Conversatorio Propiedad Horizontal PDF

Manual de
Propiedad Horizontal
Manual de
Manual
de
Manual de Propiedad Horizontal

Personería de Bogotá, D.C.
2010
Francisco Rojas Birry

Personero de Bogotá, D.C.
Marco Ricardo Mariño Fajardo

Personero Auxiliar
Luis Carlos Osorio Rendón

Delegado para Asuntos de Gobierno
Yulman Sepúlveda Sepúlveda

Jefe Oficina Asesora de Divulgación y Prensa
Jorge Arámbula Vanegas

Investigación y Textos
Uriel Moreno Guio

Edición, Diseño y Diagramación
Oficina Asesora de Divulgación y Prensa
Subdirección Imprenta Distrital - DDDI

Impresión
Indice
Preambulo 1
Generalidades 3
Antecedentes, Objetos, principios y características de la Ley 675/2001, Tipos de uso,
Pasos a seguir para la elaboración del reglamento horizontal, clases de bienes,
Representante legal
Bienes Comunes y Privados 8

Bienes de propiedad común, Se pueden arrendar o vender los bienes comunes,
Bienes comunes de uso exclusivo, Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo,
Coeficientes de coopropiedad, Pago de cuota de Administración.
Derechos, Deberes y Limitaciones de los Propietarios 12

Obligaciones y limitaciones de los propietarios, Prohibiciones a los propietarios o residentes
Órganos de Dirección y Autoridades 15

Asambleas de copropietarios, Segunda convocatoria o citación por falta de quorum,
Que son las reuniones no presenciales: Funciones,Quorum deliberatorio de las asambleas,
Entrega de actas de asambleas e impugnación, El administrador: administrador,
Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas, Manejo de cuentas o dineros,
Consejo de Administración: Funciones y atribuciones.
Varios 24
Reformas arquitectónicas, estéticas y ampliaciones, Fondo de imprevistos,
Impuestos de rentas y complementarios, Entrega de los bienes privados por el constructor,
Causales de extinsion de la propiedad horizontal, Reconstrucción obligatoria, seguros,
Manual de convivencia, Registro y tenencia de perros.
Normativa y Problemática 29
Ley 32 de 1995-establecimientos de comercio: cuales son requisitos de funcionamiento,
Como se cumplen los requisitos de Ley, Normas de seguridad en piscinas,
Normatividad relacionada con propiedad horizontal, Consejos de propiedad horizontal,
Recomendaciones prácticas en la propiedad horizontal.
Anexos 37
Normas de convivencia, Utilización áreas comunales, Prohibiciones a los propietarios o
residentes de áreas privadas, Medidas de emergencia
1
Preámbulo
En los últimos 50 años, Bogotá, Los ciudadanos, en el desarrollo del

D.C., se ha transformado en todos presente estudio, encontrarán las
los aspectos de su diario vivir y un nociones básicas de la Propiedad
cambio fundamental lo constituyen Horizontal, que incluyen los princi-
los hábitos de vida de los barrios pios orientadores de la Ley 675 de
tradicionales del norte, sur y centro 2001, así como las características y
de la Ciudad, al igual que la utilización aspectos básicos de la construcción
del suelo en una forma más eficien- de la unidad respectiva.
te, lo que ha generado que cerca de
un 60% de los residentes de la Enseguida, se analizarán los Bienes
Capital hayan optado por el sistema de Propiedad Común y Privada, sus
de propiedad horizontal, el cual le derechos de uso y las obligaciones
brinda al ciudadano espacios libres de contribución que tiene cada
para recreación, seguridad y ordena- residente o propietario para su
miento territorial. utilización.
La Personería de Bogotá, D.C., Posteriormente, se explicarán los

consciente de las necesidades y órganos de control de la copropie-
derechos de la ciudadanía, pretende dad, sus funciones y características
con la presente publicación realizar como máximos órganos de la unidad
un seguimiento de los temas residencial o comercial.
contemplados en la Ley 675 de
2001 y en las demás normas Por último, se tratarán los temas de
existentes que regulan la vida en áreas sociales, reformas arquitectó-
comunidad, buscando que la nicas, extinción o reconstrucción en
relación entre los copropietarios o caso de siniestro, Manual de
residentes se desarrolle de acuerdo Convivencia, principales problemas
con la coexistencia pacífica, que se de la copropiedad, y su manejo y
pretende hacer cumplir con los solución de acuerdo con la normati-
reglamentos de propiedad horizontal vidad existente.
de edificios, conjuntos residenciales
y comerciales, según sea el caso, en
donde se incluyen los derechos, FRANCISCO ROJAS BIRRY
deberes y obligaciones que permi- Personero de Bogotá, D.C.
ten el ejercicio libre del dominio de
las unidades privadas.
2
1. Generalidades
DESARROLLO DE LA LEY 675 DE 2001
Antecedentes
A finales de la década de los cuarenta, se inició en la Ciudad un cambio
importante en la vivienda urbana, lo cual obligó a legislar sobre las

construcciones con unidades independientes, habiendo sido expedida la
Ley 182 de 1948. Fue el Centro Antonio Nariño el primer conjunto
residencial de gran envergadura en la ciudad de Bogotá. Con los años, se
hizo necesario realizar modificaciones a la Ley 182 debido a la necesidad
de garantizar la convivencia entre los residentes, lo que generó la
expedición de la Ley 16 de 1985 que reglamentó la propiedad horizontal
en Colombia en relación con los derechos, deberes y obligaciones de los
propietarios y residentes.
Debido a los movimientos telúricos en el país, fue necesario realizar

cambios importantes en lo referente a destrucciones parciales o totales
de los bienes inmuebles regidos por la propiedad horizontal en Colombia,
lo que originó la aprobación de la Ley 675 de 2001.
Objeto, principios y características de la Ley 675/2001
La Ley regula una forma especial de dominio en la que concurren los

derechos a la propiedad privada y los bienes comunes, con el fin de
garantizar la convivencia pacífica de los propietarios o usuarios de los
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Todo edificio o conjunto se somete al régimen de Propiedad Horizontal

mediante escritura pública firmada por el constructor o el Representante
Legal de la sociedad, debidamente inscrita en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos de la Ciudad, lo que origina la persona jurídica que
regula la Ley 675/2001.
Todos los reglamentos de propiedad horizontal deberán incluir:
Una función social y ecológica de la propiedad.

La convivencia pacífica y solidaridad entre los propietarios o usuarios.
Una organización administrativa que defienda los derechos, deberes y
obligaciones de los residentes de propiedad horizontal.
4
El fomento de la iniciativa empresarial según el uso específico del
mismo: residencial, comercial o mixto.
El respeto al debido proceso, el derecho a la defensa y demás normas
constitucionales propias de los órganos de control.
Tipos de usos
Residencial - vivienda unifamiliar o conjuntos
Comercio zonal
Mixto – vivienda y comercio
5
Centros comerciales
Pasos a seguir para la elaboración del Reglamento de Propiedad

Horizontal
La unidad residencial o comercial que desee acogerse a la Ley 675 de

2001, debe establecer y aprobar un reglamento de propiedad horizontal y
elevarlo a escritura pública, el cual deberá incluir:
Nombre del propietario del proyecto urbanístico.

