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LA USUCAPIÓN
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Ediciones Legales 1
Gunther Hernán Gonzales Barrón
2 Ediciones Legales
LA USUCAPIÓN - Fundamentos de la Prescripción Adquisitiva de Dominio
Ediciones Legales 3
Gunther Hernán Gonzales Barrón
LA USUCAPIÓN
Fundamentos de la Prescripción Adquisitiva de Dominio
Impresión:
Editorial San Marcos de Aníbal Jesús Paredes Galván
Av. Las Lomas N.º 1600 - S.J.L.
RUC 10090984344
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Prólogo
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por eso la usucapión como vía ordinaria para adquirir la propiedad “es,
a todas luces, inconstitucional” (algo que Gunter H. Gonzales califica
de exceso verbal), permitiría oponer que tampoco las Constituciones
se refieren a otros modos de pérdida de la propiedad como el comiso,
las construcciones extralimitadas (cualquiera que sea la solución que
tengan en cada sistema: pérdida de lo edificado por el incorporante
o pérdida del suelo invadido), o las adquisiciones a non domino (art.
948º del Código peruano y, en parte, arts. 464º del español o 34º de la
Ley Hipotecaria). ¿Son entonces inconstitucionales?
A partir de la indudable admisibilidad del mecanismo en clave
constitucional, la obra contiene una interesante selección de aspec-
tos que van desde los elementos de que se debe nutrir la posesión,
los requisitos generales de la misma, las clases, los sujetos activo y
pasivo, los efectos retroactivos de la usucapión y sus consecuencias,
la usucapión frente al Registro de la Propiedad, etc., cerrando con el
tratamiento de la interesante cuestión de la usucapión frente a la figura
de la doble o múltiple venta, válido tal vez en los sistemas registrales
de corte francés y que acaso tenga otra dimensión en los sistemas
que también contienen piezas del modelo alemán de máxima protec-
ción del titular inscrito. Es aquí donde, sin duda, la obra de Gonzales
plantea cuestiones más conflictivas y polémicas. El pago con fondos
gananciales (sociales, en terminología peruana) del precio de venta de
una finca que luego resulta que no pertenecía al vendedor, y aunque
la posesión la ostente solo uno de los esposos, constituye base para
una ulterior adquisición de la usucapión para la sociedad conyugal: de
la misma manera que, si la finca pertenecía al vendedor, los cónyuges
la adquirirían derivativamente por el contrato (en Perú) o por tradición
con base en ese contrato antecedente (en España), es esa misma
iusta causa (que ahora es usucapionis, no traditionis) la que, a mi jui-
cio, permite decir que la adquisición, por mucho que sea originaria y
no derivativa, habrá de tener el mismo carácter por más que sea uno
solo el poseedor material. Diferente será, como señala el autor de la
obra, el caso de la usucapión extraordinaria, donde al menos no cabe
duda de que, iniciada esta después de mediar una separación de los
esposos, usucapirá solo el que posea.
Coincido plenamente con el autor cuando en un capítulo final que
presenta a modo de anexo o comentario jurisprudencial, realiza una
severa y merecida crítica hacia la reciente solución dada en el Pleno
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único texto doctrinal sobre tan importante materia; una de esas que
a pesar de su tinte clásico y antiguo, nunca pierde vitalidad ni actua-
lidad. Por ello, el resultado es una edición sensiblemente mejorada,
actualizada y, en gran parte, nuevamente escrita. No faltan las citas
en múltiples idiomas extranjeros, como el italiano, portugués e inglés,
porque sin conocer el contexto comparado, es difícil evaluar en qué
lugar estamos y a dónde tenemos que ir.
La prescripción adquisitiva, quiérase o no, está presente siempre
en las relaciones jurídicas que entablan los hombres alrededor de las
cosas materiales. A veces, no directamente, pero su sombra se siente
y percibe en cada caso que le toca resolver a un juez, o dictaminar a
un abogado.
