Universidad Santa María

Facultad de Derecho. Núcleo Oriente

7mo Semestre. Turno: Diurno

Cátedra: Contratos

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN EN MATERIA DE

CONTRATOS, VENTA DE PARCELAS,

ARRENDAMIENTO Y DESALOJO

Profesor (a): Estudiante (s):

Atias, David. Daniel.

María

Kimberlin.

Yulihanny.

Barcelona, febrero de 2021

 INDICE DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO I

Venta De Propiedad Horizontal Y Venta De Parcelas

Venta de propiedad Horizontal. Concepto.
Características
Requisitos
Propiedad individual
Asamblea de copropietarios, junta de condominio y el administrador
Derechos y deberes del propietario
Comparación con legislaciones extranjeras
Venta de parcelas. Concepto.
Características
Requisitos del contrato de venta de parcelas
Anulabilidad del contrato de venta de parcelas 

CAPÍTULO II

El arrendamiento. Concepto.
Duración de los contratos
Los canones y su fijación
Procedimiento para la cancelación del canon de arrendamiento de vivienda
Recibo de pago
Revisión de los canones de arrendamiento

CAPÍTULO III

El desalojo. Adaptación a la legislación venezolana

Causas del desalojo
Procedimientos previos a las demandas
Procedimiento judicial
Las demandas
Efectos de la no contestación
 Las cuestiones previas
La reconvención

CAPÍTULO IV

La preferencia ofertiva
De la extinción del ofrecimiento
Retracto legal arrendamiento
Lapsos para ejercer el retracto legal
Reintegro del exceso al cobro indebido
Procedimiento para el registro del cobro indebido
La prescripción del reclamo
Jurisdicción especial inquilinaria

CONCLUSIÓN
REFERENCIAS ELECTRÓNICAS
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
 INTRODUCCIÓN

La venta de propiedad horizontal, la venta de parcelas, el arrendamiento, el

desalojo la preferencia ofertiva y el retracto legal son los principales tópicos sobre
los cuales se tratará el presente trabajo.

Como resultado de una extensa investigación y un profundo análisis realizado,

se puede decir que en el trabajo en cuestión constan puntos de gran importancia
para el estudio y enriquecimiento académico tal como las ventas regidas por leyes
especiales, las características de cada una y los requisitos para su existencia.

En cuanto al arrendamiento, veremos que es, así como su duración legal, la

fijación de los cánones y el procedimiento para su cancelación. Parte de esta
investigación también sintetiza los puntos más importantes sobre el desalojo, la
preferencia de la oferta y el retracto legal.

Este trabajo tiene la finalidad de brindar la información y referencias necesarias

para enriquecer de cierta forma los conocimientos del lector respecto a la cátedra
de contratos, sirviendo a su vez de base para facilitar la comprensión de futuros
temas.
 CAPÍTULO I

Venta De Propiedad Horizontal Y Venta De Parcelas

1. Venta De Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que alude al conjunto de

normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, resultantes
de la segregación de un edificio, se trata de un régimen que reglamenta la forma
en que se divide el bien inmueble y su relación con el resto de los bienes privados
y comunes del edificio, permitiendo así la organización de los copropietarios y el
mantenimiento de los bienes comunes.

En otras palabras, es un derecho sobre los locales o apartamentos de un

edificio, el cual ha sido adquirido por varios propietarios de forma separada.

Es entonces una especial y seccional forma de división de la propiedad que

puede ser ejercida sobre viviendas, oficinas, locales, bodegas, estacionamientos,
recintos, y otros sitios en que se divida un condominio y que le atribuye al titular de
dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas,
y a su vez un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio
común.

La venta de propiedad horizontal se ubica dentro de las ventas regidas por

leyes especiales, junto a la venta con reserva de dominio y la venta de parcelas,
por ende debe estar regida por una ley y esta es, la Ley de Propiedad Horizontal la
cual establece normas que además de referirse a la venta, también regula a las
otras formas de enajenación, a la constitución de gravámenes, al arrendamiento,
al comodato o a cualquier otra negociación.
 El artículo 1 de la ley de propiedad horizontal establece que los locales y
apartamentos de un inmueble pueden pertenecer a distintos propietarios y a la vez
determina lo que se considera como apartamento o local; estos serán, la parte de
un edificio que sea susceptible de aprovechamiento independiente y que tenga
salida a la vía pública.

Estos apartamentos y locales son susceptibles de enajenación y gravamen, así

como de ser objeto de toda clase de actos inter vivos o por mortis causa.

Características

La propiedad horizontal se trata de una propiedad de un tipo especial, no hay

en ella una libertad de disposición total, sino condicionada al objeto propio del piso
y al interés de los demás propietarios del edificio, tampoco posee una libre división
porque las partes comunes siguen como accesorias de lo principal, lo que está
constituido por los apartamentos de cada uno.

El uso y disfrute de cada apartamento o local está igualmente condicionado por

el interés colectivo y además está sometido a una serie de normativas que la
misma ley establece, algunas de estas son:

 Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios

incluidas en su apartamento o local.
 Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general.
 Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de
actividad, si el inmueble fuere para vivienda.
  No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.

Pero su principal característica es que en ella coexisten dos clases de derecho

de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y
un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio,
sobre las áreas comunes de toda la construcción.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un

departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes.
Dicha cuota es inherente e inseparable a la propiedad del departamento.

Se caracteriza también por no seguir la regla de la accesión de la edificación al

suelo ni da derecho de dominio sobe el subsuelo ni sobre el espacio superior.

Requisitos

Para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, debe

redactarse y presentarse, en la oficina de registro inmobiliario, un documento el
cual recibe el nombre de documento de condominio y será el documento de la
comunidad de ese edificio.

