1

UBICADO EN LA MZ. C DE LA CALLE 4 HABILITACIÓN URBANA PARA

USO COMERCIAL DEL DISTRITO DE AMARILIS, PROVINCIA DE
HUÁNUCO, DEPARTAMENTO DE HUÁNUCO.

VALUACION COMERCIAL
 2

INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

(VALUACIÓN DE STAND 8 Y STAND 39)

PROPIETARIA: Sra. ZULEMA ALFREDA SANTIAGO ALBORNOZ

SOLICITANTE: COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO SEÑOR DE LOS

MILAGROS- ATACOCHA LTDA.

LOCALIZACIÓN: EL STAND 8 SE UBICAN EN LA MZ. C DE LA CALLE 4

HABILITACIÓN URBANA PARA USO COMERCIAL Y EL STAND 39 SE UBICAN
EN LA MZ. A DE LA CALLE 1 HABILITACIÓN URBANA PARA USO COMERCIAL
AMBOS EN EL DISTRITO DE AMARILIS, PROVINCIA DE HUÁNUCO,
DEPARTAMENTO DE HUÁNUCO.

FECHA DE EVALUACIÓN: 27 DE SETIEMBRE DEL 2017.

TIPO DE INMUEBLE: STAND 8 Y STAND 39, HABILITACIÓN URBANA AMBOS

PARA USO COMERCIAL.

TÍTULO DE DOMINIO: ASOCIACIÓN DE PEQUEÑOS Y MEDIADOS

COMERCIANTES MAYORISTAS DE PRODUCTORES AGRÍCOLAS DE
HUÁNUCO.

CAMBIO MONETARIO: S/. 3.30 SOLES POR USD$.

VALUACION COMERCIAL: S/. 97,840.13 SOLES

SON: NOVENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA
CON 13/100 SOLES.
 3

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

I.1. PROPIETARIA:
Sra. ZULEMA ALFREDA SANTIAGO ALBORNOZ

I.2. SOLICITANTE:
COOPERATIVA DE AHORRO Y CREDITO SEÑOR DE LOS
MILAGROS- ATACOCHA LTDA.

I.3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO:

Los predios se encuentra inscritos en la SUNARP
(SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PUBLICOS),
zona registral Nª XVIII-sede Huancayo-OFICINA REGISTRAL
Huánuco, con N° de Partida: 11098097 Y 11098047.

I.4. OBJETO DE LA TASACIÓN:

Determinar el VALOR COMERCIAL de los stands 8 y 39, objeto de
prestación.

I.5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA:

Determinar el valor comercial de los inmuebles. Se efectúa en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
aprobado mediante Resolución Ministerial 126-2007-VIVIENDA, el
cual fue modificado por las Resoluciones Ministeriales Nºs. 266-
2012-VIVIENDA, 395-2014-VIVIENDA y Nº 73-2016-VIVIENDA con
el articulo 21 (Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano
frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en
condominio), Método de valuación directa (comparación, costo),
previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
 4

I.6. FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR:

27 de Setiembre del 2017.

I.7. UBICACIÓN DEL PREDIO:

Los stands se Ubican en la Mz. C de la Calle 4 y Mz A de la Calle 1
ambos Habilitación Urbana para uso Comercial del Distrito de Amarilis,
Provincia de Huánuco, Departamento de Huánuco.
Los Stands en evaluación se encuentran dentro de una habilitación
urbana para uso comercial (Asociación de pequeños y medianos
comerciantes mayoristas de productos agrícolas de Huánuco), de los
cuales se encuentra cerca a su alrededor con tiendas comerciales,
Hoteles, club recreacionales, Institutos, comités para viajes
interprovinciales. etc.

Imagen N° 01: Mapa de Ubicación de los Stands.

 5

Imagen N° 02: Ubicación Satelital de los Stands

 6

I.8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:

RDA = RESIDENCIAL DENSIDAD ALTA.

