INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN ÁREA DE APORTE PARA PARQUES

ZONALES, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

PROPIETARIO : zzzzzzzzz

SOLICITANTE : zzzzzzzzz

UBICACIÓN REGISTRAL : TERRENO RUSTICO CON FRENTE A LA AVENIDA LA MARINA,

DISTRITO SAN MIGUEL, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
LIMA.

FECHA DE VALUACIÓN : 10 DE SEPTIEMBRE DE 2017.

VALOR COMERCIAL : US$ zzzzzzz S/. zzzzzz

TIPO DE CAMBIO : S/. 3.221 / US$

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ING.
PERITO - VALUADOR
 INFORME DE VALUACIÓN COMERCIAL DE UN ÁREA DE APORTE PARA PARQUES
ZONALES, A VALOR COMERCIAL EN EL MERCADO

I. DATOS GENERALES

1.1 INTRUCCIONES RECIBIDAS

OBJETO DE LA VALUACIÓN

El objeto de la valuación es determinar la redención en dinero de un déficit de área de 89.16

m2., que conforma parte del aporte para Parques Zonales, de acuerdo a la Resolución de
Gerencia N° 002-2015-GDU/MDSM, del terreno de 13,395.36 m 2., Lote Único, para uso Comercio
Zonal (CZ) – Área de Tratamiento Normativo II, ubicado en la esquina formada por la Av. De La
Marina y Av. Rafael Escardo, jurisdicción del Distrito de San Miguel, Provincia y Departamento de
Lima.

1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Terreno Rustico con frente a la Avenida La Marina, Distrito San Miguel, Provincia y Departamento
de Lima.

Se ubica aproximadamente a 580.00 m. de la Av. Faucett, a 500.00 m. de la Av. Parque de las

Leyendas, a 630.00 m. de Av. Los Precursores.

1.3 DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

Se trata de un Lote Único ubicado en la esquina formada por la Av. La Marina y Av. Rafael
Escardo, de forma irregular, en el que existen edificaciones que en conjunto conforman las
instalaciones de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas.

El área de aporte para Parques Zonales de 89.16 m2. (Déficit m2. / Redimir en dinero).

Lote Matriz:

Área de Terreno 13,395.36 m2.

Área Afecta Vía Metropolitana 4,034.09 m2.
Área Cedida para Vía Local Distrital 445.48 m2.
Área Neta 8,915.79 m2.

1.4 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

De acuerdo a Partida N°------:

Frente: La Avenida de La Marina con 112.70 m., conformada por 2 tramos uno de 73.80 m., y
otro de 38.90 m.
Derecha: Entrando con el eje de la Av. Rafael Escardo Aguirre, con una línea de 129.50 m.
Izquierda: Colindando con propiedad de terceros, conformando por una línea de 10 tramos:
22.00 m., 49.80 m., 13.50 m., 11.00 m., 37.50 m., 20.50 m., 7.45 m., 10.95 m., 4.60 m., y 25.65
m.
Fondo: Colindando con un pasaje de circulación de la Urbanización Maranga, sétima etapa, en
una línea de dos tramos de 29.50 m., y 50.14 m.

1.5 COORDENADAS UTM

De acuerdo a Lamina U-01: Plano de Ubicación y Localización, elaborado por Arq. Ricardo Endo
Sasaki, CAP N° 1359, de fecha Setiembre 2014:
 LADO DISTANCIA VERTICE CORDENADAS U.T.M.
X Y
A-B 22.00 A 272025.333 8664058.493
B-C 49.80 B 272035.421 8664078.044
C-D 13.50 C 272058.255 8664122.300
D-E 11.00 D 272045.965 8664127.885
E-F 37.50 E 272050.734 8664137.797
F-G 20.50 F 272085.298 8664123.250
G-H 7.45 G 272095.305 8664141.141
H-I 10.95 H 272088.846 8664144.890
I-J 4.60 I 272093.890 8664154.608
J-K 25.65 J 272098.064 8664152.673
K-L 29.60 K 272110.820 8664174.926
L-M 50.14 L 272136.050 8664159.636
M-N 129.50 M 272181.294 8664138.025
N-Ñ 38.90 N 272130.801 8664018.774
Ñ-A 73.80 Ñ 272094.311 8664032.253
TOTAL 524.79

1.6 ÁREAS

De acuerdo a Partida N° 41126515 y Lamina U-01: Plano de Ubicación y Localización, elaborado

por Arq. Ricardo Endo Sasaki, CAP N° 1359, de fecha Setiembre 2014:

 Área de Terreno Matriz : 13,395.36 m2.