Nombre del edificio o conjunto, uso del inmueble, nomenclatura,
áreas, linderos y los títulos de propiedad del registro original.
La identificación y características de los bienes inmuebles que los
componen, según los planos arquitectónicos aprobados por la
Curaduría Urbana o la Secretaría Distrital de Planeación.
Relación de los bienes comunes indicando los esenciales y los
demás que sean propios de la unidad residencial para el bienestar
de la comunidad, como la cimentación, escaleras y equipos para
su funcionamiento.
Coeficientes de copropiedad, incluyendo el porcentaje con que
debe contribuir cada propietario o residente para la conservación y
seguridad de la copropiedad.
Las normas u órganos de dirección que regulen la vida en
comunidad, sus derechos, deberes y obligaciones, velando que la
reglamentación no limite el derecho de propiedad ni la enajenación
de los mismos.
Las especificaciones propias de la construcción, condiciones de
seguridad y salubridad. Así mismo debe incluir los planos
arquitectónicos y estructurales con sus respectivos cortes.
6
Clases de bienes
Bienes de propiedad común: Son los que facilitan la existencia,

estabilidad, conservación y funcionamiento para el goce y uso de
los bienes de dominio particular (estructuras).
Bienes comunes no esenciales: Son los que permiten el goce y
uso de los bienes inmuebles privados (terrazas, patios); tienen
restricciones para la venta, destinaciones y obligaciones de
reparaciones.
Bienes inmuebles privados: Son los inmuebles delimitados e
independientes de aprovechamiento exclusivo con salida a la calle
o pasaje común.
Representante legal de la unidad residencial (Arts. 8 y 50)
La Representación Legal de la unidad, se obtiene mediante escrito dirigido

a la Alcaldía Local de la zona donde se encuentra ubicado el inmueble,
anexando la escritura por la cual se somete la unidad a la Ley 675 de 2001
y los documentos o Actas de Asamblea o Consejo que soporten la
designación del representante, el cual puede ser una persona natural o
jurídica.
7
2. Bienes Comunes y Privados
BIENES COMUNES Y PRIVADOS
Bienes de propiedad común (Arts. 19-21)
Son los elementos, zonas y equipos de la unidad residencial, comercial o

mixta, que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso y goce de los bienes de dominio particular,
que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios, siendo por
tanto inalienables e inembargables en forma separada.
¿Se pueden arrendar o vender los bienes comunes?
Los copropietarios, mediante Acta expresa de autorización, podrán

permitir la explotación de los bienes comunes siempre y cuando no afecte
las estructuras de la edificación, ni estén en contradicción con las
disposiciones urbanísticas o ambientales de la ciudad. Cualquier
compensación económica que se obtenga será para el beneficio común
de la copropiedad y se destinará para el pago de las expensas comunes
del edificio o unidad residencial o comercial, siendo función de la
Asamblea ordenar su destinación.
Para la desafectación de bienes comunes no esenciales (Art. 20), se

requerirá el voto favorable, mediante Acta de Aprobación, de un número
plural de propietarios de los bienes inmuebles de dominio privado
equivalente al 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad
residencial y requerirán de la autorización de los órganos de control
urbanístico de la ciudad.
En el caso de los parqueaderos para visitantes, la desafectación estará

condicionada a una reposición igual o mayor. Para su legalización se
requiere que el Acta de Copropietarios donde se aprobó la desafectación
se eleve a escritura pública reformando el reglamento de propiedad
horizontal de la unidad residencial, afectando el porcentaje de coeficientes
de participación de expensas comunes de cada inmueble.
Bienes comunes de uso exclusivo
Son los bienes comunes no esenciales, que permiten el libre goce o

disfrute de un bien inmueble privado como son: las terrazas, cubiertas,
patios interiores, que pueden ser asignados de manera exclusiva a los
propietarios por la ubicación del predio. No son susceptibles de dicha
9
cesión los parqueaderos de visitantes, zonas de acceso peatonal o
vehicular, salones comunales y áreas de recreación que por naturaleza
sean de uso general.
Obligaciones a beneficiarios de bienes de uso exclusivo
Los propietarios de bienes a los cuales se les asignen bienes comunes de

uso exclusivo, estarán obligados, de conformidad con el Art. 23 de la Ley
675/01, a:
No cambiar la destinación ni realizar obra alguna en la zona facilitada.

Deberá asumir los arreglos o reparaciones locativas de la misma.
Pagar adicionalmente a las expensas asignadas, el uso exclusivo de la
zona recibida.
El propietario que recibe el beneficio no podrá vender el derecho de uso
exclusivo y deberá informarlo a la administración o restituirlo.
Coeficientes de copropiedad
El reglamento de propiedad horizontal deberá incluir la totalidad de los

inmuebles que componen la unidad residencial o comercial, indicando el
porcentaje de participación que será la base para la liquidación de la cuota
de sostenimiento y de obligaciones para el cabal funcionamiento de la
misma. Igualmente, el porcentaje de copropiedad debe ser tenido en
cuenta en la Asamblea de Copropietarios para tomar decisiones que
afecten o beneficien a la colectividad.
Para calcular el coeficiente se tendrá como base el área privada construida

de cada inmueble de propiedad privada, con respecto al área total privada
del edificio o unidad. En cuanto al coeficiente de parqueaderos y depósitos
se deberán ponderar los factores de área privada. Todos estos inmuebles
son susceptibles de escrituración.
Para la modificación del coeficiente de copropiedad, es necesario realizar

una asamblea de carácter extraordinario en la que se requerirá el voto
favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad de la unidad, cuando
se presenten situaciones como error aritmético en la fijación de la cuota,
adición de nuevos bienes comunes, en el caso de construcciones por
etapas, en la desafectación o en los casos de extinción y cambio de
10 destinación de la propiedad horizontal.
Pago de cuota de administración y solidaridad en su pago
Todo propietario o tenedor de un bien inmueble privado está obligado al

pago mensual de las expensas o cuotas de administración bien sean
ordinarias o extraordinarias que son necesarias para la existencia, seguri-
dad y conservación de los bienes comunes. Existirá solidaridad en el pago
entre los propietarios y el tenedor a cualquier título del inmueble.
De igual forma, habrá solidaridad entre el antiguo y nuevo propietario al

momento de ser realizada la transferencia del derecho de dominio,
instante en el cual el Notario exigirá el Paz y Salvo de pago de cuotas de
administración y de no existir este documento, se dejará constancia en la
escritura de traspaso sobre las circunstancias de la deuda a la copropie-
dad. En caso de ser varios propietarios, cada uno de ellos será responsa-
ble de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de solicitar lo pagado a los
otros propietarios del bien.
La anterior obligación es de estricto cumplimiento, así el propietario o

responsable no ocupe el inmueble. En las unidades residenciales los
propietarios ubicados en el primer piso no están obligados al pago de
mantenimiento de ascensor.
El incumplimiento o retraso en el pago de cuotas de administración

causará intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés
bancario corriente. Mientras subsista dicha situación, podrá publicarse la
lista de morosos en un sitio visible de la unidad donde no exista tránsito
constante de visitantes.
Bienes inmuebles privados (Arts. 16-18)
Son los inmuebles debidamente delimitados e independientes de

propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran una unidad con
salida a vía pública directamente o por pasaje común. Los anteriores
inmuebles implican un derecho de copropiedad sobre los bienes comu-
nes del edificio o conjunto, en una proporción equivalente al coeficiente
de copropiedad. Todo propietario será responsable de los gravámenes o
impuestos que se manejen en la Ciudad (predial, valorización, etc.),
respecto de su inmueble.
Cuando el constructor posea un gravamen hipotecario sobre un predio de

mayor extensión, deberá cancelar en la proporción del bien dicha afecta-
ción y protocolizarla. En caso de no realizarlo, el Notario no podrá autorizar
el otorgamiento de la escritura.
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3. Derechos, Deberes y Limitaciones de
los Propietarios
DERECHOS, DEBERES Y LIMITACIONES DE LOS
PROPIETARIOS
Obligaciones y limitaciones de los propietarios
Utilizar su propiedad de acuerdo al uso y destinación establecido en

el reglamento de propiedad horizontal que rige la propiedad.
Abstenerse de realizar actos que comprometan la seguridad o
solidez de la unidad o la tranquilidad y salud de los usuarios o
propietarios.
Efectuar las reparaciones de daños que se ocasionen en su
propiedad, resarciendo los daños que se efectúen en otro inmueble
por los mismos.
Los propietarios de los últimos y primeros pisos no podrán elevar
construcciones sin autorización expresa de la Asamblea de
Copropietarios y el cumplimiento de las normas urbanísticas
vigentes.
Contribuir mensualmente con el pago de expensas necesarias de la
administración en proporción al coeficiente de participación del
inmueble.
Permitir la entrada a la respectiva unidad de las personas
encargadas de proyectar, inspeccionar o realizar trabajos que
beneficien a los bienes de propiedad común o a las unidades de
vivienda.
Notificar por escrito al administrador sobre el cambio de propietario
o inquilino.
Prohibiciones a los propietarios o residentes
A continuación se enumeran las principales prohibiciones que deben ser

respetadas por todos los propietarios y ocupantes de la unidad residencial,
comercial o mixta, sin perjuicio de las obligaciones contempladas por la
Ley:
Efectuar cualquier acto que modifique el uso del inmueble o que

altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubridad o que atente
contra los principios de convivencia, educación y comportamiento
en sociedad.
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Obstruir puertas, accesos y demás Bienes de Propiedad
Común.
Instalar o colocar en las paredes, pisos o techos de la propiedad
privada o común, cargas o pesos excesivos que atenten contra
la solidez de la Unidad.
Introducir a las unidades de vivienda, locales o parqueaderos,
reformas o modificaciones sin el cumplimiento de aprobación
por parte de la Asamblea de Copropietarios y de las entidades
de control (Curaduría y/o Planeación).
Arrojar cualquier clase de objetos, basuras o desperdicios en las
zonas de Propiedad Común.
Tender ropa, alfombras u otros objetos en las ventanas,
barandas o demás sitios a la vista de los ocupantes de la unidad
o del público.
Introducir y mantener basuras, sustancias corrosivas,
inflamables, explosivos o elementos que representen peligro
para la integridad de la construcción o para la salud de los
ocupantes.
Destinar los inmuebles para usos diferentes a los
contemplados en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
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4. Órganos de Dirección y Autoridades
ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y AUTORIDADES
La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una

persona jurídica sin ánimo de lucro, conformada por los propietarios de los
bienes privados, sujeta a adquirir derechos y obligaciones, manejar los

asuntos de interés común de los copropietarios y cumplir la ley y la
reglamentación de la propiedad horizontal.
La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la

Asamblea de Copropietarios, al Consejo de Administración (si lo hubiere)
y al Administrador.
Asambleas de copropietarios
Está constituída por la reunión de copropietarios de bienes inmuebles

privados o sus delegados, con un quórum equivalente a mínimo la mitad
más uno (+1) de los coeficientes de propiedad que conforman la unidad
residencial, comercial o mixta.
Las decisiones de la Asamblea son de carácter obligatorio, de la cual se

deberá elaborar un acta que incluirá: Quórum, designación de
dignidades, Informe de Gestión de Administración, revisoría fiscal (de
existir), aprobación de estados contables, presupuestos, nombramiento
de Consejo de Administración, Comité de Convivencia, Administrador y
temas varios.
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En el caso de Asambleas Extraordinarias se deberá tratar únicamente el
tema para la cual fue citada. Las actas deberán ser sentadas en un Libro de
Actas dentro de los 20 días siguientes a la misma y deberán ser suscritas
por el Presidente y Secretario de la respectiva Asamblea.
De conformidad con el Artículo 39 de la Ley 675/2001, la Asamblea

General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de
los 3 primeros meses del mismo, con el fin de examinar la situación
general de la unidad residencial, realizar los nombramientos, discutir y
aprobar los estados contables del período anterior y el presupuesto de
gastos de la vigencia. La convocatoria deberá hacerla el Administrador en
forma escrita con una antelación de 15 días, o en su defecto podrá
efectuarla el Revisor Fiscal (Veedor de Cuentas) o por solicitud del 20% del
coeficiente de copropietarios, en caso de que las circunstancias ameriten
una reunión extraordinaria.
En la eventualidad de no haberse reunido la Asamblea dentro de los tres

(3) primeros meses del año, se reunirán los copropietarios por derecho
propio, el primer día hábil del cuarto (4º) mes del año, en las instalaciones
de la Unidad a las 8:00 p.m. Serán válidas las reuniones que se efectúen
en cualquier momento por todos los copropietarios que representen el
100% de los coeficientes
Segunda convocatoria o citación por falta de quórum
En el evento de no existir quórum deliberatorio en primera instancia, se

convocará a una nueva reunión dentro de los tres (3) días siguientes, la
cual sesionará con el número de propietarios asistentes, sin tener en
cuenta el porcentaje deliberatorio del 50% más 1 y sus determinaciones
serán válidas y de obligatorio cumplimiento por la colectividad.
Qué son las reuniones no presenciales
Son las efectuadas utilizando cualquier medio de comunicación por parte

de los propietarios o sus delegados, quienes podrán deliberar y decidir
mediante comunicación simultánea, cumpliendo con el quórum
requerido.
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Funciones de la asamblea de copropietarios
Elegir el Presidente y Secretario de la Asamblea respectiva.

Nombrar la Comisión para la elaboración y aprobación del Acta de
Asamblea, si fuere del caso.

Nombrar y remover libremente al administrador y/o al suplente o
delegar su nombramiento. Designar los demás cargos que requiera la
Unidad.
Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
Aprobar el presupuesto anual de los ingresos, de los gastos y
distribución de los saldos, en proporción al porcentaje de cada unidad
de vivienda y señalar la forma de pago.
Autorizar las obras y reparaciones relativas a mejoras voluntarias de la
reconstrucción total o parcial de la Unidad y distribuir su costo entre los
copropietarios.
Elegir por período de un (1) año al Consejo de Administración de la
Unidad y al Comité de Convivencia.
Aprobar o reprobar el Balance General y el Presupuesto de Gastos de la
unidad y fijar el valor de la cuota mensual de administración.
Resolver los conflictos o reclamos que se susciten entre el
Administrador, Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas y los residentes de
la unidad y de cualquiera de ellos entre sí.
Quórum deliberatorio de las asambleas
Las asambleas sesionarán con un número plural de propietarios que

representen la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad de la
unidad residencial, comercial o de uso mixto y sus decisiones
aprobatorias requerirán la mitad más uno del quórum existente.
Se requerirá mayoría calificada del setenta por ciento (70%) del

coeficiente de copropiedad, para las cuales no se aceptarán reuniones No
Presenciales en los siguientes casos:
Cambio de destinación o que implique disminución de uso y goce.

Cuotas extraordinarias superiores a cuatro (4) veces los aportes
mensuales.
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Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un bien
privado.
Reforma de estatutos y/o reglamentos de la propiedad horizontal.
Desafectación de un bien común no esencial.
Reconstrucción de la unidad residencial, comercial o mixta, destruida
en una proporción igual o similar al 75%.
Cambio de destinación genérica de inmuebles privados y que se
ajusten a la normatividad urbana vigente.
Adquisición de inmuebles para la Unidad, sin importar su uso.
Liquidación y disolución de la Persona Jurídica por destrucción de la
misma.
Entrega de actas de asambleas e impugnación
La copia del Acta de Asamblea sobre los hechos constituirá prueba con
sus efectos jurídicos y el Administrador está en la obligación de entregar
copias cuando sean solicitadas. En caso de negarse su entrega, podrá
requerirse mediante solicitud de intervención de la Alcaldía Local, quien a
su vez ordenará la entrega so pena de sanción policiva.
La impugnación de alguna decisión de la Asamblea, se deberá efectuar

dentro de los dos (2) meses siguientes a la publicación, de acuerdo con lo
establecido en el Artículo 194 del Código de Comercio.
El Administrador
Es la persona natural o jurídica que representa legalmente la Unidad

inmobiliaria en lo referente a los derechos, deberes y obligaciones de los
copropietarios. Es responsable en casos de incumplimiento,
extralimitación de funciones o violación de la Ley del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Su nombramiento puede ser realizado por la
Asamblea de copropietarios o por delegación en el Consejo de
Administración, para periodos de un año y podrá ser reelegido.
Póliza de manejo: Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador, es

conveniente, para el manejo de los fondos a su cargo, otorgar una caución
real o una garantía expedida por un Banco o por una Compañía de
Seguros, en cuantía que señalará la Asamblea de Copropietarios o en su
defecto el Consejo de Administración. En caso de que dicha garantía deba
19
hacerse efectiva, tal función la ejercerá el Presidente del Consejo de
Administración o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de
Copropietarios.
Funciones del Administrador
Son funciones del Administrador:
Ejercer el cargo como Representante Legal de la copropiedad, velando