En el deberá señalarse entre otras cosas, la intención del constructor del

edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se especifica qué uso
se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalarán las características de
la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas personas
conformarán la junta de condominio entre otros.
La propiedad individual

Se dice que la propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y

copropiedad, esta propiedad individual de la que se habla se refiere a la propiedad
que se tiene sobre uno o más apartamentos o locales en el edificio, lo que los
convierte en bienes privados dentro de los demás bienes comunes del edificio.

La Asamblea De Copropietarios, La Junta De Condominio Y El

Administrador

En este tipo de construcciones la ley determina que debe existir un grupo de

personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del
edificio, para ello existen tres figuras centrales.

En primer lugar, tenemos lo que pudiera denominarse como el poder originario

o de máxima autoridad que es la comunidad de vecinos o comunidad de
propietarios conocida formalmente como la Asamblea General De Copropietarios
a esta le corresponderá la designación tanto de los integrantes de la junta de
condominio como del administrador.

En segundo lugar, tenemos un órgano representativo de la comunidad de

propietarios y es la llamada junta de propietarios o junta de condominio, la cual
estará integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán
sus faltas en orden a su elección, estos durarán un año en ejercicio de sus
funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un presidente.

La Junta decidirá por mayoría de votos y algunas de sus atribuciones son las
siguientes:

 Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.

 Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentación que fuere necesaria.
  Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.

En tercer lugar, tenemos al administrador, el cual es elegido por la mayoría de

votos de la asamblea de copropietarios. Este puede ser una persona natural o
jurídica y va a desempeñar estas funciones por el período de un año, puede ser
revocado en cualquier momento o reelegido por un período igual.

Es la figura operativa en la conducción y el quehacer diario del edificio y se

encarga del funcionamiento del inmueble encomendado. La responsabilidad del
administrador se rige por las normas del mandato.

Los Derechos y deberes Del Propietario Sobre Su Apartamento O

Local

La ley de Propiedad Horizontal establece una serie de derechos y de

obligaciones a cada uno de los propietarios de un apartamento o local bajo la
figura de la propiedad horizontal. Algunos de estos son:

Derechos

1. El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos

ornamentales, instalaciones y servicios siempre que no menoscabe o altere
la seguridad, estructura general y configuración del edificio ni perjudique los
derechos de otros propietarios.
2. Los derechos de cada propietario sobre las cosas comunes son inherentes a
la propiedad del respectivo apartamento y se consideran comprendidos en
cualquier enajenación, gravamen o acto entre vivos o por causa de muerte.
3. Cada apartamento posee una cuota de participación en relación al total del
valor del inmueble, dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
4. Todos los propietarios pueden servirse de las cosas comunes según su
destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que su
 uso haya sido atribuido exclusivamente a un determinado apartamento(s) o
local(es).

Obligaciones

1. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos

comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los
porcentajes que conforme se le hayan atribuido.
2. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el
caso:
 Los causados por la administración, conservación, reparación o
reposición de las cosas comunes.
 Los que se hubieren acordado como tales por al menos el setenta y
cinco por ciento de los propietarios.
 Los declarados comunes por la Ley o por el documento de
condominio.
3. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes
sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos
causados antes de haberlo adquirido.

La obligación de gastos comunes tiene una excepción y es en el caso de que

existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un
apartamento, porque en ese caso serán por cuenta del propietario de dicho
apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados
bienes, así como las reparaciones menores y mayores que requieran.

Propiedad Horizontal En Venezuela Comparada Con La Propiedad

Horizontal en Legislaciones Extranjeras

 En Venezuela la Propiedad Horizontal se constituye exclusivamente sobre
aquellos edificios que han sido divididos en apartamentos o locales para su
provecho independiente, en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad; un
derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de
propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas
comunes de toda la construcción

Es menester que exista un grupo de personas que dirijan mantenimiento del

edificio, por eso la ley obliga a la existencia de la asamblea de copropietarios, la
junta de condominio y el administrador.

Como requisito legal necesita que se constituya el documento de condominio el

cual se presenta en el registro inmobiliario y su base legal es la Ley de Propiedad
horizontal, ahora bien, esta guarda mucha similitud con la propiedad horizontal de
la legislación argentina, la cual la define en el artículo 2037º del Código Civil y
Comercial como:

“El derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre
partes privativas y sobre partes comunes de un edificio”

Como vemos es básicamente lo que señalábamos como la característica

fundamental de la Propiedad Horizontal venezolana, la dualidad de derechos de
propiedad; el individual y el colectivo.

En Chile encontraremos esta figura bajo el nombre de la Copropiedad

Inmobiliaria, pero hasta allí radican las diferencias puesto que asigna de igual
manera como hemos visto hasta ahora, dos tipos de derechos de propiedad a los
propietarios de los locales o apartamentos, los copropietarios tienen un derecho
de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad y son comuneros
respecto a los bienes de dominio común (artículo 3 de la ley copropiedad).

En el Derecho español, la propiedad horizontal guarda las mismas similitudes

que ya hemos visto en las legislaciones anteriores, que es el doble tipo de derecho
de propiedad, importante acotar aquí que la ley española hace igual determinación
de lo que se considera un apartamento o local; son las partes de un edificio
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública.

Entonces para concluir podemos decir que no existen profundas diferencias en

cuanto a materia de propiedad horizontal se refiere, entre las legislaciones
analizadas.

2. Venta De Parcelas

Para entrar en materia de lo que es la venta de parcelas es necesario definir lo

que es una Parcela, esta se trata de una porción o superficie de terreno que
resulta de la división de una extensión mayor, susceptible de apropiación
individual.

Ahora bien, la venta de parcelas es un contrato de venta regido por una ley
especial mediante el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una
porción de terreno determinado y que forma parte de una extensión mayor
denominada urbanización, y lógicamente el comprador se obliga a pagar el precio
de dicho terreno.

La venta de parcelas la encontraremos ubicada dentro de las ventas regidas

por leyes especiales, junto con las ventas con reserva de dominio y la venta de
propiedad horizontal.

Características

 Se trata de la venta de una extensión de terreno

 Se puede vender fraccionadamente y cada una de las parceles son
independientes una de otras.
  Se debe hacer mediante oferta pública, es decir, a través de los medios de
propaganda comercial tales como los Avisos de Prensa, vallas etc.
 Se trata de una venta especial, porque su regulación está establecida en la
Ley de Venta de Parcelas.

Requisitos Y Documento De Parcelamiento

Para poder proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y por oferta

pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la correspondiente
Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un documento
denominado "Documento de Urbanización o Parcelamiento".

También llamado por algunos autores “Documento de Referencias”, ya que el

documento identifica a la parcela con sus linderos, medidas, área, nominación, así
como también la fecha y datos de la protocolización. En él debe constar:

 La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas.

 La denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos,
medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer
distintamente.
 La relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años
anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y
datos de registro de los documentos correspondientes.
 El porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación
con el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta.
 El número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de
urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de
parcelas destinadas a un mismo uso y con igual zonificación.
 Las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y,
especialmente, la relación de las obras y servicios esenciales con
 indicación del término dentro del cual estarán terminadas y en capacidad
de cumplir cabalmente su finalidad.
 Los gravámenes y las limitaciones que existan sobre el inmueble, con
indicación de la fecha y datos de registro de los documentos respectivos.

Anulabilidad Del Contrato De Venta De Parcela

Las enajenaciones por parcelas y por oferta pública serán nulas cuando no se
hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de Urbanización
o parcelamiento.

En caso de que procedan a su enajenación por parcelas y por oferta pública sin
haber protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán
castigados con prisión de cinco a veinte meses.

CAPÍTULO II

EL ARRENDAMIENTO

Para definir en qué consiste el arrendamiento, la ley nos establece dos

conceptualizaciones muy similares entre sí, una establecida en el artículo 1.579
del Código Civil y la otra en el artículo 50 de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda. Se puede decir entonces que, el
arrendamiento es aquel contrato mediante el cual una de las partes, el arrendador,
se obliga a transferirle de forma temporal el uso y el goce pacifico de un inmueble
a otra persona, el arrendatario. Este arrendatario a su vez está obligado a pagar
un determinado precio, también llamado canon o alquiler, al arrendador. Dicho
canon deberá cumplir entonces con todas las formalidades establecidas en la Ley.
 El contrato de arrendamiento es un contrato que comparte caracteres comunes
con otros contratos; es oneroso, conmutativo, bilateral, de tracto sucesivo y
consensual.

Duración de los Contratos

A tenor de lo establecido en el artículo 51 de la Ley para la Regularización y

Control de los Arrendamientos de Vivienda, los contratos de arrendamiento
cuentan con una duración mínima de un año. Estos contratos pueden renovarse si
así lo llegase a preferir el arrendatario. Por otro lado, el arrendatario puede
manifestar su voluntad, antes de la culminación del lapso, de no querer seguir
celebrando el contrato sin perjuicio de tener que responder por el pago de
indemnizaciones o de cánones restantes.

El arrendamiento, al ser un contrato consensual, no necesita de formalidades,

pero puede llevarse por escrito para que se utilice como medio de prueba. Sin
embargo, hay que tener en consideración que, si el tiempo del arrendamiento
excede de los 6 años, si se debe cumplir con la formalidad del registro, de acuerdo
con lo dispuesto en el artículo 1.920 ordinal 5º del Código Civil.

Tomando en cuenta al artículo 1.580 del Código Civil, los inmuebles no pueden
arrendarse por un tiempo que sea mayor a 15 años. Sin embargo, esta disposición
cuenta con una excepción en su mismo artículo, el Arrendamiento Vitalicio; en
caso de que se arriende una casa para habitarla, puede estipularse que el contrato
dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los Cánones y su Fijación

Un canon de arrendamiento es el precio fijado por las partes en el contrato de

arrendamiento; también se le suele llamar a los cánones “pensión” o “alquiler’’
 La fijación de los cánones de arrendamiento de los bienes inmuebles se basará
en una banda entre el 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el valor del bien
determinable según el tipo de arrendador. Ese valor va a ser fijado cada año por la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) por medio de
una resolución.

Es importante saber que el Estado, a través del Ejecutivo Nacional, puede

modificar esos porcentajes de rentabilidad cuando consideren que existan razones
de interés público, según lo determina el artículo 77 de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda

La fijación del canon se lleva a cabo a través de un procedimiento, y el artículo

79 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda
establece que se puede llegar a aperturar de oficio o a instancia de parte mediante
una solicitud escrita. Si es de oficio, la SUNAVI va a ordenar que se apertura el
procedimiento y notificará a las partes y a quienes considere pudieren quedar
afectados.

Si es a instancia de parte, según el artículo 80 ejusdem, una vez que se

presenta la solicitud, la SUNAVI la admitirá dentro de los 3 días hábiles siguientes
si cumple con los requisitos que establece el artículo 81 ejusdem; si no cumple
con ellos, se le notifica entonces al interesado para que los corrija dentro de los 15
días siguientes a la notificación. En caso de que no se admita la solicitud, ésta
deberá estar motivada y se puede oponer contra ella el recurso contencioso
administrativo que corresponda, dentro de los 60 días siguientes a la notificación
del acto administrativo negativo.

De acuerdo con el artículo 82 ejusdem, cuando se admita la solicitud, se va a

notificar a los interesados que se ha dado inicio a la fijación del canon. Para ello, la
SUNAVI deberá determinar el valor del canon en un lapso de 20 días.
Procedimiento para la Cancelación del Canon de Arrendamiento de

Vivienda

El pago para la cancelación del canon de arrendamiento de una vivienda se va

a efectuar en una cuenta corriente que el arrendador debe apertura especialmente
para ello en una institución de tipo bancaria. Esta cuenta no puede ser clausurada
mientras exista un vínculo jurídico entre el arrendador y el arrendatario.