Imagen N° 03: Plano de zonificación y uso actual del predio

 7

I.9. ÁREA DE LA EDIFICACIÓN Y ÁREA DEL TERRENO

- El stand 8 cuenta con un área de edificación construida en
evaluación que es de 30 m2 (Treinta metros cuadrados), y su
área superficial de terreno también es de 30 m2 (treinta metros
cuadrados).
- El área del Terreno superficial el stand 39 es de 30 m2 (treinta
metros cuadrados)

I.10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS: son los siguientes:

STAND 8:
POR EL FRENTE: COLINDA CON LA CALLE 4, CON 5.00 ML.
POR LA DERECHA ENTRANDO: COLINDA CON LA CALLE 1,
CON 6.00 M.L
POR LA IZQUIERDA ENTRANDO: COLINDA CON EL STAND 7,
CON 6.00 ML.
POR EL FONDO O RESPALDO: COLINDA CON EL STAND 1,
CON 5.00 ML.

STAND 39:
POR EL FRENTE: COLINDA CON LA CALLE 1, CON 5.00 ML.
POR LA DERECHA ENTRANDO: COLINDA CON EL LOCAL DE
USOS MULTIPLES, CON 6.00 M.L
POR LA IZQUIERDA ENTRANDO: COLINDA CON EL STAND 38,
CON 6.00 ML.
POR EL FONDO O RESPALDO: COLINDA CON LA PROPIEDAD
DE LILIA DORIS FERNANDEZ DE PORTELLA, CON 5.00 ML.
 8

I.11. DESCRIPCION DEL PREDIO:

a- Descripción general.
Los inmuebles presentan una topografía plana tanto el stand 8
como el stand 39 para uso comercial y actualmente solo el stand
8 cuenta con un área techada construida de material noble que
abarca toda el área del terreno del inmueble, con dos frentes y
ambiente de distribución para ventas.
El stand 39 actualmente solo presenta un terreno para ventas.
En el área edificada (stand 8) se indica según corresponde:

- Muros y Columnas: El ambiente único presenta muros de

ladrillo con columnas y vigas de concreto armado.

- Techos: Toda el área edificada presenta techo de concreto

armado.

- Puertas y Ventanas. No presentan.

- Revestimiento. No presentan.

- Baños. No presenta.

- Instalaciones eléctricas, sanitarias. El predio cuenta con

las instalaciones eléctricas y la instalación para agua (no
presenta instalaciones de desagüe).

b- Distribución de planta.

Solo el stand 8 presenta un ambiente de edificación de uso para

ventas y el stand 39 tiene proyección futura de edificación.

c- Características técnicas de la edificación.

Solo el stand 8 presenta las siguientes características en su

construcción:

Estructura:
Cimientos y sobre cimientos son de concreto ciclópeo, cuenta con
muros de ladrillo de Concreto Vibrado, las columnas, vigas, losa
aligerada son de concreto armado (Material Noble).
 9

Acabados:
No presenta

Instalaciones eléctricas y sanitarias:

Las instalaciones eléctricas e instalaciones para agua se encuentran
totalmente empotradas para su uso.

d- Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

Los inmuebles en valuación tienen una proyección futura, el stand

39 para la construcción de edificación y el stand 8 para el término y
construcción de la partida en acabados como también para una
construcción de un segundo nivel, por lo que las obras
complementarias e instalaciones fijas se realizaran previas a su
construcción.

e- Antigüedad, estado de conservación y depreciación.

La antigüedad del inmueble en valuación e edificación (stand 8) es

aproximadamente menos de un año, el estado de conservación es
muy bueno.
La depreciación del inmueble en valuación es de 0 %, según
declaración jurada del impuesto predial cuadro de depreciación por
antigüedad y estado de conservación a considerar.

I.12. CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

Los stands 8 y 39 se ubican en el Distrito de Amarilis en la Mz. C de
la Calle 4 y Mz A de la Calle 1 Habilitación Urbana para uso
Comercial, con una zonificación de RDA = RESIDENCIAL
DENSIDAD ALTA, en su entorno se ubican centros recreacionales,
restaurantes, hoteles, y a menos de 500 m paraderos, grifos, etc.
 10

I.13. SERVIDUMBRES:

No presenta ninguna

I.14. GRAVÁMENES Y CARGAS:

No presenta ninguna

I.15. FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION:

MUNICIPALIDAD DISTRITAL DE AMARILISY SUNARP.

