Documento Tecnico de Soporte Plan Parcial Guayaquil Poligono (Imagen y Estrategias) PDF

PROYECTO DE PLAN PARCIAL
POLÍGONO Z3 R3.
BARRIO GUAYAQUIL.
“UNA CIUDAD DENTRO DE LA CIUDAD”1
Vista general sobre el sector de Guayaquil

Renovación urbana del sector de Cisneros. 2005.
1 Frase del ideario popular que describió el imaginario de los medellinenses sobre Guayaquil. Extractada de la
tesis de grado “Memoria y Lugar en la Ciudad Contemporánea. Una Mirada al Pasaje Sucre en Medellín. María
Ximena Covaleda Beltrán. Tesis de grado de arquitectura. Universidad Nacional de Colombia. s.p. Medellín,
2000.
PRESENTACIÓN
La presente propuesta de Plan Parcial aborda uno de los sectores

más atractivos de la ciudad, desde el punto de vista de su posición
estratégica y su perspectiva urbana de futuro. Guayaquil es un
sector de gran trascendencia en la memoria de los medellinenses, a
pesar de los procesos de deterioro progresivo en los que cayó
desde los años sesenta, que determinaron la fisonomía que
actualmente lo caracteriza.
Desde el P.O.T de Medellín, se generó una plataforma para la

adecuada reconversión urbana de esta porción del territorio, al
asignarle un tratamiento de renovación e inducir el recambio de los
usos deteriorantes, tales como la industria pesada. No obstante,
ocho años después, el panorama de Guayaquil continúa estatizado
y sólo los hechos urbanísticos más recientes como la inserción de la
Biblioteca Temática de EPM y la construcción de la Plaza de la Luz,
han comenzado a imprimir un germen de transformación que se
evidencia tal como lo comprobó el estudio financiero de este plan,
en la presión por el suelo y la aparición de usos antes impensables
en esta área del polígono, tales como el comercio y la hotelería.
Estos vientos de cambio, han provocado presiones hacia la

densificación de este polígono, que ameritan la revisión de todos los
componentes que aparecen asociados a este fenómeno: Nuevas
demandas viales, de servicios, de usuarios, y a su vez, la inyección
i
de nuevas ofertas posibles. Este Plan Parcial es principalmente, un
plan anticipador de la dinámica de transformación urbana que se
avizora para Guayaquil; transformación que se ha hecho hasta
ahora de manera no sólo espontánea, sino deteriorante del entorno
y sus potenciales. El Plan Parcial se convierte por tanto, en una
herramienta para conseguir que el cambio se verifique en los
términos de lo deseable, esto es, de un “crecer hacia adentro”
con parámetros de calidad ambiental, urbanística, y social.
Este polígono posee especiales condicionantes, que han

determinado un valioso proceso de acompañamiento y asesoría que
ha venido brindando la Administración Municipal, para permitir su
adecuado desarrollo. El referente más importante para abordar
inicialmente la propuesta lo constituye el Acta número 001 de 2004
del Comité de Asuntos Específicos, en la cual se le establecen
condiciones especiales a la formulación, pues, al analizar las
condiciones propias del sector, el Municipio constata que “el
polígono está compuesto por 10 manzanas, tres de las cuales se
localizan entre los polígonos de renovación y consolidación (Z3-R3 y
Z3-CN2-9), que se comportan como área de transición, ya que se
caracterizan por usos de comercio minorista y edificaciones en
altura consolidadas, más tendientes a la zona de consolidación
contigua que a las de renovación”
Este esfuerzo, busca dar respuesta a un proceso de formulación de

un Plan Parcial en un entorno especialmente heterogéneo, que en
ocasiones no facilita la aplicación de las normas y procedimientos
de este instrumento, pensadas para situaciones más homogéneas
ii
en cuanto al tema la estructura predial con relación a su estado de
desarrollo y consolidación actual. Por lo tanto, las condiciones para
llevar a cabo la aplicación del tratamiento asignado para este sector
de la ciudad, requiere de una propuesta que reconozca la situación
actual, la multiplicidad de propietarios y las particularidades de la
renta del suelo; elementos todos que deben ser atendidos por la
propuesta urbana que se ha conformado para tal efecto.
La realidad de la ciudad en ocasiones resulta especialmente

compleja y como hemos puntualizado, heterogénea, y la aplicación
de herramientas pensadas para situaciones más sencillas no resulta
tan evidente, de forma tal, que este Plan Parcial ha requerido de la
construcción de una serie de consensos, identificando horizontes de
desarrollo específicos por grupos de predios y estableciendo un
sistema apropiado para atender cada uno de los potenciales
procesos.
El entorno social de Guayaquil, con su pluralidad de propietarios,

arrendatarios y usuarios, exigió que este Plan Parcial realizara un
fuerte trabajo de consulta y participación, tratando de perfilar
soluciones lo suficientemente flexibles, para permitir que la ciudad
“gane” con la reconversión de esta zona estratégica de su centro
urbano y metropolitano, pero dentro de una viabilización real de la
integración inmobiliaria, el cambio de usos tradicionales, y otros
mecanismos del Plan Parcial, que deben adaptarse a las
condiciones sociales que dinamizan y marcan la vida de un sector
como éste. En este sentido, se trata de un esfuerzo por hacer
aplicable el instrumento de Plan Parcial, en un grupo de predios
iii
localizados en un polígono con una muy dispar configuración de
tenencia, y con problemas asociados como las altas primas y el
prevalecimiento de ciertas actividades deteriorantes, debido a su
factor de ubicación en el centro de ciudad.
Este Plan Parcial se concentra entonces en conseguir una

plataforma de planificación flexible, que tienda a conseguir los
objetivos últimos del proceso de planeación mediante el
instrumento de los planes parciales, esto es, conseguir con la
aplicación de normas específicas para el sector, un desarrollo
armónico, integral, acorde con el modelo de ciudad y que atienda a
la dotación de cesiones que aporten a la consolidación de un
sistema de espacio público coherente, generoso, ordenado y
articulado a la estructura de ciudad.
Por su importancia estratégica de ubicación en el gran centro

metropolitano de Medellín, el plan delinea este polígono en atención
a una visión de sistema, entendiendo sus articulaciones con los
grandes ejes y corredores urbanos que le sirven de enlace con la
ciudad, como son la Avenida del Ferrocarril, el Metro, la calle
Maturín y la Avenida San Juan, así mismo, con los nodos urbanos de
La Alpujarra I y II, la Plaza de la Luz y la futura Plaza de La Libertad;
con los edificios públicos que lo enmarcan en las dinámicas de
intercambio, movilidad y desarrollo que vive el centro en una noción
ampliada, incorporando el barrio Sagrado Corazón, el sector del
Hueco, y el corredor del Río como gran ordenador ambiental y
urbano de la ciudad metropolitana.
iv
CAPÍTULO I.
EL AMARRE DEL PLAN PARCIAL AL

MODELO DE CIUDAD,
DESDE EL MARCO NORMATIVO COMO SOPORTE.

y su relación con el entrono inmediato. Año 2005.
1. Justificación desde el P.O.T. y las normas urbanísticas.
El presente Plan Parcial fue viabilizado dentro del marco normativo

establecido por el Acuerdo 062 de 1999, y en consecuencia,
obedece a la filosofía y preceptos normativos que estaban vigentes
para este momento.
1
El sustento principal que debe poseer un proyecto de Plan Parcial,
debe ser su correcta articulación e interpretación del Plan de
Ordenamiento Territorial de Medellín P.O.T, en este caso específico,
el Acuerdo 062 de 1999. Igualmente y en segundo nivel de jerarquía,
la aplicación del conjunto de normativas complementarias del
mismo, como son las Fichas de Normativa Urbana, adoptadas
mediante el Acuerdo 023 de 2000 –las cuales asignaron la
edificabilidad y cesiones a los nuevos desarrollos-, y el Decreto 1212
del mismo año, por medio del cual se determinaron los
procedimientos y contenidos para elaborar y aprobar planes
parciales en la ciudad de Medellín.
Dentro del polígono Z3-R3 “Guayaquil”, tal como conceptuó la

Oficina de Planeación, existen dos zonas muy distintas, catalogadas
con un mismo tratamiento: El grupo de manzanas ubicadas entre
Maturín, la Avenida del Ferrocarril, Pichincha y Cúcuta; y aquellas
emplazadas entre Maturín, la Avenida del Ferrocarril, San Juan y
Cúcuta. El primero de ellos, presenta condiciones más cercanas al
tratamiento de consolidación contiguo, en razón de la cantidad de
construcciones consolidadas en altura que posee con usos
predominantes de comercio minorista, lo que permite calificarlo
más como un grupo de manzanas en transición entre la renovación
urbana y la consolidación, pues evidentemente el resto del polígono,
es decir, el segundo grupo de manzanas mencionado,
efectivamente presenta condiciones propicias para la renovación,
debido al bajo grado de consolidación edificatoria, de usos del suelo
y a su localización estratégica. Atendiendo a esta heterogeneidad,
el plan, busca diseñar una plataforma normativa equitativa, en
función de estas particularidades.
A continuación se describe el conjunto de normas estructurales,

generales y complementarias, que determinan y sustentan este Plan
Parcial:
1.1 Sustento desde las normas estructurales.
Como es conocido, la Ley 388 de 1997, establece una prevalencia

normativa en relación con las disposiciones que reglamentan las
actuaciones urbanísticas, se considera entonces algunos aspectos
2
como de carácter estructural, pasando por las normas generales,
hasta las complementarias; siendo el primer grupo de normas, las
que establecen las condiciones de ordenamiento de la mayor
importancia para lograr los objetivos de largo plazo, en el caso de
Medellín, estas normas estructurales están contenidas en el
Acuerdo 062 de 1999, y describen el modelo de ordenamiento, los
objetivos, las estrategias, los sistemas estructurantes naturales y
artificiales, el patrimonio y los proyectos estratégicos.
Posteriormente, se establecen las normas generales, de segunda

jerarquía, las cuales describen derechos y deberes para los
propietarios de los inmuebles localizados en cada tipo de suelo,
describiendo tratamientos, aprovechamientos, usos y obligaciones,
en particular este conjunto de normas en la ciudad de Medellín se
encuentran parcialmente descritas en el Acuerdo 062 de 1999, y en
un Acuerdo complementario; el 023 de 2000, que contiene las
Fichas de Normativa Urbanística; un ejemplo de norma
complementaria será el Decreto que adopte específicamente este
Plan Parcial y sus normas específicas.
Vale la pena recordar que las disposiciones contenidas en las

normas estructurales y generales, deben ser acogidas por los
planes parciales, y que los mismos se comportan como
complemento del P.O.T, de forma tal que no es necesario sustentar
puntualmente en cada Plan Parcial las razones que tuvo el P.O.T
para decidir una situación determinada, sino soportar la propuesta
desde un desarrollo adecuado y fidedigno de las aspiraciones de la
ciudad en materia de ordenamiento físico, derivadas de una
reflexión de lo ambiental, lo económico, y lo social, que se
encuentran descritas en el documento de soporte del Plan de
Ordenamiento.
Esta nueva técnica se genera en Colombia gracias a la existencia

por primera vez en nuestra historia, de planes de ordenamiento que
permiten poseer un referente claro, para ordenar, priorizar,
caracterizar y delinear las diversas actuaciones urbanísticas que
tienen escena en la ciudad, en orden a articularlas con los objetivos
de desarrollo y de planificación urbana buscados por el colectivo,
que son los que han dado origen a dichos planes.
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Los siguientes artículos del Acuerdo 062 de 1999, se reflejan en el
presente Plan Parcial, y hacen posible su desarrollo en el marco de
los principios generales del urbanismo colombiano:
“ARTÍCULO 8º. El Plan de Ordenamiento, un instrumento

participativo. El nuevo enfoque del municipio colombiano y las
vigentes disposiciones sobre ordenamiento territorial, exigen un
proceso colectivo de construcción de ciudad que se ha expresado,
merced a un esfuerzo responsablemente participativo, en la
formulación del Plan de Ordenamiento y que debe por tanto
acompañar sus fases de ejecución, seguimiento, evaluación y
ajuste, así como los procesos de discusión, concertación y
formulación de los demás instrumentos complementarios
consagrados por la ley.”
El presente Plan Parcial surge de la iniciativa privada, pues su

formulación ha sido promovida por propietarios de predios ubicados
en la zona de planificación; de esta forma, y haciendo uso de esta
figura, como la expresión de un mecanismo de participación activa
en la construcción de la ciudad y de sus propios intereses, los
cuales resultan convergentes entre sí, este Plan Parcial realiza un
aporte a la consolidación del modelo de ciudad planteado por el
P.O.T.
La expresión del modelo de ocupación territorial en el P.O.T., es la

norma de mayor jerarquía que consagra el Acuerdo 062 de 1999,
pues a este modelo se deben someter todas las decisiones y
normativas urbanísticas que se adopten. Tres de los componentes
del modelo de ocupación, tienen directa aplicación en el presente
Plan Parcial:
“ARTÍCULO 11º. Del modelo de ocupación territorial. El

modelo de organización espacial o proyecto de ciudad, definido en
el Plan de Ordenamiento Territorial, se fundamenta en los principios
básicos sobre sostenibilidad ambiental, competitividad, equidad
social y equilibrio funcional del territorio. A la vez, se inspira en un
imaginario de ciudad deseada que recoge las principales
expectativas sociales y ciudadanas e incorpora los principales
objetivos planteados para el ordenamiento futuro, los cuales han de
procurarse mediante la aplicación de las políticas, estrategias,
proyectos, tratamientos urbanísticos y tipos de intervención rural
propuestos por el plan.
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Los principales componentes del modelo o proyecto de ciudad son:
? Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las

zonas centrales próximas al río, dotadas de excelente
infraestructura, que experimentan actualmente procesos de
estancamiento, degradación, o subutilización.
? Una ciudad con un sistema jerárquico de centralidades en

equilibrio dinámico, a partir del centro tradicional y
representativo, de unas centralidades de equilibrio norte y sur
propuestas, y de los centros zonales debidamente
complementados con un amplio subsistema de centros
barriales.
? Un centro tradicional y representativo con recuperada calidad

y significación, mediante proyectos e intervenciones
estratégicas a su interior y en su periferia.
? Una ciudad con una racional mezcla de usos que permite

distribuir equitativamente en el territorio las actividades
productivas, comerciales y de servicios, los equipamientos
comunitarios y la vivienda.”
El llamado por el crecimiento hacia adentro, es uno de los rasgos

más característicos del P.O.T. de Medellín, debido a la escasez de
suelo para la expansión que sufre la ciudad, por su situación
geográfica y ambiental, de esta manera, se busca un uso pleno,
eficiente y racional del territorio urbano, limitando su expansión y
pretendiendo por ende, la conformación de una ciudad compacta
que privilegia la consolidación de las funciones existentes, por
ejemplo, del centro representativo, en el cual se ubican los predios
comprendidos en el Plan Parcial de Guayaquil.
Una ciudad que crece hacia adentro no puede darse el lujo de

desplazar actividades, habitantes y usuarios, por el contrario, debe
valorar y optimizar los recursos y funciones actuales, potenciándolos
e inyectándoles nuevos usos complementarios y compatibles, hacia
una sana mezcla de usos y programas, y una mayor eficiencia de
los mismos.
5
Para nuestro caso el área donde se ubica el Plan Parcial, ha sido
históricamente epicentro comercial y de servicios, no sólo a escala
urbana, sino regional, de forma tal que estos lineamientos nos llevan
a privilegiar en el planteamiento del Plan Parcial estos usos,
buscando elevar su calidad urbanística.
“ARTÍCULO 12º. Del imaginario de ciudad, los objetivos

estratégicos y políticas. El imaginario de ciudad, los objetivos
estratégicos establecidos para el ordenamiento territorial del
Municipio de Medellín y sus correspondientes políticas, son los
siguientes:
Imaginario de ciudad:
Ciudad competitiva, ambientalmente sostenible, socialmente
equilibrada, acogedora e integrada espacial y funcionalmente a
partir de los ejes estructurantes y del sistema de centralidades
. . . entre las diversas expresiones de este imaginario o visiones del

Medellín deseado, se destacan las siguientes:
Una ciudad provista de un centro de calidad, soporte de identidad
local y metropolitana y referente significativo para propios y
extraños.”
El sector de Guayaquil como parte del centro tradicional, posee una

identidad fuerte y diferenciadora, que lo ha constituido
históricamente como un centro comercial y de servicios a escala
regional, que merece una mejor utilización del suelo en función de
lograr que las soluciones arquitectónicas nuevas, que hagan un uso
racional de los predios privilegiados con esta localización, pero que
surgieron de un loteo pensado para desarrollos de menor escala e
intensidad.
Los nuevos desarrollos comerciales, implantados sobre un loteo

originado en condiciones urbanísticas muy diferentes y edificados
sin parámetros normativos claros, presentan problemas técnicos y
espaciales, tales como inexistencia de zonas de ventilación,
escaleras de incendios, zonas de evacuación, circulaciones
adecuadas, generación de culatas, ocupación del cien por ciento de
la manzana, etc.; condiciones que impactan directamente en el
espacio público circundante.
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En este sentido el plan busca hacer un aporte a las soluciones que
inciden en esta problemática, buscando así una mayor racionalidad
predial sin sacrificar el uso que es predominante en el sector.
En el capítulo de Patrimonio, el P.O.T. posee una identificación de

sectores de interés patrimonial de preservación urbanística, el cual
se describe a continuación:
“ARTÍCULO 72º. Del nivel 5. Sectores de interés patrimonial

de preservación urbanística. Se consideran como de
preservación aquellos sectores que a pesar de la transformación
constructiva que puedan haber experimentado en su evolución no
han sufrido cambios morfológicos substanciales en su espacio
público, manteniendo en buenas condiciones la calidad de los
espacios verdes, el trazado y los valores urbanísticos y paisajísticos
originales.
Se consideran como de preservación urbanística, fracciones de
algunos barrios que presentan características valiosas como su
trazado urbano, un diseño especial, condiciones topográficas
particulares. Es el caso de: Laureles, El Salvador, el Centro
Tradicional de la ciudad, La Floresta, Belén, La América, Boston,
Aranjuez, Manrique, Bomboná, Buenos Aires, El Poblado, Robledo,
Los Ángeles, San Benito y Guayaquil, entre otros. Algunos de
estos sectores a su vez poseen edificaciones puntuales de valor
arquitectónico.
PARÁGRAFO. El objeto de preservación urbanística asignado a los

sectores señalados, complementa los diversos tratamientos
urbanísticos que se establecen en el Plan de Ordenamiento
Territorial para las zonas más amplias donde se localizan, buscando
que se preserven sus condiciones esenciales de espacio público.”
Esto quiere decir que la estructura urbana: calles, plazas, etc., debe
ser conservada y valorada como un testimonio importante de la
historia de la ciudad. De esta manera, la propuesta de este Plan
Parcial, respeta el trazado originario de Guayaquil, sus calles y
carreras, que son bien delineadas y de gran belleza urbanística,
aportando a la manzana amplias cualidades las cuales serán
realzadas promoviendo el desarrollo de manzanas permeables
peatonalmente, incorporando áreas libres que a manera de
bulevares, van “entregando” este tejido al peatón, para establecer
7
de este modo, recorridos articulados y en los cuales se garantiza la
continuidad del primer piso o zócalo urbano.
Adicionalmente, la creación de espacios públicos nuevos debe

entrar a reforzar los sistemas existentes, sin crear rupturas en la
estructura urbana primaria, que se considera de preservación.
En consecuencia con lo anterior, el polígono de Guayaquil posee

cuatro ejes ordenadores, que hacen parte del sistema de espacio
público de jerarquía de ciudad, a saber: La Calle Carabobo, la
Avenida del Ferrocarril, la Avenida San Juan, el Bulevar de la línea B
del Metro o Calle Maturín. Estos son considerados como ejes
estructurantes del componente urbano:
“ARTÍCULO 121º. De las características ambientales de los

ejes estructurantes urbanos. Los ejes estructurantes urbanos
poseen además de su importancia como conectores de las
centralidades, calidades espaciales y paisajísticas que deben ser
recuperadas, potenciadas o ser objeto de mantenimiento de
acuerdo a la siguiente tabla, que establece los principales criterios
de manejo, sin perjuicio de su funcionamiento vehicular:
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CORREDORES CONSTRUIDOS DE IMPORTANCIA AMBIENTAL
NOMENCLATURA – NOMBRE TRAMO ACTUACIÓN PARÁMETROS
Bulevar Línea B Sistema Vial del Mantenimiento Mantenimiento de las

Río y la carrera . estructuras actuales del
Palacé (50) espacio público”
Calle San Juan Av. Oriental y el Generación. Adecuación de mejores

Sistema del Río espacios peatonales y
acondicionamiento de las
áreas ambientales
Av. Alfonso López (Del Glorieta Recuperación. Recuperación ambiental y
Ferrocarril) Fatelares y de paisajística y adecuación
Exposiciones de espacios para el peatón
y los discapacitados
Carrera Carabobo – Vía Calle 58 y la Generación. Adecuación de mejores
Moravia –Acevedo. Quebrada La espacios peatonales y
Seca acondicionamiento de las
áreas ambientales
La propuesta de espacio público del presente Plan Parcial, se basa

en potenciar estos ejes urbanos ordenadores, que articulan el
polígono al sistema de ciudad y que constituyen la gran oportunidad
de consolidación de un sistema de movilidad peatonal para el
centro de la ciudad. Por ello, las intervenciones de espacio público
identificadas y propuestas por este Plan Parcial, se encaminan a
fortalecer el carácter público de estos ejes, generando bulevares de
acompañamiento al peatón, y concentrando el pago de cargas en la
consecución de este objetivo.
1.2 Sustento desde las normas Generales.
Como hemos dicho, las normas generales establecen de manera

más específica para cada uno de los territorios que componen el
suelo urbano, las particulares condiciones que determinan su
desarrollo futuro, siendo muy importante la identificación del
tratamiento urbanístico, en este caso se le asigna el de
Renovación Urbana, que posee la siguiente descripción:
“ARTÍCULO 158º. Del tratamiento de renovación (R). Con el

tratamiento de renovación se pretende promover importantes
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transformaciones en zonas que cumplen un papel fundamental en
la consolidación del modelo de ordenamiento propuesto por el Plan
y en el cumplimiento de los objetivos del mismo y que por razones
de deterioro ambiental, físico o social, conflicto funcional interno o
con su entorno inmediato, requieren de esta transformación para
aprovechar al máximo su potencial.
De esta manera, se busca que aprovechando su localización

estratégica en la ciudad y sus excelentes condiciones de
infraestructura y accesibilidad, se promuevan procesos de
intensificación y diversificación de la utilización del suelo y de las
construcciones, a fin de lograr, entre otros fines, el mejoramiento
integral de vida de los moradores, el aprovechamiento intensivo del
suelo, la racional densificación y mezcla de usos, la descongestión
del tráfico urbano, o la conveniente rehabilitación de los bienes
históricos y culturales.
Las zonas que reciben este tratamiento, se localizan generalmente

en áreas del centro tradicional y representativo metropolitano o sus
alrededores, razón por la cual su renovación se considera
fundamental, pues permitirá a partir de la solución paulatina de sus
conflictos funcionales y de su adecuada articulación al resto de la
ciudad, la recuperación global de la zona más importante de ésta y
por ende un beneficio de carácter metropolitano de gran incidencia
para la productividad y competitividad de Medellín.
Al igual que en el tratamiento de redesarrollo, la renovación urbana

promueve la utilización de instrumentos de carácter asociativo a
través de planes parciales, de manera que se habilita la utilización
de mayores aprovechamientos y toda la gama de incentivos
derivados de la utilización de esta figura de acuerdo con la ley 388
de 1997. Igualmente permite desarrollos predio a predio a partir de
un bajo aprovechamiento, correspondiente al medio existente en la
zona hasta el momento de adopción del Plan Parcial para la misma.
El área mínima para plantear el Plan Parcial en este tratamiento

será la correspondiente a la totalidad de la zona. A su vez, dicho
plan podrá establecer las unidades de actuación urbanística,
cooperación entre partícipes, y demás figuras, que permitan llevar a
cabo la renovación.”
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Este tratamiento se asigna a todo el polígono comprendido entre la
calle San Juan al sur y la calle Pichincha al norte, y la Avenida del
Ferrocarril al occidente y la carrera 54 o Cúcuta al oriente, reuniendo
dos tipos de manzanas a su interior; las manzanas al sur de Maturín
que indudablemente responden a la situación descrita en el aparte
trascrito anteriormente del P.O.T, a las cuales se les puede aplicar el
tratamiento de renovación pues su grado de consolidación es
mínimo, y su deterioro (físico-espacial y de usos) es alto; por ende,
las posibilidades de reciclar casi completamente sus suelos son
ideales.
Empero, las manzanas ubicadas al norte de Maturín, se encuentran

bastante consolidadas, en parte por la propia vocación comercial y
de servicios que ha ido tomando este sector en las últimas
décadas, lo que ocasionó su densificación en altura, la definición de
unos usos prioritarios con carácter comercial, y la alta consolidación
de una imagen urbana, razón por la cual el Acta 001 de 2004,
emitida por el Comité de Proyectos Específicos reconoció la
diferencia y permitió, haciendo uso de las competencias
establecidas para dicho Comité en el Acuerdo 023 del 2000,
plantear el Plan Parcial para la Manzana 01 46-54, aprobado
mediante Decreto 1222 de 2005, y para el cual se aplicó por
analogía los procedimientos de tratamiento de redesarrollo o
consolidación, por encontrarse efectivamente en un área en
transición.
Posteriormente el P.O.T., establece los criterios para determinar el

aprovechamiento del suelo en términos de ocupación, densidades y
usos, estableciendo los parámetros que fueron precisados por las
Fichas de Normativa adoptadas para cada polígono de tratamiento
por el Acuerdo 023 de 2000, las siguientes son las condiciones
determinadas por el P.O.T., reconociendo este territorio como parte
del centro tradicional y representativo:
“ARTÍCULO 160º. De los criterios para la ocupación del suelo

y las densidades urbanas. Se consideran como criterios básicos
para fijar los aprovechamientos en forma de índices, densidades
específicas, alturas y/o volumetrías los siguientes:
………………
Aprovechar las ventajas derivadas de la mejor dotación en

infraestructura, espacio público, equipamientos y servicios, que
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presentan las áreas planas que se localizan en la planicie del río
buscando que tengan mayor intensidad en la ocupación del suelo y
diversidad de usos, es decir que se constituyan en las áreas de
mayor aprovechamiento urbanístico de la Ciudad.”
Se busca pues, la utilización racional y eficiente de las áreas que

poseen características de localización estratégica como las de este
polígono, que hacen posible una mayor intensidad en la ocupación
del suelo y diversidad de usos, que serán retomados como
parámetros para la propuesta que se explica en los capítulos
siguientes del presente documento.
“ARTÍCULO 164°. De las áreas y corredores de actividad

múltiple. Son las áreas y corredores donde se quiere mantener o
promover la mayor diversificación y mezcla de usos, en virtud de su
esencial importancia en la consolidación del modelo de
ordenamiento del territorio en lo referente a la plataforma de
competitividad metropolitana, conformadas por el centro tradicional
y representativo metropolitano, el corredor del río y los ejes
estructurantes y el sistema de centralidades. Se distinguen las
siguientes áreas a su interior:
El Centro Tradicional y Representativo. Al interior del centro

tradicional y representativo, se busca fortalecer la especialización en
actividades institucionales, culturales, comerciales y de servicios de
importancia y significación a escala metropolitana.
Adicionalmente, se busca promover el desarrollo de actividades que

consoliden su capacidad de convocatoria y de albergar diversidad
de funciones y actividades económicas, propias de esta centralidad
de mayor jerarquía, procurando mantener compatibilidad con el uso
residencial. Igualmente, cualificar espacial y ambientalmente la
periferia inmediata del centro controlando los procesos de deterioro
que se presentan en algunas de las zonas, por causa del comercio
informal, buscando alternativas de formalización y aceptando
transitoriamente otras actividades deteriorantes, condicionándolas
a reglamentaciones de manejo ambiental, protección del espacio
público, control de accesibilidad, y cargue y descargue. A futuro
dichas zonas serán objeto de planes parciales de renovación o
redesarrollo, en los cuales se definirán las características físicas,
aprovechamientos, usos específicos y el desarrollo adecuado de los
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elementos estructurantes definidos para estos sectores en este Plan
de Ordenamiento.”
Consecuentemente, este Plan Parcial planteará soluciones a los

conflictos que el tipo de desarrollo desordenado ha generado en
esta área comercial, que de manera espontánea se ha venido
densificando predio a predio, partiendo de la estructura original de
lotes que no posee la mejor de las tipologías para desarrollos
comerciales en altura y de alta intensidad (lotes de poco frente,
mucho fondo, y/o áreas reducidas para desarrollos en altura). Se
promueve la integración inmobiliaria sino de manzanas enteras, si
de globos de terreno que puedan generar un modelo de ocupación
armónico, en el cual, se logre la construcción de bulevares públicos
y de edificaciones de cuatro fachadas abiertas.
1.3 Sustento desde las normas que complementan

las normas generales del P.O.T.
Acuerdo 023 del 2000,

Fichas de Normativa Urbanística: Ficha Z3- R3
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La ficha establece de manera complementaria los siguientes
aprovechamientos y cesiones u obligaciones:
APROVECHAMIENTO
Desarrollo sin Plan Parcial Desarrollo con Plan Parcial
(Área Neta) (Área Bruta)
Altura: 2 pisos*(1) I.C. 1.5 – 8*(1)
I.O. 80% I.O. 70%
Ver artículos 5 y 6 del Acuerdo 23 de 2000 Ver artículos 5 y 6 del Acuerdo 23 de 2000
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*(1) En las zonas con tratamiento de renovación y redesarrollo, se podrán construir nuevas edificaciones
para equipamientos públicos o sedes de la administración pública sin plan parcial
Utilizaremos las posibilidades de edificabilidad determinadas para el

desarrollo mediante Plan Parcial, estableciendo un índice de
construcción intermedio entre el 1,5 y 8,0 establecido por el rango
adoptado, medidos sobre área bruta – la cual incluye el espacio
público actual y futuro-, de igual forma, con respecto a la ocupación
tal como se describe en los capítulos posteriores del presente
documento.
Las obligaciones urbanísticas establecidas y que cumplirá este Plan

Parcial de acuerdo a su edificabilidad son:
Áreas de Cesión Pública y Contribuciones Especiales Ver artículos 22, 23, 24, 26 y 27 del
Acuerdo 23 de 2000
Lote: M² de suelo por cada 100 m² construidos: *(2) y Construcción de Equipamientos: *(3)
*(3)
SIN PLAN PARCIAL: No cede. SIN PLAN PARCIAL: No cede.
CON PLAN PARCIAL: CON PLAN PARCIAL:
Cualquier uso: 4M² con un mínimo del 15% del área 1 m² por destinación de vivienda.
bruta del lote. 1 % del área construida en otros usos.
*(2) En proyectos mixtos en los cuales se construyan viviendas y otros usos diferentes, la cesión de suelo se
hace proporcional a lo construido en cada uso.
*(3) Para efectos de contabilizar las obligaciones, el área construida es la considerada al aplicar el índice de
construcción.
La Ficha contiene un conjunto de parámetros de desarrollo que

complementan los del P.O.T.:
? Las actuaciones en el sector se realizarán bajo condiciones de

control ambiental, buena accesibilidad, espacio público
generoso y regulaciones a la circulación, con miras a mejorar
la calidad urbana del sector y su vinculación con el tejido de la
ciudad. Así mismo, bajo criterios de áreas de actividad
múltiple, de cobertura metropolitana e intensidad en la
utilización del suelo.
? Destacar la importancia de la arquitectura del primer piso en

la configuración y potenciación de la apropiación del espacio
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público y desarrollar en ese sentido sus particularidades y
características.
? Adecuar la red Peatonal General de Ciudad y la red Caminera.
? Articular los proyectos, espacio público de Cisneros,

recomposición del espacio urbano de la Alpujarra y Centro de
Negocios, por medio de espacios públicos y conexiones
peatonales que articulen los diferentes usos del entorno.
? Recuperar y mantener los corredores construidos de

importancia ambiental como espacios para el peatón.
? Del área construida en vivienda en los planes parciales, al

menos el 10%, será de Interés Social.
? Las actividades existentes podrán continuar sujetas a

reglamentaciones de manejo ambiental, control de
accesibilidad, cargue y descargue hasta tanto se adopte e
implemente el Plan Parcial.
1.4 Condiciones para el Plan Parcial, derivadas de

la aplicación del Decreto 1212 del 2000 y del Decreto 2181 de
2006.
Las siguientes normativas serán útiles para identificar los

mecanismos que permitan llevar a cabo el Plan Parcial, debido a
que en el polígono encontramos algunas preexistencias que se
tratarán bajo la figura de “Áreas de Manejo Especial”, tal como se
explica en el siguiente enunciado del Decreto 1212 de 2000, y
finalmente, los lotes que serán objeto de renovación urbana,
buscando su asociación mediante la aplicación de una serie de
instrumentos normativos contemplados tanto en el Decreto 1212 de
2000 como en el decreto Nacional 2181 de 2006.
16
“DECRETO 1212 DE 2000. ARTÍCULO 9°- ÁREAS DE MANEJO
ESPECIAL AL INTERIOR DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN. Un
Plan Parcial podrá identificar áreas o inmuebles en los cuales se
proponga un manejo especial distinto al genérico asignado por el
tratamiento del correspondiente polígono donde se ubique, en los
casos en que el diagnóstico y la propuesta establezcan que esto se
requiere para el desarrollo armónico del Plan Parcial y de su
tratamiento asignado y así proponer a estas áreas especiales una
normativa similar a la correspondiente a otros tratamientos, sin que
por esto se entienda que las implicaciones legales derivadas de las
normativas generales, asignadas al tratamiento genérico al que
pertenece el área o inmueble se vean modificadas.”
“DECRETO 1212 DE 2000. ARTICULO 10°- UNIDADES DE

GESTIÓN. El área de planificación de un Plan Parcial está
conformada por una o varias Unidades de Gestión, que identificarán
operaciones o proyectos urbanísticos que constituyan en sí mismos
una unidad ejecutable de manera autónoma y en la que se aplicará
el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios. Estas
Unidades de Gestión se podrán entender también como las fases
generales de desarrollo que componen el Plan Parcial y podrán
contener a su vez diferentes etapas.
Estas unidades de gestión podrán ser propuestas por el Plan Parcial

como proyectos de delimitación de Unidades de Actuación
Urbanística, siempre que la operación prevista o las condiciones de
reparto de cargas y beneficios así lo ameriten y a partir de la
aprobación del Plan Parcial, podrán ser tramitadas y ejecutadas
como tales de conformidad con lo establecido en la Ley 388 de
1997.
Las unidades de gestión a su vez reconocerán y delimitarán las

áreas de manejo especial descritas en el anterior artículo y las
demás zonas integradas al área de planeamiento que pertenecen a
diferentes polígonos, esto con el fin de diferenciar el manejo
normativo para cada unidad y para contabilizar las cargas y
beneficios por cada una de ellas a partir de un escenario global de
reparto en el área de planificación.
PARÁGRAFO: La ejecución de cada unidad de gestión se

entenderá como un proceso de urbanización y como tal sus
17
interesados deberán tramitar la correspondiente licencia de
urbanización y construcción, las cuales serán otorgadas de acuerdo
con las normas contenidas en el correspondiente decreto que haya
aprobado el Plan Parcial o normas básicas, dando viabilidad a los
proyectos y construcciones a su interior.”
Si bien bajo los lineamientos del Decreto 1212 de 2000 la Unidad de

Gestión es el instrumento que permite desarrollar todos los
mecanismos propios de los planes parciales, la aprobación del
Decreto Nacional 2181 de 2006 pone de manifiesto que el
mecanismo indicado es la Unidad de Actuación Urbanística, la que
asume ese rol; ya que es ésta la que permite propiciar renovaciones
donde se desarrolle la integración de predios, en las cuales se
deberán solicitar licencias de urbanismo que permitirán el desarrollo
de etapas de construcción, igualmente serán responsables de las
correspondientes obligaciones urbanísticas a centralizar en los
bulevares o por fuera del área del polígono, tal y como se precisa en
Capítulo XIII. Estructura del Sistema de Espacios Públicos del Plan
Parcial, del presente Documento Técnico de Soporte, y en el
Artículo 37 del Decreto que reglamenta el presente plan.
Es importante aclarar que durante el tiempo de vigencia del

presente plan parcial se podrá declarar la Unidad de Gestión en los
términos que el Decreto 2181 lo determina en su Artículo 19, a
saber:
“DECRETO 2181 DE 2006. ARTÍCULO 19. No obstante lo

dispuesto en el artículo anterior, los propietarios de la totalidad de
los predios incluidos en el proyecto de delimitación de la Unidad de
Actuación Urbanística, según lo definido en el respectivo plan
parcial, podrán solicitar una única licencia de urbanización o contar
con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en los
términos del Artículo 42 del Decreto 564 de 2006 o la norma que lo
adicione, modifique o sustituya, para ejecutar las obras de
urbanización de los predios que conforman el proyecto de
delimitación de la unidad, siempre y cuando garanticen el reparto
equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva
unidad por el plan parcial. De no obtenerse un única licencia de
urbanización, deberá iniciarse el trámite de delimitación de la
respectiva unidad de actuación urbanística, en los términos de que
trata el artículo 42 de la Ley 388 de 1997 y el Capítulo Sexto del
presente Título”.
18
En tal sentido, el Decreto 2181 de 2006, en su Artículo 18, define
como Unidad de Actuación Urbanística:
“DECRETO 2181 DE 2006. ARTÍCULO 18. Es el área

conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada
en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento territorial que
debe ser urbanizada o construida como una unidad de
planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo,
garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la
dotación con cargo a sus propietarios de la infraestructura de
transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos
colectivos, mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios,
conforme con lo previsto en el Capítulo V de la Ley 388 de 1997.
Delimitada la respectiva unidad de actuación urbanística en los

términos que se reglamentan en el Capítulo VI del presente Título,
para el desarrollo de cada unidad se deberá obtener una única
licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único
proyecto urbanístico general en los términos del Artículo 42 del
decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o
sustituya.
Parágrafo. Los planes de ordenamiento territorial y los planes

parciales podrán determinar el desarrollo o construcción prioritaria
de inmuebles que conformen unidades de actuación urbanística.”
Por otra parte, las construcciones que se permitan adicionar a las ya

existentes en los inmuebles que hacen parte de las Áreas de
Manejo Especial, también deberán cumplir con las obligaciones
urbanísticas consagradas en el Decreto por medio del cual se
adopta el presente Plan Parcial, en los términos que establece la ley
para los proyectos de urbanismo y construcción, y de acuerdo con
lo que se consagre en la correspondiente licencia.
“DECRETO 1212 DE 2000. ARTÍCULO 11°- UTILIZACIÓN DE

APROVECHAMIENTOS. El Acuerdo 023 del 2000, determinó para
cada polígono de tratamiento, un rango de aprovechamiento o
edificabilidad posible a utilizar mediante la formulación y adopción
de un Plan Parcial, expresado en un índice de construcción,
densidad o altura. El Plan Parcial deberá proponer a partir de lo
anterior, los aprovechamientos máximos, medios y mínimos,
19
contabilizados en metros cuadrados construibles en el área total de
planificación y en cada una de las unidades de gestión,
respondiendo a los diferentes requerimientos de edificabilidad y
cargas urbanísticas que por su naturaleza proponga o requiera cada
unidad.
PARÁGRAFO: Los aprovechamientos máximos, medios y mínimos

para cada unidad, expresados en índices o densidades, podrán ser
superiores o inferiores al índice o densidad establecido en el rango
contenido en la Ficha normativa del correspondiente polígono,
siempre que la contabilización total del aprovechamiento en el área
de planificación, no exceda el límite superior o inferior establecido
por la misma.”
El aprovechamiento medio, medido en metros cuadrados, que se

utilizará en este Plan Parcial, se distribuirá entre las unidades de
actuación urbanística que hacen desarrollos inmobiliarios
completamente nuevos mediante la utilización del tratamiento de
renovación, y los inmuebles que construyen adicionalmente en
altura a una estructura preexistente.
20
CAPÍTULO II.
CONFORMACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE

PLANIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL.
Vista del Bulevar de Maturín a su paso por el polígono de Guayaquil.

Año 2005.
2.1. Delimitación del área de Planificación.
El área de planificación del presente Plan Parcial se localiza en el

Polígono Z3-R3, delimitado por la Calle 48 Pichincha con Carrera
54 Cúcuta, hasta la Calle 44 San Juan con la Carrera 57 Avenida del
Ferrocarril. Dentro de esta área de planificación se inscriben diez
manzanas, las cuales están caracterizadas a partir de dos grandes
zonas: Entre la Calle 48 Pichincha y Maturín se encuentran tres
manzanas muy consolidadas, con usos de comercio minoritario,
19
servicios, y equipamientos privados tales como parqueaderos y
recreación; y, entre Maturín y la Calle San Juan, se encuentran siete
manzanas con procesos de deterioro físico y obsolescencia de
usos; estas últimas manzanas requieren el tratamiento de
renovación urbana, que se sustenta en su escaso nivel de
consolidación.
El Comité de Proyectos Específicos de Planeación, realizó una

revisión detallada de la manzana comprendida entre la Carrera 54
Cúcuta, y 55 Tenerife; y las Calles 46 Maturín, y 48 Pichincha,
(Manzana 46-54, código catastral 1007024), calificándola así como
a las dos siguientes, “como ÁREA DE TRANSICIÓN entre los
polígonos Z3-R3 y Z3-CN2-9, es decir, entre los polígonos de
renovación urbana y consolidación, en razón de su alto estado de
consolidación en altura y la tendencia al uso de comercio minorista,
lo que la ubica más en el área de consolidación y redesarrollo, que
en la de renovación urbana”.
De acuerdo con lo autorizado en el Acta 001 de 2004 del Comité de

Asuntos Específicos, esta manzana (localizada entre la Carrera 54
Cúcuta, y 55 Tenerife; y las Calles 46 Maturín y 48 Pichincha,
Manzana 46-54, código catastral 1007024), realizó un Plan Parcial
por manzana, que fue aprobado mediante Decreto 1222 de 2005,
por lo tanto, se excluye para el sistema de reparto del Plan Parcial
del polígono, aún cuando urbanísticamente fue tratada como parte
integral del sistema urbano y por ende, del sistema de espacio
público estructurante del sector. A raíz de esta condición particular
el plan parcial del polígono no le concede edificabilidad adicional,
así como tampoco tiene responsabilidad sobre cargas u
obligaciones urbanísticas que este genere.
Imágenes generales. Plan Parcial de la manzana 46-54
20
El área de planificación del presente Plan Parcial, comprende el
polígono total, excluyendo la manzana mencionada y su área de
cesión para el pago de obligaciones urbanísticas. Para establecer
dentro de esta Área de Planificación el área a intervenir propiamente
dicha, se deben descontar los lotes que no recibirán edificabilidad
adicional por estar consolidados, predios que denominaremos
Áreas de Manejo Especial, correspondiendo al AME 1, conformada
por el edificio Pompano, quedando como resultante el área sobre la
cual se calculan tanto las obligaciones urbanísticas, como la
edificabilidad potencial. La descripción de las áreas mencionadas
corresponde a la siguiente tabla.
TABLA 2.1 CONFORMACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACIÓN.
AREAS GENERALES AREA M2

POLÍGONO Z3_R3 según ficha 112.700,00
AME 12 PLAN PARCIAL M1 – 46-54 13.421,96
AREA DE PLANIFICACIÓN 112.700,00
AME2 EDIFICIO POMPANO 1.379,00
AREA NETA ACTUAL DE PREDIOS 44.566,58
VIAS INCLUYE EJES
ESTRUCTURANTES 53.332,46
AREAS DE EJES ESTR. EXCLUIDAS
PARA AREA BRUTA DE INTERVENCIÓN 18.775,00
VIAS Y ANDENES EXISTENTES
CUANTIFICADAS PARA AREA BRUTA 34.557,46
CESIÓN EP 15% AB INTERVENCIÓN 11.868,61
VIAS Y ANDENES EXISTENTES 34.557,46
De la situación de los predios y áreas a planificar en este Plan

Parcial, se desprende la siguiente clasificación:
? Áreas de Manejo Especial en sus diferentes modalidades –

las que podrán tener alguna edificabilidad adicional y las que
no entran en el reparto, por tener su propio sistema mediante
Plan Parcial de manzana-.
? Áreas de desarrollo completamente nuevo, las cuales a

través de la integración predial se configurarán como
UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
21
? Áreas para la ubicación de cesiones públicas. Área
destinada para el pago de obligaciones urbanísticas del plan
parcial de la Manzana 46-54 y que se completará con los
aportes de este plan parcial ya que hace parte integral del
sistema de espacio público del polígono, y; las áreas dentro de
cada manzana destinadas a conformar la red de bulevares
públicos de Guayaquil.
Como áreas de manejo especial se encuentran el área de

intervención del Plan parcial Guayaquil la Manzana (AME1) y el
predio correspondiente al Edificio Pompano donde se tendrá la
siguiente condición:
? AME 2- Inmuebles preexistentes en manzana 9. Edificio

Pompano: Por su alto grado de consolidación este predio
tendrá, tal como lo indica el decreto del presente plan en su
artículo 34 NORMAS BÁSICAS ESPECÍFICAS, la posibilidad
excepcional de aumentar su edificabilidad hasta alcanzar el
mismo índice de construcción de las unidades de gestión,
caso en el cual deberá realizar el pago de obligaciones
urbanísticas en la misma proporción que éstas, es decir 4
metros de espacio público por cada 100 a construir, así como
la correspondiente obligación de aportes a equipamientos,
cesiones que el Departamento Administrativo de Planeación
deberá localizar de acuerdo a las precisiones derivadas del
Plan Especial de Espacios Públicos y Equipamientos, o de los
mecanismos que para ello disponga. Igualmente deberá
acoger las normas para reconocimientos establecidas en el
Decreto 564 de 2006.
Imagen general. Avenida del Ferrocarril hacia el norte. Edificio de parqueaderos

públicos Pompano
22
El siguiente gráfico ilustra la conformación de áreas del polígono del
plan parcial.
ÁREA DE PLANIFICACIÓN
Áreas de Áreas para la

Manejo Especial Renovación
Manzana 2. Unidades 1y 2
Manzana 3. Unidades 3, 4 y
5.
Manzana 4.Unidades 6,7 y

8.
Manzana 5.unidad 9
AME 1:
Manzana 6. Unidades 10 y
Área de intervención plan 11
parcial Guayaquil La
Manzana.
13
AME 2: Manzana 8. Unidad 14

Inmuebles preexistentes
manzana 9 (Edificio
Pompano) Manzana 9. Unidades 15,
16 y 17

19
ÁREAS RECEPTORAS DEL

ÁREA DE PAGO DE OBLIGACIONES
INTERVENCIÓN URBANÍSTICAS: Interiores de
Manzanas (bulevares) + Área
Receptora de Obligaciones
Urbanísticas del PP Guayaquil
La Manzana, Decreto 1222 de
2005, art.17.
23
Igualmente, en la siguiente tabla se consignan las áreas en metros
cuadrados de cada una de las áreas descritas.
TABLA 2.2 CONFORMACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACIÓN POR

UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA
AREA A.B. AREA

DISTRIBUCION DE VIAS
MANZANA UNIDAD BRUTA BRUTA DE
CUANTIFICADAS PARA A.B
CATASTRAL INTERVENCION
1 2.841,00 2.202,95 5.043,95
2
2 2.152,58 1.669,14 3.821,72
3 2.033,00 1.576,41 3.609,41
3 4 1.615,00 1.252,29 2.867,29
5 1.619,00 1.255,39 2.874,39
6 2.171,00 1.683,42 3.854,42
4 7 1.527,00 1.184,05 2.711,05
8 1405 1.089,45 2.494,45
5 9 2.334,00 1.809,81 4.143,81
10 1.836,00 1.423,66 3.259,66
6
11 2.080,00 1.612,86 3.692,86
12 3.174,00 2.461,16 5.635,16
7
13 3.167,00 2.455,73 5.622,73
8 14 4.014 3.112,50 7.126,50
15 1.648 1.277,88 2.925,88
9 16 2284 1.771,04 4.055,04
17 1.391 1.078,60 2.469,60
18 3.144 2.437,90 5.581,90
10
19 4.131 3.203,23 7.334,23
TOTAL 44.566,58 34.557,46 79.124,04
Los predios que conforman cada una de las Unidades de Actuación

Urbanística del presente plan, se describen a continuación:
TABLA 2.3 CONFORMACIÓN PREDIAL DEL LAS UNIDADES DE

ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
24
UNIDADES DE ACTUACIÓN AREA
LOTES MATRICULA
URBANÍSTICA CATASTRALM2
manzana 2 - 45A-54
lote 1 343 900096038
lote 17 91 900096041
lote 18 97 121263
lote 19 89 121262
lote 20 98 94636
UAU 1 lote 21 94 94585
lote 22 92 555875
lote 23 91 900096039
lote 24 95 191287
lote 25 123 230389
lote 2 1628 583467
total unidad 1 2.841,00
lote 3 1823 900096026
lote 8 107,38 601433
UAU 2 lote 4 62 99206
lote 5 93 584200
lote 10 67,2 68737
TOTAL MANZANA 2 45A-54 4.993,58
manzana 3 - 45-54
lote 1 640 45951
UAU 3
lote 12 1393 499587
lote 6 604 293781
lote 7 165 509627
UAU 4 lote 8 167 169053
lote 9 171 295828
lote 10 175 94557
lote 11 337 109428
lote 2 333 218999
lote 3 328 73441
UAU 5
lote 4 344 431439
lote 5 610 293782
TOTAL MANZANA 3 - 45-54 5.267,00
manzana 4 - 44A-54
UAU 6 lote 1 2171 180901
25
LOTES MATRICULA
lote 10 233 114807
lote 11 280 142931
lote 12 462 129837
UAU 7
lote 13 184 23479
lote 14 183 305741
lote 15 185 900095894
lote 2 141 900095892
lote 3 140 900095893
lote 4 137 337605
lote 5 135 224757
UAU 8
lote 6 136 100970
lote 7 133 225530
lote 8 134 30856
lote 9 449 101590
total unidad 8 1405
TOTAL MANZANA 4 - 44A-
5.103,00
54
manzana 5 - 44-54
lote 20 889 118193
lote 19 146 398948
lote 18 152 591553
UAU 9 lote 17 150 542400
lote 16 121 186416
lote 15 285 509974
lote 14 591 391508
TOTAL MANZANA 5 - 44-54 2.334,00
manzana 6 - 44A-55
lote 1 1.371 950095350
lote 3 165 554418
UAU 10
lote 4 176 60169
lote 5 124 101221
UAU 11 lote 2 2.080 314899
3.916,00
55
manzana 7 - 45-55
UAU 12 lote 1 242 116446
26
LOTES MATRICULA
lote 2 404 249557
lote 3 189 132376
lote 4 191 114418
lote 5 191 136111
lote 6 266 611
lote 7 122 109698
lote 8 331 44850
lote 9 211 12202
lote 10 202 900096016
lote 11 414 900096017
lote 12 130 503147
lote 25 96 266897
lote 26 98 519239
lote 27 87 519240
TOTAL MANZANA 7 45-55 3.174,00
Manzana 7 45-55
lote 13 438 319072
lote 14 140 960010854
lote 15 138 542738
lote 16 284 545123
lote 17 281 154687
lote 18 268 44845
UAU 13
lote 19 270 44847
lote 20 57 137728
lote 21 126 168883
lote 22 370 131807
lote 23 273 509285
lote 24 522 188226
TOTAL MANZANA 7 - 45-55 3.167,00
manzana 8 - 45A-55
UAU 14 lote 1 332 496491
lote 2 293 496488
lote 3 326 607744
lote 4 326 607743
lote 5 326 900096053
lote 6 326 156206
lote 7 351 133590
lote 8 350 133579
27
LOTES MATRICULA
lote 9 148 612624
lote 10 142 8614
lote 11 520 179005
lote 39 229 496482
lote 40 169 496483
lote 41 161 496484
lote 42 15 496485
total unidad 14 4.014
4.014
55
manzana 9 - 46-56
lote 1 496 574011
lote 3 817 589498
UAU 15
lote 25 166 315554
lote 26 169 664736
lote 23 1379 762560
total AME 2
1.379
lote 20 1380 900096147
UAU 16 lote 21 770 200549
lote 22 134 44470
total unidad 16 2284
lote 4 99 90012
lote 7 70 181510
lote 8 95 103930
lote 9 98 157677
lote 10 101 157076
lote 11 104 102338
UAU 17 lote 12 107 101204
lote 13 109 101276
lote 14 113 103030
lote 15 132 169772
lote 16 133 900096153
lote 18 133 371776
lote 19 97 103059
TOTAL MANZANA 9 - 46-56 5.323
manzana 10 - 46-55
UAU 18 lote 1 129 690827
lote 2 121 690825
lote 3 119 106347
28
LOTES MATRICULA
lote 4 119 509343
lote 5 118 501456
lote 30 395 816303
lote 31 199 183600
lote 19 195 407199
lote 20 198 407198
lote 21 195 407197
lote 22 202 407196
lote 23 187 57904
lote 24 182 260724
lote 25 366 173896
lote 27 119 806558
lote 28 17 806558
lote 29 283 856560
lote 6 1000 29905
lote 7 329 11373
lote 8 195 27509
lote 9 216 26812
lote 10 169 97559
lote 11 175 184474
UAU 19
lote 12 180 22967
lote 13 185 134186
lote 14 157 900096143
lote 15 156 55549
lote 16 313 55122
lote 17 1056 186309
TOTAL MANZANA 10 - 46-
7.275
55
TOTAL PLAN PARCIAL 44.566,58
Este polígono, dada su ubicación estratégica y su excelente

dotación de servicios, infraestructura y espacio público circundante
(corredor metropolitano de servicios, centro metropolitano, red
caminera del Metro, nodo de equipamientos y edificios públicos de
Alpujarra I y II), es un territorio ideal para optimizar el uso del suelo
mediante una densificación racional, que a partir del crecimiento en
altura, permita liberar zonas de aireación, asoleamiento y
29
tratamiento de espacio público, con lo cual, se conseguiría una
mejor tipología edificatoria en respuesta al proceso de crecimiento.
En este sentido, el modelo de ocupación planteado para Guayaquil,

que se desprende de la lógica de lectura aplicada al territorio y al
análisis de sus potencialidades, permite conseguir este objetivo
último; es decir, una transformación urbana, social, y ambiental,
sustentada en la adecuada integración predial y la densificación
racional de las manzanas que lo componen, y en la generación y la
consolidación del sistema de espacio público, que hará las veces de
soporte a la vida colectiva de un Guayaquil proyectado a futuro.
30
CAPÍTULO III.
COMPONENTE URBANÍSTICO
DEL PLAN PARCIAL.

y su relación con el Metro. Año 2005.
31
3.1 El Polígono en la ciudad:
Lugar de Memoria y Centro Metropolitano.
Guayaquil, es uno de los principales referentes de memoria que

pervive en Medellín, constituyendo para sus ciudadanos un lugar de
alta valoración y recordación. El centro tradicional y representativo,
tiene en este sector una de sus zonas originarias, que aún se
inscribe en el recuerdo de los ciudadanos como el sitio de llegada y
salida de personas, mercancías, y transportes, desde y hacia todos
los municipios del departamento de Antioquia, que se daban cita
obligada en Medellín, como ciudad capital que ofrecía enormes
potencialidades económicas y sociales. Ver Plano Adjunto
Nro. 1: Localización urbana y entorno urbano del polígono.
Unido a este valor patrimonial, la zona se consolidó históricamente

como un centro de usos múltiples, de gran afluencia de ciudadanos
por la presencia de comercio, servicios y bienes. Esta vocación ha
pervivido en el tiempo para parte del sector, manteniendo este lugar
como un referente de gran concurso de ciudadanos de Medellín, de
diversas clases sociales y estratos, que se dan cita allí, para
comprar, recorrer, encontrarse, interactuar.
Imágenes Generales del contexto urbano del sector de Guayaquil
No obstante, el deterioro físico y social ha sido uno de los factores

más negativos que desde hace algunas décadas han signado a
esta zona con un imaginario urbano negativo, de peligrosidad y
decadencia. La presencia de bandas de atracadores y niños de la
32
calle, consumidores de droga y de los mal llamados “desechables”,
son comunes en algunas calles y rincones del Guayaquil actual.
Lado a lado con los compradores, transeúntes, empleados y

funcionarios públicos que son usuarios habituales de Guayaquil, en
razón de las actividades de las entidades públicas y privadas que
allí se concentran, y de su cercanía con el Centro Administrativo La
Alpujarra; convive un deterioro social que aqueja a la ciudad y que
requiere de urgentes y decididas acciones de recuperación y
mejoramiento social, económico y físico, tanto estatales como
privadas.
Algunas de sus calles han sido literalmente “tomadas” por las

ventas ambulantes y estacionarias de material de desecho,
reciclaje, alimentos, y un sinnúmero de productos, sobre todo, hacia
la zona de San Juan y la Avenida del Ferrocarril. Igualmente, este
tipo de apropiación indebida de andenes para la venta de
repuestos, material de reciclaje, ropa usada y otros productos, se
verifica sobre la calle Maturín, en lo que debieran ser grandes
bulevares peatonales, propiciados por la dotación de espacios de
encuentro complementarios al Metro.
Vista del estado actual de las calles al interior del polígono. Calle 45A Padilla.
Otra problemática que presenta el sector es la desolación nocturna

en la que cae tras el cierre de oficinas y comercios, debido a que
otro tipo de usos complementarios tales como vivienda y
33
esparcimiento nocturno, no son posibles por las condiciones de
inseguridad antes descritas.
El polígono específico sobre el que estamos actuando (Z3-R3),

contiene algunas de estas zonas “traumáticas” del sector de
Guayaquil, que bien ameritan el tratamiento de renovación urbana
asignado por las normas urbanísticas, con miras a conseguir una
adecuada transformación de la zona, que permita potenciar sus
cualidades urbanas como centro de memoria, como lugar de
encuentro y esparcimiento, como sitio privilegiado para el
intercambio y el comercio, dando un vuelco total a su estado actual,
para inducirle condiciones futuras de mayor competitividad y
atractividad económica, que sin desplazar a sus actuales habitantes
y usuarios, por el contrario, permita que ellos sean los primeros
beneficiarios de una reconversión urbanística equilibrada y rentable,
que atraiga nuevas oportunidades de empleo y localización en esta
zona estratégica de ciudad.
Algunos hechos urbanos actuales, tales como la construcción y

emplazamiento en la zona de nuevos equipamientos de carácter de
ciudad y metropolitanos que se han ido disponiendo allí desde
diversas iniciativas públicas, tales como la Plaza de la Luz, la
Biblioteca Temática de Empresas Públicas, la restauración de los
Edificios Vázquez y Carré, y así mismo, la consolidación de La
Alpujarra II con los edificios de EPM, el Museo Interactivo y el
Centro Internacional de Convenciones Plaza Mayor y la futura Plaza
de la Libertad; aunados a los procesos de planificación y movilidad
que han venido repensando el centro de la ciudad, y en especial, el
sector de Guayaquil y Alpujarra, con miras a su articulación y
revitalización urbanística, tales como el Plan del Centro “El Centro
Vive”, el proyecto de Transporte de Mediana Capacidad Metroplús,
y a futuro, el proyecto de Plan Parcial de Sagrado Corazón y el
Proyecto API La Alpujarra (Artículo 264 del Acuerdo 46. De los
Aprovechamientos en las Áreas para la Preservación de la
Infraestructura del Sistema Estructurante), han ido potenciando en
Guayaquil un evidente y positivo proceso de recambio, no sólo físico
sino también de acompañamiento social, que paulatinamente
comienza a conseguir devolver para toda la ciudad y sus
pobladores, este importante lugar urbano con sus hitos,
monumentos, historias y nuevas edificaciones, surgidas a la luz de
la anunciada transformación urbana de la zona.
34
Vista general de la Biblioteca de EEPP de M y la Plaza de la Luz.
3.2. Principales Transformaciones Urbanísticas

del Sector y el Polígono.
1889
El sector de Guayaquil se conforma como la gran centralidad

comercial, festiva, y de intercambio cívico de la ciudad, a partir
de una estructura de espacio público representativo, tejida con
la Plaza de Cisneros, la Estación del Ferrocarril de Antioquia, la
Calle San Juan, la Calle Amador, la Calle Carabobo, que
configuran un espacio representacional de alto valor
urbanístico y simbólico para Medellín.
35
1932/ 1938/ 1944/
La Ciudad republicana tiene en Guayaquil el germen de su

civilidad, pues Cisneros reúne los espacios más propios del
acontecer ciudadano, en torno a grandes edificios de carácter
laico, plural y cívico, tales como la plaza de mercado cubierta
funcionando en el Pasaje Sucre, la gran plaza de Cisneros
como plaza del mercado y el transporte regional a cielo
abierto, la Estación del Ferrocarril, los hoteles, bares y
edificaciones de comercio y esparcimiento diurno y nocturno.
Así mismo, la calle Carabobo, como gran conector urbano, y la
calle San Juan delinean este sector, límite del centro
tradicional y de la ciudad misma, que aún no tiene una
expansión hacia el sur, y presenta precarios procesos de
expansión hacia el occidente.
36
1955/ 1966
La Ciudad del Plan Piloto de Wienert y Sert:
El traslado de algunos usos tradicionales de esta zona hacia la

Alpujarra, generó un verdadero “limbo” programático y una
indefinición en el carácter y vocación urbana para toda esta
porción del centro tradicional de la ciudad, ocasionando el
saqueo sistemático de funciones, que fueron generando un
paisaje de edificaciones vetustas en desuso, vacíos urbanos,
predios subutilizados, o sin uso asignado.
La ampliación de San Juan, con la mutilación del antiguo

espacio público convocador de Medellín, la Plaza de Cisneros,
37
ocasionó el desplazamiento de usos tradicionales emplazados
en Guayaquil, así como la desaparición de edificaciones de
alto valor patrimonial tales como la Farmacia Pasteur, gran
parte del edificio de la estación del Ferrocarril, dieron cuenta
del inicio de un proceso de deterioro espacial y social, que fue
agudizándose con el paso del tiempo, hasta llegar al estado
de crisis que evidenció la década de los noventa para esta
zona.
Guayaquil años 90. fuente: Viztaz.
El Trazado de la Avenida del Ferrocarril, delineada como un

tajo sobre una zona orgánicamente conectada y unida por un
intercambio histórico de usos, usuarios y habitantes, marca
también un recambio de vocación de la zona, que van
constriñendo cada vez más a esta porción de Guayaquil,
encerrándola como un ghetto urbano asociado a la
peligrosidad, el deterioro, el saqueo funcional, la pérdida de
vitalidad nocturna.
38
2000
Vista general del estado actual del sector de Guayaquil
Guayaquil se perfila como un sector a la espera… Espera que

desde el P.O.T., pretende redireccionar la vocación urbana de
esta zona, cualificar y potenciar sus ventajas estratégicas de
ubicación, y otorgarle una nueva condición metropolitana que
el desarrollo del Medellín actual le ha ido imprimiendo a esta
porción de ciudad, con la aparición de importantes edificios
públicos, cívicos, y representativos.
Las acciones emprendidas sobre el espacio de Cisneros, con

la restauración de la Estación del Ferrocarril, el proyecto Plaza
de la Luz, la nueva Biblioteca Temática de EPM, el reciclaje y
restauración de los edificios Vázquez y Carré, y la
consolidación de la Alpujarra II con la sede de EPM, el Museo
Interactivo, el Palacio de Exposiciones y el nuevo Centro de
Internacional de Convenciones de Medellín “Plaza Mayor”, así
como la futura Plaza de la Libertad, aunados a los procesos de
planificación y movilidad que han venido repensando el centro
de la ciudad, y en especial, el sector de Guayaquil y Alpujarra,
con miras a su articulación y revitalización urbanística, tales
como el Plan del Centro “El Centro Vive”, el proyecto de
Transporte de Mediana Capacidad Metroplús, y a futuro, el
39
proyecto de Plan Parcial de Sagrado Corazón y el Proyecto API
La Alpujarra, hacen de esta zona un sector privilegiado para la
cualificación urbana, trayendo de vuelta el viejo esplendor de
la zona como centro de convocatoria ciudadana para Medellín,
un retejer de su estructura desarticulada del resto del centro
tradicional y de la ciudad, a través de la costura sobre los ejes
de ciudad que constituyen este polígono: San Juan, La
Avenida del Ferrocarril, Carabobo, Amador, Tenerife y Maturín,
así como el Metro, sistema de movilidad urbana capaz de
agenciar la accesibilidad para todos los habitantes del
Medellín Metropolitano.
3.3. Caracterización urbanística del polígono.
El Polígono Z3-R3 es parte del sector de Guayaquil, sector con el

cual mantiene relaciones históricas de uso, eventos, movilidad,
intercambio comercial, y de usuarios, propietarios, viandantes, y
habitantes comunes. Podríamos afirmar que son un mismo sistema
urbano, diferenciado por zonas o áreas homogéneas, que han ido
tomando con el tiempo y dadas sus actividades urbanas,
vocaciones diferenciadas pero no excluyentes.
Así, son grandes referentes urbanos para este polígono, la antigua

Plaza de Cisneros, hoy Parque de La Luz, con sus dos monumentos
emblemáticos, los edificios Carré y Vázquez del arquitecto belga
Charles Emile Carré; y los ejes estructurantes urbanos de San Juan,
la Avenida del Ferrocarril, Carabobo, y Maturín. Igualmente está
emplazado en relación con los grandes sistemas de movilidad
metropolitana y de ciudad, como el Metro, el futuro Sistema de
transporte de mediana capacidad Metroplús, y el sistema de anillos
centrales.
40
41
El sector tiene un sistema interno de vías jerarquizadas, algunas de
las cuales constituyen verdaderos corredores culturales y de
memoria, como es el caso de la Calle Amador, que lo conecta con
el Barrio Corazón de Jesús, con el cual, ha mantenido estrechos
lazos de cercanía, intercambio, y memoria. Del mismo modo, la
Carrera Tenerife, que articula esta porción del centro con la zona del
actual Museo de Antioquia y la Plaza de Botero, convirtiéndose en
un conector representacional importante a lo largo del cual
discurren también varias edificaciones de arquitectura republicana
que en conjunto, hablan de una época de la ciudad y del valor del
centro tradicional como lugar referente.
En este mismo sentido, la calle Carabobo es el gran corredor

estructurante interno del sector de Guayaquil, que lo articula desde
42
un punto de vista funcional y urbano con la estructura de ciudad, y
que teje en la memoria de sus habitantes, una identidad propia para
esta zona. Carabobo ha jugado el papel de gran conector del
centro tradicional con los desarrollos de la Alpujarra y con la zona
norte de Medellín, y el emplazamiento de toda una serie de
edificaciones representativas, sedes institucionales y comerciales
de trascendencia urbana, hacen de este eje, la gran vía de memoria
de un Medellín cívico, recorrido, apropiado, y altamente valorado por
todos sus habitantes.
A su paso por Guayaquil, se inscriben en la Calle Carabobo, algunos

de los edificios emblemáticos de mayor valor patrimonial como el
Palacio Nacional, el Hotel Montería, los Vázquez y Carré, la
Campana, entre otros. Son notables así mismo, la serie de
residencias, viviendas, y pequeñas edificaciones recicladas para el
comercio, que se ubican sobre esta calle y en las manzanas
aledañas a la Plaza de Cisneros, conjunto residencial que aún
pervive, y que aunque de escala menor y de una arquitectura
doméstica republicana, adquiere un gran valor como conjunto
urbano, huella y vestigio de una época gloriosa de Guayaquil, en la
cual, la vivienda, el comercio regional, el esparcimiento intensivo en
bares íconos de la memoria urbana como el Perro Negro,
colindaban y convivían lado a lado, en este centro urbano que fue
bien bautizado, “una ciudad dentro de la ciudad”1.
Imágenes del edificio Vásquez antes de la restauración y del Palacio Nacional.
La calle Maturín es otro eje de ciudad que adquiere un gran

potencial pues permite la configuración urbana del sector, ya que la
presencia del Metro le ha otorgado un valor peatonal fundamental,
para recuperar una red caminera que conecte a Guayaquil
1
Op cit.
43
orgánicamente con el centro tradicional. Sobre Maturín se verifican
actividades de intensa apropiación comercial, lo que atrae a
visitantes y propios, convirtiendo esta calle, en la puerta de entrada
al sector desde la ciudad. Por Maturín se canalizan los flujos del
Metro, de quienes llegan a comerciar en “El Hueco”, desde
múltiples puntos de la ciudad, en buses, busetas, taxis, y
automóviles particulares, esto ha hecho de Maturín una calle de
alta recordación para los habitantes del Medellín actual y como ya
se planteó anteriormente, el gran eje de entrada y conexión urbana
del sector con la ciudad.
Vista general del bulevar Maturín entre las CR. Tenerife y la Av. del Ferrocarril.
Podríamos plantear que el polígono se divide interiormente en dos

grandes áreas de actuación, así:
44
ÁREA 1. MANZANAS ENTRE AVENIDA DEL FERROCARRIL,
MATURÍN, CÚCUTA Y PICHINCHA.
Este conjunto de manzanas se ubica en lo que hemos

calificado como ÁREA DE TRANSICIÓN, entre los
tratamientos de renovación urbana y redesarrollo y
consolidación.
ÁREA 2. MANZANAS ENTRE AVENIDA DEL FERROCARRIL,

MATURÍN, CÚCUTA Y AVENIDA SAN JUAN.
Este conjunto de manzanas corresponde a las ubicadas en el

tratamiento de renovación urbana en razón como ya se
planteó, de su bajo nivel de consolidación y el deterioro
marcado de sus edificaciones y usos.
3.4. Tendencias y vocación urbana del Polígono.
Guayaquil es un sector que actualmente presenta una diversidad de

usos y actividades urbanas que lo convierten en una zona con alto
potencial de transformación y recambio predial, edificatorio, y de
uso. Actualmente, la composición de usos en la zona puede
resumirse en la siguiente ilustración, en la cual, se realizó un
inventario en campo, que permite relacionar usos principalmente de
comercio minorista, servicios financieros, y equipamientos privados.
Esto, en relación con los equipamientos de ciudad que se están
implantando en el sector, marcará la vocación urbana de Guayaquil,
de nuevo, como gran centro urbano representativo.
45
Plano de Usos del Suelo. Polígono Z3_R3
Lo anterior corrobora la fuerte vocación comercial y de servicios que

ha comenzado a convertirse en la gran ventaja diferencial de este
sector en la ciudad, que lo referencia como un gran centro urbano
de intercambio social, comercial, y cívico.
Estos usos, en relación con los demás que conviven en el polígono,

delinean un carácter urbano particular para Guayaquil, convirtiendo
este suelo estratégico, en una plataforma urbana rentable y de alta
competitividad, que presentará una mixtura deseable de usos
institucionales, cívicos, y privados, que muy pronto potenciará la
inyección de nuevos usos desplazados de esta porción del centro,
tales como la vivienda, la hotelería, el turismo, la cultura, que
redundan en acciones vitalizadoras sobre el espacio público, tales
como la lúdica, la peatonalidad, la contemplación, el disfrute activo
del mismo.
Esta es la apuesta que pretende facilitar la plataforma de actuación

que delinea el presente Plan Parcial, la posibilidad de re-inyectar la
vivienda, el alojamiento, el esparcimiento nocturno a Guayaquil,
46
para convivir de lado al comercio y a la pequeña industria, con lo
cual, el sector volverá a vivir venticuatro horas.
3.5 Síntesis de las realidades de Guayaquil hoy...

Tensión entre la transformación urbanística y el deterioro.
? Deterioro físico y social.
? Desarticulación interna del sector con sus ejes y lugares de

memoria, tales como la carrera Carabobo, el sector de
Sagrado Corazón, y los sectores de Alpujarra y Alpujarra II.
? Imaginario ciudadano negativo de peligrosidad, decadencia y

desuso.
? Presencia de usos deteriorantes como industria pesada, con

problemas de cargue y descargue, ruido, disposición de
residuos, contaminación visual.
? Aparición y reciclaje de nuevos edificios y lugares públicos

representativos, que potencian transformaciones urbanísticas
deseables para el sector.
47
? Construcciones poco adecuadas tipológicamente para
albergar nuevos usos de comercio, servicios y/o vivienda.
? Estructura predial inadecuada para la densificación y la

optimización racional del suelo.
El contraste entre los nuevos monumentos urbanos

y el deterioro de parte de la zona.
? Excelente dotación de infraestructura de servicios, espacio

público circundante, y posición geoestratégica en el sistema
metropolitano.
? Inversión inmobiliaria y construcción estancadas hace

décadas, por factores sociales y culturales.
48
? Primeros gérmenes de renovación urbana y edilicia por parte
de los privados, gracias a los nuevos usos y edificaciones
atrayentes que circundan el polígono, y a la aparición decidida
de políticas públicas de revitalización del sector.
3.6. Estrategias Urbanísticas para la Intervención.
Vista general de la estrategia de intervención para el sector de Guayaquil.
? CONFIGURACIÓN DE BORDE URBANO, a través de la

generación de una fachada urbana a los grandes ejes
ordenadores de ciudad: San Juan y la Avenida del Ferrocarril,
mediante edificios-pantalla y bulevares públicos tratados con
amoblamiento y arbolado urbano.
? CONSERVACIÓN DEL TEJIDO, por medio del mantenimiento

del trazado tradicional como un valor urbanístico del sector,
potenciando el valor de la calle a través de la reordenación de
secciones de calzada y la generación de bulevares públicos
interiores a las manzanas existentes, para mejorar sus
condiciones públicas y peatonales, de habitabilidad,
seguridad, confort, y ocupación racional del territorio.
49
Vista general de la propuesta sobre la calle San Juan.
? APORTE AL SISTEMA DE ESPACIO PÚBLICO, a través de la

concentración de las cesiones urbanísticas que generará el
desarrollo de los proyectos urbanísticos y constructivos, para
crear nuevos espacios públicos que garanticen el equilibrio
ambiental del sector, y hagan de soporte a los nuevos usos y
actividades que llegarán con el proceso de recambio urbanístico.
? OPTIMIZACIÓN DE LA ESTRUCTURA PREDIAL EXISTENTE,

con su mejoramiento a través de la integración inmobiliaria,
modernizándola y adecuándola a la transformación urbanística,
para generar nuevas edificaciones, acordes a los nuevos
programas y usos que atrae el sector.
Vista general de la propuesta sobre la calle Maturín
50
? ARTICULACIÓN CON LOS CORREDORES URBANOS,
Tejiendo Guayaquil con los grandes corredores urbanos que lo
articulan a la ciudad: San Juan, Maturín, Carabobo, Avenida del
Ferrocarril.
? RESCATE DE LA MEMORIA DE CIUDAD, Inyección de nuevos

usos y programas, que permitan re-significar Guayaquil como
corazón histórico del intercambio cultural, el comercio local y
regional, y el encuentro ciudadano.
Estado de
Estado actual proyecto de Plan Parcial.
del polígono de intervención.
? OPERACIONES DE RENOVACIÓN INTEGRAL, Utilización

estratégica del instrumento PLAN PARCIAL, para inducir una
transformación urbanística, predial, edificatoria, y de usos en el
sector, que produzca efectos viables y operativizables en el
corto, mediano, y largo plazo.
? PLATAFORMA FLEXIBLE DE TRANSFORMACIÓN

URBANÍSTICA. Construir una plataforma normativa (plan
parcial), con suficiente elasticidad (múltiples escenarios posibles
para la integración predial, el pago de cargas y la transformación
de usos), que genere cambios reales sin generar procesos
sociales de choque.
51
? PLAN CON PROYECTO. Delineación de un plan amarrado a un
ideal urbanístico, para ordenar las acciones sobre el territorio,
dejando pautas claras que los privados deberán seguir para
acceder a los aprovechamientos.
? PLAN CON PEDAGOGÍA URBANÍSTICA. Construcción del plan

con los diversos actores del sector: Propietarios, arrendatarios,
organizaciones sociales presentes en la zona tales como
Cunima, Asoguayaquil, JAL de Guayaquil, quienes a pesar de no
poseer el suelo urbano, son garantes de la viabilidad del plan y
podrán imprimirle la dinámica que el sector requiere.
Imagen red de bulevares públicos de Guayaquil.
? AUTOGESTIÓN- AUTOSOSTENIBILIDAD. Un plan que

distribuya equitativamente las oportunidades en la
transformación del territorio, de modo que su ejecución y gestión
en el tiempo estará garantizada por la reinversión de las
operaciones inmobiliarias que genera, garantizando la
transformación física y social desde una rentabilidad con carácter
social.
52
CAPÍTULO IV.
COMPONENTE DE MOVILIDAD
DEL PLAN PARCIAL.
Vista general sobre la Avenida San Juan - Plaza de Cisneros. 2007.
53
4.1. INTRODUCCIÓN.
El presente capítulo contiene el Plan de Movilidad que se ha

formulado para el polígono de Guayaquil localizado en el Centro de
Medellín, el cual se ha elaborado a partir del análisis de los
resultados de una serie de estudios de tránsito, inventarios viales y
de intersecciones, que se llevaron a cabo durante el mes de
noviembre de 2004 y se actualizaron durante el mes de Abril de
2007, complementados con un registro fotográfico detallado.
Dicho plan contempla acciones para los diferentes usuarios que

interactúan en el sector, dándole prioridad al peatón,
posteriormente al transporte público, los vehículos particulares en
movimiento; y los vehículos de carga que surten los negocios. En
cuanto al estacionamiento de los vehículos, el proyecto urbanístico
contempla los espacios requeridos dentro de cada una de las
Unidades de Actuación Urbanística.
El capítulo se ha estructurado de tal manera que inicialmente se

presenta una descripción detallada de la metodología que se ha
empleado para llevar a cabo el estudio; seguida de la
caracterización y diagnóstico de la situación actual del sector, con
base en los resultados de los estudios de tránsito, donde se
mencionan los problemas que se han identificado, las causas, y sus
posibles soluciones. Posteriormente, con base en el diagnóstico de
la problemática identificada durante el estudio, se presenta el Plan
de Movilidad para el Sector de Guayaquil, que contempla los
siguientes programas, los cuales se han representado de manera
esquemática para facilitar su interpretación:
? Propuesta de Sentidos de Circulación y Número de Carriles

? Plan de Movilidad de los Vehículos Particulares
? Plan de Movilidad de los Vehículos de Transporte Público
? Plan de Movilidad Peatonal
? Propuesta de Bahías para los Vehículos de Carga, Taxis,
Transporte Escolar e Ingreso y Salida de las Unidades de
Actuación Urbanística.
? Propuesta de Puestos de Estacionamiento
? Propuesta de Solución para la Intersección de la Avenida
Ferrocarril con Calle San Juan
? Plan de Señalización y Demarcación de las Intersecciones
54
? Plan de Señalización y Demarcación de los Tramos Viales
? Programa de Capacitación y Divulgación del Plan de
Movilidad
? Programa de Seguridad
? Programa de Seguimiento, Evaluación y Control
Finalmente se presentan algunas conclusiones y recomendaciones

que garanticen la eficiencia del sistema de movilidad en el sector
frente a los desarrollos urbanísticos que son promovidos por el
presente plan.
4.2 OBJETIVOS.
4.2.1 Objetivo General
Formular el Plan de Movilidad para el sector Guayaquil del Centro

de Medellín, con base en la realización de una serie de estudios de
tránsito, donde se definan los proyectos que en materia de vialidad,
tránsito y transporte se requieren adelantar en el sector Guayaquil
para garantizar que la movilidad peatonal, vehicular y de transporte
público que va a generar del desarrollo urbanístico del proyecto
previsto para el sector de Guayaquil, sea ágil, cómoda y segura.
4.2.2 Objetivos Específicos
? Elaborar el diagnóstico general de la situación actual, donde se

identifiquen los principales problemas, causas y posibles
soluciones que en materia de vialidad, tránsito y transporte
existen en el sector Guayaquil.
? Realizar los siguientes estudios de tránsito: Conteos vehiculares,

inventario de la infraestructura vial y de transporte público,
inventario de sitios de estacionamiento, y la realización de
encuestas a empleados y visitantes del sector Guayaquil.
55
? Realizar el análisis de los resultados que se obtengan de los
estudios de tránsito.
4. 3. METODOLOGÍA
La realización del estudio se fundamentó principalmente en el

análisis de los resultados obtenidos en campo, a través de la
realización de los estudios de tránsito e inventarios de
infraestructura vial que se relacionan a continuación.
4. 3.1. ESTUDIOS DE TRÁNSITO E INVENTARIOS DE

INFRAESTRUCTURA VIAL.
Estos estudios se llevaron a cabo durante la primera semana del

mes de Abril de 2007, empleando la siguiente metodología y los
formatos de campo se presentan en el Anexo 4.7.
4. 3.1.1. Conteos Vehiculares.
Se realizaron conteos vehiculares en 4 intersecciones del área de

estudio, en un día típico de la semana entre martes a jueves, con el
fin de determinar la demanda de tránsito que entra y sale del sector,
en las horas pico de la mañana y de la tarde.
Los conteos vehiculares se realizaron en el período comprendido

entre las 7 y 10 a.m. y las 3:45 y 6:45 p.m., registrando la
información en períodos de 15 minutos y clasificando los vehículos
en: autos particulares, vehículos de transporte público (buses,
busetas y colectivos), taxis, motos y camiones (C2, C3, C4, C5 y
>C5). Las intersecciones donde se llevaron a cabo los conteos
vehiculares se relacionan en la Tabla 4.1.
56
Cuadro 4.1. Intersecciones donde se llevaron a cabo los conteos.
Intersección Movimientos a Registrar
C48 – K54 Todos
C46 – K55 Todos
C44 – K54 Todos
C45 – K55 Todos
Total
4. 3.1.2. Inventario Vial
Se realizó un inventario de las condiciones actuales que presentan

las vías en cuanto a: ancho de andenes, número de carriles totales y
que efectivamente están disponibles para la circulación vehicular,
tipo y estado del pavimento, tipo y estado de la señalización y
demarcación; sentidos de circulación; recomendaciones.
4. 3.1.3. Inventario Rutas de Transporte
Con base en la información que posee la Secretaria de Tránsito y

Transporte de Medellín, se registraron las rutas, recorridos,
frecuencias, horarios, tipos de vehículos, y localización actual de las
paradas del servicio de transporte público colectivo. A través del
trabajo de campo se identificaron los problemas que se presentan
en el sector en estudio.
4.3.1.4. Inventario de Estacionamientos
Se realizó dentro del sector en estudio, un inventario de los sitios de

estacionamiento que actualmente se presentan sobre la vía, así en
los parqueaderos fuera de la vía indicando su localización,
capacidad, y las tarifas que cobran.
4. 3.1.5 Inventario Zonas de Carga y Descarga
A través de un recorrido del sector, se identificaron los sitios que en

la actualidad son empleados para realizar las maniobras de carga y
57
descarga, verificando si éstos cuentan con la respectiva
señalización para ello, e identificando los horarios permitidos para
ello.
4.3.1.6 Circulación Peatonal
Se llevó a cabo una inspección de campo sobre los diferentes

andenes del sector en estudio, con el fin de observar las
condiciones que presenta la circulación peatonal, identificar los
problemas, sus causas y las posibles recomendaciones que se
requieran para mejorar el nivel de servicio y la seguridad de los
peatones.
4.3.1.7 Circulación vehicular
A través de una inspección de campo, se identificó la problemática

que presenta la circulación vehicular en el sector, en cuanto a
puntos críticos de congestión, sitios de accidentalidad, mal estado
de las vías, etc. Se identificaron las posibles causas de los
problemas citados arriba y las recomendaciones para solucionarlos.
4.3.1.8 Inventario de Intersecciones
Se realizó un inventario de todas las intersecciones del sector en

estudio, identificando entre otros aspectos los siguientes:
- Tipo de control del tránsito: señal de pare, semáforo, glorieta.

