Avaluo Comercial

INFORME DE VALORACIÓN
PARQUE TECNOLOGICO MANANTIALES

ENVIGADO - ANTIOQUIA
COLOMBIA
AVALÚO GESVALT-2018-12-17-183
FINALIDAD: Conocer el valor comercial
Fecha: 10 de diciembre de 2018
AVALÚO COMERCIAL
Dirección: Parque tecnológico manantiales
Vereda el Peñasco-Envigado - Antioquia
Cliente: Instituto para el Desarrollo de Antioquia IDEA Pág. 1
Medellín, 15 de diciembre de 2018
Doctora
DORIS ALVAREZ HERNANDEZ
Profesional Universitario
Subgerencia Administrativa
INSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE ANTIOQUIA
Calle 42 # 52-259
Medellín
Asunto: Informe avalúo No. GESVALT-2018-12-17-183
Respetada Doctora Doris,
En virtud del contrato No. 0142, del 27 de julio de 2018. Cuyo objeto es “REALIZAR EL
AVALÚO COMERCIAL Y DE RENTA DE LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES DE PROPIEDAD DEL
INSTITUTO PARA EL DESARROLLO DE ANTIOQUIA -IDEA- Y DE AQUELLOS EN LOS QUE TENGA
INTERÉS, EN DESARROLLO DE SU OBJETO SOCIAL”. A continuación, hacemos entrega del
informe correspondiente al avalúo comercial del inmueble que se identifica con la matriculas
inmobiliarias No. 001-08436,001-1181421,001-1181426,001-1181430,001-1268096,001-
1288924, 001-1288928, 001-1288932, 001-1288936, 001-1288940, 001-1288944, 001-108491,
001-1108493, 001-1181422, 001-1181423, 001-1181425, 001-1181427, 001-1181428, 001-
1181429 terrenos que se ubican en el Paraje Las Palmas, Vereda El Peñasco del municipio
de Envigado, departamento de Antioquia - Colombia.
Valoración que fue solicitada con el fin de determinar el valor comercial.
Cordialmente,
HUMBERTO ALEXANDER ZULUAGA CORREA

R.N.A. 1.971
R.A.A. AVAL-71756211
GESVALT LATAM SAS
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
Contenido
1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD ...................................................... 4
2. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR...................................................... 4
3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DEL VALOR .......................... 5
3.1 Bases de la Valoración ............................................................... 5
3.2 Definición y Tipo de Valor .......................................................... 5
3.3 Derechos de propiedad o intereses que han de valorarse ...................... 5
4. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE ............................................. 5
4.1 Localización ........................................................................... 5
4.2 Descripción General del Sector .................................................... 6
4.3 Descripción General del Inmueble objeto de avalúo............................ 7
4.3.1. Características generales del terreno ..................................... 7
4.3.2. Características generales de la construcción ............................. 9
5. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN ............................... 9
6. INFORMACIÓN NORMATIVA DEL INMUEBLE ........................................... 10
7. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE ............................................ 12
8. INFORMACIÓN JURÍDICA ................................................................. 12
9. RESUMEN DE ÁREAS ...................................................................... 13
10. MÉTODO DE AVALÚO .................................................................. 14
11. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES ......................................................... 15
12. CONSIDERACIONES GENERALES ...................................................... 15
13. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA.......................................................... 15
13.1. Análisis oferta y demanda. ...................................................... 15
13.2. Investigación indirecta: .......................................................... 16
13.2.1. Datos observables Nivel 1 .................................................. 16
13.2.2. Datos observables Nivel 2 .................................................. 16
13.2.3. Modelación Matemática del Método Comparativo de Mercado ....... 16
13.2.4. Modelación Matemática del Método Costo de Reposición ............. 18
13.2.5. Valores adoptados por el Método Costo de Reposición ................ 19
14. RESULTADO DEL AVALÚO ............................................................. 19
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14.1. Valor comercial total adoptado. ............................................... 20

14.2. Valor del total del inmueble adoptado en letras ............................ 21
14.3. Vigencia del Avalúo............................................................... 21
15. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS .............................................................. 21
15.1. Política ............................................................................. 21
15.2. Notas ............................................................................... 22
15.3. Cláusula de Publicación del Informe ........................................... 23
15.4. Declaración de Cumplimiento .................................................. 23
15.5. Declaración de No Vinculación ................................................. 23
16. ANEXOS .................................................................................. 24
16.1. Registro Fotográfico .............................................................. 24
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AVALÚO COMERCIAL
1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD
FECHA DE LA SOLICITUD: 22 de agosto de 2018

