«Las Rentas Secundarias», cap.

del trabajo «Hacia una teoría

de la renta del suelo urbano», 1977. Centro de Estudios
sobre Desarrollo Económico. Universidad de los Andes.
Bogotá

en MARTINEZ PARDO, Maite.(comp.) (1985) Estudios sobre la renta del

suelo. Madrid. Comunidad de Madrid.

1. Samuel Jaranillo sostiene que la renta total de cada 357

terreno es el resultado de la combinación de varias rentas:
rentas urbanas primarias y rentas urbanas secundarias, un te-
rreno puede soportar la renta absoluta urbana, una o las dos
rentas diferenciales y alguna de las rentas urbanas secundarias,
que aparecen en el proceso de circulación y de consumo de un
bien en un espacio construido.
El texto que se incluye a continuación corresponde a la
argumentación que realiza Jaranillo de la aparición y naturaleza
de rentas urbanas secundarias y su posible apropiación por la
propiedad de la tierra.
2. Las rentas urbanas secundarias que emerjan de la
articulación secundaria o indirecta del suelo con diversas activi-
dades se corresponden con tres funciones fundamentales de la
ciudad capitalista: la circulación de mercancías, la reproducción
de la fuerza de trabajo y la producción de mercancías.
3. La renta diferencial secundaria del comercio es aque-
lla que no surge de la producción de un espacio sino de su con-
sumo. La separación entre los procesos de producción y circu-
lación implican que una fracción del capital debe garantizar la
circulación y realización final de las mercancías. Para que el
 capital comercial se pueda reproducir es necesario que venda
sus mercancías a un precio, respecto al que las compró, en una
proporción que garantice la ganancia media. La masa de plus-
vaiía que capta el capital comercial es directamente proporcional
a la velocidad de rotación de su capital, pero al existir e¡ obstácu-
lo de la división técnica y social de! espacio que implica locali-
zaciones privilegiadas y diferenciadas, será el comerciante me-
jor ubicado dentro de la D.T.S.E. el que se beneficie de una velo-
cidad de rotación superior a otros que estén en localizaciones
más desfavorables. El origen de la Renta Diferencial secundaria
del comercio es la D.T.S.E. y el propietario de la tierra puede
exigir parte o toda la plusvalía captada por el comerciante y que
perecuación de las tasas de ganancia y es una deducción de la
plusvalía producida por el conjunto de capitales.
4. El consumo de vivienda es de diferente naturaleza
según la posición ocupada por el consumidor en la estructura
social, con significados diferentes para ¡a burguesía y para el
proletariado. Jaranillo distingue dos rentas secundarias de vi-
vienda: la renta de monopolio de segregación, que aparece por
358 las prácticas de consumo de la burguesía, para lo cual el consu- Entre las rentas urbanas que surgen del proceso de consu-
mo de vivienda puede ser un «gasto conspicuo» y que debido a mo del espacio construido tal vez la más clara es la que tiene
ios mecanismos de segregación socio-espacial asigna una carga relación con la actividad comercial. Para introducirla, reflexiona-
semantico-social en los espacios urbanos y está dispuesto a remos un poco sobre las características de la circulación de
pagar un «impuesto privado» que puede convertirse en renta a! mercancías en la ciudad capitalista.
