UNIVERSIDAD DE PIURA

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

“AÑO DEL DIALOGO Y LA

RECONCILIACION NACIONAL”

GRUPO N° 3

TEMA: EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CURSO: DERECHO CIVIL VI ´´CONTRATOS TIPICOS´´

PROFESOR: LUIS HERNAN CRUZ VILCHEZ

INTEGRANTES:

 GÓMEZ TIMANÁ JHONY

 HUAMAN ROMAN KELVIN

 LACHIRA MORE GRACIELA

CICLO: VII Ciclo

SEMESTRE: I-201
1. DISPOSICIONES GENERALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1.1.- ANTECEDENTES

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se
entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la
inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para
aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio
y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta.

El arrendamiento en los códigos civiles de 1853 y de 1936 forma parte de lo que genéricamente se denomina “locación-conducción”,
no tuvo en dichos cuerpos legales un tratamiento independiente, si no estuvo regulado conjuntamente con la locación de servicios y la
locación de obra.

El contrato de arrendamiento, regulado como contrato autónomo, forma parte integrante del proyecto del código civil de 1981 en los
artículos 1705 y siguientes.

El texto de dicho proyecto tiene como antecedentes, el ante proyecto presentado por el doctor Jack Bigio Chrem, que fue entregado a la
comisión encargada del estudio y la revisión del código civil de 1936, con fecha 27 de febrero de 1981.

La regulación del contrato de arrendamiento tiene como fuente de inspiración el texto que sobre la materia contenía el código civil de
1984, la ley del inquilinato n° 21938, la cual recoge aportes de jurisprudencia y de doctrina nacional y extranjera.

El texto del proyecto de ley de 1981 relativo al arrendamiento fue materia de 7 revisiones integrales durante las 255 sesiones que
llevo a cabo la comisión revisadora del código civil.

La regulación del arrendamiento en el código civil 1984 fue aprobada por unanimidad por los integrantes de la comisión revisadora
doctores, Alva Orlandini, Haya de la Torre, Cáceres Velázquez, Zamaolla Loayza, Castro Becerra, Fernández Arce, Velaochaga Miranda y
Bigio Chrem.

1.2.- NATURALEZA JURÍDICA DEL DERECHO DEL ARRENDATARIO

La doctrina no es pacífica al tratar el tema de la naturaleza jurídica del derecho que confiere el contrato al arrendatario. En efecto, hay
quienes sostienen que el derecho de éste es de naturaleza real y otros que, por el contrario, afirman que se trata de un derecho
personal.

Es importante tener presente que la consideración de si el derecho del arrendatario es de uno u otro carácter, generalmente responde
al análisis que efectúa cada autor de un determinado Derecho positivo, sea este nacional o extranjero.

Sobre la base de esta premisa, debe admitirse que la doctrina prevaleciente, es aquella que considera al derecho del arrendatario como
un derecho de crédito.

En nuestro régimen civil, el contrato de arrendamiento se forma por el consentimiento de las partes, sin que se requiera la entrega
simultánea del bien para su perfeccionamiento; es evidente, por tanto, que el arrendamiento tiene el derecho de solicitar al
arrendador, en ejecución del contrato, la entrega del bien y sus accesorios. Tiene, además, el derecho de exigirle una prestación de
hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien. Finalmente, tiene derecho a no ser perturbado por el arrendador en su uso
pacífico. Por consiguiente, todas estas obligaciones generan una relación personal entre arrendador y arrendatario.
1.3.- CONCEPTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en
que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”
El concepto de nuestro Código Civil, es coincidente con aquél dado por el Diccionario de la lengua española, que define la voz arrendar
como “Ceder o adquirir por precio el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios”

A su vez, la palabra arrendamiento deriva del latín, específicamente de a-renda, o sea, entregar cosas, ejecutar obras o servicios a
renta, a cambio del pago de una renta.

Incluso, el Código Civil de la República Argentina alude al contrato de locación, definiéndolo en su artículo 14934. La palabra locación
se entronca con los orígenes del contrato de arrendamiento, en Roma.

Arrendamiento, alquiler o locación, por ende, son sinónimos, aunque la primera palabra es más adecuada para nuestra tradición
jurídica

El contrato, en definitiva, es un acuerdo de voluntades que se manifiesta en común entre dos o más personas (físicas o jurídicas). Sus
cláusulas regulan las relaciones entre los firmantes en una determinada materia. (Calpe, 1970)

A la hora de determinar el contenido de cualquier tipo de contrato, tendríamos que dejar patente que en él tienen que aparecer, de
manera obligatoria, tres elementos fundamentales: los datos relativos a los sujetos que lo suscriben, los pilares de la prestación y
contraprestación que se establece, y la forma en la que se da el visto bueno a aquel por parte de las dos partes implicadas.

1.4.- DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS.

A) ARRENDAMIENTO Y COMPRAVENTA.

a.1) Semejanzas.

Ambos tienen los mismos requisitos: consentimiento, cosa y precio;

Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos, conmutativos y principales;

En ambos, una de las partes contrae la obligación de entregar una cosa, y de sanear la evicción y los vicios redhibitorios, y la otra parte
la obligación de pagar un precio;

Ambos pueden recaer sobre una cosa ajena, que no pertenezca al vendedor o al arrendador, hipótesis que no obstan a la validez del
contrato respectivo.

a.2) Diferencias.

En la compraventa, el vendedor está obligado a proporcionar al comprador el goce tranquilo y útil de la cosa, y si es dueño, a
transferirle el dominio de la misma; en el arrendamiento, el arrendador sólo se obliga a proporcionar el uso y goce temporal de la cosa
al arrendatario.

La compraventa es un título traslaticio de dominio; el arrendamiento es un título de mera tenencia.

En la compraventa, por regla general los riesgos por la pérdida fortuita de la cosa, cuando es un cuerpo cierto, son de cargo del
comprador, una vez perfeccionado el contrato (artículo 1820 del Código Civil); en el arrendamiento, son de cargo del arrendador
(artículo 1932 del Código Civil), pues destruida o deteriorada la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, se extingue el
contrato, quedando liberado el arrendatario de sus obligaciones.

En la compraventa, el precio siempre debe estipularse en dinero; en el arrendamiento, el precio puede consistir en dinero y también
en frutos naturales de la cosa arrendada (artículo 1917 del Código Civil).

En la compraventa de inmuebles, el precio debe enmarcarse dentro de los parámetros establecidos en el Código Civil, so pena d e la
eventual nulidad del contrato por lesión enorme (salvo, si se trata de una compraventa forzada, vale decir, ordenada por la justicia). En
el arrendamiento de muebles o de inmuebles, las partes pueden pactar el monto al que asciende la renta sin restricciones.
B) ARRENDAMIENTO Y USUFRUCTO.

b.1) Semejanzas.

Tanto el arrendamiento como el usufructo confieren un derecho de goce sobre cosa ajena.

Ambos sólo confieren la mera tenencia sobre la cosa.

b.2) Diferencias.

El arrendamiento confiere un derecho personal al arrendatario, para gozar de la cosa dada en arriendo; el usufructo otorgar un
derecho real;

El arrendamiento sólo tiene por fuente el contrato; el usufructo puede originarse en la voluntad del testador, el acuerdo de los
contratantes o en la ley (derecho legal de goce o usufructo legal del padre o madre sobre los bienes del hijo no emancipado y el del
marido sobre los bienes de su mujer, cuando hubiere sociedad conyugal);

El arrendador contrae obligaciones correlativas; el nudo propietario no se obliga para con el usufructuario, sin perjuicio de respetar su
usufructo;

El usufructuario debe rendir caución suficiente de conservación y restitución y debe practicar un inventario solemne; el arrendatario
no tiene dichas obligaciones, a menos que el arrendador le exija entregar una suma por concepto de garantía o se confeccione un
inventario, como suele ocurrir al arrendarse inmuebles, detallándose los muebles que se contienen en ellos o sus instalaciones;

Los derechos del arrendatario se transmiten a sus herederos; el usufructo expira con la muerte del usufructuario;

En el arrendamiento, siempre debe haber un precio.

El usufructo puede ser gratuito.

C) ARRENDAMIENTO Y COMODATO.

c.1) Semejanzas.

Ambos contratos proporcionan el goce sobre una cosa ajena;

Ambos sólo confieren la mera tenencia sobre la cosa.

c.2) Diferencias.

El arrendamiento es un contrato bilateral; el comodato es un contrato unilateral;

El arrendamiento es un contrato oneroso; el comodato es un contrato gratuito;

El arrendamiento es consensual, por regla general; el comodato es un contrato real;

El arrendamiento no se extingue con la muerte del arrendador o del arrendatario; el comodato se extingue con la muerte del
comodatario.

