- JUZGADO: 1er JUZGADO CIVIL DE LIMA

- EXPEDIENTE: 5552 - 99
- ESPECIALISTA: Dra. MILAGROS REQUENA
VARGAS
- SUMILLA: ENTREGA DICTAMEN PERICIAL

SEÑOR JUEZ DEL PRIMER JUZGADO CIVIL DE LIMA

Dr. FERNANDO AGUIRRE INFANTE

OSCAR HUGO BONIFAZ HUARANGA, identificado con L.E. N°

08661433, domiciliado en el Jr. Lorenzo Farfán N° 505, Lima 39, de Profesión
Arquitecto con Registro CAP. 1228 PERITO JUDICIAL con Registro REPEJ N° 01-
02-001010-99, en los seguidos por AMOROS TERAN DE VARGAS, ROSA AMELIA,
contra EMPRESA INVERSIONES CASTELO BRANCO S.A. y EMPRESA PERU
REAL ESTATE S.A. sobre materia INDEMINIZACION (CONOCIMIENTO), Con
todo Respeto me presento y digo:

1- Que, habiendo sido nombrado PERITO POR EL DESPACHO DE SU JUZGADO

MEDIANTE RESOLUCIÓN N° 10 de fecha 26 de Agosto de 1999.

2- Que, en cumplimiento a SU MANDATO, en la fecha, adjunto el DICTAMEN

PERICIAL, con dos juegos de copia para cada una de las partes.

Lima, 22 de Setiembre del 2000

-------------------------------------
OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQ° CAP. 1228
REPEJ 01-02-001010-99

DICTAMEN PERICIAL

I- METODOLOGIA Y PLANTEAMIENTO:

La Metodología y Planteamiento empleado para la Elaboración del presente

Dictamen, te sido la verificación y constatación del Sistema constructivo del rubro de la
Partida de Acabados, dentro de un marco Estrictamente Técnico, en el que han sido
determinantes las consideraciones de las partes, que obran en el Expediente, y al que
he tenido acceso en mas de dos oportunidades, igualmente se a tomado contacto con
Proveedores de los rubros a fin de acreditar mayores detalles del producto. Considero
igualmente las precisiones del "Anexo N°1" y los contenidos en la obra de la
residencia, la valorización que se indica, se encuentran normada por el REGLAMENTO
GENERAL DE TASACIONES DEL PERU, por el método de la Tasación Directa,
aprobado mediante RESOLUCION MINISTERIAL N° 370-85-VC-9300 de fecha 27
de Diciembre de 1985 y publicados en el Diario Oficial El Peruano con fecha 14 de
Enero de 1986.

Así mismo por el NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL

PERU, aprobado por RESOLUCION MINISTERIAL N° 469 - 99 - MC/15. 04 de
fecha 10 de Diciembre de 1999, y publicado en el diario Oficial El Peruano, con
fecha viernes 17 de Diciembre de 1999.

II- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona en el que se ubica el Bien Inmueble, materia del presente Dictamen Pericial se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con servicios de agua, desagüe, luz y energía
eléctrica, pistas veredas, jardines, así como servicio telefónico.
Por la ubicación del bien inmueble, este se encuentra en un "AREA DE
ESTRUCTURACION URBANA IV": AREA HETEROGENEA Y ESPECIALIZADA,
con ZONIFICACIÓN R ( 8 VIVIENDA MULTIFAMILIAR con características
especiales de Normatividad.

III- MEMORIA DESCRIPTIVA

1. NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION

Solicita la PERICIA la parte DEMANDANTE y ordena la Tasación EL PRIMER
JUZGADO CIVIL DE LIMA

2. OBJETO DE LA TASACION
para los efectos a que se CONTRAEN EL MANDATO DEL JUZGADO

3. FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA PERICIA TECNICA

A la fecha del presente Dictamen

4. DESCRIPCION ACTUAL Y USO DEL BIEN INMUEBLE

El Inmueble que por sus Características especiales de Normatividad y Diseño,
constatado en la inspección ocular efectuada por el Suscrito (Perito Judicial),
corresponde a una Unidad Inmobiliaria de mediana a alta Densidad: El Actual Uso del
Bien Inmueble corresponde a Un Departamento de Vivienda ubicada en el Cuarto Piso
de un Edificio de seis; de dos Dormitorios, uno de ellos convertido en Sala de Estudio, y
cuya distribución se describirá mas adelante.