ser apropiada y/o retenida por el propietario de la tierra; y la El capital comercial no es un capital productivo y, por lo
renta diferencia! de vivienda que surja del consumo de vivienda tanto, no produce plusvalía. Sin embargo, para que un capital
del obrero en diferentes localizaciones y que suponen costos sea comprometido en la circulación de mercancías se requiere
diferenciales, pudiendo aparecer un «abono diferencial» para los que se le remunere por lo menos en proporción equivalente a
obreros mejor localizados y que puede ser apropiado por ¡os la que obtendría en una inversión alternativa normal como la
propietarios del suelo. productiva. Como el funcionamiento del capital en su conjunto
5. Finalmente, Jaranillo analiza las estrategias de locali- exige la división de! trabajo entre los capitales y requiere la
zación industrial en el momento actual, resultando que además especialización de algunos en la función comercial, no existe
de soportar la industria las rentas absolutas y diferenciadas pri- otra opción distinta a que el capital productivo comparta con
marias, la intervención del Estado al intentar garantizar el fun- el capital comercia! parte de la plusvalía por él extraída. Esa es
cionamiento de! sistema urbano, a través de la planificación y ai la naturaleza de la ganancia comercial, una parte de la plusvalía
crear zonas industriales que proporcionen la aparición de econo- que e! capital productivo le transmite a este capital comercia!,
mías externas, surgen rentas diferenciales industriales derivadas y que se manifiesta en una diferencia entre el precio intermedio
de las disparidades en las condiciones de producción y rentas de los bienes (el precio al cual el comerciante compra los artícu-
industriales de monopolio, debidas a las insuficiencias de las los ai industrial, lo que constituye para él el grueso de sus cos-
mismas zonas industriales. tos), y el precio de venta final ai consumidor. Ahora bien, la mag-
 En efecto, las diferentes secciones de! espacio urbano no
nitud de esta plusvalía que se transmite al comerciante está en
son intercambiables y, por el contrario, la sociedad en su con-
proporción a la cantidad de capital socialmente necesaria para
junto distribuye las distintas actividades en las diferentes loca-
hacer circular las mercancías producidas. Y uno de los paráme-
lidades de la ciudad en un proceso que es colectivo, pero ob-
tros que determinan esta magnitud es la velocidad de rotación
jetivo y preciso. Así, en el caso de la actividad comercial que
del capital comercial: dada una masa de valor producida, depen-
nos ocupa, si un consumidor particular desea adquirir una mer-
diendo de la velocidad de rotación se requerirá una magnitud
cancía de determinado tipo, se dirigirá a ciertos lugares particu-
determinada de capital que se especialice en su circulación.
lares de la ciudad donde sabe que la encontrará, donde podrá
La velocidad de rotación del capital comercial que sirve
hallar distintas variedades, etc. De la misma forma, un comer-
de referencia para determinar su magnitud global, es un pará-
ciante que se dedique a vender estas mercancías, tendrá que
metro promedio, que es la resultante de la acción conjunta de
dirigirse a ese mismo lugar a donde acude el grueso de los com-
los capitales individuales que se dedican al comercio. Aunque
pradores. Se trata de una convención que no define autónoma-
la velocidad de rotación de todos los capitales comerciales no
mente ni el consumidor individualmente, ni el comerciante par-
tiene necesariamente que ser idéntica, de hecho, puede suponer-
ticular: es un proceso colectivo que tiene sus propias leyes y a
se a este nivel que si no existen obstáculos externos, debe
las cuales se encuentran sometidos los agentes particulares.
existir una convergencia, que es lo que da sentido social a este
Ahora bien, en lo que atañe al tópico que nos interesa,
concepto de velocidad de rotación media. De esta manera, ante
nos encontramos ante el hecho de que existirán algunos lugares
la magnitud resultante de !a diferencia entre los precios inter-
de la ciudad en los cuales la función de intercambio de mer-
medios y los precios finales al consumidor, los distintos capitales
cancías se desarrolla con mayor eficiencia. Los comerciantes
comerciales, cuya velocidad de rotación confluye, tienden a ob-
allí instalados podrán hacer rotar su capital con mayor celeridad 361
360 tener la ganancia media, en un mecanismo comparable al de las
y, por lo tanto, podrán atraer, con una inversión similar, una
oscilaciones de la remuneración de los capitales productivos al-
mayor cantidad de plusvalía que sus competidores. Esta dispari-
rededor de la ganancia media, dependiendo de las diferencias
dad no puede ser eliminada por los capitalistas, ni el carácter
en productividad que tienden a homogeneizarse.
