I

rea Tributaria

Contenido
Algunos apuntes sobre la primera venta de los inmuebles y su afectacin
I-1
al IGV
I-8
El impuesto a los juegos de casino y mquinas tragamonedas (Parte final)
I-12
Qu es lo que se debe saber sobre la renta de cuarta categora?
I-16
Implicancias tributarias de la capitalizacin de deudas
Convenio para evitar la doble imposicin con Chile: aspectos relevantes
I-19
(Parte final)

Informe Tributario

actualidad y
aplicacin prctica
Nos preguntan y
contestamos

Sistema de Pago de Obligaciones Tributarias con el Gobierno Central SPOT I-22

Jurisprudencia al da
GLOSARIO TRIBUTARIO
INDICADORES TRIBUTARIOS

Se establece la sustitucin de la sancin de cierre por multa cuando el

I-23
establecimiento se encuentre cerrado
Aspectos a tener en cuenta sobre la extincin de la obligacin tributaria I-25
I-25
I-26

Algunos apuntes sobre la primera venta de los

inmuebles y su afectacin al IGV
Ficha Tcnica
Autor : Dr. Mario Alva Matteucci
Ttulo : Algunos apuntes sobre la primera venta
de los inmuebles y su afectacin al IGV
Fuente : Actualidad Empresarial N. 332 - Primera
Quincena de Agosto 2015

1. Introduccin
Una de las operaciones que se encuentra gravada con el impuesto general a
las ventas es la primera venta de los
inmuebles efectuada por los constructores de los mismos. Esta actividad tuvo
un elevado crecimiento en la ltima
dcada, ya que muchas personas tanto
naturales como jurdicas ejecutaron esta
operacin para obtener ganancias, pues
aprovecharon que el mercado inmobiliario se encontraba en alza sabiendo
que existe un dficit de viviendas por
cubrir frente a la demanda insatisfecha
de los consumidores.
En la actualidad, tanto la construccin de
viviendas como la venta de las mismas se
han visto reducidas por la desaceleracin
de la economa peruana en los ltimos
dos aos, y por ello existe incluso edificaciones terminadas pero no vendidas
en el mercado.
El motivo del presente informe es realizar
un anlisis de la primera venta de los
inmuebles efectuada por el constructor
y su afectacin con el impuesto general
a las ventas, considerando inclusive las
operaciones en las cuales se produzca la
posterior venta luego de haberse producido la nulidad, anulacin, resolucin y
rescisin de la venta gravada.
N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

2. La primera venta de los inmuebles efectuada por el

constructor de los mismos
Conforme lo indica el texto del literal
d) del artculo 1 de la Ley del impuesto
general a las ventas, se considera una
operacin gravada con el IGV la primera
venta de los inmuebles efectuada por el
constructor de los mismos.
Este tipo de operacin requiere de un
anlisis completo y detallado de los elementos que se encuentran inmersos en
ella. Por ello resulta necesario identificar
cada uno de ellos, los cuales sern desarrollados a continuacin.
2.1. Se debe tener la condicin de
constructor
Es pertinente indicar que conforme lo determina el texto del literal e) del artculo 3
de la Ley del IGV, se define al constructor
como cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de
inmuebles construidos totalmente por
ella o que hayan sido construidos total
o parcialmente para ella.
En este sentido, al aludir a cualquier
persona debemos entender que puede
tratarse de una persona jurdica como
tambin de una persona natural. En ambos casos se requiere que exista habitualidad, la cual se determina por la reiterada
actividad relacionada con la construccin.
2.2. La habitualidad en el desarrollo
de la actividad de construccin
En la doctrina extranjera, BALBI indica
con respecto al tema de la habitualidad
que () la nocin de habitualidad

reposa en la existencia de un propsito

especulativo expresado a travs de una
reiteracin de operaciones que denota
el ejercicio de una actividad con aquella
nalidad1.
Tambin menciona que el concepto
de actividades econmicas o empresariales comprende los casos en que
supongan una organizacin montada
para intervenir por cuenta propia y de
manera independiente en la produccin y distribucin de bienes y servicios; este medio involucra en forma
implcita la definicin de los conceptos
de empresa y de empresarios2.
Con precisin indica RAMOS NGELES
lo siguiente La habitualidad, por tanto,
implica una presuncin de realizacin
de actividad empresarial aplicable a
aquellos sujetos que, en principio, no
son sujetos del impuesto por suponerse
que no llevan a cabo este tipo de operaciones, pero que realizan actividades
que tienen caractersticas que normalmente corresponden a operaciones
mercantiles3.
En concordancia con lo antes indicado por
la Ley del IGV, el texto del Reglamento de
la Ley del IGV indica en el primer prrafo
del numeral 1 del artculo 4 que para
calificar la habitualidad a que se refieren
el inciso e) del artculo 3 y el artculo 9
de la Ley del IGV, la Sunat considerar
1 BALBI, Rodolfo Alberto. Aspectos tcnicos de la generalizacin
del IVA. En: El impuesto al Valor Agregado y su generalizacin en
Amrica Latina. OEA-CIET, Ediciones Interocenicas, Buenos Aires,
1993, p. 101.
2 BALBI, Rodolfo Alberto. Op. Cit. pgina 101.
3 RAMOS NGELES, Jess. Informativo Caballero Bustamante. N. 771,
Segunda quincena, NOVIEMBRE 2013 A1. INFORME ESPECIAL.
Un repaso a la afectacin con el IGV de los servicios prestados por
las asociaciones sin nes de lucro a sus asociados: a propsito del
carcter empresarial del impuesto.

