IV Aplicación Práctica

Revisando las NIIF:

NIC 40 Propiedades de inversión
Aplicación Práctica

Ficha Técnica • Se pueden vender o alquilar las partes separadamente.

Ejemplo:
Autor : C.P.C.C. Alejandro Ferrer Quea
Título : Revisando las NIIF: NIC 40 Propiedades de inversión Empresa tiene un edificio de su propiedad Tratamiento conta-
en el cual: ble por separado
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 282 - Primera Quincena de Julio 2013
• En el primer piso posee la tienda NIC 16
• En el segundo piso funciona la administración NIC 16

1. Objetivos y alcance • Los pisos restantes han sido alquilados NIC 40

• No se puede vender o alquilar las partes separadamente

Reconocimiento
Contabilizar de
INVERSIÓN
acuerdo con
INMOBILIARIA Medición
(Aplicación) Sí
NIC 16
¿Es significativa
Revelación
la parte destina-
da al uso de la
empresa?
No
NIC 40
No trata
• Asuntos revelados por Arrendamiento Financiero NIC 17
• Bosques y Recursos Naturales NIC 41 • No se pueden vender o alquilar las partes separada-
mente.
• Derechos mineros, exploración y desarrollo minero petróleo,
gas y recursos naturales similares NIIF 6 Ejemplo 1:
Empresa tiene un edificio de su propiedad el cual ha sido al-
2. Definición quilado para oficinas.
• Propiedad inmueble cuya tenencia es mantenida por el Asimismo, por condiciones del contrato de arrendamiento posee
propietario o arrendatario con contrato de arrendamiento un espacio físico en el local para brindar a los inquilinos servicio
financiero con el objeto de obtener renta, aumentar el valor de seguridad, limpieza y mantenimiento.
del capital o ambas situaciones, en lugar de utilizarlo la Tratamiento Contable: NIC 40
empresa.
• No se pueden vender o alquilar las partes separada-
3. Inversión inmobiliaria mente.
Ejemplo 2:
Terreno o edificio (total o
Empresa es propietaria y administra un hotel para huéspedes
parte) no utilizado en activi- nacionales y extranjeros; del cual, además, con frecuencia alquila
dades ordinarias u operativas su sala de conferencias para eventos de capacitación a ejecu-
Ganar tivos. Asimismo, el contrato puede incluir alquiler de equipos
alquileres audiovisuales y servicio de coffee break.

Aumentar
Tratamiento Contable: NIC 16
Propietario o por el
Poseído arrendatario según el valor
por NIC 17 para lograr. del capital Reconocimiento
Desembolso inicial
Ambas
situaciones
• La propiedad de inversión (inmobiliaria) debe ser registrada
inicialmente a su costo:
Comprada: Comprende su valor de compra y cualquier desem-
bolso atribuible directamente.
4. Inversiones para doble propósito
Construida: Edificada por la propia empresa es el costo a la
• Se puede vender o alquilar las partes separadamente. fecha en la cual la construcción se completa.
Contabilizar de Desembolso posterior
acuerdo con
Parte para alquilar • El desembolso posterior relacionado con propiedades de in-
o aumentar el valor NIC 40 versión que ya ha sido reconocida debe ser agregado al valor
del capital contable cuando es probable que genere beneficios económicos
futuros en exceso del rendimiento previsto originalmente.
Parte para uso de NIC 16
Ejemplo: Adquisición de un edificio que requiere remodelación.
la empresa Todo otro desembolso debe ser reconocido como gasto en el
ejercicio económico incurrido.

IV-4 Instituto Pacífico N° 282 Primera Quincena - Julio 2013

 Área Contabilidad (NIIF) y Costos IV
Medición la opinión de perito tasador que efectúe la tasación de la fábrica,
resultando un valor de S/.405,000 el terreno; y S/.968,000 la
Medición Al costo de
edificación.
inicial adquisición
¿Cuál es el tratamiento contable aplicable a la planta
Propiedades industrial?
de inversión
Modelo de valor
razonable
Solución
Medición
posterior 1. Determinación de nuevo valor (31 Dic. Año 3)
Modelo
del costo Valor Valor Ajuste por
Concepto
contable razonable efectuar
Terreno 300,000 405,000 105,000
Medición posterior al reconocimiento inicial de una inver- Edificación 900,000 968,000 68,000
sión inmobiliaria Deprec, Acumulada ( 135,000) -.- 135,000
La entidad podrá elegir alternativa entre: 1’065,000 1’373,000 308,000

