ENSAYO SOBRE EL FENÓMENO DE LAS HIPOTECAS EN EL DERECHO

Carlos José Moreno Vargas

No cabe duda de que los derechos reales manifestados en la propiedad tienen

una trascendencia excepcional al punto que su distribución constituye uno de
los factores más conflictivos en los tiempos modernos, pues la propiedad
inmobiliaria sigue constituyendo base de la riqueza y su reglamentación es
preocupación permanente de los legisladores. Los derechos reales sirven a la
dominación de los bienes terrenales, sin la cual, la vida humana es
prácticamente imposible de concebir. Sin embargo, la apropiación y goce de
una cosa por el hombre, supone que otro hombre quedaría excluido de usar y
gozar la misma cosa y de apropiarse de ella, lo que plantea el problema de la
distribución de la riqueza, que ha tomado fundamental importancia en nuestro
tiempo, y en torno al derecho de las cosas, gira la organización política y social
de los pueblos, su filosofía y hasta su estilo de vida. Y es allí donde nace el
problema referido a la legitimidad del derecho de propiedad y sus limitaciones.
La propiedad de los medios de producción y participación de la tierra, es la
médula del gran debate político y social de nuestro tiempo. Los derechos reales
ocupan así el centro de esta trascendente cuestión, de la forma en que ellos
están regulados dependen en gran medida las solucione políticas y sociales.

Y en este caso los derechos reales de realización de valor, como las hipotecas,
tienen un papel fundamental, a pesar de que hoy en día no es la garantía más
usada para respaldar el pago de obligaciones, sí se constituye en un
mecanismo sumamente necesario para asegurar el pago de acreencias, la cual
es particularmente utilizada y exigida por entidades bancarias o importantes
empresas privadas que dentro de sus relaciones comerciales exigen la
constitución de una hipoteca, para garantizar alguna deuda o crédito. Se definió
este derecho como un derecho real de realización del valor, en función de
garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, de carácter accesorio e
indivisible, de constitución registral que grava inmuebles ajenos, enajenables y
que permanecen en posesión del propietario.

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal

derecho real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un
contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción en el
Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho
real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. La hipoteca se
constituye precisamente para garantizar una obligación o deuda. Quien
adquiere una obligación o una deuda, garantiza al acreedor esa deuda u
obligación con un bien inmueble, constituyendo para ello la hipoteca sobre
dicho bien. Aquí vemos que surgen dos contratos, el contrato mediante el cual
surge la obligación o deuda, y el contrato de la hipoteca, por lo que este último
resulta ser un contrato accesorio del primero. El constituir una hipoteca sobre
un bien inmueble, no impide que el acreedor pueda perseguir los demás bienes
del deudor aunque esos bienes no estén hipotecados, por tanto, el acreedor
para conseguir el pago de lo debido, o el cumplimiento de lo contratado, podrá
perseguir tanto los bienes hipotecados como los no hipotecados del deudor. La
hipoteca afecta al bien inmueble, y a los bienes muebles que hacen parte
integral del bien hipotecado, es decir, aquellos bienes muebles que por
accesión son inmuebles.

Por otro lado, un aspecto que resalta el video guía es la crisis financiera global,
iniciada en la segunda mitad de 2007, la cual ha arrastrado tras sí, aunque en
menor medida, también una importante crisis inmobiliaria, y sobre todo la
desconfianza de los ciudadanos de algunos países en las entidades bancarias
por las hipotecas. Es por esto que en el contexto mencionado la crisis
inmobiliaria ha provocado más de 185.000 desahucios, superando la cifra de
500 diarios.