Actualidad Empresarial

I-1

Informe Tributario

Anlisis Jurisprudencial

Informe Tributario

la naturaleza, caractersticas, monto, frecuencia, volumen

y/o periodicidad de las operaciones4 a fin de determinar el
objeto para el cual el sujeto las realiz, ello tal como lo indica
el texto del segundo prrafo del numeral 9.2 del artculo 9 de
la Ley del IGV.
El quinto prrafo del numeral 1 del artculo 4 del Reglamento
de la Ley del IGV indica que Tratndose de lo dispuesto en
el inciso e) del artculo 3 de la Ley del IGV, se presume la
habitualidad cuando el enajenante realice la venta de, por lo
menos, dos inmuebles dentro de un periodo de doce meses,
debindose aplicar a partir de la segunda transferencia del
inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos
o ms inmuebles, se entender que la primera transferencia
es la del inmueble de menor valor.
Como se aprecia, esta ley y su reglamento establecen los criterios que deben seguirse para considerar a una persona como
constructor habitual y, de ser el caso, gravar con el impuesto
general a las ventas la transferencia de un inmueble, efectuado
por este siempre que sea la primera.
Sin embargo, se debe sealar que los criterios utilizados por la
propia Ley del IGV y su Reglamento, en cuanto a la calificacin
de habitualidad, operara en el caso de las personas naturales, ya que las operaciones que realicen las personas jurdicas
siempre se considerarn gravadas con el impuesto a la renta y
el impuesto general a las ventas; salvo que se trate de personas
jurdicas que efecten la construccin de un inmueble o lo
manden a construir por otro y que el inmueble sea destinado
a la realizacin de sus actividades empresariales (la misma que
no tiene como objeto social la construccin de inmuebles para
luego venderlos)5.
En este caso, si la empresa que no se dedica a la construccin de
inmuebles efecta su venta, no se encontrar gravado con el IGV,
toda vez que el sujeto no calificara como constructor, al no
cumplir con el requisito de la habitualidad. Este criterio puede
consultarse en el Informe N. 331-2003-SUNAT/2B00006,
de fecha 2 de diciembre de 2003.
Dentro de la doctrina extranjera podemos citar a PLAZAS VEGA
quien precisa que la habitualidad no debe entenderse
simplemente en relacin con la realizacin de actos de comercio, sino especficamente con la de actos o hechos
generadores del tributo7.
El especialista CELDEIRO manifiesta con respecto a la habitualidad que debe destacarse que la lucratividad es uno de
los conceptos generales que, junto a la habitualidad en el
ejercicio de la actividad y la territorialidad, gobiernan la
presente imposicin (se refiere al IVA)8.
Veamos un pronunciamiento del Tribunal Fiscal que tambin
trata el tema de la habitualidad. Nos referimos a la RTF
N. 1802-5-2003, la cual seala lo siguiente:
Que tratndose de un sujeto que realiza actividad empresarial vinculada a la ejecucin de contratos de construccin
no le es de aplicacin el requisito de habitualidad previsto
en el artculo 9 de la LIGV, pues este es aplicable nicamen4 El subrayado es nuestro. A manera de crtica se puede indicar que la mencin a estos criterios es muy
genrica, ya que no se detallan, (salvo en el caso de la venta de los inmuebles) otros mecanismos para
poder identificar nmero de transferencias, volmenes de comercializacin, entre otros.
5 Un ejemplo de lo que estamos mencionando en estas lneas sera el caso de un estudio de abogados que
adquiere un terreno sobre el cual construye sus oficinas y las ocupa por cinco aos. Luego de ese plazo
decide mudarse a otro distrito y procede a vender dicha infraestructura. All se apreciar que al tratarse
de un estudio jurdico es una persona jurdica, ha realizado la construccin de un inmueble, y a la vez ha
realizado la primera venta del mismo, solo que existe un punto importante a revisar y es que no se dedica
a la construccin de edificaciones para su posterior venta. En este sentido, aun cuando se trate de una
persona jurdica, la actividad realizada como venta de dicha edificacin no se encontrara afecta al pago
del IGV.
6 Se puede consultar el texto del informe en su integridad ingresando a la siguiente direccin web: <http://
www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2003/oficios/i3312003.htm> (consulta 07-08-15).
7 PLAZAS VEGA, Mauricio. El Impuesto sobre el valor Agregado IVA. Editorial Temis S.A., segunda edicin.
Bogot, 1998, p. 593.
8 CELDEIRO, Ernesto C. Imposicin a los Consumos. Editorial La Ley. Tucumn, 1983, p. 64.

I-2

Instituto Pacfico

te para el caso de personas que no desarrollen actividad

empresarial.
En tal sentido, al realizar la recurrente actividad empresarial, toda operacin que realice y que se encuentre
contemplada dentro de los supuestos del artculo 1 LIGV
estar gravada con el IGV corresponda o no al giro del
negocio.
En este orden de ideas, el constructor puede ser cualquier persona, sea esta natural o jurdica y las reglas de la habitualidad
pueden aplicarse entonces a una persona natural como tambin
al caso de una persona jurdica que no se dedique a la actividad
de la construccin.
Por lo tanto, la calificacin de constructor no depende del objeto social (no se requiere ser persona jurdica), sino que basta
que este se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles
construidos por ella.
Como puede observarse, las normas del impuesto general a las
ventas no toman en cuenta las disposiciones del objeto social
contenidas en el estatuto de una empresa a efectos de clasificar
las actividades realizadas por estas. Por el contrario, la Administracin tributaria emplea para dicho anlisis las circunstancias
de la realidad econmica, segn se establece en la Norma VIII
del Ttulo Preliminar del Cdigo tributario.
En tal sentido, calificar como constructor aquella persona (natural o jurdica) quien lleve a cabo habitualmente la transferencia
de inmuebles construidos por cuenta suya y no quien incluya
en su objeto social la actividad de construccin.
En este punto se puede mencionar entonces dos situaciones
que pueden presentarse: (i) quien construye para vivir y (ii)
quien construye para vender. Un grfico permitir apreciar
estos criterios.
2.2.1. Construir para vivir
Solo existir HABITUALIDAD en la medida que el enajenante
realice la venta de, por lo menos, dos (2) inmuebles dentro de
un periodo de doce (12) meses, debindose aplicar a partir de
la segunda transferencia del inmueble. De realizarse en un solo
contrato la venta de dos o ms inmuebles, se entender que
la primera transferencia es la del inmueble de menor valor.
Conforme lo indica el texto del quinto prrafo del numeral 1
del artculo 4 del Reglamento de la Ley del IGV.