1.5.- CLASES DE ARRENDAMIENTO.

Se desprende del concepto legal que el contrato de arrendamiento puede ser de tres clases:

a) Arrendamiento de cosa;

b) Arrendamiento de obras; y
c) Arrendamiento de servicios.

En esta obra, haremos un análisis exhaustivo del arrendamiento de cosa y revisaremos sólo en términos generales el arrendamiento
de obra. El arrendamiento de servicios no será estudiado, pues hoy en día son otras ramas del Derecho las que regulan sus principales
figuras, a saber, fundamentalmente el Derecho Laboral y el Derecho Comercial.

1.6.- REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Como bien puntualiza Alessandri, tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia
particulares, que, de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:

a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que
a su vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un servicio.

b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de renta cuando se paga periódicamente.

c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de
voluntades, acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de comodato, o
simplemente ante un contrato atípico.

1.7.- CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

a) Estamos ante un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1915, que origina obligaciones tanto para el
arrendador como para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, o cumple un servicio o ejecuta una obra material, y la
otra paga un precio a cambio.

b) Se trata de un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes, gravándose recíprocamente.

c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a
entregar o hacer en favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce temporal de la
cosa arrendada o por el servicio u obra que se realizará en su favor.

d) Es principal, porque subsiste por si solo, sin necesidad de otra convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el
cumplimiento de otra convención.

e) Por regla general, es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el solo acuerdo de las voluntades,
incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del
consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en el
segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5º del Decreto Ley número 993, del año 1975.

Además, dados los términos de los incisos 2º y 3º del artículo citado, el contrato será inoponible.

f) El arrendamiento es un título de mera tenencia. Quien recibe una cosa en arrendamiento, sólo tiene sobre ella la calidad de mero
tenedor, y por ende reconoce dominio ajeno, sin que, en principio, pueda llegar a adquirir el dominio por prescripción Lo expuesto,
salvo, si opera el caso excepcionalísimo contemplado en el artículo 2510 regla 3ª del Código Civil, única hipótesis en que la mera
tenencia podría mudar en posesión y permitir arribar al dominio vía prescripción adquisitiva, cuando se cumplen los dos requisitos
copulativos allí indicados:
i) Que el que se pretende dueño no pueda probar que en los últimos diez años se haya reconocido expresa o tácitamente su dominio
por el que alega la prescripción;

ii) Que el que alega la prescripción pruebe haber poseído sin violencia, clandestinidad ni interrupción por el mismo espacio de tiempo.

g) El arrendamiento es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo. Cumplido su plazo de vigencia,
normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario,
expresada con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la convención (vale decir, con
una cierta antelación, previa al vencimiento del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas formalidades,
como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir
que, en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por
cualquier plazo, con o sin tácita reconducción. Distinta es la fórmula que se emplea en códigos extranjeros. Así, dispone el artículo
1505 del Código Civil de la República Argentina: “El contrato de locación no puede hacerse por mayor tiempo que el de diez años. El que
se hiciere por mayor tiempo quedará concluido a los diez años”. Por su parte, el Código Civil peruano, distingue entre contratos de
arrendamiento de duración determinada o indeterminada (artículo 1687), estableciendo que “El plazo del arrendamiento de duración
determinada no puede exceder de diez años” (artículo 1688, inciso 1º). Todavía más, la duración de los contratos de arrendamiento de
bienes pertenecientes a entidades públicas o a incapaces, no puede ser mayor de seis años (artículo 1688, inciso 2º).

h) Normalmente, se trata de un contrato de administración, no de disposición. Por ello, “para arrendar a través de un mandatario o
representante basta que se le hayan otorgado las facultades del artículo 2132 del Código Civil. Sin embargo, podría cuestionarse esta
facultad cuando se arrienda por largos períodos de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera
disposición de la cosa.

Con todo, si dentro del giro ordinario de la cosa dada en arrendamiento está la disposición de bienes, como por ejemplo tratándose de
un predio agrícola, el arrendatario podrá ejecutar actos de disposición, en ese caso, relativos a los frutos cosechados.

Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato es dirigido, porque:

cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que
el arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el arrendador le notifica el desahucio17
(artículos 3º y 4º de la Ley 18.101);

si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del
contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que
falte, derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101).

son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios (artículo 19º de la Ley 18.101)

En relación a lo anterior, Rubén Celis señala que “Atento a lo que dispone el artículo 12 del Código Civil, la cláusula del contrato en que
el arrendatario renuncie a un derecho que la ley le acuerda, carecerá de todo valor y se tendrá por no escrita. (Será, por ejemplo, el
caso en que renuncie anticipadamente al plazo de que legalmente dispone para restituir el inmueble. Una vez determinado
judicialmente ese plazo, podrá, sin embargo, renunciarlo).”

j) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de
celebrado, aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y
las obligaciones emanadas del contrato.

k) Es un contrato típico, pues la ley lo regula exhaustivamente, tanto en el Código Civil como en disposiciones especiales.

1.8.- LOS SUJETOS DEL ARRENDAMIENTO

En el arrendamiento intervienen dos sujetos:

El que arrienda el bien, llamado arrendador o locador, y el que lo toma en arrendamiento esto es el arrendatario, locatario, conductor
o inquilino. (Pezet)

La regla general es que cualquier persona puede ser arrendatario de un bien, salvo que la ley lo impida.

En tal sentido, el artículo 1668 del Código Civil Peruano de 1984 se encarga de establecer que no pueden tomar en arrendamiento el
administrador (respecto de los bienes que administra) y aquel que por ley está impedido.

Entendemos que el caso del administrador con relación a los bienes que administra resulta un principio de absoluta equidad,
estableciendo fundamentalmente para evitar que se produzcan situaciones de injusticia en las que el administrador de bienes ajenos
celebre un contrato consigo mismo como arrendatario de uno de los bienes que administra.

La ley entiende que aquí se presenta uno de esos casos en los que existe conflicto de intereses, ya que el administrador podría
aprovecharse de su condición para proceder a convertirse en arrendatario bajo términos sumamente beneficiosos.

No obstante, lo señalado, debemos recordar que este sería un típico caso del denominado contrato consigo mismo, el cual se encuentra
regulado por el artículo 166 del Código Civil Peruano. Esta norma establece que es anulable el acto jurídico que el representante
concluye consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, menos que la ley lo permita, que el representado lo haya
autorizado específicamente o que el contenido del acto jurídico haya sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un
conflicto de intereses. La norma agrega que el ejercicio de la acción le corresponde al representado.

1.9.- OBJETO DE LA PRESTACION

Pueden ser objeto de la prestación que asume el arrendador o locador toda clase de bienes, sean cosas o derechos. La única limitación
que existe y que es inherente a la naturaleza es la que concierne al consumo del bien. En efecto, como el arrendamiento es un contrato
de duración (tracto sucesivo) existe inevitable deber d conservación y el bien es materia de la prestación no puede ser
sustancialmente alterado y deber ser devuelto, sin otra modificación que la derivada de su natural desgaste, l termino dl contrato. Si
esta obligación no puede quedar satisfecha por haberse consumido el bien estaríamos en presencia de un contrato distinto, y
generalmente se trataría de una compraventa o un mutuo en especie. (Pezet).

1.10.- PAGO DE CIERTA RENTA

El arrendatario se obliga esencialmente al pago de la renta. Conviene indicar que la renta es a merced conductiva, alquiler, canon
arrendaticio, precio, compensación o contraprestación que se obliga a pagar el arrendatario al arrendador por la cesión temporal del
uso de un bien.

La renta debe ser determinada o, al menos, ser susceptible de determinación. En cambio, si no se hubiera acordado la renta, el
arrendamiento no se habría formado por falta de acuerdo sobre uno de sus elementos esenciales.

A este respecto, el tratadista de Derecho español Calixto Valverde expresa lo siguiente:

El precio, la merced o el alquiler, que todos estos nombres toma, ha de reunir la condición de cierto, si bien el concepto de certeza es
muy amplio. No obsta a la certeza del precio, que éste no sea en numerario, más aun, aunque no medie precio, si éste es sustituido por
una equivalencia también cierta, incluso la de servicios personales, o un aprovechamiento de otra finca, se está en el caso de un
arrendamiento.

2.- EL ARRENDAMIENTO DE COSAS.

2.1.- DEFINICIÓN.

