UNSA FACULTAD DE

Universidad Nacional de DERECHO

San Agustín
Departamento de
Derecho Público

Derecho registral
Prof.Jorge Monje Tellez

Derecho a la intimidad frente

a la publicidad registral
I. Datos del autor
Autor : ARANYA QUISPE, Yadyra

Autor : CANDIA DELGADO, Julio Josué

Autor : DIAZ VILCA, Mijael Junior

Autor : ZEVALLOS HUARCA, Diana Alexandra

II. Datos del trabajo

Tipo : Monográfico

Título : derecho a la intimidad frente a la publicidad

registral
Paginas N° : 26

Arequipa
2019

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DEDICATORIA

A nuestros padres quienes son nuestra

mayor inspiración, por su amor y apoyo
incondicional.

A nuestros docentes por el empeño

dedicado en nuestra formación
profesional.

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INDICE
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 4
PRESENTACIÓN.............................................................................................................................. 5
1. Regulación del Derecho a la Intimidad en el Marco Internacional ....................................... 6
1.1. Declaración universal de los derechos humanos (ONU) ............................................... 6
1.2. Pacto internacional de derechos civiles y políticos. ...................................................... 6
1.3. Pacto de San José de Costa Rica.................................................................................... 6
1.4. Declaración americana de los derechos del hombre .................................................... 6
1.5. Convenio para la protección de los derechos humanos y de las libertades
fundamentales .......................................................................................................................... 7
1.6. Convención americana sobre derechos humanos. ....................................................... 7
2. La intimidad y la publicidad en el marco constitucional ....................................................... 8
2.1. Definición ...................................................................................................................... 8
2.2. Marco constitucional del derecho a la intimidad.......................................................... 9
2.2.1. Reconocimiento constitucional ............................................................................. 9
2.2.2. Concepto según la jurisprudencia del Tribunal Constitucional ........................... 10
2.2.3. La intimidad de las personas jurídicas................................................................. 11
2.3. Limitaciones al derecho a la intimidad........................................................................ 11
3. Publicidad registral .............................................................................................................. 12
3.1. La publicidad y lo público (Ahumada) ......................................................................... 12
3.2. Publicidad registral ...................................................................................................... 14
3.2.1. Publicidad material.............................................................................................. 14
3.2.2. Publicidad formal ................................................................................................ 14
3.2.3. Publicidad de los registros................................................................................... 14
4. El derecho a la intimidad vs. La publicidad registral, ¿cuáles son las restricciones de
acuerdo a este principio? ............................................................................................................ 15
4.1. La publicidad y la informática ..................................................................................... 21
5. Conclusiones........................................................................................................................ 23
6. Fuentes ................................................................................................................................ 26

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 INTRODUCCIÓN

La presente monografía consta de cuatro capítulos:

 En el Capítulo I : Regulación del Derecho a la Intimidad en el

Marco Internacional.

 En el Capítulo II : La intimidad y la publicidad en el marco

constitucional

 En el Capítulo III : Publicidad registral

 En el Capítulo IV : El derecho a la intimidad vs. La publicidad

registral, ¿cuáles son las restricciones de acuerdo a este principio?

 En el Capítulo V : Conclusiones, se enuncian las conclusiones y

referencia bibliográfica de las diferentes fuentes bibliográficas
consultadas, en el desarrollo del presente trabajo.

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 PRESENTACIÓN

Nos es grato presentar el trabajo monográfico

realizado como parte de nuestra formación

profesional mediante la investigación.

La presente monografía tiene por objetivo dar a

conocer una problemática existente entre si

prevalece la publicidad registral frente a la intimidad

o si no existe la vulneración de algún derecho.

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1. Regulación del Derecho a la Intimidad en el Marco
Internacional
1.1. Declaración universal de los derechos humanos (ONU)1

Art. 12.- Nadie será objeto de injerencias arbitrarias en su vida privada, su

familia, su domicilio o su correspondencia, ni de ataques a su honra o a su
reputación. Toda persona tiene derecho a la protección de la ley contra tales
injerencias o ataques.

1.2. Pacto internacional de derechos civiles y políticos.

Art. 17.- 1. Nadie será objeto de injerencias arbitrarias o ilegales en su vida

privada, su familia, su domicilio o su correspondencia ni de ataques ilegales a su
honra y reputación. 2. Toda persona tiene derecho a la protección de la ley contra
esas injerencias o esos ataques.

1.3. Pacto de San José de Costa Rica

Art. 11.- Protección de la Honra y de la Dignidad

1. Toda persona tiene derecho al respecto de su honra y al

reconocimiento de su dignidad.

2. Nadie puede ser objeto de injerencias arbitrarias o abusivas en su

vida privada, en la de su familia, en su domicilio o en su
correspondencia, ni de ataques ilegales a su honra o reputación.

3. Toda persona tiene derecho a la protección de la ley contra esas

injerencias o esos ataques.

1.4. Declaración americana de los derechos del hombre

Aprobada por la IX Conferencia Interamericana, reunida en Bogotá del 30 de

marzo al 2 de mayo de 1948.

Art, 5.- Toda persona tiene derecho a la protección de la Ley contratos

ataques abusivos a su honra, a su reputación y a su vida privada y familiar.

1
Declaración Universal de Derechos Humanos. Tomada de la página electrónica de las Naciones Unidas:
http://www.un.org/spanish/aboutun/hrights.htm

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 1.5. Convenio para la protección de los derechos humanos y
de las libertades fundamentales

Firmada en Roma el 4 de noviembre de 1950, entró en vigor el 3 de

septiembre de 1953.

