SECUENCIAL No: 1

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.

FOTOGRAFÍA MÁS REPRESENTATIVA DEL INMUEBLE

Calle: calle 15 avenida 5 y 6

Colonia o Fraccionamiento: La Cultura I Ciudad Bolivia

Ciudad o Población y Municipio: Pedraza
Código Postal: 5201
Entidad Federativa: Barinas

Fecha del avalúo: 11/27/2019

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $0,00

 II.- DATOS GENERALES.

PERITO VALUADOR: Ing. Domingo Aguilas

ESPECIALIDAD Inmuebles. Local Comercial
REGISTRO: XXX-HMO

INMUEBLE QUE SE VALÚA: local Comercial

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Particular.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Alexander Medina

USO DEL AVALÚO: Permuta

PROPÓSITO DEL AVALÚO: avaluo Comercial y Catastral

FINALIDAD DEL DICTAMEN: inmueble de un nivel clase I

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Calle 15 avenida 5 y 6

Número:
Colonia o Fraccionamiento: La Cultura I Ciudad Bolivia
Ciudad o Población y Municipio: Ciudad Bolivia Municipio Pedraza
Código Postal: 5201
Entidad Federativa: Barinas

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE:

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%

DENSIDAD DE POBLACIÓN: mediana

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: contaminacion del aire

USO DEL SUELO: AC-3

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS

Ubicada
MISMAS:
en las Principal Calle de la Ciuda avenida 5 y 6 Calle 4

SERVICIOS PÚBLICOS: Cuenta con todo los Servicios

EQUIPAMIENTO URBANO: ubicada serca de los bomberos, pricipales escuelas,liceo y univercidades, bancos, plaza, hotele
ercidades, bancos, plaza, hoteles etc
 #REF!

IV.- TERRENO.
TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS

NORTE 40,00
SUR 40,00
ESTE 12,00 CALLE 12
OESTE 12,00

SUPERFICIE DEL TERRENO: 480,00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 480,00 m2

SUPERFICIE RENTABLE: 480,00 m2

INDIVISO: 100,00 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: terreno general mente plano

NÚMERO DE FRENTES: 1,000
CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: ubicada en pleno centro comercial del Casco Urbano
DENSIDAD HABITACIONAL: 1,000
INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: uso comercial
SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:
no presenta

NORTE CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

 #REF!

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

USO ACTUAL: LOCAL COMERCIAL DE UN SOLO NIVEL, CON AREA DE EXCIVICION DE REPUESTO Y
MOTOS , CON AREA DE DESPACHO, ATENCION AL PUBLICO, DEPOSITO DE REPUESTO,
TALLER MECANICO Y UN GAPON DE DEPOSITO DE MOTOCICLETA

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: CONTRUCCION DE CONCRETO ARMADO CON PLATABANDA Y ACABADO DE MAYOR CALIDAD
TIPO 1 DE UN SOLO NIVEL CON UN GAPON

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: DE MAYOR CALIDAD EN ESTRUCTURA Y ACABADOS TIPO I

CLASE DE EDIFICIO: TIPO B
NÚMERO DE NIVELES: 1
EDAD APROXIMADA: 8 AÑOS
VIDA ÚTIL REMANENTE: 100 AÑOS
VIDA TOTAL: 92 AÑOS
ESTADO DE CONSERVACIÓN: MEJORES CONDICIONES
CALIDAD DEL PROYECTO: EXELENTE
UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, el edificio completo.

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

a) OBRA NEGRA O GRUESA: EL PRIMER NIVEL DE LA EDIFICACION MUESTRA LA OBRA NEGRA O GRUESA EL 100% REALIZADA

CIMIENTOS: LOS CIMENTO ESTA CONSTRUIDO PARA SOPORTA 3 NIVELES

ESTRUCTURA: TODA LA ESTRUCTURA ESTA CONSTRUIDA CON CONCRETO ARMADO PARA SOPORTA 3
NIVELES

MUROS: TODA LA ESTRUCTURA ESTA CONSTRUIDA CON CONCRETO ARMADO

ENTREPISOS: LOSA TIPO PIÑATA DE CONCRETO ARMADO

TECHOS: LOSA TIPO PIÑATA DE CONCRETO ARMADO Y EL GALPON CON ESTRUCTURA ACERO Y
ACEROLIT

AZOTEAS: TODA LA ESTRUCTURA ESTA CONSTRUIDA CON CONCRETO ARMADO

BARDAS: NO PRESENTA
AYOR CALIDAD

EL 100% REALIZADA
b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: ESTUCO ACABADO LISO

APLANADOS EXTERIORES: ESTUCO ACABADO LISO

PLAFONES: LOS MEJORES Y ACTUALES SISTEMA DE PLAFONES

LAMBRINES: EN LA PARTE INTERIOR MUESTRA LAMBRINES

PISOS: DE GRANITO

ESCALERAS: CONCRETO ACABADO DE GRANITO

PINTURA: ROJO GRIS BLANCO

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: GRANIPLAS EN LA FACHADA PRINCIPAL

c) CARPINTERÍA: PUERTAS, MOSTRARIO, VENTANAS

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SI PRESENTA

SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: SI PRESENTA

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: INTERNAS

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: MADERA HIERRO Y VIDRIO

HERRERÍA: SANTA MARIAS VENTANAS Y PUERTA

g) VIDRIERÍA: SI PRESENTA

h) CERRAJERÍA: SI PRESENTA

i) FACHADA: VIDRERIA Y SANTA MARIAS ACABADO GRANIPLAS

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

SISTEMA DE AIRES ACONDICIONADOAS, TV, TELEFONOS

 VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.
INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( X ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )
No. Colonia Calle No. Teléfono Informante
1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:
texto

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación

$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS.
OTRO FRe
1 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2
3
4
5

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO:

denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m²

SUPERFICIE CONSTRUCCIÓN:
SUBTOTAL: $
MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $
Factores utilizados:
Negociación: Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al bien de la Oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Superficie : En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble valuado.

Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte técnico
$/m²

0,00

0,00
0,00

480,00
0,00

0,00
 ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.
TERRENOS SIMILARES EN VENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación

$ m² NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe
1 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2 0,00
3 0,00
4 0,00
5 0,00

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO:

denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO.

EN N.R. $/m²

Factores Utilizados:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Zona: Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado.
Forma : Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

Superficie En función de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado.

Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte técnico
 #REF!

NO.

$/m²

0,00

0,00

0,00
 ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.
INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:
NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
MUY ALTA ( ) MEDIA ( ) BAJA ( )
ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( )

No. Colonia Calle No. Teléfono Informante

1
CARACTERÍSTICAS:

2
CARACTERÍSTICAS:

3
CARACTERÍSTICAS:

4
CARACTERÍSTICAS:

5
CARACTERÍSTICAS:

No. Oferta Sup. $/m² Factores de Homologación

Edo Cons
$ m² NEG. UBIC. SUP. CALID. OTRO FRe
1 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 1,10
2
3
4
5
Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO:
denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO.

EN N.R. $/m²

FACTORES UTILIZADOS:
Negociación Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado, ajusta al bien de la Oferta.

Ubicación : Este factor califica la localización física de la oferta vs el inmueble valuado.

Superficie : Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Edo. Cons: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que éste sea de aspecto político, económico o social, se deberá comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte técnico
 #REF!

A.

$/m²

0,00

0,00

0,00
 #REF!
#REF!

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS INDIRECTOS EN CONSTR

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
TOTAL 0 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00

SUMA 0,00

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
TOTAL 0 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,0 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00

SUMA 0,00

p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR
(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
TOTAL 0 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00

SUMA: $ 0,00

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

SUBTOTAL COMUNES: $ 0,00

INDIVISO %

TOTAL: $ 0,00

COSTOS INDIRECTOS EN Unidad Cantidad V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

CONSTRUCCIONES NUEVAS (unitario) Obsolecencias Otro FRe (unitario) PARCIAL
Proyecto Ejecutivo % 3% 0,00 1,00 1,0 1,0 0,0 0,0
Costo Financiero
Utilidad Empresarial
Administración
Escrituración del terreno
0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00

TOTAL: $ 0,00

SUBTOTAL (c): $ 0,00

 IX.- ENFOQUE DE COSTOS.
a) DEL TERRENO:
LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 0,00

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE VALOR UNITARIO RESULTANTE
m² $/m²

1 480,00 0,00 1,00 0,00

TOTAL: 480,00 SUMA (a): $

INDIVISO 100,00%
SUBTOTAL $

VALOR UNIT. MEDIO : 0,00 $/m²

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: USO o DESTINO DE ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R.
LAS CONSTRUCCIONES m² (unitario) DEMÉRITO (unitario)

1 1,00 1,00 0,00

0,00
0,00
0,00
0,00
TOTAL 1,00 0,00 SUBTOTAL (b): $

VALOR UNIT. MEDIO : 0,00 $/m²

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS,

OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $

DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $

Terr. ( -  )
Const. ( -  )
Inst. #REF!
 #REF!

$/m²

VALOR
PARCIAL: $

0,00

0,00

0,00

VALOR
PARCIAL: $

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

0,00

0,00
 X.- ENFOQUE DE INGRESOS.
a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA.
SUPERFICIE
TIPO DESTINO: VALOR/m² RENTA MENS.
RENTABLE:
oficina 0,00 80,00 0,00
Cuota de mantenimiento 0,00
TOTAL: 0,00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 0,00

b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:

VACÍOS 4,00% CONS/ MANT 12,00% SEGUROS 1,00%

IMP. PREDIAL 16,00% ADMÓN 1,00% OTROS 0,00%

TOTAL DEDUCCIONES : 34,00%

c).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO T A S A S
7% 8% 9% 10% 11% 12%
EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60
calificación 1
VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA
calificación 1
ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO
calificación 1
PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO
calificación 1
REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const
MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1
calificación 1
USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/
INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA
calificación 1
CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.
calificación 1

SUMA CALIF. 1 3 3 0 0 0
CAPITALIZACIÓN 1,0000 1,1429 1,2857 1,4286 1,5714 1,7143
TASAS PARCIALES 1,0000 3,4286 3,8571 0,0000 0,0000 0,0000

TASA RESULTANTE:

c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO: TASA NETA DE MERCADO:

c.3).- TASA PONDERADA: TASA PONDERADA:

d).- DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $
TOTAL DEDUCCIONES: 34,00% 0,00
RENTA NETA MENSUAL: 0,00
RENTA NETA ANUAL: 0,00
TASA DE CAPITALIZACIÓN: 8,29%
VALOR DE CAPITALIZACIÓN (REDONDEADO): $
 #REF!

8,29%

8,50%

8,39%

0,00

0,00
 XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 0 #DIV/0! VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $
FÍSICO 0 #DIV/0! VALOR FÍSICO o V.N.R.: $
INGRESOS 0 #DIV/0! VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS: $
VALOR PONDERADO: $

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

explicar como se estan ponderando los valores para determinar el valor comercial.

DECLARACIONES:

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: #REF!

VALOR COMERCIAL: $0,00 Cantidad con letra

VALUADOR:

Ing. Domingo Aguilas

No. Registro CABIN. XXX-HMO
 #REF!

0,00
0,00
0,00

ÓN.
 #REF!

ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRÁFICO DEL INMUEBLE VALUADO.

 #REF!

ANEXO 3- REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO.