges, las que tampoco pueden confundirse con las reglas de la copropiedad o
condominio, ya que no hay derechos o acciones de los cónyuges, hasta que se produzca la
liquidación de la sociedad, conforme lo dispone el artículo trescientos veintitrés del Códi-
go Civil, a lo que se adiciona que, todo bien después de celebrado el matrimonio se consi-
dera de la sociedad de gananciales, el cual solo responde por las obligaciones contraídas
por esta y no por las asumidas de manera personal por cada cónyuge; y por el otro, el cum-
plimiento de las obligaciones y el derecho que tiene el acreedor de poder hacer fáctica su
acreencia frente al deudor pero sin vulnerar derechos de terceros o aquellos a quienes las
leyes en atención al orden público les da un tratamiento especial, tal como ocurren con la
sociedad de gananciales. D é cimo C uarto.- Que, siendo ello, no se puede desproteger el
derecho que tiene el cónyuge demandante sobre el bien materia de embargo, ya que el he-
cho que no figure en los Registros Públicos no significa que no sea propietario, toda vez
que el Registro no es constitutivo del derecho de propiedad, y que le corresponde por el
hecho de haber sido adquirida dentro de la sociedad de gananciales, sin embargo el inmue-
ble debe quedar afectado respecto del cincuenta por ciento de los derechos y acciones que
corresponden a Miguelina Cajas Falcón al haber asumido una deuda personal con la recu-
rrente, la misma que debe cumplir y honrar con la parte que le corresponde de sus ganan-
ciales. D é cimo Q uinto.- Que, por tanto, se advierte que no se han configurado las causa-
les en que se ha sustentado el recurso casatorio, esto es la inaplicación de normas de
derecho material ni la causal adjetiva; en consecuencia, estando a lo expuesto y en aplica-
ción del artículo trescientos noventisiete del citado Código Procesal. S E N T E N C I A .- Por
estas consideraciones; declararon: I N F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fo-
jas doscientos treintidós por Transportes Baca Empresa Individual de Responsabilidad Li-
mitada; en consecuencia N O C A S A R O N la resolución superior de fojas doscientos vein-
ticuatro, su fecha treintiuno de octubre del dos mil tres; C O N D E N A R O N a la recurrente
al pago de las costas y costos originados en la tramitación del presente recurso, así como a
la multa de una Unidad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N se publique la presente
resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en la causa seguida por
Luis Antonio Cuadros Colca contra la Empresa de Transportes Baca Empresa Individual
de Responsabilidad Limitada, sobre tercería de propiedad; y los devolvieron.
SS. ROMÁN SANTISTEBAN; TICONA POSTIGO; SANTOS PEÑA; PALOMINO
GARCÍA; CAPUÑAY CHÁVEZ
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C A S . N ° 284- 20 05- P U N O
Lima, treinta de octubre del dos mil seis.- LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA

C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa vista en audien-
cia pública de la fecha; con los acompañados; emite la siguiente sentencia; M A T E R I A
D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación, interpuesto por el demandante Maria-
no Álvarez Reyes, contra la sentencia de vista de fojas ochocientos nueve, su fecha vein-
tinueve de setiembre del dos mil cinco, que Confirmando la apelada de fojas setecientos
treintiséis, fechada el veintiocho de febrero del mismo año, declara Infundada la demanda;
en los seguidos por Mariano Álvarez Reyes y otro contra Zoila Rosa Argandoña Bejar y
otros sobre Nulidad de Acto Jurídico y otros; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La
Corte mediante resolución de fecha seis de diciembre del dos mil cinco, obrante a fojas
treintitres del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, ha estimado Procedente el
recurso por la causal de Inaplicación de los artículos dos mil dieciséis y novecientos vein-
titrés del Código Civil; expresando el recurrente como fundamentos: que los juzgadores
han inaplicado los artículos dos mil dieciséis y novecientos veintitrés del Código Sustan-
tivo, toda vez que no han reparado que el derecho de propiedad de Mariano Álvarez Reyes
y los hermanos Álvarez Argandoña se halla probado con el Testamento Ológrafo protoco-
lizado de autos; testamento que está inscrito en los Registros Públicos, que toda inscrip-
ción sea cual fuere la clase de Registro se presume que es de conocimiento de todos, sin
admitirse prueba en contrario; de tal modo que las ventas que ha hecho Zoila Rosa Argan-
doña Bejar a favor de sus compradores y el otorgamiento de Garantía Hipotecaria no goza
de la buena fe registral porque de los Registros Públicos resulta que el inmueble subjudi-
ce estaba comprendido dentro del Testamento Registrado; C O N S I D E R A N D O : P rime-
ro.- Que, del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta
Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo dos-
cientos doce del Código Civil es aplicable también respecto de cualquier título archivado
y si, por cuyo conocimiento, al tercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de bue-
na fe registral recogido por el artículo dos mil catorce del mismo Corpus Legis, dado que
existe un título archivado que ha dado lugar a inscripción más antigua que goza del prin-
cipio de prioridad registral contemplado en el artículos dos mil dieciséis del Código Civil.
S egundo.- Que, a fin de resolver la materia del recurso, es preciso iniciar por el principio
de fe pública registral previsto en el artículo dos mil catorce del Código Civil para luego
seguir con el principio de publicidad regulado en el artículo dos mil doce del mismo Códi-
go; que en ese sentido debe indicarse que el fundamento del principio de fe pública registral
radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger
las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se ha-
yan producido confiados en el contenido del registro; para ello, el Código Civil en su ar-
tículo dos mil doce reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales. T er-
cero.- Que, el legislador, concuerda con esta interpretación; según la cual, la fe pública
registral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece
en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier in-
tento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (Ex-
posición de Motivos Oficial del Código-Civil, Editorial Cuzco, mil novecientos noven-
tiocho, páginas ciento noventicuatro y ciento noventisiete). C uarto.- Que, por tanto, el
principio de publicidad registral se aplica por regla general al contenido de la inscripción
160
de cualquiera de los Registros contemplados en el artículo dos mil ocho del Código Sus-
tantivo y si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los
Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar la pu-
blicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a
toda persona los libros, los títulos archivados; índices y demás documentos que obran en
las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad
registral se extiende automática e ineludiblemente a los títulos archivados, sino en el sen-
tido de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados en tanto y en cuanto la infor-
mación contenida en la inscripción resultare insuficiente para el negocio o acto jurídico ce-
lebrarse o por la naturaleza de dicho negocio se requiera el conocimiento de toda
información relevante; dado que estimar que los interesados deben recurrir obligatoria-
mente a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de
con quien están contratando generaría un obstáculo para la realización de actos jurídicos y
una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la
seguridad jurídica. Q uinto.- Que, en este caso, el demandante pretende enervar el princi-
pio de fe pública registral que se le reconoce a favor de los demandados respecto del
inmueble sublitis, aduciendo que existe un derecho inscrito a su favor en cuanto el mismo
inmueble, anterior al de los demandados consistente en el Testamento Ológrafo Protocoli-
zado de autos otorgado por Isabel Argandoña Cáceres e inscrito en el Registro de Testa-
mentos él nueve de setiembre de mil novecientos ochentisiete, en cuyo contenido la
otorgante constituye como herederos a Mariano Álvarez Reyes, Guido Enrique Álvarez
Argandoña y Yony Vladislaw Álvarez Argandoña y les deja en herencia el inmueble sub-
materia. S ext o.- Que, sin embargo, tanto el a quo como el ad quem han considerando que
el inmueble sub júdice aparece inmatriculado a favor exclusivamente de Zoila Rosa Ar-
gandoña Bejar, esto es distinta del testador de la parte actora, y en virtud a ello se ha repro-
ducido sucesivas compraventas y una hipoteca; por consiguiente, partiendo de la referida
valoración probatoria cuya revisión no es materia del recurso de casación, se puede con-
cluir respecto de la causal denunciada de inaplicación de los artículos dos mil dieciséis y
novecientos veintitrés del Código Civil, que para la primera compraventa cuestionada del
inmueble submateria; así como de la segunda compraventa y la posterior hipoteca, los su-
cesivos adquirientes no se encontraban impedidos de celebrar los referidos actos jurídicos
por el conocimiento, en aplicación del principio de publicidad registral, del contenido de
la inscripción a que hace referencia el actor, puesto que este solo informaba del existencia
de un testamento en virtud del cual la referida testadora constituía como herederos a las in-
dicadas personas, información ajena a la vendedora, Zoila Rosa Argandoña Bejar; por lo
que el principio de publicidad registral no tenía por qué extenderse al contenido del título
archivado o Testamento que dio lugar a la referida inscripción. S é timo.- Que, en tal virtud
el principio de prioridad registral contenido en el artículo dos mil dieciséis del Código Ci-
vil no resulta pertinente para la solución de la presente controversia y el derecho de pro-
piedad contemplado en el artículo novecientos veintitrés del mismo Código ha sido tácita-
mente aplicado en beneficio de los demandados; por consiguiente; no se configura el error
jurídico denunciado; no habiendo lugar entonces a casar la sentencia de vista sino, por el
contrario, a desestimar el recurso de conformidad con el artículo trescientos noventisiete
del Código Procesal Civil; estando a las consideraciones que preceden y de conformidad
con la conclusión del dictamen de la señora Fiscal Supremo en lo Civil; declararon: I N -
F U N D A D O el recurso de casación interpuesto a fojas ochocientos diecisiete por Mariano
Álvarez Reyes; en consecuencia: N O C A S A R O N la resolución de vista de fojas ocho-
cientos nueve, su fecha veintinueve de setiembre del dos mil cinco; C O N D E N A R O N al
16
recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal; O R D E N A R O N la

publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por
Mariano Álvarez Reyes con Zoila Rosa Argandoña Bejar y otros sobre Nulidad de Acto
Jurídico; y, los devolvieron.
SS. TICONA POSTIGO; CARRIÓN LUGO; FERREIRA VILDOZOLA; PALOMINO
GARCÍA; HERNÁNDÉZ PÉREZ
162
C A S . N ° 216- 06- C A LLA O
Mejor Derecho de Propiedad. Lima, trece de diciembre del dos mil seis.- LA S A LA C I -
V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI -
C A ; vista la causa número dos mil ciento veintiséis - dos mil seis, en Audiencia Pública de
la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; M A T E -
R I A D E L R E C U R S O : Se trata del recurso de casación interpuesto por Luis Castro Var-
gas mediante escrito de fojas trescientos ochentidós, contra la sentencia de vista emitida
por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao, obrante a fojas tres-
cientos sesentidós, su fecha cuatro de octubre del dos mil cinco, que confirma la sentenció
apelada de fojas doscientos noventa que declara fundada en parte la demanda interpuesta
y, en consecuencia, que Alejandro Pio Picho Chamorro tiene mejor derecho de propiedad
que el demandado Luis Castro Vargas respecto del lote de terreno sub litis, e improceden-
te la demanda en lo que respecta a la entrega del bien inmueble, con lo demás que contie-
ne; F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Que, el recurso de casación fue declarado pro-
cedente por resolución del primero de setiembre del dos mil seis, por las causales previstas
en los incisos primero y segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal
Civil, en virtud de lo cual la recurrente denuncia: 1) la interpretación errónea de normas de
derecho material, como son: a) el artículo dos mil veintidós del Código Civil, pues el mis-
mo debió aplicarse a favor del recurrente, quien detentaba un derecho real inscrito con an-
terioridad al de aquél que se opone. El error se evidencia cuando se aplica el principio de
prioridad registral a un hecho no apropiado, ya que en autos se deben aplicar las normas
del derecho común y, en su defecto, la doctrina jurídica; b) el artículo dos mil catorce del
Código Civil ya que se probó oportunamente que el demandante conocía de la inexactitud
del registro, conforme a la copia literal de la anotación de demanda de otorgamiento de es-
critura publica, la cual en todo momento ha permanecido inscrita, aunque no se trasladara
a la ficha registral de independización, colisionando con el artículo dos mil doce del Códi-
go Civil, ya que se presume, salvo prueba en contrario, que toda persona tiene conocimien-
to de las inscripciones; II) la inaplicación del artículo setenta de la Constitución Política
del Estado y el artículo novecientos veintitrés del Código Civil, pues la Sala Superior vul-
nera su derecho de propiedad, ya que la recurrida, en su octavo considerando, admite que
la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por el impug-
nante se encontraba registrado con anterioridad al derecho de propiedad del demandante,
y sin embargo se sostiene que no se encuentra acreditado que el demandante tuviera cono-
cimiento del mismo, infringiéndose con ello lo regulado en los artículos doscientos trein-
ta y cinco y doscientos cuarenta y cinco del Código Procesal Civil, sobre validez y priori-
dad de los documentos públicos de fecha cierta; Y, C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que,
en el presente proceso sobre mejor derecho de propiedad del Lote veinticuatro de la Man-
zana mejor con frente a la Avenida B de la Urbanización La Colonial del distrito del Ca-
llao, las instancias de mérito han establecido que el demandante Alejandro Pio Picho Cha-
morro adquirió el inmueble sub litis mediante Escrituras Públicas del treinta de julio y
veinticinco de setiembre del dos mil tres las cuales fueron inscritas en la Ficha nueve mil
ciento seis y su continuación Partida siete cero cero cuatro nueve siete cinco cinco del Re-
gistro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Callad el veintiséis de agosto y
veinte de octubre del mismo año, respectivamente; siendo que el título que opone el de-
mandado Luis Castro Vargas es una escritura publica de compraventa del veinticuatro de
163
febrero de mil novecientos noventa y cinco otorgada por el Tercer Juzgado Civil del Ca-
llao en rebeldía de la Compañía Inmobiliaria La Colonial Sociedad Anónima, la misma
que sin embargo no fue inscrita en los registros públicos, por lo que prevalece el derecho
del demandante sobre el del demandado, de conformidad con los presupuestos señalados
en los artículos dos mil doce, dos mil trece, dos mil catorce, dos mil dieciséis y dos mil
veintidós del Código Civil, y si bien es cierto que la anotación de la demanda de otorga-
miento de escritura pública interpuesta por el demandado se registró en la copia literal que
obra a fojas ciento veintiséis, aquella no se registró en la Ficha nueve mil ciento seis ni en
la Partida siete cero cero cuatro nueve siete cinco cinco, por lo que no puede oponerse al
demandante, más aún si en autos no se ha acreditado que aquel conociera de la misma, por
lo que su buena fe no ha sido desvirtuada. S egundo.- Que, los fundamentos que sustentan
las causales materiales admitidas en casación giran en torno a la inscripción que obra en la
copia literal del Asiento ciento diecinueve, fojas trescientos setenta y nueve del Tomo dos-
cientos diecisiete del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral del Callao,
corriente a fojas ciento veintiséis, en la cual, con fecha cinco de marzo de mil novecientos
noventa y tres, se registró la anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública
que interpuso Luis Castro Vargas contra los esposos Augusto Osma e Irma Román, ins-
cripción que el recurrente considera determinante para definir el mejor derecho de propie-
dad a su favor, no solo por ser anterior a la inscripción del derecho de propiedad que os-
tenta el demandante, sino porque además estima que con ella se acredita que el demandante
conocía de la inexactitud del registro. Cabe advertir que al analizar una causal material en
sede casatoria, este Supremo Tribunal está impedido de revisar nuevamente las pruebas
que obran en autos, pues debe limitar su estudio al debate jurídico o de derecho, con pres-
cindencia de lo que se estima probado; sin embargo, habiendo ya establecido las instancias
de mérito que la inscripción, si bien es anterior, no pudo ser conocida por el demandante
y, por tanto, no afecta el mejor derecho de propiedad que se ampara en la buena fe registral,
este Colegiado considera conveniente absolver las causales materiales denunciadas. T er-
cero.- Que, existe interpretación errónea de una norma de derecho material cuando: 1) el
Juez establece determinados hechos a través de una valoración conjunta y razonada de las
pruebas aportadas al proceso; 2) que estos, así establecidos, guardan relación de identidad
con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada; 3) que elegida esta norma
como pertinente (solo ella o en concurrencia con otras) para resolver el caso concreto, la
interpreta (y aplica); 4) que en la actividad hermenéutica, el Juzgador, utilizando los mé-
todos de interpretación, yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es decir,
yerra al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo cual resuelve el con-
flicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente,
vulnerando el valor superior del ordenamiento jurídico, como es la justicia. C uarto.- Que,
el artículo dos mil veintidós del Código Civil, establece las reglas para dilucidar la oponi-
bilidad entre derechos reales y entre derechos de diferente naturaleza. El primer párrafo de
la norma en comento guarda relación con el principio de prioridad registral entre derechos
reales, señalando que la prioridad entre ellos está determinada por la antigüedad en la ins-
cripción; por su parte, el segundo párrafo de la misma norma, alude a la oposición de de-
rechos de diferente naturaleza, en cuyo caso la prioridad entre ellos se determina aplican-
do las disposiciones del derecho común. Q uinto.- Que, en autos es claro que la demanda
sobre mejor derecho de propiedad persigue la confrontación entre dos derechos reales y no
entre derechos de diferente naturaleza, por tanto, primará el derecho real que se encuentre
primeramente inscrito en el registro, no siendo aplicable al caso las normas del derecho co-
mún. Es preciso señalar que la prioridad registral que reclama el recurrente no es respecto
164
a un derecho de propiedad primeramente inscrito, sino respecto a la anotación de una de-