Venta no gravada con el IGV:

al no poder calificar la habitualidad

12 meses atrs no hubo una venta

Venta de un inmueble realizada en

Cajamarca
(06-02-15)

Operacin no
gravada con el IGV

Venta de un inmueble realizada en

Tacna (21-08-14)

2.2.2. Construir para vender

Siempre se considerar como una operacin gravada con el IGV
la transferencia de inmuebles que hubieran sido mandados a
edificar o edificados, total o parcialmente, para efecto de su
enajenacin. As lo indica el texto del sexto prrafo del numeral
1 del artculo 4 del Reglamento de la Ley del IGV.
N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

rea Tributaria

Venta gravada con el IGV:

al calificar la habitualidad

12 meses atrs s hubo una venta

Venta de un inmueble realizada en

Huancayo
(16-11-14)

Operacin
gravada con el IGV

Venta de un inmueble realizada en

Piura (21-08-14)

Con respecto a la habitualidad en la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, la Administracin tributaria
emiti el Informe N. 092-2009-SUNAT, a travs del cual se ha
considerado lo siguiente:
En el supuesto que una empresa no dedicada a la venta
de inmuebles, ha mandado a construir un inmueble que lo
vena ocupando como activo fijo durante 3 aos, y despus
lo vende, entonces sucede que la LIGV nicamente grava con
dicho impuesto la primera venta de inmueble efectuada por
el constructor, y dado que en el presente caso el vendedor
no califica como constructor, estamos ante un concepto no
afecto al IGV, que adems no debe formar parte del clculo
de la prorrata del crdito fiscal del numeral 6.2) del artculo
6 del Reglamento de la LIGV9.
2.3. Qu entendemos por inmueble?
En la Ley del IGV no existe una definicin de bien inmueble,
solo se hace referencia al inmueble construido partiendo de una
referencia de los contratos de construccin, que es otra operacin
gravada con el IGV. De este modo, coincidimos con lo sealado
por VILLANUEVA cuando precisa que la primera venta
de inmuebles es una operacin gravada en directa conexin
con los contratos de construccin. Se trata de gravar no
solo el valor agregado de la actividad de construccin, sino
tambin el valor agregado de la actividad de construccin,
sino tambin el valor agregado de la actividad inmobiliaria,
esto es, la derivada de la venta de los inmuebles y no solo
de su construccin10.
Es interesante revisar la opinin de LUQUE BUSTAMANTE cuando precisa que En este supuesto se exigen dos condiciones
para considerar la operacin como gravada:
(i) que la venta realizada sea la primera que el inmueble
haya tenido, y
(ii) que la venta la realice el constructor del mismo inmueble.
Respecto a la primera condicin, debe tenerse en cuenta
que dicha operacin debe calificar en estricto como primera
venta del inmueble, entendindose esta como la primera
venta que el inmueble ha tenido y que es realizada por
el constructor del mismo, razn por la cual, si este mismo
inmueble es vendido posteriormente por quien lo adquiri
del constructor, dicha venta no se encontrara gravada
por el IGV, puesto que constituira la segunda venta del
inmueble11.
9 Se puede consultar el texto completo del Informe ingresando a la siguiente direccin web: <http://www.
sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2009/oficios/i092-2009.htm>.
10 VILLANUEVA GUTIRREZ, Walker. Op. Cit. p. 170.
11 LUQUE BUSTAMANTE, Javier. El aspecto temporal en las diferentes hiptesis de incidencia del Impuesto
General a las Ventas.