- Tipo, localización y estado de los semáforos vehiculares y
peatonales.
- Movimientos vehiculares que se presentan
- Tipo de problemas que se registran en la intersección, sus
causas y posibles soluciones.
58
4. 3.1.9 Inventario de los Predios del Sector
Para conocer que tipo de negocios existen en el sector en estudio,

con el fin de estimar las necesidades de puestos de
estacionamiento que demandan los comerciantes y sus clientes, se
llevó a cabo una encuesta a los propietarios de los negocios.
4. 3.1.10 Encuesta Origen – Destino a Clientes
Finalmente con el fin de conocer la opinión de los clientes sobre el

origen, propósito, y modo de transporte que ha empleado para
realizar el viaje que acaba de hacer, el de sus regreso, y la
frecuencia con la cual realiza dicho viaje, se realizó una encuesta a
los clientes que acceden a los locales del sector. Adicionalmente, se
les consultó sobre los problemas que ellos identifican en el sector,
sus posibles causas y las recomendaciones que consideran se
deben tener en cuenta.
Para facilitar la elaboración del informe respectivo, los estudios de

campo anteriores, se complementaron con registro fotográfico,
debidamente referenciado en un esquema vial del sector,
numerando las fotos e indicando la dirección en que fueron
tomadas.
4.3.1.11 Resumen Trabajo de campo
En la Tabla 4.2 se resumen los estudios de campo que se

realizaron, junto con el personal requerido, el tamaño de la muestra,
y el tiempo requerido para su realización.
Tabla 4.2. Relación de los Estudios de Tránsito

Período de tiempo Días
Personal Registro
Tamaño Númer Trabajo
Estudio requerid Fotográfic
Muestra o días de
o o
Mañana Tarde Campo
Conteos
3:45 a
Vehiculares en 4 7 7 a 10 2 2
6:45
intersecciones
59
Inventario Vial 100% 1 8 a 12 2a6 1 Si 2
Inventario 1 8 a 12 2a6 1 2
Intersecciones 100% Si
Encuesta a
4 1
Propietarios 100 8 a 12 1
Encuesta a
4 1 1
Clientes 100 2a6
Total Personal a
8
Seleccionar
Los observadores que se emplearon en el estudio fueron

estudiantes de Ingeniería Civil de los últimos semestres, mientras
que el supervisor de los trabajos de campo que se contrató es un
ingeniero civil con Especialización en Vías y Transporte, lo cual ha
garantizado la calidad de la información obtenida, más aún si se
tiene en cuenta que éste último fue quien personalmente realizó el
inventario vial, el inventario de las intersecciones, y el registro
fotográfico.
4. 3.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS
Los resultados que se obtuvieron en los estudios de tránsito, se

analizaron estimando la capacidad que presentan las intersecciones
y los tramos viales, así como las condiciones operacionales de la
circulación del tránsito vehicular, peatonal, y de transporte público.
A partir de este análisis se ha elaborado el diagnóstico que presenta

la movilidad en el sector en estudio, identificando los principales
problemas, sus causas, y las posibles soluciones.
4.3.3. FORMULACIÓN DEL PLAN DE MOVILIDAD
La formulación del Plan de Movilidad para el sector de Guayaquil, se

elaboró buscando dar solución a los problemas identificados en el
diagnóstico, dándole prioridad al peatón, seguido del transporte
público y sus respectivos usuarios; los vehículos particulares en
movimiento; los vehículos de carga que surten los negocios del
60
sector y finalmente a los vehículos particulares que se estacionan
sobre la vía pública.
4.4 CARACTERIZACIÓN Y DIAGNÓSTICO DE LA

SITUACIÓN ACTUAL EN EL ÁREA DE ESTUDIO
4.4.1 LOCALIZACIÓN GENERAL
El área de estudio está localizada en sector occidental, centro del

municipio de Medellín; y, está delimitada por las siguientes vías: Cl.
44. Avenida San Juan; Cr. 57 Avenida del Ferrocarril; Cl.48 Av.
Pichincha y Carrera 54 Cúcuta. Ver Figura 4.1.
Figura 4.1 Localización General Área de Estudio.
61
4.4.2 CARACTERIZACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA VIAL Y
DE TRANSPORTE
A continuación se presenta la caracterización de la red vial

existente en el área de estudio, con base en los resultados
obtenidos en el inventario vial y en el inventario de intersecciones
realizados en el presente estudio, cuyos resultados se presentan a
manera de tablas, respectivamente en los Anexos 4.1 y 4.2; y se
complementan con el registro fotográfico de los tramos viales y de
las intersecciones que se presentan respectivamente, en los Anexos
4.3 y 4.4.
4.4.2.1 Jerarquía Vial
Las vías principales que permiten el acceso directo de los vehículos

al área de estudio son básicamente las Avenidas San Juan y
Ferrocarril, y de manera indirecta por la Avenida Colombia.
Las vías colectoras dentro del Área de Estudio están definidas en la

dirección Este – Oeste, por las Calles 48 (Av. Pichincha; y la Calle 46
(Av. Maturín), cada una funcionando en un solo sentido como un par
vial; y en la dirección Norte - Sur; se encuentran las Carreras 54 y
55; la primera funcionando en el sentido Norte – Sur en todo su
recorrido; mientras que la Cra 55 funciona en el sentido Norte – Sur
hasta la Calle 45; y entre ésta y la Calle 44, funciona en el sentido
contrario.
4.4.2.2. Número de Carriles y Sentidos de Circulación
Todos los tramos viales del sector en estudio presentan una calzada
de tres carriles, y funcionan en un solo sentido, a excepción de la
Calle 44A, que tiene 3 carriles y opera en doble sentido, tal como
se puede apreciar en la Figura 4.2.
Por otro lado se observa en dicha Figura, que de los tres carriles con
que cuentan las vías, prácticamente solo está disponible uno (1)
62
para la circulación de los vehículos, a excepción de los tramos de la
Calle 46 entre las Carreras 57 y 54, la Calle 48 entre Cras 55 y 56 y
la Carrera 54 entre Calles 45 y 44 A, que disponen de dos (2)
carriles para la circulación, los carriles restantes están siendo
usados para el estacionamiento de vehículos particulares y de carga
y descarga.
63
Figura 4.2. Sentidos de circulación y tipo de Control del Tránsito en
Intersecciones del Área de Estudio
CONVENCIONES
Tramos viales con transporte público
Intersección Semaforizada
PARE Intersección Regulada con Señal de Pare
Intersección con solo maniobras de divergencia
Parqueadero Público en Lote
Parqueadero Público en Edificio
49
Ca P y Capacidad
M = del parqueadero de vehículos y motos
l le
r re Th, Td y Tm= Tarifa horaria, diaria y mensual del parqueadero

ra
Ca
54 Carril bloqueado por estacionamiento y/o vendedores

(C ú ambulantes en la vía
cuta
) Carril efectivamente disponible para circulación en el
)
P/B sentido indicado
rí n
Pt Sentido de circulación
tu
P/B
( Ma
Entrada y Salida Parqueadero
ha)
46
Ca
rre
ra P=90 M=15
inc
55
lle
Th=1.600
(Te
45 A
h
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Ca
PARE
(Pic
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n)
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lle
P= 32
45
48
Th=1800
Ca
PARE
Td=8000
San
lle
e
Tm= No PARE
Call
P=
Ca
1
Th= 00
44 A
Td= 1 .5 0
(A v.
P=37
T m 6 .0 0 0
00
Ca Th=1500 PARE = 0
T d= 1.2 5 0
rr Td=6000 11
= 7 0
0.0
ll e
PARE era 0.0
T m 5 .0 0
44
56 Tm= 110.000 0 0
25
Ca
P=
Th=
lle
Zona Verde Invadida P=6 y M= 24
PARE
Ca
con mercan cía negocios P=46 M=10
0 00
Th=1. 500
Td = 18 0 0
aledaños Td=6. 500 PARE

2 0.
Th= 25
Tm No
P= 89 Tm= 92.000
P=3
=1
Th=1600
Td=8000
Tm = 160. 000
Carrera
56 B
PARE C arrera 5 7 (Av . Ferroca rril)
PARE PARE
Estació n Cis neros del M etro
PLAN PARCIAL GUAYAQUIL PLAN DE MOVILIDAD Fecha: Abril / 05

POLÍGONO Z3-R3 Elaborado por:
Sentidos de Circulación y
Contiene: Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44)
Tipo de Control del Tránsito en Intersecciones Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.2
Fuente: Elaboración Propia
4.4.2.3 Inventario de los Pavimentos y los Andenes
Al realizar el inventario de los pavimentos se encontró que todos

éstos están construidos en concreto asfáltico, y que en su mayoría
se encuentran en buen estado a excepción de los tramos de las
Calles 45-A, 45 y 44-A entre Carreras 57 y 55, los cuales se
encuentran en regulares condiciones y representan el 12,5% de la
longitud de la red vial en el sector en estudio.
En cuanto a los andenes se encontró que éstos en su mayoría

presentan un ancho promedio de 3,0m. con excepción de algunos
64
tramos de la Calle 48 que posee andenes con ancho entre 2,2 y
2,3m; las Carreras 56 y 56B, donde los andenes tienen un ancho de
1,90m; y la Calle 46 donde la acera del lado de la Línea B del Metro
posee un ancho promedio de 20m y que cerca a la estación se
reduce a 6m; mientras el andén del otro lado varía entre 6 y 9,6m.
En general se tiene que el 80% de la longitud de los andenes se
encuentran en buen estado; el 10% en regular estado y 10%
restante, en mal estado.
En la Figura 4.3, se muestra de manera esquemática el estado de

los pavimentos y los andenes en el área de estudio, y en las Figuras
4.4 y 4.5 se muestra el fuerte contraste que existe entre un andén
en buenas condiciones y otro en mal estado.
Figura 4.3. Caracterización del Estados del os Pavimentos y los Andenes

en el Área de Estudio
CONVENCIONES
Pavimento Flexible en buen estado

Pavimento Flexible en regular estado
Andén en Buen Estado
Andén en Regular Estado
Andén en Mal Estado
49
3,20 m Ancho Promedio del Andén

le
3,0
Ca l
m
m
4, 8
y 3 Ca
m
,0 rre
2, 9
m ra
54
2, 8
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m
3 ,2 3 ,1
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m m
m
5 ,9
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3, 2
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m
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m
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m
2 ,9
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2 ,0
m
m
0 m
2 ,9
And
6. 0
3,0
3, 1
m
m
2 ,6
1,9 m
2,9
Car rera 56B

3 ,0
1,9 m
Ca rrer a 57 (Av. Ferrocarril)

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44)
Contiene: Inventario Estado del Pavimentos Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
y Andenes Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.3
Fuente: Elaboración Propia.
65
Figura 4.4 Detalle de un
andén en buen estado.
Tramo Calle 46 entre Cra.
55 y 57.
Figura 4.5 Detalle de un andén en mal

estado. Tramo Cra 55 entre Calles 45
A y 45. Adicionalmente se observa el
aspecto de inseguridad que ofrece
este sector al peatón, inducida por el
tipo de fachada que ofrece el muro
que delimita el parqueadero
existente.
66
4.4.2.4 Inventario de la Señalización y Demarcación
En términos generales se observa que la red vial del sector

prácticamente no presenta ningún tipo de demarcación (líneas de
carril, fechas de uso de carril, línea de pare, cruces peatonales,
paradas de transporte público, parada de taxis (acopio), y zonas de
carga y descarga); y la que existe se encuentra en muy mal estado.
En cuanto a la señalización vertical se observa que aunque existen
señales, éstas son deficientes, en especial lo que hace referencia a
las señales de pare en las intersecciones, de nomenclatura y de
sentidos de circulación. En la Figura 4.6 se observan además
algunas señales elevadas tipo bandera, localizadas sobre la Calle
46; mientras que en la Figura 4.7, se observan algunas señales que
aunque indican la prohibición del estacionamiento sobre la vía,
éstas no son respectadas por los conductores.
Figura 4.6 Estado de la

Señalización y Demarcación de
la Calle 46 entre Cra. 57 y 55,
en el Sector Guayaquil. Nota: Se
observa que la demarcación de
líneas de carril es nula; a la
derecha se pueden apreciar las
señales tipo bandera que
existen en este tramo; así como
una señal de prohibido
estacionar
67
Figura 4.7. Localización de una Señal
Vertical que no es respetada por los
conductores. Tramo Cra 55 entre Calles
45 A y 45.
4.4.2.5. Inventario Invasión Espacio Público y Sitios de

Estacionamiento
Al realizar el inventario vial se registró el uso que tiene el espacio

público disponible en área de estudio, encontrando que éste está
destinado en gran medida al estacionamiento de vehículos sobre
ambos lados de la vía; mientras que en las aceras se observa fuerte
presencia de vendedores ambulantes a todo lo largo de los andenes
de la Calle 46, del tramo de la Carrera 54 entre Calles 48 y 46 y de
la Cra 55 entre Calles 45 y 45 A. Por otro lado en la Figura 4.8, se
observa la disposición de mercancía sobre los andenes de las
Carreras 56 y 56B entre Calles 48 y 46, la cual pertenece a los
negocios adyacentes a éstos.
El estacionamiento de vehículos de carga y descarga se registra, tal

como se muestra en la Figura 4.9, prácticamente en todos los
tramos del área de estudio, a excepción de los tramos de la Calle
46. Los sitios que mayor concentración de vehículos de carga se
registraron fueron los siguientes: Cras 56 y 56 B entre Calles 46 y
68
48; Cra 55 entre las Calles 48 y 45; y la Calle 45 A entre Carreras
57 y 54.
Figura 4.8 Detalle de la Presencia de

Vendedores Ambulantes en las
Aceras. Tramo Carrera 54 entre
Calles 48 y 46. Se observa como
prácticamente todo el andén queda
obstruido por los puestos de los
vendedores ambulantes.
69
Figura 4.9 Detalle del Estacionamiento
de Vehículos de Carga en el Sector.
Tramo Carrera 56B entre Calles 48 y
46. Se observa la demarcación
deficiente que presenta la vía.
En cuanto a los parqueaderos públicos que existen en el sector en

estudio, se tiene que hay parqueaderos en lotes con una capacidad
total de 426 puestos; y un (1) parqueadero en edificio con capacidad
de 325 puestos, para un gran total de 751 puestos. Las tarifas que
se cobran por este servicio varían entre $1.150 y 1.800 la hora; entre
$5.000 y 8.000 el día; y entre $70.000 y $120.000 el mes. En la
Figura 4.10 se esquematizan los diferentes eventos que invaden el
espacio público, los cuales se pueden ver en detalle en el registro
de fotos que se presenta en el Anexo 4.3.
4.4.2.6. Inventario Seguridad Peatonal Por Factor

Iluminación
De acuerdo con la disponibilidad de iluminación que existe en las

vías del sector se realizó una categorización de manera cualitativa,
de la seguridad que ofrece el sector a los peatones por causa de
este componente. Los resultados que se muestran de manera
esquemática en la Figura 4.11, indican que el solo el 11% de la
70
longitud de las aceras posee buena iluminación; el 63% regular y el
20% restante, mala iluminación.
Figura 4.10. Representación Esquemática de la Invasión de Espacio

Público en el Área de Estudio
CONVENCIONES
Delimitación área de Planificación
Estacionamiento de vehículos en la vía
Estacionamiento de vehículos en la vía sobre bahía
Vendedores Ambulantes sobre el ánden y/o la vía
Vehículos realizando maniobras de Carga y Descarga
49
Ca Espacio invadido con mercancía de negocios aledaños

le
rr e
Cal
ra
54 Parqueadero Público en Lote
(C
ú c ut Parqueadero Público en Edificio
a)
P y Capacidad
M = del parqueadero de vehículos y motos
ín)
tu r Th, Td y Tm= Tarifa horaria, diaria y mensual del parqueadero
Pt
(Ma
46
a)
Ca
rr e
ch
ra P=90 M=15
55
l le
Th=1.600
hin
( Te Td=8.000
45A
Ca
n e ri
fe ) Tm= 110.000
(P ic
lle
45
P=32
48
Ca
Th=1800
Td=8000
ll e
Tm= No
lle
P=
Ca
Th =1 00
Ca
A
44
P =37 Td = 1.50
0
Tm 6. 00
0 00
Ca Th=1500 = 0
rre
Td= 1.2 50
11
le
Tm 5 .000
ra Td=6000 0.0
70 .
00
Cal
56
T h= 5
Tm = 110.000
2
P=
=
Zona Ver de Inv adida P =6 y M=24
co n mercancía neg ocios P=46 M=10
00
Th=1.500
aledaños
Td= 1 800
0.0
Td=6.5 00
Th= 25
o
=12
Tm= 92.000
3
N
P=
Tm
P=89
Ca rrer a Th=1600
56B
Td=8000
Tm= 160.000 Car rera 57 (Av. Ferrocarr il)

Elaborado por:
POLÍGONO Z3-R3
Contiene: Inventario Invasión Espacio Público Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44)
y Localización Parqueaderos Públicos Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.10
71
Figura 4.11. Inventario de la Seguridad Peatonal que ofrece la Iluminación
de las Vías en el Área de Estudio
CONVENCIONES
Seguridad Peatonal por la Iluminación
Alta
Media
Baja
9
e 4
3,0
Ca ll
4, 8
m
y 3 Ca
m ,0 rre
2,9
m ra
54
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3,2 3,1ta)
m m
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Ca 3,
m
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m
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m
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m
6.0
3, 0
3,1
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m
0
1,9 m
2,9
Car rera 56B
3 ,0
1,9 m
Ca rre ra 57 (Av . Ferrocar ril)

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44) Contiene: Inventario de la Seguridad PeatonalIng. Miriam Lucía Giraldo Trejos
que ofrece la Iluminación de la Vía Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.11
4.4.2.7. Inventario de Intersecciones
En el área de estudio existen cinco (5) intersecciones

semaforizadas, (Calle 48 con Cras 54, 55 y 56B) y Calle 46 con
Carreras 54 y 55) funcionando cada una con dos fases, una por
acceso, de las cuales solo las intersecciones de la Calle 46
presentan semáforos peatonales. De las diez (10) intersecciones
restantes, siete (7) operan reguladas con señal de pare, que en su
mayoría no poseen la respectiva señal de pare, y tres (3)
72
corresponden a cruces que solo presentan maniobras de
divergencia.
De acuerdo con el inventario realizado en las intersecciones, se

detectó que en general éstas no presentan ningún tipo de
demarcación (línea de pare, cruces peatonales, flechas
direccionales y líneas de carril); y donde éstas existen se encuentran
en mal estado. En cuanto a la señalización vertical (nomenclatura,
sentidos de circulación y señal de pare), se observa que ésta es
deficiente o nula en algunas de las intersecciones, regular en otras y
buena en unas pocas. Por otro lado se observa que la mayoría de
las intersecciones no poseen rampas en las esquinas de los
andenes para facilitar el acceso de las personas discapacitadas,
limitándose su presencia en las intersecciones de la Calle 46 y en un
par de intersecciones de la Calle 48. En la Figura 4.12 se sintetizan
los resultados obtenidos en el inventario de las intersecciones, el
cual se complementa con el registro fotográfico que se presenta en
el Anexo 4.4.
Figura 4.12. Inventario Señalización y demarcación de Intersecciones en

el Área de Estudio
73
CONVENCIONES
C46 Señal Vertical de Nomenclatura
Señal vertical de Sentido de circulación
Demarcación de la Línea de Pare

Demarcación del Cruce Peatonal
Demarcación de la Flecha de Carril
Demarcación Líneas de Carril
49
C48 Semáforo Peatonal

lle
Rampa en los andenes para acceso

3,0 a las personas discapacitadas
Ca
m
Clasificación del Estado de la Señalización y
4,8
m C46 Demarcación, Rampas y Semáforos Peatonales
y 3 Ca
m
,0 rre
2 ,9
m ra Bueno
2 ,8 54
(C ú C45A Regular
m
c3
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m
5, 9
m
C48 No Existe
)
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m 3, 2
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3 ,0
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m
44
5 C45
Ca
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6
3 ,3
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Ca l
C46 3 ,2
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m
m
C44A
Ca
3,0
20
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m
2 ,9
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m
m
2 ,0
de
0 m
2, 9
m
6.0
An
3 ,0
3,1
m
2,6
m
0
C48 1,9 m
2,9
Carrera 56B
3 ,0
C46
1,9 m
Ca rrera 57 ( Av. Ferr ocarril)

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44) Contiene: Inventario Señalización y Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
Demarcación Intersecciones Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.12
4.4 VOLÚMENES DE TRÁNSITO
Con base en los conteos vehiculares que se realizaron en cuatro

intersecciones del estudio como fueron: Calle 48 – Carrera 54; Calle
46-Carrera 55; Calle 46 – Cra 56B y Carrera 54 con Calle 44, se
obtuvieron los resultados que se presentan en detalle en el Anexo
4.4, y de manera resumida, en las Figuras 4.13 y 4.14,
respectivamente para los períodos pico de la mañana y de la tarde,
los cuales aunque varían de una intersección a otra, se presentan
básicamente entre las 8:15 a.m. y 10:00 a.m. y entre las 3:45 p.m.
74
y 5:30 p.m., siendo el período de la tarde donde se presenta la
mayor cantidad de vehículos que transitan por el área de estudio.
Los tramos viales que mayor demanda de tránsito presentan son

en su orden, en la hora pico de la tarde, los siguientes:
? Calle 46 entre Cras 57 y 54, con 1023 veh/h de los cuales el 28%
corresponden a autos particulares, el 41% a taxis; el 6% a vehículos
de transporte público colectivo (buses, busetas y microbuses); el
2% a camiones y el 23% restante a motos. Hora Pico: 3:45 p.m. –
4:45 p.m. En la Figura 4.15 se muestra la variación de la demanda
horaria de tránsito que se registra en este tramo.
Figura 4.13. Volúmenes de Tránsito en Intersecciones. Período Pico de la

Mañana. Año 2005
A= CONVENCIONES
T = 22 % Tramos viales con transporte público
B= 49 %
Hora Pico: Bu 0% Intersección Semaforizada
Mi== 0%
) ín
8:15 - 9:15 a.m. PARE Intersección Regulada con Señal de Pare

338 = 50 %
C
tur
M= % A= Auto
(M a
24
% T= Taxi
1
202 36 B= Bus
49
A=
46
1 8 Bu= Buseta
T= 9% 8 0 Ca
3 Microb ús
ll e
Mi=
B= 1% rre
lle
1 613 ra Cam ión

Ca
B u 3% C=
Ca
= 54
Mi 5 267 (C M= Moto
= ú cu Carril efectivamente disponible para circulación en el
C= 4% 749 ta)
5 A A= sentido indicado
M= % =2 449 17
23 T= 4% T = 3 %P/B Carril bloqueado por estacionamiento y/o vendedores
% 4 B= 4%
B= 0 % ambulantes en la vía
Bu 9% Bu 10 % A=
3 Cantidad de Vehículos por Hora
M i= =4 % T= 2 % 880
Mi= =4% P/B 3
0 C 4 % B= 1 % A=
C= % =5 4%
M= 4% M= % Bu= Hora Pico: B= 2 7%
)
26 Mi= 4% 9:00 - 10:00 a.m. 1

ch a
19 T
% C ar r %
C= 0 %
Mi = 1% B=3 3%
e ra A= M= 7% u
M= 4% C= = 5%
hin
46 13
5A
55 26 T = % % 3%
(Te 2 PARE 1178
% B= 4%
e 4
(Pic
A= ne 8
25
n)
T= % r ife 94 Bu % 3
3 )
M i= =1%
Jua
C all
B = 0 %58 6
45
8
Bu 6%
34 6
4 25 C= 70% PARE
e 4
= Hora Pico:
Mi= 6% M= %
San
lle
8:45 - 9:45 a.m. PARE

C ar C= % 0 2 4 19
Ca
% 444
C all
0 503
rera
M= 5% A=
44A
56 38
.
28 T %
(Av
% A= =
185 T= 46 %
PARE B= 29 %
le
PARE 6 88 2
B= 7% Bu 0%
4
Ca l
2 Mi== 0%
e 4
A= Bu %
T= 4 7% 2 Mi==0% PARE C= 2 %
Zon a Verd e Inva dida 8
C all
con mercancía negocios

2
B= 9 % 15 C= % 0 M=2 %
A= 5 A= 2%
aledañ os Bu 0% 47 M=2 % 46
= T = % 0% T= %
Mi= 0% 2 PARE
C= 0 %
B = 8% B = 29%
2
M= 7% 8 87 Bu= 0% Bu 2 %
18 Mi= % Mi= = 0%
% 85 C= 0 % C = 0%
Car rer M= 6%
a 56 B M= 5%
17 18
% %
PARE C arrera 57 (Av. Ferrocarril)
887
A=60 % PARE PARE PARE
T=19%
B=0%
Bu=0 % Hora Pico:
Mi=0 % 9:00 - 10:00 a.m.
C=9%
M=1 2%

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44)
Volúmenes de Tránsito
Contiene: Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
Período Pico de la Mañana. Abril de 2005 Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.13
75
Figura 4.14. Volúmenes de Tránsito en Intersecciones. Período Pico de la
Tarde. Año 2005
A= CONVENCIONES
T= 16 %
Tramos viales con transporte público
B= 5 9%
Hora Pico: B u 0% Intersección Semaforizada
Mi==0 %
ín )
4:30 - 5:30 p.m. PARE Intersección Regulada con Señal de Pare
43 2 C=3 0 %
tur
M= % A= Auto
a
22
(M
% T= Taxi
19
23 6 6 B= Bus
49
A=
46
1 1 Bu= Buseta
T = 5 % 0 83 Ca
4 Microb ús
ll e
B= 4 % rre Mi=
lle
1 7 49 ra Camión
Ca
B u 0% C=
Ca
= 54
Mi 4 249 (C M= Moto
=5 9 ú cu Carril efectivamente disponible para circulación en el
C= % 90 ta)
A
M= 1% A=
18 525
=1 sentido indicado
20 T % T= 4%P/B Carril bloqueado por estacionamiento y/o vendedores
% =4 49
B= 8 % B = % ambulantes en la vía
Bu 6% Bu 8% A=
2 Cantidad de Vehículos por Hora
= T = 8% 880
Mi =0 % P/B Mi = 4 % 4
= C = 4% B= 1%
C = 3% 3 %
A=
M= %3 M 1 % B u = Hora Pico: B= 22 %
)
=2 Mi= 2% 3:45 - 4:45 p.m. 1

ch a
21 0% T
% C a rr C = 1%
Mi= 1% B=3 8 %
e ra 2% A= M= 7 % u
C= =5 %
hin
4 1
5A
55 M= T = 1% 7 %
( Te 22 2 PARE 0%1424
% B= 3 %
e 4
(P ic
A= ne 1
23
n)
T= %
0
ri fe 2 8 Bu 2 %
3 )
Jua
Mi =1 %
Ca ll
B = 7%5 82
45
=
8
Bu 4 % 40 2 C= 80 %
313 PARE
e 4
= Hora Pico:
Mi= 5 % M= %
n
lle
4:30 - 5:30 p.m. PARE
Sa
Ca rr C = 2% 269 25
Ca
Ca ll
e ra 2 7 15 % 621
A=
44A
56 M= % 3
.
26 T= 8
(Av
% A= %
13 3 T = 3 8%
PARE B= 2 9%
e
PARE 84 8 3
B= 5 % Bu 0%
C all
4
2 Mi==0%
e 4
A= Bu %
T= 37 % 2 Mi= =0% PARE C = 2%
Zon a Verd e Inva dida 8
Call
con mercan cía nego cios
3
B = 6% 75 C= % 0 M =2 %
A= 5 A= 2%
aledañ os Bu 0% 3 6 M= % 35
= T =3 % 2 1% T=3 %
Mi= 0 % PARE
0 B = 5% B 6%
C= % 2 =
M= 7 % 98 9 Bu =0% Bu 2%
20 Mi= % Mi==0 %
% 6 C 0% C = 0%
Car rer 9 =
a 56B M= 5% M= 5 %
22 22
% %
PARE Carrera 57 ( Av. Ferrocar ril)
920
A=48% PARE PARE PARE
T=26%
B=0%
Bu=0% Hora Pico:
Mi=0 % 3:45 - 4:45 p.m.
C=6%
M=20%

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44) Contiene: Volúmenes de Tránsito Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
Período Pico de la Tarde. Abril de 2005 Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.14
76
Figura 4.15. Variación Horaria de la Demanda en el Tramo Calle 46 entre
Cras 57 y 55.
Variación Horaria del Tránsito (veh/h)
1.200
989
Volumen horario (veh/h)
1.000 887
819 805
800
592
600
368
400
200
0
7 a 8 a.m. 8 a 9 a.m. 9 a 10 a.m. 4 a 5 p.m. 5 a 6 p.m. 6 a 7 p.m.
Período
? Cra 54 entre Calles 48 y 46, por donde pasan 990 veh/h, de los
cuales el 14% corresponden a autos particulares, el 49% a taxis; el
16% a vehículos de transporte público colectivo (buses, busetas y
microbuses); el 1% a camiones y el 20% restante a motos. Hora
pico: 4:30 p.m. – 5:30 p.m. Ver Variación horaria del tránsito en
este tramo en la Figura 4.16.
Figura 4.16. Variación Horaria de la Demanda en el Tramo Carrera 54

entre Calles 48 y 46.
1.000 884
832
800 740 708
600
444 442
400
200
0
Período
77
? Calle 48 entre Carreras 55 y 57, este tramo es más crítico que
el tramo entre las Carreras 54 y 55, donde se realizó el conteo
vehicular donde se registraron 525 veh/h; de los cuales el 18% son
autos; el 48% taxis, el 9% vehículos de transporte público; el 3%
camiones y el 21% motos. Hora Pico: 4:30 p.m. – 5:30 p.m. Ver
variación horaria en este tramo, en la Figura 4.17.
Figura 4.17. Variación Horaria de la Demanda en Tramo C48 entre Cras 55

y 57
500 469
421 441 434
400
312
300 263
200
100
0
Período
? Cra 55 entre Calles 48 y 44 A, con 582 veh/h, de los cuales 23%

son autos; 37% son taxis; 11% vehículos de transporte público
colectivo; 2% camiones y 26% motos. Ver Variación horaria en la
Figura 4.18.

entre Calles 48 y 44A.
700
586 582
600 519 499

500 405
400 308
300
200
100
0
Período
78
? Cra 54 entre Calles 46 y 44; donde se registraron 621 vehículos,
de los cuales 38% son autos; 29% taxis; 2% vehículos de transporte
público colectivo; 8% camiones y 22% motos. Ver variación horaria
en este tramo en la Figura 4.19.

entre Calles 46 y 44.
700 616 615

600
477
500
400 355 352
300
200 158
100
0
Período
? El resto de las vías, presentan volúmenes menores.
4.5 INVENTARIO DE LA FLUIDEZ DEL TRÁNSITO

VEHICULAR Y PEATONAL
Con base en una apreciación cualitativa realizada en el área de

estudio durante los períodos de conteo, se obtuvo un registro de la
fluidez que presentan tanto los vehículos como los peatones,
teniendo en cuenta la limitación del espacio disponible y la
magnitud de vehículos y peatones en movimiento. Los resultados
obtenidos se muestran en la Figura 4.20, que al compararlos con los
volúmenes vehiculares que se presentaron anteriormente en las
Figuras 4.13 y 4.14, se observa que son coincidentes.
En cuanto a la movilidad de los peatones se observa, según la

Figura 4.20, citada anteriormente, que los tramos que mayor
concentración de peatonales presentan, son los siguientes: Cras 54
79
y 55 entre Calles 48 y 46; Calle 48 entre Carreras 57 y 56B; y Cra 55
entre Calles 45 y 44-A. Adicionalmente se observa que en términos
generales, la fluidez que presentan los movimientos peatonales en
todos los andenes del sector, es regular a mala, siendo mala o
crítica en los siguientes tramos: Cra 54 entre Calles 48 y 46 ; Cra
55 entre Calles 45A y 44A; Calles 48 entre Carreras 54 y 55; Calles
45 y 44 A entre Cras 57 y 54; Calle 45 A entre Cras 57 y 55; y las
Cras 56 y 56B entre Calles 48 y 46
En las Figuras 4.21 y 4.22 se muestran a manera de ejemplo, las

dificultades de movilidad que se presentan en el sector por causa
del exceso de vehículos estacionados sobre la vía.
Figura 4.20. Volúmenes de Peatones y Vehículos y Grado de Fluidez del

Tránsito en el Área de Estudio
CONVENCIONES
Cantidad de Peatones Cantidad de Vehículos Fluidez Vehicular y Peatonal
Alta Alta Alta
Media Media Media
Baja Baja Baja
9
Condiciones Críticas (Cantidad y Fluidez)

e 4
Volumen peatonal Alto con Baja Fluidez

3 ,0
C a ll
m Volumen peatonal Medio con Baja Fluidez

Volumen vehicular Alto con Baja Fluidez
m
4, 8 Volumen vehicular Medio con Baja Fluidez

y 3 Ca
m
,0 rre
2 ,9
m ra
54
2, 8
(C
úc u
m
3,2 3 ,1
ta )m
m
5,9
m
)
ch a
Ca 3 ,
m
rre 1 m
20
ra
h in
3 ,0
3 ,2
55
(Te m 4, 1
(Pic
m
5A
ne m
n)
3, 1 rif e
ín)
m
)
e 4
Jua
m 2 ,9
3,0
m
3 ,2
tur
0
2 ,3
3 ,1 m
e 4
C all
m
3 ,2
(M a
m
45
an
2 ,9
m
3 ,2
0 m
C a ll
. S
C a ll 9,5 0
lle
3 ,1
6
3 ,0
e 4
( Av
A
Ca
m 3 ,2
C a 2,3 m
44
rre m
3 ,0
ra
m
44
56
lle
3,3
,2
3, 2
Ca
ll e
m
m
=2
2 ,0 m
m
Ca
m
20
3,0
0 m
m
2 ,9 m
3 ,2
en
0
m
m
2 ,0
0 m
2 ,9
And
m
6.0
3, 0
3 ,1
m
2 ,6
m
0
1,9 m
2 ,9
Car rera 56B

3 ,0
1,9 m
Carr era 57 (Av . Ferroca rril)

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44) Contiene: Cantidad de Peatones y Vehículos Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
y Grado de Fluidez Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.20
80
Figura 4.21 Caso Típico de las
Limitaciones de Fluidez del
Tránsito que existen en el
Sector Guayaquil.
Figura 4.22 Caso

Típico de las
Limitaciones de
Fluidez del Tránsito
que existen en el
Sector Guayaquil
En las Figuras 4.23 y 4.24 se pueden apreciar algunas de estas

situaciones que son afectadas fundamentalmente por la invasión del
espacio público.
81
Figura 4.23 Limitación de la Fluidez
Peatonal por Obstrucción de los
Andenes. Tramo Cra 54 entre Calles
48 y 46.
Figura 4.24 Limitación de la

Fluidez Peatonal por
Obstrucción de los Andenes.
Tramo Calle 46 entre Carreras
55 y 57.
4.6 TRANSPORTE PÚBLICO DE PASAJEROS
El servicio de transporte público que existe en el sector en estudio,

está compuesto por transporte colectivo en buses, busetas y
microbuses, cuyas rutas operan básicamente a todo lo largo de los
82
tramos de las Calles 48 y 46 y la Cra 54; así como en el tramo de la
Cra 55 entre Calle 48 y 46 (Ver Figura 4.2 citada anteriormente).
Las intersecciones por donde entran las rutas de transporte al

sector en estudio, son la Calle 46 con Cra 57; y las Carrera 54 y 55
con Calle 48; mientras que las intersecciones por donde salen son
las siguientes; Carrera 54 con Calles 46 y 44; y Calle 48 con Cra 57
Las paradas de transporte público colectivo se ubican básicamente

en los siguientes tramos: Cra 54 entre Calles 48 y 46; y Calle 48
entre Cras 54 y 55.
Adicionalmente está el sistema Metro al cual se accede en la

Estación Cisneros de la Línea B, ubicada en la intersección de la
Calle 46 con Cra 57 y por donde diariamente llega gran cantidad de
personas al sector; y finalmente se cuenta con el sistema de
transporte en taxi, el cual tiene una fuerte participación en la
cantidad de vehículos que transitan por las principales vías del
sector, que varía entre el 29% y el 49%, incidiendo por tanto,
fuertemente en los problemas de capacidad que ya existen en
algunas de las intersecciones del sector. Este servicio cuenta con un
sitio de acopio autorizado por la Secretaría de transportes y
Tránsito, localizado sobre la Calle 48 entre las Cras 54 y 55. Ver sitio
de acopio en la Figura 4.25.
Figura 4.25. Detalle del Sitio

de Acopio de Taxis existente
en la Calle 48 entre Cras 54 y
55. Nota: Adicionalmente se
observa la presencia de
vendedores ambulantes
sobre el andén.
83
En la actualidad se encuentra en construcción el Sistema de
Transporte de Mediana Capacidad Metroplús, el cual pasará
adyacente al área de estudio, por la Avenida Ferrocarril, y constará
con una estación de parada a construir en el tramo entre las Calles
48 y 49. Este sistema permitirá integrar el sector Sur occidental de
la ciudad con el centro y con el sector Nororiental de la ciudad, de
la misma manera le permitirá a estas zonas acceder a esta zona de
la ciudad así como integrarse sistema de Transporte Masivo Metro.
4.7 ANÁLISIS DE CAPACIDAD DE ALGUNAS

INTERSECCIONES
Con el fin de cuantificar la magnitud de los problemas de congestión

que se registran en las principales intersecciones del área de
estudio, se realizó un análisis de capacidad en dos intersecciones
semaforizadas aplicando la metodología de Webster para la
estimación del ciclo óptimo; y una intersección regulada con señal
de pare (Calle 44 – Cra 54), aplicando la metodología de los
esquemas estándar.
Los Niveles de Servicio en las intersecciones semaforizadas se

estimaron con base en los valores sugeridos en el Manual de
Capacidad Americano, los cuales se relacionan en la Tabla 4.3, en
función del tiempo promedio de demora por vehículo en la
intersección.
Tabla 4.3. Niveles de Servicio en Intersecciones Semaforizadas

Nivel de Demora Promedio por
Descripción
Servicio vehículo
(seg/veh)
A <5 No se detiene vehículos
B 5.1 - 15.0 Se detienen algunos
C 15.1 - 25.0 Progresión regular
Llegadas en rojo, ciclos
D 25.1 - 40.0 prolongados
E 40.1 - 60.0 Ciclos malogrados
F > 60.1
Fuente: Transportation Research Board, Highway Capacity Manual, Special Report 209,
Washington DC, 1994.
84
Los factores de equivalencia que se han empleado en el análisis son
los siguientes (ver Tabla 4.4):
Tabla 4.4 Factores de Equivalencia de los Vehículos
Factor de
Tipo de
Variable Equivalencia
Vehículo
(ADE/h) (*)
Auto Fa 1
Bus Fb 2,25
Moto Fm 0,33
Camión Fca 1,75
(*) ADE = Auto Directo Equivalente
Fuente: ARBOLEDA, Vélez Germán. Vías Urbanas. 1988.
A continuación se presentan los resultados obtenidos:
4.7.1 Análisis de Capacidad Intersección Cra 54 – Calle 48
Este análisis se realizó para el período pico de la tarde que es el

más crítico, considerando tres escenarios como son: situación
actual año 2007; situación mejorada año 2007, es decir
considerando una optimización del espacio vial disponible y
situación mejorada año 2015, considerando un crecimiento anual
del tránsito del 6% de manera lineal.
Los resultados obtenidos se resumen en la Tabla 4.5, donde se

observa que hoy en día la intersección está operando a capacidad,
ya que la relación total de flujo es superior a 0,90. Esto se debe a
que el espacio disponible para la circulación de vehículos es
básicamente de un carril por acceso.
Al considerar la alternativa de disponer de al menos dos carriles por

acceso, se observa que la capacidad de la intersección mejora
substancialmente, obteniendo como resultado que se requiere de
un ciclo óptimo de 45 segundos, y un Nivel de Servicio “B”. Para el
año 2015, se requiere disponer de los tres (3) carriles de la Cra 54,
con lo cual se obtiene un ciclo óptimo de 61 segundos y un Nivel de
Servicio “B”.
85
Tabla 4.5 Análisis de Capacidad Intersección Calle 48 - Cra 54. Período
4:30 p.m. – 5:50 p.m. Fuente: Elaboración propia.
Alternativa / Año de Análisis
Situación Situación Situación
Actual Mejorada Mejorada
Descripción Variable
2007 2007 2015
Acceso Acceso Acceso
Norte Este Norte Este Norte Este
Vía K54 C48 K54 C48 K54 C48
No. de Carriles Nc 1 1 2 2 3 2
Ancho Calzada (m) A 3,6 3,6 3,6 4 3,6 4
Pendiente (%) p 0 0 0 - 0 -
Volumen vehicular año 2005 (veh/h) q 1083 432 1083 432 1083 432
Volumen Max de 15 min qmax 289 123 289 123 289 123
Factor Hora Pico FHP FHP 0,94 0,88 0,94 0,88 0,94 0,88
Flujo Vehicular (veh/h) qu 1.156 492 1.156 492 1.156 492
Tasa de crecimiento lineal del tránsito
(%) r 6% 6% 6% 6% 6% 6%
Número de años de proyección Np 0 0 0 0 10 10
Flujo vehicular en el año de estudio
(veh/h) qup 1.156 492 1.156 492 1.850 787
Autos (%) Au 59% 76% 59% 76% 59% 76%
Buses (%) Bu 19% 0% 19% 0% 19% 0%
Camiones (%) Ca 1% 3% 1% 3% 1% 3%
Motos (%) Mo 21% 21% 21% 21% 21% 21%
Factor de Composición fc 1,104 0,882 1,104 0,882 1,104 0,882
Flujo Vehicular (ADE/h) qua 1.277 434 1.277 434 2.043 694
Flujo de Saturación ADE/h/Carril Sc 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800
Factor por pendiente fp 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Factor por tipo de sitio fs fs 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
Flujo de Saturación Acceso (ADE/h) S 1.530 1.530 3.060 3.060 4.590 3.060
Relación de Flujo "y" y 0,83 0,28 0,42 0,14 0,44 0,23
Relación Total de Flujo "Yt" Yt 1,12 1,12 0,56 0,56 0,67 0,67
Tiempo de Entreverde (seg) I 4 4 4 4
Tiempo perdido al inicio y al final (seg) tpi 4 4 4 4
Tiempo perdido por fase (seg) lf 5 5 5 5
Tiempo total Perdido (seg) Lt 10 10 10 10
Tiempo de Ciclo Optimo (seg) Co 45 45 61 61
Tiempo de Ciclo adoptado
(45<Co<120) Cop 45 45 61 61
Tiempo de Verde Efectivo (seg) g 26 9 34 17
Tiempo Verde Semáforo V (seg) V 27 10 35 18
Chequeo Tiempo de Ciclo Cof =
Sum(V+I) (seg) Cof 45 45 61 61
Reserva de Capacidad RC (%) RC 48% 48% 23% 23%
Relación de verde Efectivo Rve Rve 0,58 0,20 0,55 0,28
Grado de saturación X X 0,72 0,72 0,80 0,80
Demora promedio por vehículo
(seg/veh) dp 7 18 12 22
Demora promedio en la intersección d
(seg/veh) dprom 10 10 15 15
Nivel de Servicio NS F F B B B B
86
4.7.2 Análisis de Capacidad Intersección
Cra 55 – Calle 46.
Esta intersección también se analizó para el período pico de la

tarde, registrado entre las 3:45 p.m. y 4:45 p.m. Los resultados
obtenidos se muestran en la Tabla 4.6.
Tabla 4.6 Análisis de Capacidad Intersección Calle 46 - Cra 55. Período

3:45 p.m. – 4:45 p.m.
Situación Situación Situación Situación
Actual Mejorada Mejorada 1 Mejorada 2
2007 2007 2015 2015
Acceso Acceso Acceso Acceso
Norte Oeste Norte Oeste Norte Oeste Norte Oeste
Vía K55 C46 K55 C46 K55 C46 K55 C46
No. de Carriles Nc 1 2 2 2 2 2 2 3
Ancho Calzada (m) A 3,6 3,6 3,6 4 3,6 4 3,6 4
Pendiente (%) p 0 0 0 - 0 - 0 -
Volumen vehicular año 2005
(veh/h) q 582 848 1083 432 1083 432 1083 432
Volumen Max de 15 min qmax 189 224 289 123 289 123 289 123
Factor Hora Pico FHP FHP 0,77 0,95 0,94 0,88 0,94 0,88 0,94 0,88
Flujo Vehicular (veh/h) qu 756 896 1.156 492 1.156 492 1.156 492
Tasa de crecimiento lineal del
tránsito (%) r 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6%
Número de años de proyección Np 0 0 0 0 10 10 10 10
Flujo vehicular año de estudio
(veh/h) qup 756 896 1.156 492 1.850 787 1.850 787
Autos (%) Au 60% 73% 71% 75% 71% 75% 71% 75%
Buses (%) Bu 11% 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Camiones (%) Ca 2% 5% 2% 5% 2% 5% 2% 5%
Motos (%) Mo 27% 20% 27% 20% 27% 20% 27% 20%
Factor de Composición fc 0,972 0,929 0,972 0,929 0,972 0,929 0,972 0,929
Flujo Vehicular (ADE/h) qua 735 832 1.123 457 1.797 731 1.797 731
Flujo de Saturación ADE/h/Carril Sc 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800
Factor por pendiente fp 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Factor por tipo de sitio fs fs 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85
Flujo de Saturación Acceso (ADE/h) S 1.530 3.060 3.060 3.060 3.060 3.060 3.060 4.590
Relación de Flujo "y" y 0,48 0,27 0,37 0,15 0,59 0,24 0,59 0,16
Relación Total de Flujo "Yt" Yt 0,75 0,75 0,52 0,52 0,83 0,83 0,75 0,75
Tiempo de Entreverde (seg) I 4 4 4 4 4 4 4 4
Tiempo perdido al inicio y al final
(seg) tpi 4 4 4 4 4 4 4 4
Tiempo perdido por fase (seg) lf 5 5 5 5 5 5 5 5
Tiempo total Perdido (seg) Lt 10 10 10 10 10 10 10 10
Tiempo de Ciclo Optimo (seg) Co 81 81 41 41 115 115 79 79
87
Situación Situación Situación Situación
Actual Mejorada Mejorada 1 Mejorada 2
2007 2007 2015 2015
Acceso Acceso Acceso Acceso
Norte Oeste Norte Oeste Norte Oeste Norte Oeste
Vía K55 C46 K55 C46 K55 C46 K55 C46
Tiempo de Ciclo adoptado
(45<Co<120) Cop 81 81 45 45 115 115 79 79
Tiempo de Verde Efectivo (seg) g 45 26 25 10 75 30 54 15
Tiempo Verde Semáforo V (seg) V 46 27 26 11 76 31 55 16
Chequeo Ciclo Cof = Sum(V+I)
(seg) Cof 81 81 45 45 115 115 79 79
Reserva de Capacidad RC (%) RC 10% 10% 60% 60% 0% 0% 11% 11%
Relación de verde Efectivo Rve Rve 0,56 0,32 0,55 0,22 0,65 0,26 0,69 0,19
Grado de saturación X X 0,86 0,86 0,66 0,66 0,90 0,90 0,85 0,85
Demora promedio por vehículo
(seg/veh) dp 15 26 7 17 21 49 11 35
Demora promedio en intersección
d (seg/veh) dprom 21 21 10 10 29 29 18 18
Nivel de Servicio NS C C B B D D C C
Los resultados de este análisis indican que actualmente la

intersección puede operar con un ciclo óptimo de 81 segundos y un
Nivel de Servicio “C”; esto se debe a que la Calle 46 presenta dos
carriles continuos de circulación, aunque la Cra 55 solo presenta
uno. Al considerar la s situación mejorada para el año 2005,
disponiendo en la Cra 55 de dos carriles al igual que en la Calle 46,
se obtiene que el ciclo óptimo requerido se reduce a 45 segundos,
con un Nivel de Servicio “B”. Para el año 2015 se estima que se
requiere que la Calle 46 tenga disponibles los tres carriles de
circulación, para lograr un ciclo optimo de 79 segundos con un Nivel
de Servicio “C”.
4.7.3 Análisis de Capacidad Intersección Cra 54 – Calle 44
Esta intersección se analizó como intersección de prioridad para la

situación actual, y como la intersección semaforizada para la
situación mejorada.
88
? Análisis de Capacidad Intersección Carrera 54 - Calle 44.
Situación Actual. Intersección de Prioridad
Datos Básicos
? Tipo de Control de la Intersección: Regulada con señal de Pare
? Tipo de intersección : Tipo "T" sencilla
? Metodología de Análisis. El Método de los Esquemas Estándar, el

cual se fundamenta en la disponibilidad de una brecha aceptable
en la corriente vehicular para poder incorporarse a la intersección.
? Tipo de Maniobra Acceso Secundario: Maniobra de entrada en el

carril derecho, y maniobra de cruce y entrada en el carril izquierdo.
Los datos básicos de la intersección se presentan en la Tabla 4.7, y

los resultados del análisis de capacidad respectivo se resumen en
la Tabla 4.8.
Tabla 4.7 Datos Básicos Intersección Calle 44 – Cra 54. Situación Actual.
Períodos Pico de la mañana y de la Tarde
Período Pico de Análisis
8:45 a.m. -
4:30 p.m. - 5:30 p.m. 9:45 a.m.
Componente Acceso Acceso
Variable Norte Este Norte Este
K54 C44 K54 C44
No. de Carriles Nc 2 3 2 3
Ancho Calzada (m) A 3,6 3,6 3,6 3,6
Pendiente (%) p 0 0 0 0
Volumen vehicular año 2005 (veh/h) q 621 1424 444 1178
Volumen Max de 15 min qmax 181 372 130 330
Factor Hora Pico FHP FHP 0,86 0,96 0,85 0,89
Flujo Vehicular (veh/h) qu 724 1.488 520 1.320
Tasa de crecimiento lineal del tránsito (%) r 6% 6% 6% 6%
Número de años de proyección Np 0 0 0 0
Flujo vehicular en el año de estudio (veh/h) qup 724 1.488 520 1.320
Autos (%) Au 67% 60% 67% 60%
Buses (%) Bu 2% 16% 2% 23%
Camiones (%) Ca 8% 0% 8% 3%
Motos (%) Mo 23% 24% 23% 14%
89
Tabla 4.8 Análisis de Capacidad Intersección Calle 44 – Cra 54. Situación
Actual. Períodos Pico de la mañana y de la Tarde
Período Pico: Período Pico:
Componente 4:30 p.m. – 5:30 p.m. 8:45 a.m. – 9:45 a.m.
Carril Carril Total Carril Carril Total
Derecho Izquierdo Derecho Izquierdo
Porcentaje de Flujo Tránsito
Principal que afecta la entrada del 40% 60%
tránsito secundario 40% 60%
Flujo Tránsito Principal que afecta la
595 893 1.488
maniobra del acceso secundario 528 792 1.320
Velocidad promedio en la vía
< 65km/h < 65km/h
principal < 65km/h < 65km/h
Fluho vehicular vía secundaria
507 217 724
(veh/h/carril) (qs) 364 156 520
Tiempo mínimo de la brecha
4 seg 10 seg
aceptable (seg/veh) 4 seg 10 seg
Curva de análisis A G A G
Capacidad del Carril veh/h/seg (Qs) 700 25 725 700 25 725
Relación de Capacidad (qs/Qs) 1,00 0,72
Los datos de la Tabla 4.8 indican que la intersección de la Cra 54

con Calle 44 está operando a capacidad en el período de la tarde.
Esta situación se debe a la gran cantidad de vehículos que llegan
por la Calle 44 que impiden que todos los vehículos que llegan por
la Carrera 54 logren entrar a la intersección de manera oportuna,
más si se tiene en cuenta que el radio de giro que presenta el
acceso es prácticamente nulo.
? Análisis de Capacidad Intersección Carrera 54 - Calle 44.

Situación Mejorada. Intersección Semaforizada
Los resultados de este análisis se resumen en la Tabla 4.9, donde

se observa que para el año 2005, la intersección puede operar con
semáforos con un ciclo óptimo de 74 segundos y un Nivel de
Servicio “C”; mientras que para el año 2015, considerando una tasa
de crecimiento del 6% anual de manera lineal, la intersección estaría
operando a capacidad.
90
4.7.4 Análisis de Otras Intersecciones
Otras intersecciones que ameritan especial interés son las

siguientes:
? Carrera 55 – Calle 45. Este cruce tiene la particularidad que

presenta tres ramales por donde le llega tránsito y un solo ramal
de salida. Funciona como una intersección de prioridad (regulada
por señal de pare), donde el tránsito que llega por el acceso Oeste
de la Calle 45 debe ceder el paso al tránsito que llega por los dos
ramales de la Cra 55. La señal vertical de pare en este cruce no
existe, aunque hay una demarcación de pare sobre el pavimento
en regular estado. Dadas las condiciones de estacionamiento de
vehículos particulares y de carga a ambos lados de los cuatro
ramales, el espacio se reduce a un solo carril por acceso, lo que
afecta la operación normal de este cruce.
Tabla 4.9. Análisis de Capacidad Intersección Calle 44 - Cra 54.

Hora Pico 4:30 p.m. – 5:30 p.m.
Situación Situación
Mejorada Mejorada
2007 2015
Acceso Acceso
Norte Este Norte Este
K54 C44 K54 C44
No. de Carriles Nc 2 3 2 3
Ancho Calzada (m) A 3,6 4 3,6 4
Pendiente (%) p 0 - 0 -
Volumen vehicular año 2005 (veh/h) q 621 1.424 621 1.424
Volumen Max de 15 min qmax 181 372 181 372
Factor Hora Pico FHP FHP 0,86 0,96 0,86 0,96
Flujo Vehicular (veh/h) qu 724 1.488 724 1.488
Tasa de crecimiento lineal del tránsito (%) r 6% 6% 6% 6%
Número de años de proyección Np 0 0 10 10
Flujo vehicular en el año de estudio (veh/h) qup 724 1.488 1.158 2.381
Autos (%) Au 63% 60% 63% 60%
Buses (%) Bu 10% 16% 10% 16%
Camiones (%) Ca 8% 0% 8% 0%
Motos (%) Mo 19% 24% 19% 24%
Factor de Composición fc 1,188 1,380 1,188 1,380
Flujo Vehicular (ADE/h) qua 860 2.053 1.376 3.286
Flujo de Saturación ADE/h/Carril Sc 1.800 1.800 1.800 1.800
Factor por pendiente fp 1,00 1,00 1,00 1,00
Factor por tipo de sitio fs fs 0,85 0,85 0,85 0,85
91
Situación Situación
Mejorada Mejorada
2007 2015
Acceso Acceso
Norte Este Norte Este
K54 C44 K54 C44
Flujo de Saturación Acceso (ADE/h) S 3.060 4.590 3.060 4.590
Relación de Flujo "y" y 0,28 0,45 0,45 0,72
Relación Total de Flujo "Yt" Yt 0,73 0,73 1,17 1,17
Tiempo de Entreverde (seg) I 4 4 4 4
Tiempo perdido al inicio y al final (seg) tpi 4 4 4 4
Tiempo perdido por fase (seg) lf 5 5 5 5
Tiempo total Perdido (seg) Lt 10 10 10 10
Tiempo de Ciclo Optimo (seg) Co 74 74
Tiempo de Ciclo adoptado (45<Co<120) Cop 74 74
Tiempo de Verde Efectivo (seg) g 25 39
Tiempo Verde Semáforo V (seg) V 26 40
Chequeo Tiempo de Ciclo Cof = Sum(V+I) (seg) Cof 74 74
Reserva de Capacidad RC (%) RC 13% 13%
Relación de verde Efectivo Rve Rve 0,33 0,53
Grado de saturación X X 0,84 0,84
Demora promedio por vehículo (seg/veh) dp 26 16
Demora promedio en la intersección d (seg/veh) dprom 19 19
Nivel de Servicio NS C C F F
Carrera 54 – Calle 45. Este cruce que también funciona como

una intersección de prioridad, donde el tránsito que llega por la
Calle 45 debe ceder el paso al tránsito que llega por la Carrera 54.
Esta intersección no posee señalización ni demarcación y en las
horas pico, presenta problemas de congestión, causados por la
magnitud de los volúmenes vehiculares en movimiento y por el
exceso de vehículos de carga estacionados sobre la vía, que
reducen de manera significativa la visibilidad y la capacidad de la
intersección.
4.8 PRINCIPALES PROBLEMAS REGISTRADOS EN LAS

INTERSECCIONES Y TRAMOS VIALES
En síntesis, los principales problemas y causas que se presentan en

las intersecciones y tramos viales del área de estudio son los
92
siguientes, algunos de los cuales se pueden apreciar de manera
individual para cada intersección, en la Figura 4.26:
Problemas
- Congestión, reflejada en la baja fluidez del tránsito

vehicular
- Baja fluidez de los movimientos peatonales
- Desorden general de la movilidad
- Irrespeto de las normas de tránsito
Causas
- Falta de control del tránsito

- Gran concentración de vehículos particulares, taxis,
vehículos de transporte público colectivo y vehículos de
carga
- Estacionamiento de vehículos a ambos lados de la vía y
en las intersecciones
- Invasión de las aceras y de la vía pública por parte de los
vendedores ambulantes y de algunos comerciantes que
ubican su mercancía sobre éstos
- No existe demarcación y la señalización vertical es
escasa
93
Figura 4.26 Principales Problemas Identificados en los
Intersecciones del Área de Estudio
CONVENCIONES
TP Gran cantidad de vehículos de transporte público
VP Gran cantidad de vehículos particulares
TC Gran cantidad de vehículos de carga
T Presencia fuerte de taxis
EV Vehículos estacionados en la vía

49
TP
VP EA Vehículos estacionados en el andén
ll e
FSD EV
C C Congestión
Ca
T TC TP Falta control por parte del tránsito

FC
VP
Ca Ca IEP Invasión espacio público
rre C r
ra IEP FSD re ra FSD Falta señalización y dermacación
55 54
T (C
(Te ú cu
ne t a)
rif
TP e)
VP EVFSD
a)
FC
TC
nch
FSD C EV
TP F C
chi
T TC TP T C TC
4 5A
VP
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( Pi
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FSD
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Jua
IEP FSD EV
TP F C
48
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Ca ll
FSD C
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Ca
FSD
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EV
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( Av
44A
Ca
TP VP IEP F C
Ca
lle
FSD rre TC
44
ra
Ca
FSD
lle
T EV 56 FC
Ca
EV
ll e
IEP C
Ca
FSD
TC EV
IEP FC
TC
TP
VP
FC
EV
IEP EA TP VP
T FSD EV
C arrera 5 6BT
FSD TC C arrera 57 (Av. Ferrocarril)

(CRA 54 - CRA 57 - C48 - C44) Contiene: Principales Problemas y Causas que Ing. Miriam Lucía Giraldo Trejos
existen en las Intersecciones Ing. Carlos Alberto Becerra Chávez Figura No. 4.26
4.9 RESULTADOS ENCUESTA A PROPIETARIOS Y CLIENTES

DE LOS ESTABLECIMIENTOS
DEL SECTOR EN ESTUDIO
Con el fin de conocer la opinión que tienen los propietarios de los

establecimientos del sector en estudio y sus potenciales clientes, se
realizó una encuesta a 100 propietarios y 100 clientes, sobre
algunos aspectos relacionados con el tema de la movilidad en el
sector. A continuación se presentan algunos de los resultados
obtenidos, los cuales se detallan en el Anexo 4.6.
94
4.9.1 Resultados Encuesta a Propietarios
¿Cuáles Problemas Existentes

considera 7% Congestión vehicular
usted que Inseguridad
son los 9%
Invasión Espacio Público
19% Mal estado de las Vías
principales Mal estado de los andenes
problemas 4%
Falta de Iluminación
que existen Semáforos no funcionan
el sector en 23%
8% Mal estado parqueaderos
materia de 4% 2%
No hay señalización
tránsito y 9% 9% 0% No hay Demarcación
transporte? 5% Faltan sitios estacionamiento

1% Muchos veh transporte público
Peatones transitan por la Calzada
Horario Mayor Demanda Negocios
7% 9% 7 a 8 am
8% 8a9
7% 9 a 10
10 a 11
8%
10% ¿Cuáles considera que
11 a 12
son los horarios de
12 a 1
8% mayor demanda en su
1a2
10%
2a3
establecimiento?
10%
8% 3a4
8% 4a5
7%
5a6
6 a 7 pm
Horario Mayor Congestión

6% 9% 7 a 8 am
8% 8a9
5% 9 a 10
¿Cuáles considera 8% 10% 10 a 11
que son los horarios 11 a 12
de mayor 12 a 1
congestión? 9%
11% 1a2
10% 2a3
8% 3a4
4a5
9%
7% 5a6
6 a 7 pm
95
Horario Mayor Concentración Proveedores
5% 12% 7 a 8 am
8% 8a9
6% 9 a 10
8% 10 a 11
12% ¿Cuáles considera que
11 a 12
son los horarios de
12 a 1
8% mayor concentración
1a2
2a3
de los proveedores?
11%
11% 3a4
7%
6% 4a5
6% 5a6
6 a 7 pm
Horario Mayor Demanda de Estacionamiento

6% 12% 7 a 8 am
7% 8a9
7% 9 a 10
¿Cuáles considera que 7% 10 a 11
son los horarios de 7% 11% 11 a 12
mayor demanda de 12 a 1
sitios de 1a2
Estacionamiento? 11% 2a3
7% 11% 3a4
7%
4a5
7% 5a6
6 a 7 pm
4.9.2 Resultados Encuesta a Clientes
Problemas Existentes
Congestión vehicular
Faltan sitios estacionamiento
1% 1% Invasión Espacio Público
3%
0%
No hay Demarcación ¿Cuáles considera
Muchos veh transporte público usted que son los
5% 3% 21%
5% Mal estado de los andenes principales
6% No hay señalización problemas que
Mal estado de las Vías
existen el sector en
7%
18% Peatones en la vía
materia de tránsito y
9%
10% 11%
Falta de Iluminación
transporte?
Inseguridad
Semáforos no funcionan
Otros. Especificar
Mal estado parqueaderos
96
Tiempo de Permanencia en el Sector
t < 30 minutos
¿Cuál es su tiempo estimado 9% 6%
de permanencia en el 30 min < t < 1 hora
15%
sector?
1 hora < t < 2
70% horas
t > 2 horas
Propósito del Viaje

1% Negocios
9% 2%
Compras
14% 39% ¿Cuál es el propósito de su
Otro: Específicique
viaje a este sector?
Vueltas Personales
Salud
35%
Educación
Modo de Transporte Empleado
3% Bus
1%
¿Cuál es el modo de Vehículo Particular
2%
transporte empleado 7% Taxi
9%
para llegar hasta el 44% Otro. Específicar
sector?
10% Moto
Camión
24%
A Pié
Bicicleta
97
Propósito del Viaje
1% Negocios
9% 2%
Compras
14% 39% ¿Cuál es el propósito del viaje
Otro: Específicique al sector?
Vueltas Personales
35% Salud
Educación
Sitio donde Estacionó el Vehículo
Sobre la vía
2%
7% 2% En Parqueadero
¿Cuál es el Sitio donde
estacionó su vehículo? Otro
52%
37%
Sobre el andén
Dentro de la
Edificación
Distancia a la cual estacionó el vehículo
16%
32% Frente al negocio
¿A qué distancia estacionó
Menos de 100 m su vehículo?
18% 100 a 200m
> 200m
34%
98
Por qué no hace uso del parqueadero?
8% Por la distancia
¿Por qué no hace uso 8%

Porque no se
de un parqueadero? 36% demora mucho
Porque necesita
20% cargar mercancía
Por no pagar la
28%
tarifa
Otra razón.
Especifique
4.10. DESCRIPCIÓN GENERAL PROYECTO
El plan parcial previsto para el sector de Guayaquil contempla el

desarrollo de 9 manzanas, la cuales están conformadas por 19
unidades de Actuación Urbanística cuya localización se puede
apreciar en la Figura 4.27.
En la Tabla 4.10 se relacionan las áreas de construcción previstas

para cada una de las Unidades de Actuación Urbanística.
99
Tabla 4.10
Plan de Movilidad Sector Guayaquil
Áreas de Construcción en las Unidades de Actuación Urbanística.
Unidad de Edificabilidad m²
MANZANA
Actuación a construir
1 21.184,57
2
2 16.051,21
3 15.159,53
3 4 12.042,62
5 12.072,45
6 16.188,56
4 7 11.386,43
8 10.476,71
5 9 17.404,01
10 13.690,56
6
11 15.510,00
12 23.667,66
7
13 23.615,46
8 14 29.931,32
15 12.288,69
9 16 17.031,17
17 10.372,31
18 23.443,96
10
19 30.803,75
Total 332.320,97
Fuente: Grupo Diseño Urbano.
100
Figura 4.27
Localización Manzanas y Unidades de Actuación Urbanística del Proyecto
y Propuesta Sentidos de Circulación
CONVENCIONES
o
M-2 Manzana No. 2
u ch
ch a
UAU-1Unidad de Actuación No. 1
y ac
n
Localización Propuesta entrada y Salidas
ich i
9A Unidades de Actuación
Car
8P
Sentidos de Circulación y Número
r er a
e4
ín
de Carriles
5 3
le 4
a tur
S S
C all
Intersecciones Semaforizadas Existentes
C al
46 M
PARE Intersecciones Reguladas con Señal de
Pare
S Car
r er a
Calle
5 3A Ubicación de la Señal de Pare
S Car r e S
Car
ra 5 re ra 5
5 UAU-1 4
an
S
n ju
UAU-2
PARE
- Sa
UAU-3
M-2 PARE
UAU-18
S PARE PARE
C arr UAU-4 UAU-6
44
e ra UAU-5
UAU-19
56 PARE
e
M-3 M-4
Call
PARE
Ca M-10 UAU-7
rre M-8
ra
56 B UAU-8
UAU-14 M-7 45 M-5
UAU-9
e
45A
PARE
Call
UAU-16
44A
UAU-15
le
PARE
M-9 le
Cal
UAU-13
UAU-17 M-6
Ca l
S PARE
UAU-12
UAU-11
PARE
Estación de Parada S
de Metroplús Carre ra 57
Av. Ferrocarril
Estación Cisneros
de la Lía B del Metro
Fuente: Grupo Diseño Urbano. Medellín, Abril de 2007
4.11. ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA DE VIAJES
4.11.1 Distribución de los Usos del Suelo
A partir de las áreas de construcción previstas cada una de las

Unidades de Actuación Urbanística, así como los usos del suelo
permitidos para el sector en estudio, se formularon tres escenarios
para la distribución de áreas de cada uno de los usos del suelo, los
cuales se describen en la Tabla 4.11.
101
Tabla 4.11
Escenarios de Distribución de las Áreas de Construcción según el Uso
del Suelo
Uso del
Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3
Suelo
Vivienda 30% 20% 20%
Comercio 40% 40% 50%
Oficinas 30% 40% 30%
Fuente: Planeación Municipal. Normas Básicas
y Usos del Suelo. Plan Parcial San Diego1.
Elaboración Propia.
4.11.2 Distribución Porcentual de la Cantidad de

Apartamentos de acuerdo con el Área
En la distribución porcentual de los usos del suelo, se consideraron

tres tipos de apartamentos para las viviendas, considerando los
siguientes tamaños y porcentajes de participación: el 40% de los
apartamentos es de 60 m2; el 40% es de 90 m2 y el 20% restante,
es de 120 m2.
4.11.3 Estimación de la Cantidad Requerida de Puestos de

Estacionamiento
La estimación de la cantidad requerida de puestos de

estacionamiento, se ha realizado con base en áreas estimadas para
cada uno de los usos del suelo considerando en el análisis, y las
normas básicas suministradas por planeación Municipal, las cuales
se resumen en la Tabla 4.12.
1
Se toman como referencia los datos correspondientes al ejercicio desarrollado por el Plan
Parcial de San Diego ya que con este plan se logro establecer una hipótesis con un número de
estacionamientos que puede simular la situación esperada en el sector de Guayaquil.
102
Tabla 4.12
Norma Básicas para la Estimación de Puestos de Estacionamiento
Uso Propio Visitante
No Aptos 1 x Apto 1 x C/ 2 Apto
Comercio 1 x C/100m2 1 x C/50m2
Oficinas 1 x C/50m2 1 x C/100m2
Fuente: Planeación Municipal. Normas Básicas y
Usos del Suelo.
En la Tabla 4.13 se resumen los resultados obtenidos en la

estimación de puestos de estacionamiento para los tres escenarios.
Tabla 4.13
Estimación Puestos de Estacionamiento
Manzana UAU Escenario 1 Escenario 2 Escenario 3
Propios Visitantes Total Propios Visitantes Total Propios Visitantes Total
1 78 73 151 82 76 158 76 81 157
2
2 184 173 357 193 177 370 181 191 372
3 3 92 86 178 97 89 186 90 95 185
4 92 86 178 97 89 186 90 95 185
5 92 86 178 97 89 186 90 95 185
6 99 93 192 104 96 200 97 103 200
4 7 87 81 168 91 83 174 86 90 176
8 82 77 159 86 79 165 81 85 166
5 9 164 154 318 173 159 332 160 170 330
10 95 90 185 100 92 192 92 98 190
6
11 109 102 211 115 105 220 106 112 218
12 168 158 326 177 162 339 165 174 339
7
13 164 154 318 173 159 332 160 170 330
8 14 127 119 246 133 122 255 124 131 255
15 23 22 45 24 23 47 22 24 46
9 16 120 112 232 126 115 241 117 123 240
17 82 77 159 86 79 165 81 85 166
18 164 154 318 173 159 332 160 170 330
10
19 214 201 415 226 206 432 211 222 433
Total 2.237 2.098 4.335 2.352 2.159 4.511 2.188 2.314 4.502
Elaboración Propia
103
Del análisis de los resultados de los tres escenarios, se observa que
el escenario 2 es que más puestos de estacionamiento requiere,
por lo tanto, se ha optado por seleccionar esta opción para realizar
la estimación de la demanda de viajes que generará cada una de
las Unidades de Actuación Urbanística del Proyecto.
4.11.4 Estimación de la Demanda de Viajes
Para llevar a cabo la estimación de los viajes que se espera genera

cada una de las Unidades de Actuación urbanística en el Escenario
2 seleccionado, fue necesario considerar algunos supuestos sobre
la movilidad de las personas en diferentes horas del día, según
fueran entradas o salidas desde el área de estudio. Los porcentajes
que se asumieron en el estudio se relacionan en la Tabla 4.14, y
como ya fue citado, se extrajeron del Estudio del Plan de Movilidad
del Sector de San Diego ya que esa hipótesis era pertinente para el
caso del presente plan.
Tabla 4.14
Criterios Adoptados para la estimación de la Generación de la demanda
Salidas Llegadas
Período
Aptos Comercio Oficinas Aptos Comercio Oficinas
7:00 a 8:00 a.m. 60% 0% 0% 5% 5% 15%
8:00 a 9:00 a.m. 20% 10% 10% 5% 40% 80%
4:00 a 5:00 p.m. 5% 30% 35% 60% 60% 5%
Por otro lado, del análisis de los volúmenes de tránsito registrados

en el año 2005 en la Avenida El Poblado, se obtuvo la distribución
direccional de los viajes, hacia el sur y hacia el norte, que se
relaciona en la Tabla 4.15 para cada una de las horas pico
consideradas en el análisis y que al igual que los anteriores
parámetros donde este plan parcial se referencia, permiten trabajar
con una hipótesis pertinente para las condiciones y expectativas del
Plan Parcial.
104
Tabla 4.15
Distribución de los Viajes Sur y Norte
Factor Direccional
Periodo
Al Norte Al Sur
7:00 a 8:00 a.m. 55% 45%
8:00 a 9:00 a.m. 52% 48%
4:00 a 5:00 p.m. 55% 45%

Fuente: Conteos Avenida El Poblado. Septiembre de 2005
Los resultados de la estimación de la demanda de viajes generada

en cada una de las Unidades de Actuación Urbanística, se presenta
en detalle en el Anexo 4.8 y se resumen en la Tabla 4.16. De análisis
de esta información se obtiene las mayores demandas de viajes
que se generan en cada Unidad de Actuación Urbanística, se
presentan entre las 4:00 p.m. y las 5:00 p.m. Por lo tanto, se
selecciona este período para realizar asignación a la red vial. En la
Figura 4.28 se presenta en forma esquemática, los viajes que se
espera entren y salgan de cada Unidad de Actuación Urbanística
para el período pico seleccionado.
Tabla 4.16
Resumen Estimación Distribución de Demanda Entradas y Salidas
Unidades de Actuación Urbanística
Distribución Distribución
Unidad de
Direccional Direccional
Actuación Periodo Total
Salidas Llegadas
Urbanística
Al Sur Al Norte Del Sur Del Norte
7 a 8 am 5 4 3 3 15
1 8 a 9 am 5 5 19 18 46
4 a 5 pm 13 11 18 15 56
7 a 8 am 11 9 8 6 34
2 8 a 9 am 12 11 45 41 108
4 a 5 pm 30 25 43 35 132
7 a 8 am 6 5 4 3 17
3 8 a 9 am 6 5 22 21 55
4 a 5 pm 15 12 21 17 66
7 a 8 am 6 5 4 3 17
4 8 a 9 am 6 5 22 21 55
4 a 5 pm 15 12 21 17 66
7 a 8 am 5 4 4 3 17
5 8 a 9 am 6 5 22 21 55
4 a 5 pm 15 12 21 17 66
105
Distribución Distribución
Direccional Direccional
Salidas Llegadas
7 a 8 am 6 5 4 3 19
6 8 a 9 am 6 6 24 22 59
4 a 5 pm 16 13 23 19 71
7 a 8 am 5 4 4 3 16
7 8 a 9 am 6 5 21 19 51
4 a 5 pm 14 12 20 16 62
7 a 8 am 5 4 3 3 15
8 8 a 9 am 5 5 20 18 48
4 a 5 pm 13 11 19 15 59
7 a 8 am 10 8 7 6 31
9 8 a 9 am 11 10 40 37 98
4 a 5 pm 27 22 38 31 118
7 a 8 am 6 5 4 3 18
10 8 a 9 am 6 6 23 22 57
4 a 5 pm 16 13 22 18 68
7 a 8 am 7 5 5 4 20
11 8 a 9 am 7 6 27 25 65
4 a 5 pm 18 15 25 20 78
7 a 8 am 10 8 7 6 31
12 8 a 9 am 11 10 41 38 100
4 a 5 pm 28 23 39 32 120
7 a 8 am 10 8 7 6 31
13 8 a 9 am 11 10 40 37 98
4 a 5 pm 27 22 38 31 118
7 a 8 am 8 6 5 4 24
14 8 a 9 am 8 8 31 29 75
4 a 5 pm 21 17 29 24 91
7 a 8 am 1 1 1 1 4
15 8 a 9 am 1 1 6 5 14
4 a 5 pm 4 3 5 4 17
7 a 8 am 7 6 5 4 22
16 8 a 9 am 8 7 29 27 71
4 a 5 pm 20 16 27 22 85
7 a 8 am 5 4 3 3 15
17 8 a 9 am 5 5 20 18 48
4 a 5 pm 13 11 19 15 59
7 a 8 am 10 8 7 6 31
18 8 a 9 am 11 10 40 37 98
4 a 5 pm 27 22 38 31 118
7 a 8 am 13 11 9 7 40
19 8 a 9 am 14 13 52 48 127
4 a 5 pm 35 29 49 40 153
Fuente: Conteos Avenida El Poblado. Septiembre de 2005. Elaboración Propia
106
Figura 4.28
Resumen Estimación Generación de la Demanda en cada UAU. Hora
Pico: 4:00 p.m. - 5:00 p.m.
Figura 6.1
Municipio de Medellín CONVENCIONES
Plan de Movilidad Sector Guayaquil Sentidos de Circulación y Número
de Carriles
Propuesta Sentidos de Circulación y Localización de
Resumen Estimación Generación de la Demanda en cada Unidad de Actuación S Intersecciones Semaforizadas Existentes
Hora Pico: 4:00 p.m. - 5:00 p.m.
ch o
Unidades de Gestión
ha
cu
c
hin
Aya
Cantidad de Vehículos que entran y salen
33
P ic
24 de la unidad de actuación, en la hora pico
Carr
49
de 4 a 5pm.
er
n
a 53
48
aturí
le
S
Ca l
le
Ca l
46 M
S C ar
r era
e
53A
Ca ll
S Ca S
rr e ra Car
r er a
55 5 4
U-1
an
33
24
S
n ju
U-3
38 U-2
Sa
U-18 38 27
U-6
69 S 40 U-4
4 -
49 27 38 U-5 42 29
C arr 27
era 5
le 4
28 U-7
6 U-19
74 27 26 49
Ca 38
Cal
89 24
rr e ra 53
56 B 36 34 69
36 U-8
C 45
49 7 38 U-9
29
U-16 9 69 U-10
U-14 51
34 U-15
U-17 40
A
49 33
C 45
24
4A
71
S
C4
U-13 U-12
45
U-11
de Metroplús Carrera 57
Av. Ferrocarril
Estación Cisneros
Fuente: Grupo Diseño Urbano. Medellín, Enero de 2007. Elaboración Propia
4.11.5 Localización de las Entradas y Salidas de las

Unidades de Actuación Urbanística
Teniendo en cuenta la distribución espacial propuesta en cada

manzana; el espacio destinado para la movilidad peatonal, y la
jerarquía de la red vial del sector, se opta por proponer una portería
de entrada y salida, para cada Unidad de Actuación Urbanística, en
los sitios que se indican en la Figura 4.27 citada anteriormente.
107
4.11.6 Sentidos de Circulación Propuestos en la Red Vial
Al analizar de manera integral en el sector, los sentidos de

circulación y la sección transversales que poseen las vías en el área
de estudio, se opta por plantear para el proyecto, los sentidos de
circulación y la cantidad de carriles efectivamente disponibles para
la movilidad vehicular, que se indican en la Figura 4.27, citada
anteriormente.
4.11.7 Asignación de la Demanda de Viajes a la Red Vial
Teniendo en cuenta la demanda de viajes estimada para cada

Unidad de Actuación Urbanística, así como los sentidos de
circulación propuestos para la red vial de sector, se procedió a
realizar la asignación de los viajes que se generan en cada Unidad
de Actuación Urbanística, hacia la red vial del sector en estudio,
obteniendo los volúmenes horarios que se presentan en la Figura
4.29, en la cual se presenta con colores diferentes, la asignación de
los viajes que salen y los viajes que entran.
Del análisis de la información registrada en dicha figura, se tiene

que las principales intersecciones a través de las cuales debe
ingresar la demanda que atrae el proyecto hacia el sector de
Guayaquil son las siguientes:
- Intersección Avenida Ferrocarril – Calle San Juan

- Avenida Ferrocarril con Calle 45
- Avenida Ferrocarril con Calle 46
108
Figura 4.29
Propuesta Sentidos de Circulación y Localización de Asignación a la Red
Vial de los Viajes que Entran y Salen del Sector de Guayaquil Hora Pico:
4:00 p.m. - 5:00 p.m.
Figura 6.2
Municipio de Medellín
Plan de Movilidad Sector Guayaquil CONVENCIONES
Propuesta Sentidos de Circulación y Localización de Sentidos de Circulación y Número
de Carriles propuestos
Asignación a la Red Vial de los Viajes que Entran y Salen del Sector de Guayaquil
Hora Pico: 4:00 p.m. - 5:00 p.m. S Intersecciones Semaforizadas Existentes
ho
a
uc Ca r
n ch
rera Cantidad de Vehículos que entran y salen
y ac
53 33 de la unidad de Gestión, en la hora pico
24
ic hi
de 4 a 5pm.
9A
8P
Asignación a la red vial de vehículos que
e4
33
atu r ín
entran a Guayaquil
le 4
S
Call
24 Asignación a la red vial de vehículos que

Cal salen de Guayaquil
46 M
69 Principales Intersecciones de Salida
69 S Car
C alle
Principales Intersecciones de Entrada
rer a
53A
S Carre S Ca r
69 ra 191 rera
55 54
80
jua n
78 13 42
33
S 24
11 40 53
Sa n
49 38 27 129 veh/h
38
69 S 27 40
4 -
49 42
C arr 38 29
er a 5 28 27 258
le 4
191 42
6 160 27
3 80
26
Ca l
Ca 74 89 122 36 38 24 49
r re 69 30
ra 141 34 34 69
56 53 72 36
B 36 49 7 113
24 38 74
29
9 69 185
141 147 51
34 40 103
34
A
4A
49 71
C4 5
34 24 33
S 24
C4
430
5
133
C4
48 103 48 UG-14 45
300 157
311 59 498 133 230 103
498
Estación de Parada S 103
103
de Metroplús Carrera 57 120

Av. Ferr ocarril 401 247
Estación Cisneros
Adicionalmente, se obtiene que las principales intersecciones por

donde sale la demanda que produce el proyecto de Guayaquil, son
las siguientes:
- Carrera 54 – Calle San Juan
- Avenida Ferrocarril – Calle San Juan
- Calle 45ª – Avenida Ferrocarril
También se observa que las demandas que salen del sector, en el

período de análisis de 4 a 5 p.m., son mayores que las demandas
que llegan al sector; y que en conjunto, se considera, que las
109
demandas de viajes en el sector, no ofrecen problemas de
capacidad a las vías del sector en estudio, dado que cada una de
éstas, poseen un sección transversal con tres carriles, que es muy
buena y suficiente, para atender la demanda de viajes estimada, y
que por lo tanto, se requiere que esté totalmente disponible para la
circulación de los vehículos. Es decir, los espacios que demanden
los servicios como son: carga y descarga de mercancía, parada
temporal de taxis para ascenso y descenso de pasajeros y paradas
para el servicio de transporte público colectivo, deben contar
necesariamente con bahías, debidamente señalizadas y
demarcadas.
4.11.8 Proyectos Considerados en el Estudio
Entre los proyectos que se han considerado en el plan de movilidad

del presente estudio, se mencionan los siguientes:
- Proyecto del Sistema de transporte de Mediana Capacidad

Metroplús, el cual contempla la construcción de una estación
en la Avenida Ferrocarril, entre las Calles 48 y 49 (en
ejecución).
- El Proyecto de Reestructuración de las Rutas Urbanas en la
zona central de la ciudad.
- El Proyecto de los Anillos del Centro
- El proyecto de la Avenida Carabobo.
- El desarrollo Urbano propuesto para el sector de Guayaquil
4.12. FORMULACIÓN DEL PLAN DE MOVILIDAD
El plan de movilidad que se ha propuesto para el sector en estudio,

se ha formulado con base en los resultados obtenidos en los
estudios de campo y el análisis de los mismos, en las
características generales del proyecto urbanístico propuesto; en los
proyectos viales y de transporte que se tienen previstos en el sector,
así como en los usos de los suelo actuales y futuros, que en materia
110
de renovación urbana y de espacio público se tienen previstos en el
Plan de Ordenamiento Territorial para el sector adyacente a
Guayaquil. De esta manera se ha buscado obtener una integración
en la movilidad de los diferentes modos de transporte, en especial
el modo a pié. Teniendo en cuenta lo anterior, el plan de movilidad
propuesto en el presente estudio para el sector de Guayaquil, está
compuesto por los siguientes componentes:
- Propuesta de Sentidos de Circulación y Número de Carriles

- Plan de Movilidad de los Vehículos Particulares
- Plan de Movilidad de los Vehículos de Transporte Público
- Plan de Movilidad Peatonal
- Propuesta de paradas para los Vehículos de Carga, Taxis,
Transporte Escolar
- Propuesta de Ingreso y Salida de las Unidades de Actuación
Urbanística.
- Propuesta de Puestos de Estacionamiento
- Plan de Señalización y Demarcación de las Intersecciones
- Plan de Señalización y Demarcación de los Tramos Viales
- Programa de Capacitación y Divulgación del Plan de
Movilidad
- Programa de Seguridad
- Programa de Seguimiento, Evaluación y Control
4.12.1 Propuesta de Sentidos de Circulación y Número de