manda ordenada por mandato judicial, circunstancia cuyo análisis carece de relevancia
para efectos de establecer la correcta interpretación del artículo dos mil veintidós del Có-
digo Civil, que regula la oponibilidad de derechos sobre inmuebles; en consecuencia,
cuando la Sala Superior estableció que el derecho de propiedad del demandante es prefe-
rente y oponible al del demandado por encontrarse primeramente inscrito, interpreta y
aplica correctamente la norma material denunciada, por lo que la denuncia contenida en el
acápite a) de la causal citada en el punto 1) de los fundamentos del recurso no merece ser
amparada. S ext o.- Que, en cuanto a la interpretación errónea del artículo dos mil catorce
del Código Civil, que se denuncia en el acápite b) del punto II) de los fundamentos del re-
curso, el recurrente cuestiona la buena fe atribuida al tercero no obstante que aquel, en vir-
tud al principio de publicidad, conocía de la inexactitud del registro respecto de la propie-
dad del bien sublitis; para ello, el demandado nuevamente nos remite a la copia literal que
obra a fojas ciento veintiséis que, como él mismo lo admite, corresponde al predio matriz
no independizado de la Urbanización La Colonial. Cabe señalar, en primer lugar, que la
presunción iure et de iure del conocimiento del contenido de las inscripciones a que se re-
fiere el artículo dos mil doce del Código Civil, no importa considerar ipso facto de mane-
ra absoluta que todas las inscripciones deban ser efectivamente conocidas por el público,
sino que exterioriza la posibilidad de que tal circunstancia pueda configurarse. Así se ad-
vierte en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil cuando refiere que el artículo
en comento no puede ser interpretado en forma aislada sino en concordancia con otros ar-
tículos y a la par con la naturaleza de los registros públicos, pues lo contrario “(...) impli-
caría un grave problema, referido al hecho de que las personas no pueden materialmente
conocer aquello que la ley presume de su conocimiento. En otros términos, al lado de la
publicidad a que se refiere este artículo (...) podemos encontrar, no en este artículo pero sí
en otros y en la naturaleza de los registros, la otra publicidad, esto es, la posibilidad del
público de conocer lo registrado. Es de elemental lógica que la primera publicidad, a la que
podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garanti-
zada la segunda, a la que podemos llamar procesal” (Jack Bigio Chrem. Exposición de
Motivos Oficial del Código Civil. Cultural Cuzco Sociedad Anónima, Lima, mil novecien-
tos noventa y ocho; página ciento noventa y uno). S é timo.- Que, en tal sentido, trasladado
el análisis al caso concreto, no puede considerarse de manera absoluta y concluyente que
el demandante estaba en posibilidad de conocer que el demandado tenía registrado a su fa-
vor la anotación de una demanda en la que pretendía el otorgamiento de la escritura pública
de compraventa a su favor respecto del mismo inmueble si es que el propio registro no ga-
rantizaba que tal información pudiera ser conocida por el demandante; en tal contexto, re-
visada la copia literal de la Ficha nueve mil ciento seis, obrante a fojas dieciséis, se advier-
te que la independización del inmueble tuvo lugar en el año mil novecientos setenta y
nueve, y desde esa fecha solo se han registrado dos embargos, ninguno de los cuales co-
rresponde a la demanda interpuesta por el demandado sobre otorgamiento de escritura
pública; de otro lado, revisada la copia literal del Asiento ciento diecinueve, fojas trescien-
tos setenta y nueve del Tomo doscientos dieciséis del Registro de la Propiedad Inmueble
de la Oficina Registral del Callao, se advierte que la misma ha sido continuada en la Ficha
cinco ocho nueve nueve nueve y posteriormente en la Partida siete cero cero nueve ocho
uno seis siete, los cuales son distintos a los registros en los que se encuentra independiza-
do el bien sublitis; en todo caso, el error en que pudo haber incurrido el registrador al ins-
cribir la anotación de la demanda no puede revertir en perjuicio del demandante. O ctavo.-
Que, en consecuencia, atendiendo a que el actor no se encontraba en posibilidad material
165
de conocer la medida cautelar dictada a favor del demandado, desde que aquella jamás fue
inscrita en el registro correspondiente al predio sub materia, sino en otro distinto, se pre-
sume que ha procedido de buena fe al adquirir e inscribir la propiedad a su favor, y no ha-
biendo probado la parte emplazada lo contrario –pues la sola invocación del principio de
publicidad, al no ser absoluto, resulta insuficiente para destruir tal presunción– se conclu-
ye que la interpretación del artículo dos mil Catorce del Código Civil, realizada por las ins-
tancias de mérito se sujeta al mérito de lo actuado y de los hechos establecidos, razón por
la cual el segundo extremo de la causal de interpretación errónea de normas materiales
tampoco resulta atendible. N ove no.- Que, de otro lado, la causal de inaplicación de una
norma material se configura cuando concurren los siguientes supuestos: 1) el Juez, por me-
dio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas, establece como probados cier-
tos hechos alegados por las partes y controvertidos; 2) que estos hechos guardan relación
de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; 3) que
no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica esta nor-
ma sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines
del derecho y, particularmente, lesionando el valor de justicia. D é cimo.- Que, al propug-
nar la aplicación del artículo setenta de la Constitución Política del Estado y del artículo
novecientos veintitrés del Código Civil, el recurrente nuevamente incide en la prioridad
del registro de su derecho frente al que ostenta el demandante y al mayor mérito que ten-
drían los documentos presentados en su contestación de demanda frente a los ofrecidos por
el actor en su escrito de demanda. Es oportuno precisar al impugnante que en los procesos
destinados a determinar el mejor derecho de propiedad nos encontramos ante dos o más
propietarios que acreditan derechos sobre un mismo bien, por lo que es tarea del órgano
jurisdiccional establecer cuál de todos los propietarios detenta un derecho preferente y
oponible al de los demás, lo que importa en el fondo desconocer el derecho de propiedad
de estos últimos, aunque haya sido válidamente adquirido, en aras de dar solución al con-
flicto de intereses que se presenta. Asimismo, conviene reiterar que la inscripción a que
alude el recurrente como anterior al derecho de propiedad inscrito que detenta el deman-
dante, no es respecto de similar derecho de propiedad, sino que se trata de una anotación
de demanda de otorgamiento de escritura pública que, como quedó establecido, fue regis-
trada en una ficha distinta a la que correspondía al bien sublitis. También debe señalarse
que el hecho de que los magistrados no hayan considerado determinante la prueba de la
anotación de la demanda de otorgamiento de escritura pública, para efectos de preferir el
derecho del demandado sobre el del demandante, no significa que se haya cuestionado la
validez del citado instrumento público. D é cimo P rimero.- Que, en este contexto, no se
puede afirmar que la determinación del mejor derecho de propiedad a favor del demandan-
te haya vulnerado el derecho de propiedad del demandado, pues la misma se sustentó vá-
lidamente en la aplicación de las normas registrales que otorgan prioridad a quien logre
inscribir primero su derecho de propiedad en los registros públicos, y habiendo efectuado
tal inscripción el demandante, y no el demandado, la propiedad debe dirimirse a favor del
primero de los nombrados. Por ello, si bien es cierto que el derecho de propiedad es invio-
lable y el Estado lo garantiza, también lo es que el demandado no era el único titular acre-
ditado del inmueble; en tal sentido, no se advierte que la aplicación de las normas materia-
les denunciadas vaya a modificar de forma alguna el sentido de lo resuelto. D é cimo
S egundo.- Que, siendo así, al no configurarse las causales materiales denunciadas, el re-
curso de casación debe ser desestimado, procediendo conforme a lo normado en los artícu-
los trescientos noventa y siete, trescientos noventa y ocho y trescientos noventa y nueve
del Código Procesal Civil; por cuyas razones, Declararon: I N F U N D A D O el recurso de ca-
sación interpuesto por Luis Castro Vargas mediante escrito de fojas trescientos ochentidós;
16
en consecuencia, N O C A S A R O N la sentencia de vista de fojas trescientos sesentidós, su

fecha cuatro de octubre del dos mil cinco; C O N D E N A R O N a la parte recurrente al pago
de las costas y costos originados por la tramitación del presente recurso, así como al pago
de una multa de dos Unidades de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N se publique la
presente resolución en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Alejandro Pio Pi-
cho Chamorro contra Luis Castro Vargas sobre mejor derecho de propiedad; y los
devolvieron.
SS. TICONA POSTIGO; CARRIÓN LUGO; PALOMINO GARCÍA; HERNÁNDEZ
PÉREZ
E L V O T O E N D I S C O R D I A D E L S E Ñ O R V O C A L S U P R E M O F E R R E I R A V I LD O -
Z O LA , E S C O M O S I G U E : C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, según lo previsto en
el artículo trescientos ochenticuatro del Código Procesal Civil el recurso extraordinario de
casación tiene por fines esenciales la correcta aplicación e interpretación del derecho obje-
tivo, así como la unificación de la jurisprudencia nacional por la Corte Suprema de Justi-
cia; por lo que este Tribunal Supremo debe cumplir su deber pronunciándose acerca de los
fundamentos del recurso, por las causales declaradas procedentes. S egundo.- Que, de los
fundamentos del recurso de casación se advierte, que lo que en esencia cuestiona el impug-
nante es que en la sentencia impugnada no se ha tomado en cuenta que la inscripción de la
medida de anotación de la demanda en los Registros Públicos es anterior a la inscripción
del derecho de propiedad del demandante; por lo que es posible emitir pronunciamiento
conjunto acerca de los fundamentos del recurso por las dos causales por las que se ha de-
clarado procedente el recurso de casación. T ercero.- Que, hecha la advertencia anterior,
debe tenerse en cuenta que el presente proceso ha sido promovido por el actor con la fina-
lidad de que se declare que el demandante tiene mejor derecho a la propiedad del inmue-
ble ubicado en el Lote veinticuatro, Manzana “F”, con frente a la Avenida “B” de la Urba-
nización La Colonial, del Distrito del Callao; respecto del demandado Luis Castro Vargas
quien al igual que el demandante ostenta título de propiedad sobre el bien. C uarto.- Que,
tramitada que fue la litis con arreglo a ley, con fecha veintiuno de febrero de dos mil cin-
co, el Segundo Juzgado Civil del Callao ha pronunciado sentencia declarando fundada en
parte la demanda, en consecuencia que el demandante tiene mejor derecho de propiedad
que el demandado respecto del inmueble constituido por el Lote veinticuatro, Manzana
“F”, con frente a la Avenida “B” de la Urbanización La Colonial, del Distrito del Callao; e
improcedente la demanda en cuanto a la entrega del bien inmueble. Q uinto.- Que, apela-
da que fue la sentencia pronunciada por el A quo, con fecha cuatro de octubre de dos mil
cinco, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao, ha expedido sen-
tencia de vista confirmando la apelada, básicamente debido a que la anotación de la de-
manda de otorgamiento de escritura pública interpuesta por Luis Castro Vargas contra Au-
gusto Osma Domínguez y esposa, no se encuentra registrada en la ficha número nueve
mil ciento seis ni en la partida número setenta millones cuarentinueve mil setecientos
cincuenticinco, por tanto no puede oponerse al demandante, máxime que no se ha acre-
ditado que el demandante conociera la anotación de la demanda, por lo que la buena fe
del demandante no ha sido desvirtuada, correspondiendo al actor el mejor derecho a la
propiedad. S ex to. - Que, sin embargo en el presente proceso no existe controversia acer-
ca de que con fecha cinco de marzo de mil novecientos noventitrés, se inscribió en la
partida registral número setenta millones noventiocho mil ciento sesentisiete, tomo dos-
cientos diecisiete, folio trescientos setentinueve del registro de predios de la Oficina
167
Registral del Callao, la medida de anotación de la demanda interpuesta por Luis Castro
Vargas contra Augusto Osma Domínguez y esposa sobre otorgamiento de escritura; por lo
que el debate judicial, en el presente caso está orientado a determinar si tal anotación
registral destruye o no la buena fe del demandante, en su condición de tercero adquiriente
del bien materia de la demanda. S é timo.- Que, sobre el particular, debe tenerse en cuenta
que si bien el artículo dos mil catorce del Código Civil prevé: “El tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con faculta-
des para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después
se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los re-
gistros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro”, y que en el mismo sentido el artículo Octavo del Título Prelimi-
nar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos aprobado
por Resolución de Superintendente número cero setentinueve-dos mil cinco-SUNARP-SN
prevé: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o res-
cisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de
buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha in-
exactitud no consten en los asientos registrales”; no es menos cierto que la presunción de
buena fe, no es de carácter absoluto sino relativa. O ctavo.- Que, en efecto con relación a
la buena fe registral, el ordenamiento jurídico ha previsto que la buena fe del tercero que
adquiere derechos de quien en el registro aparece con facultades para disponer de él, per-
siste mientras no se demuestre lo contrario, esto es que se acredite, en el caso de la com-
praventa, que el comprador conocía la inexactitud de los datos consignados en el registro.
N ove no.- Que, en el presente caso el demandante Alejandro Pio Picho Chamorro para am-
pararse por la buena fe registral, no solo debe acreditar que al momento de la compraven-
ta del bien este haya estado inscrito a nombre de su vendedor; sino que debido a la impor-
tancia de la compraventa de los bienes inmuebles, y los riegos de fraude que suelen
presentarse en este tipo de negocios, es preciso además, que el comprador actuando con la
diligencia ordinaria exigible en estos haya verificado los antecedentes dominales del
inmueble que es materia de adquisición; de tal modo, que tenga un conocimiento cierto
acerca de la historia de la propiedad y el tracto sucesivo de la misma. D é cimo.- Que, más
aún tratándose de un inmueble que ha sido independizado de otro bien mayor, la diligen-
cia ordinaria exigible al comprador, determina que este necesariamente tenga conocimien-
to de todos los antecedentes dominales del bien; por lo que no resulta válido sostener que
debido a que la anotación de la demanda fue efectuada en la partida número setenta millo-
nes noventiocho mil ciento sesentisiete, tomo doscientos diecisiete, folio trescientos seten-
tinueve y no así en la partida número setenta millones cuarentinueve mil setecientos cin-
cuenticinco, el demandante está amparado por la buena fe registral; como se tiene explicado
obra en los Registros Públicos la inscripción del asiento registral de anotación de la de-
manda de otorgamiento de escritura pública promovida por el demandado, que es de fecha
muy anterior a la compraventa e inscripción de la misma en virtud de la cual el demandan-
te alega tener mejor derecho a la propiedad sobre el inmueble ubicado en Lote veinticua-
tro, Manzana “F”, con frente a la Avenida “B” de la Urbanización La Colonial, del Distri-
to del Callao; U ndé cimo: Que, en consecuencia, queda claro que en el presente caso se ha
incurrido en interpretación errónea de los artículos dos mil catorce y dos mil veintidós del
Código Civil, normas que deben ser aplicadas al presente caso en el sentido expresado en
los considerandos precedentes. Por las razones expuestas, de conformidad con lo dispues-
to por el inciso primero del artículo trescientos noventa y seis del Código Procesal Civil:
M I V O T O es porque se declare F U N D A D O el recurso de casación de fojas trescientos
168
ochentidós, interpuesto por don Luis Castro Vargas; en consecuencia, N U LA la sentencia