privilegiado de los lugares positivamente asignados puede ser
Debe hacerse notar, sin embargo, que si por alguna razón
reproducido a voluntad. Se reúnen así las condiciones para el
especial un capital comercial particular logra una velocidad de
surgimiento de una renta diferencial: una ganancia extraordina-
rotación por encima de la media, dado un margen fijo entre precio
ria, cuya base escapa del control del capital. El propietario de
intermedio y precio final, obtendría una porción de plusvalía
aquellos terrenos que están cobijados bajo el privilegio de esta
mayor que el normal. Esto genera un mecanismo en e! cual los
asignación social, podrá exigir toda la ganancia que exceda la
capitales comerciales tienden permanentemente a acelerar su
remuneración normal del capitalista comercia! que quiera operar
rotación: pero al igual que la tendencia de los capitales produc-
en su predio. La competencia entre los capitalistas comercian-
tivos a aumentar su productividad no elimina la existencia de
tes asegurará la conversión de esta ganancia comercial extraor-
una productividad media socialmente relevante, si no existen
dinaria en renta A esta renta la denominaremos renta diferencial
obstáculos a la competencia entre los capitales comerciales,
secundaria de comercio.
estas divergencias individuales siempre estarán en proceso de
disolución, y lo significativo es precisamente la tasa media de Destaquemos lo siguiente: este tipo de renta que es una
rotación. de las más importantes en el marco urbano, tiene poco que ver
con las condiciones de producción del espacio construido. Son
Sin embargo, si observamos de cerca la circulación de
las características de su proceso de consumo, en este caso como
mercancías en la ciudad, vamos a encontrar un obstáculo a la
soporte de la actividad comercial, las que entran en juego.
tendencia a la homogeneizacion de la velocidad de rotación de
Las rentas diferenciales de comercio se escalonan pro-
los capitales comerciales individuales: el carácter socialmente
gresivamente, de acuerdo a la diversa velocidad de rotación de
heterogéneo del espacio urbano.
 capital comercial que se deriva de la inserción de los lotes en la
estructura de usos del suelo. Anotemos una circunstancia: de
la misma manera que en la renta diferenciaI agrícola, las con-
diciones de rotación del capital comercial que emergen como
pertinentes para la distribución general de la plusvalía entre
capitalistas productivos y de circulación, no es ya la que corres-
ponde al promedio de los capitales comerciales, sino la de los
comerciantes peor ubicados. En efecto, si a estos úitimos no se
les garantiza una ganancia media, no son invertidos en esta
opción. Es razonable suponer que la relación entre precios inter-
medios y precios finales será homogénea para todos los comer-
ciantes, y se fijará en una magnitud que asegure la ganancia
media al comerciante con la localización menos favorecida. De
esta manera, en presencia de esta renta urbana comercia!, el
capital en su conjunto debe ceder una porción mayor de plus-
valía, de la cual se apoderan los terratenientes que controlan
los predios dedicados ai comercio.
De hecho, rentas similares a la renta diferencia! comer-
cial se aplican a otras actividades en las cuales las condiciones
352 de acumulación de capital dependen del volumen de negocios,
y este se encuentra afectado por las modulaciones del uso del
espacio urbano; la actividad bancaria, la prestación de ciertos
servicios, algunas funciones de gestión, etc., generan rentas cuya
dinámica y naturaleza pueden asimilarse a las de la renta dife-
rencia! de comercio.
Para acercarnos a las rentas que surgen en el espacio
urbano dedicado a la vivienda, es importante hacer la siguiente
consideración con respecto a esta actividad en el capitalismo:
a pesar de su homogeneidad aparente el consumo de vivienda
cumple un muy diferente papel1 con respecto a! funcionamiento
del sistema capitalista, dependiendo del sector social que pro-
tagonice este consumo. En un extremo, el consumo de vivienda
por parte de la clase obrera hace parte del proceso de reproduc-
ción de la fuerza de trabajo y, por lo tanto, es una pieza clave
en la reproducción de las condiciones de acumulación. El uso de
la vivienda por parte de la burguesía, de otro lado, sería un gasto
de plusvalía, un consumo final sin otra repercusión adicional.
Esta consideración, y el hecho de que el diferente significado
de! uso de la vivienda para cada uno de estos sectores sociales
se traduce en pautas de comportamiento heterogéneas, aconseja
abordar este tema de tal manera que permita la diferenciación
del sentido que esto pueda adquirir en la sociedad capitalista.