 Área de aporte para Parques Zonales : 89.16 m2.

1.7 VIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES EN REGISTROS PÚBLICOS

INSCRIPCIÓN

De acuerdo a Partida N°:

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

RUBRO: TITULOS DE DOMINIO
C00004

COMPRA VENTA.- XXX., inscrita en la partida registral N° 1XXX del Registro de Persona
Jurídicas de Lima, ha adquirido el dominio del inmueble inscrito en la presente partida, en mérito
de la compra venta celebrada con su anterior propietario XXXXXXXX., por el precio de US$
14’809,465.00 dólares americanos, debidamente cancelados. Así consta en la Escritura Pública
del 22/09/2014. El titulo fue presentado el 23/09/2014.

1.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zonificación : Comercio Zonal - CZ; no se contó con el Certificado de Parámetros

Urbanísticos y Edificatorios.
Uso Actual : Universidad Peruana de Ciencia Aplicadas
Entorno : Locales comerciales (Baños Turcos, venta de autos, chifa, Hiraoka, Elektra),
entidades financieras, grifo Repsol, grifo GLP, Clínica San Gabriel,
Instituciones Educativas (ICPNA, ABACO), Tragamonedas, Hostal; el
inmueble se encuentra cercano a C.C. San Miguel.

1.9 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

 El entorno en donde se ubica el inmueble, cuenta con obras de infraestructura urbana, tales
como: redes de agua, redes de desagüe, pistas pavimentadas, veredas de concreto, redes de
alumbrado público y domiciliario, redes telefónicas, cable.

1.10 OBSERVACIONES DEL ENTORNO

En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: Locales comerciales (Baños Turcos,
venta de autos, chifa, Hiraoka, Elektra), entidades financieras, grifos, Clínica San Gabriel,
Instituciones Educativas (ICPNA, ABACO), Tragamonedas, Hostal, SUNARP; el inmueble se
encuentra cercano a C.C. San Miguel.