5- UBICACION
El Bien Inmueble materia del presente Dictamen, se encuentra ubicado en la Calle
LOS CASTAÑOS signado con la numeración Municipal N° 520, cuarto piso,
Departamento 402 Distrito de SAN ISIDRO, Provincia y Departamento de LIMA.

6- MEDIOS DE ACCESOS PARA LLEGAR AL INMUEBLE:

La forma de acceder al Bien Inmueble, materia del presente Dictamen es Múltiple:
Seguir por la Avenida Javier Prado hasta la interjección con Av. Faustino Sánchez
Carrión, doblar hacia el lado Oeste y se llega a la calle Los Castaños, seguir 4 cuadras
hasta Llegar al N° 520.

7 LINDEROS
- Por el Frente: colinda con los aires de la calle Los Castaños, orientados hacia el lado
Este.
- Por el lado derecho, colinda con el Dpto° 401, propiedad de terceros y el ascensor,
orientados hacia el lado Norte.
- Por el lado Izquierdo, colinda con la Propiedad de terceros, orientados hacia el lado
Sur.
- Por el Fondo, colinda con los aires de un pozo de luz de forma circular, orientados
hacia el lado Oeste.

8- AREA DEL DEPARTAMENTO N° 402

El área del Departamento de forma irregular, es de CIENTO SESENTISEIS METROS
CUADRADOS CON OCHENTA (A=166. 80 m2).

9- PROPIETARIO
El Inmueble, correspondiente al DEPARTAMENTO N° 402 DE LA FICHA
REGISTRAL N° 11075042, corresponde como legítimo propietaria la Señora. ROSA
AMELIA AMOROS TERAN de VARGAS.

10- EDIFICACION
Se trata de una Unidad Inmobiliaria de Primera Categoría, denominada de clase A,
ubicada en el cuarto piso de un Edificio Multifamiliar de seis, dos sótanos, por la
inspección ocular, se pudo constatar, es de material noble.
Por las características antes descritas, se considera las siguientes Especificaciones
Técnicas.

- CIMIENTOS Y SOBRECIMIENTOS: de concreto armado (desde el 2do sótano)

- MUROS: de ladrillo asentados con mortero de cemento arena y agua, en aparejo de
soga en las tabiquerias. y de cabeza en muros portantes.
- COLUMNAS, VIGAS: de Concreto Armado con refuerzo estructural de fierro
corrugado
- TECHADO: Aligerado de Concreto, horizontal.
- TARRAJEO Y ENLUCIDO: tarrajeado de cemento arena en muros interiores y
exteriores, así como en cielorasos.
- PISOS: de alfombra, baldosas de mármol travertino, cerámica de .30x.30
- PUERTAS: de madera apanelada en interiores, puerta principal de acero inoxidable,
directo del ascensor.
- VENTANAS: de vidrios templados de 6 mm de color cristal transparentes, colocados
sobre marco de madera.
- PINTURA: en látex lavable en interiores y cielo rasos.
- PARATOS SANITARIOS: Ovalin de mármol travertino, Wc. one piece, Top piece,
vitrificada
- INSTALACIONES SANITARIAS: con tuberías empotrada, agua fría y caliente.
- INSTALACIONES ELECTRICAS: tubería empotrada, con circuitos de alumbrado
tomacorriente, lavadora, therma, teléfono, vídeo portero

11- ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION.

