Incremento de riqueza.

Todo ingreso que una persona natural o jurídica

percibe y que puede consumir sin disminuir su patrimonio.

La renta es el ingreso que obtiene el propietario de un bien mueble o

inmueble a cambio de una cesión perpetua o temporal de dicho bien.
RENTAS URBANAS RENTAS RURALES

ABSOLUTA

PRIMARIAS DIFERENCIAL I
DIFERENCIAL I
DIFERENCIAL II
DIFERENCIAL II
Rentas
ABSOLUTA
Rurales
INDUSTRIA

COMERCIO
MONOPOLIO
SECUNDARIAS MONOPOLIO
IND.
VIVIENDA
SEGREGACION
Primarias: Ligadas a la construcción como proceso productivo.

Monto mínimo de renta de los terrenos urbanos, soporta

las rentas diferenciales.
Su magnitud depende del comportamiento del mercado
ABSOLUTA inmobiliario y su límite mínimo se constituye en el nivel de
rentas rurales que se producirían en caso de no darle un
uso de tipo urbano a la tierra

Constructibilidad de los terrenos. Esta renta se vera reflejada

en las variables (Topografía, Anegabilidad, Norma de uso).
DIFERENCIAL Capacidad portante del suelo, Servicios públicos. Acceso. etc.
PRIMARIAS I
Otro factor es la localización,. , pueden generar costos
diferenciales asumidos por agentes particulares y cuyas
diferencias en términos de magnitud se reflejaran en rentas de
suelo. Disponibilidad de servicios públicos

Relacionada con la intensidad de inversión de capital.

DIFERENCIAL (altura construida (Norma de uso).
II El costo unitario por metro cuadrado construido tiende a
aumentar a medida que aumentan los niveles de
construcción. (cimentación y estructuras)
¿ porque se construye en algunos sitios en altura y en
otros no?
La incorporación en la zona urbana, de un terreno, varia las reglas del juego económico, en
lo que se refiere al mercado de tierras a saber:

La tierra se demanda ya no por hectáreas sino por metros

cuadrados, situación que es diferente por las normas
vigentes para las zonas rurales, que en principio no
permiten que se puedan segregar los predios, generando
predios menores de una Unidad Agrícola Familiar (UAF).

Los terrenos localizados dentro del espacio urbano tienen

la posibilidad de exigir la dotación de servicios públicos,
incluyendo las vías.

La condición impositiva referente al predial así mismo se

modifica.

Estas condiciones hacen que la renta absoluta urbana

(RAU) tienda a ser mayor que la renta total rural (RTR), del
entorno.
RAU > RTR
Rentas Urbanas Primarias:
Se construye en altura por:

• eficiencia

•Regulacion urbana

•Capacidad economica

•Escasez de tierra.

Se construye en altura en donde

los precios del suelo son mas altos,
Se sustituye tierra por capital

Los precios del suelo son altos por

que se construye en altura
 Dependen básicamente de las actividades generadas en el suelo urbano

Generada por aquellos terrenos que por su uso del suelo

permita mayor circulación de capital comercial. A medida
DIFERENCIAL que aumenta el foco de dicho uso o actividad, la
DE COMERCIO
velocidad de rotación de capital comercial va
disminuyendo. Se encuentra relacionada con las
variables uso actual y norma de uso.

MONOPOLIO Renta Diferencial y de monopolio Industrial: La primera

ECUNDARIAS INDUSTRIAL. se deriva de la diferenciación de aptitud de los terrenos
(Norma de uso) para dicha actividad, y la segunda de la
eventual escasez por cuenta de la Limitación de ciertos
espacios y terrenos para la explotación de esta actividad.

MONOPOLIO DE
DIFERENCIAL DE Renta generada a partir de la valoración de Aspectos
SEGREGACION
VIVIENDA determinados por sectores sociales y por los ingresos
de sus habitantes. Se encuentra íntimamente
relacionada con la tipificación de las edificaciones y
ligada a la estratificación socio-económica.
GASTO CONSPICUO
Comercio
Monopolio de segregación
Monopolio de segregación
 Fertilidad

Localización K (capital)
DIFERENCIAL I DIFERENCIAL
aplicado a
II la tierra
Aguas y
características
físicas propias
del terreno

producto
producto Renta
diferencial ESCASEZ DE TIERRAS

RENTA DE MONOPOLIO
RENTA TOTAL
PREDIOS MARGINALES RENTA POR SOBRE
PRECIO DE PRODUCTOS
RENTA ABSOLUTA
MARCO GENERAL

•Método valuatorio empleado

para la valoración de bienes
conformados por terreno y
construcción (NPH) y Propiedad
Horizontal (PH).