Profesional Universitario
SOLICITANTE:
Instituto para el Desarrollo de Antioquia IDEA
IDENTIFICACIÓN
NIT.: 890.980.179-2
SOLICITANTE
PROPIETARIO DEL
Instituto para el Desarrollo De Antioquia - IDEA
INMUEBLE:
IDENTIFICACIÓN DEL
NIT.: 890.980.179-2
PROPIETARIO:
OBJETO DE AVALÚO: Conocer el valor comercial del inmueble.
DESTINATARIO: Profesional Universitario
CLASE DE AVALÚO: Comercial
CLASE DE INMUEBLE: Lote de terreno y construcciones
USO: Residencial/Industrial
DIRECCIÓN- VEREDA: Vereda el Peñasco, municipio de Envigado
SEBASTIAN MONTOYA BARRERA
ENCARGADO DE LA VISITA: JUAN CARLOS RESTREPO GUTIÉRREZ
Avaluador
NOMBRE DE QUIEN ATENDIÓ DORIS ALVAREZ HERNANDEZ
LA VISITA: Subgerencia Administrativa
2. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

GESVALT LATAM SAS, no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el
bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma (Escritura Pública).
GESVALT LATAM SAS, no revelará información sobre la valuación a nadie distinto a la persona
natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y solo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.
FECHA EN QUE SE REALIZO

2 de noviembre de 2018
LA VISITA:
FECHA DEL INFORME Y DE
17 de diciembre de 2018
APLICACIÓN DEL VALOR:
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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DEL VALOR
3.1 Bases de la Valoración
Para el presente avalúo se tuvieron en cuenta la localización del inmueble, las

especificaciones y acabados de las construcciones, su estado de conservación, las tipologías
constructivas y los tratamientos de la zona, la conexión directa con la vía.
3.2 Definición y Tipo de Valor
El valor que se adoptó para este avalúo corresponde al valor comercial.
Valor Comercial: Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable
por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
“Definición articulo 2 decreto 1420 del 24 de julio de 1998”.
3.3 Derechos de propiedad o intereses que han de valorarse
En este se avaluaron derechos de propiedad, que se valoran, corresponden al 55,66%, que

es el porcentaje de derecho que es de propiedad del Instituto para el Desarrollo De Antioquia
- IDEA.
4. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE
4.1 Localización
6°09'26.8"N - 75°32'20.4"O
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4.2 Descripción General del Sector
El parque tecnológico manantiales se ubica en la

vereda las palmas corregimiento de Envigado, del
UBICACIÓN:
centro de la ciudad de Medellín se encuentra a 19,8
km.
El parque tecnológico manantiales ubicado en la
vereda el Peñasco se encuentra delimitado de la
siguiente manera:
DELIMITACIÓN: Por el Norte con la vereda San Joaquín,
Por el Sur con la vereda Las Palmas,
Por el Oriente con El Salado y
Por el Occidente con la vereda Isla Fuerte
USOS PREDOMINANTES: Vivienda, comercial.
EDIFICACIONES
Casas campestres y fincas. Algo De industria limpia
PREDOMINANTES:
El sector cuenta con los siguientes servicios públicos
domiciliarios básico:
• Energía
SERVICIOS PÚBLICOS:
• Acueducto
• Alcantarillado
• Telefonía
ESTRATO
Alto
SOCIOECONÓMICO:
CLIMA Templado
CONDICIONES TEMPERATURA 13°C a 20°C
METEOROLÓGICAS: PRECIPITACIÓN
1941mm
PLUVIOMÉTRICA
LEGALIDAD DE LA
N/A
URBANIZACIÓN
La vía de acceso más importantes del sector es:
VÍAS DE ACCESO: • Avenida las palmas.
• Vía la acuarela.
Tipo de transporte: El sector cuenta con servicios de
transporte prestado por busetas intermunicipales, ruta
integrada del metro, taxis y vehículos particulares.
SERVICIOS DE TRANSPORTE
• Cubrimiento: Adecuado para las necesidades del
PÚBLICO:
sector.
• Frecuencia: La disponibilidad de transporte en el
sector es permanente.
La actividad edificadora, de la zona es buena, se
ACTIVIDAD EDIFICADORA: observa construcción de parcelaciones de casas
campestres.
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BONDADES:
• El paisaje de la zona es agradable.
• Lotes aptos para desarrollar proyectos de industria
limpia.
• Construcción en buen estado.
BONDADES Y DESVENTAJAS
• Al predio se accede directamente por vía vehicular
DE LA ZONA:
• El área total del terreno es generosa.
DESVENTAJAS:
• El lote tiene un uso específico como parque
tecnológico y por esto tiene una difícil
comercialización.
De acuerdo con el movimiento de la actividad
edificadora, además de la normatividad urbanística
VALORIZACIÓN: aplicable al terreno, se puede considerar que las
perspectivas de valorización para el sector son
favorables en el mediano y largo plazo.
4.3 Descripción General del Inmueble objeto de avalúo
4.3.1. Características generales del terreno
La topografía del terreno es ondulada y ligeramente

TOPOGRAFÍA
inclinada
Pendiente Sentido Norte a Sur Pendiente Sentido Occidente Oriente
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IMAGEN UBICACIÓN DEL PREDIO
1 kilómetro del centro poblado de la vereda las palmas