En primer lugar, consideremos una modalidad de renta
que emerge alrededor de una de las conductas propias de la
vivienda entre las clases poseedoras: la segregación socio-
espacial.
Conocido es que un rasgo característico de ¡a organiza-
ción social capitalista consiste en que la diferenciación de clases
no se encuentra codificada explícitamente en su estructura
jurídico-política. A diferencia de otros modos de producción,
donde, por ejemplo, los derechos y deberes de un esclavo o un
propietario, o de un señor o de un siervo, estaban nítidamente
delineados, formalmente en la sociedad capitalista todos tos
hombres se encuentran en pie de igualdad ante la ley. Esto sin
duda tiene que ver con el carácter propiamente económico de!
mecanismo capitalista de extracción del excedente, que no re-
quiere acudir a la coerción abierta. Pero por supuesto, esto no
elimina ni mucho menos la existencia de ciases en el capitalismo.
Pero exige que se creen procedimientos paralelos de explicita-
ción de la pertenencia de ciase de los distintos individuos, y de
su ubicación en la escala social. El «gasto conspicuo» es uno
de estos procedimientos. El tiene por objeto, más que satisfacer
alguna necesidad objetiva, demostrar que se cuenta con el in-
greso suficiente para incurrir en él, y evidenciar de esta manera
no sólo el poder económico, sino el acceso a las consecuentes
ventajas sociales y poiíticas que se derivan de él.
Pues bien, en el marco urbano va a existir un mecanismo
similar que apunta a! mismo objetivo: la segregación socio-espa-
cial. Para evidenciar e! rango social, los grupos de más altos
ingresos reservan para la localización de su vivienda determina-
dos lugares de la ciudad, con exclusión de cualquier otro grupo
social. De esta manera, el habitar estos lugares determinados.
se convierte en señal perceptible de la pertenencia a la clase
privilegiada.
Ahora bien, el mecanismo de exclusión de ios otros gru-
pos sociales, y no por azar, es la renta de! suelo, o más exacta-
mente, un tipo de renta secundaria que denominaremos renta
de monopolio de segregación. Se trata de una suerte de im-
puesto privado que los miembros de las clases altas pagan po
ubicarse en las localidades positivamente connotadas. Aparen
temente es a cambio de nada. En realidad se paga por evidenciar
la pertenencia de clase. Al igual que ei gasto conspicuo, el pago
de esta explícita que quien lo hace cuenta con el ingreso sufi-
ciente para pagarla, y al mismo tiempo excluye de la mencionada
localización a quienes no cuenten con este nivel de ingreso.
Decimos que este «impuesto privado» se convierte en
renta de! suelo, por la siguiente razón: de una manera similar a
otros usos que hemos mencionado antes, la connotación social-
mente positiva de ciertos espacios se desarrolla a través de un
proceso colectivo que escapa a la acción de agentes individuales
tomados en forma independiente. No basta que un millonario
aislado se localice en un lugar de la ciudad para que ubicarse
allí se convierta en seña! de pertenecer a este estrato social;
ni es suficiente que un constructor produzca espacio construido
con características lujosas, para que opere este mecanismo de
significación social. En este, que es un proceso global, inter-
viene una gran cantidad de agentes y se desarrolla siguiendo
sus propias regias que nadie tiene más remedio que respetar.
En este contexto, ios propietarios jurídicos de los terrenos que
gozan de esta connotación social positiva, en realidad controlan
este mecanismo de explicitación del rango social: quien quiera
beneficiarse de él no tiene más opción que pagar esta renta de
segregación.
Aunque el mecanismo de la renta de segregación ¡o hemos
expuesto con referencia a las capas más altas de la sociedad
capitalista, porque entre otras cosas allí se presenta con mayor
claridad, de hecho no se limita a estos sectores sociales, sino
que se extiende a ios otros grupos, quienes de acuerdo al monto
de sus ingresos, intentan excluir en forma escalonada a los
estratos con poder económico inferior: la renta de monopolio de
segregación es una de las modalidades de rentas urbanas que
definen más decisivamente la configuración de Sos precios de!
suelo en la ciudad.