De acuerdo a datos de la Ficha Registral y la Fabrica correspondiente, y en opinión del
suscrito (Perito Judicial), se establece una antigüedad de 2 años, por lo que, de acuerdo
a la tabla N° 1 del art. II. D.37, del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, con
un estado de conservación MUY BUENA, no correspondiéndole depreciación alguna

12- DISTRIBUCION: En la diligencia Judicial realizada con fecha 15-09-2000, al

Departamento 402 del edificio en referencia, se pudo constatar la siguiente distribución:
Ingreso principal directo a través de un ascensor, Hall de Distribución, Baño de Visita
(Wc y Ovalin), Living - Comedor, Cocina con Comedor Diario, Patio de Servicio,
Cuarto de Servicio con 3/4 de baño Propio, (Wc, lavatorio y ducha), Corredor -
pasadizo, Dormitorio Principal con baño propio (Wc, Ovalin, tina), y dos Closet
empotrado, con salida a un balcón con frente a la calle Los Castaños; un segundo
Dormitorio con Closet empotrado, utilizado como Estudio con vista al interior del
edificio, y un baño con ingreso directo del corredor (Wc, Ovalin, tina)

13- AREA TECHADA

El inmueble cuya distribución se ha detallado en el punto anterior, tiene 166.80 m2 de
área techada.

14- PUNTOS CONTROVERTIDOS (Pericia Técnica)

14.01 GENERALIDADES
Como se indica en la introducción, El Dictamen Pericial se ha elaborado con opinión
basado estrictamente en el Aspecto Técnico Constructivo, en cuanto a los acabados se
refiere, es decir a la verificación e inspección técnica de la correcta ejecución de los
acabados en el Inmueble
De Categoría A, teniendo como referencia sustancial el DOCUMENTO
CONTRACTUAL DE ADQUISICIÓN DEL BIEN INMUEBLE, y EL ANEXO N° 1
que forma parte del mismo, así como los otros documentos que obran en autos. Así
mismo se valorizará según sea el caso. La Inspección Técnica Pericial fue llevado a
cabo mediante diligencia Judicial con asistencia del Sr. Magistrado, su adjunto,
especialista Legal, representantes de las partes y el suscrito Perito Judicial.

14.02 BIENES ADQUIRIDOS SEGÚN DOCUMENTO CONTRACTUAL

Los Bienes Inmuebles adquiridos según Documento Contractual, fueron realizados con
fecha NOVIEMBRE DE 1996, compra realizado en planos ó proyecto, modalidad muy
frecuente en nuestro medio, para ser entregados en el mes de JUNIO DE 1997, plazo
que se extendió hasta OCTUBRE DE 1999, es decir 2 años con 4 meses; según acta de
entrega que obra en autos; los que están constituidos por DOS ESTACIONAMIENTOS
signados con los números 5 y 6, UN DEPOSITO, el N° 10, ambos ubicados en el
primer sótano; y el DEPARTAMENTO N° 402, DEL CUARTO PISO:

a.- ESTACIONAMIENTOS
En la Inspección realizada en fecha posteriori a la Diligencia se pudo constatar la
existencia física de estos bienes N° 5, y N° 6, con una ubicación incómoda e
inadecuada por estar una a continuación de la otra, comercialmente disminuye su valor
hasta un 25 % de su valor si estuviera en forma paralela, es decir una al lado de la otra.

b.- DEPOSITO
Corresponde a lo indicado en documento Contractual: en la numeración, como en el
área que se indica, se encuentra ubicado en el primer sótano.

c.- DEPARTAMENTO N° 402

Sobre este inmueble en particular: Departamento 402, del Cuarto piso, existe una doble
forma de enfocarla:
1ro. CASO- Cuando la residencia fue entregada por la Empresa PERU REAL ESTATE
S.A. a sus nuevos Propietarios, y
2do. CASO En su estado actual, Cuando se ha realizado la Inspección Judicial:

1ER CASO.-
Existe UN ACTA DE ENTREGA del referido Dpto. 402, de fecha Domingo 12 de
Octubre de 1997 documento que obra en el expediente y que esta refrendados por el
representante de la empresa Inmobiliaria que vendió el inmueble y el representante de
los nuevos Propietarios, en el que se hace una relación de 16 puntos faltantes ó
inconclusos (*), y que, algunos de los cuales, a la fecha, sigue pendiente, siendo alguno
de ellos necesarios e indispensables para el buen funcionamiento del sistema en una
residencia de categoría A, Como es el caso que hasta la fecha no se han instalado el
TRITURADOR DE DESPERDICIOS EN EL LAVADERO DE LA COCINA, que por
diferencia de altura en el sistema de evacuación del desagüe, empotrado en la pared y la
salida del triturador, hace imposible y por tanto nula su posterior y Futura colocación;
en este caso el monto correspondiente al artefacto, instalación, y otros (*) deben ser
resarcidos a los propietarios, el costo del triturador, mano de obra de su instalación,
hasta ponerlo en funcionamiento, es por la suma de US. $ 220. 00 -------- 1
(*) Para ser calificado por el Magistrado: tiempo de demora en la entrega del Dpto 2
años 4 meses y 16 puntos faltantes e indicados en el acta de entrega

2DO. CASO.-
A la fecha el referido inmueble, presenta deficiencias, omisiones y excesos, que
desmerecen la Calidad y Categoría del Bien Inmueble, existiendo elementos que
necesariamente deberán ser devueltos y cambiados, otros completados y otros
anulados, por lo que, cada una de estas valorizaciones deberán ser asumidas por los
Responsables. Por comodidad y facilidad, se va describir cada uno de los Acabados en
los diferentes ambientes, y viceversa, precisando su estado, su cumplimiento con lo
indicado en el ANEXO N° 1 y su valorización si es que así se estime por conveniente:

HALL DE INGRESO Y BAÑO DE VISITA

Ambientes próximos e inmediatos al ingreso principal a través de un ascensor, en forma
directa, de 4.00 m2 y 2.00 m2 de área neta respectivamente, cuya puerta al baño de
visita, necesariamente se tienen que cambiar, toda la unidad, incluyendo los marcos,
por haberse dimencionado erróneamente con el cabezal del marco más corto que el
"vano superior" de la puerta, lo que determinó colocarse una "tapa junta" como
solución, rompiendo la estética, armonía y unidad de conjunto de todas las otras puerta
interiores de la residencia que no llevan este elemento, mas aun, con la puerta vecina,
el de ingreso a la cocina que no tiene esta "tapa junta", porque a su vez lleva una
"bruña" a toda la periferie de la puerta, este cambio total de puerta y marco, valorizado
en la suma de. ------------------------------ US. $ 300. 00 ---- 2

PUERTAS.- la puerta que conecta del Hall de ingreso a la Cocina como se indica en la
parte superior, no lleva la referida "tapa junta", contraponiendo a la unidad arriba
mencionado, porque, a su vez lleva una "bruña" a todo su contorno, mas a un, esta
puerta tiene rajaduras en el panel superior e inferior que traspasa la visibilidad de un
ambiente al otro, de hasta 3 mm. Por lo que debe igualmente ser cambiado la
respectiva hoja de puerta. Es preciso indicar que las dos puertas inmediatas al Hall,
ubicadas frente al ascensor, una de ellas tiene "tapa junta" y la otra, una "bruña",
totalmente contraproducentes e inadecuadas para una residencia de Categoría, su costo
por la hoja valorizada en la suma de. -------------US. $ 250. 00 ----3

Igualmente, las puertas del DORMITORIO PRINCIPAL como la puerta del

DORMITORIO DE SERVICIO ambas apaneladas, deben ser cambiados (las hojas) una
de ellas por presentar rajaduras y la otra por haber hecho el trabajo de tapar la rajadura
con masilla sin darles el acabado conveniente, ambas valorizadas en la suma de (2)
----------------US. $ 500. 00 --- 4

GUIA DEL CLOSET DEL DORMITORIO PRINCIPAL

Los closets empotrados del Dormitorio Principal, están constituidos por un sistema de
cajones y todas las puertas son persianas que sé habren en forma de acordeón sobre unas
guías que son fijadas en las partes superior e inferior de los marcos, por lo que a la fecha
(desde su instalación, demasiado corto), ha sufrido desgaste y fractura, por lo que se
deberá cambiar con otro similar que ofrezcan calidad, garantía y durabilidad, ambas
guías valorizadas en la suma de.
---------------------------------------------------------------------------US. $. 150. 00 --------- 5

PUERTAS DE ESPEJO POR LAS PERSIANAS DE MADERA

El anexo n° 1, indica que el material de los closet debe ser de madera, con el sistema de
puertas adoptadas en los closet, es decir puertas plegadizas, el cambio al considerar
puertas revestidas de espejo, deben revertir una diferencia de costos, esto es ------US. $
120. 00 ----------- 6