I.16. OBSERVACIONES:

No presenta ninguna

II. VALORIZACIÓN:

II.1. VALOR DEL TERRENO (VT):

De acuerdo al estudio de mercado efectuado en la zona donde se
ubica la habilitación urbana para uso comercial y teniendo en
consideración las obras de infraestructura urbana, así como el tipo
de suelo, ubicación, entorno, se considera un valor unitario del
terreno (VUT) de US$ 450.00/m2.

A) STAND 8:

Valor Comercial Arancelario Urbano (VCAU) de la calle = US$

450.00/m2
a= 6.00 m
d= 12.00 m
 11

Imagen N° 04: VALOR COMERCIAL URBANO

 12

A.1 CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR ARANCELARIO

URBANO (SVAU)

SVAU = VCAU x a/3 (1-0.01d)

Como a/3 >1, se asume como máximo la unidad =1
SVAU= US$ 450.00/m2 x 1(1-0.01x12.00)
SVAU= US$ 450.00/m2 x0.88
SVAU= US$ 396.00 DOLARES

- Valor del terreno interior (VT)

S= x*y
S= 5.00 m x 6.00 m
S= 30.00 m2
S < 3 f2
VT= 30.00m2 x US$ 396.00
VT= US$ 11880 DOLARES
VT= ONCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DÓLARES
(VALOR COMERCIAL)
VALOR DE TERRENO EN SOLES
1 DÓLAR AMERICANO = S/. 3.30 SOLES (referencial)
VT= US$ 11880 X S/. 3.30 SOLES
VT= S/. 39,204.00 SOLES
VT=TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUATRO CON
00/100 SOLES.

A.2 VALOR DE LA VIA COMÚN (v´t)

S1= 208m x 6.00 m

S1= 1248m2 Frente= a = 6.00m s1 > 3 a2
 13

V´t=108.00m2 x US$ 450.00/m2 + 1140m2 x US$ 450.00/m2 x

0.5
V´t= US$ 48,600 + US$ 256,500.00
V´t= US$ 305,100.00 DOLARES

- Prorrata del valor de la vía común correspondiente al

terreno interior (Pr)

Pr = x*y/b*c-a (d+x)
Pr = 30 m2/53.75x208-6.00 (12.00+5.00) = 0.0027
Pr = 305100*0.0027= US$ 823.77
Pr = US$ 823.77 DOLARES
Pr= OCHOCIENTOS VEINTITRES CON SETENTA Y SIETE
(VALOR COMERCIAL)
VALOR DE TERRENO EN SOLES
1 DÓLAR AMERICANO = S/. 3.30 SOLES (referencial)
Pr = US$ 823.77 X S/. 3.30 SOLES
Pr = S/. 2,718.44.00 SOLES
Pr = DOS MIL SETECIENTOS DIECIOCHO CON 44/100
SOLES.

A.3 VALOR DE LA EDIFICACIÓN

La Valorización del Stand 8 para uso comercial presenta una

Edificación construida de material Noble y de acuerdo al cuadro de
valores oficiales de edificaciones para la sierra del 31 de octubre de
2016 es lo siguiente.

- VALORIZACIÓN DEL STAND 8 PARA USO COMERCIAL:

MUROS Y COLUMNAS:

Columnas y vigas de concreto armado B 309.14

 14

TECHOS

Aligerados o losas C 129.99

ACABADOS:

PISOS:

No Presenta - 0.00

PUERTAS Y VENTANAS:

No presenta - 0.00

REVESTIMIENTOS:

No Presenta - 0.00

BAÑOS:

No Presenta - 0.00

INSTALACIONES:

Eléctrica y Sanitaria

Agua y corriente monofásica G 17.29

TOTAL S/. 456.42/ m2 de área techada

VALUACION:

Dónde:

AT = área techada de construcción.

