Módulo 03.

05

METODO DE INCIDENCIAS

Arqº María Emilia Pereira Colls

SOITAVE N° 179
E-mail: mpcolls@cantv.net

2011
 Arq° MARIA EMILIA PEREIRA COLLS
__________________________________________________________________ METODO DE INCIDENCIAS

MODULO 03.05 .- METODO DE INCIDENCIAS

PRESENTACIÓN
El tema METODO DE INCIDENCIAS, tiene como propósito desarrollar en el participante
una actitud analítica y crítica sobre los fundamentos conceptuales y técnicos que
sustentan la formulación de avalúos de bienes inmuebles y dotarlo de las herramientas
necesarias para su realización mediante el conocimiento, comprensión y manejo de una
de las técnicas de avalúo desarrolladas en nuestro país, complementarias de los
métodos universales de tasación. Se desagrega en una charla y análisis de casos
prácticos de aplicación e interpretación de resultados.

OBJETIVOS TERMINAL Y ESPECIFICOS

OBJETIVO TERMINAL

Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de comprender y aplicar

el método de avalúo basado en la incidencia de cada uno de los componentes de
un inmueble, como complemento de los enfoques universales de valuación y
conocerá sus limitaciones y alcances para una correcta obtención de resultados.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

a) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de comprender e

identificar los fundamentos del método de incidencias, aplicados al campo
inmobiliario en general.

b) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de aplicar el

método de incidencia, como un método complementario o sustitutivo de los
métodos de comparación directa, de aproximación al costo, del ingreso o
capitalización de la renta.

c) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de utilizar el

método de incidencia solo o combinado con otros métodos
complementarios o sustitutos.
d) Al finalizar el Módulo, el participante estará en capacidad de utilizar el
método de incidencia para el avalúo de edificios y cálculo de la distribución
de renta de inmuebles destinados a alquiler.

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PLAN DE TOPICOS

Antecedentes
Principio general
o Concepto de Incidencia
o Incidencia de Costo
Procedimiento general
Avaluo de edificios
Coeficiente restitutivo de áreas comunes
Factor de corrección por área
Conclusiones
Ejercicios

NOTA: Este material ha sido elaborado por la Arqº Mª Emilia Pereira Colls, docente de
SOITAVE. Prohibida su venta sin autorización de su autora.

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Antecedentes

El Método de Incidencias nace en la década de los ’70, a partir de la inquietud generada

en el antiguo Tribunal de Apelaciones de Inquilinato - organismo judicial que conocía en
alzada de las Resoluciones de Alquiler emanadas de la Dirección de Inquilinato, adscrito
entonces al desaparecido Ministerio de Fomento – ante la imposibilidad enfrentada en
ciertos casos para utilizar el método de comparación directa para la determinación del
valor de ciertos inmuebles y en especial de los terrenos, según las determinaciones de la
entonces vigente Ley de Regulación de Alquileres (sancionada en 1960), la cual obligaba
a darle valor por separado a los terrenos y a la construcción, lo que planteaba un
problema al momento de valorar las unidades sometidas a regulación de alquileres,
adquiridas bajo el régimen de Propiedad Horizontal.
Posteriormente se comprobó su utilidad para la valoración de terrenos cuando no existen
referenciales de operaciones de compraventa de inmuebles similares, o cuando no se
localizan en un período razonablemente cercano a la fecha del estudio valorativo que se
realiza.
El método, que se enmarca dentro de los denominados métodos indirectos de valor
residual, fue desarrollado por los asesores de la Sala Técnica del Tribunal de Inquilinato,
Ingenieros Néstor Belfort Vera y Edgar Gómez Rivas (†), ambos miembros distinguidos y
expresidentes de SOITAVE, y su utilidad y aplicabilidad ha sido reconocida en el ámbito
nacional e internacional de la tasación.