LAJA AREQUIPEÑA
Según los documentos que obran en autos, el HALL y el BAÑO DE VISITA, deben
tener los pisos y contrazocalos de laja arequipeña, igualmente el cambio por el uso de
baldosas de mármol, de 30.5 x 30.5, dan una diferencia en lo referente a costos, por la
calidad del material y la mano de obra especializada en la suma de
-------------------------US. $ 80. 00 -----------7

ALFOMBRA
Los ambientes definidos a llevar este tipo de acabados en el piso, se han cumplido, con
la diferencia, de ser un producto de menor calidad a lo convenido: Alfombra de Nylon
Atlántica de 17 mm, por lo que revierte un adicional de --------------------------US: $.
450. 00 --------- 8

ACCESORIOS
Los cambios del tipo de piso, de acabados diferentes, generalmente llevan una "tapa
junta" metálico o similar, los que han sido omitidos en los encuentros de piso mármol -
alfombra, en El Hall y Sala Comedor, entre los cambios de piso alfombra - cerámica,
entre el pasadizo y la cocina, por la suma de
------------------------------------------------------US. $ 70. 00 ---------- 9

VENTANAS
En general el edificio tiene las ventanas de cristal templado color natural, sin embargo
en los documentos se consignan de color bronce, por lo que debe revertirse una
diferencia de costos, esto es por la suma de
------------------------------------------------------- US. $ 280. 00 ------- 10
Además, las hojas de las ventanas batientes deberán ser cambiadas por otras similares
previo a una toma correcta de sus dimensiones.

DECLARATORIA DE FABRICA
El documento de La Declaratoria de Fabrica del referido Departamento hace una
reveladora indicación: citando a todos los ambientes antes descritos y conocidos, y en lo
concerniente al número de dormitorios, hace referencia a: un dormitorio Principal y dos
Dormitorios Secundarios, que no se ajusta a la verdad, indagado sobre el particular, se
pudo obtener información, que efectivamente existió el citado segundo dormitorio, pero
que por acuerdo de las partes se acordó sacrificar ese dormitorio, en beneficio del
Dormitorio Principal y Living Comedor; este hecho debe resarcir económicamente a la
parte por el ahorro de los siguientes elementos: dos muros perpendiculares,
revestimientos de las paredes, una puerta, el pintado de ambas caras, tubería de PVC y
conductores, tomacorrientes, interruptores, centros de luz, por la suma
de----------------------- --------------------------------------------US. $ 750. 00 ---------11

ACCESORIOS DE BAÑOS Y OTROS

En el expediente existe un documento que se hace una devolución de accesorios de los
baños por falta de calidad y se adjunta recibos de costos de los nuevos adquiridos por
los propietarios, por un monto de ----------------------------------------------------------US. $
158. 00 ---------12

APARATOS SANITARIOS
El Baño Principal, según las indicaciones del anexo n° 1, debería llevar un BIDET de la
marca Top Piece, de primera, los que se han omitido, teniendo como costo neto mas los
impuestos de ley y la mano de obra, la suma de --------------------------------------US. $
450. 00 ---------13

RESUMEN
En general, las omisiones, defectos, fallas ó imperfecciones que se han indicado en el
presente, se han cuantificado con un valor de --------------------------------------US. $
3778. 00

15. 00 CONCLUSION
Se ha procedido a la Inspección Técnica Pericial de los BIENES INMUEBLES de
propiedad de la Señora. ROSA AMELIA AMOROS TERAN DE VARGAS, ubicado en
la calla Los Castaños N° 520, Distrito de San Isidro, Prov. Y Dpto. De Lima: en algunos
casos, se han encontrado DEFICIENCIAS constructivas de los acabados,
OMISIONES, porque no se han colocado, CAMBIOS porque se instalaron otros a los
indicados en el Anexo N° 1, y DEFECTOS o FALLAS, entre otros, los que deberán ser
restituidos.

Igualmente, en cada caso se ha precedido a dar alternativas de solución, y por último

se ha procedido a cuantificar cada actividad, siendo en global la suma de TRES MIL
SETECIENTOS SETENTIOCHO DOLARES AMERICANOS (US. $ 3, 778. 00).

