RESPONSABILIDAD POR DAÑOS EN EDIFICIO COLINDANTE

Los procesos de urbanización y edificación, y más concretamente,

los procesos constructivos en general, son fuente de numerosas
situaciones indeseadas en las que se provocan daños a personas o
cosas no vinculadas al proceso constructivo (colindantes, vecinos,
transeúntes, etc.).
UN PLANO AL LADO DE UNA CASITA EN MINIATURA
El daño que se causa a dichas personas genera la denominada
responsabilidad extracontractual, es decir, aquella responsabilidad
que a resultas de un hecho culposo propio o ajeno causa un daño a
un tercero, viniendo el causante obligado a reparar el daño
producido, responsabilidad que se encuentra regulada en el
artículo 1.902 y siguientes del Código Civil frente a la regulación
específica establecida en la Ley de Ordenación de la Edificación que
se ocupa de la responsabilidad de los agentes de la edificación. De
hecho, el sistema de garantías establecido en la Ley de Ordenación
de la Edificación para el proceso constructivo no cubre los daños
ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes.

En la presente colaboración vamos a examinar el funcionamiento

de este sistema de responsabilidad, para un supuesto tan habitual
en la construcción como el de daños producidos en un inmueble
como consecuencia de una obra de derribo del edificio colindante y
posterior excavación en el solar que éste ocupaba.

Partiendo de la suposición de que se han agotado todas las

opciones de un acuerdo amistoso entre las partes, el propietario
del edificio deberá asesorarse por un técnico a fin de conocer las
posibles causas del daño y en consecuencia los responsables del
mismo, técnico elaborará el imprescindible dictamen pericial que
estos procesos requieren. Acto seguido, podrá interponer demanda
judicial solicitando se declare la responsabilidad por daños inferidos
al edificio a causa de las obras de derribo y excavación,
responsabilidad que se materializará en la correspondiente
indemnización por daños y perjuicios. Ahora bien, tal
indemnización no opera de forma automática, sino que requiere
demostración del daño y su imputación, para deducir la
consiguiente responsabilidad a persona determinada, es decir que
su real causación ha de llevarse a cabo en la fase probatoria del
pleito, correspondiendo su apreciación al Tribunal de instancia.

Ejercitada la acción judicial, para el éxito de la misma, es preciso

que durante el proceso judicial quede acreditada la concurrencia de
los siguientes elementos:

a) La existencia del daño;

La relación de causalidad entre el daño y el hecho productor del

daño, es decir, que el daño se ha ocasionado por un acto u omisión
imputable a una persona;

b) La culpa y negligencia causante del daño.

La realidad del daño (en nuestro caso el producido en el inmueble

propiedad del propietario afectado) debe ser probada de forma
categórica con exclusión de meras hipótesis o probabilidades. Para
que un daño sea indemnizable ha de probarse necesariamente por
quien lo reclama que éste ha existido. Por lo tanto, es al
demandante a quien corresponde la carga de probar en juicio la
realidad del daño.

La relación de causalidad consiste en la relación de causa-efecto

que debe mediar entre el hecho o evento (la demolición y la
posterior excavación) y el daño a indemnizar (los daños producidos
en el inmueble ) , de modo que quede probado que la conducta del
agente fue la causa determinante de los daños cuya reparación es
objeto de la acción judicial. Esta relación de causalidad no puede
presumirse y debe ser probada con absoluta certeza (nuevamente
quedan excluidas hipótesis o conjeturas), correspondiendo la carga
de probar la relación de causalidad nuevamente al demandante.

Por último, es requisito imprescindible para poder declarar la

responsabilidad que quede acreditada la culpa o negligencia del
causante del daño. En este punto, debemos señalar que si bien la
responsabilidad se basa originariamente en el elemento subjetivo
de la culpabilidad (lo que se traducía en la necesidad del
demandante de probar la culpa o negligencia del agente causante
del daño) , nuestra jurisprudencia, al amparo de la evolución social
derivada del incremento de actividades peligrosas consiguientes al
desarrollo de la técnica y que generan un mayor riesgo a terceros,
ha evolucionado en el sentido de objetivizar la responsabilidad ,
presumiendo culposa toda acción u omisión generadora de un daño
indemnizable, a no ser que el agente demuestre (por lo tanto se
invierte la carga de la prueba ) haber procedido con la diligencia
debida a tenor de las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar. Por lo tanto, en principio, la culpa se presume, y será el
agente causante del daño a quien corresponderá probar haber
procedido, no sólo con las prevenciones y cuidados reglamentarios,
sino además todos los que la prudencia imponga para prevenir el
evento dañoso. También constituyen causas de exclusión de la
culpa el que se acredite la concurrencia de caso fortuito, fuerza
mayor o culpa del perjudicado en la producción del daño.

Finalmente, la acción judicial deberá dirigirse contra la persona

física o jurídica que con su actuación presumiblemente culposa
haya provocado el daño en la finca colindante. Dado que en este
tipo de obras intervienen diversas entidades y profesionales tales
como arquitectos, arquitectos técnicos, constructoras, promotoras,
etc....., consideramos que la demanda deberá dirigirse contra el
posible causante del daño, si bien la responsabilidad será solidaria
cuando no sea posible determinar el grado de intervención de cada
uno de los posibles causantes del daño por lo que el demandante
podrá dirigir su acción judicial de forma conjunta o separadamente
contra aquellos. Por otro lado, cuando la acción se dirige frente a la
promotora para la cual se están efectuando los trabajos, el
fundamento de la responsabilidad reside en que la actividad
empresarial desarrollada por ésta implica la obtención de un
beneficio, beneficio vinculado a la creación de un riesgo especial
para lo demás (demolición del edificio y excavación del solar), por
lo que es justo que aquella responda por los daños causados.