P. U= precio unitario de construcción por m2.

A. T. X P.U. VALOR PARCIAL

 15

VALORIZACIÓN DEL PREDIO: 30.00 M2 x 456.42 = S/. 13,692.6

==========================================================

VALORIZACIÓN DE EDIFICACIÓN = S/. 13,692.6

(ÁREA CONSTRUIDA)

B) STAND 39:

Valor Comercial Arancelario Urbano (VCAU) de la calle = US$

450.00/m2
a= 6.00 m
d= 12.00 m

B.1 CÁLCULO DEL SUPUESTO VALOR ARANCELARIO

URBANO (SVAU)

SVAU = VCAU x a/3 (1-0.01d)

Como a/3 >1, se asume como máximo la unidad =1
SVAU= US$ 450.00/m2 x 1(1-0.01x12.00)
SVAU= US$ 450.00/m2 x0.88
SVAU= US$ 396.00 DOLARES

- Valor del terreno interior (VT)

S= x*y
S= 5.00 m x 6.00 m
S= 30.00 m2
S < 3 f2
VT= 30.00m2 x US$ 396.00
VT= US$ 11880 DOLARES
VT= ONCE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DÓLARES
(VALOR COMERCIAL)
VALOR DE TERRENO EN SOLES
1 DÓLAR AMERICANO = S/. 3.30 SOLES (referencial)
 16

VT= US$ 11880 X S/. 3.30 SOLES

VT= S/. 39,204.00 SOLES
VT=TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUATRO CON
00/100 SOLES.

B.2 VALOR DE LA VIA COMÚN (v´t)

S1= 208m x 6.00 m

S1= 1248m2 Frente= a = 6.00m s1 > 3 a2
V´t=108.00m2 x US$ 450.00/m2 + 1140m2 x US$ 450.00/m2 x
0.5
V´t= US$ 48,600 + US$ 256,500.00
V´t= US$ 305,100.00 DOLARES

- Prorrata del valor de la vía común correspondiente al

terreno interior (Pr)

Pr = x*y/b*c-a (d+x)
Pr = 30 m2/53.75x208-6.00 (185.00+5.00) = 0.0030
Pr = 305100*0.0030= US$ 915.3
Pr = US$ 915.30 DOLARES
Pr= NOVECIENTOS QUINCE CON TREINTA DÓLARES
(VALOR COMERCIAL)
VALOR DE TERRENO EN SOLES
1 DÓLAR AMERICANO = S/. 3.30 SOLES (referencial)
Pr = US$ 915.30 X S/. 3.30 SOLES
Pr = S/. 3,020.49.00 SOLES
Pr = TRES MIL VEINTE CON 49/100 SOLES.

III RESUMEN FINAL DE VALUACION COMERCIAL: (en soles)

 VALOR DEL TERRENO STAND 8 = S/. 39,204.00 SOLES.

 17

 VALOR DE LA VIA COMUN = S/. 2,718.44 SOLES.

 VALOR DE LA EDIFICACION STAND 8= S/. 13,692.60 SOLES.
VALOR TOTAL COMERCIAL = S/. 55,615.04 SOLES.

 VALOR DEL TERRENO STAND 39 = S/. 39,204.00 SOLES.

 VALOR DE LA VIA COMUN = S/. 3,020.49 SOLES.
VALOR TOTAL COMERCIAL = S/. 42,225.09 SOLES.

SUMA DEL VALOR TOTAL DE LOS STANDS

VTC = STAND 8 + STAND 39

S/. 55,615.04 SOLES + S/. 42,225.09 SOLES.

VTC = S/. 97,840.13 SOLES

VT=NOVENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA CON

13/100 SOLES.
 18

VISTAS
FOTOGRAFICAS
19
 20

VISTA FRONTAL DEL STAND 8 DE LA MZ “C” DE LA CALLE 4

HABILITACION URBANA PARA USO COMERCIAL

 21

VISTA FRONTAL DE LA VÍA COMÚN (S1)

 22

VISTA POSTERIOR DE LA ENTRADA DE LA ASOCIACIÓN DE PEQUEÑOS Y

MEDIANOS COMERCIANTES MAYORISTAS DE PRODUCTOS AGRÍCOLAS
DE HUÁNUCO
 23

VISTA FRONTAL DEL STAND 39 DE LA MZ “A” DE LA CALLE 1

HABILITACION URBANA PARA USO COMERCIAL
 24

VISTA FRONTAL DE LA VÍA COMÚN (S1)