1.11 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Distanci
a al Valor de
Valor
Ubicación Mes Inmuebl Inmueble Referencia
US$/m2.
e US$
(Metros)
1) Terreno, Calle Isidoro Suarez,
Urb. Maranga, cerca de la Av.
Marina y tiendas como Electra, Septiembre
---
Hiraoka frente a parque; zona con ’15 --- 396,800.00 943735014
mucho potencial para el desarrollo
inmobiliario.
A.T.: 256.00 m2.
2) Terreno en esquina con dos
frentes, Calle Gonzales, Cdra. 4,
Urb. Maranga, etapa VII, altura de
Septiembre
la Av. Rafael Escardo, Cdra. 6; 961735851
’15 --- 390,000.00 ---
cerca de centros comerciales, 993873805
colegios, avenidas principales y
parques
A.T.: 242.50 m2.
3) Terreno (12.50 m. x 20.00 m.),
Calle Mariscal Necochea, altura de
la Av. Rafael Escardo, Cdra. 6, VII
etapa; parámetros para 5 pisos,
Septiembre 999341500
cerca de Centros comerciales
’15 --- 400,000.00 --- #99955186
(Plaza San Miguel, Marina Open
0
Plaza, Metro, Tottus, Hiraoka),
Bancos, Universidades, centro de
idiomas, etc.
A.T.: 250.00 m2.
4) Terreno (10.00 m. x 20.00 m.),
Septiembre
Urb. Maranga, a media cuadra de 969597430
’15 --- 360,000.00 ---
parque, parámetros 5 pisos 945094124
A.T.: 200.00 m2.
5) Terreno, Jr. Cayrucachi, altura Septiembre 998246505
de la Av. La Marina, Cdra. 30 ’15 --- 325,000.00 --- #99824650
A.T.: 192.00 m2. 5
6) Terreno, Calle Collasuyo, altura
de la Av. de la Marina, Cdra. 30,
Septiembre
cerca de la nueva sede la
’15 --- 550,000.00 --- 993096445
Universidad UPC, bancos y el
centro comercial Plaza San Miguel
A.T.: 300.00 m2.
7) Terreno, Calle Carmelitas, a
media cuadra del cruce de la Av. La
Septiembre
Marina y Av. Faucett, Urb. 975622632
’15 --- 378,000.00 ---
Maranga, IV etapa; parámetros 4850260
para construir hasta 6 pisos
A.T.: 280.00 m2.
8) Terreno (14.00 m. x 38.00 m.),
Av. La Marina Cdra. 33, altura del
Septiembre
cruce de Av. Elmer Faucett; 4610000
’15 --- 1’800,000.00 ---
zonificación comercial, parámetros 999332295
= 1.5 (a+r) promedio 15 pisos
A.T.: 532.00 m2.
9) Terreno, Av. Universitaria y a
media cuadra de la Av. La Marina; Septiembre
parámetros para 15 pisos, zona ’15 --- --- 2,250.00 998326080
comercial
A.T.: 415.80 m2.
10) Terreno, altura de la Av. La
Marina, Cdra. 26, usos residencia
Septiembre
compatible: RDA Residencia de
’15 --- 1’700,000.00 --- 997948377
Densidad Alta; zonificación: CM
(Comercio Metropolitano)
A.T.: 445.00 m2.
11) Terreno, Av. La Marina,
Septiembre
parámetros para 30 pisos; Base de
’15 --- 10’000,000.00 ---
zonificación CZ Datos
A.T.: 1,840.00 m2.
Local, frente a Av. La Marina, a una
Cdra. de la Plaza San Miguel, local
inmejorable con posibilidad de
Septiembre
desarrollo comercial en diferentes 4620361
’15 --- 7’360,000.00 ---
áreas (oficinas, financiero, 990151345
hotelera, gastronomía, centro
comercial, etc.)
A.T.: 1,840.00 m2.
12) Terreno, Av. La Paz, Cdra. 11
esquina paralela Av. Costanera, en
esquina Av. Nicolás de Piérola;
parámetros hasta 7 pisos,
Septiembre
zonificación RDM y CZ; en el
’15 --- 800,000.00 --- 997910623
entorno se encuentran El
Policlínico San Miguel y la Base de
los Halcones, a dos cuadras están
los Supermercados Tottus
A.T.: 161.00 m2.
13) Terreno, Av. Universitaria a tres
cuadras de la Costa Verde y a
Septiembre
cinco cuadras de la Av. La Marina;
’15 --- --- 2,200.00 940672516
ideal para viviendas o comercio,
parámetros de alta densidad
A.T.: 525.00 m2.
14) Terreno (10.00 m. x 41.50 m.),
Av. Universitaria y a media cuadra Septiembre
de la Av. La Marina; parámetros ’15 --- 2’250,000.00 --- 998326080
para 15 pisos, zona comercial
A.T.: 416.00 m2.
15) Edificio de cinco pisos, Av. La
Marina N° 2681; parámetros para Septiembre
998111521
20 pisos, zona comercial ’15 --- 7’500,000.00 ---
998118556
A.T.: 1,000.00 m2. A.C.: 3,000.00
m2.
 CONCLUSIÓN

El entorno es adecuado a la fecha para sectores medios - altos. De la evaluación de precios de

terrenos en la zona (Muestras 8, 10, 11, 12, 14 y 15 - CZ), determinamos un promedio de US$
zzzzz/m2., teniendo en consideración el tamaño de las muestras o comparables (menor área),
nos permite determinar razonablemente un Valor Unitario Comercial de Terreno, para el terreno
del inmueble materia de valuación.

II. VALORIZACIÓN

2.1 VALOR DE TERRENO (VT)

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el
predio (Punto I.1.11), acceso a vías principales, zonificación, infraestructura, desarrollo
inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno del
inmueble en valuación: US$ zzzzzz/m2.
Luego tenemos que:

VT = 89.16 m2. x US$ zzzzzz/m2.

VT = US$ zzzzzzz

2.2 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VR)

VR = VT
VR = US$ zzzzzzz

2.3 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno, el perito considera que el valor de

reposición calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble
en el mercado; por lo tanto:

VC = VR
VC = US$ zzzzzzz

SON: zzzzzzzzzz (en letras)

III. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

 La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. Nº 126-2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo de 2007 y
Resolución Ministerial Nº 266-2012-VIVIENDA, aprobada el 28 de noviembre de 2012, y
aplicando el método de valuación directa.

 La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.

IV. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

Se contó con copia de:

 XXXXXXXXXXXXX

 XXXXXXXXXXXX.

 La información de precios se obtuvo del campo y se comprobó con datos de nuestro archivo.

Lima, 17 de Septiembre de 2015.

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ING.
PERITO - VALUADOR

UBICACIÓN: TERRENO RUSTICO CON FRENTE A LA AVENIDA LA MARINA, DISTRITO SAN MIGUEL,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

VISTAS EXTERIORES

ENTORNO