de vista de fojas trescientos sesentidós, su fecha cuatro de octubre de dos mil cinco; y ac-
tuando en sede de instancia, se R E V O Q U E la sentencia apelada de fojas doscientos no-
venta, su fecha veintiuno de febrero de dos mil cinco, que declara fundada en parte la de-
manda promovida por el actor respecto al mejor derecho de propiedad del inmueble
materia de la demanda; R E F O R M Á N D O LA , en este extremo se declare I N F U N D A D A
la demanda de mejor derecho de propiedad; y se C O N F I R M E en cuanto declara Impro-
cedente la entrega de bien inmueble pretendida por el actor; con costas y costos del proce-
so; se D I S P O N G A la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Perua-
no, bajo responsabilidad; en los seguidos por don Alejandro Pio Picho Chamorro contra
Luis Castro Vargas, sobre Mejor Derecho de Propiedad y Otro; y se devuelva.
S. FERREIRA VILDOZOLA
169
C A S . N ° 695- 9- C A LLA O
( El Peruano, 04/ 1 1/ 19)
Lima, veintidós de julio de mil novecientos noventinueve. LA S A LA C I V I L P E R M A -

N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E J U S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , en la causa
vista en audiencia pública de fecha veintiuno de julio del presente año, con los acompaña-
dos, emite la siguiente sentencia: 1 . M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de
Casación interpuesto por doña Delia López de Zevallos contra la sentencia de vista de fojas
doscientos setenticuatro, su fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventiocho, que
confirmando la sentencia apelada de fojas ciento ochenticinco, su fecha catorce de abril del
mismo año, declara infundada la demanda en todos sus extremos, con lo demás que contie-
ne. 2 . F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : La Sala mediante resolución de fecha diecisie-
te de mayo de mil novecientos noventinueve, estimó procedente el recurso por la causal de
aplicación indebida del artículo dos mil catorce del Código Civil, sustentada en que el dere-
cho de propiedad adquirido mediante el retracto constituye un derecho de adquisición pre-
ferente que enerva y anula el derecho de propiedad adquirido mediante la buena fe registral.
3 . C O N S I D E R A N D O : P rimero. - Que, en autos ha quedado establecido que la accionante
interpuso una demanda sobre retracto, dirigiéndola contra Margarita Checya Alata y Carlos
Vargas Miranda, los cuales habían adquirido por compraventa el inmueble materia de autos
de sus anteriores propietarios los señores Ginocchio León, de los que la accionante era in-
quilina; dicha demanda fue ampara por ambas instancias judiciales, ordenándose la subroga-
ción de la accionante en el lugar de los compradores, y ante la rebeldía de los emplazados, el
Juzgado otorgó la correspondiente escritura pública de sustitución de compradores, la mis-
ma que obra a fojas dos y siguientes, y de esta forma la accionante adquirió la propiedad del
inmueble sublitis. S egundo. - Que, la demandada Honorata Quispe Mamani sostiene ser pro-
pietaria del referido bien por haberlo adquirido por compraventa de sus anteriores propieta-
rios: doña Margarita Checya Alata y don Carlos Vargas Miranda, quienes registralmente apa-
recían con capacidad para transferirlo lo que en buena cuenta implica amparar su posición
en el principio de buena fe registral. T ercero. - Que, el artículo dos mil catorce del Código
Civil consagra el principio de buena fe registral, en el que para su aplicación deben concu-
rrir copulutivamente los siguientes requisitos: a) Que el adquiriente lo haga a título onero-
so; b) Que el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurí-
dico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que
se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro,
es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) Que el otorgante aparezca registralmen-
te con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) Que el adquiriente inscriba su
derecho; y e) Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que
anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. C uarto. - Que, el principio de bue-
na fe registral persigue proteger al tercero, que ha adquirido un derecho de quien finalmen-
te carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmo-
biliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede implicar un sacrificio
de la seguridad del derecho, por ello es que para amorigerar tal sacrificio el legislador ha di-
ficultado el acceso al principio de buena fe registral, el que para ser alegado debe cumplir
con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia, la norma que
contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. Q uinto. - Que,
como se ha indicado, uno de los requisitos que tiene que cumplir el que alega el principio de
170
buena fe registral y que por lo tanto su derecho resulte oponible, es que del registro no apa-
rezcan causales de nulidad, rescisión o resolución del derecho de quien se lo otorgó. S ex -
to. - Que, siguiendo al tratadista Manuel de la Puente y Lavalle, el derecho de retracto debe
considerarse como un derecho de subrogación, en virtud del cual el comprador es sustituido
por un tercero, ajeno al contrato de compraventa que le da origen, quedando subsistente di-
cho contrato, subrogación que tiene su origen en la Ley, aun cuando opere por impulso per-
sonal (el de retrayente), y cuya naturaleza es real en cuanto incide sobre un bien y correspon-
de a su titular frente a cualquiera. (DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Compraventa,
en Delia Revoredo De Debakey. Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios, Tomo
Sexto, Lima, mil novecientos ochenticinco, página doscientos treintinueve). En consecuen-
cia, al quedar intacto el contrato de compraventa que dio origen al retracto, este no lo anula,
ni lo rescinde ni lo resuelve; en consecuencia, el derecho adquirido en virtud de la buena fe
registral no puede oponerse al derecho nacido por vía de retracto; lo que se corrobora con la
Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, cuando afirma que: “El propio texto del ar-
tículo dos mil catorce no establece que la adquisición por medio del Registro enerva una ac-
ción de retracto, situación, que sí extiende a un contrato que padece de una causal de nulidad,
anulabilidad, rescisión o resolución que no aparece del Registro” (Exposición de Motivos
Oficial del Capítulo del Derecho de Retracto del Código Civil, en el diario oficial El Perua-
no de fecha diecinueve de julio de mil novecientos ochentisiete, página número cuarenticin-
co); y tal posición se explica por cuanto tras el retracto existe un interés público, en la medi-
da que este opera por mandato de la ley y no por la voluntad privada. S é timo. - Que, siendo
preferente el derecho de la accionante, resulta amparable su pretensión reivindicatoria, sien-
do evidente que ha existido una interpretación errónea de la norma contenida en el artículo
dos mil catorce del Código Sustantivo. O ctav o. - Que, lo anteriormente vertido no trae como
consecuencia que la pretensión de nulidad de escritura pública, que en el fondo es una pre-
tensión de nulidad del acto jurídico que lo contiene, sea amparable, por cuanto tal nulidad se
fundamenta en el argumento que Margarita Checya Alata y su cónyuge vendieron un bien
que se hallaba en litigio, y que en consecuencia no setrataba de un objeto lícito; sin embar-
go, el inciso segundo del artículo mil cuatrocientos nueve del Código Civil señala claramen-
te que la prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre bie-
nes ajenos o afectados en garantía o embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causal;
y en lo concerniente a la pretensión indemnizatoria, determinar si en autos se ha acreditado
o no la causación de daños, no es objeto del Recurso de Casación, porque habría que anali-
zar el material probatorio. 4 . S E N T E N C I A : Que estando a las conclusiones arribadas y en
aplicación de lo dispuesto por el inciso primero del artículo trescientos noventiséis del Códi-
go Procesal Civil: declararon F U N D A D O el Recurso de Casación interpuesto por doña De-
lia López de Zevallos, en consecuencia C A S A R O N la sentencia de vista, de fojas doscien-
tos setenticuatro, su fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventiocho, y actuando
en sede de instancia: R E V O C A R O N la sentencia apelada de fojas ciento ochenticinco su
fecha catorce de abril del mismo año, en cuanto declara infundada la demanda sobre reivin-
dicación y R E F O R M Á N D O LA en este extremo, declararon F U N D A D A la demanda sobre
reivindicación; en consecuencia O R D E N A R O N que doña Honorata Quispe Mamani entre-
gue el inmueble materia de autos a la accionante; y la C O N F I R M A R O N en lo demás que
contiene; en los seguidos con doña Margarita Checya Alata y otros, sobre nulidad de escritu-
ra pública y otros; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario ofi-
cial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.
SS. PANTOJA; IBERICO RONCALLA; OVIEDO DE A.; CELIS
17
C A S . N ° 2374- 98- JU LI A C A
C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A
LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E
LA R E P Ú B LI C A : Vista la causa número dos mil trescientos setenticuatro-noventiocho;
en Audiencia Pública de la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, emite la si-
guiente sentencia: M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del Recurso de Casación de fo-
jas trescientos sesentidós, interpuesta por Banco del Sur del Perú, sucursal de Juliaca, con-
tra la resolución de vista de fojas trescientos cincuentiséis, de fecha veintiuno de agosto
de mil novecientos noventiocho, expedida por la Sala Mixta Descentralizada de la Cor-
te Superior de Justicia de Puno, que confirmando la sentencia apelada de fojas trescientos
veinte, su fecha veinte de abril del mismo año, declara fundada en parte la demanda de fo-
jas veinte. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : El recurrente sustenta su recurso en la
causal prevista en el inciso segundo del artículo trescientos ochentiséis del Código Pro-
cesal Civil; fundamentando dicha causal denuncia que, la Sala Civil, ha inaplicado el ar-
tículo dos mil catorce del Código Civil, conforme al cual el tercero que de buena fe adquie-
re a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho; que este criterio legal, re-
fiere el impugnante es aplicable al caso y ampara su situación jurídica; por lo que, por re-
solución del veinte de octubre de mil novecientos noventiocho, se declaró procedente di-
cho recurso para la revisión del fallo. C O N S I D E R A N D O : P rimero.- Que, las instancias
inferiores, apreciando la prueba actuada en el proceso han establecido, que la demandante