Tampoco se va a considerar al arrendatario como moroso en caso de que el

arrendador haya clausurado la cuenta corriente mientras exista la relación jurídica.
A su vez, el arrendador no podrá exigirle al arrendatario el cumplimiento de sus
obligaciones ni demandarlo por falta de pago, sino hasta que la cuenta entre de
nuevo en operación y que el arrendatario pueda ejecutar el pago, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda.

Existen presupuestos en los que el arrendador puede clausurar la cuenta

corriente, establecidos en el artículo 70 de la Ley especial, cuando: se haya
terminado la relación arrendaticia, o cuando se haya declarado con lugar el
desalojo del inmueble por cualquiera de las razones que establece ley y la
decisión haya quedado definidamente firme.

Prohibición del Pago en Moneda Extranjera

De acuerdo a lo establecido en el artículo 54 de la Ley para la Regularización y

Control de los Arrendamientos de Vivienda, los contratos de arrendamiento se
deben celebrar la moneda de curso legal nacional, y los arrendadores que
dispongan lo contrario serán sancionados conforme a lo que dispone dicha ley.

Sin embargo, en el año 1.999 se propuso que, en la incorporación de la Ley de

Arrendamientos Inmobiliaria (LAI), se validara la cancelación de los cánones de
arrendamiento inmobiliario moneda extranjera, para reconocer la posibilidad de
pactar índices de valor en los contratos de arrendamiento, con el fin de ajustar
automáticamente el canon, e incluso la aplicación de un ajuste anual por propia
voluntad de la Ley. La aceptación de la moneda extranjera no se limitó solo a
fungir como índice valor dentro de lo pactado en el contrato, sino que se estableció
como un medio válido para el pago obligatorio y directo, si es que así lo pactado
voluntariamente las partes contratantes.

Por otro lado, para el año 2.018 con la revocatoria del régimen cambiario y con
el reconocimiento formal por parte del Estado del uso de la monera extrajera en
muchas de las operaciones de tipo comercial, generó la posibilidad de establecer
cánones de arrendamiento en moneda extranjera; “revocando” así las
prohibiciones establecidas en el artículo 54 LRCAV.

Recibo de Pago

De acuerdo al artículo 69 de la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda, el arrendador cuenta con la obligación de entregarle
al arrendatario un recibo de pago, a menos de que se hubiese dispuesto que el
mismo se realice por medio de un procedimiento que acredite que, en efecto, el
arrendatario ha cumplido con la obligación de pagarle a su arrendador. Ahora bien,
ese recibo o documento acreditativo que lo sustituya, debe de contener las
cantidades abonadas, separadamente, por los distintos conceptos por los cuales
este compuesta la totalidad del pago, y especificar el canon en vigor.

Revisión de los Cánones de Arrendamiento

La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) se

encargará de revisar los cánones de arrendamiento de los bienes inmuebles,
sometidos a la regulación de la ley, a instancia de parte interesada en los
siguientes casos:

1. Cuando haya transcurrido un año después de cada fijación de canon de

arrendamiento máximo mensual; efectuada y notificada a los interesados
por el órgano administrativo o jurisdiccional competente.

En este caso, los interesados pueden pedir la revisión hasta con 60 días de
anticipación al vencimiento del término de ese año.

2. Cuando se cambie el destino o el uso para el que fue arrendado el

inmueble.

3. Y cuando el arrendador hubiese ejecutado mejoras, cuyo costo excedan del

20% del valor del inmueble, sobre dicho inmueble.

En caso de que ninguna de las partes interesadas solicite la regulación, la

SUNAVI, de oficio, puede iniciar el procedimiento que corresponda, al igual que
instruir y decidir sobre aquellos casos que considere necesarios, a costa del
propietario del inmueble y sin perjuicio de la aplicación de las sanciones a que
hubiere lugar, tal y como se establece en el artículo 83 de la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

CAPÍTULO III

LOS DESALOJOS

Las demandas por desalojo por cumplimiento de contrato, por reintegro de

sobre alquileres, por retracto legal arrendaticio, por reintegro de depósito sobre
bienes urbanos o suburbanos se sentenciarán y tramitarán conforme al
procedimiento breve que reza en el Código Procedimiento Civil.
 Cuando se declare con lugar una demanda de desalojo de un inmueble
fundamentada en la causal establecida en la Ley, relacionada con la necesidad
que tenga el propietario de ocupar el inmueble o sus parientes consanguíneos o
hijos adoptivo, o que el inmueble vaya a ser objeto de democión o de reparaciones
que ameriten su desocupación, deberá concederse al arrendatario un plazo
improrrogable de seis meses para la entrega material del mismo contados a partir
de la notificación que se haga de la sentencia definitivamente firme.

En el momento de la contestación de la demanda el demandado podrá

oponer las cuestiones previas previstas en el Código Procedimiento Civil al igual
que las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.
Igualmente podrá el demandado intentar o proponer la reconvención (contra
demandar) siempre que el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía.

CAUSAS PARA EL DESALOJO. (Art. 83 Ley para la Regularización y

Control de los Arrendamiento de Vivienda)

1. Cuando el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones de arrendamiento

sin causa justificada.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar
el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo
grado. (el arrendador deberá demostrar la filiación con pruebas
contundentes)
3. Si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos
o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades
municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de
que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario haya ocasionado deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no
autorizadas por el arrendador.
 5. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las
disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada
por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

PROCEDIMIENTOS PREVIOS A LAS DEMANDAS

Este procedimiento es obligatorio. Previo a las demandas judiciales por

desalojo, se realizará una AUDIENCIA CONCILIATORIA, la cual consiste que las
partes, previa citación por el funcionario competente, y siendo asistidas
previamente por sus respectivas defensa, comparecerán a la realización de una
audiencia, en la cual se llegara a un consenso de solución, culminada dicha
audiencia, los presentes suscribirán acta en la cual hagan constar los acuerdos y
soluciones conciliada. En caso de que no hubiese acuerdo entre las partes, el
funcionario motivara la decisión que correspondiere, si la decisión fuese favorable
para la parte contra la cual obra la solicitud, dicha parte quedara protegida contra
el desalojo, si, por lo contrario, fuere favorable para la parte solicitante, se indicara
en la resolución el plazo en el que podrá efectuar el desalojo. Independientemente
de la decisión, las partes podrán acudir a la vía judicial.