Art. 8.- 1. Toda persona tiene derecho al respeto de su vida privada yfamiliar
de su domicilio y de su correspondencia.

1.6. Convención americana sobre derechos humanos.

Aprobada por D.L.22231, en su artículo 11, establece que:

2. Nadie puede ser objeto de injerencias arbitrarias o abusivas en su vida

privada, en la de su familia, en su domicilio o en su correspondencia, ni de
ataques ilegales a su honra o reputación.

3. Toda persona tiene derecho a la protección de la ley contra esas

injerencias o esos ataques”.2

La publicidad formal registral, en sus diversas expresiones –exhibiciones,

manifestaciones o certificaciones-, dentro del sistema español, ha tenido unas
pautas clásicas, basadas en el “interés conocido” –lícito o legítimo- de quienes
se acercan al Registro de la Propiedad o Mercantiles. Ya en los artículos 221º
de la Ley Hipotecaria Española y 607º del Código Civil español, se marcaba el
carácter no absoluto de aquella publicidad.

Prácticamente la jurisprudencia reiteraba aquel principio, pese a lo

anecdótico y significativo de determinadas actitudes o comportamientos, fuese
de las “autoridades” públicas –administrativas, judiciales y aún militares-, o de
los particulares.

El “boom” inmobiliario, la tesis desmedida a veces de un Registro abierto a

la sociedad, la corriente de opinión de destacar el efecto público de su misma
naturaleza y desde dentro de ella, han provocado en algunas ocasiones que el

2
Convención Americana sobre Derechos Humanos, en la página electrónica de Organización de los
Estados Americanos: http://www.oas.org/juridico/spanish/tratados/b-32.html

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derecho a la intimidad se vea erosionado o modificado en pro de garantizar la
legitimidad del derecho a la publicidad registral.

2. La intimidad y la publicidad en el marco

constitucional
2.1. Definición

Podemos citar para la definición de la intimidad la que nos proporciona la

RAE que nos dice: Zona espiritual íntima y reservada de una persona o de un
grupo, especialmente de una familia. Sin embargo, para el ámbito profesional
en el que nos desenvolvemos parece ser una definición demasiado floja para
poder comenzar a trabajar sobre ella, por eso recurriremos a una definición más
técnica como la que recogemos de Casado Laura que nos la define como la
facultad o atribución del titular de sustraer ciertos hechos de su vida del
conocimiento público, cuando no existe un interés legítimo en su difusión, por
cualquier medio que sea.

Llama la atención el hecho que el derecho a la intimidad está en íntima

relación con siempre con los conceptos de público en un sentido negativo (algo
que es público no es íntimo) y con el concepto de privacidad.

Entonces surge la necesidad de definir este último término, el cual se define

como: facultad o atribución del titular de este de sustraer ciertos hechos de su
vida del conocimiento público cuando no exista un interés legítimo en su difusión,
por cualquier medio que sea (O. Cancela). Comprende no solo la esfera
doméstica y el círculo familiar de amistad sino, además, otros aspectos de la
personalidad espiritual y física de las personas tales como la integridad corporal
o la imagen; nadie puede inmiscuirse en la vida privada de una persona ni violar
·reas de su actividad no destinadas a ser difundidas sin su consentimiento o el
de sus familiares autorizados para ello, y solo por ley podrá justificarse la
intromisión, siempre que medie un interés superior en resguardo de la libertad
de los otros, la defensa de la sociedad, las buenas costumbres o la persecución
del crimen.

Entonces, en resumen tanto la intimidad y la privacidad son la antinomia de

lo público, y comprende por sobre todo un derecho para determinar que aspectos

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de la vida de un individuo quiere este que sean conocidos de forma pública y que
otros no.

Al respecto y preliminarmente, se tiene que esta facultad tiene una limitación

de carácter social, dado que, un determinado sujeto no puede pretender que
ningún aspecto de su vida sea conocido por la sociedad, dado que la propia
interacción social implica que ciertos aspectos de nuestra vida no sean del todo
privados. Para entender esto podemos por ejemplo poner la condición de estado
civil, la propia ceremonia de matrimonio suele ser un acto público, el simple
hecho de que dos cónyuges caminen por una acera, o acaso el usar el anillo de
bodas es una forma de “publicidad” del acto del matrimonio. Por lo que no se
debe partir del presupuesto que un individuo quiere ocultar todos los ámbitos de
su vida al exterior, sino que en ocasiones hasta es deseable que ciertos ámbitos
sean conocidos. Así mismo, también se debe saber que hay cierto nivel de
violación de la privacidad derivada de la propia vida en sociedad, la cual es
inevitable.

En ese sentido, otra limitación al derecho a la intimidad es que puede ser

restringido por fines supraindividuales, entre los cuales se incluye la persecución
de la criminalidad. Por ello nuestro ordenamiento jurídico establece figuras como
el levantamiento del secreto bancario, e incluso la propia declaración que solicita
el Ministerio Público incide en la intimidad del declarante.

2.2. Marco constitucional del derecho a la intimidad

Ante todo, y como se desprende del punto anterior, en el marco jurídico, la

intimidad es ante todo un derecho. Pero ya en el marco constitucional se tiene
que es además un derecho fundamental.

2.2.1. Reconocimiento constitucional

El derecho a la intimidad es reconocido en artículo 2 inciso 6 y 7 de nuestra
constitución en los siguientes términos:

“6. A que los servicios informáticos, computarizados o no, públicos o

privados, no suministren informaciones que afecten la intimidad personal y
familiar.”

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 “7. Al honor y a la buena reputación, a la intimidad personal y familiar así
como a la voz y a la imagen propias.”

Asimismo es reconocida como una limitación al derecho a la información en

el inciso 5 del citado artículo y cuerpo legal:

“5. A solicitar sin expresión de causa la información que requiera y a recibirla

de cualquier entidad pública, en el plazo legal, con el costo que suponga el
pedido. Se exceptúan las informaciones que afectan la intimidad personal y las
que expresamente se excluyan por ley o por razones de seguridad nacional. El
secreto bancario y la reserva tributaria pueden levantarse a pedido del juez, del
Fiscal de la Nación, o de una comisión investigadora del Congreso con arreglo a
ley y siempre que se refieran al caso investigado.”

Por lo que, ya del análisis solamente del texto de nuestra constitución

podemos una vez más ver el conflicto existente entre el derecho a la información,
publicidad, libertad de expresión y la intimidad y la privacidad.

Pero para precisar mejor que se entiende por el derecho a la intimidad,

revisaremos que es lo que entiende el máximo intérprete de la constitución por
este derecho.

2.2.2. Concepto según la jurisprudencia del Tribunal

Constitucional
Al respecto el Tribunal Constitucional señala:

Aunque este Colegiado no afirma que determinadas informaciones

proporcionadas a la administración por los particulares no tengan, bajo ciertos
supuestos, un carácter estrictamente privado (como sucede con la reserva
tributaria o el secreto bancario, por ejemplo), no quiere ello decir que toda
información derivada de un particular resulte, per se, protegida de toda forma de
acceso. Exceptuados los casos relativos a la defensa nacional y a la intimidad
(que no se encuentran en discusión en el presente proceso), queda claro que,
conforme lo establece el artículo 2° de la Constitución del Estado, lo que la ley
excluye de un eventual seguimiento informativo sólo puede encontrarse referido
a informaciones razonablemente susceptibles de protección por la garantía de
reserva. Dentro de dicho contexto, no es razonable, y así lo considera este

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Tribunal, que los planos proporcionados por determinadas entidades a fin de
cumplir con los requisitos que la administración impone, sean considerados
documentos susceptibles de reserva. Como ya se dijo, una vez incorporados
estos al ámbito administrativo a consecuencia de un procedimiento de ese tipo,
asumen el carácter de información pública que puede encontrarse a disposición
de quienes, cumpliendo los requisitos de ley, así lo soliciten. (Exp. N° 0644-2004-
HD/TC, f.j. 5)

Una vez más se pone de relieve como el derecho a la intimidad puede ser
limitado por fines de utilidad pública. Entre ellos podría citarse la propia
publicidad registral, dado que el registro ofrece garantía, pero ¿es razonable que
aspectos como las uniones de hechos se deban registrar en la SUNARP? ¿Se
justifica en un marco de utilidad pública?

2.2.3. La intimidad de las personas jurídicas

En el presente estudio no abarcaremos la intimidad de la persona jurídica
como objeto de protección del derecho a la intimidad, como así se tiene de la
jurisprudencia del Tribunal Constitucional que nos dije a tenor:

La intimidad de las personas naturales comprende una naturaleza similar

aunque no idéntica, porque ésta última al proteger un ámbito estrictamente
personal, y que como tal, resulta indispensable para realización del ser humano,
a través de libre desarrollo de su personalidad. En cambio las personas jurídicas,
en principio no son titulares del derecho a la intimidad, en la medida que no
pretenden el desarrollo de una personalidad (Exp. N° 0009-2007-PI/TC y 0010-
2007-PI/TC [acumulados] f.j. 35 y 38)

2.3. Limitaciones al derecho a la intimidad

Finalmente, y de manera meramente enunciativa, se observará cuáles son

las limitaciones a este derecho permitidas por nuestro sistema normativo. Estas
limitaciones son:

• Persecución de la criminalidad: el derecho a la intimidad puede ser

legítimamente limitado en la investigación de delitos, con el fin público de
reprimir la criminalidad que es un hecho que afecta a la sociedad en su
conjunto, por lo que se justifica la limitación de este derecho.

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 • Por un fin supraindividual, con ciertas salvedades y una debida
fundamentación el derecho a la intimidad puede ser limitado para
preservar bienes jurídicos supraindividuales.

• El derecho a la libre expresión, en reiteradas ocaciones se ha demostrado

que el derecho a la libre expresión tiene prevalencia a priori sobre el
derecho a la intimidad, dado que el derecho a la libre expresión responde
a un desarrollo democrático, sin perjuicio que luego sean establecidas las
reparaciones correspondientes.

• Como parte de los fines supraindividuales, pero que merece ser tratado
por separado, es respecto del fin organizativo del estado para lo cual
puede solicitar cierta información. Por ejemplo se pone de relieve esto
cuando se hacen los censos, la solicitud de ciertos datos para trámites
administrativos, y aquí se incluiría también la publicidad registral.