doña Candelaria Centeno Apaza, tanto como coheredera de su padre don Víctor Centeno
Rojas y como retrayente en el proceso seguido contra su hermano Marcos Centeno Apa-
za y esposa Juana Coila de Centeno, como vendedores y contra Javier Pari Calsín, como
comprador, sobre retracto, adquirió el dominio del inmueble urbano ubicado en el Jirón Ig-
nacio Miranda números cuatrocientos veintitrés y cuatrocientos veintisiete del barrio San-
ta Bárbara del Cercado de Juliaca. S egundo.- Que, no obstante encontrarse en trámite el
referido proceso sobre retracto, don Javier Pari Calsín, que adquirió el inmueble aún sien-
do estudiante de veinticuatro años de edad, sin capacidad económica, lo transfirió a favor
de don Luis Alberto Monroy Pacha, el catorce de marzo de mil novecientos noventa, por
el precio de dieciséis millones de intis, quien a su vez gravó dicho predio a favor del Ban-
co del Sur del Perú –sucursal de Juliaca–, por la suma de dieciséis mil ochocientos noven-
tiún dólares americanos, dando lugar al proceso de ejecución de garantía, en el que el nom-
brado deudor no se defendió, permitiendo el remate y la adjudicación del bien a favor del
Banco ejecutante. T ercero.- Que, hasta la adquisición del inmueble por parte de don Luis
Alberto Monroy Pacha, el derecho de dominio no se encontró inscrito en el Registro de la
Propiedad Inmueble de Juliaca, de modo que cuando este recurre al Registro para inscri-
birlo solo obtuvo una anotación preventiva, según el certificado de fojas dieciocho, por no
estar inscrito el derecho de donde emana la transmisión, conforme al inciso tercero del ar-
tículo setentinueve del reglamento advirtiéndose que por lo prescrito en el artículo noven-
tidós del mismo reglamento, la mencionada anotación caducó a los sesenta días. C uarto.-
Que, conforme a la doctrina registral y el recto sentido de la ley, el tercero que adquiere un
inmueble a base del Registro de la Propiedad Inmueble, pero sin que el derecho del ena-
jenante se encuentre inscrito sino simplemente anotado preventivamente, no puede aco-
gerse a los beneficios del registro para exigir que prevalezca el título en el que apoya sus
172
pretensiones; que lo expresado, resulta tanto más concluyente al caso, no solo por la cadu-
cidad anotada en el considerando anterior, sino también porque al haberse llevado a cabo
el negocio jurídico de su referencia durante el trámite del proceso sobre retracto, es de apli-
cación lo previsto en el artículo mil seiscientos uno del Código Civil, según el cual quedan
sin efecto las enajenaciones que se produzcan con posterioridad al inicio del aludido pro-
ceso. Q uinto.- Que, el Banco del Sur del Perú –sucursal de Juliaca– impugnante, contrató
en base a una anotación preventiva, que por disposición de la ley se había extinguido y que
consecuentemente para asegurar su crédito debió recurrir, en tal caso, a la llamada probatio
diabólica para establecer el origen del derecho de dominio y transmisión o de gravamen;
que en conclusión no se configura la causal de inaplicación de una norma de derecho ma-
terial, en el presente caso, por no ser de aplicación el criterio que informa el artículo dos
mil catorce del citado Código Sustantivo; que por las razones precedentes, de conformi-
dad con los dispositivos legales invocados y con la facultad que confiere la segunda parte
del artículo trescientos noventisiete del Código Procesal Civil; declararon I N F U N D A D O
el Recurso de Casación de fojas trescientos sesentidós, interpuesto por el Banco del Sur
del Perú –sucursal de Juliaca–, contra la sentencia de vista de fojas trescientos cincuenti-
séis, su fecha veintiuno de agosto de mil novecientos noventiocho; C O N D E N A R O N al
recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de dos unidades
de referencia procesal; M A N D A R O N se publique la presente resolución en el diario ofi-
cial El Peruano, en los seguidos por doña Candelaria Centeno Apaza con el Banco del Sur
del Perú –sucursal de Juliaca– y otros, sobre declaración de ineficacia de contrato de com-
praventa y otros, y los devolvieron.
SS. URELLO A.; ORTIZ B.; SÁNCHEZ PALACIOS P.; ECHEVARRÍA A.; CASTILLO
LA ROSA S.
173
C A S . N º 983- 206- IC A
S ala de D erech o C onstitucional y S ocial
Lima, veintinueve de marzo del dos mil siete. LA S A LA D E D E R E C H O C O N S T I T U -
C I O N A L Y S O C I A L P E R M A N E N T E D E LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A
D E LA R E P Ú B LI C A : De conformidad con el Señor Fiscal Supremo en lo Contencio-
so Administrativo; vista la causa en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; luego
de verificada la votación con arreglo a ley, se emite la siguiente sentencia: 1. M A T E R I A
D E L R E C U R S O : Es materia del presente recurso la resolución de vista de fojas ochen-
ta y seis, su fecha nueve de noviembre del dos mil cinco, expedida por la Sala Civil de Ia
Corte Superior de Justicia de Ica, que confirmó el auto apelado que declaró fundadas las
excepciones de prescripción extintiva y caducidad deducidas por el demandado don Ro-
lando Rubén Fernández, en consecuencia nulo todo lo actuado y por concluido el proceso.
2. F U N D A M E N T O S D E L R E C U R S O : Mediante resolución corriente en el cuaderno de
casación de fecha veinticuatro de julio del dos mil seis se ha declarado procedente el re-
curso interpuesto por la representante del Procurador Público a cargo de los Asuntos Judi-
ciales del Ministerio de Agricultura, invocando la causal del artículo 386 del Código Pro-
cesal Civil relativa a la inaplicación del artículo 927 del Código Civil, argumentando que
su demanda de mejor derecho de propiedad se ampara en el artículo 923 del Código Civil
que reconoce, entre otras características, al derecho de propiedad como perpetuo, por con-
siguiente, su demanda no es prescriptible al no encontrarse bajo el supuesto comprendi-
do en el artículo 2001 numeral 1 del Código sustantivo, criterio que además es compartido
por jurisprudencia vinculante emitida por la Corte Suprema. 3. C O N S I D E R A N D O .- P ri-
mero.- La acción de mejor derecho de propiedad persigue la declaración judicial del mejor
derecho de dominio, en un proceso en el que se confrontan títulos contradictorios sobre el
mismo bien, que van a determinar el derecho de propiedad sobre el mismo inmueble. S e-
gundo.- La prescripción extintiva o liberatoria extingue la acción procesal por inactividad
del accionante de no acudir oportunamente al Órgano jurisdiccional, dejando aquel trans-
currir los plazos para el ejercicio oportuno de su demanda, anotándose que debe ser invo-
cado a pedido de parte interesada. T ercero.- De otro lado, en materia de derecho de pro-
piedad, la publicidad que brinda el registro, es un mecanismo por el que terceros ajenos a
la celebración del acto están en condiciones de tomar conocimiento de su contenido, cons-
tituyéndose así el sistema registral en garante de la seguridad, debido a que se presume sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones, conforme al artículo 2012 del Código Civil. C uarto.- En autos ha quedado
establecido que el título del demandado don Rolando Fernández Martínez, deriva del pro-
ceso de formación de título supletorio seguido contra la ahora accionante en su condición
de emplazada, no habiéndose apersonado a dichos autos, cuestionando la pretensión del
indicado actor, obteniendo este resultado favorable, ordenándose la inscripción de su de-
recho en el registro correspondiente. Q uinto.- En efecto, las instancias de mérito, han es-
tablecido que el siete de mayo de mil novecientos noventa y dos, se inscribió el derecho
de propiedad del acotado demandado, por lo que la ley presume que desde esa fecha el re-
ferido derecho real era de conocimiento público, sin admitirse prueba en contrario. S ex-
to: Por tanto, la accionante tuvo expedito su derecho para accionar el mejor derecho de
propiedad de los bienes sublitis, desde el día siguiente de la indicada inscripción; empero,
174
por inactividad atribuible solo a su parte, interpone su demanda doce años después, sien-
do evidente que ha transcurrido en exceso el plazo para interponerla. S é timo.- Por tanto,
la causal denunciada no se configura, porque ella supone que los jueces de grado dejen de
aplicar a la controversia una norma cuyos supuestos de hecho modificarían el resultado del
juzgamiento, lo que no ocurre con el artículo 927 del Código Civil, pues está referido a la
imprescriptibilidad de la acción reivindicatoria, supuesto distinto a la materia de autos en
el que se busca la declaración de propietario luego de la confrontación u oposición de tí-
tulos de dos o más sujetos que alegan el mismo derecho sobre el bien, en tanto que, en la
acción reivindicatoria se busca recuperar la posesión del inmueble ejercida por un posee-
dor no propietario, por lo que la casación sustentada en la causal denunciada no puede ser
amparada. 4. D E C I S I Ó N : Por las consideraciones expuestas, de conformidad con el ar-
tículo 397 del C6digo Procesal Civil, declararon I N F U N D A D O el recurso de casación in-
terpuesto a fojas ciento dos por doña Carmen Carpio Espejo en representación del Procu-
rador Público encargado de los Asuntos Judiciales del Ministerio de Agricultura contra Ia
resolución de vista de fojas ochenta y seis de fecha nueve de noviembre del dos mil cinco;
C O N D E N A R O N al recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Proce-
sal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Perua-
no conforme a Ley; en los seguidos con don Rolando Rubén Fernández Martínez y otros;
sobre Mejor Derecho de Propiedad; y los devolvieron. SEÑOR VOCAL PONENTE SA-
LAS MEDINA
SS. SÁNCHEZ PALACIOS PAIVA; HUAMANÍ LLAMAS; GAZZOLO VILLATA;
FERREIRA VILDOZOLA; SALAS MEDINA
175
C A S . N ° 306- 20 7- LI M A
S ala C ivi l T ransitoria
M E JO R D E R E C H O D E P R O P IE D A D
Lima, veintinueve de agosto Del dos mil siete. LA S A LA C I V I L T R A N S I T O R I A D E
LA C O R T E S U P R E M A D E JU S T I C I A D E LA R E P Ú B LI C A , Vista la causa número
trescientos seis - dos mil siete, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación
con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia; M A T E R I A D E L R E C U R S O : Se trata del
recurso de casación interpuesto por doña Julia Zenaida Navarro Miranda mediante escrito
de fojas doscientos cincuentiocho, contra la sentencia de vista de fojas doscientos cuaren-
tiocho, su fecha trece de julio del dos mil cinco emitida por la Sexta Sala Civil de la Cor-
te Superior de Justicia de Lima, que revocando la sentencia apelada, declara Fundada la
demanda de fojas quince interpuesta por don Lucas Barrios Arquero contra doña Julia Ze-
naida Navarro Miranda sobre mejor derecho de propiedad y entrega de bien; F U N D A -