Se entiende por tal aquél contrato por medio del cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa a
la otra de las partes, llamada arrendatario, la que se obliga a pagar por ese goce un precio determinado.
 Si bien el Código Civil, en el artículo 1915, alude al “goce de una cosa”, es obvio que el arrendamiento confiere también el uso de la
misma, entendiéndose, igual que acontece en el artículo 582 del mismo Código, cuando se define el dominio o propiedad, que la
facultad de uso está comprendida por la facultad de goce, para los efectos de ambos artículos (lo mismo acontece en el artículo 764,
cuando se define el usufructo, y en el artículo 811, cuando se define el derecho real de uso, ambos del Código Civil).

El Ius Utendi significa que el propietario puede utilizar o servirse de la cosa. En tal sentido, “La facultad de uso se traduce en aplicar la
cosa misma a todos los servicios que es capaz de proporcionar, sin tocar sus productos ni realizar una utilización que implique su
destrucción inmediata”.

2.2.- ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA.

A) CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES.

Hemos indicado que el arrendamiento es un contrato consensual, por regla general. Nos remitimos por tanto a lo expresado en las
características del contrato de arrendamiento.

Nada impide que las partes acuerden transformar en un contrato solemne al arrendamiento (artículo 1921 del Código Civil). En este
caso, los efectos serán los mismos previstos en el artículo 1802 del Código Civil, en la compraventa, operando el derecho de
retractación, antes del cumplimiento de la solemnidad convencional o de la entrega de la cosa arrendada.

B) LA COSA ARRENDADA.

Debe reunir los requisitos comunes al objeto de todo contrato, cuando recae sobre una cosa: ha de ser real; comerciable; determinada
o determinable; y susceptible de darse en arrendamiento (constituir objeto lícito).

C) EL PRECIO.

Se llama precio lo que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada. Puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales
de la cosa arrendada (artículo 1917 del Código Civil); y en este segundo caso, caben dos opciones:

Puede fijarse una cantidad determinada; o

Puede fijarse una cuota de los frutos de cada cosecha; cuando el precio del arrendamiento consiste en una parte alícuota de los frutos
que produce la cosa, hay un contrato de aparcería, también denominado mediería.

El artículo 1918 del Código Civil dispone que “El precio podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta”, lo que
significa que debemos aplicar los artículos 1808 y 1809 del Código Civil, que establecen:

El precio debe ser determinado por los contratantes;

Podrá asimismo dejarse la determinación del precio al arbitrio de un tercero, y mientras ello no ocurra, no habrá arrendamiento (en
este caso, se entiende que el contrato se celebra bajo la condición suspensiva consistente en que el tercero fije el precio del
arrendamiento).

2.3.- EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA.

Corresponde ahora que revisemos cuáles son las obligaciones que debe cumplir cada parte del contrato, lo que analizaremos en forma
exhaustiva. A continuación, mencionaremos sólo de manera esquemática, cuáles son los derechos de los contratantes, en el entendido
que no consideramos necesario profundizar en ellos, pues, a fin de cuentas,

se trata de las obligaciones que emanan del contrato, vistas desde la óptica de quien tiene derecho a exigir su cumplimiento.

3.- OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

3.1.- OBLIGACION DE ENTREGA DEL BIEN:

En verdad, “el arrendador contrae una sola obligación, la de hacer gozar de la cosa al arrendatario, la de proporcionarle el goce tranquilo
de la cosa durante el tiempo del contrato; a ello convergen todas las obligaciones que la ley impone al arrendador”

Esta obligación se descompone en tres, por el artículo 1924 del Código Civil:

Entregar al arrendatario la cosa arrendada;

Mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;

Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

A las tres anteriores, que podríamos calificar de principales, agregamos otras obligaciones, secundarias si se quiere, pero no por ello
carentes de importancia, a saber:

Obligación de sanear los vicios redhibitorios de la cosa;

Obligación de reembolsarle al arrendatario, las sumas que éste destinó a reparaciones del inmueble, cuando dicho gasto era de cargo
del arrendador;

Obligación de restituir al arrendatario la suma recibida por concepto de garantía, si procede.

Obligación de permitir que el arrendatario de un establecimiento comercial, fije por algún tiempo un aviso en el frontis del local que
arrendaba, informando acerca de su nuevo domicilio.

El artículo 1678 del Código Civil Peruano establece que el arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado.

Resulta evidente que el citado numeral regula la que constituye una obligación de dar que asume el arrendador con respecto al
arrendatario.

Esta obligación deberá ejecutarse en estricto apego a los principios de identidad e integridad del pago. Adicionalmente debemos
precisar que el artículo 1678 establece que el bien debe entregarse con todos sus accesorios.

El citado precepto concuerda con lo establecido por el segundo párrafo del artículo 1134 del Código Civil, norma propia de las
obligaciones de dar bienes ciertos. Dicho artículo señala lo siguiente "el bien debe entregarse con sus accesorios, salvo que lo contrario
resulta de la ley, del título de la obligación o de las circunstancias del caso”.

El primer párrafo del artículo 1134 del Código Civil Peruano de 1984 impone al deudor la obligación de conservar el bien hasta su
entrega; vale decir, la obligación de realizar todos los actos conducentes a que el bien conservé, en el momento que se efectué el
traspaso del mismo al acreedor, todas las características que tenía cuando se generó la obligación (en caso de los contratos, al
momento de su celebración).

En lo relativo al segundo párrafo del artículo 1134 podemos decir que dicho precepto no hace sino recoger los principios establecidos
en el artículo 888 del Código Civil en lo referente a las partes de un bien que se considera sus accesorios. Esta norma señala lo
siguiente: "son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u
ornamental con respecto a otro bien. Así, el segundo párrafo del artículo 1134 recoge el antiguo principio jurídico de que los
accesorios sigue la suerte de lo principal, de modo tal que, si un deudor se haya obligado a entregar un bien cierto, deberá serlo junto
con sus accesorios (salvo que lo contrario resultase de la ley, del título de la obligación o de la circunstancia del caso, según establece el
mencionado artículo).

3.2.- PRESUNCION DE UN BUEN ESTADO DEL BIEN:

De acuerdo con lo establecido por el artículo 1679 del Código Civil Peruano: "Entregado al bien al arrendatario se presume que se haya
en estado de servir y con todo lo necesario para su uso".

La presunción establecida en el artículo 1679 tiene directa relación con la idea de que, una vez entregado el bien por el arrendador al
arrendatario, dicho bien se encuentra en estado de servir; vale decir que resulta útil a efectos de contrato celebrado.
3.3.- OBLIGACION DE MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL USO DEL BIEN:

De conformidad con lo prescrito con el articulo 1680 (inciso 1) del Código Civil Peruano, el arrendador también está obligado a
mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato, y a conservarlo en buen estado para el fin del
arrendamiento.

3.4.- OBLIGACION DE REALIZAR LAS REPARACIONES NECESARIAS:

De acuerdo con lo prescrito por el articulo 1680 (inciso 2), el arrendador también está obligado a realizar, durante el arrendamiento,
todas las reparaciones necesarias salvo pacto distinto.

En lo relativo a las reparaciones necesarias que deberá efectuar el arrendador constituye una norma de eminente carácter dispositivo,
tal consideración es rectificada en la parte final del referido inciso 2, cuando se admite pacto distinto.

4. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

4.1.- OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

La regulación del contrato de arrendamiento destina a este capítulo tercero a desarrollar las obligaciones del arrendatario.

El artículo 1681 del código civil, desarrolla extensamente las obligaciones del arrendatario:

ARTÍCULO 1681°

El arrendatario está obligado:

1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias.

2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.

3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.

4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el
bien.

5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.

6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.

7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.

8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.

9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.

10.-A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso
ordinario.

11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

En relación a las obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento, es pertinente citar la doctrina que formula el jurista Antonio
Hernández Gil, quien expresa lo siguiente:

´´Si la prestación es de tracto sucesivo o periódico, el plazo actúa, no como medio de diferir el cumplimiento, sino como medio de
determinar el tiempo durante el cual han de estar produciéndose los efectos del cumplimiento. Así, en el contrato de arrendamiento,
durante todo el plazo o periodo de vigencia, las obligaciones se mantienen en constante situación de cumplimiento.
4.1.1 INCISO 1.- A RECIBIR EL BIEN, CUIDARLO DILIGENTEMENTE Y USARLO PARA EL DESTINO QUE SE LE CONCEDIÓ EN EL
CONTRATO O AL QUE PUEDA PRESUMIRSE DE LAS CIRCUNSTANCIAS.

La primera obligación del arrendatario consiste en recibir el bien; no obstante cabe recordar que su principal obligación es la de pagar
la renta convenida.

El arrendatario debe no solo recibir el bien, sino cuidarlo diligentemente. Ello no es sino el reflejo del principio general de derecho en
cuya virtud la diligencia exigida en el cumplimiento de los deberes y en el goce de ciertos derechos es la es la del buen padre de familia.
O, como se expresa en otras legislaciones, cuidar el bien como si fuera propio.