PROCEDIMIENTO JUDICIAL

El procedimiento Judicial se inicia por demanda escrita, que debe llenar los
requisitos establecidos en el C.P.C., acompañado de todas aquellas pruebas
pertinentes. El tribunal deberá pronunciarse sobre la admisión de la demanda, en
caso de presentar vicios, ordenará su corrección. Una vez subsanadas se fijará el
día para la AUDIENCIA DE MEDIACIÓN. La cual será oral, y tendrá la finalidad se
mediar y conciliar las posiciones de las partes, para poner fin a la controversia. Si
el demandante no asiste, esto pone fin al proceso (puede apelar a esto), si el
demandado no asiste, no causa efecto alguno. Concluida la Audiencia de
Mediación, sin que se haya llegado acuerdo alguno, el demandado deberá dar
contestación a la demanda, (aclarando los hechos, promoviendo su defensa)
acompañado de todas aquellas pruebas documentales que se dispongan, en caso
de no contestar la demanda, el tribunal procederá a sentenciar dentro de los 5
días sig. Posteriormente, será fijada la fecha y hora para realizar el juicio, en el
que deberán comparecer todas las partes, si la parte demandante no asiste se
entenderá que desiste de la acción (podrá apelar); si el demandado no asiste se
tendrá por confeso, sentenciado el juez en forma oral con base a dicha confesión.
Concluida la audiencia, el juez se pronunciará su sentencia, oralmente. Dicha
sentencia definitiva es apelable. En dicho caso, el tribunal Superior en audiencia
oral emitirá sentencia definitiva. Contra esta decisión se oirá Recurso de Casación.

LAS DEMANDAS

En la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de

Vivienda, más precisamente en su artículo 89, establece las garantías que
instauran el derecho a la defensa, estableciendo que, en caso de llegar el caso a
órganos jurisdiccionales, al demandado se le asegurará asistencia o
representación judicial durante el proceso.

Ahora bien, sabiendo entonces sobre la garantía con la que cuenta la parte
demandada en el proceso, pasaremos hablar un poco de las demandas que
pueden ir en su contra, para el desalojo del bien que posee.

Artículo 90 ejusdem. ‘’Las demandas por desalojo, cumplimiento o

resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres,
preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio,
arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación
arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión,
se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas
en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente
 de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al
juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil’’

En el proceso, se tomarán en cuenta todos los principios procesales

estudiados previamente en clases y, según reza el artículo 91 ejusdem, no son
más que los principios de gratuidad, celeridad, publicidad, brevedad,
concentración, economía, inmediación, concentración, oralidad y valoración
probatoria, los cuales deberán aplicarse de forma inmediata durante este proceso.

EFECTOS DE LA NO CONTESTACIÓN

En caso de que el demandado no diera contestación a la demanda dentro

de los plazos establecidos, no otorgara pruebas y la acción no fuera contraria a
derecho, se aplicarán los efectos establecidos en el artículo 362 del Código de
Procedimiento Civil, el cual establece que, si el demandado no contesta, entonces
se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del
demandante. Luego de vencido el plazo, sin que el demandado haya
proporcionado siquiera alguna prueba, el tribunal procederá a sentenciar sobre la
causa. En este caso, según el artículo 100 de la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamiento de Vivienda el tribunal sentenciará dentro de los 5
días de despacho siguientes, ateniéndose a la confesión presunta.

LAS CUESTIONES PREVIAS

En la contestación a la demandada, el demandado podrá exponer todas las

cuestiones previas que considere pertinentes, las cuales encontramos
establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como alejar la
falta de jurisdicción del juez o su incompetencia, la legitimidad de la persona del
actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, la falta de
caución o fianza para proceder el juicio, la cosa juzgada, la caducidad de la acción
establecida en la ley y las demás que establezca la norma anteriormente
mencionada. Cuestiones que serán decididas según el procedimiento enmarcado
por el mismo código.

Artículo 101. L.A.I. ‘’En la contestación de la demanda, el demandado

podrá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas que considere
pertinentes, establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento
Civil, las cuales serán decididas y sustanciadas conforme al procedimiento
establecido en el Capítulo III, Título I del Libro II del Código de
Procedimiento Civil. De ejercer las partes el recurso de regulación de la
jurisdicción o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado
sobre las mismas, se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso
continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se
suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.’’

LA RECONVENCIÓN

En la contestación a la demanda, el demandado podrá oponer la

reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia y por la
cuantía y, sobre todo, cuando el procedimiento sea compatible.

A la reconvención se le conoce en término común como una

contrademanda, pues con ella, se le permite al demandado en su contestación no
solo pedir su absolución, sino introducir nuevas peticiones al tribunal frente a la
otra parte. La reconvención se encuentra contemplada en el artículo 102 de la LEY
PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE ARRENDAMIENTO DE
VIVIENDA, el cual establece que dicha reconvención debe ser admitida por el juez
el mismo día de haberse propuesto o al día siguiente. En caso de no ser admitida
la reconvención, el demandado podría intentar el recurso de apelación en un solo
efecto independientemente de su cuantía.
 Artículo 102 ejusdem. ‘’En el acto de contestación de la demanda, el
demandado podrá proponer reconvención, siempre que el tribunal sea
competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea
compatible. El juez o jueza se pronunciará sobre la admisión de la
reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho
siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de
los diez (10) días de despacho siguientes. No se admitirá la promoción de
cuestiones previas, salvo las establecidas en los ordinales 9, 10 y 11 del
artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las que se decidirán en la
sentencia de fondo. Contra la negativa de la admisión de la reconvención
se oirá el recurso de apelación en un solo efecto independientemente de su
cuantía.’’