Una última precisión a propósito de este tipo de renta: a
pesar de que su modulación sea de tipo gradual, ¡a denomina-
ción de renta de monopolio corresponde a su naturaleza, pues su
magnitud se determina a partir de la confrontación entre oferen-
tes y demandantes.
Examinemos otra modalidad de renta secundaria que surge
en la actividad habitacional y que denominaremos renta diferen-
cial de vivienda. Para la exposición de su principio básico hare-
mos por el momento el supuesto simplificador de que aparece
solamente en relación con la capa más baja en la escala social
(¡a cual no ejerce, sino que es objeto de la segregación socio-
espacial, y, por lo tanto, es esperable que en ios lugares ocu-
pados por ella no se presente la renta de segregación). Además,
supondremos que esta capa coincide con la ciase conformada
por los productores directos asalariados.
Recordemos que en particular la vivienda es un bien que
para poder ser consumido cabalmente debe estar enlazado espa-
cialmente con otros valores de uso complementario: los sitios
de aprovisionamiento, los lugares de reproducción colectiva de
la fuerza de trabajo, y por supuesto, los lugares de empleo.
Ahora bien, la heterogeneidad característica del espacio urbano
determina que no todos los lugares destinados a la vivienda
obrera están entrelazados de manera idéntica con estos valores
de uso complementarios, lo que se traduce fundamentalmente
en disparidades en la magnitud de los desplazamientos que son
necesarios para consumir la vivienda. De esta manera surge el
hecho de que las distintas ubicaciones significan costos dife-
rentes para apropiarse de valores de uso comparables. Esto
debido a los dos puntos siguientes: la diferencia en magnitud
de los desplazamientos implica, por lo general, pagos monetarios 355
diferenciales por concepto de transporte; el tiempo diferencial
empleado en los trayectos de viaje significa gastos diferenciales
adicionales en la mercancía que los obreros venden, la fuerza de
trabajo, algo que eventualmente puede ser traducido a términos
monetarios. Si tenemos en cuenta que la vivienda es un valor
de uso indispensable para la reproducción de la fuerza de trabajo,
el monto que el obrero debe pagar por consumirla está incluido
en el salario que recibe. Como, salvo circunstancias excepciona-
les, e! salario no se f i j a de acuerdo a condiciones individuales
de cada obrero (por ejemplo, de acuerdo a donde vive cada
uno de ellos), sino a las condiciones generales, la magnitud con
la que el precio de la vivienda contribuye al salario incluirá no
sólo el valor condensado en la construcción misma, sino una
magnitud adiciona! correspondiente a! gasto en que la genera-
lidad de los obreros deben incurrir para enlazar su vivienda con
los valores de uso urbano complementarios.
En estas circunstancias el obrero que habita una loca-
lidad situada privilegiadamente a este respecto, es decir, que su
ubicación es más cercana a los valores de uso que complemen-
tan su vivienda y por lo tanto incurre en menores costos de
desplazamiento, tendría que desembolsar —con respecto al obre-
ro peor situado— una parte menor de su salario en el consumo
de vivienda. Sin embargo, este «ahorro» diferencial surge de la
inserción particular del lote en la estructura espacial de valores
de uso de la ciudad, algo que no está bajo el control de! obrero
mismo, ni bajo el control del constructor capitalista que ha pro-
ducido la vivienda que habita: es el propietario jurídico de la
tierra, con su poder de retención sobre el lote, quien podrá
exigir al obrero una cantidad de dinero —que excede el valor
de la construcción misma— equivalente a la diferencia en el
costos de consumir la vivienda en su lote, con respecto a lo
correspondiente a los ¡otes más desfavorablemente situados de-
dicados a la vivienda obrera. La afluencia en el mercado de otros
obreros demandantes de vivienda se encargará de obligar al obre-
ro que quiera ubicarse en los lugares mejor situados a despren-
derse de esta suma en favor del terrateniente (si se niega, otro
lo reemplazará). Es así como surge la renta diferencia! de
vivienda.
