CONTROL N°1

Factibilidad Técnica y Económica de Obras

NOMBRE: ______________________________________________________________________

FECHA: 18 DE MAYO DE 2019. UF : 27.727,69

TIEMPO: 120 MINUTOS. DÓLAR : 692,79
PUNTAJE TOTAL: 80 puntos. IVA : 19%

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1. RESUELVA EL SIGUIENTE CASO Y RESPONDA LAS PREGUNTAS A CONTINUACION (Planilla en Excel con
cierre inmobiliario, 10 puntos).

Su empresa es dueña de un terreno en la comuna de Iquique, situado en el sector sur, sector M-10 Lirima de acuerdo
al plan regulador comunal.

Su superficie es de 5.000 m2 y se le encarga desarrollar un proyecto SIN FINANCIAMIENTO BANCARIO en el que

el valor del terreno se iguale a la “competencia” que oferta a UF 90.000 un terreno de 1 Hectárea.

De acuerdo a la ordenanza local, la normativa se presenta en el siguiente cuadro:

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Factibilidad Técnica y Económica de Obras I SEMESTRE, OTOÑO 2019, DOCENTE: EDUARDO PIZARRO RODRIGUEZ, PAGINA N° 1
 Basado en el coeficiente máximo de constructibilidad, su estudio determina que, de la superficie total edificada, el
75% se considera superficie útil y el 25% superficie común.

Sin embargo, por la condición de estacionamientos, la cabida se limita a 120 unidades.

Usted decide maximizar la cabida y en su estudio considera que el costo por metro cuadrado sin IVA de la superficie
útil es de 18 UF y que para el caso de la superficie común es de 14 UF. Esto, dado que el proyecto considera unidades
de hormigón armado categoría B-3.

La evaluación considera que los honorarios del arquitecto alcanzan el 1% del costo total de construcción, mientras
que los restantes profesionales tienen una asignación total de 0,35 UF por metro cuadrado total de construcción.

La gestión inmobiliaria será asumida por una empresa externa que tiene honorarios de 3,2% sobre las ventas,
mientras que el estudio de títulos, escrituraciones y reglamento de copropiedad (abogado), son considerados como el
1% sobre las ventas.

Para la gestión de venta, se considera piloto en UF 1.200, honorarios y comisiones en 2% de los ingresos por venta y
publicidad en medios locales y nacionales a un costo de $ 5.800.000 mensuales durante 24 meses.

Este proyecto debe contratar un seguro que cuyo costo se estima en UF 1.000, debe cancelar permiso de edificación,
sin embargo, está exento de los aportes financieros reembolsables.

Considerando que el retorno (utilidad) sobre el terreno debe ser al menos 150%, responda justificando cada una de
sus respuestas (5 puntos cada una):

1. ¿Cuál es el monto del contrato de construcción?

2. ¿Cuál es el costo promedio de construcción con impuesto incluido?

3. ¿Cuál es la incidencia del contrato de construcción respecto de la inversión total?

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 4. ¿Cuál sería el valor del terreno que usted asignaría al proyecto?

5. ¿Cuál sería la utilidad del proyecto?

6. ¿Cuál sería el porcentaje de utilidad sobre el capital propio?

7. ¿Cuál sería el porcentaje de utilidad respecto de las ventas?

8. ¿Cuál sería el valor de venta de los departamentos?

Ahora, le solicitan evaluar la posibilidad de financiar el proyecto y para eso usted logra que el banco “DE LA PLAZA” le
fije las siguientes condiciones:

“Para el financiamiento de la obra, el banco sólo aprueba el 80% del contrato de construcción, a una tasa del 7%. Los
impuestos ascienden a UF 1.425 y la póliza debe tomarse sobre el 20% de las ventas a una tasa del 0,3%.”

9. ¿Cuál sería el porcentaje de utilidad sobre la inversión total?

10. ¿Cuál sería el nuevo porcentaje de utilidad sobre el costo del terreno?

11. ¿Cuál sería la nueva utilidad del proyecto?

Si en sus manos tiene la decisión, ¿por cuál de las dos alternativas (con o sin financiamiento) se inclinaría usted?
Justifique detalladamente su respuesta (15 puntos).

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