CAPÍTULO IV

De la Preferencia Ofertiva

La preferencia ofertiva es aquel derecho del cual goza el arrendatario para

que, en caso de que el propietario desee vender el inmueble que este ocupa, le
sea ofrecido en venta a él con preferencia a cualquier tercero.

En Venezuela esta figura legal se encuentra regulada en la Ley para la

Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual contempla en
su Título VI, Capítulo I todo lo concerniente a la Preferencia Ofertiva

De acuerdo al artículo 131 ejusdem la preferencia ofertiva es un derecho

cuya titularidad le pertenece al arrendatario, y lo va a ejercer en caso de existir un
acto traslativo de propiedad del inmueble que ocupa, lógicamente efectuado por el
propietario. ¿Qué le confiere el ejercicio de este derecho al arrendatario? Que el
propietario le ofrezca el bien en venta a él en primer lugar y con preferencia a
cualquier tercero, pero solo podrá ser acreedor de la preferencia ofertiva si esta
solvente con el pago de los cánones de arrendamiento.

Seguidamente el artículo 132 ejusdem contempla una serie de requisitos

que el propietario debe llevar a cabo a la hora de realizar dicha preferencia. Dice
la norma que el propietario deberá informarle al arrendatario ocupante del
inmueble, que desea venderle el bien expresándole su derecho de preferencia a
través de un documento debidamente autenticado, con el fin único de que el
arrendatario ejerza el derecho preferente individual de oferta.

Dicha comunicación deberá ser entregada personalmente al arrendatario

para que pueda surtir efecto legal, debiendo contener: el precio del inmueble, el
cual no debe excederse del valor fijado mediante el cálculo de justo valor que
establece la ley especial para el momento de la oferta, anexando copia de la
respectiva resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento
de Vivienda. Deberá establecer las condiciones de la venta, así como las
modalidades de la negociación. Indicar la dirección a la cual se deberá enviar la
respuesta, y anexar el documento de propiedad del inmueble, así como el
documento de condominio o el de propiedad colectiva familiar o multifamiliar,
donde se pueda demostrar el estado del bien objeto de la venta. Y, por último,
pero de suma importancia para la venta, la Certificación de Gravamen.

Ahora bien, como mencionamos en el análisis del artículo precedente, en el

documento de la preferencia ofertiva debe contener las condiciones y modalidades
de la negociación.

El articulo 133 ejusdem consagra las limitaciones para tales formas;

estableciendo que dentro de las modalidades y condiciones de la oferta de venta
el propietario no podrá exigir el pago de contado, ni podrá establecer un plazo
menor de un año para la obtención del crédito hipotecario. Tampoco puede exigir
la entrega de algún bien o valor que sea imputable al precio de la compraventa,
utilizándolo como garantía para asegurar el cumplimento de la obligación. Si se
tratare de un contrato de opción de compraventa no podrá contener cláusula
alguna que contemple la posibilidad de resolución unilateral por parte del
propietario oferente.

Es menester acotar que el Propietario puede quedar libre para ofrecer en

venta el inmueble a terceros, con las mismas condiciones y modalidades ofrecidas
al arrendatario. Y es que de acuerdo al artículo 134 de la ley especial, una vez
cumplidas las condiciones del articulo 137 ejusdem, el arrendatario debe notificarle
al propietario su aceptación o rechazo a la oferta dada, mediante un escrito que
deberá remitir dentro de los 90 días calendarios contados a partir del ofrecimiento.
La omisión a esta contestación será lo que le otorgue al propietario la libertad
antes mencionada.

Es importante saber que la preferencia ofertiva no podrá ser realizada

únicamente por el propietario, ya que la ley faculta a una persona (natural o
jurídica), para que mediante un documento autentico ejerciendo la figura de
apoderado, realice el ofrecimiento de la venta en nombre del propietario quien
deberá dar fe de vida para ello, la cual tendrá que estar vigente en el momento del
ofrecimiento. Pero si se tratare de una persona jurídica, esta deberá presentar el
acta constitutiva de la empresa, así como la última acta de asamblea donde se
realice el otorgamiento del poder y la última declaración del ISLR. Además de
determinar con precisión las condiciones establecidas para la negociación. (Art
136 Ley Para La Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas)

El Arrendador de acuerdo al artículo 137 ejusdem deberá considerar el

tiempo que tiene la relación arrendaticia entre este y el ocupante del inmueble
(arrendatario), para realizar un descuento al precio que haya estipulado en la
venta: Si el tiempo de la relación arrendaticia es entre 10 y 20 años el descuento
será del 10%. Si es entre 21 y 30 años deberá realizar un descuento equivalente
al 15%. Cuando la relación arrendaticia sea entre 31 y 40 años, hará un descuento
del 20%. Si dicha relación es superior a los 41 años el descuento será de un 25%.
 Si el propietario valiéndose de la necesidad del arrendatario omite lo que
dispone este artículo será sancionado de acuerdo a la Ley.

De la Extinción del Ofrecimiento

La Preferencia Ofertiva se extingue, pero esto no libera al propietario, es

decir, que su deber de volverla a realizar en caso de existir una nueva negociación
prevalece. Una vez transcurrido el tiempo legal para la subsistencia de la Oferta,
sin que se haya efectuado la venta a algún tercero, esta quedará sin efecto, por lo
que deberá volverse a realizar para próximas negociaciones. Esto evita que el
propietario del bien arrendado, con el fin de venderle a un tercero con prelación al
arrendatario, una vez que haya realizado la oferta, espere a que la misma se
venza.