Modelo de valor 2. Reconocimiento del ajuste de valor (31 Dic. Año 3)

razonable
Política contable
sobre propieda- ——————————— 1 ——————————— DEBE HABER
des de inversión 33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
Modelo del costo 331 Terrenos
33112 Revaluación 105,000
332 Edificaciones
Modelo valor razonable 33232 Revaluación 68,000
• El valor razonable estará basado en tasación a valor de 39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y
mercado inmobiliario. AGOTAMIENTO ACUMULADOS
391 Depreciación acumulada
• En el modelo valor razonable la depreciación es sustituida
39131 Edificaciones – Costo 135,000
por tasación periódica.
(para saldar la cuenta)
Modelo del costo 57 EXCEDENTE DE REVALUACIÓN
• El modelo del costo está previsto en la NIC 16 Propiedad 571 Excedente de revaluación
planta y equipo. 5712 Inmueb., maq. y equipos ________ 308,000
308,000 308,000
• En el modelo del costo el inmueble será depreciado menos
pérdida por deterioro acumulado.
3. Transferencia del valor razonable (1 Ene. Año 4)
Cambio de modelo
• Procederá un cambio de modelo cuando posibilite una ——————————— 2 ——————————— DEBE HABER
adecuada presentación de estados financieros. 31 INVERSIONES INMOBILIARIAS
• Improbable cambio de valor razonable a del costo. 311 Terrenos
31111 Valor razonable 105,000
Modelo de valor razonable 31112 Costo 300,000
312 Edificaciones
31211 Valor razonable 68,000
31212 Costo 900,000
Caso N° 1 33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
331 Terrenos
33111 Costo 300,000
Planta industrial utilizada y alquilada 33112 Revaluación 105,000
332 Edificaciones
La empresa Textil Alexandra dedicada a la confección de cami- 33231 Costo de adquisic.o construcc. 900,000
sas y blusas adquirió para su uso hace tres años un inmueble 33232 Revaluación _________ 68,000
donde funciona la Planta Industrial, cuyo valor en libros al 31 (para saldar las cuentas) 1’373,000 1’373,000
de diciembre de Año 3 es de S/.1’065,000 según la informa-
ción siguiente: 4. Reconocimiento del efecto del impuesto a la renta (NIC 12)
Planta Industrial
Cuenta Concepto Valor Excedente de revaluación S/.308,000
(33111) Terreno 300,000 Impuesto a la Renta diferido, 30 % (92,400)
(33231) Edificación para producción 900,000
(39131) Deprec. acumulada, 5 % (135,000)
1’065,000
——————————— 3 ——————————— DEBE HABER

57 EXCEDENTE DE REVALUACIÓN
Sin embargo, en octubre de Año 3, se decidió desocupar el 571 Excedente de revaluación
inmueble a fin del periodo para alquilarlo a terceros a partir 5712 Inmuebles, maq. y equipo 92,4000
del 1 de enero de Año 4. 49 PASIVO DIFERIDO
Textil Alexandra ha considerado reconocer la inversión inmobi- 491 Impuesto a la renta diferido
liaria a su valor razonable a partir del Año 4; por lo que solicitó 4911 Impuesto a la renta diferido – patrimonio 92,400

N° 282 Primera Quincena - Julio 2013 Actualidad Empresarial IV-5

 IV Aplicación Práctica
Comentarios Medición posterior
a) Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros –cambio 3. Traslado a inversión inmobiliaria (31 Dic. Año1)
de uso– será reclasificada en la cuenta 31 Inversiones in-
mobiliarias por todo el tiempo de la vigencia del contrato ——————————— 3 ——————————— DEBE HABER
de arrendamiento; y su tratativa contable se ceñirá a los 31 INVERSIONES INMOBILIARIAS
requisitos estipulados en la NIC 40 Propiedades de inversión. 312 Edificaciones
b) Si un inmueble utilizado por el propietario de acuerdo a la 31212 Costo 336,000
NIC 16 Propiedad, planta y equipo cambia de uso para con- 39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y
vertirse en inversión inmobiliaria, en aplicación de la citada AGOTAMIENTO ACUMULADOs
NIC 16; el incremento de valor del activo inmovilizado será 391 Depreciación Acumulada
reconocido en el patrimonio como excedente de revaluación. 3913 Inmb., maquinaria y equipo - Costo 14,000
(para saldar la cuenta )
33 Inmuebles, Maquinarias y Equipo
3321 Edificaciones administrativas
Caso N° 2 33211Costo de adquisición o construcción 350,000