Además el arrendatario debe usar el bien al destino previsto en el contrato. Por consiguiente, si se alquila un caballo para paseo no
puede destinarse para servir de medio de transporte de objetos.

Debe advertirse que la circunstancia de que el arrendatario utilice el bien para diverso uso del convenido, autoriza al perjudicado por
el incumplimiento para solicitar la resolución del contrato, aunque el arrendatario pruebe que el cambio de uso no causa perjuicio al
arrendador. Esta conclusión tiene su fundamento en el principio de la fuerza obligatoria del contrato.

4.1.2 INCISO 2.- A PAGAR PUNTUALMENTE LA RENTA EN EL PLAZO Y LUGAR CONVENIDOS Y, A FALTA DE CONVENIO, CADA MES,
EN SU DOMICILIO.

Este inciso regula la obligación esencial del arrendatario, cual es la de pagar la renta. La renta es la contraprestación que debe pagar el
arrendatario por el uso del bien materia del contrato.

En cuanto a la determinación de la renta, el legislador no ha considerado conveniente establecer límites para las que las partes
acuerden el monto de esta. De modo, que en esta manera hay libertad contractual para convenir la merced conductiva.

En lo que respecta al contenido de la renta, esta puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra prestación, tal como se ha
indicado en los motivos del artículo 1666° del Código Civil. Por consiguiente, no es requisito esencial que la merced conductiva sea una
suma de dinero.

Cuando la renta consiste en una suma de dinero, que es el caso más frecuente, puede ser convenida en moneda nacional o extranjera.

El pago de la renta se efectúa, por lo general, de modo periódico. Debe pagarse, a falta de acuerdo de las partes, cada mes, según
dispone este inciso.

El cumplimiento oportuno de la renta puede ser garantizado por una fianza o por cualquier garantía real.

El monto de la renta no puede ser variado unilateralmente por alguna de las partes. De modo que ni el arrendador puede aumentarlo
a su sola discreción, ni el arrendatario, a su turno de rebajarlo.

Si el arrendatario deja de cumplir su obligación de pagar la renta, el arrendador perjudicado por dicho incumplimiento puede
demandar la resolución del contrato, siempre que el arrendador haya dejado de pagar dos mensualidades y quince días, conforme a lo
dispuesto en el artículo 1697° inciso 1´ del Código Civil, si se trata del arrendamiento concertado por mensualidades. Debe advertirse
que alternativamente a accionar la resolución del contrato, el arrendador puede también demandar el cumplimiento de la obligación,
al amparo de lo dispuesto en el inciso 1´del artículo 1219° del Código Civil.

Debe notarse que si el arrendatario está obligado a pagar la renta de manera puntual, le corresponde el derecho de exigir al
arrendador el recibo que acredite el pago de la merced conductiva. Inclusive, el artículo 1230° del Código Civil lo autoriza a retener el
pago mientras el recibo no le sea otorgado por el arrendador.

Asimismo, debe indicarse que, de acuerdo a los principios generales que informan la mora, la renta no devenga intereses sino desde
que el arrendatario es interpelado judicial o extrajudicialmente.

También debe recordarse que el derecho del arrendador al cobro de la renta prescribe a los 10 años del vencimiento de cada periodo,
con arreglo a lo dispuesto en el inciso 1´ del artículo 2001° del Código Civil.
4.1.3 INCISO 3.- A PAGAR PUNTUALMENTE LOS SERVICIOS PÚBLICOS

SUMINISTRADOS EN BENEFICIO DEL BIEN, CON SUJECIÓN A LAS NORMAS QUE LOS REGULAN.

Este inciso se refiere a las prestaciones accesorias de cargo del arrendatario, consistentes en pagar los servicios suministrados en
beneficio del bien.

Obviamente, tales servicios están referidos al arrendamiento de bienes inmuebles y consisten por ejemplo, en los suministros de
energía eléctrica y agua.

El fundamento para imponer tales prestaciones a cargo del arrendatario encuentra su razón de ser en que es el arrendatario quien se
beneficia con la utilización de la energía y el agua que le son suministradas.

4.1.4 INCISO 4.- A DAR AVISO INMEDIATO AL ARRENDADOR DE CUALQUIER USURPACIÓN, PERTURBACIÓN O IMPOSICIÓN DE
SERVIDUMBRE QUE SE INTENTE CONTRA EL BIEN.

Esta disposición tiene como fuente de inspiración lo establecido en el inciso 3, del articulo 1517 del Código Civil anterior, al que se le
ha agregado, a propuesta del doctor Max Arias Schreiber Pezet, la obligación del arrendatario de avisar inmediatamente al arrendador
las circunstancias que en él se precisan.

José León Barandiarán al referirse al inciso 3, del artículo 1517° del ordenamiento civil derogado, enseña:

"Este asunto se conecta con lo indicado en el inciso 2 del artículo 1513°, que impone la obligación de garantía de derechos al locador.
El locador no puede hacer la defensa pertinente ante la perturbación jurídica emergente, si no es puesta en conocimiento de dicho
locador.

Como ha escrito Planck: En caso que el conductor no haga inmediatamente, o sea, sin tardanza culpable, la comunicación entonces
debe responder por perjuicios frente al locador, que por tal causa se produzcan, cuando el locador como consecuencia de la demora de
la comunicación, no obtuvo conocimiento sobre el remedio necesario frente a la circunstancia".

En razón de que el legislador no impone una forma determinada para practicar el aviso, el arrendatario puede hacerlo en cualquier
forma, aunque es preferible emplear la forma escrita para evitar discusiones posteriores.

4.1.5 INCISO 5.- A PERMITIR AL ARRENDADOR QUE INSPECCIONE POR CAUSA JUSTIFICADA EL BIEN, PREVIO AVISO DE SIETE DIAS

Tiene por objeto permitir que el arrendador pueda constatar el estado de conservación del bien a fin de comprobar un uso diligente
del bien arrendado o, en su caso, si se han producidos deterioros o daños en el bien y si se han efectuado las reparaciones de
mantenimiento ordinario a que está obligado el arrendatario.

Es importante indicar que el derecho de inspección no puede ser ejercido arbitrariamente por el arrendador. De esta manera, la ley
pone un límite al derecho del arrendador de visitar el bien que solo puede ejercitarlo por causa justificada y no por motivos que
respondan al capricho o la ostentación.

El precepto establece que el preaviso debe tener una anticipación de 7 días naturales y responder, como queda dicho, a una causa
justificada. Cabe precisar que el derecho de inspección de bien puede ser ejercido por el arrendador sin que medie proceso judicial
entre las partes o mientras este se encuentre en proceso.

4.1.6 INCISO 6.- A EFECTUAR LAS REPARACIONES QUE LE CORRESPONDAN CONFORME A LA LEY O AL CONTRATO.

Este inciso establece que el arrendatario está obligado a efectuar las reparaciones que le corresponden conforme a ley o al contrato.
Estas reparaciones son llamadas por la doctrina como locativa, ordinaria o de mantenimiento.

Respecto de las reparaciones que la ley le impone, corresponde indicar que se refieren a los gastos de conservación y de
mantenimiento ordinario, esto es, los que deben efectuarse para reparar deterioros de pequeña importancia.

Esta obligación del arrendatario no es sino una consecuencia de la obligación que le impone la ley de cuidar la cosa diligentemente.
Debe recordarse que la necesidad de las reparaciones a cargo del arrendador, que el legislador las denomina ´´necesarias´´, deben ser
comunicadas de inmediato por el arrendatario, bajo responsabilidad de daños y perjuicios.

4.1.7 INCISO 7.- A NO HACER USO IMPRUDENTE DEL BIEN O CONTRARIO AL ORDEN PÚBLICO O A LAS BUENAS COSTUMBRES.

El nuevo Código Civil a fin de establecer que el arrendatario no debe usar de manera imprudente el bien arrendado. Por ejemplo, no
constituye un uso cuidadoso del bien arrendado, si se utilizan elementos inflamables sin adoptar las medidas de precaución
respectivas.

Este inciso se complementa con el inciso 1´, según el cual se establece que el arrendatario debe efectuar un uso diligente del bien
arrendado.

4.1.8.- INCISO 8.- A NO INTRODUCIR CAMBIOS NI MODIFICACIONES EN EL BIEN, SIN ASENTIMIENTO DEL ARRENDADOR.

Este inciso se introduce como natural consecuencia de la obligación que tiene el arrendatario de devolver el bien en el estado que lo
recibió.

