¿Qué es una medianería o pared medianera?

25 abril, 2016 Mercedes Rosales

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Mercedes Rosales Araque

Documentación Jurídica de Sepín

La medianería, regulada en los arts. 571 a 579 del Código Civil, se viene definiendo como aquella
situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un
elemento común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas, cuya
finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un cerramiento diferente o propio,
evitando así un gasto inútil.

Precisamente en relación al concepto, nuestro Tribunal Supremo, en su recientísima Sentencia de 1

de marzo de 2016, ha declarado que la medianería implica una Comunidad de Propietarios de
predios contiguos sobre un elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios,
sin que se trate de servidumbre, aunque el Código Civil la trata de servidumbre legal, puesto que no
hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le
corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro
(SP/SENT/844300).

¿De qué manera puede constituirse la medianería?

La forma habitual de adquisición es mediante título, pero también puede constituirse:

Por destino del padre de familia, condición que se da cuando existe un único dueño de dos fundos
linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos.

Prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente por el art. 537 CC.

Conforme a los usos u ordenanzas locales, de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para
el predio dominante.

La problemática que se plantea frecuentemente es la duda acerca de si una pared o muro concreto
es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas, pues se presume la medianería en el
caso de paredes divisorias de edificios contiguos, en las paredes o muros divisorios de jardines o
corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas rústicas; aplicándose también a las zanjas o
acequias abiertas entre fincas contiguas.

Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del título que acredite
como propiedad de uno solo el elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de
propiedad privativa de uno. De este modo lo ha manifestado la Sentencia de la Audiencia Provincial
de Zaragoza de 30 de octubre de 2015 (SP/SENT/834344).

¿Qué derechos y obligaciones corresponde a cada vecino con respecto al uso del muro medianero?

Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus
expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art. 577 CC. Así
lo ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de marzo de 2016 (SP/SENT/844300).

Por lo que, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra,
incluso los temporales, puede elevar la pared medianera abonando los gastos de conservación de la
pared en lo que esta se haya levantado, de modo que cada propietario puede usar del medianero en
proporción a la cuota que tenga en la Comunidad, pudiendo edificar apoyando su obra en la pared
medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso
común a los demás.

Extinción de la medianería

La extinción puede darse por renuncia del propietario o por falta de uso durante veinte años, cuyo
comienzo del término dependerá si se trata de una servidumbre discontinua o continua.

En Sepín hemos elaborado un estudio de jurisprudencia al detalle sobre la servidumbre de

medianería.

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13 comentarios en “¿Qué es una medianería o pared medianera?”

pepe dijo:
29 agosto, 2016 a las 0:32

hola, quisiera saber en que situacion me encuentro legalmente:

Un casa antigua : hay dos casas unidas por una pared medianera, esta pàred hace una L.

Resulta que se estaba cayendo una parte de una de las casa y se ha adoptado por tirar el techo y
limpiar la base de esa casa

, pero al tirar se ha quedado el tejado de la otra casa un poco mal, hay que hacer una pequeña obra
para rematar el tejado y proteger la viga

medianera.

Pregunta : quien paga las mejoras esas, y que pasaria si quiseramos separar las propiedades por esa
medianera. ?

Mercedes Rosales dijo:

29 agosto, 2016 a las 12:02

Estimado Pepe :

Muchas gracias por haber acudido a nuestro blog. El contenido del mismo es meramente
informativo. Para poder facilitarle una respuesta sería necesario conocer las circunstancias concretas
del caso.

Precisamente para ello tenemos habilitado nuestro servicio de consultas de pago, donde
estudiaremos de manera pormenorizada el caso que nos comentas.

Puede contactar con nosotros a través de esta dirección de correo electrónico sac@sepin.es, en los
teléfonos 902.33.88.00 // 91.352.75.51 o entrando en el siguiente enlace:
http://www.sepin.es/tienda/ficha_boletin/default.asp?id_pto=689&%201-CONSULTA

Pablo J. Rodríguez de Hita dijo:

18 enero, 2017 a las 10:14

Hola

Resido en un último piso de un edificio de cinco plantas (dos alas en cada planta y dos pisos

por ala; total 20 pisos) constituido en Comunidad de Propietarios. Todos los pisos son

estructuralmente iguales y simétricos. Mi vecino inmediato ha comenzado una obra de

renovación de su fontanería y alicatado de su baño, contiguo al mío tras una pared medianera

que tiene una cámara de algo más de 20 centímetros, por la que discurren las tuberías de cada piso
de ese ala y la bajante general. Al abrir la pared se ha encontrado con que las
tuberías de mi baño que empalman con la bajante generalestán inmediatas (dos o tres cms.) a lo que
él llama “su”pared o “su parte de” medianería, justo encima de las suyas, e insiste en

que es responsabilidad mía cambiarlas y retranquearlas. Son tuberías antiguas, de plomo, y

las originales del edificio, así que considero que no tengo obligación de cambiarlas, aunque

estoy dispuesto a hacerlo para mayor seguridad de ambos y siempre y cuando la obra de

sustitución y retranqueo pueda hacerse por su WC, actualmente con la pared abierta debido a

esa obra suya, y no tenga que abrir y picar por el mío.

La pregunta es doble: ¿es correcto mi planteamiento de no-obligación? ¿es obra que deba

costearse por toda la Comunidad, por afectar a la estructura originaria del edificio, a la

bajante general, y a una cámara en pared medianera que es también común y comunitaria?

Muchísimas Gracias

María Jesús dijo:

14 marzo, 2017 a las 14:47

Hola !. Una consulta:

Mi vecino de al lado está haciendo una reforma integral de su piso (recién adquirido). Es un bloque
de viviendas. Propiedad horizontal.

Tenemos una pared medianera (doble capa de ladrillos) que da, por mi lado, al salón y, por el suyo, a
lo que antes era la cocina.

Ahora, en la cocina, están situando el baño de la vivienda.

Ha ido picando y picando… su capa de ladrillos la han eliminado y, como separación, entre ambas
viviendas sólo ha quedado una capa de ladrillos (presumiblemente, la mía).

De momento, en mi pared, ya se ha levantado la pintura y hay algo de humedad. Dicen que me lo

arreglarán pero tengo varias dudas.

Ellos dicen que el levantamiento de mi pintura y la humedad es porque han quitado las tuberías
antigüas (de la cocina) y es normal, pero mi pregunta es: ¿deberían levantar una nueva capa de
ladrillos (o colocar aislamiento), en su lado, para evitar que, después, cuando hayan colocado el baño
se me puedan filtrar, a mí, humedades?. ¿Es legal lo que están haciendo: un baño dónde antes había
una cocina…?.

Al golpear mi lado de la pared (la medianera entre ambas viviendas) suena a hueco y antes no ocurría
así.

¿Podrían, por favor, responderme a esta consulta?.

Gracias anticipadas.

Rosalba Romero dijo:

4 abril, 2017 a las 15:38

Rosalba Romero

04 de abril 2017

Tenogo un problema con mi vecina debido a que hace muchos años, les hablo de mis abuelos
construyeron una pared divisoria entre las casas, mi vecina tiene un pequeño cerro del lado de la
pared de la cual tengo entendido ella se beneficia, el caso es que a parte de tener el pequeño cerrito,
tiene sembrado muy cerca de la pared arboles de aguacate, mango, mamón y guayaba, las cuales ha
podado, pero la pared en cuestión está cediendo justamente hacia el lado de su casa, mi pregunta es
¡quien debe reparar dicha pared?, yo tengo entendido que debe ser en conjunto, agradezco me den
respuesta al respecto,

Inés Fadón dijo:

26 abril, 2017 a las 23:46

Soy propietario de una finca en parte rustica en parte urbana. La parte urbana esa delimitada por
edificio de dos propietarios, uno de ellos con antiguedad de mas de cien años. El propietario de este
último ha efectuado dos ventanas de ventilacion supuestamente de 30 cm de lado separadas entre si
por un ladrillo de 5 cm. Al parecer este tipo abertura puede ser legal si se ha efectuado interiormente
a nivel del techo de la habitación, aunque por mi lado al estar el tereno a mayor altura que el piso de
vivienda esta a aproximadamente a .1,5 m del suelo. Según la infomación que tengo , tambien podria
ser legal hacer un muro en mi tereno y sobre la pared donde se practico el hueco e inutilizarlo si bien
desearia evitarlo pues tengo la duda de si la pared de marras podria ser medianera por constituir
parte del cerramiento de mi finca por quel l lado. Si asi fuera ¿podria ser ilegal la práctica de la
ventana de ventilación sin mi autorización?.

Cecilia dijo:

7 noviembre, 2017 a las 17:44

Hola mi situacion es la siguiente.

Hace 3 meses me entregaron mi casa es una villa urbana. Esta villa ya la habian entregado hace
2años y esta casa estaba sola nunca la habitaron y me la dieron a mi ovbiamente atraves del serviu.