Principio general
Cuando se compra un apartamento, oficina, local comercial u otro tipo de inmueble que
forma parte de una edificación cualquiera (propiedad horizontal, town-houses y
condominios en general), en el precio total de venta está incluida la parte alicuota de las
áreas comunes o no vendibles de la edificación, definidas como tales en los respectivos
Documentos de Condominio de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Propiedad
Horizontal1,
Esto significa, que cada metro cuadrado construido que se destina a la venta lleva
consigo la carga del costo de los elementos y cosas comunes de la edificación, así como
del costo del terreno y de todos los componentes directos e indirectos utilizados en su
ejecución.
La relación entre las áreas rentables o vendibles de la edificación y el área bruta de la
construcción que las envuelve, expresada en términos porcentuales, viene a ser el
aprovechamiento real del inmueble, el cual, puede ser igual, mayor o menor a los
porcentajes netos de construcción, según hayan sido adecuadamente consideradas las
premisas de diseño y optimización de la aplicación de las Variables Urbanas
correspondientes, concepto visto en el módulo correspondiente a Planificación Urbana.
Aprovechamiento real = Area neta o vendible / Area bruta de construcción
Esto significa, en otras palabras, que de cada metro cuadrado que se construye se
destina a la venta sólo un porcentaje de éste, que viene a ser el aprovechamiento. Cuanto

1
G.O. Nº 3.241 del 18 de Agosto de 1983

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mejor “aprovechado” sea el edificio este factor tenderá a ser igual a 1, como es el caso de
las viviendas unifamiliares tipo quinta, o de unidades individuales de cualquier uso
exclusivo tales como locales comerciales aislados (tipo Mc Donald o similar), galpones u
otros de similar carácter, donde al no existir áreas compartidas la relación entre área
vendible y área bruta se hace igual a la unidad.
Concepto de Incidencia
Cuando se dice que un metro cuadrado de local, cualquiera que sea su uso (vivienda,
comercio, industria, etc.) tiene un precio de, por ejemplo, 10.000 UM/m2, se está
afirmando que la suma de todos los insumos necesarios para la conformación de ese
metro cuadrado de local es de UM 10.000, tomando en cuenta que en él están
participando el terreno, la construcción, los equipos, las obras extras y exteriores, y todos
los otros componentes indirectos o asociados, incluida la utilidad del inversionista , lo que,
de acuerdo a lo anotado anteriormente, toma la forma de la siguiente expresión
matemática:
VI = VT + ( VC + VEq + Vex )
Donde: VI = Valor total del inmueble o unidad construida
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la construcción
VEq = Valor de los equipos e instalaciones especiales
VEx = Valor de obras exteriores, jardines, etc.
En esta fórmula se encuentran agrupados dentro del paréntesis aquellos elementos cuyo
valor se puede determinar en cualquier momento, ya sea por apreciación directa de sus
características físicas, magnitud, calidad, materiales, es decir, mediante la comparación
directa o de mercado, o por consulta de proveedores o publicaciones especializadas, por
lo que se les considera como la parte tangible de la edificación al ser mensurable y
comprobable directamente.
No pasa lo mismo con el valor atribuible al terreno, el cual, salvo de tener el conocimiento
expreso del caso, no es posible apreciar de manera directa a partir de la simple
observación, ya que, como ha quedado demostrado en temas anteriormente tratados, el
valor de la tierra depende de un conjunto de factores algunos inherentes al inmueble y
otros provenientes del entorno físico, social y legal que lo envuelve, por lo que se
considera que el valor de la tierra siempre tiene un carácter residual, en el cual tiene
definitiva importancia el régimen urbanístico que le es aplicable.
Es por ello, que aplicando el método de incidencias, mediante la consideración del
comportamiento de las ventas comparables al objeto de estudio, relativas al mercado de
unidades finales puestas en venta, es posible obtener el valor de la tierra, a partir de la
siguiente fórmula:
VT = VI - ( VC + Veq + Vex)
Es decir, que conocido el valor total de un inmueble cualquiera: casa, quinta,
apartamento, local comercial o industrial, al sustraer de ese valor total lo concerniente a
la construcción, equipos, obras exteriores y cualquier otro insumo, se obtiene de manera
residual el valor de la tierra. Es entendido que en el rubro construcción están incluidos
obras preliminares, estructura, paredes, revestimientos, electricidad, plomería, artefactos
sanitarios, etc., así como honorarios profesionales, impuestos, derechos de incorporación
y cualquier otro costo asociado a la misma.