En efecto, si la sola calidad de arrendatario otorgase la facultad de efectuarse innovaciones en el bien, ello podría importar gastos no
queridos al arrendador para volver el bien a su estado original. Cuando se trata de obras que están por iniciarse o recientemente
iniciadas, el arrendador puede impedir su construcción mediante el interdicto de obra nueva; si se trata de obras ya ejecutadas, puede
solicitar la restitución del bien se efectúe en el mismo estado que lo entrego al arrendatario.

En todo caso, el arrendatario puede evitar situaciones conflictivas si cuida de obtener del arrendador, antes de realizar innovaciones,
la autorización correspondiente.

4.1.9 INCISO 9.- A NO SUBARRENDAR EL BIEN, TOTAL O PARCIALMENTE, NI CEDER EL CONTRATO, SIN ASENTIMIENTO ESCRITO
DEL ARRENDADOR.

Se consagra una obligación de no hacer, consistente en la obligación del arrendatario de no subarrendar el bien ni ceder el
arrendamiento.

Se considera que el arrendador no le es indiferente la persona del arrendatario y por tal motivo se establece que este no puede
subarrendar el bien sin su asentimiento escrito del arrendador. Si a pesar de tal restricción, el arrendatario subarrienda el bien o cede
el contrato, el inciso 4’ de artículo 1697° del Código Civil faculta al arrendador a solicitar la resolución del contrato.

El arrendador tiene además del derecho a resolver el contrato, facultad de solicitar la indemnización por los daños y perjuicios que el
incumplimiento del deber de abstención del arrendatario le hubiere irrogado.

4.1.10 INCISO 10.- A DEVOLVER EL BIEN AL ARRENDADOR AL VENCERSE EL PLAZO DEL CONTRATO EN EL ESTADO EN QUE LO
RECIBIÓ, SIN MÁS DETERIORO QUE EL DE SU USO ORDINARIO.

Se regula la obligación del arrendatario de restituir el bien al vencimiento del plazo del contrato, con las llaves y los demás accesorios
que le correspondan. Tal devolución debe efectuarse no solo en el plazo acordado, sino también en el estado en que se recibió el bien,
salvo el desgaste producido con motivo del tiempo.

Como quiera que el arrendatario está obligado a restituir al arrendador una cosa cierta no puede devolverle otra, bajo el pretexto de
que tiene mayor valor, de acuerdo al principio general contenido en el artículo 1132° del Código Civil. Según este precepto que no es
sino el desarrollo del principio de identidad, el arrendatario está obligado a restituir un bien idéntico al ofrecido.

La obligación de conservar el bien afecta tanto a la entrega como a la restitución, por aplicación del principio general cont enido en el
artículo 1134° del Código Civil, es así que, el arrendatario está obligado a conservarlo en buen estado hasta su devolución al
arrendador.

Finalmente, debe advertirse que si bien el texto alude a la obligación del arrendamiento de devolver el bien al vencimiento d el plazo,
debe entenderse que este también está obligado a ello en todo supuesto en que el contrato de arrendamiento sea resuelto (judicial y
extrajudicialmente), sea rescindido o sea declarada su nulidad.
4.1.11 INCISO 11.- A CUMPLIR LAS DEMÁS OBLIGACIONES QUE ESTABLEZCA LA LEY O EL CONTRATO.

Este inciso incluye las obligaciones convenidas por las partes que no resultan de los incisos 1´ al 10´ tales obligaciones pueden ser
pactadas por los contratantes en ejercicio de la autonomía de la voluntad, en tanto no atenten contra la moral o el orden público.

Cabe indicar que el artículo 1697° del Código Civil establece que el arrendamiento puede resolverse si el arrendatario incumple
cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme al contrato o a la ley.

4.2.- OBLIGACIONES DE EFECTUAR REPARACIONES

ARTÍCULO 1682°

El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por
los daños y perjuicios resultantes.

Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al
mismo tiempo al arrendador.

En los demás casos, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

Este precepto establece las reparaciones que deben ser efectuadas por el arrendador y el arrendatario.

Debe tenerse en cuenta que, en principio, las reparaciones más importantes, esto es, las que no corresponden a deteriores menores,
corren a cargo del arrendador, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 2´de artículo 1680° del Código Civil.

Como quiera que el arrendatario sea quien tiene contacto inmediato con el bien, es a quien corresponde poner en conocimiento, sin
dilación, al arrendador, la necesidad de reparaciones. La ley no impone ninguna forma para la comunicación; solo exige que el aviso se
efectué sin dilación.

Cuando se trata de reparaciones urgentes, se establece que el arrendatario debe efectuarlas directamente, dando aviso al arrendador.
En este supuesto es decir, en tanto se efectué la comunicación sin retardo, tiene derecho a exigir el reembolso de los gastos al
arrendador.

4.3.- RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO EN CASO DE PERDIDA O DETERIORO DEL BIEN ARRENDADO

ARTÍCULO 1683°

El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven
de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él.

Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea
temporalmente, al uso del bien.

En consecuencia, en tales casos toca al arrendatario probar, en el proceso que corresponda, la ausencia de culpa a fin de eximirse de la
indemnización a que diere lugar la ocurrencia. Se establece también en el último párrafo de este precepto el caso de responsabilidad
indirecta del arrendatario, en los casos de pérdida o deterioro del bien por causa imputable a terceros que acceden al uso del bien,
aunque sea de manera temporal.

4.4.- CASO DE BIEN DESTRUIDO O DETERIORADO POR INCENDIO QUE HA SIDO ASEGURADO POR EL ARRENDADOR

ARTÍCULO 1684°

Si el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de éste, la responsabilidad del
arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño
efectivo.
Si se trata de bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente
al arrendador, si éste es indemnizado por el asegurador.

Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogación del asegurador.

El presente artículo regula de manera explícita las consecuencias de la destrucción o deterioro del bien arrendado por incendio,
cuando este estuviese asegurado.

A tenor de lo establecido por el primer párrafo del artículo, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la
diferencia resultante entre la cobertura que corresponda al asegurador y el daño efectivamente sufrido. En

consecuencia, el arrendatario responde frente al arrendador por la parte que el seguro no alcanza a cubrir.

El segundo párrafo señala que el arrendatario queda totalmente liberado frente al arrendador en el caso que la valorización del bien
coincida con el monto del seguro.

El tercer apartado del numeral deja a salvo el derecho de subrogación que en estos casos asiste al asegurador.

Nótese que las soluciones establecidas por el presente artículo deben concordarse con el que le antecede. En consecuencia, la
indemnización parcial que correspondería ser asumida por el arrendatario, en aplicación del primer párrafo de este artículo, lo será en
la medida en que el arrendador pruebe que el daño se produjo por causa imputable al arrendatario. El mismo razonamiento se aplica
en caso que el asegurador se subrogue en el lugar del arrendador para efectos de cobrare al arrendatario la indemnización
correspondiente.

4.5.- RESPONSABILIDAD EN CASO DE PLURALIDAD DE ARRENDATARIOS

ARTÍCULO 1685°

Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que
ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal
caso, será el único responsable.

Este precepto regula, un supuesto de presunción de culpa colectiva de los arrendatarios; no obstantes, por razón de equidad, no
establece, la responsabilidad solidaria de estos.

4.6.- RESPONSABILIDAD DEL ARRENDADOR

ARTÍCULO 1686°

Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el
artículo 1685°.

Respecto a este artículo José León Barandarian expresa:

´´Si el incendio comenzó en la parte que ocupa el propietario (y se ha propagado al predio), no habrá responsabilidad de los
arrendatarios, resultando que el único responsable es el propio dueño.

Si no se puede probar donde comenzó el incendio, el propietario reclamara de cada arrendatario la porción proporcional respectiva
del daño, en base a la extensión que ocupe; y así recibirá parte de la indemnización del daño sufrido pues en lo que se refiere a la
porción que representa la extensión que el propietario ocupa no podrá cobrarse a sí mismo.

Es lógico concluir, por consiguiente, que si el arrendador ocupa una parte del inmueble responda proporcionalmente con el
arrendatario: ese es el fundamento del precepto.

5) DURACION DEL ARRENDAMIENTO

El legislador ha considerado conveniente permitir introducir múltiples formas para establecer la duración del contrato de
arrendamiento. Estos son: Contratos que pueden ser de duración determinada o indeterminada.

5.1 EL ARRENDAMIENTO PUEDE TENER PLAZO DETERMINADO O INDETERMINADO

ARTÍCULO 1687°

El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.

5.1.1 ARRENDAMIENTO A PLAZO DETERMINADO

Respecto del contrato de arrendamiento celebrado con plazo de duración determinada, las partes tienen libertad para concertar el
plazo por meses, bimestres, trimestres, años, salvo limitación temporal que contienen el artículo 1688° del Código Civil.