3. Publicidad registral
3.1. La publicidad y lo público (Ahumada)

El término publicidad significa tanto la "calidad o estado de público" como el

"conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender la noticia de las
cosas o de los hechos" con el fin de obtener tal calidad

Asimismo, la configuración de la "calidad o estado de público" puede devenir

o no de una actividad destinada a la divulgación, es decir, el hecho puede ser
público con prescindencia de cualquier acción; en este sentido son públicos un
terremoto o una inundación, pues son relevantes o sobresalientes. Pero otros
hechos necesitan de una acción (publicidad), de una actividad que los proyecte
para que se encuentren en situación de ser considerados por otras personas, o
bien, directamente por las personas

Entendemos por "público" a aquello que es "notorio, patente, manifiesto,

visto o sabido por todos”, esta calidad de público puede prescindir de cualquier
actividad de terceros cuando -por ejemplo- el hecho está rodeado de
circunstancias que faciliten o presupongan ese conocimiento, tal como lo sería
un terremoto. En este sentido el término "público" es pasivo, ya que aún sin
cumplir con un accionar determinado, ya se tiene por sabido o conocido el hecho

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o la cosa que reviste esta calidad. En cambio, cuando accedemos al estado de
público por medio de alguna actividad, nos encontramos en presencia de la
publicidad, la que consiste en acciones destinadas a hacer público un hecho,
cosa o acto. Entonces si bien tienen algunos aspectos en común, público y
publicidad no tienen el mismo significado.

La publicidad (que implica hacer público) es acción, es actividad de

divulgación dirigida al conocimiento, a ella accedemos o llegamos a través de la
acción de publicar. Cuando decimos "público" nos referimos a un estado, a una
situación, en cambio cuando nos referimos a "publicidad" nos representamos una
acción. Pero si bien algunos hechos tienen publicidad por su calidad de públicos,
no todo lo público goza de publicidad por esa Un hecho es público cuando está
de manifiesto naturalmente o cuando se lo divulga por algún medio, y ambas
hipótesis son de aplicación sin importar si nos referimos a "hechos" como a
"cosas" 6; es decir, y tal como lo expresáramos, una cosa puede ser pública sin
necesidad de darle o proporcionarle alguna publicidad. Pero a los fines que
estamos considerando en este ensayo sólo nos interesan aquellos casos en que
hay de por medio una labor o tarea destinada a la divulgación (publicidad), y
dentro de la amplitud que esta presenta, cuando ella está dispuesta por la ley y
por ello tiene trascendencia jurídica sola circunstancia

Por otra parte, la calidad de público no está condicionada tanto por la

cantidad de personas que han accedido al hecho o circunstancia como por la
posibilidad real que existe para los sujetos de lograr el conocimiento del mismo.
Por ello la mayor o menor cantidad de sujetos que están informados de la cosa
o del hecho no transforma a la misma en pública, ya que la publicidad no es una
cuestión de cantidad, sino de posibilidad de conoce

Así también advertimos que la "cualidad o calidad del receptor" está presente
en algunas manifestaciones del fenómeno publicitario por cuanto no habrá
publicidad si las personas que toman conocimiento del hecho (están en
condiciones de acceder al mismo) o bien no tienen interés o no son a quiénes
ella está destinada para trascender ; y tampoco tendrá publicidad cuando a pesar
que sus "destinatarios" hubieran tenido la posibilidad de conocer o estar
informados del hecho, ulteriormente se tomaron medidas para ocultarles "su
continuación"
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 3.2. Publicidad registral

En el ámbito registral el concepto siguiendo a Francisco Hemández Gil, será

"la publicidad tiende a crear un estado de cognoscibilidad general, o sea, la
posibilidad de que todos puedan llegar a conocer la verificación de hechos o
actos jurídicos que interesen a la generalidad. Tal eficacia expansiva se produce
no sólo con la inscripción de los hechos o de los actos en el Registro, sino
también y fundamentalmente facultando a los particulares para conocer, en
cualquier momento, los asientos de los libros registrales. El derecho que el
particular tiene a conocer el contenido de los libros da lugar al principio que se
ha denominado de publicidad formal"

La publicidad registral consiste en el conjunto de sistemas a través del cual

se puede obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las
personas en general, permitiendo a la comunidad acceder a la información
contenida en los Registros (IBERLEY)

3.2.1. Publicidad material

El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos
inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.

3.2.2. Publicidad formal

El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales
y, en general, obtenga información del archivo Registral. El personal responsable
del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del
Registro.

3.2.3. Publicidad de los registros

Articulo 127.- Documentos e información que brinda el Registro Toda
persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro,
previo pago de las tasas registrales correspondientes:

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 a) La manifestación de las partidas registra les o exhibición de los títulos que
conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de
inscripción;

b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones,

anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que
hayan servido para extender los mismos y que obran en el archivo
registral;

c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o

vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquéllos
que determinen la inexistencia de los mismos;

d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y

del contenido de los asientos de presentación. No forma parte de la
publicidad registral formal aquella información que de manera gratuita se
brinde a través de Internet o telefonía móvil, cuyas características serán
determinadas mediante Resolución de Superintendente Nacional.