DISTANCIA A LA CABECERA
por la vía la acuarela que se une a la avenida principal
MUNICIPAL (KM):
las palmas.
354.287,56
ÁREA TERRENO:
Fuente: Escritura pública 1.759 del 7 de mayo del 2017.
Los servicios con que cuenta el inmueble son:
SERVICIOS PÚBLICOS • Acueducto
DOMICILIARIOS: • Energía
• Alcantarillado
USO ACTUAL DEL
No definido
INMUEBLE:
Contenidos en la escritura 1.759 del 31 de mayo del
LINDEROS:
2017.
Se trata de un terreno rural al cual se accede a través
POSIBILIDADES DE de vía vehicular, está cerca al casco urbano del
ADECUACIÓN: municipio de Envigado y Medellín por lo cual las
posibilidades de adecuación son viables.
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4.3.2. Características generales de la construcción
Casa principal Lote Eugenio: 291,88 m2

Garaje Lote Eugenio: 123,33 m2
Kiosco/Salón Reuniones Lote Eugenio:34,9 m2
Portería Parque: 44,50 m2
ÁREA CONSTRUIDA:
Fuente: Información catastral extraída del Geoportal
de la Gobernación de Antioquia. Esta información
está sujeta a verificación por parte de la entidad
peticionaria.
PORCENTAJE DE LA
1,0% aproximadamente
CONSTRUCCIÓN:
NUMERO DE EDIFICACIONES: 4
NÚMERO DE PISOS: 1
NÚMERO DE SÓTANOS: 0
AVANCE DE LA
Obra terminada (100%)
CONSTRUCCIÓN:
TIPO DE CONSTRUCCIÓN: Convencional
ARMAZÓN: Ladrillo, bloque, madera inmunizada
ESTRUCTURA: MUROS: Bloque, ladrillo, madera fina
CUBIERTA: Madera, teja de barro
FACHADAS: Revoque y pintura
CUBRIMIENTO DE MUROS: Estucados, revocados y
ACABADOS PRINCIPALES:
pintados
PISOS: Baldosa común color madera
CONDICIONES DE
ILUMINACIÓN Y Natural y suficiente.
VENTILACIÓN:
EQUIPAMIENTOS
ESPECIALES DE LA Tanques de almacenamiento de agua
COPROPIEDAD:
ESTADO GENERAL DE El estado de conservación de las construcciones es
CONSERVACIÓN: bueno
EDAD: 15 años
VIDA ÚTIL DE LA
70 Años
CONSTRUCCIÓN
5. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN

ESCRITURA PÚBLICA: 1.759 del 7 de Mayo de 2017
001-08436,001-1181421,001-1181426,001-1181430,001-
CERTIFICADO DE TRADICIÓN
1268096,001-1288924,001-1288928,001-1288932,001-
Y LIBERTAD:
1288936,001-1288940,001-1288944,001-1108491,001-
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
1108493,001-1181422,001-1181423,001-1181425,001-
1181427,001-1181428,001-1181429
FACTURA IMPUESTO
No Suministrado
PREDIAL.
LICENCIAS: No suministradas
IMPUESTO PREDIAL: No Suministrado
CERTIFICADO PLANO
Suministrado
CATASTRAL:
AVALÚOS ANTERIORES: No suministrados
6. INFORMACIÓN NORMATIVA DEL INMUEBLE

Según cartografía del Plan de Ordenamiento Territorial aprobado mediante Acuerdo 010 de
2.011, “Por medio del cual se adopta la revisión y ajuste del Plan de Ordenamiento
Territorial del municipio de Envigado.”, se establece que el predio objeto de avalúo se
encuentra ubicado en la Zona Rural, de acuerdo con las siguientes condiciones.
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AVALÚO COMERCIAL
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
7. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE

MUNICIPIO: Envigado
DEPARTAMENTO: Antioquia
AVALÚO CATASTRAL
No Suministrado
VIGENTE:
8. INFORMACIÓN JURÍDICA
La siguiente es la información jurídica del inmueble, es importante aclarar que esta no se
considera un estudio jurídico.
PROPIETARIO: Instituto para el Desarrollo De Antioquia - IDEA y otros