por la conservación y buen funcionamiento de los bienes y servicios
de la Unidad Inmobiliaria.
Velar por el cumplimiento de las disposiciones de la Ley 675/2001.
Responder por los fondos comunes y recaudar las contribuciones que
fije la Asamblea de Copropietarios.
Designar apoderado judicial o extrajudicial para la defensa de los
intereses comunes, en unión del Consejo de Administración.
Llevar los libros contables junto con el Contador y los libros de registro
de actas.
Llevar libros de registro de propietarios, en el cual se anotará nombre,
dirección y documento de identificación del propietario o propietarios
y de sus representantes o apoderados si fuere del caso.
Ejecutar directamente o por medio de contrato con terceros, las obras
de reparación o de construcción ordenadas por la Asamblea.
Celebrar los contratos de vigilancia, aseo, jardinería y de
mantenimiento que requiera el funcionamiento de la Unidad.
Someter a consideración de la Asamblea ordinaria de cada año, el
proyecto anual de ingresos y gastos de conservación y reparación de
los bienes de propiedad común, acompañada del respectivo plan de
contribuciones a cargo de los Copropietarios.
Rendir anualmente a la Asamblea de copropietarios un informe de
labores, acompañado de los Balances contables de los gastos del año
anterior, para su aprobación.
Contratar y mantener vigentes las pólizas de seguro de la Unidad, en
las cuantías que determine la Asamblea de Copropietarios.
Las demás que sean necesarias para la conservación y buen
funcionamiento de los bienes y servicios de la propiedad común.
20
Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas
La elección de Revisor Fiscal no es requisito de ley para edificios o

unidades de carácter netamente residencial, pero sí para unidades de uso
comercial o mixto.
La Asamblea nombrará el Revisor Fiscal o un Veedor de Cuentas, para un

periodo de un (1) año, siendo posible su reelección. Sus funciones
principales serán:
Efectuar con regularidad el arqueo de los fondos comunes.

Velar porque los libros y cuentas de la Unidad se encuentren al día, de
acuerdo con el Plan Único de Cuentas.
Informar por escrito a la Asamblea de Copropietarios, al Consejo de
Administración y al Administrador sobre las irregularidades existentes
en el manejo de dineros, cuentas, presupuestos y solicitar, si es del
caso, reunión para su análisis y soluciones.
Convocar a Asamblea Extraordinaria cuando las circunstancias así lo
requieran.
El Revisor Fiscal o Veedor de Cuentas no podrá estar ligado dentro del

cuarto (4º) grado civil de consanguinidad o el segundo de afinidad con el
Administrador, el Contador y con cualquier otro cargo en la
Administración.
Manejo de cuentas o dineros
El Consejo de Administración y el Administrador del edificio, abrirán

conjuntamente la(s) cuenta(s) bancaria(s) que crean necesaria(s) para el
depósito y manejo de los dineros provenientes de las expensas,
contribuciones y el fondo de reserva.
Consejo de Administración
El Consejo de Administración estará compuesto por un mínimo de tres (3)

miembros con sus respectivos suplentes numéricos, pudiendo ser
reelegidos indefinidamente por la Asamblea de Copropietarios. El período
del Consejo de Administración será por un (1) año y empezará a contarse
a partir de la fecha en que se efectúe su elección por la Asamblea.
21
El Consejo sesionará ordinariamente por lo menos una vez cada
mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente
a solicitud de su Presidente. Actuará como secretario el
Administrador, quien citará a reuniones ordinarias y extraordinarias
en cumplimiento de órdenes del Presidente. Las decisiones del

Consejo se tomarán por mayoría de votos. De todas las decisiones
tomadas por el Consejo se dejará constancia en un libro especial de
Actas suscritas por el Presidente y su Secretario, todo lo anterior en
concordancia con la Ley 675 de 2001.
Funciones y atribuciones del Consejo de Administración
Hacer cumplir, conjuntamente con el Administrador, el

reglamento interno sobre el uso y obligaciones en la Unidad,
ejecutando las atribuciones delegadas por la Asamblea de
Copropietarios.
Llevar la iniciativa a la Asamblea de Copropietarios acerca del
Reglamento y del uso de los bienes comunes.
Proponer a la Asamblea de Copropietarios la realización de
programas de mejoras de bienes comunes y las reparaciones
de los mismos, o la reconstrucción parcial o total de la unidad y
la forma de distribución de los costos entre los propietarios.
Vigilar la administración del edificio y dictar los reglamentos
internos tendientes a que se mantengan la seguridad, el orden y
el aseo, así como la armonía entre los ocupantes de la unidad
residencial o comercial.
Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales y
extrajudiciales para las actuaciones en que se requiera la
intervención de abogados u otros profesionales para la defensa
y recuperación de dineros de la copropiedad.
Rendir anualmente a la Asamblea un informe de labores.
Autorizar al Administrador para todos los actos de carácter
urgente que ocurran en la unidad.
Examinar y aprobar los balances, cuentas e informes mensuales
del Administrador.
Examinar y aprobar en primera instancia los balances, cuentas y
el informe anual de la gestión administrativa a presentarse a
consideración de la Asamblea.
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Autorizar al Administrador para celebrar contratos en cuantía
superior a tres (3) salarios mínimos mensuales, no incluidos en
el presupuesto anual de gastos.
Reglamentar la colocación de carteleras en zonas comunales.
Convocar por conducto del Administrador a las Asambleas
ordinarias o extraordinarias, cuando las circunstancias así lo
requieran.
Ejecutar las funciones o nombramientos que le delegue la
Asamblea y cumplir sus decisiones.
En general ejercer todas aquellas funciones que no estén
descritas a otros organismos o funcionarios administrativos.
Parágrafo: No podrá ser miembro del Consejo de Administración

quien no sea propietario del inmueble. Quien fuere elegido no
reuniendo esta condición o la perdiese con posterioridad a la
elección, no podrá actuar y será reemplazado por un suplente para
el resto del periodo.
23
5. Varios
Reformas arquitectónicas, estéticas y ampliaciones
La adaptación, reforma arquitectónica o de la estética original en la

fachada, zonas de recreación y de uso común de los apartamentos o
locales, serán decididas por la Asamblea de Copropietarios. De
aprobarse, se someterán a la consentimiento de las autoridades
urbanísticas de la Ciudad (Curadurías Urbanas). En los casos en que se
incrementen las dimensiones de los inmuebles que componen la
unidad residencial o comercial, deberá incrementar el coeficiente de
copropiedad y por consiguiente el valor de contribución de expensas
comunes.
Fondo de imprevistos
De acuerdo con el Artículo 35 de la Ley 675/2001, este Fondo equivale

al 1% del presupuesto anual de gastos aprobado por la Asamblea de
Copropietarios y sólo puede ser utilizado por la Administración, con
autorización expresa de la Asamblea de Copropietarios.
Impuesto de renta y complementarios
De conformidad con el Artículo 83 de la Ley 675 de 2001, las unidades

inmobiliarias cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que
no están obligadas al pago de impuesto de renta y complementarios.
Entrega de los bienes privados por el constructor
Como lo establece el Artículo 24, la entrega de bienes privados se

realizará mediante Acta de Entrega a la(s) persona(s) designada(s) por
la Asamblea de Copropietarios, una vez se haya culminado la
construcción y enajenado los inmuebles equivalentes al 51% del
coeficiente de copropiedad de la unidad residencial. El Acta de Entrega
deberá incluir los planos y las garantías de los equipos instalados, al
igual que los de servicios públicos domiciliarios de agua, luz, gas y
teléfono. Cuando el conjunto o proyecto se construya por etapas, cada
una de ellas deberá contener la dotación entregada y que figuren en el
reglamento de propiedad horizontal.
25
Causales de extinción de la propiedad horizontal
Por destrucción o deterioro total de la unidad, en una proporción que

represente por lo menos el 75% de la misma, salvo cuando se decida
su reconstrucción.
Por decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre
bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación
por escrito de los acreedores hipotecarios.
Por orden de autoridad judicial o administrativa competente, que
indique los motivos de la demolición, plenamente agotados los
recursos que otorga la ley.
¿Cuándo se extingue la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales

anteriormente enunciadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión
de la Asamblea de Propietarios o la sentencia judicial que lo determine y se
inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Ciudad.
Dentro del año siguiente, los copropietarios, de acuerdo con el coeficiente

de copropiedad que posea cada uno de ellos, dividirán el terreno
proporcionalmente y los bienes comunes mediante su venta, aplicando
las normas sobre la división de comunidades previstas en el Código Civil,
Capítulo III Título XXXIII y en las demás normas que lo modifiquen,
adicionen o subroguen. Será liquidador el Administrador o la persona que
delegue la Asamblea de Copropietarios.
Reconstrucción obligatoria
Deberá efectuarse en los siguientes eventos:
Cuando la destrucción o deterioro del edificio sea inferior al 75% de su