Art. 128°. - Acceso a información que afecta el derecho a la intimidad La

persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información
contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones
expresamente establecidas en otras disposiciones. Cuando la información
solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá otorgarse a quienes
acrediten legítimo interés conforme a las disposiciones que establezca la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.3 (HUAMÁN CHANG)

4. El derecho a la intimidad vs. La publicidad registral,

¿cuáles son las restricciones de acuerdo a este
principio?
La Constitución Política Peruana de 1993 consagró como derecho
fundamental de toda persona, en su inciso 5) art. 2, el derecho a “(...) solicitar sin
expresión de causa la información que requiera y a recibirla de cualquier entidad

3
Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos.
https://www.sunarp.gob.pe/Tribunal/Documents/Texto%20%C3%9Anico%20Ordenado%20del%20Regl
amento%20Gener al%20de%20los%20Registros%20P%C3%BAblicos.pdf

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pública, en el plazo legal, con el costo que suponga el pedido. Se exceptúan las
informaciones que afectan la intimidad personal y las que expresamente se
excluyan por ley o por razones de seguridad nacional. (...).”; esta norma
complementa al denominado derecho de información o libertad de información
(“derecho a solicitar información”) inherente a toda persona, precisándose la
obligatoriedad de la administración pública y toda entidad con personería de
derecho público del estado de suministrar información a los particulares
(“derecho a recibir información”), tratándose de entidades privadas que posean
información las reglas serán distintas; resultan sin embargo, excesivamente
genéricas las causales de exclusión de esta obligación estatal, requiriéndose de
una ley de desarrollo constitucional-, situación actual que podría provocar en la
práctica la denegatoria arbitraria del derecho a la publicidad registral, en cuyo
caso, corresponderá la interposición de la acción de “Hábeas Data” para exigir
su cumplimiento acción de garantía prevista en el mismo cuerpo constitucional
(inc. 3 art. 200).

En ese sentido, el art. 2012 del Código Civil de 1984 y el art. V del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP),
consagran el denominado “Principio de Publicidad” (“Publicidad Material”), “Se
presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento
del contenido de las inscripciones.”; tales normas deben complementarse con el
art. I del mismo reglamento (“Publicidad Formal”), el mismo que indica: “A fin de
asegurar la publicidad de los registros, los funcionarios de los mismos están
obligados: a) a manifestar a toda persona, los libros, los títulos archivados,
índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales; b) a expedir
certificados de las inscripciones, anotaciones y demás documentos que existan
en los registros; c) a expedir certificados respecto a la inexistencia de
determinada inscripción o anotación; d) a no mantener en reserva o en secreto
ningún acto o documento relacionado con los registros”.

Como puede advertirse de la lectura de este último artículo (Art. I del T.U.O.
del R.G.R.P.), el espíritu de la norma ha sido garantizar de manera irrestricta el
servicio de publicidad, prohibiendo incluso de manera genérica al Registrador
Público “mantener en reserva o secreto” acto o documento relacionado con el
registro (inciso d); por ende, “Para conseguir la manifestación de libro, índices y

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demás documentos, así como certificados, no se requiere tener interés directo o
indirecto en la inscripción o documentos, ni expresar el motivo o causa por los
cuales se solicitan; pero se exigirá el pago de los derechos que señale el arancel”
(Art. 127º del T.U.O. del R.G.R.P). El acceso a la publicidad registral pareciera
ser total, tanto por el universo de sujetos legitimados para hacerlo, como por la
amplitud de lo que puede conocerse, al requerirse únicamente el pago de la tasa
por el servicio público; a diferencia de otras legislaciones que tienen ciertas
restricciones a la publicidad, como ocurre en España (art. 221 Ley Hipotecaria)
donde se exige “interés conocido”4 para acceder a este servicio.

En el Perú se tiene una circunstancia particular en materia de organización

de la información registral; en efecto, una vez calificado el título, además de
extender el correspondiente “asiento de inscripción” en la partida registral (ficha,
tomo, etc.), aquél debe archivarse, en el orden en que fue presentado al diario
de la oficina registral; tal práctica ha generado que la comunidad jurídica nacional
entienda que la publicidad registral debe extenderse “naturalmente” al “título
archivado”: documentos notariales, judiciales, administrativos, etc., no siendo
suficiente la información que fluye de los asientos de la partida registral; esto
hace que los terceros tengan más fuentes de información, lo que en principio es
positivo, sin embargo, también supone una mayor fuente de amenaza o violación
del derecho a la intimidad, ya que en tales archivos pueden existir datos
irrelevantes para efectos del tráfico jurídico, pero cuyo conocimiento puede
afectar el derecho a la intimidad. Sin embargo, a la luz del texto constitucional
nacional subsisten serias dudas sobre el carácter absoluto del derecho a la
publicidad registral - como modalidad del derecho a la información en general -,
al existir otros derechos igualmente merecedores de protección jurídica como
ocurre con la intimidad; entonces la pregunta que podríamos formularnos, sería
si ¿existe alguna regla general para determinar qué datos registrales no deben
ser materia de publicidad? o ¿ello deberá definirse en cada caso concreto, sujeto
al criterio del Registrador Público?, ¿qué sucede si a pesar de la calificación
registral se amenaza o vulnera el derecho a la intimidad?, una vez efectuada la
publicidad ¿qué sucede con el manejo de aquella información por parte del sujeto

4
Francisco Hernandez Gil :" Introducción al derecho Hipotecario", Segunda edición. Editorial Revista de
Derecho Privado, Madrid 1970.

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“legitimado”, si lo cede a terceros “no legitimados”?, ¿los datos personales una
vez ingresados en el archivo registral, a través de la inscripción (“ex voluntate”),
no adquieren el carácter de públicos y como tal susceptibles de plena
publicidad?.