Carriles
La propuesta de los sentidos de circulación que se ha realizado en

el sector en estudio, buscar darle continuidad a los sentidos que
actualmente presentan las vías que mayores volúmenes registran
como son las Carreras 54 y 55; y las Calles 46 y 48. Adicionalmente,
buscar facilitar las maniobras de retorno así a como evitar que salga
tránsito del sector de Guayaquil en la zona inmediata a la Glorieta
de San Juan.
A excepción de las intersecciones semaforizadas que existen

actualmente en el área de estudio, todas las demás intersecciones
quedan funcionando con señales de pare, de tal manera que la
prioridad de la vía en éstas intersecciones se le ha asignado al
tránsito que va por las Carreras 54 y 55; y por la Calle 48; mientras
111
que el tránsito que va por las Calles 45A, 45 y 44; y por las Carreras
56 y 56B, deberán ceder la vía.
En cuanto a la sección transversal de la vía, se plantea que cada

uno de los corredores viales del sector disponga de tres carriles con
un ancho mínimo de 3,25 m para los vehículos particulares y en los
corredores viales que poseen servicio de transporte público, como
son las Calles 46 y 48 y en la Carrera 54 considerar carriles de 3,5m.
En la Calle San Juan y Avenida Ferrocarril también considerar
carriles de 3,5m.
En la Figura 4.30 se muestran en forma esquemática los sentidos

de circulación asignados a la red vial; el número de carriles que
debe tener cada corredor vial y el tipo de control asignado a cada
una de las intersecciones contenidas en el área de estudio. Ver
Planchas 11 y 12 ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA en donde se
detallan las secciones viales existentes y propuestas por el plan.
Figura 4.30
Propuesta Sentidos de Circulación y Número de Carriles Libres para la
Movilidad Vehicular
CONVENCIONES
o
M-2 Manzana No. 2

h
cha
cuc

n

Ay a
ich i
Unidades de Actuación
Car
P
49

rera
urín
de Carriles
48
53
le
S S Intersecciones Semaforizadas Existentes

Cal
le
Ma t
Cal
PARE Intersecciones Reguladas con Señal de

46
Pare
S C ar
rera
Calle
5 3A Ubicación de la Señal de Pare
S Ca S
rr er a C ar
rera
55 54
UAU-1
an
S
n ju
UAU-2
PARE
- Sa
UAU-3
M-2 PARE
UAU-18
S PARE PARE
UAU-4 UAU-6
Car
44
rer UAU-5
a 56 UAU-19
PARE
lle
PARE M-3 M-4

Ca
Ca
UAU-7
rre M-10
r a5 M-8
6B UAU-8
45
UAU-14 M-7 M-5

UAU-9
ll e
5A
PARE
UAU-16
44A
Ca
e4
UAU-15
PARE
Call
le
UAU-17 M-9 UAU-13

M-6
S
Ca l
PARE
UAU-12
UAU-11
PARE
Av. Ferrocarr il
Estación Cisneros
112
4.12.2 Plan de Movilidad de los Vehículos Particulares
Teniendo en cuenta los sentidos de circulación propuestos para el

área de estudio, así como la localización de las porterías para cada
uno de las Unidades de Actuación Urbanística, las cuales se han
ubicado estratégicamente, para reducir el impacto sobre los
movimientos peatonales y los modos de transporte de carga, taxis
y transporte escolar; se procedió a demarcar el recorrido que
deben realizar los vehículos particulares para ingresar y salir de las
Unidades de Actuación Urbanística que componen el proyecto en el
sector de Guayaquil, obteniendo finalmente la propuesta de la
Movilidad para los vehículos particulares que se presenta en la
Figura 4.31.
Figura 4.31
Propuesta Movilidad Transporte Particular - Entradas y Salidas del Área
de Estudio
CONVENCIONES A. B
o líva
Sentidos de Circulación y Número r
de Carriles
S Intersecciones Semaforizadas Existentes

ha
inc
Opciones de Entrada al Área de Estudio

i ch
ín
Opciones de Salida del Área de Estudio

8P
at ur
Línea B del Metro

le 4
S Carr
era
46 M
53
Cal
S C ar
Ca ll
rera
5 3A
S Car S Car
rera rer
o
55 a 54
uch
n
jua
ya c
S
S an
49 A
S
4 -
e
Carr
Ca ll
era 5
lle 4
6
Ca
Ca
rr e
ra 56
5
B
le 4
5A
C al
4 4A
le 4
le
C al
S
Ca l
Av. Ferrocarril Estación Cisneros
113
4.12.3 Plan de Movilidad de los Vehículos de Transporte
Público Colectivo y de Taxis
En la propuesta para la movilidad del Transporte Público Colectivo

en el área de estudio, se indican los recorridos de las rutas y la
localización de las paradas de transporte propuestas, las cuales se
ha ubicado en el área de estudio teniendo en cuenta el trazado que
tendrá el corredor de transporte de mediana capacidad – Metroplús
con la localización de la estación de parada prevista para este
sistema a construir sobre la Avenida Ferrocarril, entre las Calles 48 y
49; y la localización de la estación de parada del Metro, localizada
en la Avenida Ferrocarril con la Calle 46 (Maturín), para efectos de
reducir las distancias de caminata.
En cuanto a la distancia entre cada par de paradas en el sector, se

propone que ésta sea de 200mt a 300mt. En cada parada se
propone que ésta esté debidamente demarcada y señalizada,
incluyendo señalización vertical informativa sobre la parada y el
servicio que ofrecen las rutas que pasan por el sector, referente a la
ruta, recorrido, tarifa, horario de servicio, intervalo de paso;
integración con los otros modos y modalidades de transporte. En la
Figura 4.32 se muestra en detalle los recorridos propuestos y la
localización de las paradas de transporte público.
La localización de las paradas para los taxis y transporte escolar,

están directamente relacionadas con los accesos peatonales que
contiene la propuesta urbanística, para efectos de reducir las
distancias de caminata de las personas. Las paradas propuestas
para el servicio de taxis sobre la vía, serán solamente para el
descenso de pasajeros, y tendrán capacidad para dos o tres
vehículos. Estas paradas también podrán ser empleadas por los
vehículos particulares que solo llegan a dejar o recoger pasajeros y
que salen inmediatamente y/o por los vehículos de transporte
escolar.
Dentro del proyecto inmobiliario que desarrolle cada Unidad de

Actuación Urbanística se deben proveer bahías para el acceso de
los pasajeros al servicio de taxis, las cuales deberán estar
localizadas cerca de los accesos peatonales.
En cuanto al transporte de carga, cada Unidad de Actuación

Urbanística, deberá contemplar un espacio dentro de la edificación
114
para atender los proveedores que surten las áreas comerciales que
se encuentran localizados en ellas. En la Figura 4.33 se detalla la
propuesta planteada para a movilidad del transporte público
colectivo y de taxis.
Figura 4.32
Propuesta Movilidad Servicio de Transporte Público
CONVENCIONES
A. B
olí v
de Carriles ar

cha
Trazado de Metroplús
hin
n
Recorridos Rutas de Transporte Público P/B
P ic
at urí
Colectivo
Línea B del Metro
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8
M
le 4
Localización Paradas de Transporte ra 5

Público con Bahía 3
P/B
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Call
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Ca l
44A
P/B
le
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Ca l
Ca ll
S
P/B
S
Estación de Parada Carrera
de Metroplús Av. Ferr 57 Estación Cisneros
ocarr il
del Metro
Fuente: Secretaría de Transportes y Tránsito. Elaboración Propia
115
Figura 4.33
Propuesta Movilidad Servicio de taxis
CONVENCIONES
de Carriles

a
in c h
P/B
ín
ich
Línea B del Metro
atu r
48 P
T Parada Temporal Taxis solo para descenso
de pasajeros
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Parada Transporte Público ra 5
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P/B
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Cal
T
Ca
S
lle
P/B Ca
S
Estación de Parada
Av. Ferrocarril Estación Cisneros
4.12.4 Plan de Movilidad Peatonal
Para los peatones se plantea de manera consistente con la

propuesta peatonal de andenes y senderos peatonales entre las
Unidades de Actuación Urbanística que contiene el proyecto de plan
parcial, la demarcación de los senderos peatonales en las
intersecciones de toda el área de estudio, así como en los sitios que
permiten la conexión peatonal de los diferentes modos de
transporte público, incluyendo el Metro y Metroplús; y con el sistema
peatonal general de la ciudad y la red caminera planteada por el
Sistema Metro. En la Figura 4.34 se muestra el plan de movilidad
peatonal que se ha propuesto para el sector de Guayaquil, donde se
destacan los espacios asignados para el uso exclusivo de los
peatones así como su integración a través de los cruces
demarcados en las intersecciones.
116
Figura 4.34
Propuesta Movilidad Peatonal
CONVENCIONES
de Carriles

a
nc h
Línea B del Metro
ichi
P/B
n
atu rí
8P
Demarcación Cruces Peatonales
S Ca rr
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46 M
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Andenes y Senderos para el uso 5 3
exclusivo de los Peatones
C al
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S Car P/B S Car
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P/B
44A
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Ca ll
Ca l
T
S Ca ll
e
P/B
S
Estación de Parada
Av. Ferr ocarril Estación Cisneros
4.12.5 Propuesta de Puestos de Estacionamiento
De acuerdo con el análisis realizado en el presente estudio, se

obtiene que el proyecto requiere de la dotación de 4.511 puestos de
estacionamiento, de los cuales 2352 son para los propietarios y
2.159 para visitantes. Adicionalmente a estos valores se deben
considerar unos 60 puestos para el almacenamiento de taxis dentro
de las Unidades de Actuación Urbanística (minimamente tres
puestos por Unidad de Actuación Urbanística); más otros tres o
cuatro puestos, para los vehículos de los proveedores, con el fin de
resolver el tema del estacionamiento permanente de estos
vehículos sobre la vía y mitigar el impacto negativo que estos
servicios generan sobre la movilidad vehicular y peatonal.
117
En el Anexo 6.1 se presentan en detalle, los cálculos que se han
realizado, y en la Tabla 4.17 se presentan los resultados obtenidos
para cada Unidad de Actuación Urbanística.
Tabla 4.17. Número Requerido de Puestos de Estacionamiento

Manzana UAU Propietarios Visitantes Total
1 82 76 158
2
2 193 177 370
3 97 89 186
3 4 97 89 186
5 97 89 186
6 104 96 200
4 7 91 83 174
8 86 79 165
5 9 173 159 332
10 100 92 192
6
11 115 105 220
12 177 162 339
7
13 173 159 332
8 14 133 122 255
15 24 23 47
9 16 126 115 241
17 86 79 165
18 173 159 332
10
19 226 206 432
Total 2.352 2.159 4.511
4.12.7 Plan de Señalización y Demarcación de las

Intersecciones
Este componente es vital para que la movilidad peatonal y vehicular
sea fluida y ordenada. Por lo tanto, se propone que cada una de las
intersecciones semaforizadas del área de estudio cuente con la
siguiente señalización y demarcación:
Señalización. Comprende la instalación de las siguientes señales

verticales:
118
- Señal Informativa Nomenclatura: Ubicadas sobre las
paredes de las edificaciones o su defecto, en los espacios
de las esquinas de las intersecciones donde se proponen
conformar las bahías de estacionamiento, sobre perfiles
metálicos. Estas deben estar dirigidas hacia el tránsito que
se aproxima por cada vía, para facilitar su lectura.
- Señales Informativas de Destino, las cuales orienten al
usuario para entrar y salir del sector.
- Señal Reglamentaria de Sentidos de Circulación. Se deben
ubicar de manera similar a las señales de nomenclatura,
preferiblemente del lado por donde se aproxima el tránsito
sobre la vía transversal.
- Señal Reglamentaria ”Pare”. Ubicar al menos una señal de
pare, al lado derecho del acceso secundario de las
intersecciones no semaforizadas.
Demarcación. Comprende la demarcación de los siguientes

elementos:
- Cruce Peatonal. Ubicados en los cuatro ramales que
presentan las intersecciones, empleando el rayado tipo
“cebra” con un ancho de al menos tres (3) metros, y
localizados frente a los andenes de la vía transversal, para
dar continuidad a los movimientos peatonales.
- Línea de Pare. Ubicada de manera transversal sobre todos
los carriles de acceso a la intersección, a una distancia de
1,20 m del cruce peatonal.
- Texto de “Pare”, ubicar este texto solo en el acceso de la
vía secundaria de las intersecciones reguladas con señal de
pare, antes de la línea de detención.
- Líneas de carril, las cuales deben ser continuas en un tramo
de 15 m a partir de la línea de detención o de pare, para
indicar que está prohibido cambiar de carril en este tramo.
- Flechas de Uso de Carril. Ubicar en cada carril, una (1) o
dos (2) flechas, que indiquen el uso que se le debe dar a
cada carril por parte de los conductores.
- Zona Antibloqueo. Esta zona que corresponde al área
común de las dos vías que se interceptan, se recomienda
119
demarcar las intersecciones semaforizadas, según el
Manual del Invías, con línea amarilla en forma de un
recuadro con sus dos diagonales, para indicar que está
prohibido que los vehículos se ubiquen sobre está zona, si
efectivamente no pueden cruzar la totalidad de la
intersección, con el fin de evitar que obstruyan el paso de
los vehículos por la vía transversal.
4.12.9 Plan de Señalización y Demarcación de los Tramos

Viales
Para complementar la señalización y demarcación definida para las

intersecciones, así como la indicada para los diferentes
componentes citados anteriormente, se propone incluir la siguiente
señalización y demarcación:
Señalización. Comprende la instalación de las siguientes señales

verticales:
? Señalización informativa sobre la localización de sitios de
parada para los diferentes servicios de transporte.
? Señalización Reglamentaria, para prohibir el estacionamiento
sobre la vía pública.
Demarcación. Comprende la demarcación de los siguientes
elementos:
? Líneas de carril, empleando líneas blancas discontinuas, las
cuales deben separar los carriles de circulación y las bahías de
estacionamiento.
? Flechas de uso de carril acompañada de la señal de “prohibido
parquear”, en todas las vías del área de estudio.
4.12.10 Programa de Capacitación y Divulgación

del Plan de Movilidad
Es claro que si no existe un programa de capacitación que involucre

a todos los actores del problema es muy difícil el logro de los
objetivos propuestos. Por lo tanto se propone un programa de
120
capacitación dirigido a: conductores de vehículos particulares,
carga, transporte público, taxis y motos, así como a peatones,
comerciantes, empleados, propietarios y administradores de
parqueaderos, vendedores ambulantes y habitantes en general,
sobre los diferentes aspectos que inciden de manera significativa
sobre la efectividad de la puesta en funcionamiento del plan, el cual
contemple los siguientes aspectos:
Normas de Tránsito
? Relaciones Humanas
? Buen Trato del Cliente
? Información sobre los productos y servicios que se ofrecen en el
sector y sus alrededores
? Presentación personal
? Divulgación del Plan de Movilidad propuesto para el sector
? Localización de los sitios de estacionamiento sobre la vía y
fuera de ésta
? Modo como se espera empiece a prestar el servicio de
transporte público colectivo, en taxis y de carga, dentro del área
de estudio.
El fundamental elaborar un programa de divulgación del plan a

través de los diferentes medios de difusión liderado por los
comerciantes del sector, empezando por todo el personal que
labora en el área de estudio. La información a difundir debe
contemplar los productos y servicios que se ofrecen en la zona.
4.12.11 Programa de Seguridad
Este programa contempla por un lado obras de infraestructura

relacionadas con el mejoramiento de la iluminación en todas las
vías del área de estudio, así como el servicio de la seguridad
privada con la cual cuentan normalmente los centros comerciales.
4.12.12 Programa de Seguimiento, Evaluación y Control
Finalmente se requiere de un programa que permita realizar la

evaluación periódica de la operación del plan de movilidad
propuesto, para efectos de hacer los ajustes que vaya requiriendo
en el tiempo.
121
4.13. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Del análisis realizado al sector de Guayaquil, se concluye que la

demanda de tránsito que va a generar el proyecto urbanístico sobre
la red vial del sector, puede ser atendida en buena medida por la
capacidad que presentan dichas vías ya que estas poseen una
sección transversal de tres carriles cada una; es importante
considerar que desde la propuesta de movilidad para el plan parcial
se considera necesario que los tres carriles estén libres para la
circulación de los vehículos automotores.
Sin embargo, se plantea la localización de paradas sobre la vía,

solo para el descenso de pasajeros que llegan en taxi, en vehículo
particular, y para el servicio de transporte escolar. También se
plantean sobre la vía, sobre el carril derecho, paradas para el
servicio de transporte público colectivo, las cuales deberán estar
debidamente señalizadas y demarcadas, incluyendo la señalización
informativa sobre las rutas que prestan el servicio en el sector, en
cuanto a rutas, recorridos, sitios de integración con los otros modos
y modalidades de transporte; sitios de interés, tarifas, horario de
servicio e intervalos de paso.
Adicionalmente se plantea que el ascenso de pasajeros al servicio

de transporte en taxi se realice dentro del área de parqueadero de
cada Unidad de Actuación Urbanística, para lo cual se requiere
dotar de al menos tres puestos de estacionamiento para taxis, así
como de una plataforma para el abordaje de los pasajeros.
Además cada Unidad de Actuación Urbanística debe prever

espacio de estacionamiento dentro de la edificación para tres o
cuatro vehículos de los proveedores que resuelvan el tema del
abastecimiento para los desarrollos comerciales, industriales y de
servicios que se localizan dentro de cada una de ellas.
Para la movilidad peatonal se plantea la construcción de andenes

con dimensiones adecuadas según los parámetros urbanísticos
planteados por el Manual de los elementos constitutivos del
espacio público e incorporados por el plan parcial en su propuesta;
además de la construcción de bulevares peatonales al interior de
las manzanas, entre las Unidades de Actuación Urbanística que se
plantean por el plan y los cuales se integran con el Boulevard
peatonal del Sistema Metro localizado sobre la Calle 46 (Maturín),
122
así como con la Estación Cisneros del Metro y la Estación de
Parada del sistema Metroplús a construir sobre la Avenida
Ferrocarril entre las Calles 48 y 49.
Por ultimo y entendiendo que el plan parcial parte de la noción de

sistema y por ende de complementariedad, la correcta interacción
entre los diferentes componentes de este garantizan el óptimo
funcionamiento de cada uno de los componentes, garantizado con
esto el desarrollo inmobiliario de unidades optimas desde la
edificación, articuladas desde el espacio público y sostenibles
ambiental y económicamente y eficientes desde su sistema de
movilidad.
123
CAPÍTULO V
ESTUDIO AMBIENTAL
PARA EL POLÍGONO Z3-R3.
5.1. Introducción.
La generación de un diagnóstico ambiental en cualquiera de las

diferentes zonas de la ciudad, es un ejercicio que debe ir más allá
que una preocupación por los recursos “naturales” y su estado, para
abordar una dimensión de la planeación y gestión ambiental. Las
interacciones e interrelaciones de los recursos naturales, el territorio,
y la comunidad, donde estos se soportan, hace que se constituya
una mixtura compleja, que debe ser analizada a la luz de los
factores que producen las demandas sobre estos recursos
124
naturales, creando los problemas ambientales en esa determinada
zona.
Es por esto que el diagnóstico ambiental que se propone, más que
un documento que condense datos críticos de carácter ambiental,
debe ser entendido como el producto de una evaluación ambiental
y territorial, que permite establecer de manera detallada, la línea
base en relación a los recursos agua, aire, suelo, y al ordenamiento
de la zona, y a su vez, genera recomendaciones a tener en cuenta
para desarrollar e intervenir en Guayaquil, mitigando desde la
urbanística algunos de los impactos y efectos ambientales
negativos que se causen por factores propios de la dinámica zonal,
y que aportarán a la construcción del plan parcial.
El diagnóstico ambiental se desarrolló con base en un análisis

minucioso de las características ambientales y territoriales más
significativas del Polígono Z3-R3 antes de la intervención del plan
parcial, para que sean tenidas en cuenta en la fase de ejecución del
mismo, reseñando las medidas de manejo y mitigación que son
pertinentes.
Como complemento al plan de mejo ambiental de plan parcial se

presentan recomendaciones para el manejo paisajístico en relación
con el componente forestal.
5.2 Marco Conceptual y Metodológico.
5.2.1 Objetivos.
? Elaborar la caracterización Ambiental para los recursos agua,

aire, suelo, en el Polígono Z3-R3 de la ficha normativa del POT
de Medellín.
? Generar la línea base a partir de la caracterización,

identificando los impactos ambientales negativos, positivos,
potenciales y reales.
? Definir las medidas de manejo y mitigación de los impactos

identificados, que permitan el normal desarrollo de las
125
actividades del proyecto, sin deteriorar el entorno y los
recursos naturales.
? Definir recomendaciones para el manejo ambiental y

paisajístico dentro del territorio donde se desarrollará la
intervención del plan parcial.
5.2.2 Delimitación del Área de Estudio
El polígono Z3-R3, se encuentra localizado en la zona Centro-

Oriental de la ciudad, posee una superficie de 11.27 hectáreas y
abarca un sector del barrio Guayaquil.
Su delimitación comprende las carreras 54 (Cúcuta) a 57 (Avenida el

Ferrocarril), entre calles 44 (Avenida San Juan) a calle 48 (Avenida
Pichincha).
Figura 1. Localización del área de estudio en el centro de Medellín.
126
5.2.3 Antecedentes Normativos en Materia Ambiental.
En el marco de la política nacional el decreto 1507 del 98,

reglamenta las disposiciones referentes a planes parciales,
haciendo referencia al diagnostico ambiental, que en su artículo 14
establece:
“El diagnóstico debe partir de la evaluación de las

políticas y estrategias de ordenamiento, de los sistemas
estructurantes de la ciudad que influyen sobre el
desarrollo del área del plan parcial, de sus condiciones
ambientales, de infraestructura y de espacio público y del
uso, forma de ocupación...”
Ya en el marco municipal, el desarrollo del diagnostico ambiental se

determina en el Decreto Municipal 1212 de 2000, que su artículo 21,
numeral 5. 5, establece:
“Manejos ambientales especiales: en los planes de

renovación, redesarrollo, consolidación y conservación,
será necesaria la definición de una propuesta genérica
de manejo sobre el control de los posibles impactos
ambientales…”
Adicionalmente los parámetros que se contemplan dentro del

diagnostico ambiental del plan parcial de guayaquil coinciden con
las políticas y lineamientos del Plan de ordenamiento territorial de
Medellín reglamentado por el acuerdo 062 de 1999:
? Se ajusta al modelo de ocupación territorial: Un crecimiento

orientado hacia adentro, con énfasis en las zonas centrales
próximas al río dotadas de excelente infraestructura, que
experimentan actualmente procesos de estancamiento,
degradación o subutilización (artículo 11).
? Un centro tradicional y representativo con recuperada

calidad y significación, mediante proyectos e intervenciones
estratégicas a su interior y en su periferia (artículo 11).
? Una ciudad con una racional mezcla de usos que permite

distribuir equitativamente en el territorio las actividades
127
productivas, comerciales y de servicios, los equipamientos
comunitarios y la vivienda (artículo 11).
? Valorar el medio natural como elemento estructurante

principal del ordenamiento territorial y componente esencial
del espacio público (artículo 12, objetivo 2).
? Convertir el espacio público en el elemento principal del

sistema estructurante urbano, factor clave del equilibrio
ambiental y principal escenario de la integración social y la
construcción de ciudadanía (artículo 12, objetivo 3).
5.2.4. Metodología de Trabajo.
Las potencialidades de ocupación del territorio dependen en un alto

porcentaje de las condiciones ambientales que éste posee, por
tanto, mediante el análisis de aspectos tales como recurso hídrico,
suelo, la flora, el aire y el ruido; se pretende identificar:
? Las condiciones ambientales existentes en los predios del

polígono Z3-R3.
? Evaluar los impactos ambientales a los que se verá sometida

la futura población que transitará o desarrollará sus
actividades comerciales y productivas esta área.
? Definir las restricciones ambientales existentes para el

desarrollo urbanístico propuesto por el plan parcial.
? Plantear las medidas ambientales pertinentes para dar

cumplimiento a la legislación vigente.
Para lograr lo anterior, se inicio haciendo una recopilación de la

información secundaria de la zona objeto, en los diferentes centros
de documentación ambiental de la ciudad. (Área Metropolitana del
Valle de Aburrá, Biblioteca Universidad de Medellín, Centro de
Estudios del Hábitat, Planeación Municipal, Biblioteca Universidad
de Antioquia).
128
Ya en campo, contrastando la información secundaria, se realiza un
recorrido de reconocimiento del polígono, identificando los
diferentes usos del suelo por actividad económica e identificando
los aspectos e impactos ambientales, negativos, positivos,
potenciales y reales, de las actividades propias del territorio, para
establecer una priorización y generar así las recomendaciones
adecuadas.
Esta caracterización tiene en cuenta las condiciones particulares del

área a intervenir, así como los esfuerzos de gestión ambiental
realizados hasta ahora, y las políticas establecidas en otras esferas
de la gestión del desarrollo territorial.
Además permite la consolidación del diagnóstico, que se apoya en

un reconocimiento de la zona, de las actividades comerciales y de
producción propias de ésta y sus alrededores y del flujo vehicular;
esto para establecer mecanismos de control y seguimiento, así
como un esquema operativo necesario para la intervención en el
sector, que sea ambientalmente conveniente.
La noción de lo público como espacio donde interactúan los

ciudadanos para la definición de sus intereses colectivos, es el
principio de la generación de las recomendaciones que surgen del
diagnóstico, ya que la ejecución del plan parcial es un asunto que le
compete no sólo a los promotores y/o ejecutores, sino a la
comunidad toda, y ello sólo es posible a partir del análisis acorde a
la realidad ambiental de la zona, bajo principios de responsabilidad
y ética ambiental.
La secuencia analítica del estudio ambiental, se estructura partir de

tres fases, así:
? Fase I – Levantamiento y recopilación de la información:

Compilación de la información secundaria y trabajo de campo
para recoger información primaria. Se levanta la línea base,
correspondiente al estado actual del predio y su entorno,
realizando para tal fin, el siguiente levantamiento de
información:
? Muestreos para determinar contaminación por ruido
129
? Recopilación de información de muestreos para
determinar contaminación por fuentes móviles (vehículos)
y fijas.
? Chequeos para determinar contaminación visual.
? Chequeos para determinar olores ofensivos.
? Identificación de infraestructura urbana que por el tipo de
actividad económica que desarrolla genera presión en el
recurso suelo
? Identificación del recurso hídrico
? Identificación de la vegetación arbórea y arbustiva.
? Fase II- Caracterización, integración y análisis de la

información: Incluye valoración de la información, evaluación
y priorización de los impactos ambientales determinados en la
zona, que pueden incidir en el desarrollo y posterior
aprovechamiento colectivo y disfrute de la intervención.
? Fase III - Elaboración diagnóstico ambiental: Define el

estado actual del medio ambiente en el Polígono definido
como Z3-R3, restricciones de uso y determinantes
ambientales para la ocupación del territorio, según recurso
natural analizado. En esta fase igualmente se establecen las
recomendaciones para el manejo ambiental y paisajístico de la
intervención, durante y después de su ejecución.
5.3 Generalidades del Componente

Físico Ambiental en el Polígono.
5.3.1 Clasificación del Suelo.
Según la ficha resumen de normativa urbana (acuerdo 23 de 2000),

el suelo del polígono esta clasificado como suelo urbano y posee un
tratamiento de renovación1, es decir, “la transformación de zonas
que cumplen un papel fundamental en la consolidación del modelo
de ciudad y en el cumplimiento de los objetivos del mismo,
1
Ver artículo 158 del Acuerdo 62 de 1999.
130
aprovechando al máximo el potencial que se deriva de su
localización estratégica en la ciudad y sus excelentes condiciones
de infraestructura y accesibilidad, promoviendo procesos de
aprovechamiento intensivo del suelo, racional densificación y
mezcla de usos, descongestión del tráfico urbano, mejoramiento
integral de vida de los moradores, y de ser el caso, conveniente
rehabilitación de los bienes históricos y culturales”.
En el polígono de planeamiento no se encuentran áreas definidas

por el Plan de Ordenamiento Territorial –POT, de Medellín (acuerdo
062 de 1999), como suelo de protección, o áreas de importancia
ambiental.
5.3.2 Sistema de Servicios Públicos.2
Este polígono cuenta con una buena cobertura de servicios

públicos, tal como lo indican los conceptos de disponibilidad
emitidos para el plan parcial por EPM. Cualquier demanda de las
modalidades que de éstos se requiera, para la implementación
específica de desarrollos inmobiliarios permitidos en las unidades
de gestión que defina el plan parcial, debe realizarse directamente
ante las Empresas Publicas de Medellín por parte de los
interesados.
Para las redes de acueducto y alcantarillado se debe consultar la

disponibilidad de la oferta y la capacidad de sus redes, para
considerar si se requiere o no de la restitución de las mismas.
El servicio de aseo (recolección, transporte y disposición final de

residuos sólidos domésticos) y barrido de calles, es prestado por las
Empresas Varias de Medellín-EEVVM-, en los horarios y rutas
establecidos por la empresa para zonas comerciales de la ciudad.
2
Se anexan certificados de disponibilidad de servicios públicos emitidos por EPM.
131
5.3.3. Vías de Acceso.
TABLA 5.1 CARACTERIZACIÓN VIAL DEL POLÍGONO

CARACTERISTICAS CARACTERISTICAS
VÍA JERARQUÍA
VIALES ENTORNO (USOS)3
Calle 44 – Avenida
Arteria principal Alto tráfico vehicular
San Juan
Bodegas de reciclaje,
Calle 44ª Vía colectora Bajo tráfico vehicular en su mayoría plástico
de alta densidad
Bajo tráfico vehicular,
pero ocupación indebida
Calle 45- Amador Vía colectora Aserríos
por estacionamiento de
vehículos pesados.
Bajo tráfico vehicular,
pero ocupación indebida Aserríos, comercio al
Calle 45ª - Padilla Vía colectora
por estacionamiento de por mayor de calzado
vehículos pesados.
Zona comercial
Paralela a la línea B del (misceláneas y
viaducto del Metro, única depósitos de
Calle 46 – Maturín Arteria menor
vía del polígono materiales), presencia
arborizada de ventas
estacionarias
Mediano tráfico Zona comercial
vehicular y ocupación (misceláneas,
Calle 48 – Pichincha Vía colectora
indebida por parte de ferretería y depósitos
ventas estacionarias. de material)
Mediano tráfico
Comercio al granel,
vehicular y ocupación
Carrera 54 – Cúcuta Vía colectora hilanderías, retacerías
indebida por parte de
y textiles
ventas estacionarias.
Mediano tráfico Bodegas de reciclaje y
Carrera 55 – vehicular y ocupación parqueaderos,
Vía colectora
Tenerife indebida por parte de Concentración de
ventas estacionarias. indigencia
Carrera 56 –
Vía colectora Bajo trafico vehicular Aserrios
Faciolince
Depósitos de
Carrera 57 –
materiales,
Avenida del Arteria principal Alto tráfico vehicular
comercialización de
Ferrocarril(*)
madera
*: Adquirirá la condición de Vía Troncal de transporte público con la entrada en operación del SITMM
3
Estas características están determinadas por la actividad económica predominante en la vía, y sus dinámicas, observadas
en la actividad de campo.
132
5.4. Línea Base
La línea base se determinó con el levantamiento de información en

campo (inspección ocular) y confrontación con información
secundaria de la zona de estudio. La línea base, permitió analizar
las condiciones actuales del polígono y de su entorno, en materia de
recursos naturales y medio ambiente.
5.4.1. Recurso Aire
5.4.1.1. Análisis de la calidad del aire
Dada la estratégica ubicación del polígono de estudio, se hace

necesario, realizar un análisis de calidad del aire que indique cual es
el estado de este recurso y que permita generar recomendaciones
adecuadas y viables para el mejoramiento de sus condiciones
ambientales.
Para esto se realizo una investigación de los estudios realizados por

diferentes entidades, que pudieran tener incidencia sobre el área de
estudio. A continuación se presentan los más importantes:
? Reportes de calidad del Aire en el Valle de Aburrá

REDAIRE
Vale aclarar que REDAIRE no tiene una estación de monitoreo

ubicada específicamente dentro del predio del polígono, por lo cual
se tiene en cuenta la estación más cercana, que es la ubicada en el
Edificio Miguel de Aguinaga.
Los datos a continuación se refieren a las mediciones realizadas en

el cuatrimestre 1 del 2004, publicados en el boletín REDAIRE (Red
de vigilancia de la calidad del aire). Estos corresponden a las
mediciones de Partículas suspendidas totales (PST), partículas
respirables menores de 10micras (PM10), dióxidos de azufre y
óxidos de nitrógeno.
133
TABLA 5.2. CONCENTRACIÓN DE PST Y PM10 CUATRIMESTRE 1 DEL
2004 (µm/m3 a condiciones de referencia) EN LA ESTACIÓN CENTRO DE
MEDELLÍN MIGUEL DE AGUINAGA
PST PM10
Promedio cuatrimestre 103 66
Cantidad de datos 37 35
Desviación estándar 24 20
Valor máximo 150 119
Valor mínimo 58 26
NVSND 0 0
NVSNA 21 26
NVSND/Cantidad datos (%) 0 0
NVSNA/Cantidad datos (%) 57 74
? NVSND: Numero de veces que supera la norma diaria (400 µm/m3 para
PST y 150 µm/m3 para PM 10 (USA).
? NVSNA Numero de veces que supera la norma anual (100 µm/m3 para PST
y 50 µm/m3 para PM 10 (USA).
Los resultados de material particulado en suspensión y material

particulado respirable (PM10) muestran algunos valores superiores a
la norma anual, sobre todo para material particulado respirable
(PM10), esto debido al alto flujo vehicular que se presenta en la
zona, sin embargo no se supera la norma diaria.
TABLA 5. 3. RESULTADOS EN PORCENTAJE DE CADA UNA DE LAS

CATEGORÍAS ATMOSFÉRICAS DEFINIDAS EN EL ICA (índice de calidad
ambiental,), PARA LOS DATOS DE CONCENTRACIONES DIARIAS DE PST
EN LA ESTACIÓN CENTRO MIGUEL DE AGUINAGA
Categoría atmosférica
Buena 43
Aceptable 57
Inadecuada 0
Mala 0
Pésima 0
Critica 0
Total (%) 100
Según esta categorización la estación centro edificio Miguel de

Aguinaga, a pesar del la evidente contaminación por fuentes
móviles que presenta, aún se encuentra en una categoría
atmosférica entre buena y aceptable.
134
TABLA 5. 4. CONCENTRACIONES DE DIÓXIDO DE AZUFRE Y ÓXIDOS DE
NITRÓGENO EN LA ESTACIÓN CENTRO DE MEDELLÍN MIGUEL DE
AGUINAGA (µm/m3 a condiciones de referencia)
SO2 NO2
Promedio Aritmético del periodo 20 50
Cantidad de datos 25 32
Desviación estándar 18 12
Valor máximo 59 85
Valor mínimo 0 27
Muestras reportada como N.D 7
Según los resultados obtenidos las concentraciones de estos gases

son bajas, sin embargo siguen siendo superiores los óxidos de
nitrógeno. Ninguna de las mediciones sobrepasa la norma diaria de
400 µm/m3 ni la norma anual de 100 µm/m3, lo que indica que no se
presentan problemas graves de contaminación de aire por estos
contaminantes.
? Reportes de calidad del Aire (monóxido de carbono) en

el Valle de Aburrá REDAIRE
Tomando la información secundaria proveniente de la investigación

efectuada por REDAIRE para la Secretaria de Medio Ambiente del
Municipio de Medellín en Julio – Agosto de 2004, se tiene:
TABLA 5. 5. INVESTIGACIÓN CALIDAD DEL AIRE EN EL CENTRO DE

MEDELLÍN. REDAIRE, 2004.
CALIDAD
NIVEL MEDIO DE
ZONA ATMOSFÉRICA
DIRECCIÓN MONÓXIDO DE
CUADRICULA SEGÚN ÍNDICE
CARBONO (CO)
PSI
2-1 Carrera 54 # 46-15 6,16 ppm Aceptable
5-11 San Juan, esquina 3,75 ppm Buena
BANCAFE
8-11 Esquina Calle 44 A con 3,40 ppm Buena
Ferrocarril
8-12 Calle 45 # 55-31 4,05 ppm Buena
8-13 Calle 45 con Carrera 55 0,78 ppm Buena
8-14 Sobre separador vial de 6,96 ppm Aceptable
Ferrocarril entre calles 45 A
y 45
10-3 Avenida Ferrocarril # 46-19 3,14 ppm Buena
135
CALIDAD
NIVEL MEDIO DE
ZONA ATMOSFÉRICA
DIRECCIÓN MONÓXIDO DE
CUADRICULA SEGÚN ÍNDICE
CARBONO (CO)
PSI
10-4 Esquina de Carrera 56 con 2,45 ppm Buena
Calle 48
En general para el polígono de estudio, se presentan

concentraciones por debajo de 4 ppm, encontrándose dentro de la
categoría buena, según el índice de calidad del aire para el
monóxido de carbono.
En general las diferentes manzanas del polígono, presentan

promedios de concentración de CO bajos, las zonas conformadas
por el sector comercial-institucional de la Plazoleta de Cisneros y las
carreras Cúcuta, Tenerife entre calles 44 A y 46, Maturín, contrario a
lo que podría esperarse, presentan niveles bajos de CO, esto
debido a ser áreas con espacios abiertos y de alto flujo peatonal,
que a pesar de estar aledañas a vías principales como lo son la
Avenida San Juan o la Avenida el Ferrocarril, permite la dispersión
de las emisiones de CO por la acción de los vientos y el flujo rápido
que se presenta en ésta vía.
Imagen 1.
Fuentes Móviles, principal
causa de la contaminación
del aire en el sector.
? Olores Ofensivos.
Se presenta una zona claramente definida, ubicada en la carrera 55

Tenerife, entre las calles 45 Amador y 45 A Padilla, donde la
concentración de olores ofensivos es fácilmente perceptible por el
136
olfato humano. Tales olores son producto de la materia orgánica en
descomposición (heces humanas) y la mala disposición de residuos
sólidos domésticos, que se acomodan en las esquinas en pequeños
arrumes de bolsas plásticas, en horarios diferentes a los que el
servicio de recolección de empresas varias es prestado en la zona.
Esto igualmente incrementa la población de vectores como moscas
y roedores, generando condiciones de insalubridad.
Fotografía 2.
Olores ofensivos. Carrera 55
Tenerife, entre las calles 45
Amador y 45 A Padilla.
5.4.1.2. Análisis de Ruido
? Proveniente de Información secundaria.
Se toma inicialmente información de carácter secundario como

referencia para determinar la calidad del aire en cuanto a ruido en la
zona objeto de estudio. Tal información corresponde a la
investigación realizada por REDAIRE para la Secretaria de Medio
Ambiente del Municipio de Medellín, entre el 23 de Julio y el 01 de
Agosto de 2004 y entregada a esta entidad el pasado mes de
Noviembre del año en curso.
La información utilizada para el análisis fue tomada en una jornada

intensiva de registro realizada durante 10 días consecutivos, entre el
23 de Julio y el 01 de Agosto de 2004, las 24 horas del día, en
cuatro franjas horarias en el centro de la ciudad de Medellín. El área
definida para el estudio comprendió aproximadamente un cuadrado
de 2 Km. por 2 Km. en el centro de la ciudad de Medellín, área que
cubre básicamente la zona definida por la Secretaría de Tránsito y
137
Transporte como Zona Amarilla o Anillo Central de la ciudad. El
área fue ampliada hacia el Noroccidente para incluir parte del Río
Medellín y zonas institucionales y residenciales dentro del estudio.
El área definida para el estudio se dividió en zonas de

aproximadamente 24 hectáreas con continuidad territorial y cada
zona en cuadriculas de 154 m por 154 m, donde se trató de buscar
similitud por usos residenciales, comerciales, institucionales,
industriales o de infraestructura. Cabe precisar que es imposible en
el centro encontrar delimitaciones claras entre estos usos, pues la
ciudad y en especial el Centro de Medellín se han caracterizado por
un desarrollo mezclado en los usos del suelo. Se procuró así dar
una zonificación que le incremente la eficiencia al plan de muestreo.
Así pues, el polígono Z3-R3, objeto de estudio para este diagnóstico

ambiental, se encuentra repartido en cuatro de las diez zonas en las
que se dividió el área objeto de investigación, a saber: zona 2, zona
5, zona 8 y zona 10, así:
138
Polígono z3-R3
Figura 2. Delimitación de las zonas de muestreo
Dentro del Polígono Z3-R3 se realizaron mediciones de ruido en los

siguientes puntos:
139
TABLA 5. 6. PUNTOS DE MUESTREO.
ZONA CUADRICULA DIRECCIÓN

2 1 Carrera 54 # 46-15
5 11 San Juan, esquina BANCAFE
8 11 Esquina Calle 44 A con Ferrocarril
8 12 Calle 45 # 55-31
8 13 Calle 45 con Carrera 55
8 14 Sobre separador vial de Ferrocarril entre calles 45 A y
45
10 3 Avenida Ferrocarril # 46-19
10 4 Esquina de Carrera 56 con Calle 48
Para la determinación de los niveles de ruido en cada una de las

anteriores cuadriculas, se tomaron muestras de cincuenta minutos
durante los cuales se registra una medición por minuto y luego los
valores se promedian según franja horaria y posteriormente por
punto de muestreo, así:
TABLA 5.7. RESULTADOS DE LAS MEDICIONES EFECTUADAS.

INVESTIGACIÓN SOBRE LA CALIDAD DEL AIRE EN EL CENTRO DE
MEDELLÍN. REDAIRE, 2004.
Zona 2, Cuadricula 1
Carrera 54 # 46-15
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00 – 23:00 – 3:00
15:00 21:00
Nivel Promedio de 66,9 76,2 76,4 57,6
Ruido
San Juan, Esquina BANCAFE
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00 – 23:00 – 3:00
15:00 21:00
Ruido
Esquina Calle 44 A con Ferrocarril
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00 – 23:00 – 3:00
15:00 21:00
Ruido
140
Calle 45 # 55-31
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00 – 23:00 – 3:00
15:00 21:00
Ruido
Calle 45 con Carrera 55
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00- 21:00 23:00 – 3:00
15:00
Ruido
Sobre Pasacalle de Ferrocarril entre calles 45 A y 46
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00- 21:00 23:00 – 3:00
15:00
Ruido

Av. Ferrocarril # 46-19
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00 – 23:00 – 3:00
15:00 21:00
Ruido

Esquina Carrera 56 con Calle 48
Franja Horaria 5:00 – 9:00 11:00 – 17:00 – 23:00 – 3:00
15:00 21:00
Ruido
Para los puntos estudiados, se encuentra que los niveles de ruido

promedio superan la norma ambiental colombiana, que se aplica
considerando el área del polígono como un área comercial
generalizada, todo esto debido a la mixtura en el uso del suelo en el
centro de la ciudad. De acuerdo a la norma4, en una zona
comercial se establecen como límites permisibles de ruido, los
siguientes:
4
Resolución 08321 de 1983, Capitulo II. Del Ministerio de Salud.
141
? Periodo Diurno (entre las 7:00 AM a 9:00 PM): 70 dB.
? Periodo Nocturno (entre las 9:00 PM a 7:00 AM): 60 dB.
Las tablas muestran que las franjas de 5:00 – 9:00 y de 11:00 –

15:00 presentan los valores más altos y las franja de 23:00 – 3:00 los
valores más bajos.
La medición de niveles de ruido más bajos puede explicarse debido

a la disminución de las actividades que se generan en el sector del
centro, básicamente el comercio y las labores de oficina que
acompañadas de la disminución del flujo vehicular, lo que hacen
asemejarse a una zona de calma y tranquilidad. Basados en las
mismas consideraciones podemos decir que los niveles más altos
de ruido se deben al aumento de personas que se acercan al centro
buscando el comercio o los sitios de trabajo, así mismo el flujo
vehicular se incrementa.
De las Tablas se aprecia que los niveles de ruido más bajos

corresponden a la zona 8, Calle 45 con Carrera 55 y que de acuerdo
con la norma ambiental colombiana no debería exceder los 70dB(A)
para el periodo diurno; de igual forma podemos observar que los
niveles más altos corresponden a la zona 8, Sobre Pasacalle de
Ferrocarril entre calles 45 A y 46, sector caracterizados por el alto
flujo vehicular que se genera en estas vías, y la concentración de
paradas de medios de transporte de servicio público que
incrementa las fuentes emisoras de ruido. Adicionalmente y debido
a las entidades comerciales, institucionales que se encuentran, se
observa el aumento de venteros en la zona.
3. 4.
Fotografía 3. Fuentes móviles, causantes de los altos niveles de ruido.

Fotografía 4. Venteros ambulantes y voceadores incrementan los niveles de ruido en el polígono.
142
Mapas de distribución según franja horaria.
? Franja Horaria de 05:00-09:00
Los valores medidos en la franja de 05:00 a 09:00 de la mañana

oscilaron en promedio entre 57,4 y 82,7 dB(A) en todo el polígono
Z3-R3 de la ciudad de Medellín. Observando el mapa de isolíneas
de distribución de la variable ruido (Figura 3), se puede concluir que
existen altos niveles de concentración de ruido en los sectores
aledaños a vías principales del centro de la ciudad como lo son la
Av. del Ferrocarril.
Los niveles de ruido máximos y que superan los 80 dB(A) se

encontraron en el sector de la avenida el ferrocarril y San Juan
sector de Cisneros (Plazoleta Cisneros, construcción de la biblioteca
temática5), esta zona del centro de la ciudad es critica ya que es
una zona rodeada de vías con gran flujo vehicular que incrementa la
intensidad del ruido en este sector.
De acuerdo con la norma ambiental colombiana en materia de ruido

se tiene que para periodos diurnos, en una zona comercial se debe
tener un nivel máximo de 70 dB(A) lo cual al parecer no se esta
cumpliendo en esta franja horaria ya que los niveles de ruido
superan los 70 dB(A) llegando a valores críticos por encima de los
80 dB(A). Es necesario aclarar que el centro de la ciudad de
Medellín es un área mixta por su variada actividad.
Por ello no se puede ser tan exhaustivo en la aplicación de la norma,

sin embargo se puede afirmar que niveles superiores a 70 dB(A) en
el horario diurno superan la normatividad colombiana ya que este es
el máximo permisible contemplado en ella.
5
Para el momento en el cual se desarrollo el estudio ambiental este proyecto estaba en construcción, en el planteamiento
urbanístico del plan se reconoce su existencia e importancia para el área de influencia del plan.
143
Figura 3. Distribución espacial e Isófonas de la variable ruido en el centro de la
ciudad de Medellín Franja Horaria de 05:00-09:00.
144
Los valores medidos en la franja de 11:00-15:00 oscilaron en

promedio entre 62,4 y 78,3 dB(A) en todo el polígono Z3-R3 de la
ciudad de Medellín.
Los niveles de ruido máximos se encontraron entre 75,3 y 78,3

dB(A) en la zona de: la Av. Ferrocarril en intersección con la Cll. San
Juan. Se define entonces el incumplimiento de la norma en este
sector del centro de la ciudad superándola de manera categórica
como se observa claramente en la Figura 4
Se debe destacar que para esta franja horaria se tienen valores

altos de la variable ruido en más lugares del centro de la ciudad, ello
se puede observar claramente en 4.
En esta figura se puede apreciar que el ruido en el polígono de

estudio se concentra sobre vías con mayor afluencia vehicular como
lo son: la Av. Ferrocarril desde el nivel del Palacio de Exposiciones
hasta la Cll. 49, y la Cr. 54 (Cúcuta) desde la Cll. 48 (Pichincha) hasta
la Av. Oriental; presentando niveles de ruido alrededor de 72 dB(A).
En el resto del polígono por ejemplo: los alrededores de la Estación

Metro Cisneros, y la zona de la Cll. 45 A entre la Cr. 54 y Cr. 55, en
los que se esperaba un bajo nivel de ruido por la poca afluencia
vehicular, se obtuvieron valores de 70 dB(A).
145
ciudad de Medellín Franja Horaria de 11:00-15:00
146
Los valores medidos en la franja de 17:00-21:00 oscilaron en

promedio entre 66,8 y 82,01 dB(A) en todo el polígono, Figura 5 Los
niveles de ruido máximos se encontraron entre 72 y 82 dB(A) en el
sector delimitado de occidente a oriente por la Av. Ferrocarril hasta
la Cll. 44 y de sur a norte de la Cll. 44 San Juan a la Cll. 48
Pichincha, presentándose un nivel máximo de 82,1 dB(A) en el
sector del Separador de la Av. Ferrocarril.
En la mayoría de los casos descritos anteriormente se sobrepasa el

límite máximo establecido en la norma colombiana de 70dB(A) para
las zonas comerciales, siendo este un síntoma alarmante desde el
punto de vista ambiental.
147
148
Los valores medidos en la franja de 23:00–03:00 oscilaron entre 49,6

y 70,7 dB(A) en todo el polígono. Observando los mapas de
isolíneas de distribución de la variable ruido Figura 6 se puede
concluir que existe una gran concentración de ruido en sectores
aledaños a vías principales.
Los niveles de ruido máximos se encontraron en los alrededores del

pasacalle de la Av. Ferrocarril con calles 45 A y 46, con valores de
70 dB(A).
Valores entre 60 y 68 dB(A) fueron encontrados en las siguientes

zonas: De sur a norte de la Cll. 44 San Juan a la Cll. 46A y de
occidente a oriente de la Cr. 54 a la Av. Ferrocarril, el recorrido de la
Cll. San Juan desde la Av. Ferrocarril hasta la Av. Oriental, como se
puede observar en 6.
En las zona de Pichincha se encontraron los menores niveles de

ruido, presentándose valores menores de 50 y hasta 58 dB(A).
149
150
? Proveniente de Información primaria.
La anterior información se confronto para este diagnóstico en el

polígono Z3-R3, teniendo en cuenta los mismos puntos de la
investigación de REDAIRE. Vale la pena aclarar que las mediciones
se efectuaron la última semana de diciembre, época donde el
sector recibe masivamente personal flotante a razón de la
temporada de compras de fin de año, lo que presume una
alteración del entorno y una afectación en la medición, representado
en un margen de error en las mediciones, de más o menos 3dB.
Se utilizo un sonómetro general marca QUEST, opción de precisión

tipo 2 (usos generales), modelo 2100. El cual muestra el nivel de
presión sonora instantáneo en decibeles (dB), lo que normalmente
se conoce como nivel de sonido, sus características principales son:
Intervalo de medición de 30 a 140 dBA, modo de respuesta rápida y
Modos de Ponderación "A" y "C".
Figura 7.
Sonómetro marca QUEST, usado
en las mediciones de ruido.
El plan de muestreo se realizó en varias etapas, definidas así:
1. Etapa de Preparación.
De acuerdo con los aforos del Departamento de Tránsito y

Transporte de la ciudad de Medellín (Aforo vehicular, 1997) se
definieron tres franjas horarias de cuatro horas de duración cada
151
una. Las tres reflejan las horas de mayor tránsito (5:00-9:00, 11:00-
15:00, 17:00–21:00). Se Identifico el área de estudio y los puntos de
muestreo.
2. Etapa de Reconocimiento.
En esta etapa el trabajo constó de dos días de recorrido para el

reconocimiento de todos los puntos en los cuales se realizará la
toma de la muestra.
3. Etapa de Muestreo en Campo
Comprende el muestreo con sonómetro, desarrollado en el polígono

Z3-R3 y en los puntos definidos luego del reconocimiento de
campo, dadas las características de confluencia vial y comercio
intensivo. La toma de datos se realizó durante tres días, en un
muestreo por dos franjas horarias. En cada punto, según franja
horaria, se toma una muestra de quince minutos durante los cuales
se registra una medición por minuto para ruido, esto con el fin de
conocer un promedio, se registran las observaciones de carácter
inusual que pudieran afectar el estudio.
En la franja de 23:00 a 3:00 no se efectuaron mediciones, ya que se

consideró innecesario dado las características fácilmente
predecibles de un sector comercial en horario no efectivo de
trabajo.
Los resultados registrados fueron:
TABLA 5.8. DATOS ARROJADOS EN ESTUDIO DE CAMPO.
Carrera 54 con Avenida San Juan – Esquina

BANCAFE
Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 – 21:00
Nivel Promedio de Ruido 78,5 74,3
Avenida el Ferrocarril con Avenida San Juan

Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 –
152
21:00
Esquina Carrera 55 (Tenerife) con Calle 45 (Amador)

Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 –
21:00
Avenida Ferrocarril con Calle 46 (Maturín) – Estación

Metro Cisneros.
Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 – 21:00
Carrera 55 (Tenerife) con Calle 46 (Maturín) – Centro

Comercial Quincalla #2.
Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 –
21:00
Avenida el Ferrocarril entre calles 45 y 45 A

Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 –
21:00
Carrera 54 con Calle 48 (Pichincha) – La Esquina del

Bebe.
Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 –
21:00
Carrera 56 B con Calle 48 (Pichincha) – Antioqueña

de Molduras.
Franja Horaria 5:00 – 9:00 17:00 –
21:00
153
5.4.2. Recurso Suelo
5.4.2.1. Residuos Sólidos.
La zona presenta una marcada problemática en relación al manejo

y disposición final de los excedentes propios de la comercialización
de material reciclable y de los aserrios de madera, como cartón,
plástico y varetas de madera, que se evidencia en la disposición
aleatoria y dispersa de estos en la vía publica.
Igualmente, se presenta disposición informal de residuos sólidos de

carácter doméstico, principalmente en esquinas, lo que genera
insalubridad, malos olores y deterioro del paisaje.
Los focos de concentración de esta problemática y que se

evidenciaron en el trabajo de campo: La calle 44 A entre Tenerife y
Cúcuta, donde se realiza el lavado permanente de cuñetes de
plástico reciclados, en la vía publica, obstruyendo el paso por
aceras; la carrera 55 entre calles 44 A y Padilla, zona donde se
concentran las bodegas de comercialización de reciclaje y donde se
observa gran deterioro por la mala disposición de residuos, los
cuales se ubican indiscriminadamente en ambos lados de la vía
pública, impidiendo el discurrir de las aguas por las cunetas y
generando malos olores; el separador vial entre la Avenida el
Ferrocarril y la carrera 56 B, donde se ubican la mayor cantidad de
desperdicios de madera.
Fotografía 5. Fotografía 6.
Lavado permanente de cuñetes de Plástico. Lavado de cuñetes en aceras y vía
Calle 44 A entre Tenerife y Cúcuta. pública. Esquina Cúcuta con calle 44A.
154
Disposición inadecuada de residuos Disposición inadecuada de
sólidos en esquinas. excedentes de reciclaje.
5.4.2.1 Análisis de Cobertura Vegetal.
La matriz predominante es suelo - cemento, producto del desarrollo

urbanístico de la zona. La vegetación presente obedece a una
estructura no planificada que se evidencia en dos separadores
provistos de vegetación arbórea principalmente, y a un corredor vial
(bajos del viaducto del Metro) que se adecuó con vegetación
arbórea de menor tamaño, con el fin de generar paisajismo en la
zona.
Se encuentran algunas especies inadecuadas para las necesidades

y condiciones de la zona, así como algunas que pueden generar
accidentes por la toxicidad de su follaje o por el tamaño de sus
hojas.
En trabajo de campo se recolectaron muestras de follaje, flores y/o

frutos, según el caso, en los sectores de Maturín, la Avenida El
Ferrocarril entre Maturín y Pichincha y en el cruce de la avenida San
Juan con la Avenida el Ferrocarril, sectores donde se evidencia la
155
vegetación del sector. Tales muestras se empacaron de manera
individual y se marcaron según el sector de recolección, fecha y
características del individuo.

Avenida El Ferrocarril con Avenida San Juan Vegetación Arbórea, bajos
Viaducto Línea B, Sistema
Metro.
Fotografía 11. Bajos

Viaducto Línea B del
Sistema Metro. Maturín
entre la Av. El Ferrocarril y
Cúcuta.
Las especies que se reconocieron en campo, se reseñan en la

siguiente tabla:
156
TABLA 5.9. ESPECIES FORESTALES RECONOCIDAS EN EL
POLÍGONO.
NOMBRE HABITO DE
FAMILIA ESPECIE OBSERVACIONES
COMÚN CRECIMIENTO
Presenta flores
vistosas, las flores y
Spathodea
Bignoniaceae Árbol frutos cuando caen
campanulata
pueden manchar los
pisos.
Las hojas de palmas
Archontophenix
Palma adultas cuando caen
Arecaceae cunninghamina Palma Arbórea
Payanesa pueden causar
accidentes.
Apocynaceae Nerium oleander Azuceno Arbusto El follaje es toxico
Suelda, Es utilizada como
Liliaceae Liliaceae Indet. lengua Hierba guardaparques
suegra
Alimento para la
Syzigium Pero de
Myrtaceae Árbol avifauna, el follaje es
malaecensis agua
denso
Eryobotrya Nispero del Alimento para la
Rosaceae Árbol
japónica Japón avifauna
Después de la lluvia
Pithecelobium
Caesalpiniaceae Chiminango Árbol su follaje genera un
dulce
olor desagradable
Caesalpinia
Caesalpiniaceae Carbonero Árbol
peltophoroides
Presenta raíces
profundas y copas
Bombacaceae Ceiba pentandra Ceiba Árbol muy amplias,
necesitando mucho
espacio para crecer.
Es un árbol que
Terminalia
Combretaceae Almendro Árbol genera muy buena
catapa
sombra
Callistemo Presenta flores
Myrtaceae Corcho Árbol
specious vistosas
Presenta copas
frondosas,
Mimosaceae Samanea saman Samán Árbol
necesitando mucha
área para crecer
Cassia Zonas verdes sin
Caesalpiniaceae Velero Árbol
spectabilis restricciones de altura
157
5.4.2.2 Usos del Suelo.
La lectura en campo de las formas de apropiación, tenencia y

ocupación del suelo permitieron identificar en la zona los siguientes
usos:
Uso de Actividad Múltiple (comercio, servicios e institucional): El

primer uso de importancia en el sector es el comercial aunque
aparece mezclado con otros como el institucional y de servicio. El
comercio que predomina son las misceláneas, principalmente el de
la calle 46, Maturín; textiles, hilanderías y retacerías, principalmente
en la carrera 54, Cúcuta; bodegas de reciclaje, principalmente en la
carrera 55, Tenerife; y los aserrios, principalmente en las calles 45,
Amador y 45 A, Padilla.
Cabe resaltar que en el sector de estudio hay aproximadamente

cuarenta sitios de compra y venta de material reciclable 6, algunos
de ellos flotantes o intermitentes, o con la capacidad de prestar
varios servicios, como cafetería, licorería y guarda- carretas.
En las vías de alto tráfico vehicular como la Avenida San Juan y la

Avenida del Ferrocarril, se dan igualmente actividades comerciales
de tipo depósitos de materiales y ventas de madera.
El sector también cuenta con usos de servicios e instituciones con

diferentes niveles de jerarquía como son los bancos BANCAFE,
BBVA, CREDENCIAL, los parqueaderos, hospedajes y residencias,
bares, restaurantes y cafeterías.
Residencial: En los recorridos realizados por el sector, se pudo

apreciar que la vivienda no es el elemento predominante de
construcción, la actividad económica predominante hace del barrio
un sector netamente para la consolidación de negocios, por lo que
son pocos los espacios destinados al disfrute y uso colectivo.
Áreas de Recreación, Deporte y Cultura: Aunque dentro del polígono

se carece de espacios públicos y culturales, la cercanía con la plaza
6
Dato suministrado por la Asociación de Ingenieros Sanitarios y Ambientales. AINSA, 2004.
158
Cisneros (hoy plaza de la Luz), favorecerá la integración de otros
espacios para el disfrute colectivo.
5.4.3. Recurso Hídrico
5.4.3.1 Análisis del Componente Hídrico.
En este polígono se encuentran las siguientes corrientes de agua:
Los zanjones Guayaquil y Guanteros, los cuales se encuentran

conducidos por tubería a todo lo largo del polígono. El retiro mínimo
exigido es de diez (10) metros, medidos en proyección horizontal a
partir del borde de la tubería que los conduce.
Cabe anotar que el zanjón Guayaquil no solo atraviesa diferentes

manzanas del polígono sino que posee aliviaderos tanto en las
calles 44 y 44 A como en la calle 45, lo que indica una alta
intervención de la corriente de agua.
Es importante tener en cuenta que el zanjón Guanteros está

localizado o alineado por debajo de la calle 46, a todo lo largo del
polígono, lo que para efectos del retiro exigido lo asemeja a una red
de servicios públicos; así que el retiro que se debe conservar será
definido por la sección publica de la vía. Lo anterior también se
aplica a los aliviaderos del zanjón Guayaquil, anteriormente
definidos.
En el polígono, todas las aguas residuales que se generan son de

carácter doméstico ya que no se asienta en la zona ninguna
industria que arroje vertimientos especiales; la mayoría esta
conectada a la red de alcantarillado de EPM y solo unos pocos
establecimientos descargan sus vertimientos a los zanjones.
159
ZANJÓN GUAYAQUIL
ZANJÓN GUANTEROS
160
5.5. Impactos.
TABLA 5.10. IMPACTOS AMBIENTALES IDENTIFICADOS Y SUS

RESPECTIVAS MEDIDAS DE MANEJO.
CALIFICACIÓN
RECURSO ASPECTO IMPACTO P R + - MEDIDA DE MANEJO
Redistribución de rutas del
Fuentes transporte publico, en vías
Contaminación
Móviles x x como Amador, Cúcuta.
Auditiva
(Transporte) Regularización de las horas
de cargue y descargue.
Publicidad con Control al volumen del
Contaminación
parlantes x x megáfono utilizado para el
Auditiva
(voceadores). perifoneo.
Adecuación de sistemas
Fuentes Contaminación
alternativos de transporte.
Móviles por Monóxido de x x
Cumplimiento de la norma
(Transporte) Carbono
de emisión de gases.
Programa educativo para el
manejo de los residuos
Acumulación sólidos
de residuos Instalación de contenedores
sólidos y Olores Ofensivos x x para el acopio temporal y
estancamient canecas estratégicamente
o de aguas dispuestas para la
disposición de los residuos
generados.
Establecer un programa
ambiental para el manejo de
excedentes.
Educación publica a
Disposición
comerciantes para el manejo
Suelo inadecuada de x x
de los residuos.
Aserríos residuos sólidos
Estudio de alternativas para
el aprovechamiento
productivo de excedentes de
la madera.
Uso indebido del Definir horas para el cargue y
x x
espacio vial descargue de materiales.
161
CALIFICACIÓN
Educación publica a
comerciantes para la
presentación7 de los
residuos.
Divulgación para la
sensibilización de los
generadores a fin de que
saquen sus residuos en los
Compra Disposición
horarios y frecuencias
Ventas de inadecuada de x x
establecidos para la
Reciclaje residuos Sólidos
recolección.
Capacitación a
recuperadores ambientales y
compradores en manejo de
excedentes post reciclaje.
Establecer un programa
ambiental para el manejo de
excedentes.
Educación en cuanto a
Disposición horarios de presentación de
Comercio en
inadecuada de x x los residuos sólidos.
general
residuos sólidos Adecuación de acopios
temporales (contenedores).
Saneamiento de Zanjones
Disposición de
Guanteros y Guayaquil.
Aguas Vertimiento a
Agua x x Conexión a red de
Residuales Zanjones
alcantarillado de Empresas
domésticas.
Públicas de Medellín.
Calificación de Impactos
P : Potencial R : Real + : Positivo - : Negativo
5.6. Restricciones Ambientales.
5.6.1. Recurso Aire
El análisis se da en torno a los datos obtenidos de la estación

REDAIRE ubicada en el edificio Miguel de Aguinaga (parámetros PM
10, PST, NO 2, SO2) y los datos obtenidos del estudio efectuado por
la Secretaria de Medio Ambiente para la zona del centro de Medellín
7
Es la actividad del usuario de envasar, empacar e identificar todo tipo de residuos sólidos para su almacenamiento y
posterior entrega a la entidad prestadora del servicio de aseo para aprovechamiento, recolección, transporte, tratamiento y
disposición final. (Decreto 1713 de 2002)
162
(parámetros CO y ruido), este último parámetro es validado con
muestreo puntual para la zona de estudio y el análisis igualmente
efectuado.
? Ruido y Calidad del Aire
Los muestreos de calidad de aire en el predio no evidenciaron

problemas que pusieran en riesgo el lote y los usos actuales,
además demostraron que las actividades al interior del lote no son
generadoras de altos niveles de contaminación, sin embargo, la
presencia de un alto número de fuentes móviles en la zona indican
que es necesario adoptar medidas para el manejo efectivo de esta
problemática.
En el polígono se encuentran una fuerte mezcla de actividades

comerciales e institucionales, que hacen muy difícil la aplicación de
las normas existentes dada la confusión en la identificación del uso
del suelo. De acuerdo con la clasificación existente para niveles de
ruido en la Resolución 08321 de 1983, los resultados del presente
estudio muestran que se excede la norma colombiana para zona
comercial (70 dB (A)) de forma generalizada, en los períodos diurnos
y nocturnos. Se identifican sectores críticos como laS Avenidas del
Ferrocarril y San Juan.
El material particulado en suspensión (PST) y material particulado

respirable (PM10), para la zona tiene generalmente algunos valores
superiores a la norma anual, sobre todo para material particulado
respirable (PM10), esto debido al alto flujo vehicular que se presenta
en la zona, sin embargo y a pesar de este no se supera la norma
diaria.
Los niveles de monóxido de carbono medidos permiten identificar

sectores críticos como la Avenida del Ferrocarril, donde se
obtuvieron valores cercanos a la norma colombiana. El sector
interno del polígono presenta los niveles de concentración de CO
más bajos del estudio.
De acuerdo con la clasificación del Índice de Calidad PSI para CO, el

75% de los sitios monitoreados presentan una calidad del aire
163
buena, el 25% se clasifican dentro de la categoría de aceptable.
Igualmente el Índice de calidad del aire –ICA-, aplicado por REDAIRE
para el centro de Medellín, cataloga la zona como buena y
aceptable en términos de calidad del aire.
Se observa que los sitios afectados por los mayores niveles de

ruido, también presentan niveles de concentración de CO, PST y
PM10 importantes. De igual forma estos sitios están asociados a
vías de alto flujo vehicular que permite correlacionar éstos
fenómenos de contaminación con las fuentes móviles.
El diagnóstico en materia del recurso aire permite concluir que el

polígono Z3-R3 cumple de manera parcial las normas de
contaminación por ruido, en cambio se encuentra, que a pesar de
algunas observaciones puntuales, las concentraciones de monóxido
carbono no revelan un problema generalizado de contaminación
para la zona de estudio, en materia de calidad del aire.
5.6.2. Recurso Suelo.
? Residuos Sólidos
Para el caso de Guayaquil, por años se ha establecido el mercado

de reciclaje, pero bajo unas condiciones precarias que generan
impacto social y ambiental, se requiere entonces mas que
prohibiciones y restricciones, planificación, manejo y una respuesta
urbanística adecuada.
Según datos reportados por la Secretaria de Medio Ambiente, a la

fecha se conoce que en Medellín la población de recuperadores
informales en la ciudad asciende a 4000 personas, que realizan la
comercialización en zonas especificas y ya reconocidas como
epicentros de comercialización, como lo son el corredor de la
carrera 52 (Moravia), Naranjal, Sagrado Corazón y Guayaquil
principalmente.
164
La alternativa de solución que se plantea atiende a la problemática
encontrada en el polígono en torno a la recuperación y posterior
comercialización de residuos sólidos reciclables (susceptibles de ser
incorporados al ciclo económico) y esta en consonancia con las
actuales intervenciones que en materia de residuos sólidos adelanta
la municipalidad.
Es así como se plantea la consolidación y Funcionamiento de un

centro de acopio de carácter municipal, según los diseños que
la Secretaria de Medio Ambiente determino luego de un proceso de
investigación (estudio de sitios donde se trabaja en el acopio y
transformación de materiales reciclables, los sitios destinados a la
separación por parte de los recicladores de estos productos,
locaciones destinadas a actividades similares), tal diseño cumple
con especificaciones legales, ambientales y urbanísticas.
El diseño concilia dos funciones, el recibo de residuos y el proceso

de reciclaje. El edificio planteado parte de la premisa de un espacio
posible de acuerdo a la localización permitida por parte de las
autoridades municipales (Corredores de actividad múltiple o zonas
de pequeña y mediana industria), en sectores donde
comercialmente se pueden encontrar estructuras o lotes con
dimensiones apropiadas para actividad de almacenamiento y
comercialización de materiales reciclables, algunos construidos en
los cuales se planteará la adecuación necesaria o con la posibilidad
de una nueva construcción; a partir de allí, se plantea un esquema
de zonificación de los procesos de recepción en el que se involucra
la circulación de los recuperadores como alimentadores primarios
del proceso, preclasificación, clasificación, prensado, bodegaje o
transformación y despacho de materiales comprometidos dentro de
la cadena del reciclaje como son: Papel, Cartón, Plásticos, Vidrio,
Metales en los cuales intervendrá la mano de obra de personal
calificado para dicha labor.
El diseño se plantea como un esquema de procesos lineales donde

en su parte posterior, luego de un recorrido que mimetiza el posible
desorden de la llegada de los recuperadores, se realizan las
actividades de recibo y preclasificación de los materiales para
continuar en su interior con procesos de corte lineal donde los
materiales no deben mezclarse hasta ser prensados y/o
almacenados.
165
En la parte frontal del proyecto se plantea la zona de administración
y de servicios, en dos niveles, complementada ésta con el lugar
para almacenar las carretillas (50 aproximadamente) según el
sistema actual de acomodación de éstas en los centros de acopio
visitados.
Dentro del área de servicios se propone el área administrativa la

cual cuenta con un auditorio con capacidad para 12 personas,
servicios sanitarios para el área administrativa y complementarios al
auditorio y las oficinas de personal auxiliar y jefe de planta los cuales
en cualquier momento tienen un dominio visual y acceso directo a la
zona de procesos.
Se piensa en acabados de tipo industrial, como concreto a la vista,

aluminio y en lo posible utilizar materiales provenientes del reciclaje
como la madera plástica. La iluminación del edificio se plantea de
solape y la ventilación en diente de sierra.
Es bueno recordar que se está planteando un proyecto en una zona

ya conformada urbanísticamente donde los limitantes de
aproximación y utilización de la vía son tenidos en cuenta.
En conclusión, no se plantea la respuesta a un proceso de reciclaje,

se plantea si un edificio que responda a un proceso industrial y
comercial cuya materia prima la generan los recicladores
residenciales quienes son en ultima instancia la razón de ser del
proyecto, en el cual se ha tratado de recopilar lo bueno de las
experiencias y mejorar lo que se consideran errores dentro del
cluster del reciclaje.
TABLA 5.11 VOLÚMENES Y ÁREAS PARA MANEJO Y

ALMACENAMIENTO DE MATERIALES
VOLUMEN
Densidad ÁREA DE
Cantidad Densidad Volumen Volumen DE
Tasa de compactado- ALMACENA
Material de 10 suelto suelto procesado ALMACENA
participación molido MIENTO
ton (kg) (kg/m3) (m3) (m3) MIENTO
(kg/m3) MES
MES
PAPELES 42,18% 4.218,23 90 46,87 660 6,39 191,74 47,93
CARTONES 25,53% 2.553,15 40 63,83 330 7,74 232,10 58,03
PLÁSTICO 2,08% 207,62 25 8,30 175 1,19 35,59 8,90
166
VOLUMEN
Densidad ÁREA DE
Cantidad Densidad Volumen Volumen DE
Tasa de compactado- ALMACENA
Material de 10 suelto suelto procesado ALMACENA
participación molido MIENTO
ton (kg) (kg/m3) (m3) (m3) MIENTO
(kg/m3) MES
MES
PASTA
PLÁSTICO
BOLSA 1,04% 103,81 15 6,92 105 0,99 29,66 7,42
PLÁSTICO
VASO 0,35% 34,60 25 1,38 175 0,20 5,93 1,48
VIDRIO 23,07% 2.307,18 190 12,14 1400 1,65 49,44 12,36
METALES
ALUMINIO 4,95% 494,84 160 3,09 1150 0,43 12,91 3,23
OTROS
METALES 0,81% 80,55 320 0,25 320 0,25 7,55 1,89
Total 99,19% 9.919,45 142,80 18,83 564,93 141,23
TABLA 5.12 FICHA TÉCNICA Y ACABADOS DEL EDIFICIO

ITEM ESPECIFICACIONES
Bloque de concreto a la vista, pede ser elaborado con
Mampostería
reciclaje de material de escombro
Piso de zonas de
almacenamiento y Concreto liso a la vista o con acabados epóxicos
circulaciones
Paneles en material reciclable, con estructura en madera
Divisiones interiores
plástica
Tolvas Losas en concreto
Zonificación Demarcación en piso con pintura trafico
Enchape tipo corona de 0,20 x 0,20, aparatos e
Unidades sanitarias
incrustaciones tipo institucional de corona
Puertas exteriores Metálicas en lamina
Puertas interiores En madera tipo mdf o tripleadas
Mesas de clasificación Superficies en concreto liso
FIGURA 1. ALMACENAMIENTO DE CARRETILLAS
En ésta figura se puede observar la forma de

almacenamiento de carretillas en el centro de acopio
diseñado.
167
? Vegetación
La restricción esta dada en relación a la tala o transplante de los

individuos que se encuentran en el predio. En general puede
indicarse que aunque las zonas verdes se encuentran dispersas a lo
largo del polígono y que no existe un cinturón verde de magnitud
importante que implique el reordenamiento urbanístico, si deben ser
tenidos en cuenta tres grupos de vegetación que se distribuyen en
el predio y que en la medida de lo posible deben conservarse pues
contribuyen al enriquecimiento paisajístico y al aislamiento del
sector:
? Separador vial de la Avenida el ferrocarril con Carrera 56 B.