N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

En el Informe N. 094-2002-SUNAT/K00000, de fecha 3 de

abril de 2002, se indica con respecto a la operacin materia de
anlisis que resulta necesario que para la configuracin
del supuesto de hecho previsto en la ley, se trate de bienes
inmuebles construidos o edificados. Por el contrario, la venta
de inmuebles que no han sido materia de construccin, no
se encontrar dentro del campo de aplicacin del IGV12.
En este orden de ideas, podemos afirmar que si se realiza la
venta de un terreno, pese a que califica como bien inmueble,
no se encontrara gravado con el IGV, toda vez que no presenta
algn valor agregado, ya que no presenta alguna construccin
al respecto. Por tanto, la operacin de venta de un terreno
simplemente calificara como una operacin inafecta al pago
del impuesto general a las ventas.
Lo antes sealado tiene como respaldo lo indicado por el Informe N. 061-2007-SUNAT/2B0000, de fecha 3 de abril de
2007. All se precisa que La venta de terrenos sin construir
no se encuentra dentro del campo de aplicacin del IGV13.
En igual sentido, tampoco estar gravada con el IGV la venta de
terrenos en los que se han efectuado obras de habilitacin urbana, ello conforme lo indica el Informe N. 044-2001-SUNAT/
K0000014, toda vez que no califica como primera venta de
inmuebles efectuado por el constructor.
Observemos lo que indica la revista ANLISIS TRIBUTARIO
sobre el tema. Precisa que el contrato de construccin difiere
de la primera venta de inmueble realizada por el constructor.
Resulta ilustrativa la RTF N. 615-2-2001 cuando indica en el
caso analizado que se aprecia que los trabajos realizados
comprenden la construccin de oficinas (ampliaciones de
edificaciones), construccin de zanjas y lozas deportivas,
sardineles de proteccin, bases de concreto y remodelacin
de oficinas y viviendas, labores que realiza en inmuebles
de propiedad de sus clientes, por lo que la realizacin de
las actividades descritas no implican la transferencia del
inmueble construido, ampliado o remodelado, no pudiendo
calificarse a la actividad desarrollada como primera venta
de inmuebles, sino ms bien como la ejecucin de contratos
de construccin15.
2.4. La operacin se grava cuando se realice la primera
venta en el territorio nacional
Para que la operacin de la primera venta de los inmuebles
efectuada por el constructor del mismo se encuentre afecta
con el pago del IGV, el inmueble debe encontrarse dentro del
territorio nacional, es decir, dentro del Per.
En este sentido, si un constructor realiza la edificacin de un
inmueble fuera del territorio nacional y procede a la primera
venta del mismo, no se encuentra gravado con el IGV sino solo
con el impuesto a la renta, toda vez que al tener la empresa
la condicin de domiciliado16 en el territorio nacional, solo se
encontrar gravada con este ltimo tributo.
Un ejemplo de lo mencionado anteriormente sera el caso de
una empresa peruana domiciliada que en Uruguay adquiere un
terreno en el cual ejecuta un proyecto de viviendas, que posteriormente vender. En este caso, la venta de dichos predios que
realice en Uruguay no se encontrar gravada con el impuesto
12 Si se desea consultar el texto ntegro del informe emitido por la SUNAT se debe ingresar al siguiente enlace
web: <http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2002/oficios/i0942002.htm>.
13 Si se desea consultar el texto ntegro del informe emitido por la SUNAT se debe ingresar al siguiente enlace
web: <http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2007/oficios/i0612007.htm>.
14 Si se desea consultar el texto ntegro del informe emitido por la SUNAT se debe ingresar al siguiente enlace
web: <http://www.sunat.gob.pe/legislacion/oficios/2001/oficios/i0442001.htm>.
15 ANALISIS TRIBUTARIO. El Rgimen de Detracciones y los Contratos de Construccin. A propsito de las
reglas instauradas en la R. de. S. N. 293-2010/SUNAT. (Primera parte). Informe tributario publicado en la
revista N 274. Volumen XXIII. Noviembre 2010. Pgina 10. Esta informacin puede consultarse ingresando
a la siguiente direccin web: <http://www.aele.com/sites/default/files/archivos/anatrib/10.11%20AT.pdf>.
16 Recordemos que un sujeto domiciliado en el territorio nacional debe cumplir con el pago del Impuesto a la
Renta por la generacin de las rentas que genere tanto en el territorio nacional (rentas de fuente peruana)
como tambin las que hubiera generado en el territorio fuera del Per (renta de fuente extranjera). Por
ello se denomina el conjunto de rentas como renta de fuente mundial.

Actualidad Empresarial

I-3

Informe Tributario

general a las ventas, toda vez que se trata de un territorio distinto al peruano17.
La naturaleza propia del impuesto general a las ventas es que
se trata de un impuesto de tipo territorial, por lo que las operaciones que se realicen fuera del territorio no se encuentran
gravadas con el IGV. Siendo de este modo operaciones inafectas
del pago del IGV en el territorio peruano.
Existe tambin indicacin en el Reglamento de la Ley del IGV
lo mencionado en lneas anteriores. As, el primer prrafo del
literal d) del numeral 1 del artculo 2 del Reglamento de la
Ley del IGV precisa que se considera como operacin gravada
con el IGV La primera venta de inmuebles ubicados en el
territorio nacional que realicen los constructores de los
mismos.
2.5. Si el que vende el inmueble encarga la construccin
a un tercero, la primera venta del inmueble se encuentra gravada con el iGV?
Al revisar el literal d) del artculo 1 de la Ley del impuesto general
a las ventas, se aprecia que se considera una operacin gravada
con el IGV la primera venta efectuada por el constructor del
inmueble efectuada por el mismo.
Sin embargo, a partir del 24 de abril de 1996 se modific la
legislacin del impuesto general a las ventas para poder incorporar una modificacin al referido literal, considerndose
adems que se afecta tambin la venta del inmueble si el
vendedor del mismo contrat a un tercero para que este sea
el que edifique el mismo.
En este orden de ideas, pueden presentarse las siguientes figuras,
de acuerdo con la operacin realizada. Es as que si un inmueble
que se mand a construir por un tercero y se vende antes del
24 de abril de 1996, no se encuentra gravado con el IGV. En
cambio, si se realiza la venta de un inmueble mandado a edificar
por un tercero a partir del 24 de abril de 1996, la operacin de
venta s se encuentra gravada con el IGV18.
Aqu es conveniente citar una norma de precisin. Nos referimos
al texto del Decreto Supremo N. 088-96-EF, el cual indica lo
siguiente:
PRECISA ALCANCES DEL DECRETO LEGISLATIVO N. 821,
REFERIDO AL IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS QUE GRAVA
LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES
DECRETO SUPREMO N. 088-96-EF
(Publicado el 12-09-96, vigente desde el 13-09-96)
()
Artculo 1.- Precisase que el impuesto general a las ventas que
grava la primera venta de inmuebles, es aplicable respecto de
aquellos bienes cuya construccin se haya iniciado a partir del 10
de agosto de 1991.
Artculo 2.- Las transferencias que realicen las empresas vinculadas con
el constructor o quienes vendan inmuebles construidos totalmente por
un tercero para ellos, estarn gravadas con el impuesto general a las
ventas, solo tratndose de inmuebles cuya construccin se haya iniciado
a partir del 24 de abril de 1996.
Para determinar el inicio de la construccin, se considerar la fecha de
otorgamiento de la Licencia de Construccin, salvo que el contribuyente
acredite fehacientemente fecha distinta, mediante acto o documentos
en forma conjunta puedan demostrar que la construccin se inici antes
del 24 de abril de 1996, entre otros, la de autorizacin de Libro de
Planillas o la del otorgamiento de la Licencia de Demolicin.
17 Faltara investigar si la operacin de transferencia de bienes inmuebles se encontrara gravado o no con el
Impuesto al Valor Agregado IVA de Uruguay afecta o no la transferencia de bienes inmuebles en dicho
territorio.
18 Recordemos que la operacin gravada con el IGV por la primera venta de inmuebles efectuada por el
constructor recin se afecta con dicho tributo a partir del 10 de agosto de 1991, conforme lo precisa el
Decreto Supremo N. 088-96-EF. Ello determina que si una empresa constructora que es propietaria de
inmuebles los edific antes del 10 de agosto de 1991 y los vende actualmente, no se encuentra gravada
con el IGV al estar fuera del mbito de aplicacin del IGV. En este sentido, calificara como una operacin
inafecta del IGV pero gravada con el impuesto a la renta.