Cuando el arrendamiento se ha celebrado con un plazo de duración determinado, si el arrendatario permanece en el bien arrendado
sin resistencia del arrendador, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1700° del Código Civil.

5.1.2 ARRENDAMIENTO A PLAZO INDETERMINADO

Si el arrendamiento tiene duración indeterminada, las partes han acordado los elementos esenciales, esto es, la renta y el bien
arrendado. Cuando las partes nada han indicado respecto a la duración del plazo, cualquiera de ellas puede ponerle fin e cualquier
momento de conformidad con el artículo 1703° del Código Civil.

Es preciso indicar que a pesar que las partes no hubieran establecido el plazo de duración del contrato, este determinado en los
supuestos previstos en el artículo 1689° del Código Civil.

5.2 LIMITES MAXIMOS PARA EL ARRENDAMIENTO DE DURACION DETERMINADA

ARTÍCULO 1688°

El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.

Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.

Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.

El legislador desea dejar constancia que habiéndose acordado que el artículo 1688° del Código Civil fije un plazo máximo de duración
para el contrato de arrendamiento, se consideró convenientemente precisar su carácter temporal en la definición contenida en el
artículo 1666° del código Civil.

Es importante destacar que los límites temporales que prescriben en este artículo, comprenden inclusive los casos de arrendamiento
con plazos forzosos y voluntarios; de modo que la suma de ambos no puede exceder los plazos previstos en este precepto.

5.2.1 PLAZO MAXIMO DE DIEZ AÑOS

El primer párrafo del artículo establece como regla general para el arrendamiento de duración determinada el límite máximo de 10
años.

Esta parte de la norma se refiere a los contratos celebrados respecto de bienes pertenecientes a personas capaces.

5.2.2 PLAZO MÁXIMO DE SEIS AÑOS

- Cuando el bien arrendado pertenece a incapaces

Para tales casos el artículo prescribe que el contrato no puede tener una duración mayor de seis años.
En cuanto a la administración de los bienes del menos o del mayor incapaz efectuada por sus padres, de acuerdo a las reglas referidas
a la patria potestad, estos pueden arrendar los bienes del incapaz hasta por tres años sin requerir para ello la autorización judicial. En
cambio para que los padres puedan arrendar los bienes del menor por plazo mayor al de tres años, deberán obtener autorización
judicial correspondiente.

El tutor que contase con la correspondiente autorización judicial podría arrendar los bienes del menor por un periodo mayor de tres
años hasta el límite máximo de seis años establecido por el artículo 1688° del Código Civil. Queda claro, pues, que sin autorización
judicial el tutor puede acordar un arrendamiento hasta de tres años de duración. Igual conclusión se obtiene para el caso de los
curadores.

Cuando el bien arrendado pertenece a entidades publicas

Respecto de los bienes del estado, el segundo párrafo de este artículo establece que el arrendamiento no puede exceder de seis años.

A propuesta del jurista Rodolfo Zamalloa Loaiza, el texto del artículo 1688° establece el límite legal de seis años solo cuando la entidad
pública o el incapaz actúen como arrendadores en el contrato. Por consiguiente una entidad pública puede contratar como
arrendataria con el plazo máximo de diez años y cuando es arrendadora, con el límite de seis años.

5.3 EFECTOS POR VIOLACION DE PLAZOS MAXIMOS

Debe indicarse que el establecimiento de plazos máximos para la celebración del contrato de arrendamiento a plazo determinado,
constituye una norma de observancia obligatoria.

El tercer párrafo de artículo establece los efectos en el caso que las partes acuerden un lapso mayor de diez o seis años, según el caso,
para la duración o prórroga del contrato.

Debe notarse que en tal caso no se trata de una causal de nulidad del contrato; solamente será nula cuando exceda del límite legal,
solución adoptada en razón que la duración del arrendamiento no constituye un elemento esencial.

La nulidad del plazo excesivo puede ser accionada por el arrendador, por el arrendatario, por los herederos de cualquiera de ambos,
por los adquirentes del bien por cualquier título, etc.

5.4 PLAZO PRESUNTO DEL ARRENDAMIENTO

ARTÍCULO 1689°

A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los periodos
que se indican:

1.- Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

2.- Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.

Algunas veces sucede que las partes contratantes no han convenido expresamente un plazo de duración del arrendamiento. Dicha
situación que importa, por regla, considerar al arrendamiento como de duración indeterminada, admite las excepciones consignadas
en este artículo.

Se establecen dos supuestos en que la ley presume que el arrendamiento es de duración determinada, a pesar que las partes no lo
hayan indicado así.

5.4.1 ARRENDAMIENTO CON FINALIDAD ESPECÍFICA

El primer supuesto, está referido al arrendamiento que tiene una finalidad específica y se entiende efectuado por el tiempo necesario
para llevarla a efecto. Por ejemplo, si se alquila un puesto para exhibir mercaderías en una feria se entiende por todo el plazo que esta
dure; asimismo si se arriendan maquinarias y equipos para la construcción de una obra, el plazo de arrendamiento es el necesario
para que esta concluya.
En consecuencia, el arrendador no puede dar por terminado el contrato hasta que la finalidad para la cual este se celebró, se haya
cumplido por completo.

5.4.2 ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES UBICADOS EN ZONA DE TEMPORADA

En lo que respecta al inciso 2´ regula el caso del arrendamiento de cosas inmuebles ubicadas en lugares de temporada. Por ejemplo, si
se arrienda una casa en el balneario de Mancora en el mes de diciembre, la ley presume que las partes han entendido que la du ración
del contrato es la de la temporada de verano. En este caso, ni el arrendador puede solicitar la restitución del bien antes de la
conclusión de la temporada ni el arrendatario tampoco.

Cabe indicar que, este último, no podrá prolongar su permanencia en el uso del inmueble arrendado por más tiempo que el de la
estación de verano.

Es así que, en caso de incumplimiento, el arrendador podrá solicitar al arrendatario la restitución del bien además de los daños y
perjuicios correspondientes.

6. SUBARRENDAMIENTO Y CESION DEL ARRENDAMIENTO

6.1.- DEFINICIÓN DEL SUBARRENDAMIENTO

ARTICULO 1692°

“El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un terc ero, a
cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador”.

La norma tiene como antecedente el artículo 1523° del Código Civil anterior, según el cual el arrendatario podía subarrendar el bien,
salvo que el contrato de locación lo prohibiera. Este precepto se encarga de definir el subarrendamiento como el subcontrato de
arrendamiento que celebra el arrendatario con un tercero mediante el cual se obliga a cederle el uso total o parcial del bien
arrendado. En contraprestación, el subarrendatario se obliga a pagarle la renta que hubiesen acordado. En cuanto a la naturaleza de
la renta, también se aplican las reglas generales del contrato de arrendamiento, esto es, que puede consistir en una suma de dinero o
en cualquier otra contraprestación. La esencia del subcontrato es la "subsidiariedad", y como consecuencia de esta característica el
subarrendamiento está limitado, es decir, no puede ir más allá que el contrato de arrendamiento en cuanto a la cesión del uso del bien.
Luis María Rezzónico, expresa un pensamiento que ha servido de guía al legislador: "La sublocación es un arrendamiento
injertado en otro, una nueva locación, regida por las leyes del contrato de locación".

El subarrendamiento es un contrato celebrado en el marco del contrato de arrendamiento, por el cual el arrendatario (subarrendador)
arrienda total o parcialmente el bien arrendado a un tercero (subarrendatario), a cambio de una renta, con el asentimiento escrito del
arrendador.

El subarrendamiento es un nuevo contrato de arrendamiento, el cual si bien importa una trilogía, esto es, que existen tres partes, no se
infiere de ello que las tres intervengan en el contrato de subarrendamiento y, por el contrario, este solo se da entre el arrendatario-
subarrendador y el subarrendatario.

En suma es presupuesto lógico y necesario, para que se origine el subarrendamiento, que preexista un contrato de arrendamiento
entre arrendador y arrendatario, que constituye su antecedente lógico y natural y que no se extingue, sino que por el contrario,
perdura, aunque el arrendatario pierda totalmente la posesión del bien (subarrendamiento total) y no solo parcialmente
(subarrendamiento parcial).