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A objeto de comprender el concepto general de incidencia, se hará a partir del siguiente

ejemplo.
Sobre un terreno de 1.000 m2 de superficie, se tiene un edificio cuya área bruta es de
700 m2, conformado por diez (10) apartamentos de 50 m² c/u, para cuya construcción fue
necesario hacer la siguiente inversión:
m² UM/m² UM.
TERRENO 1.000 * 2.000,00 = 2.000.000,00
CONSTRUCCION 700 * 3.000,00 = 2.100.000,00
EQUIPOS (s.g.) = 400.000,00
OBRAS EXTERIORES (s.g.) = 200.000,00
SUB-TOTAL UM. 4.700.000,00

Según la teoría, el precio se compone de los costos y gastos más la utilidad esperada. En
el presente caso se ha supuesto una utilidad del inversionista del 30%.

Precio total esperado = Monto total de la inversión * Utilidad =

UM 4.700.000,00 * 1,30 = UM 6.110.000,00

Area total vendible = 10 apartamentos * 50 m2 / apartamento = 500 m²

Precio de venta apartamento = Precio total / Nº de unidades =
P. Venta = UM 6.110.000,00 / 10 = UM 611.000,00 c/u

y como el área por apartamento es de 50 m², su precio unitario será:

UM 611.000,00 / 50 m² = 12.220,00 UM/m²

La incidencia viene a ser entonces la participación de cada uno de los componentes de la

edificación dentro del precio final de venta, para cuyo cálculo se procede de la siguiente
manera:
Incidencia = ( Costo total * utilidad del inversionista) / Area vendible o rentable

Calculando para cada uno de los items:

Incidencia de terreno:
It = (UM 2.000.000 * 1,30 ) / 500 m² = 5.200 UM/m²

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Incidencia de construcción:
Ic = (UM 2.100.000 * 1,30) / 500 m² = 5.460 UM/m²

Incidencia de equipos:
Ieq = (UM 400.000 * 1,30) / 500 m² = 1.040 UM/m²

Incidencia de obras exteriores:

Iex = (UM 200.000 * 1,30) / 500 m² = 520 UM/m²

Incidencia total = Ito = Σ incidencias parciales = It + Ic + Ieq + Iex =

Ito = 5.200 UM/m² + 5.460 UM/m² + 1.040 UM/m² + 520 UM/m² =

Ito = 12.220 UM/m²
Resultado que coincide con el precio unitario calculado por metro cuadrado de
apartamento. Nótese que se habla de precio, toda vez que lleva incluida la utilidad del
inversionista o promotor.

Incidencia de Costo
Para establecer la incidencia de costos, se debe hacer el cálculo sin considerar la utilidad
del inversionista, lo cual quedaría estructurado así:
Incidencia de Costo de terreno:
ICt = UM. 2.000.000 / 500 m² = 4.000 UM/m²
Incidencia de construcción:
ICc = UM 2.100.000 / 500 m² = 4.200 UM/m²
Incidencia de equipos:
ICeq = UM 400.000 / 500 m² = 800 UM/m²
Incidencia de obras exteriores:
ICex = UM 200.000 / 500 m² = 400 UM/m²

Incidencia total de Costos = ICto = Σ incidencias parciales = ICt + ICc + ICeq + ICex =
ICto = 4.000 UM/m² + 4.200 UM/m² + 800 UM/m² + 400 UM/m² =
ICto = 9.400 UM/m²

Las incidencias del costo por metro cuadrado así calculadas, determinan la participación
directa de cada uno de los componentes en el costo unitario total de la inversión.