valor comercial.
Cuando a pesar de ser una destrucción o deterioro superior al 75% de
la construcción, la Asamblea de Copropietarios decida reconstruirlo
con el voto favorable plural del 70% de los coeficientes de
copropiedad.
26
Las expensas de la reconstrucción quedarán a cargo de cada uno de
los copropietarios de acuerdo con su coeficiente de copropiedad,
salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha por los
seguros.
El valor de las obras de reconstrucción ordenada por la Asamblea
Extraordinaria será exigible ejecutivamente en cabeza de cada
propietario de la unidad residencial o comercial.
Seguros
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, toda construcción sometida a

propiedad horizontal está obligada a constituir pólizas de seguros que
amparen riesgos de incendio y terremoto, que cubran los bienes
comunes susceptibles de ser asegurados.
Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en

primer término a la reconstrucción del(os) edificio(s), en los casos que
sea procedente. En el evento de no ser reconstruido(s), el importe de la
indemnización obtenida se distribuirá en proporción al coeficiente de
propiedad horizontal que le corresponda a cada uno de los propietarios.
Manual de Convivencia
La copropiedad reunida en Asamblea Extraordinaria acogerá en su

totalidad el Manual de Convivencia, elaborado para la unidad residencial o
comercial respectiva, que deberá contemplar los derechos, deberes y
obligaciones en la propiedad horizontal y determinará una serie de
situaciones y actuaciones propias de la vida en comunidad de los
copropietarios o residentes de la unidad. Este Manual será elaborado de
acuerdo con las diversas normas de convivencia y respeto contemplados
en el Código Nacional de Policía.
El Manual deberá incluir los siguientes aspectos de convivencia:
Derechos, deberes y obligaciones de los residentes de la unidad

inmobiliaria.
Utilización y manejo de áreas comunales como: parqueaderos,
ascensor(es), salón(es) comunal(es), parques o zonas recreativas,
piscina, cuarto(s) de basura(s), etc.
27
Medidas de prevención y de emergencia motivadas por energía o gas,
daños de agua (inundaciones), incendios, etc.
Medidas de seguridad y de vigilancia, aseo, ascensor(es),
mantenimiento de bombas de agua, zonas de jardinería, etc.
Actuaciones en caso de siniestros como temblores, inundaciones,

incendios u otros eventos propios de la naturaleza.
Registro y tenencia de perros
Los poseedores de perros potencialmente peligrosos deben dar

cumplimiento en su totalidad a la Ley 746/2002, a fin de proteger la
integridad de las personas, la salubridad pública y el bienestar del propio
canino, en los aspectos sanitarios, alimentarios y de custodia que no
produzcan situaciones de peligro o incomodidad a los vecinos o al publico
en general.
Según la presente Ley y el Art. 108 del Código Nacional de Policía, el

propietario de una raza potencialmente peligrosa, asume como garante
de riesgo los daños y perjuicios que el animal pueda ocasionar a las
personas, cosas, vías y espacios públicos o zonas comunales y deberá
inscribir el animal en el centro de perros potencialmente peligrosos, que
deberán establecer las diversas alcaldías, en donde indiquen: nombre,
ubicación e identificación del propietario, características propias del
animal, lugar de residencia y su destinación especifica como son: de
guarda, narcóticos, explosivos, protección u otro temas específicos. Lo
anterior debe ser amparado con una póliza de responsabilidad civil
extracontractual del propietario, a fin de cubrir los perjuicios que puedan
ocasionar los caninos a personas o bienes. En los casos de no existir póliza
el propietario será responsable de las indemnizaciones al afectado y de las
sanciones que establezca la Ley.
Así mismo cada propietario de animal deberá cumplir la Ley 84 de 1989

“Estatuto nacional de protección de animales” y el Acuerdo 79 de 2003,
Artículo 12, numeral 5.
En caso de contratarse el servicio de vigilancia canina, este se debe ceñir

de conformidad con el Decreto 2187/2001 Artículos 11 al 29 de la
Supervigilancia.
28
6. Normativa y Problemática
NORMATIVIDAD Y PROBLEMÁTICA
Ley 232 de 1995 - Establecimientos de Comercio
En las Unidades de Uso Mixto se debe dar cumplimiento a los requisitos

que establece la Ley 232 de 1995 en su Artículo 2º, que dice:
“Es obligatorio para el ejercicio del comercio, que los establecimientos
abiertos al público reúnan los siguientes requisitos:
a) Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad
auditiva, horario, ubicación y destinación expedida por la autoridad
competente del respectivo municipio. Las personas interesadas podrán
solicitar la expedición del concepto de las mismas a la entidad de
planeación o a quien haga sus veces en la jurisdicción municipal o distrital
respectiva.
b) Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9 de 1979 y
demás normas vigentes sobre la materia.
c) A aquellos establecimientos donde se ejecuten públicamente obras
musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirán los
comprobantes de pago expedidos por la autoridad legalmente
reconocida, de acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y demás
normas complementarias.
d) Tener matrícula mercantil vigente de la Cámara de Comercio de la
respectiva jurisdicción.
e) Comunicar a las respectivas oficinas de planeación o a quien haga sus
veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del
establecimiento.
¿Cuales son los requisitos establecidos por la ley para el

funcionamiento de un establecimiento de comercio?
En los casos de unidades de comercio de tipo mixto o comercial para el

funcionamiento de establecimientos de comercio los locales comerciales
deberán regirse de acuerdo al Artículo 2 de la Ley 232 de 1995:
“Es obligatorio para el ejercicio del comercio que los establecimientos
abiertos al público reúnan los siguientes requisitos:
Cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, intensidad
auditiva, horario, ubicación y destinación expedida por la autoridad
competente del respectivo municipio. Las personas interesadas
30
podrán solicitar la expedición del concepto de las mismas a la entidad
de planeación o a quien haga sus veces en la jurisdicción municipal o
distrital respectiva.
Cumplir con las condiciones sanitarias descritas por la Ley 9ª de 1979
y demás normas vigentes sobre la materia.
A aquellos establecimientos donde se ejecuten públicamente obras
musicales causantes de pago por derechos de autor, se les exigirán los
comprobantes expedidos por la autoridad legalmente reconocida, de
acuerdo con lo dispuesto por la Ley 23 de 1982 y demás normas
complementarias.
Tener matrícula mercantil vigente de la Cámara de Comercio de la
respectiva jurisdicción.
Comunicar las respectivas oficinas de planeación o a quien haga sus
veces en la entidad territorial correspondiente, la apertura del
establecimiento.
¿Cómo se cumplen los requisitos de Ley?
Para cumplir con todas las normas referentes al uso del suelo, ubicación y
destinación, se debe en primer lugar desarrollar la actividad en un sector
que la permita, lo cual se determina directamente sobre los planos o
solicitando el concepto ante las Curadurías Urbanas o ante la Secretaría
Distrital de Planeación.
En segundo lugar se debe acreditar que la construcción es idónea para el

desarrollo de la actividad, según los artículos 336 y 337 del Decreto 190
de 2004 (compilatorio del POT) y la Resolución 1469 de 2010 de
Minambiente. Donde no esté reglamentado por UPZ, se aplicará el Artículo
291 del Acuerdo 6 de 1990; sólo verificadas estas dos situaciones puede
considerarse que el requisito se está cumpliendo.
Respecto al cumplimiento de las normas sobre intensidad auditiva debe

señalarse que las normas que regulan la materia (Decreto Nacional 948
de 1995 y Resolución 8321 de 1983 del Ministerio de Salud), no exigen
la presentación de un concepto o certificación; sin embargo cuando se
requiere investigar por ese hecho se deberán realizar las mediciones
respectivas para determinarlo, de conformidad con el Decreto Distrital
446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919 de la Secretaría Distrital de
Ambiente
31
El cumplimiento de las condiciones sanitarias descritas en la Ley 9ª de
1979, y demás normas sobre la materia, se acredita mediante la
presentación del concepto favorable vigente expedido por la autoridad
sanitaria competente del sector donde se encuentra el establecimien-
to, que se realiza al momento de practicarse la vista de inspección.
Los comprobantes del pago de derechos de autor de obras musicales

a Sayco-Acinpro, se acreditan anexando copias de las liquidaciones de
la vigencia respectiva, debidamente canceladas; cuando el estableci-
miento no utilice música, debe anexar la respectiva certificación de no
ejecución musical expedida por la entidad competente.
El registro mercantil vigente se acredita mediante el aporte del certifi-

cado expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, que señale la
vigencia de la matricula para el año en el cual se exige el requisito.
La Comunicación de la apertura del establecimiento se acredita

anexando una copia del mismo con su respectiva constancia de
radicación, ante el Departamento Administrativo de Planeación
Distrital.
En conclusión: “Sólo mediante el oportuno aporte de la totalidad de los

requisitos señalados, puede considerarse que un establecimiento de
comercio cumple con las normas que lo regulan y por ende que puede
desarrollar su actividad comercial.”
Nota: La ejecución de construcciones debe ceñirse a la Ley 388 de