? Zona verde colindante con calles 44 y 44 A entre Carreras 55 y
57.
? Calle 46 Maturín, Bajos del Viaducto del Metro.
? Usos del Suelo
La restricción esta dada en relación a la reorganización de

actividades como la comercialización del reciclaje, los aserríos de
madera y el comercio informal, reorganización que no implica su
desaparición sino más bien un protocolo de manejo acorde con el
disfrute colectivo del espacio publico.
5.6.3. Recurso Hídrico
La restricción más importante tiene que ver con el respeto de las

zonas de retiro de los zanjones Guanteros y Guayaquil, y su
necesidad de sanearlos e integrar las descargas que reciben a la
red de alcantarillado de la zona.
168
Realizar investigación para determinar quienes descargan sus
residuos líquidos a los zanjones es una actividad de comando y
control inherente a los objetivos misionales de la autoridad
ambiental (Área Metropolitana del Valle de Aburrá), no objeto del
Plan Parcial.
El plan parcial en el ítem de recomendaciones para el recurso

hídrico, es enfático en afirmar que cualquier tipo de obra nueva no
podrá descargar sus aguas a los zanjones, y que se hace necesario
su saneamiento e integración de las descargas que actualmente
reciben a la red de alcantarillado, pero esta recomendación debe
ser acogida por el ente competente y responsable de esta actividad
y es deber de Planeación canalizarla hacia el mismo.
El zanjón Guayaquil se encuentra intervenido durante su recorrido

con secciones de diferentes tipos (Cobertura en tubería, box-culvert
en concreto y box-culvert tipo bóveda), en su recorrido por el área
de planeamiento no atraviesa ninguna manzana, tal y como se
describe a continuación en el apartado de aspectos generales del
zanjón Guayaquil. Como recomendación para el manejo se
determina que cuando una estructura hidráulica esté alineada o se
localice por debajo de las vías o senderos públicos plenamente
conformados, asemejándose a una red de servicios públicos, el
retiro que debe conservar las construcciones será el definido por la
sección pública de dicha vía.
Se recomienda el mantenimiento de las estructuras hidráulicas para

que no se vea comprometida su capacidad hidráulica (ver perfil de
proyecto).
La información relacionada con el recurso hídrico se obtuvo del

informe “Actualización de la red hídrica de la zona sur oriental del
municipio de Medellín”, desarrollado por la firma civil, hidráulica y
sanitaria S.A. para la Secretaria del Medio Ambiente en julio de
2005, mediante contrato 5200000296 de 2004.
De la misma forma la Secretaria de Medio Ambiente del municipio

de Medellín realizó en el marco del desarrollo del proyecto:
“Implementación del proceso de educación y sensibilización en el
marco de la gestión integral de los aceites usados, las baterías y
otros residuos peligrosos generados por el transporte , generados
169
por el parque automotor y las industrias de los sectores Naranjal, la
Bayadera, Barrio Caribe, Barrio Colombia, sector San Pedro y Sector
Guayabal del municipio de Medellín”, la caracterización e
identificación de las personas y unidades productivas generadoras,
así como los tipos y volúmenes de aceites, baterías y otros residuos
peligrosos generados por el transporte en los sectores, es decir, la
recomendación del evaluador ya es tangible y reposa en los
diferentes informes recibidos por la Secretaria de Medio Ambiente.
Se aclara que con este proyecto se conoció en detalle, en los

sectores descritos, las personas y unidades productivas
generadoras, así como los tipos y volúmenes de aceites, baterías y
otros residuos peligrosos generados por el transporte , usados y
generados en las zonas, mediante la realización de un diagnostico
que permite a la fecha tener mayor claridad de la problemática y de
esta manera direccional mejor las intervenciones que busquen su
solución.
? ZANJÓN GUAYAQUIL.
? ASPECTOS GENERALES.
El Zanjón Guayaquil inicia en cota 1505.2 msnm. en el cruce de la

calle 43 con la carrera 43B en una cobertura en tubería de concreto
de 60 cm de diámetro; al llegar a la calle 41 cambia bruscamente
su dirección y es transportada en una cobertura tipo bóveda de 1.50
metros de ancho por 1.80 metros de altura; continúa en un tramo
en bóveda de 1.60 m x 1.60 m por la carrera 45 (El Palo) hasta la
avenida San Juan, donde nuevamente cambia su dirección, a lo
largo de la calle San Juan, atravesando la avenida Oriental y la
carrera 51 (línea del Metro), hasta el cruce con la carrera 54
(Cúcuta), donde cambia de nuevo su dirección hacia El Norte por
esta última vía hasta la calle 44 A ; continúa por esta calle hasta la
avenida del Ferrocarril, donde cambia bruscamente su dirección
hacia el Norte y continúa por la misma avenida hasta la estación
170
Cisneros del Metro, y de allí se desvía por la calle 46 (Maturín) hasta
descargar al Río Medellín en la cota 1.462 msnm. El Zanjón
Guayaquil tiene un total de trece tramos con secciones de
diferentes tipos (Cobertura en tubería, box-culvert en concreto y
box-culvert tipo bóveda), completando una longitud de 2.048
metros.
? ASPECTOS FISIOGRÁFICOS.
En este sector las coberturas que conforman la microcuenca cortan

depósitos aluviales (qal) constituidos por limos, arenas y gravas
gruesas en paquetes de disposición, continuidad horizontal y
espesor variable.
? ASPECTOS SOCIALES.
Observando el plano de 1847, el zanjón de guayaquil llamado

también quebrada de los ejidos se ubica hacia la margen izquierda
de la quebrada Santa Elena, desembocando muy cerca de ésta al
río Medellín (Aburrá).
En la década de 1970 a 1980 con la ampliación de la avenida San

Juan, estas estructuras se modificaron; variando el curso del zanjón
guayaquil entre las calles 44 y 46 a través de una cobertura amplia
de doble sección, la cual todavía funciona en la parte baja de su
antiguo cauce, también por la ejecución de la línea B del metro se
modificó el cauce de dichas estructuras.
171
? CARACTERÍSTICAS DE LA QUEBRADA
TABLA 5.13 CARACTERÍSTICAS DE LA QUEBRADA

NOMBRE: ZANJON GUAYAQUIL
Cota Nacimiento (msnm): 1505.17
Cota de Desembocadura (msnm): 1462.00
Longitud Total (m): 2047.70
TABLA 5.14 CARACTERÍSTICAS DE LA CUENCA

Orden: 2
Elevación Media (msnm): 1481.79
Pendiente Promedio (%): 7.13
Coeficiente de Compacidad: 1.66
Densidad de Drenaje (Km/Km2): 0.23
Distancia al Centroide (Km): 1.38
Pendiente Promedio del Cauce (%): 2.11
TABLA 5.15 AFLUENTES

NOMBRE
Colector Carrera 48
Cobertura Carrera 49
Cobertura Calle 43
Colector Carrera 51 San Antonio
Colector Carrera 51 Alpujarra
TABLA 5.16 OBJETOS GEOGRÁFICOS

ELEMENTO CANTIDAD
Afloramientos: 0
Captaciones: 0
Estructuras de Entrada o Salida: 1
Estructuras Lineales: 0
Estructuras Puntuales: 0
Lagos o Lagunas: 0
Manholes: 23
Problemáticas Aisladas Lineales: 14
Problemáticas Aisladas Poligonales: 0
Problemáticas Aisladas Puntuales: 25
Procesos Erosivos Área: 0
Procesos Erosivos Lineales: 0
Puntos Especiales: 12
Tanques: 0
Tramos: 14
Vertimientos: 195
Total Elementos 284
172
TABLA 5.17 ESTRUCTURAS DE ENTRADA O SALIDA
ESTRUCTURA UBICACIÓN TRAMPA DIRECCIÓN
Aletas Salida No Cll 46 Crr 62 RM
TABLA 5.18 MANHOLES

DIRECCIÓN
Cll 44 Crr 45
Cll 44 Crr 46
Cll 44 Crr 51
Cll 44 Crr 52
Cll 44 Crr 54
Cll 44A Crr 55
Cll 45 Crr 57
Cll 45A Crr 57
Cll 46 Crr 57A
Cll 44 Crr 48
Cll 44 Crr 53
Cll 44 Crr 54
Cll 44A Crr 57
Cll 45A Crr 57
Cll 46 Crr 58
Cll 44 Crr 50
Cll 45A Crr 57
Cll 46 Crr 58
Cll 46 Crr 59
Cll 46 Crr 60
Cll 46 Crr 60
Cll 46 Crr 61
Cll 46 Crr 62 RM
173
TABLA 5.19 PROBLEMÁTICAS AISLADAS LINEALES
PROBLEMÁTICA DIRECCIÓN LONGITUD (M) OBSERVACIÓN
Hidráulico Cll 44 Crr 51 25.51 Sedimentación en todo el
ancho de la celda derecha
aguas abajo con un espesor
de 0,30 m
ancho del canal con un
espesor de 0,40 m
Hidráulico Cll 44A Crr 57 72.46 Sedimentación con un
espesor de 0,4 m
Hidráulico Cll 44A Crr 57 22.45 Sedimentación en todo el
de 0,30 m. El caudal
disminuye
considerablemente
Hidráulico Cll 46 Crr 57 26.03 Sedimentación de 0,5 m de
espesor y de todo el ancho
de la cobertura. No hay
caudal en la celda izquierda
aguas abajo
de 0,20 m
Hidráulico Cll 46 Crr 57A 51.03 En la celda izquierda la
sedimentación tiene un
espesor superior a los 0,20
m, en todo el ancho de la
cobertura
de la cobertura. El caudal es
bajo y casi todo, proviene de
la celda contigua, cruza a
través de un buitrón
Hidráulico Cll 44 Crr 53A 45.93 Sedimentación en todo el
aguas abajo, con un
espesor de 0,20 m
de la cobertura.
Hidráulico Cll 44 Crr 53A 66.34 Sedimentación de 0,20 m
de espesor a todo lo ancho,
por la celda izquierda aguas
abajo
Hidráulico Cll 46 Crr 58 14.29 Sedimentación de 0,15 m
de espesor y de todo el
ancho de la cobertura.
174
PROBLEMÁTICAS AISLADAS PUNTUALES
PROBLEMÁTICA DIRECCIÓN OBSERVACIÓN
Hidráulico Cll 44 Crr 50 Llave sobre la losa inferior que causa
incapacidad hidráulica. Dimensiones: 0,50 x
0,30 x 0,20 m
Hidráulico Cll 44 Crr 52 Sedimentación en todo el ancho de la celda
derecha aguas abajo, con un espesor de
0,10 m y una longitud de 3 m
Antrópico Cll 44A Crr 54 6 tuberías de 4" y 4 tuberías de 6",
metálicas que atraviesan la cobertura
generando incapacidad hidráulica
Hidráulico Cll 45A Crr 57 Sedimentación en todo el ancho de la celda
derecha aguas abajo con un espesor de
0,30 m.
Antrópico Cll 46 Crr 57A Tubería de 6", metálica que atraviesa la
cobertura generando incapacidad
hidráulica
Hidráulico Cll 44 Crr 50 Llave sobre la losa inferior que causa
incapacidad hidráulica. Dimensiones: 1 x
0,40 x 0,40 m
Antrópico Cll 44 Crr 52 Dos tuberías de 3" en pvc que atraviesan
dentro del manhole
Antrópico Cll 46 Crr 57A Tubería metálica que llega hasta 1,5 m de
longitud a la altura de la losa superior. Está
fuera de servicio
Antrópico Cll 44 Crr 52 Viga formada por 3 rieles con un ancho
total de 0,70 m
Hidráulico Cll 46 Crr 57A En la abscisa 397, hay una carga de basura
en la celda derecha aguas abajo que tiene
un ancho de 0,5 m, 3 m de largo y 0,40 m
de altura
Antrópico Cll 44A Crr 55 Tubería de 3", metálica que atraviesa la
hidráulica
Antrópico Cll 46 Crr 58 Tubería metálica de 6" que atraviesa la
hidráulica
Antrópico Cll 44A Crr 55 6 tuberías de 5", metálicas que atraviesan
la cobertura generando incapacidad
hidráulica
Antrópico Cll 46 Crr 58 3 tuberías metálicas de 4" y 1 tubería de
pvc de 3", que atraviesan la cobertura
Antrópico Cll 44A Crr 55 Tubería de 6", metálica que atraviesa la
hidráulica
hidráulica
175
PROBLEMÁTICA DIRECCIÓN OBSERVACIÓN
hidráulica. Presenta alto grado de corrosión
Antrópico Cll 44A Crr 57 Tubería metálica que colapsó y cayó sobre
el cauce causando obstrucción y
acumulación de residuos sólidos
Antrópico Cll 46 Crr 59 6 tuberías metálicas de 4", que atraviesan
la cobertura generando incapacidad
hidráulica
Antrópico Cll 46 Crr 59 2 tuberías metálicas de 3" y 4 tuberías de
4", que atraviesan la cobertura generando
incapacidad hidráulica
hidráulica. Parece ser tubería de gas
Antrópico Cll 46 Crr 62 Río Tubería en concreto de 30" que atraviesa la
Medellín cobertura generando incapacidad
hidráulica
TABLA 5.20 PUNTOS ESPECIALES

TIPO DIRECCIÓN
Cambio brusco de dirección Cll 41 Crr 43B
Cambio brusco de dirección Cll 45 Crr 45
Confluencia Cll 44 Crr 48
Cambio brusco de dirección Cll 44A Crr 54
Cambio brusco de dirección Cll 44A Crr 57
Cambio brusco de dirección Cll 46 Crr 57A
Fin de Cauce Cll 46 Crr 62 RM
176
TABLA 5.21 TRAMOS
BASE BASE
NO. MATERIAL MATERIAL ALTURA DIRECCIÓN DIRECCIÓN
TIPO FORMA FUNCIONALIDAD PENDIENTE INFERIOR SUPERIOR LONGITUD (M)
CELDAS TALUD LECHO (M) AGUAS ARRIA AGUAS ABAJO
(M) (M)
Cobertura Circular 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 0.6 -1 -1 Cll 43 Crr 43B Cll 41 Crr 43B 174.00
urbana
Cobertura Bóveda 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 1.5 -1 1.8 Cll 41 Crr 43B Cll 45 Crr 45 56.00
urbana
Cobertura Bóveda 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 1.6 -1 1.6 Cll 45 Crr 45 Cll 44 Crr 45 166.00
urbana
Cobertura Bóveda 1 Concreto C+oncreto Adecuación Uniforme 1 -1 1 Cll 44 Crr 45 Cll 44 Crr 46 76.00
urbana
Cobertura Rectangular 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 0.9 0.9 0.9 Cll 44 Crr 46 Cll 44 Crr 50 158.00
urbana
urbana
urbana
Cobertura Rectangular 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 3 3 1.6 Cll 44 Crr 51 Cll 44 Crr 51 3.88
urbana
urbana
Cobertura Bóveda 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 2.1 -1 1.7 Cll 44 Crr 54 Cll 44 Crr 54 35.72
urbana
Cobertura Bóveda 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 6 -1 2 Cll 44 Crr 54 Cll 44A Crr 57 268.42
urbana
Cobertura Bóveda 2 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 2.3 -1 2 Cll 44A Crr 57 Cll 45A Crr 57 190.85
urbana
Cobertura Bóveda 1 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 2.7 -1 1.6 Cll 45A Crr 57 Cll 45A Crr 57 3.16
urbana
Cobertura Bóveda 2 Concreto Concreto Adecuación Uniforme 1.65 -1 2 Cll 45A Crr 57 Cll 46 Crr 62 RM 487.33
urbana
TABLA 5.22 VERTIMIENTOS

TIPO FORMA MATERIAL BASE INFERIOR (M) DIRECCIÓN
Agua residual Cll 44 Crr 48
combinada
Agua residual Circular Concreto 0.30 Cll 44 Crr 50
doméstica
doméstica
0.00 Cll 44 Crr 51
doméstica
Agua residual Circular Concreto 0.45 Cll 44A Crr 54
doméstica
doméstica
doméstica
combinada
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
177
doméstica
Agua residual Circular Concreto 0.55 Cll 46 Crr 57A
doméstica
combinada
Aguas Lluvias Circular Concreto 0.25 Cll 44 Crr 50
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
Agua residual Circular Metal (Hierro) 0.10 Cll 46 Crr 57A
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
Agua residual Circular Metal (Hierro) 0.08 Cll 46 Crr 57A
doméstica
doméstica
doméstica
0.00 Cll 44 Crr 54
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
178
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
0.00 Cll 44 Crr 54
doméstica
Agua residual Circular PVC, plástico o fibra de 0.15 Cll 46 Crr 57A
doméstica vidrio
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
179
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
Agua residual Circular PVC, plástico o fibra de 0.15 Cll 46 Crr 57A
doméstica vidrio
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
Aguas Lluvias Circular Concreto 0.15 Cll 44A Crr 55
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
180
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
Aguas Lluvias Circular PVC, plástico o fibra de 0.15 Cll 46 Crr 58
vidrio
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
Agua residual Circular PVC, plástico o fibra de 0.15 Cll 46 Crr 58
doméstica vidrio
doméstica
181
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica vidrio
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
vidrio
182
doméstica
vidrio
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
vidrio
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
doméstica
vidrio
vidrio
doméstica vidrio
doméstica
Aguas Lluvias Circular Metal (Hierro) 0.11 Cll 46 Crr 60
vidrio
vidrio
vidrio
doméstica
vidrio
doméstica
Aguas Lluvias Circular Concreto 0.15 Cll 46 Crr 62 RM
183
5.7 Recomendaciones o Determinantes Ambientales
para un Modelo Armónico de Ocupación del Territorio.
El componente ambiental es transversal al Plan Parcial de

Guayaquil, se debe dimensionar en función de las vías arterias
como generadoras de movilidad, vinculado al tejido de la Biblioteca
temática de EPM, a la plaza Cisneros como espacio público
determinante, y al Río como eje articulador del sistema ambiental
de la ciudad.
Los elementos naturales y artificiales definidos en el componente

ambiental, asociados con la sana mezcla de usos, desatarán un
modelo de desarrollo urbano ambientalmente sostenible, soportado
en el equilibrio entre la capacidad instalada para la productividad y
el territorio que la contiene.
5.7.1. Recurso Aire
? Regular las actividades que hacen del polígono un lugar

inadecuado en términos ambientales; tales como: El uso
inadecuado de altoparlantes y megáfonos por parte de los
comerciantes para la promoción de sus productos, el
desenfrenado uso de silbatos, pitos y sirenas en medio del
flujo vehicular.
? Realizar labores de monitoreo y control de la calidad del aire

en el polígono, debido a ser una zona de alto flujo vehicular,
con alta densidad de emisión de material particulado.
? Revisar las fuentes generadoras de ruido como

establecimientos públicos, bares, establecimientos
comerciales, y otros, para ser contemplados o clarificados en
la norma en aspectos como su funcionamiento,
responsabilidad de mantenimiento y conservación de
estándares de regulación con respecto al ruido generado.
184
? Dado el alto tráfico que circula en el sector, es conveniente
que el planteamiento urbanístico posea fajas de
amortiguamiento en sus áreas colindantes y disponga de
pasajes peatonales.
? Evaluar medidas de transporte como la integración de las

rutas con el Metro y la generalización del Sistema Integrado
de Transporte.
5.7.2. Recurso Suelo
? Establecer zonas para el acopio temporal de los residuos

sólidos domésticos (contenedores), para evitar que en caso de
no sacarlos a tiempo para la recolección por parte de la
empresa de aseo, sean llevados a lugares especialmente
acondicionados para tal fin.
? Establecer programas de sensibilización y capacitación para

los comerciantes de la zona, sobre el manejo de residuos
domésticos y excedentes propios de las actividades de
reciclaje y aserríos de madera.
? Establecer alternativas de aprovechamiento y manejo de los

excedentes de las actividades comerciales de la zona.
? Con el fin de evitar la presión al recurso suelo por los

inmuebles dedicados a la actividad del reciclaje y los aserríos
de madera, se recomienda establecer medidas para
regularizar la compra y venta de tales actividades, como por
ejemplo, lugares de acopio temporal para excedentes que no
son comercializables.
? Se recomienda la permanencia, mantenimiento y

mejoramiento de las especies arbóreas, que se encuentran en
la zona de confluencia de la Avenida El Ferrocarril y la Avenida
San Juan, en el Separador vial de la Avenida el Ferrocarril con
calle 56 B y en la calle 46 Maturín, en los bajos de la línea B
185
del Viaducto del Metro. Esta mejora, reemplazo y siembra
podría realizarse mediante el cobro de adecuaciones como
cargas urbanísticas.
? Las zonas que se habiliten como espacio público y

generadoras de facilidades en cuanto a la movilidad pública,
deben tener un componente de área verde considerable, con
el ánimo de amortiguar los fenómenos por contaminación del
aire. Estas áreas deben considerarse más que como
elementos de ornamentación, accesorio visual o función
estética y/o paisajística, ejes mitigadores de la contaminación
acústica, atmosférica y visual e indicadores de polución con
relación al polígono de intervención.
? Se debe garantizar unas fajas de aislamiento paralelas a la

Avenida el Ferrocarril y a la Avenida San Juan, en relación con
los inmuebles, de tal forma que se garantice la reducción
considerable de los niveles del ruido al interior de los
desarrollos constructivos. Estas fajas se recomienda
realizarlas con especies como Inchi y Terminalia, ya que por su
follaje denso y en capas son buenos aislantes del ruido.
? En todas las instalaciones a desarrollarse, dependiendo de su

tipología, no pueden superar los límites permisibles,
establecidos en la reglamentación según tratamiento
urbanístico.
? Para la tala o transplante de las especies arbóreas existentes,

se requiere contar con el permiso expedido por la Autoridad
Ambiental (Área Metropolitana del Valle de Aburrá), el cual
será solicitado para cada unidad de gestión por medio del
plan de manejo del componente arbóreo.
? En el desarrollo de zonas verdes se deben tener en cuenta

varios aspectos con el fin de seleccionar las especies
adecuadas a cada zona. Estas deben reunir buenas
condiciones urbano paisajísticas, su porte, sus raíces,
resistencia a plagas y enfermedades, su reproducción,
velocidad de crecimiento, su comportamiento ante los
186
elementos (suelo, polución, agua, etc.), su frondosidad, la
belleza de su floración, entre otras. Entre los aspectos a tener
en cuenta están el tamaño, la forma, el follaje, los frutos, el
desarrollo del sistema radicular, la longevidad, entre los más
destacados. Partiendo de estos conceptos anteriores y
además teniendo en cuenta el tipo de zona climática, las
condiciones de contaminación y ruido, se recomienda la
siembra de las siguientes especies consideradas a adecuadas
para la zona:
TABLA 5.23. ESPECIES FORESTALES PROPUESTAS PARA EL

DESARROLLO Y/O MANTENIMIENTO DE ZONAS VERDES DENTRO
DEL PLAN PARCIAL.
NOMBRE HABITO DE OBSERVACIONES

FAMILIA ESPECIE
COMÚN CRECIMIENTO
Arthocarpus altilis Follaje y frutos
Moraceae Árbol del Pan Árbol
llamativos
Caesalpiniaceae Brownea ariza Arizá Árbol Flores llamativas
Sterculia apetala Follaje y frutos
Sterculiaceae Cacao Arbusto
llamativos
Bauhinia Casco de Flores llamativas
Caesalpiniaceae Árbol
kalbreyeri Vaca
Lagerstroemia Flores llamativas
Lythraceae Flor de Reina Arbusto
speciosa
Caryodendron Follaje denso, aislante
Inchi Inchi Árbol
orinocense de ruido
Cespedesia Flores llamativas
Ochnaceae Pacó Árbol
macrophylla
Terminalia Follaje en capas,
superba aislante de ruido y su
Combretaceae Terminalia Árbol
copa genera mucha
sombra.
5.7.3. Recurso Hídrico.
? Las aguas residuales que genere el proyecto deben ir a la red

pública no a los zanjones.
? Evaluar el estado actual de estos dos zanjones en su recorrido

por el Área de Planificación, con el propósito de determinar si
requieren mantenimiento, limpieza, reparación y el riesgo real
a que están abocadas las construcciones localizadas sobre la
187
estructura y faja de retiro. Esta acción deberá acometerse por
la entidad respectiva.
? Según recomendación de Planeación Municipal, oficializada

mediante comunicación interna a la Unidad de Ordenamiento
Territorial de la misma entidad oficial, se deben anear los
zanjones Guanteros y Guayaquil, incorporarlos a la red pública
de alcantarillado, con el fin de dar cumplimiento al
saneamiento del río Medellín.
? Cuando esta estructura hidráulica esté alineada o se localice

por debajo de las vías o senderos públicos plenamente
conformados, asemejándose a una red de servicios públicos,
el retiro que debe conservar las construcciones será el
definido por la sección pública de dicha vía.
Luego de retomar las recomendaciones arrojadas por el estudio

ambiental, condensadas en el presente documento técnico, y que
son trasversales al plan parcial, es decir comunes e importantes
para todas sus unidades de actuación, se pasa a determinar de
forma más concreta los posibles programas y proyectos que
comprometen de alguna forma a la Administración Municipal y a
entidades públicas o privadas más allá de la responsabilidad
específica de los promotores de cada unidad de actuación.
5.8 Perfiles de Programas y Proyectos asociados al

Componente Ambiental del plan
5.8.1Perfiles de Programas Asociados al Recurso SUELO
PERFIL DE PROGRAMA
ACCIONES DE MANEJO AMBIENTAL PARA LA
Nombre del programa
CONVIVENCIA DE USOS
Tema Recurso Suelo
188
? Mitigar y/o compensar los impactos
ambientales identificados en el polígono y
descritos en el diagnóstico ambiental
? Procurar la sana mezcla de usos en el sector
Objetivo General
y el cumplimiento de los compromisos
ambientales que permiten la convivencia de
usos en el área de planificación y sus áreas
de influencia inmediata.
Se considera importante el diseño e
implementación de un protocolo Ambiental, el
cual permita el seguimiento a los aspectos e
impactos ambientales identificados en el
diagnóstico y que afectan de manera real o
potencial el área de planeamiento, con el fin de
aplicar la estrategia de la sana mezcla de usos
Estrategias del plan parcial
Igualmente, derivado de la estrategia aplicada
de sana mezcla de usos, es necesario completar
y establecer un adecuado sistema análisis de las
posibles amenazas de origen natural y de origen
comercial que puedan generar situaciones de
riesgo.
Entidades Involucradas
DAPM - Unidad de
Proyectos Direccionar las recomendaciones condensadas
Medio Ambiente,
y en el documento técnico, a las diferentes
servicios públicos y
actividades entidades competentes.
geología
Monitorear el cumplimiento de las condiciones
impuestas a los nuevos desarrollos en las
licencias de urbanismo y construcción, así como
en el recibo oficial de obras, en lo que tiene que
ver con la orientación y volumetría de las
DAPM - Unidad de edificaciones y los usos que se desarrollen en las
Monitoreo y Control mismas se encuentren de acuerdo a las
disposiciones consignadas en el decreto de
adopción. Para tal efecto, crear un
procedimiento específico de revisión y
constatación para los nuevos desarrollos
derivados del plan parcial.
AMVA y Secretaria ? Monitorear a través de un programa

de Medio Ambiente específicamente diseñado para el sector, la
calidad del aire en el sector (parámetros CO y
ruido), debido a ser una zona de alto flujo
vehicular y actividad comercial importante.
? Generar un acompañamiento a los
establecimientos comerciales para la
189
elaboración del Plan de Manejo Integral de
Residuos Sólidos –PMIRS.
? Monitorear las fuentes generadoras de ruido
como establecimientos públicos, bares,
establecimientos comerciales, y otros, para
ser contemplados o clarificados en la norma
en aspectos como su funcionamiento,
responsabilidad de mantenimiento y
conservación de estándares de regulación
con respecto al ruido generado.
? Continuidad en la campaña de educación y
sensibilización para el manejo de los residuos
sólidos denominada “Nuestro Papel es ser
limpios con Medellín” a diferentes tipos de
generadores del centro de la ciudad.
? Continuidad en la intervención de educación
y sensibilización en el marco de la gestión de
los aceites usados y otros residuos peligrosos
generados por el sector transporte, el parque
automotor y las industrias del sector.
Mantenimiento y mejoramiento de las especies
arbóreas, que se encuentran en la zona de
confluencia de la Avenida El Ferrocarril y la
Secretaria de Obras
Avenida San Juan, en el Separador vial de la
Públicas
Avenida el Ferrocarril con calle 56 B y en la calle
46 Maturín, en los bajos de la línea B del
Viaducto del Metro.
Apoyar la elaboración y posterior adopción de
un Análisis de amenazas, con el fin de contar
posteriormente con un plan de manejo de
riesgos derivados de posibles amenazas
naturales, así como principalmente de origen
comercial, acción que permitiría un mejor
desempeño de las actividades productivas
SIMPAD existentes y una mas responsable coexistencia
con seguridad con los desarrollos nuevos, para
tal efecto esta entidad deberá adoptar dicho plan
y acompañar activamente su implementación,
así como realizar recomendaciones a Planeación
Municipal para el mejor desarrollo de los nuevos
proyectos.
EPM ? Evaluación del estado actual de estos dos

zanjones en su recorrido por el Área de
Planificación, con el propósito de determinar
si requieren mantenimiento, limpieza,
reparación y el riesgo real a que están
190
abocadas las construcciones localizadas
sobre la estructura y faja de retiro.
? Sanear los zanjones Guanteros y Guayaquil e
incorporarlos a la red pública de
alcantarillado, con el fin de dar cumplimiento
al saneamiento del río Medellín.
Establecer zonas para el acopio temporal de los
residuos sólidos domésticos (contenedores) para
evitar que en caso de no sacarlos a tiempo para
EEVVM
la recolección por parte de la empresa de aseo,
sean llevados a lugares especialmente
acondicionados para tal fin.
Perfil de programa
Nombre del programa PLAN DE MANEJO ARBÓREO
Tema Recurso Suelo
Recomendar las especies más adecuadas para el manejo
Objetivo General del componente arbóreo en el polígono.
La arborización en la zona donde se enmarca el polígono

es básicamente lineal, en corredores a lo largo de avenidas
y antejardines de los inmuebles. La zona verde es
generalmente muy generosa con respecto a otras zonas de
la ciudad.
Para escoger los árboles adecuados es necesario conocer

su tamaño, diámetro y altura, desarrollo radicular,
producción de flores, frutos, longevidad, resistencia a
vientos, tormentas, plagas, enfermedades, etc. Solo así se
podrá evitar en el futuro que el árbol, por imprevisión,
carezca del espacio suficiente para desarrollarse, o que sus
Estrategia
raíces, ramas, frutos generen problemas, con los costos,
riesgos y perdida en la calidad del sitio que esto implica.
En el proceso de selección de las especies arbóreas para

un posible desarrollo urbanístico, se debe tener presente el
Decreto 0582 de 1996, sobre el árbol urbano y los
siguientes aspectos:
? Tamaño
Dado que los espacios disponibles tienen limitaciones
subterráneas, aéreas, y de cercanía a construcciones, las
especies deben tener como rango de tamaño tipo
191
arbustos, estos pueden definirse como esas especies de
consistencia leñosa cercanas o menores a los 5 o 6 metros,
a veces con tendencia a ramificar desde la base. Son las
ideales bajo líneas de teléfono y energía y en los espacios
reducidos como antejardines de menos de un metro de
ancho.
Igualmente los árboles medianos en general corresponden

a aquellos con alturas cercanas a los 15 metros, con un
tronco único bien formado, apropiados para plazoletas,
parques, y antejardines amplios, donde no existan
limitaciones en altura, bien sea por cables eléctricos,
telefónicos, transformadores de energía, postes de
iluminación, etc.
? Forma
Se buscarán árboles cuyas formas que sean semejantes a
las formas de los árboles ya existentes, en este caso, se
buscaran especies semi redondeadas, que favorezcan el
aprovechamiento del espacio existente.
? Follaje
Se buscarán especies que además de brindar sombra, un
ambiente fresco, tengan un follaje de tonalidades que
contrasten con las obras civiles, permitan mitigar el impacto
por material particulado y ruido. No se plantaran especies
caducifolias (cuyos periodos de renovación están
concentrados en tiempos muy cortos), ya que pueden
ofrecer peligro a los caminantes por tornar las áreas
resbaladizas.
? Flores
Se preferirá especies con floración ya que por lo general a
ellas están asociados los olores, los insectos y las aves,
convirtiendo a las especies plantadas en integradores
ecosistémicos. Se descartan las especies de flores
grandes, carnosas, que ofrecen peligro a las áreas
peatonales y pueden obstruir las alcantarillas.
Entidades Involucradas ? Secretaria de Obras Públicas

? Área Metropolitana del Valle de Aburrá
? Desarrollo de un programa de inventario y
reconocimiento del árbol urbano.
? Según lo anterior, en el desarrollo de zonas verdes se
Actividades
deben tener en cuenta los anteriores aspectos con el fin
de seleccionar las especies adecuadas a cada zona. En
resumen, estas deben reunir buenas condiciones
192
urbano - paisajísticas, su porte, sus raíces, resistencia a
plagas y enfermedades, su reproducción, velocidad de
crecimiento, su comportamiento ante los elementos
(suelo, polución, agua, etc.), su frondosidad, la belleza
de su floración, entre otras. Entre los aspectos a tener en
cuenta están el tamaño, la forma, el follaje, los frutos, el
desarrollo del sistema radicular, la longevidad, entre los
más destacados. Partiendo de estos conceptos
anteriores y además teniendo en cuenta el tipo de zona
climática, las condiciones de contaminación y ruido, se
recomienda la siembra de las siguientes especies
consideradas a adecuadas para la zona.
TABLA 5.24 ESPECIES FORESTALES PROPUESTAS PARA EL DESARROLLO

Y/O MANTENIMIENTO DE ZONAS VERDES DENTRO DEL PLAN PARCIAL.
NOMBRE HABITO DE
COMUN CRECIMIENTO
Arthocarpus Follaje y frutos
altilis llamativos
Sterculia apetala Follaje y frutos
llamativos
Bauhinia Flores llamativas
Caesalpiniaceae Casco de Vaca Árbol
kalbreyeri
speciosa
Caryodendron Follaje denso,
Inchi Inchi Árbol
orinocense aislante de ruido
macrophylla
superba aislante de ruido y
su copa genera
mucha sombra.
5.8.2 Perfiles de Programas Asociados al Recurso Hídrico
Nombre del proyecto Mantenimiento de coberturas hidráulicas.

Tema Recurso Hídrico
Ubicación, (Ver plano 2.0 Diagnóstico urbanístico, correspondiente a
193
Representación Gráfica los Zanjones Guayaquil y Guanteros.
Justificación
La mayoría de estructuras hidráulicas presentan
desgaste de la losa inferior, especialmente en los sitios
donde la velocidad del flujo para caudales medios
supera los límites admitidos por el material (Concreto);
La construcción de estructuras de disipación y obras
especiales pueden ser la solución, pero con ellas se
genera el problema de sedimentación, pues las
velocidades pueden bajar ostensiblemente en zonas
puntuales.
En otras se generen procesos de sedimentación es
importante extraer el material depositado con cierta
periodicidad para evitar el taponamiento de las
estructuras.
Las problemáticas mas comunes que implican una
intervención se refieren :
? Sedimentación, presencia de escombros o basuras
sobre la losa inferior.
? Filtración de agua a través de paredes o losa
superior.
? Socavación o destrucción de losa o paredes por
socavación.
? Descascaramiento en la losa superior y exposición
del refuerzo.
? Fisuración longitudinal en la losa superior.
La revisión de coberturas como parte integral del
inventario hídrico, se debe realizar con el ánimo de
conocer más a fondo las quebradas en los sectores
donde por adecuación urbana y otros motivos se ha
tenido la necesidad de cubrirlas, lo que hace más difícil
la intervención rápida y oportuna por parte de las
entidades del estado, ya que no todas las obras son
reportadas al Departamento Administrativo de
Planeación o a la Secretaria del Medio Ambiente y por
ende, la información está desactualizada.
Objetivo General Ejecutar mantenimiento a las coberturas hidráulicas del
polígono.
Objetivos Específicos Realizar la inspección interna las coberturas del polígono.
Revisar tramo a tramo con sus dimensiones, ubicación
de vertimientos, abscisados, problemas estructurales,
sedimentaciones, cambios bruscos de dirección, entre
otros.
Estrategias Recolección y análisis de información secundaria
Recolección y análisis de información primaria
194
Reporte de sitios críticos a nivel hidráulico, geológico y
antrópico.
Implementación de medidas
Programa de mantenimiento
Entidad responsable Empresas Públicas de Medellín – Aguas residuales
(gerencia)
Actores involucrados Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
Secretaria de Obras Publicas
Secretaria de Medio Ambiente
Autoridad Ambiental (Área Metropolitana del Valle de
Aburrá).
Resultados Esperados Mantenimiento de las coberturas
Tiempo Estimado 12 meses
Presupuesto Estimado
195
CAPÍTULO VI.
6.1. COMPONENTE SOCIO CULTURAL EN EL POLÍGONO.
Vendedores estacionarios en la esquina de Maturín con Tenerife.
196
ESTUDIO SOCIOECONÓMICO.
INTRODUCCION.
Con el fin de complementar el diagnóstico social realizado en

las sesiones de talleres participativos de la etapa de consulta y
socialización del Plan Parcial, se realizó durante los meses de julio y
agosto de 2005, un estudio específico del sector enfocado a
caracterizar lo más certeramente posible las actuales
características sociales, culturales y económicas, para afinar las
estrategias de intervención propuestas, y complementarlas con
aquellas que pudieran derivarse de éste nuevo análisis de la
realidad social del polígono.
La relevancia del sector informal de la economía y de

realidades sociales desapercibidas en anteriores acercamientos,
hizo que para esta nueva etapa se diseñara una metodología
específica de dimensionamiento de las actividades de comercio
informal y de visualización de las relaciones con el sector formal, en
lo que podríamos llamar las “microcadenas” productivas
establecidas en el sector, de las que deriva el dinamismo
económico que permite a muchos relegados de la economía formal
por el desempleo, acudir al polígono Z3-R3 en busca de sustento.
Como insumos para este estudio, se empleó la información

contenida en los datos estadísticos proporcionados por la Unidad de
Metroinformación y el OSMI a través de la coordinación de planes
parciales del Departamento de Planeación Municipal, lo cual fue
complementado con dos estrategias de lectura social: Una dirigida
a sondear el sector formal, mediante el diseño y aplicación de una
encuesta socioeconómica a los comerciantes formales del sector; y
la segunda dirigida a relevar la informalidad como un factor
determinante en las dinámicas no sólo de la zona sino del centro,
mediante la realización de un estudio etnográfico-económico del
sector informal. El sentido fundamental de este ejercicio consiste
en la posibilidad de obtener un panorama lo más cercano posible,
de la transformación socio-económica que implicará el Plan Parcial,
197
y los beneficios que aportará a la reactivación y normalización de la
economía al interior del polígono.
El formato de encuesta a los comerciantes se distribuyó hasta

conformar un universo muestral de 300, de las cuales se obtuvo una
respuesta de 190 formatos, lo cual sitúa el nivel de
representatividad de la respuesta obtenida en un 63.33%. En un
sector donde existe un recelo hacia el suministro de información,
desconfianza en los fines para los cuales ésta va a ser utilizada, y
distancias con respecto al Estado y su rol planificador,
consideramos que este nivel de respuesta es significativo y se
agenció a través de la mediación de CUNIMA, como organización
comunitaria importante en la zona.
La encuesta aportó información estratégica que actualiza la

información del OSMI (2004), y que permitió sondear a profundidad
aspectos relevantes de las dinámicas e inercias económicas del
sector. Igualmente mediante ésta se pudo verificar la tendencia a la
transformación de usos, la bajísima o casi inexistente presencia de
vivienda en la zona, la presencia de ciertos grupos por décadas, la
relación estrecha entre informalidad y formalidad.
La aplicación del formato de encuesta se hizo mediante

jóvenes recomendados por la asociación CUNIMA, los cuales fueron
previamente capacitados por nuestro equipo técnico, para asegurar
un mejor entendimiento de la actividad a realizar. El diseño de la
encuesta explora principalmente:
- Las relaciones del sector formal con el informal.

- La caracterización del sector formal en cuanto a las
actividades económicas privilegiadas, y la dependencia
de éstas con proveedores externos y al interior del
polígono.
- El tiempo de presencia en la zona y las expectativas de
permanencia.
- Las problemáticas del espacio público.
- El grado de relevancia e integración de las
organizaciones gremiales.
- El conocimiento del Plan Parcial y las expectativas frente
a éste.
198
En el anexo 6.1 se incluye el formato de encuesta aplicado.
La visión de la encuesta que nos permitió el acercamiento a

las inquietudes del sector formal, se complementó con un estudio
etnográfico, sustentado en las metodologías pertinentes desde la
antropología económica urbana, para dimensionar el sector informal
de la economía en el polígono, y para estudiar el impacto social del
desarrollo urbano propuesto en el Plan Parcial. Este estudio se
realizó durante el mes de agosto de 2005 y constituye un punto de
partida fundamental para la contrastación de las estrategias
preliminares propuestas por el Plan Parcial.
6.2. CARACTERIZACIÓN SOCIAL DEL POLÍGONO.
La vocación comercial del sector de Guayaquil se configuró en

el proceso histórico de usos del suelo urbano de manera temprana.
Es así como ya para principios del siglo XIX, Guayaquil era
reconocido como el principal centro de aprovisionamiento del
departamento y lugar de intercambio por excelencia, donde
confluían los comerciantes venidos de distintos parajes y se
dinamizaban las más amplias relaciones comerciales. Este proceso
de consolidación económica se afianzó con la entrada en
funcionamiento del Ferrocarril de Antioquia y el trazado vial que
convirtieron a Guayaquil en el eje gravitatorio de la ciudad, ligado
de manera esencial a la provisión de servicios complementarios a
los prestados por las instituciones oficiales presentes en las zonas
aledañas.
Para aquella época la dinámica económica se compatibilizaba

con la vivienda que encontraba en ese ambiente comercial y en la
centralidad de Guayaquil un ambiente propicio para el
asentamiento. Sin embargo, el transcurrir del siglo XX trajo una
serie de procesos de deterioro del sector, que paulatinamente
desplazaron el uso de vivienda, y terminaron por posicionar el uso
comercial y económico como el preponderante, haciendo que en la
actualidad represente aquel tan sólo un 5% de los usos del suelo,
cifra que es menor aún cuando se aplica al polígono Z3-R3, y que
marca una constante actual en la que la población se ha mantenido
constante o incluso con tendencia a la disminución. Esto es posible
199
evidenciarlo si comparamos los datos estadísticos de población
para los años 2004 y 2005:
Figura 1. Estimación de la población del Municipio de Medellín por sexo y

grupos de edad, según barrio y comuna de residencia habitual. Junio 2004.
Fuente: Departamento Administrativo de Planeación de Medellín. Subdirección Metroinformación. 2004.
Figura 2. Estimación de la población del Municipio de Medellín por sexo y

lugar de residencia habitual. Junio 2005
Fuente: Departamento Administrativo de Planeación de Medellín. Unidad de Clasificación Socioeconómica y

Estratificación. 2005
200
Estos datos nos confrontan con la escasez del uso de vivienda en
todo el barrio de Guayaquil, lo cual es un indicativo de la situación
general, pero necesita ser acotado para la situación concreta del
polígono Z3R3, donde según un estudio prospectivo preliminar
realizado para el Plan Parcial, se logró identificar tan sólo 7 unidades
habitacionales permanentes. De esta manera se ratifica el hecho
ya expuesto en el anteproyecto del Plan Parcial, de que el polígono
tiene una marcada vocación económica y que la recuperación del
uso de vivienda requiere de un proceso lento, en el que se adopten
medidas que paulatinamente permitan compatibilizar las labores
económicas, con la provisión de espacio público y equipamientos
propicios para el asentamiento humano en el sector.
Esta escasez de viviendas hace del polígono Z3-R3 una zona

con una muy vivaz actividad diurna, que contrasta con la soledad
nocturna, lo cual es también promovido como una estrategia de
seguridad por parte de los comerciantes. A excepción de algunos
locales de comidas y bares o puestos de comidas callejeros que
proveen a algunas de las industrias o comercios, la calle
permanece vacía durante las noches, pues incluso la presencia de
indigentes está altamente controlada por los vigilantes de la zona y
sólo en las manzanas más próximas a San Juan y al Ferrocarril,
donde se presentan algunos focos de drogadicción, se observa
algún grado de circulación nocturna. Esto hace que la problemática
social del polígono se refiera básicamente a la presencia de una
gran cantidad de “población flotante”, compuesta por quienes
llegan hasta él en busca de estrategias de sustento, y que
interactúan allí con una gran cantidad de visitantes espontáneos y
esporádicos, que concurren atraídos por la inmensa oferta
comercial y de servicios.
El espacio público, en tanto contenedor y posibilitador de

todas estas interacciones sociales, se ve entonces saturado por la
sobreposición de intereses, por las disputas y los desencuentros en
lo relativo al uso que se espera y que se permite de él, y manifiesta
claras oposiciones entre el interés colectivo y las necesidades
individuales, lo que lo convierte en el eje fundamental de análisis y
en la principal temática a resolver dentro de un Plan Parcial que se
piensa teniendo como referente al POT, el cual definió la necesidad
de convertir el espacio público en el “estructurante de la ciudad”.
201
Considerando la muy baja densidad demográfica del
polígono, los indicadores de las condiciones sociales del barrio de
Guayaquil resultan ser muy poco representativos, pero sin embargo
es importante considerarlos como una de las variables prospectivas
para la definición de las propuestas de vivienda futura contenidas en
el Plan Parcial. En el siguiente cuadro es posible evidenciar que
para el Barrio de Guayaquil, la densidad de habitantes por hectárea
es de las más bajas de la ciudad, mientras que el estrato
socioeconómico preponderante es el 3:
Figura 3. Estimación de la población y densidad por sexo y lugar de residencia

habitual – Municipio de Medellín – Junio de 2005
FUENTE: Departamento Administrativo de Planeación de Medellín. Unidad de Clasificación Socieconómica y

Estratificación
Es también muy importante la primacía del arriendo como forma de

tenencia de la vivienda en todo el barrio y por supuesto al interior del
polígono, situación que es también similar para el sector comercial
y productivo, y que se pudo corroborar en la encuesta realizada. El
siguiente cuadro muestra la representatividad del arriendo en el
barrio:
202
Figura 4. Núcleos Familiares clasificados por el SISBEN según Tendencia de la
vivienda. Municipio de Medellín – Junio de 2005
FUENTE: Departamento Administrativo de Planeación de Medellín. Subdirección Metroinformación. 2.005
Estos datos, se pueden especificar aún más para el caso concreto

del polígono Z3R3, pues recordemos que Guayaquil es el contexto
más amplio donde éste se circunscribe, así tenemos que para
estimar la población actual, es necesario contar con grupos de
habitantes regulares del sector, constituidos por empleados y
negociantes quienes lo usan y habitan cotidianamente, un bajísimo
porcentaje de residentes permanentes, los clientes o usuarios que
aportan cotidianamente altos flujos y concentraciones en especial
hacia la zona del Hueco, y los vendedores y otras personas
relacionadas con las actividades de comercio informal en sus
diversas versiones, por esto, el análisis poblacional se dificulta, pues
sus datos están atravesados transversalmente por la movilidad y
fluctuación de quienes “usan” el sector cada día, llamados por las
compras, las cadenas de sustento y los negocios diversos que en él
tienen lugar. El siguiente esquema nos ilustra esta composición y la
variación sustancial que el plan parcial inducirá:
203
POBLACIÓN ACTUAL DEL POLÍGONO 1249
empleados fijos 804
empleados 1000
indirectos 800
vendedores
300
flotantes-día
vendedores
estacionarios-día
31540
transportistas
usuarios-día
La prospección habitacional evidencia que los mayores conflictos

sociales del sector se refieren a la confluencia de los múltiples usos
comerciales y productivos, y ese agregado de población flotante
que le es inherente. Por esta razón, la caracterización del sector
informal es una de las principales tareas a emprender de forma que
se encuentren y realcen los mecanismos de regularización de éstas
actividades comerciales y se posibilite un adecuado uso del espacio
público.
Igualmente, es evidente que la gran población en el Polígono está

relacionada con los usuarios que acuden a él diariamente en busca
de las ofertas y oportunidades de empleo que allí se generan, aún
cuando es una cifra restringida en relación con el potencial que
tiene este sector, pues en las horas de la tarde y la noche queda
desolado y por el cerramiento actual que tienen muchos locales.
Esta cifra se espera que sustancialmente se incremente, en razón
de las condiciones positivas de intercambio y reactivación
económica que el plan parcial inducirá en el sector, mediante la
inyección de nuevos usos, más acordes a la vocación y ubicación
del sector con respecto al nuevo centro metropolitano y a La
Alpujarra.
Se asume que, mediante las estrategias sociales del plan parcial,

los vendedores estacionarios, sería paulatinamente reubicados
mediante la generación del “Mercado Popular”, como edificación
fruto del pago de cargas de equipamiento. Los vendedores
204
calificados como flotantes podrían mantener su actividad en el
sector, ya que los servicios que ofrecen pueden considerarse como
complementarios al comercio formal y no causan impactos
negativos importantes en el espacio público, pudiendo por el
contrario fortalecer microcadenas productivas, mediante su
agremiación y operación organizada, estrategia social que se
considera como parte del agenciamiento del plan parcial a través
de agremiaciones como Cunima y Asoguayaquil.
Estamos hablando de un potencial de “habitantes” para Guayaquil,

del orden de:
POBLACIÓN PROYECTADA CON PLAN

PARCIAL
41.101 80.034
1000
532.300
empleados directos empleados indirectos

vendedores flotantes-día usuarios-día
Estaríamos hablando de un incremento en los empleos que genera

el Plan parcial en el Polígono, mediante el recambio paulatino de las
actividades y la inyección de usos a aquellos locales y predios que
actualmente no tienen destinación, expresado en el siguiente
gráfico:
SITUACIÓN DEL EMPLEO EN EL POLÍGONO

Número de empleos
100.000 80.034
80.000
60.000 41.101
40.000
20.000 1.157 877
0
empleos empleos empleos empleos
directos directos indirectos indirectos
actuales proyectados actuales proyectados
Tipo de empleo
205
El declive de algunas de las actividades que dieron origen y fueron
razón de ser para el Polígono y para el sector de Guayaquil en
general, se evidencian en el cerramiento de muchos locales, en la
aparición de “lotes” y predios sin destinación. Muchos comerciantes
tradicionales expresaron en los talleres de participación que
mantienen arrendados los locales para no perder sus derechos
como inquilinos de treinta años, con los bajos costos de alquiler que
esto significa, pero que actualmente tienen cerrados estos locales
porque la actividad económica que tuvieron (abarrotes
generalmente) ya no les produce, están a la espera de la dinámica
que el plan parcial genere, para redireccionar su actividad
económica y abrir nuevamente los locales, pero ya con otro uso. Su
expectativa es ubicarse en el comercio minorista de textiles,
zapatos, “cachivaches”, es decir, que la dinámica del Hueco les
permita reincorporarse a la dinámica productiva. Actualmente, la
relación de locales sin destinación asciende a:
PREDIOS SIN ACTIVIDAD ECONÓMICA

ASOCIADA
22%
78%
número total de predios predios sin destinación actual
Tradicionalmente en Guayaquil han convivido usos asociados al

comercio maderero, vocación que estuvo en el Polígono asociada a
la dinámica de Sagrado Corazón, y que con el deterioro físico y
social que ha sufrido este polígono, fue una de las pocas actividades
que se mantuvo activa. Asociado a esto, aparecen usos como el
reciclaje, el comercio de abarrotes, el comercio de segundas,
plásticos, papel y otros productos asociados al reciclaje. De la
misma manera se mantienen activas algunas pequeñas
microempresas de fabricación de productos así mismo asociados al
reciclaje, tales como escobas, bolsas, etc. y finalmente, existen
206
algunas maquilas de procesamiento de textiles y zapatería, en
especial surgidas en los últimos años, y directamente relacionadas
con las nuevas dinámicas que el Hueco ha impreso a toda su área
de influencia.
La siguiente gráfica explica las actividades económicas presentes

en el Polígono Z3R3 actualmente, y su composición:
De estos usos tradicionales, es posible denotar mediante el

reconocimiento de campo, como algunas actividades que
estuvieron por décadas ubicadas en Guayaquil y tenían una alta
resonancia en su imagen urbana, tales como el comercio de
abarrotes, íntimamente ligados a la historia de este sector
(verificado en la arqueología urbana que construimos para el
Polígono) en el cual, el mercado representaba su gran rol y
elemento de reconocimiento en la escena urbana; han
desaparecido la ley de la oferta y la demanda en la ciudad, que ha
determinado su ocaso pues no pueden competir con los grandes
207
hipermercados y superficies comerciales. (Los comerciantes del
sector referencian por ejemplo, a Makro, la Mayorista, el Éxito).
Igualmente, estas actividades se concentran de manera diferencial

en el Polígono, con lo cual podríamos hablar de una “sectorización”
de los usos en el mismo, que tiene consecuencias físicas y
socioecómicas fuertes, expresadas en la variación de los precios de
la tierra, los precios de alquiler de los locales, y el estado de
deterioro físico que se agudiza en relación con los sectores del
Polígono en los que proliferan los predios sin destinación y los usos
asociados al reciclaje, el parqueo, la actividad maderera. De esta
forma, podemos verificar como en el Polígono los costos del metro
cuadrado y de los alquileres, disminuyen sustancialmente entre las
áreas ubicadas en torno al Hueco y su zona de influencia inmediata,
esto es, las calles cercanas al eje de Maturín, y hacia las ubicadas
en relación con el eje de San Juan en torno al cual se ubican las de
más bajos niveles de precio. La relación se explicita en las
siguientes gráficas analíticas:
PROMEDIO DE ALQUILER- MES SEGUN UBICACIÓN

EN EL POLÍGONO
Rangos de alquiler-
mes en pesos
950.000
1.000.000 732.750
800.000 470.000
600.000
400.000
200.000
0
promedio promedio promedio
alquiler/mes alquiler/mes alquiler/mes
predios en mzs predios en mzs predios en mzs
entre calles 44 y entre calles 45 y entre calles 46 y
44 A 45 A 48
Ubicación en el Polígono
208
VALOR PROMEDIO M2 SEGUN UBICACIÓN EN EL
POLÍGONO
valores de venta
1500000 1200000
m2 en pesos
950000
1000000 850000
500000
0
valor m2 mzs entre valor m2 mzs entre valor m2 mzs entre
cll 44 y 44 A cll 45 y 45A cll 46 y 48
Ubicación en el Polígono
Hacer de nuevo habitable el Polígono y su área de influencia, parte

de recomponer la organización espacial, dotar los equipamientos
adecuados y proveer mecanismos para la integración, el arraigo y
el sentido de pertenencia a través del fortalecimiento de los
procesos organizativos y comunitarios locales. Éstos serán asuntos
fundamentales para el Plan Parcial.
6.2.1. CARACTERIZACIÓN DE LA ECONOMÍA INFORMAL.

VENTEROS AMBULANTES Y ESTACIONARIOS.
209
Derivado del análisis anterior, la caracterización del sector informal
se emprendió teniendo como objetivos fundamentales:
? Identificar y caracterizar qué tipo de productos y vendedores

sostienen la economía informal en el sector de Guayaquil,
específicamente del Polígono Z3 R3.
? Indagar por las relaciones y redes que los vendedores informales

establecen con la economía formal del polígono, del sector de
Guayaquil, del centro y de la ciudad misma.
? Dar cuenta de las relaciones establecidas entre los vendedores

ambulantes y estacionarios con el espacio urbano del Polígono.
? Conocer las opiniones y discursos que los vendedores

ambulantes y estacionarios tienen, sobre las reformas
urbanísticas, el control y administración del espacio público en el
sector.
Para dar cumplimiento a los objetivos trazados inicialmente, nos

apoyamos en las técnicas de construcción de información
cualitativa propuestas desde la antropología social, así como en
herramientas de construcción de información cuantitativa
desarrolladas desde los estudios sociológicos, especialmente
fichas de recolección de información; también retomamos algunos
aportes de los estudios microsociológicos que abordan el estudio
de la ciudad, así como ciertos elementos generales de la ecología
cultural, que sirvieron para completar el tamiz conceptual a través
del cual observamos e interpretamos las realidades sociales que se
escenifican en el espacio urbano, específicamente las referidas a la
economía informal. Entendida la ciudad y lo urbano como
diferentes niveles de un mismo organismo vivo y cambiante,
particularmente el sector de Guayaquil, constituido no sólo por
elementos morfológicos permanentes (fachadas, aceras, calles,
elementos del mobiliario urbano, monumentos y plazas), sino
también por factores cambiantes como las horas del día, los fechas
cotidianas o festivas, las condiciones climáticas, así como por la
versatilidad o multiplicidad de usos, debidos e indebidos, y por todo
lo que acontece en dicho espacio1.
1
Para un panorama más amplio sobre los abordajes de la ciudad y lo urbano desde los estudios antropológicos y la ecología
cultural, véase (Delgado, 2003).
210
De la antropología social retomamos la observación participante
como estrategia fundamental para la construcción de la
información. Aquí la observación también fue “flotante”, es decir,
se ajustó a las situaciones y actuaciones de los actores que
entraban en juego e interacción en el espacio urbano a través del
comercio informal.
Otras herramientas fundamentales fueron dos fichas de recolección

de información, que se elaboraron para consignar datos de tipo
cuantitativo y cualitativo, las cuales se incluyen en el anexo. La
primera ficha buscaba principalmente relevar cifras promedio del
número de vendedores que circulaban y permanecían en el sector
durante los tiempos de la observación, así como de las distintas
actividades a las que se dedican; la segunda, fue diseñada para
aplicarse a manera de entrevista o conversación semiestructurada
entre los venteros flotantes y estacionarios. Por último, se levantó
un registro fotográfico donde se plasmaron los lugares y tipos de
actividades que configuran la economía informal del sector de
Guayaquil, con el fin de mapificar y ubicar territorialmente estos
cúmulos de acciones en el espacio público, y descifrar la manera en
que lo convierten en escenario.
El tratamiento y análisis de la información nos llevó de un proceso

que partió de las observaciones en campo, con las cuales se
elaboraron algunas hipótesis iniciales, que luego permitieron
configurar una estructura de lo observado. Se formularon
proposiciones descriptivas relativas a los acontecimientos
observados en lugares y tiempos determinados, hasta llegar a
generalizaciones empíricas y teóricas que permitieron constatar la
existencia de una serie de fenómenos que se asocian unos con
otros.
6.2.2. HERRAMIENTAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE

INFORMACIÓN.
En la ficha construida para dar cuenta de las actividades

comerciales se planteó el seguimiento y conteo de por lo menos
catorce productos distintos, que se comercializan diariamente en el
sector, los cuales se fueron complementando con aquellas otras
211
actividades que emergían en los tiempos de la construcción de la
información y que inicialmente no fueron incluidas en la ficha.
Con la segunda ficha aplicada a manera de entrevista-conversación

semiestructurada, se identificaron elementos significativos que nos
hablan de las trayectorias de los vendedores por la ciudad, de sus
permanencias en el sector como informales y de las historias que
los vinculan a la vida de la ciudad, así como de sus actividades
laborales y familiares, de las condiciones de demanda de su
producto. También permitió descubrir relaciones al interior del
gremio de vendedores ambulantes y estacionarios, así como las
relaciones con el comercio formal del sector. En ese mismo
sentido, la herramienta posibilitó construir información sobre las
apreciaciones acerca de los cambios urbanísticos ocurridos en el
sector, y del cómo han influido éstas transformaciones en sus
labores comerciales. Igualmente su percepción y juicios valorativos
sobre el control ejercido en las calles por Espacio Público del
municipio. Esta ficha marcó el derrotero de la información
cualitativa sobre los venteros y sus relaciones con el sector.
6.2.3. TEMPORALIDADES DE LA OBSERVACIÓN.
El marco temporal de observación y construcción de la información

se estableció por un período de dos semanas comprendidas entre
212
el día viernes 5 y el sábado 20 de agosto del año 2005.
Estratégicamente se establecieron diferentes temporalidades para
hacer un cubrimiento de las actividades comerciales informales del
sector en diferentes días de la semana: Los horarios comprendieron
las primeras horas del día donde tanto el comercio formal como el
informal inician labores, esto es de las 7 a.m. a las 9 a.m.
aproximadamente; un segundo momento de observación estuvo
comprendido entre las 10 a.m. y las 12 m.; el tercer momento de
observación comprendió del medio día hasta las 2 p.m.; un cuarto
momento comprendido de las 2 p.m. hasta las 4 p.m.; para finalizar,
el último momento de observación comprendió la jornada de la
tarde comprendida entre las 4 o 5 p.m. hasta las 6:30 p.m.,
aproximadamente. A partir de esta lectura, se incorporó un nuevo
horario de observación, entre 8 p.m. y 12 p.m., para verificar
algunos de los testimonios sobre las dinámicas de la noche, la
soledad del sector y los usos localizados en ciertas esquinas y sitios
“autorizados” para tal efecto.
Las primeras jornadas se dedicaron a una observación flotante de

identificación de las actividades económicas ambulantes, y de
aquellas que se ubican en ciertos lugares del polígono. Después de
construidas las fichas de observación se empezaron a aplicar
sistemáticamente en cada una de las visitas al terreno.
6.2.4. REGISTRO FOTOGRÁFICO.
213
Se planteó una jornada para el registro fotográfico en el sector;
luego de realizar los respectivos contactos y de solicitar los
permisos pertinentes ante las personas encargadas de la seguridad
en el Polígono, se construyeron imágenes que dan cuenta de las
actividades comerciales más representativas y frecuentes en el
sector, así como de las modalidades flotantes y estacionarias de la
economía informal. Durante el proceso de construcción de la
información visual, y confrontando los datos arrojados por los
diversos testimonios, se pudo establecer que los venteros
ambulantes no pagan cuota de vigilancia como sí lo hace el sector
formal. Igualmente se estableció que el control y la seguridad del
sector tiene una estructuración por microsectores divididos por
cuadras, controlados por distintos actores, entre ellos, la policía.
El registro visual permitió además identificar a ciertos vendedores y

actividades de la economía informal con los cuales se profundizó en
la construcción de la información, gracias a la aplicación de la
herramienta de recolección de información semiestructurada. La
muestra visual incluye 50 fotografías y se anexa al presente informe.
6.2.5. MUESTRA POBLACIONAL Y DE ACTIVIDADES

COMERCIALES.
214
Básicamente la información se construyó con los vendedores y
vendedoras que circulan y permanecen en el sector del Polígono.
Para tener una comprensión más completa de las diferentes
variables poblacionales, se optó por incluir en la muestra a personas
de ambos géneros, articulando a esta variable también la de edad,
como un factor importante para comprender las dinámicas
socioeconómicas allí presentes. En la medida de lo posible se
buscó que las personas incluidas en la muestra pudieran aportarnos
elementos sobre diferentes temporalidades de pertenencia y
permanencia en el sector, logrando ubicar tanto a vendedores con
más de dos décadas de estar asociados al Polígono Z3-R3, como
otros que tan sólo tienen unos cuantos meses de laborar en esta
parte de la ciudad.
En las actividades comerciales a las que se dedican los venteros del

sector, se identificaron como grandes bloques:
- Vendedores “flotantes”: Comprende aquellas personas que

en su actividad comercial recorren una y otra vez diferentes
lugares del sector; los circuitos y recorridos de estas personas
no se agotan en la delimitación urbanística del Polígono Z3 R3,
sino que por el contrario se expanden no sólo por lugares
contiguos al sector, sino especialmente en el centro y algunas
otras partes de la ciudad de Medellín.
- Vendedores “estacionarios: Lo configuran los vendedores

que a lo largo del tiempo han venido apropiándose de ciertos
lugares dentro del sector como las esquinas de las cuadras, los
frentes de los locales y centros comerciales, la infraestructura
215
misma de ciertas construcciones como el viaducto del Metro,
los lugares contiguos a las grandes bodegas de reciclaje y
madereras, donde el flujo de trabajadores y visitantes es mayor
y constante.
- Servicios de transporte: Conformado por un importante

grupo de automotores, dedicados al transporte de materiales
de construcción y maderas, principalmente. Este grupo de
automotores trabajan sin licencia para el tipo de transporte que
ofrecen, y realizan una ocupación del espacio público de las
vías y en ocasión de andenes, especialmente en las horas de la
mañana cuando el comercio de ese tipo de materiales es
mayor. Asociado a éste sector de servicios de transporte se
identificaron una serie de personas que ofertan su mano de
obra como “coteros”, es decir, cargadores (carretillas, carros
de rodillo, a cuestas).
216
Aunque se encontraron casos de vendedores que trabajan en
ambas modalidades, la regla general es que funcionen en alguna de
las categorías; algunos testimonios nos hablan de los tránsitos de
una categoría a otra, agenciados por una multiplicidad de
circunstancias que se describirán más adelante.
La información básica que se construyó sobre los dos grandes

bloques, nos habla de los promedios de venteros por día,
discriminados en estacionarios y flotantes, así como de la
caracterización de las actividades más recurrentes en el sector, y se
complementa con una información cualitativa referida a un
conocimiento más próximo de las diferentes historias de vida de
venteros y venteras, que trazan toda una serie de relaciones con
este sector de la ciudad, permitiendo identificar sus percepciones
sobre las principales transformaciones urbanísticas del sector, y de
como éstas influyen negativa y/o positivamente en su actividad de
vida.
Se establece también la relación entre el control ejercido por

“Espacio Público” y la Administración Municipal, y las condiciones
de empleo formal e informal que ello (in) posibilita. También se
levantó información sobre las modalidades informales de
organización y colaboración entre venteros, estructuras sociales y
de apoyo fragmentarias, que hacen parte del día a día de los
cientos de personas que tienen en estas actividades comerciales, el
sustento de sus familias.
6.2.6. CONTEO ESTADÍSTICO.
El número de vendedores consignado en la ficha de actividades

durante los días de observación fue de 960, entre estacionarios y
ambulantes. El promedio diario de vendedores detectados fue de
aproximadamente 150 personas.
Las personas a las que se les aplicó la entrevista-conversación

semiestructurada, fue de 80. Sin embargo, gran parte de la
información se obtuvo sin que se pudieran aplicar dichas fichas a
profundidad, sino que las interlocuciones fueron fragmentadas,
217
principalmente por la desconfianza y malestar ante tanta
“preguntadera”. Uno de los principales inconvenientes para la
etnografía callejera en el sector, fue la desconfianza y recelo de la
mayoría de nuestros interlocutores, estacionarios y ambulantes,
ante nuestras posiciones interrogativas. Ciertas temáticas fueron
casi vedadas, llegando a causar malestar y el fin de las
interlocuciones. En la mayoría de los casos nuestra presencia fue
leída como labores del “Espacio Público”, y nuestra “preguntadera”,
fue pensada la mayor de las veces como un protocolo sin sentido
que al final sólo busca desalojarlos del sector.
Distribución porcentual de los

distintos tipos de venteros
Venteros
5%
ambulantes
26%
Venteros
estacionarios
69% Servicios de
transporte
6.2.7. VENDEDORES ESTACIONARIOS.
218
En esta categoría se encuentran los hombres y mujeres que
teniendo algún tipo de estructura material para comercializar sus
productos, tales como una chaza, un mueble, una vitrina, un
carro, un coche infantil, un puesto de comida con estufas y
tablones, o cualquier otro tipo de soporte, y en ocasiones
simplemente la calle, se ubican en lugares específicos a lo largo y
ancho de todo el sector. Principalmente se ubican en las
intersecciones de calles y carreras principales, en los frentes de los
centros y/o locales comerciales por donde cruzan los peatones y
hasta donde llegan los clientes a buscar sus productos,
especialmente en el caso de los alimentos y bebidas como jugos.
La misma infraestructura de la ciudad es aprovechada durante

ciertos momentos del día, y a lo largo de la semana, para ubicar
cualquier tipo de producto ofrecido a los usuarios, visitantes y
compradores que circulan por el sector; estos usos son evidentes
principalmente en lugares como el viaducto del Metro, así como en
los mismos corredores y zonas destinadas a la circulación de los
transeúntes construidos por estas grandes obras urbanísticas.
Ubicaciones predilectas de las

venteros estacionarios.
Intersecciones de
vías principales.
Frente a centros
25% 20% comerciales y
locales.
Bajos del viaducto
30% metro.
25%
Andenes de gran
circulación.
La selección de estas ubicaciones es motivada principalmente por

lógicas económicas, que hacen de sus puntos estacionarios lugares
donde sus productos “se mueven”, es decir, se comercializan con
cierta facilidad y regularidad. La elección de estos lugares obedece
en otros casos a que desde hace varios años esos espacios han
219
sido usados por distintos vendedores y comerciantes, lo que
permite cierta “institucionalización” tácita, al menos en el
imaginario de aquellos que hoy los ocupan (los”puestos” incluso se
heredan). Otros venteros se convierten en estacionarios, gracias a
las concesiones o permisos que el “Espacio Público” ha ofrecido
durante los distintos momentos de desalojos y reubicaciones de los
vendedores informales del sector, ese caso se puede constatar por
ejemplo con los pequeños quioscos donde funcionan ventas de
hierbas, baños e inciensos, o en aquellos que se dedican al arreglo
y venta de relojes, pilas, plastificación de documentos y puestos de
venta de cigarrillos entre otros.
Motivos de ubicación de las ventas

estacionarias.
12%
5% 29%
12%
42%
Tiempo de permanencia en la zona
Concesiones o permisos de la Administración Municipal.
Acuerdos con otros venteros.
Legado familiar.
Permisos de otros actores de la zona.
Al interior de ese gran renglón de la economía informal

caracterizado aquí por los vendedores que denominamos
estacionarios, hay diferencias significativas que deben ser
enunciadas para comprender con mayor precisión las
particularidades estructurales que configuran ese sector.
Diferencias en cuanto a tipos de productos, ubicaciones,
temporalidades de trabajo diario y de permanecía histórica en el
sector, de legitimación de sus ocupaciones gracias a permisos
otorgados por “Espacio Público”, y/o concesiones especiales de
otros actores sociales.
220
6.3. ALGUNAS DIFERENCIACIONES AL INTERIOR DEL
COMERCIO INFORMAL ESTACIONARIO
El tipo de productos que se comercializan entre los vendedores

estacionarios marcan diferencias significativas en la relación no sólo
con el espacio público, sino también con el resto de los
comerciantes:
- Como primer grupo se ha identificado aquellos que ofrecen

dulces, cigarrillos, aguas, tintos, parva, quienes
generalmente necesitan de una menor inversión para surtir sus
negocios y que aunque estacionarios en algunos puntos del
sector, tienen posibilidades de una movilidad restringida.
Principalmente la permanencia en sus ubicaciones las definen
los clientes, usuarios y transeúntes que se desplazan por allí,
en busca del comercio formal de locales, almacenes y centros
comerciales, pero que una vez este sector cierra sus puertas,
deja “muerto el trabajo” allí. Generalmente, estos vendedores
ocupan el espacio urbano al mismo tiempo en que la
economía formal abre sus puertas al público, pero también se
presentan casos en que estos vendedores ocupan “sus”
espacios antes que se abran dichas puertas.
- Como segundo grupo se identificó las personas que venden y

arreglan relojes y comercializan sus respectivos accesorios,
los hierbateros, un par de personas dedicadas al arreglo de
zapatos, vendedores de minutos de llamada celular y que son
un grupo que comparte una cierta movilidad restringida con
otros vendedores, pero que generalmente no tienen ninguna
estructura física para soportar su negocio.
- Como un tercer grupo representativo se identificó a los

comerciantes de ropa y/o de electrodomésticos que trabajan
para los locales de los centros comerciales formales,
especialmente los ubicados sobre la calle Maturín.
- Un cuarto grupo está conformado por aquellas personas que

comercian con “películas de estreno”, música en cd’s, dvd’s,
o vcd’s, quienes construyen sus soportes de manera tal que
los puedan plegar y cargar en cualquier momento, cuando
221
el negocio esté malo o cuando aparezca el “Espacio Público”
amenazando con decomisarles sus productos.
- Se identificó otro gran bloque de vendedores estacionarios

que comercian principalmente con alimentos, algunos
procesados en forma de comidas, bebidas y frutas que se
consumen in situ, y otros más que venden alimentos para
procesar y consumir en otros lugares, como es el caso de las
verduras, las frutas y las legumbres.
Servicios y productos ofrecidos por los

venteros estacionarios.
18% 27%
8%
3% 6%
10%
12% 1% 5% 10%
Dulces, cigarrillos y parva. Tintos y aromáticas.
Relojes y accesorios. Hierbateros.
Zapateros. Minutos a celular.
Ropa y electrodomésticos. Películas, cd´s y dvd´s.
Alimentos procesados. Alimentos frescos.
Aunque se ubiquen puestos de legumbres que cuentan con los

respectivos permisos del “Espacio Público”, identificados
simbólicamente por los plásticos de color verde (política de calles
reguladas de la administración municipal), el número de
vendedores de verduras y legumbres que recorren el sector con sus
carretas llega a sobrepasar a los estacionarios. La permanencia de
estos vendedores estacionarios en el sector, está condicionada por
los mismos permisos concedidos por “Espacio Público”, quienes
controlan los horarios en las calles del sector, permitiendo abrirlos
después de las 8 a.m y sólo hasta las 5 y 6 de la tarde.
En primer lugar, los horarios definidos por la administración

municipal, y en segundo las distintas temporalidades de cada día
que condicionan las dinámicas económicas y de movilidad en el
sector, permiten que diferentes productos intervengan y/o
desaparezcan de la escena urbana, mercancías que tienen mayor
222
demanda en momentos específicos empezando la mañana o que
cubren las necesidades de alimentación para aquellos que transitan
en las noches. Otros después de la hora del almuerzo, es decir, a
partir de las dos de la tarde, desocupan un espacio en las calles,
para que al mismo tiempo esté ubicándose otro con un servicio
más, permitiendo de esta forma cierta regulación en el volumen de
vendedores, procurando no congestionar aún más esos espacios
neurálgicos de movilidad y comercio.
Al hablar de estas temporalidades específicas donde funcionan por

ejemplo restaurantes o puestos de jugos que luego le dan paso a
otros puestos de reparación y venta de electrodomésticos o de otro
tipo de comidas “más livianas”, se remite a unas estrategias
comerciales específicas, así como a redes de apoyo y colaboración
frágiles y fragmentarias que involucran a los venteros, usuarios,
visitantes y peatones de la ciudad que se desplazan por el sector.
Sobre la identificación y funcionamiento de esas “estrategias” de
supervivencia que los distintos actores crean en la vida cotidiana,
volveremos más adelante cuando caractericemos las emprendidas
por aquellos vendedores ambulantes que complementan el cuadro
de relaciones e interacciones de la economía informal en el sector
de Guayaquil.
Se logró identificar que por el contrario a lo ocurrido con vendedores

de ciertos productos comercializados ambulantemente en el sector
quienes se abastecen de ellos al interior del Polígono, los
estacionarios adquieren sus materias primas en otros lugares,
principalmente de la Plaza Minorista. En el caso de las frutas se
surten diariamente, preferiblemente durante las primeras horas del
día, se transportan hasta donde se ubican sus negocios en
diferentes cruces de la calle y allí mismo se pican, empacan y
transforman en el producto a consumir por los compradores. Esa
estructura fragmentaria y frágil de relaciones comerciales y
laborales se irriga a otros sectores poblacionales, permitiendo que
otras personas del sector se encarguen por ejemplo de recoger y
limpiar los desechos de la fruta o verdura arrojados a la calle,
moviendo una economía caracterizada por el “rebusque” diario.
En ambos casos se evidencia un tipo de relaciones comerciales que

podremos caracterizar como endógenas y exógenas. Las primeras
aluden a las relaciones de reciprocidad económica al interior del
223
mismo sector, un consumo mutuo de cada uno de sus productos,
mientras las segundas nos hablan de unas relaciones comerciales y
sociales, que vinculan y estructuran una economía macro o de
amplio espectro que vincula otros sectores significativos de la
ciudad; en este caso en particular, con el renglón de los alimentos
con una central de abastecimiento como la Plaza Minorista.
Fuentes de aprovisionamiento del

sector informal.
10%
35%
55%
Plaza Minorista.
Proveedores al interior del polígono o en Guayaquil.
Otras.
Las relaciones comerciales se diversifican y reproducen

constantemente, el empleo y el subempleo, presentan distintas
facetas y en el caso de la economía informal se encontraron cierto
tipo de relaciones económicas con el sector formal de la economía
en el sector de Guayaquil:
- Es común aquí por ejemplo el alquiler de espacios,

principalmente garajes y bodegas, para que los vendedores
guarden sus negocios y puestos en el sector y no los tengan
que desplazar hasta los barrios donde residen.
- Frecuentemente son encomendados recados, mandados y

servicios ocasionales, por parte del sector formal a la mano de
obra informal presente en la zona. Este tipo de encargos
incluye ayudas para el cargue y descargue, los trámites, o el
envío de “razones”.
224
- Muchos de los negocios informales son surtidos en los
comercios formales del sector.
- Algunos almacenes del sector formal disponen vendedores

“estacionarios” en la calle, para ofertar sus propias mercancías.
- Los empleados y propietarios del sector formal, son clientes

esporádicos o frecuentes del sector informal.
- Otra modalidad recurrente de relaciones comerciales, y

específicamente de subempleo, se detectó durante la
aplicación de entrevistas semiestructuradas donde los
vendedores informaron como funcionan las relaciones laborales
entre las personas que son dueñas de las carretas, de los
triciclos, de las verduras, de las frutas, de los termos, o de los
líquidos como el tinto y el perico, quienes subemplean a
aquellas otras personas que las “trabajan” por las calles. Al
final del día se reparten en dos los pesos que quedan después
de reponer la inversión de las materias primas, y así a lo largo
de toda la semana y los meses.
SECTOR FORMAL
ALQUILER DE BODEGAS
RECADOS Y TRAMITES
SURTEN EN LOS NEGOCIOS CONSUMIDORES Y CLIENTES

FORMALES DE LOS INFORMALES
SUBEMPLEAN INFORMALES
SECTOR INFORMAL
Este tipo de relaciones comerciales y laborales hacen muy difícil que

cierta población dedicada a la economía informal pueda contar con
unas condiciones mínimas de bienestar social, degenerando en
otras problemáticas que tienen que ver con el aumento en los
225
índices de inseguridad y robos en el sector, en la violencia
intrafamiliar y descomposición social de ciertos grupos
poblacionales de la sociedad local.
Estas condiciones se escenifican en las calles del Polígono Z3R3,

especialmente en el sector de Tenerife con Amador y sus
alrededores hacia la calle San Juan, donde en ciertos momentos
del día o de la semana, regresan por un corto tiempo chatarreros y
recicladores que se ubican allí como vendedores estacionarios,
momentáneos, que además ponen de manifiesto problemáticas
agudas, como el comercio y consumo de drogas en el sector.
Esos usos indebidos y conflictivos del espacio urbano reproducen

también una economía, que aunque frágil y tensionante con la
Administración Municipal, genera ciertos recursos para los actores
involucrados. Un ejemplo de ello son una serie de pequeños
restaurantes o puestos de comida que funcionan en ese fragmento
del Polígono. Durante los fines de semana, especialmente los días
sábados en horas de la tarde y los domingos desde las primeras
horas, los cacharreros y recicladores aprovechan la infraestructura
urbana, principalmente el viaducto de la línea B del Metro, para
instalar sus negocios de todo tipo de elementos.
6.3.1. VENDEDORES AMBULANTES O FLOTANTES.
226
En esta categoría podemos ubicar a los hombres, mujeres e incluso
niños, que portando algún tipo de soporte o estructura física,
generalmente una chaza, ofrecen diferentes productos a lo largo y
ancho de las calles del sector de Guayaquil, así como en otros
sectores contiguos y/o alejados del Polígono Z3 R3. La estrategia
comercial de estos vendedores, consiste en buscar sus clientes en
cualquier punto del sector, ya sea entre los usuarios y transeúntes
que por allí se desplazan, o entre las personas del comercio formal
que configuran pequeñas y fluctuantes redes de clientes.
El tipo de estructura predominante entre este tipo de vendedores

flotantes son los pequeños carros, triciclos y coches de bebé; sin
embargo, en el caso de los vendedores de tintos, aromáticas y
perico por ejemplo, muchas veces sólo se cuenta con los termos y
algún bolso donde se lleva “el surtido”. Aunque existen algunos
circuitos de tránsito y circulación por el sector, el gran volumen de
vendedores ambulantes obliga a que tengan que recorrer una y otra
vez las mismas calles, o que en ciertos momentos amplíen el
espectro de su movilidad a otras zonas del centro de la ciudad.
Productos y servicios ofrecidos por

los venteros ambulantes.
5% 6% 23%
12%
12%
20%
8% 8% 6%
Dulces, cigarrillos y parva. Tintos y aromáticas.
Minutos de llamada celular. Películas, cd´s y dvd´s.
Jugos y refrescos. Verduras.
Frutas. Otras.
Cacharrería y reciclaje.
En este renglón de la economía informal las temporalidades de

trabajo varían, dependiendo de ciertas preferencias individuales. No
obstante, muy temprano en las mañanas se inician los recorridos y
el flujo comercial y de transeúntes en el sector, que hace que las
calles sean intervenidas por estos vendedores, que no se detienen
227
en puntos fijos sino por algunos instantes. En ese sentido, es muy
significativo que los vendedores ambulantes que concentran sus
pequeñas actividades en la comercialización de tintos, cigarrillos,
confites, parva o mecato, principalmente abastecen o surten sus
negocios en los almacenes mayoristas del mismo sector. Las
inversiones económicas del “surtido” varían con cada vendedor,
pero las observaciones y conversaciones semiestructuradas
permitieron detectar que generalmente son de muy poco dinero.
Una regularidad hallada, da cuenta que sólo una vez que se logra
vender lo poco que se tiene en las chazas o carritos, se consigue
reinvertir nuevamente en el “surtido”.
En ocasiones la movilidad de estos vendedores se ve restringida por

el gran número de personas que practican la misma actividad, por
lo cual, la variable temporal de intervención en el espacio se hace
significativa, permitiendo fluctuaciones entre las primeras horas del
día y las horas de las tarde. Otros inconvenientes para la movilidad
y el ejercicio de su actividad comercial, tiene que ver con ciertas
territorialidades que se aplican a distintos sectores de la ciudad,
generalmente se prefiere permanecer y circular en sectores que ya
se han trabajado tradicionalmente, por las tensiones que se crean
entre venteros ambulantes por el “monopolio” de algunos tramos
urbanos. Es difícil actuar sobre espacios en los que no se tienen
amigos, familiares, o colegas conocidos, con los cuales funcionan
ciertas relaciones de colaboración y apoyo.
Circuitos de movilidad de los venteros

ambulantes.
10% 10%
35%
45%
Al interior del polígono.

En el Barrio de Guayaquil.
Centro de la ciudad en general.
Otros sectores.
228
Los vendedores que hasta el momento se han caracterizado como
ambulantes o flotantes, y que principalmente practican la venta de
tintos, confites y cigarrillos, llegan desde diferentes y distantes
sectores populares de la ciudad, y sólo unos cuantos viven en
sectores contiguos a Guayaquil, o en las residencias del mismo
Polígono. Entre los barrios desde donde provienen estos
vendedores se lograron identificar por ejemplo: Barrio París, Barrio
Santander, Barrio Antioquia, Centro de la ciudad, Barrio El
Chagualo, Moravia, Popular 1 y 2, Castilla, Barrio Triste, y El
Naranjal.
Como pasa con las personas caracterizadas como vendedores

estacionarios, la población ambulante hace parte de cadenas
fragmentarias e informales de empleo y subempleo. Sólo una
pequeña proporción de estos vendedores son dueños de sus
propios negocios, y su actividad vincula a otras personas de su
unidad familiar más cercana. La mayoría integra redes de trabajo
como subempleados, donde el capital y la infraestructura de este
tipo de productos comerciales: Carritos, termos, utensilios
desechables y el líquido, lo proporcionan grandes fábricas que
operan cerca al sector de Guayaquil, principalmente una ubicada
en el sector de Prado.
Algunos vendedores con mayor capital, subcontratan a otros

vendedores, generalmente personas de su unidad familiar,
logrando generar frágiles redes de apoyo. Una cadena comercial
que le juega al desempleo y al “rebusque” cotidiano. Las ganancias
propias de cada vendedor ambulante las deja el resto del “surtido”,
que logran conseguir estas personas que generalmente son
cigarrillos o algún tipo de parva, que se ofrece en las mismas
chazas o carritos. Precisamente estas infraestructuras o
equipamientos para comercializar estos productos, se guardan al
terminar la jornada de trabajo en las mismas fábricas que los
abastecen de los materiales. Aquellos que tienen su propio
“plante”, establecen relaciones comerciales con bodegas,
parqueaderos del sector, y/o con los locales y centros comerciales,
que les permiten guardar sus cosas hasta el día siguiente, cuando
volverán a ocupar las calles de Guayaquil y del resto de la ciudad.
229
6.3.2. ALGUNAS DIFERENCIACIONES AL INTERIOR DEL
COMERCIO INFORMAL AMBULANTE O FLOTANTE
Dentro de este mismo subsector del comercio ambulante, podemos

ubicar otro tipo de comerciantes que reproducen la oferta de
productos que manejan los vendedores estacionarios, pero que
establecen circuitos de movilidad que generalmente sobrepasan los
límites del Polígono Z3 R3.
Entre los más representativos se encuentran nuevamente los

vendedores de frutas y verduras, de jugos, de helados y cremas,
los triciclos de avena, los lustrabotas, ciertos puestos de comida,
vendedores de relojes, de cordones, de artesanías, de Bon Ice,
de bolsos, de cinturones y correas, de minutos de llamada celular,
y algunos otros artículos de costos reducidos.
Tanto para los vendedores estacionarios como para los ambulantes,

el tiempo de inicio de sus labores en el polígono es variable, y
representa una de las condiciones primordiales para la
permanencia en el sector y la participación de esas redes de apoyo
mencionadas con anterioridad. Además, el tiempo que se ha
permanecido en la zona, actúa como garante social de la
“legitimidad” de ejercer su actividad económica. Es importante
anotar que la mayoría porcentual de los venteros se sitúan en el
tramo de 0 a 10 años, lo cual es muestra del carácter creciente del
empleo informal en los últimos años.
Tiempo de trabajo en el polígono.
1 año o menos
entre 1 y 5 años
20% 7%
33% entre 5 y 10 años
10%
entre 10 y 15
10%
20% años
entre 15 y 20
años
más de 20 años.
230
6.3.3. TERRITORIALIZACIÓN DE LAS ACTIVIDADES Y
CIRCUITOS DE LA ECONOMÍA INFORMAL EN EL
POLÍGONO.
231
232
233
234
235
236
237
238
6.4. CONCLUSIONES.
- Uno de los hallazgos principales en esta caracterización

sociocultural de la economía informal en el sector de Guayaquil,
tiene que ver con la estructuración del comercio en pequeñas redes
de empleo y subempleo, que crean distinciones sociales y
económicas al interior del sector informal. Dicha estructuración
deteriora lentamente la calidad de vida de estas personas,
especialmente, de aquellas que se ubican en la parte inferior de
esas “pirámides” organizacionales.
- La falta de una organización gremial con validez social, hace

que estas relaciones verticales perjudiquen a la mayoría de los
vendedores. Las mismas condiciones de informalidad, articuladas a
las fluctuaciones en los promedios de ventas y al recelo y
desconfianza en los intentos organizativos de particulares, hace
que ni siquiera quede tiempo ni ánimos para pensar en
organizaciones colectivas que defiendan los derechos de los
vendedores informales.
- La desesperación ante sus situaciones sociales y económicas

hace que no se proyecten acciones concretas para cambiar sus
condiciones de vida, y genera temor frente a las transformaciones
urbanísticas del sector, pues siente que poco a poco perderán
también la capacidad de operar en ese sector de la ciudad, y que
terminarán con el paso del tiempo desplazados al interior de una
ciudad que no deja márgenes de acción para aquellos que no
logran ingresar en la legalidad institucional y económica.
- Una población que reproduce y encarna las condiciones de

exclusión social, de violencia física y simbólica en la ciudad, es la
infantil. Desde muy pequeños, los hijos de los vendedores aprenden
a trabajar con sus propias chazas, o simplemente con alguna
estructura de cartón con cualquier confite o cigarrillos. La población
infantil no sólo ingresa tempranamente en las dinámicas de la
economía informal, sino que también es víctima de las condiciones
de vida de las personas de la calle, haciéndolos vulnerables a la
drogadicción y prostitución. La calle se convierte en su hogar, en
su lugar de juego, y en el medio de una “educación” que los
predispone para la marginalidad y la exclusión social.
239
- Sobre las temporalidades de estas economías informales, se
dirá que sus dinámicas son intermitentes, cambiantes y que se
autorregulan en la medida en que cuando una parte de los
vendedores deja las calles, otra las ocupa nuevamente,
reproduciendo la oferta de productos en cada sector del Polígono.
- La mayoría de las percepciones que tienen los vendedores

estacionarios y ambulantes sobre el control policial y del espacio
público en el sector, dan cuenta de una historia de tensiones y
violencias físicas, psicológicas y simbólicas, que se agudizan
cuando les es decomisado el “plante”. Esta situación es temida
constantemente, y afecta gravemente las frágiles e inconsistentes
economías de los vendedores, porque para poder recobrar sus
productos, cuando logran hacerlo, deben esperar algunos días. En
estas situaciones cotidianas, podemos encontrar ciertas
“ritualizaciones” sociales entre infractores y controladores del
espacio público.
- Se identifica un descontento que se convierte en odio hacia las

personas de “Espacio Público”, argumentando constantemente
maltrato verbal y físico. Estas situaciones crean condiciones de
recelo y malestar ante las obras de renovación urbanística en el
sector, porque se las piensa como un motivo más para sacarlos y
quitarles sus trabajos en la calle.
- Se descubrió no sólo una gran diversidad de actividades

comerciales, ambulantes y estacionarias, sino también de
relaciones sociales y políticas, que configuran distintas posiciones
en una estructura social fragmentaria que se recompone
diariamente. Se identificaron también ciertas estrategias
comerciales emprendidas por los vendedores, quienes hacen la
transición entre diferentes productos condicionados por las distintas
épocas del año donde ciertos productos tienen “más salida” que
otros.
- Se identificaron no sólo pertenencias de tipo económico para

que los vendedores estacionarios y ambulantes prefieran este
sector de la ciudad. A este interés primordial por la sobrevivencia
económica, se suman sentimientos y afectos que los vendedores
sienten por haber sido en este sector donde nacieron algunos de
240
ellos y de sus hijos, donde crecieron otros, y porque muchos de
ellos viven o vivieron algún tiempo de su vida en estas calles.
También porque aún se conserva en el imaginario colectivo, la
asociación de este sector como el centro desde donde creció y
configuró la ciudad, y porque allí fue donde llegó inicialmente la gran
mayoría de migrantes, que hoy viven de la economía informal.
- Existen muy notorias redes de apoyo y colaboración entre

familias de vendedores y entre algunos colegas o miembros de
cierto gremio de productos y/o servicios. También son muy
importantes las relaciones entre el sector formal e informal, que
conforman microcadenas productivas y que contribuyen el
dinamismo económico del sector.
6.5. RECOMENDACIONES E HIPÓTESIS PARA LA

INTERVENCIÓN DESDE EL PLAN PARCIAL.
Con base en el estudio y caracterización socioeconómica expuesta,

que abarcó no sólo el sector formal sino la economía informal y sus
micro-redes, así como la población “flotante” de usuarios que llegan
a esta zona en busca de servicios, empleo, “rebusque”, comercio,
etc..; se realizó una simulación económica para evaluar los
beneficios esperados con las acciones del plan parcial en cuanto a
la reactivación económica del sector, su repoblamiento, y la
posibilidad real de asumir las cargas necesarias para emprender las
acciones de renovación requeridas para la transformación de
Guayaquil.
Esta simulación nos demuestra que el crecimiento económico

esperado es de orden de un 300% en lo tocante a áreas construidas
con destinación comercial, de un 1000% en los empleos esperados
directos e indirectos y de un 60 a 80% en ventas al mes. Igualmente
se fortalecería la legalización del comercio “subterráneo” que allí se
verifica, permitiendo altos recaudos por concepto de impuestos. El
actual fenómeno de los “lotes” sin destinación sería revertido por la
plataforma económica propiciada por el plan parcial.
241
El siguiente ejercicio evalúa las condiciones económicas esperadas
mediante la plataforma de desarrollo que el plan parcial posibilita:
MANZANA 9. CODIGO CATASTRAL 46-56.
UBICACIÓN: CALLE 48 PICHINCHA- CARRERA 58- CALLE 46 MATURIN- CARRERA 56B.
SITUACIÓN ACTUAL SITUACIÓN PROPUESTA POR EL CRECIMIENTO

PLAN
Número de Lotes:
11
Área neta m2: 3.923
Área construida m2: 8.971 21.259,45 196%
Empleos directos: 15 2.568 16383%
Empleos indirectos: 2 5.768 383100%
Número de negocios: 42 1080 3760%
Actividades Venta de triplex, locales comerciales, Comercio y servicios en primeros
ferretería. pisos, oficinas, bodegas,
parqueaderos, hotelería, etc..
Aporte predial trimestral 7.453.700 105.921.000 1321%
Aporte industria y
comercio 840.000 21.600.000 3760%
Ventas promedio
Local/mes 60.000.000 90.000.000 50%
Impuesto sobre ventas
mes/local 9.600.000 14.400.000 50%
MANZANA 10. CODIGO CATASTRAL 4655

UBICACION: CALLE 46 MATURIN/ CARRERA 55 TENERIFE/ CALLE 48 PICHINCHA/ CARRERA 56

PLAN
UNIDAD DE GESTION
1
Número de Lotes: 31
Área construida m2: 8.871 38.309 344%
Empleos directos: 178 7.152 4.285%
Empleos indirectos: 40 14.304 3.870%
Número de negocios: 37 1.788 5.105%
Actividades Ferreterías, venta tejas, venta triplex, depósito
de materiales, aserrío, restaurante, barbería, Comercio y servicios en primeros
agropecuario, aserríos, depósitos de materiales, pisos, oficinas, bodegas, maquilas,
bar. parqueaderos, hotelería, etc.
242
Aporte predial trimestral 13.809.200 196.236.000 1.321%
Aporte industria y
comercio 740.000 35.760.000 5.015%
Ventas promedio
local/mes 25.000.000 117.000.000 368%
mes/local 4.000.000 18.720.000 368%
MANZANA 2. CODIGO CATASTRAL 45 A 54
UBICACION: CARRER A 55 TENERIFE/ CALLE 45A CARRERA54 CUCUTA CALLE 46 MATURIN

PLAN
Actividades bar, comercio, parqueadero, restaurantes, Comercio y servicios en primeros
banco, comercio minorista, locales sin pisos, oficinas, bodegas, hotelería,
destinación, talleres, industria liviana. maquilas, parqueaderos, etc..
Aporte industria y
comercio 6.360.000 27.680.000 1.121%
Ventas promedio
Local/mes 20.000.000 112.000.000 460%
mes/local 3.200.000 17.920.000 460%
MANZANA 7. CODIGO CATASTRAL 4555

UBICACION: CALLE 45 AMADOR/ CARRERA 55 TENERIFE/ CALLE 45A/CARRERA 57

PLAN
243
Actividades Aserríos, depósitos de madera, reciclaje,
bodegas, ferreterías, industria liviana, depósitos, Comercio y servicios en primeros
bar, restaurante, aserríos, depósitos de madera, pisos, oficinas, bodegas, maquilas,
reciclaje, hotel. parqueaderos, hotelería, etc.
Aporte industria y
comercio 940.000 35.120.000 3.595%
Ventas promedio
Local/mes 60.000.000 108.000.000 80%
mes/local 9.600.000 17.280.000 80%
MANZANA 4. CODIGO CATASTRAL 44A 54

UBICACION: CALLE 44 A / CARRERA 54 CUCUTA/ CALLE 45 AMADOR/CARRERA 55 TENERIFE

PLAN
Número de viviendas
de 66 m2 0 198 198%
Actividades bodegas , reciclaje, comercio ,retacerías
industria liviana, talleres, bodegas, reciclaje, Comercio y servicios en primeros
bares, hoteles, restaurantes, locales sin pisos, oficinas, hotel, parqueaderos,
destinación. hotelería, vivienda, entre otros.
Aporte industria y
comercio 1.040.000 32.080.000 3.694%
Ventas promedio
Local/mes 20.000.000 108.000.000 440%
mes/local 3.200.000 17.280.000 440%
MANZANA 6. CODIGO CATASTRAL 44A 55
UBICACION: CALLE 44 A / CARRERA 55 TENERIFE / CARRERA 57
244
PLAN
Número de Lotes: 7
Actividades bodegas, locales sin destinación, reciclaje,
depósitos, guardaderos de carretas, bares. Comercio y servicios en primeros
pisos, oficinas, bodegas,
parqueaderos, hotelería, entre otros.
Aporte industria y
comercio 0.00 25.320.000 2.532%
Ventas promedio
Local/mes 1.500.000 100.500.000 6.600%
mes/local 240.000 2.640.000 1.000%
MANZANA 3. CODIGO CATASTRAL 45 54

UBICACION: CALLE 45 AMADOR/ CARRERA 54 CUCUTA/ CALLE 45 A /CARRERA 55 TENERIFE

PLAN
Numero de viviendas
de 66 m2 0 198 198%
Actividades Bares, hotel, restaurantes abarrotes, industria
liviana, reciclaje, parqueadero. Comercio y servicios en primeros
pisos, oficinas, bodegas,
parqueaderos, hotelería, vivienda,
entre otros.
Aporte industria y
comercio 0.00 35.160.00 3.516%
Ventas promedio
Local/mes 15.000.000 81.000.000 440%
mes/local 2.400.000 12.960.000 440%
245
- Es necesario fortalecer los procesos organizativos locales y
hacer partícipe a las organizaciones conformadas o fortalecidas de
los procesos de tratamiento urbanístico del sector, es la labor
primordial a emprender en el polígono. La agrupación de los
vendedores es hasta ahora poco representativa (no ha sido validada
socialmente pues algunos desconfían de sus intereses particulares)
y sólo algunos conocen de su existencia y de sus mecanismos de
operación y funcionamiento. Por esto se proponen como acciones
a acometer el fortalecimiento de la asociación CUNIMA y ampliar
sus márgenes de convocatoria más allá del sector maderero hacia
otro tipo de actividades y personas presentes en el polígono.
Además es importante reconocer los incipientes procesos
organizativos de los venteros estacionarios y ambulantes y
potenciar sus alcances. Este proceso de fortalecimiento
organizativo es el catalizador primordial para recomponer el tejido
social del polígono y para direccionar las intervenciones propuestas
por el Plan Parcial y fomentar la interlocución de los venteros con la
Administración Municipal.
- La multiplicidad de usos presentes en el sector y la oferta

comercial amplia es de suma importancia y confiere al polígono
unas condiciones irrepetibles y fundamentales de incorporar a la
propuesta del Plan Parcial si se pretende potenciar el dinamismo
económico. Se debe mantener un abanico de usos abierto que
permita fortalecer las cadenas productivas presentes y que
posibilite que tras la recomposición apoyada en la generación de
empleo que permitan las propuestas del Plan Parcial, se recupere y
promueva el uso habitacional de carácter transitorio y
posteriormente el permanente.
- Es esencial la creación de un mercado popular que permita

integrar a la economía formal a los venteros informales del sector y
que coadyuve a la resolución de la ocupación indebida del espacio
público. Este mercado popular es posible de ser financiado con las
cargas derivadas del Plan Parcial y la adjudicación de los puestos
comerciales que genere se debe hacer a través de la cooperativa o
asociación de venteros del sector o a través de las asociaciones
CUNIMA, ASOGUAYAQUIL, FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO,
contando con que ambas organizaciones hayan atravesado por
sendos procesos de fortalecimiento gremial.
246
- Como estrategia de transición mientras se construye el
mercado popular se propone fortalecer los pactos ciudadanos que
en la actualidad se están estableciendo entre los venteros y la
Administración Municipal, pero complementar las estrategias de
“choque” con incentivos y programas pedagógicos canalizados a
través de las organizaciones gremiales del polígono, incluida
ASOGUAYAQUIL que aglutina a los comerciantes formales del
sector.
Como parte de la actualización del perfil socioeconómico levantado

para el polígono, se realizó una nueva encuesta en el mes de
diciembre de 2006 (Ver Anexo 6.2. Formato de encuesta y
tabulación detallada de la misma), cuyos resultados se exponen a
continuación y que fueron base para la formulación de los
programas y proyectos de gestión social del plan, así como para
ajustar y definir en el reparto de cargas y beneficios, una plataforma
equitativa de mitigación de impactos sociales encaminada a
atender a las poblaciones más vulnerable presentes en el plan, tales
como arrendatarios y población flotante.
PROMEDIO ÁREA LOCALES COMERCIALES 126 M2

PROMEDIO TIEMPO DE PERMANENCIA LOCAL
ACTUAL 12 AÑOS
PROMEDIO DE PERMANENCIA EN EL SECTOR 21,6 AÑOS
PRIMA MEDIA (LOCALES QUE RESPONDIERON) 177,2 MILLONES
PROMEDIO VENTAS MES 38,7 MILLONES
PROMEDIO GASTOS FIJOS MES 10,1 MILLONES
NÚMERO PROMEDIO DE EMPLEADOS 4 PERSONAS
TIEMPO DE PERMANENCIA LOCAL ACTUAL
ENTRE 1 Y 5 AÑOS 75 42%
MAS DE 21 AÑOS 29 16%
NO SABE NO RESPONDE 4 2%
TOTAL LOCALES ENCUESTADOS 179 100%
TIEMPO DE PERMANENCIA EN EL SECTOR
MAS DE 36 AÑOS 29 16%
TOTAL 179 100%
247
PRIMA MEDIA
ENTRE 0 Y 50 MILLONES 3 2%
MAS DE 200 MILLONES 6 3%
TOTAL 179 100%
VENTAS PROMEDIO MES
TOTAL 179 100%
GASTOS FIJOS MES
TOTAL 179 100%
NUMERO DE EMPLEADOS
ENTRE 1 Y 5 137 77%
ENTRE 6 Y 10 31 17%
MAS DE 11 11 6%
179 100%
6.6. PROCESO DE CONSULTA Y PARTICIPACIÓN

CIUDADANA.
La participación ciudadana en el proceso de formulación del Plan

Parcial de Guayaquil, Polígono Z3 R3, está definida como la fase
transversal de información, consulta y concertación con la
ciudadanía, para la obtención de los mayores consensos sobre los
acuerdos urbanos estipulados para el territorio a intervenir.
248
El alcance del proceso es contactar, inventariar, convocar y
movilizar grupos organizados de la comunidad, alrededor de la
formulación del plan parcial, con el fin de transmitir información
veraz y oportuna sobre las operaciones urbanísticas; generar
condiciones de participación, identificación, priorización, ejecución y
seguimiento de los pobladores en las actividades clave; prevenir y
mitigar posibles conflictos de intereses y lograr la cooperación de la
comunidad y la apropiación de las actuaciones, antes, durante, y
después de la intervención.
La participación está concebida como una estrategia mediante la

cual se orientan, coordinan y dirigen las acciones necesarias para
lograr que los pobladores y sus organizaciones, se involucren
realmente en los procesos de información, decisión y gestión
partiendo de la identificación y solución de los problemas que
comportan su propio territorio.
“ … La participación se constituye en el acto que transforma al

hombre en ciudadano, es decir en gestor y fiscalizador de todas
aquellas actividades que potencializan la vida y la convivencia”.
(GONZALEZ, Esperanza. Elementos conceptuales para el trabajo
comunitario, pg. 30).
Para Esperanza González, la participación alude a una forma de

intervención social que le permite a los individuos reconocerse
como actores que comparten una situación determinada, tener la
oportunidad de identificarse a partir de intereses, expectativas y
demandas comunes, y estar en capacidad de traducirlos en formas
de actuación colectiva con una cierta autonomía frente a otros
actores sociales y políticos.
La participación es además un elemento de los programas de

desarrollo, en el que los individuos actúan como sujetos idóneos en
cualquier campo de su vida comunitaria.
Existen diversas razones y modalidades a través de las cuales los

ciudadanos participan. Cuando la participación ciudadana es bien
encauzada, contribuye positivamente al desarrollo de las políticas,
programas y proyectos, tanto públicos como privados. Además
fortalece y potencia el patrimonio social y la vida democrática.
249
6.6.1. Objetivos del Proceso de Consulta y Participación.
Metodológicamente, el proceso de consulta y participación se

abordó desde el inicio del plan, como una herramienta de
recolección de información primaria que complementa el
levantamiento de información secundaria y estadística, así como,
fundamentalmente, el pilar de la interacción con los actores
presentes en la zona, o que permitió entretejer as diversas voces,
intereses, idearios y expectativas que suscita el plan parcial. En
este sentido, el proceso de consulta y participación, se estructura
desde unos objetivos centrales, a saber:
? Generar en los Líderes, grupos organizados y la comunidad de

Guayaquil, el conocimiento oportuno y veraz sobre el proceso
de identificación, priorización y ejecución de acciones típicas
de un plan parcial, que les permita tomar parte de los
procesos consultivos para la toma de decisiones sobre
actuaciones, el reconocimiento y uso de mecanismos de
diálogo y concertación para la resolución de conflictos e
intereses durante el desarrollo del proyecto.
? Inventariar, contactar y convocar propietarios, organizaciones

formales y no formales, naturales e institucionales, del área a
intervenir.
? Establecer y aplicar mecanismos adecuados de participación

y concertación de acciones para la consolidación urbanística
del sector.
? Sistematizar la información de cada uno de los eventos

realizados, como insumo base para la propuesta urbana.
La participación ciudadana, abordó un grupo meta amplio,

compuesto por los comerciantes del sector (reciclaje, comercio
minorista, abarrotes, madera, etc), los propietarios de los
inmuebles, y el grupo de agremiaciones formales y no formales,
naturales e institucionales con presencia en la zona. Lo anterior con
250
el fin de dar voz a la diversidad de actores e intereses con presencia
en Guayaquil, para canalizar y dirimir sus conflictos de uso y
apropiación en el territorio.
6.6.2. Metodología de la Intervención Social.
La intervención social en el proceso de formulación del Plan Parcial

se enmarcó en un enfoque sistémico, participativo, y pragmático.
Para el acercamiento a la comunidad organizada del área de

planificación, Polígono Z3R3, fue necesario conocer una serie de
documentos, que sirvieron para identificar, inventariar y convocar el
grupo meta. Los principales documentos abordados en este
proceso fueron:
? Ficha resumen de normativa urbana. Acuerdo 023 de 2000.

Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Medellín,
Z3-R3.
? Decreto 1212 de 2000, por el cual se reglamenta el acuerdo

062 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, en
cuanto a los contenidos y procedimientos de los planes
parciales.
? Base de datos sobre propietarios de locales de la zona de

influencia. OSMI.
? Boletín informativo #4. Abril 15 de 2001. Ministerio de

Desarrollo Dirección general de Desarrollo Territorial y urbano.
Planes Parciales.
Para la convocatoria de la población meta a los talleres informativos

y formativos, se utilizaron estrategias como: Llamadas telefónicas
(Ver Anexo 6.3. Registro de llamadas). Convocatoria mediante
carta de invitación dirigida a propietarios por medio de correo
urbano certificado, anunciando cada taller (Ver Anexo 6.4.). Entrega
de plegables diseñados por el Grupo Técnico a propietarios,
251
arrendatarios y población en general, informando de manera
concreta los objetivos del Plan Parcial de Guayaquil, los involucrados
en el proceso y cómo participar. De igual forma, se diseñaron
afiches que se colocaron en el área de intervención, para informar la
fecha, día, hora y lugar de los talleres.
Cara 1. Plegable utilizado para la convocatoria.
Cara 2. Plegable utilizado para la convocatoria.
252
Afiche informativo.
Diseño: Grupo de Arquitectos del Equipo Técnico.
253
Igualmente, y aprovechando la dinámica generada por los talleres,
se realizó un proceso de convocatoria a través de CUNIMA, como
principal asociación gremial y social del sector, dentro de su
asamblea ordinaria de socios, para conseguir la vinculación
extensiva al proceso de socialización.
Con CUNIMA se organizó un taller formativo- pedagógico en el
marco de su asamblea, y una ronda de Talleres por manzana (ver
anexo 6.5. carta convocatoria a Talleres), para conseguir un nivel
más profundo de información en la conformación de unidades de
gestión, mecanismos de asociación, pago de cagas urbanísticas, en
fin, sobre las diversas decisiones urbanísticas del plan parcial.
6.6.3. Talleres de Concertación del Plan Parcial de

Guayaquil.
Cuadro 1. Tabla resumen de los talleres realizados
FUENTE DE
NÚMERO DE
FECHA TIPO DE REUNIÓN COMPROMISOS OBSERVACIONES VERIFICACIÓN
ASISTENTES
(Anexo 6.6.)
Noviembre Taller Informativo y 36 Asistentes como La mayoría de los Control de
30/04 de difusión. multiplicadores de la asistentes fueron asistencia.
información. arrendatarios.
Diciembre Taller de 16 Por las inquietudes Asistieron otros Control de
10/04. Diagnóstico. legales de los arrendatarios, Asistencia.
asistentes, se propuso diferentes a los del
un taller jurídico. primer taller. Poca
asistencia
Febrero Taller de 22 Próxima reunión La mayoría de los Control de
4/05. formulación de dividida en tres asistentes fueron Asistencia.
propuestas. partes: Presentación propietarios.
de propuesta, taller
jurídico y presentación
de simulación
urbanística y
financiera
Febrero Taller de 22 Hacer un ejercicio Los asistentes fueron Control de
18/05 acercamiento al económico. propietarios, Cunima Asistencia
plan parcial Trabajar la parte y algunos
jurídica. arrendatarios.
Realizar talleres con
cada manzana para
disipar dudas sobre la
propuesta de
intervención y la parte
legal.
254
FUENTE DE
NÚMERO DE
FECHA TIPO DE REUNIÓN COMPROMISOS OBSERVACIONES VERIFICACIÓN
ASISTENTES
(Anexo 6.6.)
Febrero Taller de 9 Se programan Se expuso la Control de
25/05 presentación de reuniones por propuesta general Asistencia
propuestas manzanas con la del Plan a los
convocatoria de propietarios
Cunima
Abril 06/ 05 Taller por 10 Brindar asesoría Arrendatarios y Control de

manzanas. Grupo personalizada a propietarios. asistencia.
1. quienes tengan Cunima.
inquietudes en su
predio.
Abril 07/ 05 Taller por 10 Brindar asesoría Arrendatarios y Control de
manzanas. Grupo personalizada a propietarios. asistencia.
2. quienes tengan Cunima.
inquietudes en su
predio.
Utilizar a Cunima
como canal para
proceso posterior de
participación en la
fase de aprobación
del plan parcial.
Abril 08/ 05 Taller por Se canceló por baja
manzanas. Grupo asistencia.
3.
6.6.4 Memoria de los talleres.
Taller realizado en Salón Azul de la Alcaldía de Medellín.
255
6.6.4.1. TALLER 1
Información general
Fecha: Martes 30 de Noviembre de 2004.

Lugar: Salón Azul, piso 13, Centro Administrativo La Alpujarra
Hora: 8:00 AM.
Objetivo.
? Informar a propietarios y/o arrendatarios de inmuebles,
agremiaciones formales e informales del área de intervención,
los alcances y acciones que contempla el Plan Parcial
Guayaquil, polígono Z3R3
Agenda.
1. Presentación y Bienvenida.
2. Definición de plan parcial y acciones del Plan Parcial
Guayaquil.
3. Reacciones, comentarios y preguntas.
4. Compromisos.
Desarrollo de la agenda.
1. A los diferentes asistentes se les dio una bienvenida y se
hizo una presentación de los profesionales que conforman las
dimensiones técnica, ambiental, jurídica y social del Plan
Parcial Guayaquil Z3R3
2. Definición de Plan parcial y Acciones en Guayaquil.
1. Exposición del Equipo Técnico:
Qué es un Plan Parcial?

Es un instrumento de planificación y de gestión definido por la Ley,
mediante el cual se han de desarrollar, complementar y ejecutar las
disposiciones establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial en
relación con el suelo de expansión urbana, o con respecto a
determinadas áreas del suelo urbano como es el caso de Guayaquil.
Principios en los que se fundamenta

? Función Social y Ecológica de la Propiedad
? La Prevalencia del interés general sobre el particular
256
? La distribución equitativa de cargas y beneficios
Instrumentos de Gestión a implementar en un Plan Parcial

? Para repartir cargas y beneficios
- Unidades de Actuación Urbanística
– Gestión Asociada
- Compensaciones
– Pago por inmuebles afectados
- Transferencia de derechos
– Trasladar el potencial de construcción a otro lado
? Para promover la gestión del suelo
- Reajuste de tierras o la integración inmobiliaria
- Declaratoria de desarrollo prioritario de predios o de
Unidades de Actuación
- El Derecho de preferencia a favor de los bancos para
adquirir predios.
Iniciativa de los planes parciales

? Por entidades públicas
? Personas o entidades privadas
? Mixto
Clasificación
Se clasifican según el tratamiento urbanístico que predomine en el
área de planificación:
? Plan Parcial de Desarrollo

? Plan Parcial de Renovación (caso de Guayaquil)
? Plan Parcial de Redesarrollo
? Plan Parcial de consolidación
? Plan Parcial de Mejoramiento Integral
? Plan Parcial de conservación
Casos en los que se requiere plan parcial
257
1 PP en Área de Expansión (siempre) 4 PP Para Macroproyectos (según POT)
2 PP para operación urbana especial
5 Áreas que no requieren de Plan parcial
(según POT – Tratamientos)
3 En áreas de desarrollo en suelo

urbano
258
1. ¿Con las nuevas modificaciones como sería el proceso de

apropiación de la propiedad?
Hay dos alternativas: Una es entrar al plan parcial y la otra es no
entrar al plan parcial. Con el plan parcial se quiere construir
comunidad, puesto que es la comunidad quien realiza la propuesta.
2. ¿Se puede realizar un comparativo de imaginarios entre lo que

piensa o desea el propietario y lo que piensa y desea el
inquilino?
Esa será el logro final de este proceso.
3. ¿Si un propietario posee un predio y quiere hacer parte del

plan parcial y su vecino no, que pasaría?
El plan tiene formas de asociación para lograr la concertación, en
último caso, puede acudir a mecanismos que tiene la ley para
hacerlo cumplir como la enajenación. En otros casos, se realiza el
plan de actuación sin tener en cuenta el edificio que ya está
consolidado, pero interviniendo el predio contiguo o vecino.
4. ¿Qué tienen que ver los inquilinos con el plan parcial?

Es conocer como inquilino qué puede pasar en el sector o cuál será
el futuro con el plan parcial, al igual que establecer una relación
directa con el propietario, e informarle de lo que está pasando o
puede pasar con su predio. Es buscar una alternativa conjunta para
poder seguir en la zona.
5. ¿Qué pasa con las dos quebradas que pasan por debajo del
sector?
En estos momentos se está realizando un estudio ambiental que
determinará qué hacer al respecto.
6. Vemos que el plan parcial se está enfocando al esquema de

los San Andresitos. ¿Qué va pasar con los depósitos de
madera de más de 40 años de tradición?.
La misión del plan es darle desarrollo a un territorio que
consideramos está parado, en estos momentos se dicen y se
piensan posibilidades; aún no están determinados los usos.
Creemos que el planteamiento urbano hay que diversificarlo.
259
7. ¿Hasta donde es el alcance de este plan parcial?
Hasta radicarlo en Planeación.
8. Los propietarios de la parte sur del Metro, están preocupados

por la posible salida de un decreto para sacarnos de la zona
sin realizar el plan parcial.
En estos momentos no conocemos ningún Decreto por parte de la
Administración Municipal que hable al respecto. Hoy se está
pensando el territorio entero, que el desarrollo sea equitativo.
9. ¿Se ha contemplado la construcción de vivienda en la zona?

Sabemos que hay que disponer de alrededor de 9000m2 para
espacio público. El grupo formulador lo que pretende es mejorar el
nivel de vida del sector, dinamizarlo y mejorar la zona.
Invitamos a que participen del plan parcial puesto que el Metroplus
va a generar una dinámica distinta en la zona.
? El plan parcial se debe concertar con los verdaderos dolientes
del sector.
? Se percibe cierta prevención por parte de algunos propietarios
por tener un patrimonio de muchos años que puede ser
afectado.
4. Compromisos.
? Próxima reunión el viernes 10 de diciembre a las 10:00 AM en
este mismo lugar.
? Esperamos que las personas que participaron hoy, sean
multiplicadores de lo expuesto en esta reunión, y que para el
próximo taller, inviten a otras personas y le comenten a los
propietarios de los locales lo que se está planteando, para que
ellos se animen a participar.
? En el próximo taller se empezará a realizar el diagnóstico,
esperamos que los comerciantes expresen la visión a futuro
que se tiene de las vías, espacio público, equipamiento, medio
ambiente y los usos del suelo.
260
6.6.4.2. TALLER 2.
Diagnóstico.
Fecha: Viernes 10 de Diciembre de 2004

Lugar: Salón Rosado, piso 13 Centro Administrativo Municipal.
Hora: 8:00 AM
Afiche colocado en lugares visibles para

Invitar a la comunidad.
Objetivo
? Conocer las problemáticas del polígono Z3R3, referidas a la
movilidad, espacio público, medio ambiente, usos del suelo y
equipamiento, percibidas por propietarios, arrendatarios,
agremiaciones formales y no formales con presencia en la
zona.
Agenda
1. Bienvenida y Presentación del objetivo y de la metodología del
taller
2. Plenaria y espacialización de las problemáticas en planos de la
zona
3. Reacciones, comentarios y preguntas
4. Compromisos
La Coordinación de Planes Parciales de Planeación, en cabeza de la

Dra. Nidia Acero, se hizo presente y se dirigió a los asistentes:
261
La Coordinación de Planes Parciales está
disponible para todos ustedes, si tienen
inquietudes, comentarios o dudas, pueden
acudir a Planeación y nosotros con mucho
gusto los orientamos, les ayudamos para que
este proceso sea mejor.
1. A los diferentes asistentes se les dio una bienvenida y se hizo

una presentación de los asistentes, del equipo técnico, y de los
objetivos y de la metodología del taller.
2. La plenaria se dividió y se desarrolló a partir de las siguientes

temáticas:
? Movilidad y transporte
? Espacio público
? Medio ambiente
? Usos del suelo
? Equipamiento
Para el taller se utilizó como material de ayuda, cinco planos

heliográficos de la zona de intervención correspondiente al polígono
Z3R3 sector Guayaquil. De acuerdo a unas preguntas dirigidas a los
asistentes, se ubicaron en planos, todos los referentes identificados
por los participantes.
2. Para cada tema se formularon preguntas a los asistentes,

así:
? Movilidad y transporte
¿Cómo llega la gente al sector? ¿Qué problemáticas hay al

respecto? ¿Cómo es el sistema de transporte?.
El sector cuenta con un buen sistema de transporte (Buses,
Colectivos, Taxi, Metro), normalmente los comerciantes utilizan el
taxi o el transporte particular.
Los sitios donde se presenta mayor congestión son:
? Ayacucho con Maturín
? Amador con Tenerife
? Maturín con Cúcuta
262
¿Cómo es la relación vehículo peatón?
Los andenes normalmente se encuentran invadidos por (venteros
ambulantes, el transporte de rebusque el cual carga madera y
chatarra, los vehículos que descargan mercancía para los San
Andresitos, entre otros).
Los sitios donde más se da esta situación son los siguientes:
? Tenerife
? Todo Maturín
? Desde Pichincha hasta San Juan
? Pichincha con Cúcuta
? Desde Pichincha hasta San Juan por Tenerife
? Debajo del viaducto del Metro parqueaderos que imposibilitan
la movilidad
? Cúcuta entre Pichincha y Tenerife (gran numero de venteros
ambulantes, parqueo de vehículos y gran cantidad de rutas de
buses)
? Avenida del Ferrocarril (demasiados carros parqueados para él
rebusque)
? En Tenerife se da un gran caos vehicular
Guayaquil cuenta con buena cantidad de andenes y de buena

sección, pero lamentablemente se encuentran invadidos por el
comercio informal. El gremio que menos invade el espacio público
es el Maderero.
¿Cuáles son los sectores de mayor accidentalidad?

? La Avenida del Ferrocarril con Maturín
? De Maturín a Pichincha
¿Cómo consideran la zona en cuanto a Parqueo?

Se carece de parqueaderos, los que existen no alcanzan a cubrir la
demanda de la zona: Hay varios parqueaderos de un solo nivel los
cuales no dan abasto para la demanda que tiene el sector (estos
son lotes que no han sido adecuados para el servicio; son lotes de
engorde. El único parqueadero con gran dimensión es el Pompano
que tiene varios niveles para el servicio pero no alcanza para cubrir
la demanda).
? Espacio público
263
¿Cuáles son los sitios o espacios de encuentro más utilizados?
El sector carece de sitios de encuentro adecuados y seguros, en
este sentido vemos grandes deficiencias pues los posibles espacios
tienen los siguientes inconvenientes:
? En la estación Cisneros hay un parque muy abandonado,
el cual sólo es utilizado por los indigentes
? Parque o zona verde frente a Jhon Restrepo, falta mayor
vigilancia, iluminación y mantenimiento
? El corredor peatonal del Metro se convirtió en baño
publico, parqueadero particular, botadero de basuras y
zona donde abundan las sustancias sicoactivas.
En síntesis se carecen de sitios de encuentro en el sector hoy, se

utilizan los mismos negocios, la estación del Ferrocarril o la
Alpujarra. En un futuro puede ser el Parque de las Luces.
? Medio ambiente
¿Cuáles son los sectores más deteriorados en cuanto al medio

ambiente y cuáles son las principales causas?
El sector en general se puede manifestar que es un sector de infarto
por la dinámica comercial que allí se maneja. En esta zona se
puede observar una carencia total de arborización, en la cual nunca
se ha manejado ni se maneja un plan ambiental (Ej. Para la
construcción de la biblioteca, no se tuvo un plan para el manejo de
escombros).
? Contaminación vehicular y gran proliferación de basuras desde
Padilla y Díaz Granados hasta San Juan.
? Entre Cúcuta y Maturín se puede observar mucho residuo
sólido.
? Todo el viaducto del Metro esta convertido en baños públicos
? Tenerife entre Amador y Padilla zona convertida en baños
públicos.
? La Avenida del Ferrocarril igualmente convertida en baños
públicos.
? Cúcuta con Amador hay problemas de sumideros, estos en
época de invierno normalmente se encuentran taponados.
? En la avenida del Ferrocarril, en Cúcuta hasta Maturín,
Amador, San Juan y Tenerife hasta Maturín se presenta una
gran contaminación por Ruido.
264
Igualmente se pueden enumerar otras causas que deterioran el
medio ambiente en el sector entre las cuales se encuentran:
? El alto flujo de transporte pesado
? Las hojas de Sierra de las Madereras
? Los venteros ambulantes
? La contaminación visual (avisos grandes y desproporcionados)
En Guayaquil se pueden observar la falta de espacios agradables,

amplios y con buena ventilación en especial en los San Andresitos;
es decir el hacinamiento de estos locales deteriora el medio
ambiente.
En las temporadas de invierno las personas que tienen sus negocios

frente a sumideros, han adquirido cierta conciencia del cuidado de
éstos y se han preocupado por hacerles mantenimiento.
? Usos del suelo
¿Cuáles son las actividades que predominan en la zona de

intervención?
Todo Guayaquil es comercial, igualmente se combina la industria y
la vivienda.
- Reciclaje entre el Metro y San Juan.
- Sector Maderero.
- Ferreterías y Materiales de Construcción.
- Parqueaderos.
- Comercio.
- Industria.
- Vivienda.
- Cafeterías.
- Bares.
- Abarrotes.
- Confecciones, entre otros.
265
Taller realizado en Salón de la Alcaldía.
¿Cómo es el manejo de zonas de cargue y descargue y los

horarios?
Tenerife si tiene horarios de cargue y descargue.
En el sector donde se encuentran ubicados los San Andresitos, es
más complicado caminar, puesto que continuamente sé esta dando
el cargue y descargue de mercancías, caso contrario ocurre por el
sector Maderero donde esta actividad se da de manera más
organizada.
Para el cargue y descargue de mercancías se debe ser más

tolerante con los horarios, puesto que en el día hay dificultades con
el Tránsito, y en la noche con la Policía por el cierre de la Estación
Candelaria.
Esta actividad tiene aún mayor dificultad si consideramos que la vía

pública se ha convertido en parqueaderos.
¿Cómo es la compatibilidad de los usos del suelo?

Vemos que en el sector se desarrollan actividades comerciales
muy diversas y es por esta razón, que se puede hablar de que se
viene dando un desplazamiento de los negocios con tradición en la
zona de más de 30 y 40 años, por parte de los comerciantes del
sector Norte, los cuales les quieren comprar a los comerciantes del
sector Sur, y así acabar con negocios de madera, abarrotes,
reciclaje, entre otros. Por esta razón, creemos que los más
beneficiados con el Plan de Ordenamiento Territorial son los San
Andresitos.
266
Igualmente creemos que no es compatible el uso del suelo puesto
que no es lo mismo descargar un carro con 30 o 40 toneladas de
madera, que descargar un carro con mercancías para los San
Andresitos; pues esta ultima actividad requiere de menos tiempo.
? Equipamiento comunitario
¿Cómo es la relación de los comerciantes con el equipamiento

comunitario existente en la zona?
Con la Alpujarra sólo se utiliza para realizar tramitología sobre
documentación.
Esperamos que con la construcción de la biblioteca llegue más
gente al sector y con la llegada de Comfama al edificio Carré, se
generen programas de recreación para los comerciantes de la
zona.
Los demás equipamientos de la zona no son utilizados.
? Maturín debe ser una calle más peatonal, no debería existir

tanto transporte público.
? Se deberían dar otras reuniones o talleres que traten temas

como lo social, económico y jurídico.
? La participación en el plan parcial es voluntaria, en este caso

no será necesaria la enajenación para los propietarios que no
quieran hacer parte del Plan.
? En estos momentos y por otro lado también están invitando a

los comerciantes del sector a reuniones iguales a éstas. ¿Para
que nos están invitando a estas reuniones?
Respuesta equipo técnico: En estos momentos el único grupo que
está realizando el plan parcial de Guayaquil somos nosotros, y esto
se lo podemos dar por escrito a cada comerciante; nosotros no
somos funcionarios públicos, somos un grupo consultor que no tiene
ningún interés particular al respeto. La gerencia del centro ha
venido realizando unas reuniones no sabemos con quienes ni para
qué. Podemos asegurarles que no existe otro grupo diferente a
este realizando el plan parcial de este polígono.
267
4. Compromisos
? Las próximas reuniones se realizarán en el mes de enero y

quisiéramos una mayor participación por parte de los
propietarios de los locales de la zona.
? Equipo Técnico: Esperamos que las personas que han venido
participando de estos talleres inviten a los demás propietarios
del sector para que se integren al proceso de construcción del
Plan Parcial de Guayaquil.
? En la próxima reunión se trabajará la parte legal con una
abogada especialista en temas como los planes parciales, la
regularización y el POT, la cual no es funcionaria pública para
quienes tienen temores, y por consiguiente no tiene intereses
particulares en la zona.
? Ya se cuenta con un diagnóstico de la zona (OSMI), el cual lo
pueden consultar en la Oficina de Planeación.
6.6.4.3. TALLER 3.
Formulación de Propuestas.
Fecha: Febrero 4 de 2005

Lugar: Salón Nariño. Piso 2. Centro Administrativo Municipal
Hora: 8:00 AM
Objetivo:
? Identificar los ideales y sugerencias de propietarios y/o
arrendatarios de inmuebles, agremiaciones formales e
informales del área de intervención, para mejorar la zona en
cuanto a movilidad y transporte, espacio público, medio
ambiente, equipamiento y usos.
Agenda
1. Bienvenida y resumen de los temas tratados en talleres
anteriores
3. Compromisos
Nota:
El objetivo del taller, el cuál era identificar algunas propuestas e
ideales de la comunidad, no se pudo realizar debido a que para la
268
mayoría de los asistentes, ésta era la primera reunión, por tanto
surgieron muchas inquietudes acerca de los temas tratados
anteriormente. El taller se convirtió en una reunión informativa y de
resolución de inquietudes. Se evidencia mucho temor de los
propietarios acerca del cambio de usos, expropiaciones y una gran
inquietud por quién es el gestor del plan parcial.
Con respecto a lo que se pretendía en el taller, solamente se logró
escuchar una intervención relacionadas con usos del suelo:
? No queremos vivienda en Guayaquil.
1. Bienvenida y resumen.
A diferencia de los otros talleres, y gracias a la convocatoria directa

por carta, a éste asistieron los propietarios de algunos predios, a los
cuales se les dio una bienvenida y se les hizo un recuento de los
temas tratados en los dos talleres anteriores.
Se presentaron el equipo técnico y los asistentes.
Por qué se llama plan parcial, y qué acciones se van a llevar a cabo
para tener viviendas y mejor espacio público por ejemplo?
Equipo Técnico: Plan parcial se refiere a que la zona que se
interviene es una parte de la ciudad, no es un plan general. El POT
de Medellín definió unas zonas homogéneas que delimitó mediante
polígonos que debían ser desarrollados bajo la figura del Plan
Parcial. Esta zona por ejemplo es de Renovación, por tanto requiere
unas intervenciones específicas que buscan la transformación del
sector. El plan abriría nuevas posibilidades para la zona, es decir
que si hoy sólo se pueden construir dos pisos de altura, a futuro se
pueda tener un mayor aprovechamiento sin sacar los usos que
existen pero sí, regulándolos de manera que puedan convivir
sanamente.
Por qué se llama Plan Parcial Guayaquil, si sólo se interviene el
sector de Cisneros? Guayaquil es más grande.
Así se denominó en el POT y se refiere sólo a este sector.
269
La vivienda en el Guayaquil actual no es posible, ha sido desplazada
después de que en otra época, allí vivía la población más
importante de Medellín.
En los centros de las grandes ciudades es posible la vivienda por la

cercanía a los servicios, de transporte, equipamiento, cobertura de
servicios públicos, los espacios públicos generados, mayor
seguridad en la zona, en fin. El sector se va a ir transformando y en
unos años la vivienda si será posible.
Ya hay mucha vivienda en el Parque Bolívar, por la Playa y otras

partes del centro, porqué traerla a un lugar como Guayaquil?.
Es una idea que hoy puede parecer loca, pero el plan como se
proyecta a 10 años, es una idea posible, cuando Guayaquil tenga
unas mejores condiciones ambientales, de espacio público, etc., la
gente misma querrá volver a vivir en Guayaquil como fue en la
historia de Medellín.
Cuál es la posición del Municipio?

El municipio tiene políticas generales de mejoramiento, espacio
público, en este plan parcial no participa el municipio aunque si es
un facilitador del proceso, hace acompañamiento y seguimiento no
sólo a éste sino a todos los planes que se hagan en Medellín.
Si el plan lo está gestando un privado, lo pagó un propietario de la

zona, y ya existe una prospectiva de la zona, si ya saben lo que
quieren, para qué nos citan?
Si bien existe una prospectiva identificada por el equipo técnico,
necesaria para planificar, ella no está validada por ustedes. Hay
cosas que esta reunión ayudará a consolidar. Los citamos porque
queremos que el plan sea producto de una conciliación de
intereses, no un proyecto d escritorio, sino que salga de estos
talleres, tratará de cruzar los deseos y expectativas de todos, en lo
posible, conciliándolos con las directrices que ya tiene el POT para
la zona y con los resultados de los estudios técnicos que se hacen
para poder hacer un plan. No es un capricho de los arquitectos sino
que sale de unos diagnósticos técnicos.
Hay comerciantes agrupados que van a pagar los platos rotos. A

CUNIMA le preocupa que no se tengan en cuenta a los
comerciantes en el pensamiento del futuro del polígono, y esa
270
prospectiva ya esté determinada. CUNIMA debe ser el estandarte
para el desarrollo de la zona, nosotros debemos ser los
desencadenadores de desarrollo y cambio. Fortalecer las
agremiaciones de la zona es darle sostenibilidad al plan.
La gente que asistió hoy es la que está interesada en participar en
el Plan, los otros, si bien recibieron la comunicación por correo, no
asistieron tal vez porque no están interesados. No se está hablando
de sacar los usos, a futuro debe existir comercio pero regulado,
igual que los madereros, siempre y cuando se regulen los impactos
que generan podrían estar en a zona. Creemos que el plan parcial
permite toda esta diversidad, aunque no podemos irnos contra las
restricciones que ya están en el POT respecto a la industria pesada.
Repito, no se piensa sacar los usos actuales. Los usos del suelo
deben convivir: Madera/vivienda/comercio/alojamiento. Eso es lo
que definirá el plan parcial, es una nueva normativa. No se puede
dar un uso definitivo al polígono, los usos son cambiantes en el
tiempo.
La nueva normativa exigirá tumbar edificaciones para cumplir con lo

establecido, o sea que todo se va a ir al suelo, porque ninguna
construcción, así como está, va a cumplir.
El sector está llamado a cambiar para cumplir con las necesidades
de la ciudad, eso se va a dar, es claro, pero si usted tumba una
construcción de dos pisos, la normativa le permitirá construir algo
mejor, con mayor rentabilidad y aprovechamiento del suelo. Gana
usted como propietario y gana la ciudad.
Quién está punteando el proyecto porque parece que tiene la

intención y la capacidad económica para adquirir otros predios de la
zona, qué saben de eso?
No sabemos el nombre de la persona o personas que compraron el
lote que antes era de Jhon Restrepo, pero no tienen una intención
egoísta para desarrollar la zona, por el contrario, hicieron el contrato
del Plan Parcial para favorecerla, asumiendo un riesgo con una
inversión que realizaron. Le apostaron al sector.
Es cierto que cuando hay un propietario con más del 51% de los
predios de una manzana, él puede obligar a los otros propietarios a
vender para iniciar una Unidad de Actuación Urbanística?
Abogada Ana Isabel Zea: Se necesita que sea un número plural de
propietarios interesados (más de 1) y que entre todos, el área que
271
posean sea superior al 50% para poder obligar a los otros. Además
debe haber un proyecto acorde con el desarrollo de la ciudad y de
la zona, y esto es complejo porque el Acuerdo para la UAU, lo firma
el Alcalde. Si se aprueba el desarrollo en la zona de un uso
específico, no puede haber cambios de usos posteriormente.
Estas reuniones son un desorden, han sido mal planificadas. Por un

lado, de la reunión anterior surgió el compromiso de hacer un taller
jurídico con la abogada y cambiaron el tema, y por otro lado, el
salón es demasiado pequeño, qué tal que hubiera venido más
gente.
Ofrecemos disculpas pero la próxima reunión se buscará un salón.
CUNIMA, ofreció hacer el contacto con la Universidad Autónoma
para usar un auditorio.
En cuanto al tema de la abogada, consideramos conveniente que
ustedes conozcan el proyecto, así, surgirán inquietudes más
concretas que la abogada puede responder. El compromiso es que
el próximo taller lo vamos a dividir en 3 partes: Presentación del
proyecto urbano, exposición de la simulación urbanístico financiera y
el taller de los aspectos legales.
Hay algún equipamiento planteado por el municipio en el sector?

Hemos escuchado que se va a hacer un parque en la manzana
contigua a la Biblioteca de EPM y sobre San Juan.
Solamente sabemos que puede haber alguna intervención en el
parqueadero ubicado en los bajos del Metro, y es posible que
dentro de este plan parcial se proponga un parque sobre San Juan.
Lo único que busca el municipio es mejorar las condiciones físicas y
ambientales del sector.
Cuándo va a resarcir el municipio el daño de más de 30 años en

que se ha congelado Guayaquil y en el que hemos dejado de
percibir ingresos?, el Municipio nunca nos ha premiado por esperar
y estar ahí, ni siquiera eximiéndonos del predial. Pero cuando el
sector se va a transformar ahí si salen a pedirnos plata.
La transformación de Guayaquil hace unos años no fue cosa del

Municipio, el Ferrocarril se quebró, existían unos planes ideales de
ciudad a los que había que responder…
272
Interrumpen: Estamos lloviendo sobre mojado eso
ya pasó hace años.
La abogada Ana Isabel Zea, da una explicación que no es

obligación del municipio compensar cuando se trata de proyectos
de interés común, para la ciudad.
Hay algunas intervenciones que como la Biblioteca de EPM y el

Parque de la Luz, generan un mayor valor en algunos predios, es
claro que esa valorización se le debe pagar a la ciudad en
impuestos o en espacios nuevos, en fin.
Quién está pagando el Plan parcial? Es persona natural o jurídica?

Creo que es jurídica. No sé el nombre.
Si no sabe el nombre es porque hay algo extraño en todo esto, falta

transparencia.
En la próxima reunión va a estar Diego López que es el arquitecto
encargado de la negociación del Plan, y él le puede aclarar sus
dudas.
Si el plan exige la unión de varios propietarios, eso significa que

puedo dejar de ser propietario, me enajenan la propiedad?
Con el plan parcial lo que se busca es una normativa para
incrementar los índices, actualmente nadie puede hacer más de
dos pisos sino busca de manera conjunta como lo va a desarrollar.
Se van a explorar mecanismos de asociación sin que usted deje de
ser el dueño.
Hay propietarios que no les interesa tener más de dos pisos, si

mañana el plan se aprueba va a tener que cambiar de propietario?
No, si no quiere desarrollarse no lo tiene que hacer, pero lo mejor es
explorar mecanismos de asociación.
La gente se quebraría si aumentan los índices. Cómo va a construir

y sostener un edificio de 12 pisos. No es un riesgo tener dos pisos
de comercio y el resto de vivienda en este sector?
No todos los predios crecerán en su totalidad a 12 pisos, habrá
unos que sí y otros que no, lo que se busca es que sí se da el
máximo aprovechamiento sea equilibrada la relación entre lo
construido y lo vacío, es decir, el espacio público. Hay que ceder
273
aproximadamente 10.000 m2 de espacio público en este polígono,
eso es muy difícil de sacar.
Al intentar empezar la exposición de las

propuestas, un asistente interrumpe:
A nosotros no nos pregunten por movilidad, espacio público, usos,

en fin, eso es cuestión de arquitectos, lo que nos interesa saber es
qué va a pasar con nuestra propiedad, qué pasa si el plan no se
aprueba, si yo no quiero estar en el plan, qué me puede pasar?
Eso lo vamos a responder en el taller jurídico con la abogada Ana
Isabel Zea, en la próxima reunión pues ya el tiempo no es suficiente.
CUNIMA dice: Debemos unirnos como propietarios, como

agremiación, debemos dar razones de peso para construir el plan
entre todos, si ya existe, o lo hacen ellos solos o nosotros les
ayudamos, pero de todos modos lo van a hacer.
Aquí se le pregunta a los propietarios como sueñan a Guayaquil,
pero, ¿Qué pasa con los arrendatarios que llevamos años allí, y ese
es nuestro sustento, si Guayaquil se transforma, qué va a pasar con
nosotros?.
Abogada Ana Isabel Zea: En el componente jurídico voy a hablar de
algunos instrumentos como la protección a moradores, entre otros,
pero lo que se busca no es sacar los usos que existen.
3. Compromisos:
? Buscar un salón más amplio
? Una reunión para aclarar todo lo jurídico
? Quieren conocer el proyecto y la simulación urbanístico -
financiera.
? El compromiso es que el próximo taller lo vamos a dividir en 3
partes: Presentación del proyecto urbano, exposición de la
simulación urbanístico financiera y el taller de los aspectos
legales.
6.6.4.4. TALLER 4.
Acercamiento al Plan Parcial.

Lugar: Salón Bolívar. Piso 2. Centro Administrativo Municipal
274
Hora: 8:00 AM
Objetivo:
? Presentación proyecto urbano, exposición de la simulación
urbanístico financiera y aspectos legales.
Agenda
1. Bienvenida y presentación de los asistentes
2. Recuento de talleres anteriores y avances de la propuesta
4. Compromisos
Nota:
El objetivo del taller el cuál era presentar el proyecto urbano, hacer
una exposición de la simulación urbanística financiera y tratar
aspectos legales, no se pudo realizar debido a que para gran parte
de los asistentes, ésta era la primera reunión, por tanto surgieron
muchas inquietudes acerca de los temas tratados anteriormente.
El taller se convirtió en una reunión de presentación de avances de

la propuesta y de aclaración de dudas. Se continúa por parte de los
propietarios del sector con el mismo temor acerca del cambio de
usos, expropiaciones, beneficios que les puede ofrecer el plan, y
una gran inquietud por quién es el gestor del plan parcial.
1. Bienvenida y presentación
A la invitación al taller, se presentaron un buen numero de

propietarios de algunos predios, a los cuales se les dio una
bienvenida y por sugerencia de uno de ellos, se realizó la
presentación de los asistentes con su calidad de propietario o
arrendatario en Guayaquil.
2. Recuento de talleres anteriores y avances de la propuesta
El taller se inicia aclarándole a los asistentes que las primeras

convocatorias se realizaron a través de la repartición de
plegables a los locales ubicados en el área de influencia, la
colocación de afiches, y por medio de llamadas telefónicas.
275
Para los dos últimos talleres, Planeación Municipal le facilitó al
grupo de trabajo, la actualización catastral, con lo cual se
consiguió el objetivo del grupo, de lograr una convocatoria
más efectiva y amplia, propietario a propietario, mediante
cartas de invitación por correo certificado.
A continuación se les recordó a los asistentes que el polígono de
intervención es de Renovación, y que comprende un total de 11
manzanas, tres manzanas de Maturín hacia el norte y el resto, hacia
San Juan. Para la propuesta del plan se ha venido realizando un
estudio ambiental y un estudio vial.
El equipo técnico realizó una presentación para aclarar las dudas

expresadas por la comunidad en los talleres anteriores, así:
¿Qué no es un plan parcial?
? Diseño arquitectónico de edificios, usos
? Un cambio obligado de usos
? Una camisa de fuerza que obliga a empezar obras
inmediatamente aprobado
? Una imposición de Planeación Municipal
¿Qué hace el plan parcial?

? Pone a dialogar a todos los actores que conviven en una
ciudad y/o sector.
? Articula las normas con las necesidades y usos reales del
suelo.
? Busca la optimización y mejores opciones para la mayoría.
¿Cómo se hace el ejercicio del plan parcial?

? Se calculan unas cargas
? Se adquieren unos beneficios
¿Qué hace el plan parcial?

? Calcular (diseñar un sistema de cálculo para garantizar el
equilibrio entre cargas y beneficios para todos los ciudadanos)
Mitos sobre el plan parcial

? Cuando se aprueba es obligatorio empezar a ejecutarlo
? El plan parcial quiere expulsar a los usuarios tradicionales
? El plan parcial necesariamente cambia todos los usos del
suelo
276
? Una vez aprobado el plan es inmodificable
¿Qué situación real tenemos hoy en guayaquil?

El sector está congelado por limitación normativa, que no permite
que los inmuebles crezcan mas de dos pisos.
¿Qué potencial abre el plan parcial?

El derecho de acceder al índice aprobado por el POT
¿Cómo está el polígono actualmente?

Usos del sector: Comercio
Servicio
Residencial
Local sin destinación
Industrial
¿Cómo puede aparecer la figura de expropiación?

EQUIPO TÉCNICO: En la ciudad de Medellín esta figura no aparece y
no aparecerá, se han explorado los mecanismos de asociación, en
eso la ciudad ha sido pionera en Colombia.
¿Qué pasa con los lotes afectados por las quebradas?

Posiblemente en las unidades de actuación, los lotes afectados no
crecerán. En este momento el estudio ambiental estudia este
punto, así que en un próximo taller podremos resolver esta
inquietud con mayor certeza.
¿Quién está motivando este plan? Si no hay transparencia no

debemos seguir con este tipo de reuniones, necesitamos saber
quién es la persona que esta detrás del plan parcial?
El plan lo está jalonando una sociedad comercial, cuyo
representante legal es el señor Argiro Giraldo.
¿Necesitamos saber quienes componen la sociedad? Todos

queremos ganar dinero, tener beneficios, queremos sacar adelante
el sector; pero queremos transparencia.
Toda sociedad anónima tiene un representante legal que es quien
realiza sus gestiones, eso no es falta de transparencia, de hecho,
por eso se citan estos talleres de manera amplia, porque nuestra
277
intención es hacer visible, comunicar el plan, de lo contrario, lo
habríamos hecho en el escritorio, sin realizar un proceso abierto y
participativo como este.
Es importante aclarar que la ley permite a cualquier privado,

ciudadano, emprender un plan parcial. Simplemente está haciendo
uso de su derecho, que también los asiste a todos ustedes.
¿Cuáles son los usos de la tierra que van a poner?

El POT permite la mezcla de usos en el polígono. El plan va a
colocar unas posibilidades de crecimiento en altura; los propietarios
son los llamados hacer la combinación de usos, el plan será flexible
en este tema. Diseña lo que se puede crecer y deja un abanico de
usos posibles, para que los propietarios decidan ya con proyectos
específicos lo que pueden desarrollar en sus predios.
Se tiene el temor de la expropiación y que los comerciantes con

mayor capital ofrezcan poco dinero por los demás predios (o se
unen al proyecto o venden).
Se puede asegurar que en este caso no existe el concepto de
expropiación, precisamente el plan parcial garantiza que se regulen
las reglas de juego, esto es los precios del suelo para evitar la
especulación.
No se ve el beneficio económico del plan. Hace falta un estudio

socioeconómico para mirar si es rentable o no?
El beneficio se ve en la posibilidad de crecer en altura, las cargas
solo las pagan quienes tienen beneficios. Las cargas se calculan
con unos puntos de carga que se pueden actualizar al IPC. El
ejercicio está hecho con base en datos reales de la Lonja, del OSMI
y otras fuentes que se consultan para tasar el costo del suelo. El
plan siempre garantiza que el ejercicio sea viable y rentable
financieramente, para todos los propietarios, en igualdad de
condiciones y proporcionalmente a sus derechos..
¿Se ha mencionado la generación de espacios públicos, esto

afectará algunas propiedades?
El plan mirará cada manzana para buscar dónde ubicar las
cesiones.
En la manzana 46-54 se realizó un plan parcial independiente, se
aprobó su formulación por ser una manzana de consolidación no de
278
renovación, esta manzana cederá el actual lote donde funciona el
parqueadero del Metro.
CUNIMA:
La comunidad debe nivelarse en cuanto al desarrollo, se deben
hacer talleres por manzanas o por gremios.
El desarrollo de la ciudad, está obligando a estos locales a buscar

vocación de negocios; en 10 o 20 años el sector va tener otros usos,
debemos apoyar y vincularnos al desarrollo, al plan parcial para
llevar propuestas unificadas a Planeación.
4. Compromisos:
? Trabajar la parte jurídica.

? Ejercicio de avance de la propuesta.
6.6.4.5. TALLER 5.
Presentación del Proyecto Urbano.

Lugar: Salón Rosado. Piso 13. Centro Administrativo Municipal
Hora: 8:00 AM
Taller realizado en Salón de la Alcaldía.
Objetivos:
? Presentación y retroalimentación del esbozo de proyecto
sobre el plan parcial.
Agenda
279
2. Recuento sobre el plan parcial
4. Compromisos
1. Bienvenida y presentación
Las y los participantes hicieron una presentación breve de sus

nombres y entidades que representan.
2. Recuento sobre el plan parcial.
Sobre la propuesta de plan parcial en el polígono se afirmó:
? El sector cuenta con una dinámica de transformación

(Metroplús, Centro de Convenciones, Plaza de la Luz,
Biblioteca Temática, entre otros)
? Hacer un plan parcial significa tener cargas, es decir, se debe

pagar al municipio un porcentaje para espacio público, vías,
equipamientos; la ganancia para los propietarios es poder
crecer en altura.
? El polígono puede tener todos los usos excepto la industria

que contamina, es decir, puede albergar hotel, vivienda,
oficina, parqueadero, comercio.
? El plan parcial es una iniciativa que requiere contar con los

propietarios para realizar el proceso de concertación.
? El plan parcial es un decreto de pleno cumplimiento para la

administración, donde técnicos y propietarios hacen las reglas,
diez años para ejecutar el plan parcial, nos tenemos que ceñir
a normas institucionales y decretos.
? Si hay plan parcial, se desarrolla la manzana entera y no un

solo predio.
? El plan parcial deja normas fijas.
280
? Cuando hago un plan parcial no “vendo” lotes, sino que
“vendo” unidades de actuación urbanística.
? El estudio financiero del plan parcial se hace con cifras

cotejables con la realidad y suministradas por Hacienda –
Catastro – La lonja de Propiedad Raíz.
? Las cargas se pueden pagar de varios modos que el plan

define, con suelo o dinero.
¿Qué pasa con los locales ubicados en aquellos sitios por donde
pasa un caño?
Ing. Amb. Ana Cecilia Herrera: El sector cuenta con una cantidad de
caños (meandros) o zanjones, los cuales en su gran mayoría se
encuentran canalizados; en este caso el retiro exigido ya está en la
vía. Lo que procede es que cada propietario cuando vaya a
desarrollar su predio, debe conectarse al alcantarillado público y
lógicamente paga el costo de esta conexión, lo usual en
construcciones, los propietarios pagan a EE.PP.MM. En cuanto a
acometidas del caño en la tubería madre.
¿Qué sucede si otras personas muestran interés por proponer un

plan parcial y lo radican?
La Oficina de Planeación tiene contemplado el procedimiento, en
este caso se le da prioridad a quien inicio la formulación del plan
parcial, la otra propuesta sería una segunda opción.
¿De no ser aprobado el plan parcial no se podría construir más de

dos pisos?
Si no se aprueba el plan parcial no se puede construir más de dos
pisos en el polígono.
¿Por qué motivos no se puede aprobar un plan parcial?

El plan parcial no se puede aprobar si le falta: Estudio ambiental,
Estudio de Tránsito (aforos de tráfico), Estudio Inmobiliario, Estudio
Social, Estudio Financiero, si va en contra de los principios del POT
que son normas que prevalecen sobre los planes parciales. La
Oficina de Planeación evalúa los planes parciales para garantizar su
calidad y hasta que no cumplan con esos criterios, no se da su
281
aprobación. Además son revisados por el Concejo Consultivo de
Planeación.
¿En toda la ciudad hay que hacer plan parcial?

El POT dividió la ciudad en tratamientos (Ej. Pajarito son terrenos de
expansión), igualmente existen iniciativas de carácter particular
(Guayaquil, Loma de los Bernal, Altos de Calazans), y otros de
carácter municipal como San Lorenzo, Naranjal.
¿Se tiene como visión ciertas actividades específicas para el sector?

La visión la tienen los propietarios, el plazo en años se da para la
toma de decisiones.
El plan parcial está proponiendo la generación de espacio público,

la calle Amador como bulevar desde San Juan a San Antonio y que
sea de doble sentido vial. El frente de San Juan consolidarlo como
alameda.
El plan parcial es participativo, no se le debe dejar solo la

responsabilidad al grupo técnico.
4. Compromisos.
? Para la segunda semana del mes de Marzo se programaran

reuniones por manzanas
6.6.4.6. TALLERES POR MANZANA.

Grupos I y II.
Fecha: Abril 6 de 2005

Lugar: Universidad Autónoma Latinoamericana. Aula 404.
Hora: 8:00 AM
Objetivos:
? Presentación detallada del proyecto, unidades de actuación y
retroalimentación del mismo.
Agenda
282
2. Presentación del proyecto y sus unidades de actuación
4. Compromisos
1. Bienvenida y presentación.
El director de CUNIMA, Carlos Alberto Monsalve, hizo una

presentación del evento e invitó a todos los participantes a
aprovechar el espacio que se abría para vincularse activamente al
plan parcial. De igual modo recalcó que CUNIMA se ofrece como
organización mediadora y gestora del plan parcial ante Planeación
Municipal, que tratará de conseguir que la propuesta beneficie a
todos y posicione a Guayaquil dentro de la ciudad como un sector
amable, recorrible y de inmejorables condiciones para el trabajo y la
convivencia. Igualmente CUNIMA se ofrece para realizar el punte
entre el equipo técnico y la comunidad, convocando los talleres y
reuniones que sean necesarios para que todos queden con
suficiente información sobre el plan y sus propuestas.
Las y los participantes hicieron una presentación breve de sus

nombres y entidades que representan.
2. Presentación del proyecto y sus unidades de actuación.
El equipo técnico presentó el proyecto en detalle y se explicaron las

unidades de actuación, cómo funcionan, cómo se gestionan, cuánto
pagan y dónde. Para ello se utilizó una presentación en power point
y al final de la misma, un plano de gran formato con la propuesta,
sobre el cual se iban dibujando nuevas cosas para despejar dudas
en los asistentes.
A uno lo que le interesa saber es qué pasa con su predio, ustedes

nos podrían dar asesoría a cada uno para eso?
Equipo Técnico: Por supuesto, nosotros estamos dispuestos a
ampliar estas asesorías a quien lo considere o piense que no es
283
suficiente con lo que se explica en estos talleres, para eso, puede
contactarse a nuestra dirección que anotaremos de nuevo acá en el
tablero, llamarnos a los celulares o el teléfono de nuestra oficina, o
escribirnos por mail. El arquitecto Felipe Jaramillo, auxiliar técnico
de nuestro equipo estará siempre disponible para tomar sus
inquietudes y programar reuniones específicas.
Yo tengo un local en Amador y antes era un lío, una carga, si uno lo

quería regalar nadie le recibía porque valía más el predial, ahora no
aguanto la gente y las ofertas pidiéndome que les venda. Ustedes
qué me recomendarían, debo vender?.
No. Usted como todos los propietarios de Guayaquil no deben
vender antes de que el plan parcial esté aprobado, pues así a usted
le tocará participar en los beneficios que este traerá. Si ya ha tenido
el local por tantos años, cuando el sector era deprimido pues es
apenas justo que le toquen los dividendos del desarrollo urbano del
sector.
Nosotros no tenemos ya miedo a que nos saquen, CUNIMA insiste

en que hagamos un estudio para saber en dónde nos debemos
ubicar. Ustedes harían este estudio?.
CUNIMA puede jugar un papel muy importante en la gestión social
de este plan, en agenciar sus propuestas y trabajar con los
comerciantes para lograr una buena concertación. Hemos hablado
de proponer una de las unidades de gestión para un CENTRO
MADERERO en el cual, se realice un edificio con buenas
especificaciones técnicas para que siga funcionando allí el comercio
de la madera, el reciclaje, ordenadamente y sin causar impactos
ambientales negativos mediante el manejo por ejemplo, de un
centro libre de manzana y sótanos para realizar las operaciones de
cargue y descargue. Lo que si no se podría ubicar en el sectores el
procesamiento de la madera pero si su comercialización en salas
de ventas, etc.
CUNIMA puede presentarle a Planeación un proyecto específico

donde vayan ustedes ya como comunidad organizada, para
desarrollar una de las unidades de gestión del plan.
Por qué ustedes no nos dicen por ejemplo: esta manzana se deja
para hotel, esta para vivienda, esta para comercio?
284
El plan deja una plataforma de usos flexible, para que cada unidad
de gestión se pueda desarrollar según un proyecto específico, en el
cual puede disponer cualquier uso que esté en esa tabla. Los únicos
que quedan prohibidos son los que ya determinó el mismo POT:
industria pesada, industria de riesgo tecnológico, comercio
mayorista. De resto, todo se puede combinar, eso es lo ideal,
inyectar vivienda, parqueo, oficinas, comercio, este sector puede
con todo esto por su excelente posición en la ciudad.
Pero, dennos alguna pista sobre usos que sean rentables, según lo
que les dijo su estudio económico?.
Un uso interesantísimo en este sector según la última encuesta de
la Cámara de Comercio tiene que ver con el hospedaje. Según el
reporte de la ocupación hotelera en Medellín, que estuvo al 90%
para semana santa por ejemplo. También hicieron una encuesta
sobre el tipo de hoteles que requiere la ciudad, y sería de categoría
tres estrellas para suplir la demanda que generará el nuevo centro
de convenciones.
Igualmente insistimos en la vivienda en pisos altos, es un negocio

rentable sobre todo en las unidades ubicadas cerca de la Biblioteca
y la Plaza de la Luz.
Estaría también el parqueo y las oficinas como un uso potencial muy

atractivo y de alta demanda por la cercanía con Alpujarra, El Hueco,
el Centro de Convenciones.
Nos gustaría mucho que nos volvieran a citar a otros talleres cuando
ya esté en Planeación la propuesta para ver ya la definitiva.
Eso hace parte del proceso de la aprobación. Cuando el plan esté
en su fase de consulta los volverán a citar a ustedes como vecinos
de Guayaquil, ya no nosotros sino Planeación y también a CUNIMA
como parte de las agremiaciones que tienen presencia en el sector,
para que puedan expresar sus inquietudes, objeciones al plan,
aportes al mismo.
Entonces cuéntennos cómo es ese proceso de aprobación. Qué

sigue de aquí para que el plan parcial sea aprobado?
Bueno, nosotros radicamos el plan parcial con sus planos,
documento y proyecto de decreto. La Oficina de Planeación lo
estudia en un plazo de un mes consagrado por la Ley. Luego
285
puede o rechazarlo, o darle viabilidad parcial para que le sean
realizadas correcciones y sugerencias, o aprobarlo. Una vez
aprobado por Planeación, esta dependencia cita al Concejo
Consultivo de Planeación para presentar el plan y para que este
organismo también lo evalúe y emita un concepto en un plazo de un
mes. Este concepto puede implicar modificaciones y correcciones.
Finalmente, la jurídica de Planeación revisa el decreto y lo pasa a la
Jurídica de la Alcaldía para su revisión definitiva. Cuando está listo,
se firma por parte del señor Alcalde. Como ven, es un proceso largo
pero que tiene como objetivo garantizar que cuando un plan se
aprueba, es porque es lo más óptimo para un sector y no tiene
ningún fallo legal o de otro tipo.
Cómo es eso de la asociación, quiere decir que compro o vendo o

me tengo que asociar con mis vecinos?
No necesariamente, asociarse es sólo una de las formas posibles.
Pero también hay otras que resultan muy atractivas como constituir
una fiducia que administre y asegure que nadie pierda. Es
asimilable a una “natillera” pero de tierras, de eso ustedes saben
más que nosotros porque son muy buenos negociantes.
Risas generalizadas y aprobación.

CUNIMA ofrece un refrigerio a los asistentes y les reitera su
agradecimiento por participar en estos talleres por manzana, que
fue insistencia de CUNIMA que se realizaran.
4. Compromisos
? Volver a exponer el plan y citarlos a todos a través de CUNIMA

cuando el plan esté en aprobación.
? Realizar asesorías personalizadas.
Asesorías personalizadas.
Dentro del proceso de gestión social del plan, se incorporaron una

serie de asesorías y seguimientos personalizados a aquellos
propietarios que así lo solicitaron, para conseguir una mejor
apropiación del plan y sus diversos componentes.
Estas asesorías se realizaron con base en la exposición detallada

del plan, y sobre planos, para ubicar a los propietarios
286
específicamente sobre su predio y las posibilidades de desarrollo en
cada unidad de gestión, igualmente cómo quedaron conformadas
lasa unidades y lo que esto implica en figuras como la asociación y
la “natillera” de tierras, que fue la figura que mejor entendieron.
Dentro de los propietarios asesorados están:
? Sr. Darío Eusse: Propietario Unidad de Gestión frente a la

Biblioteca temática y lote en Mz. Destinada a cesión sobre Sn.
Juan.
? Sr. Víctor Gómez: Propietario predio Mz. Tenerife/Amador.
? Sra. María del Carmen Madrid (representante de su madre,

señora Yolanda Molina de M.): propietarias Mz
Amador/Tenerife.
? Sr. Fredy Soto: Propietario mz. Tenerife/Maturín.
? Arq. Francisco Ospina: Propietario mz. de John Botero,

Amador/Ave. Ferrocarril.
6.6.4.7. Conclusiones del proceso
? Con respecto a los talleres, el proceso tuvo dificultades en

cuanto a la continuidad de los temas, debido a que los
asistentes eran diferentes en todos los talleres, por lo que era
necesario recapitular y volver a iniciar el proceso informativo,
no fue posible identificar una visión a futuro del sector que
fuera común.
? Fue evidente en los asistentes a los talleres, tanto propietarios

como arrendatarios, un temor a ser desalojados del sector y a
que sus predios sean expropiados, por tanto, en la mayoría de
las reuniones el tema jurídico fue uno de los principales.
Como parte de la necesidad de realizar unos ejercicios más

extensivos de temas específicos tales como lo jurídico, lo
287
económico, se realizaron los talleres por manzana, con un excelente
resultado. Lo mismo puede decirse de las asearías personalizadas.
Cuando el plan inicie su etapa de divulgación para aprobación, es

muy importante que la Oficina de Planeación aproveche la
plataforma de participación que se generó con el plan parcial y usar
a CUNIMA como asociación de interlocución con la comunidad del
sector.
6.6.5. CONVOCATORIA PARTICIPATIVA

“TOMA SIMBÓLICA DEL BARRIO GUAYAQUIL”.
6.6.5.1. Antecedentes.
El Plan Parcial de Guayaquil contempló dentro de su desarrollo

diversos mecanismos de participación (ver al respecto Anexos 6.7.
Cartas de suscripción de aceptación de propietarios año 2005, 6.8.
Actas de asistencia segunda ronda de talleres de participación con
la supervisión del equipo de planes parciales de Planeación
Municipal, 6.10. Actas de Participación de la Toma Barrial, 6.11.
Cartas de Suscripción de Aceptación de la Propuesta Ajustada
diciembre de 2006), tendientes a garantizar la apertura de canales
ciudadanos efectivos en la formulación de la propuesta, y en la
proposición de los mecanismos de gestión y futura implementación
de la misma. Por lo tanto, en complemento a las acciones propias
de los proponentes del plan parcial y con la concurrencia de la
Corporación Región, a través de recursos asignados por
presupuesto participativo del Municipio de Medellín y de la unidad
de planes parciales de la Secretaría de Planeación, se gestó una
iniciativa de participación ampliada, de cobertura integral y de un
alcance espacial que trascendiera incluso las fronteras del polígono,
de manera que pudieran conocerse las expectativas y visiones de la
mayor cantidad de actores involucrados en el transcurrir de la vida
cotidiana en Guayaquil.
288
Con esto no sólo se buscaba reconocer que el devenir de Guayaquil
interesa a la ciudad toda, sino que se pretendió que la participación
amplia posibilitara una interacción sana y creativa entre los
proponentes del plan parcial, los actores institucionales, y las
organizaciones y sujetos sociales que concurren en Guayaquil. En
esta estrategia de “Toma Barrial”, los actores involucrados en la
gestión del plan parcial reconocieron que ya en otras ocasiones
anteriores y cada vez con mayor fuerza, los procesos participativos
han demostrado su gran capacidad de conducir a mejores
acuerdos sociales, y han dejado evidencia sobre su potencialidad
para hacer de las transformaciones de la ciudad procesos
socialmente significativos y no obstáculos para el desarrollo humano
integral de sus habitantes.
6.6.5.2. Proponentes.
La propuesta participativa de Toma Barrial se realizó el día 20 de

octubre de 2006, fue desarrollada por la Corporación Región, y
contó con la participación activa de Hoja S.A como promotor del
Plan Parcial, del Grupo de Diseño Urbano como equipo técnico
formulador, de Planeación Municipal a través de la Oficina de Planes
Parciales, y de las asociaciones gremiales CUNIMA y
ASOGUAYAQUIL, representantes de los actores sociales del sector.
Todos ellos se vincularon con aportes de distinto tipo, de acuerdo a
sus capacidades técnico-operativas y financieras.
6.6.5.3. Objetivos.
? Ampliar el proceso de concertación y participación ciudadana

en la construcción y acotamiento de las propuestas sociales,
urbanísticas, y económicas para el Plan Parcial, con miras a
arribar a un plan mediador, concertado, apropiado por todos
los actores sociales de Guayaquil, soportado en una
plataforma sólida que permita su sostenibilidad y viabilidad en
el proceso de ejecución del mismo.
289
? Implementar un proceso de “toma simbólica” del barrio,
donde a partir de propuestas plásticas y artísticas que rompan
la cotidianidad del lugar, se ponga de relieve para los
transeúntes y habitantes de Guayaquil, sus valores positivos,
su importancia en la ciudad, su posible transformación y sus
impactos deseables y esperados.
6.6.5.4. Metodología.
La Toma Barrial (Ver Anexo 6.9. Plegable de difusión de la Toma

Barrial editado por Corporación Región), es una estrategia de
divulgación y comunicación fundamental para la socialización de los
avances en la formulación del Plan Parcial y para recoger
expectativas, dudas y propuestas que los pobladores,
organizaciones sociales, usuarios y visitantes tienen frente a
Guayaquil y su proceso de transformación y recambio. Así mismo,
es una herramienta pedagógica fundamental para lograr la
vinculación de la mayor cantidad de actores sociales y convertir al
Plan Parcial en una instancia de formación ciudadana, y en un
instrumento válido para el debate y la discusión sobre las
expectativas de cambio y de permanencia de los entornos urbanos
habitados o transitados por la gente.
En este caso, la metodología de acercamiento a la población hizo

énfasis en la intervención lúdico-estética en algunos sectores del
polígono, y durante un cierto transcurso del día, de manera que se
suscitaran percepciones y emociones variadas entre los transeúntes
y habitantes, que les despertaran la curiosidad, y les convocaran a
la participación. Seguidamente, se establecieron ‘mesas de
información’, encargadas de resolver las inquietudes y presentar los
contenidos específicos del Plan Parcial. Estas mesas, además de
solucionar inquietudes, tuvieron como objetivo importante el acopio
de iniciativas e ideas que desde los saberes propios de la gente,
pudieran aportar de manera importante a la propuesta del Plan
Parcial en sus dimensiones físicas y en sus estrategias de gestión
social.
290
Así, la ruta metodológica enfatizó en la interacción constante entre
técnicos y comunidad del sector, posibilitando la mutua
construcción de conocimientos e iniciativas viables para mejorar la
propuesta y para evaluar los efectos posibles de su implementación
en el territorio. La constitución de mesas sectoriales y de una
veeduría al plan surgió de aquí como un mecanismo metodológico
importante.
6.6.5.5. Desarrollo de la actividad.
La Toma Barrial fue desarrollada durante una jornada de un día

completo el 20 de octubre de 2006, durante el cual intervinieron
desde tempranas horas de la mañana grupos de artistas que se
ubicaron en sitios estratégicamente distribuidos a lo largo y ancho
del polígono. Paralelamente, se instaló una gran carpa en los bajos
del Metro, concretamente en el cruce de Maturín con Tenerife.
En esta carpa se ubicaron afiches ilustrativos de la propuesta

urbanística del Plan Parcial, y se dispuso de volantes informativos
que se distribuyeron masivamente. En la carpa, miembros del
equipo técnico de la Oficina de Diseño Urbano y del equipo de
Planes Parciales de la Oficina de Planeación, dieron respuesta a las
inquietudes y acogieron las recomendaciones y sugerencias de las
personas que libremente concurrían allí. Se levantaron actas de
participación, se tomaron datos de las personas interesadas en la
ampliación de información, y se les dejaron teléfonos y mails de
contacto con los proponentes del Grupo de Diseño Urbano y la
Oficina de Planes Parciales, a las cuales se podrían remitir en
cualquier momento para obtener de nuevo solución a sus
inquietudes específicas.
Al finalizar la jornada se reunieron en las inmediaciones de la carpa

las obras de arte realizadas, a modo de exposición abierta. En total,
la actividad tomó cerca de 10 horas.
Es importante señalar que previo a la jornada de Toma Barrial del

día 20 de octubre, se realizó un importante proceso de formulación,
debate y preparación de la actividad, construido conjuntamente
291
entre los proponentes del Grupo de Diseño urbano, los promotores
del Plan Parcial, la Corporación región y la Oficina de Planes
Parciales de Planeación Municipal, que tomó cerca de cuatro
semanas, y que sirvió para articular a las distintas instituciones
participantes, trazar las mejores estrategias de intervención en el
sector, preparar y realizar la difusión del evento y, en general, para
anticipar y proponer los mecanismos necesarios para que la
actividad lograra sus objetivos.
6.6.5.6. Resultados.
La actividad realizada fue muy bien recibida por la población a la

que estuvo dirigida, y tras un proceso concienzudo de evaluación
por parte de las entidades proponentes se consideró que los
resultados obtenidos fueron muy satisfactorios y fructíferos para la
propuesta de Plan Parcial. En resumen, la actividad permitió:
- Acercarse a una población amplia que antes no había

tenido conocimiento de la propuesta.
- Profundizar el conocimiento de la propuesta de sectores

poblacionales que ya la tenían presente, y motivar su
interés en la participación constante dentro del Plan Parcial.
- Dar a conocer el Plan Parcial a otros actores de la ciudad

que transitan a diario o esporádicamente por el sector.
- Constituir una propuesta pedagógica importante que puede

ser replicada en acciones de difusión y concertación que
requiera posteriormente el Plan.
- Sensibilizar a los técnicos del equipo proponente frente a la

realidad social de algunos habitantes del sector.
- Mostrar la necesidad de actualización de algunos datos

poblacionales, económicos y sociales del sector.
292
- Acopiar insumos significativos para la formulación de
propuestas de gestión social del Plan Parcial, en particular
en lo que se refiere a los comerciantes de los Centros
Comerciales Quincalla 1 y 2, y arrendatarios de diversos
comercios y locales del sector.
- Articular a los proponentes del Plan Parcial con la

organización gremial CUNIMA, y motivar a ésta para asumir
un papel más activo como veedor del Plan Parcial.
6.7. PERFILES DE PROYECTOS DE GESTION SOCIAL DEL

PLAN PARCIAL DE GUAYAQUIL. POLÍGONO Z3-R3.
En desarrollo de los principios establecidos en la Ley 388 de 1997;

Función social y ecológica de la propiedad, prevalencia del interés
colectivo sobre el particular, y distribución equitativa de cargas y
beneficios, se determinaron los siguientes principios para la
mitigación de impactos, algunos de los cuales están incorporados
en el Decreto Municipal 2320 de octubre de 2005, y otros se
establecen para este tipo de planes parciales específicamente:
- Restablecimiento de Condiciones Iniciales: Las

intervenciones en ningún caso pueden desmejorar las
condiciones iniciales presentes en el momento en que se inicia
el proceso. Esto significa que las actividades económicas,
sociales, y culturales presentes, deben mantener el nivel de
ingresos y estabilidad o mejorarlo. En ningún caso podrá ser
desmejorado.
? Equidad: Las propuestas de apoyo y acompañamiento deben

responder en proporción a los impactos causados por la
intervención y al grado de vulnerabilidad de las unidades
sociales impactadas por el traslado. Este principio se
materializa en el sistema de reparto equitativo de cargas y
beneficios.
? Inclusión: Todos los actores presentes (habitantes,

arrendatarios, propietarios, vendedores informales, entre otros)
que se vean impactados de manera negativa por las
293
intervenciones deberán ser incluidos en las estrategias de
gestión, programas y proyectos que se formulen para mitigar
los impactos y compensar sus efectos, cuando haya lugar
para ello.
? Derecho de Preferencia: Los propietarios de negocios,

predios, inmuebles o actividades del sector que sean
impactados de manera negativa, tendrán el derecho de
preferencia al momento de determinar las condiciones y
ubicación de sus nuevos negocios, predios, inmuebles o
actividades.
? Protección a moradores: Los habitantes que por razones de

la intervención deban trasladar su lugar de residencia, deberán
ser atendidos de manera que se les garantice minimizar los
impactos de su traslado en términos económicos, sociales y
culturales de conformidad con lo establecido en el Artículo 39
de la Ley 9 de 1989.
El plan parcial de Guayaquil afronta como uno de sus mayores

retos, la regularización de las relaciones económicas informales, y la
ocupación indebida del espacio público.
La propuesta de equipamientos propuestos reconoce la vivacidad

económica del sector y la situación crítica del espacio público,
provocada por el desborde la dinámica comercial y la población
flotante que éste atrae diariamente. Como complemento a las
intervenciones físicas, plantea la implementación de medidas de un
orden más intangible pero no por ello menos efectivas y necesarias,
específicamente en el campo de la pedagogía y la generación de
consensos sociales, que revisten la mayor pertinencia en un
territorio de dinámicas socioeconómicas tan complejas como el
estudiado.
Por todo lo anterior, la propuesta de gestión social del presente plan

parcial reconoce el carácter vital de la participación amplia de la
comunidad en la concepción, gestión y ejecución de acciones, que
acompañen y hagan viables y positivas las intervenciones
urbanísticas.
294
La generación de procesos y mecanismos de capacitación de orden
productivo y de orden organizativo son fundamentales,
acompañadas de la proposición de estrategias de gestión que
posibiliten conciliaciones y acuerdos sobre los nuevos usos del
suelo, nuevas actividades económicas, y nuevas dinámicas
inmobiliarias que se generarán en todo el sector.
Para tal efecto, dentro del ejercicio de simulación se estableció un

peso porcentual del uno (1%) sobre las ventas totales del plan
parcial, lo cual significaría un aporte para mitigación de los impactos
sociales del Plan Parcial que asciende a seis mil seiscientos setenta
millones ochocientos dos mil sesenta y cinco pesos
($6.670.802.065) aproximadamente, que se propone canalizar a un
FONDO DE GESTIÓN SOCIAL DEL PLAN PARCIAL DE GUAYAQUIL,
a cargo de la coordinación del plan parcial, que puede asociarse a
la Gerencia del Centro o a la EDU y cuyo objeto principal es
formular, cualificar, refinar, gestionar y poner en ejecución los
diversos proyectos y programas de gestión social, económica y
financiera del plan parcial, que harán visible, viable y eficaz el
proceso de renovación integral del territorio que compone el
polígono, con todas sus variables, dimensiones y complejidad
sociocultural.
Con fundamento en lo anterior se perfilan los siguientes proyectos:
Nombre Proyecto APOYO PARA LA CREACIÓN Y/O FORTALECIMIENTO DE LAS

ORGANIZACIONES SOCIALES.
Tema Organización social.
Ubicación, representación Todo el polígono.
geográfica
Justificación Durante la realización del plan parcial se identificó la insuficiencia de
los procesos organizativos de los distintos actores sociales presentes
en el sector. La economía informal en particular es la más afectada
por éste fenómeno, no cuenta con una organización que actúe
como un interlocutor válido con las instituciones y otros actores, lo
cual coloca a su población en un grado de indefensión y
vulnerabilidad bastante alto.
Objetivo general Crear una organización social que agrupe y represente a la
economía informal y fortalecer o conformar organizaciones
gremiales para la representación y defensa de sus intereses.
Objetivos específicos ? Convocar y motivar a la población que cotidianamente ejerce el
“rebusque” en el sector, para que participe de un proceso
295
organizativo que los agrupe y capacite para la gestión
mancomunada de sus intereses.
? Capacitar algunos líderes del sector informal en temas de
organización gremial, que les permitan fomentar un proceso de
articulación sectorial y gestar modos de integración de la
economía informal con las propuestas del plan parcial.
? Ofrecer capacitación en temas claves para la conformación de
una organización social, tales como liderazgo, normativa sobre
el espacio público, mecanismos legales de participación,
metodología para la elaboración de proyectos productivos, y
sensibilización para la resolución de conflictos.
? Proyectar el plan parcial como una instancia de concertación de
los intereses sociales amplios, abierto a la participación de la
población más vulnerable involucrada en él.
? Difundir los beneficios de la normalización de las actividades
económicas en el sector, e involucrar a los “informales” en la
generación de propuestas viables para el mantenimiento o
transformación de su actividad económica.
? Involucrar las nuevas organizaciones que se creen en la gestión
y operación del Centro del Comercio Popular.
Estrategias ? Talleres amplios en los que se vinculen los comerciantes
informales, y se dialogue acerca de las posibilidades ofrecidas
por el plan parcial para la continuidad de su presencia en el
sector.
? Convocatoria y reunión con los “informales” para la concertación
de los beneficios que les implica el asociarse, para motivarlos y
concertar los modos de operación del Centro del Comercio
Popular propuesto.
? Realización de sesiones de capacitación teórico-práctica con los
líderes que se encargarán de promover la agrupación gremial
del comercio informal.
? Acercamiento a los “informales” a través de convocatoria
amplias, con mecanismos de concertación distintos a las
medidas de fuerza empleadas por “Espacio Público”.
Entidad responsable Gerencia del Centro, Planeación Municipal a través de su
Coordinación de Planes Parciales, ONG’s que se vinculen con el
componente de capacitación organizativa, Secretaría de Gobierno,
coordinador del plan parcial de Guayaquil.
Actores involucrados Secretaría de Planeación Municipal, Gerencia del Centro,
comerciantes informales del sector.
Resultados esperados Creación de al menos una (1) organización gremial, que agrupe y
represente a los comerciantes informales del sector, participe de
manera activa y consciente en el proceso de normalización de las
actividades económicas del sector, y en la gestión y operación del
Centro del Comercio Popular propuesto.
Tiempo estimado Por lo menos un (1) año para la conformación de la organización y
capacitación de sus líderes y representantes.
El proceso de formación y organización debe continuar durante toda
296
la vigencia del plan.
Presupuesto estimado Recursos humanos: $100.000.000. Personal técnico para la
convocatoria, capacitación y acompañamiento en el proceso de
conformación de la organización.
Logística y gestión: $20.000.000. Insumos para las reuniones y
apoyo al proceso de legalización y constitución de la organización.
Recursos para materiales: $ 50.000.000. Publicación, impresos,
divulgación.
Nombre Proyecto FORTALECIMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES

GREMIALES DEL SECTOR FORMAL.
Tema Organización social
geográfica
Justificación Durante la realización del plan parcial se corroboró al importancia
del papel organizativo que cumplen las asociaciones CUNIMA y
ASOGUAYAQUIL en lo referente a la agrupación, organización, y
gestión de intereses colectivos de madereros y comerciantes
presentes en el sector y en todo el polígono. Sin embargo, estas
asociaciones requieren de apoyos y capacitaciones logísticas y
técnicas que promuevan y refuercen su papel organizativo,
amplíen su capacidad de convocatoria, y proyecten de manera
efectiva su eficiencia y responsabilidad social.
Objetivo general Fortalecer los procesos de organización del sector formal de la
economía en el polígono a través de las organizaciones de
madereros CUNIMA y de comerciantes ASOGUAYAQUIL.
Objetivos específicos ? Potenciar el rol de la organización CUNIMA en la organización
del sector maderero, y habilitarla como una organización
líder y propositiva para la articulación efectiva de los
madereros a la perspectiva urbanística y social del plan
parcial.
? Reconocer la importancia de la asociatividad de los
comerciantes formales y fomentar su integración en
ASOGUAYAQUIL, para un trabajo concertado en pro de los
intereses generales.
? Apalancar acciones en a FUNDACIÓN EL PUNTO DEL APOYO,
originada y formalizada a partir del proceso de formulación
de plan parcial, como organización con liderazgo en la
gestión territorial del polígono, que reúne actores dispuestos
a trabajar e impulsar los diversos programas sociales durante
la ejecución del plan parcial.
? Ofrecer capacitación en temas claves para la conformación
de una organización social tales como liderazgo, normativa
sobre el espacio público, mecanismos legales de
297
participación, metodología para la elaboración de proyectos
productivos y sensibilización para la resolución de conflictos.
? Generar iniciativas para la participación gremial en el plan
parcial, y emplear los espacios y procesos organizativos como
instancias propicias para la proposición de alternativas que
viabilicen las intervenciones urbanísticas sin detrimento de
los intereses sectoriales.
? Involucrar a los madereros en procesos de capacitación
gestionados a través del “Centro de la Madera” del SENA y/o
a través de los programas productivos de la “Cultura E”.
formales, y se debata y busquen mecanismos para la
creación de los mejores modos de mantener su presencia en
el sector.
? Concertación con CUNIMA, ASOGUAYAQUIL y la FUNDACIÓN
PUNTO DEL APOYO, de las necesidades sectoriales, y de las
deficiencias técnicas y logísticas necesarias de superar para
ampliar su capacidad de convocatoria y nivel de
representatividad.
? Realización de sesiones de capacitación teórico-práctica con
los líderes que se encargarán de promover la agrupación
gremial.
? Generación de capacidades locales para la reconversión de
las actividades madereras que afectan negativamente la vida
social del sector, mediante la vinculación de CUNIMA con los
servicios técnicos del SENA y las estrategias del clúster de la
madera de la Alcaldía.
Entidad responsable Gerencia del Centro, SENA vinculado a la capacitación técnica,
Secretaría de Desarrollo Social, Planeación Municipal a través de
la Coordinación de Planes Parciales, coordinador del plan parcial
Guayaquil.
Actores involucrados Secretaría de Desarrollo Social, Gerencia del Centro, CUNIMA,
ASOGUAYAQUIL, FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO, comerciantes
formales del sector, promotores del plan parcial.
Resultados esperados Fortalecimiento organizativo y técnico de las dos principales
agremiaciones del sector, constitución de las mismas como
interlocutores permanentes para la conciliación de las propuestas
del plan parcial, y apoyo básico para la reconversión de
actividades productivas con impactos sociales negativos. Se
espera también que estas organizaciones, viabilicen y generen
propuestas de mediación de intereses entre los arrendatarios y
los propietarios cuando sean necesarios cambios en el uso del
suelo.
Tiempo estimado Por lo menos un (1) año para el fortalecimiento organizativo y
técnico de las organizaciones.
El proceso de formación y organización a través del SENA y la

participación en las estrategias del clúster de la madera de la
298
“Cultura E”, debe continuar durante toda la vigencia del plan.
capacitación.
apoyo al proceso organizativo.
divulgación.
Nombre Proyecto ENCUENTROS FORMATIVOS: “POR UN GUAYAQUIL EN

SANA CONVIVENCIA”
Tema Formación social y convivencia pacífica.
Ubicación, representación Se asumen como espacios propicios los equipamientos
geográfica circundantes al área de planeamiento, constituidos como
espacios públicos de carácter metropolitano, y en los que se
dispondrá de recintos cerrados tipo aula o de espacios abiertos
como plazas y parques.
Justificación La primacía del carácter productivo y comercial de Guayaquil y
del área de planeamiento en particular, provoca el desinterés
por el entorno social circundante y dificulta la generación de
lazos de solidaridad que permitan una convivencia armónica y la
generación de apoyos mutuos para la conservación y promoción
del valor social del espacio público.
Objetivo general Crear vínculos comunitarios a través de espacios de encuentro y
participación social que generen una conciencia sobre el valor del
espacio público y que posibiliten el intercambio de opiniones y
perspectivas sobre el futuro del sector.
Objetivos específicos ? Motivar a los comerciantes, venteros, transportistas y a
todos los actores sociales del polígono para que participen de
actividades colectivas de encuentro y capacitación.
? Comprometer a las instituciones y empresas del sector con la
formación de capital social y con la retribución de beneficios
sociales que compensen el lucro que obtienen.
? Concertar con los actores sociales del sector los temas de
interés y fundamentar procesos de capacitación en temáticas
de interés colectivo.
? Vincular el programa de “Guías Ciudadanos del Espacio
Público” a la formación de los actores sociales del polígono,
para un uso y promoción eficiente del valor e importancia de
los lugares colectivos.
? Comprometer a los distintos actores sociales del polígono en
el cuidado y respeto del espacio público, y promover su
participación en la generación de medidas eficaces para la
solución de los conflictos sociales del polígono.
Estrategias ? Concertar con EPM y COMFAMA para la participación dentro
299
del programa, y apoyo logístico en el préstamo de aulas para
los encuentros.
? Realizar actividades lúdicas y formativas en espacios abiertos
en los que se convoquen los distintos actores sociales del
sector y se promueva la integración intersectorial
(comerciantes, informales, transportistas, etc.)
? Realizar un concurso de memoria social sobre la
transformación de Guayaquil.
? Convocar a los propietarios de predios con valor patrimonial
para que respeten y promuevan el carácter de Guayaquil
como baluarte cultural de la ciudad.
? Difundir entre la población flotante que diariamente transita
por el polígono, la importancia de la conservación y
promoción de Guayaquil como un espacio social de
características únicas y de gran importancia dentro de la vida
en la ciudad.
? Organizar eventos deportivos y culturales de carácter amplio.
Entidad responsable Gerencia del Centro, coordinador del plan parcial de Guayaquil,
Planeación Municipal a través de su Oficina de Planes Parciales,
organizaciones sociales y gremiales del sector.
Actores involucrados Gerencia del Centro, Secretaría de Planeación Municipal,
Organizaciones sociales y gremiales, INDER, Caja de
Compensación COMFAMA, EPM, y comunidad en general.
Resultados esperados Un sector de la ciudad con una población preparada para la sana
convivencia, conciente de la importancia del espacio público,
abierta al diálogo y dispuesta a la participación en acciones de
beneficio colectivo.
Tiempo estimado La concertación de los espacios y la consecución de los recursos
toma un (1) año.
La ejecución de las actividades descritas deber llevarse a cabo

durante toda la vigencia del plan.
capacitación.
divulgación.
Nombre Proyecto CENTRO DEL COMERCIO POPULAR MEDELLÍN.