I-4

Instituto Pacfico

La fecha de otorgamiento de la Licencia de Demolicin, acreditar el

inicio de la construccin, siempre que se haya obtenido la Licencia
Provisional de Construccin.
().

2.6. La primera venta realizada con posterioridad a la

resolucin, rescisin, nulidad o anulacin de la venta
gravada
El segundo prrafo del literal d) del numeral 1 del artculo 2 del
Reglamento de la Ley del impuesto general a las ventas, precisa
que se considera primera venta y consecuentemente operacin
gravada, la que se realice con posterioridad a la resolucin,
rescisin, nulidad o anulacin de la venta gravada.
En la doctrina nacional VILLANUEVA menciona esta regulacin
de la siguiente manera: Este supuesto regulado por el reglamento es criticable, porque se est regulando una ficcin
legal en relacin con la configuracin del hecho gravado.
Excepto el caso de la nulidad, en los dems habra operado
la primera venta de inmuebles. Inclusive, al restituirse las
prestaciones debido a la ineficacia del negocio, se habra
producido una segunda venta, de modo que, la ficcin legal
de considerar la venta despus de la anulacin, resolucin,
rescisin como primera venta obedece a un criterio de carcter prctico en el mbito tributario.
En efecto, en estos casos de anulacin, resolucin o rescisin
de la primera venta, se deber emitir la nota de crdito
correspondiente, con lo cual se habr disminuido tanto el
dbito fiscal como el crdito fiscal como si la operacin no
se hubiera efectuado. De modo que la venta posterior a la
transferencia materia de anulacin, rescisin o resolucin,
es la que debe estar sujeta al impuesto19.
Para entender este tipo de operacin resulta necesario considerar
que la primera venta del inmueble, efectuada por el constructor
del mismo hacia un tercero (que puede ser una persona natural o
una persona jurdica), debe ser dejada sin efecto, de tal manera
que el bien inmueble retorne a quien lo transfiri inicialmente,
por parte del comprador del mismo.
Un grfico nos permitir entender mejor lo sealado en los
prrafos anteriores.
Primer evento Venta de un departamento afecto al IGV. Una
empresa inmobiliaria transfiere la propiedad del mismo a una
persona natural. Percibe un pago parcial por S/. 75,000 y quedan
pendientes de pago el 50% restante del precio. Se firma un acta
de compromiso de cumplimiento de pago por S/. 75,000, adems de establecer una hipoteca legal por la diferencia de precio.
La empresa vendedora emiti una boleta de venta por el monto
de la cancelacin del 50% del valor de la transferencia, que fue
entregada al comprador consignando el monto del adelanto y
la descripcin de la entrega del bien inmueble.

Vendedor

23-11-14

Comprador

Inmobiliaria El
Progreso SAC Venta de un departamento valorizado
en S/. 150,000

Entrega del dpto.

Pedro Gonzlez Carranza efecta el pago parcial de S/. 75,000, a

condicin de cancelar
la diferencia en el mes
de enero de 2015.

Transferencia parcial
de S/. 75,000

19 VILLANUEVA GUTIRREZ, Walker. Tratado del IGV. Regmenes General y Especiales. Doctrina y Jurisprudencia. Pacfico Editores. Primera edicin. Lima, 2014. Pginas 164 y 165.

N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

rea Tributaria
Segundo evento. Al mes de enero de 2015, se venci el
plazo para que el comprador cumpla con la cancelacin del
saldo y la empresa inmobiliaria le exige el pago del monto
restante. Ante la incapacidad y negativa de asumir dicho
pago por parte del comprador, la empresa decide resolver el
contrato de transferencia y exige la restitucin de la propiedad
del comprador.
Para tal efecto, la empresa indica que devolver el monto pagado por el comprador con un descuento del 4% por concepto
de penalidad.
En este caso, para dejar sin efecto la operacin ser necesaria
la emisin de una nota de crdito, la cual deber ser entregada
al comprador.

una primera y por tanto afecta al pago del impuesto general

a las ventas.
Cabe indicar que conforme lo precisa el tercer prrafo del literal
d) del numeral 1 del artculo 2 del Reglamento de la Ley del
impuesto general a las ventas, la posterior venta de inmuebles
gravada a que se refiere el inciso d) del artculo 1 del decreto
est referida a las ventas que las empresas vinculadas econmicamente al constructor realicen entre s y a las efectuadas por
estas a terceros no vinculados.
Lo anteriormente explicado solo ha sido con el supuesto de la
resolucin del contrato. En realidad son cuatro supuestos que
pueden presentarse en este tipo de operaciones. En el numeral
materia de comentario se precisa que son la resolucin, rescisin,
nulidad o anulacin.
Pasaremos a definir cada uno de estos conceptos a la luz de la
doctrina civil.