De este modo, se presenta la nueva versión de una obra que es-
pero siga manteniendo profundidad y claridad.
Miraflores, septiembre 2011
EL AUTOR
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Sección primera
Teoría de la
Usucapión
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6 SCHAPP, Jan. Derecho Civil y Filosofía del Derecho, Universidad Externado de Co-
lombia, Bogotá 2003, traducción de Luis Villar Borda, pág. 47.
7 Una crítica actual a los principios que rigen los derechos reales en el Derecho ale-
mán puede verse: EBERS, Martin. “La autonomía del derecho de bienes en Ale-
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18 Un escenario de poseedores que no cuenten con una salida legal para regularizar
su situación, traería graves problemas sociales y económicos, pues muchos ciu-
dadanos quedarían imposibilitados de acceder al dominio a pesar de contar con
una posesión largamente consolidada; y ante ello no habría fórmula alguna que
permita titularlos. La propiedad quedaría absorbida en pocas manos y no habría
distribución de la riqueza; único mecanismo para que la sociedad organizada a
través de un Estado sea viable. En efecto, si la inmensa mayoría no tiene nada,
entonces tampoco tiene motivación para defender ese orden social, y más bien
los disturbios y revoluciones se vuelven cosa común con grave peligro para la
estabilidad. No es posible sostener un Estado en donde la riqueza se encuentra
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concentrada en pocas manos, pues allí falta la necesaria legitimación del sistema
establecido, y ello necesariamente da lugar a la desobediencia de la ley. En tal
hipótesis, nadie se siente identificado con dicho orden y este es desacatado en
forma explícita e impune.
19 “El fundamento de la usucapión se halla en la idea (acertada o no, pero acogida
por nuestra ley) de que, en aras de la seguridad del tráfico, es, en principio, acon-
sejable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular de ciertos dere-
chos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos, sin contradicción
del interesado. Todo lo demás, que se diga sobre el fundamento de la usucapión,
son músicas”: ALBALADEJO GARCÍA, Manuel. La Usucapión, Colegio de Regis-
tradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, Madrid
2004, pág. 14.
20 La Sentencia de 23 de octubre de 2008, que dio lugar al Segundo Pleno Casatorio
de nuestra Corte Suprema (Exp. Nº 2229-2008-Lambayeque), apunta claramente
en esta motivación: “En suma, la usucapión viene a ser el instituto por el cual
el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa
(propiedad, usufructo), por la continuación de la posesión durante todo el tiempo
fijado por ley. Sirve además, a la seguridad jurídica del derecho y sin ella nadie
estaría cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que
exige que se ponga un límite a las pretensiones jurídicas envejecidas” (conside-
rando 43).
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Índice General
Índice General
Dedicatoria.................................................................................... 5
Prólogo.......................................................................................... 7
Prefacio a la segunda edición....................................................... 13
Prefacio a la primera edición......................................................... 15
Sección Primera
Teoría de la Usucapión
1. Definición de la usucapión o prescripción adquisitiva ............. 21
2. Fundamento de la usucapión: fines de orden social y econó-
mico......................................................................................... 24
2.1. El conflicto entre propietario y poseedor......................... 24
2.2. La usucapión y el fin de seguridad jurídica..................... 26
2.3. La usucapión y el fin de justicia....................................... 31
2.4. Conclusión....................................................................... 34
3. Elementos constitutivos de la usucapión: posesión, tiempo e
inacción.................................................................................... 35
4. La protección constitucional de la propiedad y la usucapión... 39
5. La usucapión es compatible con la constitución, por virtud de
la cláusula del bien común ...................................................... 42
6. Usucapión y abandono............................................................ 61
Sección Segunda
La Usucapión desde el Derecho Civil
1. Función jurídica: modo originario de adquisición de la propie-
dad........................................................................................... 67