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Procedimiento general
Conocido el concepto de incidencia, a continuación se definen las premisas que habrán
de aplicarse para su correcta deducción y aplicación.
1. Clasificación de la muestra a investigar, según los usos presentes, sólos o
combinados, en la edificación en estudio:
 Residencial . Unifamiliar - Multifamiliar
 Comercio
 Industria
 Oficinas
2. De acuerdo con los usos detectados y aplicando las técnicas vistas en el
Método de Comparación Directa, proceder con la búsqueda y selección de
referenciales en las Oficinas de Registro, en el período considerado, de
operaciones de compra-venta de:
 Apartamentos
 Casas, quintas
 Locales comerciales
 Locales industriales
 Oficinas
3. De ser necesario, sectorizar los referenciales tomando en cuenta las
características y similitud de urbanizaciones, bajo el criterio de "evaluación de
localización”
4. Analizar la muestra, aplicando el método del valor residual que a continuación
se expone.
5. Determinar las incidencias correspondientes a terreno, construcción u otras.
6. Cálculo del valor del inmueble.

Avalúo de edificios
Uno de los casos donde resulta especialmente apropiada la utilización del Método de
Incidencias, en la valoración de edificios no nuevos, situados en áreas ya desarrolladas,
toda vez que la variabilidad con la que puede toparse el valuador en función de las
distintas superficies de terreno, áreas construidas, características de la construcción,
edad y estado de conservación, pueden hacer muy dificultosa la comparación directa aún
en el caso de localizar referenciales de ventas en el sector en estudio o en sectores
comparables.
Uno de los paradigmas de la tasación de inmuebles, se basa en el hecho de que una vez
edificado el inmueble, el binomio terreno-construcción se hace inseparable y el valor de la
tierra dependerá del buen uso o aprovechamiento que esa construcción haga de ella.
Sin embargo, en casos como el citado, una manera de proceder es dándole valor por
separado al terreno y a las construcciones, para lo cual, a partir de las operaciones de

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compraventa de unidades comparables, se hará el descuento del valor correspondiente a

las construcciones, debidamente depreciadas por alguno de los métodos conocidos, para
llegar al valor de la tierra por vía residual.
Posteriormente, se le dará valor por separado a las construcciones atendiendo sus
características constructivas, edad y estado de conservación, según se indicará en el
capítulo correspondiente. La sumatoria de ambos valores dará como resultado el valor del
edificio, pero, en este caso, el valor del terreno deducido a partir de las incidencias, refleja
automáticamente su “aprovechamiento” real, lo que obvia la reserva que para el cálculo del
valor del terreno lleva implícita la consideración de su valor deducido directamente del
mercado de ventas de terrenos sin construcción.

El procedimiento a seguir y la aplicación práctica, se acompañan en anexo “METODO DE

INCIDENCIAS – PROCEDIMIENTO GENERAL” y en Hojas de Ejercicio adjunto, los
cuales se basan en la fórmula ya conocida, cuya expresión es la siguiente:

VI = VT + VC + VEq + VEx

Para el cálculo del valor del terreno, se procede a despejar de la fórmula, así:
VT = VI - ( VC + VEq + VEx )
Donde :
VT = Valor de terreno a calcular
VI = Valor total del inmueble conocido (Precio unitario o monto de la operación)
VC VEq y VEx = Valor de la construcción, de los equipos y obras extras
(Conocidos o determinables directamente)
Para deducir el valor imputable a la construcción y deducirlo del valor total del inmueble,
es necesario determinar su costo de reposición o reemplazo según corresponda, el cual
es variable y depende de la calidad y materiales utilizada en su ejecución, lo que habrá de
hacerse para cada una de las muestras localizadas en el Registro.
Los costos de reposición incluyen materiales, equipos e instalaciones especiales, mano
de obra, proyectos, impuestos y tasas de construcción, supervisión, acometidas de
servicio y todo costo y gasto directa o indirectamente asociado a la construcción, y su
determinación se puede hacer de manera directa por apreciación, por consulta con
proveedores o publicaciones especializadas, bases de datos u otro similar, de la manera
como se vio en el capítulo correspondiente al Método de aproximación al costo.
Una vez establecida, conocida o estimada la edad de cada edificación, apreciado por
observación directa su estado de mantenimiento y conservación; será posible determinar
el factor de la depreciación física ocurrida. Este factor aplicado al costo de reposición,
finalmente permite establecer el valor actualizado de la construcción, el cual restado del
precio unitario de la muestra, permite obtener por residuo el valor del terreno, partiendo de
la siguiente ecuación
Una vez descontado el costo actualizado de la construcción, se obtiene el valor residual
de terreno, como se demuestra en los ejercicios anexos.

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Coeficiente restitutivo de áreas comunes

Anteriormente se señaló que cuando se compra un apartamento, oficina, local comercial u
otro tipo de inmueble que forma parte de una edificación (propiedad horizontal,
mulltipropiedad, etc.), en el precio de venta o incidencia total está incluida la parte
alicuota de las áreas comunes o no vendibles de la edificación, cuya relación es posible
conocerla a partir del área bruta de construcción, mediante la siguiente expresión:

Area neta / Area bruta = Indice de aprovechamiento

en el ejemplo: 500 m² / 700 m² = 0,7143
lo que significa que por cada metro cuadrado construido, se destina a la venta 0,7143, o
sea, el 71,43 %. El inverso de este índice, resulta ser el coeficiente restitutivo de áreas
comunes, así:
Coeficiente restitutivo = 1 / Indice de Aprovechamiento = 1 / 0,7143 = 1,40

Si se multiplica el área útil o vendible por el coeficiente restitutivo de áreas comunes, se

obtiene el área bruta de construcción.
Area útil = 500 m2
A. bruta de const. = A.útil o vendible * Coef. restitutivo = 500 m2 * 1,40 = 700 m2 .
El coeficiente restitutivo tiende a ser más alto cuanto menor es el aprovechamiento, y de
forma generalizada se puede establecer la siguiente tabla para cada uno de los usos más
frecuentes:

USO COEFICIENTE RESTITUTIVO

VIVIENDA UNIFAMILIAR- BIFAMIL.IAR 1,00
APARTAMENTOS 1,15
CONJUNTOS RESIDENCIALES. 1,30
LOCALES COMERCIALES 1,10
CENTROS COMERCIALES 1,30 - 1,50
LOCALES INDUSTRIALES 1,10

Sin embargo, esta guía debe tomarse en sentido general, ya que sólo a través de la
cuantificación real de las áreas vendibles, verificables por consulta en los respectivos
documentos de condominio, y el conocimiento o cálculo de las áreas brutas de
construcción, por verificación de planos o mediciones en sitio, se puede determinar
fehacientemente y sin margen de error, estos coeficientes restitutivos.
No obstante, puede afirmarse que la tabla se ajusta a las tipologías constructivas más
tradicionales. Cuanto más especializadas o más lujosas y dotadas de servicios
extraordinarios que representen mayores cargas a las áreas comunes, sean las
edificaciones (jardines, piscinas, gimnasios, residencias para el servicio y choferes, salas

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de fiesta, canchas, puestos varios de estacionamiento, etc.), màs altos serán los
coeficientes restitutivos.
Lo mismo se observa en relación con el uso comercial, según se trate de locales
convencionales aislados o formando parte de las plantas bajas de edificaciones
convencionales, o de grandes centros comerciales con generosas áreas comunes, de
circulación y de esparcimiento, cuyos coeficientes deben ser determinados en cada
oportunidad, según la información disponible.