La publicidad formal registral, en sus diversas expresiones dentro del

sistema español, ha tenido unas pautas clásicas, basadas en el interés conocido
–lícito o legítimo- de quienes se acercan al Registro de la Propiedad o
Mercantiles5. Ya en los artículos 221º de la Ley Hipotecaria Española y 607º del
Código Civil español, se marcaba el carácter no absoluto de aquella publicidad.
Prácticamente las jurisprudencias reiteraban aquel principio, pese a lo
anecdótico y significativo de determinadas actitudes o comportamientos, fuese
de las autoridades públicas –administrativas, judiciales y aún militares-, o de los
particulares. El “boom” inmobiliario, la tesis desmedida a veces de un Registro
abierto a la sociedad, la corriente de opinión de destacar el efecto público de su
misma naturaleza y desde dentro de ella, han provocado en algunas ocasiones
que el derecho a la intimidad se vea erosionado o modificado en pro de
garantizar la legitimidad del derecho a la publicidad registral.

La información dada por el Registro no se encuentra dentro de la esfera de

la intimidad de una persona; y el mal uso de la misma puede violar el derecho a
la intimidad de esa persona. Este obrar dañoso- al no respetar la finalidad para
la cual está destinada la publicidad registral- escapa al control del Registro y por
ende éste no es responsable por el indebido uso de la información suministrada.

Como señalamos anteriormente, la función primordial del Registro, es

informar con certeza los datos que contienen los asientos registrales y de esta
manera garantizar la seguridad del tráfico jurídico.

Así, José Victor Sing señaló:" La publicidad inmobiliaria es particularizaste;

y lo es en cuanto a los objetos y los sujetos. Quiere decir que el Registro no

5
José María Chico Ortiz: Estudios de Derecho Hipotecario" Editorial Marcial Pons, Madrid 1981.- -
Edgardo A. Scotti: "Modernización de los Registro Inmobiliarios" Revista del Notariado N° 827/1991.

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publicita sobre cualquier bien o situación personal ni a pedido de cualquier
peticionario.”6

Se requiere la determinación del bien o la persona que interesan, como

también la demostración cabal del legítimo interés del requirente. Luego, el
resultado es que el objeto de la publicidad registral inmobiliaria es
particularizaste, tanto respecto de los bienes y personas como del sujeto
peticionario. Es, de hecho y de derecho ceñido a los sujetos y objetos legales; y,
de tal suerte, restrictivo.

El interés legítimo está dado por el carácter de los funcionarios solicitantes,

los profesionales intervinientes, y, en el caso de los particulares a secas a una
cuestión de hecho, de la que resultará el juicio registral de la existencia de aquel
requisito".

La vulneración del Derecho a la Intimidad se produce normalmente cuando

se utiliza la Publicidad Registral de manera indiscriminada. El Derecho Registral:
está reconocido como la rama del derecho, que se encuentra formada por un
conjunto de normas jurídicas y principios registrales que están encargados de
regular la organización y funcionamiento de los registros públicos, todos los
derechos inscribibles y todas las medidas precautorias existentes en los diversos
registros, en relación con terceros. El Estado crea la Publicidad Registral, con la
finalidad de cumplir objetivos de seguridad jurídica como es la estática que busca
proteger al titular del derecho de cualquier ataque de tercero que intente negar
su titularidad y de esa forma podrá garantizar la seguridad de la tutela de los
derechos y la dinámica que tiene por objeto ofrecer protección a terceros que se
encuentren involucrados. El Registro es el estamento o institución que recibe,
depura y ordena la información, con la finalidad de hacerla pública. Una vez
publicitada recién surge la oponibilidad. En tanto, la Publicidad viene a ser la
esencia de la institución.

La publicidad registral, está clasificada en material y nadie puede alegar su

desconocimiento y formal, porque los registradores tienen la obligación de
informar acerca del contenido de las inscripciones a cualquiera que se lo solicite;

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Jose Victor Sing:" La publicidad y la publicidad Registral". Cuaderno Registral N° 3/ 1987. Asociación
Registral Argentina. Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal.

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sin embargo existen prohibiciones y excepciones cuando la información afecte
de una u otra manera el derecho a la intimidad; su fundamento legal está
contemplado en el Artículo 2° inciso 5, 6,7 de la Constitución Política del Perú.
En nuestro ordenamiento constitucional queda claramente establecido que no se
puede otorgar información registral cuando ésta se contraponga al derecho a la
intimidad, éste planteamiento vendría a darse como una excepción, porque la
regla permite que cualquiera puede solicitar la publicidad. Imaginemos la ventaja
que se lograría si nuestro ordenamiento constitucional actual nos concediera la
capacidad de modificar el supuesto de una necesidad en donde el solicitante
manifieste su deseo apropiadamente fundamentado, para así conseguir acceder
a la información registral. El Registrador no está facultado para realizar
indagaciones en la búsqueda de determinar el interés real que posee el
solicitante, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan
alcanzarle al solicitante frente al titular y al Registro. Solo buscará calificar si el
motivo del solicitante es acorde con la finalidad del Registro.