Subrayemos que el carácter secundario de esta renta es
evidente: desde este punto de vista, el proceso de producir
espacio construido no varía mucho de acuerdo con la localiza-
ción, pero lo que este último elemento sí introduce es una gran
heterogeneidad en los costos de consumir vivienda, y es a pro-
pósito de esto que surge la modalidad de renta que estamos
examinando.
La presencia de la renta diferencial de vivienda eleva el
costo de reproducción de la fuerza de trabajo y, por lo tanto,
presiona hacia arriba ios salarios. A largo plazo el capitalista
industrial se ve obligado a reconocer un salario de acuerdo a las
condiciones de vivienda de los trabajadores peor situados: para
ellos debe incluir el precio del espacio construido, más los cos-
tos de desplazamiento para ios trabajadores mejor localizados,
debe abonar el sobreprecio del cual se apodera el propietario de
terrenos en virtud de la renta diferencial de vivienda (que com-
pensa las ventajas derivadas de su mejor ubicación). El costo de
reproducción de la fuerza de trabajo se nivela, pues, por lo alto,
y la diferencia con las condiciones medias constituye la porción
de valor de la cual se apoderan los terratenientes en virtud de
esta modalidad de renta. Nos encontramos, pues, ante una fuente
potencial de enfrentamientos entre los capitalistas industriales
y ios propietarios urbanos, quienes tienen intereses encontrados
frente al costo de reproducción de la fuerza de trabajo.
El ajuste que hemos planteado entre !a renta diferencial
de vivienda y la elevación de salario no se da, sin embargo, en
forma automática. El trabajador debe presionar para lograr esta
adecuación, y no siempre lo consigue en la magnitud y con la
prontitud deseadas. Es por esto que la renta diferencial de vi-
vienda, a corto plazo, genera conflictos entre los trabajadores y
los capitalistas industriales, a propósito de la adecuación de!
monto de! salario a este sobreprecio de un elemento indispen-
sable para la reproducción de la fuerza de trabajo; por otra parte,
esto da lugar a enfrentamientos de los trabajadores con ios terra-
tenientes, a propósito de la resistencia de ios obreros a pagar
este tipo de renta.
La renta diferencial de vivienda implica, como hemos dicho,
una nivelación por lo alto en los costos del consumo de vivienda
de los trabajadores: los obreros mejor situados deben pagar en
renta lo que los trabajadores más mal ubicados pagan en costos
de trasnsporte. De esta manera, aunque globalmente el costo de
consumo de vivienda sea similar, encontraremos trabajadores
con salarios equivalentes que se ubican en lugares que soportan
rentas de este tipo de magnitud muy diferente.
Finalmente habría que decir que la separación que hemos
hecho aquí entre renta diferencia! de vivienda y renta de mono-
polio de segregación, es algo que responde sobre todo a exigen-
cias de claridad y sencillez en el análisis, pues pretendemos
subrayar la diferencia de naturaleza de estos tipos de renta. En
la práctica, las dos variantes se superponen sobre los espacios
dedicados a la vivienda, operando en cada uno de ellos en pro-
porción variable.
Por último, examinaremos las rentas secundarias que
surgen en el espacio construido dedicado a la industria.
En principio parecería relativamente sencillo este análisis.
En la medida en que existiesen en las distintas secciones de la
ciudad condiciones diferenciales para la producción industrial,
podría surgir una renta diferencial industrial, (Sería secundaria,
pues, a pesar de surgir de un proceso de producción, no se trata
de la producción del espacio construido, sino de su consumo,
que en este caso tendría un carácter intermedio, es decir, un
consumo productivo.)