Cabe precisar que en el subarrendamiento no hay sustitución de un arrendatario por otro. Hay un nuevo arrendatario, pero que viene
a intervenir sin que se altere la relación originaria del arrendamiento creada entre el arrendador y el conductor (primitivos). La nueva
relación viene simplemente a figurar como un agregado; produciéndose un nuevo contrato entre el arrendatario (primitivo) y el nuevo
arrendatario de este último (subarrendatario).
6.2.- CARARTERISTICAS DE SUBARRENDAMIENTO

El subarrendamiento presenta las siguientes características:

El arrendatario traspasa total o parcialmente sus derechos a un tercero, en este caso el subarrendatario; con asentimiento escrito del
arrendador. Si falta este asentimiento (el que se expresa formalmente por escrito) el contrato de arrendamiento su susceptible de
resolverse y el subarrendamiento será un acto nulo, por no ser jurídicamente posible.

Hay un nuevo contrato (el de subarrendamiento) que si bien se supone, ni suprime, ni suspende este último. Hay, entonces, dos
contratos paralelos y coexistentes.

Es oneroso.

La forma de contrato es libre.

El arrendatario se desposee del bien, total o parcialmente, según los términos prescritos en el contrato.

6.3.- SOLIDARIDAD DEL ARRENDATARIO Y SUBARRENDATARIO

ARTICULO 1693º

“Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por
el arrendatario”.

Este numeral supone que el arrendador haya autorizado debidamente al arrendatario para subarrendar.

Con arreglo a lo dispuesto en el art. 1183 del Código Civil, la solidaridad nace del acuerdo de las partes o de la ley, en este caso, la
solidaridad la impone la ley. De modo que tanto el arrendatario cuanto el subarrendatario están obligados a cumplir con las
obligaciones sumidad por aquel frente al arrendador.

Por ejemplo, y para citar la obligación esencial del arrendatario de pagar la renta, si este no la pagara en el tiempo convenido, el
arrendador puede reclamarla al subarrendatario, a pesar de que no tiene vínculo contractual con este, en virtud de que las leyes, en
este caso, fuente de obligaciones.

Aun cuando no existe vínculo directo entre el subarrendatario y el arrendador, este numeral le impone al primero el rigor de
solidaridad respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo; esto implica, que el arrendador podrá dirigir su
acción contra el arrendatario o contra el subarrendatario o contra ambos conjuntamente.

A tenor de lo dispuesto en el artículo citado, al arrendador le asiste acción directa contra el subarrendatario por cualquier
responsabilidad que incumba al arrendatario; así por la renta insoluta, por responsabilidad en caso de incendio, por la conservación y
el uso del bien, por concepto de mejoras que haya asumido el arrendatario. Pero la responsabilidad del subarrendatario no puede ir
más allá de aquello por lo que sea él deudor frente al arrendatario, así también, no puede ir más allá de lo que el arrendatario sea
deudor frente al locador.

No existiendo vínculo contractual entre arrendador y subarrendatario, éste carece de acción directa contra aquél por incumplimiento
de alguna obligación del arrendador.

6.4.- EXTINCIÓN DEL SUBARRENDAMIENTO.

ARTICULO 1694°

“A la conclusión del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del
subarrendatario para exigir la indemnización correspondiente”.

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y accesorio a él, a su terminación se extingue también el
primero; así lo señala el Art. 1694 del Código Civil.
Por el carácter de accesoriedad del subarrendamiento es de aplicación el principio que establece que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal, pero no al contrario, razón por la que el subarrendamiento no puede prolongarse más allá del arrendamiento. Por tanto si el
arrendamiento concluye por cualquiera de las causas previstas en el contrato o en la ley o por mutuo disenso, se extingue el
subarrendamiento aun cuando el plazo no esté vencido. Entonces se tiene claro que el arrendamiento puede concluir antes, o
simultáneamente con el arrendamiento, pero no después de éste. (El contrato de arrendamiento de Jack Bigui Chrem).

6.5.- SUBARRENDAMIENTO EN CASO DE CONSOLIDACION

ARTICULO 1695°

“El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador”.

Este precepto tiene como antecedente lo dispuesto en el art. 1528 del Código Civil derogado y constituye una excepción al principio
general contenido en el art. 1694 del Código Civil actual.

En efecto, cuando se trata de la consolidación entre el arrendador y el arrendatario, el subarrendamiento no se extingue.

A este respecto, es ilustrativo reproducir la doctrina que formula Luis María Rezzónico, quien enseña:

“La disposición es lógica porque si bien esa “confusión” de cualidades jurídicas hace imposible la subsistencia del contrato de locación,
desde que el locador y el locatario resultan ser la misma persona, tal imposibilidad no existe respecto de la sublocación los derechos y
facultades del locatario sublocador convertido en propietario loctor”.

Debe notarse que producida la consolidación, el subarrendatario, que no era sino arrendatario del inquilino, no tendrá la situación de
subarrendatario sino arrendatario.

Si las calidades jurídicas de arrendador y arrendatario se consolidan en uno solo de ellos, es imposible la subsistencia del contrato de
arrendamiento, desde que arrendador y arrendatario resultan ser la misma persona.

El arrendamiento se extingue sin afectar para nada la vigencia del subarrendamiento. En adelante el arrendatario pierde su calidad de
arrendatario quedando solamente como arrendador.

Entonces, en el supuesto de que en el arrendatario venga a juntarse la calidad que correspondía al arrendador, tal subarrendamiento
debe respetar el subarrendamiento concedido, por tratarse de una obligación contractual asumida por él personalmente. Y en el
supuesto de que en el arrendador venga a agregarse la calidad de arrendatario, aquél debe respetar el subarriendo, en cuanto es el
arrendador adquiriente cesionario de dicho arrendatario, quien se obligase por el subarriendo, o sea, que queda obligado po r la
obligación de tal subarrendador a quien viene a representar el arrendador, por la consolidación producida.

6.6.- CESION DEL ARRENDAMIENTO

ARTICULO 1696°

“La cesión del arrendamiento constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo
sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual”.

Según el autor Manuel De La Puente y la Valle, citado por Bigio Chrem la define de la siguiente manera, es el contrato en virtud del cual
cualquiera de las partes en un contrato cuyas prestaciones no hayan sido ejecutadas, puede ceder a un tercero, con el consentimiento
de la otra parte, su posición contractual.

De manera más específica Miranda Canales, define la cesión de arrendamiento es el mismo contrato de arrendamiento que pasa de un
arrendatario a un nuevo arrendatario.

La cesión de arrendamiento es el contrato, en virtud del cual, el arrendatario cede su posesión contractual a un tercero que asume las
obligaciones pactadas en el contrato; pero que cuenta con el consentimiento del arrendador.

6.7.- CARACTERISTICAS DE LA CESION DEL ARRENDAMIENTO

El arrendatario traspasa su posición contractual a un tercero (cesionario) que lo sustituye en sus derechos y asume sus obligaciones.
Se requiere que el arrendador preste su conformidad antes, simultáneamente, o después del acuerdo de cesión. Si la conformidad del
arrendador ha sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato solo tiene efectos desde que dicho acuerdo
ha sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta.

Las garantías constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorización expresa de aquellas.

Ss Se mantiene el mismo contrato; lo que sucede es que el tercero pasa a ocupar la posición contractual del arrendatario.

La cesión puede ser gratuita u onerosa.

La forma de la cesión debe ser la misma en que se celebra el contrato de arrendamiento.

7. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO

7.1.- CAUSALES

Las causales de resolución del contrato de arrendamiento están comprendidas en el art. 1697 del C. C.

La resolución se produce por causas imputables a uno de los sujetos. Todo contrato resuelto ha terminado, pero no todo contrato
terminado ha sido resuelto.

El arrendamiento puede quedar sin efecto en los siguientes casos:

Falta de pago de la renta el arrendamiento puede resolverse en tres supuestos, si el arrendatario no ha pagado la renta del mes
anterior y se vence otro mes y además 15 días. Si la renta se pacta por periodos mayores hasta el vencimiento de un solo peri odo y
además quince días también si fue convenido por periodos menores a un mes vasta que venzan tres periodos.

Bigio Chrem explica que el legislador ha considerado necesario establecer que el incumplimiento de tal obligación faculta al
arrendador a solicitar la resolución del arrendamiento.

Falta de pago de la nueva renta devengada si el arrendatario necesito que hubiera contra él sentencia para el pago de la renta.

Se trata del arrendatario reincidente que se vio judicialmente obligado a pagar la renta adeudada.

Destino diferente del bien o acto contrario al orden público o a las buenas costumbres. Si le da uso diferente de aquel para el que se le
concedió expresa o tácitamente o permite un acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

Según Bigio Chrem, el arrendatario está obligado a emplear el bien para el destino previsto en el contrato o al que pueda presumirs e
de las circunstancias, el incumplimiento de esta obligación autoriza al arrendador para solicitar la resolución del contrato.