Factor de corrección por área

Otro aspecto a tomar en cuenta, es que las incidencias son inversamente proporcionales
al área. Es evidente que en el caso de las instalaciones eléctricas y sanitarias, cuyo
proyecto y magnitud responde a las normas de diseño respectivas, cuanto más pequeño
sea el local, la participación de esos componentes lo gravará en un porcentaje más alto
que a un local mayor.

Fundamentados en este principio y mediante el estudio y seguimiento de más de 5.000

casos de inmuebles estudiados en el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, los
ingenieros Belfort y Gómez encontraron que el comportamiento de dichas incidencias en
función del área, correspondían a una familia de curvas exponenciales, cuya expresión
matemática es la siguiente:
FCA = K1 / A + K2
donde:
FC A = Factor de corrección por área
K1 y K2 = Constantes
A = Area considerada
La pendiente de estas curvas es diferente, según se trate de uso residencial, oficinas,
comercios o industrias, pudiéndose agrupar de la manera siguiente:

APARTAMENTOS / OFICINAS
AREA m² (A) ENTRE FACTOR CORRECTIVO (FCA)
25 - 105 FCA = 7,142860 / A + 0,71428
106 - 125 FCA = 13,14260 / A + 0,65713
126 - 200 FCA =15,88075 / A + 0,63523
201 - 300 FCA =28,58400 / A + 0,57168
301 - 500 FCA =50,02500 / A + 0,50025
501 - 900 FCA =85,75800 / A + 0,42879

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LOCALES COMERCIALES
AREA m² (A) ENTRE FACTOR CORRECTIVO (FCA)
25 - 105 FCA = 7,142860 / A + 0,71428
106 - 150 FCA = 24,64245 / A + 0,54761
151 - 350 FCA =42,71400 / A + 0,42714
351 - 750 FCA =69,89600 / A + 0,34948
751 - 1.350 FCA =94,87500 / A + 0,31624

LOCALES INDUSTRIALES
AREA m² (A) ENTRE FACTOR CORRECTIVO (FCA)
100 - 1.000 FCA = 50 / A + 0,50

Este factor debe ser aplicado al Valor Residual de Terreno obtenido para cada uno de los
referenciales que componen la muestra, lo que permite que a través de una abstracción
matemática, se determine la incidencia de terreno base para una superficie ideal de 25 m 2
de área útil o vendible. La muestra así ajustada, será analizada cuantitativamente, de
acuerdo con su tamaño y composición, utilizando las técnicas ya conocidas, bien sea por
aplicación de estadística descriptiva u otra que se considere aplicable.

CONCLUSION
Este método es especialmente adecuado, como ya se dijo, cuando no es posible obtener
directamente referenciales de ventas de terrenos.
También resulta muy útil en la determinación del valor de conjunto de una edificación a
partir del valor de sus componentes, en ausencia de referenciales de unidades vendibles
comparables, constituyendo una variable aplicable al Método de Aproximación al Costo,
donde el valor de terreno deducido a partir de las incidencias, si refleja el mayor o menor
valor de la tierra agregada por la edificación que soporta.
Otra importante aplicación del método de incidencias es para el cálculo de los valores
rentales de un edificio y la correspondiente distribución de la renta o alquiler.
Igual aplicabilidad podría tener en el campo de la propiedad horizontal u otras formas de
condominio, para una distribución más equitativa de los porcentajes de los derechos y
obligaciones sobre las cosas comunes, al basarse en la real participación de cada
propietario respecto al área individual bajo su dominio.
Por último, el método de incidencias, al establecer el real aprovechamiento de un
inmueble, es un mecanismo para conocer la rentabilidad real de un proyecto a partir de
sus unidades enajenables o rentales.

NOTA: Este material ha sido elaborado por la Arqº María Emilia Pereira Colls, docente de
SOITAVE.

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