1997,modificada mediante Ley 810 de 2003 y el Decreto Nacional 564
de 2006, asi como las modificaciones contempladas en el Decreto 4397
de 2006 y en la Resolución 1469 del 2010.
Normas de seguridad en piscinas
Se regularán por las normas de seguridad establecidas en la Ley 1209 de

julio 14 de 2008, teniendo como objeto indicar las pautas de seguridad y
adecuación de las instalaciones donde se ubique la piscina y evitar
accidentes y problemas de salud,y proteger la vida de los usuarios.
32
Se entenderá como piscina “la estructura artificial destinada a almace-
namiento de agua con fines recreativos, deportivos o terapéuticos”.
Se clasifican las mismas según su uso en:
Piscina particular: las exclusivamente unifamiliares.

Uso colectivo: las abiertas al público en general sin ninguna
restricción.
Uso colectivo de uso restringido: las destinadas para el uso de
grupo como son los clubes sociales, hoteles, condominios,
centros vacacionales, etc.
Piscinas de uso especial: son las dedicadas a usos terapéuticos,
termales o similares. .
NOTA: Las disposiciones de ley al incluir las piscinas de uso colectivo

indican que la supervisión, la reglamentación y ejercicio de la potestad
sancionatoria quedarán en cabeza de la Alcaldía del sitio de la ubicación
de la piscina, quien deberá inspeccionar, controlar y expedir el docu-
mento sobre el cumplimiento de las normas de seguridad.
Medidas mínimas de seguridad:
No se permitirá el acceso a menores de doce (12) años sin la

compañía de un adulto.
Deberá informarse en forma visible la profundidad.
Deberá dotarse la piscina de flotadores, barreras de protección y de
control de acceso.(cerramiento), teléfono o citófonos para llama-
das de emergencia.
33
Consejos Locales de Propiedad Horizontal
• Constitución política de Colombia Art. 2 /37 / 38

Principios
Jurídicos
(participación ciudadana)
• Decreto Ley 1421 / 1993 Art. 69 delego a la JAL.
• Ley 134 / 1994 y 743 / 2002 (mecanismos de
participación)
Objeto
• Instancia consultiva y de participación ciudadana, actuará

como promotor e interlocutor de las unidades residenciales y
comerciales sobre temas de propiedad horizontal.
• Elección popular de elegir un representante por UPZ.
Funciones
• Convivencia pacífica.
• Conservación del medio ambiente.
• Conservación de zonas comunes y de esparcimiento.
• Participación ciudadana.
• Velar por los derechos, deberes y obligaciones en la propiedad
horizontal.
• Generar espacios de participación ciudadana (plan de
desarrollo de la localidad).
• Presentar a las autoridades planes de seguridad y
participación.
• Promover programas de medio ambiente (reciclaje).
• Actuar como canal de proyectos a la mesa distrital de
propiedad horizontal.
• Reglamentar programas específicos de tenencia de animales
y zonas de recreación (piscinas).
34
Recomendaciones prácticas en la propiedad horizontal
Cartera morosa: Su cobro podrá realizarse por la administración

mediante acción persuasiva o por cobro jurídico, anexando a la
demanda el valor de la deuda mes a mes, representación legal de la
unidad y las actas de asamblea o consejo, recibos de facturación o
acuerdos de pago que soporten la deuda.
Personería jurídica: La expide la Alcaldía local donde esté ubicado el

inmueble, se debe anexar acta de nombramiento del Administrador
y constancia de que se acogieron a la Ley 675 de 2001(Reforma
Reglamento)
Responsabilidad de los administradores: Lo establece la Ley 675 de

2001 y la justicia civil o penal según sea el caso. En lo referente a
discrepancias contables, se puede recurrir a La Junta Central de
Contadores pidiendo una “revisión contable” del período a
investigar.
Tenencia de animales: Es aplicable lo contemplado en la Ley 746 /

2002 (Animales Peligrosos) y lo estipulado en el Código de Policía
Arts. 12, 34 y 108.
Contaminación auditiva: Puede solicitar la intervención de la Alcaldía

Local o de la Secretaría Distrital de Medio Ambiente, en la aplicación
del Decreto Distrital 446 de 2010 y las Resoluciones 6918 y 6919
de 2010 referentes a la medición de “decibeles”.
Reformas arquitectónicas u obras: Se debe dar cumplimiento a los

Artículos 73 y 77de la Ley 675 de 2001, al Decreto 1469 de 2010 y
a las disposiciones de las curadurías urbanas.
Tarifas de Supervigilancia: Debe observarse lo estipulado en las

Circulares 01 Y 02 de 2010, la Ley 356 de 1994 y los Decretos 73 /
2002 y 4950 / 2007. Para quejas, inquietudes y para verificar la
legalidad de las empresas de vigilancia se puede acudir a la carrera
10 N°.26-71 Pisos 2,3 Y 4 o llamar al teléfono 3274000.
35
Normatividad relacionada con P.H.
De los Niveles de Ruido (Art. 74 Resoluciones 8321 de 1983, 6918 y

6919 de 2010). Decreto Distrital 446 de 2010.
Cerramientos Transparentes (Art. 71, Art. 6 Ley 9 de 1989).

Decreto 356/94 - Estatuto de Vigilancia y Seguridad Privada.
Decretos 73/02 Y 4950/07 - Estratos Sociales o Comerciales.
Ley 388/97 - Reforma Urbana.
Ley 232 - Requisitos de Establecimientos de Comercio.
Ley 810/03 - Sanciones Urbanísticas.
Decreto 564/06 - Licencias de Construcción.
Decreto Distrital - 190/2004 Pot.
Leyes de Construcción - 400/97 y Acuerdos 6 Y 20/95.
Ley 142 - Servicios Públicos
Ley820/03 - Arrendamientos.
Ley 746/02 - Tenencias de Mascotas
Ley 769/02 - Código Nacional de Transito.
Ley 640 Modos Alternativos de Solución de Conflictos.
Ley 1209/08 - Normas de Seguridad de Piscinas.
Ley 99/1993 - Sistema Nacional Ambiental.
Decreto 2811/1974 - Código de Recursos Naturales Renovables.
Acuerdo 79/2003 - Código de Policía.
Ley 84 de 1989 “Estatuto nacional de protección de animales”.
Decreto 1469 de 2010, sobre trámites ante Curadurías Urbanas,
referente a obras y licencias de construcción y urbanismo.
36
7. Anexos
MODELO DE MANUAL DE CONVIVENCIA
El reglamento de convivencia establece las regulaciones y normas se

seguridad, utilización de áreas comunes, salubridad y también las relativas
a la tranquilidad de los habitantes de la copropiedad que deberán ser

acogidos por los residentes (propietarios o arrendadores) y el personal
que trabaja en él.
A. NORMAS DE CONVIVENCIA
Los Residentes de unidades residenciales o comerciales deberán obser-

var las siguientes normas de convivencia.
Destinar su apartamento para el uso establecido en el reglamento de