ESCRITURA O TITULO DE Escritura pública No. 1.759 del 7 de mayo del 2017,
PROPIEDAD: Notaría primera de Envigado.
MODO DE ADQUISICIÓN:
001-08436,001-1181421,001-1181426,001-1181430,001-
1268096,001-1288924,001-1288928,001-1288932,001-
NUMERO DE MATRICULAS
1288936,001-1288940,001-1288944,001-1108491,001-
INMOBILIARIAS:
1108493,001-1181422,001-1181423,001-1181425,001-
1181427,001-1181428,001-1181429
BIENES SOMETIDOS A R.P.H.: No aplica.
GRAVÁMENES Y No se conocieron gravámenes ni limitaciones al dominio
LIMITACIONES AL DOMINIO: que afecten el inmueble objeto de valoración.
POSESIONES:
TENENCIAS:
AFECTACIONES OBSERVADAS SERVIDUMBRES: No se observaron, por las razones
DURANTE LA VISITA: INVASIONES: manifestadas anteriormente
OTRAS
AFECTACIONES:
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
9. RESUMEN DE ÁREAS
Lote el Eugenio 8466,37 m2
Lote via 6540,96 m2
Lote C 11.543,41 m2
Lote D 2.996,42 m2
Lote I 11.041,72 m2
Lote A 12.000,00 m2
Lote J 17.024,51 m2
Lote B 18.000,00 m2
Lote K 39.734,63 m2
Lote G 1.840,10 m2
Lote H 1582,87 m2
Lote F 10.880,00 m2
Lote L 4.199,38 m2
Lote 56 4.295,86 m2
Lote 53 3.756,89 m2
Lote 54 512,30 m2
Lote 52 2.702,38 m2
Lote 51 5.877,80 m2
Lote 16 4.469,49 m2
Lote 17 3.581,74 m2
ÁREA TERRENO: Lote 18 3.441,41 m2
Lote 19 4.314,25 m2
Lote 20 5.010,08 m2
Lote 21 3.669,21 m2
Lote 22 3.377,19 m2
Lote 23 3.332,37 m2
Lote 24 3.341,80 m2
Lote 25 3.534,44 m2
Lote 26 5.173,75 m2
Lote 27 6.893,04 m2
Lote 28 19.059,98 m2
Lote 29 3.901,95 m2
Lote 30 2.863,07 m2
Lote 31 2.597,93 m2
Lote 32 3.586,82 m2
Lote 33 4.257,92 m2
Lote 34 2.480,53 m2
Lote 35 5.504,07 m2
Lote 36 7.496,33 m2
Lote 37 4.352,38 m2
Area RN 97.323,65 m2
ÁREA CONSTRUCCIÓN: Casa principal Lote Eugenio: 291,88 m2
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AVALÚO COMERCIAL
Garaje Lote Eugenio: 123,33 m2

Kiosco/Salón Reuniones Lote Eugenio:34,9 m2
Portería Parque: 44,50 m
Terreno: Plano y cuadro de áreas suministrado por la
FUENTE DE DATOS: entidad peticionaria.
Construcciones: Página web de Catastro Antioquia
10. MÉTODO DE AVALÚO

Para la determinación de valor comercial del inmueble se utilizaron alguno de los siguientes
métodos para el espacio a avaluar de acuerdo con el requerimiento del peticionario, según
la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620
del 23 de septiembre de 2008 del IGAC):
ARTÍCULO 1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales
ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llega a la
estimación del valor comercial.
Artículo 2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria

que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se
puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus
características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con
una tasa de capitalización o interés.
ARTÍCULO 3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor

comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a
precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación
acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno
ARTÍCULO 4º. MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. Es el que busca establecer el valor comercial
del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de
un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo…”
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
11. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

No se cuenta con información de avalúos anteriores realizados por parte de
GESTVALT LATAM SAS, para este inmueble.
12. CONSIDERACIONES GENERALES

• El inmueble objeto de esta valoración corresponde a unos lotes en la vereda El Peñasco
en el municipio de Envigado.
• El estado de conservación de las construcciones es bueno.
• Las especies vegétales no son objeto de avalúo en el presente informe.
• Los terrenos se encuentran dentro de una zona de tratamiento especial, por tratarse de
un área destinada a industria liviana, investigación y desarrollo.
• A pesar de tener mejor aprovechamiento que los terrenos que usualmente se

comercializan, el mercado para lotes industriales en esta zona aun es muy limitado.
• Para definir el valor de los predios se realizó una investigación económica teniendo en
cuenta el valor de la tierra en parcelaciones ubicadas en la misa zona, el valor de la
tierra industrial más cercana y el valor de la tierra rural más cercana. Esto con el fin de
construir un factor de ajuste para definir el valor de la tierra que se encuentra dentro
del Parque Tecnológico Manantiales, comparando el valor de la tierra residencial con la
tierra industrial mas cercana.
• Para los terrenos de protección, es decir los retiros de quebradas y zonas verdes no
construibles se adoptó el valor de la tierra rural (de uso agropecuario) más cercana.
13. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA
13.1. Análisis oferta y demanda.
El desarrollo de vivienda en el sector es bueno, se encuentra gran cantidad de oferta

y demanda tanto de lotes y casas campestres en parcelaciones construidas y para
construir. Sin embargo, debido a las condiciones especiales por la norma urbanística
de los lotes que se están valorando es difícil encontrar ofertas similares.
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
13.2. Investigación indirecta:
13.2.1. Datos observables Nivel 1
Durante la visita y el proceso de investigación únicamente se encontró un dato de

mercado de idénticas condiciones a los demás lotes objeto de avalúo. En la oferta
encontrada el pedido era de $900.000 / m2
13.2.2. Datos observables Nivel 2
Los datos de entrada de Nivel 2 son distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1
que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente. Los siguientes son
los datos encontrados.
13.2.3. Modelación Matemática del Método Comparativo de Mercado
Los siguientes son datos de mercado de bienes similares o comparables encontrados en el

sector de estudio. Todos los datos fueron verificados, analizados y homogeneizados según
sus características.
Para terrenos de uso residencial (parcelaciones)

