Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
Lectura Venta de Inmubles PDF
Lectura Venta de Inmubles PDF
Contenido
Algunos apuntes sobre la primera venta de los inmuebles y su afectación
Informe Tributario I-1
al IGV
El impuesto a los juegos de casino y máquinas tragamonedas (Parte final) I-8
¿Qué es lo que se debe saber sobre la renta de cuarta categoría? I-12
actualidad y
Implicancias tributarias de la capitalización de deudas I-16
aplicación práctica
Convenio para evitar la doble imposición con Chile: aspectos relevantes
I-19
(Parte final)
Nos preguntan y
contestamos
Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central – SPOT I-22
Se establece la sustitución de la sanción de cierre por multa cuando el
Análisis Jurisprudencial I-23
establecimiento se encuentre cerrado
Jurisprudencia al día Aspectos a tener en cuenta sobre la extinción de la obligación tributaria I-25
GLOSARIO TRIBUTARIO I-25
INDICADORES TRIBUTARIOS I-26
Informe Tributario
Ficha Técnica 2. La primera venta de los in- reposa en la existencia de un propósito
muebles efectuada por el especulativo expresado a través de una
Autor : Dr. Mario Alva Matteucci reiteración de operaciones que denota
constructor de los mismos el ejercicio de una actividad con aquella
Título : Algunos apuntes sobre la primera venta
de los inmuebles y su afectación al IGV Conforme lo indica el texto del literal finalidad”1.
Fuente : Actualidad Empresarial N.º 332 - Primera
d) del artículo 1 de la Ley del impuesto
general a las ventas, se considera una También menciona que “el concepto
Quincena de Agosto 2015 de actividades económicas o empre-
operación gravada con el IGV la primera
venta de los inmuebles efectuada por el sariales comprende los casos en que
constructor de los mismos. supongan una organización montada
1. Introducción para intervenir por cuenta propia y de
Una de las operaciones que se encuen- Este tipo de operación requiere de un manera independiente en la produc-
tra gravada con el impuesto general a análisis completo y detallado de los ele- ción y distribución de bienes y servi-
las ventas es la primera venta de los mentos que se encuentran inmersos en cios; este medio involucra en forma
inmuebles efectuada por los construc- ella. Por ello resulta necesario identificar implícita la definición de los conceptos
tores de los mismos. Esta actividad tuvo cada uno de ellos, los cuales serán desa- de empresa y de empresarios”2.
un elevado crecimiento en la última rrollados a continuación.
Con precisión indica RAMOS ÁNGELES
década, ya que muchas personas tanto lo siguiente “La habitualidad, por tanto,
naturales como jurídicas ejecutaron esta 2.1. Se debe tener la condición de implica una presunción de realización
operación para obtener ganancias, pues constructor de actividad empresarial aplicable a
aprovecharon que el mercado inmobi- Es pertinente indicar que conforme lo de- aquellos sujetos que, en principio, no
liario se encontraba en alza sabiendo termina el texto del literal e) del artículo 3 son sujetos del impuesto por suponerse
que existe un déficit de viviendas por de la Ley del IGV, se define al constructor que no llevan a cabo este tipo de ope-
cubrir frente a la demanda insatisfecha como “cualquier persona que se dedi- raciones, pero que realizan actividades
de los consumidores. que en forma habitual a la venta de que tienen características que normal-
En la actualidad, tanto la construcción de inmuebles construidos totalmente por mente corresponden a operaciones
viviendas como la venta de las mismas se ella o que hayan sido construidos total mercantiles”3.
han visto reducidas por la desaceleración o parcialmente para ella”.
En concordancia con lo antes indicado por
de la economía peruana en los últimos En este sentido, al aludir a “cualquier la Ley del IGV, el texto del Reglamento de
dos años, y por ello existe incluso edi- persona” debemos entender que puede la Ley del IGV indica en el primer párrafo
ficaciones terminadas pero no vendidas tratarse de una persona jurídica como del numeral 1 del artículo 4 que para
en el mercado. también de una persona natural. En am- calificar la habitualidad a que se refieren
El motivo del presente informe es realizar bos casos se requiere que exista habituali- el inciso e) del artículo 3 y el artículo 9
un análisis de la primera venta de los dad, la cual se determina por la reiterada de la Ley del IGV, la Sunat considerará
inmuebles efectuada por el constructor actividad relacionada con la construcción. 1 BALBI, Rodolfo Alberto. “Aspectos técnicos de la generalización
del IVA”. En: El impuesto al Valor Agregado y su generalización en
y su afectación con el impuesto general América Latina. OEA-CIET, Ediciones Interoceánicas, Buenos Aires,
a las ventas, considerando inclusive las 2.2. La habitualidad en el desarrollo 1993, p. 101.
operaciones en las cuales se produzca la de la actividad de construcción 2 BALBI, Rodolfo Alberto. Op. Cit. página 101.