El precepto del articulo 135 ejusdem consagra que transcurrido un año del
rechazo o no contestación del ofrecimiento, sin que se hubiese efectuado la venta
a terceros, este quedará sin efecto, en consecuencia, el propietario deberá
efectuar una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se
pretendiere celebrar. Continúa diciendo la norma que, toda venta que verse sobre
una vivienda alquilada, hecha a un tercero sin la debida notificación al
arrendatario, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no
será necesario que este ejerza la acción judicial de nulidad.

Retracto Legal Arrendamiento

El Capítulo II del Título VI mencionado al principio está referido al Retracto

Legal. De acuerdo al artículo 138 ejusdem se entiende por retracto legal
arrendaticio al derecho que poseen los arrendatarios para subrogarse. Este tiene
derecho a sustituir a la persona que ha adquirido el inmueble arrendado por venta
o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad de dicho inmueble. Esto
bajo las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la
propiedad, pero para poder ejercer tal derecho, los arrendatarios deberán cumplir
con los requisitos establecidos en el artículo 136 antes explicado.

Ahora bien, este derecho o Retracto Legal solo podrá ejercerse por los
arrendatarios en caso de existir cualquiera de los dos supuestos que señala el
artículo 40 ejusdem. El primero se da cuando se dejen de cumplir alguno de los
requisitos establecidos en el artículo 132 explicado anteriormente, mientras que el
segundo ocurre, cundo una vez que se efectúe la venta a un tercero, el precio
pagado por este sea inferior al ofertado, o las condiciones pactadas fueren más
favorables que las ofrecidas a los arrendatarios.

Lapsos para ejercer el Retracto Legal

Los arrendatarios deberán ejercer el Derecho al Retracto Legal dentro del

pazo de 180 días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación, que
deberá hacerle el tercero adquirente mediante documento Publio, una vez
celebrada la negociación. Esta notificación, deberá tener anexada la copia
certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder
de los notificados, en este caso los arrendatarios. (Art 139 Ley Especial)

Reintegro del Exceso al cobro indebido

El Título V de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos

de Vivienda contiene lo concerniente al reintegro del exceso al cobro de lo
indebido:

El artículo 125 ejusdem establece que, el propietario de los inmuebles que

estén sometidos a regulación de acuerdo a esta ley especial, estará sujeto a
reintegrar al arrendatario todo lo que se cobre excediendo del canon máximo que
establece la SUNAVI, así como el cobro por arrendamientos ilícitos, en
contraposición de la ley y los decretos que regulen la materia.

La obligación de reintegrar el exceso cobrado indebidamente le

corresponde al arrendador o a quien es responsable del cobro de los
sobrealquileres, siendo solidariamente responsable ambos, no importando que
tipo de relaciones jurídicas existan entre ellos; sin perjuicio de la aplicación de las
sanciones establecidas en la Ley especial. (Art 126)

Del procedimiento para el reintegro del cobro indebido

Las acciones para solicitar el reintegro del cobro indebido, se intentarán y

tramitarán conforme a las formalidades y procedimientos contenidos en la Ley
especial. Procedimiento explicado en los temas precedentes

De la preinscripción del reclamo

De conformidad con lo estipulado en el artículo 128 ejusdem, la acción para

reclamar el reintegro de los pagos indebidos o los sobre alquileres va a prescribir a
los 10 años, contados a partir de la fecha en la que haya quedado definitivamente
firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada por
la SUNAVI (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda) al bien en
cuestión.

Los pagos indebidos o sobrealquileres podrán ser resarcidos, pues el

articulo 29 ejusdem establece que, cuando el importe del reintegro, sea igual o
superior al valor del canon de arrendamiento, este podrá compensarse con dicho
canon si así lo solicita el arrendatario y como consecuencia se considerará
solvente.
 Las cantidades a reintegrar serán objeto de intereses calculados a la tasa
pasiva promedio de los seis principales entes financieros, durante la vigencia de la
relación arrendaticia de los últimos seis meses, conforme a la información que
suministre el Banco Central de Venezuela.

Seguidamente el artículo 30 ejusdem consagra que queda totalmente

prohibido el exceso de cobro bajo coacción u otras modalidades, que intenten
desvirtuar el canon de arrendamiento establecido por la SUNAVI. Dice la norma
que la violación de las disposiciones antes explicadas será sancionada de
conformidad con lo previsto en dicha Ley.

De la jurisdicción especial Inquilinaria

La competencia judicial para conocer las actuaciones de la Administración

Inquilinaria estará distribuida atendiendo al órgano que dicte los actos
administrativos de inquilinato.

De acuerdo al artículo 27 de la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda en el Área Metropolitana de Caracas, la impugnación
de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del
Ministerio de Infraestructura será conocida por los Tribunales Superiores en lo
Civil y Contencioso Administrativo; Mientras que, en el resto del país, los Juzgados
de Municipio o los de igual jerarquía de la localidad de que se trate serán los
competentes.

Es decir que a los Juzgados del interior de la República se les atribuye una
competencia especial contencioso administrativa en materia Inquilinaria, pero en lo
que respecta a el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales
referidos por la Ley en estudio sobre la materia de arrendamientos urbanos y
suburbanos, será la Jurisdicción Civil Ordinaria la competente
 CONCLUSIÓN

Una vez concluidas las respectivas investigaciones y los análisis que fueron
llevados a cabo para la realización del presente trabajo, se puede llegar a la
conclusión de que la venta de propiedad horizontal y la venta de parcelas se tratan
de figuras jurídicas pertenecientes a las ventas regidas por leyes especiales.