M E N T O S D E L R E C U R S O : Mediante resolución de fojas veinticuatro del cuadernillo
de casación, su fecha veintinueve de mayo del dos mil siete, esta Sala Suprema ha decla-
rado procedente el recurso de casación interpuesto por Julia Zenaida Navarro Miranda, por
las causales contenidas en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil,
esto es, aplicación indebida de normas de derecho material, inaplicación de una norma de
derecho material y contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido pro-
ceso, respectivamente; denunciando: A) Aplicación indebida de los artículos 2012, 2013 y
2014 del Código Civil. Alega que la sentencia recurrida ampara su decisión en lo dispues-
to por los artículos mencionados, que están referidos al Libro IX del Código Civil que tra-
ta de las garantías que otorga el registro a los particulares una vez inscrito su derecho, mas
no contiene normas de derecho sustancial que de donde nacen los mismos; así, en la sen-
tencia se dice que Lucas Barrios Arquero adquirió el inmueble mediante contrato de com-
praventa del cinco de julio de mil novecientos noventa y nueve, de quienes aparecen en los
Registros Públicos como propietarios, lo cual es legal, pero resulta un imposible jurídico,
ya que no pueden vender un bien del cual ya no eran propietarios, porque en el año mil no-
vecientos ochenta y ocho se lo había vendido a la recurrente, lo que significa que no ha
existido una verdadera y real voluntad de vender de Luis Armando Ortiz Gamarra; B)
Inaplicación del artículo 140 inciso 1 del Código Civil, por cuanto la Sala Civil ha dejado
de aplicar el artículo 140, inciso 1 del Código Civil, ya que para determinar quién tiene
mejor derecho de propiedad se debe determinar si la persona que vendió a ambos le asis-
tía el derecho de hacerlo, lo cual, en el caso de autos, sería un imposible, dado que si el pro-
pietario vende el bien una vez, no puede volver a venderlo, porque ya ha perdido su dere-
cho de propiedad, lo que redundaría a que al celebrarse la segunda compraventa ya
carecería de una verdadera voluntad para vender, por consiguiente sería de aflicción al
caso el artículo 140 del Código Civil, por lo que no existiendo manifestación de voluntad
por parte del vendedor Luis Armando Ortiz Gamarra para venderle el inmueble al deman-
dante, no ha podido crearse ningún acto jurídico de compraventa entre ambos; y C) Con-
travención de los artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil, en tanto que la Sala Civil
no ha analizado ni valorado todas las pruebas aportadas por el recurrente, porque de haber-
lo hecho hubiera llegado a la certeza de que su derecho de propiedad es anterior al derecho
176
que reclama el demándate, violándose lo prescrito en los artículos 188 y 197 del Código
Procesal Civil, al no valorarse las pruebas como la Carta Notarial de fecha veinticinco de
enero de mil novecientos ochentiocho, la Carta de Aceptación de Ventas de fecha veinti-
cinco de febrero de mil novecientos ochenta y ocho, así como los procesos judiciales se-
guidos ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Lima, sobre consignación judicial y ante
el Noveno Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de escritura pública; Y, C O N S I D E -
R A N D O : P rimero.- Que, esta Sala ha establecido que cuando se invocan causales por vi-
cios in iudicando y causales por vicios in procedendo, es menester analizar primero estas
últimas, porque de ampararse un causal adjetiva resulta innecesario emitir pronunciamien-
to de los demás agravios sustantivos, atendiendo a que conforme al artículo 396 del Códi-
go Procesal Civil, se debe declarar la nulidad de la resolución recurrida y ordenar el reen-
vío de la causa al estadía procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis
de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida;
por lo que en este caso se analizará primero la causal de contravención de las normas que
garantizan el derecho a un debido proceso. S egundo.- Que, la obligatoriedad de motiva-
ción de resoluciones judiciales es un principio constitucional que se halla reconocido en el
artículo 139 inciso 5 de la Constitución y además reproducido en los artículos 50 inciso 6
y 121 último párrafo del Código Procesal Civil, así como en el inciso 3 del artículo 122 del
glosado Código, que expresamente prevé que toda resolución debe contener la mención
sucesiva de los puntos sobre los que versa la resolución con las consideraciones, en orden
numérico correlativo, de los fundamentos de hecho que sustentan la decisión, y los respec-
tivos de derecho con la cita de la norma o normas aplicables en cada punto, según el méri-
to de lo actuado. Sobre este último punto, es importante destacar que “lo actuado” está re-
lacionado con el hecho claro de que en principio los medios probatorios - válidamente
incorporados al proceso - tienen por finalidad acreditar los hechos expuestos por las par-
tes, producir certeza en el Juez respecto de los puntos controvertidos y fundamentar sus
decisiones conforme prevé el artículo 188 del Código Procesal Civil, concordante con el
artículo 197 del mismo Código, en virtud del cual “todos los medios probatorios son valo-
rados por el Juez en forma conjunta, utilizando su apreciación razonada. Sin embargo, en
la resolución solo serán expresadas las valoraciones esenciales y determinantes que sus-
tentan su decisión”. T ercero.- Que, la recurrente sostiene que la Corte Superior no valoró
todas sus pruebas aportadas pues de lo contrario hubiera llegado a la certeza de que su de-
recho de propiedad es anterior al derecho que reclama el demandante, (señalando como
pruebas la Carta Notarial de fecha veinticinco de enero de mil novecientos ochentiocho, la
Carta de Aceptación de Venta de fecha veinticinco de febrero de mil novecientos ochentio-
cho y procesos judiciales seguidos ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Lima, sobre
consignación judicial y ante el Noveno Juzgado Civil de Lima, sobre otorgamiento de es-
critura pública); C uarto.- Que, sin embargo, en la recurrida se han apreciado las pruebas
de ambas partes contrastándolas unas con otras, expresando solo las valoraciones determi-
nantes y esenciales, conforme el ad quem ha señalado expresamente en el considerando se-
gundo de su resolución. Es precisamente haciendo dicho análisis probatorio –que incluye
a la prueba ofrecida por la recurrente consistente en lo resuelto en el expediente sobre otor-
gamiento de Escritura Pública– que el Colegiado Superior ha establecido que la demanda-
da ha acreditado que cuenta con sentencia firme que amparó su derecho de otorgamiento
de Escritura Pública sobre el predio submateria, de lo que se desprende que la recurrente
cuenta con título válido de propiedad, siendo de considerar que la situación referente a que
en la recurrida no se haya hecho expresa alusión a las cartas notariales y el expediente de
consignación señalados por la recurrente ello no significa que no hayan sido merituadas
17
por el mencionado Colegiado, pues de acuerdo al artículo 197 del Código Procesal Civil,
este ha expresado en su sentencia las valoraciones que considera determinantes para sus-
tentar su fallo, calidad que no tendrían los documentos anteriormente citados. Q uinto.- Al
respecto, efectivamente si bien dichas cartas y el proceso de consignación acreditan un de-
recho de propiedad anterior al de la parte actora –como también lo acredita la sentencia fir-
me sobre otorgamiento de Escritura Pública a favor de la recurrente señalada en la recurri-
da– ello no es óbice para declarar que la recurrente tenga un derecho preferente o mejor
derecho que el de la parte actora, pues el ad quem consideró que tratándose de 2 derechos
de propiedad atribuidos sobre un mismo bien, la controversia debe dilucidarse en base a
los principios registrales, los cuales favorecieron a la parte demandante por haber esta[do]
inscrito en los Registros Públicos, su dominio sobre el bien a diferencia de la recurrente y
por no haberse demostrado la mala fe de dicha parte al momento de adquirir el predio
sublitis; razones por las cuales no se evidencia la contravención de los artículos 188 y 197
del Código Procesal Civil que cita la impugnante ni tampoco su afectación al debido pro-
ceso. S ext o.- Que en cuanto a la causal de aplicación indebida la recurrente señaló que son
impertinentes al caso submateria los artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil, alegan-
do entre sus argumentos que la venta a favor del demandante del cinco de julio de mil no-
vecientos noventinueve, de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios,
si bien es legal, también lo es que resulta un imposible jurídico, ya que no pueden vender
un bien del cual ya no eran propietarios, por lo que no ha existido una verdadera y real vo-
luntad de vender del primigenio propietario Luis Armando Ortiz Gamarra. S é timo.- Que,
antes de advertir si dichas normas resultan impertinentes al supuesto de facto establecido
en la sentencia de vista recurrida conviene analizar una a una su texto o contenido legal, a
fin de advertir si fueron aplicadas en contra de lo que estableció el Colegiado Superior
como supuesto fáctico en la presente causa. Así tenemos que el artículo 2012 del Código
Civil regula el Principio de Publicidad RegistraI y establece que: “Se presume, sin admi-
tirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscrip-
ciones”. Al respecto es adecuado citar el siguiente texto doctrinario: “Por el principio de
publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, que todos están enterados del
contenido de las inscripciones. Esta presunción es iuris et de jure porque no se admite
prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo
que aparece inscrito en los tomos y/o fichas de inscripción que constan en los Registros
Públicos. “Derecho Registral”. Rubén Guevara Manrique, Editora Fecat, Quinta Edición,
año mil novecientos noventicuatro Lima-Perú. En este caso, no se advierte que dicha nor-
ma haya sido aplicada de manera impertinente o indebida en tanto que el ad quem consi-
deró en su sentencia que el demandante Lucas Barrios Arquero adquirió el inmueble por
contrato de compraventa del cinco de julio de mil novecientos noventinueve, de quienes
aparecen en el respectivo registro como anteriores propietarios, los señores Luis Armando
Ortiz Gamarra y Elsa gallegos Zegarra, es decir que su adquisición se realizó al amparo del
artículo 2012 del Código Civil, de lo cual se colige que adquirió el inmueble en alusión ad-
virtiendo previamente que –según el contenido de la inscripción registral correspondiente
al bien sublitis– quienes fueron sus vendedores los que ostentaban título o dominio inscri-