3 RAMOS ÁNGELES, Jesús. Informativo Caballero Bustamante. N.º 771,
posterior venta luego de haberse produ- En la doctrina extranjera, BALBI indica Segunda quincena, NOVIEMBRE 2013 A1. INFORME ESPECIAL.
cido la nulidad, anulación, resolución y con respecto al tema de la habitualidad “Un repaso a la afectación con el IGV de los servicios prestados por
las asociaciones sin fines de lucro a sus asociados: a propósito del
rescisión de la venta gravada. que “(…) la noción de habitualidad carácter empresarial del impuesto”.
Para tal efecto, la empresa indica que devolverá el monto pa- 2.6.2. La rescisión
gado por el comprador con un descuento de 4% por concepto
Conforme lo indica el texto del artículo 1370 del Código civil
de penalidad.
peruano de 1984, se precisa que a través de la rescisión se
En este caso, para dejar sin efecto la operación será necesaria deja sin efecto un contrato por casual existente al momento
la emisión de una nota de crédito, la cual deberá ser entregada de celebrarlo.
al comprador, y debe la empresa cumplir con la emisión de un
comprobante de pago del vendedor. 20 OSTERLING PARODI, Felipe. Resolución por incumplimiento, penas obligacionales y fraude a la ley. Esta
información puede consultarse ingresando a la siguiente página web: <http://www.osterlingfirm.com/
Documentos/articulos/Resoluci%C3%B3n%20por%20incumplimiento.pdf>.
Aun cuando existe una segunda venta del bien inmueble, para 21 Implicaría que ambos contratantes se encuentren de acuerdo con la decisión adoptada.
efectos tributarios esta segunda transferencia se considera como 22 Cuyo caso se analizó en puntos anteriores del presente informe.
La pregunta entonces que viene a continuación es ¿cuál es Monto total de venta = S/. 150,000.00
el valor del terreno? De una primera respuesta de seguro se
pensará que el valor del terreno es el que figura en el contrato
de transferencia o a falta del mismo será el que figura en el Si se redondea la cifra observamos que la cantidad de
autovalúo del predio que está consignado en la declaración S/. 150,000.00 refleja que el valor de la transferencia original
jurada del impuesto predial que se presenta ante la muni- en el contrato de venta del inmueble.
cipalidad distrital o provincial donde se encuentre ubicado Apreciamos finalmente que en los dos ejemplos planteados el
el inmueble. segundo sería la manera correcta de poder determinar la exclu-
sión del valor del terreno.
Para poder desentrañar esa pregunta debemos recurrir al texto
del Reglamento de la Ley del IGV, específicamente el numeral Ahora surge otra pregunta: ¿por qué se efectúa una división del
9) del artículo 5 el cual determina que para determinar la base precio de venta entre 2.18? La respuesta a esa consulta nos lleva
imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles reali- a recordar las clases de álgebra en la época escolar de secundaria
zada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia y las dificultades que teníamos para trabajar cuando intentába-
el valor del terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor mos despejar la famosa variable X en las tareas de matemáticas
del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor que los profesores nos encargaban.
total de la transferencia del inmueble.
Fórmula para calcular el igv
Cabe precisar que “… este sistema establece una presunción
jure et de jure, es decir, que no admite prueba en contrario,
toda vez que se considera de manera automática la exclusión X + X + 18% de X
del 50% del valor del terreno, de la correspondiente base
imponible del IGV”32.
Donde X representa el 50% del valor del inmueble materia de
Pero surge nuevamente otra pregunta ¿cómo se determina el
venta y 0.18X es el IGV del 50%.
valor del terreno a efectos de poder excluirlo de la base de
cálculo del IGV? La respuesta a esta consulta la apreciaremos Si se aplica la fórmula, sería lo siguiente:
en las siguientes líneas observando un ejemplo.