La propiedad horizontal no es más un derecho sobre los locales o

apartamentos de un edificio y su principal característica es que en ella coexisten
dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual y un
derecho de propiedad colectivo. Lo cual vemos presente en todas las legislaciones
extrajeras analizadas en este trabajo con lo que se evidencia que no hay muchas
discrepancias en materia de propiedad horizontal.

La existencia legal de la propiedad horizontal requiere de la realización del

documento de condominio con su respectiva presentación en la oficina de registro
inmobiliario. Además, es requisito legal que en estos edificios existan grupos de
personas que dirijan la administración de los gastos de mantenimiento del edificio,
estos no serán otros que la asamblea de copropietarios, la junta de condominio y
el administrador

Por su parte la venta de parcelas es la transferencia de la propiedad de una

porción de terreno determinado que conforma una extensión mayor denominada
urbanización, con la lógica obligación del comprador a pagar el precio.

Debe cumplir una serie de requisitos para su validez y de esta forma evitar la
anulabilidad como lo es la protocolización del documento de urbanización o
parcelamiento en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la
ubicación del inmueble. En él se identifica a la parcela con sus linderos, medidas,
área, nominación, así como también la fecha y datos de la protocolización, y la
falta de este provoca la nulidad, así como la pena de prisión de cinco a veinte
meses.

En cuanto al Arrendamiento, se puede inferir que se trata de un contrato

bilateral en donde el arrendador se obliga a transferirle temporalmente el uso y
goce de un inmueble al arrendatario, quien a su vez se obliga frente y a favor del
arrendador a pagarle un precio, un canon. Dicho contrato puede celebrarse por
una duración mínima de un año o máxima de quince; y dependiendo del caso, el
documento debe ser o no protocolizado.

La fijación del canon del arrendamiento de inmuebles se establecerá en un

valor entre el 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el valor del bien. Dicho canon
va a ser fijado anualmente por la SUNAVI mediante una resolución y se llevará a
cabo por medio de un procedimiento aperturado de oficio o a instancia de parte.

En cuanto a la cancelación del pago, se lleva a cabo un procedimiento por

parte del arrendador. De acuerdo con la ley, la cancelación del canon se deberá
efectuar en moneda nacional de curso legal, sin embargo, debido a la situación
actual del país y al visto bueno de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ha
desestimado la “prohibición del pago de los cánones en moneda extranjera”. En
arrendador, a su vez está en la obligación de darle a su arrendatario un recibo o
un documento que acredite el haber recibido el pago del canon por parte de él. Por
otro lado, la SUNAVI se encargará de revisar los cánones de arrendamiento de
inmuebles sometidos a la ley, según sea el caso. Es trascendental recalcar que de
un arrendamiento podría darse el caso de llegar a una demanda de desalojo, la
cual estructuramos previamente en este trabajo de investigación, sintetizado, el
cual nos permite evaluar y tener un conocimiento preciso y a futuro de cómo
contestar a esta demanda, en qué lapsos hacerlo, las excepciones que se podrían
oponer como la falta de causa y por supuesto, una de las acciones más
importantes en materia de demanda por desalojo como lo es la reconvención.
 Finalmente y, según lo concluido de manos de esta exhaustiva
investigación, a través de la figura de la preferencia ofertiva la ley busca atribuirle
un derecho de prelación a quien se encuentra en estado de arrendatario,
estableciendo una variedad de condiciones y modalidades que debe cumplir el
propietario o arrendador para el beneficio de dicho arrendatario, con el fin de que
este pueda convertirse en el propietario del bien. Por otro lado, el Retracto Legal le
permitirá a este arrendatario subrogar al adquiriente del bien (tercero) en caso de
que el propietario al momento de celebrar el negocio jurídico con este último, no
hay cumplido lo estipulado por la ley para llevarlo a cabo, dejando de lado el
derecho a la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario. Ahora bien, el reintegro
del exceso al cobro de lo indebido, es una obligación que le pertenece al
arrendador, cuando este le hubiere cobrado al arrendatario un canon de
arrendamiento superior al legalmente establecido por la SUNAVI. Para conocer en
primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación
son competentes los Tribunales Superiores con Competencia en lo Civil y
Contencioso Administrativo en la Región Capital, y Los Jueces de Municipio o los
de igual jerarquía de la localidad donde se encuentre el inmueble en los Estados.
 REFERENCIAS ELECTRÓNICAS

[Consultado El Derecho. 05/02/2021]

https://elderechoymisapuntes.blogspot.com/2019/06/ventas-regidas-por-leyes-
especiales.html?m=1

[Consultado Derecho Aldea Cristo Rey Apure. 05/02/2021]

http://derechoaldeacristoreyapure.blogspot.com/2014/07/venta-con-reserva-de-
dominio-y-de.html?m=1

[Consultado Aquí se habla Derecho. 06/02/2021]

https://aquisehabladerecho.com/2017/07/25/analisis-sobre-la-propiedad-horizontal-
en-venezuela/

[Consultado CiarGlobal. 06/02/2021]

https://ciarglobal.com/venezuela-canon-arrendaticio-en-moneda-extranjera-y-la-
facultad-de-los-arbitros-sobre-su-prohibicion/

[Consultado Aquí se habla Derecho. 06/02/2021]

https://aquisehabladerecho.com/2017/10/13/contrato-de-arrendamiento/

[Consultado Amerika 21 10/02/2021]

https://amerika21.de/files/a21/mietengesetz-venezuela.pdf
 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1. LEY DE VENTA DE PARCELAS Gaceta Oficial N° 3242 Extraordinario de fecha

18 de agosto de 1.983

2. LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL VENEZOLANA. Gaceta Oficial Nro. 3241

Extraordinaria del 18-08-1983.

3. Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Gaceta

Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053 Extraordinario del 12 de
noviembre de 2011.

4. Código Civil, Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 2.990

del 26 de Julio de 1982.

5. Código de Procedimiento Civil, Gaceta Oficial N° 4.209 Extraordinaria de fecha

18 de septiembre de 1990.