Vendedor
Inmobiliaria El
Progreso SAC recupera
el departamento
valorizado en
S/. 150,000

Enero 2015
Devuelve el monto
cobrado menos el 4%
por penalidad

Comprador

Pedro Gonzlez
Carranza recibe
S/. 72,000

Devuelve el
bien inmueble
(departamento)

Tercer evento. Al mes de marzo de 2015, la empresa inmobiliaria decidi realizar la venta del departamento que logr
recuperar del comprador que no cancel el precio total de
venta. En esta oportunidad la adquisicin se est realizando a
una empresa inmobiliaria que ya ha vendido el mismo inmueble a otra persona solo que el bien retorn a su dominio por la
resolucin del contrato.
En este sentido, al haberse vendido nuevamente se considera
como una nueva venta y no se toma en cuenta la anterior.

Vendedor
Inmobiliaria El
Progreso SAC
Venta de un
departamento
valorizado en
S/. 150,000

Marzo
2015

Nuevo
comprador

Entrega del dpto.

Familia Rodrguez
efecta el pago parcial
de S/. 150,000, justificando la cancelacin
del total del precio de
venta.

Transferencia total
de S/. 150,000

Al haberse vencido el plazo para que el comprador cumpla

con la cancelacin del saldo, la empresa inmobiliaria le exige
el pago del monto restante. Ante la incapacidad y negativa de
asumir dicho pago por parte del comprador, la empresa decide
resolver el contrato de transferencia y exige la restitucin de la
propiedad del comprador.
Para tal efecto, la empresa indica que devolver el monto pagado por el comprador con un descuento de 4% por concepto
de penalidad.
En este caso, para dejar sin efecto la operacin ser necesaria
la emisin de una nota de crdito, la cual deber ser entregada
al comprador, y debe la empresa cumplir con la emisin de un
comprobante de pago del vendedor.
Aun cuando existe una segunda venta del bien inmueble, para
efectos tributarios esta segunda transferencia se considera como
N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

2.6.1. La resolucin
El artculo 1371 del Cdigo civil menciona que La resolucin
deja sin efecto un contrato vlido por causal sobreviniente
a su celebracin.
TORRES VSQUEZ precisa que La palabra resolucin (del
latn resolutio) significa deshacer, destruir, desatar, disolver,
extinguir un contrato.
La resolucin deja sin efecto, judicial o extrajudicialmente,
un contrato vlido por causal sobreviniente a su celebracin
que impide que cumpla su finalidad econmica.
OSTERLING PARODI indica que La resolucin contractual se
presenta como el principal remedio frente al incumplimiento
o al retardo en la ejecucin de las prestaciones20.
La resolucin del contrato de compraventa de un inmueble
puede deberse a diferentes situaciones. Por ejemplo, si las
partes deciden dejar sin efecto la transaccin, ello calificara
como mutuo disenso21. Otra situacin sera de tipo unilateral
como podra ser el caso del incumplimiento de una obligacin
principal como es el pago del precio pactado22. Inclusive la
venta de un inmueble puede dejarse sin efecto cuando sucede
por causas ajenas a las partes como puede ser un caso fortuito
(un terremoto) o fuerza mayor (como una huelga).
Los efectos de la resolucin del contrato se concretan desde
el momento en el cual se declara la misma. Ello en doctrina
tiene efectos ex tunc y no es retroactiva como s sucede con
la rescisin.
El segundo prrafo del artculo 1372 del Cdigo civil indica
que La resolucin se invoca judicial o extrajudicialmente.
En ambos casos, los efectos de la sentencia se retrotraen al
momento en que se produce la causa que la motiva.
El tercer prrafo del artculo 1372 del Cdigo civil menciona
que Por razn de la resolucin, las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al
momento indicado en el prrafo anterior, y si ello no fuera
posible deben reembolsarse en dinero el valor que tenan
en dicho momento.
2.6.2. La rescisin
Conforme lo indica el texto del artculo 1370 del Cdigo civil
peruano de 1984, se precisa que a travs de la rescisin se
deja sin efecto un contrato por casual existente al momento
de celebrarlo.
20 OSTERLING PARODI, Felipe. Resolucin por incumplimiento, penas obligacionales y fraude a la ley. Esta
informacin puede consultarse ingresando a la siguiente pgina web: <http://www.osterlingfirm.com/
Documentos/articulos/Resoluci%C3%B3n%20por%20incumplimiento.pdf>.
21 Implicara que ambos contratantes se encuentren de acuerdo con la decisin adoptada.
22 Cuyo caso se analiz en puntos anteriores del presente informe.

Actualidad Empresarial

I-5

Informe Tributario

Ello equivale a decir que al momento de la celebracin el contrato era vlido, por lo que mal podra indicarse que corresponde
una ineficacia estructural. Ms bien, el contenido del contrato
contiene algn mecanismo de lesividad23 para una de las partes
contratantes, lo cual no puede ser amparado por el Derecho.
Ello permite a la parte afectada acceder al Poder Judicial para
accionar y lograr posteriormente que un juez determine la lesividad de la operacin para dejar sin efecto el contrato desde la
misma fecha de celebracin. Ello determina lo que se configura
como ineficacia funcional.
Es pertinente precisar que la ineficacia funcional se decreta
desde la misma fecha de celebracin del acuerdo, por lo que
sus efectos son ex tunc (es una expresin latina que significa
ms o menos desde siempre) y procura retrotraer los efectos
a la fecha de celebracin del contrato, para efectos de declarar
la ineficacia funcional del acuerdo celebrado. Lo antes indicado
se puede observar en el primer prrafo del artculo 1372 del
Cdigo civil, cuando precisa que La rescisin se declara judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen
al momento de la celebracin del contrato.
TORRES VQUEZ indica con respecto al tema que La rescisin
es el acto por el cual, mediante sentencia judicial, se deja sin
efecto un contrato vlido por causal existente al momento
de su celebracin24.
ORTEGA PIANA indica que La rescisin, por consiguiente,
para el legislador nacional no demanda de un contrato perfecto, se trata de un acuerdo viciado pero que no adolece
de nulidad o de anulabilidad, siendo que ese vicio (existente
con ocasin de su celebracin) deriva en que se le niegue
legislativamente el reconocimiento como contrato vlido,
pero sin que se le defina (como en todo caso correspondera)
como un contrato invlido (porque no se genera nulidad o
anulabilidad)25.
2.6.3. La nulidad
En la nulidad se observa que se presenta una ineficacia estructural del contrato. Con respecto a la nulidad, debemos precisar
que esta se encuentra regulada en el texto del artculo 219 del
Cdigo civil, cuando consigna que el acto jurdico es nulo al
presentarse alguno de los siguientes supuestos:
1. Cuando falta la manifestacin de voluntad del agente.
2. Cuando se haya practicado por persona absolutamente
incapaz, salvo lo dispuesto en el artculo 135826.
3. Cuando su objeto es fsica o jurdicamente imposible o
cuando sea indeterminable.
4. Cuando su fin sea ilcito.
5. Cuando adolezca de simulacin absoluta.
6. Cuando no revista la forma prescrita bajo sancin de nulidad.
7. Cuando la ley lo declara nulo.
8. En el caso del artculo V del Ttulo Preliminar27, salvo que
la ley establezca sancin diversa.