Tema Comercio informal, uso indebido del espacio público.
Ubicación, representación Centro comercial mixto entre mercado popular, ventas callejeras
geográfica y comercio formal propio del sector, propuesto como
equipamiento de ciudad, con cuatro pisos en la primera etapa,
300
emplazado en la manzana 8 sobre suelo de cesión pública del
plan parcial de la manzana 4654, artículo 17 del decreto 122 de
2005..
Justificación La economía informal como estrategia única de sostenimiento de
una gran masa poblacional excluida de los circuitos formales de
la economía genera una problemática social compleja, no sólo
por los efectos sociales de la ocupación indebida del espacio
público sino también y principalmente, porque estas personas no
cuentan con condiciones mínimas de bienestar social y calidad de
vida, degenerando en otras problemáticas que tienen que ver
con el aumento en los índices de inseguridad y robos en el
sector, en la violencia intrafamiliar y descomposición social de
ciertos grupos poblacionales de la sociedad local. El hallazgo
dentro de la caracterización sociocultural del sector de una
estructuración del comercio en pequeñas redes de empleo y
subempleo, muestra el deterioro gradual de la calidad de vida de
las personas que se ubican en la parte inferior de esas
“pirámides” organizacionales.
Objetivo general Desarrollar un programa de normalización de la actividad
comercial dentro de las instalaciones de un “Centro del Comercio
Popular”, de alta calidad arquitectónica y urbanística, que
permita elevar el nivel de vida, formación para el
emprendimiento, generación nuevas actividades económicas, y
capacitación de los comerciantes informales, para su
empoderamiento y participación activa en el funcionamiento,
sostenibilidad y mantenimiento del mismo.
Mixtificar la economía del centro del comercio popular,

incorporando actores del comercio formal, que mediante
convenios y acuerdos sociales, participen igualitariamente en el
mismo, generando asociaciones, sociedades y brindando asesoría
a los comerciantes informales para mejorar su nivel empresarial y
su competitividad.
Objetivos específicos ? Promover el bienestar social de los venteros ambulantes y
estacionarios del sector.
? Poner en funcionamiento un mercado popular que se integre
con el comercio formal y contribuya a mejorar las relaciones
sociales y productivas entre los distintos estamentos
presentes hoy en sector.
? Contribuir a la solución de los problemas de ocupación
indebida del espacio público, los conflictos de movilidad, el
deterioro creciente del paisaje y el medio ambiente.
? Comprometer a los comerciantes formales con el apoyo a un
sector subsidiario que secularmente ha estado ligado a sus
actividades y con el que mantienen relaciones de venta,
subempleo, e intercambios comerciales diversos.
Estrategias ? Ligar el programa de “APOYO PARA LA CREACIÓN Y/O
FORTALECIMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES SOCIALES”
301
con la puesta en marcha del “Centro de Comercio Popular de
Guayaquil”.
? Vincular a los comerciantes formales con la propuesta de
conformación del mercado popular.
? Direccionar recursos de cargas del plan parcial (cargas
sociales) para su construcción y puesta en marcha.
? Canalizar la asesoría de los promotores privados del plan
parcial, para apoyar la creación de asociaciones productivas y
nuevas empresas de los informales ligadas a la asignación de
cupos en el Centro del Comercio Popular, que sean lucrativas
y mejoren su nivel de competitividad.
? Generar diálogos entre las organizaciones de comerciantes
formales e informales, para identificar las actividades de
venta y de servicios ambulantes que deben mantenerse, y las
condiciones de operación de las mismas.
? Incluir dentro del equipamiento propuesto un espacio lúdico
o recreativo que pueda ser utilizado para los encuentros de
las organizaciones sociales del sector y para el programa
antes descrito de “Encuentros formativos: por un Guayaquil
en sana convivencia”.
? Concertar con los nuevos tenedores de espacios comerciales
formalizados, las medidas para evitar la proliferación de
nuevas ventas callejeras en el sector.
? Asociar al Centro del Comercio Popular, una presencia
institucional que garantice condiciones de seguridad y control
sobre la ocupación del espacio público.
Entidad responsable Gerencia del Centro, Secretaría de Gobierno, coordinador del
plan parcial Guayaquil.
Actores involucrados Coordinador del plan parcial de Guayaquil, Gerencia del Centro,
Secretaría de Gobierno, organización de comerciantes
informales, ASOGUAYAQUIL, FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO,
CUNIMA, promotores del Plan Parcial.
Resultados esperados Creación de un centro comercial que garantice condiciones de
salubridad, estética, habitabilidad, y operación comercial óptima,
para los venteros ambulantes y estacionarios, y contribuir de
manera definitiva a la normalización de las actividades
comerciales en el sector y al aumento del bienestar social de
personas que ejercen su actividad informal sin ninguna garantía.
Tiempo estimado Un año para la construcción del “Centro de Comercio Popular” y
para la concertación con las organizaciones sociales sobre su
puesta en marcha.
La capacitación y atención al funcionamiento del centro del
comercio popular debe ser continua.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Profesionales en Mercadeo y trabajo social.
Arquitectos y urbanistas para la realización del proyecto.
Ingenieros y otros técnicos para su cálculo y presupuesto.
Recursos humanos: $100.000.000. Personal técnico para la
capacitación.
302
$ 100.000.000. proyectistas e ingenieros.
divulgación.
Construcción: 5.000.000.000. primera etapa.
Nombre Proyecto ATENCIÓN A MENORES EN CONDICIÓN DE CALLE Y DE

TRABAJO INFORMAL.
Tema Infancia maltratada, bienestar y desarrollo social.
Ubicación, representación En toda el área de planificación se presenta el abuso de infantes,
geográfica mendicidad, y trabajo informal.
Justificación La población infantil reproduce y encarna las condiciones de
exclusión social, de violencia física y simbólica en la ciudad.
Desde muy pequeños, los hijos de los vendedores aprenden a
trabajar con sus propias chazas, o simplemente con alguna
estructura de cartón con cualquier confite o cigarrillos. La
población infantil no sólo ingresa tempranamente en las
dinámicas de la economía informal, sino que también es víctima
de las condiciones de vida de las personas de la calle,
haciéndolos vulnerables a la drogadicción y prostitución. La calle
se convierte en su hogar, en su lugar de juego, y en el medio de
una “educación” que los predispone para la marginalidad y la
exclusión social.
Objetivo general Ofrecer condiciones dignas para la vida infantil a menores de

edad, que actualmente sufren de la violación de sus derechos
fundamentales.
Objetivos específicos ? Prevenir y erradicar el consumo de sustancias ilícitas por
parte de menores de edad en el interior del área de
planeamiento.
? Evitar que ninguna actividad productiva o comercial sea
ejercida por menores en condiciones violatorias de sus
derechos.
? Recoger a los menores en condición de calle e integrarlos a
los programas de adopción y promoción social del ICBF.
? Promover una conciencia social sobre la dignidad de la
infancia y comprometer a las organizaciones sociales y
gremiales del sector en la erradicación de la explotación y
abuso infantil.
? Apoyar a las familias de bajos ingresos en la nutrición y
mantenimiento de sus hijos para que los mantengan alejados
de actividades impropias para su edad.
Estrategias ? Realizar un programa masivo de sensibilización sobre los
derechos del niño y sobre la importancia de que la infancia
303
sea vivida en condiciones dignas, de alegría y de libertad.
? Vincular a empresas sólidas económicamente con el apoyo al
programa de mantenimiento y complemento nutricional de
los niños trabajadores y en situación de calle.
? Promover dentro de las instituciones con presencia en el
sector la importancia de su participación en el mantenimiento
de condiciones dignas de la infancia. Vincular a EPM, Cajas
de Compensación, ICBF, METRO, Policía Nacional,
Metrosalud.
Entidad responsable Organizaciones sociales y gremiales, ICBF.
Actores involucrados Secretaría de Salud, Secretaría de Bienestar Social, ICBF, REDANI
(Red Antioqueña de Niñez), Policía Nacional, COMFAMA, EPM,
Metrosalud, organizaciones sociales y gremiales, niños y familias
trabajadoras, niños de la calle.
Resultados esperados Niños y niñas viviendo una infancia con dignidad y en
condiciones de libertad, que les garanticen su pleno desarrollo y
su adecuada salud física y mental.
Tiempo estimado Nueve (9) meses para retirar todos los niños de la calle o de
situaciones indebidas de empleo y explotación.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Profesionales en psicología, trabajadores
sociales, agentes del orden y líderes de organizaciones sociales y
gremiales.
$50.000.000.
Recursos para el apoyo a la reubicación: $ 200.000.000.
Nombre Proyecto PROMOCION DE ACUERDOS Y DEFINICIÓN DE
PRINCIPIOS PARA LA REUBICACIÓN DE
ARRENDATARIOS
Tema Comercio formal, reubicación de comerciantes.
Ubicación, representación Al interior de toda el área de planificación
geográfica
Justificación La implementación de las medidas urbanísticas contempladas en
el plan parcial y la transformación y valoración del suelo que
traerá consigo, implican una presión importante sobre los locales
comerciales del sector, conducentes en algunos casos al
desalojo por causa del interés público o por el recambio de las
edificaciones.
Es indispensable contemplar medidas que mitiguen el impacto

social del plan parcial en el caso de arrendatarios asentados
desde mucho tiempo atrás en el sector y de otros que si bien son
más recientes, dependen para su sustento de la actividad
comercial y productiva que ejercen allí.
Objetivo general Acompañar a los arrendatarios en el proceso de reubicación y
continuidad de su actividad productiva mediante el
establecimiento de acuerdos para su permanencia en el polígono
o su reubicación en condiciones operativas plenas, socialización
304
de opciones comerciales, y facilitación de procesos de
concertación.
Objetivos específicos ? Informar a los arrendatarios sobre los derechos que les
confiere su condición y permitir que se integren a la
propuesta del plan parcial, con la respectiva compensación
de los costos sociales de su reubicación.
? Activar locales comerciales que se encuentran en franco
deterioro o abandono y convertirlos en una opción
importante para reubicar los arrendatarios desalojados de
otros sectores circundantes.
? Comprometer a las organizaciones gremiales ASOGUAYAQUIL
y CUNIMA en la contribución a las concertaciones de
intereses entre propietarios y arrendatarios cuando sea
necesario.
? Definir claramente los parámetros de negociación entre los
privados, para evitar las especulaciones y abusos con el valor
del suelo.
? Establecer las garantías que se darán a los arrendatarios de
acuerdo a su tiempo de permanencia en el sector.
Estrategias ? Acudir al nombramiento de un gestor urbano para las
conciliaciones y negociaciones del suelo y su destinación.
? Comprometer a las organizaciones gremiales con la gestión
de acuerdos y la formulación de pautas para los procesos de
reubicación y desalojo de inquilinos.
? Promover entre los propietarios de los predios la importancia
de garantizar a los arrendatarios la continuidad de su
actividad productiva, en la nueva edificación que se genere.
? Realizar un gran foro de concertación, en el que se analicen
las posibles afectaciones y compensaciones sociales
necesarias para quienes serán desalojados por la
intervención urbanística del plan parcial.
? Generar un modelo justo y viable de pago de los costos
sociales del desalojo de inquilinos, acudiendo a una figura de
gestión mixta apoyada en la política de compensaciones de la
Alcaldía.
Entidad responsable Alcaldía de Medellín, coordinación del Plan.
Actores involucrados Alcaldía de Medellín, Secretarías de Planeación y de Desarrollo
Social, Organizaciones sociales y gremiales, Gestor inmobiliario,
Arrendatarios.
Resultados esperados Generación de un modelo de atención a los conflictos generados
por el desalojo de inquilinos y reubicación éstos, en condiciones
viables para la continuidad de su ejercicio productivo cuando así
se solicite.
Tiempo estimado Uno (1) año.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Trabajadores sociales, asesores en
mercadeo, gestores inmobiliarios y analistas urbanísticos.
$50.000.000,oo.
Presupuesto para compensaciones: $ 1.000.000.000,oo
305
procedentes de las cargas sociales del plan parcial.
Nombre Proyecto TRATAMIENTO INTEGRAL DE LAS ACTIVIDADES DEL

RECICLAJE
Tema Comercio formal/informal, salud y medio ambiente.
Ubicación, representación Porción sur-oriental del polígono.
geográfica
Justificación Durante años se han venido realizando acciones de recaudo,
intercambio, venta, y distribución de materiales reciclables en el
sector, lo cual ha generado una dinámica económica importante
para decenas de personas que sobreviven del rebusque de éstos
materiales. En asocio a esta informalidad, se han generado también
locales comerciales que compran y reúnen material reciclable para
su posterior venta. Esta actividad genera un impacto social
negativo, tanto por la ocupación indebida del espacio público, como
por los efectos ambientales que le son inherentes. Es urgente
encontrar medidas de tratamiento de ésta problemática, que afecta
también al área colindante del plan parcial del Corazón de Jesús.
Objetivo general Propiciar una reubicación de la actividad del reciclaje en asocio con
el plan parcial del Sagrado Corazón de Jesús, donde también se
presente ésta situación.
Objetivos específicos ? Informar a los recicladores y a las empresas que les compran
sus productos, de las medidas necesarias para mitigar el
impacto ambiental y social de su actividad.
? Evitar la comercialización callejera de productos reciclables.
? Establecer horarios y sitios apropiados para el intercambio de
material reciclable como medida transitoria.
? Promover la asociación de los recicladores en una organización
que les represente.
? Desmontar la mala imagen social que le ha sido asignada al
reciclador, y reconocer la dignidad de su labor.
Estrategias ? Concertar con el plan parcial de Sagrado Corazón de Jesús
medidas conjuntas para el tratamiento integral y reubicación del
reciclaje.
? Explorar la posibilidad de reubicación en Moravia, donde se
plantea una gran planta de reciclaje.
Entidad responsable Gerencia del Centro, coordinador del plan parcial de Guayaquil.
Actores involucrados Gerencia del Centro, Secretaría de Medio Ambiente, Gerencia del
plan parcial del Sagrado Corazón de Jesús, Organizaciones
sociales y gremiales, comerciantes y recicladores.
Resultados esperados Se espera crear condiciones viables social y ambientalmente para el
tratamiento integral del material reciclable, y hacer acuerdos y
concertaciones que permitan el recambio y reubicación de ésta
actividad.
306
Tiempo estimado Treinta y seis meses.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Profesionales ambientales, organizaciones del
sector. $100.000.000.
Recursos para el apoyo al programa: $ 200.000.000.
Nombre Proyecto CREACIÓN DE LA COORDINACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE

GUAYAQUIL.
Tema Organización para la gestión
geográfica
Justificación Como plan parcial de iniciativa privada, es importante generar
una cabeza visible que canalice, negocie, concilie los intereses
diversos de los actores del polígono y pueda agenciar la puesta
en escena del plan parcial, para lograr su operatividad.
Igualmente esta coordinación debe servir de puente entre
institucionalidad, propietarios, arrendatarios, informales,
asociaciones y agremiaciones, etc. la coordinación se asocia
entonces a la gestión del plan parcial y actúa como figura
facilitadota de los diversos procesos que este acarreará a futuro,
cuando las intervenciones empiecen a operar la transformación
urbanística, social y económica del sector. La coordinación
debe también brindar un nivel de seguridad y certeza a los
propietarios y promotores interesados en participar en el plan,
pues generará un canal adecuado para acopiar información,
dirimir conflictos, conciliar intereses, etc.
Objetivo general Constituir una coordinación técnica del plan parcial, asociada a la
institucionalidad y sus programas, que permita agenciar los
diversos programas y proyectos de gestión del plan en todos sus
niveles y acompañar su proceso de ejecución.
Objetivos específicos ? Constituir un equipo técnico y un coordinador general, para
gerenciar el plan parcial de guayaquil durante toda su
ejecución.
? Agenciar los programas y proyectos del plan parcial, en
especial, aquellos derivados de la transformación económica
y de actividades productivas.
? Asociar la gerencia o coordinación del plan parcial Guayaquil,
a la Gerencia del Centro o a la Oficina de Planes Parciales de
Planeación Municipal como medio para otorgar una
representatividd, legitimidad y oficialidad a dicho canal.
? Crear un ente destinado a la administración de los recursos
derivados de las cargas sociales del plan parcial de
Guayaquil, que sea objeto de veeduría por parte del
Municipio de Medellín, las organizaciones sociales del
polígono, los propietarios y promotores del plan parcial y la
307
entidad que el encargo fiduciario designe para este fin, que
pueda acompañar el proceso durante toda su duración,
dando continuidad a los programas y proyectos.
Estrategias ? Constitución del encargo fiduciario FONDO DE GESTIÓN
SOCIAL DEL PLAN PARCIAL DE GUAYAQUIL.
? Concertación con CUNIMA y ASOGUAYAQUIL para su
vinculación a los programas y proyectos liderados por la
coordinación del plan parcial.
? Convocatoria y montaje de la Coordinación del Plan Parcial
de Guayaquil, mediante la vinculación de un equipo técnico.
? Consecución de una sede para la operación del plan parcial
de Guayaquil, como centro de representatividad y lugar de
encuentro para los ciudadanos y actores presentes en el
polígono, donde encuentren respuesta a sus inquietudes y
propuestas.
? Nombramiento de una veeduría y auditoría a la coordinación
del plan.
? Publicación regular de las estrategias, avances, proyectos y
demás aspectos pertinentes a la ejecutoria del plan parcial.
Entidad responsable Gerencia del Centro, Departamento Administrativo de Planeación,
Secretaría de Gobierno, EDU.
Actores involucrados Secretaría de Gobierno, Secretaría de Planeación, Gerencia del
Centro, ASOGUAYAQUIL, CUNIMA, FUNDACIÓN PUNTO DEL
APOYO, agremiaciones del sector, propietarios de predios,
promotores del plan parcial, promotores inmobiliarios
interesados.
Resultados esperados Fortalecimiento técnico, organizativo, y operativo de una
coordinación técnica y de gestión del plan parcial que agencie
adecuadamente los programas y proyectos derivados de sus
diversas dimensiones y variables y de su expresa complejidad
sociocultural. Se espera que esta organización viabilice y genere
propuestas de alto impacto positivo en el agenciamiento del plan
y mantenga informada la comunidad sobre sus avances como
medio para generar un ambiente de confianza en el mismo.
Tiempo estimado Tres meses para la conformación y montaje de la Coordinación,
una vez recaudados los recursos necesarios para su constitución.
El proceso de operación de la coordinación debe continuar

Presupuesto estimado Recursos humanos: $ 500.000.000. Personal técnico:
arquitectos auxiliares, arquitecto urbanista, comunicador,
economista, sociólogo, trabajadores sociales, gestor inmobiliario.
Logística y gestión: $200.000.000. Insumos para las reuniones
y apoyo al proceso organizativo.
divulgación.
Nombre Proyecto MANUAL DE DIVULGACIÓN DEL PLAN PARCIAL Y SUS
308
PROYECTOS.
Tema Promoción para la gestión
Ubicación, representación Todo el polígono, sectores aledaños y centro en particular.
geográfica Ciudad en general.
Justificación El plan parcial requiere implementar un mecanismo de difusión y
pedagogía, que sensibilice a los actores del polígono, a los
vecinos del sector, del centro, y de la ciudad en general, sobre el
modelo de transformación urbanística esperada, para servir como
guía que cualifique la relación de los ciudadanos con su espacio
público, generando nuevos códigos y modos de apropiación y
encuentro, que permitirán que Guayaquil actúe como una
intervención modélica en el centro de ciudad.
Objetivo general Publicar un impreso de amplia difusión entre los vecinos del
sector, actores del plan parcial, habitantes y usuarios del centro
de ciudad y ciudadanía en general, que promociones, difunda y
promueva un proceso de pedagogía y apropiación ciudadana en
torno al plan parcial, sus transformaciones, oportunidades, y
beneficios.
Objetivos específicos ? Publicar un impreso de alta cobertura y con periodicidad,
que constituya un canal visible de retroalimentación de los
vecinos y actores de Guayaquil con el plan parcial.
? Promocionar a Guayaquil dentro del ámbito de ciudad y
particularmente en el centro, como una opción atractiva,
valiosa, competitiva para visitar, disfrutar lúdicamente,
recobrar parte de la memoria urbana, enriquecerse
culturalmente en su entorno inmediato y en los
equipamientos dispuestos para ello, agenciando la nueva
imagen y actividades urbanas que el plan parcial inducirá.
? Rescatar la memoria urbana de Guayaquil mediante la
publicación de historias orales, fotografías históricas, relatos
de los habitantes del sector, etc. como medio para
reconstruir la valoración de la ciudad sobre este lugar
fundacional de Medellín.
? Generar un espacio divulgativo para las políticas asociadas a
los sectores vecinos, las propias de la Administración
Municipal, que involucren a Guayaquil y su transformación
deseable.
? Hacer visible las decisiones, programas y proyectos propios
del plan parcial y presentar un seguimiento de sus avances.
Estrategias ? Montaje del proyecto editorial a cargo de la coordinación del
plan parcial de Guayaquil.
? Distribución masiva en el sector de Guayaquil mediante
repartición puerta a puerta concertada con las asociaciones
del sector.
? Distribución en el Metro, lugares estratégicos del entrono
vecino, asociaciones, gremios y sectores vecinos del centro
de ciudad.
309
? Distribución en lugares clave del reto de la ciudad.
? Creación de web para difusión del impreso y recolección de
sugerencias, inquietudes, opiniones, debates y dudas sobre
el plan parcial y su proceso de ejecución.
? Establecimiento de sede de atención al público asociada a la
publicación, como medio para recoger inquietudes
ciudadanas en torno al plan parcial y puente con la
institucionalidad.
? Convocatoria pública abierta a los vecinos y actores del plan
parcial para la publicación de sus inquietudes y aportes al
mismo.
? Publicación del cronograma de actividades cuturales del
sector, del centro, y del cronograma de actividades del plan
parcial.
Entidad responsable Coordinación del plan parcial de Guayaquil.
Actores involucrados Alcaldía de Medellín, promotores del plan parcial, CUNIMA,
ASOGUAYAQUIL, FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO, propietarios
de predios, agremiaciones y asociaciones del sector generadas
desde la dinámica del plan parcial, Gerencia del Centro.
Resultados esperados Fortalecimiento de los canales de interacción entre coordinación
de la ejecución del plan parcial, propietarios, promotores
inmobiliarios, arrendatarios, vecinos y demás actores del plan
parcial, que canalice de manera positiva la comunicación, el
diálogo y el intercambio proactivo de propuestas para la gestión
dinámica y eficaz del plan parcial.
Tiempo estimado Tres meses para la formulación y montaje del proyecto editorial.
El proceso de publicación, distribución y promoción del plan debe

continuar durante toda su vigencia.
comunicador social, auxiliares de promoción, ilustrador web.
Logística y gestión: $30.000.000. Insumos para la distribución
de material.
Recursos para materiales: $ 100.000.000. Publicación.
Nombre Proyecto APOYO AL FORTALECIMIENTO ORGANIZATIVO DE LOS

VENTEROS DEL CENTRO DE COMERCIO POPULAR
QUINCALLA.
Tema Organización social/mitigación de los efectos sociales de la
transformación urbana propuesta en el Plan Parcial
Ubicación, representación Centro de Comercio Popular Quincalla 1 y 2.
geográfica
Justificación Durante la realización del plan parcial se identificó la precariedad del
proceso organizativo interno de los comerciantes integrados en el
310
Centro Comercial Quincalla. Igualmente, las bajas condiciones de
diseño de este equipamiento, que redundan en la ocupación del
espacio público, malas condiciones de higiene, confort y
habitabilidad. En la propuesta urbanística del Plan Parcial se
contempla la posibilidad de que el edificio que alberga dicho centro
comercial sea desarrollado mediante su integración a una unidad de
gestión. Es visible el hecho de que los comerciantes de este lugar
no cuentan con interlocutores capacitados para el proceso de
negociación de sus intereses colectivos y que por lo tanto se
constituyen en una población vulnerable que debe ser atendida,
capacitada, y protegida durante el proceso de implementación del
plan parcial.
Objetivo general Fortalecer el proceso organizativo de los comerciantes del Centro
Comercial Quincalla, y realizar un proceso de capacitación y
acompañamiento permanente durante el proceso de
implementación del Plan Parcial.
Objetivos específicos ? Convocar y motivar a los comerciantes del centro comercial
Quincalla para que participen de un proceso organizativo y de
capacitación que les permita conocer el Plan Parcial, y estar
preparados para la posible reubicación que propone para ellos.
? Fomentar un proceso permanente de acompañamiento y de
veeduría de los comerciantes del Centro Comercial Quincalla al
Plan Parcial.
? Generar conjuntamente con los comerciantes del Centro
Comercial Quincalla medidas efectivas para su integración y
reubicación en el Centro del Comercio Popular de Guayaquil
propuesto por el Plan Parcial, en caso de que sea necesario.
? Capacitar a los comerciantes en temas importantes para su
proceso organizativo y ejercicio gremial: Legislación en espacio
público, mecanismos de participación, marketing y estrategias
de atención al cliente, sensibilización para la resolución de
conflictos, administración y cooperativismo.
? Preparar a los comerciantes para la administración y manejo
responsable del futuro Centro del Comercio Popular de
Guayaquil.
? Acopiar inquietudes, recomendaciones y aspiraciones de los
comerciantes en lo que se refiere al diseño y operación del
Centro de Comercio Popular proyectado.
Estrategias ? Talleres amplios de participación colectiva dirigidos a los
comerciantes del Centro Comercial Quincalla, en los que se
presenten y viabilicen las estrategias para su permanencia en el
sector.
? Mesas de trabajo con los comerciantes, dirigidas al acopio de
ideas y propuestas creativas y concertadas acerca de las formas
de operación del mercado popular propuesto.
? Realización de sesiones de capacitación teórico-práctica con los
comerciantes, en las que se presente el Plan Parcial y se
profundice en los temas propuestos en los objetivos específicos.
311
? Conformación de una veeduría por parte de algunos líderes de
los comerciantes que supervisen la ejecución del plan parcial y
que puedan dar cuenta de ello a la Administración Municipal
Entidad responsable Planeación Municipal, ONG’s que se vinculen con el componente de
capacitación organizativa, Gerencia del Plan, Operador urbano del
Plan EDU.
Actores involucrados Secretaría de Planeación Municipal, Gerencia del Centro, EDU,
comerciantes del centro comercial Quincalla, CUNIMA,
ASOGUAYAQUIL, FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO, demás
agremiaciones presentes en el sector..
Resultados esperados Consolidación de un proceso organizativo gremial de los
comerciantes del centro comercial Quincalla y preparación de los
mismos para la mitigación de los efectos económicos y sociales de
su reubicación. Se espera que estos actores se constituyan en un
grupo prioritario dentro de la gestión y operación del Centro de
Comercio Popular de Guayaquil.
Tiempo estimado Por lo menos un (1) año para la conformación de la organización,
presentación y comprensión del plan parcial y capacitación de sus
líderes y representantes.
El proceso de formación y organización debe continuar durante toda
la vigencia del plan y las medidas de protección y priorización de
este grupo deben implementarse de manera inmediata en caso de
que se presente la construcción del Centro de Comercio Popular de
Guayaquil y se requiera su reubicación.
capacitación y para el acompañamiento en el proceso de
reubicación (en caso de que se produzca el primer año).
Logística y gestión: $15.000.000. Insumos para las reuniones.
En caso de que el proceso tome más de un año deberá
contemplarse un rubro para asegurar la continuidad del
acompañamiento profesional en el caso de la reubicación.
PROGRAMA DE PORTAFOLIO DE OPORTUNIDADES

FINANCIERAS Y DE ESTÍMULOS PARA LOS DIFERENTES
EMPRESARIOS E INVERSIONISTAS DEL SECTOR
Tema Gestión financiera y viabilidad económica del plan parcial.

geográfica
Justificación Este proyecto está orientado al gran porcentaje de
arrendatarios (78%) que derivan sus ingresos de las
actividades que desarrollan en el barrio Guayaquil.
Artículo constitucional que lo cobija:
ARTICULO 60. El Estado promoverá, de
312
acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad.
Cuando el Estado enajene su participación en
una empresa, tomará las medidas
conducentes a democratizar la titularidad de
sus acciones, y ofrecerá a sus trabajadores, a
las organizaciones solidarias y de
trabajadores, condiciones especiales para
acceder a dicha propiedad accionaria. La ley
reglamentará la materia.
A pesar de que es frecuente encontrar análisis sobre las
limitaciones de los empleados independientes y los trabajadores
informales para acceder a créditos para vivienda, la situación
puede ser mirada de manera más amplia en términos de acceso
a la propiedad.
En este sentido, el sector financiero tiene una gran oportunidad
para diseñar instrumentos financieros orientados a apoyar los
beneficiarios de la renovación urbana, brindándoles la
oportunidad de acceder a líneas de crédito; con un sistema
efectivo de garantías que disminuya el riesgo, con tasas de
interés moderadas.
Objetivo general Identificar y concretar el portafolio de recursos y estímulos
públicos y privados de carácter tributario, financiero y
mecanismos de gestión propuestos desde el Gobierno Nacional
y/o local para proyectos de Renovación Urbana, orientados a los
inversionistas, constructores y empresarios, de manera que
faciliten la participación activa de estos actores y les permita
aprovechar las oportunidades de negocios que genera la
renovación de acuerdo a los proyectos e intereses de cada uno
de ellos. Se pretende vincular a inversionistas, constructores,
empresarios y arrendatarios del sector conjuntamente con el
sector financiero, la Cámara de Comercio de Medellín, Camacol,
Lonja de Propiedad Raíz y demás organizaciones interesadas en
apoyar este tipo de propuestas.
Proyectos prioritarios I. VINCULACIÓN DE EMPRESAS O SECTORES AL

asociados al Programa COMPONENTE DE GESTIÓN FINANCIERA DEL
PROGRAMA MEDELLÍN MI EMPRESA
Estrategias ? Identificar la oferta de recursos financieros del mercado y

evaluar la posibilidad de acceso por parte de los arrendatarios
del sector.
? Mecanismos de fondeo de diferentes fuentes que permitan la
posibilidad de que las empresas constructoras se conviertan
en financiadoras de sus propios proyectos.
? Constitución de un fondo de garantías con destinación
específica, con recursos oficiales recuperables (no a fondo
perdido), o privados (inversionistas), administrado por
empresas privadas especializadas en micro-crédito.
313
? Creación de un mecanismo que cubra el 100% de la
siniestralidad ante la posibilidad de un retraso o
incumplimiento en el pago de las cuotas.
Agentes involucrados ? Entidades financieras
? Sector inmobiliario
? Administración municipal
? Promotores urbanos
Resultados esperados Este componente está orientado a informar a los empresarios

sobre la manera como funciona el sistema financiero y los
métodos y procedimientos para acceder a los recursos.
PROYECTO DIRIGIDO A LOS ARRENDATARIOS DEL

BARRIO QUE TIENEN EXPECTATIVAS DE PARTICIPAR EN
LAS OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS QUE BRINDA LA
RENOVACIÓN URBANA.
II. PROYECTO DE EVALUACIÓN DE LOS PROGRAMAS
PROPUESTOS POR EL PLAN PARCIAL.
objetivos ? Realizar un seguimiento constantes de los objetivos,

programas y distintas estrategias.
? Actualizar la información sobre las condiciones del barrio con
el fin de realizar ajustes en las estrategias.
Entidad responsable ? Gerencia del plan parcial.

Estrategias ? Diseño de una matriz de indicadores
? Diagnóstico y análisis de los indicadores
Todos los programas y proyectos anteriormente expuestos son

perfiles que se detectan a partir de los diagnósticos y del impacto
que la propuesta urbana generará en el sector. No obstante,
durante el proceso de implementación del plan cuando los
proyectos urbanístico se definan, se tendrá una mayor certeza de
los verdaderos impactos y es en ese momento donde a través de
esquemas participativos se iniciará la formulación y ejecución de los
proyectos que deberán acompañar las operaciones urbanas para
asegurar la viabilidad de su ejecución.
314
CAPÍTULO VII.
OBJETIVOS, POLÍTICAS Y ESTRATEGIAS DEL

PLAN PARCIAL DE GUAYAQUIL
Vista general del Modelo de Ocupación propuesto para el Polígono.
315
7.1. OBJETIVO GENERAL
Planificar y gestionar el desarrollo urbano del Polígono Z3-R3

Guayaquil, a partir de la aplicación integral de los objetivos y el
modelo de ciudad adoptados por el Plan de Ordenamiento Territorial
de Medellín para contribuir a la consolidación de un modelo de
ocupación más racional y eficiente del sector, que al mismo tiempo
que permite el aprovechamiento urbanístico, constituya un aporte a
la consolidación de un sistema de espacio público integral,
coherente y articulado para el polígono, el sector, y la ciudad
misma.
7.1.1. Objetivos Específicos:
? Convertir el modelo urbanístico de Guayaquil, en un detonante

de la recualificación del centro tradicional y representativo,
desde la corresponsabilidad y participación activa de los
privados en la gestión, autoorganización, sostenibilidad y
transformación planificada, integral, y equilibrada de su
territorio.
? Consolidar el proceso de ocupación eficiente del suelo urbano

en el área de intervención, a partir de un modelo racional de
prediación, edificabilidad, ocupación y uso del suelo, que
permita tener manzanas aireadas, comunicadas, y
peatonalmente recorribles, y edificaciones ajustadas a
parámetros de seguridad, confort y habitabilidad, todo ello,
dentro de una conservación del trazado tradicional como valor
patrimonial y de memoria de Guayaquil.
? Promover el reajuste de tierras y la integración inmobiliaria

donde sea posible, no necesariamente de manzanas
completas, pero generando “bandas de integración predial”,
encaminadas a conformar unidades prediales más generosas,
que soporten procesos constructivos y funcionales más
eficientes.
316
? Generar dinámicas inmobiliarias positivas, que promuevan la
renovación del área de Guayaquil, a través de la adopción de
normas que estimulen y promuevan las posibilidades de
densificación y crecimiento en altura, el mejoramiento
tecnológico y estético de las edificaciones, y el recambio
paulatino de usos y vocaciones comerciales y de servicios.
? Dotar al polígono Z3-R3 con nuevas áreas de espacio público

y equipamientos, que complementen y refuercen el sistema
actual de ciudad y sector, y den respuesta a las necesidades
que generará el desarrollo de Guayaquil a futuro.
? Mejorar el espacio público del sector a partir de la generación

y dotación del mismo y la construcción de equipamientos,
sobre elementos estructurantes tan importantes como el
Bulevar de Maturín, la Avenida El Ferrocarril, el futuro corredor
de Metroplus, y la Avenida San Juan.
? Mejorar las condiciones de movilidad del centro en general y

del sector en particular, contribuyendo al desarrollo de una de
las zonas mejor atendidas por los sistemas de transporte
público.
7.1.2. Estrategias asociadas

a cada Objetivo Específico.
? Promover una adecuada y eficiente proporción del

aprovechamiento constructivo, combinando una ocupación de
las áreas netas al 80%, a través de desarrollos en altura con
base en un aprovechamiento medio de 4.2, y con un tope de
altura de dieciséis (16) pisos.
? Identificar los lotes que en su proceso de renovación deban

ser asociados o integrados, para hacer más eficiente su
desarrollo urbanístico y constructivo.
? Identificar los predios que ya alcanzaron su máxima

edificabilidad, e independizarlos de los nuevos desarrollos
constructivos.
317
? Concentrar los aportes a cargas urbanísticas para generar un
sistema interconectado de bulevares que actúen como “malla
pública” alterna a la trama viaria, fortaleciendo el sistema
actual, y convirtiéndose en nuevas zonas de “resorte” y
mitigación de la densificación futura del polígono.
? Consolidar el Bulevar de Maturín como parte de la red

peatonal del centro de la ciudad.
? Consolidar un frente urbano o borde urbano mediante la

generación de edificios-pantalla con zócalo urbano y bulevares
públicos, hacia las Avenidas San Juan y Ferrocarril, que sirva
de conector y articulador con estos ejes fundamentales de la
ciudad.
? Propiciar y promover integraciones inmobiliarias que hagan

más eficiente el desarrollo urbano y en especial, su
autosostenibilidad.
? Generar instrumentos ágiles y eficaces que garanticen el pago

de las obligaciones urbanísticas, como medio para garantizar
el desarrollo integral del territorio.
? Fortalecer las organizaciones sociales y comunitarias, a través

del proceso de formulación y ejecución del Plan Parcial, y del
desarrollo de los equipamientos y espacios públicos de
esparcimiento y encuentro.
7.1.3. Políticas del Plan Parcial.
? POLÍTICA DE RENOVACIÓN INTEGRAL. Renovar es

recambiar en el tiempo, con base en un soporte existente. No
es borrar sino por el contrario, inyectar nueva vida,
actividades, espacios, edificaciones, usos, oportunidades. En
este sentido, se trabajará un plan que prevea los cambios
deseables para Guayaquil, de manera integral en todas sus
dimensiones: Físicos, sociales, ambientales, económicos, con
el fin último de re-construir un sector dinámico, vital,
318
reconocido, apropiado; donde el espacio público garantice la
seguridad y el encuentro ciudadano, y los nuevos desarrollos
convivan armónicamente con un ambiente equilibrado y sano.
? POLÍTICA DE CORRESPONSABILIDAD. Los privados

asumen un rol social pro-activo en la transformación deseada
de Guayaquil, revirtiendo en ganancias sociales, los resultados
del desarrollo urbanístico. Así, el plan se convierte en un
espacio para el compromiso ciudadano de todos los actores
por Guayaquil.
? POLÍTICA DE AUTOORGANIZACIÓN Y AUTOGESTIÓN. Un

plan que actúa como plataforma para el desarrollo flexible y
concertado del territorio, donde los diversos actores
–propietarios, arrendatarios, clientes, habitantes, empleados,
visitantes-, encuentran una manera de encajar y asociarse en
roles proactivos, incrementando sus patrimonios y horizontes
financieros desde las nuevas oportunidades que la
transformación urbanística propicia, a la vez que revierten
estos dividendos en la mitigación de impactos del plan, como
una inversión social que viabiliza el recambio y garantiza su
sostenibilidad en el tiempo.
319
CAPÍTULO VIII.
ESTRUCTURA DEL SISTEMA DE ESPACIOS PÚBLICOS DEL

PLAN PARCIAL.
Vista de la propuesta general para el polígono
320
8.1 Descripción del sistema de Espacios Públicos.
Ver el sistema propuesto en los Planos Anexos Nro. 6: Modelo de

Ocupación, y Plano Nro.7: Áreas para el Pago de Obligaciones
Urbanísticas.
PLANO PROPUESTA GENERAL ESPACIO PÚBLICO - POLÍGONO Z3_R3
321
Se consideraron como criterios de intervención para estructurar la
propuesta de consolidación de un sistema de espacio público para
el polígono, en función de aportar a constituir este sistema; las
recomendaciones y directrices aportadas por la Unidad Taller de
Espacio Público de la Oficina de Planeación Municipal, expedidas en
la consulta previa, comunicación del 8 de septiembre de 2003 y así
mismo, los señalamientos frente a las secciones viales y peatonales
y los paramentos actuales, realizados en la comunicación del 19 de
junio de 2003 de la Unidad de Vías, Transporte y Movilidad de la
misma entidad Igualmente, las recomendaciones y ajustes
1.
solicitados al Plan Parcial en el documento de evaluación a su

primer radicación, expedido por la Oficina de Planes Parciales de
Planeación, en comunicación expedida en noviembre de 2005; así
como los demás ajustes técnicos que se han venido monitoreando
por parte del Departamento Administrativo de Planeación Municipal
en el proceso de ajuste definitivo al Plan Parcial, una vez este fue
viabilizado.
Los aportes que se espera conseguir en el Polígono Z3-R3, apuntan

a articular y tejer un sistema coherente de espacio público y
privado, en equilibrio dinámico, con continuidad urbana, que
caracterice a este sector fundamental en la estructura
central de la ciudad. Por ello, se predetermina un sistema de
espacios privados y públicos, conformado por los subsistemas: vías,
parques, equipamientos colectivos, elementos complementarios
tales como mobiliario, andenes, arbolado, etc.
1
Anexamos copia de la comunicación de la Unidad de Vías, Transporte y Movilidad fechada 19 de junio de 2003, y de la
Unidad de Servicios Públicos Medio Ambiente y Geología de Planeación Municipal, fechada 15 de julio, las cuales se
consideraron como criterios de soporte para delinear la propuesta de un sistema de espacio público para el polígono, que
articula la cesión del Pan Parcial de la Manzana, aprobado mediante Decreto 1222 de 2005, con las cesiones del resto del
polígono, en el sentido de construir un sistema interdependiente, coherente e integral de espacio público. (Ver anexo 8.1.
Copia de las conceptos previos mencionados).
322
Vista general de la propuesta de Espacio Público
Las cesiones se concentran en torno a los grandes ejes

ordenadores del sector: Maturín, la Avenida del Ferrocarril y la
Avenida San Juan, de igual manera, esperan consolidar
insinuaciones y patrones urbanos ya generados por lo existente,
como es el caso de la Biblioteca Temática de EPM, el Bulevar del
Metro; y otros potenciales, pero que ya se prevé tendrán fuertes
impactos en el reordenamiento urbanístico de Guayaquil, tales
como el corredor de Metroplús sobre la Avenida del Ferrocarril ya en
proceso de ejecución.
323
Vista general de la propuesta de Espacio Público sobre la Avenida del Ferrocarril
La otra estrategia que el plan parcial promueve para la

consolidación de su sistema de espacio público, corresponde a la
construcción de una red de bulevares peatonales, encaminados a
mejorar el índice actual de espacio público, a permear los interiores
de las manzanas para permitir los desarrollos en altura en
condiciones de habitabilidad, seguridad y confort; y a retomar la
noción de “calle-pasaje”, arraigada en la memoria del sector y del
centro tradicional de la ciudad, como el bulevar por el cual se
transita pausadamente para comerciar, hablar, encontrarse, en
resumen para departir y compartir en la calle, como espacio
comunicacional por excelencia.
En ellos se dispondrán pequeños “salones urbanos”, conformados

por islas de mobiliario y arborización. Los bulevares generan así un
tejido de “plazas lineales”, en las cuales, se posibilita la estancia, el
disfrute, y la conectividad peatonal entre todas y cada una de las
manzanas que componen el Polígono Z3-R3, con los grandes ejes
de ciudad que también son objeto de intervención, y los espacios
públicos del entorno circundante.
324
Igualmente, el plan acometerá acciones de regularización, rediseño,
y/o mejoramiento de la sección vial actual, en todas las vías que
componen el polígono, para garantizar el espacio necesario a la
seguridad, integridad y confort del peatón, sin que ello vaya en
detrimento de su función como ejes de movilidad vehicular. Las
secciones atenderán los siguientes parámetros de diseño:
- Avenida del Ferrocarril: (Carrera 57), eje vial de carácter

metropolitano. Para el momento de adopción de este plan parcial
se encuentra en fase de diseño y construcción el corredor troncal
del sistema de transporte de mediana capacidad Metroplús, con lo
cual, la sección vial definitiva y el tratamiento de la misma, podrá
sufrir modificaciones que así sean determinadas por la entidad
pertinente.
- Avenida San Juan: (Calle 44), eje vial metropolitano. En este

momento se encuentra en fase de diseño la nueva sección vial y
tratamiento de este eje, con lo cual esta sección podrá sufrir las
modificaciones que así sean determinadas por el API de La
Alpujarra y en su condición de operador urbano la Empresa de
Desarrollo Urbano EDU
- Vías colectoras: El polígono cuenta con un sistema de vías

colectoras, conformado por: Carrera 56 Faciolince, Carrera 55
Tenerife, Carrera 54 Cúcuta, Calle 44A, Calle 45 Amador, Calle
45A Padilla, Calle 48 Pichincha, que mantendrán su carácter,
modificando en algunos casos las secciones de vías actuales
para reordenar la movilidad vehicular y la peatonalidad en el
sector, como se aprecia en los planos adjuntos nro. 11 y 12:
Estructura Vial Propuesta, y en el siguiente cuadro:
TRAMO VIAL DIMENSIÓN ACTUAL DIMENSIÓN PROPUESTA(*)

Calle 45 AMADOR: Entre cra. 57 y andenes 1.5mt y 2.5mt, calzada Anden norte 3.6mt, Andén sur
cra. 54 10.0mt y 11.0mt, 3.8mts, calzada 9.75mt,
Carrera 55 TENERIFE: Entre Calle andenes 1.5mt y 2.5mt, calzada andenes 4.6, calzada 9.75mt,
44ª y Calle 45 10.0mt y 11.0mt,
Carrera 55 TENERIFE: Entre Calle anden occ 1.0, calzada 10mt anden andenes 4.6, calzada 9.75mt,
46 Maturín y Calle 48 Pichincha oriental 2.5,
Calle 48 Pichincha Anden sur 2.5 Calzada 10.7 Andén Anden sur 3.0 Calzada 9.75
sur 2.2 Anden norte no se modifica
Calle 45ª Padilla Anden norte 3.0 Calzada 9.9 Anden Andén norte 2.7 Calzada 9.75
325
sur 3.0 Andén sur 2.5
Calle 44ª Posada Berrío Anden norte 3.0 Calzada 10.2 Anden Anden norte 2.7 Calzada 9.75
sur 2.2 Andén sur 3.2
Carrera 56 Faciolince Anden occidente 2.2 Calzada 11.3 Anden occidente 3.7 Calzada 9.75
Anden oriente 3.0 Anden oriente 3.6
Carrera 54 Cúcuta Anden occidente 3.1 Calzada 9.1 Anden occidente 2.8 Calzada 9.75
Anden oriente 0.9 Anden oriente 2.2
Av. ALFONSO LÓPEZ entre 44 A costado oriental anden 2.5 y 3.0 costado oriental anden 10.25,
San juan y 45 A Padilla calzada 9.75mt
Nota: Las calzadas incluyen cunetas laterales.
El Plan Parcial de la Manzana 46-54 aprobado mediante Decreto

1222 de 2005, cedió sus obligaciones urbanísticas en el predio
ubicado sobre Maturín con la Avenida del Ferrocarril, lo cual se
establece en el Artículo 17 del mencionado Decreto. El presente
plan comprará el suelo que no cubrieron las cesiones del Plan
Parcial de la Manzana 46-54, ya que el predio mencionado tiene un
número mayor de metros cuadrados a los que dicho plan asume
como obligaciones.
Por lo tanto, este predio se entiende como Área Receptora de

Obligaciones Urbanísticas y se consolidará así con el fin de
adquirir los metros restantes, con el fin de garantizar la adquisición
total del predio y emplazar allí un equipamiento público de alta
significación para el sector.
Maturín se concibe entonces como el lugar apropiado para generar

una gran puerta urbana del sector hacia la ciudad, al reunir allí, la
estación del Metro, y el Centro Integrado de Servicios básicos.
Ver plano 8. CARGAS POR UNIDAD DE ACTUACION URBANÍSTICA
326
Futura fachada sobre Maturín
del Centro Integrado de Servicios Básicos
Con esta intervención se busca generar una fachada urbana

adecuada sobre el bulevar de Maturín, que actualmente está
delimitado por culatas de edificaciones, intensificando su uso
público, lo que atraerá sin duda un mayor número de visitantes y
usuarios para la estación Cisneros que pese a su localización
estratégica en el centro de la ciudad, no reporta un numero de
usuarios considerable con respecto a su potencial.
Igualmente, esto permitirá ir sembrando el germen para mejorar la

actual sección de andén en la Avenida del Ferrocarril, que es
inadecuada e insuficiente para la vocación peatonal que irá
adquiriendo esta arteria de ciudad con el sistema de Transporte de
Mediana Capacidad Metroplús, a través de la regularización de
andenes que permitirá obtener un gran bulevar lineal entre la Av.
San Juan, y la Calle 50 Colombia.
327
La Avenida San Juan es el otro gran eje ordenador de este polígono,
frente al cual además, es necesario establecer una función
vinculante que logre articular este polígono con el sector de la
Alpujarra I y II; estableciendo así una verdadera noción de “centro
ampliado”. Para ello se deberán adecuar los espacios públicos
actuales que están subutilizados y en mal estado y además, ampliar
la sección peatonal mediante la rectificación de paramentos que
dan frente a esta vía; fomentando la estructuración de un
subsistema lineal de espacio público peatonal, que permita una
fluidez desde y hacia la Plaza de Cisneros o de La Luz.2
Esta apuesta del plan a consolidar un sistema de espacio público

con condiciones de habitabilidad y confort, además de eficiencia
urbanística se sintetiza en los datos que contrastan la situación
encontrada con la situación proyectada que se ilustra a
continuación.
ESPACIO PÚBLICO EXISTENTE3 8.720.5 m2

ESPACIO PÚBLICO APORTADO
13.292.84 m2
POR EL PLAN
ESPACIO PUBLICO TOTAL 20.013.34 m2
M2 ESPACIO PÚBLICO POR
6.7 m2/hab
HABITANTE4
2
Es importante reiterar que las intensiones de proyecto que el plan parcial desarrolla sobre el eje de san juan están sujetas
a los ajustes que el API de la Alpujarra determine en su momento para el sector y en conjunción con los principios del plan
parcial.
3
Según Ficha normativa perteneciente al polígono.
4
Este dato corresponde a la relación de habitantes que albergaran los desarrollos residenciales.
328
8.2 Descripción del núcleo de equipamientos.
Vista del Centro Integrado de Servicios básicos Guayaquil desde la Estación Cisneros en
Maturín.
Ver el detalle del equipamiento propuesto en el Plano Adjunto nro. 10: Propuesta
de Equipamiento.
Este plan, en atención a la estrategia de concentrar el pago de

obligaciones para contribuir de manera sistemática a la generación
de elementos constitutivos de un sistema de espacio público para
todo el polígono, propone la ubicación de un equipamiento sobre el
Bulevar de Maturín con la Avenida del Ferrocarril, es decir, ubica la
cesión de equipamientos dentro de la cesión pública del Plan Parcial
Manzana 46-54, Decreto 1222 de 2005, Artículo 17; en atención a
los requerimientos de calidad del suelo y ubicación, planteados
explícitamente en el Acuerdo 23 de 2000.
Asociar el equipamiento al espacio público que se pretende

consolidar sobre el Bulevar de Maturín y en relación al eje de la
Avenida del Ferrocarril como sitio privilegiado por el paso del futuro
Metroplús, hará de éste un componente integral del sistema;
convirtiéndose en sitio de encuentro, socialización, marca y
referente dentro del tejido urbano del sector, además de un aporte
significativo en la mitigación de impactos de reubicación y
formalización de las redes de economía informal y venta ambulante
en el sector.
Se propone como alternativa adicional, a concertar con la Oficina de

Planeación y los vecinos del sector, la ubicación de una sede
329
institucional para el Metro, entidad que no posee un edificio
representativo de acercamiento al usuario y al ciudadano
medellinense, y que podría revertir la connotación negativa que
tiene la estación Cisneros en el imaginario de los habitantes de
Guayaquil, como la más deslustrada del sistema Metro, la cual
mueve un bajo número de pasajeros y se encuentra emplazada en
un entorno marcado por el deterioro social, la ocupación indebida
del espacio público, la indigencia, entre otros factores.
Esto permitiría aprovechar al máximo el potencial de este suelo,

para generar un edificio mixto, con programas compatibles tales
como oficinas, auditorios, etc. Equipamientos institucionales y
culturales de los que es sensiblemente carente el sector.
Vista del edificio de equipamiento mixto propuesto por el plan.
Lo anterior no riñe con la vocación primaria de este predio, cual es

el emplazamiento del Centro integrado de Servicios básicos
Guayaquil, que se concibe como un edificio “piloto”, de alta calidad
urbanística y arquitectónica, en el cual se genere una verdadera
alternativa social y una solución arquitectónica al problema de la
venta ambulante y estacionaria. Para estas estrategias, tanto la
EDU como la Gerencia del Centro, son actores fundamentales en
una adecuada operación inmobiliaria, de gestión, ejecución, e
implementación del proyecto social que debe traer asociado.
330
El inventario social realizado en sondeos con los propietarios y
usuarios del sector, inducen la necesidad de ubicar allí un
equipamiento de carácter social, que solucione la problemática de
los hijos para las madres trabajadoras en maquilas, que tienen en el
sector del Hueco un escenario intensivo. Igualmente se plantea la
necesidad de espacios de reunión y socialización, tales como
salones múltiples, CEDEZO, auditorios, salas de juegos y deportes,
etc., que permitan albergar las asociaciones de vecinos y
propietarios, que han venido tomando fuerza en los últimos años, y
que han sido partícipes activos en el mejoramiento de la seguridad,
la preservación del espacio público, y la implementación de mejoras
tecnológicas y constructivas que lleven al “Hueco” a cumplir con
unos estándares adecuados de habitabilidad y confort.
Vista de la edificabilidad posible en el

edificio de equipamiento mixto
propuesto por el plan.
Por esto, el Centro integrado de Servicios básicos debe combinar y

ofrecer estos programas de apoyo dentro de su diseño, mezclando
adecuadamente la actividad comercial con usos públicos de
apropiación intensiva, lo cual sin duda, coadyuvará a que esta
edificación sea cuidada, preservada en el tiempo, usada, y valorada
por todos los habitantes y usuarios de Guayaquil.
331
Igualmente, en el edificio de equipamientos el Municipio de Medellín
podrá desarrollar a futuro una torre de oficinas como un proyecto de
carácter mixto, que podrá vender o dar en concesión a los privados
como fuente de sostenibilidad para el equipamiento mismo, o el
Fondo Municipal de Espacio Público. Las zonas de comidas,
recreación y deportes, y otros usos que puedan generar lucro,
podrán ser dados por el Municipio de Medellín en concesión o
arrendamiento.
Vista del Centro integrado de servicios básicos Guayaquil desde el Bulevar de Maturín
El aporte de cada una de las Unidades de Actuación Urbanística

dentro del sistema general de espacio público y equipamientos que
el plan propone puede verificarse en el capítulo X Reparto de
Cargas y Beneficios del Plan Parcial, y los mecanismos que
permiten su materialización se describen a partir de la articulación
con las respectivas licencias de urbanismo y construcción, en el
Capítulo XI, Estrategias de Gestión del Plan Parcial; el perfil de
proyecto del Equipamiento propuesto se consigna en el Capítulo
XIV, Planes y Programas.
332
CAPÍTULO IX.
SISTEMA DE OCUPACIÓN Y
CONSTRUCCIÓN DE LAS AREAS PRIVADAS.
9.1. Sistema de Espacios Privados.
9.1.1. Conformación de Unidades de Actuación Urbanística

por Manzanas
PLANO PROPUESTA CONFORMACION DE LAS UAU - POLÍGONO Z3_R3
Esquema general Unidades de actuación
Ver el sistema propuesto en los Planos Adjuntos Nro. 6: Modelo de Ocupación, y

Plano Nro. 9: Propuesta General de Espacio Público.
333
Como estrategia de intervención y conformación de una estructura
privada acorde con los objetivos urbanísticos para la transformación
de Guayaquil, las manzanas actuales, se dividen en dos o tres
unidades de actuación urbanística, tratando de generar una
plataforma flexible de agrupación que optimice la prediación y a su
vez, garantice la viabilidad real de los modos de agrupación, esto
referido a la obtención de globos de terreno más amplios pero
viables desde el punto de vista de la gestión del plan.
La prediación actual corresponde a un modelo de desarrollo urbano

“rebasado”, hecho predio a predio, donde no existe una idea de
ciudad sino una superposición de la tenencia histórica de la
propiedad, sobre el territorio. Con ello, no se lograría una
densificación coherente y ambientalmente posible, pues los predios
son demasiado angostos, con dimensiones de fondo y frente que no
soportarían el crecimiento en altura, ni la implementación de
mejores tipologías edificatorias.
Es por esto que se han delimitado Unidades de Actuación

Urbanística que promuevan una integración predial mínima, para así
lograr el desarrollo inmobiliario y la densificación edilicia, dentro de
parámetros urbanísticos de calidad y de sostenibilidad ambiental.
La configuración de las Unidades de Actuación Urbanística, su

composición predial, se describen en el Capítulo II: Conformación
y Caracterización del Área de planificación del plan parcial.
9.1.2 Potencialidades de Desarrollo de las

Las Unidades de Actuación Urbanística definidas tienen un enorme

potencial para estructurar mejores tipologías edificatorias, al
generar una red de bulevares públicos peatonales que las permean,
lo que les permitirá desarrollar edificaciones de cuatro fachadas
abiertas, a diferencia de la situación actual del sector donde las
culatas y los edificios sin ventilación ni asoleamiento adecuado, son
el común denominador.
334
Así, la nueva estructura predial, genera un modelo de ocupación
equilibrado, con condiciones óptimas de aireación, asoleamiento, y
posibilidad de implementar sistemas de evacuación regidos por las
normas vigentes, en especial, en un sector que concentrará
grandes cantidades de usuarios, viandantes, y habitantes.
Esquema volumétrico de las unidades de actuación
Se espera además que estas Unidades de Actuación Urbanística

permitan de manera flexible, incorporar una serie de usos diversos
que conseguirán una adecuada mixtura de programas, obteniendo
de esta forma, un aprovechamiento máximo las potencialidades de
desarrollo en cada una de ellas:
Los usos a potenciar y que surgen del estudio social y financiero

para el sector, son:
1. ZÓCALO URBANO: Consta del primero (1° ), segundo (2° ),

tercer (3° ) y cuarto (4° ) piso sobre el nivel de la calzada; y del
primer sótano de todas las unidades de actuación que
conforman el Polígono Z3-R3 Guayaquil, y se desarrollará
únicamente bajo los siguientes usos:
335
USOS PRINCIPALES: Comercio minorista suntuario o frecuente, servicios,
cultura, administración pública y seguridad, salud, educación, asistencia y
protección social, organización de la comunidad, oficinas y financieros, recreación
y deportes, alojamiento y hotelería.
Usos
complementarios Usos restringidos Usos prohibidos Observaciones
y compatibles
? Parqueaderos ? Comercio ? Vivienda.
públicos*. minorista ? Servicios menores de
? Industria artesanal industrial. reparación,
y pequeña ? Comercio ? Comercio mayorista de
industria no minorista de víveres.
contaminante. vehículos, ? Comercio con riesgo
? Recreación y maquinaria, y tecnológico.
deportes**. equipos. ? Recuperación de
? establecimientos ? Almacenes de materiales.
de esparcimiento depósitos. ? Industria pesada y
público Reparación y mayor.
mantenimiento de ? Talleres industriales.
vehículos.
El uso de parqueadero se permite únicamente a partir del piso 3 o

en sótano. Queda prohibido el uso de parqueo en primero y
segundo piso. La construcción de parqueaderos como edificaciones
comerciales para el servicio público, se permite en cualquier unidad
de actuación o sus etapas, a partir del piso tercero.
El uso de recreación y deportes se permite únicamente a partir del

piso 3. Queda prohibido en primero y segundo piso.
Las áreas de parqueo que se dispongan en el piso tercero de la

unidad de actuación urbanística no deberán dar frente al espacio
público. Las fachadas en estos casos deberán destinarse a usos
compatibles con los parqueaderos. Estos además deberán
garantizar las condiciones técnicas óptimas para su funcionamiento
en lo referido a ventilación, iluminación y seguridad de la edificación
en general.
2. TORRE: Consta de los pisos quinto (5) en adelante, de todas

las unidades de actuación que conforman el Polígono Z3-R3
Guayaquil, y se desarrollará únicamente bajo los siguientes
usos:
336
USOS PRINCIPALES: Vivienda, parqueaderos públicos, comercio minorista
suntuario o frecuente, servicios, cultura, administración pública y seguridad,
salud, educación, asistencia y protección social, organización de la
comunidad, oficinas y financieros, recreación y deportes, industria artesanal y
pequeña industria no contaminante, alojamiento y hotelería, recuperación de
materiales.
Usos
complementarios y Usos restringidos Usos prohibidos Observaciones
compatibles
? Comercio ? Comercio ? Servicios menores de
minorista minorista de reparación,
industrial. vehículos, ? Comercio mayorista de
? Almacenes de maquinaria, y víveres.
depósitos. equipos. ? Comercio con riesgo
? establecimientos tecnológico.
de esparcimiento ? Industria pesada y
público mayor.
? Reparación y
mantenimiento de
vehículos.
? Talleres industriales.
El uso residencial será permitido en cualquiera de las Unidades de

Actuación Urbanística que conforman el presente Plan Parcial,
siendo permitida solamente la tipología de vivienda multifamiliar y
prohibida su ubicación en los primeros tres pisos. El uso de
alojamiento se permite en cualquiera de las Unidades de Actuación
Urbanística que conforman el presente Plan Parcial, únicamente a
partir del piso tercero, destinándose los dos primeros pisos para
actividades complementarias al uso.
El uso industrial permitido para el Plan Parcial (pequeña industria no

contaminante e industria artesanal), podrá localizarse únicamente a
partir del quinto piso (sobre el zócalo urbano).
La oferta de vivienda general y VIS, podrá ubicarse en las Manzanas

3 y 4, Unidades de Actuación 3, 4, 5, 6, 7 y 8, en razón de su
emplazamiento privilegiado en torno a la Biblioteca Temática EPM y
la Plaza de la Luz, así como por su ubicación en calles y carreras de
tráfico vehicular moderado y excelente sección peatonal, más
adecuadas para acompañar este uso, tales como Amador, Tenerife,
y Cúcuta. Ver Plano adjunto Nro. 13: Usos y Aprovechamientos.
Sin que esto restrinja la posibilidad que tiene cada unidad de
337
actuación urbanística de desarrollar su aprovechamiento en uso
residencial.
El modelo de ocupación establece la localización del uso de

vivienda de interés social preferencialmente en la Unidad de
Actuación 3 de la Manzana 3, y la Unidad de Actuación 6 de la
Manzana 4, localizándose un total de 3.323,2 metros cuadrados. En
las Unidades de Actuación 3, 4, 5, 6, 7, y 8 de las Manzanas 3 y 4,
se podrían localizar los restantes metros cuadrados del porcentaje
mínimo establecido por el presente Plan Parcial (10% de la
edificabilidad total del plan), correspondiente a 29.909 metros
cuadrados distribuidos en porcentajes iguales para cada Unidad de
Actuación Urbanística. Este porcentaje puede desarrollarse en una
tipología de vivienda multifamiliar diferente a la VIS.
En desarrollo de la propuesta de oferta de vivienda determinada

como mínimo en el presente Plan Parcial, se establece que las
Unidades de Actuación Urbanística que decidan desarrollar el
porcentaje de uso relativo al uso residencial, deberán presentar
conjuntamente con el proyecto o proyectos urbanísticos a
desarrollar, el proyecto de vivienda tanto general como de vivienda
de interés social (VIS), como requisito para la obtención de la
respectiva licencia de construcción.
El número de metros cuadrados de VIS asignados a las Unidades

de Actuación Urbanística, correspondiente a 3.323,2 metros
cuadrados en total, es un uso de carácter obligatorio, por lo cual, sin
cumplir con éste, no podrá otorgarse licencia de construcción para
el desarrollo de la edificabilidad total correspondiente a la Unidad en
cuestión.
El número de metros cuadrados totales asignados para el uso de

vivienda general en las Unidades de Actuación Urbanística,
correspondiente a 29.909 metros cuadrados, no podrá ser edificado
en ningún otro tipo de uso; en caso de no ser utilizados para el uso
residencial, estos metros cuadrados de edificabilidad se restan a
cada unidad y no son licenciables.
Se aclara que el zócalo urbano se mantendrá en todas las Unidades

de Actuación Urbanística, inclusive las que tienen oferta de vivienda.
338
Sin perjuicio de lo anterior, el uso de vivienda es un uso a privilegiar
e incentivar en el polígono, ya que es el principal inyector de
vitalidad urbana, seguridad, y apropiación social para un centro de
ciudad; además porque es el uso a fortalecer en atención a la
política de repoblamiento del centro tradicional y representativo,
consignada como soporte filosófico en el P.O.T. de la ciudad de
Medellín, por lo cual, además de los anteriores porcentajes de
carácter obligatorio, el uso residencial será permitido en cualquiera
de las Unidades de Actuación que conforman el presente Plan
Parcial, pudiendo éstas copar la totalidad de metros cuadrados
licenciables a partir del zócalo urbano para este uso.
9.1.3 Mecanismos de desarrollo

de las Unidades de Actuación Urbanística:
Cada Unidad de Actuación Urbanística se entiende como un

proyecto a ser tramitado a través de una única licencia de
urbanismo, que posibilita posteriormente varias etapas las cuales
representan varias licencias de construcción, implicando para la
obtención de la respectiva licencia de urbanismo por Unidad de
Actuación Urbanística, la asociación, integración, o englobe de los
predios que la componen, mediante las figuras previstas en el plan
para realizar dicho proceso y que se describen con detalle en el
Capítulo XI.
9.1.4. Aprovechamiento y Obligaciones

Generales del Plan Parcial.
Con el fin de establecer la potencial edificabilidad y sus

correspondientes obligaciones urbanísticas para el presente plan
parcial, es necesario diferenciar la conformación básica del área de
planificación, la cual en principio parte de la definición aportada por
la Ficha de normativa urbanística Z3-R3, la cual define un área bruta
total de 112.700 metros cuadrados, al interior de la cual se
diferencian como Áreas de Manejo Especial, es decir sobre las
cuales no se considera edificabilidad, las siguientes:
339
AME 1: Se descuenta al área de intervención del presente plan
parcial, el área correspondiente al Plan Parcial de la Manzana 1 46-
54, que comprende tanto su área de planificación, como la
correspondiente área de cesión, y que obedece a la siguiente
descripción:
? AREA DE PLANIFICACIÓN PLAN PARCIAL GUAYAQUIL LA

MANZANA, DECRETO 1222 DE 2005: El área de
planificación del plan parcial de la Manzana 46-54, al interior
del cual se localiza el área objeto de este desarrollo por plan
parcial y el ÁREA RECEPTORA DE OBLIGACIONES
URBANÍSTICAS, ubicada en la manzana 8, y consagrada en el
Artículo 17 del Decreto 1222 de 2005.
AME 2: El “Edificio Pompano” que no se incluye en la renovación y

que se encuentra localizado en la manzana 9.
Al área resultante, es decir el área del polígono exceptuando el área

del plan parcial de la manzana, se descuenta el Área de Manejo
Especial ya mencionada obteniendo así las AREAS BRUTAS de las
demás manzanas. Posteriormente, contabilizando el espacio
público adyacente desde el eje de las vías contiguas en cada
manzana, tal como lo establece el Acuerdo 023 del 2000-,
generando un área bruta de intervención de 53.332,46 metros
cuadrados distribuidos en las manzanas 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10.
AREAS GENERALES AREA M2

POLIGONO Z3_R3 según ficha 112.700,00
AME 1 P. PARCIAL M1 13.421,96
AREA DE PLANIFICACION 112.700,00
AME 2 ED POMPANO 1.379,00
AREA PREDIOS AL INTERIOR DEL PLAN 44.566,58
VIAS INCLUYE EJES ESTRUCTURANTES 53.332,46
AREAS DE EJES ESTR. EXCLUIDAS PARA A,B DE

INTERVENCION 18.775,00
VIAS Y ANDENES EXISTENTES INCORPORADAS
AL ÁREA DE INTERVENCIÓN 34.557,46
CESION EP 15% AB INTERVENCION 11.868,61

VIAS Y ANDENES EXISTENTES 34.557,46
340
CONFORMACIÓN DE LAS MANZANAS DEL POLÍGONO Z3_R3
AREA PORCENTAJE A.B. AREA

MANZANA UNIDAD BRUTA DEL AREA BRUTA DE
CATASTRAL BRUTA INTERVENCION
1 2.841,00 6,4 5.043,95
2
2 2.152,58 4,8 3.821,72
3 2.033,00 4,6 3.609,41
3 4 1.615,00 3,6 2.867,29
5 1.619,00 3,6 2.874,39
6 2.171,00 4,9 3.854,42
4 7 1.527,00 3,4 2.711,05
8 1405 3,2 2.494,45
5 9 2.334,00 5,2 4.143,81
10 1.836,00 4,1 3.259,66
6
11 2.080,00 4,7 3.692,86
12 3.174,00 7,1 5.635,16
7
13 3.167,00 7,1 5.622,73
8 14 4.014 9,0 7.126,50
15 1.648 3,7 2.925,88
9 16 2284 5,1 4.055,04
17 1.391 3,1 2.469,60
18 3.144 7,1 5.581,90
10
19 4.131 9,3 7.334,23
TOTAL 44.566,58 100,0 79.124,04
La aplicación de la norma de edificabilidad y cesiones adoptada por

la Ficha de Normativa Urbanística para el presente polígono, se
basa en un aprovechamiento comprendido en un rango de índice de
construcción entre 1,5 y 8,0 del área bruta de intervención;
establecidos los respectivos análisis de conveniencia y de desarrollo
de proyectos ante todo de carácter comercial, de servicios, y
productivos, se sitúa el aprovechamiento medio en un índice de
construcción general de 4,2 para toda el área de intervención,
del cual se deducen las obligaciones de generación de nuevos
espacios públicos para parques públicos, relacionados en el
siguiente cuadro:
Índice de Construcción 4,20

Edificabilidad (m2) 332.321
Edificabilidad con
circulaciones y 398.785
parqueaderos
Espacio público por 13.293 4 MTS POR CADA
341
normativa (m2) 100M2
CONSTRUIDOS
Espacio público que se
4.182
cede por fuera
Porcentaje de E.P que
31%
se paga por fuera
OCUPACIÓN
I. Ocupación AN 80% MÁXIMA POSIBLE
Igualmente para encontrar la relación de aportes a nuevos espacios

públicos que los futuros desarrollos deberán realizar por cada metro
cuadrado posibilitado por la norma, se han dividido los metros
cuadrados totales posibilitados por el aprovechamiento medio,
entre la obligación de espacio público de 13.293 metros cuadrados,
de forma tal que esta relación de 0,04 mts2 de aporte por cada 1
metro de construcción – según lo establece la normativa vigente
para el plan (ficha normativa)-, deberá ser el parámetro de aporte
correspondiente para cada Unidad de Actuación,
independientemente de si llegare a realizar la totalidad de la
edificabilidad asignada o no.
Como se evidencia en la tabla a continuación, se establece para

cada unidad su aporte en metros cuadrados tanto localizados
dentro del área de planificación del plan, como a pagar por fuera de
éste. Los metros cuadrados que se encuentran dentro del polígono,
es decir en los bulevares públicos que atraviesan las Unidades de
Actuación Urbanística y generan el sistema propuesto por el plan y
descrito en el Capítulo VIII: Estructura de Espacios Públicos del Plan
Parcial; se ceden como suelo al momento de aprobarse la licencia
única de urbanismo para toda la Unidad de Actuación, y se adecuan
al momento de obtener las licencias de construcción que se
soliciten según las etapas en las cuales se garantice la viabilidad y
gestión eficiente de la Unidad de Actuación Urbanística, atendiendo
a la condición de priorizar la lógica de la estructura predial
optimizada e integrada en globos de terreno que en ningún
momento podrán tener menos de quinientos (500 m2) metros
cuadrados, establecida ésta como área mínima de etapa.
Para el caso de los metros cuadrados que cada Unidad de

Actuación Urbanística está condicionada a ceder por fuera de los
límites del polígono, se permitirá realizar su pago en dinero; para
este procedimiento se deberán llevar los valores a pesos según
avalúo vigente a la hora de realizarse la respectiva cesión, éste
342
deberá ser realizado por la Secretaría de Hacienda. Posteriormente
dichos aportes serán destinados al Fondo de Espacio Público y
Equipamientos del Municipio de Medellín, en donde el
Departamento Administrativo de Planeación dispondrá los
mecanismos para hacerlos efectivos en otras áreas dentro de la
misma zona o comuna en la cual se localiza el polígono Z3-R3 y
donde se haga evidente el déficit de espacio público.
Los aportes a realizar por cada Unidad de Actuación Urbanística, se

describen en las tablas a continuación:
SUELO
A ceder A ceder en el polígono
Por Norma por fuera (reales) TOTAL
Localización
Cesión por
Total fuera Bulevares Andenes Bulevares Andenes Total
UAU 1 847 0 746 139 746 139 986
UAU 2 642 285 393 0 678 0 642
UAU 3 606 119 569 8 688 8 615
UAU 4 482 216 277 0 493 0 482
UAU 5 483 288 279 0 566 0 483
UAU 6 648 147 544 92 690 92 740
UAU 7 455 137 277 135 414 135 591
UAU 8 419 248 261 0 510 0 419
UAU 9 696 308 712 0 1.020 0 696
UAU 10 548 157 375 349 531 349 897
UAU 11 620 330 309 171 639 171 791
UAU 12 947 502 497 77 999 77 1.024
UAU 13 945 597 551 64 1.148 64 1.009
UAU 14 1.197 364 1.134 84 1.499 84 1.282
UAU 15 492 23 408 0 430 0 492
UAU 16 681 0 581 38 581 38 720
UAU 17 415 154 226 0 380 0 415
UAU 18 938 0 528 103 528 103 1.040
UAU 19 1.232 306 444 49 751 49 1.281
Total 13.293 4.182 9.111 1.310 13.293 1.310 14.603
343
Área Área Cesión
Área de
Unidad de Pública. Intervenció para Área Neta Aprovechamient
Planificació
Actuación Actual: n Privada rectificació [m²] o tras reparto
n [m²]
Vías [m²] [m²] n Vial (m2)
1 5.044 2.203 2.841 139 2.702 21.472
2 3.822 1.669 2.153 0 2.153 16.747
3 3.609 1.576 2.033 8 2.025 15.305
4 2.867 1.252 1.615 0 1.615 10.838
5 2.874 1.255 1.619 0 1.619 10.865
6 3.854 1.683 2.171 92 2.079 14.570
7 2.711 1.184 1.527 135 1.392 10.248
8 2.494 1.089 1.405 0 1.405 11.091
9 4.144 1.810 2.334 0 2.334 17.964
10 3.260 1.424 1.836 349 1.487 14.622
11 3.693 1.613 2.080 171 1.909 16.260
12 5.635 2.461 3.174 77 3.097 23.210
13 5.623 2.456 3.167 64 3.103 23.555
14 7.127 3.113 4.014 84 3.930 29.239
15 2.926 1.278 1.648 0 1.648 13.361
16 4.055 1.771 2.284 38 2.246 17.864
17 2.470 1.079 1.391 0 1.391 11.636
18 5.582 2.438 3.144 103 3.042 23.451
19 7.334 3.203 4.131 49 4.082 30.024
Total 79.124 34.557 44.567 1.310 43.256 332.321
Cesiones
Cesiones por
Área de por fuera del
Unidad de Cesiones planteamiento
Planificación área de
Actuación Por Norma urbanístico (Al
[m²] planificación
interior).
tras reparto
1 5.044 847 746 0
2 3.822 642 393 285
3 3.609 606 569 119
4 2.867 482 277 216
5 2.874 483 279 288
6 3.854 648 544 147
7 2.711 455 277 137
8 2.494 419 261 248
9 4.144 696 712 308
10 3.260 548 375 157
11 3.693 620 309 330
12 5.635 947 497 502
13 5.623 945 551 597
344
Cesiones
Cesiones por
Área de por fuera del
Unidad de Cesiones planteamiento
Planificación área de
Actuación Por Norma urbanístico (Al
[m²] planificación
interior).
tras reparto
14 7.127 1197 1.134 364
15 2.926 492 408 23
16 4.055 681 581 0
17 2.470 415 226 154
18 5.582 938 528 0
19 7.334 1232 444 306
Total 79.124 13.293 9.111 4.182
Vale la pena anotar que el aprovechamiento medio escogido,

permite una expresión volumétrica que dependiendo de la
ocupación con que se realice, varía entre 13 pisos si la ocupación es
del 80% hasta aproximadamente 16 pisos dependiendo de las
condiciones volumétricas que se establezcan al momento del
diseño de las edificaciones.
Lo anterior, teniendo en cuenta que se pueden generar

combinaciones tipológicas de comercio y servicios en primeros
pisos, con producción y servicios en pisos superiores, o producción
en general, combinada con servicios afines, oficinas, hotelería,
vivienda, etc. Implica este ejercicio que esta edificabilidad resulta
suficiente y apropiada, contemplando que la edificabilidad
posibilitada por el índice de construcción no incluye zonas comunes
ni circulaciones.
El desarrollo de las diferentes Unidades de Actuación Urbanística

debe obedecer a los siguientes parámetros, que se diseñaron con
base en un ejercicio de simulación volumétrica que busca chequear
las condiciones “tangibles” que se producirán con el desarrollo de la
edificabilidad otorgada a este territorio. (Ver Plano Anexo Nro. 14:
Modelo Volumétrico para el Desarrollo de las Unidades de
Actuación Urbanística.). Los parámetros establecidos atienden a los
criterios de calidad, habitabilidad, y confort que espera inducirse en
cada Unidad de Actuación Urbanística, como garantía del
cumplimiento del modelo de ocupación establecido en el plan
parcial, a saber:
345
Las Unidades de Actuación Urbanística del presente Plan Parcial
deberán acoger el diseño estipulado, detallado en el Plano adjunto
nro. 14: Modelo Volumétrico para el Desarrollo de las Unidades de
Actuación Urbanística, y deberán respetar el área señalada para
configurar los bulevares peatonales de Guayaquil establecida en el
Plano adjunto nro. 9: Propuesta General de espacio Público, así
como también acogerán los siguientes parámetros de diseño:
9.1.5 Aprovechamiento y Obligaciones

de las Unidades de Actuación.
Como se ha descrito anteriormente, cada manzana posee dos o

tres Unidades de Actuación, de forma tal que cada una de ellas se
entiende como un proceso de urbanización y construcción
independiente, a partir de la asociación de los lotes involucrados en
cada Unidad. Los siguientes cuadros establecen en cada una de
estas los lotes que la conforman, la edificabilidad máxima permitida
–sin áreas comunes ni circulaciones- y, las obligaciones
representadas en aportes a los espacios públicos preestablecidos
por este plan parcial, los cuales deberán ser adquiridos y dotados
con los recursos en dinero aportados por cada Unidad de Actuación
Urbanística.
Esta obligación se considera fija en los metros cuadrados

establecidos por cada Unidad, no siendo ni incrementada ni
disminuida si la edificabilidad total asignada no se lleva a cabo.
Para la asignación específica de los usos en la propuesta del

modelo de ocupación, se tuvieron en cuenta las diferentes
potencialidades presentadas en las Unidades de Actuación
derivadas especialmente de su ubicación, si bien la vocación
comercial es predominante y permite la ubicación de este uso en la
totalidad de las manzanas, en el caso de la vivienda se decidió
localizar tentativamente este uso, como ya fue ilustrado en el
presente documento, a las Manzanas 3 y 4, Unidades de Actuación
3, 4, 5, 6, 7 y 8, que contaban con una relación más clara con los
espacios públicos representativos existentes en el sector, y con la
mayor calidad en la sección peatonal propuesta, la anterior
condición no restringe la posibilidad que tiene cada unidad de
346
actuación de desarrollar los metros cuadrados de aprovechamiento
residencial que le pertenecen.
Por otra parte las obligaciones para la construcción de

equipamientos comunitarios se realizarán de acuerdo a lo
realmente autorizado a construir en cada licencia de construcción
que se obtenga en desarrollo de las posibles etapas que se hayan
dispuesto en la licencia de urbanismo, siendo este aporte el
equivalente al 1% de los metros cuadrados construidos netos
cuando se trate de cualquier uso diferente a la vivienda, y de
construirse viviendas; el equivalente a un metro cuadrado de
equipamientos por cada vivienda.
El siguiente es el compilado de los aprovechamientos y obligaciones

por unidades de actuación:
Ocupación Área máxima Cesiones por Cesiones por Cesiones

permitida ( posible a planteamient fuera del área de totales Aprovechamiento
UAU
80% Área ocupar (Neta o urbanístico planificación tras tras tras reparto
Neta) resultante) (Al interior). reparto reparto
1 2162 1.956 746 0 746 21.472
2 1722 1.722 393 285 678 16.747
3 1620 1.455 569 119 688 15.305
4 1292 1.292 277 216 493 10.838
5 1295 1.295 279 288 566 10.865
6 1663 1.535 544 147 690 14.570
7 1114 1.114 277 137 414 10.248
8 1124 1.124 261 248 510 11.091
9 1867 1.622 712 308 1.020 17.964
10 1189 1.189 375 157 531 14.622
11 1527 1.527 309 330 639 16.260
12 2478 2.478 497 502 999 23.210
13 2482 2.482 551 597 1.148 23.555
14 3144 2.795 1.134 364 1.499 29.239
15 1318 1.241 408 23 430 13.361
16 1796 1.665 581 0 581 17.864
17 1113 1.113 226 154 380 11.636
18 2433 2.433 528 0 528 23.451
19 3266 3.266 444 306 751 30.024
Total 34.605 33.304 9.111 4.182 13.293 332.321
Los mecanismos que permiten la aplicación y materialización de las

edificabilidades aquí definidas y los posibles desarrollos por etapas,
347
se describen a partir de la articulación con las respectivas licencias
de urbanismo y construcción, consignadas en el Capítulo XI:
Estrategias de Gestión del Plan Parcial.
Retomando las disposiciones del Decreto 1212 del 2000, el cual

reconoce la elaboración técnica del plan parcial como una carga
urbanística, de forma tal que puede ser repartida o asumida por uno
o varios de los involucrados y por tanto, reconocida como aporte
anticipado; se reconoce tal aporte en el presente plan parcial, a la
Unidad de Actuación 11 de la manzana 6, cuyos propietarios
financiaron la elaboración de todo el plan parcial, con un costo de
trescientos treinta millones de pesos ($330.000.000), constatable en
el contrato por éstos suscrito con los formuladores del plan parcial.
Estos $330.000.000 millones se descuentan de los aportes teóricos

de la Unidad de Actuación 11 de la Manzana 6, y se distribuyen
entre todos los demás lotes de las Unidades de Actuación, en
proporción a la edificabilidad permitida en cada uno de éstos. Tanto
este costo como la Mitigación de Impactos Sociales, pueden
verificarse en el Capítulo X. Reparto de cargas y beneficios –
cuantificación de cargas urbanísticas.
9.1.6 Normas básicas específicas
El procedimiento de urbanización que deberá llevar a cabo cada

una de las Unidades de Actuación Urbanística que componen el
presente Plan Parcial, a partir de cualquiera de las modalidades
establecidas en el Acuerdo 062 de 1999, deberá cumplir con las
siguientes normas específicas:
Al momento de solicitar la respectiva licencia de construcción, los

nuevos desarrollos generados a partir de la edificabilidad y usos
entregados por el presente Plan Parcial, deberán cumplir con la
totalidad de las normativas básicas constructivas dispuestas para
cada tipología de actividades a desarrollar en cada proyecto
constructivo, establecidas en el Decreto 409 de 2007 para la ciudad
de Medellín, con excepción de las siguientes normas básicas
constructivas que les serán aplicables:
348
1. Zócalo Urbano:
Como Zócalo Urbano, se entenderá la franja conformada por el

primero, segundo, tercero, y cuarto piso o nivel de las edificaciones,
y por el primer nivel de sótano de las mismas con relación al nivel
de la calle, de todas las Unidades de Actuación Urbanística del
Polígono Z3_R3.
El primer y segundo piso, deberá tener una altura libre mínima entre
nivel de piso acabado y el borde inferior de la siguiente losa, de tres
con cincuenta metros (3.5 m.), y una altura máxima de cinco metros
(5.0 m.). Los niveles o pisos tercero y cuarto, tendrán una altura
máxima entre nivel de piso acabado y borde inferior de la siguiente
losa, de tres con cincuenta metros (3.5 m.). En todo caso, el zócalo
urbano no podrá superar una altura total de quince con cincuenta
(15.5 m) metros. Cuando el primer sótano sea destinado a usos
abiertos al público, tales como locales comerciales, discotecas,
etc., deberá seguir este mismo parámetro, conservando una altura
libre mínima entre nivel de piso acabado y borde inferior de losa, de
tres con cincuenta metros (3.5 m.), y una altura máxima de cinco
metros (5.0 m.). Las secciones que ilustran esta configuración del
zócalo urbano se detallan en el Plano Nro. 6, Modelo de ocupación.
Posteriormente a la expedición de la licencia de construcción no se

podrán adicionar mansardas, mezanines o niveles de piso sin la
autorización correspondiente. De todas maneras la edificación en
su totalidad no podrá modificar el número máximo de pisos
autorizados por la norma.
Cuando existan dos unidades de actuación adosadas, la primera

que obtenga la licencia de construcción, dará el parámetro para las
alturas de piso del zócalo, debiendo acogerlas la o las unidades de
actuación urbanística adosadas. En el caso de las unidades de
actuación de la manzana 9, la primera que obtenga la licencia
marca el parámetro para las demás, así no estén adosadas.
El sótano hará parte del zócalo si y solo si, se destina a varios usos y
no exclusivamente al de parqueo y en cuyo caso entra dentro del
índice de construcción.
349
Los usos que se pueden ubicar en el zócalo urbano, se detallan en
el punto 9.1.2 Potencialidades de Desarrollo de las Unidades de
Actuación Urbanística del presente documento.
2. Fachadas del zócalo urbano:

Las edificaciones deberán mantener una adecuada permeabilidad
visual hacia la calle, evitando elementos de cerramiento que
deterioren la calidad del espacio público y generen inseguridad para
el mismo. Por tanto, se prohíbe el uso de rejas que superen el 60%
de permeabilidad visual, y la instalación de muros ciegos o cerrados
totalmente a la calle.
Las fachadas deberán incorporar elementos arquitectónicos de

relación y transparencia hacia la calle, tales como vitrinas,
ventanales, rejas permeables visualmente, etc.
3. Altura libre máxima entre pisos:

Exceptuando el zócalo urbano, la altura libre máxima entre el nivel
de piso acabado y el borde inferior de la siguiente losa, es de tres
con cincuenta metros (3.50 m.) para vivienda. La altura máxima del
edifico se logra después de aplicar los respectivos retiros y el índice
de construcción otorgado, pero en ningún caso podrá sobrepasar la
altura máxima permitida por la Aeronáutica Civil.
Los otros usos distintos a la vivienda podrán tener alturas según las
condiciones específicas de cada uno. Posteriormente a la
expedición de la licencia de construcción no se podrán adicionar
mansardas, mezanines o niveles de piso sin la autorización
correspondiente. De todas maneras la edificación en su totalidad
no podrá modificar el número máximo de pisos autorizados por la
norma, o sobrepasar el índice de construcción otorgado.
4. Retiros frontales de las construcciones para las

Unidades de Actuación Urbanística ubicadas en las
Manzanas 2, 8, 9,10, con frente a Maturín:
Los desarrollos constructivos ubicados sobre la calle Maturín (Frente

a Línea B del Metro), deberán cumplir con un retiro frontal mínimo
de doce metros (12m) entre el paramento de la edificación y la parte
más externa del viaducto, hasta la altura del borde superior del
viaducto.
350
A partir del borde superior del viaducto, el retiro será de veintidós
metros (22 m) y se generará una terraza abierta, con una altura
mínima de seis metros (6.0 m) del borde superior del viaducto del
Metro, después de los cuales puede regresarse al alineamiento
inicial de doce metros (12 m) de retiro a la parte más externa del
viaducto del Metro. El espacio de terraza abierta al viaducto que
genera este retiro, deberá utilizarse exclusivamente para ubicar
siguientes usos:
Establecimientos de esparcimiento público, comidas, recreación y

deportes. Los demás usos se consideran prohibidos.
Esta norma se explica mediante gráfica de sección, establecida en

el Plano No. 14, modelo volumétrico para el desarrollo de las
unidades de actuación urbanística.
5. Retiros frontales de las construcciones para las

Unidades de Actuación urbanística 15 y 17, ubicadas en
las Manzana 9, con frente a Maturín:
Los desarrollos constructivos ubicados sobre la calle Maturín (Frente

a Línea B del Metro), en estas unidades de actuación urbanística, ya
cumplen con el retiro de veintidós metros (22.0m) al viaducto, pero
deben cumplir con el mismo retiro a la estación del metro. Por lo
tanto, solo le serán exigibles retiros frontales adicionales a aquellos
que no cumplan con éstos y deberán hacerlo al momento de
desarrollar el planteamiento urbanístico para la respectiva unidad de
actuación.
6. Normas para el desarrollo de las Unidades de Actuación

Urbanística:
Las Unidades de Actuación del presente Plan Parcial deberán

acoger el diseño estipulado, detallado en los Planos Nro. 6 y 9,
modelo de ocupación y propuesta general de espacio público y
deberán respetar el área señalada para configurar los bulevares
peatonales de Guayaquil, y acogerán los siguientes parámetros de
diseño:
351
Norma volumétrica para el desarrollo de las Unidades de Actuación Urbanística
a. Zócalo Urbano: El zócalo urbano (pisos uno a cuarto), deberá

conservar la paramentalidad hacia las calles y carreras, pero puede
tener retrocesos hacia los bulevares, ya sea para generación de
más espacio público o para áreas libres privadas.
b. Retranqueos Obligados para el Desarrollo de las Torres:

Después del zócalo urbano, las torres a desarrollar en cada una de
las Unidades de Actuación de este grupo, deberán retranquearse un
metro (1 m) hacia los bulevares peatonales interiores, y dos metros
(2 m) hacia las vías del polígono. Este retranqueo se mantendrá
hasta una altura igual a 2.5 veces la sección de vía propuesta.
c. Retranqueo Adicional: Una vez superada la altura de 2,5 veces

la sección de vía propuesta más la suma del retranqueo obligado,
las torres deberán hacer un retranqueo adicional si pretenden tener
una mayor altura y si tienen metros de edificabilidad por copar, tal
como se detalla a continuación:
352
- Para desarrollar una única torre-pantalla en toda la Unidad de
Actuación: Deberá retranquearse tres metros (1.4 m por unidad de
piso) hacia la vía pública, y mantendrá el alineamiento hacia los
bulevares peatonales interiores de manzana.
d. Retiros laterales entre torres: Las torres a desarrollar sobre el

zócalo urbano en estas Unidades de Actuación urbanística, deberán
mantener unos retiros entre sí, como se detalla a continuación:
- Para Fachadas Abiertas: Deberán cumplir con un retiro de doce

metros (12.0 m) entre sí.
- Para Fachadas Semi-abiertas: Deberán cumplir con un retiro de
seis metros (6.0 m) entre sí.
e. Vanos en fachadas laterales entre torres: Para el caso de

fachadas semi-abiertas, las torres sólo podrán disponer vanos a una
altura mínima de un metro con sesenta centímetros (1.60 m).
Esta norma se explica mediante la siguiente gráfica de sección y

simulación volumétrica, y en el ejercicio volumétrico consignado en
el Plano Nro. 14, modelo volumétrico para el desarrollo de las
unidades de actuación urbanística.
353
Ejemplo de aplicación de la norma volumétrica. Ver Plancha 14 MODELO
VOLUMÉTRICO PARA EL DESARROLLO DE LAS UNIDADES DE ACTUACION
URBANÍSTICA
f. Unidad de Actuación Urbanística 14: Esta unidad, por estar

contigua al equipamiento propuesto, puede ser receptora del pago
de las obligaciones urbanísticas en dinero que se generen en Plan
Parcial, o puede definirse, como área de reparto para el pago de
obligaciones.
g. Para las unidades de actuación 10 y 11 de la manzana 6

se aplicarán los siguientes parámetros: En razón de ser una
preexistencia, cuyo alineamiento actual y estructura constructiva
está ya realizada, a estas unidades no les serán exigibles
retranqueos adicionales, pudiendo conservar el alineamiento actual
a vías existentes.
354
PARÁMETRO DE DESARROLLO PARA LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN 10 y 11 DE
LA MANZANA 6.
h. Para la unidad de actuación 17 de la manzana 9, se

aplicarán los siguientes parámetros: Debido a su particularidad
morfológica, que limita la posibilidad efectiva de desarrollo si se le
resta área útil, a esta unidad no le serán exigibles retranqueos sobre
vías ya que esto haría funcionalmente difícil el desarrollo de la
edificabilidad asignada.
Esta unidad de actuación urbanística por sus características puede

ser receptora del pago de las obligaciones urbanísticas en dinero
que se generen en Plan Parcial, o como puede definirse como, área
de reparto para el pago de obligaciones.
355
PARÁMETRO DE DESARROLLO PARA LA UNIDAD DE ACTUACIÓN 17 DE LA
MANZANA 9.
9. Disposiciones Finales para desarrollo de bulevares

peatonales:

acoger las directrices que a continuación se indican ya que éstas
van en pro de la configuración del Modelo de Ocupación propuesto
por el presente plan parcial.
? Todas las unidades de actuación que componen el presente

Plan Parcial, deberán construirse obedeciendo al modelo de
ocupación explicado en gráfica de sección, establecida en el
Plano Nro. 6, modelo de ocupación.
? Los bulevares peatonales interiores de manzana tienen una

sección total obligatoria de diez metros (10 m), para lo cual
cada Unidad de Actuación deberá ceder el suelo acogiendo lo
señalado en el Plano Nro. 8, cargas por unidad de actuación
urbanística.
356
? En los bulevares peatonales no se podrá disponer ningún tipo
de elemento de mobiliario u otro que constituya obstáculo al
libre tránsito peatonal, tales como vitrinas, sillas, mesas,
bancas, y otros elementos de mobiliario propio de las áreas
comerciales que los configuran. Solo se permitirán elementos
de mobiliario público que el Departamento Administrativo de
Planeación autorice al momento de presentar el proyecto de
espacio público para cada unidad de Actuación Urbanística.
Cuando existan varias unidades de actuación en una
manzana, la que primero obtenga la autorización del
Departamento Administrativo de Planeación, está marcará los
parámetros para las demás unidades de actuación de la
manzana.
? Los bulevares podrán cubrirse de forma parcial mediante

pérgolas, lonas retractiles, y marquesinas en concreto, vidrio,
madera laminada, metal, únicamente a partir del cuarto piso.
En ningún caso podrán cubrirse en su totalidad. No se
permitirá la construcción de apoyos (columnas) de las
cubiertas que se instalen en los bulevares. No se permite la
construcción de Marquesinas, pérgolas y demás elementos de
cubierta por debajo del la cubierta definitiva del bulevar. La
autorización de estos cubrimientos deberá ser expedida por el
Departamento Administrativo de Planeación, previo a una
propuesta integral para todos los bulevares que hagan parte
de la respectiva manzana. En los bulevares no se podrá
localizar ningún elemento de cerramiento que impida el libre
transito a través de ellos así como tampoco podrá ser objeto
de ocupación privada.
? Se permitirá instalar una cubierta de carácter definitivo en los

bulevares, únicamente cuando se acojan a los criterios de
diseño especificados en el Plano Nro. 11, en donde se detalla
la sección típica de bulevares. Las cubiertas permanentes
serán estructuras livianas, traslúcidas y permeables, que
tengan perforaciones que permitan pasar la luz y el aire. Se
deberán instalar únicamente a partir del cuarto piso,
permitiendo que el zócalo urbano se mantenga integrado
visualmente. Se recomiendan materiales como el concreto, el
vidrio, el acrílico, el metal. Queda prohibido el uso de
materiales como teja de barro, paja, teja shingle, y similares.
357
Debido a que esta cubierta constituye una ocupación del
espacio público, deberá solicitarse permiso al Departamento
Administrativo de Planeación Municipal, presentando el
proyecto con las especificaciones constructivas para su
aprobación.
? En los bulevares no podrán ubicarse escaleras de emergencia

abiertas, adicionalmente se deberán considerar los elementos
y medidas de seguridad específicos para desarrollos
comerciales, industriales y de servicios y para edificaciones
en altura vigentes al momento de solicitar la respectiva
licencia.
10. Normas para el desarrollo de las Unidades de Actuación

Urbanística:

acoger el diseño estipulado, detallado en los Planos Nro. 6 y 9,
modelo de ocupación y propuesta general de espacio público y
deberán respetar el área señalada para configurar los bulevares
peatonales de Guayaquil, y acogerán los siguientes parámetros de
diseño:
? Conexiones superiores entre edificaciones o etapas de

una misma unidad de actuación urbanística: Las nuevas
edificaciones producto de los desarrollos del Plan Parcial,
podrán tener conexiones horizontales peatonales a partir del
cuarto piso o nivel, al interior de cada Unidad de Actuación,
con el fin de garantizar la continuidad entre los usos
comerciales, siempre y cuando conserven buenas condiciones
de iluminación y ventilación. Estos puentes entre torres de la
misma unidad de actuación, deberán ser realizados en pisos
antideslizantes, con un ancho mínimo de dos metros (2 m),
barandas de doble pasamano a setenta y cinco centímetros
de altura (0.75 m) y a noventa y cinco centímetros (0.95 m) de
altura respectivamente, con juntas de construcción no
mayores de un centímetro (1 cm). Los puentes de conexión
pueden ser cubiertos y tener cerramiento, siempre y cuando
conserven buenas condiciones de iluminación y ventilación.
Dichas conexiones deberán ser aprobadas en las respectivas
licencias de construcción.
358
? Conexiones superiores entre diferentes Unidades de
Actuación Urbanística: Las nuevas edificaciones producto
de los desarrollos del plan parcial, podrán tener conexiones
superiores horizontales de carácter exclusivamente peatonal,
a partir del cuarto piso o nivel (sobre el zócalo urbano), entre
diferentes Unidades de Actuación Urbanística que conformen
la misma manzana, únicamente en los puntos señalados en el
Plano Nro 9, propuesta general de espacio público únicamente
en los puntos señalados en el plano Nº 9, con el fin de
configurar “puertas urbanas” de los bulevares y mantener la
paramentalidad de la manzana. Estas conexiones podrán
tener un ancho máximo de cinco metros (5 m.) y deberán
conservar buenas condiciones de iluminación y ventilación.
Estas conexiones entre torres deberán tener un ancho mínimo

de dos metros (2.0 m), y un ancho máximo de cuatro metros
(4.0 m.), barandas de doble pasamano a setenta y cinco
centímetros de altura (0.75 m) y a noventa y cinco centímetros
(0.95 m) de altura respectivamente, con juntas de construcción
no mayores de un centímetro (1cm). Los puentes de conexión
pueden ser cubiertos y tener cerramiento, siempre y cuando
conserven buenas condiciones de iluminación y ventilación.
Por ser una ocupación del espacio público aéreo, el permiso

de la realización del elemento de conexión, sólo podrá ser
otorgado por el Departamento Administrativo de Planeación,
ante quien debe presentarse proyecto arquitectónico y
estructural del elemento a colocar entre las respectivas
unidades de actuación urbanística en la respectiva manzana,
para su evaluación y aprobación. En caso de incumplir las
condiciones de uso y parámetros de diseño, el Departamento
Administrativo de Planeación podrá en cualquier momento
retirar el permiso de ocupación del espacio público aéreo y
proceder al derribo del elemento de conexión.
La conexión puede estar cubierta con elementos livianos tales

como estructura metálica, vidrio, acrílico, cáscaras de
concreto, entre otros. Puede ser cerrada con paredes
vidriadas, en ningún caso con muros en concreto, ladrillo,
bloque, o material similar. Debe incorporar elementos de
359
ventilación e iluminación tales como ventanas corredizas,
batientes, plegables, etc., aire acondicionado, lámparas.
El Departamento Administrativo de Planeación podrá autorizar

la disposición de burbujas comerciales en los elementos de
conexión, siempre y cuando éstas mantengan unas
dimensiones máximas de un metro por un metro (1.0 m. x 1.0
m.) y se ubiquen hacia uno de los costados del elemento de
conexión, dejando una franja libre de circulación de tres (3.0
m.). El número de burbujas a disponer en el elemento de
conexión, su localización y la destinación económica permitida
serán elementos determinados por el Departamento
Administrativo de Planeación previa presentación de la
propuesta arquitectónica para los mismos.
Todas las conexiones autorizadas, así como las burbujas

comerciales, deberán pagar un derecho de ocupación del
espacio público aéreo, que será establecido por la Secretaría
de Hacienda en virtud del número de metros cuadrados
autorizado a ocupar y/o el número de metros cuadrados
autorizados para uso comercial. El dinero producto de estas
ocupaciones se destinará al mantenimiento del espacio
público en el Polígono, y se entregará por parte de los
solicitantes al Municipio de Medellín como requisito para
obtener el permiso de construcción del elemento de conexión,
el dinero será pagado a quien el Municipio designe como
Operador Urbano.
? Servidumbre de parqueaderos entre etapas de una misma

Unidad de Actuación: Cuando una Unidad de Actuación se
desarrolle por etapas, éstas deberán cumplir con una
servidumbre de parqueaderos que deberá ser presentada y
aprobada con el proyecto urbanístico, al momento de solicitar la
correspondiente licencia de urbanismo de toda la Unidad; esto
con el fin de garantizar el menor impacto por la disposición de
rampas para parqueo sobre las vías. La servidumbre de
parqueaderos podrá realizarse en la torre, únicamente después
del zócalo urbano y sólo se admitirá para edificaciones de la
misma Unidad de Actuación.
360
? Retiros laterales en la Manzana 9 AME POMPANO: No se
exigirán retiros laterales entre las nuevas edificaciones y la
edificación calificada como Área de Manejo Especial Pompano,
pudiendo éstas encontrarse adosadas, tal como el resto del
sector se encuentra construido, pero respetando el modelo de
ocupación establecido en el plano Nº 6.
? Posibilidad de edificabilidad para el Área de Manejo

Especial AME, Edificio Pompano: Dada la situación
excepcional de que el inmueble determinado como AME, Edificio
Pompano, lote sin edificabilidad adicional, decida reemplazar
totalmente la construcción hoy existente para construir una nueva
edificabilidad, esto será posible aplicando el mismo índice de
construcción de las demás Unidades de Actuación Urbanística,
caso en el cual deberá realizar el pago de obligaciones
urbanísticas en la misma proporción que estas lo hacen, es decir,
4 metros de espacio público por cada 100 metros a construir, así
como la correspondiente obligación de aportes a equipamientos
y aportes sociales para la mitigación de impactos derivados de la
acción urbanística, cesiones que el Departamento Administrativo
de Planeación deberá localizar de acuerdo con las precisiones
derivadas del presente plan parcial.
Si el inmueble actual decide mantenerse y aspira a utilizar

edificabilidad adicional, deberá cumplir con los siguientes
requerimientos:
1. Podrá construir pisos adicionales hasta alcanzar el índice de

construcción adoptado por el presente plan parcial,
teniendo en cuenta que lo actualmente construido ya es
parte del índice. Los pisos adicionales no sobrepasarán el
área máxima de ocupación del área neta, establecida en el
80%.
2. La excepción será permitida siempre y cuando se

demuestre que la edificación existente soporta la adición de
nuevos pisos, mediante cálculo estructural debidamente
certificado por un profesional con matrícula, y que deberá
ser presentado con la solicitud del trámite ante el
Departamento Administrativo de Planeación Municipal para
su visto bueno.
361
3. La edificación existente deberá adecuarse a las normas
vigentes de evacuación e incendios para poder obtener la
edificabilidad adicional.
4. El pago de la obligación urbanística será para suelo 20 m²

por cada 100 m² construidos, los cuales se pagarán en
dinero; y podrán localizarse en las unidades de actuación
urbanística que se propusieron como opcionales (unidades
14 y 17). La obligación de construcción de equipamientos
será a razón del 1% del total de m² construidos en
comercio, servicios e industria y/o 1 m² por vivienda.
5. Ocupación máxima permitida: La ocupación máxima de las

áreas netas que se autoriza a través del presente plan
parcial, tanto en las Unidades de Actuación Urbanística
como en la Área de manejo especial (AME), será del 80%.
? Voladizos: El voladizo máximo permitido sobre las fachadas que

dan a las calles o carreras del polígono, será de ochenta (0.80
m.) centímetros a partir de tres con cincuenta (3.50 m.) metros
desde el nivel del andén. El voladizo podrá ser mayor y hasta
máximo un metro con cincuenta centímetros (1.50 m.) metros
cuando no supere la sección del andén y su destinación en los
pisos superiores sea para áreas comunes, terrazas; en ningún
caso para locales, viviendas, o áreas privadas. Los voladizos no
se permiten sobre los bulevares.
? Parqueaderos: Teniendo en cuenta que los parqueaderos

públicos son un uso permitido en la Tabla de Usos que se
encuentra consignada dentro del plan parcial, y que además
constituyen una alternativa de negocio viable y altamente
rentable en el sector, no serán exigidos parqueaderos privados o
de visitantes a los proyectos nuevos en el área de planificación.
Su diseño y reglamentación deberá responder a las
especificaciones técnicas que se rijan al momento de solicitar las
respectivas licencias para la unidad. Por lo anterior, está
destinación económica debe tenerse en cuenta al momento de
utilizar el aprovechamiento (índice de construcción).
? Áreas de Cargue y Descargue: Teniendo en cuenta que los

desarrollos inmobiliarios que se promueven con el presente plan
362
parcial presentan un predominio en las destinación del uso
comercial, de servicios e industria liviana; estos deberán proveer
la localización de áreas de cargue y descargue al interior de las
respectivas unidades de Actuación Urbanística cumpliendo con
las especificaciones técnicas que rijan para estas áreas al
momento de solicitar las respectivas licencias para la unidad. Su
diseño estará sujeto a aprobación por parte del Departamento
Administrativo de Planeación previa presentación de la propuesta
arquitectónica para la respectiva Unidad de Actuación
Urbanística.
? Manejo del Ruido: Las construcciones futuras destinadas a

vivienda que se proyectan para el área de planeamiento próxima
a las vías, al momento de diseñar en detalle las intervenciones
urbanísticas, deben contemplar los niveles de ruido futuros en la
zona e involucrar la atenuación de los mismos como parte
integral del diseño. La atenuación de ruido deberá garantizar que
al interior de los desarrollos constructivos de las unidades de
gestión se cumplan las normas ambientales vigentes al respecto.
Se deben considerar:
1. Técnica arquitectónica y constructiva, que se refiere entre

otros al alineamiento de las estructuras constructivas
propuestas, a la presencia de vidrios que aíslen el ruido, a la
distribución de las edificaciones, al uso de materiales
aislantes, entre otros.
2. Arborización, si bien este elemento es el de menor nivel de

atenuación, puede resultar complementario de los anteriores,
por lo que es recomendable su uso.
11. Normas para reconocimientos:
Sin perjuicio de las eventuales responsabilidades penales, civiles y

administrativas, las edificaciones de este polígono, desarrolladas y
finalizadas que en época de su construcción hubieren requerido
licencia o el instrumento que hiciera las veces y no la hubieren
obtenido, podrán ser reconocidas por El Curador Urbano, siempre y
cuando cumplan los requisitos establecidos en el Decreto 564 de
2006.
363
Antes de ser otorgada la respectiva licencia de construcción se
deberá consultar la Autoridad Aeronáutica para definir las alturas
máximas establecidas por esta entidad, de manera que se
garantice la seguridad de la actividad área y sus usuarios de
conformidad con lo dispuesto en el decreto municipal No. 266 de
2006.
12. Normativa no especificada:
Antes de ser otorgada la respectiva licencia de construcción se

deberá consultar la Autoridad Aeronáutica para definir las alturas
máximas establecidas por esta entidad, de manera que se
garantice la seguridad de la actividad área y sus usuarios de
conformidad con lo dispuesto en el decreto municipal No. 266 de
2006.
364
CAPÍTULO X.
10.1 REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

CUANTIFICACION DE CARGAS URBANISTICAS
Imagen del zócalo urbano propuesto
Dentro del proceso de formulación del plan parcial se establecieron

como obligaciones urbanísticas, como puede ser constatado en el
capítulo correspondiente, el equivalente a 4 metros por cada 100
metros construidos. Ver Capítulo 8: CONFORMACION DE ÁREAS
PRIVADAS Y PÚBLICAS, dentro del planteamiento urbanístico se
determinó la destinación de dichos metros de cesión a la
consolidación de bulevares peatonales al interior de las manzanas
cuando este espacio se encuentre totalmente consolidados
destinaran los metros restantes al Fondo de Espacio Público del
Municipio de Medellín en donde, tal como se cita en el Capítulo 9:
AREAS PARA EL PAGO DE OBLIGACIONES URBANÍSTICAS, se
destinaría a la consolidación de espacio público en áreas deficitarias
de la ciudad.
366
Adicionalmente a los metros de cesión de espacio público, se
plantea como una carga a asumir la adecuación y la cesión del
suelo necesario para la adecuación de andenes y la regularización
del alineamiento de las vías que se encuentran al interior del área
de planeamiento así como el 1% de las ventas para la mitigación de
impactos sociales.
TABLA 10.1. CESIÓN Y ADECUACIÓN DEL SUELO
A adecuar en el
Por A ceder por A ceder en el
Total a ceder polígono
Norma fuera polígono (reales)
(reales)
Localización
Espacio
Cesión por fuera
Total Bulevares Andenes público tras Andenes Total Andenes
tras reparto
reparto
UAU 1 847 0 746 139 746 139 986 370
UAU 2 642 285 393 0 678 0 642 518
UAU 3 606 119 569 8 688 8 615 386
UAU 4 482 216 277 0 493 0 482 396
UAU 5 483 288 279 0 566 0 483 380
UAU 6 648 147 544 92 690 92 740 410
UAU 7 455 137 277 135 414 135 591 339
UAU 8 419 248 261 0 510 0 419 371
UAU 9 696 308 712 0 1.020 0 696 932
UAU 10 548 157 375 349 531 349 897 408
UAU 11 620 330 309 171 639 171 791 529
UAU 12 947 502 497 77 999 77 1.024 651
UAU 13 945 597 551 64 1.148 64 1.009 764
UAU 14 1.197 364 1.134 84 1.499 84 1.282 519
UAU 15 492 23 408 0 430 0 492 103
UAU 16 681 0 581 38 581 38 720 259
UAU 17 415 154 226 0 380 0 415 221
UAU 18 938 0 528 103 528 103 1.040 471
UAU 19 1.232 306 444 49 751 49 1.281 614
TOTAL 13.293 4.182 9.111 1.310 13.293 1.310 14.603 8.638
10.2 VALORACIÓN DE LAS CARGAS
Para el proceso de valoración de las cargas fueron tomados en

términos generales como precios base tanto de costos de suelo
como de adecuación los valores estimados de acuerdo a estudios
367
de la Lonja de Propiedad Raíz y costos reales de obras realizadas
en la ciudad.
10.2.1 VALORACIÓN DEL SUELO
Los valores del suelo se han tomado a partir de un ejercicio de

valoración inmobiliaria realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de
Medellín (ver anexo al final del documento), en marzo de 2007, en el
cual, se integraron datos provenientes del avalúo de predios
referente escogidos en manzanas representativas de cada uno de
los subsectores internos del polígono, del trabajo de campo de los
avaluadores con los propietarios, comerciantes, arrendatarios del
sector mediante encuestas y sondeos, y de la junta colegiada de la
Lonja1, que permitió establecer la existencia de tres franjas con
comportamientos diferenciales en el precio del suelo, según las
dinámicas inmobiliarias, de usos potenciales y la estructura de
tenencia. En la siguiente gráfica se ilustra el estudio de la Lonja
para el polígono:
$ 1.500.000/m2
$ 1.800.000/m2
$ 3.000.000/m2
1
Ver anexo 10.1. Avalúos de Referencia para el Plan Parcial de Guayaquil, estudio realizado por la Lonja de Propiedad Raíz
de Medellín y Antioquia, marzo de 2007.
368
Para las manzanas en transición entre dos franjas de valor, se utilizó
el valor promedio.
La valoración de las adecuaciones se tomó teniendo como

referencia los estudios que se anexan, asignando de acuerdo a las
condiciones propias del sector, tales como el grado de
consolidación de redes subterráneas y las especificaciones técnicas
y de calidad de las intervenciones esperadas, los siguientes valores:
I. DATOS GENERALES
Valor de 1 pto de suelo - carga 100.000
Tipo de Afectación Costo Suelo en promedio [m²] Costo Adecuación[m²]

Bulevares 2.044.737 150.000
Andenes 2.044.737 90.000
Reposición de vías y andenes 2.044.737 110.000
Suelo Equipamientos 3.000.000
Para la valoración del costo de suelo en cada unidad de actuación

urbanística fue tomado el valor específico para dicha franja de
acuerdo con el estudio realizado por la Lonja y no el precio
promedio.
TABLA 10.2. CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO – AREAS/COSTOS

Cesión espacio público
Costo m²
Área Costo Suelo Puntaje
UAU 1 847 2.033.718.798 20.337,2
UAU 2 642 1.540.916.019 15.409,2
UAU 3 606 1.000.529.160 10.005,3
UAU 4 482 867.068.601 8.670,7
UAU 5 483 724.346.783 7.243,5
UAU 6 648 971.313.690 9.713,1
UAU 7 455 683.185.631 6.831,9
UAU 8 419 628.602.365 6.286,0
UAU 9 696 1.044.240.513 10.442,4
UAU 10 548 821.433.411 8.214,3
UAU 11 620 930.599.943 9.306,0
UAU 12 947 1.420.059.721 14.200,6
UAU 13 945 1.700.313.473 17.003,1
UAU 14 1.197 2.155.054.714 21.550,5
UAU 15 492 1.474.642.987 14.746,4
369
UAU 16 681 2.043.740.644 20.437,4
UAU 17 415 1.244.677.424 12.446,8
UAU 18 938 2.813.275.212 28.132,8
UAU 19 1.232 3.696.450.350 36.964,5
Subtotales 13.293 27.794.169.439 277.942
Con relación a las cesiones establecidas para el mejoramiento de la

red de andenes, se discriminan en la estructura de valoración, los
costos derivados de la compra de fajas de suelo privado para el
alineamiento de las vías y los costos específicos de la adecuación
de fajas.
TABLA 10. 3. CESIÓN DE ANDENES – AREAS/COSTOS

Andenes
Costo m²
Área Costo Suelo Puntaje
UAU 1 139 333.120.000 3.331,2
UAU 2 0 0 0,0
UAU 3 8 13.860.000 138,6
UAU 4 0 0 0,0
UAU 5 0 0 0,0
UAU 6 92 138.150.000 1.381,5
UAU 7 135 202.665.000 2.026,7
UAU 8 0 0 0,0
UAU 9 0 0 0,0
UAU 10 349 524.100.000 5.241,0
UAU 11 171 256.650.000 2.566,5
UAU 12 77 115.500.000 1.155,0
UAU 13 64 115.380.000 1.153,8
UAU 14 84 151.920.000 1.519,2
UAU 15 0 0 0,0
UAU 16 38 115.200.000 1.152,0
UAU 17 0 0 0,0
UAU 18 103 307.500.000 3.075,0
UAU 19 49 147.300.000 1.473,0
Subtotales 1.310 2.421.345.000 24.213
TABLA 10.4. ADECUACION DE VIAS, ANDENES Y BULEVARES – AREAS/COSTOS

Reposición de vías Bulevares
Costo m² 110.000 Costo m² 150.000
Costo Costo
Área Puntaje Área Puntaje
Adecuaciones Adecuaciones
UAU 1 370 40.667.000 406,7 847 127.107.425 1.271,1
UAU 2 518 56.936.000 569,4 642 96.307.251 963,1
370
UAU 3 386 42.482.000 424,8 606 90.957.196 909,6
UAU 4 396 43.549.000 435,5 482 72.255.717 722,6
UAU 5 380 41.789.000 417,9 483 72.434.678 724,3
UAU 6 410 45.045.000 450,5 648 97.131.369 971,3
UAU 7 339 37.257.000 372,6 455 68.318.563 683,2
UAU 8 371 40.854.000 408,5 419 62.860.237 628,6
UAU 9 932 102.498.000 1.025,0 696 104.424.051 1.044,2
UAU 10 408 44.869.000 448,7 548 82.143.341 821,4
UAU 11 529 58.135.000 581,4 620 93.059.994 930,6
UAU 12 651 71.654.000 716,5 947 142.005.972 1.420,1
UAU 13 764 84.018.000 840,2 945 141.692.789 1.416,9
UAU 14 519 57.079.000 570,8 1.197 179.587.893 1.795,9
UAU 15 103 11.319.000 113,2 492 73.732.149 737,3
UAU 16 259 28.435.000 284,4 681 102.187.032 1.021,9
UAU 17 221 24.288.000 242,9 415 62.233.871 622,3
UAU 18 471 51.766.000 517,7 938 140.663.761 1.406,6
UAU 19 614 67.496.000 675,0 1.232 184.822.518 1.848,2
Subtotales 8.638 950.136.000 9.501 13.293 1.993.925.808 19.939
Andenes
Costo m² 90.000
Área Costo Adecuaciones Puntaje
139 12.492.000 124,9
0 0 0,0
8 756.000 7,6
0 0 0,0
0 0 0,0
92 8.289.000 82,9
135 12.159.900 121,6
0 0 0,0
0 0 0,0
349 31.446.000 314,5
171 15.399.000 154,0
77 6.930.000 69,3
64 5.769.000 57,7
84 7.596.000 76,0
0 0 0,0
38 3.456.000 34,6
0 0 0,0
103 9.225.000 92,3
49 4.419.000 44,2
1.310 117.936.900 1.179
371
Retomando las definiciones del Acuerdo 46 de 2006 en su artículo
346, el cual reconoce la elaboración técnica del plan parcial, como
una carga urbanística, de forma tal que puede ser repartida o
asumida por uno de los involucrados y por tanto, reconocida como
aporte anticipado, se reconoce tal aporte, a la Unidad de Actuación
Urbanística 11 de la manzana 6, cuyos propietarios financiaron la
elaboración de todo el plan parcial, constatable en el contrato por
éstos suscrito con los formuladores del plan parcial. (Ver tabla
OTRAS OBLIGACIONES)
…De igual manera, se incorpora al interior de las cargas del plan

la Mitigación de impactos sociales generados por la ejecución
del plan de acuerdo a lo establecido en el Artículo 21 numeral 7
del Decreto 1212 de 2000: También se contemplaran como
cargas los diferentes costos sociales derivados de los procesos
de manejo, mitigación y protección de moradores cuando los
planes parciales se plantean en suelo urbano.
TABLA 10. 5. OBLIGACIONES DEL PLAN

Mitigación de impacto social Formulación del plan parcial
Mitigación por
1% sobre las ventas metro cuadrado Costo 333.000.000
construido
Costo Puntaje Puntaje
UAU 1 433.178.360 4.331,784 20.447,8 0 0
UAU 2 350.978.642 3.509,786 21.866,2 0 0
UAU 3 261.215.253 2.612,153 17.231,1 0 0
UAU 4 199.667.290 1.996,673 16.580,1 0 0
UAU 5 200.223.553 2.002,236 16.585,2 0 0
UAU 6 267.320.708 2.673,207 16.512,9 0 0
UAU 7 182.241.270 1.822,413 16.005,1 0 0
UAU 8 182.094.693 1.820,947 17.380,9 0 0
UAU 9 379.767.170 3.797,672 21.820,7 0 0
UAU 10 291.914.212 2.919,142 21.322,3 0 0
UAU 11 342.411.002 3.424,110 22.076,8 333.000.000 3330
UAU 12 486.188.492 4.861,885 20.542,3 0 0
UAU 13 488.986.391 4.889,864 20.706,2 0 0
UAU 14 628.653.893 6.286,539 21.003,2 0 0
UAU 15 284.761.590 2.847,616 23.172,7 0 0
UAU 16 344.341.477 3.443,415 20.218,3 0 0
UAU 17 250.206.865 2.502,069 24.122,6 0 0
372
Mitigación de impacto social Formulación del plan parcial
Mitigación por
1% sobre las ventas metro cuadrado Costo 333.000.000
construido
Costo Puntaje Puntaje
UAU 18 478.225.316 4.782,253 20.398,7 0 0
UAU 19 618.425.879 6.184,259 20.076,3 0 0
Subtotales 6.670.802.055 66.708 19.898,4 333000000 3330
TABLA 10.6. TOTALIZACION DE CARGAS

TOTALES
PUNTAJE CARGAS Porcentaje
UAU 1 29.802,84 2.980.283.584 7,4%
UAU 2 20.451,38 2.045.137.912 5,1%
UAU 3 14.098,00 1.409.799.609 3,5%
UAU 4 11.825,41 1.182.540.607 2,9%
UAU 5 10.387,94 1.038.794.014 2,6%
UAU 6 15.272,50 1.527.249.767 3,8%
UAU 7 11.858,27 1.185.827.365 2,9%
UAU 8 9.144,11 914.411.295 2,3%
UAU 9 16.309,30 1.630.929.734 4,0%
UAU 10 17.959,06 1.795.905.964 4,5%
UAU 11 20.292,55 2.029.254.939 5,0%
UAU 12 22.423,38 2.242.338.184 5,6%
UAU 13 25.361,60 2.536.159.653 6,3%
UAU 14 31.798,92 3.179.891.500 7,9%
UAU 15 18.444,56 1.844.455.726 4,6%
UAU 16 26.373,60 2.637.360.153 6,5%
UAU 17 15.814,06 1.581.406.159 3,9%
UAU 18 38.006,55 3.800.655.289 9,4%
UAU 19 47.189,14 4.718.913.747 11,7%
TOTAL 402.813 40.281.315.202 100,0%
10.3 CUANTIFICACIÓN DE BENEFICIOS
Para la determinación de los precios de venta que sirven de

referencia a la valoración de los beneficios derivados de las
operaciones urbanísticas esperadas, se tomo en cuenta el resultado
373
de las encuestas realizadas en el sector con relación a los valores
de prima y a los estimados para la negociación de locales
comerciales, dada la expectativa generada por el proceso de
formulación del plan , en los últimos dos años se a detectado el
incremento de los valores esperados por lo cual los valores iniciales,
tomados en el 2005 han sido reajustados para establecer un
panorama mas cercano a la realidad actual del polígono.
Es importante anotar que los valores de venta esperados fueron

establecidos teniendo en cuenta además de las anteriores
consideraciones, el verdadero potencial relacionado con la
ubicación de la oferta al interior del polígono e incluso al interior de
los programas esperados para lo edificios. De este modo son
diferentes los valores para los metros de uso comercial ubicados
sobre corredores de importancia de movilidad o comercial, los
relacionados con los bulevares interiores y los ubicados en pisos
superiores.
De igual manera, se establece una separación clara entre los

metros de vivienda diferente a la VIS y ésta dado que se consideran
dos ofertas diferentes que tendrían un comportamiento diferencial
en el precio de venta, cabe recordar que la ubicación de la vivienda,
concentrada en las unidades de Actuación 3,4,5,6,7y 8 para efectos
del presente reparto no excluye la posibilidad que cada unidad de
actuación urbanística desarrolle el uso de vivienda.
I. DATOS GENERALES
Valor UAS
Tipologías Precio Ventas
unitario
Vivienda T1 1.000.000 [ $/m² ] 0,40
VIS 700.000 [ $/m² ] 0,28
Comercio T12 4.500.000 [ $/m² ] 1,80
Comercio T2 2.500.000 [ $/m² ] 1,00 Base UAS
Comercio T3 primer piso
7.000.000 [ $/m² ] 2,80
sobre ejes
Oficinas y Bodegas 1.500.000 [ $/m² ] 0,60
2
La propuesta de Comercio, para efectos del ejercicio de Reparto de Cargas y Beneficios se subdividió de acuerdo con su
ubicación; T1 Áreas comerciales en primer piso sobre Ejes estructurantes, T2 Comercio en primer nivel y T3 Comercio en
pisos superiores.
374
TABLA 10.7. TOTALIZACION DE BENEFICIOS - TIPOLOGÍAS
Vivienda T1 VIS
Valor
Valor Unitario
Unitario 1.000.000 700.000
UAS unitario 0,40 UAS unitario 0,28
Ventas Ventas
Área Total UAS Área Total UAS
TOTALES TOTALES
UAU 1 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 2 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 3 4.985 4.984.814.520 1.993,93 1.662 1.163.123.388 465,25
UAU 4 4.985 4.984.814.520 1.993,93 0 0 0,00
UAU 5 4.985 4.984.814.520 1.993,93 0 0 0,00
UAU 6 4.985 4.984.814.520 1.993,93 0 0 0,00
UAU 7 4.985 4.984.814.520 1.993,93 0 0 0,00
UAU 8 4.985 4.984.814.520 1.993,93 1.662 1.163.123.388 465,25
UAU 9 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 10 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 11 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 12 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 13 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 14 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 15 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 16 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 17 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 18 0 0 0,00 0 0 0,00
UAU 19 0 0 0,00 0 0 0,00
Subtotales 29.909 29.908.887.120 11.964 3.323 2.326.246.776 930
Comercio T1 Comercio T2
Valor Unitario
4.500.000 Valor Unitario 2.500.000
Ventas Ventas
TOTALES TOTALES
UAU 1 813 3.657.240.000 1.462,90 4.694 11.734.800.000 4.693,92
UAU 2 693 3.118.190.400 1.247,28 4.133 10.332.384.000 4.132,95
UAU 3 1.164 5.239.080.000 2.095,63 3.493 8.731.800.000 3.492,72
UAU 4 1.034 4.651.200.000 1.860,48 3.101 7.752.000.000 3.100,80
UAU 5 1.036 4.662.720.000 1.865,09 3.108 7.771.200.000 3.108,48
UAU 6 1.228 5.527.440.000 2.210,98 3.685 9.212.400.000 3.684,96
UAU 7 891 4.008.643.200 1.603,46 2.672 6.681.072.000 2.672,43
UAU 8 899 4.046.400.000 1.618,56 2.698 6.744.000.000 2.697,60
UAU 9 0 0 0,00 3.893 9.732.600.000 3.893,04
UAU 10 332 1.492.128.000 596,85 2.854 7.135.680.000 2.854,27
UAU 11 213 959.112.000 383,64 3.665 9.162.720.000 3.665,09
375
Comercio T1 Comercio T2
Valor Unitario4.500.000 Valor Unitario 2.500.000
Ventas Ventas
TOTALES TOTALES
UAU 12 1.452 6.536.160.000 2.614,46 5.946 14.865.600.000 5.946,24
UAU 13 1.325 5.963.472.000 2.385,39 5.958 14.893.920.000 5.957,57
UAU 14 0 0 0,00 6.708 16.770.960.000 6.708,38
UAU 15 0 0 0,00 2.977 7.443.000.000 2.977,20
UAU 16 1.332 5.993.280.000 2.397,31 3.996 9.988.800.000 3.995,52
UAU 17 0 0 0,00 2.671 6.676.800.000 2.670,72
UAU 18 1.529 6.882.480.000 2.752,99 5.840 14.599.200.000 5.839,68
UAU 19 2.160 9.718.272.000 3.887,31 7.837 19.593.120.000 7.837,25
Subtotales 16.101 72.455.817.600 28.982 79.929 199.822.056.000 79.929
Comercio T3 primer piso sobre ejes Oficinas y Bodegas

Valor
Valor Unitario
7.000.000 Unitario 1.500.000
Ventas Ventas
TOTALES TOTALES
UAU 1 752 5.263.440.000 2.105,38 15.108 22.662.356.040 9.064,94
UAU 2 685 4.793.040.000 1.917,22 11.236 16.854.249.760 6.741,70
UAU 3 0 0 0,00 4.002 6.002.707.399 2.401,08
UAU 4 0 0 0,00 1.719 2.578.714.483 1.031,49
UAU 5 0 0 0,00 1.736 2.603.620.827 1.041,45
UAU 6 0 0 0,00 4.672 7.007.416.256 2.802,97
UAU 7 0 0 0,00 1.700 2.549.597.322 1.019,84
UAU 8 0 0 0,00 847 1.271.131.440 508,45
UAU 9 1.298 9.083.760.000 3.633,50 12.774 19.160.356.978 7.664,14
UAU 10 620 4.338.880.000 1.735,55 10.816 16.224.733.189 6.489,89
UAU 11 1.009 7.059.920.000 2.823,97 11.373 17.059.348.154 6.823,74
UAU 12 530 3.707.200.000 1.482,88 15.673 23.509.889.152 9.403,96
UAU 13 661 4.624.480.000 1.849,79 15.611 23.416.767.050 9.366,71
UAU 14 2.236 15.652.896.000 6.261,16 20.294 30.441.533.326 12.176,61
UAU 15 992 6.946.800.000 2.778,72 9.391 14.086.359.036 5.634,54
UAU 16 0 0 0,00 12.301 18.452.067.682 7.380,83
UAU 17 890 6.231.680.000 2.492,67 8.075 12.112.206.454 4.844,88
UAU 18 417 2.919.840.000 1.167,94 15.614 23.421.011.574 9.368,40
UAU 19 453 3.169.600.000 1.267,84 19.574 29.361.595.879 11.744,64
Subtotales 10.542 73.791.536.000 29.517 192.517 288.775.662.000 115.510
TABLA 10. 8. TOTALIZACION DE BENEFICIOS – UNIDADES
376
Localización Área Ventas [m²] TOTAL VENTAS [$] TOTAL UAS PORCENTAJE
UAU 1 21.367 43.317.836.040 17.327 6,5%
UAU 2 16.747 35.097.864.160 14.039 5,3%
UAU 3 15.305 26.121.525.307 10.449 3,9%
UAU 4 10.838 19.966.729.003 7.987 3,0%
UAU 5 10.865 20.022.355.347 8.009 3,0%
UAU 6 14.570 26.732.070.776 10.693 4,0%
UAU 7 10.248 18.224.127.042 7.290 2,7%
UAU 8 11.091 18.209.469.348 7.284 2,7%
UAU 9 17.964 37.976.716.978 15.191 5,7%
UAU 10 14.622 29.191.421.189 11.677 4,4%
UAU 11 16.260 34.241.100.154 13.696 5,1%
UAU 12 23.602 48.618.849.152 19.448 7,3%
UAU 13 23.555 48.898.639.050 19.559 7,3%
UAU 14 29.239 62.865.389.326 25.146 9,4%
UAU 15 13.361 28.476.159.036 11.390 4,3%
UAU 16 17.629 34.434.147.682 13.774 5,2%
UAU 17 11.636 25.020.686.454 10.008 3,8%
UAU 18 23.400 47.822.531.574 19.129 7,2%
UAU 19 30.024 61.842.587.879 24.737 9,3%
Totales 332.321 667.080.205.496 266.832 100%
10.4 EJERCICIO DE REPARTO
Como método para establecer el equilibrio real existente entre las

cargas urbanísticas asignadas y los beneficios potenciales de los
aprovechamientos derivados de la aplicación del índice de
construcción y los diferentes usos propuestos, fue realizado el
siguiente ejercicio de Cargas y Beneficios:
TABLA 10. 8. REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS

DIFERENCIA
REPARTO DE
CARGAS
APORTES UAS ? Puntos

Puntos
TOTALES UAS por factor de $
(DIFERENCIA)
POLÍGONO carga / uas
UAU 1 29.803 17327 26.157 -3.646 -364.557.029
UAU 2 20.451 14039 21.194 742 74.229.620
UAU 3 14.098 10449 15.773 1.675 167.536.048
377
DIFERENCIA
REPARTO DE
CARGAS
APORTES UAS ? Puntos

Puntos
TOTALES UAS por factor de $
(DIFERENCIA)
POLÍGONO carga / uas
UAU 4 11.825 7987 12.057 231 23.140.655
UAU 5 10.388 8009 12.090 1.702 170.246.218
UAU 6 15.272 10693 16.142 870 86.953.383
UAU 7 11.858 7290 11.005 -854 -85.372.278
UAU 8 9.144 7284 10.996 1.852 185.158.694
UAU 9 16.309 15191 22.932 6.623 662.275.932
UAU 10 17.959 11677 17.627 -332 -33.196.130
UAU 11 20.293 13696 20.676 384 38.377.314
UAU 12 22.423 19448 29.358 6.935 693.487.480
UAU 13 25.362 19559 29.527 4.166 416.560.989
UAU 14 31.799 25146 37.961 6.162 616.204.594
UAU 15 18.445 11390 17.195 -1.249 -124.936.651
UAU 16 26.374 13774 20.793 -5.581 -558.070.819
UAU 17 15.814 10008 15.109 -705 -70.544.123
UAU 18 38.007 19129 28.877 -9.129 -912.914.876
UAU 19 47.189 24737 37.343 -9.846 -984.579.022
Totales 402.813 266832 402.813 0 0
10.5 EQUILIBRIO DE CARGAS Y BENEFICIOS
El equilibrio del ejercicio de Reparto de Cargas y Beneficios se

realizó con base en:
1. El metraje de espacio público a ceder por fuera del área de

planeamiento de modo tal que no se perjudique la asignación
de metros a los bulevares en las manzanas del plan.
2. La edificabilidad asignada para el uso de oficinas y bodegas,

que se considera de un valor medio entre el obtenido por el
uso de comercio y el derivado del uso residencial.
TABLA 10. 9. EQUILIBRIO DEL REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
378
Reparto sin
M2 iniciales M2 a Equivalente Edificabilidad
equilibrar. $ que falta por
a ceder por ceder por en m2 de en oficinas y
Equivalente a equilibrar
fuera fuera oficinas bodegas
m2 de suelo
UAU 1 -178 100,98 0 -158.073.711 105 15.214
UAU 2 36 249,13 285 11.236
UAU 3 82 37,08 119 4.002
UAU 4 11 204,90 216 1.719
UAU 5 83 204,30 288 1.736
UAU 6 43 104,04 147 4.672
UAU 7 -42 178,72 137 1.700
UAU 8 91 157,87 248 847
UAU 9 324 -15,74 308 12.774
UAU 10 -16 173,11 157 10.816
UAU 11 19 311,21 330 11.373
UAU 12 339 449,50 502 -391 15.282
UAU 13 204 393,16 597 15.611
UAU 14 301 62,81 364 20.294
UAU 15 -61 84,05 23 9.391
UAU 16 -273 100,45 0 -352.683.380 235 12.537
UAU 17 -35 188,89 154 8.075
UAU 18 -446 409,36 0 -75.884.665 51 15.665
UAU 19 -482 787,96 306 19.574
TOTAL 0 4.182 4182 192.517
10.6 SIMULACIÓN URBANÍSTICO - FINANCIERA
La simulación urbanística financiera del presente Plan Parcial, se

compone del análisis de costos generales de terrenos –para los
casos de renovación-, valoración de costos de urbanismo,
construcción y valores indirectos asociados a estos dos últimos, en
los términos y estándares que se aprecian en el mercado actual,
para confrontarlo con las posibles ventas de todo el metraje
autorizado, en forma de una simulación estática.
Todos los valores han sido tomados de datos reales observables en

el sitio, gracias a que éste presenta una actividad inmobiliaria
activa, y a que la mayoría de los proponentes han desarrollado
proyectos o se encuentran haciéndolo en el presente, utilizando la
norma de dos pisos autorizada sin plan parcial para la zona.
379
Dadas las condiciones de aprovechamiento medio descritas en el
capítulo anterior, las obligaciones impuestas a cada unidad de
gestión y la distribución de oportunidades de proyectos distribuidas
de manera homogénea para todas las unidades de gestión, la
siguiente simulación urbanístico – financiera, permite sustentar la
factibilidad de esta operación, su autosostebilidad y la posibilidad de
cumplir con sus obligaciones, en un escenario normal de desarrollo,
que tiene como parámetro principal las condiciones de mercado
inmobiliario actual, y la necesaria optimización en cada proyecto de
los usos y aprovechamientos posibilitados.
TABLA 10.10. DATOS BASE DE LA SIMULACIÓN

Área polígono según ficha normativa 112.700,00
Plan Parcial La Manzana (MZ 1) 13.421,96
Área de planificación 99.278,04
Área de intervención 79.124
Induce constr. (I.c.) promedio. Area bruta 4,20
Índice de ocupación 80%
Área total constr. 332.321
Área uso comercial T1 13.851
Área bodegas y oficinas 205.865
Área vivienda T1 29.909
Área VIS 3.323
Parqueaderos privados comercio 200
Parqueaderos visitantes comercio 100
Parqueaderos privados uso residencial 0,5
Parqueaderos visitantes residencial 0,17
Área celda de parqueo. (m²) 30
Valor medio en el
Vr mt² suelo 2.044.737 polígono
Vr del lote 91.022.646.474
Vr mt² venta uso comercial T1 4.500.000
Vr mt² venta Bodegas y oficinas 1.500.000
Vr mt² venta Vivienda T1 1.000.000
Vr mt² venta VIS 700.000
Vr de venta parqueaderos 10.000.000
Vr m2 construcción comercial T1 900.000
Vr m2 construcción Bodegas y oficinas 700.000
380
Vr m2 construcción Vivienda T1 700.000
Vr m2 construcción VIS 450.000
Vr m2 construcción de parqueaderos 540.000
Área promedio Vivienda T1 88
Área promedio VIS 60
TABLA 10. 11. USOS A DESARROLLAR M2

Área destinada Área
Área destinada Área destinada
Área destinada para otro tipo destinada
UAU para Comercio para comercio Total
para VIS (m2) de vivienda para bodegas
en Primer piso desde el 2° nivel
(m2) y oficinas
UAU 1 0 0 1564,6 4.694 15.214 21.472
UAU 2 0 0 1377,7 4.133 11.236 16.747
UAU 3 1661,6 4984,8 1164,2 3.493 4.002 15.305
UAU 4 0,0 4984,8 1033,6 3.101 1.719 10.838
UAU 5 0,0 4984,8 1036,2 3.108 1.736 10.865
UAU 6 0,0 4984,8 1228,3 3.685 4.672 14.570
UAU 7 0,0 4984,8 890,8 2.672 1.700 10.248
UAU 8 1661,6 4984,8 899,2 2.698 847 11.091
UAU 9 0 0 1297,7 3.893 12.774 17.964
UAU 10 0 0 951,4 2.854 10.816 14.622
UAU 11 0 0 1221,7 3.665 11.373 16.260
UAU 12 0 0 1982,1 5.946 15.282 23.210
UAU 13 0 0 1985,9 5.958 15.611 23.555
UAU 14 0 0 2236,1 6.708 20.294 29.239
UAU 15 0 0 992,4 2.977 9.391 13.361
UAU 16 0 0 1331,8 3.996 12.537 17.864
UAU 17 0 0 890,2 2.671 8.075 11.636
UAU 18 0 0 1946,6 5.840 15.665 23.451
UAU 19 0 0 2612,4 7.837 19.574 30.024
TOTAL 3323,2 29908,9 26.643 79.929 192.517 332.321
Los costos directos e indirectos de urbanización se consideran

homogéneos para todos los desarrollos, toda vez que se desconoce
la especificidad de cada futuro desarrollo, teniendo en cuenta que
las oportunidades de uso y construcción son homogéneas, aunque
teniendo en cuenta que se requerirá a cada unidad mejorar las
condiciones de entorno urbano a su alrededor -andenes- y
reposición de redes si es necesario, de forma tal que los valores
resultantes no son iguales, aunque si muy cercanos.
381
TABLA 10.12. DISCRIMINACION DE COSTOS DEL PROYECTO
Costos de redes
Edificabilidad Áreas
Costos directos de secundarias TOTAL Costos
UAU en metros totales a
construcción (3'000.000 $/por directos
cuadrados construir
cada 100 m² const.)
1 21.185 25.421 15.089.166.145 635.537.125 15.724.703.269
2 16.051 19.261 11.471.248.194 481.536.256 11.952.784.450
3 15.160 18.191 10.806.622.076 454.785.982 11.261.408.057
4 12.043 14.451 8.606.447.069 361.278.584 8.967.725.653
5 12.072 14.487 8.627.763.347 362.173.391 8.989.936.738
6 16.189 19.426 11.537.185.652 485.656.845 12.022.842.497
7 11.386 13.664 8.120.194.883 341.592.816 8.461.787.698
8 10.477 12.572 7.487.342.497 314.301.183 7.801.643.680
9 17.404 20.885 12.398.831.963 522.120.256 12.920.952.219
10 13.691 16.429 9.739.448.205 410.716.706 10.150.164.911
11 15.510 18.612 11.062.563.537 465.299.971 11.527.863.509
12 23.668 28.401 16.904.610.253 710.029.860 17.614.640.113
13 23.615 28.339 16.868.957.967 708.463.947 17.577.421.914
14 29.931 35.918 21.324.318.143 897.939.464 22.222.257.607
15 12.289 14.746 8.769.842.359 368.660.747 9.138.503.106
16 17.031 20.437 12.145.610.493 510.935.161 12.656.545.654
17 10.372 12.447 7.412.735.525 311.169.356 7.723.904.881
18 23.444 28.133 16.741.474.171 703.318.803 17.444.792.974
19 30.804 36.965 22.008.100.862 924.112.588 22.932.213.449
TOTAL 332.321 398.785 237.122.463.340 9.969.629.040 247.092.092.380
Costos (C.I.) Administr.

(C.I.) Financieros Total Costos
UAU Indirectos (C.I.) Impuestos y otros
(*4) Indirectos (C.I.)
Honorarios (*2) (*3)
1 2.830.446.589 2.599.070.162 866.356.721 6.295.873.472
2 2.151.501.201 2.105.871.850 701.957.283 4.959.330.334
3 2.027.053.450 1.567.291.518 522.430.506 4.116.775.475
4 1.614.190.618 1.198.003.740 399.334.580 3.211.528.938
5 1.618.188.613 1.201.341.321 400.447.107 3.219.977.041
6 2.164.111.649 1.603.924.247 534.641.416 4.302.677.312
7 1.523.121.786 1.093.447.623 364.482.541 2.981.051.949
8 1.404.295.862 1.092.568.161 364.189.387 2.861.053.410
9 2.325.771.399 2.278.603.019 759.534.340 5.363.908.758
10 1.827.029.684 1.751.485.271 583.828.424 4.162.343.379
11 2.075.015.432 2.054.466.009 684.822.003 4.814.303.444
12 3.170.635.220 2.917.130.949 972.376.983 7.060.143.153
382
Costos (C.I.) Administr.
(C.I.) Financieros Total Costos
UAU Indirectos (C.I.) Impuestos y otros
(*4) Indirectos (C.I.)
Honorarios (*2) (*3)
13 3.163.935.945 2.933.918.343 977.972.781 7.075.827.069
14 4.000.006.369 3.771.923.360 1.257.307.787 9.029.237.515
15 1.644.930.559 1.708.569.542 569.523.181 3.923.023.282
16 2.278.178.218 2.066.048.861 688.682.954 5.032.910.032
17 1.390.302.879 1.501.241.187 500.413.729 3.391.957.795
18 3.140.062.735 2.869.351.894 956.450.631 6.965.865.261
19 4.127.798.421 3.710.555.273 1.236.851.758 9.075.205.451
TOTAL 44.476.576.628 40.024.812.330 13.341.604.110 97.842.993.068
TOTAL COSTOS DEL

Valor del lote sin Costo de las cargas
UAU PROYECTO (incluido el valor del
urbanismo del proyecto
lote urbanizado)
1 12.105.469.038 2.304.746.425 36.430.792.204
2 9.172.119.163 1.781.285.929 27.865.519.876
3 5.955.530.713 1.283.777.538 22.617.491.783
4 5.161.122.623 1.003.244.242 18.343.621.456
5 4.311.587.991 963.461.509 17.484.963.279
6 5.781.629.110 1.323.717.255 23.430.866.174
7 4.066.581.138 940.957.783 16.450.378.568
8 3.741.680.746 868.147.304 15.272.525.140
9 6.215.717.339 1.737.002.051 26.237.580.367
10 4.889.484.590 1.479.639.379 20.681.632.259
11 5.539.285.375 1.381.997.179 23.263.449.506
12 8.452.736.433 1.834.530.726 34.962.050.424
13 10.120.913.528 2.413.875.600 37.188.038.111
14 12.827.706.631 3.093.687.983 47.172.889.737
15 8.777.636.825 1.376.389.397 23.215.552.609
16 12.165.122.881 1.991.678.032 31.846.256.600
17 7.408.794.189 1.227.698.265 19.752.355.130
18 16.745.685.787 2.094.354.761 43.250.698.783
19 22.002.680.657 2.655.931.773 56.666.031.331
TOTAL 165.441.484.758 31.756.123.131 542.132.693.337
(*1) Reajuste de las ventas 6%

(*2): Honorarios sobre costo directo (no se incluye valor del suelo) 18%
(*3) Administr. Impuestos y otros (sobre las ventas) 6%
(*4): Financieros (sobre las ventas) 2%
Debe recordarse la naturaleza y finalidad de este ejercicio de

simulación, que no es otra que apoyar el sistema de reparto
383
empleado –en este caso, directamente proporcional el aporte a
cargas por metros cuadrados posibilitados- y la factibilidad de
realizar el desarrollo en un escenario normal y conocido –como es el
presente-, de manera que el Municipio se sienta seguro de que los
desarrollos pueden aportar sus cargas y en el tiempo previsto,
probablemente construirse, sin que se pueda asegurar que en el
desarrollo real de cada unidad de actuación, se cumplan
estrictamente todas las previsiones valoradas.
Los escenarios de potenciales ventas y su comportamiento son los

siguientes:
TABLA 10. 13. CALCULO DE UTILIDADES

% de
% de participación de % de participación de
participación de
UAU Ventas del proyecto Costos Directos (C.D.) Costos Indirectos (C.I.)
costos sobre
sobre ventas sobre ventas
ventas
1 43.317.836.040 36% 15% 84%
2 35.097.864.160 34% 14% 79%
3 26.121.525.307 43% 16% 87%
4 19.966.729.003 45% 16% 92%
5 20.022.355.347 45% 16% 87%
6 26.732.070.776 45% 16% 88%
7 18.224.127.042 46% 16% 90%
8 18.209.469.348 43% 16% 84%
9 37.976.716.978 34% 14% 69%
10 29.191.421.189 35% 14% 71%
11 34.241.100.154 34% 14% 68%
12 48.618.849.152 36% 15% 72%
13 48.898.639.050 36% 14% 76%
14 62.865.389.326 35% 14% 75%
15 28.476.159.036 32% 14% 82%
16 34.434.147.682 37% 15% 92%
17 25.020.686.454 31% 14% 79%
18 47.822.531.574 36% 15% 90%
19 61.842.587.879 37% 15% 92%
TOTAL 667.080.205.496 37% 15% 81%
PARTICIPACION
% de participación de las UTILIDADES
UAU DE COSTOS
cargas sobre ventas POTENCIALES
SOBRE VENTAS
384
1 5% 84% 16%
2 5% 79% 21%
3 5% 87% 13%
4 5% 92% 8%
5 5% 87% 13%
6 5% 88% 12%
7 5% 90% 10%
8 5% 84% 16%
9 5% 69% 31%
10 5% 71% 29%
11 4% 68% 32%
12 4% 73% 27%
13 5% 76% 24%
14 5% 75% 25%
15 5% 82% 18%
16 6% 92% 8%
17 5% 79% 21%
18 4% 90% 10%
19 4% 92% 8%
TOTAL 5% 81% 19%
Dando como resultado los anteriores valores y potenciales utilidades

adicionales que permiten afirmar positivamente la factibilidad de
este plan parcial.
385
CAPÍTULO XI.
ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
Vista general del sector hacia el costado de la Av San Juan y la Plaza de la Luz.
386
11. ESTRATEGIAS DE GESTIÓN
La formulación y presentación del presente plan parcial es de

iniciativa privada, por lo tanto la gestión del mismo corresponde a
los propietarios de los predios, para lo cual cada unidad de
actuación urbanística deberá constituir una entidad gestora (fiducia,
sociedad o cualquier forma asociativa) que garantice el desarrollo
conjunto de la unidad de actuación urbanística y el cumplimiento de
las obligaciones que les corresponde a cada una de ellas. De
acuerdo a lo establecido en la Ley 388 de 1997 en el artículo 47, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 40 del decreto por el cual se
adopta el plan parcial; La Administración Municipal debe cumplir el
rol de facilitador y orientador en la aplicación de las normas
previstas en dicho decreto a través del Departamento
Administrativo de Planeación, o de la entidad competente que se
designe para estos fines que entre otros, puede corresponder al
operador urbano. Esta entidad será además la encargada de
coordinar con las diferentes Secretarías y entidades de la
Administración Municipal la gestión de contrapartidas, en caso
necesario, para la ejecución de los proyectos sociales y estrategias
complementarias para apoyar desde la estructura pública, la
implementación del plan parcial.
Las funciones de las entidades gestoras d continuación:
Gestión Pública:
1. Elaborar y presentar ante el Departamento Administrativo de

Planeación el proyecto de integración inmobiliaria en los
términos que establece el artículo 47 de la ley 388 de 1997.
2. Elaborar y presentar la escritura de integración inmobiliaria y
de cesiones urbanísticas a favor del Municipio de Medellín en
los términos del artículo 46 de la ley 388 de 1997 y gestionar
su inscripción de la respectiva escritura en cada uno de los
folios que conforman la Unidad de Actuación urbanística.
3. Adelantar los trámites correspondientes a las licencias
urbanísticas (Licencia de Urbanismo y construcción)
4. Celebrar los contratos de fiducia mercantil cuando los
proyectos urbanísticos se vayan a realizar por este
mecanismo.
387
5. Ejecutar las obras que de acuerdo a lo planteado en el plan
parcial estén de a cargo de los propietarios involucrados en la
Unidad de actuación urbanística.
6. Gestionar los recursos para financiar la ejecución de las obras
a cargo de los propietarios.
7. Coordinar el desarrollo de los programas de mitigación de los
impactos derivados de la acción urbanística.
8. Gestionar y garantizar las cesiones urbanísticas a favor del
Municipio de Medellín de acuerdo al reparto equitativo de
cargas y beneficios establecidos en el plan parcial.
9. Adelantar los trámites pertinentes a la cancelación del aporte
según lo establecido en el artículo 50.
Cuando la Unidad de actuación urbanística se va a desarrollar por

medio del mecanismo de cooperación entre participes, la entidad
gestora tendrá las siguientes funciones:
1. Elaborar una reorganización predial, mediante la cual se

establezcan las cesiones en suelo a favor del Municipio de
Medellín, y los lotes objeto de los desarrollos urbanísticos, o
excepcionalmente su compensación en dinero.
2. Elaborar y formalizar el acuerdo con la administración
municipal en el cual se definan las condiciones bajo las cuales
se costearan las obras de urbanismo a cargo de la respectiva
unidad cuya ejecución o financiación es requisito para la
licencia de construcción.
3. Adelantar los trámites pertinentes a la cancelación del aporte
según lo establecido en el artículo 50.
Gestión Privada:
1. Deberá cumplir el rol de facilitador y orientador en la aplicación

de las normas previstas en el decreto que adopta el plan
parcial, especialmente en lo relacionado con el espacio
público y las cargas urbanísticas asociadas al plan parcial.
2. Coordinar con la entidad encargada de la gestión privada de la
entrega material y jurídica de las áreas objeto de las cesiones
urbanísticas de las cesiones urbanísticas.
388
11.1 Trámite para el pago de las
obligaciones urbanísticas
El proceso habitual de desarrollo a partir de Unidades de Actuación

Urbanística y sus respectivas etapas, establecido como
metodología para la aplicación factible de planes parciales en el
Municipio de Medellín, determina que la entrega de obligaciones
urbanísticas se va produciendo en la medida que se realizan los
beneficios constructivos (edificabilidad) posibilitados y distribuidos
equitativamente por el Plan Parcial, esta metodología ha hecho
posible aplicar ésta figura de planificación complementaria -Plan
Parcial-, creada por la Ley 388 de 1997, haciendo posible que se
manejen dos escalas simultáneas y complementarias; la de
planificación a mediana o gran escala, que reparte cargas y
beneficios y la escala de la gestión, más concreta, que resuelve los
procesos de urbanización y construcción que componen por partes
o etapas la planificación integral y corresponde a las Unidades de
Este manejo recurre en muchos casos, a la necesidad de centralizar

los aportes a cargas urbanísticas en Fondos Públicos o Privados
(Fiducias) ver art. 53 del Decreto del presente plan parcial, que
permitan depositar los pagos efectuados en dinero con destino a la
construcción efectiva, racional, con calidad, continuidad y economía
de los espacios públicos y equipamientos; esta figura aparece
puesto que no resulta eficiente ni materialmente posible que cada
Unidad de Actuación Urbanística lleve a cabo de manera
independiente este proceso, cuando los principios de la
planificación a través de esta herramienta están soportados en la
gestión asociada.
Es necesario pues, que exista para el caso del presente Plan Parcial
un mecanismo que permita centralizar estos aportes para que la
entidad con competencias y autorización por parte de la
Administración Municipal, diseñe y ejecute los parques y
equipamientos a partir de una o de varias etapas lógicas, que
permitan generar un verdadero impacto y sostenibilidad a estas
inversiones, con cargo a los pagos efectuados por los desarrollos
adelantados. Esta figura corresponde al Operador urbano que para
efectos del presente Plan Parcial estará en cabeza de la Empresa
389
de Desarrollo Urbano EDU y/o la entidad que para el caso se
designe por parte del Departamento Administrativo de Planeación.
En este sentido, se realizan las siguientes propuestas para efectuar

los pagos a obligaciones; estos pueden actuar de manera
complementaria al momento de llevarse a cabo el proceso de
desarrollo del plan.
1. Los titulares de las licencias realizarán los aportes en dinero

con destino a la constitución de un Encargo Fiduciario privado
constituido a favor del Municipio de Medellín, condicionando la
inversión de los recursos depositados, con el único fin de
recolectar los recursos y construir los parques y los
equipamientos. La ejecución del núcleo de equipamientos
podrá hacerse por etapas.
2. Los titulares de las licencias realizarán los aportes en dinero a

un Fondo Especial para la Construcción de Equipamientos
Públicos del Municipio de Medellín, o figura que hagas sus
veces, si ésta existe, para que el Municipio efectúe su
construcción o si ya la ha realizado, recupere dicha inversión.
En cualquiera de estos casos se aplicará la metodología de

valoración de aportes por metros cuadrados mediante avalúos, los
cuales como se explicó en el Capítulo 9: SISTEMA DE OCUPACIÓN
Y CONSTRUCCIÓN DE LAS ÁREAS PRIVADAS, literal 9.1.4.
Aprovechamiento y Obligaciones Generales del Plan Parcial, serán
realizados por la Secretaría de Hacienda, con base en las zonas
homogéneas geoeconómicas, en el momento de la solicitud de la
correspondiente licencia de urbanismo.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 del Decreto 1212

de 2000, cada unidad de actuación urbanística se entenderá como
un proceso independiente de urbanización.
Los propietarios de los inmuebles ubicados en cada unidad de

actuación urbanística deberán obtener una licencia de urbanización
única para toda el área correspondiente a la unidad. Conforme a las
disposiciones del Decreto Nacional 564 de 2006, en esta licencia se
señalará, la forma en que se dará cumplimiento a la totalidad de las
obligaciones urbanísticas, los aprovechamientos que se utilizarán en
390
los desarrollos constructivos y las etapas constructivas en que se
desarrollará el proyecto.
Para la aprobación de las etapas en que se desarrollará cada

unidad de actuación urbanística, se deberá garantizar en cada una
de ellas la prestación de los servicios públicos domiciliarios, los
accesos y el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que le
corresponden de manera proporcional, según lo determina el
Decreto Nacional 564 de 2006.
Cada etapa podrá solicitar una licencia de construcción, en la cual

se definirá el momento en que se entregarán las obras de
construcción de vías vehiculares y peatonales, la adecuación de
suelos a ceder para la configuración de los bulevares, los metros
construidos en equipamientos obligatorios, la carga social de la
gestión del plan.
Las obras de parques y cesión de suelos para espacio público, se

deberán entregar durante la vigencia de la correspondiente licencia
de construcción, antes de terminar la construcción de edificaciones
de la etapa y de todas maneras, antes de la certificación de
conformidad con las normas urbanísticas de la correspondiente
etapa y será requisito para el recibo de obra.
Las áreas a ceder deberán cumplir además de las disposiciones

previstas en el Decreto que adopta el plan parcial, con las
disposiciones contenidas en el Decreto Nacional 564 del 2006, el
Acuerdo 062 de 1999 y demás normas concordantes y
complementarias que no les sean contrarias.
Los desarrollos e intervenciones que se ejecuten al interior del área

de planificación en cada unidad de actuación urbanística, deberán
cumplir con las disposiciones ambientales vigentes. Los
interesados, en caso de ser necesario, deberán gestionar ante la
autoridad ambiental las autorizaciones que las normas señalen.
Con el propósito de garantizar el desarrollo eficiente del espacio

público y la construcción de equipamiento, cada Unidad de
Actuación Urbanística deberá realizar el pago de las obligaciones
que les corresponden de acuerdo con lo expuesto en el presente
documento; el aporte se realizará de la siguiente manera:
391
1. Con la expedición de la licencia única de urbanismo para cada
unidad de actuación urbanística, se deberá realizar la cesión
de suelo para espacios públicos y la localización de
equipamientos que le corresponde a cada unidad como
obligación; esta cesión es independiente de que ésta licencia
de urbanismo presente desarrollos por etapas constructivas.
Cada una de las etapas irá realizando las correspondientes
adecuaciones, las cuales deberán estar inscritas dentro de los
lineamientos de diseño planteados en la licencia de
construcción respectiva y, la cesión para equipamientos,
como se especifica en los artículos 24 y 44 del decreto por el
cual se adopta el plan parcial.
2. Cuando la configuración de las áreas destinadas para el pago

de las obligaciones urbanísticas al interior del polígono, este
sujeta a la cesión efectiva de todas las unidades de actuación
que conforman cada manzana. Se deberá entonces hacer la
respectiva solicitud simultánea de licencias de urbanismo por
parte de las Unidades de Actuación urbanística
comprometidas en la respectiva manzana con el fin de
garantizar el uso efectivo del espacio público en los bulevares.
Si no se presenta interés por parte de una de la unidades de
actuación urbanística comprometidas dentro de la manzana y
que es estratégica para el logro del espacio público propuesto
por el plan se deberá realizar por parte de esta, la cesión
anticipada de las obligaciones urbanísticas por parte de la
unidad que no presenta expectativas de desarrollo inmediato;
esto en virtud de lo expresado en el Artículo 53 del Decreto
564 de 2006.
3. En caso de que una de las Unidades de Actuación urbanística

ceda anticipadamente las obligaciones como lo expresa el
numeral 2 del presente artículo, no se permitirá la apertura de
las fachadas hacia el espacio público hasta tanto no se
soliciten las respectivas licencias de construcción por cada
una de las etapas determinadas ya que es a través de esta
que se logra garantizar la adecuación del espacio publico
cedido. El muro medianero deberá tener un tratamiento
estético uniforme, el cual deberá ser asumido por la Unidad de
Actuación Urbanística que no se desarrollará.
392
4. Los habitantes del sector podrán participar activa y
positivamente en la ejecución del plan parcial por medio de
una veeduría ciudadana, la cual podrá ejercer el control social
para la vigilancia, seguimiento y evaluación de los desarrollos
de cada Unidad de Actuación con el fin de asegurar el
cumplimiento de los compromisos adquiridos, especialmente
en lo relacionado al pago de obligación de espacio publico y
equipamientos.
11.1.2. Desarrollo por etapas de las Unidades de Actuación

Urbanística.
Las diferentes Unidades de Actuación Urbanística, podrán, como se

expresó anteriormente, desarrollar mediante diferentes licencias de
construcción la edificabilidad total entregada a cada uno, como si
estas fueran las “etapas”, cumpliendo en cada una con las
obligaciones de aportes tal y como se citó anteriormente.
Las unidades deberán solicitar una ÚNICA LICENCIA DE

URBANISMO, para la totalidad de su área neta, en la cual se podrán
solicitar etapas de construcción diferentes para ir desarrollando la
edificabilidad otorgada, o por asociaciones parciales de predios
dentro de la unidad que logren conformar globos significativos de
tierra, equivalentes a un LOTE MÍNIMO DE QUINIENTOS METROS
CUADRADOS (500 m2). La solicitud de licencia de urbanismo para
toda la unidad supone la asociación, integración o acuerdo a que
han llegado los propietarios de los predios involucrados en cada una
de ellas; siendo posible de no existir acuerdo, el desarrollo utilizando
la figura Unidad de Actuación Urbanística Urbanística, en los
términos previstos por la Ley 388 de 1997 y esbozados igualmente
en el Decreto 2181 de 2006.
En esta licencia se señalará la forma en que se dará cumplimiento a

la totalidad de las obligaciones urbanísticas, los aprovechamientos
que se utilizarán en los desarrollos constructivos, y las etapas
constructivas en que se desarrollará el proyecto. Con la
consecución esta licencia la Unidad de Actuación Urbanística está
comprometida a entregar, bajo los parámetros descritos en el
presente documento, el total del suelo que debe ceder como
espacio efectivo dentro del área de planificación y el total del monto
393
en dinero equivalente al área que cede por fuera del área de
planificación del plan y que el Departamento Administrativo de
Planeación localizará, atendiendo los siguientes parámetros:
? En todo caso e independientemente de la secuencia de

desarrollo de las Unidades de Actuación Urbanística, se
deberá asegurar la conformación de la estructura de espacio
público y equipamiento al interior del área de planificación
antes del pago de obligaciones por fuera de la misma.
? El pago por fuera del área de planificación sólo se hará cuando

la totalidad del espacio público correspondiente a la cesión
destinada para cada unidad al interior del área de planificación
esté conformado y se calculará con base en el avalúo
comercial del momento en que se vaya a pagar la obligación,
el cual debe tener como base el sistema de reparto de cargas
y beneficios del plan, además tendrá en cuenta tanto el valor
del suelo como de lo que se encuentra construido en él.
Para la aprobación de cada licencia de urbanismo se deberá

garantizar en cada una de las Unidades Actuación Urbanística, la
prestación de los servicios públicos domiciliarios, la accesibilidad
por vía pública respondiendo a los patrones establecidos por el Plan
de Movilidad del presente plan y consignados en el Capítulo IV.
Componente de Movilidad del Plan Parcial, y todos los
requerimientos que al respecto estén descritos en dicho capitulo; la
servidumbre de parqueaderos, el diseño del zócalo urbano
unificado, el cumplimiento de los retranqueos obligados para toda la
Unidad de Actuación Urbanística, y el cumplimiento de las
obligaciones urbanísticas que le corresponden de manera
proporcional, según lo determina el Decreto 564 de 2006.
Cada etapa podrá solicitar una licencia de construcción, en la cual

se definirá los m2 a construir en equipamientos obligatorios según
los m2 licenciados, la estrategia de mitigación de impactos
sociales, y el momento en que se entregarán las obras de
adecuación de vías, andenes, y bulevares peatonales públicos que
hacen parte del sistema estructurante de espacio público del Plan
Parcial.
394
Las obras de espacio público, se deberán entregar durante la
vigencia de la correspondiente licencia de construcción, antes de
terminar la construcción de edificaciones de la etapa y antes de la
certificación de conformidad con las normas urbanísticas de la
correspondiente etapa. La determinación del momento deberá
aprobarse previamente por el Departamento Administrativo de
Planeación, y será requisito para el recibo de obra.
Las cesiones obligadas objeto del presente Plan Parcial, se

encuentran discriminadas por cada una de las Unidades de
Actuación Urbanística y se describen en el Capítulo IX. Reparto de
Cargas y beneficios. Cuantificación de Cargas Urbanísticas, donde
pueden constatarse los m2 totales proporcionales a cada una de
ellas.
Adicionalmente, es importante prever la posibilidad de desarrollos

especiales a futuro, sin frenar esta posibilidad en el Plan Parcial, con
esto, nos referimos a la posibilidad de emplazar en Guayaquil, dado
su carácter estratégico en el centro de la ciudad y su especial
significación en la memoria ciudadana, de proyectos macro que
partan de la integración o tratamiento urbanístico de una manzana
completa.
Para ello, se prevé el incentivo a este tipo de desarrollos especiales

con vocación pública, institucional y representativa de la zona, tales
como turismo, hotelería, cultura, oficinas, vivienda, entre otros, los
cuales mediante trámite de solicitud ante el Departamento
Administrativo de Planeación Municipal, con la presentación de un
proyecto específico de diseño, podrán obtener autorización para
desarrollar la manzana como una Unidad de Proyecto Especial,
que podrá modificar el modelo de ocupación propuesto en cuanto a
los bulevares, proponiendo concentrar edificabilidad y liberar una
plazoleta pública en la manzana, y podrá sobrepasar el tope de
altura establecido por el presente Plan Parcial para el polígono. El
Departamento Administrativo de Planeación será el encargado de
evaluar y autorizar la excepción, y establecer los mecanismos de
pago de las obligaciones urbanísticas correspondientes.
395
11.3 Alternativas de gestión asociada
para las Unidades de Actuación Urbanística.
El Plan Parcial propone una amplia gama de instrumentos de

gestión asociada para que, en el momento de ejecución y de
acuerdo con la situación específica, los interesados en llevar a cabo
los proyectos puedan hacer uso de aquellas que consideren más
apropiadas y eficientes.
Se identifican las siguientes en relación con el manejo financiero y

administrativo de los proyectos:
? Fideicomiso: Se denomina también como encargo de

confianza, y se estructura a través de la transferencia que el
constituyente o fideicomitente le hace al fiduciario de
determinados bienes, con el fin de que sean utilizados de
acuerdo con las instrucciones que se establezcan, en
beneficio de un tercero o del propio fideicomitente. La fiducia
que se constituye para la ejecución de un proyecto inmobiliario
es una típica fiducia de administración, en la cual la entidad
fiduciaria se compromete a administrar un proyecto de
construcción. Forman parte de ella los estudios y diseños, la
propiedad de los predios sobre los cuales se construye el
proyecto inmobiliario y los aportes que efectúen los
interesados en adquirir los inmuebles resultantes. La fiducia de
proyectos inmobiliarios tiene como función principal la
administración del proyecto, las obligaciones y facultades en la
administración del encargo, se encuentran consagradas en el
Código de Comercio y el Fideicomitente puede establecer
condiciones especiales conexas con las consagradas
legalmente, para el desarrollo del proyecto, esta figura se
encuentra consignada en el Decreto del presente Plan Parcial.
La constitución de una fiducia para el desarrollo del proyecto

inmobiliario permite garantizar a los adherentes o interesados
en adquirir derechos en el proyecto, la inversión de los
recursos en la construcción del proyecto, pues se conforma un
396
patrimonio autónomo que se destina de manera exclusiva a
los fines perseguidos dentro del proyecto, en los términos que
se acuerden en la escritura de constitución de la misma.
Cuando los interesados en el negocio inmobiliario no tienen

como actividad la construcción o ejecución de proyectos de
esta clase, la fiducia se convierte en un instrumento financiero
y de gestión idóneo para el mejor desarrollo de los objetivos
perseguidos para la intervención urbana.
? Unidad de Gestión: Tal como las define el Decreto 1212 de