to sobre el bien vendido al momento de producirse la transferencia a favor del actor. O c-
tavo.- Que estrecha vinculación a la norma acotada (artículo 2012 del Código Civil) la tie-
ne el artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación, en virtud
del cual: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos,
mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. Este principio, según in-
forma la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, “establece una presunción de
178
exactitud entre la realidad y lo que publica el registro (...) Se presume, por medio de esta
disposición que el derecho o la titularidad del registro existe y que pertenece a dicho titu-
lar, por lo cual este podrá ejercerla sin ninguna clase de impedimento legal (...) La prueba
en contrario a la que se alude en este artículo va a permitir que se produzca la rectificación
a la que se refiere los artículos 1750 del Reglamento General de los Registros Públicos res-
pecto de los errores materiales, y 1780 del mismo cuerpo legal relativos a los errores de
concepto; todo ello sin perjuicio de que por medio de sentencias, se declare nulos, anula-
bles, ineficaces, rescindidos o resueltos los actos jurídicos que contienen los derechos o ti-
tularidades admitidas por el registro”. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil.
Jack Bigio Chrem. Cultural Cuzco Sociedad Anónima, Editores, Lima, mil novecientos
noventa y ocho, páginas ciento noventidós y ciento noventitrés. Que, estando a lo señala-
do por la Sala de Mérito y a lo que se ha indicado en el considerando sétimo precedente,
la parte actora conoció del contenido de la inscripción donde figuraba como propietarios
quienes le vendieron el inmueble submateria, no habiéndose por otro lado establecido en
la impugnada que tal inscripción registral se haya rectificado o haya sido declarada judi-
cialmente inválida, por el contrario el ad quem señaló que la adquisición del actor respec-
to del bien submateria se amparó también en lo dispuesto por el artículo 2013 sub exami-
ne, por lo que no se explica en lo absoluto su aplicación indebida a la base de facto
establecida en la impugnada. N ove no.- Que, por su parte, el artículo dos mil catorce del
mismo cuerpo normativo consagra el principio de fe pública registral que, para su configu-
ración, exige la concurrencia copulativa de determinados requisitos, como son: a) que el
adquirente sea a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento
de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscrip-
ción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimien-
to de la inexactitud del registro (presunción iuris tantum); c) que el otorgante aparezca re-
gistralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente
inscriba su derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los
Registros Públicos resulten causas que anulen rescindan o resuelvan el derecho del
otorgante. Este principio busca proteger al tercero que ha adquirido, de buena fe, un dere-
cho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda
de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguri-
dad del derecho. Conforme aparece en la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil,
“la buena fe que se exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la
de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si
en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen en el regis-
tro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio es-
tudiado” (Ob. Cit.; página doscientos). En el caso que nos atiende, precisamente se ha es-
tablecido que el actor adquirió el inmueble sublitis consistente en el departamento número
diecinueve de la calle Alejandro Deústua número setecientos treinta (actualmente Jirón
Manuel Cisneros) La Victoria, mediante contrato de compraventa del cinco de julio de mil
novecientos noventinueve –que es sin duda un contrato oneroso–, cuyo testimonio de Es-
critura Pública corre a fojas dos a cinco, de quienes aparecen en el respectivo registro
como anteriores propietarios, los señores Luis Armando Ortiz Gamarra y Elsa Gallegos
Zegarra, logrando inscribir su derecho real el ocho de julio de mil novecientos noventinue-
ve conforme aparece de la partida electrónica número cuatro siete cinco siete nueve cero
siete cuatro (fojas ciento ochentisiete), no habiendo acreditado la demandada que el actor
haya tenido conocimiento de la existencia del proceso de Otorgamiento de Escritura
Pública en su favor, al momento de celebrar el citado contrato de compraventa; consecuen-
temente, estando a esta base de facto precisada en la impugnada, de la que puede
179
colegirse que se ha cumplido con los presupuestos necesarios para considerar al actor
como tercero registral, cuya adquisición respecto del bien submateria se mantiene una vez
inscrito su derecho independientemente de lo que ocurra con el título de su otorgante (sea
este anulado, rescindido o resuelto); resulta correcto que el ad quem haya aplicado esta
norma en su sentencia por ser completamente pertinente, siendo adecuado resaltar que en
realidad este principio de la publicidad registral se halla justificado por la necesidad de
proteger la seguridad jurídica de la contratación en base a los asientos de inscripción que
otorgan los Registros. D é cimo.- Que, en cuanto a la causal de inaplicación debe señalarse
que el artículo 140 inciso 1 del Código Civil denunciado como inaplicado está referido a
que el acto jurídico –entendido como la manifestación de voluntad destinada a crear, regu-
lar, modificar o extinguir relaciones jurídicas– requiere para su validez de agente capaz.
Sobre el particular, este Supremo Tribunal considera que la causal de inaplicación de una
norma material se configura cuando: a) el Juez, por medio de una valoración conjunta y ra-
zonada de la prueba, establece como probados ciertos hechos; b) que estos hechos guardan
relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material;
c) que no obstante esta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no aplica
esta sino otra, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fi-
nes del derecho y, particularmente lesionando el valor justicia. Asimismo, cabe destacar
que los recurrentes están obligados a demostrar –además de la pertinencia de la norma– de
qué manera la aplicación de la norma que invoca alteraría el sentido de lo resuelto. U ndé -
cimo.- Que, al respecto, se tiene que la sentencia de vista impugnada no ha declarado la
nulidad de la transferencia del bien sublitis elevada a Escritura Pública el cinco de julio de
mil novecientos noventinueve a favor del demandante ni en base a una supuesta incapaci-
dad o a una ausencia de manifestación de voluntad de las partes intervinientes en dicho ne-
gocio jurídico, por lo que no se explica la pertinencia de la norma al caso concreto, no pu-
diendo este Supremo Colegiado analizar la aplicación de la norma invocada pues para ello
debe partirse de presupuestos fácticos debidamente establecidos en la impugnada. Por otra
parte, siendo este proceso uno de mejor de derecho de propiedad, ambos adquirentes y par-
tes procesales (a quienes el primigenio propietario vendió el mismo inmueble) para poder
defender sus intereses entre sí, deben hacer uso en primer orden de las normas de derecho
registral; así, el primer párrafo del artículo 2022 del mismo Código establece: “Para opo-
ner derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél
a quien se opone”; norma en base a la cual y conforme también a lo previsto en el artículo
2014 del Código Civil, la Sala de Mérito otorgó la preferencia del derecho al actor, por ha-
ber este inscrito su dominio en Registros Públicos a diferencia de la recurrente y por tener
la calidad de “tercero registral” al haber adquirido de quien aparecía en registros como ti-
tular del bien, no habiéndose demostrado –según los propios términos de la recurrida –que
dicha parte actora al momento de su adquisición conocía de la inexactitud de los datos que
otorga el registro– es decir que no conoció del proceso de Otorgamiento de Escritura
Pública a favor de la accionada anterior a la transferencia a su favor; por lo que, estando a
lo expuesto, esta causal de inaplicación merece ser rechazada. D uodé cimo.- Que, en con-
secuencia al no haberse configurado en el caso de autos las causales denunciadas de: i)
contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso; ii) aplicación
indebida de normas de derecho material y iii) inaplicación de una norma de derecho mate-
rial, de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil, declararon: I N F U N -
D A D O el recurso de casación interpuesto por doña Julia Zenaida Navarro Miranda, en
consecuencia N O C A S A R O N la resolución de vista de fojas doscientos cuarenta y ocho,
180
su fecha trece de julio del dos mil cinco; C O N D E N A R O N a la recurrente al pago de las
costas y costos originados en la tramitación del recurso; así como a la multa de una Uni-
dad de Referencia Procesal; D I S P U S I E R O N la publicación de la presente resolución en
el diario oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por Lucas Barrios Ar-
quero sobre mejor derecho de propiedad. Vocal Ponente Señor Solís Espinoza.
SS. TICONA POSTIGO; SOLÍS ESPINOZA; PALOMINO GARCÍA; CASTAÑEDA
SERRANO; MIRANDA MOLINA
18
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19
ÍNDICE GENERAL
Í ndice general
Introducción ....................................................................................................... 5
C A P Í T U LO I
S eguridad j urí dica
Seguridad jurídica .............................................................................................. 11
C A P Í T U LO II
P ublicidad registral
I. Concepto ................................................................................................. 19
II. Características de la publicidad registral ................................................ 21
1. Principio de consentimiento ............................................................ 22
2. Principio de cognoscibilidad legal .................................................. 23
3. Principio del derecho al conocimiento efectivo .............................. 23
4. Principio de producción de efectos jurídicos sustantivos ............... 23
III. Alcances de la publicidad registral ......................................................... 25
IV. Interpretación del artículo 2012 del Código Civil.......................................... 43
C A P Í T U LO III
F e pú blica registral
I. Concepto ................................................................................................ 47
II. Relación de la fe pública registral con los demás principios registrales ... 49
195
III. Fundamentos del principio de fe pública registral ......................................... 53