23 Se refiere a la accin por lesin indicada en el texto del artculo 1447 del Cdigo civil, que indica lo siguiente:
La accin rescisoria por lesin solo puede ejercitarse cuando la desproporcin entre las prestaciones al
momento de celebrarse el contrato es mayor de las dos quintas partes y siempre que tal desproporcin
resulte del aprovechamiento por uno de los contratantes de la necesidad apremiante del otro.
Procede tambin en los contratos aleatorios, cuando se produzca la desproporcin por causas extraas al
riesgo propio de ellos.
24 TORRES VSQUEZ, Anbal. Rescisin y Resolucin de Contrato. Esta informacin puede consultarse ingresando
a la siguiente direccin web: <http://www.etorresvasquez.com.pe/pdf/RESCISION-Y-RESOLUCION.pdf>.
25 ORTEGA PIANA, Marco Antonio. Rescisin: Compartiendo algunas inquietudes a propsito de su actual
regulacin legislativa. Pgina 8. Esta informacin puede consultarse ingresando a la siguiente direccin web:
<http://www.estudiograu.com:8080/web/publicaciones/GACETA_CIVIL_PROCESAL_CIVIL-Rescisi%C3%B3n.
pdf>.
26 El texto del artculo 1358 del Cdigo civil indica que Los incapaces no privados de discernimiento pueden
celebrar contratos relacionados con las necesidades ordinarias de su vida diaria.
27 El texto del Artculo V del Ttulo Preliminar del Cdigo tributario precisa que Es nulo el acto jurdico contrario
a las leyes que interesan al orden pblico o a las buenas costumbres.

I-6

Instituto Pacfico

SILVA VELASCO precisa que La Nulidad es la causal de

ineficacia que por causa de un defecto insubsanable en algn
elemento o en algn requisito. El contrato es inidneo ipso
jure para producir consecuencias jurdicas de conformidad
con la funcin contractual.
La Nulidad es la invalidez negocial ms grave que implica
una valoracin negativa por su deficiencia estructural falta
de requisito originario, o por su daosidad social, esto es,
ilicitud28.
Conforme indica MESSINEO La accin de anulacin se diferencia de la accin de resolucin porque en ella acta un
vicio originario del contrato, mientras que para justificar la
accin de resolucin interviene un hecho nuevo29.
2.6.4. La anulacin
En el caso de la anulacin debemos indicar que la regulacin
en el Cdigo civil se encuentra en el texto del artculo 221 al
precisar que el acto jurdico es anulable:
1. Por incapacidad relativa del agente.
2. Por vicio resultante de error, dolo, violencia o intimidacin.
3. Por simulacin, cuando el acto real que lo contiene perjudica
el derecho de tercero.
4. Cuando la ley lo declara anulable.
En la doctrina nacional SILVA VELASCO menciona que la
Anulabilidad es la causal establecida expresamente por el
ordenamiento jurdico que permite impugnar a una parte
legitimada la validez de un contrato que adolece de un
efecto estructural y que ha producido provisionalmente sus
efectos jurdicos. Este contrato impugnado ser declarado
nulo desde su celebracin30.
2.7. Los trabajos de remodelacin, restauracin o ampliacin y la primera venta de inmuebles efectuada por
el constructor
El cuarto prrafo del literal d) del numeral 1 del artculo 2 del
Reglamento de la Ley del impuesto general a las ventas, precisa
que tratndose de inmuebles en los que se efecten trabajos de
ampliacin, la venta de la misma se encontrar gravada con el
impuesto, aun cuando se realice conjuntamente con el inmueble
del cual forma parte, por el valor de la ampliacin. Se considera
ampliacin a toda rea nueva construida.
Tambin se encuentra gravada la venta de inmuebles respecto
de los cuales se hubiera efectuado trabajos de remodelacin o
restauracin, por el valor de los mismos.
Coincidimos con la opinin de VILLANUEVA al precisar
sobre este tema lo siguiente: si se trata de obras de
ampliacin, remodelacin o restauracin efectuadas con
el propsito de venta, o si se venden dos inmuebles en
un periodo de doce meses, la venta de dichos inmuebles
estar gravada con el impuesto. En el caso que tales obras
hubieran tenido el propsito de usar el bien inmueble
en mejores condiciones, la venta que se haga de tales
inmuebles ampliados, remodelados o refaccionados no
estar gravada con el impuesto.
De otro lado, la previsin de estos hechos gravados en
el Reglamento de la Ley del IGV infringe claramente
el principio de reserva de Ley, dado que prev como
supuestos gravados las posteriores ventas de inmuebles
que no son primeras ventas de inmuebles. Lo que es
28 SILVA VELASCO, Marjorie Nancy. La Resolucin y rescisin de contratos en el Cdigo Civil Peruano. Esta
informacin puede consultarse ingresando a la siguiente direccin web: <http://www.teleley.com/articulos/
art_ccivil.pdf>.
29 MESSINEO, Francesco. Doctrina General del Contrato, Tomo II, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica,
Buenos Aires, 1986. Pgina 364.
30 SILVA VELASCO, Marjorie Nancy. Op. Cit.