propiedad horizontal.
No podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los
demás que comprometa la seguridad, solidez o salubridad de la unidad
residencial.
Los inmuebles deben permanecer con sus puertas de acceso cerra-
das, salvo su normal desenvolvimiento.
Los pasillos, escaleras y zonas comunales no son sitios de prolonga-
ción de las reuniones sociales.
Cada propietario puede enajenar su inmueble, hipotecario o arrendarlo
sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios. En el
contrato de arrendamiento debe incluirse como cláusula adicional la
estricta observación del Reglamento Interno.
Intervenir activamente en la Asamblea de Copropietarios y cooperar en
ellas.
No introducir materiales ni hacer demoliciones en los pisos, techos o
muros comunes y no colocar sobrecargas excesivas que perjudiquen
la solidez y seguridad del edificio.
No guardar sustancias inflamables, corrosivas, explosivas, que conta-
minen el ambiente o que pongan en peligro la construcción o la salud
de los moradores.
Se prohíbe cambiar la fachada del edificio, muros, vestíbulos, escale-
ras, ventanas o puertas de ingreso a los inmuebles.
Obstruir los espacios comunes con materiales o mercancías que
afecten la circulación de los residentes.
38
Se prohíbe sacudir alfombras o extender ropas en las escaleras,
ventanas o terrazas.
Permitir el acceso al inmueble del Administrador o persona(s) comi-
sionada(s) por él, cuando sea indispensable o urgente realizar trabajos
de interés común.
Efectuar por cuenta del propietario y dentro del término que señale la
Administración, las reparaciones locativas necesarias para la higiene y
conservación, para solucionar problemas ocasionados a otros inmue-
bles.
Comunicar a la Administración todo caso de enfermedad contagiosa y
desinfectar su inmueble.
Pagar las cuotas ordinarias y extraordinarias de Administración para la
conservación de los bienes comunales. El incumplimiento en el pago
de 3 cuotas de Administración podrá generar cobro prejurídico o
jurídico según la mora.
Queda prohibido tener en los inmuebles, parques o zonas comunes
animales que perturben la tranquilidad o integridad de los residentes
de acuerdo con la Ley 84 de 1989 y al Acuerdo 79 de 2003.
B. UTILIZACIÓN ÁREAS COMUNALES
Las áreas comunales son lugares para el transito y uso de la comuni-
dad. Todos los propietarios, residentes y visitantes están obligados a
hacer uso de ellas, atendiendo a su cuidado y conservación.
GARAJES
Los garajes son propiedad privada: por lo tanto, nadie diferente a sus
dueños podrá utilizarlos sin su autorización.
Los propietarios estacionarán sus vehículos únicamente en los lugares
asignados, respetando las demarcaciones y tamaño del mismo.
Se recomienda evitar o corregir el ruido en los exhostos de los vehícu-
los.
Se prohíbe la construcción de cualquier muro o pared en los garajes.
En caso de daño a vehículos o a zonas comunes, deberá responder el
propietario del vehículo infractor.
Se prohíbe estacionar en los corredores de circulación del parqueade-
ro.
El parqueadero debe ser utilizado únicamente para estacionamiento
de vehículos y no para depósito.
La velocidad en el parqueadero no podrá ser mayor a los cinco (5)
39
kilómetros por hora, se transitará siempre por la derecha, con las luces
encendidas y dando prelación al vehículo que está saliendo.
Los propietarios deberán dejar los vehículos debidamente cerrados y
parqueados en reverso.
Se prohíbe el almacenamiento de combustible y en caso de acciden-

tes causados por esta contravención, el infractor será responsable de
los daños ocasionados.
Queda prohibido que los niños jueguen en los parqueaderos, transiten
en sus bicicletas, patines o patinetas. Las bicicletas, triciclos, patines,
etc., deberán ser guardados en los depósitos correspondientes a cada
inmueble; el conjunto no asumirá la responsabilidad de los daños
ocasionados o pérdidas por descuido de los menores.
USO Y MANEJO DE ASCENSORES

Los residentes del conjunto deberán hacer uso del ascensor procuran-
do siempre su buen manejo y conservación.
Se prohíbe el uso del ascensor para trasportar perros o mascotas. Para
su circulación debe utilizar escaleras por parte de su propietario.
Cuando se efectúen trasteos, los residentes deberán solicitar al
vigilante recorredor la instalación de las lonas de protección de las
paredes del ascensor.
PARQUES O ZONAS RECREATIVAS

Las unidades residenciales tienen “zonas de recreación”, cuyo uso y
ocupación será para los niños y/o familiares del residente.
Queda prohibido el ingreso de mascotas a las mismas por salubridad.
MANEJO DE BASURAS Y RECICLAJE

Las basuras y desperdicios se deberán empacar en bolsas plásticas
debidamente selladas. No está permitido dejar las bolsas con basura
en puntos fijos o escaleras y deberán trasladarse al cuarto de basuras.
Los objetos de vidrio, residuos de obras, cajas y botellas, no deben ser
arrojados por el ducto o shut, sino colocados en el cuarto de basuras.
Todos los residentes deberán comprometerse a reciclar, depositando
en bolsas diferentes los desechos orgánicos y los desechos de vidrio,
cartón o papel en las canecas dispuestas por la unidad residencial o
comercial.
Ese cuidado se verá reflejado en las diferentes tarifas del aseo.
40
SALÓN COMUNAL
Los residentes podrán utilizar el salón comunal, previa solicitud
formulada a la Administración, y cancelar el valor fijado por el Consejo
de Administración o la Asamblea de Propietarios.
El horario de utilización será hasta la 1 a.m. y los niveles de ruido no
deberán perturbar la tranquilidad de los residentes.
El salón se entregara al residente mediante inventario, en perfecto
estado de limpieza y será recibido por la Administración o sus delega-
dos en iguales condiciones.
Queda prohibido alquilar el salón comunal a menores de edad o fiestas
en las que se cobre la entrada, para colegios u obras de beneficio.
Los residentes que alquilen el salón comunal dejarán en la portería
principal un listado con sus invitados para que el vigilante pueda
autorizar su ingreso.
C. PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS O RESIDENTES DE

ÁREAS PRIVADAS
Sin perjuicio de la obligaciones institucionales por la ley e incorporadas en

el Reglamento de Propiedad Horizontal, está prohibido a los propietarios o
residentes:
Realizar todo acto que altere la paz, seguridad, tranquilidad y salubri-
dad del conjunto o vaya contra los principios de la buena educación y
comportamiento en sociedad.
Usurpar zonas de propiedad común para uso particular.
Introducir en la unidad privada modificaciones o reformas no autoriza-
das por el reglamento de propiedad horizontal, Asamblea de
Copropietarios o por las autoridades administrativas distritales (Cura-
duría).
Pintar o decorar las puertas exteriores, ventanas o fachadas de la
unidad.
Instalar antenas o cables aéreos de conducción eléctrica, telefónica o
de servicios privados de televisión, sin autorización de la
Administración.
Colocar o exhibir anuncios, avisos o pancartas comerciales o políti-
ca(s) en la(s) fachada(s) o ventanas.
Sacudir, colocar ropa u otro tipo de objetos en las ventanas, balcones
y/o zonas de tránsito de la copropiedad. De igual manera, arrojar
41
elementos que puedan obstruir las cañerías, shut de basuras o
canales. El infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su
cuenta los gastos que demande la reparación.
Mantener en las respectivas unidades privadas, áreas de parqueo,
etc., sustancias inflamables que afecten o amenacen con sus efectos

la salubridad de las personas y la integridad de los inmuebles.
Introducir y mantener en las unidades privadas muebles, aparatos o
maquinaria que presenten un peso mayor al que generalmente
soporta el piso o carga de la unidad.
Arrojar objetos, basuras, líquidos o combustibles en áreas comunes
tales como pasillos, ductos, jardines, parqueaderos, escaleras y
ascensores.
Utilizar los servicios públicos comunales tales como agua, luz y
teléfono de manera particular.
Lavar vehículos, tapetes, etc., en el área de los parqueaderos o zonas
comunales.
Autorizar la permanencia de personas dedicadas a seguridad (escol-
tas) o aseo, en el área de recepción y pasillos del conjunto.
Realizar fiestas hasta altas horas de la noche sobrepasando el horario
autorizado por la Alcaldía Mayor de Bogotá.
Los propietarios o residentes del último piso no podrán elevar nuevos
pisos. En el caso del primer piso queda expresamente prohibido
realizar excavaciones o sótanos que afecten la solidez de la construc-
ción.
Tener en las unidades privadas cualquier tipo de animal considerado
como peligroso o que represente un riesgo de contagio o enfermedad
para los residentes del conjunto.
Obstruir de alguna forma las instalaciones de servicios, escaleras,
puertas, halls, parqueaderos y demás sitios que sirvan para la locomo-
ción.
Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comu-
nes.
Usar las zonas de acceso para el estacionamiento de motos, bicicle-
tas, triciclos o similares.
Usar las zonas de estacionamiento como lugar de juegos infantiles.
Variar en alguna forma la fachada del conjunto.
Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseño unifor-
me aprobado por la Asamblea General o el Consejo de Administración.
42
D. MEDIDAS DE EMERGENCIA
En caso de que se presenten situaciones de emergencia tales como:

ausencia de luz, inundación, incendios o bloqueo del ascensor, etc, se
procederá por parte del vigilante de turno a tomar de forma inmediata las
medidas que a continuación se detallan:
AUSENCIA DE LUZ O GAS