Por lo tanto a Ud. señor Juez solicito se sirva dar por cumplido la PERICIA JUDICIAL
encomendada y dar por cumplido el mandato de su Juzgado.
Lima 22 de Setiembre del 2000

--------------------------------
OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQTO° CAP 1228
REPEJ 01-02-001010-99

DICTAMEN PERICIAL

OSCAR HUGO BONIFAZ HUARANGA, identificado con L. E. N° 08661433, con

Domicilio Legal, sito en el Jr. Lorenzo Farfán N° 505, Lima-39, de Profesión Arquitecto
con Registro en el Colegio de Arquitectos del Perú CAP. 1228, perito Adscrito al
Registro de Peritos Tasadores del Colegio de Arquitectos del Perú, al Consejo Nacional
de Tasaciones del Perú, al Registro de Peritos Judiciales del Poder Judicial, al Cuerpo
Técnico de Tasaciones del Perú.

I- METODOLOGIA Y REGLAMENTO
La Metodología y Reglamento empleado para la realización de la Presente Tasación, se
encuentran Normadas por el NUEVO REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERU, aprobado mediante RESOLUCION MINISTERIAL N°
469 - 99 - MC /15. 04, de fecha 10 de Diciembre de 1999, y publicado en el Diario
Oficial el Peruano, con fecha viernes 17 de Diciembre de 1999, por medio de la
Tasación Directa.

II- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona en el que se ubica el bien Inmueble, materia del Presente Tasación Pericial, se
encuentra Consolidada, es decir cuenta con Servicios de Agua, Desagüe, Luz y Energía
Eléctrica, pistas, veredas, y Jardines, así como servicios telefónicos.

III- MEMORIA DESCRIPTIVA

1- NOMBRE DE LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACION
Señor PEDRO IVAN BELLIDO

2- OBJETO DE LA TASACIÓN
Para los EFECTOS DE CONOCER EL VALOR COMERCIAL REAL, DEL BIEN
INMUEBLE materia de una COMPRAVENTA.

3- FECHA A LA QUE ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

A la fecha en la que se indica la presente Valuación

4- DESCRIPCIÓN ACTUAL Y USO DEL PREDIO

El Inmueble, que por sus características especiales del Diseño, forma parte de una
Unidad Arquitectónica de tres pisos, esta destinado a una Vivienda y Comerció
(Farmacia) SU ACTUAL USO está precisamente destinado al funcionamiento de lo
antes indicado

5- UBICACIÓN
El Bien Inmueble, materia del presente Dictamen, se encuentra Ubicado en la
interjección de la calle: Juan Elvis Bolaños y la Avenida Universitaria, signado con la
Numeración Municipal Números 371, 373, II etapa, Urbanización Condevilla Señor,
Distrito de San Martín de Porras, Provincia y Departamento de Lima.
6- MEDIOS DE ACCESOS PARA LLEGAR AL BIEN INMUEBLE
Diversas son las formas de poder acceder al bien inmueble, materia de la presente
Valuación, sin embargo es preciso indicar la más fácil: Dirigirse por la Avenida
Universitaria, en dirección a Comas, hasta el cruce con la Avenida José Granda,
recorrer una cuadra y se llegará a la interjección con la calle Juan Elvis Bolaños lugar de
ubicación del referido Inmueble.

7 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

* Por el Frente colinda con la Avenida Universitaria con 7. 00 metros lineales,
orientados hacia el lado este.
* Por el lado Derecho: limita ó colinda con propiedad de terceros, con 10.00 metros
lineales, orientados hacia el lado norte.
* Por el lado Izquierdo con Propiedad de terceros, (farmacia, con N° 371) en línea recta,
con 10. 00 metros lineales, orientados hacia el lado sur
* Por el Fondo colinda con propiedad de terceros, (parte de la misma casa), con 7. 00
metros lineales, orientados hacia el oeste.

PERIMETRO- El perímetro que encierra el inmueble es de 34. 00 metros lineales.