Aunque en una lógica pura esto es aceptable, y sin duda
estas rentas así planteadas realmente existen, a la luz de un exa-
men del funcionamiento de las ciudades contemporáneas, es
necesario redimensionar su relevencia. El desarrollo técnico y
social de los medios de transporte y comunicación ha desem-
bocado en el hecho de que si bien la localización (a nivel regio-
nal) dentro de la aglomeración urbana es algo vital para la indus-
tria en la presente etapa del capitalismo, estos mismos avances
tienden a homogeneizar el espacio urbano en su interior, en lo
que ataña a las condiciones de producción. De esta manera, en
lo que respecta a los costos de producción, a un industrial le
es prácticamente indiferente localizar sus instalaciones en una
u otra parte de la ciudad. (Esto se acentúa con la concentración
de capital, que le permite al productor desdoblar espacialmente
las distintas funciones, algunas de las cuates sí se enfrentan a
condiciones heterogéneas en el espacio, pero que pueden inde-
pendizarse de la actividad propiamente productiva.)
Lo anterior no solamente conduce a que la magnitud de
estas rentas diferenciales sea muy tenue, sino, además, a que
paradójicamente la industria sea un muy mal competidor por los
terrenos en la ciudad. En la medida en que las condiciones de
producción son similares, y que esta actividad por lo general
es una gran consumidora del espacio, el capitalista industrial no
encuentra sentido en disputarle los terrenos a otras actividades
para las cuales la localización precisa es más vital, y por ello
se está dispuesto a pagar en estos otros usos rentas más ele-
vadas. La industria, por lo tanto, espontáneamente tiende a ubi-
carse en los lugares residuales donde las rentas son más bajas,
por lo general en la periferia de las ciudades.
No obstante, la actividad industrial tiene un impacto más
apreciable sobre los precios del suelo urbano a través de vías
que podríamos calificar de indirectas.
En las ciudades contemporáneas la localización de la in-
dustria rara vez se rige exclusivamente por los intereses y deci-
siones individuales de los capitalistas industriales. Dado que
esta actividad frecuentemente presenta incompatibilidades fun-
cionales con otros usos del suelo (origina contaminación, ruido,
congestión, etc.), a menudo el Estado reglamenta la implantación
industrial y la concreta en ciertos lugares específicos. Aparte
de que esto fortalece la centralización espacial de las plantas
industriales (algo que las modestas ventajas espontáneas difí-
cilmente garantizan), conduce en ocasiones a la siguiente situa-
ción: las zonas delimitadas como industriales pueden llegar a
ser insuficientes frente a la demanda. En estas circunstancias
puede surgir una renta de monopolio industrial en las zonas
asignadas.
De otra parte, aunque las aglomeraciones industriales en
la ciudad dan lugar a ventajas apenas perceptibles para la misma
industria, su vecindad, sin embargo, es definitiva para otros usos
relacionados con ella. Es el caso, por ejemplo, de pequeñas
empresas dedicadas al mantenimiento de equipos, o de comer-
ciantes que operan en renglones directamente ligados a la pro-
ducción, o quienes aprovechan para su actividad la afluencia
concentrada de un gran número de trabajadores (restaurantes,
etcétera). Desde este punto de vista las zonas industriales elevan
las rentas de los terrenos aledaños, pero no a partir del creci-
miento de rentas propiamente industriales, sino a través de la
afectación de rentas de otro tipo, sobre todo las rentas diferen-
ciales comerciales. Algo similar podría decirse del impacto de
los núcleos industriales sobre las zonas de vivienda obrera de los
alrededores: en este caso la renta afectada es la renta diferencial 369
de vivienda.
Renta Total y Precio del Suelo Urbano
Los distintos tipos de rentas urbanas tienen cada una
naturaleza distinta (1). A manera de resumen, las enumeramos
enseguida:
Generales Renta Absoluta Urbana
Rentas
urbanas Renta primaria diferencial
primarias tipo I
Diferenciales Renta primaria diferencial
tipo II
(1) Corresponde a un apartado del capítulo II de la Investigación -Hacia
una Teoría de la Renta del Suelo Urbano-. Centro de Estudios para el
Desarrollo Económico. Univ. de Los Andes, Bogotá, 1977.