El mismo dia que hicieron entrega de mi vivienda llego la vecina a cobrarme el muro que ella habia
hecho, le dije que ne diera tiempo para arreglar mi casa y que despues hablariamos de eso, ahora
esta tipa va todos los dias a cobrarme el muro y no quiere esperar, a todo esto es un muro que a mi
parecer no es adecuado para la division de una casa, y ella ahora fue a decirme que me demandaria y
que ya habia pasado a policia local. Que puedo hacer en este caso si yo no quiero ese muro puedo
pedir que lo saque y lo haga solo en su lado y yo hacer el mio.

Miguel Angel dijo:

5 diciembre, 2017 a las 7:49

Buenos días, compre una propiedad reciente mente, es un apartamento interior una 4º planta en la
parte derecha donde no tengo ninguna ventana, hay un patio que da ha otro edificio, tiene una
separación de unos 15 metros con el otro edificio(la medianera es mi pared) y en la parte baja es la
terraza de la 1º planta de dicho edificio colindante, mi pregunta es la siguiente,¿podría abrir alguna
ventana pidiendo los permisos oportunos???

Gracias.

Manuel Sánchez Sánchez dijo:

29 enero, 2018 a las 20:34

Señores Buenas Tardes desearía hacer una consulta, la casa de la vecina ha construido su casa de 4
pisos y la pared medianera de dicha casa se ha construido a la altura de un solo piso, o sea la parte
de atraz del patio, mi pregunta es que la pared medianera debe construirse de acuerdo como avanza
los pisos cuando se construyen la casa. Gracias

MAITE dijo:

3 febrero, 2018 a las 12:10

Hola

Tengo una finca rústica en la que por uno de los lados linda con un propietario el cual no quiere
hacerse cargo del cierre q esta caído por que anteriormente nos las tenía alquiladas la misma
persona y lo desatendido.

Ahora cada una se lo menos alquilado a distintas personas entonces hasta q no se coloquen las
estacas con el alambre de nuevo no se puede meter ganado, pero según ella solo la quieren para
segar la hierba, lo cual conociéndose no me lo creo.

Me gustaría saber si el cierre de la finca, es decir los gastos de material y mano de obra, nos
corresponden pagar a medias.

Si hay alguna ley que haga referencia a esto.

Gracias

Un saludo

Juan Arnes Perez dijo:

19 julio, 2018 a las 17:02

Aguien podria decirme si, en un bloque de viviendas, la pared que separa la terraza del la vivienda de
un vecino del salon del vecino de al lado es un medianera??

A su vez, si el vecino de la terraza puede anclar el compresor del aire acondicionado en la pared de la
terraza que linda con el salon del otro vecino (que recisamente soy yo)
gracias a quien pueda ayudqrme

Jose dijo:

15 agosto, 2018 a las 12:36

Hola, hace aproximadamente 40 años mi padre hicieron un muro que seria medianero con la finca
colindante, el muro se inicio como e dicho hace unos 40 años pero no fue terminado del todo hasta
1990, este vecino no pago nada del muro, no hay ningún documento que acredite que el muro es
medianero, tan solo un papel escrito a mano con el valor del muro tan solo con la firma de mi padre
fallecido, la finca del vecino paso por varios dueños,en principio fue embargado el dueño que lo
compro arreglo un poco el terreno incluso hizo unos pilares en todo el perímetro de su finca, ahora lo
compro otro señor con este nuevo inquilino vienen los problemas, este señor de casualidad por otro
vecino le advierte que en el muro no puede construir nada ya que es medianero y no esta pagado,
pero este señor pregunta a mi familia se le dice lo mismo y que no puede modificar nada, pues nada
este señor no hace caso y modifica el tanto en altura como en la parte que da a su finca, mi pregunta
es después de casi 40 años que se empezó,casi 30 años que se acabo el muro por parte de mi
familia,no habiendo modificaciones en ese tiempo los anteriores dueños no hicieron nada al respecto
y este nuevo hace modificaciones sin consentimiento de mi familia, la pregunta es este muro le
pertenece a este nuevo dueño cuando no hay nada que diga que es medianero, y con el tiempo
transcurrido.

rosalba solis dijo:

26 diciembre, 2018 a las 20:44

Hola mi pregunta es mi casa la divide una cerca del lado del vecino pero ya se esta cayendo esta muy
vieja me corresponde a mi levantar de mi lado una cerca?

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