En nuestro sistema registral la publicidad formal no abarca en principio a

todos los datos del título, ubica tan sólo a la parte necesaria. Existen profusos
datos registrales que podrían llegar a ser lesivos a la intimidad de una persona y
que el solicitante, regularmente no tendría por qué desarrollar algún interés en
conocerlos, porque no modifica la finalidad por la cual utiliza al Registro, su único
objetivo es poseer información que le permita realizar una transacción de
carácter inmobiliaria o mercantil, con todas las garantías posibles. Debido a que
el otorgamiento de publicidad formal podría llevar datos considerados lesivos a
la intimidad y además el interés del solicitante no necesariamente buscaría
obtener la totalidad de los mismos, es por eso que la expedición de la publicidad
formal no depende sólo del pedido del solicitante. . En algunos casos el
Registrador o el Abogado Certificador tiene la facultad de requerir el interés que
tiene el solicitante en la búsqueda de obtener una certificación literal de los
asientos a una copia literal de los títulos archivados. En el caso que ésta
publicidad se entregará de manera indiscriminada no se cumpliría con la finalidad
del Registro, al no ser de interés de la sociedad, podría no otorgar la información.
Es pertinente precisar que la obligación que en la solicitud de publicidad figuren
los extremos del interés se genera sólo en el caso que existiera un conflicto con

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el derecho a la intimidad. Por medio de la valoración del interés el registrador
podría determinar el interés idóneo y así podría a su vez velar para que se
cumplan las normas existentes en materia protección de datos de carácter
personal. Sólo los registradores están facultados para determinar la idoneidad
del interesado en la publicidad registral. En nuestro país, una vez calificado el
título, aparte de extender el respectivo “asiento de inscripción” de la partida
registral éste deberá archivarse, en el respectivo orden en el que fue ingresado
al diario de la oficina registral; debiendo extenderse consecuentemente al título
archivado (documentos notariales, judiciales y administrativos). Así se posibilita
que “terceros” consigan mayores fuentes de información, esto sería positivo,
pero también generaría posibles situaciones de amenaza o vulneración del
derecho a la intimidad, porque algunos archivos poseerían datos irrelevantes
para temas de carácter jurídico, pero dicho conocimiento o difusión afectaría el
derecho a la intimidad.

4.1. La publicidad y la informática

La publicidad registral inmobiliaria ha tenido causas diferentes y efectos

distintos según los momentos y circunstancias de cada país y de las distintas
regiones, pero en todos los casos han convergido en un interés común sujeto a
los cambios sociales y a las influencias de los avances técnicos jurídicos
aplicables al organismo registral.

La informática se caracteriza por la producción de datos. El Registro es una

fuente de contención de ellos; de manera que está en condiciones de almacenar
"datos personales", que pueden llegar a lesionar el derecho a la intimidad, por
eso es necesario fijar pautas de cómo será procesada la información con ayuda
de la informática.

Para la función registral, la informática es importante, pues agiliza la

actividad del registrador, en tanto que sea tomada como un elemento de apoyo.

No existe ordenador computarizado que pueda suplir el razonamiento

humano; en la toma de decisiones, pues se limita a trabajar en base a datos
diagramados por el hombre, y por tal motivo es un mecanismo de selección, y
no de decisión. Como sostiene Luis Moisset de Espanés:..."la maquina
responderá a las directivas de su programador y será un medio auxiliar dúctil,

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dentro del uso que el hombre desee darle. El camino a seguir será fruto de una
decisión humana..." Sería imposible diseñar un sistema computarizado para un
registro que abarcara todas las situaciones jurídicas, por este motivo no se
podría prescindir de la función calificadora del Registrador. En consecuencia, por
más que la ciencia y la tecnología avance en forma desmesurada, nunca podrá
suplir la razón humana. La introducción al cambio tecnológico, sin previa
preparación cultural que nos permita asimilarlo, puede producir fracasos;
modificaciones no convenientes en las finalidades de la institución con efectos
perjudiciales para el tráfico jurídico y el desenvolvimiento social de la publicidad
registral inmobiliaria.

Debemos analizar, a través de un estudio profundo, el desenvolvimiento

técnico de los registros aplicando la utilización de la informática, el proceso de la
palabra o de la imagen a distancia, la microfilmación, sistemas integrados de
datos e imágenes, etcétera. Esto no implica descartar la utilización de esos
medios, sino todo lo contrario. Somos decididos partidarios de su
instrumentación, pero sostenemos la conveniencia de su aplicación inteligente,
razonada, abarcando todos los aspectos de su incidencia sobre los lineamientos
esenciales de la seguridad jurídica, finalidad asignada a los órganos notariales,
judiciales y registrales.

La utilización de los medios técnicos modernos trae aparejada amplias

posibilidades de extender los servicios que presta el Registro, ya en la reducción
de los términos del despacho diario de los informes, certificados e inscripciones,
así como también en la creación de nuevas prestaciones, permitiendo que la
publicidad registral de mayor seguridad a los negocios jurídicos en la etapa de
su preparación.

La modernización debe tender a mantener el servicio público sin

interrupciones y ser culminado antes de iniciar el siguiente tramo de su
desarrollo. El excesivo entusiasmo, así como la improvisación en la materia
pueden tener gravísimas consecuencias. Resulta totalmente inconveniente
pasar de las técnicas personales o cronológicas, de enlegajamiento u otras
similares, a un sistema computarizado basado en el inmueble.

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5. Conclusiones
PRIMERO: Es necesario la regulación de este derecho Constitucional, pero esta
regulación debe cumplir con considerar cuáles serán los niveles de protección a
los diferentes datos o información respecto de cada ciudadano.