Verificar si el corte de energía es en toda la zona. En todo caso, notifica-
rá telefónicamente el hecho a Codensa (teléfono 115).
Si se presenta un corte en las áreas comunes, el vigilante deberá bajar
los tacos que correspondan a esta área y comunicar de inmediato a la
Administración o a los miembros del Consejo.
En los casos de falta de gas o escapes, informará a la línea 123 (emer-
gencias).
AUSENCIA DE LUZ EN LOS APARTAMENTOS

Si es total, el celador bajará al armario de tacos eléctricos para restable-
cer el paso de energía. El procedimiento es llevar los tacos a la posición
“OFF” (apagado). Si la energía se suspende nuevamente, existe un
corto interno en el apartamento; se debe informar a los residentes del
inmueble donde se registra el daño, para que bajen el taco interno del
circuito que presenta el corto.
El vigilante realizará nuevamente la operación ya descrita, bajando al

armario e intentando nuevamente restablecer parcialmente la energía.
Si se va en una parte del apartamento, el celador indicará al residente
que revise los tacos en el apartamento donde se presenta el problema.
INUNDACIÓN
Si ésta se presenta en un apartamento, el celador deberá cerrar el
registro y dar aviso a los ocupantes o responsables del apartamento.
En caso de ausencia de estos, informará a la Administración. Los daños
ocasionados por el daño, correrán a cargo del propietario del inmueble
donde ocurrió el percance.
Si ocurre en áreas comunes, se cerrará el registro correspondiente y se

informara enseguida al Administrador o a los miembros del consejo.
43
INCENDIO
El celador suspenderá el servicio de energía de todo el edificio,
llamando el ascensor al primer piso, dejándolo apagado y abierto.
Deberá avisar a los residentes y demandar de ellos su colaboración
para efectuar la evacuación.

Utilizará los extinguidores, teniendo en cuenta las instrucciones de
manejo.
No permitirá en ningún momento el ingreso de personas extrañas a la
unidad residencial o comercial.
BLOQUEO DE ASCENSOR CON OCUPANTES

El celador entrará en comunicación con la(s) persona(s) que hubieren
quedado atrapadas, utilizando el teléfono del ascensor y localizando el
piso donde se encuentra el carro.
Con la llave correspondiente abrirá las puertas y bloqueará el ascensor
utilizando el botón respectivo. Si el carro hubiese quedado entre dos
pisos, procurará sacar a las personas por el piso superior, cumpliendo
las recomendaciones del Manual de Funcionamiento del Ascensor.
SEGURIDAD
ASPECTOS GENERALES:
La seguridad de la unidad residencial o comercial estará a cargo del
personal de la Compañía de Vigilancia escogida, debidamente autori-
zada por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Por
tanto, cualquier unidad residencial o comercial deberá regirse por el
Decreto 356/94 que hace referencia al Estatuto de Vigilancia y
Seguridad Privada por parte de particulares y del Decreto 2187/2001
por el cual se reglamenta el Estatuto de Vigilancia y establece los
requisitos para el funcionamiento de empresas de vigilancia, coopera-
tivas, departamentos de seguridad, transporte de valores, sociedades
de asesoría, consultoría e investigación de seguridad privada, escue-
las de capacitación y el blindaje de vehículos.
En cuanto a las tarifas, deberá regirse por las circulares 1 y 2 de 2010 y

los Decretos 73/2002 y 4950/2007, que establecen las tarifas básicas
según el estrato social a que pertenezca la unidad residencial o comer-
cial, tabla que podrá ser consultada en la página web de la
Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada (www.supervigilan-
cia.gov.co), al igual que la información sobre la legalidad de la empresa
44 de vigilancia que preste el servicio.
Los vigilantes desempeñarán las funciones que se relacionan a continua-
ción y las demás que le sean asignadas por su empresa, el Consejo de
Administración y el Administrador del Edificio:
Mantener actualizada la lista de residentes con números de teléfono,

garaje asignado y placa de su vehículo.
Velar por que las puertas permanezcan cerradas y con llave.
Anunciar a todos los visitantes y personal de servicio a domicilio,
permitiendo su ingreso sólo cuando lo autorice el residente, anotando
el nombre de quien autoriza la entrada. Cuando estas personas
porten paquetes estos serán revisados tanto a la entrada como a la
salida.
Permitir el ingreso al parqueadero sólo de los vehículos de los residen-
tes inscritos.
Abstenerse de suministrar información acerca de los residentes a
terceros. Solicitar un documento de identificación para el ingreso de
personas que deben hacer trabajos de cualquier índole, efectuando el
registro en el libro de control: Nombres y apellidos, número de docu-
mento de identidad, unidad a la cual se dirige, hora de entrada y hora
de salida.
Mantener informada a la Administración sobre las situaciones que
requieran su intervención y de las novedades que se presenten
diariamente.
Para la salida o entrada de trasteos, el residente deberá presentar en
portería un PAZ Y SALVO de la Administración, dejando un depósito con
el objetivo de reparar los daños que se pudieran causar; de lo contrario
no será posible sacar ni entrar al edificio cualquier trasteo. Los trasteos
sólo podrán realizarse en horario de 7:00 a.m. y las 6:00 p.m. de lunes
a sábado.
No permitir que en la recepción permanezcan empleadas del servicio
doméstico, conductores, escoltas o cualquier otra persona que
realice trabajos para los residentes o la Administración.
No prestar las llaves que están bajo su responsabilidad, no recibir llaves
de los apartamentos o locales de los propietarios o residentes.
No se permite el ingreso de domicilios a los inmuebles sin autorización.
Solo existirán excepciones cuando sea un servicio de urgencia de
droguería.
No permitir a los jóvenes o niños montar en bicicleta o patines, ni jugar
fútbol, escuchar música o ingerir bebidas alcohólicas en los parquea-
45
deros, plazoletas o pasillos del Conjunto. Cuando el vigilante observe
incumplimiento de esta norma, deberá comunicarse inmediatamente
con los padres de los jóvenes y solicitar su colaboración. El vigilante
deberá enviar un reporte a la administración indicando el día y la
situación.
Los muebles o enseres no podrán salir del edificio, sin previa autoriza-
ción escrita de sus dueños dirigida a la administración.
Los vigilantes, al igual que las señoras de mantenimiento no podrán
recibir visitas en sus horas de trabajo, ni realizar actividades de mensa-
jería o similares a los residentes.
Abstenerse de fumar, o ingerir bebidas alcohólicas, mientras perma-
nezcan en su lugar de trabajo.
No permitir el parqueo de vehículos frente al acceso a garajes.
Cuando un residente solicite servicio de taxi, el celador no está
autorizado para salir del edificio, por lo cual el taxista tiene que anun-
ciarse y la persona solicitante debe desplazarse a la portería.
Deberá hacer uso adecuado de los servicios de teléfono ubicado en la
portería y velar por la utilización adecuada del mismo por otras perso-
nas.
Por último, recordamos que este documento es una guía sobre

diversos temas de propiedad horizontal regido por la Ley 675/2001 y
demás normas concordantes, ajustándose a la convivencia, las
normas de ética y el sano vivir de la comunidad.
46
Nos movemos por sus derechos
Carrera 7 Nº 21-24
Conmutador 3820450-80
www.personeriabogota.gov.co
Linea de atención a la comunidad 143

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