METODO COMPARATIVO DE MERCADO
TEL. FUENTE TIPO DE V ALOR TIERRA
FUENTE DIRECCIÓN V ALOR OFERTA % NEG. V ALOR AJUSTADO ÁREA
DATO OFERTA RESIDENCIAL
SMA PROPIEDAD RAIZ 3162206661 ALTO PALMAS - ARRAYANES Oferta $ 1.193.000.000 3% $ 1.157.210.000 2.650,00 436.683,02
SMA PROPIEDAD RAIZ 3162206661 ALTO PALMAS - ARRAYANES Oferta $ 670.000.000 3% $ 649.900.000 1.577,00 412.111,60
CONFUTURO 3004422777 ALTOS DE ARRAYANES Oferta $ 962.000.000 3% $ 933.140.000 2.079,00 448.840,79
SEBASTIAN RUIZ 3117171268 ACUARELA Oferta $ 933.000.000 3% $ 905.010.000 2.074,00 436.359,69
MERINO HERMANOS 3014166891 CERCA INDIANA Oferta $ 997.480.000 3% $ 967.555.600 2.267,00 426.800,00
CARLOS BORJA 3153880658 CERCA INDIANA Oferta $ 780.000.000 3% $ 756.600.000 1.545,00 489.708,74
COLOR INMOBILIARIA 3164819804 ALTO PALMAS Oferta $ 821.000.000 3% $ 796.370.000 1.792,00 444.402,90
TOP HOME COLOMBIA 3108238809 ALTO PALMAS Oferta $ 900.000.000 3% $ 796.370.000 1.584,00 502.758,84
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
PROMEDIO $ 449.708
DESVIACION ESTANDAR $ 31.006
COEFICIENTE DE VARIACION 6,89%
LIMITE SUPERIOR $ 480.714
LIMITE INFERIOR $ 418.703
COEFICIENTE DE ASIMETRIA 0,92
VALOR ADOPTADO $ 450.000
Una vez hallado el valor de la tierra residencial en la zona del Alto de Las Palmas, se realizó una
investigación del valor de la tierra industrial mas cercana, utilizando como dato base la oferta
obtenida en campo dentro del Parque Tecnológico Manantiales, y otras ofertas en la zona industrial
más cercana, definida en el corredor de la Autopista Medellín-Bogotá en el municipio de Rionegro.
TEL. FUENTE TIPO DE FACTOR V ALOR / m²
DATO OFERTA UBICACIÓN HOMOGENEIZADO
SANTIAGO CADAVID 3113708000 RIONEGRO Oferta $ 2.227.750.000 3% $ 2.160.917.500 2.345,00 1,00 $ 921.500
SANDRA SANCHEZ 3224940835 RIONEGRO Oferta $ 3.038.900.000 3% $ 2.947.733.000 4.021,00 1,10 $ 806.393
CLAUDIA BETANCUR 3217215576 MANANTIALES Oferta $ 3.477.600.000 3% $ 3.373.272.000 3.780,00 1,00 $ 892.400
AYH ARRENDAMIENTOS 3111050 AEROPUERTO Oferta $ 2.090.000.000 3% $ 2.027.300.000 1.900,00 0,90 $ 960.300
PROMEDIO $ 895.148
DESVIACIÓN ESTANDAR $ 65.381
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 7,30%
COEFICIENTE DE ASIMETRIA -0,96
Una vez encontrados los valores de la tierra residencial y la tierra industrial, se halló un
factor dividiendo el valor obtenido de tierra residencial sobre el valor de la tierra industrial,
el cual dio como resultado un plusvalor a la tierra industrial del 50,24%. Dicho factor fue
aplicado a las muestras de tierra residencial obteniendo los siguientes resultados:
FACTOR
TEL. FUENTE TIPO DE V ALOR TIERRA V ALOR / m²
FUENTE DIRECCIÓN V ALOR OFERTA % NEG. V ALOR AJUSTADO ÁREA INDUSTRI
DATO OFERTA RESIDENCIAL HOMOGENEIZADO
AL
SMA PROPIEDAD RAIZ 3162206661 ALTO PALMAS - ARRAYANES Oferta $ 1.193.000.000 3% $ 1.157.210.000 2.650,00 436.683,02 1,5024 $ 656.066
SMA PROPIEDAD RAIZ 3162206661 ALTO PALMAS - ARRAYANES Oferta $ 670.000.000 3% $ 649.900.000 1.577,00 412.111,60 1,5024 $ 619.150
CONFUTURO 3004422777 ALTOS DE ARRAYANES Oferta $ 962.000.000 3% $ 933.140.000 2.079,00 448.840,79 1,5024 $ 674.331
SEBASTIAN RUIZ 3117171268 ACUARELA Oferta $ 933.000.000 3% $ 905.010.000 2.074,00 436.359,69 1,5024 $ 655.580
MERINO HERMANOS 3014166891 CERCA INDIANA Oferta $ 997.480.000 3% $ 967.555.600 2.267,00 426.800,00 1,5024 $ 641.217
CARLOS BORJA 3153880658 CERCA INDIANA Oferta $ 780.000.000 3% $ 756.600.000 1.545,00 489.708,74 1,5024 $ 735.730
COLOR INMOBILIARIA 3164819804 ALTO PALMAS Oferta $ 821.000.000 3% $ 796.370.000 1.792,00 444.402,90 1,5024 $ 667.664
TOP HOME COLOMBIA 3108238809 ALTO PALMAS Oferta $ 900.000.000 3% $ 796.370.000 1.584,00 502.758,84 1,5024 $ 755.337
PROMEDIO $ 675.634
COEFICIENTE DE ASIMETRIA 0,92
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
Por último, para definir el valor de la tierra no construible (retiros y zonas verdes), se halló
el valor de la tierra rural más cercana, para lo que se buscaron ofertas de mercado en zonas
rurales del municipio de Rionegro:
TIPO DE V ALOR FACTOR V ALOR / m²