2. Sigue función jurídica: ¿y qué pasa con la llamada “usuca-
pión o prescripción del propietario”?........................................ 71
3. La posesión dentro del sistema jurídico patrimonial................ 76
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Índice General
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Índice General
Sección Tercera
Usucapión y Registro
1. Usucapión contra el registro o usucapión contra tabulas........ 233
2. La usucapión siempre vence al registro ................................. 234
3. Este conflicto se resuelve por el art. 952º CC, y no por el art.
2014º CC................................................................................. 238
4. Por definición, los modos originarios de adquisición son más
poderosos que los derivados................................................... 242
5. La posesión consolidada es mejor título que el mero formalis-
mo............................................................................................ 244
6. El registro cede (es vencido) ante la protección de los dere-
chos humanos.......................................................................... 246
7. El triunfo de la usucapión es la opinión común en los siste-
mas de registro declarativo, como el nuestro.......................... 252
8. El triunfo de la usucapión también se reconoce en los siste-
mas con registro constitutivo................................................... 260
9. Usucapión y doble venta: ¿se prefiere al titular que inscribe
frente al no inscrito a pesar que este último cuenta con la
posesión ad usucapionem?..................................................... 276
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Índice General
Sección Cuarta
La Prueba de la Usucapión
1. Proceso judicial de prescripción adquisitiva............................ 281
2. Prueba de la prescripción adquisitiva ..................................... 286
3. Prueba de la posesión............................................................. 288
3.1. Nociones generales......................................................... 288
3.2. Prueba de la posesión en concepto de dueño o del ani-
mus domini...................................................................... 291
3.2. bis: sigue: ¿qué pasa con el poseedor sin animus domini
que invoca la modificación de su concepto posesorio?.. 296
3.3. Prueba de la posesión pública........................................ 298
3.4. Prueba de la posesión pacífica....................................... 299
3.5. Prueba de la posesión continuada.................................. 300
4. Prueba del tiempo ................................................................... 302
5. Prueba de la falta de interrupción (inactividad)........................ 304
6. Prueba de la usucapión ordinaria............................................ 307
7. Los medios probatorios de la prescripción adquisitiva según
el Código Procesal Civil........................................................... 309
Sección Quinta
La Usucapión desde el Derecho Notarial
1. Introducción............................................................................. 317
2. Análisis sobre la constitucionalidad de la potestad del notario
para declarar la prescripción adquisitiva.................................. 317
2.1. Bases para determinar cuando una pretensión es no
contenciosa..................................................................... 317
2.2. Por fin, ¿cuándo una pretensión es no contenciosa?..... 321
2.3. Refutación a las críticas de nuestra posición.................. 324
2.4. ¿Los notarios podrían conocer algunas hipótesis de
prescripción adquisitiva?................................................. 327
3. Normativa aplicable................................................................. 331
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Índice General
Sección Sexta
El Segundo Pleno Casatorio Civil de la
Corte Suprema y la Usucapión
1. Los hechos............................................................................... 389
2. Prescripción adquisitiva y coposesión..................................... 390
2.1. ¿Puede el coposeedor adquirir por prescripción adqui-
sitiva?.............................................................................. 390
2.2. Ahora bien, ¿cuál es la naturaleza de la detentación
que ejerce la codemandante?......................................... 393
2.3. Razones por las cuales la codemandante no es posee-
dora inmediata................................................................. 398
2.4. ¿Sería posible que la codemandante hubiese cambiado
su condición de servidora de la posesión por la de po-
seedora en concepto de dueño?..................................... 404
2.5. ¿Es posible que existan poseedores de distinto grado a
pesar de lo cual se reconozca a todos como coposee-
dores?.............................................................................. 405
2.6. La calificación de la situación posesoria de la codeman-
dante según la sentencia................................................. 406
3. Posesión pacífica..................................................................... 408
Anexo
Segundo Pleno Casatorio Civil de la Corte
Suprema y la Usucapión
Sentencia dictada por el Pleno Casatorio Civil realizado por
la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia de la Repúbli-
ca de Perú................................................................................ 415
Bibliografía.................................................................................... 455
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