2000, en su artículo 10, “El área de planificación de un Plan
Parcial está conformada por una o varias Unidades de Gestión,
que identifican operaciones o proyectos urbanísticos que
constituyan en sí mismos una unidad ejecutable de manera
autónoma y en la que se aplicará el principio de reparto
equitativo de cargas y beneficios. Estas Unidades de Gestión
se podrán entender también como las fases generales de
desarrollo que componen el Plan Parcial y podrán contener a
su vez diferentes etapas.
Estas unidades de gestión podrán ser propuestas por el Plan

Parcial como proyectos de delimitación de Unidades de
Actuación Urbanística, siempre que la operación prevista o las
condiciones de reparto de cargas y beneficios así lo ameriten y
a partir de la aprobación del Plan Parcial, podrán ser
tramitadas y ejecutadas como tales de conformidad con lo
establecido en la Ley 388 de 1997.
Las unidades de gestión a su vez reconocerán y delimitarán

las áreas de manejo especial descritas en el anterior artículo y
las demás zonas integradas al área de planeamiento que
pertenecen a diferentes polígonos, esto con el fin de
diferenciar el manejo normativo para cada unidad y para
contabilizar las cargas y beneficios por cada una de ellas a
partir de un escenario global de reparto en el área de
planificación.
La ejecución de cada unidad de gestión se entenderá como un

proceso de urbanización y como tal sus interesados deberán
tramitar la correspondiente licencia de urbanización y
397
construcción, las cuales serán otorgadas de acuerdo con las
normas contenidas en el correspondiente decreto que haya
aprobado el Plan Parcial o normas básicas, dando viabilidad a
los proyectos y construcciones a su interior.”
Adicionalmente, el Decreto 2181 de 2006, le da alcance a esta

figura y lo reglamenta así: “ARTÍCULO 19. UNIDADES DE
GESTIÓN. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los
propietarios de la totalidad de los predios incluidos en el
proyecto de delimitación de la Unidad de Actuación
Urbanística, según lo definido en el respectivo plan parcial,
podrán solicitar una única licencia de urbanización o contar
con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en
los términos del Artículo 42 del Decreto 564 de 2006 o la
norma que lo adicione, modifique o sustituya, para ejecutar las
obras de urbanización de los predios que conforman el
proyecto de delimitación de la unidad, siempre y cuando
garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios
asignados a la respectiva unidad por el plan parcial. De no
obtenerse un única licencia de urbanización, deberá iniciarse
el trámite de delimitación de la respectiva Unidad de
Actuación Urbanística urbanística, en los términos de que trata
el artículo 42 de la Ley 388 de 1997 y el Capítulo Sexto del
presente Título”.
Por otra parte, las construcciones que se permitan adicionar a las ya

existentes en los inmuebles que hacen parte de las Áreas de
Manejo Especial, también deberán cumplir con las obligaciones
urbanísticas consagradas en el Decreto por medio del cual se
adopta el presente Plan Parcial, en los términos que establece la ley
para los proyectos de urbanismo y construcción, y de acuerdo con
lo que se consagre en la correspondiente licencia.
Existe además la posibilidad de asociación mediante otras figuras

como: Cuasicontrato de Comunidad, Cuentas en participación,
Contrato de Asociación.
398
CAPÍTULO XII.
CRONOGRAMA DEL PLAN PARCIAL.
Imagen del sector – Bulevar de Maturín
Para la realización del cronograma de ejecución propuesto fue

tenido como parámetro básico la destinación económica de los
metros cuadrados de aprovechamiento, contemplando la potencial
comercialización de locales comerciales y áreas donde se propicie
la mezcla de comercio, bodegas, oficinas y áreas de producción,
como el uso más representativo de los potenciales desarrollos; esto
puede constatarse en la siguiente tabla, donde el peso total del uso
399
comercial y de servicios representa el 90% de las áreas vendibles
del plan.
Tabla 12.1. Porcentaje de destinación del suelo por uso propuesto
USOS DEL SUELO

UAU PORCENTAJE DE DESTINACIÓN DEL SUELO A USO
comercial oficinas y bodegas vivienda total
UAU 1 29% 71% 0% 100%
UAU 2 33% 67% 0% 100%
UAU 3 30% 26% 43% 100%
UAU 4 38% 16% 46% 100%
UAU 5 38% 16% 46% 100%
UAU 6 34% 32% 34% 100%
UAU 8 32% 8% 60% 100%
UAU 9 29% 71% 0% 100%
UAU 10 26% 74% 0% 100%
UAU 11 30% 70% 0% 100%
UAU 12 34% 66% 0% 100%
UAU 13 34% 66% 0% 100%
UAU 14 31% 69% 0% 100%
UAU 15 30% 70% 0% 100%
UAU 16 30% 70% 0% 100%
UAU 17 31% 69% 0% 100%
UAU 18 33% 67% 0% 100%
UAU 19 35% 65% 0% 100%
TOTAL 32% 58% 10% 100%
Teniendo en cuenta lo anterior, es posible establecer una

temporalidad para fijar la vigencia del presente Plan Parcial,
relacionando las unidades potenciales a desarrollar con la ubicación
al interior del área de planeamiento, que tiene un papel importante
en las expectativas de desarrollo en el tiempo de los proyectos
urbanísticos. Para la realización del ejercicio se plantean unas
potenciales ventas de cuarenta (40) unidades anuales de cien
metros cuadrados (100 m2) para usos diferentes a vivienda, y de
veinte (20) unidades de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2) en
el uso residencial, obteniendo el siguiente cronograma tentativo:
400
Tabla 12.2. Estimativos de Unidades
DENSIDAD DE OCUPACION CRONOGRAMA
UAU RESIDENCIAL OTROS USOS DE EJECUCIÓN
UNIDADES UNIDADES / HA UNIDADES UNIDADES / HA AÑO ESTIMADO
UAU 1 0 0,00 190,7 378,0 3
UAU 2 0 0,00 144,5 378,0 4
UAU 3 84 233,66 136,4 378,0 3
UAU 4 57 197,56 108,4 378,0 4
UAU 5 57 197,07 108,7 378,0 5
UAU 6 57 146,96 145,7 378,0 7
UAU 7 57 208,94 102,5 378,0 6
UAU 8 84 338,11 94,3 378,0 8
UAU 9 0 0,00 156,6 378,0 9
UAU 10 0 0,00 123,2 378,0 1
UAU 11 0 0,00 139,6 378,0 1
UAU 12 0 0,00 213,0 378,0 6
UAU 13 0 0,00 212,5 378,0 6
UAU 14 0 0,00 269,4 378,0 3
UAU 15 0 0,00 110,6 378,0 2
UAU 16 0 0,00 153,3 378,0 2
UAU 17 0 0,00 93,4 378,0 2
UAU 18 0 0,00 211,0 378,0 2
UAU 19 0 0,00 277,2 378,0 2
TOTAL 395 69,59 2990,9 265,4 VIGENCIA 11 AÑOS
A. - D. B. C. B.
NOTAS
A. El área promedio para el estimativo de viviendas propuestas es de 66m2
B. Se considera para el cálculo del estimativo el área total del polígono normativo Z3-R3 que es de 11,2 ha tal y como
aparece en la ficha normativa del Acuerdo 62 de 1999, se toma este dato como referencia por ser mas preciso en la
determinación de las densidades en el territorio, en caso de tomarse como unidad el área de intervención si bien los datos
de unidades por hectárea serian mayores, resultarían equivalentes.
C. Como el área promedio para Otros usos es diferente dependiendo de la destinación, se toma como valor de referencia
100m2
D. El ejercicio de ubicación de las unidades residenciales presentado en el cronograma se desarrolla con la situación
propuesta en el modelo de ocupación como la mas favorable para la ubicación del uso de vivienda, tal y como es ilustrado
en el capitulo 9 SISTEMA DE OCUPACIÓN Y CONSTRUCCIÓN DE LAS AREAS PRIVADAS.
Tabla 12.3. Distribución de unidades de ventas
DESARROLLO OTROS USOS

UAU TOTAL
AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6 AÑO 7 AÑO 8 AÑO 9 AÑO 10 AÑO 11 POR
UNIDAD
UAU 1 40 40 40 40 31 191
UAU 2 40 40 40 25 145
UAU 3 40 40 40 16 136
401
DESARROLLO OTROS USOS
UAU TOTAL
UNIDAD
UAU 4 40 40 28 108
UAU 5 40 40 29 109
UAU 6 40 40 40 26 146
UAU 7 40 40 22 102
UAU 8 40 40 14 94
UAU 9 40 40 40 37 157
UAU 10 40 40 43 123
UAU 11 40 40 40 19 139
UAU 12 40 40 40 40 40 13 213
UAU 13 40 40 40 40 40 12 212
UAU 14 40 40 40 40 40 40 29 269
UAU 15 40 40 31 111
UAU 16 40 40 40 33 153
UAU 17 40 40 13 93
UAU 18 40 40 40 40 40 12 212
UAU 19 40 40 40 40 40 40 37 277
TOTAL 80 280 403 383 353 444 377 299 189 120 62 2990
DESARROLLO USO RESIDENCIAL

UAU TOTAL
UNIDAD
UAU 3 20 20 20 20 4 84
UAU 4 20 20 17 57
UAU 5 20 20 17 57
UAU 6 20 20 17 57
UAU 7 20 20 17 57
UAU 8 20 20 20 20 4 84
TOTAL 0 0 20 40 60 97 81 54 20 20 4 396
De esta manera se propone una vigencia de 11 años para el

presente Plan Parcial, durante la cual tendrán oportunidad de
desarrollarse las diferentes Unidades de Actuación Urbanística en
cualquier orden, siempre y cuando cumplan con las obligaciones
establecidas en el presente Plan Parcial, y las demás normas de
urbanismo y construcción aplicables en este territorio, y
establecidas en el presente Documento Técnico de Soporte.
402
CAPÍTULO XIII.
PLANES Y PROGRAMAS.
Vista general al interior del polígono Cr. Tenerife con Cl. Pichincha
399
13.1 PLANES Y PROGRAMAS.
Para el desarrollo y puesta en marcha de los planes y programas

contenidos dentro del presente plan, se recomienda a la
Administración Municipal la creación como proyectos municipales
inscritos en el BPIN: El desarrollo de los Bulevares estructurantes del
sistema espacio público propuesto por el presente plan, el
mecanismo establecido para el pago de las obligaciones
urbanísticas que están por fuera del área de planeamiento, el Fondo
para la Mitigación de Impactos Sociales y el Núcleo de
Equipamientos; todo esto con el fin de hacer factible su ejecución
con los recursos entregados en dinero para tal fin por parte de las
Este Plan Parcial puede ser administrado por la EDU como operador
urbano, bajo la supervisión del Departamento Administrativo de
Planeación Municipal, y la Gerencia del Centro; además deberá
tener la posibilidad de utilizar instrumentos tales como la
enajenación voluntaria, la afectación, y la expropiación, para el caso
de las áreas donde se concretarán las obligaciones urbanísticas.
Igualmente la entidad administradora deberá poseer autonomía

para contratar el diseño constructivo, la ejecución y el
mantenimiento de los desarrollos de espacio público como de
equipamiento objeto del plan. Es altamente recomendable en este
orden de ideas, la afectación como espacios públicos de todos y
cada uno de los lotes involucrados en los bulevares, de forma tal
que se preserven para dicha finalidad y, que con los recursos que se
vayan pagando y recibiendo por cuenta de aportes a espacios
públicos y equipamientos de las Unidades de Actuación Urbanística,
se puedan ir pagando tanto los gastos asociados a las afectaciones,
como su real adquisición y dotación, teniendo en cuenta que la
valoración de aportes por cada unidad, ha considerado todos estos
costos por metro cuadrado.
Es importante involucrar a la Empresa Metro dentro de las

entidades gestoras y partícipes de este Plan Parcial, en tanto una de
las estaciones del sistema se encuentra en el polígono, y el bulevar
de Maturín es uno de los elementos constitutivos del sistema de
400
espacio público del mismo. La posible participación del Metro en el
equipamiento propuesto, en una propuesta mixta, abre grandes
posibilidades para viabilizar la construcción de dicho núcleo.
Igualmente, se recomienda a la Administración Municipal, convocar

a las asociaciones comunitarias y gremiales presentes en la zona,
tales como CUNIMA, FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO, y
ASOGUAYAQUIL, para realizar el proceso de gestión social del plan,
pues esto garantizará la positiva recepción del mismo, y el
compromiso de los comerciantes, arrendatarios, y diversos gremios
presentes en el sector, para participar activamente en la
transformación urbanística esperada.
La formulación y presentación del presente Plan Parcial es de

iniciativa privada, por lo tanto la gestión de las áreas privadas o
Unidades de Actuación Urbanística del mismo, corresponde a los
propietarios de los predios, los cuales podrán delegarla en
particulares o constituir una entidad que tenga la responsabilidad de
ejecutar las obras en los términos previstos en el presente plan.
Para la ejecución de los proyectos sociales y estrategias
relacionadas con la estructura pública, la Administración Municipal
designará una entidad competente para tal fin.
La Administración Municipal será la encargada de hacer

seguimiento y apoyo al desarrollo adecuado del presente Plan
Parcial, y para tal efecto será la responsable velar por el
cumplimiento de las normas que de él se desprendan.
Dentro de las estrategias de gestión del presente Plan Parcial, se ha

establecido un aporte que deberá realizar cada una de las Unidades
de Actuación Urbanística, como medio para redistribuir
equitativamente los beneficios que cada una de ellas obtendrá del
proceso de desarrollo urbanístico, mitigando los impactos sociales
que acarrea la renovación, y como mecanismo para dar
cumplimiento a las políticas de autosostenibilidad y
corresponsabilidad que se consagran en el presente Plan Parcial.
El aporte corresponde al 1% sobre las ventas de cada desarrollo

constructivo licenciado, según se consigna en el ejercicio de
simulación urbanístico financiera que hace parte del Plan Parcial y
que se consigna en el Capítulo X de este Documento Técnico de
401
Soporte. El aporte corresponde a un valor de diecinueve mil
ochocientos noventa y ocho pesos con cuarenta centavos
($19.898,40/m2) por cada metro cuadrado de edificabilidad
otorgada como beneficio del Plan Parcial.
Cada Unidad de Actuación Urbanística o etapa que solicite licencia

de construcción deberá presentar la respectiva estrategia asociada
a este proceso de mitigación de impactos, y se comprometerá
cancelar el monto total del aporte social durante la vigencia de la
licencia de construcción y como requisito para el recibo de obra por
parte del Departamento Administrativo de Planeación. En ningún
caso el monto de este aporte podrá reducirse, es por eso que los
valores reportados en el presente documento técnico se consideran
como el mínimo a contribuir por cada unidad, y será liquidado con
base en los beneficios finalmente ejecutados.
El dinero correspondiente al aporte para cada Unidad de Actuación

Urbanística o sus correspondientes etapas, será depositado en un
encargo fiduciario tal y como fue explicado en el Capítulo 11:
Estrategias de Gestión, con destinación exclusiva de los recursos
depositados, en el que el beneficiario exclusivo será el Municipio de
Medellín, en los términos establecidos por el artículo 36 de la Ley
388 de 1997.
El operador urbano o la instancia municipal que la Administración

delegue como acompañante del proceso de ejecución del Plan
Parcial, será el encargado de la administración y ejecución de los
recursos, para el desarrollo prioritario de las estrategias de gestión,
programas y proyectos formulados en el presente Plan Parcial, que
se consignan en este Documento Técnico de Soporte; y/o para la
financiación de nuevos programas que puedan verse necesarios en
el proceso de implementación del Plan Parcial y que la entidad
nombrada como ejecutora, las asociaciones y agremiaciones de la
zona, o los propietarios, formulen y presenten al Municipio para su
aprobación.
402
Cuadro 13.1 Participación de las UNIDADES DE ACTUACIÓN
URBANÍSTICA en Mitigación de Impactos Sociales
Mitigación de impacto social

% de la
1% sobre las ventas Mitigación por metro
UAU mitigación
cuadrado construido
Costo Puntaje
1 433.178.360 4.331,784 20.447,8 6%
2 350.978.642 3.509,786 21.866,2 5%
3 261.215.253 2.612,153 17.231,1 4%
4 199.667.290 1.996,673 16.580,1 3%
5 200.223.553 2.002,236 16.585,2 3%
6 267.320.708 2.673,207 16.512,9 4%
7 182.241.270 1.822,413 16.005,1 3%
8 182.094.693 1.820,947 17.380,9 3%
9 379.767.170 3.797,672 21.820,7 6%
10 291.914.212 2.919,142 21.322,3 4%
11 342.411.002 3.424,110 22.076,8 5%
12 486.188.492 4.861,885 20.542,3 7%
13 488.986.391 4.889,864 20.706,2 7%
14 628.653.893 6.286,539 21.003,2 9%
15 284.761.590 2.847,616 23.172,7 4%
16 344.341.477 3.443,415 20.218,3 5%
17 250.206.865 2.502,069 24.122,6 4%
18 478.225.316 4.782,253 20.398,7 7%
19 618.425.879 6.184,259 20.076,3 9%
TOTAL 6.670.802.055 66.708 19.898,4 100%
Con el fin de dar cumplimiento a los principios establecidos en la

Ley 388 de 1997; Función social y ecológica de la propiedad,
prevalencia del interés colectivo sobre el particular, y distribución
equitativa de cargas y beneficios; y de dar viabilidad a la ejecución
de posprogramas que se ilustran posteriormente en el presente
Documento técnico; se determinaron los siguientes principios para
la mitigación de impactos sociales, algunos de los cuales están
incorporados en el Decreto Municipal 2320 de octubre de 2005, y
otros se establecen para este tipo de planes parciales
específicamente:
? Restablecimiento de Condiciones iniciales: Las

intervenciones en ningún caso pueden desmejorar las
403
condiciones iniciales presentes en el momento en que se inicia
el proceso. Esto significa que las actividades económicas,
sociales y culturales presentes deben mantener el nivel de
ingresos y estabilidad o mejorarlo. En ningún caso podrá ser
desmejorado.
? Equidad: Las propuestas de apoyo y acompañamiento deben

responder en proporción a los impactos causados por la
intervención y al grado de vulnerabilidad de las unidades
sociales impactadas por el traslado. Este principio se
materializa en el sistema de reparto equitativo de cargas y
beneficios.
? Inclusión: Todos los actores presentes (habitantes,

arrendatarios, propietarios, vendedores informales, entre otros)
que se vean impactados de manera negativa por las
intervenciones deberán ser incluidos en las estrategias de
gestión, programas y proyectos que se formulen para mitigar
los impactos y compensar sus efectos, cuando haya lugar
para ello.
? Derecho de Preferencia: Los propietarios de negocios,

predios, inmuebles o actividades del sector que sean
impactados de manera negativa, tendrán el derecho de
preferencia al momento de determinar las condiciones y
ubicación de sus nuevos negocios, predios, inmuebles o
actividades.
? Protección a moradores: Los habitantes que por razones de

la intervención deban trasladar su lugar de residencia, deberán
ser atendidos de manera que se les garantice minimizar los
impactos de su traslado en términos económicos, sociales y
culturales de conformidad con lo establecido en el Artículo 39
de la Ley 9 de 1989.
Por otra parte, los propietarios de los predios tendrán a su cargo o

en la entidad que deleguen, el desarrollo de las Unidades de
Actuación Urbanística del Plan Parcial; pero en virtud de la
complejidad del proceso de renovación urbana y las implicaciones
sociales que conlleva, la ejecución de los programas y proyectos de
gestión y de mitigación de impactos sociales, del espacio público y
404
los equipamientos, así como la administración de los recursos
recaudados para tal efecto, será asumido dicho rol por la entidad
que el Municipio delegue para tal efecto; en este caso se sugiere a
la EDU, en su calidad de operador urbano; que sea ella la
encargada de la formulación específica de cada proyecto social,
ambiental, urbanístico, o interinstitucional propuesto en el presente
Documento Técnico de Soporte.1
Para tal efecto, se ha formulado un perfil de la gerencia del Plan

Parcial, que sería el ente encargado de viabilizar y gestionar los
diversos procesos que implica su proceso de ejecución, de la
siguiente manera:
Serán funciones de la gerencia del presente Plan Parcial las

siguientes:
1. Realizar un acompañamiento institucional a la ejecución

del Plan Parcial como garante de la equidad para todos
los actores del sector.
2. Facilitar los procesos de concertación y negociación que

están implicados en el desarrollo de cada Unidad de
3. Formular programas y proyectos que se evalúen como

necesarios y complementarios a los formulados en
Documento Técnico de Soporte del presente Plan Parcial
y que se requieran para la puesta en marcha y
sostenibilidad del mismo.
4. Hacer seguimiento a la ejecución de las Unidades de

Actuación Urbanística y su cumplimiento de las
disposiciones consignadas en el presente Plan Parcial.
5. Divulgar permanentemente los avances del Plan Parcial

a la comunidad del sector y la ciudad en general.
1
Tal y como lo citan los Artículos 39, 43 y 45 del Decreto que reglamenta el presente Plan Parcial, el Departamento
Administrativo de Planeación tendrá la potestad de determinar qué entidad se encargará de la ejecución del plan en cada
una de sus áreas temáticas.
405
6. Desarrollar los programas y proyectos planteados en el
Documento Técnico de Soporte del presente Plan
Parcial.
7. Realizar alianzas estratégicas con entidades que apoyen

los programas y proyectos de gestión social previstos en
el presente Plan Parcial.
8. Emprender proyectos de carácter mixto público-privado,

para el desarrollo de Unidades de Actuación Urbanística,
espacio público, u otros que se consideren como
modélicos o detonantes de la transformación del sector.
9. Realizar acompañamiento, seguimiento y verificación a

las Curadurías Urbanas, para la correcta aplicación de
las normas contempladas en el presente plan.
13.2 PERFILES DE PROGRAMAS Y PROYECTOS
13.2.1 Componente socio – económico del Plan Parcial.

Perfiles de Proyectos Sociales.
APOYO PARA LA CREACIÓN Y/O FORTALECIMIENTO DE

Nombre Proyecto LAS ORGANIZACIONES SOCIALES DEL SECTOR
INFORMAL.
Tema Organización social.
geográfica
Justificación Durante la realización del Plan Parcial se identificó la
insuficiencia de los procesos organizativos de los distintos
actores sociales presentes en el sector. La economía informal
en particular es la más afectada por éste fenómeno, no cuenta
con una organización que actúe como un interlocutor válido con
las instituciones y otros actores, lo cual coloca a su población en
un grado de indefensión y vulnerabilidad bastante alto.
Objetivo general Crear y fortalecer las organizaciones comunitarias que protegen
la labor de los trabajadores del sector informal, y orientarlas
para apoyar la vinculación de dichos trabajadores a las
transformaciones urbanas que requiere el sector, con el
propósito de mejorar su actividad y productividad.
Objetivos específicos ? Convocar y motivar a la población que cotidianamente ejerce
406
el “rebusque” en el sector, para que participe de un proceso
organizativo que los agrupe y capacite para la gestión
mancomunada de sus intereses.
? Capacitar algunos líderes del sector informal en temas de
organización gremial, que les permitan fomentar un proceso
de articulación sectorial y gestar modos de integración de la
economía informal con las propuestas del Plan Parcial.
de una organización social, tales como liderazgo, normativa
productivos, y sensibilización para la resolución de conflictos.
? Proyectar el Plan Parcial como una instancia de concertación
de los intereses sociales amplios, abierto a la participación
de la población más vulnerable involucrada en él.
? Difundir los beneficios de la normalización de las actividades
económicas en el sector, e involucrar a los “informales” en la
generación de propuestas viables para el mantenimiento o
transformación de su actividad económica.
? Involucrar las nuevas organizaciones que se creen en la
gestión y operación del Centro del Comercio Popular.
informales, y se dialogue acerca de las posibilidades
ofrecidas por el Plan Parcial para la continuidad de su
presencia en el sector.
? Convocatoria y reunión con los “informales” para la
concertación de los beneficios que les implica el asociarse,
para motivarlos y concertar los modos de operación del
Centro del Comercio Popular propuesto.
gremial del comercio informal.
? Acercamiento a los “informales” a través de convocatoria
amplias, con mecanismos de concertación distintos a las
medidas de fuerza empleadas por “Espacio Público”.
Entidad responsable Gerencia del Centro, Planeación Municipal a través de su
Coordinación de Planes Parciales, ONG’s que se vinculen con el
componente de capacitación organizativa, Secretaría de
Gobierno, coordinador del Plan Parcial de Guayaquil.
Actores involucrados Secretaría de Planeación Municipal, Gerencia del Centro,
comerciantes informales del sector.
Resultados esperados Creación de al menos una (1) organización gremial, que agrupe
y represente a los comerciantes informales del sector, participe
de manera activa y consciente en el proceso de normalización de
las actividades económicas del sector, y en la gestión y
operación del Centro del Comercio Popular propuesto.
Tiempo estimado Por lo menos un (1) año para la conformación de la organización
y capacitación de sus líderes y representantes.
El proceso de formación y organización debe continuar durante
toda la vigencia del plan.
407
convocatoria, capacitación y acompañamiento en el proceso de
conformación de la organización.
apoyo al proceso de legalización y constitución de la
organización.
divulgación.
FORTALECIMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES

Nombre Proyecto
GREMIALES DEL SECTOR FORMAL.
Tema Organización social
geográfica
Justificación Durante la realización del Plan Parcial se corroboró al
importancia del papel organizativo que cumplen las asociaciones
CUNIMA y ASOGUAYAQUIL en lo referente a la agrupación,
organización, y gestión de intereses colectivos de madereros y
comerciantes presentes en el sector y en todo el polígono. Sin
embargo, estas asociaciones requieren de apoyos y
capacitaciones logísticas y técnicas que promuevan y refuercen
su papel organizativo, amplíen su capacidad de convocatoria, y
proyecten de manera efectiva su eficiencia y responsabilidad
social.
Objetivo general Fortalecer los procesos de organización del sector formal de la
economía en el polígono a través de las organizaciones de los
diferentes gremios presentes, en especial el maderero y el
comercial.
Objetivos específicos ? Potenciar el rol de la organización CUNIMA en la
organización del sector maderero, y habilitarla como una
organización líder y propositiva para la articulación efectiva
de los madereros a la perspectiva urbanística y social del
Plan Parcial.
? Reconocer la importancia de la asociatividad de los
comerciantes formales y fomentar su integración en
ASOGUAYAQUIL, para un trabajo concertado en pro de los
intereses generales.
de una organización social tales como liderazgo, normativa
productivos y sensibilización para la resolución de conflictos.
? Generar iniciativas para la participación gremial en el Plan
Parcial, y emplear los espacios y procesos organizativos
como instancias propicias para la proposición de alternativas
que viabilicen las intervenciones urbanísticas sin detrimento
de los intereses sectoriales.
? Involucrar a los madereros en procesos de capacitación
408
gestionados a través del “Centro de la Madera” del SENA y/o
a través de los programas productivos de la “Cultura E”.
formales, y se debata y busquen mecanismos para la
creación de los mejores modos de mantener su presencia en
el sector.
? Concertación con CUNIMA y ASOGUAYAQUIL de las
necesidades sectoriales, y de las deficiencias técnicas y
logísticas necesarias de superar para ampliar su capacidad
de convocatoria y nivel de representatividad.
gremial.
? Generación de capacidades locales para la reconversión de
las actividades madereras que afectan negativamente la vida
social del sector, mediante la vinculación de CUNIMA con los
servicios técnicos del SENA y las estrategias del clúster de la
madera de la Alcaldía.
Entidad responsable Gerencia del Centro, SENA vinculado a la capacitación técnica,
Secretaría de Desarrollo Social, Planeación Municipal a través
de la Coordinación de Planes Parciales, coordinador del Plan
Parcial Guayaquil.
Actores involucrados Secretaría de Desarrollo Social, Gerencia del Centro, CUNIMA,
ASOGUAYAQUIL, comerciantes formales del sector,
promotores del Plan Parcial.
Resultados esperados Fortalecimiento organizativo y técnico de las dos principales
agremiaciones del sector, constitución de las mismas como
interlocutores permanentes para la conciliación de las
propuestas del Plan Parcial, y apoyo básico para la reconversión
de actividades productivas con impactos sociales negativos. Se
espera también que estas organizaciones, viabilicen y generen
propuestas de mediación de intereses entre los arrendatarios y
los propietarios cuando sean necesarios cambios en el uso del
suelo.
Tiempo estimado Por lo menos un (1) año para el fortalecimiento organizativo y
técnico de las organizaciones.
El proceso de formación y organización a través del SENA y la

participación en las estrategias del clúster de la madera de la
“Cultura E”, debe continuar durante toda la vigencia del plan.
capacitación.
divulgación.
ENCUENTROS FORMATIVOS: “POR UN GUAYAQUIL EN

Nombre Proyecto
SANA CONVIVENCIA”
Tema Formación social y convivencia pacífica.
409
Ubicación, representación Se asumen como espacios propicios los equipamientos
geográfica circundantes al área de planeamiento, constituidos como
espacios públicos de carácter metropolitano, y en los que se
dispondrá de recintos cerrados tipo aula o de espacios abiertos
como plazas y parques.
Justificación La primacía del carácter productivo y comercial de Guayaquil y
del área de planeamiento en particular, provoca el desinterés
por el entorno social circundante y dificulta la generación de
lazos de solidaridad que permitan una convivencia armónica y la
generación de apoyos mutuos para la conservación y promoción
del valor social del espacio público.
Objetivo general Crear vínculos comunitarios a través de espacios de encuentro y
participación social que generen una conciencia sobre el valor
del espacio público y que posibiliten el intercambio de opiniones
y perspectivas sobre el futuro del sector.
Objetivos específicos ? Motivar a los comerciantes, venteros, transportistas y a
todos los actores sociales del polígono para que participen
de actividades colectivas de encuentro y capacitación.
? Comprometer a las instituciones y empresas del sector con
la formación de capital social y con la retribución de
beneficios sociales que compensen el lucro que obtienen.
? Concertar con los actores sociales del sector los temas de
interés y fundamentar procesos de capacitación en temáticas
de interés colectivo.
? Vincular el programa de “Guías Ciudadanos del Espacio
Público” a la formación de los actores sociales del polígono,
para un uso y promoción eficiente del valor e importancia de
los lugares colectivos.
? Comprometer a los distintos actores sociales del polígono en
el cuidado y respeto del espacio público, y promover su
participación en la generación de medidas eficaces para la
solución de los conflictos sociales del polígono.
Estrategias ? Concertar con EPM y COMFAMA para la participación
dentro del programa, y apoyo logístico en el préstamo de
aulas para los encuentros.
? Realizar actividades lúdicas y formativas en espacios
abiertos en los que se convoquen los distintos actores
sociales del sector y se promueva la integración
intersectorial (comerciantes, informales, transportistas, etc.)
? Realizar un concurso de memoria social sobre la
transformación de Guayaquil.
? Convocar a los propietarios de predios con valor patrimonial
para que respeten y promuevan el carácter de Guayaquil
como baluarte cultural de la ciudad.
? Difundir entre la población flotante que diariamente transita
por el polígono, la importancia de la conservación y
promoción de Guayaquil como un espacio social de
características únicas y de gran importancia dentro de la vida
en la ciudad.
? Organizar eventos deportivos y culturales de carácter amplio.
410
Entidad responsable Gerencia del Centro, coordinador del Plan Parcial de Guayaquil,
Planeación Municipal a través de su Oficina de Planes Parciales,
organizaciones sociales y gremiales del sector.
Actores involucrados Gerencia del Centro, Secretaría de Planeación Municipal,
Organizaciones sociales y gremiales, INDER, Caja de
Compensación COMFAMA, EPM, y comunidad en general.
Resultados esperados Un sector de la ciudad con una población preparada para la sana
convivencia, conciente de la importancia del espacio público,
abierta al diálogo y dispuesta a la participación en acciones de
beneficio colectivo.
Tiempo estimado La concertación de los espacios y la consecución de los recursos
toma un (1) año.
La ejecución de las actividades descritas deber llevarse a cabo

capacitación.
Recursos para materiales: $ 150.000.000. Publicación,
impresos, divulgación.
Nombre Proyecto CENTRO INTEGRADO DE SERVICIOS BÁSICOS.

Tema Comercio informal, uso indebido del espacio público.
Ubicación, representación Centro comercial mixto entre mercado popular, ventas callejeras
geográfica y comercio formal propio del sector, propuesto como
equipamiento de ciudad, con cuatro pisos en la primera etapa,
emplazado en la manzana 8 sobre suelo de cesión pública del
AME 1 Plan Parcial de la manzana 4654.
Justificación La economía informal como estrategia única de sostenimiento de
una gran masa poblacional excluida de los circuitos formales de
la economía genera una problemática social compleja, no sólo
por los efectos sociales de la ocupación indebida del espacio
público sino también y principalmente, porque estas personas no
cuentan con condiciones mínimas de bienestar social y calidad
de vida, degenerando en otras problemáticas que tienen que ver
con el aumento en los índices de inseguridad y robos en el
sector, en la violencia intrafamiliar y descomposición social de
ciertos grupos poblacionales de la sociedad local. El hallazgo
dentro de la caracterización sociocultural del sector de una
estructuración del comercio en pequeñas redes de empleo y
subempleo, muestra el deterioro gradual de la calidad de vida de
las personas que se ubican en la parte inferior de esas
“pirámides” organizacionales.
Objetivo general Desarrollar un programa de normalización de la actividad
comercial dentro de las instalaciones de un “Centro de servicios
básicos”, de alta calidad arquitectónica y urbanística, que permita
elevar el nivel de vida, formación para el emprendimiento,
generación nuevas actividades económicas, y capacitación de
411
los comerciantes informales, para su empoderamiento y
participación activa en el funcionamiento, sostenibilidad y
mantenimiento del mismo.
Mixtificar la economía del comercio popular del centro,

incorporando actores del comercio formal, que mediante
convenios y acuerdos sociales, participen igualitariamente en el
mismo, generando asociaciones, sociedades y brindando
asesoría a los comerciantes informales para mejorar su nivel
empresarial y su competitividad.
Objetivos específicos ? Promover el bienestar social de los venteros ambulantes y
estacionarios del sector.
? Poner en funcionamiento un mercado popular que se integre
con el comercio formal y contribuya a mejorar las relaciones
sociales y productivas entre los distintos estamentos
presentes hoy en sector.
? Contribuir a la solución de los problemas de ocupación
indebida del espacio público, los conflictos de movilidad, el
deterioro creciente del paisaje y el medio ambiente.
? Comprometer a los comerciantes formales con el apoyo a un
sector subsidiario que secularmente ha estado ligado a sus
actividades y con el que mantienen relaciones de venta,
subempleo, e intercambios comerciales diversos.
Estrategias ? Ligar el programa de “APOYO PARA LA CREACIÓN Y/O
FORTALECIMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES
SOCIALES” con la puesta en marcha del “Centro integrado
de servicios básicos”.
? Vincular a los comerciantes formales con la propuesta de
conformación del mercado popular.
? Direccionar recursos de cargas del Plan Parcial (cargas
sociales) para su construcción y puesta en marcha.
? Canalizar la asesoría de los promotores privados del Plan
Parcial, para apoyar la creación de asociaciones productivas
y nuevas empresas de los informales ligadas a la asignación
de cupos en el Centro integrado de servicios básicos, que
sean lucrativas y mejoren su nivel de competitividad.
? Generar diálogos entre las organizaciones de comerciantes
formales e informales, para identificar las actividades de
venta y de servicios ambulantes que deben mantenerse, y
las condiciones de operación de las mismas.
? Incluir dentro del equipamiento propuesto un espacio lúdico o
recreativo que pueda ser utilizado para los encuentros de las
organizaciones sociales del sector y para el programa antes
descrito de “Encuentros formativos: por un Guayaquil en
sana convivencia”.
? Concertar con los nuevos tenedores de espacios
comerciales formalizados, las medidas para evitar la
proliferación de nuevas ventas callejeras en el sector.
? Asociar al Centro de servicios, una presencia institucional
que garantice condiciones de seguridad y control sobre la
412
ocupación del espacio público.
Entidad responsable Gerencia del Centro, Secretaría de Gobierno, coordinador del
Plan Parcial Guayaquil.
Actores involucrados Coordinador del Plan Parcial de Guayaquil, Gerencia del Centro,
Secretaría de Gobierno, organización de comerciantes
informales, ASOGUAYAQUIL, promotores del Plan Parcial.
Resultados esperados Creación de un centro comercial que garantice condiciones de
salubridad, estética, habitabilidad, y operación comercial óptima,
para los venteros ambulantes y estacionarios, y contribuir de
manera definitiva a la normalización de las actividades
comerciales en el sector y al aumento del bienestar social de
personas que ejercen su actividad informal sin ninguna garantía.
Tiempo estimado Un año para la construcción del “Centro integrado de servicios
básicos” y para la concertación con las organizaciones sociales
sobre su puesta en marcha.
La capacitación y atención al funcionamiento del centro del
comercio popular debe ser continua.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Profesionales en Mercadeo y trabajo social.
Arquitectos y urbanistas para la realización del proyecto.
Ingenieros y otros técnicos para su cálculo y presupuesto.
Recursos humanos: $100.000.000. Personal técnico para la
capacitación.
$ 100.000.000. proyectistas e ingenieros.
Construcción: 5.000.000.000. Primera etapa.
ATENCIÓN A CIUDADANOS Y MENORES DE EDAD EN

Nombre Proyecto
CONDICIÓN DE CALLE.
Tema Infancia maltratada, bienestar y desarrollo social e inclusión
social
Ubicación, representación En toda el área de planificación se presenta la mendicidad y el
geográfica abuso de infantes.
Justificación Los habitantes de la calle incluyendo la población infantil
reproducen y encarnan las condiciones de exclusión social, de
violencia física y simbólica en la ciudad. Desde muy pequeños,
los hijos de los vendedores aprenden a trabajar con sus propias
chazas, o simplemente con alguna estructura de cartón con
cualquier confite o cigarrillos. La población infantil no sólo
ingresa tempranamente en las dinámicas de la economía
informal, sino que también es víctima de las condiciones de vida
de las personas de la calle, haciéndolos vulnerables a la
drogadicción y prostitución. La calle se convierte en su hogar,
en su lugar de juego, y en el medio de una “educación” que los
predispone para la marginalidad y la exclusión social.
Objetivo general Estimular y motivar a los ciudadanos(a) y menores de edad
habitantes de calle, con el fin de que se vinculen a la oferta de
413
servicios propuesta por la Administración Municipal para atender
de manera integral sus necesidades y avanzar en la restitución
de sus derechos, y su inclusión socioeconómica.
Objetivos específicos ? Ofrecer servicio de apoyo terapéutico y enlace social a los
habitantes en condiciones de calle, a través de la remisión a
los centros días y a los programas ofrecidos por entidades
gubernamentales competentes.
? Prevenir y erradicar el consumo de sustancias psicoactivas
de los habitantes de calle en el interior del área de
planificación.
? Brindar atención básica en salud, alimentación e higiene
personal, acompañada de actividades recreativas, con el
propósito de generar dinámicas que permitan a la población
sujeto de atención la inclusión social.
? Recoger a los menores en condición de calle e integrarlos a
los programas de adopción y promoción social del ICBF.
? Promover una conciencia social sobre la dignidad de la
infancia y comprometer a las organizaciones sociales y
gremiales del sector en la erradicación de la explotación y
abuso infantil.
? Apoyar a las familias de bajos ingresos en la nutrición y
mantenimiento de sus hijos para que los mantengan alejados
de actividades impropias para su edad.
Estrategias ? Realizar un programa masivo de sensibilización sobre los
derechos del niño y sobre la importancia de que la infancia
sea vivida en condiciones dignas, de alegría y de libertad.
? Vincular a empresas sólidas económicamente con el apoyo
al programa de mantenimiento y complemento nutricional de
los niños trabajadores y en situación de calle.
? Promover dentro de las instituciones con presencia en el
sector la importancia de su participación en la inclusión
social de los ciudadanos y menores en condiciones de calle.
Vincular a EPM, Cajas de Compensación, ICBF, METRO,
Policía Nacional, Metrosalud.
? Acciones de previa identificación, contacto y registro de
datos para reconocer las condiciones socioeconómicas y
necesidades de los ciudadanos(as) y menores de edad
habitantes de calle en su medio (parches, cambuches y
corredores viales) del sector, para establecer alternativas de
atención y remisión viables y efectivas, para esto es
importante trabajar en conjunto con la Secretaria de
Bienestar Social y con los Centros Días existentes en la
ciudad.
? Asesorar y hacer seguimiento a las familias que no han
proporcionado la atención necesaria a sus niños(as), con el
fin de promover la restitución y garantía de sus derechos.
Estas acciones se llevan a cabo a través de la coordinación
intrainstitucional e interadministrativa con el Instituto
Colombiano de Bienestar Familiar.
? Crear convenios con instituciones, centros de atención y
414
rehabilitación de personas en situación de calle, drogadicción
y personas en situación de desplaza miento.
Entidad responsable Organizaciones sociales y gremiales, ICBF.

Actores involucrados Secretaría de Salud, Secretaría de Bienestar Social, ICBF,
REDANI (Red Antioqueña de Niñez), Policía Nacional,
COMFAMA, EPM, Metrosalud, organizaciones sociales y
gremiales, niños y familias trabajadoras, niños de la calle.
Resultados esperados Ciudadanos (as) integrados a la sociedad en condiciones dignas
y Niños y niñas viviendo una infancia con dignidad y en
condiciones de libertad, que les garanticen su pleno desarrollo y
su adecuada salud física y mental.
Tiempo estimado Nueve (12) meses para retirar todos los niños de la calle o de
situaciones indebidas de empleo y explotación.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Profesionales en psicología, trabajadores
sociales, agentes del orden y líderes de organizaciones sociales
y gremiales.
$50.000.000.
Recursos para el apoyo a la reubicación: $ 200.000.000.
PROMOCION DE ACUERDOS Y DEFINICIÓN DE PRINCIPIOS

PARA LA REUBICACIÓN DE ARRENDATARIOS Y
Nombre Proyecto
PROPIETARIOS AFECTADOS POR LA EJECUCIÓN DEL
PLAN PARCIAL
Tema Comercio formal, reubicación de comerciantes.
Ubicación, representación Al interior de toda el área de planificación
geográfica
Justificación La implementación de las medidas urbanísticas contempladas en
el Plan Parcial y la transformación y valoración del suelo que
traerá consigo, implican una presión importante sobre los locales
comerciales del sector, conducentes en algunos casos al
desalojo por causa del interés público o por el recambio de las
edificaciones.
Es indispensable contemplar medidas que mitiguen el impacto

social del Plan Parcial en el caso de arrendatarios asentados
desde mucho tiempo atrás en el sector y de otros que si bien son
más recientes, dependen para su sustento de la actividad
comercial y productiva que ejercen allí.
Objetivo general Acompañar a los propietarios y arrendatarios en el proceso de
reubicación y continuidad de su actividad productiva mediante el
establecimiento de acuerdos para su permanencia en el polígono
o su reubicación en condiciones operativas plenas, socialización
de opciones comerciales, y facilitación de procesos de
concertación.
Objetivos específicos ? Informar a los propietarios y arrendatarios sobre los
415
derechos que les confiere su condición y permitir que se
integren a la propuesta del Plan Parcial, con la respectiva
compensación de los costos sociales de su reubicación.
? Activar locales comerciales que se encuentran en franco
deterioro o abandono y convertirlos en una opción importante
para reubicar los arrendatarios desalojados de otros sectores
circundantes.
? Comprometer a las organizaciones gremiales
ASOGUAYAQUIL y CUNIMA en la contribución a las
concertaciones de intereses entre propietarios y
arrendatarios cuando sea necesario.
? Definir claramente los parámetros de negociación entre los
privados, para evitar las especulaciones y abusos con el
valor del suelo.
? Establecer las garantías que se darán a los arrendatarios de
acuerdo a su tiempo de permanencia en el sector.
Estrategias ? Acudir al nombramiento de un gestor urbano para las
conciliaciones y negociaciones del suelo y su destinación.
? Comprometer a las organizaciones gremiales con la gestión
de acuerdos y la formulación de pautas para los procesos de
reubicación y desalojo de inquilinos.
? Promover entre los propietarios de los predios la importancia
de garantizar a los arrendatarios la continuidad de su
actividad productiva, en la nueva edificación que se genere.
? Realizar un gran foro de concertación, en el que se analicen
las posibles afectaciones y compensaciones sociales
necesarias para quienes serán desalojados por la
intervención urbanística del Plan Parcial.
? Generar un modelo justo y viable de pago de los costos
sociales del desalojo de inquilinos, acudiendo a una figura de
gestión mixta apoyada en la política de compensaciones de
la Alcaldía.
Entidad responsable Alcaldía de Medellín, coordinación del Plan.
Actores involucrados Alcaldía de Medellín, Secretarías de Planeación y de Desarrollo
Social, Organizaciones sociales y gremiales, Gestor
inmobiliario, Arrendatarios, Personería de Medellín y Cámara de
Comercio.
Resultados esperados Concepción de un modelo de atención a los conflictos generados
por el desalojo de inquilinos y propietarios por la afectación por
cesiones de espacio público y el desarrollo de los proyectos que
se realizarán mediante el Plan Parcial. Garantizar la reubicación
de éstos, en condiciones viables para la continuidad de su
ejercicio productivo cuando así se solicite.
Tiempo estimado Vigencia del Plan Parcial.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Trabajadores sociales, asesores en
mercadeo, gestores inmobiliarios y analistas urbanísticos.
$50.000.000,oo.
Presupuesto para compensaciones: $ 1.000.000.000,oo
procedentes de las cargas sociales del Plan Parcial.
416
ACOMPAÑAMIENTO A LAS ACTIVIDADES RESTRINGIDAS O
Nombre Proyecto PROHIBIDAS EN SU REUBICACIÓN O ADAPTACIÓN A LA
NORMATIVA DEL PLAN PARCIAL.
Tema Comercio formal/informal, salud y medio ambiente.
Ubicación, representación Porción sur-oriental del polígono.
geográfica
Justificación Durante años se han venido realizando acciones de recaudo,
intercambio, venta, y distribución de materiales reciclables en el
sector, lo cual ha generado una dinámica económica importante
para decenas de personas que sobreviven del rebusque de éstos
materiales. En asocio a esta informalidad, se han generado
también locales comerciales que compran y reúnen material
reciclable para su posterior venta. Esta actividad genera un
impacto social negativo, tanto por la ocupación indebida del
espacio público, como por los efectos ambientales que le son
inherentes. Es urgente encontrar medidas de tratamiento de
ésta problemática, que afecta también al área colindante del Plan
Parcial del Corazón de Jesús.
Objetivo general Asesorar y acompañar a los empresarios de actividades
económicas que fueron definidas como prohibidas o restringidas
dentro del Plan Parcial para generar las estrategias que les
permita su reubicación a fin de continuar con su actividad
restituyendo como mínimo las condiciones que tenían en el
momento de inicial del Plan Parcial o su mejoramiento si las
condiciones lo permiten. Como es el caso de las actividades de
reciclaje donde se requerirá de un tratamiento integral para su
reubicación.
Objetivos específicos ? Mitigar los impactos directos que la ejecución del Plan
Parcial puede tener sobre cada unidad económica.
? Facilitar la adaptación de las actividades económicas a las
dinámicas y exigencias inherentes a la ejecución del Plan
Parcial.
? Informar a los recicladores y a las empresas que les
compran sus productos, de las medidas necesarias para
mitigar el impacto ambiental y social de su actividad.
? Evitar la comercialización callejera de productos reciclables.
? Establecer horarios y sitios apropiados para el intercambio
de material reciclable como medida transitoria.
? Promover la asociación de los recicladores en una
organización que les represente.
? Desmontar la mala imagen social que le ha sido asignada al
reciclador, y reconocer la dignidad de su labor.
Estrategias ? Acompañar a los establecimientos actualmente presentes en
la adaptación de su actividad, mediante talleres formativos y
asesorías.
? Concertar con el Plan Parcial de Sagrado Corazón de Jesús
medidas conjuntas para el tratamiento integral y reubicación
del reciclaje.
417
? Explorar la posibilidad de reubicación en Moravia, donde se
plantea una gran planta de reciclaje.
Entidad responsable Gerencia del Centro, coordinador del Plan Parcial de Guayaquil.
Actores involucrados Gerencia del Centro, Secretaría de Medio Ambiente, Secretaría
de Desarrollo Social, SENA, Universidades, Gerencia del Plan
Parcial del Sagrado Corazón de Jesús, Organizaciones sociales
y gremiales, comerciantes y recicladores, Área Metropolitana y
CORANTIOQUIA.
Resultados esperados Se espera crear condiciones viables social y ambientalmente
para el tratamiento integral del material reciclable, y hacer
acuerdos y concertaciones que permitan el recambio y
reubicación de ésta actividad y además de que se garantice que
las actividades presentes en el sector cumplan con las
condiciones y procedimientos establecidas por el decreto de
Plan Parcial frente a las actividades restringidas, limitando las
necesidades de desplazamiento de estas.
Tiempo estimado Vigencia del Plan Parcial.
Presupuesto estimado Recursos humanos: Profesionales ambientales, organizaciones
del sector. $100.000.000.
Recursos para el apoyo al programa: $ 200.000.000.
CREACIÓN DE LA COORDINACIÓN DEL PLAN PARCIAL DE

Nombre Proyecto
GUAYAQUIL.
Tema Organización para la gestión
geográfica
Justificación Como Plan Parcial de iniciativa privada, es importante generar
una cabeza visible que canalice, negocie, concilie los intereses
diversos de los actores del polígono y pueda agenciar la puesta
en escena del Plan Parcial, para lograr su operatividad.
Igualmente esta coordinación debe servir de puente entre
institucionalidad, propietarios, arrendatarios, informales,
asociaciones y agremiaciones, etc. la coordinación se asocia
entonces a la gestión del Plan Parcial y actúa como figura
facilitadota de los diversos procesos que este acarreará a futuro,
cuando las intervenciones empiecen a operar la transformación
urbanística, social y económica del sector. La coordinación
debe también brindar un nivel de seguridad y certeza a los
propietarios y promotores interesados en participar en el plan,
pues generará un canal adecuado para acopiar información,
dirimir conflictos, conciliar intereses, etc.
Objetivo general Constituir una coordinación técnica del Plan Parcial, asociada a
la institucionalidad y sus programas, que permita agenciar los
diversos programas y proyectos de gestión del plan en todos sus
niveles y acompañar su proceso de ejecución.
Objetivos específicos ? Constituir un equipo técnico y un coordinador general, para
418
gerenciar el Plan Parcial de guayaquil durante toda su
ejecución.
? Agenciar los programas y proyectos del Plan Parcial, en
especial, aquellos derivados de la transformación económica
y de actividades productivas.
? Asociar la gerencia o coordinación del Plan Parcial
Guayaquil, a la Gerencia del Centro o a la Oficina de Planes
Parciales de Planeación Municipal como medio para otorgar
una representatividad, legitimidad y oficialidad a dicho canal.
? Crear un ente destinado a la administración de los recursos
derivados de las cargas sociales del Plan Parcial de
Guayaquil, que sea objeto de veeduría por parte del
Municipio de Medellín, las organizaciones sociales del
polígono, los propietarios y promotores del Plan Parcial y la
entidad que el encargo fiduciario designe para este fin, que
pueda acompañar el proceso durante toda su duración,
dando continuidad a los programas y proyectos.
Estrategias ? Constitución del encargo fiduciario FONDO DE GESTIÓN
SOCIAL DEL PLAN PARCIAL DE GUAYAQUIL.
? Concertación con CUNIMA y ASOGUAYAQUIL para su
vinculación a los programas y proyectos liderados por la
coordinación del Plan Parcial.
? Convocatoria y montaje de la Coordinación del Plan Parcial
de Guayaquil, mediante la vinculación de un equipo técnico.
? Consecución de una sede para la operación del Plan Parcial
de Guayaquil, como centro de representatividad y lugar de
encuentro para los ciudadanos y actores presentes en el
polígono, donde encuentren respuesta a sus inquietudes y
propuestas.
? Nombramiento de una veeduría y auditoría a la coordinación
del plan.
? Publicación regular de las estrategias, avances, proyectos y
demás aspectos pertinentes a la ejecutoria del Plan Parcial.
Entidad responsable Gerencia del Centro, Departamento Administrativo de
Planeación, Secretaría de Gobierno, EDU.
Actores involucrados Secretaría de Gobierno, Secretaría de Planeación, Gerencia del
Centro, ASOGUAYAQUIL, CUNIMA, agremiaciones del sector,
propietarios de predios, promotores del Plan Parcial, promotores
inmobiliarios interesados.
Resultados esperados Fortalecimiento técnico, organizativo, y operativo de una
coordinación técnica y de gestión del Plan Parcial que agencie
adecuadamente los programas y proyectos derivados de sus
diversas dimensiones y variables y de su expresa complejidad
sociocultural. Se espera que esta organización viabilice y genere
propuestas de alto impacto positivo en el agenciamiento del plan
y mantenga informada la comunidad sobre sus avances como
medio para generar un ambiente de confianza en el mismo.
Tiempo estimado Tres meses para la conformación y montaje de la Coordinación,
una vez recaudados los recursos necesarios para su
constitución.
419
El proceso de operación de la coordinación debe continuar
arquitectos auxiliares, arquitecto urbanista, comunicador,
economista, sociólogo, trabajadores sociales, gestor inmobiliario.
MANUAL DE DIVULGACIÓN DEL PLAN PARCIAL Y SUS

Nombre Proyecto
PROYECTOS.
Tema Promoción para la gestión
Ubicación, representación Todo el polígono, sectores aledaños y centro en particular.
geográfica Ciudad en general.
Justificación El Plan Parcial requiere implementar un mecanismo de difusión y
pedagogía, que sensibilice a los actores del polígono, a los
vecinos del sector, del centro, y de la ciudad en general, sobre el
modelo de transformación urbanística esperada, para servir
como guía que cualifique la relación de los ciudadanos con su
espacio público, generando nuevos códigos y modos de
apropiación y encuentro, que permitirán que Guayaquil actúe
como una intervención modélica en el centro de ciudad.
Objetivo general Publicar un impreso de amplia difusión entre los vecinos del
sector, actores del Plan Parcial, habitantes y usuarios del centro
de ciudad y ciudadanía en general, que promociones, difunda y
promueva un proceso de pedagogía y apropiación ciudadana en
torno al Plan Parcial, sus transformaciones, oportunidades,
beneficios y que de cuenta del cumplimiento de sus obligaciones.
Objetivos específicos ? Publicar un impreso de alta cobertura y con periodicidad,
que constituya un canal visible de retroalimentación de los
vecinos y actores de Guayaquil con el Plan Parcial.
? Promocionar a Guayaquil dentro del ámbito de ciudad y
particularmente en el centro, como una opción atractiva,
valiosa, competitiva para visitar, disfrutar lúdicamente,
recobrar parte de la memoria urbana, enriquecerse
culturalmente en su entorno inmediato y en los
equipamientos dispuestos para ello, agenciando la nueva
imagen y actividades urbanas que el Plan Parcial inducirá.
? Rescatar la memoria urbana de Guayaquil mediante la
publicación de historias orales, fotografías históricas, relatos
de los habitantes del sector, etc. como medio para
reconstruir la valoración de la ciudad sobre este lugar
fundacional de Medellín.
? Generar un espacio divulgativo para las políticas asociadas a
los sectores vecinos, las propias de la Administración
420
Municipal, que involucren a Guayaquil y su transformación
deseable.
? Hacer visible las decisiones, programas y proyectos propios
del Plan Parcial y presentar un seguimiento de sus avances.
Estrategias ? Montaje del proyecto editorial a cargo de la coordinación del
Plan Parcial de Guayaquil.
? Distribución masiva en el sector de Guayaquil mediante
repartición puerta a puerta concertada con las asociaciones
del sector.
? Distribución en el Metro, lugares estratégicos del entrono
vecino, asociaciones, gremios y sectores vecinos del centro
de ciudad.
? Distribución en lugares clave del reto de la ciudad.
? Creación de Web para difusión del impreso y recolección de
sugerencias, inquietudes, opiniones, debates y dudas sobre
el Plan Parcial y su proceso de ejecución.
? Establecimiento de sede de atención al público asociada a la
publicación, como medio para recoger inquietudes
ciudadanas en torno al Plan Parcial y puente con la
institucionalidad.
? Convocatoria pública abierta a los vecinos y actores del Plan
Parcial para la publicación de sus inquietudes y aportes al
mismo.
? Publicación del cronograma de actividades culturales del
sector, del centro, y del cronograma de actividades del Plan
Parcial.
Entidad responsable Coordinación del Plan Parcial de Guayaquil.
Actores involucrados Alcaldía de Medellín, promotores del Plan Parcial, CUNIMA,
ASOGUAYAQUIL, propietarios de predios, agremiaciones y
asociaciones del sector generadas desde la dinámica del Plan
Parcial, Gerencia del Centro.
Resultados esperados Fortalecimiento de los canales de interacción entre coordinación
de la ejecución del Plan Parcial, propietarios, promotores
inmobiliarios, arrendatarios, vecinos y demás actores del Plan
Parcial, que canalice de manera positiva la comunicación, el
diálogo y el intercambio proactivo de propuestas para la gestión
dinámica y eficaz del Plan Parcial.
Tiempo estimado Tres meses para la formulación y montaje del proyecto editorial.
El proceso de publicación, distribución y promoción del plan debe
continuar durante toda su vigencia.
comunicador social, auxiliares de promoción, ilustrador Web.
Logística y gestión: $30.000.000. Insumos para la distribución
de material.
Recursos para materiales: $ 100.000.000. Publicación.
421
APOYO AL FORTALECIMIENTO ORGANIZATIVO DE LOS
Nombre Proyecto VENTEROS DEL CENTRO INTEGRADO DE SERVICIOS
QUINCALLA.
Tema Organización social/mitigación de los efectos sociales de la
transformación urbana propuesta en el Plan Parcial
Ubicación, representación Centro integrado de servicios Quincalla 1 y 2.
geográfica
Justificación Durante la realización del Plan Parcial se identificó la precariedad
del proceso organizativo interno de los comerciantes integrados
en el Centro Comercial Quincalla. Igualmente, las bajas
condiciones de diseño de este equipamiento, que redundan en la
ocupación del espacio público, malas condiciones de higiene,
confort y habitabilidad. En la propuesta urbanística del Plan
Parcial se contempla la posibilidad de que el edificio que alberga
dicho centro comercial sea desarrollado mediante su integración
a una unidad de gestión. Es visible el hecho de que los
comerciantes de este lugar no cuentan con interlocutores
capacitados para el proceso de negociación de sus intereses
colectivos y que por lo tanto se constituyen en una población
vulnerable que debe ser atendida, capacitada, y protegida
durante el proceso de implementación del Plan Parcial.
Objetivo general Fortalecer el proceso organizativo de los comerciantes del
Centro Comercial Quincalla, y realizar un proceso de
capacitación y acompañamiento permanente durante el proceso
de implementación del Plan Parcial.
Objetivos específicos ? Convocar y motivar a los comerciantes del centro comercial
Quincalla para que participen de un proceso organizativo y
de capacitación que les permita conocer el Plan Parcial, y
estar preparados para la posible reubicación que propone
para ellos.
? Fomentar un proceso permanente de acompañamiento y de
veeduría de los comerciantes del Centro Comercial Quincalla
al Plan Parcial.
? Generar conjuntamente con los comerciantes del Centro
Comercial Quincalla medidas efectivas para su integración y
reubicación en el Centro integrado de servicios básicos de
Guayaquil propuesto por el Plan Parcial, en caso de que sea
necesario.
? Capacitar a los comerciantes en temas importantes para su
proceso organizativo y ejercicio gremial: Legislación en
espacio público, mecanismos de participación, marketing y
estrategias de atención al cliente, sensibilización para la
resolución de conflictos, administración y cooperativismo.
? Preparar a los comerciantes para la administración y manejo
responsable del futuro Centro integrado de servicios básicos
de Guayaquil.
? Acopiar inquietudes, recomendaciones y aspiraciones de los
comerciantes en lo que se refiere al diseño y operación del
Centro integrado de servicios básicos proyectado.
422
Estrategias ? Talleres amplios de participación colectiva dirigidos a los
comerciantes del Centro Comercial Quincalla, en los que se
presenten y viabilicen las estrategias para su permanencia
en el sector.
? Mesas de trabajo con los comerciantes, dirigidas al acopio
de ideas y propuestas creativas y concertadas acerca de las
formas de operación del mercado popular propuesto.
los comerciantes, en las que se presente el Plan Parcial y se
profundice en los temas propuestos en los objetivos
específicos.
? Conformación de una veeduría por parte de algunos líderes
de los comerciantes que supervisen la ejecución del Plan
Parcial y que puedan dar cuenta de ello a la Administración
Municipal
Entidad responsable Planeación Municipal, ONG’s que se vinculen con el componente
de capacitación organizativa, Gerencia del Plan, Operador
urbano del Plan EDU.
Actores involucrados Secretaría de Planeación Municipal, Gerencia del Centro, EDU,
comerciantes del centro comercial Quincalla.
Resultados esperados Consolidación de un proceso organizativo gremial de los
comerciantes del centro comercial Quincalla y preparación de los
mismos para la mitigación de los efectos económicos y sociales
de su reubicación. Se espera que estos actores se constituyan
en un grupo prioritario dentro de la gestión y operación del
Centro integrado de servicios de Guayaquil.
Tiempo estimado Por lo menos un (1) año para la conformación de la organización,
presentación y comprensión del Plan Parcial y capacitación de
sus líderes y representantes.
El proceso de formación y organización debe continuar durante
toda la vigencia del plan y las medidas de protección y
priorización de este grupo deben implementarse de manera
inmediata en caso de que se presente la construcción del Centro
integrado de servicios de Guayaquil y se requiera su reubicación.
capacitación y para el acompañamiento en el proceso de
reubicación (en caso de que se produzca el primer año).
Logística y gestión: $15.000.000. Insumos para las reuniones.
En caso de que el proceso tome más de un año deberá
contemplarse un rubro para asegurar la continuidad del
acompañamiento profesional en el caso de la reubicación.
PROGRAMA DE PORTAFOLIO DE OPORTUNIDADES

Nombre Proyecto
FINANCIERAS Y DE ESTÍMULOS PARA LOS DIFERENTES
EMPRESARIOS E INVERSIONISTAS DEL SECTOR
Tema Gestión financiera y viabilidad económica del Plan Parcial.
geográfica
Justificación Este proyecto está orientado al gran porcentaje de
423
arrendatarios (78%) que derivan sus ingresos de las actividades
que desarrollan en el barrio Guayaquil.
Artículo constitucional que lo cobija:
ARTICULO 60. El Estado promoverá, de
acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad.
Cuando el Estado enajene su participación
en una empresa, tomará las medidas
conducentes a democratizar la titularidad de
sus acciones, y ofrecerá a sus trabajadores,
a las organizaciones solidarias y de
trabajadores, condiciones especiales para
acceder a dicha propiedad accionaria. La ley
reglamentará la materia.
A pesar de que es frecuente encontrar análisis sobre las
limitaciones de los empleados independientes y los trabajadores
informales para acceder a créditos para vivienda, la situación
puede ser mirada de manera más amplia en términos de acceso
a la propiedad.
En este sentido, el sector financiero tiene una gran oportunidad
para diseñar instrumentos financieros orientados a apoyar los
beneficiarios de la renovación urbana, brindándoles la
oportunidad de acceder a líneas de crédito; con un sistema
efectivo de garantías que disminuya el riesgo, con tasas de
interés moderadas.
Objetivo general Identificar y concretar el portafolio de recursos y estímulos
públicos y privados de carácter tributario, financiero y
mecanismos de gestión propuestos desde el Gobierno Nacional
y/o local para proyectos de Renovación Urbana, orientados a los
inversionistas, constructores y empresarios, de manera que
faciliten la participación activa de estos actores y les permita
aprovechar las oportunidades de negocios que genera la
renovación de acuerdo a los proyectos e intereses de cada uno
de ellos. Se pretende vincular a inversionistas, constructores,
empresarios y arrendatarios del sector conjuntamente con el
sector financiero, la Cámara de Comercio de Medellín, Camacol,
Lonja de Propiedad Raíz y demás organizaciones interesadas en
apoyar este tipo de propuestas.
Proyectos prioritarios I. VINCULACIÓN DE EMPRESAS O SECTORES AL

asociados al Programa COMPONENTE DE GESTIÓN FINANCIERA DEL
PROGRAMA MEDELLÍN MI EMPRESA
Estrategias ? Identificar la oferta de recursos financieros del mercado y

evaluar la posibilidad de acceso por parte de los
arrendatarios del sector.
? Mecanismos de fondeo de diferentes fuentes que permitan la
posibilidad de que las empresas constructoras se conviertan
en financiadoras de sus propios proyectos.
? Constitución de un fondo de garantías con destinación
específica, con recursos oficiales recuperables (no a fondo
perdido), o privados (inversionistas), administrado por
424
empresas privadas especializadas en micro-crédito.
? Creación de un mecanismo que cubra el 100% de la
siniestralidad ante la posibilidad de un retraso o
incumplimiento en el pago de las cuotas.
Agentes involucrados ? Entidades financieras
? Sector inmobiliario
? Administración municipal
Promotores urbanos
Resultados esperados Este componente está orientado a informar a los empresarios
sobre la manera como funciona el sistema financiero y los
métodos y procedimientos para acceder a los recursos.
PROYECTO DIRIGIDO A LOS ARRENDATARIOS DEL

BARRIO QUE TIENEN EXPECTATIVAS DE PARTICIPAR EN
LAS OPORTUNIDADES DE NEGOCIOS QUE BRINDA LA
RENOVACIÓN URBANA.
II. PROYECTO DE EVALUACIÓN DE LOS PROGRAMAS

Nombre Proyecto
PROPUESTOS POR EL PLAN PARCIAL.
Objetivos ? Realizar un seguimiento constantes de los objetivos,
programas y distintas estrategias.
? Actualizar la información sobre las condiciones del barrio con
el fin de realizar ajustes en las estrategias.
Entidad responsable ? Gerencia del Plan Parcial.

Estrategias ? Diseño de una matriz de indicadores
? Diagnóstico y análisis de los indicadores
13.2.2 Componente ambiental del Plan Parcial. Perfiles de

Proyectos de Manejo Medio Ambiental.
13.2.2.1. Para el RECURSO SUELO.
ACCIONES DE MANEJO AMBIENTAL PARA LA

Nombre del programa
CONVIVENCIA DE USOS
Tema Recurso Suelo
? Mitigar y/o compensar los impactos ambientales
identificados en el polígono y descritos en el
diagnóstico ambiental
? Procurar la sana mezcla de usos en el sector y
Objetivo General
el cumplimiento de los compromisos ambientales
que permiten la convivencia de usos en el área
de planificación y sus áreas de influencia
inmediata.
Se considera importante el diseño e implementación
Estrategias
de un protocolo Ambiental, el cual permita el
425
seguimiento a los aspectos e impactos ambientales
identificados en el diagnóstico y que afectan de
manera real o potencial el área de planeamiento,
con el fin de aplicar la estrategia de la sana mezcla
de usos del Plan Parcial
Igualmente, derivado de la estrategia aplicada de
sana mezcla de usos, es necesario completar y
establecer un adecuado sistema análisis de las
posibles amenazas de origen natural y de origen
comercial que puedan generar situaciones de riesgo.
Entidades Involucradas
DAPM - Unidad de
Direccionar las recomendaciones condensadas en
Proyectos Medio Ambiente,
el documento técnico, a las diferentes entidades
y actividades servicios públicos y
competentes.
geología
Monitorear el cumplimiento de las condiciones
impuestas a los nuevos desarrollos en las licencias
de urbanismo y construcción, así como en el recibo
oficial de obras, en lo que tiene que ver con la
orientación y volumetría de las edificaciones y los
DAPM - Unidad de
usos que se desarrollen en las mismas se
Monitoreo y Control
encuentren de acuerdo a las disposiciones
consignadas en el decreto de adopción. Para tal
efecto, crear un procedimiento específico de revisión
y constatación para los nuevos desarrollos derivados
del Plan Parcial.
AMVA y Secretaria de ? Monitorear a través de un programa

Medio Ambiente específicamente diseñado para el sector, la
calidad del aire en el sector (parámetros CO y
ruido), debido a ser una zona de alto flujo
vehicular y actividad comercial importante.
? Generar un acompañamiento a los
establecimientos comerciales para la
elaboración del Plan de Manejo Integral de
Residuos Sólidos –PMIRS.
? Monitorear las fuentes generadoras de ruido
como establecimientos públicos, bares,
establecimientos comerciales, y otros, para ser
contemplados o clarificados en la norma en
aspectos como su funcionamiento,
responsabilidad de mantenimiento y
conservación de estándares de regulación con
respecto al ruido generado. 426
? Continuidad en la campaña de educación y
sensibilización para el manejo de los residuos
generados por el sector transporte, el parque
automotor y las industrias del sector.
Mantenimiento y mejoramiento de las especies
arbóreas, que se encuentran en la zona de
Secretaria de Obras confluencia de la Avenida El Ferrocarril y la Avenida
Públicas San Juan, en el Separador vial de la Avenida el
Ferrocarril con calle 56 B y en la calle 46 Maturín, en
los bajos de la línea B del Viaducto del Metro.
Apoyar la elaboración y posterior adopción de un
Análisis de amenazas, con el fin de contar
posteriormente con un plan de manejo de riesgos
derivados de posibles amenazas naturales, así como
principalmente de origen comercial, acción que
permitiría un mejor desempeño de las actividades
SIMPAD productivas existentes y una mas responsable
coexistencia con seguridad con los desarrollos
nuevos, para tal efecto esta entidad deberá adoptar
dicho plan y acompañar activamente su
implementación, así como realizar recomendaciones
a Planeación Municipal para el mejor desarrollo de
los nuevos proyectos.
? Evaluación del estado actual de estos dos
zanjones en su recorrido por el Área de
Planificación, con el propósito de determinar si
requieren mantenimiento, limpieza, reparación y
el riesgo real a que están abocadas las
EPM construcciones localizadas sobre la estructura y
faja de retiro.
? Sanear los zanjones Guanteros y Guayaquil e
incorporarlos a la red pública de alcantarillado,
con el fin de dar cumplimiento al saneamiento
del río Medellín.
Establecer zonas para el acopio temporal de los
residuos sólidos domésticos (contenedores) para
evitar que en caso de no sacarlos a tiempo para la
EEVVM
recolección por parte de la empresa de aseo, sean
llevados a lugares especialmente acondicionados
para tal fin.
Nombre del programa PLAN DE MANEJO ARBÓREO
Tema Recurso Suelo
Recomendar las especies más adecuadas para el manejo
Objetivo General del componente arbóreo en el polígono.
La arborización en la zona donde se enmarca el polígono

es básicamente lineal, en corredores a lo largo de avenidas
y antejardines de los inmuebles. La zona verde es
Estrategia generalmente muy generosa con respecto a otras zonas de
la ciudad.
Para escoger los árboles adecuados es necesario conocer su
427
tamaño, diámetro y altura, desarrollo radicular, producción
de flores, frutos, longevidad, resistencia a vientos,
tormentas, plagas, enfermedades, etc. Solo así se podrá
evitar en el futuro que el árbol, por imprevisión, carezca del
espacio suficiente para desarrollarse, o que sus raíces,
ramas, frutos generen problemas, con los costos, riesgos y
perdida en la calidad del sitio que esto implica.
En el proceso de selección de las especies arbóreas para un

posible desarrollo urbanístico, se debe tener presente el
Decreto 0582 de 1996, sobre el árbol urbano y los
siguientes aspectos:
? Tamaño
Dado que los espacios disponibles tienen limitaciones
subterráneas, aéreas, y de cercanía a construcciones, las
especies deben tener como rango de tamaño tipo
arbustos, estos pueden definirse como esas especies de
consistencia leñosa cercanas o menores a los 5 o 6 metros,
a veces con tendencia a ramificar desde la base. Son las
ideales bajo líneas de teléfono y energía y en los espacios
reducidos como antejardines de menos de un metro de
ancho.
Igualmente los árboles medianos en general corresponden
a aquellos con alturas cercanas a los 15 metros, con un
tronco único bien formado, apropiados para plazoletas,
parques, y antejardines amplios, donde no existan
limitaciones en altura, bien sea por cables eléctricos,
telefónicos, transformadores de energía, postes de
iluminación, etc.
? Forma
Se buscarán árboles cuyas formas que sean semejantes a
las formas de los árboles ya existentes, en este caso, se
buscaran especies semi redondeadas, que favorezcan el
aprovechamiento del espacio existente.
? Follaje
Se buscarán especies que además de brindar sombra, un
ambiente fresco, tengan un follaje de tonalidades que
contrasten con las obras civiles, permitan mitigar el impacto
por material particulado y ruido. No se plantaran especies
caducifolias (cuyos periodos de renovación están
concentrados en tiempos muy cortos), ya que pueden
ofrecer peligro a los caminantes por tornar las áreas
resbaladizas.
? Flores
428
Se preferirá especies con floración ya que por lo general a
ellas están asociados los olores, los insectos y las aves,
convirtiendo a las especies plantadas en integradores
ecosistémicos. Se descartan las especies de flores grandes,
carnosas, que ofrecen peligro a las áreas peatonales y
pueden obstruir las alcantarillas.
Entidades Involucradas ? Secretaria de Obras Públicas

? Área Metropolitana del Valle de Aburrá
? Desarrollo de un programa de inventario y
reconocimiento del árbol urbano.
? Según lo anterior, en el desarrollo de zonas verdes se
deben tener en cuenta los anteriores aspectos con el fin
de seleccionar las especies adecuadas a cada zona. En
resumen, estas deben reunir buenas condiciones
urbano - paisajísticas, su porte, sus raíces, resistencia a
plagas y enfermedades, su reproducción, velocidad de
crecimiento, su comportamiento ante los elementos
Actividades (suelo, polución, agua, etc.), su frondosidad, la belleza
de su floración, entre otras. Entre los aspectos a tener
en cuenta están el tamaño, la forma, el follaje, los
frutos, el desarrollo del sistema radicular, la longevidad,
entre los más destacados. Partiendo de estos
conceptos anteriores y además teniendo en cuenta el
tipo de zona climática, las condiciones de
contaminación y ruido, se recomienda la siembra de las
siguientes especies consideradas a adecuadas para la
zona.
429
ESPECIES FORESTALES PROPUESTAS PARA EL DESARROLLO Y/O MANTENIMIENTO
DE ZONAS VERDES DENTRO DEL PLAN PARCIAL
NOMBRE HABITO DE
COMUN CRECIMIENTO
Arthocarpus Follaje y frutos
altilis llamativos
Sterculia Follaje y frutos
apetala llamativos
Bauhinia Casco de Flores llamativas
Caesalpiniaceae Árbol
kalbreyeri Vaca
speciosa
Caryodendron Follaje denso,
Inchi Inchi Árbol
orinocense aislante de ruido
macrophylla
superba aislante de ruido y
su copa genera
mucha sombra.
430
13.2.2.2. Para el RECURSO HIDRICO.
Nombre del proyecto MANTENIMIENTO DE COBERTURAS HIDRÁULICAS.

Tema Recurso Hídrico
Ubicación, (Ver plano 2.0 Diagnóstico urbanístico, correspondiente a los
Representación Gráfica Zanjones Guayaquil y Guanteros.
Justificación
La mayoría de estructuras hidráulicas presentan desgaste de la
losa inferior, especialmente en los sitios donde la velocidad del
flujo para caudales medios supera los límites admitidos por el
material (Concreto); La construcción de estructuras de disipación
y obras especiales pueden ser la solución, pero con ellas se
genera el problema de sedimentación, pues las velocidades
pueden bajar ostensiblemente en zonas puntuales.
En otras se generen procesos de sedimentación es importante
extraer el material depositado con cierta periodicidad para evitar
el taponamiento de las estructuras.
Las problemáticas mas comunes que implican una intervención se
refieren :
? Sedimentación, presencia de escombros o basuras sobre la
losa inferior.
? Filtración de agua a través de paredes o losa superior.
? Socavación o destrucción de losa o paredes por socavación.
? Descascaramiento en la losa superior y exposición del
refuerzo.
? Fisuración longitudinal en la losa superior.
La revisión de coberturas como parte integral del inventario
hídrico, se debe realizar con el ánimo de conocer más a fondo las
quebradas en los sectores donde por adecuación urbana y otros
motivos se ha tenido la necesidad de cubrirlas, lo que hace más
difícil la intervención rápida y oportuna por parte de las entidades
del estado, ya que no todas las obras son reportadas al
Departamento Administrativo de Planeación o a la Secretaria del
Medio Ambiente y por ende, la información está desactualizada.
Objetivo General Ejecutar mantenimiento a las coberturas hidráulicas del polígono.
Objetivos Específicos Realizar la inspección interna las coberturas del polígono.
Revisar tramo a tramo con sus dimensiones, ubicación de
vertimientos, abscisados, problemas estructurales,
sedimentaciones, cambios bruscos de dirección, entre otros.
Estrategias Recolección y análisis de información secundaria
Recolección y análisis de información primaria
Reporte de sitios críticos a nivel hidráulico, geológico y antrópico.
Implementación de medidas
Programa de mantenimiento
Entidad responsable Empresas Públicas de Medellín – Aguas residuales
431
(gerencia)
Actores involucrados Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
Secretaria de Obras Publicas
Secretaria de Medio Ambiente
Autoridad Ambiental (Área Metropolitana del Valle de Aburrá).
Resultados Esperados Mantenimiento de las coberturas
Tiempo Estimado 12 meses
Presupuesto Estimado
13.2.3 Componente de Movilidad del Plan Parcial. Perfiles de

Proyectos del Plan de Movilidad.
Nombre del proyecto PROGRAMA DE CAPACITACIÓN Y DIVULGACIÓN DEL

PLAN DE MOVILIDAD.
Tema Movilidad
Ubicación, Todo el polígono
Representación Gráfica
Justificación
Es claro que si no existe un programa de capacitación que
involucre a todos los actores del problema es muy difícil el logro
de los objetivos propuestos. Por lo tanto se propone un programa
de capacitación dirigido a: Conductores de vehículos particulares,
carga, transporte público, taxis y motos, así como a peatones,
comerciantes, empleados, propietarios y administradores de
parqueaderos, vendedores ambulantes y habitantes en general,
sobre los diferentes aspectos que inciden de manera significativa
sobre la efectividad de la puesta en funcionamiento del plan.
Objetivo General Mejorar la educación en seguridad vial de los habitantes y
usuarios de Guayaquil, de modo que se fomente una apropiación
del plan de movilidad y sus diversos componentes y alcances,
generando ciudadanos mejor preparados para utilizar los medios
de transporte público, las vías y andenes, en fin, el sistema de
movilidad propuesto.
Estrategias Capacitación y divulgación en Normas de Tránsito:
? Relaciones Humanas
? Buen Trato del Cliente
? Información sobre los productos y servicios que se ofrecen
en el sector y sus alrededores
? Presentación personal
? Divulgación del Plan de Movilidad propuesto para el sector
? Localización de los sitios de estacionamiento sobre la vía y
fuera de ésta
432
? Modo como se espera empiece a prestar el servicio de
transporte público colectivo, en taxis y de carga, dentro del
área de estudio.
Divulgación en Tránsito y Seguridad Vial:
Usar diferentes medios de difusión, liderado por los comerciantes

del sector, empezando por todo el personal que labora en el área
de estudio, con información relativa a los productos y servicios
que se ofrecen en la zona, para desde allí, empezar a incorporar
nociones de seguridad vial, funcionamiento de los sistemas de
movilidad en el polígono, normas de tránsito, etc.
Entidad responsable Secretaría de Transportes y Tránsito. Gerencia del Plan Parcial.

Público Objetivo Conductores de vehículos particulares, carga, transporte público,
taxis y motos, así como a peatones, comerciantes, empleados,
propietarios y administradores de parqueaderos, vendedores
ambulantes y habitantes en general,
Tiempo Estimado Duración total de la ejecución del plan parcial.
Nombre del proyecto PROGRAMA DE SEGURIDAD
Tema Movilidad
Justificación
La seguridad de todas las personas que acuden a Guayaquil, es
un factor que se debe construir desde diversos frentes. El plan de
movilidad aborda los asuntos concernientes a la seguridad que
aporta una red de andenes en excelente estado y con la dotación
adecuada.
Objetivo General Garantizar la seguridad de los viandantes en los espacios públicos
destinados a su circulación.
Estrategias - Implementar las obras de infraestructura relacionadas con el
mejoramiento de la iluminación en todas las vías del área de
estudio.
- Apoyar el cuidado del mobiliario y la iluminación pública a
través de pactos de co-responsabilidad, realizados con los
comerciantes para que a través del servicio de seguridad privada
con el cual cuentan normalmente los centros comerciales,
“apadrinen” el cuidado y mantenimiento de andenes, bulevares,
plazoletas y vías públicas.
Entidad responsable Gerencia del Plan Parcial. Secretaría de Cultura Ciudadana,

Gerencia del Centro.
Actores involucrados Asociaciones presentes en el sector, CUNIMA, ASOGUAYAQUIL,
433
FUNDACIÓN PUNTO DEL APOYO, comerciantes informales,
empleados de negocios del sector.
Nombre del proyecto PROGRAMA DE SEGUIMIENTO, EVALUACIÓN Y CONTROL
Tema Movilidad
Justificación
Es necesario evaluar periódicamente el cumplimiento e
implementación de los diferentes proyectos, planes y programas
que constituyen el Plan de Movilidad del Polígono para verificar su
real ejecución y el mejoramiento de las condiciones de seguridad,
fluidez, eficiencia del sistema en general.
Objetivo General Verificar el cumplimiento de las recomendaciones y proyectos que
permitan implementar adecuadamente el Plan de Movilidad para
el Polígono.
Entidad responsable Gerencia del Plan Parcial.
Actores involucrados Secretaría de Transportes y tránsito de Medellín. Planeación
Municipal.
Todos los programas y proyectos anteriormente expuestos son

perfiles que se detectan a partir de los diagnósticos elaborados
dentro del plan los cuales reconocen las variables pertenecientes a
la situación actual dentro del polígono y el impacto que la propuesta
urbana generará en el sector. No obstante, durante el proceso de
implementación del plan cuando los proyectos urbanístico se
definan, se tendrá una mayor certeza de los verdaderos impactos y
es en ese momento donde a través de esquemas participativos se
iniciará la formulación y ejecución de los proyectos que deberán
acompañar las operaciones urbanas para asegurar la viabilidad de
su ejecución.
434

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