Subarrendamiento de cesión de arrendamiento contra pacto o sin asentimiento del arrendador. El contrato de arrendamiento puede
resolverse por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin asentimiento escrito del arrendador.

Incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato. Se resuelve si el arrendador o arrendatario con cualquiera de sus obligaciones
las mismas: las que tienen origen legal y que se hallan previstas en el artículo 1678, 1679,1680, así como en los artículos 1881 y
siguientes.

Resolución por falta de pago de la renta en casa habitación. El numeral 1698, dispone, que la resolución por falta de pago de la renta se
sujeta a lo pactado 37 pero en ningún caso procede, tratándose de casas habitación comprendidas en leyes especiales si no se ha
cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

Por falta de pago de por lo menos dos mensualidades además de quince días de la merced conductiva.

8. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO

8.1.- CAUSALES
El contrato de arrendamiento concluye en los siguientes casos:

Por concluirse el término fijado por las partes. Porque si se ha pactado por meses o años, cumplidos los meses o años, ha concluido el
contrato. Pero si después de vencido el plazo transcurren los días sin que el arrendador solicite la cosa ni el arrendatario lo haya
devuelto, la ley considera que no se ha producido un nuevo arrendamiento de plazo indeterminado, por tacita reconducción, sino que
se entiende que hay la continuación del arrendamiento, bajo las mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución
en cualquier momento (arts. 1699 y 1700).

Si el contrato de arrendamiento es de duración indeterminada, se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante
(art. 1703 del C. C.).

Por muerte del arrendatario, si dentro de 90 días después del fallecimiento, sus herederos comunican al arrendador que no pueden
continuar el contrato. Muchos creen que con la muerte del arrendatario se extingue el contrato de arrendamiento, pero la realidad es
que la muerte del arrendatario no pone fin al contrato, si es que los herederos no manifiestan su decisión de poner término al mismo,
porque si manifiestan su deseo de continuar con el contrato, el arrendamiento continúa. El arrendamiento se transmite, lo que quiere
decir, que es un contrato personal, pero no personalísimo, el cual termina con el titular del derecho. Si fallece el arrendatario, los
herederos continúan y se les considera como arrendatarios, salvo que ellos, expresamente, digan que no quieren continuar con el
contrato.

Cuando el arrendador es vencido en proceso sobre el derecho que tenía. En este caso, porque estaba arrendando una cosa ajena, ya
que nadie puede disponer un derecho que no tiene.

Por terminar el albaceazgo, en el arrendamiento que hubiere hecho algún albacea.

Por entrar en el ejercicio de sus derechos civiles el menor de edad.

Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

Por destrucción total o pérdida del bien arrendado.

8.2.- CONTINUACION DE ARRENDAMIENTO DE DURACION DETERMINADA

ARTICULO 1700°

“Vencido el plan del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tacita, sino
continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en
cualquier momento”.

Cuando la norma analizada se refiere a que cuando el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado no hay renovación tacita,
excluye en forma razonable que el comportamiento unilateral de una de las partes pueda considerarse como un nuevo negocio
renovatorio tácito del contrato de arrendamiento primigenio, no pudiendo considerarse tampoco que se trata de un negocio
modificatorio ampliatorio del plazo originario establecido por las partes. Sería necesario para que ocurra ello que se produzca un
acuerdo expreso entre las partes: arrendador y arrendatario. Al producirse el vencimiento del plazo negocial la relación generada
decae automáticamente (quedando en pie solamente el sistema de seguridad planteado para prevenir por ejemplo la no devolución
del bien arrendado); el hecho de que el arrendatario permanezca en el uso del bien no puede vincular negociablemente al arrendador,
pues este no puede privar de la posesión a que si infringir normativa penal: el ordenamiento en este caso limita la actuación del
arrendador en el sentido de prohibirle actual por las vías de hecho; en otras palabras, prohíbe y hasta sanciona, la auto tutela. (C.c.p).

8.3.- ARRENDMIENTO POR PERIODOS FORZOSOS Y VOLUNTARIOS A OPCION DE UNA DE LAS PARTES

ARTICULO 1701°

“En el arrendamiento cuya duración se pacta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los
periodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el
arrendamiento concluirá al finalizarlos periodos forzosos o cada uno de los voluntarios”.
El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe curarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del
respectivo periodo, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

Es ilustrativo poner el siguiente ejemplo: supóngase el contrato de arrendamiento de un inmueble que se inicia el 1 de enero de 1990
con los siguientes plazos:

Un plazo forzoso de 2 años que vencerá el 31 de diciembre de 1991.

Un plazo voluntario de 1 año a opción del arrendatario que concluirá el 31 de diciembre de 1992.

En el caso propuesto, tanto el arrendatario como el arrendador deberán respetar el plazo forzoso de duración de 2 años y el
arrendatario tiene la facultad de poner fin al contrato, si no desea continuar usando el bien, avisando al arrendador con una
anticipación no menor de 2 meses, esto es, con una fecha límite que no puede exceder el 31 de octubre de 1991. Vencida dicha fecha el
plazo del periodo voluntario quedara convertido, sin más, en un plazo forzoso de 1 año.

En cuanto a la situación jurídica del arrendador, este debe estar a la actitud que opte el arrendatario por cundo, en principio, el
contrato de arrendamiento tiene una duración forzosa de 3 años para él.

La norma no establece una forma específica para el aviso; sin embargo, para evitar un debate estéril acerca de la probanza de su
certeza y de la fecha en que se realizó, es preferible que se efectuara por conducto notarial o por escrito bajo cargo.

En cuanto a la anticipación con que debe curarse el aviso, difiere según el caso:

Debe ser de 2 meses, si se trata de bienes inmuebles.

Debe ser 1 mes, en el caso de los demás bienes.

Debe advertirse que, si bien este numeral está previsto para regular el caso más frecuente, o sea, el de periodos forzosos y voluntarios
por años, nada impide que las partes establezcan periodos forzosos y voluntarios por meses u otros periodos menores. En este
supuesto, también en ejercicio de la autonomía de la voluntad, pueden fijar plazos menores para que la parte que goza de la opción de
dar por terminado el contrato deba practicar el aviso correspondiente. (C.c.p)

8.4.- CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO DE DURACION INDETERMINADA

ARTICULO 1703°

“Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”.

De acuerdo con lo que se dispone este precepto, cuando se trata de un contrato de arrendamiento de duración indeterminada,
cualquiera de las partes puede ponerle fin dando aviso judicial o extrajudicial a la otra parte. No se requiere, pues la aceptación de la
contraparte.

8.5.- EXIGIBILIDAD DE DEVOLUCION DEL BIEN Y COBRO DE PENALIDAD

ARTICULO 1704°

“Vencido el plazo del trato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, sin el arrendatario no retribuye el bien, el arrendador
tiene derecho a exigir su devolución ya cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo
precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas importara la continuación del arrendamiento.

Esta norma complementa la regulación establecida en el art. 1700 del Código Civil, en el sentido que dicho articulo, como ya
observamos, genera una relación heterónoma idéntica pero diversa del arrendamiento negocial, mientras que en la norma ahora
comentada se establece específicamente el derecho del arrendador a exigir la devolución del bien y cobrar la penalidad convenida,
basándose en el contrato cuyo plazo ha vencido, o, en el caso de no haberse pactado clausula penal, ya en la relación heterónoma, una
prestación igual a la renta del periodo precedente hasta su devolución efectiva.
Si nos encontramos en un arrendamiento de duración indeterminada la terminación tendría que darse recurriendo al mecanismo del
art. 1703 del código civil. Lo cierto es que, en ambos casos, estamos frente a un supuesto factual común: el decaimiento de la relación
contractual.

8.6.- ENAJENACION DELBIEN ARRENDADO

ARTICULO 1708°

“En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su
adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquiriente está obligado a
respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

Tratándose de bienes inmuebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

8.7.- AUTORIZACION PARA DESOCUPAR EL BIEN ARRENDADO

ARTICULO 1711°

“Para desocupar el bien del arrendatario debe previamente recabar una autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la
autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:

De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación hasta que el arrendador tome
posesión del bien.

De los daños y perjuicios correspondientes.

De que un tercero se introduzca en él.

El primer párrafo de este dispositivo tiene como fuente de inspiración lo que dispone articulo 35° del Reglamento de la Ley de
Inquilinato, D.S. n°05277-VC de 25 de noviembre de 1977, según el cual: “Para desocupar el predio alquilado, el inquilino deberá
previamente recabar la “papeleta de mudanza” de la autoridad policial respectiva, debiendo exhibir para tal efecto el recibo que
acredite estar al día en el pago del alquiler y los recibos de los servicios de agua, luz, árbitros municipales y teléfono de ser el caso.