Cambio de uso de inmueble – método del valor razonable 4. Tratamiento del valor razonable (31 Dic. Año 1)
Empresa de servicios dedicada a la consultoría de negocios adquiere
Inmueble: oficina S/.
el 1 de enero de Año 1 una oficina en el segundo piso de edificio
El Ejecutivo, ubicado en importante zona comercial de San Isidro Costo neto en libros 336,000
al costo de S/.350,000, cuya vida útil estimada es de 25 años. Valor razonable 280,000
Disminución de valor: 56,000
En el mes de agosto del mismo año, en el primer piso del citado
inmueble se instaló un negocio de terceros dedicado a discoteca y
karaoke, lo cual ha perturbado severamente las actividades de la
firma consultora y de otros propietarios establecidos en el edificio. 5. Reconocimiento de desvalorización (31 Dic. Año 1)

Por lo que la Gerencia de la consultora ha decidido desocupar ——————————— 4 ——————————— DEBE HABER
el piso a fin de año, para alquilarlo a la empresa de seguridad 66 PÉRDIDA POR MEDICIÓN DE ACTIVOS NO
Ojo de Águila a partir del 1 de enero de Año 2, según contrato FINANCIEROS AL VALOR RAZONABLE
de arrendamiento. 662 Activo inmovilizado
6621 Inversiones inmobiliarias 56,000
Por consiguiente, teniendo en cuenta la existencia de un mercado
31 INVERSIONES INMOBILIARIAS
inmobiliario activo se decidió medir el inmueble en el modelo
312 Edificaciones
del valor razonable.
31211Valor razonable 56,000
Para ello, el 31 de diciembre de Año 1 se solicitó el correspon-
diente valor razonable de la oficina en el mercado de inmuebles
siendo de S/.280,000. 6. Exposición en el estado de situación financiera (31 Dic.
Año 1)
¿Cuál es el tratamiento contable?
Cuenta Concepto Valor
Solución
31211 Valor razonable (56,000)
Medición inicial
31212 Costo 336,000
1. Costo de adquisición (Ene. Año 1)
Valor razonable 280,000

——————————— 1 ——————————— DEBE HABER

33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO Comentarios
3321 Edificaciones administrativas a) Al inicio la adquisición del inmueble fue reconocida y me-
33211Costo de adquisición o construcción 350,000 dida con los criterios señalados por la NIC 16 Propiedad,
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS-TERCEROS planta y equipo, en razón de ser un activo inmovilizado
465 Pasivos por compra de activo inmovilizado para uso de la empresa.
4654 Inmuebles, maquinaria y equipo 350,000 b) Cuando se decide alquilar a terceros la oficina, se está
cambiando el uso original del bien, por lo que su trata-
2. Depreciación del periodo (Dic. Año 1) tiva contable debe tener en consideración los requisitos
(4 % de S/.350,000 = S/.14,000) señalados por la NIC 40 Propiedades de Inversión,
dado que su nuevo objetivo es obtener renta de su
——————————— 2 ——————————— DEBE HABER
arrendamiento.
68 VALUACIÓN Y DETERIORO DE ACTIVOS Y c) Efectuada la transferencia del activo fijo, por cambio de
PROVISIONES
681 Depreciación
uso de la cuenta 33 Inmuebles, maquinaria y equipo
6814 Depreciación de inmuebles, maquinaria a la cuenta 31 Inversión inmobiliaria, se suspende su
y equipo - Costo 14,000 depreciación por todo el tiempo que dure el contrato de
39 DEPRECIACIÓN, AMORTIZACIÓN Y arrendamiento o su renovación.
AGOTAMIENTO ACUMULADOs d) La medición posterior del citado activo será sobre la base
391 Depreciación acumulada. de su valor razonable; por lo que la variación –ganancia
3913 Inmuebles, maquinaria y equipo - Costo 14,000 o pérdida– será reconocida en resultados del periodo.

IV-6 Instituto Pacífico N° 282 Primera Quincena - Julio 2013