N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

rea Tributaria
monofsico en la Ley se convierte en plurifsico a travs
del Reglamento31.
Para determinar el valor de la ampliacin, trabajos de remodelacin o restauracin, se deber establecer la proporcin existente
entre el costo de la ampliacin, remodelacin o restauracin y el
valor de adquisicin del inmueble actualizado con la variacin
del ndice de precios al por mayor hasta el ltimo da del mes
precedente al del inicio de cualquiera de los trabajos sealados
anteriormente, ms el referido costo de la ampliacin, remodelacin o restauracin. El resultado de la proporcin se multiplicar
por cien (100). El porcentaje resultante se expresar hasta con
dos decimales.
Este porcentaje se aplicar al valor de venta del bien, resultando as la base imponible de la ampliacin, remodelacin o
restauracin.
No constituye primera venta a efectos del impuesto la transferencia de las alcuotas entre copropietarios constructores.
2.8. Cmo se determina la base imponible del igv en la
primera venta de inmuebles efectuado por el constructor?
Segn lo dispuesto en el literal d) del artculo 13 de la Ley
del IGV, a efectos de poder determinar la base imponible en
la operacin de la primera venta de los inmuebles efectuado
por el constructor, se seala que deber tomarse en cuenta el
ingreso percibido al cual se le deber realizar la exclusin del
valor del terreno.

Es correcta esta apreciacin?

A primera vista pareciera que s, sin embargo no es correcta ya
que no se est considerando el valor que corresponde al terreno
y que es la parte excluida de la afectacin en la operacin de
la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor de
los mismos.
Observemos la manera correcta que deber tomarse en cuenta
para la exclusin del valor del terreno en el IGV.
Ejemplo 2
Monto de adquisicin del inmueble

S/. 150,000

Determinacin de la base imponible tanto =

de la construccin como del terreno

S/. 150,000 / 2.18

S/. 68,807.34

Afectacin del IGV solo a la parte que le =

corresponda a la construccin

S/. 68,807.34 x
18% S/. 12,385.32

Liquidacin total
Valor correspondiente a la base imponible
de la construccin
=

S/. 68,807.34

IGV correspondiente a la parte de la construccin

=

S/. 12,385.32

Valor de venta del terreno no gravado con

el IGV
=

S/. 68,807.34

Monto total de venta

= S/. 150,000.00

La pregunta entonces que viene a continuacin es cul es

el valor del terreno? De una primera respuesta de seguro se
pensar que el valor del terreno es el que figura en el contrato
de transferencia o a falta del mismo ser el que figura en el
autovalo del predio que est consignado en la declaracin
jurada del impuesto predial que se presenta ante la municipalidad distrital o provincial donde se encuentre ubicado
el inmueble.

Si se redondea la cifra observamos que la cantidad de

S/. 150,000.00 refleja que el valor de la transferencia original
en el contrato de venta del inmueble.

Para poder desentraar esa pregunta debemos recurrir al texto

del Reglamento de la Ley del IGV, especficamente el numeral
9) del artculo 5 el cual determina que para determinar la base
imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se excluir del monto de la transferencia
el valor del terreno. Para tal efecto, se considerar que el valor
del terreno representa el cincuenta por ciento (50%) del valor
total de la transferencia del inmueble.

Ahora surge otra pregunta: por qu se efecta una divisin del

precio de venta entre 2.18? La respuesta a esa consulta nos lleva
a recordar las clases de lgebra en la poca escolar de secundaria
y las dificultades que tenamos para trabajar cuando intentbamos despejar la famosa variable X en las tareas de matemticas
que los profesores nos encargaban.

Cabe precisar que este sistema establece una presuncin

jure et de jure, es decir, que no admite prueba en contrario,
toda vez que se considera de manera automtica la exclusin
del 50% del valor del terreno, de la correspondiente base
imponible del IGV32.
Pero surge nuevamente otra pregunta cmo se determina el
valor del terreno a efectos de poder excluirlo de la base de
clculo del IGV? La respuesta a esta consulta la apreciaremos
en las siguientes lneas observando un ejemplo.
Ejemplo 1
Valor de la transferencia de un inmueble

S/. 150,000

50% de la transferencia

S/. 75,000

18% de S/. 75,000

S/. 14,250

31 VILLANUEVA GUTIRREZ, Walker Op. Cit. Pgina 171.

32 ALVA MATTEUCCI, Mario y LPEZ AMERI CCERES, Susana. La valorizacin de los terrenos en la primera
venta de inmuebles: Problemas de aplicacin del Reglamento de la Ley del IGV luego de las modificaciones
efectuadas en el ao 2000. Informe tributario publicado en la revista Anlisis Tributario. Volumen XIV,
N. 156. Enero 2001. p. 26.

N. 332

Primera Quincena - Agosto 2015

Apreciamos finalmente que en los dos ejemplos planteados el

segundo sera la manera correcta de poder determinar la exclusin del valor del terreno.

Frmula para calcular el igv

X + X + 18% de X

Donde X representa el 50% del valor del inmueble materia de

venta y 0.18X es el IGV del 50%.
Si se aplica la frmula, sera lo siguiente:
X + X + 0.18X

= Precio de venta

2X+0.18X

= Precio de venta

X (2 + 0.18)

= Precio de venta

X (2.18)

= Precio de venta

= (Precio de venta) dividido entre (2.18)

Aqu es donde se encuentra el valor del
IGV en la parte que est gravada y por
diferencia se identifica la parte que no
est gravada.

Actualidad Empresarial

I-7