IV. Interpretación del artículo 2014 del Código Civil.......................................... 54
C A P Í T U LO IV
R eq uisitos de aplicación del principio
de fe pú blica registral
I. Adquisición válida a título oneroso ........................................................ 59

1. Adquisiciones excluidas de la aplicación de la fe pública
registral............................................................................................ 63
II. Confianza en el registro .......................................................................... 65
III. La buena fe ............................................................................................. 67
1. Momento en que debe existir la buena fe........................................ 70
2. Interpretación amplia de la fe pública registral ............................... 71
IV. Elemento de no contradicción: las causales de nulidad o extinción del
título antecedente no deben constar en el registro .................................. 74
V. Elemento de cierre: inscripción del título ............................................... 75
1. Tercero registral .............................................................................. 75
C A P Í T U LO V
Falsificación de documentos y fe pública registral
I. Conclusiones del pleno jurisdiccional civil ............................................ 77

II. El poder de disposición en la fe pública registral ..................................... 79
196
C A P Í T U LO V I
Ju risprudencia
CAS. N° 2397-2002-UCAYALI ........................................................................ 83

CAS. N° 3664-2002-UCAYALI ........................................................................ 84
CAS. N° 2575-2002-ICA ................................................................................... 86
CAS. N° 2605-2002-AREQUIPA ...................................................................... 87
CAS. N° 2619-2002-CAJAMARCA ................................................................. 88
CAS. N° 2749-2002-LA LIBERTAD ................................................................ 90
CAS. N° 2807-2002-SANTA............................................................................. 91
CAS. N° 3412-2002-ICA ................................................................................... 92
CAS. N° 626-2003-JUNÍN ................................................................................ 94
CAS. N° 634-2003-LA LIBERTAD .................................................................. 96
CAS. N° 583-2002-CHIMBOTE ....................................................................... 98
CAS. N° 595-2002-HUÁNUCO........................................................................ 100
CAS. N° 3774-2002-CUSCO ............................................................................ 102
CAS. N° 36-2003-AREQUIPA .......................................................................... 104
CAS. N° 3447-2002-SAN MARTÍN ................................................................. 106
CAS. N° 3471-2002-CALLAO ......................................................................... 108
CAS. N° 3533-2002-LIMA................................................................................ 109
CAS. N° 227-2002-AREQUIPA ........................................................................ 110
EXP. N° 673-2003-AA/TC-ICA ........................................................................ 113
EXP. N° 0016-2002-AI/TC-LIMA .................................................................... 116
CAS. N° 2029-2005-LA MERCED-JUNÍN ...................................................... 122
CAS. N° 3088-06-LIMA.................................................................................... 127
CAS. N° 2458-2005-LIMA ............................................................................... 131
CAS. N° 2210-99-CHINCHA ........................................................................... 137
CAS. N° 2580-01-LIMA ................................................................................... 139
CAS. N° 1104-02-LA LIBERTAD ................................................................... 142
197
CAS. N° 2186-2003-JUNÍN ............................................................................. 145

CAS. N° 1712-02-SANTA................................................................................. 151
CAS. N° 3682-02-LIMA.................................................................................... 154
CAS. N° 590-2004-LIMA ................................................................................. 157
CAS. N° 2884-2005-PUNO .............................................................................. 160
CAS. N° 2126-06-CALLAO ............................................................................. 163
CAS. N° 695-99-CALLAO .............................................................................. 170
CAS. N° 2374-98-JULIACA ............................................................................. 172
CAS. Nº 983-2006-ICA ..................................................................................... 174
CAS. N° 306-2007-LIMA.................................................................................. 176
Bibliografía ........................................................................................................ 185

Índice general ..................................................................................................... 195
198
EMBARGO INSCRITO
Y TERCERÍA DE PROPIEDAD
Su oponibilidad en la jurisprudencia
L a obra proporciona un panorama completo y

actualizado sobre la situación doctrinal y juris-
prudencial respecto de la problemática existente
en la tercería excluyente de dominio sobre bienes
inmuebles, que bien puede ser resumido en la
siguiente pregunta: ¿Qué debe prevalecer en caso
de conflicto, el embargo inscrito o la propiedad no
inscrita? Se trata de un problema arduamente deba-
tido, en el cual la doctrina y las decisiones de nues-
tra Corte Suprema no se muestran uniformes debido
a la falta de claridad de la última parte del artículo
2022 del Código Civil.
ISBN: 978-612-311-058-1
UNA PUBLICACIÓN DEL GRUPO
9 786123 110581

Oscar Huerta - La Problemática de La Buena Fe en El Tercero Registral PDF

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DIÁLOGO

© Oscar Huerta Ayala

HECHO EL DEPÓSITO LEGAL EN LA

LEY Nº 26905 / D.S. Nº 017-98-ED

REGISTRO DE PROYECTO EDITORIAL

gACetA JurídiCA s.A.

Abordar el tema de la fe pública registral y asumir una posición a lo regu-

para la comisión de delitos y apropiarse de bienes amparándose –justamente–

económicas, justamente esta presunción relativa de exactitud protege a todos

En el tercer capítulo abordamos la fe pública registral, en concepto, la re-

Hoy en día se habla bastante de seguridad jurídica, pero conviene analizar

El autor comparte la tesis de Radbruch en el sentido que la seguridad jurídi-

es usado en países de corte latino, la seguridad jurídica se obtiene preventiva-

constitucional, es menester que este Tribunal determine si el principio aludido

(4) Ver: <http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll/CLPjurisp/coleccion00000.htm/tomo00001.htm/

artículo 70 establece que: ‘El derecho de propiedad es inviolable. El Estado

(8) FALZEA, Ángelo. “El principio jurídico de la apariencia”. En: Revistas.pucp.edu.pe.

La contraposición entre seguridad jurídica y seguridad del tráfico, en la

(13) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la

La publicidad registral es, en buena cuenta, tal como la conocemos hoy

2. La exteriorización de la publicidad registral es continuada, constan-

2. P rincipio de cognoscibilidad legal

3. P rincipio del derech o al conocimiento efectivo

4. P rincipio de producción de efectos j urí dicos sustantivos

Con relación al objeto de la publicidad registral, Delgado Scheelje seña-

(21) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la

(22) DELGADO SCHEELJE, Álvaro. “Interrelaciones entre la publicidad registral y el derecho a la

“Publicidad Material.- E l R egistro otorga publicidad j urí dica a los di-

E n el supuesto del literal b) corresponderá al R egistrador, baj o res-

Por lo que si a los títulos archivados no les alcanza la publicidad registral

(24) TARAZONA ALVARADO, Fernando. “Algunas consideraciones sobre el principio de fe pública

la ejecutoria aislada que se citó antes ha quedado superada a través de una

Con relación a que en nuestro país se optó por el sistema de inscripción,

(27) TARAZONA ALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 26

alcance a los títulos archivados no significa que nos encontremos ante un

(31) HURTADO POZO, José. “La Ley importada”. En: <http://es.scribd.com/doc/83747907/Hurtado-Pozo-

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las de-

sustantivas, sino en reglamentos registrales. Por tanto, si se quiere sostener

Un sistema así repugna a los valores fundamentales de nuestro ordenamiento

En tal sentido, el asiento registral se complementa con el título, es solo un

de un negocio o título transmisivo. El dato adicional es que esa inscripción sí

Públicos, dichos documentos no deberían ser tomados en cuenta para la apli-

Es decir, conforme a la citada norma, solamente se debería remitir los

Así también tenemos la Casación N° 1104-02-La Libertad expedida por

en donde descubriría que la hipotecante tiene el estado civil de casada, al mo-

(41) MONSERRAT, Antonio. Ob. cit., p. 221.

partida semántico del sentido de los vocablos “fe” y “pública”, ha sostenido

El principio de fe pública es uno de los pilares en lo que se sustenta la se-

esencialmente constituye la razón de ser de este en su función específica de

En nuestro ordenamiento jurídico existe diferente regulación de la publici-

En tal sentido, la Corte Suprema señala en la Cas. N° 695-99 Callao: “(...)

comunidad. La seguridad jurídica, efectivamente, no implica una injusticia

3. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que cono-

(59) Ver: <http://revistas.pucp.edu.pe/elvisir/sites/revistas.pucp.edu.pe.elvisir/files/images/regpublicos.pdf>.

Pero nuestro sistema es distinto al sistema español, por ejemplo no ha

(61) Véase: <http://constitucion.rediris.es/legis/1946/l1946-02-08_hipotecaria.html>.

Al respecto, la C asación N º 308 8- 06- Lima, ha señalado que: “[E]l ar-

Según Arias-Schreiber Pezet, los requisitos que debe reunir el tercero

e) Elemento de no contradicción: las causales de nulidad o extinción no

garantías mobiliarias a non domino,117 los contratos celebrados por repre-

ocasionado que el mismo asuma nuevas obligaciones que no podrán cumplirse

proporcionada por el Registro. Es el caso típico de los negocios onerosos que

1. A dq uisiciones exc luidas de la aplicación de la fe pú blica registral