SEGUNDO: En el sentido del derecho a la publicidad registral debería estar

regulada con mayor énfasis en proteger el derecho a la intimidad de las
personas, máxime cuando ésta publicidad puede, y de hecho en ocasiones lo
hace, alterar la esfera personal del sujeto.

TERCERO: El derecho a la intimidad esta en íntima relación negativa a lo

público, se puede decir que son antónimos, dado que la afirmación de uno
implica la negación del otro.

CUARTO: El derecho a la intimidad no es irrestricto, puede ser limitado por

fines supraindividuales. Así mismo, el objeto de protección del derecho a la
intimidad según el TC solo abarca a las personas naturales dado que solo estas
pueden desarrollar una personalidad.

QUINTO: la publicidad registral se divide en una publicidad registra formal y

material, la primera garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo
del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del
archivo Registral y la segunda otorga publicidad jurídica a los diversos actos o
derechos inscritos.

SEXTO: Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta

sólo podrá otorgarse a quienes acrediten legítimo interés conforme a las
disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos.

SEPTIMO: A nuestro criterio la definición más acertada del derecho a la intimidad

sería: "la facultad que tiene cada persona de disponer de una esfera, espacio
privativo de libertad individual, el cual no puede ser invadido por terceros, ya sea
por particulares o por el estado.

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OCTAVO: La Constitución Nacional, a través de la acción de Habeas Data se
ocupa de proteger la divulgación errónea, inexacta o desactualizada de los datos
personales, que de ser así podrían ocasionar un daño irreparable al derecho de
la intimidad de una persona.

NOVENO: Por otro lado, la utilización de los datos con fines distintos para los
cuales fueron obtenidos también puede agraviar el derecho a la intimidad. Por
ello, la finalidad del Registro dada por la Ley 17.801 es: "resguardar la seguridad
y protección del tráfico jurídico, tanto de los titulares como de los terceros
interesados". Para resguardar la publicidad registral, ésta norma confiere "la
posibilidad" de que todos puedan utilizar los "medios" para informarse sobre la
situación jurídica de los bienes registrados. Esta posibilidad de acceder a la
información que obra en el Registro, está limitada para aquellas personas que
acrediten un Interés Legítimo; pues si lo solicita quien no lo tiene, se lesionaría
el derecho a la intimidad de los titulares de derechos registrados, que quedarían
expuestos a la curiosidad malsana de personas desaprensivas.

DECIMO: “La publicidad registral", está dirigida solamente a quienes pretenden

la noticia registral, es decir, aquellos terceros interesados en la situación jurídica
de determinados bienes registrados y ser opuestas erga omnes.

DECIMO PRIMERO: Respecto de la publicidad registral, si bien los datos o la

información brindada por el Registro no se encuentra dentro de la esfera de la
intimidad de una persona; el mal uso de esa información puede violar el derecho
a la intimidad de la persona, y así no respetar la finalidad para la cual ésta fue
proporcionada, distorsionando el tráfico jurídico, con graves consecuencias en el
desenvolvimiento inmobiliario.

DECIMO SEGUNDO: Sería conveniente que las normas registrales definan el

concepto de interés legítimo, primero con el objeto de limitar el campo de acción
de quienes aleguen tenerlo y segundo para asegurar aún más el tráfico jurídico.

DECIMO TERCERO: Ante un pedido de información al Registro el solicitante no

sólo tendría que acreditar el interés legítimo sino también debería expresar clara

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y concretamente la finalidad para la cual lo solicita. Así mismo dicha información
debería ser de carácter intransferible.

DECIMO CUARTO: Es importante resaltar la responsabilidad del registrador,

pues este deberá evaluar si el solicitante acredita o no debidamente su interés
legítimo y en el supuesto de carecer de éste, tiene las facultades para impedir la
suministración de la información solicitada y la divulgación innecesaria de datos.

DECIMO QUINTO: La distorsión de los datos obtenidos por el Registro, escapa

al control de éste y por ende no le cabe responsabilidad por el mal uso de los
mismos.

DECIMO SEXTO: En cuanto a la informática en el ámbito registral, su utilización

deberá ser razonada y dirigida a auxiliar los claros fines del Registro de la
Propiedad Inmueble.

DECIMO SEPTIMO: Es más, nosotros adherimos a las conclusiones que se

produjeron en la Primera Jornada Iberoamericana de Derecho Registral
realizada en México, 8/ 9/ 10 de abril de 1999. Más puntillosamente a lo referido
a la informática registral, concretamente: "el Registro debe informar tan sólo
aquellos datos referidos a los actos jurídicos inscribibles, que la ley determine
para la cognocibilidad de la situación jurídica y la seguridad en la contratación.
Sin embargo, los sistemas informáticos desarrollados en bases a datos
relacionales, permiten obtener información que va más allá del objeto propio de
la Publicidad Registral. Por ese motivo se recomienda la intervención del
Registrador en la calificación de la petición, con el fin de evitar la formación de
bases de datos paralelas y la información no pertinente a la Publicidad Registral.

DECIMO OCTAVO: La existencia de un marco constitucional y de disposiciones

legales de fondo, tanto para el Derecho a la intimidad como para el derecho al
acceso a la Publicidad Registral anteriormente definida, no tiene sin embargo
soluciones claras e indiscutibles cuando la solicitud de información registral se
refiera a la estructuración de datos con otra finalidad.

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6. Fuentes
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http://escribanos.org.ar/rnotarial/wp-content/uploads/2015/07/RNCba-75-
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