•Aplica para inmuebles

susceptibles de renta entre los
que se cuentan: casas
apartamentos, locales
comerciales, bodegas, oficinas,
entre otros.
MARCO JURIDICO

Resolución 620 de 2008 Decreto 422 de 2000. Establece

Instituto Geográfico Agustín
Codazzi por la cual se establece
la metodología para la
realización de los avalúos
ordenados pordel la ley 388 de
1997
los criterios a los que deben
sujetarse los avalúos y
avaluadores para determinar el
valor comercial de los inmuebles
y los datos mínimos que deben
contener los informes de avalúo..

Decreto 1420 de 1998 que refiere a

criterios a los que deben sujetarse
los avalúos para procesos
administrativos.
DEFINICION

Es la técnica valuatoria que busca establecer el

valor comercial de un bien, a partir de las rentas
o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien, o inmuebles semejantes y comparables
por sus características físicas, de uso y
ubicación.

Es necesario realizar la investigación de los

contratos que regulen la posibilidad de generar
rentas o ingresos, tales como los de
arrendamiento, para bienes comparables y
deben tenerse en cuenta aspectos tales como:

Resolución numero 620 de 2008

 Que el canon de
Que dichos contratos
arrendamiento no
tengan menos de un (1)
sobrepase los topes
año de suscritos.
legales.

Que los montos relacionados Los arrendamientos a

con el pago de servicios
públicos y las cuotas de
administración, no se incluyan
en el cálculo correspondiente
para la aplicación del método
comparar deben referirse a
inmuebles que tengan
rentas de acuerdo con la
norma de uso del terreno o
de las construcciones

Las rentas a tener en cuenta

para el cálculo del valor
comercial de la propiedad
deben estar asociadas
exclusivamente al inmueble y
no a la rentabilidad de la
actividad económica que en él
se realiza.
VARIABLES

Valor de arrendamiento: Determina el valor del canon

de arrendamiento de un inmueble o grupo inmuebles de
condiciones comparables al objeto de investigación,
descontando costos adicionales como administración,
servicios públicos, entre otros.

Valor comercial: determina el valor del venta de un

inmueble o grupo inmuebles de condiciones
comparables al objeto de investigación, descontando
costos adicionales como garajes, terrazas.

Tasa de interés: determina la tasa de interés aplicable

o tasa de capitalización (i) utilizada correspondiente a la
relación calculada entre el canon de renta y el valor
comercial de las propiedades similares al inmueble
objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes
en el predio y de localización comparable
FORMULACIÓN

Estimación del precio utilizando la renta o arrendamiento de

inmuebles. Para este fin se puede utilizar la siguiente expresión
que formaliza la relación:
r
A = -----------
i
En donde:

A = avalúo
r = arriendo
i = tasa de interés aplicable.
 FUENTES DE INFORMACION

Información documental y magnética

secundaria

Publicaciones tales como el tiempo, metro

cuadrado, la guía, etc.
Estudios de valor de renta expedidos por Información en lonjas y
asociaciones inmobiliarias
agremiaciones tales como las lonjas,
Sociedad Colombiana de Arquitectos e
Ingenieros.
Información de referencia en internet.

Información recopilada en campo.

Información catastral- ficha predial.

Paginas Web.
Ejemplo

Se tiene un bien inmueble que produce un ingreso

bruto de $ 6.200.000,00 mensuales, con un gasto
mensual de $ 2.00.000,00. Se desea determinar el
valor de ese inmueble, el cual tiene una tasa de
capitalización del 18 % anual, de acuerdo con la
investigación realizada en la actividad de
arrendamientos para bienes similares.

Determinar el valor comercial de la oficina

Ingreso Bruto Anual=$ 6.200.000*12 = $74.400.000

Gasto Anual = $ 2.000.000*12 = $2.400.000
Ingreso Neto anual= $74.400.000 - $ 2.400.000
$72.000.000
EJERCICIO 2

r r
A = i =
i A
$ 72.000.000
I = = $ 400.000.000
0.18

Vr/m2 = $ 400.000.000/125 = $ 3.200.000