 Renta Diferencial de co-
/ Comercial
mercio
Rentas Renta de Monopolio de Se-
urbanas gregación
Vivienda
secundarias Renta Diferencial de Vi-
vienda
Renta Diferencial Industrial
Industrial Renta de Monopolio Indus-
trial
Lo importante es hacer notar que estas diversas moda-
lidades de rentas urbanas se combinan y se superponen sobre
cada uno de los lotes específicos. Cada lote, por lo general,
soporta simultáneamente diversos tipos de renta: en primer
lugar, la Renta Absoluta Urbana que comparte el conjunto de los
terreno en ¡a ciudad; en segundo lugar, algunos lotes pueden,
además, soportar una o las dos rentas primarias; finalmente, los
lotes pueden sostener por lo menos una de las rentas secun-
darias.
Pues bien, la combinación de distintas rentas sobre un
lote particular conforma lo que denominaremos la renta total de
ese terreno.
Es esta la categoría que sirve de base a la conformación
de los precios del suelo urbano: de una manera similar al caso
rural, la «capitalización» de esta renta total (2) permite que los
lotes urbanos se transen en el mercado. Su magnitud, en prin-
cipio, sería equivalente al de un capital que diera como interés
una cantidad de valor igual al de la renta total.
(2) Esto, a pesar de que algunos autores como A. Lipietz ponen en duda
de que en el caso urbano exista una renta periódica. {Para él, el «tributo
urbano» sería directamente el precio.) En nuestro planteamiento podemos ver
l que las rentas secundarias se conforman periódicamente en forma clara. Las
primarias, podrían tener un período más prolongado, sin que esto altere su
naturaleza.
Otras líneas de reflexión
Por razones de espacio no incluimos aquí las derivaciones
de este análisis, pero queremos esbozar algunos de sus rasgos
más generales.
Tal vez uno de los aspectos más relevantes con respecto
a los precios del suelo urbano tiene que ver con su dinámica.
Nuestro punto de vista para abordar este tema consiste en lo
siguiente: dado que concebimos el precio del suelo urbano como
una categoría agregada, cuyos componentes tienen diferente na-
turaleza, y presumiblemente una dinámica particular, los movi-
mientos del precio del suelo deben ser considerados como una
resultante de varias fuerzas. Precisamente nuestro análisis con-
siste en examinar el impacto de diferentes procesos en la eco-
nomía globalmente, o en el sistema urbano en particular, sobre
las distintas modalidades de renta.
Distinguimos fundamentalmente dos tipos de movimien-
tos del precio del suelo urbano, los que denominamos generales,
fundamentalmente la tendencia al alza a largo plazo de los pre-
cios de los terrenos en la ciudad. Y los que denominamos parti-
culares, que son ciertos cambios más bruscos que se presentan
en algunos terrenos específicos y que dan lugar a fenómenos
económicos y urbanos de gran relevancia. Precisamente en este
último contexto examinamos ciertas operaciones que se estruc-
turan a partir de los movimientos de los precios, en particular
lo que se denomina la especulación.
De otro lado, una vez introducida la dimensión dinámica
de las rentas y considerando elementos adicionales de la com-
petencia, es posible abordar el tema de la formación del precio
del suelo a un nivel de mayor complejidad, y por lo tanto más
cercano a sus manifestaciones prácticas. Discutimos las impli-
caciones particulares del proceso de «capitalización» de la renta
en el contexto urbano, y tratamos de establecerlas distorsiones
que introducen el carácter móvil de estos precios y las imper-
fecciones de la competencia en distintos niveles.
Por último, intentamos aproximarnos al papel que la pro-;
piedad urbana cumple en los enfrentamientos entre distintos
sectores sociales. Nuestra posición es la de que estos rasgos
estructurales internos sólo son un componente de este rol: otros:
elementos que contribuyen de manera fundamental a esta definí-
 7*

ción, las constituyen las mutaciones generales de la formación

social, los cambios en la organización del proceso productivo
de la construcción, y la evolución del sistema urbano, intenta-
mos desde esta perspectiva esquematizar ciertas fases, que
arrojan una sucesión de esquemas de jerarquización de las con-
tradicciones sociales alrededor de la propiedad del suelo urbano.