OFERTA CONSTRUICCION UBICACIÓN HOMOGENEIZADO
https://www.espaciourbano.c
om/BR_fichaDetalle_Vivienda. Rionegro Oferta $ 4.800.000.000 3% $ 4.656.000.000 64.000,00 - 0,90 $ 65.475
asp?xId=715914
om/BR_fichaDetalle_Vivienda. Rionegro Oferta $ 6.400.000.000 3% $ 6.208.000.000 80.000,00 193.200.000,00 0,90 $ 67.667
asp?xId=715395
om/BR_fichaDetalle_Vivienda. Rionegro Oferta $ 2.500.000.000 3% $ 2.425.000.000 40.000,00 16.800.000,00 1,00 $ 60.205
asp?xId=523674
om/BR_fichaDetalle_Vivienda. Rionegro Oferta $ 650.000.000 3% $ 630.500.000 7.460,00 127.512.000,00 1,00 $ 67.425
asp?xId=395561
https://www.metrocuadrado.c
om/inmueble/venta-finca-
Rionegro Oferta $ 1.295.900.000 3% $ 1.257.023.000 25.918,00 1,20 $ 58.200
rionegro-2-habitaciones-2-
banos-2-garajes/5136-1996
PROMEDIO $ 63.794
COEFICIENTE DE ASIMETRIA -0,57
13.2.4. Modelación Matemática del Método Costo de Reposición
El único terreno que presenta construcciones es el Lote El Eugenio, las cuales se describen
a continuación.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN EDAD VIDA ÚTIL

Casa Principal Eugenio 15 70
Garaje Eugenio 15 70
Kiosco Eugenio 15 70
Porteria Parque 5 70
El siguiente es la clase de estado de conservación de las construcciones las cuales al

momento de la visita se evidenciaron en regular estado.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN

Casa Principal Eugenio 2.0
Garaje Eugenio 2.5
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
Kiosco Eugenio 2.5

Porteria Parque 1.5
Los valores de reposición a nuevo se tomaron del Catálogo de Presupuestos para Tipologías
Constructivas Primera Edición – IGAC, enero-junio de 2018.
TIPO DE CONSTRUCCIÓN VALOR REPOSICIÓN A NUEVO/m2

Casa Principal Eugenio $ 730.407
Garaje Eugenio $ 420.151
Kiosco Eugenio $ 420.151
Porteria Parque $ 730.407
Con la información descrita en el capítulo 13.2.4, desarrollamos la aplicación del método y

el resultado es el siguiente:
VALOR
VALOR
TIPO DE CONSTRUCCION EDAD VIDA UTIL % DEPRECIADO ESTADO DE CONSERVACION % DEPRECIACION REPOSICION A VALOR ADOPTADO
DEPRECIADO
NUEVO
Casa Principal Eugenio 15 70 21,43% 2,0 15,21% $ 730.407 $ 111.074 $ 619.000
Garaje Eugenio 15 70 21,43% 2,5 20,04% $ 420.151 $ 84.179 $ 336.000
Kiosco Eugenio 15 70 21,43% 2,5 20,04% $ 420.151 $ 84.179 $ 336.000
Porteria Parque 5 70 7,14% 1,5 3,85% $ 730.407 $ 28.130 $ 702.000
13.2.5. Valores adoptados por el Método Costo de Reposición
Con relación a los datos anteriores, los siguientes son los valores adoptados para las
construcciones:
VALAR
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
ADOPTADO / m²
Casa Principal Eugenio $ 619.000
Garaje Eugenio $ 336.000
Kiosco Eugenio $ 336.000
Portería Parque $ 702.000
14. RESULTADO DEL AVALÚO