8- AREA DEL TERRENO

El área del Bien Inmueble en referencia es de SETENTA METROS CUADRADOS
(70. 00 m2)

9- PROPIETARIO
El Bien Inmueble materia de la presente Valuación, de acuerdo a lo señalado en el
asiento C-2, de la Ficha Registral 106348, del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima, es Propiedad de: La sociedad conyugal conformada por: DELFÍN LEIVA
FLORES y MARCELINA CUEVA MORENO de LEIVA

10- DISTRIBUCION
Se precisa haber tenido acceso solo al exterior del bien Inmueble; sin embargo, por
declaraciones de terceros, la compatibilización con los datos registrados en la Oficina de
Catastro de Desarrollo Urbano de la Municipalidad del sector, así como la Declaración
Jurada de Auto valúo, la Distribución comprende a tres compartimientos virtuales
preparados para el funcionamiento de un mini departamento con sala-comedor, cocina
tipo Kichinette, dormitorio, una escalerita de dos tramos que sube a la lavandería en el
que se encuentra ubicado el 3/4 de baño en un segundo nivel.

11- EDIFICACION
De los datos obtenidos y de la compatibilización de la Declaración Jurada de Auto
valúo, se consideran las siguientes especificaciones:

CIMENTACIONES: corridos de concreto ciclópeo

MUROS Y COLUMNAS: de ladrillo de cabeza en muros estructurales, de soga en
tabiquerias, confinados en columnas de concreto armado
TECHOS: horizontales, con ladrillo de 0.15 del tipo aligerado
PISOS: de cerámica nacional
ENLUCIDO: tarareado con cemento arena en paredes y cielos rasos
BAÑO: piso y zócalo de mayólica de color
PUERTAS Y VENTANAS: metálicas tipo cortina
PINTURA: en exteriores e interiores tipo temples lavable
APARATOS SANITARIOS: de color vitrificados
INSTALACIONES ELÉCTRICAS: empotradas e independiente
INSTALACIONES SANITARIAS: agua y desagüe empotradas y a la red general

12- ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

De acuerdo a informaciones recogidas en la Municipalidad del Sector, como del
documento de propiedad, se establece una antigüedad de 20 años, siendo su estado de
conservación BUENA, correspondiéndole una depreciación del 17 %.

13- AREA TECHADA

El área techada de la Bien inmueble materia de la presente tasación correspondiente a
parte del primer piso (tienda del lado derecho de la propiedad) correspondiente, es de
SETENTA METROS CUADRADOS (70. 00 m2)

14- VALORIZACION
1. VALOR DEL TERRENO
De acuerdo al estudio del mercado inmobiliario de la zona y en aplicación a los
artículos II.A.06, 07, 08 y 09 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, se
establece el precio del terreno en US. $. 60. 00 / m2, se tendrá luego:
VT = US. $ 60.00/m2 x 70.00 m2 -------- = US. $. 4, 200. 00 ------------------ I

2. VALOR EDIFICACION:
VE = 70. 00 m2 x US. $ 80. 00/m2 ------------- = US. $. 5, 600. 00
Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 17 %
VE = US. $ 5, 600 x .83 -------------------------- = US. $ 4, 648. 00 --------------- II

3. OTROS:
Cerco metálico de seguridad frontal, otros: ---- = US. $ 150. 00 ---------------- III
Se tendrá luego: sumando: ( I + II + II) y considerando un factor de redondeo %:

VALOR TOTAL DEPRECIADO DE LA EDIFICACION

US. $. 9, 000. 00
Tipo de Cambio: US. $. 1. 00 = S/. 3.54

Por lo expuesto, se ha Procedido a valorizar la Fábrica del Bien Inmueble ubicado en la

Interjección de la Calles Juan Elvis Bolaños y La Avenida Universitaria, Urbanización
Condevilla Señor, Distrito de San Martín de Porres, Provincia y Departamento de Lima,
en la suma de NUEVE MIL SEISCIENTOS DOLARES AMERICANOS (US. $ 9,
000. 00).

Por lo Tanto me remito dar por concluido la Valorización del Referido Inmueble.
ATTE.

Lima 07 de Junio del 2001

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OSCAR H. BONIFAZ H.
ARQTO° CAP. 1228.
PERITO TASADOR