Certificamos que no tenemos intereses financieros, ni de otra índole en la referida
propiedad, salvo los inherentes a la realización del presente avalúo.
En ningún caso podrá entenderse que los avaluadores puedan garantizar que el avalúo
cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del
inmueble, especialmente frente a la negociabilidad de este, aprobación o concesión de
créditos o recepción de este como garantía.
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
14.1. Valor comercial total adoptado.
Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el valor comercial del inmueble a 17

de diciembre de 2018.
Nombre Lote Area m2 Vaor/m2 Valor Total Lote

Lote el Eugenio 8466,37 $ 450.000,00 $ 3.809.866.500,00
Lote via 6540,96 $ 676.000,00 $ 4.421.688.960,00
Lote D 2996,42 $ 676.000,00 $ 2.025.579.920,00
Lote C 11543,41 $ 676.000,00 $ 7.803.345.160,00
Lote I 11041,72 $ 676.000,00 $ 7.464.202.720,00
Lote A 12000 $ 676.000,00 $ 8.112.000.000,00
Lote J 17024,51 $ 64.000,00 $ 1.089.568.640,00
Lote K 39734,63 $ 676.000,00 $ 26.860.609.880,00
Lote L 4199,38 $ 676.000,00 $ 2.838.780.880,00
Lote 54 512,3 $ 676.000,00 $ 346.314.800,00
Lote 52 2702,38 $ 676.000,00 $ 1.826.808.880,00
Lote 16 4469,49 $ 676.000,00 $ 3.021.375.240,00
Lote 17 3581,74 $ 676.000,00 $ 2.421.256.240,00
Lote 18 3441,41 $ 676.000,00 $ 2.326.393.160,00
Lote 19 4314,25 $ 676.000,00 $ 2.916.433.000,00
Lote 20 5010,08 $ 676.000,00 $ 3.386.814.080,00
Lote 21 3669,21 $ 676.000,00 $ 2.480.385.960,00
Lote 22 3377,19 $ 676.000,00 $ 2.282.980.440,00
Lote 23 3332,37 $ 676.000,00 $ 2.252.682.120,00
Lote 24 3341,8 $ 676.000,00 $ 2.259.056.800,00
Lote 25 3534,44 $ 676.000,00 $ 2.389.281.440,00
Lote 26 5173,75 $ 676.000,00 $ 3.497.455.000,00
Lote 28 19059,98 $ 676.000,00 $ 12.884.546.480,00
Lote 29 3901,95 $ 676.000,00 $ 2.637.718.200,00
Lote 30 2863,07 $ 676.000,00 $ 1.935.435.320,00
Lote 31 2597,93 $ 676.000,00 $ 1.756.200.680,00
Lote 32 3586,82 $ 676.000,00 $ 2.424.690.320,00
Lote 33 4257,92 $ 676.000,00 $ 2.878.353.920,00
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
Lote 34 2480,53 $ 676.000,00 $ 1.676.838.280,00

Lote 35 5504,07 $ 676.000,00 $ 3.720.751.320,00
Lote 36 7496,33 $ 676.000,00 $ 5.067.519.080,00
Lote 37 4352,38 $ 64.000,00 $ 278.552.320,00
Área de retiro y
97323,65 $ 64.000,00 $ 6.228.713.600,00
protección
Nombre Construcción Área m2 Valor / m2 Valor Total Construcción

Casa Principal Eugenio 291,88 $ 619.000,00 $ 180.673.720,00
Garaje Eugenio 123,33 $ 336.000,00 $ 41.438.880,00
Kiosco Eugenio 34,9 $ 336.000,00 $ 11.726.400,00
Portería Parque 44,5 $ 702.000,00 $ 31.239.000,00
Resumen de valores
Ítem Area m2 Vaor/m2 Valor Total

Terreno 313432,4 $ 137.322.199.340
Construcciones 494,61 $ 265.078.000
TOTAL $ 137.587.277.340
14.2. Valor del total del inmueble adoptado en letras
CIENTO TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA
Y SIETE MIL TRESCIENTOS CUARENTA PESOS ML.
14.3. Vigencia del Avalúo
De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo
19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico,
el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de
este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que
pueden afectar el valor.
15. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS
15.1. Política
El valor que asigna GESVALT LATAM SAS, al inmueble avaluado es siempre el que
correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin
consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes.
Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, GESVALT LATAM SAS, entre
otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al
que, homogéneamente, pertenece el inmueble.
El avalúo de GESVALT LATAM SAS, no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna
índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de
carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de
tal situación para que sea considerada en él.
En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de

arrendamiento o de otra índole, GESVALT LATAM SAS, desechan evaluar tales criterios en el
análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del
derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se
deriven.
Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen
en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno
avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas
especiales que no efectúan GESVALT LATAM SAS.
15.2. Notas
Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo
efectuado por GESVALT LATAM SAS, y el valor de una eventual negociación. Lo normal es
que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan GESVALT
LATAM SAS, conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación"
intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como
la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la
urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que
el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces
en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo.
En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de GESVALT LATAM SAS, pueda garantizar
que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del
inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión
de créditos, o la recepción del mismo como garantía.
Se certifica que GESVALT LATAM SAS, ni ninguno de los peritos designados para la realización
de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo
los inherentes a la ejecución del presente estudio.
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
15.3. Cláusula de Publicación del Informe
Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier

referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su
consentimiento.
15.4. Declaración de Cumplimiento
• Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el

avaluador alcanza a conocer
• Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe
• El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio
• Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe
• La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta
• El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión
• El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se
están valorando
• El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración
• Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado
asistencia profesional en la preparación del informe
15.5. Declaración de No Vinculación
GESVALT LATAM SAS, no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el
propietario del inmueble.
Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del
encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna
responsabilidad por la mala utilización de este informe.
Cordialmente,
HUMBERTO ALEXANDER ZULUAGA CORREA JUAN CARLOS RESTREPO GUTIÉRREZ

Subdirector Ingeniero Civil y Avaluador
R.N.A. 1.971 R.N.A. 1739
R.A.A. AVAL-71756211 R.A.A. AVAL-98519769
GESVALT LATAM SAS
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
16. ANEXOS
16.1. Registro Fotográfico
VIAS DE ACCESO
CONSTRUCCION PRINCIPAL PORTERIA
FACHADA
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
COCINA RECEPCION
BAÑOS
LAVADERO
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
KIOSKO
OFICINAS EXTERIORES
PASILLO CUARTO DE AGUAS
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
PISOS TECHOS
VISTA GENERAL DE LOS TERRENOS
LOTE CUÑA
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
VISTA GENERAL HUMEDAL
VISTA GENERAL DE LOS TERRENOS
GESVALT-20182-12-17-183
AVALÚO COMERCIAL
GESVALT-20182-12-17-183

Avaluo Comercial

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INFORME DE VALORACIÓN

PARQUE TECNOLOGICO MANANTIALES

Medellín, 15 de diciembre de 2018

Asunto: Informe avalúo No. GESVALT-2018-12-17-183

Respetada Doctora Doris,

Valoración que fue solicitada con el fin de determinar el valor comercial.

HUMBERTO ALEXANDER ZULUAGA CORREA

14.1. Valor comercial total adoptado. ............................................... 20

FECHA DE LA SOLICITUD: 22 de agosto de 2018

2. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

FECHA EN QUE SE REALIZO

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DEL VALOR

3.1 Bases de la Valoración

Para el presente avalúo se tuvieron en cuenta la localización del inmueble, las

3.2 Definición y Tipo de Valor

El valor que se adoptó para este avalúo corresponde al valor comercial.

3.3 Derechos de propiedad o intereses que han de valorarse

En este se avaluaron derechos de propiedad, que se valoran, corresponden al 55,66%, que

4. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL INMUEBLE

4.2 Descripción General del Sector

El parque tecnológico manantiales se ubica en la

4.3 Descripción General del Inmueble objeto de avalúo

4.3.1. Características generales del terreno

La topografía del terreno es ondulada y ligeramente

IMAGEN UBICACIÓN DEL PREDIO

1 kilómetro del centro poblado de la vereda las palmas

4.3.2. Características generales de la construcción

Casa principal Lote Eugenio: 291,88 m2

5. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN

6. INFORMACIÓN NORMATIVA DEL INMUEBLE

7. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE

PROPIETARIO: Instituto para el Desarrollo De Antioquia - IDEA y otros

Garaje Lote Eugenio: 123,33 m2

10. MÉTODO DE AVALÚO

ARTÍCULO 1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que

Artículo 2. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria

ARTÍCULO 3. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor

11. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

12. CONSIDERACIONES GENERALES

• El estado de conservación de las construcciones es bueno.

• Las especies vegétales no son objeto de avalúo en el presente informe.

• A pesar de tener mejor aprovechamiento que los terrenos que usualmente se

13. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

13.1. Análisis oferta y demanda.

El desarrollo de vivienda en el sector es bueno, se encuentra gran cantidad de oferta

13.2. Investigación indirecta:

13.2.1. Datos observables Nivel 1

Durante la visita y el proceso de investigación únicamente se encontró un dato de

13.2.2. Datos observables Nivel 2

13.2.3. Modelación Matemática del Método Comparativo de Mercado

Los siguientes son datos de mercado de bienes similares o comparables encontrados en el

Para terrenos de uso residencial (parcelaciones)

TIPO DE V ALOR FACTOR V ALOR / m²

13.2.4. Modelación Matemática del Método Costo de Reposición

TIPO DE CONSTRUCCIÓN EDAD VIDA ÚTIL

El siguiente es la clase de estado de conservación de las construcciones las cuales al

TIPO DE CONSTRUCCIÓN ESTADO DE CONSERVACIÓN

Kiosco Eugenio 2.5

TIPO DE CONSTRUCCIÓN VALOR REPOSICIÓN A NUEVO/m2

Con la información descrita en el capítulo 13.2.4, desarrollamos la aplicación del método y

13.2.5. Valores adoptados por el Método Costo de Reposición

14. RESULTADO DEL AVALÚO

14.1. Valor comercial total adoptado.